月繳44萬撐不下去　團隊退出營運

全台首間整棟式共享公寓「萬華玖樓」，驚傳團隊退出營運、8月底已和租客解約，改由二房東兆基物業接手，19名租客僅2人續約。玖樓表示，當初缺資金與兆基合作，需繳月租44萬元，但疫情影響收益，協談降租破局，只能黯然退出。

前身為復興旅社的「萬華玖樓」，屋主2018年以月租25萬元將200坪空間租給玖樓團隊，簽下12年長約，並砸2千萬元改裝22間房間，1、6樓為交誼空間，去年1月風光開幕，入住率迅速突破5成，豈料才1年多就驚傳已在8月解約、退出營運。

租客只剩下2人續約
前租客白小姐表示，當初大家都以為是直接和玖樓團隊簽約，解約前才發現，玖樓由二房東兆基物業所聘僱，且退出營運前未提前向租客說明，之後也只給1個月時間另找房子，怒控「『提供一種生活』，卻最終毀了我們的生活！」

白小姐指出，「萬華玖樓」月租1.7~2.35萬元不等，高於行情，「看準他們的理念和服務才承租」，但兆基物業接手後，將不延續過去的服務，交誼空間直接打掉，因不符她的期待，在7月搬離，全棟19名租客只2人選擇續約。玖樓雖提供搬家費與補償金，但要在時間內處理完才有得拿，白小姐因來不及搬完，還自費負擔部分費用，感到相當不滿。

對此玖樓回應，與兆基是合作夥伴關係，租約的甲方也是兆基，他們僅擔任統籌規劃及代管角色。玖樓創辦人柯柏麟表示，受疫情影響，一直在調整營運模式，包含向兆基談降租，但沒有共識、決定易手，並與19名租客說明，甚至請合作的搬家業者協助，提供每天300元補償金，「我們會繼續聯絡，尋求原諒與理解」。至於玖樓其他物業，目前仍正常營運。

兆基接手租金降3成
兆基集團董事長李建成表示，有提供降租優惠給玖樓，但降幅未達玖樓的預期，甚至有整整1個月沒收到租金，才會自己回收經營權，因此回歸兆基的作法，僅保留6樓社交空間，脫去原本玖樓賣服務的包裝後，減少3成租金、約1.2萬元。並強調與玖樓還是維持良好關係。

哈佛國際法律事務所主持律師李明海認為，即便合約都有標明甲乙方，但在租約與移轉的責任釐清，對租客可能較模糊，租客若覺權益受損，可向消保官提起申訴。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，玖樓將住客設定在追求高品質生活風格者，官網資料也不乏以外籍人士或短租為訴求的服務，從對外資料來看，房客中有70%是一般上班族，另外30%則是自由工作者、創業計劃者或外籍人士等，以目前疫情鎖國的狀況，外籍人士來台旅遊、交流、進修的機會歸零，加上自由工作者、創業者面臨就業市場閉鎖或樽節成本的壓力，只要客層鬆動，營收的不確定性勢必撼動原本就餘裕有限的財務結構。

台灣不動產熱騰騰，渣打銀加入戰局，並體恤住戶，再打出1.3%字頭的房貸利率。渣打銀昨（3）日宣布推出「綠建築房貸」專案，即日起購置有「綠建築標章」或有「候選綠建築證書」且與渣打銀行合作的建案房產，渣打銀行將提供首購族1.31%、非首購族1.33%的一段式購屋貸款優惠年利率，為外銀首家推出，更低於台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀五大行庫最新統計新增房貸利率 1.359%。

金融機構手中資金豐厚，多家金融機構已經推出低於1.4%房貸，例如上海商銀指數型房貸利率1.37%，安泰銀購屋貸款專案1.35%、兆豐銀優利房貸專案1.31%，另外，公教人員房屋優惠貸款也是1.31%。渣打銀此次推出的1.31%綠建築房貸，勘比公教人員房屋貸款優惠利率，有利外銀搶進房貸市場。

渣打銀指出，「綠建築房貸」優惠專案，將依內政部建築研究所評定核發的「綠建築標章」與「候選綠建築證書」為標準，只要客戶向建商購買獲得上述標章或證書且有與渣打銀行合作的建案，不論建物所在地區，或是貸款申請人是否曾與渣打銀行往來等條件，渣打銀行一律提供房屋首購1.31%，非首購1.33%的一段式優惠年利率。

渣打銀指出，推出綠建築房貸目的是希望鼓勵消費者選擇「綠建築」，進一步帶動建商持續興建省能源、省資源、低污染的綠色住宅，共創環保永續的願景。若不清楚購買的建案是否有與渣打銀行合作，消費者亦可以主動向建商或本行洽詢。

渣打銀另外也有1.31％房貸專案服務客戶，則是鎖定房屋轉貸、原屋融資的客戶，假設是渣打銀優先理財財富管理客戶，貸款金額達2000萬以上，可以享有最低1.31％起優惠利率，不過小套房不適用。

此外，針對購屋同時有購置傢俱、家電或新屋裝潢需求的房貸客戶，渣打銀行同步開放申辦「金滿意」信貸專案，房貸與「金滿意」貸款額度合計最高可達房屋鑑價金額的9成，協助客戶減緩資金壓力，輕鬆打造夢想中的家。

星展銀的特色房貸則是40年房貸，貸款利率1.38%起跳、貸款年限最長40年。

皇普建設（2528）今年積極獵地，目前手中已有5,545坪土地庫存，並持續有購地計劃，因此未來五年內皇普的推案無虞，並希望每年能維持80億~100億元的推案量。此外，今年第4季桃園楊梅「皇普鉑苑」預計能交屋入帳，明年還有台南、林口兩案將完工入帳，法人認為，皇普近年推案積極，且銷售狀況亮眼，明年開始有機會轉虧為盈。

繼今年1月在青埔取得千坪土地後，10月皇普又公告購入大竹近3,000坪土地，皇普建設董事長蘇永平表示，團隊目前仍持續有購地開發的計畫要為2024、2025年的業績做準備，未來推案量希望每年維持在80億~100億元的水準，長期目標朝品牌建商邁進。

2017年底蘇永平帶領的團隊正式接手經營權，今年底將迎來第一個完工個案，預計第4季總銷約9億元的「皇普鉑苑」能完工入帳。此外，明年度還有台南東區「皇普文苑」及機捷A7重劃區的「皇普MVP」完工入帳，兩案合計總銷近30億元。

至於皇普近年在台中推出的大案「皇普莊園」，目前銷售已突破八五成，今年初公開的高雄「皇普摩天100」也銷售七成，兩案預計在2023年完工挹注。法人表示，近年皇普積極在各地推案，明年開始逐年有交屋挹注，預計明年有機會轉虧為盈。

不動產代銷產業龍頭海悅（2348）昨（4）日公告10月合併營收為3.8億元、年增率142%，創單月歷史新高；海悅國際表示，轉投資「台北市議會舊址地上權BOT案」，接下來將舉行股東臨時會，在該案專案負責投資公司金毓泰完成董監改選後，全案將重啟並持續推動。

海悅10月營運來自多達15筆建案代銷收入挹注，包括台北「文德好境」、「川騰仰士林」；新北「合環Land Mark」、「土城日月光」、「聯合公園」、「宏普中央公園」、「大同莊園2期」與「新潤心城」；桃園「竹城A7甲子園」等多個包銷建案持續銷售挹注，推升10月合併營收達3.8億元、年增142%，創單月新高。

房產業者統計實價資料指出，受惠房市好轉、宏匯廣場開幕，新莊副都心一掃過去陰霾，今年平均房價強勢回歸，達每坪49.2萬元，已逼近五字頭，年漲幅逾17%。另一側的頭前重劃區，雖因買氣移轉，房價回落至每坪42萬，但仍守住四字頭。

新北市近日公布10月房屋買賣移轉棟數，新莊區單月移轉811戶，打敗淡水，名列新北第一，也擠入六都前五名。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，新莊房市最受關注的，就是新莊副都心、頭前重劃區。

副都心重劃區早先因機捷在新北產業園區站設置預辦登機，吸引台商、企業主置產，加上建設題材多，包括中央合署辦公大樓、新北知識產業園區、台灣電影文化園區，宏匯商場等，吸引投資客湧入購買大坪數產品，房價快速飆升。

不過，房地合一稅上路後，賣壓逐步走強，加上機場捷運線延宕，通車後也有效益不彰問題，又遇到兩岸關係惡化，不少台商定居計畫生變，轉而出售，但大坪數產品，很難讓一般自住買盤接受，不時傳出賠售消息，賠售金額從數百萬到上千萬都有。

根據全球居不動產統計，副都心2019交易價量同步重挫，平均單價滑落至41.9萬，已從先前五字頭，淪至四字頭保衛戰。

相較之下，產品較適合自住客的頭前重劃區，2019年量價加溫，單價行情達44.5萬。

陳炳辰表示，不過隨著房市走穩，副都心賣壓逐步出清，加上利率低、游資湧向穩健不動產市場，今年副都心房市明顯回升，平均單價已來到49.2萬。

陳炳辰說，副都心房價回升，「遠雄九五」扮演重要角色，該豪宅今年交易多筆總價在7,000萬到9,000多萬物件，單價都在五、六字頭，大舉推升了副都心平均房價。

頭前重劃區方面，陳炳辰表示，雖然今年平均單價稍有回落，但當地景觀、機能優勢讓區域具備抗跌特性，屋齡八、九年的新古屋，單價長期持穩四字頭，不受賣壓影響。在副都心房價重返先前水準，預料頭前重畫區也會穩定成長。

台北市松山區最高價豪宅「潤泰敦峰」又有最新實價揭露，製作電子線束的台商一口氣砸4億元掃進19樓兩戶，每坪單價逾200萬元，該豪宅已揭露7戶，其中6戶單價都破200萬元。

根據內政部實價網，9月該豪宅19樓兩戶被晟祥電子買下，其中一戶總價2.21億元、坪數137.72坪（含3車位、36.81坪），扣除車位坪數與總價1200萬元，拆算每坪約207.11萬元；另一戶總價1.79億元、坪數108.46坪（含2車位、24.54坪），每坪單價約203.99萬元，該豪宅保持在「200萬豪宅俱樂部」成員。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台股每年都有些新產業與公司竄出，也造就許多新富豪，包括電子、生技與其他產業等，這些經營者也成為市場上重要的豪宅買盤。

科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示，潤泰創新2016年底推出「潤泰敦峰」，當時每戶總價逾2億元，主打高資產族群、白領高階、企業二代，而後疫情時代，更不乏資金回流置產。

該豪宅今年除有23樓頂樓戶揭露每坪約225.4萬元，並有1樓兩戶店面揭露，由英屬維京群島商高美投資有限公司以2.16億元、單價最高240萬元購入；最新揭露19樓戶也由晟祥電子以每坪最高207萬元掃進兩戶，目前「潤泰敦峰」交易單價皆站上200萬元，穩居松山區單價最高「豪宅王」。

國發會主委龔明鑫4日表示，近日將邀內政部等單位研商編製房地產景氣對策信號，不排除交內政部編製。內政部次長花敬群證實，內政部將就金融、價格、交易量、建照、使用執照等項目，整合一份房市健康診斷分析，「只是類似健檢、不能稱為景氣燈號」，預計年底前展開，試辦階段先供政府內部參考，伺機對外公布。

龔明鑫上周在立院允諾研議編製房地產景氣對策信號，4日出席立院經委會受訪表示，已和內政部討論過這件事，內政部可能會「勇於任事」，由內政部接手編製。國發會官員指出，近日將由主委邀內政部等跨部會研商編製房地產景氣指標，由於房地產資料大多數在營建署、地政司手上，由內政部編製確實較有效率。實際上，1999年至2011年間就曾委託學者編製「房地產景氣動向季報」，但後來出現雜音而停辦。

花敬群表示，將彙整各項房產數據編製不動產市場診斷分析，最快年底就能在政府內部試辦內參，未來有需要就會對外公布。他強調，這是診斷市場狀況分析，不能叫做景氣燈號或指標，而是類似健檢，告訴大家哪些項目可能比較不健康，要進行治療。目前相關指標架構已做出來，接下來要進行跨部會討論。

花敬群說，過去只用房價來衡量房地產，但是分析房市是否健康，還需更多指標供作參考，且提供公正數據。他直言，有些學者、業者拿不同數據做不同解讀，造成政府困擾，未來要讓數據客觀地說話，不要讓建商、學者各說各話。

花敬群指出，未來是對房市進行診斷分析，而不是討論景氣好不好，編製分析目的是要讓政府了解房市狀況，找出問題並解決。目前房地產市場有房價、使用執照、建築執照、開工數量、貸款金額等數據，但沒有一份整合報告與分析，將由內政部彙整各部會資料來做房市健康診斷。

他說，這類似體檢報告，給予綜合評估，不是要給分數，也不是要評斷景氣，除一般資料整合外，內政部將對數據深度分析，讓執政者和民眾瞭解房地產現象與行為。

第九屆不動產仲介公會全聯會理事長4日交接，新任理事長張世芳（右圖，本報資料照片）甫上任即面對打房聲浪再起，對此張世芳指出，現在並非打房時機，政府應建立交易資訊及秩序的機制，管制建商漫天開價，讓自住客進場、投資客退場。

張世芳表示，上任後將持續推動修法，包括服務報酬上限6％納入立法、實價登錄義務回歸交易雙方、推動經紀人異動備查機制等；此外，也會推動房地合一稅減半，並與政府溝通協調，為產業爭取權益、健全不動產交易制度。

對於近來房市由黑翻紅，張世芳表示，近來在局部地區如竹北、竹南及台南等非屬一線市場的區域，買氣大增、房價大漲，不過從供需來看，經過這幾年的調整，市場供需及價格皆處穩定，應該尊重市場自由機制。而現在建商購地、營建成本和利潤都已經很透明，政府應建立一個資訊和秩序的機制，以土地公告現值或公告地價為基礎，在建商合理利潤下管制漫天開價情形，這樣會讓更多剛性需求的自用客進場、投資客退場。

對於政府是否該加重信用管制？他指出不應限縮兩戶以內自用的房貸成數及寬限期，針對兩戶以內自用族群給予八至九成貸款成數和適度寬限期是必需的，不過擁有三房以上多屬資金充裕族群，房貸成數應在七成以下。

房市熱嗎？一般都用移轉棟數來表達交易熱絡程度，累計今年1-8月移轉20萬棟，年增2.5％。主計總處用交易金額來表達，累計今年1-8月不動產經紀業銷售額475億元，較去年同期增13.3％。

前八月銷售額中，以仲介業426億元為大宗，年增11.2％，另代銷業49億元，年增逾三成。

主計總處指出，今年是連續第四年銷售額呈兩位數成長。自105年起，各年全年銷售額分別為408億元、473億元、548億元、651億元。106年年增15.9%，107年年增16.1%，108年年增18.8%。

依縣市別不動產經紀業銷售額觀察，主計總處指出，今年1-8月六都合計407億元，占全國八成六，金額較去年同期增11.5％，其中以台北市132億元最多，新北市75億元居次。

依增減幅觀察，除台北市減1.8％外，餘五都均呈雙位數增長，其中以桃園市增35.3％最多，高雄市及新北市亦分別增18.4％及16.4％；六都以外縣市合計68億元，增25.1％。

主計總處指出，不動產經紀業銷售額與建物買賣移轉棟數變化高度相關，據內政部統計，108年建物買賣移轉所有權登記回升至30萬棟，為104年以來最高，較107年增8.0％， 已連續三年正成長；累計今年1-8月移轉20萬棟，續增 2.5％。

依據實價揭露資料，陽明山柏園山莊一戶透天別墅，土地面積高達354.2坪，屋主四年前以總價約1.13億購入，今年7月以總價2.1億售出，房價成長84%，四年賺了將近1億，堪稱高含金量的別墅。

柏園山莊位於陽明山莊頂路，周邊有不少早年建成的透天別墅，屬於陽明山的豪墅區，近年地主積極推動重劃，為全台唯一保變住的自辦重劃案，先前進度遲緩，沒有下文，日前傳出台北市政府同意重辦環評，讓重劃案有新契機。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，陽明山有富人山頭之稱，別墅釋出稀少，但始終有特定買方願意購入，這次轉手增值近億元，主要為入手時機恰逢房市低點，當年度入手拆算地坪每坪僅32.1萬，今年轉手拆算地坪漲至59.3萬，且柏園山莊除了這筆，到了8月又有一筆交易，總價約1.35億，拆算地坪單價約74.1萬，地坪單價更高，顯示買方看好未來發展。

郎美囡表示，有別於時興的大樓式豪宅，獨棟式的透天別墅有其特色，而柏園山莊沿谷地建造，視野景觀清麗，且社區入口設有警衛室，社區隱密性極高，多年來吸引不少政商名流入住，也成為陽明山特殊的住宅景致。

歸母淨利增速降超30百分點：銷售額排名下滑 保利地產如何回前三

今年前三季度，保利地產實現營業收入1174.82億元，同比增長5.01%，實現歸母淨利潤132.04億元，同比增長2.88%，營收及歸母淨利潤增速分別較去年同期下降12.7及31.20個百分點

10月30日，房地產龍頭企業保利地產（600048.SH）發佈了其2020年三季報。資料顯示，保利地產今年第三季度業績保持了之前的穩增趨勢。其中，營業總收入同比增長7.60%至437.27億元，歸母淨利潤實現30.80億元，較上一年同期增長7.01%。

整體來看，今年前三季度，保利地產總體業績也處於上升態勢。期內，其實現營業收入1174.82億元，同比增長5.01%，實現歸母淨利潤132.04億元，同比增長2.88%。

與此同時，《投資時報》研究員注意到，今年三季度以來，保利地產的杠杆水準有所回落，資產負債結構也相對穩健。據資料披露，截至三季度末，保利地產的資產負債率為77.95%，較上一年同期下滑了1.70個百分點；淨負債率為70.90%，同比下降11.40個百分點。

然而，看似業績向好的保利地產仍不乏問題存在。一方面，今年前三季度該公司營收利潤增速有所放緩，另一方面，同期，該公司期末現金餘額雖同比小幅上升，但現金淨增加額為負。

業績增速放緩

保利地產是一家專注于房地產開發及銷售的大型企業集團。經過28年發展，該公司已形成以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為翼的業務板塊佈局。

圍繞不動產投資開發，保利地產重點培育了房地產多元化業務板塊，搭建了覆蓋物業管理、銷售代理、商業管理等十餘個綜合服務板塊，以及以房地產基金、普惠金融為主的不動產金融平臺。

2020年10月30日，保利地產發佈了2020年第三季度財務報告。資料顯示，雖然截至今年三季度末，保利地產實現的營業收入和歸母淨利潤均較上一年同期有所上升，但上升幅度卻有所下滑。

《投資時報》研究員梳理保利地產近年來的三季報發現，雖然2017年前三季度保利地產營收同比增速為-13.30%，但其歸母淨利潤的增速同2018年前三季度一樣，均在16%以上。而2019年前三季度，保利地產的營收同比增速雖較上年有小幅下滑，為17.76%，但其歸母淨利潤同比增速較上一年同期翻了一番，達34.08%。

可見，今年前三季度保利地產業績增速的放緩是突然出現的，即從2019年前三季度的17.76%跳水12.70個百分點，滑至5.06%；而歸母淨利潤較上一年同期的34.08%更是驟降31.20個百分點，僅有2.88%。

此外，保利地產的業績回溫並未能扭轉今年以來該公司經營活動產生的現金流量淨額始終為負數的局面。資料顯示，今年前三季度，其經營活動淨現金流為-181.58億元。

保利地產2018年前三季度至2020年前三季度營收及歸母淨利潤同比增速情況


資料來源：公司三季報

激進拿地

根據保利地產日前發佈的2020年9月份銷售簡報可知，今年9月，該公司實現的簽約面積較上一年同比增加27.78%，達到347.43萬平方米，簽約金額同比增加了36.69%至503.22億元。

雖然在三季度銷售回升的帶動下，保利地產今年前三季度實現的簽約面積和簽約金額均分別同比增加6.55%和5.94%，分別達2444.06萬平方米和3673.78億元。

然而，在此前克而瑞發佈的房企1月—9月銷售額榜單中，保利地產並未能維持住其上半年第四名的位置，而是被融創中國（01918.HK）趕超，退居第五位。

需要注意的是，今年已是保利地產提出三年銷售目標完成的最後一年。據悉，2017年保利地產董事長宋廣菊曾提出2017年至2019年分別實現銷售額3000億元、4000億元和5000億元，並喊話“未來兩到三年，重回行業前三”。意味著今年該公司須實現5000億元簽約金額，截至今年三季度末，保利地產完成了目標額的73.38%。

與此同時，在同一天發佈三季度財報的同行業頭部房企萬科股份（000002.SZ），其今年前三季度實現的合同銷售面積為3264.80萬平方米，銷售金額達到了4927.60億元，同比增長幅度分別為6.60%和3.60%，均超過保利地產。

值得注意的是，近一段時間，保利地產改變了以往穩健的經營風格，加快了拿地進程。據悉，僅在9月末的三天時間裡，保利地產就斥資80億元接連拿下廣州、佛山和鄭州地塊。

據三季報資料顯示，雖然保利地產今年前三季度總簽約面積和金額同比增幅較小，但僅就第三季度而言，該公司實現的簽約面積和金額分別同比大幅增長51.72%和44.81%。

並且，保利地產第三季度新拓展的項目達88個，新增容積率面積達1982萬平方米，總拓展成本高至1314億元，其中38個核心城市拓展金額占比83%。截至三季度末，該公司共有在建擬建項目 714 個，在建面積 14021 萬平方米，待開發面積7075萬平方米。

此外，在三季度後，保利地產並未減慢其“激進拿地”的速度。有消息稱，10月26日，保利地產子公司廣東保利城市發展有限公司以46.90億元的高價力壓中海地產、金茂等六家房企，收購了廣州海珠區出售的一套宅基地；四天后，保利地產再度以15.60億元資金拿下莆田186畝巨型宅地，成交樓面價約5122元/㎡。同一天，保利地產又同金地聯手摘得大連5宗商住地，成交價達77.59億元。

據不完全統計，短短兩個月內，保利地產為“拿地”已花費近427億元資金。如果加上上述發生的兩宗交易,這一數位已突破500億元。

台州市選擇此時出臺限售政策，頗有深意。據台州市住建局網站11月3日消息，台州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，規定在台州市區新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不動產權證書滿3年後方可轉讓。

對於三四線城市近期的密集調控，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“長三角部分城市的確過熱，第四季度以來，政策密集收緊的城市都集中在長三角地級市，如衢州、紹興和台州。三四線城市的新政發佈說明調控正在逐漸深入，從過去杭州、寧波、南京這樣的城市往三四線城市深入進步，進一步體現了穩定市場的導向，具有非常好的穩定預期、引導市場的效應。”

記者注意到，近幾年，長三角地區特別是浙江市場透明度、整體成熟度較高，已然成為房企必爭之地，但省內多個城市已經進行了一段時間調控，省會杭州更是層層收緊政策，為何台州市選擇臨近年底收緊調控？

從公開統計資料看，2020年10月，台州市新建商品房（含住宅、商貿、寫字樓、其他）共成交9087套，成交量環比9月（6970套）增加約30.4%。新房成交金額超99億元，環增約28.4%。

同策研究院資深分析師王豐在接受記者採訪時表示，”台州出臺政策時間點有以下幾個考慮：第一，市場處於需求恢復期，經歷了2020年上半年土地市場過熱，和疫情過後的需求集中釋放，11月市場會處於相對平穩期。為了預防年底房企沖業績壓力帶來的不確定性，提前出臺政策穩定預期；第二，對於房地產貢獻較大的城市採取補丁政策（如台州），對房地產貢獻較小的城市（如衢州）摸索預期管理的全套解決方案，貫徹因城施策。”

《通知》規定，11月4日起在台州市區新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不動產權證書滿3年後方可轉讓，購買時間以交易合同網簽時間為准。市或相關區房產管理和不動產登記部門應當在交易合同備案和不動產權證書中標明房屋轉讓限制資訊。本通知實施前購房人已簽訂購買協定、支付相關款項並能提供有效轉帳憑證，但未網簽交易合同的，可不受限售政策限制。

“此次台州樓市政策仍以穩定預期為主，即取得不動產證滿3年才能上市交易，與2016年三四線城市集中出臺限售政策的思路一致，引導市場回歸理性，但大概率不會產生過大負面影響。”王豐表示。

記者曾走訪台州多個新建樓盤，當地居民告訴記者，年輕人大多外出工作，台州房子便宜，他們回來買套房子空著，或是周邊外地人來投資，一到晚上，很多社區都沒有亮燈的。

2020年，房地產行業中的中小房企受關注度提升。人民法院網公佈資料，今年上半年發佈破產文書或進入破產清算程式的房企有200多家，三四線城市中小型開發商占比較高，破產原因多為負債過高、資金鏈破裂。中小房企日子顯得頗為艱難。

以A股三季度營業收入600億元以下的中小型房企79家作為分析樣本，從營收情況、盈利能力、穩健性、周轉率等作為分析維度，可以印證，中小房企面臨的生存壓力漸大，虧損成為普遍問題，有的小房企甚至面臨多年來的虧損高峰。

一家百億級房企的員工透露，其所在的企業去年下半年以來融資比較緊張，就沒有再拿地。而疫情發生後，銷售受到較大影響。但這家房企目前還能勉強生存。上海集結不少百億銷售規模的小房企，正在規模擴張與行業調控中動盪前行：有的半年更換一撥職業經理人，不斷試錯；有的積極尋求與其他房企的項目合作機會。

營收下滑、虧損擴大

從2020年三季度營業收入來看，79家樣本企業中，有41家房企營業收入同比業績下滑，而這一資料在2019年僅有32家，其中業績下滑超過30%的房企有17家，在一定程度上反映了市場因素對房企業績的影響。

從業績下滑的原因來看，疫情影響是一個因素，但更多的在於公司自身的問題。利潤方面，三季度樣本企業中利潤下滑的有45家，較去年同期增加5家，其中虧損的有12家。

從企業來看，泰禾集團前三季度虧損19億元，是樣本企業中虧損最大的房企，同比下滑185.9%。泰禾只是特例，相比較而言，小房企的虧損下滑趨勢更明顯。嘉凱城（000918.SZ）、新華聯（000620.SZ）等均出現虧損擴大的情況。新華聯前三季虧損額創近十年之最。三季報顯示，2020年前三季度，新華聯實現營業收入35.56億元，同比下降36.79%；期內淨虧損6.80億元，同比下降516.94%，這是近十年以來的首次巨虧，扣非後的虧損額將擴大至7.46億元。今年以來，這家在2019年營收剛剛破百億的小房企“黑天鵝事件”事件不斷：債務違約，成為疫情下首個房企違約案例。

與去年同期相比，中小房企的盈利能力下滑。2019年樣本企業平均銷售毛利率為37.8%，較今年高出3.3個百分點。2019年樣本企業中銷售毛利率出現下滑的房企有42家，而今年同期相比毛利率下滑的企業達到50家。

從企業主營領域來看，具有產業、園區租賃經營等業務的房企，銷售毛利率較高，如陸家嘴等企業表現較為搶眼。從品牌房企來看，如中南建設、金地集團、陽光城、招商蛇口、華僑城等均出現不同程度的下滑。

由於成本因素的影響，行業盈利能力在逐漸走低。此外市場及企業結轉因素也造成了企業利潤規模的降低，從而導致銷售毛利率的走低。從這些中小房企ROE的表現來看，也呈現出了同樣的趨勢。整體來看，今年前三季樣本房企ROE較去年同期有所下降，2019年樣本企業ROE均值為6.05%，而今年均值下降1.97個百分點。2019年同期ROE出現下降的企業為45家，今年同期出現下降的企業達到51家。

同策研究院研究總監肖雲祥指出，中小房企當前面臨困境的原因有三：品牌影響力小，號召力不強，直接導致銷售力不足；運營能力低，效率不高；缺錢。

很多中小房企都存在資金周轉效率低的問題，比如，一個幾萬平方米的小型專案，小房企開發週期長，專案周轉速度慢直接導致了資金周轉率下降。運營能力低產生的後果不僅是加大了行業差距，還增加了房企自身的壓力。運營效率低，將直接影響資金的利用效率，加大了資金壓力，費用成本增加，降低了利潤空間等。

另外，中小企業融資難，導致這些房企的土地市場競爭力下降，喪失發展機會，逐漸被洗牌出局。資金就是血液，中小房企運營效率低，導致資金鏈更加緊張。但是中小房企融資太難、太貴這個問題長期存在。金融機構在房企貸款業務中，在審核企業資質時，房企銷售規模是重要的參考指標，這就導致中小企業融資管道變窄，只能找“影子銀行”融資，這就帶出另外一個問題：融資成本高，不斷侵蝕中小房企的利潤，但要活下去，又不得不犧牲利潤。

分化加劇

根據同策研究院提供的資料顯示，比對“三道紅線”指標，從剔除預收賬款的負債率來看，今年三季度中小房企均值為62.3%，較去年同期增加0.6個百分點。從企業個數來看，指標增加的企業數量較2019年同期少2家，但增長幅度相對較高，其中超過70%的企業有34家。淨負債率方面，樣本企業中均值為111.3%，較2019年同期增加13個百分點，其中同期增長的家數為40家，較2019年同期增加2家，其中超過100%的企業有30家。現金短債比方面，在剔除14家部分指標異常的企業外，2020年65家樣本企業現金短債比均值為126，較去年同期降低5個百分點。

通過對三個指標的分析，整體來看，與去年同期相比樣本企業穩健性出現下滑趨勢。但也有部分企業現金流情況向好，說明中小房企分化加劇。在現金方面，三季度前述79家中小房企貨幣資金均值為93.8億元，較去年同期增加10.6億元。從單個企業來看，華髮股份貨幣資金增長最多，達206億元。其次大悅城、首開等房企，現金增長規模和幅度，都呈現出較好的水準。

三季度中小房企的存貨周轉率均值為0.1545，較去年同期增長0.0038。從企業變化情況來看，在樣本企業中，2019年同期有41家房企同比是增加的，而今年為45家。均值增加主要是個別企業，如亞太、合肥城建、大名城等企業增幅較大所致。總資產周轉率方面，今年三季度均值為0.1073，較去年同期下降0.0049。有49家企業出現同比下滑，而2019年僅有42家企業同比下滑。整體來看大多數企業存貨周轉率是下滑的，這主要是疫情期間，開工、去化受影響導致運營效率走低。

肖雲祥認為，如果說在初期大家走的都是同一條路，都在同一起跑線上，那麼後來不同的發展思路就決定了中小房企與大房企之間在10年後的差距有多大。一些中小房企，在市場最好的時代，浪費了最好的機遇，缺乏危機意識和戰略眼光；而一些發展起來的房企則是抓住當時難得的市場機會，走規模化擴張的道路，加大開發項目數量，擴大進入城市數量。

經過兩年的調整，樓市已轉換為買方市場，市場的變化倒逼行業注重產品品質，注重品牌的塑造，同時加強管理能力建設，成本控制，以創新的方式提升融資能力等。中小房企出局也是市場資源有效配置的一種體現。肖雲祥認為，吃老本或是被收購，就看中小房企自身的調節轉型能力，“優勝劣汰、適者生存”。

正如萬科董事會主席郁亮在2020年度上海萬科媒體見面會上所言，“活下去”翻成另外一個語言就是叫做時代企業。當前行業和政策變化很快，所謂的時代企業就是要努力適應變化及變化的維度。“如今房地產行業面臨巨大的變化，一方面，如果不適應變化就要被淘汰；另一方面，變化也是一個新的機會，誰適應這變化，誰有新的機會。”

市場最痛恨的是什麼? 是不確定性。這對房地產市場而言尤甚。

政策預期的不確定性是各種謠言和市場恐慌的重要來源，更是滋生投機、放大風險的“溫床”。確定未來5年乃至15年，房地產市場的政策框架無疑能為市場注入一股極為重要的“確定性”。

現在它來了。

日前，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》（以下簡稱“建議”）全文發佈。關於房地產市場，文中透露五大信號，為未來5年的樓市走向定調。

“房住不炒”貫穿未來五年

此番建議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

這意味著未來5年，“房住不炒”依然是中國房地產調控和各項政策的主基調。

2016年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，自首次提出後，“房住不炒”成為“十三五”時期房地產發展最核心的指導思想，此後各類房地產政策的制定，都嚴格遵循這個思路。

“十三五”、“十四五”兩個五年規劃期，均以此作為主基調，意味著“房住不炒”將貫穿中國樓市10年發展。

如此長時間的堅持同一項政策，一方面體現樓市政策的穩定性，穩定的政策有助於產生穩定的預期，促進樓市的長期平穩發展。

另一方面，這也是持續淡化房地產全行業和各參與方（包括購房者、地方政府、金融機構、開發商和仲介機構等）的投資、投機衝動，遏制炒房傾向。

減少房地產對金融資源的擠佔

今年以來的一系列政策表明，國家正在力圖減少房地產對金融資源的擠佔，同時，引導金融資源更多流向實體經濟，特別是科技領域。

此番中央的建議也在暢通國內大循環中，強調“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，過去一個階段，房地產和金融兩個板塊相互推動，部分城市房價出現快速上漲，投資投機性購房需求旺盛，部分企業投資房產，居民債務壓力巨大，對國內生產、消費迴圈構成了不利影響。

今年8月份，銀保監會主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱，一些地方的房地產價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。他指出，房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。

對此，監管層也出臺一系列措施，化解風險，收緊涉房金融政策，其中就包括被稱為“三道紅線”的房企融資新規的出臺。

萬科董事會主席郁亮在談及“三道紅線”時表示，房地產業中，金融的比重越來越高，金融資源被過多佔用，這對經濟而言不是好事。這一新規的出臺，意味著房地產金融紅利時代的結束，房地產行業將逐漸回歸成普通行業。

對於購房者而言，許小樂認為，在房住不炒的政策基調下，監管層將維持房地產金融高壓監管，抑制房價過快上漲。因此，未來購房投資的空間將被壓縮。

住房租賃仍是“風口”

建議提及租購並舉，提出有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

經過多年發展，中國的住房制度框架已經基本建立。官方將其表述為“多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”。

不過，業內專家指出，目前租購這“兩條腿不一樣長”，租賃仍是住房制度的短板領域，需要在未來5年重點發展。

許小樂表示，住房補短板，是為了彌補過去20多年重購買、輕租賃導致的供應結構失衡，同時，也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。

自2015年底，中央經濟工作會議首次提出“租購並舉”，住房租賃走上政策風口，大量資本湧入，長租公寓企業數量不斷增加。但“一窩蜂”式的無序發展也帶來很多問題，今年有多家長租公寓企業接連暴雷。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次的建議當中再提租購並舉、完善長租房政策等，說明租賃住房依然是後續重點發展的領域，租購並舉是趨勢。完善市場化租賃，加強長租公寓管理可能是近期的政策重點。

重視老舊社區改造

挖潛存量的老舊社區改造等也將成為未來5年房地產市場發展的重點之一。

建議提出，加強城鎮老舊社區改造和社區建設。

過去40年，中國經歷了人類歷史上最大規模的城市化。但總體而言，城鎮化發展並不均衡，北上廣深等一線城市城鎮化起步較早，在中心城區留下了大量的老舊社區，這些社區往往設施配套老化，停車不便、綠化不足，居住體驗很差。

根據官方出臺的《關於全面推進城鎮老舊社區改造工作的指導意見》，到“十四五”期末（2025年底），力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊社區改造任務。據官方摸底，這意味22萬個老舊社區需要改造，涉及的居民近3900萬戶。

目前各地正在探索老舊社區改造的新機制。針對最大的難點“誰出資”問題，專家認為，房地產開發企業或許可以在其中扮演更重要的角色，但這需要房企改變發展模式，並且與各方合作，探索出更合適的利益協調機制。

“居住時代”到來

此次建議當中明確提出，促進住房消費健康發展。

有聲音認為，再次提及住房消費，意味著房地產市場會再現一波大漲行情。

但專家指出，這是誤讀。住房消費健康發展實際上開啟了中國從“購房時代”向“居住時代”的轉變的大門。

許小樂認為，住房消費的重點在“健康發展”四個字上。健康發展是指居民基於城鄉遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。

其背後是房價漲幅與經濟增長和居民收入相匹配，與此同時，提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業管理等一系列住房服務得到充分發展，服務品質得到進一步提升。居住服務領域市場進一步壯大。

無論是發展租賃住房，還是老舊社區改造，此次規劃建議當中，“提高居住水準”可謂貫穿了各項房地產相關政策。

對於房地產企業而言，這也意味著重大的轉型。專家指出，開發企業要重視多樣化經營，著重提升持續的運營和服務的能力。隨著未來新房開發業務見頂，物業管理、養老、商業、文旅、老舊社區改造等或成為房企的重要利潤來源。

粵港澳大灣區內地九城樓市“一半是冰山，一半是火焰”。

11月1日，中指研究院發佈2020年10月百城價格指數。資料顯示，東莞摘得全國新房、二手房均價環比漲幅“雙料第一”—東莞10月新房均價17822元/平方米，環比上漲1.63%，漲幅位居全國首位；二手房均價19016元/平方米，環比上漲1.72%，漲幅居全國第一。

時代週報記者注意到，這並不是東莞二手房均價首次領漲全國。根據百城價格指數，8月和9月，東莞二手房均價分別以1.25%和1.37%的環比漲幅，位居全國之首。

“7•15新政”之後，深圳購房門檻提高，需求轉而外溢到東莞，推高東莞樓市熱度。“由於東莞新房選擇不多，購房熱情首先體現在二手房市場。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向時代週報記者分析，“7月之後東莞連續出臺了多個市場調控政策。但總體而言，東莞調控力度相對溫和，符合社保條件的外地人依然可以買兩套房，因此，三季度東莞樓市依然保持較高的活躍度。”

同處大灣區的肇慶則不那麼明朗。10月百城價格指數顯示，肇慶房價仍在下跌。10月，肇慶新建住宅平均價格為7305元/平方米，環比下跌0.14%；二手住宅平均價格為7399元/平方米，環比下跌0.42%。

“相對而言，肇慶屬於灣區週邊區域，受核心城市的帶動和輻射較小，因此在目前核心城市內部市場依然存在分化，並沒有出現整體過熱的情況下，還是主要依靠內生需求購房，所以整體平淡。”肖文曉指出。

分化明顯

根據中指研究院向時代週報記者提供的大灣區九城10月二手房資料，九城樓市分化明顯。其中東莞和深圳是熱度的引領者。10月，東莞、深圳二手房均價環比漲幅均超過1%，同比漲幅則超過10%；惠州、珠海、廣州雖然漲幅不大，但實現同、環比正增長；佛山、江門、中山、肇慶表現則稍顯遜色，其中，肇慶和江門10月均為同、環比負增長。

東莞是今年樓市的焦點城市之一，尤其表現在房價漲幅。“東莞房價跟著深圳漲了好幾次，7月那一次尤其明顯。”11月2日，家在東莞的市民鄒女士向時代週報記者表示。

鄒女士口中的“那一次”，是7月15日，深圳出臺《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，以遏制快速增長的房價。其中，最大的影響是提高購房門檻，要求深戶也必須滿足落戶滿三年、連續繳納36個月及以上的社保或個稅，才能獲得購房資格。這被稱為“7•15新政”。

此前，由於深圳落戶門檻不高，基本上本科畢業，或有1個月社保參保即可落戶，要獲得深圳“房票”並不難。但在“7•15新政”之後，一部分人被攔在門外。這部分需求就轉而外溢到臨深區域，東莞成為最多人的選擇。

蜂擁而來的需求推高了東莞房價，但各區表現也有差異。

“大嶺山、鳳崗那一帶漲得比較多，因為靠深圳很近，很多深圳人來買。”東莞市民陳先生向時代週報記者表示。這一點跟機構資料吻合。深圳中原研究中心最新資料顯示，9月東莞二手住宅成交均價為17481.0元/平方米，其中，松山湖片區成交均價為34496元/平方米。

東莞房價“高歌猛進”，而在肇慶購房的購房者則“不敢看行情”。

中指研究院百城價格指數顯示，肇慶房價連續數月負增長。新房方面，肇慶跌幅頻登百城前三。6月，肇慶新房均價7448元/平方米，環比下跌0.99%，跌幅位居全國第二；7月，肇慶再跌1.17%，跌幅居全國之首；9月，肇慶環比跌0.45%，跌幅居全國第三。二手房方面，中指研究院資料顯示， 10月肇慶二手房均價為7399元/平方米，較2019年10月已跌去4.8%。

趙女士2018年12月在肇慶市鼎湖區以6300元/平方米的價格買入一套毛坯房。安居客上該房源樓盤資訊顯示，當前新房已經售罄，但有28套二手房在售，毛坯房掛牌價5600元/平方米左右。“買的房子已經交房了，我們也不敢看行情，怕降。”

“投資投機出現退潮後，本地有效需求不足，導致明顯的階段性供過於求，帶來價格下降。” 社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長鄒琳華在接受時代週報記者採訪時，將肇慶的房價下降歸結為上述原因。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受時代週報記者採訪時提到，若把大灣區內地九城分為東岸和西岸，東岸的東莞、惠州、珠海受深圳外溢需求影響，有增長動力。但西岸的中山、江門、肇慶，由於自身產業、發展有限，房地產市場也受限。

趨勢互換

如今，東莞和肇慶這兩座城市分別顯露下跌和上漲勢頭。

11月2日，時代週報記者在各房產交易APP上查閱發現，原本房價快速上漲的東莞已出現降價、“價格可談”的二手房。以松山湖某社區一套109平方米的三室為例。房源時間軸顯示：該房源在今年7月13日掛牌，掛牌價為600萬元，此後接連降價，其中8月30日降價10萬元至590萬元，10月25日又降價20萬元，目前售價為570萬元。

同一片區內另一套91.7平方米三室的掛牌價從460萬元下降至450萬元。“價格調整的原因是之前的掛牌價高於市場價，現在只是調整回市場價，業主也想儘快賣。”該房源經紀人蒲先生介紹，“現在片區想儘快賣的都調整價格，不著急的都按兵不動。”

“東莞房價趨於高位，市場追漲熱情降低。之前東莞量價齊升的勢頭在9月份有所改變，一、二手房成交量已經從高位回落。隨著成交量降低，預計東莞房價漲幅也將趨於緩和。”肖文曉表示。

鄒女士認為，東莞房價已經打擊了一部分購房者的熱情。

“由於限購，我有一部分朋友已經失去了購房名額。大家覺得東莞房價處於高位，幾乎透支了未來預期，投資的性價比不高，身邊有投資想法的人都在考慮中山。”

東莞房價在下降的同時，肇慶房價反彈的跡象逐漸顯現。

“肇慶房價已經沒有在降了。”10月27日，肇慶市鼎湖區一位房產經紀人謝先生向時代週報記者表示，“大資料顯示肇慶市場在回升階段。”他介紹，年初鼎湖區的毛坯房價格約是5000元/平方米，但現在大部分樓盤毛坯房價格都到6000元/平方米，帶裝修的要7500元/平方米了。“我們同事前兩個月還組團入手。”

機構資料也證實了這一說法。58安居客房產研究院分院院長張波向時代週報記者表示，到今年10月，肇慶二手房的房價開始止跌回升。在新房方面，經過開發商大力度的以價換量，肇慶新房交易量明顯提高，預計未來房價下行空間有限，四季度價格將繼續走穩。

“銀十”，受中秋、國慶假期影響，北京二手住宅網簽量環比有所回落，但遠高於去年同期。根據北京中原市場研究部的統計數據，10月北京二手住宅網簽量達14330套，環比下降17%，同比上漲62%。

不過，當前北京二手房市場熱度整體比較穩定，需求沒有出現大幅波動情況，購房者的入市心態比較理性。業內人士預計，今年全年北京二手住宅成交量在16萬套左右，成交量或將創下2017年以來最高，但成交體量依舊中溫，價格繼續陰跌。

10月二手住宅網簽14330套

“10月北京二手房市場整體比較穩定，但在賣的房源不多，8月、9月份消化的庫存比較高，成交量上漲，單月成交可達10套。從我所負責的小區來看，現在在賣的房子不多，導致出現有客戶沒合適房子的局面。”北京中原五棵松片區區域經理陳貴勳如是說。

實際上，剛剛過去的“銀十”，受中秋、國慶假期影響，北京二手房市場網簽量環比有所回落，但遠高於去年同期。根據北京中原市場研究部的統計，10月北京二手住宅網簽14330套，環比下降17%，同比上漲62%。

另據麥田房產統計，除去假日影響，10月9日-10月31日，北京二手住宅單日平均網簽量超過600套，與9月單日平均量的575套相比，基本相當。

由於網簽數據的滯後性，網簽量並不能反映真實的市場變化。就二手房市場實際交易量來看，據北京麥田實際監測數據，10月北京麥田二手房實際成交量環比上漲了1.0%。從二手房市場供需來看，新增房源量較9月下降1.2%，新增客源量環比上漲15.5%。據貝殼研究院的統計顯示，10月北京鏈家二手住宅成交量環比增加約4.5%。

恰如麥田房產分析所言，目前北京二手房市場熱度整體比較穩定，需求沒有出現大幅波動情況，購房者的入市心態比較理性，對價格的預期亦較為平穩。

陳貴勳告訴新京報記者，“現在買房的客戶，出手更果斷了一些，因為房源不多，看到接近市場價的合適房源，隨時都能出手。此外，最近買房的客戶，大部分都是之前出售房子後準備改善換房的，有錢、有資格，客戶質量很高。”

從區域成交量來看，來自北京中原的統計數據顯示，朝陽區繼續領跑區域二手房市場，佔全市總成交量的24%，其次為海淀區和丰台區。從區域成交量環比變化來看，16個區域成交量環比均呈不同程度下跌，其中東城區降幅最大，環比下降32%。

值得一提的是，今年年初受疫情影響，2-3月北京二手房市場成交慘淡，市場冷清。不過，隨著疫情得到控制，加上西城教改政策影響，北京二手房市場迅速回暖，5月-9月，二手住宅網簽量連續5個月超1.6萬套。時至10月，受中秋、國慶假期影響，網簽量環比有所回落，但市場熱度不減，與去年同期相比漲幅較大。整體而言，根據北京中原市場研究部的統計數據，今年前10個月，北京二手住宅網簽13.06萬套，同比上漲10%，漲幅繼續擴大。

二手住宅價格環比微跌0.2%

二手房均價方面，從麥田價格監測數據來看，10月北京二手住宅新增掛牌均價和9月份相當。此外，受成交結構影響，成交均價較9月份下降1.2%。

之所以均價有所下滑，麥田房產分析認為，這是由於近半年來北京二手房價格穩中有漲，價格基數走高後出現的結構性波動下降。此外，這也與當前房地產金融政策環境持續收緊有關，房價隨需求的回落亦出現穩中有降。

不過，由於成交均價易受成交結構變動而呈現出較大波動，剔除結構性因素影響的二手房價格指數更能反映市場價格實際變化。據貝殼研究院統計數據顯示，10月北京二手住宅價格指數環比微跌0.2%，基本持平，同比上漲3.7%，幅度溫和。隨著成交增長動力趨弱，價格由漲轉平，北京二手住宅價格已連續5個月波動幅度保持在0.5%以內。

分城區來看，貝殼研究院統計顯示，10月各區二手房價格指數環比普遍下跌，僅石景山、海淀兩區環比上漲，漲幅分別為1.1%及0.6%，幅度溫和。西城多校劃片政策落地近三月後，成交基本恢復至政策前水平，價格持續下跌態勢基本結束，近期二手房價格於2019年以來的低位上波動，與政策前4月份比，10月二手房價格下跌5.4%。

業內：預計年底成交量反彈，價格平穩

展望年底北京二手房市場走勢，陳貴勳表示，“預計市場應該不錯，只是現在的庫存房源較少。不過，購房者的積極性還很高，適當向同等價位的新房項目引流，預計也會有不錯的成交。”

實際上，市場先行指標上，來自貝殼研究院統計數據顯示，截至10月29日，10月北京鏈家二手房新增帶看客戶量環比增長約8%，絕對值是2019年以來月度最大值，帶看房源量亦增長約18%，年底市場的季節性反彈行情將逐步開啟。

基於此，貝殼研究院預計，11月北京二手住宅實際成交量環比反彈，但幅度弱於去年同期。今年全年北京二手住宅成交量在16萬套左右，是2017年以來最大值，同比增約10%。不過，從帶看房源結構變化趨勢看，市場向剛需傾斜的特徵不變。北京中原亦表示，預計年底二手房市場回溫態勢或延續，成交規模高於去年同期。

價格方面，貝殼研究院分析稱，今年以來，北京鏈家二手住宅可售房源量去化週期持續處在18個月左右。買賣雙方成交週期總體持續延長，10月環比延長約2天，分別為103天和115天。此外，業主預期不強，調價中漲價次數佔比降至12%，即高壓調控不變，需求釋放體量有限，因此，買方市場下，均價難以上漲。

“通常來說，臨近年底，銀行整體的信貸環境都會較之前月份更為緊張。”基於此，麥田房產分析認為，預計受金融政策影響，接下來北京二手房市場較之前會變得更為平穩。

雅居樂集團（０３３８３）公布，連同合營公司及聯營公司以及由其管理以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目在內，１０月預售金額合計為１５０﹒１億元（人民幣．下同），按年升１８％，對應建築面積１１１﹒６萬平方米，每平方米平均價為約
１﹒３５萬元。
　　
該集團指，今年首１０個月預售金額合計為１０４７﹒８億元，按年升約４﹒４４％，對應建築面積７７８﹒１萬平方米；平均價為每平方米人民幣１﹒３５萬元。

碧桂園（０２００７）公布，今年１０月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約５３９﹒１億元人民幣，按年減少５﹒０２％；股東權益的合同銷售建築面積約６３３萬平方米，按年減少５﹒１７％。

時代中國（０１２３３）公布，今年１０月集團合同銷售（連合營項目銷售）金額約為１０９﹒９億元（人民幣．下同），按年升２５﹒７９％；簽約建築面積約為７６﹒４萬平方米，按年增２３﹒８２％。
　　
截至今年１０月底止十個月，集團累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為７０７﹒０１億元，按件增加１９﹒０３％；簽約建築面積約為４９７﹒５萬平方米，按年增２４﹒６２％。

綠城管理控股（０９９７９）公布，今年１０月，集團的代建項目取得合同銷售面積約１００萬平方米，其中自營及透過與夥伴合作取得合同銷售面積約６６萬平方米、聯營及其他公司取得合同銷售面積約３４萬平方米；合同銷售金額約９２億元（人民幣．下同），其中自營及透過與業務夥伴合作取得合同銷售金額約５２億元，聯營及其他公司取得
合同銷售金額約４０億元。

此外，截至今年１０月３１日止十個月，集團的代建項目累計取得合同銷售面積約４１８萬平方米，其中自營及透過與夥伴合作取得合同銷售面積約２７１萬平方米、聯營及其他公司取得合同銷售面積約為１４７萬平方米；合同銷售金額約為５６０億元，其中自營及透過與夥伴合作取得合同銷售金額約３９６億元、聯營及其他公司取得合同銷售金額約１６４億元。

口罩生產商門市進駐核心區 谷品牌效應

新冠肺炎第三波疫情緩和，但舖租仍然低位徘徊，核心區更加「吉舖」滿街，業主逐漸接受短租舖位。近期一批本地口罩生產商積極落戶核心區地舖，自設門市售賣自家生產口罩，並多以短期租約為主，但亦有例外。口罩品牌OxyAIR MASK近月以每月25萬元，租用尖沙咀海防道及樂道交界單邊地舖，租期長達一年，屬於口罩生產商罕有合約期較長的租賃成交。

原天梭表舊舖 租期達一年

據了解，OxyAIR MASK於10月承租尖沙咀海防道53至55號海防大廈地下8號舖，位處海防道及樂道交界，建築面積約450方呎，業主原以每月35萬元放租，現以25萬元租出，呎租約556元，承租期為一年。

上址原由天梭表以每月60萬元租用，租約至明年7月，但今年3月已關店，6月起提早離場丟空，交吉4個月終再覓得租客，新租金下跌58.3%。新租客OxyAIR MASK以往在網上抽籤發售口罩，只提供一種銷售渠道，現新開設專門店出售口罩。

同一地段海防道38至40號中達大廈地下A及B舖，建築面積約2100方呎，近月由Mask Factory開設概念店，除售賣口罩外，更可讓顧客自製口罩。據了解，舖位以每月20.8萬元短租，呎租約99元，原本租期傳為兩個月，最終落實為半年。此舖原由金行粵港澳湛周生生承租，在2017年底續租時月租130萬元，如今租金大跌84%。

Good Mask開8店 包括民生區

至於銅鑼灣一線地段羅素街，早於兩個月前已有口罩生產商進駐街內舖位。口罩廠盾牌9月以每月10萬元租用羅素街60號地下B舖，售賣口罩及防疫用品；該舖建築面積約1000方呎，呎租約100元，為期3個月，租金僅為舊租10%。

上址正對面的羅素街59至61號麗園大廈地下B6號舖，建築面積約350方呎，由今年4月才成立的口罩廠Mask X以每月8萬元租用，呎租約229元，舖位每月續短租一次。

該舖原由藥妝店承租，月租約45萬元，呎租1286元，在今年5月結業，最新短約租金較前低82.2%。

除核心區外，個別口罩廠在民生區亦設有門市，以Good Mask開設門市的態度較積極，現時有多達8間分店，除有兩間位於尖沙咀及旺角主要零售區外，亦租用灣仔、筲箕灣及大圍等民生地段舖位，全部皆為短租。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，近期疫情緩和，市民對口罩雖然仍有一定需求，但所需數量不及之前，令口罩廠已具備相當貨量可作零售，毋須如之前般要排隊或網上購買。由於實體店舖仍具優勢，設計有特色的產品可吸引路過的行人購買，同時增加品牌效應，所以口罩品牌都相繼租用地舖作專門店。

黃漢成認為，核心區舖位空置率高企，令口罩品牌得以較低廉租金開設店舖，減少成本及開舖風險。他坦言，口罩品牌未來半年仍有租賃需求，但將主攻短期租約舖位，以增加靈活性。

新冠肺炎疫情轉趨穩定，加上一手市場氣氛不俗，發展商亦加快推盤部署。今年10月共有3個新盤向地政總署新申請預售樓花，涉及954伙，為近3個月新高，比起9月的262伙激增逾2.6倍。另外，上月共有3個新盤取得預售樓花同意書，合共981伙，較9月的2412伙，按月跌近六成。

上月新申請預售樓花的項目中，以帝國集團與香港小輪（00050）合作發展的屯門青山公路青山灣段帝御第3期帝御．嵐天涉及單位最多，共提供557伙，預計2022年4月底落成。

另外兩個同屬九龍區的項目，由信置（00083）、莊士機構（00367）及市建局合作發展的旺角山東街32B號，提供約322伙，預計2023年5月落成。據悉，該樓盤主打一房單位，料年底前推售。另一項目為會德豐地產及新地（00016）合作的何文田太子道西233號，涉及75伙，預計2023年4月落成，估計明年下半年推售。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨着新申請預售樓花單位數目上升，今年首10個月累積申請達15530伙，比起去年全年10360伙多出約五成。

至於上月共有3個新樓盤獲批預售樓花同意書，其中新地旗下何文田太子道西195號，提供101伙。據發展商早前透露，該盤主打細單位，部署年底前開售。餘下兩個獲批的項目現時正在銷售，包括帝御第2期帝御．星濤，涉及614伙，以及提供266伙的長實（01113）沙田九肚名日．九肚山。

啟德MONACO Development 646伙待批

截至10月底，共有24個樓盤待批預售，涉及12442伙，較9月底按月減少27伙，微跌約0.2%，並連跌3個月，創5個月以來新低。地政總署文件亦披露，會德豐地產旗下九龍東啟德沐泰街12號項目命名為MONACO Development，該盤細分兩期發展，合共提供646伙，其中第1期涉及399伙，第2期則提供247伙，兩個期數均正待批預售樓花同意書，預計入伙日期同為2022年12月31日。據發展商早前預告，該項目第1期最快今年底前推售。

工廈具重建潛力，荃灣富源工業大廈近期獲財團收購，當中兩層全層單位錄得成交，成交價合共5300萬元，新買家為活躍於工商物業買賣的嘉德利置業。土地註冊處資料顯示，荃灣灰窰角街18號富源工業大廈3樓及5樓全層，建築面積俱為6000方呎，其中3樓以2800萬元轉手，呎價約4667元，5樓成交價為2500萬元，呎價約4167元。

3樓單位原業主在2002年8月以89萬元購入，持貨18年，賬面賺2711萬元或逾30倍； 5樓原業主在1969年12月以20.5萬元買入，持貨51年，賬面獲利2479.5萬元或121倍。上述單位新買家為SINO KNIGHT INTERNATIONAL LIMITED，董事為吳景明，為嘉德利置業或有關人士，該公司主要投資葵涌、荃灣及屯門的工商物業。

富源工業大廈樓齡逾51年，去年初至今，嘉德利置業先後購入該廈5層，包括地下、1、3、5及8樓，總購入價約1.58億元，合計持有該廈最少六成業權。

土地註冊處資料顯示，香港美國商會（American Chamber of Commerce in Hong Kong）上月7日以1.45億元沽出中環美國銀行中心19樓4至7室及13室，建築面積約5968方呎，呎價24296元，新買家為海外註冊公司DREAM GLORY HOLDINGS LIMITED。

該會於1996年以5460.72萬元購入上址，持貨24年，賬面獲利9039.28萬元，升值逾1.6倍。

香港置業營業經理文華指出，長沙灣南昌站上蓋匯璽II，3B座中層G室開放式單位，實用面積272方呎，獲單身客以每月約1.2萬元承租，較市價低約7%，呎租44.1元。業主2017年以約627萬元購入該單位，回報率約2.3厘。

康怡3房減122萬離場 海怡理想價1439萬售

螞蟻集團（新上市編號：06688）上市暫緩，美國大選結果揭盅在即，為市場同時營造「好、壞」消息爭持的局面，買賣雙方表現兩極化，個別看淡後市業主，不惜減價提早離場。

鰂魚涌康怡花園3房戶不足1個月累減逾122萬元易手；而憧憬後市向好的買家，以理想價1,439萬元入市鴨脷洲海怡半島優質3房海景戶。

螞蟻集團宣布暫緩上市消息下，康怡花園即晚促成3宗3房成交，其中高層3房，不足一個月減價122萬元沽。

中原首席分區經理楊文傑指，康怡花園E座高層5室，實用面積596平方呎，屬正東3房，剛於10月放盤，開價1,160萬元，最終議價122萬元至1,038萬元沽出，實用呎價17,416元。

螞蟻暫緩上市 康怡即晚3成交

另外，同座低層12室，同面積向南，亦以1,000萬元易手，實用呎價16,779元。楊氏指，上述單位市價平均約1,100萬元，但礙於市場出現負面消息，促使個別業主擴大議價空間提早沽售離場。

但市場好壞消息充斥下，優質單位議價空間更大，買家更易買得心頭好。其中，海怡半島繼上月有優質海景3房以1,388萬易手後，新近23座同一海景戶以1,439萬元沽出，屬同類近期理想價。

成交為海怡半島23座高層H室，實用面積783平方呎，3房套房另士多房，向西南，坐擁開揚海景，屬市場上罕有放盤，業主於7月中已放售，開價1,530萬元，直至最近一個月，叫價「企硬」至1,440萬元，最終再落價1萬元以1,439萬元沽出，放盤4個月累減約91萬元，實用呎價18,378元，屬同類理想價。由於業主已移民，只能遙距議價。原業主於2014年以1,028萬元購入，6年間轉手帳面獲利411萬元，升值4成。

新都城3房 880萬售新高

另外，世紀21將軍澳分行經理魏仕良指，將軍澳新都城1期6座高層E室，實用面積526平方呎，3房套房，向東南眺望寶康公園及泳池景，業主於9月以900萬元放盤，最終減價20萬元至880萬元沽出，實用呎價約16,730元，為同類單位新高價，造價亦較舊高價紀錄多出5萬元。原業主於1998年以394萬購入，帳面獲利486萬元。

另3項目共954伙申預售 帝御•嵐天規模最大

地政總署昨公布，上月共有3個全新盤獲批預售，當中包括何文田太子道西項目，新地 （00016） 稱最快年底前推，擬加入新盤大混戰；另外亦有3盤新申請預售，共涉954伙。

第四季新盤戰白熱化，據地政總署資料顯示，10月份獲批預售樓花的項目共3個，合共涉981伙，當中包括已開售的屯門帝御•星濤及沙田名日•九肚山。

另外，新地 （00016） 旗下何文田太子道西195號亦獲批售，提供101伙。新地副董事總經理雷霆表示，項目主打細單位，預計年底前推出。

值得一提的是，新地原定在年底前推售東半山CENTRAL PEAK第一期及沙田瓏珀山，如連同最新的何文田太子道西項目，新地有機會3盤（約350伙）齊推。

另一邊廂，上月亦有3盤申請預售樓花，合共954伙，較9月份大增2.6倍，屬近3個月新高。規模最大屬帝御•嵐天（帝御第3期），共涉557伙。而信置 （00083） 、莊士機構 （00367） 及市建局合作發展的旺角山東街項目，亦已申請預售，樓盤提供322伙，主打一房戶。信置表示，物業位於九龍策略性地段，鄰近朗豪坊及旺角港鐵站，享鐵路優勢，預計年底前推售。

待批樓花回落至12442伙

此外，尚有新地及會德豐地產合作發展的何文田太子道西233號，共75伙，項目最快明年下半年預售。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指，今年新申請預售樓花數目上升，首10個月累積達15,530伙，已較去年全年高出約5成。

會地啟德盤命名MONACO

由於上月批出預售的單位略高於新申請，故待批樓花單位稍為回落至12,442伙，較9月份的12,469伙，輕微回落0.2%，累積待批單位數目連跌3個月，創5個月新低。

另外，會地旗下的啟德沐泰街12號項目，已命名為MONACO Development，分兩期發展，合共涉646伙，正待批預售。據發展商早前指，第1期擬年底前賣樓。

部分伸出物不計入上蓋面積

政府簡化建築地盤審批，當中屋宇署就伸出物的上蓋面積（Site Coverage）及地積比計算略為簡化，例如屋簷或者冷氣機平台不會計算入上蓋面積，相信有助簡化流程。

屋宇署在上月發出關於《伸出物的上蓋面積和地積比率》的作業備考，內容提及現時透過上蓋面積規管建築物的體積，而在計算地積比率、總樓面面積（GFA）的時候採用外牆（external wall）的概念，當中除了磚牆、窗戶方面，亦包括矮牆圍欄。

因此，屋宇署會豁免一些非分層樓層的伸出物毋須計算入總樓面面積內，大廈屋頂的屋簷，或者合理體積、不大於750毫米大的冷氣機平台，以至一些凸出窗台、面積細過500毫米的窗戶花槽等。

上述措施雖然涉及的實際改動不多，不過分析相信，對於未來發展商在設計住宅或者商廈建築上將會有更多彈性，亦可以申請豁免部分樓面，在屋宇署審批會較易通過，將會鼓勵發展商及建築師提供更多有建築特色、或者綠化的建築設計。

事實上，近年政府積極簡化發展程序，包括曾經就建築物高度限制、綠化上蓋面積及園境作出新安排。

疫情走勢緩和，焦點盤接連推出，嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明接受專訪時稱，大型樓盤推出可吸引市場焦點，並進一步帶動樓價，預料第4季樓價可錄得2%至3%升幅，同時亦認為，近期成交大部分為1000萬以下的中小型物業，並以基礎家庭的剛性置業需求為主，但近期換樓客、投資客入市情況明顯減少，相信待疫情過後，該類人士所累積的購買力，會重新爆發。

溫偉明指出，第4季樓價走勢要視乎大型新盤的推售情況而定，若焦點盤順利推出，可吸引市場焦點，有機會刺激更多準買家外出睇樓，並帶動樓價，料上升2%至3%。

而受疫情影響下，成交量卻有所下滑，以今年首9個月為例，一手成交量約9500宗，不單止與去年同期相差甚遠，而較難追上去年全年約1.87萬宗一手成交，明顯今年大單位的買家，入市態度較為觀望。

若以樓價劃分，1000萬以下的物業佔成交總數約七成至八成，買家以基礎家庭的剛性置業需求為主，至於換樓客、投資客源確實明顯減少，估計待疫情過後，該批人士所累積的購買力，將會重新爆發。

至於明年樓價發展，他再指，由於本港在房屋新供應上，暫未找到新方向，其中，新界東北發展寸步難行，而明日大嶼計畫因政治上的糾爭，仍在討論階段，故此，在中短線而言，供應較難一下子增加。

而在全球量化寬鬆下，部分內地資金投放入基建中，令該批內地商人再富起來，他們或有機會把資金投放入本港物業市場，為樓價帶來支持作用，而且以現時二手市場為例，只要有平價盤源出現，隨即獲買家承接，可見本港資金仍充裕，明年假如沒有大事件發生，可錄單位數增長。

而且內地從疫情中回復過來的情況較快，目前內地1、2線城市的樓價仍攀升，加上內需亦強勁，一旦中港通關後，內地客的購買力會重新出現，預期促使明年本港樓市見復甦，始終本港物業為內地客投資首選。

但另一方面，政府亦應該思考，是否繼續走保護主義，尤其是豪宅方面，買家多為具財務實力人士，所選購物業的種類，亦與一般大眾不同，認為政府可考慮，是否適時寬免辣招，例如內地客來港購置單位，若樓價超過某一特定水平，就可以寬免辣稅，而且本港經濟體系中，金融屬佔最大的一部分，若方便境外人士來港置業，亦有助吸引全球人才。

對於政府已撤回空置稅，溫氏認為，始終羊毛出自羊身上，例如政府推出有關稅項，發展商自然會在地價上作出反映。

另外，對於集團買地策略方面，他再指，會積極研究各幅地皮，除啟德住宅地，新界區的地皮也有興趣，雖然近年集團興建大型項目為主，但由於現時賣地表中，大部分為中小型的地皮，往後有機會選購該類土地作發展。同時也認為，近年政府推出的地皮，經常集中於數個區域，令同區各新盤所推出時間相若，因去貨速度及數量有限制，對發展商銷售亦有壓力。

踏入第4季，嘉華續推新盤應市，其中，九龍嘉林邊道2號項目，目前已批出入伙紙，將於季內開售，售價將參考九龍塘、筆架山一帶的豪宅，至於屬合作項目的西南九龍Grand Victoria，亦有機會於年內推出第1期，涉524伙。

嘉華溫偉明指出，嘉林邊道2號項目，將於季內推出，已獲批入伙紙，售價將參考九龍塘，筆架山一帶的豪宅。該盤設有5個洋房單位，面積約4000方呎，而設計上更富有彈性，部分單位可相互打通，如果買家需要更多的活動空間，可形成一個面積廣達8000方呎的巨宅。

項目首層的樓層高度逾4米，可做到大宅的感覺，空間感十足。此外，不少豪宅買家均擁有多輛座駕，而每個單位均附設2個車位，可滿足需要。

至於與會德豐地產、信和及爪哇合作發展的Grand Victoria第1期，溫氏指出，項目有機會季內推出，涉及524伙。此外，目前亦積極銷售啟德嘉峯匯，累沽約527伙，項目尚有4幢洋房待售，將於明年以現樓形式出擊，因啟德區內並沒有洋房供應，會參考傳統豪宅區物業的造價，如九龍塘區一帶。

而明年亦有連串新盤出擊，其中與信和及中國海外合作，位於元朗錦上路站第1期，涉及2200伙，料明年中推出。而2022年則推出將軍澳日出康城11期，涉及約1800伙。

疫情走勢緩和，樓市氣氛轉好，但部分屋苑錄低市價成交，中原首席分區經理楊文傑稱，鰂魚涌康怡花園昨單日連錄3宗成交，均屬低市價，幅度介乎約6%至9%，其中E座低層12室，面積596方呎，成交價1000萬，呎價16779元，低市價約9%。此外，B座高層1室，面積710方呎，成交價1185萬，呎價16690元，低市價約8%。

香港置業首席聯席董事曾家輝稱，長沙灣宇晴軒5座極高層D室，面積454方呎，兩房間隔，以800萬易手，呎價17621元，低市價約3%。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角萬德閣B座中層6室，面積663方呎，3房間隔，享海景，獲區外換樓客以約1280萬承接，呎價19306元，成價及呎價為同類型單位近兩年新低。

市場指，將軍澳新都城1期6座高層E室，面積526方呎，屬3房連套房間隔，成交價880萬，呎價16730元，為同類單位新高價。

美聯市務經理（銷售）蔡天賜表示，粉嶺花都廣場1座高層D室，面積約370方呎，議價後以506.8萬成交，呎價13697元。

祥益高級分行經理林英傑表示，屯門嘉悅半島2座低層G室，面積463方呎，兩房間隔，獲區外首置客垂青，以578萬易手，呎價12484元，屬市價水平。

另外，拍賣場亦連錄買家出價爭購，忠誠拍賣行昨推拍15項物業，該行發言人，馬鞍山新港城L座低層3室，屬銀主盤，面積362方呎，開價540萬，吸引5組買家出價競投，最終以600萬拍出，高開價60萬約11%，呎價16575元，較市價低近2%。

同日黃開基亦舉行拍賣會，其中屬六按銀主盤的西貢菠蘿輋村屋單位，面積674方呎，開價480萬，獲4組客爭購，以538萬拍出，呎價7982元，高開價12%，比市價低約兩成。

失守（確診）屋苑再錄成交，世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍稱，沙田第一城45座高層D室，面積304方呎，2房間隔，以531萬沽出，呎價17467元。