下半年房市轉熱，政府大動作緊盯房市，不少不動產業者憂心政策「真」打房，紛紛轉趨低調「低報銷況」；相對之下買方依然買氣不減，熱門案照樣「爆桌」，5日最新出爐的10月住展風向球仍突破今年新高，連六個月亮出黃藍燈。

10月住展風向球分數攀升1.1分至35.9分，刷新今年新高，在風向球六大構成項目中，預售屋供給量下滑，成屋供給量與成交組數上升，至於議價率、廣告量、看屋來人組數等三項分數持平。住展雜誌研發長何世昌表示，最近有業者炒紅單，引發政府頻頻釋出可能打房的訊息，對業者已產生「寒蟬效應」，但對一般客戶來說卻沒什麼影響，10月新建案買氣依然活躍，推升房市風向球到今年高點。

住展調查，10月傳統購屋旺季，看屋民眾出手意願仍高，買氣同步攀升，10月每周成交組數平均至2.8組，為今年來新高。來人組數方面則平均減少0.6組至34.6組，已連續兩個月減少。

推案量方面，原本10月是推案傳統旺季，但近來卻快速冷卻，推案量反比9月大減逾150億元。何世昌表示，業者放慢推案的關鍵，因是近期不少縣市消保官緊盯紅單交易，其次是各地地政局查處未取得建照、卻違法銷售的預售案，業者因此變得小心謹慎。

何世昌分析，近來中央頻頻釋出打房的訊息，業者與消費者兩方反應非常懸殊，多數業者怕打房重演，姿態轉趨低調，出現業者「低報銷況」的特殊現象；一來是怕太高調引起主管機關稽查，二來是怕建商調高底價影響銷售，讓煮熟的鴨子飛了。至於買方，似乎多不認為政府打房是玩真的，買氣未見萎縮，熱門建案照樣「爆桌」。

業者指出，房市已悶了五年，今年初又飛來新冠肺炎的黑天鵝，原本以為今年將是一個歹年冬，未料人、錢都被疫情鎖在島內，加上房貸利率創下空前新低，資金行情帶動下半年房市大噴出；不過，現階段要保持低調，以免政府為平息民怨而再度出手打房。展望年底前房市能否延續榮景，就看政府下一步動作而定。

建商心驚轉低調　但買氣續增溫

房市火熱引發中央關注，打房聲浪不斷，讓建商也心驚。《住展》雜誌調查北台灣10月推案狀況，整體分數較上月增加，創今年新高，六大指標中僅預售屋推案量下滑，其餘皆持平或正成長。專家分析，與政府頻繁表態可能打房有關，各縣市稽查單位緊盯預售屋紅單交易，衝擊部分推案信心。

根據10月住展風向球顯示，分數35.9分月增加1.1分，創下今年以來新高，連續6個月皆亮出代表衰退注意的黃藍燈。六大指標分數中，成屋推案量、成交組數較上月增加，廣告批數、議價率、來客組數則持平，僅有預售推案量下滑，其中指標推案來人數每周約34.6組，雖月減0.6組，但成交組數每周2.8組，則月增0.4組，屬今年新高。換句話說，看房人潮雖有減少，買氣卻未減弱。

住展風向球創今年新高
北台灣10月預售屋的推案量從9月的700多億元降至500多億元，案量達15億元以上的指標案有萬華區「榮耀西門」、信義區「東昀昀」、板橋區「上上寀」、中壢區「桃大允」、八德區「涵悅+」等建案；新成屋的供給量反而明顯放大，逼近1000戶，案量達15億元以上的指標案有士林區「聯上天母」、板橋區「新板艾麗」等。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，10月以往是推案的旺季，今年案量反而減少超過150億元，主要與近期政府頻繁表態可能打房有關，部分縣市消保官緊盯紅單交易，地政局積極稽查未取得建照卻銷售的預售案，有一定程度衝擊建商的推案信心，連帶下挫預售推案量。

來客持平成交組數增加
不過建商與買方面對政府可能打房的狀況，態度非常懸殊，何世昌表示，多數建商憂心打房重演，姿態轉趨低調，從今年第3季開始，就有部分業者刻意營造銷售平淡，希望減少受到中央關注，這種狀況在10月更常見；反觀買方普遍認為政府不會真的打房，依然踴躍出手。

何世昌強調，從10月來客組數持平、成交組數增加來看，買方多少受到打房訊息影響，仍在觀望政府的後續動作，因此並未積極看房，不過買氣未受影響，代表買方普遍認為政府不會真的打房。

熱潮估延燒至農曆年前
全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，由於全球疫情仍在延燒，在各國持續量化寬鬆情勢下，除非政府展現明確的打房態度，否則央行利率仍偏低，市場游資不減，持續有利不動產市場，儘管推案量減，房市表現仍在增溫。

陳炳辰也提醒，等到美國總統大選結束，股匯市表現勢必影響資金投入不動產狀態，科技戰與美中台的關係仍是變數，這些都會影響後市表現，不過整體而言，台灣現況變動性不算太大，房市熱潮有望延燒至年底，甚至持續到2021農曆年前。

10月房市熱度仍在上升，不動產代銷龍頭海悅公告今年10月合併營收3.8億元，再創單月歷史新高，累計前10月合併營收26.88億元，年增率高達162％。

海悅表示，預期房市剛性需求仍在，全台代銷版圖持續增加，預計近期將陸續開出的代銷案遍及北市、新北，新竹、台中、台南、高雄等11建案，目前公司全台合計在手建案總銷金額超過1,300億元，今明年營運向上趨勢不變。

海悅指出，10月成長動能包括台北「文德好境」、「川騰仰士林」；新北「合環Land Mark」、「土城日月光」、「聯合公園」、「宏普中央公園」、「大同莊園2期」與「新潤心城」。

另外，桃園為「竹城A7甲子園」、「禾悅花園」、「冠德青璞匯」、「麗寶豐洲」；台中「皇普莊園」；台南「聯上康橋」以及高雄「美術白天鵝」等多個包銷建案持續銷售挹注，推升10月合併營收創單月新高。

海悅自地自建業務，兩個子公司悅大建設及海研建築，推出的鶯歌「微笑海悅」與新莊「海悅花園」建案亦已全數完銷。

對於未來，海悅表示，持續與理念契合的建商合作，去年與達麗建設共同投資的台中水湳經貿園區土地標售案，預計今年12月聯手推出總銷80億元「達麗創世紀」。

今年攜手亞昕、新潤興業及白天鵝建設取得的南港1,626坪土地，規劃總銷120億元「擎天森林」，也預計明年初啟動銷售。

近日看好中南部房市發展，再度加碼布局，與達麗建設共同投資21.8億元，取得台中市北區833坪土地，海悅持有30％，規劃以首購及首換為主流的2-4房型產品，預計明年下半年推出。

海悅表示，預計近期陸續開出的代銷案包括北市「敦南御所」、「宏璟帝璟苑」、「台大公館」、「擎天森林」、新北「宏普中央公園Ⅱ」、「宏璟榮華」、「新潤莫內花園」、新竹「竹科匯」、台中「達麗創世紀」、台南「達麗國家強棒」、高雄市「和陸寓邸」等。

龜山A7合宜住宅明年中起5年禁止轉售的閉鎖期將解封，此次台灣金聯平價宅釋出兩戶「名軒快樂家」住宅，比起當年購入價高出385萬、391萬，漲幅近五成，合計吸引70人搶標，此次標售的價格也成將成為A7合宜宅實價首見自由買賣的參考案例與價格。

A7合宜住宅2016年時抽籤價格約每坪15萬元，並有五年禁止買賣移轉的閉鎖期，除了少數以法拍突破閉鎖期的移轉案例外，隨著周邊A7重劃區成為北台推案最熱絡的地區，新案房價達每坪25~28萬元，甚至站上3字頭，且已有不少個案陸續完工交屋，A7合宜宅與市場行情已有明顯價差。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，當年為了「居住正義」推出的4,000多戶A7合宜住宅，以低於市場行情的七折推出，許多人登記抽屋，屋主持有時間將在明年中起陸續屆滿五年，將可在市場上自由買賣；此次平價宅的抽籤吸引民眾參與投標，這兩戶行情每坪約22萬左右，吸引70組投標，此次標售價格有明確的指標意義。

此次平價宅標售的A7「名軒快樂家」7樓57.86坪售價1,206萬、6樓55.88坪1,176萬，對比當年抽屋的價格，總價增加逾380萬元，房價增幅近50％，等於當年幸運中籤的民眾，不僅住了五年新房子，還賺到高額的增值。

全台重劃面積最大的台中「第14期美和庄市地重劃區」，在建商殷殷期盼下，近日已陸續完成配地，單是今年前三季，包括國泰、雙橡園、精銳、陸府、順天、太子、新業、元鈞、磐興等十多家建商，搶進獵地面積估計近兩萬坪，其中國泰、陸府等建商最快明年下半年進場推案。業界預估，由緊鄰的水湳經貿園區延伸到14期重劃區，明年將有百億推案量蓄勢待發。

台中市地政局長吳金存表示，第14期市地重劃區面積廣達404公頃，土地所有權約4,550人，為近40年來全台面積最大、土地所有權人數最多的重劃區。今年2月完成土地分配結果公告，完成土地登記後，11/7起將換發土地所有權狀正本。

自今年以來，台中品牌建商爭相搶進14期購地插旗，尤其是崇德六路周邊土地最搶手。其中，國泰建設以每坪62萬元買下山西路、崇德六路2,446.3坪土地；雙橡園開發以每坪63萬元買下山西路、崇德六路2,600坪土地；元鈞建設以每坪70.3萬元購入1,444.6坪土地。

此外，順天今年以來陸續於崇德六路購入三塊土地，合計總面積逾3,200坪；精銳以每坪63萬元買下崇德二路約1,200坪土地；陸府以每坪57.3萬元，買下豐樂路與昌平五街1,374.64坪土地；磐興以每坪55萬元，買下崇德八路、梅川東路1,700.6坪土地。

太子建設也在10月底出手，以每坪53至65萬元、總價7.5億元，取得14期「台中巨蛋」預定地旁榮德段1,273.2坪的土地。太子看好14期的開發潛力，惟眼看營建工料雙漲，未來預計採先建後售模式推案，房價每坪上看4字頭。

台中建築經營協會理事長邱名仕指出，14期土地交易熱度直線上升，主因是近年北屯區房市題材不斷，擁有台74號快速道路、年底即將通車的捷運綠線、台鐵高架化，交通便利性大增。

此外，美商COSTCO好市多北屯店預計11/20開幕；未來還有台中巨蛋、漢神百貨等重大投資案進駐，由目前土地成交行情推估，未來推案房價將上看4字頭，可望成為豪宅新聚落。

高雄輕軌南環開始試營運第一階和第二階段不同車輛的整合，並朝向輕軌的大南環更多站體的營運，已通車的14個站體周遭，房價四年來呈現漲多跌少，其中，有高雄流行音樂中心和駁二特區挹注能量的駁二大義義站、真愛碼頭站、以及光榮碼頭站等三個生活圈，漲幅最大，從10.6％到12.7％。

高雄捷運局副局長吳嘉昌5日指出，高雄輕軌第一階段和第二階段營運，採用不同廠商的車輛，在輕軌第二階段統包商中鋼，經過兩年時間進行現地測試、及整合作業，並在公正第三方德國萊茵技術監護顧問公司，執行查證與確證作業之後，確認二階車輛可在一階路段營運安全無虞，達成一、二階機電系統整合的階段性目標。

高雄輕軌後續正朝向大南環通車目標邁進，也就是從既有的籬仔內（C1）站到哈瑪星（C14）站，再分別向北，從C14哈瑪星站延伸到C17鼓山區公所站、以及從C1籬仔內站，延伸到C32輕軌機廠站，建構更完善輕軌服務路網。

因有高雄輕軌的營運，現有輕軌14個站體周遭生活圈的房價不寂寞，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2017年高雄輕軌各站平均房價大多在每坪15到16萬元，今年旅運中心和光榮碼頭兩站均價逼近2字頭。他說，14個站體中，只有二站小跌，其餘12站，四年漲幅多在5到10％左右，屬理性緩漲。

遠東銀行（2845）昨（5）日董事會決議，預定以20.11億元購置位於台北市信義區土地329.8坪，換算每坪土地單價610萬元，未來將與鄰近地主合建大樓，作為新總部使用。遠銀並規劃交易必須在確定與鄰近地主合作敲定的前提下才執行，預估最快明年上半年可能落實交易。

遠銀指出，該行計畫購買的土地，位於信義區華南金控總部大樓附近，由於擬購買的土地面積有限，因此若要蓋成大樓，必須與鄰近的地主整合，估計該處空地整合後大約可有1,687.35坪，再進行開發興建大樓，遠銀再依照土地持分比例分得辦公樓層，概估大約在一、兩千坪，因此做為總行還要再規劃如何配置，目前都還不確定。

遠銀目前在台北市敦化南路遠東集團總部所在的遠企中心大樓，一共承租五個樓層，作為總行辦公處所，一樓則是遠銀營業部，另外在板橋遠東集團中本大樓，也就是板橋大遠百隔壁的商辦大樓，則有營運作業中心，預估未來信義區土地興建大樓，遠銀取得辦公樓面積也無法容得下所有總行部門，屆時還需再行規劃細節。

遠銀擬購買信義區土地為信義區三小段35-1、35-2及35-4地號，資金則是以帳上自有現金支應，遠銀並經過戴德梁行、泛亞不動產、第一太平戴維斯等三家不動產估價師事務所估價，再經昨天董事會決議通過購地計畫，三家事務所估價結果，每坪土地估價在607萬元到617萬元之間。由於信義計畫區鄰近空地稀有，因此遠銀因機緣巧合有熟識者介紹而有此一購地機會，因此決定出手買地。

遠東商銀今年除了往國外設點，積極發展國際金融業務，還有組織改造及買地蓋總部，這都是建立銀行長久營運基礎工程。

遠東銀長期布建跨境企業金融服務平台，越南胡志明市的辦事處今年第3季正式開業，新加坡辦事處預定今年年底前開業 ，可望直接連接東協地氣，貼近當地商情，伴隨企業客戶的國際化擴張進程，提供客製化的聯貸架構規劃，給予即時、完整的金融支持。

媒體報導民眾接獲建物快篩結果通知後，誤解為房子成為危樓。內政部營建署今天發布新聞稿澄清，建物快篩結果並不是危樓鑑定，而是希望保障居住安全，呼籲民眾踴躍申請。

媒體報導有民眾接獲地方政府建築物快篩結果通知公文後，誤以為房子成為危樓。營建署今晚發布新聞稿澄清，政府主動辦理建物快篩並鼓勵申請耐震評估，目的是讓民眾瞭解自家居住安全，有需要可以進一步檢測，不需恐慌。

營建署表示，921大地震前領取建造執照的建築物耐震設計標準可能較低，因此主動補助地方政府委託專業人員進行建物快篩，地方政府的快篩結果通知，是為了鼓勵民眾進行耐震評估、確認自身居住安全，並不是危樓通知。如果評估後有安全疑慮，不論是結構補強或重建作業，都有提供補助。

營建署說明，民眾申請耐震能力評估，其中，初步評估每件補助新台幣1萬2000元到1萬5000元，詳細評估每件補助最高40萬元。此外，評估後須為補強改善的建築物，也繼續提供「耐震階段性補強」的補助，最高可補助450萬元。

另外，也委託國家地震工程研究中心成立專案辦公室，可深入社區進行階段性補強諮詢與補助申請說明。

營建署表示，台灣位處地震頻繁區域，目前科技對地震何時發生仍然無法準確預測，呼籲民眾申請耐震評估、建物階段性補強或危老重建等獎補助措施，讓居住環境更加安全。

據最新實價登錄資訊顯示，台北市信義區指標商辦「統一國際大樓」於9月成交29樓，交易總價為6.2億元，含車位面積為398.6坪，若以四個車位共1,400萬推算，扣除車位、每坪成交價來到181.1萬元，為該大樓新高。

台北市信義區商辦「統一國際大樓」去年每坪最高成交價落在158.7萬元，今年該案最新一筆交易在九月，交易樓層在29樓，以6.2億元買下含車位共398.6坪面積；據悉，該案賣方為威剛科技，買方則是盈福開發，其中盈福開發背後股東今年也以營展開發名義，以12.4億元購入「統一國際大樓」16樓，扣除車位後每坪成交價近180萬元，顯示買家對該棟商辦大樓情有獨鍾。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該大樓完工於2004年，出於日本建築師之手，主要所有權人為統一集團、太子建設，部分樓層則傳為中國信託併購萬通銀行取得，且鄰近捷運市府站更讓身價難減，加上該棟大樓有誠品承租，也為該商辦地標性和知名度再下一城。

很多人對新北市三重區有治安不好等負面的刻板印象，但近幾年三重房價逐漸提高，在新北市算是較高房價的區域。有網友在PTT表示，他的朋友在新北市三重區買了人生第一間房子，是一間屋齡47年的舊公寓，房子沒有整理過，屋況並不好，但每坪的價格要45萬，讓原PO驚呼「三重現在二手房價，也這麼高了嗎？」。

文章曝光後，許多網友覺得每坪45萬買貴了，「太高了，菜寮那邊公寓不值到45萬」、「這價錢可以買台北橋捷運共構宅吧」、「太盤了吧是買來放著當古蹟？」、「老公寓要看土地持分比較準」、「我家25年電梯大樓一坪不到40萬，而且還是靠西門町台北車站的地段」。

但也有人認為，要依房子地點來判斷，甚至未來如果都更，房子的價值可能會上漲，「右岸50萬up」、「捷運三分鐘、鄰近公園、學區，長勢看好」、「重劃區才有這個價」、「這屋齡很有機會做都更，價格反而會高起來」。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，三重交通便利，緊鄰台北市，且房價相較於北市便宜，是不少在北市上班族考慮買房的地區。以屋齡47年、單價45萬元來看，有可能是在捷運三重站附近，該區域因開發早、生活機能完善，周邊房價自然不便宜。

莊孟翰提到，三重的房價近年持續上漲，「4字頭已經不算貴了」。像是二重疏洪道兩側的重劃區，幾乎都是新興的建案，生活機能佳、有河岸景觀，左岸的房子約在30萬?40萬，右岸則是5字頭甚至更高，因此想在三重找到價錢親民，且符合生活圈機能、交通便利等條件的房子，其實並不容易。

保利地產(600048)11月5日晚間公告，10月，公司實現簽約面積412.34萬平方米，同比增加45.71%；實現簽約金額553.72億元，同比增加36.93%。2020年1-10月，公司實現簽約面積2856.41萬平方米，同比增加10.85%；實現簽約金額4227.49億元，同比增加9.18%。

10天豪擲180億拿地的合生創展，一改往年低調的性格，今年來動作頻頻。近日行政總裁辭職，又置換科技公司20%股份，2020年的合生創展正在改變的路上？

地產行業摸爬滾打近30年，歷經跌宕起伏15年。

1992年進軍房地產的合生創展，有過短暫的輝煌，2004年成為國內第一家銷售額突破100億的房企，算得上當時名副其實的地產航母。

然而這一地產航母在2004年觸及巔峰後，其銷售額就一直徘徊於100億元上下，跌宕起伏了15年，直至2019年，才首次突破200億元。

業績回升的合生創展，今年一月初，完成了新舊交接。創始人朱孟依隱退，辭去董事長職務，將指揮棒交給了女兒朱桔榕，自己僅擔任“戰略規劃顧問”。

當舊人退出前臺，位居幕後，這裡其實已經變成新人的舞臺，但是股權置換注入新科技的背後，依然能看見創始人朱孟依的影子。

01

斥資1.82億美元，股權置換20%股份

11月3日晚間，合生創展發出公告稱，朱孟依向公司注入“優選好生活”的地產平臺20%股份，以此換取公司合生活和合生商業的20%和30%股份，雙方將分別斥資1.82億美元。

風雲地產界（微信公號：fydcj888）瞭解到，其中涉及怡康、元知開曼、元知BIV、合生活和合生商業六個公司。董事在公告中宣佈，已於11月3日訂立認購協議。另外，截至本公告日期，元知開曼和元知BVI均由朱孟依最終全資擁有，朱孟依為公司最終控股股東。

公開披露，元知集團主要經營的是“優選好生活”的線上交易平臺，目前專注於房地產行業的交易，向房地產開發商及房地產仲介公司提供交易配對及平臺技術服務。

圖片來源：優選好生活官網圖片來源：優選好生活官網
據“優選好生活”平臺官網介紹，該企業是一家以科技構建生態，以金融服務及經紀人為交易核心，連接協力廠商與平臺。包括解決房產，家居，汽車，醫療，教育，養老，金融，保險，旅遊，法律服務等非標大宗商品和家庭資產配置的交易及服務平臺的公司。

合生創展在公告中表示，元知集團入股合生活和合生商業，可以更好開發技術服務及有關大資料、智慧計算引擎及移動互聯網技術至後者東西。披露介紹，合生活主要提供物業管理服務、為非業主提供增值服務以及社區增值服務；合生商業主要提供商業房地產行業的運營計畫及諮詢服務。

知名地產分析師嚴躍進認為，類似投資，至少說明合生創展有其一套投資模式，所以這也可以理解為其複合地產和多元化業務發展的導向。對於合生創展來說，通過類似股份置換也可以實現了社區服務等方面的轉型。

此次變化並非偶然，合生創展內部人士對此表示，他們早在在半年報中已經提到過轉型，轉型為科技賦能及產業驅動的投資控股平臺公司。

02

席榮貴辭職，行政總裁再空缺

公司在變化，人也在變化。

風雲地產界（微信公號：fydcj888）注意到，就在合生創展發佈股權置換訂購協議公告之前，11月2日合生創展發佈了一則人事變動公告。

公告披露，公司執行董事、行政總裁以及財務委員會及購股權委員會成員席榮貴已辭任，自2020年11月1日起生效。

合生創展在公告中表示，席榮貴希望投入更多時間處理其個人事務選擇辭職。接任者張帆則獲委任為合生創展執行董事、財務委員會及購股權委員會各自的成員。

據披露，張帆主要負責合生創展整體投資及營運管理，以及制定本集團發展策略。這也意味著合生創展行政總裁這一職位再度空缺，而在席榮貴任職之前，這一職位曾空缺長達6年之久。

2018年，有著超過18年的銀行管理經驗的席榮貴正式加入合生創展。當時有市場傳聞，席榮貴是在合生創展提速擴大規模的前提下帶著績效任務接下行政總裁一職。

諸葛找房資料中心分析師陳霄向《澎湃新聞》表示，合生創展目前面臨著降負債的重任，而席榮貴作為行政總裁以及財務委員會及購股權委員會各自的成員，面臨的壓力巨大，不排除與此有關。

知名地產分析師嚴躍進也表示，類似離職，也說明其職業成長和(52.8, 4.30, 8.87%)企業發展之間並不吻合，一般都和企業經營推進有壓力有阻力有關。對於合生來說，也需要重視管理者或職業經理人的各種思路，注重穩定管理團隊。

對於目前空缺的職位是否已有人選，風雲地產界（微信公號：fydcj888）聯繫了合生創展內部人士，對方表示不太清楚。

03

債務上升，觸及“三道紅線”

值得注意的是，合生經營策略的變化，並不是一片坦途。

年初遭遇疫情，合生創展雖然保持著強勢的增長，不過其業績提升同時，債務規模也在悄然發生變化。

半年報資料顯示，2020年上半年合生創展營收為107.37億港元，較去年同期上漲53.2%；毛利為71.46港元，毛利率為67%；淨利上漲92.16%至51億港元，核心利潤更是同比大漲178.7%，達到43.11億港元。

今年上半年，合生創展實現銷售額130.14億元，比去年同期增長14.63%。不過相較於半年報中大漲的營收，合生創展的銷售增長略顯乏力，遠不足去年41.96%的增速。

最新資料顯示，截至9月份，合生創展總合約銷售金額為約人民幣220.16億元，同比增加32.8%，下半年回暖明顯。

債務方面，半年報顯示，合生創展負債總額1700.02億港元，相較2019年末上升32%，負債總額占總資產比例為68.55%。其中短期借款從126.89億元增至172.83億港元。

雖然合生創展今年上半年現金流比2019年末增長21.6%，為153.67億港元，但目前來看並不能完全覆蓋其短期負債，現在短債比為0.9。

除此之外，合生創展銀行及財務機構借貸總額達到733.48億港元，與上年末相比增長42%，淨負債率也達到92%，較2019年年底增加了26個百分點。

目前來看，“三道紅線”下的合生創展，上半年淨負債率快速上漲，距離觸及紅線一步之遙，現金短債比小於1倍，已經低於紅線要求。

“2020年都快要過去了，房子還是沒去年好租，到現在還有幾十套房空著。”在深圳福田沙嘴村，一位二房東顯得有些無奈。對於深圳樓市，火熱的買賣交易市場背後，租賃市場卻依舊顯得相對平靜。

“我剛在寶安中心區的西城雅築租了一套70平方米的三房，月租6900元，房東說這裡的房價之前一漲再漲，已經漲到每平方米12萬元以上，即使按這個價格計算，800多萬元的房子一年的租金不到85000元，這不是要收近100年才能收回成本？”胡華在深圳南山一家科技公司上班，這是他最近的租房經歷。

房屋租賃市場也是深圳房地產市場的另一個重要板塊，除了租客面對高房租的抱怨，業主也要面對持續走低的租金回報率。根據深圳中原研究中心監測顯示，10月深圳全市住宅租金為每平方米每月69.5元，環比下降1.64%，租金回報率繼續下滑至1.20%。此外，今年以來深圳住宅的租金回報率呈現持續下跌的態勢。

珊瑚資料利用市場資料計算，盤點了全深圳238個地鐵二手房的出租回報率。經統計，即便靠近地鐵網站周邊，深圳地鐵二手房的租金回報率也僅在1%至2%左右徘徊。租金回報率較高的片區幾乎都在羅湖區，但都沒有達到3%。Q房網資料研究中心的資料顯示，從租金變化趨勢來看，2020年深圳租賃市場受疫情影響較為明顯，租金在第二季度出現反彈後，隨著租賃活躍季過去，租金再度下行，並回到了2018年同期水準。

“投資房產，房東並非只是想獲得租金回報，而是房價上漲的溢價部分，可快速實現財富增值。但正因為房價上漲幅度超出絕大部分人的預期，又反過來壓制了租金的上漲，加之今年受到疫情的衝擊，租賃市場表現遠遠不及買賣交易市場。”有投資客對記者表示。

記者在深圳羅湖、福田和南山多個社區調查時也發現，多數社區今年空置待出租的房源明顯增多。許多業主也反映，今年的房子沒去年好出租，甚至願意在租金上做出讓步。在福田中心區的一個大型社區，有租客和房產仲介向記者，社區一套大戶型複式單位原本開價17000元，但最終降到月租12000元才有人問津。

租賃市場降溫，長租公寓行業也受到考驗，暴雷事件時常發生，深圳市場也不例外。這時，一些深圳城中村的長租公寓日子也不好過。在深圳福田區沙嘴村，一位元二房東告訴記者，自己在這裡包下近300套房源改做長租公寓，但至今仍有近40套房源空置，之前還推出了一些優惠以吸引租客。也有當地村民告訴記者，自己也將城中村房源改為長租公寓，改裝成本大概每套在5萬元左右。如果是二房東承包後出租，壓力可想而知。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，疫情期間長租公寓市場出現了很多問題。類似風險提示下，實際上有助於讓房東理性看待市場，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長租公寓進行託管，也有助於租客理性看待租賃市場，防範各類交易風險的出現。

近日，據一合肥網友爆料，新城在合肥市長豐縣一樓盤一月降價30萬。爆料圖顯示，不少業主在“新城-悅雋九裡”售樓處門口拉起了橫幅“維權”。

雖然不管是炒房客還是剛需族，在入場之後勢必都要承擔一定的市場價格風險。但新城控股近兩年銷售均價的持續下滑是不爭的事實。

1-9月量價齊跌

半年多的疫情影響，疊加下半年地產融資的收緊，房企的銷售回款、內生能力的重要性可以說上升到了前所未有的高度。下半年以來，包括恆大在內的眾多頭部房企均較往年加大了促銷力度，但除了降價換量的預期外，還有量價齊跌的可能。同一城市樓盤的降價還可能會引發此前業主的不滿，進而衍生一系列維權糾紛。

2020年1-9月，新城控股實現合同銷售金額1630.47億元，比上年同期下降17.52%，累計銷售面積約1508.15萬平方米，比上年同期下降12.47%，銷售均價10811.06元/平方米，同比下降5.77%。今年前9個月，新城控股量價齊跌。值得一提的是，今年上半年雖然房企銷售受疫情影響較大，但是下半年大部分房企快速反彈、累計銷售額增速回正，新城控股銷售明顯掉隊。

三四線土地占比依然較高

這與新城控股的投資佈局有很大的關係，2014年以來，新城控股逆週期積極拿地，並且選擇重倉三四線城市。期間在三四線的存貨一度高達六七成。之後新城非常幸運地搭上了三四線棚改紅利的“順風車”，銷售規模迎來飛躍，成功躋身千億房企行列。然而隨著棚改紅利的褪去，優勢變風險，之前囤積的大量的三四線土地帶來了不小的去化風險。雖然近兩年新城控股在加大庫存專案清理並大力優化土儲結構，但顯然沒那麼容易。

對三四線存貨占比仍然較高的新城來說，售價給出了最直接的反映，公司的銷售均價近兩年連續下滑，2018年-2019年及2020年1-9月分別為12201.47元/平方米、11134.91元/平方米及10811.06元/平方米。相對於房價相對穩定的一二線城市，三四線城市價格波動較大。行業融資收緊之際，對於資金密集的房地產來說，捂地搏下一個政策紅利、搏房價波動並不現實，新城若想要加快回款，降價促銷首當其衝。

截至2020年6月末，新城控股在全國 115 個大中型城市合計擁有土地儲備 1.37 億平方米，足以滿足其未來 2-3 年的開發運營所需，對於規模房企來說，這一儲備水準並不算充足。其中一、二線城市占公司總土地儲備的 35.75%，三四線占比超60%，三四線存貨占比較高仍然是新城控股的主要風險。

2018年-2019年及2020年上半年，新城控股房地產開發銷售的毛利率分別為35.48%、30.98%和23.43%，下滑幅度較大。公司佈局城市能級改善情況目前不算如意。同時，公司近兩年大力推進的吾悅廣場對住宅溢價的拉動效應也並不明顯。

隨著近兩年對商業地產的大力投入，沉澱了大量資金，費用也水漲船高，2020年上半年公司的利息費用達6.45億元，同比增長68.41%， 2018年-2019年的增長速度是4.04%、113.43%。在費用率走高的影響下，公司的銷售淨利率也逐漸下滑，2019年由22.55%下滑到15.53%，今年前三季度則同比下降6個多百分點至8%，盈利能力下滑明顯。

各地吾悅廣場回報率參差不齊

隨著傳統房地產開發業務進入平穩發展期，利潤率步入普通水準，未來房企的競爭力將在於地產開發主業之外的佈局。於新城控股除了三四線庫存消化問題這一看點外，遍地開花的吾悅廣場投資回報如何也是重要看點。

截至2020年6月末，新城控股在全國範圍內佈局 139 座吾悅廣場，開業運營的吾悅廣場累計達到 63 座。吾悅廣場數量日益增多的同時，公司的租金收入也不斷增長。吾悅廣場的出租率表現較好，上半年只有個別廣場出租率在90%以下，平均出租率達 96.08%，較2019年的99.16%下滑了3個百分點。

吾悅廣場雖然出租率良好，回報率卻相對偏低。2019年，新城控股的租金收入/投資性房地產為5.94%，而同期華潤、大悅城為7.67%、11.21%。

新城控股的吾悅廣場位於三四線城市居多，投資回報也參差不齊，差距較大。2019年年報顯示，63座開業廣場中租金收入/投資性房地產最高為16.48%，系成都吾悅廣場，出租率為100%，而還有長沙高鐵、宿州、鹽城、桂林等數個吾悅廣場的租金收入/投資性房地產不到1%，63座中有16座在5%以下，相比平均6%左右的資金成本，這些項目投資回報並不樂觀。

今年10月30日，唐山吾悅廣場、徐州賈汪吾悅廣場、鹽城射陽吾悅廣場以及湖州吾悅廣場同一日開業，新城的商業版圖加速擴張。而商業地產對資金的沉澱較大，今年在疫情影響回款之下，公司的經營現金流開始大額淨流出，前三季淨流出142.03億元。目前公司的租金收入貢獻占比依然較小，而若此時若銷售持續不給力，現金鏈風險將增大。

2020年，房地產行業中的中小房企受關注度提升。人民法院網公佈資料，今年上半年發佈破產文書或進入破產清算程式的房企有200多家，三四線城市中小型開發商占比較高，破產原因多為負債過高、資金鏈破裂。中小房企日子顯得頗為艱難。

以A股三季度營業收入600億元以下的中小型房企79家作為分析樣本，從營收情況、盈利能力、穩健性、周轉率等作為分析維度，可以印證，中小房企面臨的生存壓力漸大，虧損成為普遍問題，有的小房企甚至面臨多年來的虧損高峰。

一家百億級房企的員工透露，其所在的企業去年下半年以來融資比較緊張，就沒有再拿地。而疫情發生後，銷售受到較大影響。但這家房企目前還能勉強生存。上海集結不少百億銷售規模的小房企，正在規模擴張與行業調控中動盪前行：有的半年更換一波職業經理人，不斷試錯；有的積極尋求與其他房企的項目合作機會。

營收下滑、虧損擴大

從2020年三季度營業收入來看，79家樣本企業中，有41家房企營業收入同比業績下滑，而這一資料在2019年僅有32家，其中業績下滑超過30%的房企有17家，在一定程度上反映了市場因素對房企業績的影響。

從業績下滑的原因來看，疫情影響是一個因素，但更多的在於公司自身的問題。利潤方面，三季度樣本企業中利潤下滑的的企業有45家企業，較去年同期增加5家企業，其中虧損的有12家企業。

從企業來看，泰禾集團(3.750, 0.02, 0.54%)前三季度虧損19億元，是樣本企業中虧損最大的房企，同比下滑185.9%。泰禾只是特例，相比較而言，小房企的虧損下滑趨勢更明顯。嘉凱城(4.450, 0.02, 0.45%)（000918.SZ）、新華聯(3.090, 0.02, 0.65%)（000620.SZ）等均出現虧損擴大的情況。

新華聯前三季虧損額創近十年之最。三季報顯示，2020年前三季度，新華聯實現營業收入35.56億元，同比下降36.79%；期內淨虧損6.80億元，同比下降516.94%，這是近十年以來的首次巨虧，扣非後的虧損額將擴大至7.46億元。今年以來，這家在2019年營收剛剛破百億的小房企“黑天鵝”事件不斷：債務違約，成為疫情下首個房企違約案例。

與去年同期相比，中小房企的盈利能力下滑。2019年樣本企業平均銷售毛利率為37.8%，較今年高出3.3個百分點。2019年樣本企業中銷售毛利率出現下滑的房企有42家，而今年同期相比毛利率下滑的企業達到50家。

從企業主營領域來看，具有產業、園區租賃經營等業務的房企，銷售毛利率較高，如陸家嘴(11.790, 0.42, 3.69%)、華僑城等企業表現較為搶眼。從品牌房企來看，如中南建設(9.140, 0.39, 4.46%)、金地集團(14.120, 0.49, 3.60%)、陽光城(7.170, 0.20, 2.87%)、招商蛇口(14.490, 0.31, 2.19%)、華僑城等均出現不同程度的下滑。

由於成本因素的影響，行業盈利能力在逐漸走低。此外市場及企業結轉因素也造成了企業利潤規模的降低，從而導致銷售毛利率的走低。從這些中小房企ROE的表現來看，也呈現出了同樣的趨勢。整體來看，今年前三季樣本房企ROE較去年同期有所下降，2019年樣本企業ROE均值為6.05%，而今年均值下降1.97個百分點。2019年同期ROE出現下降的企業為45家，今年同期出現下降的企業達到51家。

背後什麼原因？

同策研究院研究總監肖雲祥指出，中小房企當前面臨困境的原因有三：品牌影響力小，號召力不強，直接導致銷售力不足；運營能力低，效率不高；缺錢。

很多中小房企都存在資金周轉效率低的問題，比如，一個幾萬平方米的小型專案，小房企開發週期長，專案周轉速度慢直接導致了資金周轉率下降。運營能力低產生的後果不僅是加大了行業差距，還增加了房企自身的壓力。運營效率低，將直接影響資金的利用效率，加大了資金壓力，費用成本增加，降低了利潤空間等。

另外，中小企業融資難，導致這些房企在土地市場競爭力下降，喪失發展機會，逐漸被洗牌出局。資金就是血液，中小房企運營效率低，導致資金鏈更加緊張。但是中小房企融資太難、太貴這個問題長期存在。金融機構在房企貸款業務中，在審核企業資質時，房企銷售規模是重要的參考指標，這就導致中小企業融資管道變窄，只能找“影子銀行”融資，這就帶出另外一個問題：融資成本高，不斷侵蝕中小房企的利潤，但要活下去，又不得不犧牲利潤。

分化加劇

根據同策研究院提供的資料顯示，比對“三道紅線”指標，從剔除預收賬款的負債率來看，今年三季度中小房企均值為62.3%，較去年同期增加0.6個百分點。

從企業個數來看，指標增加的企業數量較2019年同期少2家，但增長幅度相對較高，其中超過70%的企業有34家。

淨負債率方面，樣本企業中均值為111.3%，較2019年同期增加13個百分點，其中同期增長的家數為40家，較2019年同期增加2家，其中超過100%的企業有30家。

現金短債比方面，在剔除14家部分指標異常的企業外，2020年65家樣本企業現金短債比均值為126，較去年同期降低5個百分點。

通過對三個指標的分析，整體來看，與去年同期相比樣本企業穩健性出現下滑趨勢。但也有部分企業現金流情況向好，說明中小房企分化加劇。

在現金方面，三季度前述79家中小房企貨幣資金均值為93.8億元，較去年同期增加10.6億元。從單個企業來看，華髮股份(6.400, 0.15, 2.40%)貨幣資金增長最多，達206億元。其次大悅城(4.690, 0.09, 1.96%)、首開等房企，現金增長規模和幅度，都呈現出較好的水準。

三季度中小房企的存貨周轉率均值為0.1545，較去年同期增長0.0038。從企業變化情況來看，在樣本企業中，2019年同期有41家房企同比是增加的，而今年為45家。均值增加主要是個別企業，如亞太、合肥城建(10.200, 0.10, 0.99%)、大名城(5.230, 0.00, 0.00%)等企業增幅較大所致。

總資產周轉率方面，今年三季度均值為0.1073，較去年同期下降0.0049。有49家企業出現同比下滑，而2019年僅有42家企業同比下滑。

整體來看大多數企業存貨周轉率是下滑的，這主要是疫情期間，開工、去化受影響導致運營效率走低。

肖雲祥認為，如果說在初期大家走的都是同一條路，都在同一起跑線上，那麼後來不同的發展思路就決定了中小房企與大房企之間在10年後的差距有多大。一些中小房企，在市場最好的時代，浪費了最好的機遇，缺乏危機意識和戰略眼光；而一些發展起來的房企則是抓住當時難得的市場機會，走規模化擴張的道路，加大開發項目數量，擴大進入城市數量。

經過兩年的調整，樓市已轉換為買方市場，市場的變化倒逼行業注重產品品質，注重品牌的塑造，同時加強管理能力建設，成本控制，以創新的方式提升融資能力等。中小房企出局也是市場資源有效配置的一種體現。肖雲祥認為，吃老本抑或被收購，就看中小房企自身的調節轉型能力，“優勝劣汰、適者生存”。

正如萬科董事長郁亮在2020年度上海萬科媒體見面會上所言，“活下去”翻成另外一個語言就是叫做時代企業。當前行業和政策變化很快，所謂的時代企業就是要努力適應變化及變化的維度。“如今房地產行業面臨巨大的變化，一方面，如果不適應變化就要被淘汰；另一方面，變化也是一個新的機會，誰適應這變化，誰有新的機會”。

土地市場的熱度正進一步降溫。

多家研究機構的統計資料顯示，10月，房企投資拿地節奏明顯放緩，全國土地成交量價齊跌，土地出讓金總額縮水近2成，溢價率也降至4月份以來的歷史低位，土地流拍現象進一步加劇。

業內人士認為，在“三條紅線”約束房企降負債影響下，土地市場熱度較上月進一步回落。臨近年底，房企拍地將會更加理性，土拍競爭或進一步降溫，僅有少數優質地塊才會有較高的競拍熱度，條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑，預計優質地塊價格仍將緩步上漲。

從10月全國土地出讓金排名前二十城市來看，一線城市僅廣州上海入榜，廣州收金逾216億元居榜首；二線城市共佔據榜單13席，為榜單主力，其中南京攬金逾139億元，位列第三。
房企拿地規模下滑顯著
中指研究院的資料顯示，1-10月，TOP100企業拿地總額25950億元，拿地規模同比增長10.9%，增長率較1-9月有所上升。

儘管1-10月拿地同比顯著上升，但是從單月來看，代表房企拿地規模持續下降，並創4月以來的新低。

中指研究院指出，一季度，部分城市土地交易市場受疫情影響暫停或放緩推地，50家代表房企拿地規模處在較低水準；進入二季度，商品房交易市場信心逐漸恢復，各地優質地塊推出量增加、企業資金面有所改善，多重因素影響下50家代表房企加大投資力度，5月經歷短暫回檔後6月回升至上半年最高點。經歷二季度的積極補倉後，三季度房企調整拿地節奏，拿地規模整體低於上季度。10月房企拿地節奏再放緩，規模下滑明顯。50家代表房企中，39家10月拿地金額較前9個月均值出現下滑，這一比例較上個月有明顯增加。

進一步降溫！房企投資節奏放緩 土拍溢價率再創新低

對於房企拿地節奏放緩的原因，億翰智庫認為，大中房企具有較強的回款能力和融資能力，充裕的資金流入能夠幫助公司增加在土地市場上的拿地力度，中小房企規模偏小帶來的回款規模較低，並且受規模限制融資門檻較高，以此導致外部融資規模較低，限制了公司的投資力度。但是在企業量入為出的投資策略下，公司根據自身的資金儲備選擇合適的城市適時增加土地儲備，不再一味追求核心城市的高價地塊，更有利於企業保持穩定的發展。
土拍溢價率再創新低
從全國土地市場來看，10月土地成交縮水，溢價率繼續走低。

中指研究院的資料顯示，10月，全國300城土地成交量環比縮水，土地出讓金總額環比縮水近兩成，土地平均溢價率為11%，較上月減少2個百分點，再創今年4月以來新低。

克而瑞研究中心的資料也顯示，受“中秋+國慶”雙節因素的影響，10月土地市場成交量明顯下滑，降幅超三成；同時，土地成交單價也連續五個月下滑，並且在房企融資環境收緊後，10月份成交溢價率再度明顯下滑，降至年初3月份水準，市場熱度明顯下滑。此外，土地流拍也在加劇，10月份流拍率環比9月大幅上升，已經超過10%。

對於10月溢價率繼續走低的原因，億翰智庫認為，主要是行業融資管道不暢使企業拿地更加謹慎，並且根據量入為出的原則，不一味追求的高價地塊。

克而瑞研究中心也認為，10月溢價率明顯下滑，一方面與熱點城市優質地塊供應明顯減少有關，另一方面與“三條紅線”融資規則試點實施有關，資金面收緊下，企業拍地積極性明顯回落，土地成交溢價也因此明顯下滑。各能級城市表現方面，除一線城市因滬、廣、深均有優質地塊出讓較多使得溢價率明顯上升至11.7%外，二線和三四線城市的溢價率環比均有所下滑。
年底房企拍地或更加理性
易居企業集團首席執行官丁祖昱指出，8月“三條紅線”融資新規之下，房企融資環境進一步收緊，再加上多地調控加碼，房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。據克而瑞研究中心監測，拿地放緩成為9月份50強房企的主流趨勢，三季度房企投資金額下滑26%，地價連續3個月回落，溢價率也在9月份明顯回落，流拍率升至9.3%，土地市場整體熱度明顯回落，10月土地市場進一步降溫。

不過，丁祖昱同時指出，在融資監管規則實施之後，熱點城市中優質宅地的供應有所增加，以10月份以來成交單價TOP20地塊來看，以最高限價成交或成交溢價率超過30%的地塊數量多達12幅，優質地塊競爭仍較激烈。

對於土地市場未來走勢，丁祖昱認為，臨近年底，大部分房企已完成了增儲目標，而在融資監管要求下，部分高負債的房企也會減少拿地支出，加速銷售回款，以降低財務杠杆率。接下來，房企拍地將會更加理性，土拍競爭或進一步降溫，僅有少數優質地塊才會有較高的競拍熱度，條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑，預計優質地塊價格仍將緩步上漲。

螞蟻暫緩上市，資金逐步回籠，新股市場續旺，再有內房分拆物管上市。內房A股金科（000656.SZ）旗下的智慧物業服務商金科服務（9666）昨日起至下周二（11月10日）招股，每股招股價介乎41.8元至47.6元，集資最多63.27億元。每手100股計，入場費4807.97元。聯席保薦人為中信證券及華泰國際。

金科服務是次發售1.33億股H股，當中香港發售部分佔9%至1196.2萬股，國際發售則佔約91%至約1.21億股。金科服務將在11月17日首掛。是次招股，金科服務引入10名基石投資者，包括泰康人壽、Gaoling Fund， L.P.及YHG　Investment、雪湖資本、中金啟融基金等，合共認購26.7億股份。集資所得6成將用於尋求戰略收購及投資機會，並進一步發展戰略合作夥伴關係以擴大公司地理覆蓋範圍的深度和廣度及業務規模。

截至今年6月底，公司收入為13.69億元人民幣，純利為3.02億，並有843個已訂約物業管理項目，合同總建築面積約為2.55億平方米。

海天地悅旅（０１８３２）宣布，公司的間接全資附屬公司ＡＰＨＩ　Ｇｕａｍ與獨立第三方承包商訂立有關關島酒店（現稱「Ｆｉｅｓｔａ　Ｒｅｓｏｒｔ　Ｇｕａｍ」）客房翻新工程的建築合約。ＡＰＨＩ　Ｇｕａｍ應付承包商的合約金額總額約為７０２﹒７萬美元。

翻新工程是資產優化計劃下的翻新及升級工程以及酒店管理協議下的品牌重塑工程的一部分，旨在為關島酒店以新的品牌名稱「Ｃｒｏｗｎｅ　Ｐｌａｚａ　Ｒｅｓｏｒｔ　Ｇｕａｍ」重新開業作準備。目前預計開業時間為２０２１年年中。
　　
根據建築合約，關島酒店北塔及南塔３１８間現有客房的翻新工程，目前預計分別於２０２１年１月及２０２１年４月基本竣工。翻新工程完成後，關島酒店將擁有３２１間新翻新的客房及套房供賓客使用。

建業地產（００８３２）公布，１０月物業銷售額１０２﹒３４億元（人民幣．下同），同比增加１８﹒６％，銷售建築面積１４９﹒９４萬平方米，同比增加４１％。至於每平方米均價為６８２５元，同比減少１５﹒９％。
　　
該集團指，首１０個月物業銷售總額７７３﹒９３億元，同比增加５％，總銷售建築面積１０８４﹒７萬平方米，同比增４﹒６％。每平方米均價７１３５元，同比增加０﹒３％。

中國交通建設（０１８００）（滬：６０１８００）公布，與母公司組分佔６５％和３５％股權的項目公司開發貴陽物業項目，分別將出資約１６﹒９億和９﹒１億元人民幣。
　　
該集團指，項目位於該市貴安新區，為住宅、商業及配建用地，佔地約７３﹒２萬平方米，容積率為１﹒６６，地價約２１億元人民幣。該集團指，該地皮屬國家區新區，與母公司合作可減低項目風險。

置地公司（HongKong Land）昨日披露截至9月底止的第三季營運數據，表現續受新冠肺炎疫情影響，期內中環寫字樓組合續租租金錄得下跌，空置率由6月底時的5%，進一步升至9月底時的6.9%。

集團表示，第三季整體寫字樓資產組合的貢獻保持穩定，惟鑑於香港租賃市場需求疲弱，中環寫字樓組合續租時出現減租情況；而首9個月計，續租租金則大致持平。零售物業方面，雖然9月因疫情受控，零售市道略有好轉，但市場氣氛仍然疲軟，集團繼續因應個別商戶情況而提供短暫的租金寬免措施，續租時底租亦錄下滑。截至9月底，零售物業的空置率為0.7%，6月底時則為0.4%。

預計投資物業重估錄虧損

綜合而言，置地指出，其第三季表現依然受到疫情的影響，尤其是零售物業方面，然而內地市場氣氛已恢復至疫情前水平，集團整體財務狀況亦保持穩健。置地預期，今年全年的基本業務表現仍會受疫情的打擊，主要由於短暫減租及部分發展項目出現工程延誤；此外，集團預計其投資物業重估下半年仍會錄進一步虧損。

新冠肺炎疫情下，連鎖茶餐廳翠華（01314）年內在港接連結束多間分店，當中不乏提早離場個案，包括油麻地碧街兩層巨舖。該舖在丟空半年後，剛以每月25萬元重新租出，租金下跌逾31%。

消息指出，油麻地碧街41至47號碧蘭大樓地下B舖及1樓，位於碧街及砵蘭街交界單邊，地下建築面積約1100方呎，1樓建築面積約4200方呎，共5300方呎，今年5月起丟空，一直以每月43萬元放租，最終大減約42%，以25萬元租出，每呎約47元，新租客從事飲食行業。

資料顯示，上述舖位原由翠華2012年起承租，最初月租29.5萬元，其後逐步加租，2018年以36.5萬元續租，租期本來至明年8月，惟翠華提早逾一年離場；最新月租較兩年前下跌11.5萬元，降幅達31.5%。

普頓臺惠康舖1.08億易手

舖位買賣方面，上環德輔道西88號普頓臺地下1號舖，建築面積約5257方呎，以1.08億元售出，呎價約20544元。現租客為惠康超級市場，月租約25萬元，回報約2.8厘。

原業主於2009年4月斥資4680萬元入市，持貨11年，賬面賺6120萬元，升值1.3倍。

帝御．星濤超購26.8倍 擬下周加推

本季焦點大盤、由新世界（00017）及港鐵（00066）合作的沙田大圍站上蓋物業發展項目柏傲莊，第1期柏傲莊I上月熱銷，隨即推出第2期柏傲莊II接力於周六（7日）進行首輪銷售共337伙，項目昨日截票，消息指累收逾1.7萬票，雖略遜於第1期破紀錄的逾2.27萬票，但仍屬今年次高收票紀錄，超購49.4倍，平均每50人爭購1伙。帝國集團及香港小輪（00050）合作發展的屯門青山公路青山灣段帝御．星濤（帝御第2期）截至昨日累收3414票，以周日（8日）次輪銷售123伙計算，超購26.8倍。

柏傲莊II周六進行首輪銷售共337伙，昨日截票，消息稱共錄得逾1.7萬票，為今年新盤首輪銷售入票次高，超購49.4倍，平均每50人爭購1伙。發展商稱今日（6日）進行抽籤，展銷廳及示範單位今、明兩天暫停開放予公眾參觀。位於車公廟路18號的柏傲莊II提供1415伙，實用面積264至1322方呎，預計2022年11月底落成入伙。

帝御第3期料春節前發售

帝御．星濤周日進行次輪銷售共123伙，負責銷售的恆基物業代理續為樓盤軟銷，昨日租用遊艇到現場海域，展示五灣優勢。恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，附近有5個海灣，全在1.5公里以內，相信其他區份亦難找到，最快下周初加推，有加價空間。

項目亦夥拍香港滑水總會，未來向住客於5個泳灘提供滑水訓練班，可享20%折扣，購買各類運動用品亦獲折扣優惠。林達民續稱，截至昨晚累收約3414票，代理票佔81張，超購26.8倍，今日截票。

此外，帝御第3期已申請售樓紙，預計明年農曆新年前可推出發售。帝御．星濤提供614伙，實用面積186至1376方呎，預計2022年4月底入伙。

新盤再現大額成交，麗新發展（00488）及帝國集團旗下將軍澳藍塘傲，19號洋房昨日以5580萬元連1車位售出，實用面積2244方呎，呎價24866元；中國恆大（03333）長沙灣恆大．睿峰昨日以2008.7萬元售出東翼36樓B室特色戶，實用面積758方呎，連96方呎平台，呎價2.65萬元創項目新高。

近年推售大碼新盤，多以超長成交期作招徠，新地（00016）東半山超級豪宅Central Peak（Central Peak發展項目第1期）推4伙下月1日起標售，招標文件顯示，提供1188日超長成交期付款計劃，買家期內可分期繳付樓價及提早入住；同系元朗Grand YOHO第2期最新錄得13宗撻大訂，為今年單日撻訂最多的新盤，單位於2018年8月至9月期間售出，本月4日終止買賣合約，全部損失10%訂金，以成交價851萬至1659.7萬元計算，涉額85.1萬至165.97萬元，發展商共殺訂1608.096萬元。

近年市區土地供應短缺，不少財團透過強拍舊樓增加土儲，繼黃大仙舊樓天虹之家上月申請強拍後，同一財團又有新動作，新近向土地審裁處申請強拍毗鄰的舊樓正鳳樓，現已集齊約91.11%業權，測量師對整個地盤的估值為1.6224億元；兩地盤料會合併發展，地盤面積則會擴大至約一萬方呎，涉及可建總樓面約8.7萬方呎。

據土地審裁處文件顯示，正鳳樓位於飛鳳街31至41號，由Top Prince Limited （頂邦有限公司）申請強拍。該財團已集齊91.11%業權，尚餘4個住宅單位未成功收購，估值322萬至392萬元，整個地盤測量師估值1.6224億元。

文件顯示，正鳳樓地盤面積約3900方呎，現址為兩幢樓高5層的商住大廈，地下為商舖，樓上為住宅，1971年落成，樓齡約49年。

項目距離港鐵黃大仙站僅約3至5分鐘步程，極具重建價值。然而，是次申請強拍的公司頂邦有限公司，與上月已申請強拍毗鄰飛鳳街45號天虹之家舊樓的Hopway Limited（厚威有限公司），均只有李名揚一個董事。

料合併毗鄰地盤發展

正鳳樓及天虹之家同屬住宅（甲類）用地，日後可透過申請合併地盤重建發展，地盤面積將擴至約一萬方呎，按可重建地積比率約8.3倍計算，料可建總樓面約8.7萬方呎。

連同上述申請，年初以來土地審裁處暫錄得33宗強拍申請個案，與去年同期的33宗看齊，去年全年則有37宗。

業界估計，近年市區土地供應不足，料今年餘下不足兩個月仍會有不少財團申請強拍，令今年全年申請強拍宗數有機會追平去年紀錄。

兩層舖約100萬放租 較高峰期跌7成

中港未恢復通關，與旅客相關的零售業務持續收縮。莎莎位於尖沙咀星光行兩層分店，月租約150萬元，約滿決定不續租。據了解，業主現重新放租，估計月租約100萬或以下，較高峰期跌約7成。

疫情下核心區吉舖仍多，位於尖沙咀星光行一個複式舖，近日出現租客遷出。涉及物業地下及1樓，面積合共約4,000平方呎，原由莎莎化妝品去年初租用，據悉，與業主簽下年半租約，月租約150萬元，近日約滿，品牌決定不續租。事實上，該品牌在星光行地庫亦有租用舖位，相信有見疫情持續，決定進行收縮。

該舖位於廣東道及梳士巴利道交界，對正巴士總站，對面為1881商場，人流暢旺。事實上，物業亦見證零售高低，舖位早年為華潤旗下中藝百貨舖址，涉逾2.5萬平方呎，2013年零售高峰期時，中藝搬至同區中港城營業，業主收回舖位重新分間成3個舖放租，每個舖位面積約數千平方呎起，最終獲鐘錶、時裝等租用。

較前租金150萬 料低約3成

而莎莎化妝品所租用舖位，前租客為ARMANI EXCHANGE時裝，以月租約650萬元，租用面積逾萬平方呎舖。其後整體零售轉差，ARMANI EXCHANGE於2018年約滿遷出，去年莎莎以約150萬元，租用其中4,000平方呎樓面，租金跌約一半。代理指，業主將重新招租，按目前市況，估計月租將跌至約100萬元或以下，較莎莎租金跌約3成，若與高峰期相比，租金料低逾7成。

星光行連接海港城，故以往可說是旅客必經之地，惟疫情下吉舖處處，其中一地舖，面積約700平方呎，曾由許留山以每月約100萬元租用，今年遷出後仍未租出。另一舖位曾由藥房租用，同樣不敵疫情今年結業，現仍交吉。

今年旅客數字大跌，化妝品店明顯收縮，如莎莎及卓悅兩大品牌，今年均有棄租核心區分店，如莎莎今年亦曾放棄北京道兩層7,000平方呎樓面分店，至於卓悅較早前提早遷出旺角西洋菜南街據點。

戴德梁行執行董事林應威指，即使近期疫情緩和，零售商仍較為保守，在未正式通關下，難作出擴充。他指出，以往聖誕及新年為黃金檔期，商舖租務市場旺季，惟今年疫情影響消費市場，租務市場較弱，待明年首季才有望改善，而業主傾向以短租作過渡，故相信未來一至兩個月，核心區難出現大手租務，僅以短租為主。

租金下挫，連同舖位價格亦向下，最近核心區錄得舖位大幅蝕讓個案，據了解，市場上仍有不少蝕讓放售盤源。

核心區吉舖多，租金從高位急挫，令舖價難以保持，個別投資者看淡後市減價沽貨，甚至蝕讓離場。尖沙咀栢麗購物大道D段地下29至30號舖及1樓15號舖，面積約3,470平方呎，以約2.1億元成交。新買家為資深投資者林子峰，將以約35萬元放租，日後或作自用。

栢麗大道舖 8年蝕2.3億

翻查資料，舖位原由資深投資者李耀華持有，他於2012年，即商舖投資最高峰期以4.4億元購入，持貨8年蝕2.3億元離場，蝕幅達52%，成為疫情下商舖錄得最大宗蝕讓成交。事實上，今年初地段亦錄一宗舖位買賣，同樣出現業主持舖多年蝕讓離場。

放盤方面，核心區續有蝕讓放售，代理指，中環威靈頓街174至178號低層地下，面積約1,000平方呎，投資者於2017年斥5,000萬元購入，惟今年舖市轉差，最初以約5,500萬元放售，惟乏人問津下，業主減價至4,380萬元放售，減價兩成，較購入價低約620萬元。

雖然今年第三季疫情反覆，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，六大發展商(長實、恆基地產、新世界、新鴻基地產、信和及會德豐)於第三季累售2,110伙單位，跟第二季2,230伙相若。由於10月發展商開始推售大型全新盤，市場反應相當熱烈，料第四季銷售數字續高。

今年年初爆發新冠肺炎疫情，整體樓市氣氛轉淡，六大發展商明顯減慢推盤，第一季累售1,584伙單位。其後第二季疫情放緩，六大發展商累售2,230伙單位，即使第三季爆發第三波疫情， 數字仍然高企2,000伙水平以上，反映一手交投仍然保持穩定。

現時六大發展商待售貨尾為5,033伙，連續4個月企穩5,000伙水平，未有因疫情而明顯積存貨尾。

待售貨尾企穩5千水平

按面積類別來看，中小型單位，即A類及B類單位，六大發展商現有貨尾共3,030伙，連續4個月維持於3,000伙水平。大型單位，即C類及DE類單位，六大發展商現時有2,003伙單位待售，連續4個月維持於2,000伙水平。

按房型類別，四房或以上，六大發展商現有貨尾669伙，為7個月新低。兩房及三房單位，六大發展商現有貨尾共3,073伙，為近4個月低位。開放式及一房單位，六大發展商累現有貨尾1,291伙，連續5個月維持於1,200伙水平。

新盤市場再錄撻訂個案，其中新地發展的Grand YOHO第2期連錄13宗撻訂，料被沒收樓價10%訂金。

元朗Grand YOHO第2期連錄13宗撻訂，據成交記錄冊顯示，單位分布於3、5及8座，原先於18年8月至9月成交，但目前撻卻離場，當時成交價由851萬至1659.7萬，料已被沒收樓價10%訂金，預期共涉約1600萬。

另外，億京大埔白石角海日灣II第1座中低層B室，700方呎，原於10月底以1037萬售出，新近錄取消交易，料遭沒收5%訂金，涉約52萬。

差估署最新數據顯示，9月私樓落成量608伙，較8月1622伙，按月減少逾千伙，跌幅約62%。期間港島區未有單位落成。累計今年首3季，新盤落成量共13684伙。

若以單位面積劃分，其中431方呎以下A型細單位，共559伙落成，佔比達92%，432至752方呎B型單位共48伙，753至1075方呎C型及1076至1721方呎D型單位，期間更未有供應，1722方呎以上E型單位只有1伙落成。

疫情走勢緩和，部分屋苑錄低市價成交，美聯高級分區營業經理陳少鴻指，馬鞍山銀湖．天峰5座高層F室，面積700方呎，屬三房一套間隔，座向南方，並連SSD以1000萬易手，呎價14285元，較市價低約6%。

香港置業市務經理（銷售）唐荣花表示，將軍澳維景灣畔15座中層E室，面積503方呎，以808萬成交，呎價16064，較市價低2%。

代理指，青衣盈翠半島9座低層A室，面積432方呎，以795萬易手，呎價18403元，為今年以來同類單位低價。

中原區域營業董事林龍南表示，北角兆年大廈高層C室，面積161方呎，1房戶，以270萬易手，呎價16770元，較去年同類單位低近兩成。

美聯首席助理聯席董事李聖智指，杏花邨25座中層7室，面積499方呎，以838萬沽出，呎價16794元。

利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表指，將軍澳新都城2期6座中低層C室，面積363方呎，2房戶，以655萬易手，呎價18044元。

世紀21奇豐區域經理吳元利指，沙田第一城3庭低層D室，面積327方呎，屬2房戶，以548萬成交，呎價16758元。

中原副分區營業經理陳耀堂表示，屯門時代廣場C座中層8室，面積272方呎，1房間隔以416萬成交，呎價15294元。

世紀21奇豐分行經理張翠珊指，馬鞍山海栢花園4座高層F室，面積575方呎，3房套間隔，以960萬易手，呎價16696元。

代理指，元朗映御2座低層A室，面積396方呎，屬1房戶，以528萬成交，呎價13333元。

失守（確診）屋苑再錄成交個案，美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨1期百老滙街2號低層D室，面積885方呎，屬3房間隔，以1000萬易手，呎價11299元。