房市交易熱絡，政府是否超前部署出手抑制房價備受關注，國發會主委龔明鑫昨表示，政府不會「打房」，只會打「炒房」，就房地產政策而言，行政院態度是不希望因為金融形勢造成炒房，仍會給予青年首購族支持。

健檢形式反映房市指標
龔明鑫昨在立院答詢時強調，房地產有正常交易機制，他月前承諾的房市景氣指標還在跨部會協調中，目前已與內政部商議放入「健全房市」方案，但對推行房地產景氣燈號持保留態度，擔心會造成市場不必要的干擾。

龔明鑫承諾，未來房市景氣指標編制出來，至少能以季呈現，並有區域性的房地產景況，可能會以健檢形式反映房地產相關指標，但如何呈現還在研擬，初期健檢結果會先在政府內部測試，年底前出分析報告，靜待報告出爐，再跨部會討論。

明年經濟成長可達4.01%
龔明鑫表示，目前各部會共識就是針對炒房會比較注意，例如金管會、央行，在貸款上會比較關切個別銀行的房市貸款，在放貸時有注意事項。是否會祭出選擇性信用管制等剛性手段，龔明鑫表示要尊重央行決議，健全房市機制還在討論。

另對於我國經濟展望，龔明鑫指出，第4季外銷訂單、出口表現超越預期，預估台灣今年經濟成長率不僅將超過主計總處預估的1.56%，也有機會超過1.8%，明年就目前疫苗發展形勢及經濟狀況，相信台灣經濟成長能達4.01%。


針對RCEP簽署上路，龔明鑫認為短期影響沒那麼大，主因RCEP以東協加4為基礎，原有關稅涵蓋率就達9成，加入中國後涵蓋率提升到91.5%，相對增加有限；其次RCEP主要對傳統產業衝擊較大，有些敏感性產業本來就在降稅清單外，像日本賣到中國的工具機產業，也被排除在外，「對台灣產業影響跟過去一樣。」

不過，龔明鑫指出，長期看來，RCEP確實會對特定產業造成影響，經濟部也邀業者座談，提出以「高質」化來應對。台灣這幾年也面臨多種各國FTA衝擊，例如出口類型與我國重疊度最高的美韓FTA，以及其他相關，台灣業者早在10年前就已經陸續以高質量取代價格戰，逐步提升產品品質來應對。

室內1坪換1坪帶車位　單價60萬漲至近百萬

台北市松山區屋齡33年大樓「金泰鈺寶」因2年前一場水管爆裂糾紛，促成海砂屋自主都更案，不僅每戶室內可1坪換1坪帶車位，更新後將改建為新大樓「八德采邑」，房價估從每坪60餘萬元躍升為近百萬元，其中1樓店面連同地下室，價值翻漲10倍達2.1億元，全案總銷更達18億元。

松山區八德路四段「金泰鈺寶」社區，屋齡33年，共26戶，近10年陸續有住戶發現天花板水泥塊掉落，但部分住戶歸咎頂樓違建，重量過重所致；近3年外牆磁磚剝落事件頻傳，甚至鬧上新聞，但住戶多擔心被鑑定是海砂屋後有拆除風險，因此只在外牆加裝防護網，並加強屋內結構補強，大多消極面對。

自辦不讓建商分潤
「2年前接獲法院通知，房客燦坤透過保險公司代位求償100餘萬元，原來是水管爆裂，導致電器泡水！」該社區房東吳承叡身兼管委會主委，追查發現建物混凝土氯離子超標，為俗稱的海砂屋，最後協調管委會、保險公司與個人各賠償1/3金額後，決心正視海砂屋問題。

因具備都更危老專業背景，吳承叡決定自辦都更，扛起更新會總幹事重責，讓房屋更新價值全歸於住戶，不讓建商分掉35~40%利潤，由理事長黃俊生準備千萬元作前期費用，委託建築師規劃設計、估價師估算重建前後價值，提出明確方案後，成功說服其他住戶參加都更。

吳承叡另看準後方鄰接的60年透天厝，基地可供新建物的平面車道進出，未來整體建物增益千萬元以上，且透天位宮廟旁暗巷，周圍有非法攤販，整體價值低，地主考量將分配到前棟單元，價值大幅提升，僅溝通20分鐘就同意，順利完成整合。

全案共整合27位地主，基地面積約224坪，將更新為地上15樓、地下4樓的SRC鋼骨鋼筋混凝土大樓「八德采邑」，共56戶住家及2戶店面，估計每坪土地可配回8坪權狀坪，室內坪可1坪換1坪外加車位，總銷達18億元，為原建物的2.33倍，最快下個月核准通過，年底前拆除建物，明年農曆年後動工，預計2023年完工。

1樓店面價翻10倍
吳承叡表示，以周圍中古建物單坪行情約60萬元來看，該案更新後預估有近百萬元水準。1樓及地下室店面共160餘坪，33年前買價約2500萬元，都更後價值翻10倍達2.1億元。

住戶吳小姐提及，上次地震時天花板半夜掉下石塊，「『咚』一聲，嚇壞所有人，颱風天也會漏水，一家5口住起來提心吊膽」。對於未來都更後的房價漲幅，她則認為，「能漲多少我並不知道，但一想到地震，要拉3個孩子向外逃，就覺得害怕！」強調住起來安全最重要。

住戶連先生指出：除屋內石頭掉落，外牆也好幾次剝落，差點砸傷人，真的很危險！「這次都更順利，感謝自主都更會的幹部，可用好一點的建材，讓大家住得安全。」

要住戶先掏錢　自主都更整合難關

海砂屋都更重建，除找建商合建，也可由住戶自主更新，不過要舊屋換新屋，住戶多不願自行掏錢，最終仍要回歸地段、位置，才能評估更新後的效益，拉抬住戶更新意願，否則整合不成，重建之路便遙遙無期。

「金泰鈺寶」自主更新會總幹事吳承叡指出，自主都更會如同建商，作為實施者，負責整合、擬訂方案，還要肩負財務系統，並找到建築師規劃、營造廠施工等，最難的是財務，在整合成功前、未簽約就要住戶掏錢，不太可能辦到。

成功關鍵在更新價值
該更新會準備2000萬元做先期規劃設計、估價等程序，吳承叡說：「一開始沒簽約保障，冒很大的風險，但也是承諾住戶：『我們有這個決心！』」，是自主更新會中，少數願先掏錢負擔先期作業成本，因此能迅速完成整合。

而更新案若地段不佳，更新價值扣除分回房屋後，無法支應營造成本，需再自掏腰包找補，會讓住戶更新意願大減。特別是建商合建，住戶需分到4~5成利潤，建商無利可圖下，通常只能仰賴住戶自主更新。全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，都更案能否成功仍在於更新價值是否有利可圖，像是延壽國宅，因地段區位佳，吸引中工擔任實施者進行都更。

危老都更業者許鑅波分析，一般海砂屋自主都更，多要有熱心住戶願跳出來當領導，但很難籌措到先期資金，若是有公部門介入居中協調，甚至符合一定條件先暫代資金，都有助於都更進行。

數字科技（5287）旗下591房屋網近期運用大數據技術，推出「591實價登錄」，獨家提供的「揭露到門牌」的實價查詢功能，可查詢到全台灣具體到每個門牌、並拆算車位價格的房屋交易實價，以數字科技目前營運狀況來看，591房屋網仍為營運主要動能，預期實價登錄功能優化之後，將有望拉抬使用者黏著度。

591實價登錄在11月份針對實價登錄政策的調查顯示，有接近7成的民眾抱怨實價登錄登錄時間不夠即時、未公布具體門牌號碼、樓層，降低類比的參考性也達68％，6成民眾抱怨預售屋未即時登記，價格不透明、56％民眾則認為車位價格未拆算，成交資訊失真。

數字科技表示，為了幫助購屋民眾獲得更透明的資訊，591實價登錄運用大數據技術，推出台灣第一個「真」實價登錄平台，通過整合內政部實價登錄網、公寓大廈管理委員會及其他系統資料，排除特殊交易，再拆分車位價格，讓民眾不限於特定房仲的物件，全台房屋的交易可以查詢實價到「門牌」。

數字科技表示，這次591的實價登錄，不僅社區大樓，連公寓、透天的實價都查得到，是台灣首個覆蓋最廣、資料最齊全的實價登錄平台。此外，目前實價登錄系統並未強制拆算車位價格，也未剔除特定關係人間偏差市價行情的特殊交易，因此導致實價登錄的價格可能失真，591透過技術比對，拆算車位與剔除交易，讓資訊更正確。

另外，數字科技也表示，這次的實價登錄也能查詢到同一個社區平均成交價、同戶屋主過去的購買價，還有開價與實際成交價的議價率，幫助購屋者在交易中獲得資訊透明度，更有向賣方議價的基礎。

今年前三季數字科技各平台營收比重中，591房屋交易營收占比62％，8591寶物交易營收占比23％，8891汽車交易營收占比8％，518人力銀行營收占比則為7％。預期推出實價登錄優化後，將拉抬591使用者黏著度。

接連在2018年推出迴龍「昇樺喜閱」、2019年推出板橋「幸福昇樺」，都開紅盤的昇樺建設，在汐止樟樹灣的第三案「微笑昇樺」預計也將於12月登場。自謙「這輩子沒幾個專長，唯一最會的就是建築工程」的昇樺建設總經理谷念勝，從台大土木工程系、成大結構碩士、考取土木與結構技師證照，在民國83-89年進入省政府住都局到營建署，又歷經小型建商統包設計請照發包工程的職務，進而成為興合力建設專業經理人。決意凝聚20年經驗創建甲級營造「合昱營造」與「昇樺建設」的谷念勝，更是業界少數擁有雙技師資格的建設公司負責人，今年隨著第三案「微笑昇樺」登場，品牌之路越走越清晰。

昇樺建設在第三案「微笑昇樺」後，明年已初步握有石牌410坪危老基地，將朝600坪目標整合；在新莊捷運站購入的土地，也在積極擴大整合中。谷念勝表示，希望每年包含規劃中、銷售中、施工中維持2-3案的滾動式運營，每年推案量目標都要超過30億。

是什麼關鍵決定在建築業升自己的國旗國號「昇樺建設」呢？谷念勝透露，關鍵轉折是在公職時期，某建商老闆的一席話：「你該嘗試真正自己完成一件事情，體驗從0-100完全走完的成就感。」對比過往經手設計發包幾百上千億的公共工程，他發現每個環節都能自己決定、自己負責的5億小案，更有成就感。當談吐充滿書卷氣息的谷念勝說出「只有當Owner才能掌控全局」這句話時，可以感覺到谷總那份把建築知識當作自己昇樺建設「絕對領域」的品牌自信。

有別於近年很多建商大手筆在重劃區獵地推案，昇樺選擇由都會區危老切入，對谷念勝來說，這是一種社會責任。總銷約15億的汐止樟樹灣「微笑昇樺」，現況就是屋齡超過50年的老屋，上一手花了5年搞不定的近50位地主，在他手上2年不到就百分百同意，整合出可以排進新北危老案規模前五大的600多坪基地。個案規劃27-33坪產品，強化公設物管功能，考量家庭成員生活所需鑽研1.3套衛浴，放大客廳書房等公領域空間，讓客廳至少都有3米以上面寬，不到34坪的戶型更雕出主臥有更衣室的大三房，建構符合當代家庭生活趨勢的居所，全棟120住戶＋3戶店面，住宅預計每坪開價36-42萬元，總價含車位約在1,100-1,550萬元間。

房地產人士指出：「機場捷運A7站重劃區可說是距離雙北市最近、CP值最高的購房區域。」2019年全區預售推案金額超過700億元，2020年的規模則再次超越，由於建商群聚推案，廣告爭相競出，加上「2字頭」房價親民，吸引雙北、桃園首購、換屋族的大量湧入，成為近兩年北部房地產熱門區域之一，人口持續進駐也帶動商業機能跟進，當然也帶動房價表現。

根據市場調查，機場捷運A7站重劃區中心商業區正核心內「2字頭」房價即將絕版，房地產人士建議，目前是進場購屋的最佳買點。

據市場調查，2020年下半年在A7重劃區中心商業區正核心的「竹城甲子園」具備地段優勢，已經熱銷約800戶，竹城建設正舉辦「竹城25 非你莫屬」的幸運抽獎活動，預計11月28日將會加碼抽出2位25萬元購屋金得主，現場銷售人員表示：「即日起完成簽約，即可獲得抽獎券！也許您就是成為下一位幸運兒唷」。

「竹城甲子園」4352坪的大基地面積，打造24層高端建築，規劃豐富公設，而竹城建設第60座的經典建築業績，更是建築品質保證，推案雙冠建築巨擘閤康聯合建築師事務所、豪宅空間首席團隊動象團隊大易國際、國際級燈光大師袁宗南照明設計等大師級組成的豪宅指名建築團隊，提升產品市場定位，首創「購屋15大保證」，包含0800售後客服專線、住宅勘檢服務等，致力創造完美舒適的居住氛圍，成就超過萬戶幸福家庭。

有過大直每坪兩百萬水岸名人聚落「輕井澤」開發經驗的忠泰建設，跨足板橋江翠北側重劃區，在視野最優越的DE區核心，選定文中小預訂前1,294坪基地，推出43坪、55坪高端均質換屋案「忠泰本質」，自7月開案迄今，4個月來銷況一路火熱，印證「好地段，雙公園、好品牌」3大優勢確實能獲得識貨的買主青睞。

「忠泰本質」規劃兩棟，單層4戶，前排北向2戶面河景規劃均質55坪，6樓以上可看水岸，中高樓層成交行情每坪約68-69萬，頂樓每坪成交價達71萬元；後排南向2戶同為43坪，中高樓層戶別成交行情約60萬元上下。以總價來看，43坪含1車位約2,800萬元，55坪含2車位總價約4,300-4,500萬元間。

負責操盤銷售的忠泰房屋經理謝佑政表示，「忠泰本質」由京都美學建築家「梅林克」與馳名全球的景觀巨擘「三谷康彥」，開創江翠同區稀有「日本雙大師、日系雙制震」國際建築，接待中心呈現出宛如美術館策展的空間美學，全案採嚴格的預約制，先期銷售主要靠北市中山區忠泰建案已購客群和品牌鐵粉，專挑55坪戶別置產，隨買氣熱度升溫，板橋在地客也大舉進場，其中板橋自營商偏愛55坪產品，最特別的是43坪產品買方有很高比例是板橋醫生族群。

國發會主委龔明鑫昨（23）日在立法院經濟委員會表示，房地產景氣指標將由內政部主責並編定，未來這項指標若編定出來，將每季發布，並且會呈現區域性的房地產景況。

龔明鑫昨出席立法院經委會，時代力量立委邱顯智質詢房市指標編定進展，邱顯智表示，內政部曾在1999年到2011年做過房市指標，後來停辦；內政部次長花敬群日前表示，目前研議房市指標類似健檢、不是景氣燈號，預計年底前展開。初期採試辦性質，先供政府內部參考，之後再找時機對外公布，邱顯智質詢房市指標屬性與發布確切時程、方式。

龔明鑫表示，有關房市景氣指標，是由內政部主責並編定，而內政部擔心用景氣燈號會干擾市場，因此決定以健檢的概念來編製。

今年房市交易持續升溫，預售市場很熱的新竹縣市，中古屋轉手也有不少獲利出場紀錄。實價登錄資料統計，第3季竹北地區以水岸景觀宅聞名的興隆路上有35筆交易，其中25筆有歷史交易資料，有24戶轉手都獲利，只有一戶賠19萬元，堪稱新竹最賺一條路。

第3季新竹縣市轉手賺最多是「富廣景泰然」九樓戶，今年8月轉手，屋主獲利1,627萬元，該社區的二樓與11樓戶，轉手也分別獲利375萬、175萬元。

另外，轉手賺逾千萬元的社區還有興隆路一段「坤山和謙」，第3季有三筆，七樓戶8月成交價3,800萬元，轉手獲利1,071萬元，其他兩戶也分別獲利650萬與462萬元。

政府房貸紓困政策落幕，房貸利率谷底反彈。中央銀行昨（23）日公布，10月五大銀行新增房貸利率連四月持平在歷史次低1.359%後，10月反彈0.008個百分點至1.367%，銀行主管認為，這顯示房貸利率谷底已過，房貸利率未來很可能持續走揚。

央行昨日公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，10月新增房貸512.44億元，為五個月低點，月減41.02億元。

對於五大銀行新增房貸利率回漲，央行經研處副處長吳懿娟說明，有銀行反映，房貸放款量接近銀行法第72-2條的三成上限，考慮風險控管需要，調整房貸客戶的房貸利率，未來也將針對客戶的信用狀況進行差別定價。

對於房貸利率是否落底反彈，吳懿娟分析，因應新冠肺炎疫情，政府推出房貸紓困措施，今年4至9月，公股行庫提供千萬以內房貸，利率可額外減2碼（0.5個百分點），該措施9月屆期，10月剛好是房貸紓困方案取消的第一個月，房貸利率略呈反彈。至於未來，房貸利率是否就此一路上漲，還需要再觀察，因為銀行會視客戶的信用狀況給予不同的利率，如果是優質客戶，可能會給較低廉的優惠利率。

受到央行降息，以及政府房貸紓困政策影響，五大銀行新增房貸利率5月跌至1.349%，為歷史最低紀錄，6月雖小幅反彈至1.359%，仍為歷史次低水準。

另外，10月五大銀行新增房貸金額較9月減少，吳懿娟解釋，主要是10月有兩個連假、工作天數較少，以及民營銀行積極承作房貸，使五大銀行新承做房貸金額占整體房貸比重較9月微幅下滑、但仍維持在37%、近四成規模。

央行提供資料顯示，10月建物買賣移轉棟數，除了台中市以外的五都均較9月減少，但與去年同期相比，台南出現雙位數減少、年減11%，桃園年減7.4%。10月六都買賣移轉棟數合計月減10.6%，年增1.1%，今年前十月，六都合計買賣移轉棟數年增4.9%。

為建設新北市更優質的通用居住環境，推動「居住方式多元化」、「住宅負擔合理化」、「居住環境優質化」之社會住宅政策，新北市政府選定位於土城區莊園街及學府路2段交叉處興建青年社會住宅，其位置交通便捷四通八達，走路至捷運板南線海山站僅需10分鐘，距土城醫院車程僅需5分鐘，至土城交流道車程僅需10分鐘，鄰近還有捷運土城站及大型購物商場，未來還有萬大樹林線LG10站等等，生活機能一應俱全，是新北市即將推出最搶手青年社會住宅之一。

新北市陳副市長純敬於2020年11月23日特別到場主持上梁典禮，表示儘管目前雖仍處疫情期間，又適逢工人大缺工及營建成本日益增加等種種艱困環境，市政團隊仍努力不懈，積極建設不停歇，土城員和段青年社會住宅落成後，將可保障青年及弱勢族群在都會地區之居住權利，實現居住正義之目標。

城鄉發展局指出，土城員和段青年社會住宅係都市計畫工業區變更之回饋用地，該社宅將可提供534戶住宅單元，總樓地板面積約51,423平方公尺。建築特色有聯繫居民的空橋、錯落的綠化半戶外休憩空間、智慧建築、綠建築及通用設計等，創造智能、節能且無阻礙的新世代建築。另外更首創青銀共居空間，讓年輕人與長者能共體生活，互助互扶，更重要的是經驗傳承的精神。本案以在地生活，服務在地之精神，設置公共托育、公共托老、庇護工場及青創中心等多元化公益空間，能滿足社會多方面之需求，讓年輕人及弱勢族群能在社區就業、創業，亦能就近托護家中嬰幼兒及長輩，創造真正能安心及放心的生活，真正實踐「安居樂業」的目標！

今年前三季度，新湖中寶營收同比下降27.45%，扣非歸母淨利潤同比減少62.37%。業績下滑之外，該公司也面臨較大的債務壓力，截至三季度末，其短期借款同比上漲47.64%，現金短債比為0.76倍

年末將至，新湖中寶股份有限公司（下稱新湖中寶，600208.SH）開啟了資產“賣賣賣”模式—該公司擬將旗下浙江啟輝實業有限公司（下稱啟輝實業）35%股權及浙江啟隆實業有限公司（下稱啟隆實業）50%股權轉讓予融創中國控股有限公司（下稱融創中國，01918.HK），合共套現49.44億元。

記者留意到，自2019年7月開始，新湖中寶便陸續出售相關項目資產，以期回籠資金提升流動性。

據該公司三季報顯示，截至2020年9月末，該公司貨幣資金為141.23億元；短期借款為53.15億元，一年內到期的非流動負債為132.96億元，兩者合計組成的短期債務為186.11億元，現金短債比為0.76倍。在《投資時報》攜手標點財經研究院近日獨家發佈的《A股上市房企缺錢報告•2020》中，新湖中寶成為46家現金短債比小於1倍的公司之一，位列第38位。

此外，截至三季度末，該公司資產負債率為75.19%，同比增加0.7個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率（公告口徑）為61.5%，同比減少0.95個百分點。

賣資產自救？

新湖中寶接連出售子公司及“孫”公司股權的事宜引發市場關注。

近日，該公司發佈公告稱，擬將啟輝實業35%股權及啟隆實業50%股權轉讓予融創中國，交易價款共計49.44億元。

具體來看，啟輝實業持有平陽偉成置業有限公司（下稱平陽偉成）100%股權和平陽隆瑞置業有限公司（下稱平陽隆瑞）100%股權。其中，平陽偉成擁有溫州西灣專案八宗土地，土地使用權面積共計41.07萬平方米，規劃計容總建築面積合計不超過90.54萬平方米；平陽隆瑞擁有溫州西灣專案六宗土地，土地使用權面積合計25.93萬平方米，規劃計容總建築面積合計不超過51.86萬平方米。

與此同時，該公司與啟隆實業之間的股權交易所涉及專案為啟隆實業所持有的亞龍古城國際花園專案，該專案總面積為93950平方米，其中舊改面積為90916平方米。

通過計算發現，截至2020年6月末，啟輝實業淨資產為500萬元，啟隆實業淨資產為4400萬元，若簡單分析來看，啟輝實業35%股權所對應的淨資產約175萬元，啟隆實業50%股權所對應的淨資產約2200萬元，按照相應的收購價格，則該公司對啟輝實業的收購價較對應淨資產溢價率高達653.43倍，對啟隆實業的收購溢價率高達172.73倍，溢價率頗高。

此外，截至2020年6月末，啟輝實業合併模擬資產負債率為99.89%，啟隆實業合併模擬資產負債率為99.79%，幾乎處於資不抵債的境地。

需要注意的是，這並不是新湖中寶第一次出售相關專案資產，早在2019年7月，該公司即將所持有的浙江甌瓴實業有限公司（下稱甌瓴實業）和上海瑪寶房地產開發有限公司（下稱瑪寶公司）的股權及相應權益出售給融創房地產集團有限公司，交易價款為67.05億元。據當時公告顯示，截至2019年6月30日，甌瓴實業資產負債率高達100.18%，瑪寶公司資產負債率為96.92%，且2019年上半年，甌瓴實業及瑪寶公司淨利潤全部為負值。

此後，該公司於2019年12月始，陸續將旗下上海明珠城三期4標35%股權、青藍國際城項目二期35%股權、瀋陽新湖灣等專案35%股權、啟東海上明珠城項目50%股權出售給綠城房地產集團有限公司，共計套現約70億元。

總負債增長

即便自去年起便開啟資產出售模式，但這似乎並沒有解決新湖中寶流動性不足的問題。

據三季報顯示，截至2020年9月末，該公司經營活動產生的現金流量淨額為-6.4億元，同比大降605.19%；現金到期債務比為-3.32%，從現金流角度來看，其依靠自身業務所獲得資金已不能覆蓋當期債務。

此外，查閱該公司近三年前三季度業績資料留意到，2018年9月30日—2020年9月30日，其經營活動現金淨流量分別為-54.37億元、1.27億元、-6.4億元，合計為-59.5億元，現金到期債務比分別為-35%、0.56%、-3.32%，可以看到，即便在實現正經營現金流量淨額的2019年前三季度，其現金到期債務比依然較小。

將時間維度拉長來看，該公司負債總額已由2015年的636.67億元上漲至2019年的1088.69億元，年複合增速為14.35%，其中，同時期內，一年內到期的非流動負債也由134.57億元增加至187.44億元，年複合增長率為8.64%。

尤其值得注意的是，新湖中寶短期借款大幅上升。截至2020年9月底，該公司流動負債為569.91億元，同比增長16.27%，其中，短期借款為53.15億元，同比上漲47.64%。

此外，據公告顯示，截至2020年11月5日，該公司控股股東之一致行動人黃偉累計質押股份11.33億股，占所持股份比例為78.12%；浙江新湖集團股份有限公司累計質押19.39億股，占所持股份比例為69.59%；寧波嘉源實業發展有限公司累計質押3.47億股，占所持股份比例為75.03%；浙江恆興力控股集團有限公司累計質押1.92億股，占所持股份比例為91.62%。

綜合來看，黃偉及其一致行動人合計質押股份數占其持有該公司股份總數的73.56%，占該公司總股本的比例為42%。

扣非歸母淨利下降62%

從業績資料來看，近三年該公司營收及歸母淨利潤雙雙處於連續下降通道。其中，營收由2017年的175億元減少至2019年的148.1億元，同時間區間內，歸母淨利潤也由33.22億元縮減至21.53億元，且歸母淨利潤同比增速均為負值，這或反映出該公司房地產主業的增長速度已經放緩，盈利能力顯現疲態。

進一步分析，該公司經營能力難言穩健。2010年—2019年，其歸母淨利潤在上升與下降之間來回波動，歸母淨利潤同比增速波動較大且有5年為負值，即便其2016年歸母淨利潤同比增速曾高達403%，這也是建立在其基數較小的前提下。

此外，據三季報顯示，今年前三季度，該公司營收及扣非歸母淨利潤雙雙下滑。其中，營收為80.25億元，同比減少27.45%；扣非歸母淨利潤為9.56億元，同比下降62.37%。

具體到經營資料方面，2020年1—9月，該公司合同銷售面積68.83萬平方米，同比增加8.63%；合同銷售收入95.17億元，同比下滑5.21%。與此同時，報告期內，該公司新開工面積達84.75萬平方米，同比減少35.63%；新竣工面積56.11萬平方米，同比下降58.02%；結算面積及結算收入分別同比減少37.66%及39.46%。

至今年三季度末，光明地產現金短債比只有0.48倍，淨負債率為211.86%；前三季度，其營業收入縮水超四成，歸母淨利潤及扣非淨利潤均呈虧損狀態

曾在2018年提出“2020年達到500億發展規模”的光明房地產集團股份有限公司（下稱光明地產，600708.SH），或許將面臨目標落空的尷尬。從前三季度的資料來看，不管是營收規模還是銷售規模，都與500億元相差甚遠——今年1-9月，該公司實現營業收入49.64億元，房地產業務簽約金額為236.19億元。

而當前更為頭疼的是，其陷入了負債與業績的雙重困境。

近日，根據Wind提供的資料，標點財經研究院聯合《投資時報》對120家A股上市房地產公司（按證監會行業分類）的短期償債能力進行了研究。通過今年三季度末貨幣資金與短期債務（包括短期借款及一年內到期的非流動負債）計算房企的現金短債比，以此來考量房企的短期償債能力及缺錢情況，並獨家推出《A股上市房企缺錢報告•2020》。

研究結果顯示，至今年三季度末，A股中有46家房企的現金短債比低於1倍，其中光明地產不足0.5倍，即貨幣資金不及短期債務的一半。與此同時，光明地產的淨負債率高於200%，債務壓力沉重。

在業績方面，今年前三季度，光明地產營業收入縮水超四成，歸母淨利潤及歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤（下稱扣非淨利潤）亦延續過去兩年的下降趨勢，並且出現虧損。

公開資料顯示，光明地產的主營業務為房地產綜合開發經營、冷鏈物流產業鏈，是集房產開發、商業運營、冷鏈物流、物業服務、建築施工及供應鏈產業鏈等為一體的大型國有綜合集團型公司。截至11月20日收盤，該公司每股股價為2.69元，較52周高點下跌22.92%。

短期償債能力惡化

近年來，光明地產的短期償債能力在持續惡化：現金短債比不斷下降，貨幣資金與短期債務之間的缺口在擴大。

今年三季報資料顯示，截至9月末，該公司貨幣資金為70.34億元；短期借款、一年內到期的非流動負債分別為113.08億元、32.77億元，二者合計組成短期債務145.85億元。以此計算，其現金短債比只有0.48倍，也就是說貨幣資金只夠覆蓋48%左右的短期負債。貨幣資金與短期債務之間存在75.51億元的缺口，而前三季度該公司經營活動產生的現金流量淨額僅17.50億元——這已是2017年以來同期最好水準。

實際上，光明地產的現金短債比在過去幾年持續小於1倍，2017年末至2019年末依次為0.77倍、0.73倍、0.54倍，呈逐年下降趨勢。而其貨幣資金與短期負債之間的缺口依次為22.65億元、38.35億元、76.74億元，逐年攀升。可見，其短期償債壓力在逐漸加重。

沉重的償債壓力來自于高負債。Wind資料顯示，自2015年末以來，光明地產各年末的淨負債率始終在130%以上，2019年末達到218.18%。至今年三季度末，其有息負債超過380億元，淨負債率為211.86%，在A股上市房企中排名第九高。從三季度末的資料來看，在房企融資管理“三道紅線”中，光明地產已觸及兩道紅線。

光明地產近年來現金短債比持續下滑（單位：倍）

業績連續下滑

業績下滑則是光明地產的另一重壓力。

今年前三季度，光明地產實現營業收入49.64億元，同比下降41.76%；實現歸母淨利潤-0.78億元，同比下降113.66%；扣非淨利潤為-1.78億元，同比下降132.52%。可見，歸母淨利潤及扣非淨利潤均呈虧損狀態。

光明地產曾在2020年半年報中將營業收入及歸母淨利潤的減少歸因於新冠肺炎疫情的影響。但其實其營收及淨利潤的下降並非偶然。標點財經研究員向前追溯發現，自2018年起，該公司業績便已進入下行通道。具體來看，2018年，其營業收入、歸母淨利潤、扣非淨利潤分別下降1.53%、27.17%、32.92%；2019年，上述三項指標分別下降33.59%、59.77%、63.08%。

其業績下降的時點相當令人尋味。這一切要從2015年的重組說起。

2015年，海博股份置入農工商房地產（集團）有限公司（下稱農房集團）及上海農工商房地產置業有限公司（下稱農房置業），同時置出除物流業務相關資產外的其他資產及負債，重組後更名為光明地產。置入標的原股東承諾，農房集團和農房置業2015年至2017年合計實際淨利潤分別不低於35.13億元和9842.99萬元。

相關資料顯示，農房集團三年實際實現利潤36.87億元，完成率為104.95%；農房置業三年實際實現利潤3.06億元，完成率為311.17%。相應地，光明地產的歸母淨利潤及扣非淨利潤也在2016年、2017年實現高速增長。

2016年—2019年，光明地產加權平均淨資產收益率依次為12.06%、20.11%、12.85%、3.82%。可以看到，業績承諾期滿後，該公司業績便急轉直下。今年前三季度，其加權平均淨資產收益率為-0.55%，較去年同期減少5個百分點。

熱門地塊拍了168輪被萬科拿下

11月23日，又一場“史詩級土拍”落下帷幕。

深圳一次性出讓8宗居住用地，地塊分別位於寶安尖崗山、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建面224萬㎡。下午4點左右，8宗地塊完成競拍，總成交價近340億元。無論從數量還是起拍總價來看，這都是今年深圳土拍市場的“年度大戲”。

168輪鏖戰 萬科奪得熱門地塊

今日的競拍分為上午和下午兩場。上午成交4宗地，吸納資金281.61億元。光明的4宗地塊則於下午成交。

據悉，光明中心區、寶安西鄉、龍華大浪以及坪山的7宗地建設普通商品房，均採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，並限制商品房入市均價。

在上午場競拍中，最受關注的是位於寶安區的西鄉街道鐵崗山宗地。該地塊吸引了包括萬科、招商、華潤、平安、龍光、中海、越秀、金地在內的10余家房企競拍。經過168輪競拍後（25次價格競拍+143次配建人才住房面積競拍），最後由萬科以“59.98億元+ 6.6萬㎡人才住房面積”拿下。

坪山地塊同樣競爭激烈，吸引了13家房企競拍。該地塊在26次競拍後，就觸及最高限制地價，在轉入競配建只租不售人才住房面積後，也經歷了多達100輪舉牌。最後，由“佳兆業+新城” 聯合體以“28億元+5萬㎡人才住房面積”拿下。

寶安沙井地塊建設可售型人才住房，占地面積達到約43.7萬㎡，項目建成後，將配套30萬㎡建面的人才房。該地塊成交價為127.1億元，在8宗地塊中成交額居首。由於只有一家房企報價，該地塊由深圳融華置地以底價競得。

龍華大浪地塊也因相同原因，由深圳地鐵以底價競得。

下午場的光明地塊競拍場面則相對和諧，4宗地塊在1小時內即完成競拍。

拍賣採用“雙限雙競”原則

上述8宗地塊中，寶安西鄉、光明、龍華大浪以及坪山7宗地的建設類型為普通商品房，均採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，並設定了一定初始面積只租不售的人才住房；寶安沙井宗地建設類型為可售型人才住房。

“雙限雙競”即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競配建只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

業內人士指出，近年來，深圳土拍多採用“雙限雙競”或“單限雙競”原則，這主要是為了規避拍出“地王”，抬高土地樓面價。（“單限雙競”限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。）

從此次競拍結果看，各地塊限售均價分別為：

西鄉地塊限銷售均價8.33萬元/㎡

龍華大浪地塊限銷售均價7.09萬元/㎡

坪山地塊限銷售均價3.75萬元/㎡

沙井人才房地塊銷售價不高於4萬元/㎡

光明4宗地塊最高銷售均價不得高於5.03萬元/㎡

持續加大土地供應

今年以來，深圳不斷加大住宅供應力度。

4月22日，深圳市住房和建設局印發《深圳市住房發展2020年度實施計畫》。計畫顯示，2020年商品住房計畫安排用地125公頃、建築面積約563萬平方米，計畫供地擬建設6.3萬套；計畫供應安居工程項目4萬套。2020年進一步加大加快新供居住用地出讓，並在上半年實現年度目標50%的居住用地出讓。

隨後，深圳市規劃和自然資源局副局長王策飛透露，2020年度深圳全市計畫供地1200公頃，分為居住用地293.2公頃、供地產業用地198公頃、民生設施用地601.8公頃。其中，計畫供應居住用地占比近25%，較去年增加近一倍，含新供應129.2公頃，公共住房和商品住房用地的供應量較去年均有較大增長。

深圳中原研究中心資料顯示，2018年、2019年，深圳居住用地成交面積分別約為15.86萬平米、31.05萬平米。今年僅上半年，深圳居住用地成交面積已達53.3萬平，在土地供應中占比超過五成，且超過去年全年水準。

對於已處於輿論風口和投資信心崩塌邊緣的綠地而言，已經不能再添新雷了。

綠地控股集團近來負面消息不斷。“三道紅線”全線告警、多專案停工維權、被供應商催債、甩賣資產、多隻美元債券暴跌，一個一個的大爆料，令市場信心急劇下降。

最新公開消息是，綠地正將231億元商辦資產包擺上貨架，被曝光的商辦專案推薦書來自集團旗下“事業一部”樓書。這或許是其能想到的最快的自救方式之一。

不過，綠地方急於否認“自救”意圖。

綠地控股事業一部工作人員表示，樓書是為參加“雙十一”線上活動做的資料匯總，並非集團層面所為，也不是變賣資產概念。綠地控股方面也表示，這些商辦項目本身就是待售物業，出售商辦專案是常態，該公司每年有30%銷售金額來自商辦物業銷售。

另外，綠地也在努力尋找戰投。據市場消息，綠地于一周前召開投資人會議表示，混改或於今年春節前完成，戰投方將引入有金融背景的央企。

11月19日上午，綠地控股管理層與債券投資人舉行了電話會議，具體內容未透露。不過，其年底將迎債券集中兌付期，其中12月約有88.7億元債券到期，明年1月份到期負債略超81億元。這些都是迫在眉睫的待償債務。對於已處於輿論風口和投資信心崩塌邊緣的綠地而言，已經不能再添新雷了。

負債高企

資本市場對風險的反應總是最為敏感。市場信心的不足令綠地陷入“股債雙殺”局面。一方面，綠地股價接連下跌，市值明顯縮水；另一方面，債券也在下跌。

11月19日資料顯示，綠地控股多隻美元債券暴跌。其中，2024到期的利率為5.875%的美元債券，每股下跌2.5美分，創3月19日以來最大跌幅；2025年到期利率7.25%的美元債每股下跌2.9美分，創歷史最大跌幅。此前一日，綠地控股一筆2023年到期利率6.125%的美元債也出現下跌，每股跌1.9美分至92.1美分。

美債下跌背後，折射出綠地高負債危機，已令投資者失去信心。

“近期綠地負面消息相當多，投資者擔心綠地會出現債務違約，紛紛折價拋售，由此導致其美元債下跌。”協縱策略管理集團聯合創始人、資深地產金融分析師黃立沖對中國房地產報記者表示。在其看來，綠地是最容易出現債務違約的公司之一，這也代表了部分機構投資者看法。

監管層設置的地產融資“三道紅線”，令綠地控股高負債問題被呈於明面上來。

據綠地控股三季報，截至2020年9月30日，公司負債總額1.03萬億元，相比年初增長1.77%，短期有息負債、長期有息負債分別為1029.84億元、2206.85億元，長短期有息負債比例為2.14。公司帳面貨幣資金為805.72億元，同比下降2.2%，難以覆蓋短期負債。

以“三道紅線”作為標準，截至2020年9月30日，公司剔除預收款後的資產負債率為82.38%，相比年初增長1.58個百分點；淨負債率為183.45%，相比年初增長27.85個百分點；現金短債比為0.78，相比年初增長0.02，“三道紅線”全部踩中。

這就意味著，綠地接下來的融資將會受到很大限制，借錢變得越來越難。

事實上，綠地控股近年來的激進擴張路線早已為其高負債埋下伏筆。其資產負債率自2015年以來就高居不下，長期在88%左右徘徊，遠高於80%行業均值。

高負債必須有高周轉來實現去化，否則就會陷入資金鏈危機。據克而瑞研究中心資料，2020年1~10月，綠地控股全口徑銷售額為2413.8億元，同比下降10.3%；10月全口徑銷售額為235億元，同比下滑6.4%。2019年綠地實現合同銷售金額3880億元，比2018年同期增長僅0.1%，是其年度銷售目標的77.6%。

就在上個月，有機構發佈了一篇《綠地，請付款》文章，對綠地集團西南事業部進行公開討債。文章催討的廣告款一共才7.5萬元。不久，該文章即被刪除。

自救不易

有分析稱，債務危機可怕之處並非債務規模之巨，而是債務螺旋。債務螺旋，通常被理解為信用坍塌的連鎖反應。若一家企業債務危機一旦擊穿社會金融信用基石，引發資產價格整體暴跌，那麼就算是原本資產負債表健康的企業也可能陷入債務螺旋而倒閉，最終引發金融危機。

這並不是危言聳聽。綠地當務之急是如何自救。

早前，消息稱，一份綠地控股集團的商辦專案推薦書顯示，綠地集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目，合計售價231億元人民幣。推介項目中，不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。

綠地方面對此則回應稱，對於綠地而言，出售商辦專案是常態，綠地每年有30%銷售金額來自商辦物業銷售，準確來說，這些商辦不能稱為資產，是和住宅一樣的可售物業。

如果能將27個商辦物業順利出售，將大大減緩綠地的現金流壓力。但這麼大規模的資產能否在短時間內找到接盤人，賣個好價錢，也是一個未知數。畢竟在當前房地產行業整體降負債之際，恐怕很難有企業有現金有魄力敢於拿下這麼大一筆投資了。

環業投資IP Global首席經濟學家柏文喜置評道，在現金流危急、急於變現資產時，也是別人大力壓價時，往往給出的價格不到估值的10%，這個時候就需要決斷了。綠地是否有當初萬達那樣殺伐決斷自救的魄力和能力，以及是否能有強大的外援作白騎士，決定著綠地是否可以度過此次危機。

綠地控股在經歷了二度混改之後，戰投依然成謎。有分析稱，引入金融領域的央企戰投可能性較大，尤其是險資。

“租金貸實際上是一種消費性貸款，過去由於長租公寓企業野蠻發展，借助銀行租金貸採取滾雪球式膨脹起來，結果由於前期投資過大，導致資金鏈斷裂，有的關門倒閉，給租客和出租人造成一定的經濟損失。”11月19日，華北地區一位元監管人士對時代週報記者表示，事實上，這與合作銀行審查不嚴、盲目地跟風介入有關，也有的銀行存在炒作心理。

時代週報記者 黃嘉祥 發自深圳

11月21日，深圳租客陳楠（化名）收到了房東最後的通牒—要麼月底前與房東私下簽署租房協定，要麼就被清退出去。

這讓原本是蛋殼公寓(DNK • NYSE)租客的陳楠更加焦慮。2020年4月，她通過蛋殼公寓“租金貸”的方式租下了一個房間，租期為一年。如果她現在與房東直接簽署租賃合同，則意味要交雙份房租：除了交給房東之外，每月還要還銀行的租金貸款。

面臨同樣困擾的租客並不在少數，隨著蛋殼公寓陷入資金鏈緊張危機以來，引發了各地房東、租客、供應商維權，事件還在不斷發酵。同時，備受爭議的租金貸模式也再度回到聚光燈下。

“租金貸實際上是一種消費性貸款，過去由於長租公寓企業野蠻發展，借助銀行租金貸採取滾雪球式膨脹起來，結果由於前期投資過大，導致資金鏈斷裂，有的關門倒閉，給租客和出租人造成一定的經濟損失。”11月19日，華北地區一位元監管人士對時代週報記者表示，事實上，這與合作銀行審查不嚴、盲目地跟風介入有關，也有的銀行存在炒作心理。

異化的租金貸

伴隨長租公寓的模式而生，租金貸本身是一種有益的金融創新，較好地解決了經濟壓力較大的承租人的負擔，尤其是在大城市工作不久的年輕人。今年23歲的陳楠，她選中蛋殼公寓的一大原因就是可以月付房租，前提是要簽下租金貸合同，但沒想到這個決定令她陷入兩難境地。

11月19日，浙江銀保監局人士林布（化名）對時代週報記者表示，中低收入消費者對租金貸有很大的需求，尤其是在房價及生活成本較高的大城市，但企業在實際運營中搞偏了，走了歪路。

一般而言，租客與長租公寓運營商簽訂房屋租賃合同時，亦與運營商合作的金融機構簽訂貸款合約，金融機構一次性將一年的租金支付給運營商，租客則按月再向金融機構償還租房貸款，運營商則向房東按季度或按月付租金，即“長收短付”。

長租公寓運營商則再利用租戶信用借貸搭建的資金池，刺激運營商通過“高進低出”的方式不斷擴大規模，即高價從房東手中搶奪房源，以低價租給租客。

11月21日，中原地產首席分析師張大偉對時代週報記者表示，市場上當下所謂的長租公寓都是“偽長租公寓”，全部都是二房東，賺取租金差價與挪用資金池是這類型企業的兩大特徵。

“現在的長租公寓是一個標準的‘金融企業’。”張大偉說，將房主的預期租金，通過平臺專案轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了潛在市場風險，形成資金池，資金池最大風險是可以掩蓋問題，後移投資風險。

在這樣的情況下，一旦長租公寓運營商發生跑路或資金鏈斷裂，房東無法繼續獲得房租，進而驅趕租客，但租客還需繼續償付每月貸款並面臨無房可住的困境。

最近爆雷的蛋殼公寓便是陷入了這樣的困局。成敗租金貸，租金貸為蛋殼公寓規模擴張提供了支撐，同時留下風險隱患。

根據其招股書顯示，2017―2019年前9個月，蛋殼公寓租客使用租金貸的占比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。

據悉，蛋殼公寓曾先後合作過的金融機構包括應花分期、會分期、任買分期、網商銀行、中關村銀行、微眾銀行。

11月16日，微眾銀行亦發佈公告稱，根據租戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，租戶和業主已形成租賃關係，並已預付租金，享有合法居住權。建議租戶在已付租期間繼續居住，保障租戶的權益。至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。

11月22日，建行深圳市分行相關人士對記者表示，在金融機構，租金貸大都以虛擬信用卡號記帳，以消費性分期貸款的形式存在，屬於一次性申請操作，利率和征信要求與信用卡相近。

銀行給出的“征信保護”時效期只有4個多月。“4個月後怎麼辦？難道還要繼續還貸款？”陳楠說，即便擁有合法居住權，但房東亦會通過換鎖、停電停水來驅趕租客。實際上，這也是目前蛋殼租戶面臨的普遍擔憂。

對此，上述建行人士表示，一般來說，如果是有租房合約在身，相對于業主產權，居住權帶有一定的優先性。

規範租金貸

早在2019年年底，住建部等六部門發佈《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），對租賃金融業務進行了規範，其中明確規定，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

今年9月7日，住建部發佈的《住房租賃條例（徵求意見稿）》亦提出，商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

“這對貸款的期限進行了嚴格的限制，就是不能超過租賃合同的期限，以防止貸款被挪作他用，改變性質，加大風險。”上述華北地區監管人士表示。

《意見》還要求放貸機構要做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠杆。

“這裡既有對租客貸款審查的規定，也有對住房租賃企業發放貸款的要求，避免超過借款人的償還能力，造成信用風險，更重要的是要防止房屋租賃企業設立資金池，無限度、無節制地滾動擴張，導致臃腫虛胖。” 上述華北地區監管人士表示。

租金貸某種程度上給予長租公寓運營商套利的空間，整治長租公寓租金貸早已開始，但是依然不能杜絕運營商爆雷。

今年以來，隨著上海、杭州等地長租公寓品牌出現“爆雷”現象之後，重慶、杭州、成都、西安等地也相繼出臺相應政策，不少地方從資金帳戶層面提出了明確要求，盯緊長租公寓運營商的“錢袋子”。

重慶要求，承租人支付租金週期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金都應納入監管。杭州要求住房租賃企業對存量委託房源，應繳30%的風險防控金。

“如果不及時整治，長租公寓有可能演變成像P2P那樣的亂象。”林布稱，蛋殼公寓出事之後，目前一些地方政府組建了聯合工作整治小組，由當地住建局牽頭，相關部門配合，摸查轄區內長租公寓仲介機構開展租金貸業務的情況，以及涉及租金貸規模。

在林布看來，未來應該不會完全禁止租金貸，會在存量的基礎上進行整頓使之規範化，並對相關業務制定更嚴格的規定，讓各方都去遵守規定。

“政府部門要加強監管，嚴把事前准入關，特別是要加強租金帳戶監管，對長租公寓運營商進行分類管理，防止其披著合法外衣從事違法違規行為。”林布說道。

1‒10月，全市商品房銷售面積為670.9萬平方米，同比增長2.8%。其中，住宅銷售面積為526萬平方米，下降4.8%；辦公樓銷售面積為26.6萬平方米，下降19.4%；商業營業用房為47.4萬平方米，增長89.6%。

當前北京房地產市場分化正逐步加劇。

11月17日，北京市統計局發佈資料，1―10月，全市房地產開發企業房屋新開工面積為2323.5萬平方米，同比增長44.4%。其中，住宅新開工面積為1333.5萬平方米，同比增長64.4%；辦公樓為89.9萬平方米，下降17.7%；商業營業用房為102.4萬平方米，下降9.6%。

1‒10月，全市商品房銷售面積為670.9萬平方米，同比增長2.8%。其中，住宅銷售面積為526萬平方米，下降4.8%；辦公樓銷售面積為26.6萬平方米，下降19.4%；商業營業用房為47.4萬平方米，增長89.6%。

從資料可見，北京的住宅市場與寫字樓市場正出現一上揚、一下跌的兩極分化狀態。

高力國際和戴德梁行資料顯示，疊加疫情影響和供應高峰因素，今年北京寫字樓市場整體空置率創下10年來新高。

寫字樓空置率攀升

原本在北京市朝陽區建國路某寫字樓的租戶李華（化名），上個月退掉了自己已租用了近一年的辦公區。

“經歷了疫情才知道，租寫字樓也是風險投資，既然線上辦公能解決的問題，可以省下租寫字樓的開支，用來做管道運營，拓展業務。” 11月18日，李華告訴時代週報記者，對中小企業來說，寫字樓的租賃成本是一筆“很昂貴又讓人厭煩的固定開支”。

在乙級寫字樓方面，第三季度有大量空置面積出現，整體空置水準上升1.4%―14.9%，租金下降1.9%到每月241元/平方米。

近日，有行業人士告訴時代週報記者，一方面，隨著甲級樓宇租金逐步降低，市場已經出現一些期望改善辦公環境的租戶從乙級搬到甲級的現象；另一方面，疫情對中小企業的持續性影響最終在三季度資料上有了明顯體現，中小企業開始搬遷、縮減面積或退出市場。

高力國際判斷，未來15個月，北京樓市將迎來近200萬平方米的寫字樓新增供應，供需失衡的態勢會加劇並延續到2021年，空置率明年將觸頂到近25%。

事實上，從2019年年初開始，北京的寫字樓就已經出現了供大於求的局面。

11月19日，北京市朝陽區國貿附近房屋仲介告訴時代週報記者，從2018年年中開始，CBD附近的寫字樓都出現了不同程度降價，2019年寫字樓出租均價是每天6―10元?平方米。最近，有的寫字樓中甚至出現4元每平方米?天的價格，但出租率仍然很低。

仲量聯行最新研究報告稱，2019年北京市場有多個指標達到10年來低位。2019年，北京商業地產市場整體趨緩，辦公樓市場尤甚，市場需求10年來首次明顯放緩。在甲級辦公樓市場中，2019年全年淨吸納量同比下降32％；與此同時，全市空置率從2018年年底的6％增至11.3％，達到自2010年以來的最高水準。

仲量聯行華北區研究部總監米陽表示：“2020年將是市場尋求解決方案和潛在增長機會的關鍵時期。而進入調整期也有利於市場進一步補齊短板，為長期增長奠定基礎。”

住宅市場走勢上揚

就在寫字樓市場寒風瑟瑟時，住宅市場卻呈現一片熱鬧景象。

“今年樓市上半年很冷，下半年很熱，特別是9月底、10月初時。”11月20日，北京市朝陽區亞運村的置業顧問告訴時代週報記者，造成這種現象的很大一部分原因，是上半年疫情壓制了大部分人的購買需求，等到疫情得到控制，剛需買房或品質換房自然被提上日程。

貝殼研究院資料顯示，10月北京鏈家二手房新增帶看客戶量環比增長約8%，絕對值是2019年以來月度最大值，帶看房源量也增長約18%，年底市場的季節性反彈行情將逐步開啟。預計11月北京二手住宅實際成交量環比反彈，但幅度弱於去年同期。全年北京二手住宅成交量在16萬套左右，是2017年以來最大值，同比增約10%。

房企們同樣意識到消費需求會大量釋放，下半年“金九銀十”的銷售旺季中，很多房企做出快速出盤、大力推盤的行銷策略。

北京市住建委官網顯示，北京9月共有22個專案獲發預售證（含預告），僅9月30日，僅1天就有8個項目獲發預售證。

9月30日，融創香山壹號院開盤，開盤3個小時實現銷售額45.3億元；同日，頤和金茂府開盤，開盤銷售額達到50.6億元。

11月20日，北京某房企行銷負責人張翔（化名）向時代週報記者坦言，上半年的業績目標壓到下半年來完成，需要用半年的時間來完成一年的銷售量。

該負責人表示，在這種壓力下，除打折促銷，依靠傳統意義上銷售節點外，還要自己創造銷售熱點，比如跟隨電商的“雙十一”購物節，以及提前策劃迎新春促銷，這樣才能有效加大去化力度，完成業績目標。

通過全線產品7折促銷，9月1日至10月31日，恆大實現合約銷售總金額1819.7億元。

貝殼找房推出“11.11新房節”活動，11月5―11日，7天時間認購套數達到24699套，7天認購總額達367.9億元。

國家統計局統計的70個大中城市房價資料顯示，8月，北京新建商品房銷售價格環比上漲0.6%，二手住宅價格環比上漲0.7%；9月，北京新建商品房銷售價格環比上漲0.3%，二手住宅價格環比上漲0.4%；10月，北京新建商品房銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比上漲0.4%。

有業內專家預估，從2020年目前的整體銷售狀況來看，2021年的春節銷售旺季會提前。

在距離2021年已不足2個月時，“三道紅線”為行業帶來的影響也開始顯現。

在萬科南方區域媒體交流會上，萬科集團董事會主席郁亮表示：“‘三道紅線’的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度。這意味著房地產行業重大遊戲規則的改變，將影響所有房地產企業。”

房地產行業前行變數如此之大，多數房企會出現“囤糧”行為。

11月20日，北京房地產商會會長黎乃超告訴時代週報記者，今年的房地產行業中，有一部分企業極有可能出現業績不達標的情況，為縮小與目標金額的差距，企業大力促銷推盤行為恐將使春節促銷季提前。

張翔坦言，從10月底開始，公司就已開始備戰春節促銷，除延續之前的行銷活動外，公司還將縮短新盤入市時間，將預計2021年年初開盤的項目挪到2020年年底。

黎乃超表示，企業的提前開盤、打折促銷從往年來看，只是為提升業績，而從今年來看，也有抗擊風險、應對行業未知變數的意味。

時至年底，大陸房地產企業面臨降負債、衝業績雙重壓力，第4季在政策引導下房企降槓桿影響，據全新資產負債率要求的標準來看，有55%上市房企負債率踩到超過70%紅線，同時房企10月業績「以價換量」明顯。其中TOP 50房企達20家、較9月增加9家，甚至有14家房企銷售均價下降，卻未能達到預期銷售，表現出「量價齊跌」。

據《經濟參考報》引述業內分析，在行業融資收緊預期下，加上全年銷售目標壓力，房企後續可能加大推盤及銷售回款力道，年底供給預計將持續放量。

新增房企仍超30萬家

據平安證券初步統計，10月涉房類政策推出頻率放緩，單月涉房類政策包含大陸中央及地方共19項，較上月降50%，其中偏緊類10項、占比53%。業內普遍認為，「房住不炒」仍然將是「十四五」期間房市調控主基調，但是考慮熱點城市調控已陸續收緊，隨著銷售增速回落、房市趨穩，後續調控節奏或同步趨於平穩。

但值得注意的是，即便房地產業面臨衝擊，據《中國經濟週刊》引述天眼查發布的《房地產行業企業資料報告（2020）》顯示，2020年前3季，大陸新增房地產相關企業仍超過30萬家。

第3季積極降槓桿

今年8月20日大陸住建部聯合人行召開座談會，提出針對房地產企業「三道紅線」融資監管新規，包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%等。從中國指數研究院指出，申萬28個行業分類中，房地產行業資產負債率為79%、位居行業第三。而有55%的上市房企剔除預收款後的資產負債率超過70%。這意味光是「三道紅線」的1項，踩線企業已超過半數，突顯房企年內降負債的壓力將持續存在。

從整體業績表現來看，中國銀河證券分析房地產行業第3季業績改善，降槓桿初見成效。截至第3季底，行業預收帳款為3兆5371.96億元人民幣、年增率8.62%；行業淨負債率136.20%，年減幅5.06%。同時在「三道紅線」融資監管下，第3季房企開始積極降低槓桿，預計年底行業槓桿率將迎來更大幅度的下降。

國瑞置業（０２３２９）公布，建議終止８家房地產項目公司的增資安排，不再持有有關公司任何股權，料錄虧損約５﹒５４億元人民幣。
　　
該集團指，建議終止增資安排符合業務發展策略，因履行增資安排時必須於年底前支付約１７﹒９億元人民幣，佔其今年資金很大部分。但ＣＯＶＩＤ－１９爆發及潛在融資新政策，三四線城市樓市可能承受更大壓力，加上有關公司實際市值已與增資安排時相比有所下降，並有可能繼續下降，而有關安排相對於向第三方出售有關公司屬較為切實可行方法。

越秀地產（００１２３）公布，斥約２﹒８億元人民幣收購廣州地鐵環境工程６７％股權，以及廣州地鐵物業管理６７％間接實際股權。此外，該集團表示，正考慮可能分拆其物業管理業務於聯交所主板獨立上市。倘進行可能分拆，將視作出售物業管理業務權益，而廣州地鐵正考慮可能參與可能分拆的投資機遇。
　　
該集團指，所購兩間公司從事綠化設施養護和物業管理等服務，於６月底淨資產值約６１６０萬元人民幣。集團又指，收購將在管列車停放處及列車站注入在管物業組合內以擴大物管類型。

福晟國際（００６２７）公布，注意於本月２０日刊登一份媒體報道宣稱該集團正放售九龍灣企業廣場３期物業權益、於九龍喇沙利道６號住宅物業自去年１１月開售以來銷情慘淡及聯屬公司福建福晟拖欠償還其債券本金額連同累計利息合計１０億元
人民幣，並指福晟集團積極擴張導致負債規模大增，致令去年底出現現金流危機，更一度傳出福晟集團破產。
　　
該集團澄清，鑑於香港經濟因ＣＯＶＩＤ－１９疫情爆發及現行市況而出現下滑，積極考慮委聘專業人士包括財務顧問透過出售於香港的物業包括企業廣場３期物業以重組資產組合。目前概無就出售於企業廣場３期權益而達成任何具約束力協議。此外，喇沙利道６號銷情較預期淡靜主因現時市場氣氛及市況所致。
　　
該集團強調福建福晟及福晟集團均由潘浩然的父親及其前主席潘偉明最終控制。福建福晟及福晟集團業務營運及管理均完全獨立運作，亦獨立於該集團。目前該集團由執行董事潘浩然最終實益擁有約５６﹒４５％。除此之外，福建福晟及福晟集團各自於股權或其他方面均與該集團無關。

新世界發展（00017）宣布，旗下位於香港國際機場航天城項目，正式命名為「11 SKIES」，屬於一站式零售飲食娛樂商業區，總投資額200億元，預計於2022年至2025年期間分階段落成。

商廈獲銀行醫養業承租

新世界指出，「11 SKIES」由新世界發展旗下K11負責營運，總樓面面積達380萬方呎，項目擁有全港最大型的室內娛樂空間，多項設施總佔地達57萬方呎，以學習、探索、歷奇為主題，並會注入大量科技元素，提供一連串VR及AR互動遊樂設施，如飛行影院、大型多媒體表演等。零售餐飲部分佔地266萬方呎，超過800間店舖，涵蓋逾120種餐飲概念。

「11 SKIES」設有三幢甲級寫字樓，總樓面面積達57萬方呎，預計2022年入伙。三座寫字樓定位各有不同，已成功吸引財富管理及醫養業界租戶，包括中國銀行（香港）、花旗銀行、渣打銀行、富通保險及臻萃醫療。

新世界發展行政總裁兼K11創始人鄭志剛表示，「11 SKIES」是全面結合零售、餐飲、娛樂，以至醫養和財富管理等產業於一個完善的生態圈，為香港、大灣區其他城市及全球人士，帶來獨一無二的創新體驗，同時可創造成千上萬的就業機會。


新世界航天城 設逾800舖全港最大
命名「11 SKIES」 引入全球最長小型賽車跑道
（經濟）

新世界 （00017） 斥資逾200億元發展的機場航天城項目，命名為「11 SKIES」，零售餐飲樓面多達266萬平方呎，超過800家店舖，成為全港最大商場，並引入全球最長室內外多層小型賽車跑道SkyTrack，穿梭建築物，全電動跑車配以先進AR互動科技，成為全港最大的室內娛樂中心。

11 SKIES由新世界發展旗下K11負責營運，總樓面面積達380萬平方呎，預計於2022至2025年期間分階段落成，零售餐飲部分佔地266萬平方呎，雲集超過800家店舖，涵蓋逾120種餐飲概念，規模之大，將會超尖沙咀海港城的商場部分（206.8萬平方呎），成為全港最大商場。

新世界發展行政總裁兼K11創始人鄭志剛指，「11 SKIES」可創造成千上萬的就業機會，並借助其四通八達的地理優勢，為多個重要行業拓展新商機，最終為香港的長遠發展帶來新的動力。

此外，「11 SKIES」擁有全港最大型的室內娛樂空間，多項設施總佔地達57萬平方呎，以學習、探索、歷奇為主題，並會注入大量科技元素，提供一連串VR及AR互動遊樂設施，如飛行影院、大型多媒體表演等，引入KidZania兒童體驗樂園，預計於2023年開業。

而「11 SKIES」亦將引入全球最長室內外多層小型賽車跑道SkyTrack，穿梭建築物，全電動跑車配以先進AR互動科技，讓大小朋友和車迷，感受刺激性。

設3幢甲級寫字樓 2022年入伙

「11 SKIES」設有3幢甲級寫字樓，總樓面面積達57萬平方呎，預計2022年入伙。3座寫字樓定位各有不同，主力為金融及財富管理、健康醫養等，其醫養健康為主的大樓，更可方便來自不同地方的顧客，甫抵港便能於近在咫尺的大樓內享用醫養服務。

以金融為主題的大樓，便以財富管理為重心，吸引特別是大灣區的企業及顧客，可便捷地處理個人及公司財務、保險及資產管理，成功吸引5大租戶在此設立據點，包括中銀香港 （02388） 、花旗銀行、渣打銀行、富通保險及臻萃醫療，並正與多個企業洽商中，將於下一階段公布。

本木2號價單36戶 折實每呎2.46萬

新冠肺炎疫情轉趨嚴峻，惟發展商推盤步伐未見放緩，加推提價更不手軟。五礦地產（00230）旗下油塘蔚藍東岸過去周末入票急增，發展商昨日加推新一張140伙價單，折實平均呎價19790元，較首批大幅調高11.9%，有待公布銷售安排，最快周末發售。恆地（00012）佐敦本木昨日亦加推36伙，折實平均呎價24638元，較首批調升約3%，並推出首兩張價單中的68伙於周五（27日）進行首輪銷售。

呎價19790 暫收2200票

蔚藍東岸首批以低價推售，即掀起小型入票潮，發展商昨日趁勢加推2號價單共140伙，包括開放式至3房間隔，實用面積271至832方呎，以最高20%折扣計算，折實平均呎價19790元，較首張價單折實平均呎價17688元，大幅高出11.9%，相當進取。

新一張價單首度推出景觀最佳的第1及2座單位，加上不少單位樓層處於20樓以上，較首批集中20樓或以下單位不同，故推高整批平均呎價。第二批單位最平為3座21樓J室，實用面積271方呎，屬開放式單位，折實入場費563.54萬元，呎價20795元；項目有待公布銷售安排，最快周末發售。昨日雖非假期，位於觀塘的蔚藍東岸售樓處仍有不少市民到場參觀及入票，市場消息稱截至昨晚已累收達2200票，以累積推出278伙計，超購6.9倍。位於崇信街18號的蔚藍東岸提供688伙，實用面積237至2136方呎，預計2023年3月底落成入伙。

佐敦本木連日入票亦理想，昨日加推2號價單共36伙，以最高1%折扣計算，折實平均呎價24638元，較首批折實平均呎價23928元調升約3%。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，新價單個別單位的售價輕微上調1%至2%，主要反映單位樓層及座向。項目推出首兩張價單，其中68伙於周五進行首輪銷售，折扣後售價574.794萬至2139.885萬元，折實計總值逾6.86億元。銷售安排顯示，項目只設一組揀樓，每組買家最多可購3伙。項目截至昨晚暫收逾600票，以周五推售單位計，超購7.8倍，周四（26日）截票。

韓家輝稱，項目設有逾1萬方呎商舖，Hands-On Coffee旗下全新日系精品咖啡店「Hare晴舍」進駐1樓，佔地逾4000方呎，最快明年第二季初開幕。位於德成街2號的本木提供172伙，實用面積233至752方呎，明年4月底入伙。

帝御．星濤577萬易手

由於多個新盤部署推售凍結不少購買力，市場昨日僅錄得零星成交。帝國集團及香港小輪（00050）合作發展位於屯門青山公路青山灣段帝御．星濤（帝御第2期）剛售出1座8樓10室，實用面積408方呎，以576.94萬元售出，呎價14141元；項目亦新增1宗撻訂，為1座9樓19室，以成交價351.07萬元計算，發展商殺訂17.55萬元。

以市價七折定價的市區重建局（下稱市建局）「港人首次置業先導項目」（下稱首置盤）紅磡煥然懿居43伙餘貨，昨天晚上7時截止接受申請。市建局初步點算，暫時已收到逾4000宗申請，超額認購約92倍，約93人爭一伙。

市建局獲逾4000宗申請

煥然懿居餘貨本月10日起接受申請，首天已接獲最少637份申請，約15人爭一個單位，截至昨天暫錄逾4000份申請。市建局發言人指出，在點算網上、郵寄及親自遞交的申請後，將再公布具體申請數字。

位於鶴園街8號的煥然懿居，共提供493伙，其中450伙已於去年以首置盤形式售出，當時市建局收到約2.08萬份申請，約46人爭一伙。至於今次推出的43伙，售價355.2萬至798.3萬元，包括該盤首度登場的三房單位，涉及29伙，其餘14戶則為開放式至兩房間隔。市建局預計今年12月進行抽籤，明年1月揀樓。

工聯會立法會議員兼市建局非執行董事麥美娟認為，市建局應多發展公營房屋，包括首置盤，並應在設計初期已要提供符合作首置用途的房屋類型。

油塘全新樓盤即將發售，有發展商趁勢推出同區住宅項目的基座商場等招標。宏安地產（01243）及旭輝控股（00884）近日委託物業顧問推出油塘曦臺基座商場等一籃子商用樓面招標，明年1月22日截標，意向價4.9億元。

每呎約9900元 明年1月截標

曦臺位於崇山街8號及四山街15號，是次推出招標的部分，包括商場、停車位和廣告位置。其中商場部分樓高兩層，涉及基座部分的地面層和1樓，總建築面積約4.96萬方呎，地面層建築面積約2.71萬方呎，1樓的建築面積約2.25萬方呎；車位則包括20個商業車位及2個電單車車位。

前述物業將以交吉形式出售，如果以發展商的意向價約4.9億元和商場總建築面積約4.96萬方呎計算，意向呎價約9879元。

高力國際獲委託為獨家代理負責是次招標事宜，高力國際資本市場及投資服務部行政董事翟聰指出，該項目設有特大門面及三面大單邊，特高樓底設計連扶手電梯，適合超級市場、餐廳、宗教團體或幼稚園等租用。

美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，連跌三周後首度回升，最新報163.46點，按周漲0.02點或0.01%；今年初起計算，樓價累計仍跌約0.93%。

減價盤湧現 信心指數挫

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，以3個分區計算，「美聯新界樓價指數」按周上揚0.79%，至154.5點；「美聯港島樓價指數」亦有0.12%漲幅，最新報187.17點；「美聯九龍樓價指數」獨憔悴，最新指數為155.27點，按周急降1.14%。

至於根據美聯物業網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），則連續第三周下跌，最新報60.1點，按周跌0.6點，幅度約1%。劉嘉輝分析，指數連環下跌反映減價盤數目有所上升，本港新冠肺炎確診數字近日回升，相關影響將稍後反映於指數之上。

張炳強冀寬按揭 推動換樓

新冠肺炎疫情反覆困擾樓市，英皇集團（國際） （00163） 執行董事張炳強指出，隨着疫苗研發有進展，市場信心一定會好轉，加上未來3、4年推售的新盤有逐步下跌趨勢，所以在供應少、息口低的情況下，香港來年樓市相信平穩發展。

張炳強指出，疫情困擾樓市大半年，初初大家驚惶失措，到後來漸漸習慣與病毒共存。回看市場大部分發展商賣樓時，各方面均照顧周到，例如售樓安排及程序均順利。

預期明年 樓價波動約10%

「當然有疫情存在，影響了經濟活動，若果疫情持續困擾，樓市間中會有波折，因為疫情可能第四波持續出現。若疫情平穩，甚至疫苗面世，相信信心一定會好，加上未來3、4年推售的新盤有逐步下跌趨勢，所以在供應少、息口低之下，香港來年樓市相信平穩發展。」他預期2021年，樓價波動約10%，視乎地區新供應多不多，地點及單位面積大小等因素。

他認為，豪宅市場買家受市道影響相對較細，尤其獨立屋的買家，等於買心頭好。「當然疫情消退對樓市一定更好，因為與外面往來可以重啟，好多海外買家或者國內買家，可以來親身體驗，目前做不到親身體驗，所以我相信大家希望來年疫情會減退，我相信明年豪宅市道一定比今年好。」

另一方面，張炳強指出，疫情第三波過後，投資氣氛比起年中有所好轉，近期港島區也有數宗大額商業項目成交，例如太古城中心第1座以逾98億易手，反映資金正重投市場，除非疫情又再轉差，相信未來投資氣氛會進一步好轉。

對於政府即將公布施政報告，張炳強希望，樓市辣招及措施因應市況作出調整，例如8、9成按揭樓價上限進一步向上調，例如現時8成按揭樓價上限由1,000萬元加至1,300萬至1,500萬元，令到換樓更容易。其次，希望政府進一步幫助首置上車客，除了按揭成數外，應該在稅項方面進一步幫助。

總括而言，張炳強認為，加上未來3、4年推售的新盤有逐步下跌趨勢，所以在供應少、息口低，香港來年樓市相信平穩發展。

海堤灣畔沽4伙 東環1房565萬售

本港新冠肺炎疫情急劇惡化，東涌區卻疫市造好，單日錄14宗買賣成交，約7成為樓價700萬元以下單位，表現最好是東環和海堤灣畔，同是各錄得4宗成交，東環1房微減5萬以565萬元沽出。

11月東涌二手市場特別熾熱，遠勝其他區，至今暫錄約85宗成交，與10月全月85宗打和，料今個月二手市場可望挑戰100宗成交。個別單位議價幅度有限，美聯物業分區營業經理李錦榮表示，東環5B座低層3室，1房，實用面積408平方呎，買家為外區上車客，預算1成首期，物色600萬元內單位，睇樓後即日與業主議價，業主放盤價570萬元，以565萬成交，微減5萬元，實用呎價13,848元。原業主於2015年1月以419.9萬元購入，持貨約5年帳面獲利145.1萬元。

昇薈4房 低見1578萬

然而，東涌大銀碼單位減價較大，中原地產資深分區營業經理王英堂表示，昇薈2座低層B室，實用面積1,420平方呎，4房雙套房，享海景，業主於去年7月放盤，叫價2,100萬元，今個月初最新叫價1,780萬元，最終減至1,578萬元沽出，實用呎價11,113元，造價創同類單位入伙後新低。

有業主零議價沽出2房戶，美聯物業分行經理蘇順華指出，青衣海欣花園2座高層A室，實用面積503平方呎，2房間隔，東北側海，單位於今年9月以730萬元放盤，以零議價730萬元沽出，售價屬市價，實用呎價14,513元。

同時，太古城11月暫錄16宗二手成交，套3房減220萬元以2,460萬元易手。屋苑銀柏閣高層A室，實用面積1,114平方呎，望東九龍海景，雅致裝修，業主於9月底以2,680萬放盤，現以2,460萬元易手，實用呎價22,083元。

此外，祥益地產高級分行經理龍超君表示，叠茵庭7座高層連天台特色戶，實用面積381平方呎，2房間隔，間隔四正，原業主今年9月下旬放盤，開價600萬元，減42萬元以558萬元易手，實用呎價14,646元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2019年10月政府宣布提高按揭保險計劃的樓價上限後，樓價介乎600萬以上至1,000萬元的二手私人住宅直接受惠，刺激登記量明顯急升。

2020年首10個月暫錄14,471宗，明顯拋離2019年11,581宗的歷史高位，暫時高出25%，已創下歷史新高。而600萬元或以下類別，全年暫錄11,849宗，有機會打破2019年15,015宗的高位，創下歷史新高。

以金額分布計，600萬以上至800萬元，2020年首10個月暫錄8,438宗，已打破2019年6,958宗的歷史高位，創下歷史新高。料全年可達10,000宗，按年急升逾四成。800萬以上至1,000萬元類別，全年暫錄6,033宗，同樣已打破2019年4,623宗的歷史高位，創下歷史新高。料全年可達7,300宗，按年急升近六成。

深圳今年最大的土地拍賣昨在深圳土地交易中心舉行，共計8宗土地對外出售，吸引了萬科、華潤、融創等40多家開發商爭奪。最令人關注的是，經過上百輪的廝殺，最後萬科60億元（人民幣，下同）奪得寶安區一宗地塊，溢價45%；華發融創127億元奪寶安一商業地塊。此次出讓的住宅總建面達到107.76萬平米，8宗地拍賣收入高達340億元。

深圳市為了滿足住房需求加大了土地供應，以平抑房價。此次深圳市共計出讓寶安、龍華、光明和坪山等地共計8宗地塊，這是多年來十分罕見的舉措。此次拍賣的寶安西鄉、龍華大浪光明中心區、以及坪山7宗地建設普通商品房，均採用「雙限雙競」的辦法以掛牌方式出讓。其中寶安西鄉地塊A122-0371位於寶安鐵崗片區，為居住用地+商業用地+教育設施用地等，土地面積約8.5萬平米，建面約19萬平米，掛牌起始價41.36億元。另外位於寶安沙井的地塊A301-0575為可售型人才住房出讓，面積約43.68萬平米，建面約13.11萬平米，最高售價4萬元/平米以內。

深單日賣地收340億元破紀錄

此次8宗地塊拍賣分別於上午和下午舉行，共計吸引了40多家開發商。昨日上午，包括中海、萬科、越秀、保利、華潤等十多家房企報名爭搶寶安鐵崗片區A122-0371，現場舉牌爭奪十分激烈。最後，經過上百輪的競價，萬科以59.98億元從10多家房企手中競得，較底價溢價了45%，並將配建6.6萬平人才房。

同樣，寶安沙井地塊A301-0575也經過長時間爭奪，最終融創和華發聯合體以高達127.1億元奪得，龍華大浪地塊由深圳地鐵集團以66.53億元拿下，可售樓面價約2.69萬 / 平米；坪山宅地由佳兆業+新城聯合體以28億+配建人才房5萬平米奪得，可售樓面價約2.6萬 / 平米。昨日下午，20多家開發商再度廝殺，電建以24.44億+配建2.9萬平人才房獲得光明A515-0099宗地，可售樓面價約3.88萬 / 平米；金茂以12.72億+配建1.22萬平人才房競得光明A641-0288宗地，可售樓面價約3.04萬/平米。此次深圳土地拍，8宗地塊共計獲得了340億元收入，超過了去年「6.24」最大拍賣的224億元。

疫情升溫下，市場氣氛受影響，不過新盤成交仍平穩，恆基旗下屯門帝御．星濤，1座樓10室，408方呎，定價634萬，折實成交價576.94萬，呎價14141元。

此外，帝御．星濤項目錄1宗撻訂個案，為1座中層19室，屬開放式，原於本月中以351.07萬售出，呎價16482元，但買家撻訂，料損失樓價5%、即約17.5萬定金。

據了解，帝御．星濤該盤位於青山公路青山灣段8號，提供614伙，間隔由開放式至4房戶，單位面積介乎186至1376方呎，預計關鍵日期為2022年4月30日。

華懋發展的元朗朗城滙，1座29樓A室，約579方呎，買家採90天成交期，獲扣減8.5%優惠，成交價992.15萬，呎價約17136元。

嘉華發展的啟德現樓嘉峯匯，1B座5樓B室，方呎，成交價740.9萬，289方呎，呎價約25637元。

另外，合景泰富發展區內尚．珒溋、路勁等展的元朗山水盈等亦錄成交。

香港興業旗下愉景灣現樓新盤意堤，成交紀錄冊顯示，售出5座3樓A室，成交價1388萬，1066方呎，呎價約13021元。