王品扛台中最貴店租　月砸52萬租百坪

有餐飲華爾街之稱的台中市公益路商圈，年初受疫情影響，待租店家暴增逾20間，但目前可見商圈已起死回生，除待租物件少50%、租金也止跌回升外，最新實價揭露王品集團已承租公益路二段原「蘭夏養生館」店面，建坪146.32坪，每月租金達52萬元，換算單價高達3554元，雙雙成台中最貴店租。

高租金逼走名店是近年的公益路魔咒，今年初在武漢肺炎疫情催化下，該商圈店面空租潮更形嚴峻，據屋比房屋統計4月待租店面，暴增至22間，不過至10月底僅剩10間待租，出租率逾5成，且租金開價也自每月每坪平均1730元增至1872元，意味著公益路商圈開始迎來後疫情時代的春天。

王品年底前台中展5家
最新實價更揭露，空租2年的公益路二段「蘭夏養生館」店面，已由王品集團以每月52萬元承租，單價3554元，為目前台中最貴店租。其實該店面最初是租售同步進行，但因土地開價1坪250萬元、租金每月70萬元，高出市場行情而乏人問津，此次成功出租，可看出地主心態鬆動。

王品集團回應，看好台中消費市場，年底前將在台中展店5家，其中「享鴨」與「聚（北海道鍋物）」，將以複合店型共同進駐公益路，而該集團在公益路另有越式宮廷料理「沐越」、「原燒」和「青花驕」等。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，公益路店面單、總月租金表現亮眼，今年疫情與觀光潮退雙重擊還有此等實力，除周邊競爭業種不算太多，業者分割品牌應有平衡收益的資產配置方式，高價展店勢必仍有利可圖。

陳炳辰進一步說，近年即便遇到名店出走潮、陸客不來、外送平台競爭及肺炎疫情衝擊等利空，公益路商圈一度傳出撤退潮，但目前觀察公益路租金行情仍相對有撐，以目前平均租金仍有約1500~2000元的水準、黃金店面還可以達到約3000元來看，此次王品大手筆以破3500元的租金入市，顯見大企業仍看好公益路商圈帶來的插旗效應。

小型店面進駐也很火熱
綜觀近期不同類型店面進駐公益路商圈，如花旗銀行8月以38.96萬元、每坪1985元，租下「盤鈺雲華」約199坪的1、2樓店面，將作為大益分行使用；小型店面也十分火熱，如南下插旗的「蛤?! huh pot」火鍋、「胖先生頂級生吐司」等，都已在近期開幕；「薄多義義式手工披薩」本月撤出轉戰百貨公司後，原址精華角間店面立刻就有醫美集團詢問。

屋比房屋台中西屯加盟店店長謝明潔補充，公益路商圈是台中店面商圈的一級戰區，近年雖因房東一再漲租，逼走不少排隊名店，但因為處黃金地段、人潮依然熱絡，因此即便目前全台店面市況在肺炎疫情衝擊下普遍不佳，但公益路商圈只要有空租，市場詢問度依然都相當不錯，近期更隨國內疫情趨緩，有開始從谷底復甦的跡象。

大店面分割多品牌　複合店型集客力強

王品集團以高租金再次搶進公益路商圈，將由旗下「享鴨」、「聚（北海道鍋物）」兩品牌的複合店型共同進駐，專家分析，集團以品牌分租的概念搶進精華地，不僅可以攤提各品牌成本，不畏高租金外，更能創造集客、行銷優勢，成為業者、房東、商圈的3贏局面。

王品集團以旗下品牌共同進駐店面並非首例，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，2018年王品租下台北市東區2樓店面，原由「品田牧場」、「聚」及「享鴨」3品牌共存，目前則以「享鴨」、「和牛涮」共同經營。

地段交通具有不可取代性
果俐文創行銷事業執行長陳郁涵則分析，一級商圈地段與交通本就有不可取代性，王品集團展店的其一優勢，是以大店面分割為旗下品牌共同經營方式，不僅可以攤提成本，不畏高租金，更能創造集客、行銷優勢，成為業者、房東、商圈的3贏局面。

王品也看好台中捷運商機，搶進文心崇德、中科2大新興商圈，如「聚」亦要於中科米平方廣場開店；12月在文心崇德商圈則有「和牛涮日式鍋物放題」旗艦店開幕，屆時將與原有的「石二鍋經典Fresh店」、「薈麵點」形成「王品一條街」景象。

不具名餐飲業者認為，王品集客力強，且與旗下不同品牌合作，品項從單價60元的麵到上千元的頂級排餐都有，「怎麼換品牌都有人光顧，兼顧台中人對餐飲的喜新厭舊特色」。

全台最貴爛尾樓「致和園」即將宣告大復活！茂德機構總裁張高祥日前大手筆砸下逾50億收購，計畫把全棟打掉重練，改建為80~150坪、總銷逾百億的豪宅，終結閒置長達17年的坎坷命運，也將成為茂德首度跨足頂級豪宅的代表作。

位於北市仁愛路二段林蔭大道的「致和園」，在民國92年完工後，就捲入原地主掬水軒柯家家族的豪門產權官司，一路命運多舛，迄今仍然荒廢。實際上，「致和園」土地和建物產權官司在2019年整合成功，整合者包括張輝明、久揚建設董事長梁吉旺、迅邦建設等走完產權訴訟官司，合法取得產權，為「致和園」重見天日踏出關鍵一步。

張輝明、久揚及迅邦等經積極尋求潛在買家，日前茂德機構總裁張高祥霸氣出手，以50億元全棟吃下，換算每坪土地價格突破1,000萬，刷新北市仁愛路沿線史上最高價紀錄。「致和園」佔地497.92坪，現況是地上16樓、地下三層的舊豪宅大樓，規劃一層一戶、每戶坪數達160坪，是當年台北市、乃至全台灣第一個喊價一百萬的豪宅案。

據指出，由於「致和園」目前屋齡已17年，長期閒置後已無當年豪宅價值，加上又不及30年的都更或危老重建年齡，因此張高祥決定拆除改建，重新塑造為現代化的頂級豪宅。至於產品規劃，每戶約80~150坪，走中大戶路線、不會走小豪宅。

據了解，張高祥住在「元大一品苑」，兒子也陸續入手頂級豪宅，他心目中有個理想，就是插旗市中心精華地段，打造一棟指標建築，做為創業以來的代表之作。因此，預期「致和園」會儘速敲定建築師進行規劃，並請照拆除、重建，未來不排除先建後售。

市場人士估計，茂德此次拿下「致和園」，應是看好仁愛路燙金門牌，未來開發為豪宅的「錢景」，且已準備相當可觀的容積準備移入，以提高開發價值，否則不會豪氣砸下50億買下全棟「爛尾樓」。住展雜誌研發長何世昌表示，依「正仁愛路」門牌地段，坐擁林蔭大道、與達官顯要為鄰的優質環境，若推出頂級大戶豪宅，每坪售價未來勢必站上200萬元。

閒置17年 致和園「前世今生」好波折

躺在台北市仁愛路二段17年的「致和園」，當年率先喊出每坪100萬「天價」開賣，堪稱20世紀初台灣「第一豪宅」；未料一場老字號食品大廠掬水軒家族的豪門官司，順勢讓這棟大樓進入「養地」模式，土地身價也從原本每坪377萬，到如今暴漲至千萬元，致和園波折的「前世今生」，讓這棟知名豪宅充滿話題性。

「致和園」在房地產界被戲稱「第一蚊子館」，是全台身價最高的爛尾樓，斑駁外觀和內裝對比僅750公尺之遙的「宏盛帝寶」，可謂命運坎坷；當年在房市低迷的2000年推出預售，並喊出每坪破百萬，隔年「宏盛帝寶」接待中心才搭建完成，預售時每坪開價還喊在80萬元。

不過「致和園」很快從雲端跌落谷底，土地所有權人包括掬水軒食品、第一產物保險、中國人壽等，在大樓於2003年完工時，因掬水軒柯家面臨債務，第二代柯德勝過逝，連帶的家族連遺產稅也繳不出來，因此被債權人及國稅局查封並強制拍賣。

柯家第三代柯富元、柯俊材為避免所有不動產被執行法拍，說服旅居日本的母親柯陳幸佳，把其名下9筆土地交由掬水軒執行長謝瓊華處分；但直到2010年房市好轉，「致和園」才逐漸吸引多家建商介入整合；2011年整合人馬之一買下一筆58.68坪土地，成交價約4億、每坪約682萬元。

另外整合人馬之二的張輝明、久揚建設董事長梁吉旺等，2013年在柯富元妻周娟娟代表柯陳幸佳簽約下，以12.49億買進其9筆約330坪基地、佔比約六成，每坪約377.89萬元，柯富元還擔任買賣契約連帶保證人，確保產權清楚。另外四成土地則由兆喆與鑫兆建設分別持有，據商業司公司登記資料，其實久揚、兆喆與鑫兆三家建商有一定關連，董事長、董事間互相交叉持股。

不過，就在張輝明及久揚付清款項、清償所有債務並解除土地查封登記後，柯家就爆發兄弟反咬母親名下土地並非父親遺產，並不承認買賣契約的官司，自此展開刑、民事官司的纏訟。直到2019年三月，最高法院判決出爐，認定柯陳幸佳當年9筆土地買賣契約屬於有效，張輝明為合法取得的買方，也使得「致和園」產權整合之路跨出關鍵一大步，之後再加速與另8筆土地所有權人進行整合，月前終於有茂德機構總裁張高祥出手，全案確定重生，朝頂級豪宅大樓變身。

台中百貨雙雄－新光三越與大遠百，今年預估可連袂締造350億業績，台中店穩居兩大百貨品牌的龍頭店！凸顯台中擁有吸納中台灣六縣市的消費實力，近年來吸引全台百貨業者爭相卡位。

不僅「百貨南霸天」漢神百貨將攜手中信金在北屯區打造「洲際娛樂商城」，如今「環球購物中心」也成為中市崇德路「市31」BOT案最優申請人，將進軍北屯區打造中台灣首家分店，動向備受百貨市場矚目。

中市北屯區的「市31」原為「錦村市場」舊址，基地面積約2,610坪，自2018年至今已招商三次，今年初為加速吸引廠商提出修正方案，包括投資年限延長至45年、權利金得分3期繳納等，最後由環球購物中心脫穎而出、成為最優申請人，最快明年中簽約。

冠德建設旗下的環球購物中心，目前全台共有7間分店與2件規劃中的開發案，分別位於台北市、新北市、桃園市、高雄市和屏東縣。

據悉，環球過去一直有意進軍中台灣百貨市場，也相當看好北屯11期重劃區擁有洲際、崇德雙商圈的優勢，如今取得「市31」BOT案最優申請人，如同取得進軍台中百貨零售市場的門票。

事實上，台中百貨雙雄新光三越與大遠百坐落於七期西屯區，另中友百貨在北區、廣三SOGO百貨在西區，就連東區也有大魯閣新時代購物中心與秀泰廣場站前店；反觀北屯區人口近30萬人、是台中市人口最多的行政區，總人口數甚至比嘉義市還多，但至今卻沒有一家大型百貨商場進駐。

隨著11期崇德商圈逐漸發展成熟、吸引愈來愈多大型餐飲集團卡位，且周邊14期重劃區完成土地重劃，未來可望成為豪宅與豪墅新興區。

加上距離國道一號中清交流道與74號線崇德交流道都不遠，北屯區對應著龐大的市場規模與消費潛力，終於引起各大百貨業者注意，近年來爭相搶進拓點。

例如位於台中捷運北屯總站特區的美式賣場「Costco好市多北台中店」，預計11月20日開幕，料將引爆排隊人潮；漢神百貨與中信金控合作、預計砸下60億打造「洲際娛樂商城」，地點就位於北屯區11期洲際棒球園區，也是漢神百貨插旗台中百貨市場代表作，最快明年動工。

台中市建築經營協會理事長邱名仕表示，北屯近年受惠重大建設與重劃區陸續完成，躍升台中一級房市熱區，其中「市31」位於北屯核心區塊的11期重劃區，不僅擁有完熟的崇德商圈，且鄰近「洲際娛樂商城」、未來的「台中巨蛋」，待北屯區百貨商城成形，周邊生活機能一應俱全，業界看好11期重劃區的發展不輸七期重劃區。

商用不動產市場交易火熱，本土商仲龍頭的信義全球資產今年業績較去年大增一倍，全年朝三億元營收目標邁進。信義全球總經理柯宏安表示，去年進入桃園市場、今年進入台中市場，信義全球將在全台各主要都會逐步布局商仲據點，並將擴充標售及顧問業務。

信義全產去年初進軍桃園，主攻工業地產，今年6月在台中台灣大道設點，短短時間完成三筆建地交易。柯宏安表示，辦公室都更、危老改建或拉皮升級，企業更重視員工工作環境及門面，提供商辦市場動能；另台商資金回台設廠、擴廠，帶動工業地產熱潮，預期未來自動化、高附加價值廠房需求仍大，商用不動產、工業地產市場熱度至少還有三至五年好光景。

過去商用市場焦點多聚焦台北市，近年來大台北以外工業及商業地產需求強勁，尤其中南部土地交易量大增，將是未來信義佈局的重點。

柯宏安表示，商仲人才培養遠比住宅仲介人才培養需更長時間，各都會區希望都能建置包含法務、稅務人才，提供全方位滿足客戶需求的服務，信義全球預計從目前約80人擴編為百人編制的全台性商仲公司；在桃園、台中站穩腳步後，預計明年下半年或2022年進軍台南、高雄，新竹也是後續布局重心。

信義全球營收約有八成來自買賣業務，擴展標售及顧問業務是未來重點，近期即成立以標售服務業務為主的新部門，今年也取得台北捷運公司劍潭站TOD開發大樓先期規劃、國防部全台700多間店面的招租標案等，信義全球也協助租掉30多間店面。

在隆大與城揚的「都廳苑」設立獨立的會館，暢銷建案之後，城揚建設推出的「城揚御廳苑」更斥資近3億元，打造285坪的獨立會館，除了讓「城揚御廳苑」建案住戶，有動靜分界的迎賓區隔，更讓住家「屬於永久面對公園第一排」，助漲銷售成績，6月迄今已經售出近80％。

城揚董事長楊振宗表示，御廳苑熱賣絕不是僥倖，而是實力證明。因為，城揚建設集團在文山特區，已經耕耘了20年，歷年來，一案接一案的創新突破，客戶都看得到，也得到肯定和認同。

他說，文山特區也因城揚的努力不懈，景觀街廓風情獨具、天際線別具Art Deco國際風格，御廳苑建案係文山特區最壓軸的一塊寶地，不但基地獨大、位處景觀第一排，因此，以「在最好的土地上，蓋最好的房子」為目標，搶進市場鋒頭。其實，御廳苑初期設計，並非以超高樓方式呈現，而是在經過城揚團隊多次討論激盪之後，才由楊振宗決定以「尊重土地、友善鄰里視野」的角度出發，將建築分成三棟，並拉高到24層超高樓，領先首創角地獨立會館規劃，讓住戶不論買在哪一棟、哪個樓層，只要身處會館中，都能當景觀第一排的主人，享受終生擁有視野權的優越感。

楊振宗指出，御廳苑285坪的獨立休閒會館，是個案一大亮點，公設規劃採動靜分界的創新設計，屬於動態性強、互動性高的設施，例如宴會廳、KTV視聽室、棋藝室、buffet式聯誼廳、迎賓門廳設於獨立會館中，動態休閒可以不干擾到社區住戶作息。

而屬於個人式、較為靜態的休閒設施，他說，靜態公設錯落在各棟大樓一樓，並圍著中庭而規劃，讓廚藝教室手作的住戶、健身房揮汗淋漓的主人、運動Bar中觀賞運動賽事的年輕人、森林遊戲書房嬉戲閱讀的小主人，在享用設施時，也同時擁有觀賞花園碧綠輝煌的視覺美好。

今年受國際疫情影響，台商返台及資金挹注房地產，讓台灣房市榮景再現，特別是皇普建設新團隊接手經營，在董事長蘇永平組成超強戰鬥團隊後，今年房市表現亮眼，六大指標案熱銷，統計今年銷售金額已達97億元、共售出約1,100戶，預估年底銷售金額將達112億，銷售戶數也將破1,250戶。

上市建設公司皇普建設（2528）今年房市表現亮眼，包括機捷A7「皇普MVP」銷售8成，桃園楊梅「皇普鉑苑」全數完銷，新竹「皇普雲鼎」僅剩店面可售，台中「皇普莊園」銷售已突破85成，台南「皇普文苑」僅剩個位數戶可售，高雄「皇普摩天100」也銷售7成，成為台灣房產市場的銷售熱賣建案。

而皇普建設今年初在桃園青埔取得1,872坪商業區土地，10月份再度公告購入桃園大竹重劃區2,766坪商業區土地，展現積極布局的決心，同樣於上月底在桃園青埔購入的907坪土地則尚在持續整合鄰地，以求獲得最大開發效益；皇普建設目前手上已有將近5,545坪的土地庫存量，為未來幾年業績超前部署。

事實上，皇普建設受惠於房市熱絡以及推出符合市場需求的產品，光今年1-10月皇普全台在銷售個案，就賣出1,100戶、共90餘億，以平均每周成交20戶速度在銷售，估計今年底以前可以再售1,250戶、總銷量可破112億。

目前已推出建案中，桃園楊梅「皇普鉑苑」已在上月取得使照，可望於今年底開始陸續交屋，為皇普新團隊帶來首批入帳；明年則預計有台南東區「皇普文苑」及機捷A7重劃區的「皇普MVP」兩案陸續完工，而其中最受矚目的台中案「皇普莊園」銷售已突破85成，今年初甫公開的高雄「皇普摩天100」也銷售近7成，兩案預計在2023年第三季完工，將為皇普建設大量挹注業績。

皇普建設表示，將持續推展購地開發計畫，為2024-2025年業績做準備，未來推案方向仍會以符合市場需求為主，維持皇普建設因地制宜的規劃與策略，並且持續地為接下來業績超前部署。

上市營建股皇翔建設（2545）受惠新北市土城大案「皇翔PARK」正式銷售，業績大進補，第三季單季獲利大爆發，EPS達3.01元，累計前三季EPS達3.87元；法人預期，皇翔今年獲利可望衝上近四年新高；皇翔出租給日系飯店品牌「格拉斯麗飯店」明年完工開幕，開始貢獻租金下，皇翔業績成長可期。

今年皇翔獲利亮眼，受惠於土城總銷120億元的建案「皇翔PARK」完工交屋並正式銷售，第三季營收就先衝高一波，單季達25億元，使得獲利也攀升至9.85億元，EPS達3.01元，創近年單季獲利新高。皇翔累計前三季營收達46.8億元，稅後淨利12.7億元，EPS攀升至3.87元，重回營建股前段班。

皇翔今年前十月營收51.66億元，較去年同期大幅成長1.26倍，法人預期，若「皇翔PARK」持續銷售貢獻，加上捷運辦公大樓「皇翔中山」若順利處分挹注，皇翔今年獲利可望刷新近四年新高，創近六年次高。

展望明年，皇翔持續擴大觀光飯店領域，繼士林官邸的皇翔萬麗飯店後，第二筆開發案，台北市忠孝東路、臨沂街口的「格拉斯麗飯店」，將會在今年底完工，開發進度不受疫情影響，預計明年將正式開幕營運。格拉斯麗飯店全棟只租不售，基地占地391坪，由日商台灣藤田觀光集團承租。

台中捷運綠線16日起展開試營運，預估單日搭乘人數有望突破7萬人次，總太地產（3056）搶先卡位限定車廂廣告，北屯區總銷逾百億元的「心之所向」造鎮新案首度曝光，成為台中捷運車廂首宗建案廣告，話題性十足。

台中捷運從興建到通車耗時長達11年，隨著16日試營運通車，與外送平台FoodPanda、大鼎餐飲集團及大金、聲寶、三菱等企業品牌打造五列彩繪列車，另類的異業合作成功抓住乘客目光。

其中，總太地產在限定兩列車廂內，首度曝光的廓子段新案「心之所向」，並落實共好理念邀來社區頭家拍攝系列廣告，包括知名餐廳「阿爸的家」、「阿勇手作」、「Alisa.sa精油療癒」等，搭配「回家，遇見更好的自己」、「人生百味，有你就夠味」等暖心標語，另掃描QR CODE可參加暖心金句挑戰賽，總獎金9萬元。

總太地產董事長翁毓羚表示，總太地產以「心生活美學聚落」為號召，致力社區總體營造、凝聚住戶共識。廓子段造鎮案繼一期「總太2020」進入交屋階段，近千戶的二期「總太聚作」開案一年、也於10月底順利完銷；如今進入三、四期的「心之所向」，總戶數逼近2,000戶，尚未公開即受到首購、小家庭高度關注。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，房市目前僅是健康回溫的買氣；不過，部分建商得意忘形，形塑建案秒殺熱銷，急於拉高價格獲利。
顏炳立在新一期「顏炳立市場觀點」指出，房市緩跌4年，目前量稍回溫，是「落底的好現象」。利率低檔、銀行貸款條件寬鬆，帶動遞延性買盤出籠，加上許多科技大廠積極在台設廠，提升就業機會，只要有1%的買盤購屋需求，量都會溫和增加。

顏炳立認為，土地及自用市場價、量逐漸增溫，買氣超越10年前。不過，並不意味著房價要大漲，因為目前及未來的主流仍是剛性需求。

他指出，房市才稍見買氣，建商就忘形，急於拉高價格獲利。建商形塑建案秒殺、熱銷，就是要逼觀望等待價跌的買方就範，此舉實在不智。

顏炳立說，房價蠢蠢欲動，中古屋及現貨藉機開出極不合理的房價。舉例來說，台北市中山區大直屋齡16年的物件，每坪開價新台幣165萬元。不過附近全新大樓類似產品，成交僅每坪150萬元。

顏炳立指出，明知賣不掉，仍然堅持曾經擁有過的房價。買氣不熱更該反映市場合理的房價，若以釣魚方式等買家，只會徒勞無功。不好的並非當前房市，而是「不合理的價格」。

台灣房屋集團趨勢中心統計六都學生數「破萬」大學的宿舍床位數，統計出各都宿舍「中籤率」最低的大學。結果顯示，義守大學是高雄大學中宿舍中籤率最低的，由於學生外宿人數多，使得鄰近大社市區的透天套房出租產品吃香，租金投報率高達4.8~5.9%，在各校中名列第一。
優美地產企研室主任林哲緯指出，在六都宿舍床位最吃緊的萬人大學中，台中逢甲、台南成大及桃園中原等校，大學城商圈成熟，周邊有足夠的租屋選擇，與宿舍無緣的學生仍可就近租屋。

台灣房屋仁武7+1工商特許加盟店店長黃明智表示，義守大學周邊住宅不多，出租選擇有限，有租屋需求的學生，往往會選擇最近且機能較佳的大社區；從行情來看，目前大社區三年內的新透天總價約一千萬元，大樓單價也落在1字頭內，屬高雄房市蛋殼區；但學生租屋市場的加持下，以往便吸引不少包租公和學生家長進場，替當地透天、低總價大樓挹注買氣。

黃明智解釋，目前大社區中古透天總價約600-850萬元，以六間套房，每月出租四到七千元的行情來看，租金年報酬率上看4.8~5.9%，不僅是各校中最高，加上義守近年招生情況不錯，預估租屋市場仍能維持一定熱度。此外，隨著中油五輕遷廠，仁大工業區改制等利多發酵，有望改善當地生活品質,加上房價基期低，未來還有不錯的補漲空間，對大社發展是一大強心針。

至於投報率第二的台南成功大學，台灣房屋台南成功特許加盟店店東白晉昌表示，成大創校較早，雖然地處市區，校地幅員卻相當廣大，宿舍供給量不成問題，同時商圈發展也非常成熟，租屋種類多元，學生在校內外居住都相當方便。

此外，白晉昌指出，成大商圈也擁有來自台南火車站、百貨公司等四面八方租屋需求，因此在周遭東豐路、小東路上，有不少全新改建的獨立套房，如果想更親民的租金，巷弄內也有屋齡20-40年透天宅出租套房可供選擇。

白晉昌表示，以目前當地一間全新的套房總價約120~150萬元，每月租金四到七千元，加上扣除一個月的代管費用來推估，投報率都能來到4~5.6%，是當地許多置產族的購屋熱區，加上在少子化趨勢下，近年成大招生數不增反減，當地也還有南紡購物中心二期等利多陸續進駐，配合這幾年台南房市的火熱表現，後勢依舊看好。

增長空間有限增速或大幅放緩

繼建業新生活後，建業地產再度拆分旗下代建業務單獨上市。近日，中原建業向港交所遞表。建業地產多年深耕河南，坐穩老大的同時，規模增長進入瓶頸，同時對省內縣鎮村市場的不斷下沉也給去化帶來了較大的風險。公司另闢蹊徑的代建業務逐漸成長為走出河南、規模增長的重要手段。但同時，代建主要是做中小房企的生意，隨著房地產馬太效應的加劇，行業發展空間非常有限，中指研究院的資料也顯示，未來幾年行業增長率會大幅放緩至個位數。

建業“陷”于河南 去化壓力不小

建業地產是河南省老牌房企，與市場上早已深入全國化的規模房企不同，建業地產一直以來堅持“深耕河南”，在一個省想要做大蛋糕，意味著只能不斷向下深入，在2018年建業地產實現了省市縣鎮村五級市場聯動，除此之外，建業還進行了業務多元化嘗試。然而近幾年三四線城市風險激增，且隨著越來越多的品牌房企對河南市場的入侵，建業地產的壓力不可謂不小。

2020年受疫情衝擊，房企上半年銷售受到了較大影響，但下半年以來規模房企銷售恢復良好，全年銷售目標達成率均在80%以上。建業地產2019年銷售額突破千億，今年1-10月實現銷售額773.93億元，約為去年銷售規模的77%多，金九銀十已過，今年千億難保。不過在今年4月建業地產早已將全年業績目標大幅縮至800億元，10個月的達成率在96%多，完成公司自己的目標還是綽綽有餘的。

在剛剛過去的金九銀十銷售旺季，建業地產的銷售表現並不如意，9月-10月，公司銷售額分別同比變動-5.4%、18.6%，其中重資產銷售分別變動-29.6%、2.3%，銷售並不樂觀。而在相對較好的10月，公司的銷售均價同比下滑了15.9%至6825元/平方米，其中重資產銷售均價同比下滑幅度更高，達到19.9%。

值得一提的是，今年9月河南房企協會召開了閉門會，相較於市場上的促銷潮，建業地產胡葆森，正商地產張敬國等河南房地產掌門人表示：不帶頭降價。然而市場會給出最真實的價格。今年10月，建業地產的銷售均價下滑幅度接近20%，或許是產品結構的原因？

2018年-2019年，建業地產的銷售均價分別為7221元/平方米、7051元/平方米，今年前10個月，公司的銷售均價為7135元/平方米，同比微漲0.3%。2020年前三季度，全國商品房均價達到9878元，離萬元大關只有一步之遙。建業地產的銷售均價卻陷入了“停滯”，就算不帶頭降價，但也難以獲得更高的溢價。陷於河南省市縣鎮村五級市場的建業地產進退維谷。2019年建業地產曾多次出售項目股權回籠資金。

傳統開發處境嚴峻 代建另闢蹊徑

去化影響回款，回款又直接影響拿地，而代建模式最大的好處便是省去了拿地這一令開發商“錢緊”的環節。依託建業在河南省內的品牌度，建業代建業務在河南做的風生水起。

2015年，建業地產提出“輕重並舉”發展戰略，如今代建業務已成為建業地產規模之路上的重要組成部分，2017年-2019年及2020年1-10月，建業地產輕資產模式銷售額占比分別為18%、26%、29%及33%，占比持續上升。

同時資料顯示，2017年-2019年，建業地產的銷售額複合增長率為65%，而同期輕資產業務複合增長率為108%，可以看到，建業代建的增長速度要遠快于傳統開發業務。

雖然目前中原建業近五年河南省內收益占比均在98%之上，同建業地產一樣，仍然靠河南市場吃飯。但中原建業有強烈的走出河南願景，從2018年拿下河北邢臺項目開始，截至2020年上半年，中原建業已在陝西、山西、河北、新疆、海南等省份擁有數個項目。

輕資產輸出模式或將是建業地產為“建業”品牌走出河南另辟的一條蹊徑，相較傳統開發商加杠杆規模擴張的老路子，輕資產明顯“快”多了。


中原建業本質是貼牌的生意，建業地產的商標不免費。招股書顯示，中原建業于上市時須向建業地產支付商標使用許可費用。初步訂立10年商標使用協議，費用依次遞增，第一年至第三年：每年人民幣1500萬元；第四年至第六年：每年人民幣2000萬元；第七年至第十年：每年人民幣2500萬元。

代建市場空間有限、增速將顯著放緩

2017年-2019年及2020年上半年，中原建業分別實現收益3.09億元、6.76億元、10.29億元和4.81億元，增速分別為118.77%、52.22%和16.75%，收入較為不穩定。

同樣不穩定的還有管理面積，2017年-2019年和今年上半年，公司的新增管理面積分別為525.2萬平方米、458.8萬平方米、834.9萬平方米和471.8萬平方米。

中原建業在招股書中表示，房地產代建行業未來的增長驅動力主要包括：（1）中小型房地產開發商的強勁需求；（2）公共住房及城市更新需求；（3）金融機構的參與。

據中指研究院報告，2010年至2019年，中國房地產代建市場新訂約項目數量及建築面積的複合年增長率均分別超過25%。但這一區間包含了中國房地產發展的黃金十年，如今早已不可同日而語。根據中指研究院預測，2020年-2024年，中國房地產代建潛在市場預期將由2020年的約684.4百萬平方米增長至2024年的約849.1百萬平方米。也就是說，這五年的複合增長率僅5.54%。

同時，其預期河南省內商業代建市場的潛在規模將由2020年的29.7百萬平方米增至2024年的53.2百萬平方米，複合年增長率15.7%，雖預期表現強於全國其他地方，但這一增速依舊非常一般。

疫情更是加速了行業洗牌，中小房企的生存環境愈發艱難。人民法院公告網顯示，2020年上半年，房地產企業的破產數量超200家，2018年和2019年也均在200家左右，破產企業以三四線中小房企為主。並且中小房企破產趨勢或仍將延續，未來以大型民營房企和央企為主的競爭格局是大勢所趨，房地產或終會邁入“寡頭”時代。未來四年的預期增速已然如此，而在代建業務的主要需求方日益縮減的背景下，代建業務大概率會繼續趨緩，發展空間難言樂觀。

並且代建市場依然不乏競爭者，除了管理規模“一騎絕塵”的行業老大綠城管理外，還有華潤置地、金地集團(14.070, 0.18, 1.30%)等均有代建業務。相較於這些在全國化方面更勝一籌的品牌房企，中原建業又有多少優勢？

國家統計局16日發佈10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料。資料顯示，10月南京新房房價環比上漲0.4%，二手房價環比上漲0.3%；無錫新房房價今年以來首現下跌，環比下降0.1%，二手房房價環比漲幅為零。

南京房地產業協會副會長張輝解讀認為，從新房價格同比漲幅來看，10月南京同比上漲4.5%，在70個大中城市中位列第36名，中游偏後，說明今年前10月房價總體漲幅，南京控制得力，成效顯著。

無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵分析說，自無錫8月30日發佈新政以來，房地產市場有所降溫，但總體仍然穩定。無錫新政的內容主要是提高二套房首付比例，個人住房轉讓增值稅免征年限兩年改五年，夫妻離婚不滿二年購房者仍按夫妻二人名下的房產執行限購政策等。沈洵表示，新政出臺後，首先降溫的是土地市場，房地產企業拿地更加謹慎，其次是購房者出現觀望情緒。

地方調控或迎雙向 "窗口期"

11月16日，國家統計局發佈了10月70城房價，環比看，揚州漲幅0.9%領跑新房價格漲幅，北上廣深分別上漲0.2%、0.3%、0.5%、0.2%。同時，深圳以0.9%的漲幅領跑二手房價，但這一數字也創下了今年3月以來的新低。

值得注意的是，10月70個大中城市，新房與二手房房價的最高漲幅均未超過1%。這是2017年9月以來的首次。業內分析指出，當前房價指數已經進入“偏冷”區間。這被認為與熱點城市調控加碼有關。但從另一個角度來看，一些城市或許也將面臨房價調整壓力。“一城一策”背景下，雙向的樓市政策或將陸續出爐。

10月樓市“量升價跌”

國家統計局資料顯示，1-10月商品房銷售面積累計值為133294萬㎡，與去年同期持平。5月以來，商品房成交面積持續恢復。

價格方面，按照國家統計局資料計算，1-10月商品房銷售均價為9878元/㎡，同比上升5.8%。但如果計算10月單月銷售均價，則為9875元/㎡，環比下降1.9%。重回萬元以下，延續了9月單月銷售均價環比下行的走勢。總體來看，金九銀十存在“以價換量”的趨勢。

從城市來看，根據易居研究院計算，10月份一、二、三線城市的新房價格環比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.1%，均有所收窄。

新房與二手房價格上漲的城市數量雙雙回落。新房方面，10月70大中城市中，一手住宅價格上漲的城市有45個，持平的城市有19個，下跌的城市有6個。新房價格上漲的城市數量減少了10個。

二手房方面，價格上漲的城市有39個，持平的城市有4個，下跌的城市則有27個。相比9月，房價上漲的城市減少了11個。

需要指出的是，不管是領跑新房的揚州，還是二手房漲幅最大的深圳，10月商品住宅銷售價格環比漲幅均在1%以下。徐州、銀川等此前的熱點城市，價格漲幅都有較大幅度的回縮。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，市場需求釋放疲軟，疊加密集調控下預期不強，使得價格漲幅進一步收窄。鏈家資料顯示，近兩月重點城市住房需求釋放步入疲軟期，10月重點18城鏈家二手房實際成交量與9月基本持平，且近兩月月均成交較6-8月降11%，重點18城二手房業主調價中漲價次數占比處在18%以下；新房方面，今年10月新房成交環比下滑13.7%，幅度超過去年，需求乏力。

第一太平大衛斯則發佈報告指出，進入第四季度，市場繼續放緩。華北、東北及華中地區由於經濟形勢面臨挑戰，價格走勢尤顯疲軟。原因來看，一方面，貸款政策有所收緊，據稱銀行發放的抵押貸款正逼近全年額度上限。

與此同時，年中住宅市場出現過熱跡象的城市，已出臺更嚴格的限購政策。另一方面，開發商為完成全年銷售目標亦尋求加速去化，希望在明年房地產“三大紅線”全面實施前降低負債率。

部分城市迎來寬鬆？

不過，“一城一策”之下，調控也並不是單向。隨著價格走向持續溫和，10月以來，已經有不少城市出臺了尺度不一、相對溫和的鼓勵樓市政策。

11月12日，福建漳州開發區有關部門召開部分房地產企業座談會。會議表示，將出臺入區企業員工及在校大學生購房支援政策等具體細則或舉措，支持產業與房地產平穩健康融合發展。

11月5日，山東濱州召開新聞發佈會稱，將從五個方面全面激發市場消費活力。其中明確提到要繼續執行降低預售許可條件等扶持性政策，擴大改善性住房消費。

而在更早些時候的10月29日，哈爾濱也召開房地產座談會表示，將進一步就企業建設資金、預售資金監管、基礎設施配套費收取等方面研究扶持政策，鼓勵市民及周邊縣市購房人積極消費，在公積金支持、銀行貸款方面合理進行引導。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報導記者，就近期來看，房價指數處在降溫階段，說明房地產市場的矛盾有所變化。就目前來看，到年底之前，中西部一些城市預計政策會以寬鬆為導向，可能包括政府鼓勵購房者購房、加快貸款審批、對於二套購房的利率或額度等會有所放鬆等。

其中，在鼓勵購房者購房方面，嚴躍進認為可能主要有4種政策手段。第一，一些地方政府會明確住房消費也是拉動當地消費的重要力量，進而從大框架方面給予支持。第二，從具體操作方面，會鼓勵房企將去庫存作為重要的工作，梳理改進各類交易環節，加快交易。第三，鼓勵各類人員購房，包括農民進城購房、公務員購房、大學生購房等。第四，給予各類條件的放鬆，尤其是對於改善型住房交易的支援，類似提供各類補貼或減少限制等。但或許不會直接發文。

實際上，21世紀經濟報導記者注意到，對於支援改善性住房交易，已經有一線城市悄然做出改變。

11月10日，北京市掛出一宗位於朝陽區的“限競房”土地。這塊土地的掛牌檔第九條顯示，“本次出讓宗地不再配建保障性住房，本次出讓宗地中，居住用途建築規模中套內建築面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發建設總面積的70%以上。”

值得注意的是，在這款條文中，將“限競房”傳統“7090”原則中，“套型建築面積90平米以下”改為了“套內建築面積90平米以下”。多位元地產人士均告訴21世紀經濟報導記者，套內建築面積90平米，對應的建築面積大概在110平左右，這意味著符合“限競房”標準的主力戶型範圍將會擴大，這顯然將部分改善性住房群體的住房需求，也納入到“限競房”體系下來解決，對北京樓市需求的釋放有著正面意義。

樓市全面復蘇？開發投資連續5個月正增長，銷售面積首次止跌…房地產多指標持續向好

房地產多指標持續向好！

國家統計局11月16日發佈的最新資料顯示，10月，房地產開發投資、銷售、到位資金等多指標累計增速連續8個月反彈，其中，開發投資連續5個月正增長，銷售額連續3個月正增長，銷售面積首次不再下降，房企到位資金連續4個月正增長。

業內人士認為，在經濟穩步復蘇下，房企投資信心逐步恢復，但還未恢復到去年平均增速水準，短期內房企投資增速仍有上升的空間。商品房銷售已經走出疫情陰霾，預計11月銷售面積累計同比增速正式邁入正值。房企資金狀況持續改善，預計年底房企在償債和融資壓力以及年底業績壓力的影響下，將加速去化，個人按揭貸款、定金及預收款的增速或將持續走高。

開發投資連續5個月正增長

從開發投資情況看，1—10月份，全國房地產開發投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1—9月份提高0.7個百分點；房屋新開工面積180718萬平方米，同比下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點；房地產開發企業土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份擴大0.4個百分點；土地成交價款11386億元，同比增長14.8%，增速提高1.0個百分點。

值得注意的是，房地產開發投資累計增速已經連續5個月正增長。

諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙認為，房地產開發投資增速連續5月上升，在經濟穩步復蘇下，房企投資信心逐步恢復，但還未恢復到去年平均增速水準，短期內房企投資增速仍有上升的空間。

另外，從土地購置資料來看，依然保持負增長的態勢，比預期的要弱。嚴躍進認為，這至少說明，雖然一些大城市土地市場表現較弱，但是很多城市是面臨阻力的。而且 “三道紅線”政策實際上已經引起了很多阻力，至少購地市場容易降溫。

對於土地購置面積增速同比下降3.3%，而土地成交金額同比上漲14.8%的現象，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，土地購置面積及成交金額增速的剪刀差逐漸擴大，可見近期土地供應量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續上行，土地單價持續上漲。

據貝殼研究院統計，今年以來，廣東省、海南省、紹興、瀋陽、銀川、唐山、長春、杭州、無錫以及南京共10個省市為了控制土地溢價率的上漲，出臺了“限房價、競地價”或“限地價、競配建、競自持”的土地出讓政策。潘浩預計，未來為了維持地價穩定，部分土地市場過熱的城市仍將陸續出臺相關政策。

商品房銷售面積增速首次持平

從銷售情況來看，1—10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1—9月份為下降1.8%；商品房銷售額131665億元，同比增長5.8%，增速提高2.1個百分點。

值得注意的是，商品房銷售額累計同比增速已經連續3個月正增長，銷售面積累計同比增速在連續9個月下降後10月首次持平。

王小嬙認為，這意味著商品房銷售已經走出疫情陰霾。從10月單月銷售指標看，呈現量價齊跌局面，銷售面積為16221萬平方米，環比下降12.7%，銷售價格為9875元/平方米，環比下降1.9%。雖然10月仍是傳統的銷售旺季，但“銀十”不及“金九”。隨著更多城市調控升級，購房者逐漸趨向理性，預計11月單月銷售仍下降，但下降幅度不大，累計同比正式邁入正值。

潘浩則認為，1-10月商品房銷售面積追平去年同期，單月銷售均價下行的原因是，各地前期穩市場的調控政策逐步起效，加之房企為了對沖融資壓力以及搶佔銷售節點近兩個月推出各種促銷措施，使得銷售量保持增長的同時價格略有下行，從歷史同期看，2017-2019年環比降幅分別為1.6%、2.5%、1.2%。綜合判斷，此次單月價格下行屬於週期性回檔，不會對市場的長期的平穩走勢造成影響。根據貝殼新房帶看、認購指數觀察，兩項指標10月仍保持增長，故判斷年底成交量走高的可能性較大，預計今年全年成交量將超過去年，成交價格增速將繼續保持穩定。

房企到位資金連續4個月正增長

從房企資金狀況來看，1—10月份，房企到位資金153070億元，同比增長5.5%，增速比1—9月份提高1.1個百分點。

其中，國內貸款22378億元，增長5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金50045億元，增長6.5%；定金及預收款51287億元，增長4.3%；個人按揭貸款24312億元，增長9.8%。

嚴躍進指出，房企到位資金增速已經出現了連續4個月為正的良好態勢，雖然當前從房企角度看，“三道紅線”是一個約束，但是外部的金融大環境寬鬆也是明確的，所以某種程度上說，房企的外部金融環境也不必過於悲觀。

潘浩也認為，房企資金狀況持續改善。分項來看，除利用外資同比下降外，國內貸款、自籌資金、定金及預收款及個人按揭貸款同比增速均有所提升。預計年底房企在償債和融資壓力以及年底業績壓力的影響下，將加速去化，個人按揭貸款、定金及預收款的增速或將持續走高。

一、房地產開發投資完成情況

1—10月份，全國房地產開發投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1—9月份提高0.7個百分點。其中，住宅投資86298億元，增長7.0%，增速提高0.9個百分點。

1—10月份，東部地區房地產開發投資61714億元，同比增長7.1%，增速比1—9月份提高0.6個百分點；中部地區投資23372億元，增長2.4%，增速提高1.5個百分點；西部地區投資26636億元，增長8.3%，增速提高0.2個百分點；東北地區投資4834億元，增長5.6%，增速提高1.2個百分點。

1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積880117萬平方米，同比增長3.0%，增速比1—9月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積621836萬平方米，增長3.8%。房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點。其中，住宅新開工面積132481萬平方米，下降3.3%。房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個百分點。其中，住宅竣工面積35443萬平方米，下降7.9%。

1—10月份，房地產開發企業土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份擴大0.4個百分點；土地成交價款11386億元，增長14.8%，增速提高1.0個百分點。

二、商品房銷售和待售情況

1—10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1—9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長5.8%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業營業用房銷售額下降15.8%。

1—10月份，東部地區商品房銷售面積54532萬平方米，同比增長4.0%，增速比1—9月份提高1.8個百分點；銷售額73165億元，增長11.1%，增速提高2.2個百分點。中部地區商品房銷售面積36053萬平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個百分點；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個百分點。西部地區商品房銷售面積37155萬平方米，增長1.0%，1—9月份為下降1.0%；銷售額27565億元，增長3.6%，增速提高1.5個百分點。東北地區商品房銷售面積5554萬平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個百分點。

10月末，商品房待售面積49492萬平方米，比9月末減少89萬平方米。其中，住宅待售面積減少148萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業營業用房待售面積減少36萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

1—10月份，房地產開發企業到位資金153070億元，同比增長5.5%，增速比1—9月份提高1.1個百分點。其中，國內貸款22378億元，增長5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金50045億元，增長6.5%；定金及預收款51287億元，增長4.3%；個人按揭貸款24312億元，增長9.8%。

四、房地產開發景氣指數

10月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.50，比9月份提高0.08點。

1.指標解釋

房地產開發企業本年完成投資：指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。該指標是累計資料。

商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建築面積）。該指標是累計資料。

商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計資料。

商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

房地產開發企業本年到位資金：指房地產開發企業報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源管道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。該指標是累計資料。

房屋施工面積：指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。多層建築物的施工面積指各層建築面積之和。

房屋新開工面積：指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算物件。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為准。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積，不能分割計算。

房屋竣工面積：指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

土地購置面積：指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

土地成交價款：指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場，是指土地最後的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價；在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。

2.統計範圍
有開發經營活動的全部房地產開發經營法人單位。

3.調查方式
按月（1月份除外）進行全面調查。

4.全國房地產開發景氣指數簡要說明

全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）遵循經濟週期波動的理論，以景氣迴圈理論與景氣迴圈分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素的影響，包含了隨機因素，採用增長率迴圈方法編制而成，每月根據新加入的資料對歷史資料進行修訂。國房景氣指數選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水準，95至105點之間為適度景氣水準，95以下為較低景氣水準，105以上為偏高景氣水準。

5.東、中、西部和東北地區劃分

東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。

《第一財經》近日獲得的一份綠地控股集團（滬：６００６０６）的商辦項目推薦書顯示，集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共１４個項目２７個物業項目，合計售價２３１億元人民幣。交易方式多為整棟銷售，資產交易和股權交易兼而有之。推介項目中，不乏交通辨別能力的地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。
　　
對於出售資產的舉措，綠地方面回應稱，出售物業是公司經營的常態，建成銷售或短期運營升值後銷售是綠地開發商辦項目的長期策略。
　　
其實，面對現金流和負債的壓力，綠地出售商辦業務被賦予了更多一層「減負回血」的期許。數據顯示，今年上半年，綠地一年內到期的有息債務佔有息債務總額的３６﹒４８％，資產負債率為８７﹒９３％，遠超紅線且處於行業高位。基於今年的中期業績情況，綠地已成為前三十強房企中唯一不得增加有息負債規模的國企。

寶光實業（０００８４）公布，以約１﹒０８億元出售彌敦道物業予獨立第三者，料錄收益約９５００萬元。
　　
該集團指，業位於香港彌敦道２３１號地下Ａ、Ｂ及Ｃ室。於出售事項前，物業由其用作零售店之一。該集團指，出售變現物業價值、提高流動性及降低資產負債比率，而出售所得款項淨額將用於償還銀行貸款及作為一般營運資金。

森美集團（００７５６）公布，與江蘇瑞爾地產集團和遼中區人民政府訂立投資意向書，擬參與競投瀋陽市一幅地皮，若成功投得，項目計劃總投資約２５億元人民幣。
　　
該集團指，有關地皮位於遼中區蒲東新城６號地皮及蓮花湖公園地皮，如投得將與江蘇瑞爾組合營企業，共同投資發展瑞爾森美商業綜合體及精品住宅項目，股權架構有待確定。有關地皮總佔地面積約３３﹒３萬平方米，建設面積約５０萬平方米，包括商業綜合體、城市廣場、精品住宅及相關配套設施等。該集團指，江蘇瑞爾地產集團由主席及執行董事吳紹豪及執行董事吳聯韜分持９８﹒２％及１﹒３％權益。
　　
該集團指有關項目將帶來經濟利益，令業務多元化，並帶來新收入來源。

ＴＯＭ集團（０２３８３）前行政總裁、香港我哋家有限公司主席王兟於記者會上表示，將提倡市場融資方案，推動政府以「創新公私營合作」模式，設立由全體香港市民合資擁有的公司，在明日大嶼填海造地２０００公頃建屋。

＊合資公司７５％股權由香港市民持有，每人獲派認股權證＊

他建議，合資公司股本金為１０００億元，同時在公開市場發行債券募集１萬億元，合共籌資１﹒１萬億元，加快填海造地過程，打造一個有青年人參與的全新科技型智慧社區。
　　
對於「創新公私營合作」模式，他解釋，其股本為１０００億元，其中７５％股權，或面值７５０億元的認股權證，將由每位香港永久居民持有，全體香港市民可獲免費派發認股權證（Ｗａｒｒａｎｔ），每人一股，人人有份，讓每位香港永久居民都成為計劃的持份者。
　　
他續指，其餘２５０億元股本將由一家私營基金管理公司向國際主權基金及退休投資基金募集。然後，該公司將通過發行債券籌集１萬億元，年利率大致為５％，債券年期為５至１５年，股債合共１﹒１萬億元。

＊大部分土地交予政府發展，擬興建２５萬個住宅單位＊

他表示，所得資金將用於「明日大嶼」開發，填海造地２０００公頃土地，用作不同類型的發展，包括興建青年人可負擔的２５萬個居住單位。填海所得相當比例的土地將由政府發展用作創科產業、金融中心及服務業４﹒０。
　　
他稱，該計劃的發展成本由「港人公司」負責，並由政府提供必要的政策支持，包括政府對計劃的認可，同意批出項批出可供填海的海域，以及就該公司所發出的債券項目提供支持。計劃根據市場機制運作，毋須政府投資，不但能大大縮減所需時間，更令每個成果，保證公平公正。
　　
他補充，參考過往ＰＰＰ計劃，填海計劃完成後，該公司會將大部分土地交予政府，以供日後作公共發展用途。少部分土地將由該公司作銷售之用及發展不同項目，以償還對外發行之債務。
　　
他又提及，為解決香港現時青年人的住屋問題，計劃希望可以透過建設３０至４０個青年社區，包括青年人可負擔的２５萬個居住單位，以改善本港青年人的生活空間。新式的建造方法將可有效降低建屋成本，因此售樓及租金價格能大幅下降，惠及年輕世代。而建造青年居所亦可帶來更多就業機會協助青年就業。

外電報道，中國恆大（０３３３３）分拆的物管公司恆大物業周一開始評估投資者對其香港ＩＰＯ的需求。
　　
此前市傳恆大物業計劃集資最多２０至３０億美元，集資所得款項將用於戰略收購和投資、增值服務開發、信息系統和設備升級、人才招聘以及一般公司用途。

華泰國際、瑞銀、農銀國際、建銀國際、中信里昂證券及海通國際為聯席保薦人。

長和系創辦人李嘉誠及主席李澤鉅繼續增持長實集團（01113）股份，涉資約1700萬元。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，李嘉誠基金會有限公司於11月10日、11日、12日及13日，以平均價每股40.3542元、42.36元、41.8909元及41.27元，購入長實共41萬股。根據《證券及期貨條例》，李嘉誠持有長實的權益由35.74%增至35.75%；李澤鉅所持權益亦由35.81%升至35.82%。

長實甘道23號補價2500萬換地
屬於一級歷史建築物、位於山頂甘道23號的大宅，長實（01113）完成2500萬元的補地價，與政府進行非原址換地。該地皮位於甘道另一邊，佔地約1.184萬方呎，可建地積比率上限為0.5倍，預計總樓面面積約5920方呎，建築物高限為兩層，以補地價金額計算，每方呎樓面補地價約4223元。而甘道23號現存的大宅，長實將會進行保育，以供公眾使用。

近年挾港鐵屯馬線通車概念，樓價大幅跑出的大圍公屋王顯徑邨驚現「一字頭」成交，有未補地價單位僅賣198萬元，創屋苑逾3年售價新低，對比同類貨高峰跌34%。

據房屋委員會資料，本月首半月全港未補地價資助房屋錄得21宗成交，較上月同期19宗，微增2宗或10.5%，當中有公屋王稱號的顯徑邨逾3年首見「一字頭」成交，一個實用面積381方呎低層戶，以198萬元轉手，呎價5197元，屬該屋邨2017年10月以來售價新低。不過，該單位由業主自行轉售，不排除因此以較大折讓價易主。

事實上，顯徑邨近年樓價走勢凌厲，如同類貨2年半前售價高峰見300萬元，是次單位較之低102萬元或34%。至於該屋邨已補地價單位更包辦全港公屋售價最貴三甲，當中7座顯貴樓一個高層10室，逾2年前以665萬元售出，至今仍屬全港公屋最高售價紀錄。

萬方地產高級客戶經理葉搏麟透露，受屯馬線通車帶動，顯徑邨樓價持續上揚，自2017年後已未見叫價200萬元內放盤，而該屋邨現時約20個放盤中，最平索價260萬元，屬實用面積381方呎的1座顯沛樓低層11室。

廣明苑削16%沽 利東邨守100萬

將軍澳居屋廣明苑同月亦有單位未補地價呎價跌破今年低位，實用面積639方呎的中層戶，以495萬元易手，呎價僅7746元，較該居屋今年9月錄得的今年呎價低位8349元，再下滑7.2%。世紀21物業將軍澳經理魏仕良稱，上址為B座廣隆閣中層1室，原業主2004年斥104.6萬元購入，因裝修陳舊及急放，故短短3個月累減95萬元或16.1%易主，離場賬面賺390.4萬元或3.7倍。

另邊廂，房委會更新上月未補地價資助房屋成交宗數，由原先統計的106宗，調升59.4%至169宗，對比今年9月共237宗，減少68宗或28.7%，其中與香港仔華貴邨並列為港島公屋王的鴨脷洲利東邨同有單位以自讓形式易主，為實用面積296方呎高層戶，未補地價售價僅守100萬元，創屋苑逾8年半售價新低，呎價3378元。

大市氣氛回穩，優質單位頻獲承接，紅磡黃埔花園4日內兩錄煙花海景樓王戶成交，其中一個3房單位剛以1760萬元易手，刷新屋苑今年售價紀錄。

中原地產發言人周德龍指出，黃埔花園9期7座高層F室，實用面積891方呎，3房間隔，享維港煙花海景，原業主早於1988年斥資118萬元一手購入，持貨至今年6月以1800萬元放售，剛終獲換樓客議價至1760萬元承接，呎價19753元，樓價創該屋苑今年新高，原業主離場賬面獲利1642萬元或13.9倍。

事實上，黃埔花園上周五（13日）亦錄得一宗望維港煙花海景3房樓王成交，當時同期數9座高層E室，實用面積860方呎，以1745萬元賣出，呎價高見20291元，為屋苑呎價今年第二度重上2萬元關。

黃之鋒父傳980萬賣海怡

鴨脷洲海怡半島3房戶售價再跌穿千萬元，消息稱，13座極高層E室，實用面積633方呎，屬頂樓對下一層的鳳凰樓層戶，以1080萬元放盤3個月，剛大幅減至980萬元易手，呎價15482元，較市價約1050萬元，低6.7%。目前本港3間發鈔銀行對上址網上估價為1032萬及1124萬元，售價較估價低5%及12.8%。

據區內代理透露，原業主為前香港眾志秘書長黃之鋒的父親黃偉明，早於2007年底以415萬元購入，賬面獲利565萬元或1.4倍。

市場瘋傳山頂白加道28號一個單號屋，實用面積4270方呎，5套房間隔，以5.3億元獲洽購，較原業主2015年入市價5.42億元，低1200萬元或2.2%。據知，上址共有4次押借紀錄。

新冠肺炎疫情稍為緩和，發展商積極推盤，會德豐地產旗下九龍東啟德沐泰街12號命名為MONACO，分兩期推售，第一期提供399個單位，單位實用面積由約280方呎起，正待批預售樓花同意書，最快下月推售。

首期399單位 兩房佔45%

會德豐地產常務董事黃光耀表示，MONACO為集團區內第二個項目，共有646伙，將分兩期推售，第一期提供399個單位，戶型由開放式至3房，實用面積約280至760方呎，有七成單位為兩房或以下，並主打兩房，佔45%。項目現正待批預售樓花同意書，有機會季內推出市場。

黃光耀指出，MONACO有不少單位可享海景， 定價將參考同區項目近期售價，如同系OASIS KAI TAK的分層單位呎價2.7萬至2.8萬元，特色戶呎價更要3萬以上。

會德豐地產總經理（業務拓展）楊偉銘表示，集團今年累售986伙一手單位盤，套現111億元。OASIS KAI TAK至今沽售628伙，共套現逾79億元，僅餘少量單位待售。

黃光耀稱，過去數個周末新盤銷情不俗，反映市場對一手樓需求強勁。另外，山頂文輝道豪宅地王下月截標，他認為，地皮拆細令發展商的投資金額較具靈活性，集團會積極研究入標。

第四季發展商重拾推盤計劃，百利保 （00617） 執行董事兼首席營運官范統於接受本報訪問時指，集團將於年底至明年重點推出西營盤尚瓏，並相信明年樓價有上升空間。

隨着疫情較高峰期時緩和，加上疫苗研發現曙光，發展商的推盤步伐有所加快，范統表示，集團將於今年底至明年主力推出位於西營盤的尚瓏。

尚瓏位於皇后大道西160號，提供130伙，面積204至483平方呎，戶型涵蓋開放式至3房，並主打1及2房單位。「項目位處中西文化交滙之地，亦擁校網優勢，適合年輕客、小家庭及投資者。」集團亦繼續推售過去兩年的重點項目沙田九肚山富豪•山峯。

除尚瓏外，集團正籌備筲箕灣金華街9至19號，及長沙灣青山道291至293號及301至303號項目，前者正進行地基工程，而後者因牽涉保育問題，需與不同持份者協調細節，故料兩個項目最快於2022年登場。

期望政府推更多中小地皮

至於投地方面，范統指，集團對住宅及商業地同樣感興趣，但坦言「幾百億的地皮不是我們的口味」，並期望政府會推出更多中小型地皮。若然沒合乎預算地皮，集團會考慮從收購舊樓或向市建局購入項目途徑發展地皮。

疫情困擾全球近一年，導致環球經濟不明朗，令本港失業率攀升至近16年的高位，影響買家的置業信心。此外，疫情減低外地及內地買家的入市意慾，以旗下沙田九肚山富豪•山峯為例，本年的交投較去年推出時遜色。「內地客佔項目客源約兩成至三成，由於疫情令內地人不能自由往來香港，所以今年項目交投比想像中慢」。

不過，范統指，銀紙將會貶值，而且對中國人而言，「磚頭保值」的概念已根深柢固，加上低息環境會持續約3至4年。因此，他預計，若然明年疫情好轉，樓價將會上升約5%，當中以中小型單位升幅最勁，可望有5至10%，豪宅則錄約幾個百分比的升幅。

在近期多項不利因素纏繞樓市的情況下，坊間有不少聲音要求政府減辣，范統亦不例外。他直言，SSD（額外印花稅）的期限過長，對買家「唔公道」。考慮到目前的經濟周期較約20年前大大縮短至兩年，如SSD綁死買家3年，買家所賺的利潤會大大減少，甚至損手離場。「剛剛買完，到兩年後市升，就想賣，但因要罰SSD，到再想沽貨時候，樓價又跌，所以兩年已很夠」。

樓面呎價約2626 將提供1380伙

居屋供應持續，房協最近就觀塘安達臣道第R2區2號的資助出售房屋用地，補地價19.7億元，每呎樓面補地價約2,626元，將會提供1,380伙，可望在2025年落成，最快2023年推出。

今次獲批補地價的安達臣道石礦場第R2區2號用地，屬政府在2018年將9幅私樓用地撥作公營房屋發展的其中一幅，位於石礦場新區西面最出的位置，由於地勢較高，中高層單位有望居高臨下，遠眺維港的「煙花海景」。

項目佔地約1.75公頃，房協最新完成補地價約19.7億元，以地積比率4倍、可建樓面約75.3萬平方呎計算，每呎樓面補地價約2,626元。在今年5月的時候，長實 （01113） 投得同區的另一幅私樓及首置上車盤混合地皮，每呎樓面地價4,546元。

項目屬6幢設計 最快2023年推

根據資料，第R2區2號項目屬於6幢設計，將會提供1,380個單位，定位為資助出售房屋，俗稱居屋單位，按照時間表將於2025年落成，最快2023年推售。

此外，新地 （00016） 在2017年為屯門54區兆康項目補地價65.3億元，近日發展商再補地價5.5億元，將會興建總樓面241萬平方呎的商住項目。

另一方面，屬於一級歷史建築、《保良局法團條例》倡議人法蘭些士（John Joseph FRANCIS）故居的山頂甘道23號大宅Carrick，長實剛完成2,500萬元的補地價，將會與政府換取甘道另一幅屋地作發展，新屋地面積、地積比率跟原有的Carrick相同，預計可建樓面約5,920平方呎，即每呎補地價約4,223元。

理想集團趁市況轉好連環沽貨，集團沽出荃灣理想集團廣場全幢，涉資約3.1億元，買家為上市公司德萊建業 （01546） 。

物業位於白田壩街46至48號，樓高13層，地盤面積7,767平方呎，可重建為25層新型工業大廈，合約88,546平方呎樓面，以3.1億元成交價計，每呎樓面地價約3,501元。

據了解，該廈對面為活化項目南豐紗廠，人流不少，加上比鄰為第一集團全新商廈項目，快將落成，地段有所變化，故前景不錯。

紅磡酒店項目 估值1.8億

另外，第一太平戴維斯表示，集團亦正放售酒店項目，涉及紅磡寶其利街179至181號，現為一座16高全新酒店，全幢酒店連同連酒店牌照放售，地下為大堂及商舖，1樓為後勤設施及機房，2樓至17樓為酒店，提供54間客房，物業市值約1.8億元。

豪宅新盤亦見承接，新地旗下港島東半山司徒拔道豪宅CENTRAL PEAK首錄成交，發展商昨日推出2個分層四房雙套單位招標，並已截標，最終分別以1.726億元（連雙車位）及1.638億元（連車位）售出，呎價分別達81,223及78,750元。

據成交記錄冊顯示，CENTRAL PEAK是次推出的Alpex I座5樓ManorA室、B室，實用面積分別為2,125及2,080方呎，成交價達1.726億元（連雙車位）及1.638億元（連車位），呎價分別為81,223及78,750元，單位同屬四房雙套房間隔。

該兩伙買家均採用360日付款計劃，臨時訂金即樓價5%於投標書獲賣方接納當日繳付；加付訂金即樓價5%於接納書的日期後120日內繳付；樓價2.5%於接納書的日期後240日內繳付；樓價87.5%於接納書的日期後360日內繳付。

另外，同系於南昌站已屆現樓匯璽III亦透過招標以5,436萬元售出第7座45樓A室，實用面積1,513方呎，四房雙套連書房間隔，呎價35,929元，相關成交價料創該期高座單位新高指標，買家成交期為360日。

即使疫情反覆，惟近期一手銷情仍然不俗，多個新盤銷情頻錄報捷。星島地產網以「近期新盤熱銷，會否加快發展商推盤步伐?」為題進行民意調查。

是次的民意調查當中，接受訪問的共涉176名受訪者，當中有81人、即約46%的受訪者認為，雖然疫情持續發酵，惟本港住屋需求殷切，多個新盤近期銷情頻錄報捷，證明市場承接力不俗，故料發展商將乘勢加快推盤步伐。

另一方面，有26%的受訪者、即約45人持相反觀點，受疫情打擊，本港經濟備受壓力，樓市觀望氣氛仍然未散，故料部分發展商採較審慎態度推盤。

疫情持續下，市場再錄多按銀主盤成交個案，帝景園低層戶，其原業主曾向十家財務公司承造按揭，現以7618萬沽出，此外，市場指，山頂白加道4按洋房以5.3億售。

利嘉閣分行經理梁志偉指出，中半山帝景園1座低層A室，面積2153方呎，屬銀主盤，為3房另設工人房間隔，以7618萬連車位成交，每呎造價約3.5萬，屬該屋苑今年以來呎價新低。

他再指，上址位處低層，景觀一般，成交價屬貼近市價水平，該屋苑僅餘數伙放售盤，惟高層單位叫價高逾9000萬。

據土地註冊處資料顯示，上址原業主於2011年以5900萬購入上址，以個人名義持有，為劉姓人士，先後向十家財務公司承造按揭，最終因資不抵債淪為銀主盤，若以成交價計，物業於9年間，升值約1718萬，升值約29%。

市場消息指，山頂白加道28號單號屋，以約5.3億易手，以洋房面積4270方呎計，呎價約12.4萬，據土地註冊處資料，原業主於16年以5.42億購入，曾4度向財務公司申請按揭。

世紀21天生置業高級客戶經理阮志堅表示，屯門星堤3座高層特色戶，1286方呎，採4房間隔，經議價後減162萬，以1288萬連200萬車位沽，呎價10016元，較市價低約12%。原業主於12年以約1631萬連車位購入，帳面蝕逾143萬離場。

世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓表示，馬鞍山海典居2座低層B室，面積1066方呎，累減390萬，以1210萬成交，呎價11351元。

美聯分行區域經理佘錦驊，西灣河鯉景灣逸榮閣高層H室連租約單位，面積739方呎，屬3房一套間隔，原業主以1480萬放盤，議價後減180萬，以1300萬易手，呎價17591元。

祥益高級分行經理林英傑表示，屯門龍成花園3座中層A室，623方呎，累減110萬，以670萬成交，呎價10754元，屬市價成交。

利嘉閣市務經理彭錦添表示，青衣盈翠半島3座低層E室，約676方呎，經議價後減價60萬，最後以1090萬成交，呎價約16124元。

失守（確診）屋苑再錄承接，中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城48座中層B室，面積284方呎，以520萬易手，呎價18310元。