北市老辦走都更或危老，暫停對外出租，企業小幅縮編等因素，讓租賃需求萎縮，造成第三季台北市辦公室淨去化仍出現負值。目前僅科技媒體業仍持續有小幅擴張需求，因此預期全年北市辦公室淨去化恐為負值；但租金仍會持續和緩上揚。

不過，未來的3年，也就是2023年以前，北市辦公室新增供給相當有限，高力國際資深執行董事楊慧明建議，未來3年內有租賃需求的企業可採取彈性租賃策略，尤其租期、區位、類型可傾向多元化，像是彈性辦公室，藉由開放式的靈活空間運用，提高使用坪效。如果3年後有租賃需求的企業，則建議需要新大樓完工1至2年前便及早談好預租條件。

高力國際指出，第三季內部重新調整辦公室資料庫，將台北市辦公大樓分類為頂級、A級與B級等三類，調整後北市辦公室總體量為98.8萬坪，總承租面積為91.8萬坪。由於部分B級大樓走都更或危老而暫停大樓招租，以及仍有企業進行小幅縮編，第三季的單季淨去化量為負的8,750坪；本季整體空置率小幅上升至7.1％，較上季略增0.9％。

高力國際董事總經理劉學龍表示，由於台灣經濟受到COVID-19疫情衝擊相對較小，多數企業仍能維持正常營運，企業員工回歸工作崗位的比例在亞太區中也最高。而這樣有韌性的經濟表現及企業營運相對穩定為租金成長的主要動能，因此，第三季租金持續上漲；預期至2020年底租金仍呈上揚走勢，年增幅可達2％。

對比亞太區主要其他城市第三季表現，如香港、新加坡、東京、北京、上海、廣州、深圳、首爾、雪梨、墨爾本等主要城市，因為疫情反覆且採取不同程度的封鎖管制措施，影響企業及經濟運作。北京、上海、廣州及東京等地第三季的需求雖已轉正，但在供給不斷釋出下租金仍持續下跌2％-3％；香港、新加坡、雪梨及墨爾本第三季淨去化量持續為負值，租金下滑幅度約2％-5％；首爾則是去化量及租金都小幅上漲。

展望第四季至2021年，租賃係原址續約為主，預期至年底空置率能小幅下修至6.8％。至於，明年台北市預計有全球人壽、富邦人壽、元大人壽及玉山銀行新辦公大樓建案也將陸續落成；在已知確定有集團自用及大面積預租情況下，可釋出的市場新增供給持續仍有限，預期2021年空置率亦將穩定下降。

高力國際董事總經理劉學龍指出雖然台北市辦公室市場表現在亞太區中仍屬前段班，但楊慧明同時也指出，由於台北市在2023 年起市中心及南港區將有大幅供給，進一步帶來市場隱憂，
屆時租金上漲動能將趨緩。

台中近來土地交易熱力四射，統計實價資訊，今年光七期土地交易總金額已達250億元創新高；交易總面積也首度衝破萬坪，達1萬908坪。專家預估，全年交易總額可能飛躍300億元，總面積亦可望突破1.2萬坪，樹立前所未有的歷史高度。

今年台中七期土地交易不斷，如中悅建設擲26.78億元購入惠國段，永豐國際開發砸17.88億元買進惠民段。還有達新雨衣舊廠土地釋出，加上惠宇、鉅本、新力旺等多家建商共逾900坪基地轉手，掀起建商、傳產業及僑外資搶地潮，交易量拱上新高，最指標為興富發連拿兩筆土地，各創最高單價350萬元，及最高總價83.7589億元紀錄。

今年交易將逾300億元
若再計算尚未實價揭露、聯聚建設以約28.6億元936.8坪的土地，換算單價逾300萬元，今年七期平均土地交易單價將逾235萬元，創新高均價。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年七期豪宅與商辦受台商及企業追捧，連北部建商都南下搶食大餅，使土地交易總金額與總面積連2年改寫歷史紀錄，估計全年土地交易總額將逾300億元，總面積突破1.2萬坪。

台灣房屋七期惠文特許加盟店店東陳裕方指出，在土地稀缺下，七期地主待價而沽，往後地價將從每坪300萬元起跳。資深仲介謝兒政認為，今年七期豪宅交易不算熱絡，但土地量價上行，未來稀有地段如市政、北三、北五路土地，可望挑戰單坪400萬元。

今年市場游資充沛，高端買方購買力增強，提升指標地段豪宅交易量，今年前三季大直豪宅交易共 35 筆，跟去年同期相比量增 45.8%，總交易金額 64 億，是近五年前三季最大交易規模。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，大直為台北市豪宅林立的地段，部分豪宅具水岸景觀，且豪宅屬性多元，頗受高端買方青睞，今年高資產族群手握大筆資金挺進不動產，指標地段豪宅成主力標的。

近五年大直豪宅前三季交易，2016 年房地合一上路當年僅交易 7 筆，可見市場深受打房衝擊，不過隔年交易量立刻攀升至 22 筆，且接連兩年同期都有 20 筆以上交易，今年總交易規模最大，累計達 35 筆，總銷金額 64. 億元，平均每筆交易 1.8 億元，平均單價每坪 127 萬元。

郎美囡分析，從今年平均單價及總價觀察，房價並未因房市升溫而拉高，顯見買方對價格仍有堅持，此外，大直除了有像西華富邦等大型豪宅社區，也有不少總戶數不到 50 戶的小型豪宅社區，吸引偏好住戶單純、環境清幽的買方。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，受惠貨幣寬鬆及低利帶動，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場交易穩中求進。

台中捷運綠線開始試營運，吸引許多民眾嚐鮮搶搭。18個站點自2013年主體工程動工以來，近1年周邊1公里內房價，已有13站正成長，其中8站漲逾2%，以大慶站14.4%奪冠，同樣位處南區與烏日交界地帶的九張犁站跟九德站，也分別以7%及3.7%的漲幅高居榜眼與探花，可說是沿線房價表現最亮眼的區段。

捷運綠線自本月中試營運，預計12月19日正式通車，全長16.71公里，起自北屯區的北屯總站，沿線經過北區、西屯區、南屯區、南區、烏日區共18站。根據台灣房屋趨勢中心彙整實價數據，發現目前周邊平均成交價已經來到每坪16萬元以上，其中單價最高的為南屯區「水安宮站」周邊，房價自去年的每坪27.5萬元，上漲至今年的每坪28萬元。

平均成交價每坪逾16萬
不過當中漲幅最多的，則是南區的大慶站，從去年的每坪18.8萬元，漲到今年的每坪21.5萬元，漲幅高達14.4%；位於烏日區的九張犁站、九德站，也分別自去年的每坪15萬元、15.6萬元，漲到今年的每坪16萬元、16.2萬元，漲幅各有7%、3.7%，同樣相當火熱。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，南區及烏日的交界地帶，有十三期重劃區、九德區段徵收與前竹區段徵收等開發題材，加上當地房價比鄰近的八期、七期親民許多，吸引不少民眾前往置產，並催動當地房價補漲，大慶站更因擁有台鐵、捷運雙鐵紅利，成為房價上漲的領頭羊。

文心中清站脫離1字頭
精華地段的北區文心中清站雖然未能攻進前3名榜單，但近2年上漲3.5%的表現，亦屬成熟市中心之最。

張旭嵐指出，文心中清站位在水湳商圈、天津路商圈及北平路商圈的中心地帶，生活機能十分完善，且該站鄰近水湳經貿園區及單元八，該2重劃區近來的地價屢創新高，未來推案估計將達每坪4~6字頭，連帶激勵文心中清站周邊的新案挑戰高價，使得該站房價扶搖直上，脫離1字頭水位。

旭美開發有限公司總監邱工銘分析，以早期台北捷運的經驗來看，周邊房價在通車前1年通常是可見較大幅度的增長趨勢，一般約有5~10%的漲幅，「不過來到通車前，房價已經偏高，若能買在動工期，入手門檻會較低，只是就得有足過耐心熬過施工期間的交通黑暗期，有一好沒兩好」。

專家意見?第1排易吵　隱私少
北屯機廠重劃區搭上捷運及好市多2店雙利多，近幾年房價、地價都上漲不少，捷運宅因具軌道經濟、促進機能發展的優勢，吸引許多自住及投資者購買，但居住上需留意軌道第１排的聲音傳導，且較無隱私性等影響。

行政院長蘇貞昌日前表態支持實價登錄2.0，據了解，相比2019年的時空環境，這回執政黨對於推出適切方案相較有信心，相關版本已經在與民進黨團立委做最後溝通，尚有不同意見，因此最快希望兩三周內送行政院會通過，趕在會期結束前送進立法院。

蔡英文總統在首任競選時提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃，內政部也在蔡總統勝選後研擬「實價登錄2.0」法案，2018年5月也一度送進立法院，卻遲遲未審議；到了2019年2月，內政部修法方向調整，將「門牌全都露」喊卡， 預售屋即時登錄也撤下，一度被解讀為內政部不挺透明揭露。

政院人士表示， 內政部對於實價登錄2.0政策始終力挺，只是2019年2月才適逢2018年地方大選敗選一年，緊接著將是總統大選，執政黨才大敗完，元氣都還沒恢復，2月還在餘悸猶存，加上5月當時有同婚議題，又適逢業界反彈、黨團也非全數支持，再再都是考量，未免爭議才先減少爭議議題，選後再議。

政院人士說，整體考量非只有政策本身的路線問題，還有政治判斷，政治議程安排與當時社會背景，這次推動時間點已與去年2月大相逕庭，蘇貞昌院長也認為時代走到這個階段，應該讓房價更公開透明，行政部門對這次的溝通有信心。

另外，日前房市過熱引發各界議論，國發會也盤點所有能影響房價的政策，包含內政部限購令、央行的信用管制等法律政策手段等等，讓政院同步參考。不過，政院人士表示，信用管制是央行跟金管會的職權獨立行使，租稅調整部分一直有規劃，其中也涉及地方政府職權，這次未必要同步，畢竟政府重點是打炒房不是打房。

政院人士表示，台灣跟西方不動產持有概念不同，有土斯有財，自由住宅比率特高，相關政策也要避免造成一般自用者的壓力。

疫後資金帶動房市一波交易熱潮，房價持續攀高，根據好時價的清華安富房指數顯示，10月的全台房價指數128.15，月增0.09％、年增2.55％，自2018年7月起，全台房價指數已連續27個月上漲，這一波房價漲勢幾乎遍及全台都會區及非都會區各個角落，民眾購屋壓力更形沉重。

好時房價指數顯示，全台除了台北、新北及桃園之外，全台各地平均房價多已越過前波在2015年4月打房時所創下的高點，目前房價比起當時，還高出了4.9％，若與在打房修正後、2017年3月的房價波段低點相較，三年半來約上漲了10.5％。

好時價認為，受中南部縣市房價漲幅強勁帶動，全台市場價格持續再創歷史新高，受惠於防疫成效，市場買氣趨於穩定，目前房市處於價漲量穩的格局，但須留意後續房市發展是否過熱。

這波房價上漲，幾乎遍及全台各地，全台16個主要縣市的房價年增率，除了宜蘭縣外，其餘15個都會區及縣市均上漲，且愈南部漲幅愈大。

六都中以台南市年增近6％最為亮眼，北台灣以新竹縣市漲幅近4％最高，中部縣市以彰化縣漲幅逾4％最大，南部縣市則以嘉義縣市房價漲幅逾8％，表現最為亮眼，且漲幅居全台之冠。

若以六都各主要行政區來看，六都住宅交易樣本足夠合計的69個行政區中，有66個平均房價均高於去年同期，僅有台北市的中正區、萬華區，與高雄的新興區下跌。

六都房價走勢，多呈「愈外圍漲勢愈強」，相對低價的蛋白區、蛋殼區漲勢，比起市中心、蛋黃區更為強勁。六都房價漲勢最強的行政區中，台北市南港區年漲5.57％、新北市樹林區年漲5.01％，桃園市楊梅區年漲5.67％，台中市潭子區年漲7.28％，台南市南區年漲11.9％、高雄市則以大寮區上漲13.75％最高。

新台幣匯率強勢升值，資金行情續航力強大，營建資產股接棒，成為游資避風港，興富發（2542）、華固（2548）、遠雄建（5522）、長虹（5534）等「營建F4」，明年完工入帳量可望攀升，坐擁高獲利成長、高殖利率、高防禦力等三高優勢，吸金力強。

興富發、華固、遠雄建、長虹每年配息能力強，殖利率都在6％以上，向來是法人的最愛。今年興富發下半年取消季季配，改回原本一年一配，且今年完工量不到100億元，但2021~2024年完工量將大爆炸，每年338億~920億元，其中2021年將有338億元完工交屋，業績成長動能明顯。

華固2020~2026年的七年業績，至少有291億元陸續完工交屋，其中今年第二季才有總銷80億元的「國票金控大樓」交屋，另外還有待售新成屋銷售，也是今年可供貢獻的業績，累計前三季EPS已衝高至8.02元，暫居營建股「EPS獲利王」寶座，股利值得期待。

展望2021年，華固將有「碧湖天」、「華固敦品」、「華固智富中心」、「華固創富中心」等新案交屋，總銷達147億元，完工量再度大噴出。

遠雄建今年業績大旺，前三季稅後純益26.86億元、EPS 2.7元，雙雙超越去年同期；第四季總銷18億元「遠雄新苑」預計12月完工，已售96％，可能進行跨年度交屋認列；總銷39億元「遠雄之星6」至10月已完工認列約16億元，其餘11、12月持續認列。

法人預期，遠雄建2021年的業績可望再度大幅成長，估計會有260億元完工交屋，其中最大案為百億規模的「遠雄新未來1期」將完工，總銷109億元、已售93％，加上江翠、青青、達利、百富、豐河，總計六大案完工，現金滿手。

長虹向來擁有高獲利成長、高殖利率、高防禦力，今年前三季淨利14.66億元，EPS達5.05元；第四季預計將有出售給萬海的「長虹新世代」A、B棟廠辦，共約37.66億元。法人估計，該案對長虹每股獲利貢獻度，可望挑戰3元，預期第四季業績將大幅攀升。2021年完工交屋量也可望居高不下，依原本工程進度，應有160億元新案完工交屋，業績成長無虞。

加速老屋重建，政府釋出兩大利多，首先在危老方面，日前已公告小基地容積獎勵辦法；其次在都更方面，內政部也將修正都更條例，針對實施容積管制前的高樓層危險建築加碼容積獎勵，最高可達原容積1.3倍，目前正進行修法程序。

根據內政部統計，截至今年6月底，我國房屋稅籍住宅數屋齡介於20至40年者共占近五成，超過40年者占了近三成。其中，台北市屋齡超過40年的老屋比率更超過四成，30年以上老屋則高達七成，冠居六都，顯現老屋重建之迫切。

為讓小面積危老基地也能加速重建，內政部11月10日公告危老容積獎勵辦法修正，針對面積200平方公尺（約60.5坪）以下，客觀條件已無法整合更大面積的小規模基地，提供額外2%容積獎勵，增加重建誘因。

官員表示，新辦法即日起適用，若先前已送件，但地方政府尚未核定，原則上仍可向地方政府申請改用新辦法計算容積獎勵；若地方政府已核定，其實也可撤案重送以適用新法，不過就必須考量時間成本、是否影響時程獎勵等問題。

另外在都更條例方面，內政部也計畫修法，針對實施容積管制前，六層樓以上的高風險建築物，可以原建築容積1.2倍計算容積；若有危害公共安全之虞的建物，則至高可以原容積1.3倍計算。修法過後，中高樓層危險建築可望受惠。

據內政部不動產資訊平台統計，今年第2季獨身宅（一戶一人）占比來到25.6%；換句話說，每四戶就有一戶是獨身宅，創2009年統計以來新高，其中雙北更是獨身宅比率最高的縣市，台北市的中山區和新北市的淡水區是兩市小宅交易的熱區。

台灣單身人口愈來愈多，據內政部不動產資訊平台統計，雙北是獨身宅比率最高的縣市，其中新北市占比以29.1%居冠，台北市則以28.2%居次。永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，單身時代來臨，帶動房地產購屋型態轉變，但受限於薪資水準，購屋時會以負擔得起的總價為首要考量因素，這時，套房與小二房的小宅產品就會脫穎而出。

據實價登錄資料統計，今年15坪以下的小宅交易中，台北市以中山區交易424件居冠、每坪成交均價62.3萬元，其次是萬華區的128件和大安區的117件，每坪成交均價各達46.9萬元、92.4萬元。

謝志傑指出，中山區向來是小宅主流市場，因位處台北市中心，商業性質高、交通便捷方便工作通勤，吸引不少單身人口入住，熱門交易路段在中山路一、二段、松江路、林森北路、新生北路，尤其集中在捷運中山站、中山國小站與松江南京站周邊。

另外，謝志傑分析，萬華區小宅交易主要集中在捷運西門站、龍山寺站及興建中的萬大線加蚋站一帶，因具有交通便利優勢、周邊生活機能完善，再加上親民的4字頭房價，吸引首購單身族群的目光；大安區是北市精華區，交易熱區在捷運大安站、六張犁站與忠孝復興站周邊。由於地段價值高、商業機能完善、交通便利，不少追求高生活品質的單身貴族，希望同時享受市中心的便利性，但又想保有一定的生活品質。

新北市15坪以下的小宅是由鄰近北市第一環的淡水、中和與板橋區拿下前三名；其中淡水今年前八月交易量達277件、每坪成交均價落在23.4萬元。

謝志傑說明，小宅產品在淡水區一直都蠻受歡迎，因總價低、負擔壓力小，近期輕軌建設、淡江大橋等交通利多，拉升房市的熱絡度，加上2字頭的超甜房價，更吸引單身首購族群進場購屋；捷運淡水站、輕軌淡江大學及新市一路站周邊為熱門交易區域。

中和區今年前八月交易量200件、每坪成交均價達43.9萬元，主要交易熱點在捷運景安站、景平站、南勢角站與中和站一帶；板橋前八月小宅交易量達196件、每坪成交均價達50萬元。

謝志傑表示，板橋區為新北市行政首都，生活機能成熟、交通方便，且距北市僅一橋之隔，房價又較台北市相對實惠，一直是雙北單身首購族群購屋重點地區，交易熱點落在便於通勤的交通節點，如:捷運新埔站、府中站及板橋站。

謝志傑指出，「單身經濟」已是現今不容忽視的消費新勢力，他們不需要太大的坪數，但對於生活機能有較高的要求。觀察大台北都會區，小宅交易熱點地段條件都不錯，且多鄰近捷運站、有交通上的優勢，主因為單身族群多半仰賴大眾運輸系統，而且小宅購屋熱區周邊生活機能都相當成熟，讓不少單身族群趁著目前利率低檔，購入低總價的小宅。

根據財政部統計資料庫資料顯示，冰果店、冷(熱)飲店2020年全國家數增加到將近2萬店，較2018年初增加2800餘店，即使許多商圈的店面面臨景氣寒冬，但手搖飲料仍受到國人歡迎，有不少投資人仍持續投入開店，在許多社交媒體興盛帶動下，還衍生出網紅店的新趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，手搖飲料店進入的技術門檻較低，加上國人對於手搖飲料的需求穩定，因此吸引一些投資人進入市場，手搖飲料產業也因應國人對於健康需求與消費習慣的改變，更為訴求健康取向，另外不僅飲料要好喝，店面門市的裝潢與產品的包裝，更要能夠吸引人，除了部分藝人也投入手搖飲料市場外，近年還吸引一些網紅開店，不過也因為品牌眾多，市場競爭激烈，品牌也可能面臨短時間人氣快速消退的經營難題。

統計資料顯示，2018年全國的冰果店、冷(熱)飲店家數約1.7萬家，2020年9月已經增加到將近2萬家，六都全部都呈現成長趨勢，比較有趣的是雖然雙北市的人口都高於其他四都，但台中市、台南市、高雄市的飲料店的店數卻比雙北市都還要多，從銷售額統計則發現，2018年、2019年的飲料店銷售額總計分別為522億元與550億元，平均單店的年銷售額約300萬元，等於每月的銷售額約25萬元。

另外，根據經濟部統計處的批發、零售及餐飲業經營實況調查結果，2018年飲料店經營面臨的困境(複選)依序為：「人員流動率高」(占54.6％)、「同業間競爭激烈」(占52.7％)、「營業成本上升」(占52.7％)。為提升競爭力，飲料店業者認為未來營運發展計畫前三項為：「研發新產品」(占50.9％)、「加強食品安全控管」(占49.1％)、「降低人事成本」(占40.0％)。

根據流通快訊店數統計，2019年4月底前十大飲料店共3,908家，其中以清心福全930家最多，五十嵐533家居次，曾敬德表示，手搖飲市場競爭激烈，民眾有意加盟投身該行業時，應該多評估周邊的消費人潮商機，包括是否有足夠的上班族、學生族群等，另外也要控管好店租、人事等固定成本，才能夠降低經營風險。

近年來，我國南北經濟分化明顯，而在北方地區內部，區域也呈現分化態勢。區域經濟的分化也體現在樓市的分化上，在“金九銀十”過後，北方城市房價將如何？

以秦嶺-淮河以北為北方地區，第一財經記者梳理了中國房價行情平臺上北方城市的平均單價資料發現，當前共有22個北方地級以上（含地級）城市房價超過萬元大關，其中房價位列前十的城市分別是北京、天津、青島、濟南、大連、西安、石家莊、廊坊、鄭州和唐山。這10個城市中，有一半以上位於京津冀城市群。

前十中京津冀占一半

從資料來看，北方地區中，北京的平均單價達到了每平方米63554元，在北方地區中遙遙領先，在全國所有城市中位居第二。

北京之後，另一個直轄市天津平均單價為每平方米26397元，位居第二，在全國各城市中位居第九。青島平均單價也超過了每平方米2萬元大關，達到21490元，在北方地區位居第三，在全國位居第14。

濟南、大連和西安這三個副省級城市均價都超過了每平方米1.5萬元，分列四到六位。第七和第八名的城市均來自河北，分別是河北省省會石家莊，以及鄰近北京的廊坊。此外，同樣來自河北的唐山，位居北方第十。也就是說，北方房價前十中，有3個來自經濟並不發達的河北。此外，來自河北的秦皇島房價位居北方第12，滄州位居北方第18。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，河北幾個地市主要是處於環京區域，受北京購買力外溢影響更多一些。張大偉說，與蘇浙、福建、廣東的很多三四線城市房價普遍較高不同，北方地區房價高的城市主要集中在京津冀區域和黃河流域的中心城市。

京津冀城市群是我國三大城市群之一，整體購買力較強。在黃河流域的幾個中心城市青島、鄭州、西安和濟南都是萬億城市或者准萬億城市。其中，青島、濟南和西安都是副省級城市，西安和鄭州是國家中心城市。這些城市整體經濟實力在北方地區位居前列。

以鄭州為例，河南大學經濟學院名譽院長耿明齋教授認為，鄭州是整個北方內陸地區最大的交通樞紐，擁有最廣闊的腹地。隨著暢通內迴圈、消費拉動增長的階段到來，鄭州這兩大優勢必然會帶動要素的持續、大規模聚集以及城市規模的擴張。

從區域分佈上看，擁有4個副省級城市的東北地區，只有大連一個城市的房價位居北方前十。吉林大學東北亞研究院教授衣保中認為，房地產開發是與經濟發展形勢緊密相關的，東北的產業發展較弱，人口外流，因此房地產也沒有人口和城市化做支撐。

與南方地區相比，北方城市的房價水準總體要低不少。比如在房價位居北方第十的唐山，位居全國第41位，也就是說放到南方大概位居31名左右。

南北方房價的差異有多個因素，其中最主要的因素之一就是，南北經濟發展的差異。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，從強經濟省份和區域來看，多分佈在東部和南部，尤其是長三角、大灣區、長江中游區域。其次，從表示人口密度的“胡煥庸線”來看，東南地區的人口也明顯佔據主力，在近兩年的搶人大戰中，南部的人口吸聚力也強於北方。

張波說，由於良好的經濟發展力加之人口優勢，南方房價的支撐力也普遍表現得更強一些。房價本質依然還是受供求關係影響，南部的房價是需求總體表現更為強勁的實際體現。

當然除了經濟發展因素外，氣候、自然地理條件等也是影響房價的要素。比如在氣候方面，南方氣候溫暖，包括海南、珠三角、廈門等熱帶、亞熱帶濱海地區，吸引了不少北方人過冬或養老。而北方地區的海景房，就不具備這種功能。比如山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者，10年前，銀灘的房價已經達到了每平方米4000多元，過了這麼多年，房價不升反跌。

此外，北方很多地方以國企為主，工業化較早，非商品化的住房占比較大。比如新世紀後東北的資源型城市在相關政策支持、補貼下，對塌陷區進行了連片改造，建的房子特別多。相比之下，南方地區此類房子較少，市場化的房子占比要高很多。

房價下跌，北方多城取消限購傳聞四起

今年以來，樓市分化十分明顯，在珠三角、長三角等地上漲的同時，黃河流域、華北、東北的不少城市則面臨著下行的壓力。

國家統計局發佈的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況資料顯示，10月，濟南二手房環比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%；青島二手房環比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%；鄭州環比下跌0.2%，同比下跌了4.5%；天津環比下跌0.1%，同比下跌了4.2%；太原環比下跌了0.5%，同比下跌3.5%；石家莊環比下跌了0.4%，同比下跌2.5%；呼和浩特環比下跌了0.2%，同比下跌0.3%。

在東北地區，長春環比下跌了0.5%，哈爾濱環比下跌了0.4%。

隨著房價的下跌，北方一些城市不時傳出放開或放鬆限購的傳聞。此前10月，天津傳聞“外地客群，由企業統一申報，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格”。不過天津官方隨後否認了該傳聞。

在鄭州，近日也有“鄭州市戶口可放寬購買第三套、外地戶口可放寬買第二套”的傳聞，不過，根據媒體報導，鄭州市住房保障和房地產管理局有關人士表示：沒有接到相關通知，以官方消息為准。

相比鄭州和天津，已有北方城市率先鬆綁。11月18日，根據哈爾濱當地媒體報導，為認真貫徹落實國家和省、市有關決策部署，支援房地產和建築企業在做好疫情防控前提下，積極應對疫情給企業生產經營造成的困難，哈爾濱市將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，共計十四條扶持措施，其中明確鼓勵房企採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房；同時公積金貸款項目隨時提交隨時審批。

張波分析，近期的確有不少北方城市有取消限購的資訊，但從實際情況來看，並沒有官方正式出臺取消限購的檔。一方面是由於北方部分城市今年房價回檔的力度較強，市場降溫的幅度過大，在一定程度上需要對政策進行適當調整以保障房地產平穩發展；另一方面取消限購本身對於城市的作用力較大，貿然出臺可能給市場的衝突過大，因此政策的出臺需循序漸進，取消限購這類政策的出臺也需更為謹慎。

廈門大學經濟學系副教授丁長髮分析，城市之間、區域之間的樓市分化與本身的產業發展緊密相關。近年來，南方地區的新興產業發展更好。高新產業、新興產業對區域的帶動作用不斷增強，這些產業集聚更多中高端人才，人口流入更快，購買力和購房動力更強。

不過，張波認為，北方的經濟強市以及省會城市未來長期發展也不容忽視，包括北京、天津、瀋陽、大連、鄭州、濟南等城市依然會對北方區域的人口具有長期吸引力，加之各地提高核心城市競爭力的訴求下，房地產市場長期依然會保持有序健康發展。

11月25日晚，大唐集團控股有限公司（以下簡稱“大唐地產”）通過港交所上市聆訊，擬籌集資金2億美元（約15.6億港元），計畫11月底建簿，並於12月中正式掛牌上市。

據披露，大唐集團集資所得將用於物業開發專案、償還部分銀行借款及作一般營運資金。

近幾年來，大唐地產迅速擴張的同時，負債率也不斷高漲。2016年至2018年，大唐地產淨負債比率連續三年超過400%，分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。儘管2019年大唐地產的淨負債率大幅降至119.2%，但主要系2019年股東注資增加所致。

業內認為，大唐地產面臨較大資金壓力，在房企融資持續收緊的背景下，上市或為大唐地產的救命稻草。

高負債下急於擴寬融資管道

實際上，發跡于福建的大唐地產上市之路並不順利。早在2008年，大唐地產就開始計畫上市，結果因金融危機爆發以及創始人辭世導致擱淺。2019年11月29日，大唐地產第一次遞交招股書，在招股書6個月有效期剛過一天后，今年5月31日其再次遞交招股書。

更新後的招股書顯示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，大唐地產實現自銷售物業產生的收益分別為34.03億元、52.31億元、77.72億元及15.84億元，分別占同期總收益的約84.7%、95.2%、95.9%及88.7%。公司總收益的複合年增長率約為42.0%，純利複合年增長率約23.2%。

2017年，大唐地產銷售額首次過百億元，公司步入發展快車道。快速增長的背後，離不開大量資金的撬動。招股書顯示，2016年至2018年，大唐地產的淨負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。

2019年，大唐地產淨負債比率大幅下降至119.2%。大唐地產對此解釋稱，主要由於保留盈利於2017年至2019年上半年持續增加及本公司股東注資于2019年上半年增加所致。

截至2020年6月30日，大唐地產備考資產負債率為84.7%，淨負債比率為128.5%；現金與短期借款比率為1.34，踩中兩道融資紅線（淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍)。

值得注意的是，大唐地產融資管道過於單一。截至2019年12月31日，大唐地產來自銀行的借款占比為56.6% 。其中，從民生銀行獲得的貸款支持為25.06億元，占截止日借款總額的32.3%。

隨著嚴監管政策的出臺，房企面臨融資管道的進一步收緊。在此背景下，大唐地產奔赴港股上市，被認為是緩解其資金壓力，分散融資風險的有效管道。

只為續命？中小房企排隊上市

大唐地產赴港上市，也折射出當下中小房企的發展困境。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，行業融資持續兩年收緊、新冠疫情的突襲、被打亂的境內外融資節奏，到期債務壓頂，每一道檻對佈局單一且還沒上市的中小房企來說，都很難邁。

上市融資成為不少中小企業的續命藥。從多家上市房企融資原因看，償還前期到期債務、補充運營資金是主要原因。此外，房企加快上市還與行業整體開發投資處於高位需要大量現金流有關。

據貝殼研究院資料，截至11月24日，今年以來成功赴港上市的房企有5家，但排隊赴港上市的房企尚有8家（含招股書已過期）。在成功上市的5家房企中，僅有祥生控股是一次遞表通過，正在排隊的多家企業都是經過二次遞表尚未完成IPO。

“如果不能滿足連續三到四年之內業績正增長，抑或是市場規模不大，負債率高等，這些對通過審核都是有影響的。”在業內人士看來，企業遞表失效，與其本身業績和房地產企業的發展相關。

2019年3月，港交所發佈“視窗指導意見”，明確列出了拒絕企業IPO上市申請的9大原因。其中，包括上市、財務表現倒退、董事/有重大權益關係人士或控股股東不合適、業務是否可持續、申請人不符合港交所的上市資格中的扣除非日常收入後未能符合最低純利規定、申請人不符合港交所的上市由GEM轉主機板的資格規定、保薦人未能符合獨立規定。

不過，上市雖能緩解中小房企的燃眉之急，但上市之後仍可能面臨認購不足、股價破發、估值低迷等多重風險考驗。

1978年，中國進入改革開放，時代潮流奔湧，變革的熱潮吹遍了祖國的南北大地。與此同時，1979年，中國海外發展有限公司（下稱中海地產或中海，00688.HK）以100萬港元從香港起步，開始了影響中國房地產行業的光輝征程。

歷經41年的風雨歷程、滄桑巨變，已過不惑之年的中海地產愈發充滿活力。隨著房地產下半場的開啟，面對不確定性，一向穩健的中海地產開始逆勢提速，對一線及核心二線城市的重點加磅，並取得了十分亮眼的成績。

得一二線者得天下，業績增長強勁

隨著國家出手對樓市進行調控，“房住不炒”，全國房價逐漸趨於穩定後，部分地區房價仍在上漲，優質住宅供不應求；而在其他地區，房價下跌，交易量也大幅下降。市場分化加劇，正是我國房地產市場的現狀。

對於未來房價走勢這一問題，專家們也是給出了自己的看法。經濟學家任澤平曾對樓市提出過這樣一個觀點：長期看人口、中期看土地、短期看金融。

所謂“長期看人口”，也就是說樓市未來的走勢，主要與人口結構與人口數量有關，人口越多，需求越大，房價自然也會上漲。

如果遵照長期看人口這一理論的話，隨著老齡化、少子化問題不斷加劇，我國人口結構正在發生變化，年輕購房者的數量越來越少，對於樓市的需求也在逐漸減少，房價理應出現下降才對。

而從當下來看，隨著國家提出集中發展中心城市及城市群，人口愈發向一二線城市集中，北上廣深等經濟發達城市的房價依然存在上漲空間；反觀鶴崗等地，由於年輕人都選擇到大城市打拼，人口流失嚴重，購買力嚴重不足，導致房價一度跌至“白菜價”。

站在房企角度也是如此，隨著人口愈發向一二線城市集中，“得一二線者得天下；一二線城市中，得一線者得天下”趨勢愈發凸顯。

2016年，中海在四個一線城市的整體銷售不到300億（北京80億元，上海60億元，廣州85億元，深圳65億元）。

2020年1-11月接近900億，全年有望超過1000億。突變源于董事局主席顏建國在2016年底回歸中海後，對“主流城市、主流地段、主流產品”的發展戰略的強化，對一線及核心二線城市的重點加磅。

在亮眼的銷售資料之下，是旺銷的樓盤。2018年全國單盤銷售前十，中海獨佔四席：濟南中海華山瓏城、成都中海錦江城、廣州亞運城、北京中海寰宇天下，其中，中海寰宇天下連續多年蟬聯北京銷冠，2019年單盤銷售105億。

2019年，北京中海望京府開盤熱銷56億；上海中海建國裡問鼎上海年度單盤總銷第一，銷售72億。2019年，北京的銷售額超過360億元，廣州的銷售額超過145億元。

2020年，深圳市場中海寰宇時代開盤售光，銷售67億，中海匯德理開盤搶光82億。

除一線加碼外，重點二線也在加碼。2019年，除了四個一線城市之外，中海在8個城市的銷售額超過100億：比如南京、香港、蘇州、瀋陽、濟南、成都、寧波、西安。其中，南京超過200億元，位居當地市場第一。

穩中求進逆勢提速，產品力造就“神盤”

資料顯示，截至2020年6月30日，中海地產合約物業銷售額同比增長4.2%至1720億元，對應銷售面積為954萬平方米，同比增長3.5%。

國內房地產過去十餘年的歷史中，只有4家一直保持在前十：中海、保利、萬科、綠地。這十餘年，任憑地產界風雲變幻，中海地產一直穩居頭部。今年上半年，中海地產的銷售規模仍為行業第六。

值得注意的是，一向穩健的中海地產，近三年的銷售增長一直在逆勢提速。2017年顏建國回歸中海並任董事局主席以來，中海的銷售增速顯著加快。

2018年中海的銷售增長率是29.8%，銷售增速位居前十強房企第一；2019年是25.2%，銷售增速居前十強房企第二。

今年上半年，雖受疫情影響，中海地產仍然逆勢增長4.2%，成為TOP10房企中僅有的兩家保持銷售增長的企業之一。最新資料顯示，2020年前1-10月，中海銷售2861.1億元，同比增長5.7%。

與此同時，按照淨利潤排名，今年上半年，中海地產的利潤再奪行業第一，歸母淨利潤達到205億，是唯一半年利潤過200億的房企。過去這麼多年以來，中海地產的利潤一直是行業第一名，名副其實“利潤王”。

都說房子賣不動了，為何中海地產還能做到逆勢提速呢？除了前瞻性的周密佈局外，那便是中海產品力的魅力！產品力是房企發展的重要載體，堅持與時俱進、高標準的產品力是中海能做到逆勢提速的主要原因。

畢竟好產品不論在什麼時候，都有人樂於買單。8月14日，今年北京首批頂豪新盤中海甲三號院線上開盤選房，當日成交認購112套，總銷售金額達20億元。

不僅豪宅線產品再次刷新了歷史，中海在北京市場中的剛需、改善作品也驚豔了購房者。2019年的中海•望京府被譽為“神盤”，在限競房市場一片低迷之時，第一期開盤14秒售空。有長期關注樓市的投資者表示，中海在北京的多個專案都代表著當前中國乃至世界房地產住宅開發的最高Level。

被市場熱捧代表著企業練就了不可複製的“內功”：中海一直有“過程精品，樓樓精品”的要求，在建造品質、戶型設計、居住體驗方面具有諸多優勢。與此同時，中海也在“智慧化、工業化、健康綠色”三條賽道提升產品力，築造出引領市場風向的一系列產品。

“始于顏值，敬於地段，合於設計，終於品質”。對建築的尊重和對品質的苛求，讓中海很難被模仿、被超越。“工科中海”是行業對中海的評價與口碑，也是對中海產品力、品質的認可。

中海董事長顏建國曾表示，“作為有41年歷史的中海，我們的目標是百年基業，穩健經營，高品質發展是我們長期不變的策略。”

優質土儲奠基未來，多元化業務卓爾有成

截至2020年6月末，中海剔除預收賬款後的資產負債率為53.8%（紅線是大於 70%）；淨負債率32.7%（紅線是大於100%）；現金短債比2.9（紅線是小於 1）。三條紅線中，中海未觸碰一條。

2020年上半年，部分房企迫於內外部壓力，大力促銷的同時減緩拿地速度，而中海地產充沛的現金流此時就顯現出了重要的力量。全年計畫新增土地權益投資預算為1400億元，同比擬增長23%。

截至上半年，中海地產新增21幅土地，總新增樓面面積為582萬平方米，權益購地金額為523億元。公司土儲達9006萬平方米，對應貨值為1.3萬億元。值得注意的是，87%的土儲位於港澳及一二線城市，位置極佳。

經濟資料也佐證了中海地產逆勢拿地的明智。2020年1-7月，一線土地成交均價為24117元/平方米，同比增長45.1%。二線土地成交均價為5598元/平方米，同比增長1.8%。

中海認為，房地產下半場開啟後，開發+運營成為必選項，房企只有尋找多元化盈利點，才更能儘快恢復自身經濟。在專注房地產開發主業的同時，中海多元化業務拓展卓爾有成。

先後建立起三大產業群：1.住宅開發產業群；2.城市運營產業群；3.創意設計及現代服務產業群。2019年，中海地產聯合華為等科技企業領跑智慧社區、智慧家居的研發及應用，在上海打造了全球首個5G社區中海•臻如府。

在北京、上海等城市投資運營綜合性購物中心——中海環宇城、中海環宇薈、中海環宇坊。致力於更新與區域綜合開發，構建起投融資、土地整理、區域規劃、地產開發、工程建設、產業導入、商業運營、物業管理全業務鏈。

圍繞房地產開發，中海地產還打造了“中海教育”、“中海錦年”，在天津濱海新區運營管理占地50多萬平方米的中海物流科技園。以教育、養老、物流等三個行業、12種業態為重點，有序推進創新業務。

隨著房地產下半場的開啟，產品力過硬、業績增長強勁、財務穩健佈局長遠的中海地產，相信將會釋放更多的可能性。

高價搶房後遺症出現！長租公寓現大規模提前解約

最近一段時間，蛋殼公寓爆雷的新聞頻頻登上新聞頭條，房東收不到房租，租客被驅逐後無家可歸。

近期，《華夏時報》記者瞭解到，目前曾“高價拿房”的長租公寓機構出現了“提前解約”等問題，甚至連長租領域大型頭部企業也不能倖免，機構同房東和租客大量提前解約。

與房東大量提前解約

王麗（化名）告訴《華夏時報》記者，2018年9月，自己將北京朝陽區的房子委託給一家知名大型長租公寓機構，雙方合同的期限是三年，月租金6100元，但11月初，租期還未到，機構就要求與王麗解約或者協議降租金。該機構提出的解決方案有兩個，一個是雙方解約，機構付兩個月租金作為違約金給房東，房東需要返還1.8萬元的裝修費，以及服務品質保證金；一個是協議降租金，租金每月改為5100元。

“機構的工作人員與我們溝通時態度蠻橫，也沒有明確解約的原因，說解約條件就這樣，給了我們很大的壓力，每天想到這件事就覺得堵心”王麗表示無法接受，她認為，合同還沒到期，機構提出毀約，反而要求業主返還裝修款，這明顯是不合理的。

據王麗介紹，當時機構僅僅為房子添置了微波爐、電視、熱水器、簡易傢俱等設施，而且當初約定合同到期後屋內的裝修和家電是要送給房東的。另外，王麗指出，當初與機構簽署的租期為三年，第一年的空置期約定為三個月，第二年和第三年為一個月，但據王麗觀察，房子在交給機構後十天左右，房屋內部裝修就已經完成，緊接著房子就被租出去了，完全沒有給出空置、通風、晾曬的時間。

雖然機構仍然按月按時給王麗交付房租，但王麗卻在擔心，這家機構會不會像其他長租公寓一樣跑路，害怕租金拿不回來，到時候勢必會和租客發生矛盾。

和王麗遭遇類似的房東還有很多，一個全國維權qq群內已經達到了1400多人。王麗表示，這個機構最近在“各個擊破”，會單獨約談房東，如果房東好說話，那麼大概率會按照他們的條件簽署解約協議，那麼大部分損失就由房東來承擔。

據瞭解，多數長租公寓機構有大量的房源是在2017年至2018年簽下的，但今年以來北京房租出現下降，機構的盈利空間已經越來越小，這讓主要依靠吃差價的二房東模式的長租公寓機構難以生存。李麗介紹，當初2018年機構和自己簽約時的房租為6100元，平臺經過裝修後向外出租的價格為7000元，但2020年的市場價已經難以達到這個水準。《華夏時報》記者查閱相關房產平臺發現，該社區同等戶型的房源月租金已經降為6500元左右，部分房源的月租金已經標到了5500元。

在大規模與房東解約的同時，租客也有很多被平臺強制解約的情況，有租客反映，在房子內住的好好的，最近卻被平臺通知解約，但沒有提違約金賠付。也有租客表示，只有頻繁的溝通，多次向監管部門反映問題，機構才會賠付違約金。

長租公寓行業暴雷

年初以來的疫情黑天鵝，加速了一大波長租公寓企業的爆雷，包括青客、蛋殼等大品牌企業，均有負面新聞傳出。

諸葛找房資料研究中心分析師陳霄分析，疫情成為長租公寓爆雷的催化劑，長租公寓存在著投入成本高，租金回報率低，回報週期長的特點。突發的疫情導致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導致長租公寓現金流緊張。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受《華夏時報》記者採訪時表示，長租公寓機構收縮戰略，大量與房東和租客解約，是機構自救的一種表現，說明機構的資金鏈已經非常緊張。前幾年由於規模大戰，機構的收房成本非常高，在今年租金下行的市場條件下，機構要維持運營就很難。

為什麼長租公寓會出現如此多的問題呢？景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴《華夏時報》記者，如同P2P，共用單車等問題一樣，這幾年，為了創新放鬆了監管，導致某些新興行業在資本的挾持下嚴重跑偏，讓社會和消費者付出了沉重的代價。

胡景暉分析，長租公寓頻頻爆倉，根源於其商業模式天然存在缺陷，表現為高進低出、長收短付、短錢長投。資本加持下爭搶房源高價收房，尤其是2017年和2018年，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業主手裡收取房源。為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。

如何對長租公寓實施監管，防止行業進入下墜的深淵，成為了行業關注的大問題。對此，胡景暉表示，對長租公寓的監管可以參考銀行監管，資金、押金等均應進入政府指定的資金監管帳戶，資金進出要可見、可控，要有保證金或準備金制度，準備金外的錢可以動用，但要設立規則。

面對市場變局，未來長租公寓行業將會發生哪些改變呢？陳霄表示，從長租公寓機構本身來看，隨著行業集中度不斷提升，加之疫情的衝擊下，這種野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境，未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路，對機構的運營能力提出了更高的要求，在服務水準和產品設計等方面都面臨著創新和提高，行業將向著更加精細化、規範化的方向發展。

這個行業的是否還有廣泛的前景呢？柏文喜分析，房屋租賃是市場上的剛性需求，未來長租公寓依然會有廣闊的生存空間。現在國家出臺了許多監管措施，包括資金監管等方向，這就決定了資金實力較弱，或者模式有問題的企業會被市場淘汰，留下來好的企業，大浪淘沙後這個行業會更加健康。

華南城（０１６６８）公布，截至９月３０日止中期純利約６﹒５４億元，按年增４％，每股盈利８﹒０８仙，不派中期股息。
　　
該集團指，未計投資物業公平值收益及若干稅務影響等核心純利約７﹒３５億元，按年增４６﹒４％。期內收入７１億元，按年升２２％，當中銷售物業收入增加２５﹒５％至５７﹒７７億，主要原因是由於期內位於合肥、鄭州及哈爾濱項目有較多的物業銷售及交付。毛利２７億元，按年增長２０﹒１６％，毛利率降１個百分點，至３８％。期內合約銷售約８０﹒７１億元，升４％。
　　
該集團預期本年度竣工樓面面積約１８９﹒８４萬平方米，而發展中物業樓面面積約６６２萬平方米。

招商證券（０６０９９）（滬：６００９９９）公布，斥約２．９９億元人民幣收購母公司旗下江蘇住宅項目２４﹒５％。
　　
該集團指，項目位於江蘇省無錫市惠山區洋溪５號物業Ｒ２，土地面積約８﹒３萬平方米，住宅用途。該集團指收購可借助招商局集團內部資源協調，優化其投資股權　投資業務的資產配置結構，並提高資金使用效率。資金以內部資源撥付。

敏捷控股（００１８６）公布，以約４﹒１２億元人民幣（約４﹒８億港元）收購湖南省住宅地皮。
　　
該集團指，地皮位於湖南省永州市冷水灘區梨子園路與馬路街路交匯處西北角，佔地面積約６﹒１１萬平方米，用作住宅用途。建築容積比率少於３、建築密度少於３５％、建築物高度不超過１００米、綠化率不少於３５％。
　　
該集團指，土地位於永州市冷水灘區，其鄰近永州市政府中心、其他集中住宅區及核心綜合設施。鄰近交通網絡正在發展，預期運輸設施將於明年開通，故收購以增加土地儲備。

粵海置地（００１２４）公布，間接全資附屬廣東粵海置地已透過公開掛牌競買程序成功競得目標地塊的土地使用權，最終成交結果待資格審查通過後，以簽署《網上掛牌交易成交確認書》為準。是次土地所有權競得的現金代價相等於約２７﹒０７億人民幣（約３１﹒９１億港元）。此外，地塊中須無償配建４８６０平方米作為幼兒園，建成後移交給佛山市禪城區政府。
　　
目標地塊位於中國佛山市禪城區文華路西側、黎明二路南側，佔地面積約為４３２８４平方米，計容總樓面面積上限約１５﹒１萬平方米。目標地塊性質為國有出讓建設用地，規劃用途為住宅兼容商業用地。
　　
集團在深圳市持有粵海城項目及若干投資物業，在廣州市番禺區持有如英居項目、在越秀區持有拾桂府項目、在荔灣區持有寶華軒項目、在江門市蓬江區持有陳垣路項目及在珠海市金灣區持有珠海航空新城項目。集團一直積極考慮並研究在粵港澳大灣區及中國內地一、二線城市發展新項目，是次收購目標地塊符合集團核心業務及發展方向。

地政總署公布，中午截標的啟德跑道發展區第４Ｅ區１號住宅地，合共收到１０份標書。長實（０１１１３）、嘉華國際（００１７３）、信和置業（０００８３）獨資入標，華懋、建灝及帝國集團則合組財團，中海外（００６８８）、會德豐地產、永泰地產都有入標。

綜合市場估值介乎約３３億至３９﹒４億元，每平方呎樓面地價約１萬至１﹒２萬元。有測量師因應市況下調估值約１５％，認為市況令發展商出價變得審慎。

項目最高可建總樓面面積３２﹒８萬平方呎，當中住宅用途最多近３１﹒７萬平方呎。地皮位於啟德舊機場跑道區後排，面向九龍灣，是區內規模最小的住宅地。

眾安集團（００６７２）公布，集團日前在浙江杭州一宗土地拍賣中，以２０﹒９億元（人民幣．下同）的代價競得杭州未來科技城１３５號地塊，折合樓面價每平方米２７９４８元。
　　
這是集團今年下半年公開拍得的第６宗土地，亦是今年拿下的第１８宗土地，集團今年上半年共通過公開市場競買、合作開發等多種方式新增１２幅土地，耗資總額達７６﹒８億元，新增土儲建築面積約１３４萬平方米。
　　
集團表示，在保持穩健的財政狀況下，集團未來將適時購買符合市場需求，優質且較低成本的土地，優化土地儲備結構。集團續指，將繼續聚焦浙江省內核心城市投資發展機會，為集團的未來發展儲備豐富資源。

新世界售1351伙蟬聯雙料冠軍

新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋物業發展項目第2期柏傲莊II，本月承接第1期柏傲莊I旺勢，進行4輪銷售均報捷，累售逾95%單位，套現逾154億元，成為本月最火熱新盤，帶領新世界連續兩個月成為賣樓及吸金王。過去周末（28日至29日）五礦地產（00230）旗下油塘蔚藍東岸進行首輪銷售，兩天共沽256伙，套現逾22億元，為本月新盤銷售錦上添花，令本月截至29日，新盤共售出超過2600個單位，銷售金額逾278億元，雙雙創年內新紀錄，也同創去年3月以來近20個月新高。

蔚藍東岸兩天沽256戶 料快加推

過去周末新盤雖受新冠肺炎第四波疫情影響，但仍取得理想銷情，蔚藍東岸於周六（28日）進行首輪銷售，連招標共發售279伙，發展商表示即日至少逾250伙獲認購，過去兩天共沽256伙，銷情理想。五礦地產營銷及市務總監方俊表示，由於銷售成績理想，料短期內將加推單位，新一批單位有1%至2%加價空間。

新地（00016）亦於同日推售長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III新一批共78伙，即日售出50伙，連同其他新盤，過去周末新盤共售出逾340伙，但較前一個周末（21日至22日）錄得423伙，按周減少近20%。

本月一手銷售熾熱，多個新盤發售齊推高成交量，以柏傲莊II銷售最火熱，本月4輪銷售合共推出該樓盤98%單位發售，每次銷售均售罄或接近沽清，至今累售1349伙，套現逾154億元，連同同系其他樓盤，令新世界本月截至29日共沽1351伙，套現155.4億元，連續兩個月成為賣樓及吸金王雙料冠軍。

由恆基物業代理負責銷售的屯門青山灣段項目帝御．星濤，本月初銷售亦取得佳績，迄今累售逾370伙，套現逾17.4億元，同系佐敦本木日前推售，首天推售68伙即取得近沽清，連同系內其他樓盤，本月截至29日經恆基銷售的單位多達475伙，套現26.61億元，成為賣樓及吸金王雙料亞軍。

恆地居次席 本木新貨提價4.4%

本木過去周末加推新一張3號價單共36伙，折實平均呎價25727元，較上一張價單調高約4.4%，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，過去周末共錄近1000人參觀展覽廳。

五礦地產則以蔚藍東岸，售出256伙成為本月賣樓最多第三位。

總括11月截至29日，新盤總成交逾2600伙，打破今年3月的2122宗，創去年自3月錄得2788宗以來近20個月新高。相比10月全月的1485宗，急漲逾75%。金額方面，前述逾2600宗交易涉資逾278億元，超越今年3月的226.5億元，屬2019年3月錄得290.2億元以來的高位。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，本月新盤銷售破頂，除與柏傲莊II推售有關，第三波疫情積聚起來的購買力，亦在本月爆發出來，令本月一手及二手市場均有理想成績，但隨着第四波疫情爆發，12月新盤銷售不被看好，若疫情持續轉壞，政府進一步加強防疫措施，12月成交有機會大幅回落至1000宗以下。

美聯物業住宅部行政總裁布少明則稱，港人已逐漸適應疫情，相信對樓市的影響一波比一波小，若12月中洲置業沙田火炭新盤及南豐將軍澳日出康城LP10順利推出，下月成交量仍有機會維持2000宗以上。

新盤本月氣氛持續暢旺，成交量及銷售額同創近20個月來新高，並出現多宗區內新高成交，其中新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋物業發展項目第2期柏傲莊II，過去周末售出一房頂層特色戶，成交呎價突破3萬元水平，創新界區一房呎價新高。

柏傲莊II過去周末售出的7A座62樓F室，實用面積345方呎，單位附連203方呎天台，新近以1043萬元售出，呎價高見30232元，貴絕新界區一房戶。

此外，新地（00016）與市區重建局合作發展的土瓜灣Downtown 38，上周四（26日）以887.61萬元售出28樓頂層H室特色戶，實用面積291方呎，連239方呎天台，呎價30502元，創該區新高。

本月新盤連番破紀錄，惟撻訂個案亦不少，中國恆大（03333）旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣第2期新增一宗撻訂，為5座7樓B室，以成交價537萬元計算，發展商殺訂26.85萬元，同時令本月累積撻訂個案增至約56宗，與今年5月錄得56宗撻訂睇齊，宗數同屬《一手住宅物業銷售條例》於2013年4月底實施以來按月最多。

市民的置業需求殷切，市區重建局（下稱市建局）「港人首次置業先導項目」（下稱首置盤）紅磡鶴園街8號煥然懿居43個餘貨，上周一（23日）截止接受申請，共收到4909份申請表，市建局指出，家庭申請者比例達42%，較去年推出該屋苑450伙時的36%明顯增加，至於原定2024年預售的毗鄰春田街/崇志街發展項目（下稱煥然懿居二期）首置盤項目，市建局擬提早一年，於2023年登場，以滿足市民對首置單位的需求。

一期餘貨家庭申請人佔42%

市建局行政總監韋志成於網誌中表示，根據初步統計結果，4909份煥然懿居申請表中，以一人申請佔最多，約58%，惟家庭申請者的比例則較去年增加，至42%；當中兩人家庭佔總申請約24%，與去年的22%相若，3至5人家庭的比例則由去年的14%增加至最新18%，相信是今次以兩房和三房單位為主，較迎合家庭的居住需要。

近九成申請者於1980年或以後出生（即40歲或以下），另有逾100名申請者為50歲或以上；單計家庭申請者，則以30至40歲的年輕夫婦為主。韋志成認為，數據反映首置單位對不同年齡層和家庭狀況的申請者都具吸引力。

他指出，根據申請人於表格填寫的入息作初步評估，逾一半家庭申請者的月入66001元至76000元，若承造九成按揭，有能力負擔兩房至三房戶；逾一半單身申請者的月入33001至38000元，亦能負擔開放式和一房戶。

煥然懿居43個餘貨的實用面積284至574方呎，開放式至三房間隔，以市價七折定價，售價355.2萬至798.3萬元。韋志成預計，12月內進行電腦隨機排序，年底前發信通知申請者在指定日期與負責審核申請的香港房屋協會會面，明年1月揀樓。

研加快工程及備圖則供審批

最新一份《施政報告》公布，毗鄰煥然懿居的項目將發展為首置盤，提供260伙，預計2024年推售。韋志成透露，已要求工程團隊研究符合法例下加快項目的工程進度，包括壓縮地盤平整和地基建造工序的可行性，加快擬備上蓋樓宇圖則供相關政府部門審批，冀令物業提早至2023年預售。

至於市建局將與平民屋宇有限公司合作重建石硤尾大坑西邨，韋志成指須重新制定該項目的規劃，單位的實用面積將不少於300方呎，並以煥然懿居平均面積約400方呎（已扣除開放式單位）作參考，以配合首置買家，尤其家庭申請者需要。

青衣資助出售房屋綠悠雅苑未補地價高層兩房單位，以730萬元成交，造價及呎價創該屋苑同類單位新高。

中原地產高級區域營業經理陳輝麟表示，綠悠雅苑1座高層G室，實用面積539方呎，兩房間隔，獲上車客以730萬元承接，呎價約13544元，造價及呎價創屋苑同類單位未補地價新高紀錄。原業主於2013年4月以未補地價380.3萬元購入，賬面獲利349.7萬元或92%。

山景邨啃辣稅仍賺4.7倍

屯門則有公屋單位業主連辣稅沽貨，祥益地產營業董事胡志偉指出，山景邨景美樓A翼低層9室，實用面積294方呎，屬開放式戶，今年10月中旬以未補地價138萬元放盤，新近減價24.2萬元或17.5%，以113.8萬元易主，呎價約3871元。

原業主於2018年8月向房屋委員會以未補地價17.95萬元購入，賬面升值95.85萬元（約5.3倍），由於持貨不足3年，須繳付約11.38萬元的額外印花稅（SSD），扣除稅款後，仍賺約84.47萬元或4.7倍。

《施政報告》公布未來10個財政年度（2021/22至2030/31財政年度）將有31.6萬個公營房屋單位落成，首次達到《長遠房屋策略》公營房屋供應目標，運輸及房屋局局長陳帆指出，大部分公營房屋會在後5個財政年度（即2026/27至2030/31年度）落成，料屆時出租公屋（下稱公屋）的輪候時間才有較大改善。

截至今年9月底，輪候公屋的家庭申請和長者一人申請共有15.64萬宗，一般家庭由申請至獲首次編配需要約5.6年時間，另有約10.36萬宗配額及計分制下的非長者一人申請。

陳帆周日（29日）出席一個電台節目時坦言，「覓地建屋呢個工作都係追緊落後」，未來5個財政年度只有約10.1萬個公營房屋單位，即有逾20萬個單位要在其後5個年度才落成，相信輪候情況屆時才能見到有「比較大改善」。

對於政府將資助非政府組織租用酒店或賓館作為過渡性房屋，陳帆表示，若業主願意未來2至3年提供物業作過渡性房屋，當局可將酒店和賓館改裝，甚至整幢改裝為過渡性房屋，可以讓三四人家庭「住得寬鬆啲，亦可以有基本煮食設施。」合資格家庭支付的租金，將不會超過其收入25%；對業主而言，陳帆相信由於現時沒有旅客，業界面對困境，租出物業作過渡性房屋除有收入來源，亦能減輕業主的營運成本和負擔。

土地共享10項目正洽商

發展局局長黃偉綸出席同一個節目時說，土地共享先導計劃約有10個項目商討中，部分項目牽涉渠務或道路等配套的技術問題要先行處理，期望明年可有首個項目正式提出申請。

對於「明日大嶼願景」填海計劃，黃偉綸直言，大嶼山交椅洲填海的每方米成本約1.4萬元，與收地差不多，可創造能興建15萬至26萬個單位的土地，當局亦可整全規劃，提供具質素的公共空間及房屋，市民居住面積可以更大，而且多年毋須擔心土地供應問題。至於收地項目，他稱，可能涉及額外行政成本，亦難作高密度發展。

美聯工商舖（00459）指出，本月截至24日（上周二，即《施政報告》公布前夕），該行資料研究部綜合土地註冊處資料，11月暫錄得86宗舖位買賣註冊（主要反映10月市況），較10月同期減少23.2%。

金額方面，本月首24天錄得12.18億元，較10月同期跌50.5%。10月全月計算，共有131宗買賣登記，金額約28.91億元。

以金額作劃分，造價300萬元或以下的個案最多，本月首24天共錄得32宗，按月挫13.5%；成交價1000萬至2000萬元的買賣註冊登記則有19宗，較10月同期降9.5%。

美聯旺舖董事盧展豪說，早前市場觀望《施政報告》會否撤回非住宅物業雙倍從價印花稅（非住宅物業DSD），令11月商舖物業交投略為回落；而本港新冠肺炎疫情有惡化跡象，最近確診數字急升，社交距離措施再度收緊，食肆及零售商戶生意或受影響，都是舖位市場的利淡因素。

朱偉玲：明年樓價升跌5%內

國泰航空 （00293） 裁減大批機組人員，對離島一帶樓市構成衝擊。香港興業 （00480） 銷售及市務與物業拓展總監朱偉玲接受本報訪問時指出，愉景灣同樣有機師因為裁員而急賣樓，但長遠而言，相信疫情過後，市民會更加追求健康社區，更加睇好愉景灣。

「近幾個月航空業受打擊，的確有部分機師或機組人員賣樓，未來數月區內的需求可能減少，但是長遠而言愉景灣社區健康元素，一定吸引更多人注目，大家會發現愉景灣是一個最適宜居住的社區。」她又指出，新冠肺炎疫情期間，市民習慣Home Office模式，對健康家居要求更高，愉景灣空氣好，低密度建築更加貼合市場需求，可見疫情後愉景灣更受歡迎。目前市況而言，愉景灣的樓價相對低水。

意峰意堤 沒清貨壓力

朱偉玲強調，作為愉景灣的發展商，有責任提升區內生活質素及形象，所以愉景灣內的中央公園、泳灘等公眾設施，均是香港興業出資管理及優化。她又透露，近日該集團已投資數以億元計資金，為愉景灣增添兩大元素，包括大白灣溜冰場（DB Ice Rink）及香港大嶼山遊艇會（Lantau Yacht Club）。前者位於愉景灣碼頭旁佔地約1,600平方米（59米長乘27米闊），是全港最新落成及最大的溜冰場，具備先進設施及專業冰場管理團隊，可舉辦國際冰球賽事、國際花式溜冰賽事及專業表演，能為愉景灣居民帶來更多活動選擇。

另外，朱偉玲強調，雖然受航空業裁員潮影響，但是旗下愉景灣的樓盤並不急於平賣，因為始終愉景灣供應十分缺乏，目前僅意堤、意峰兩個新盤推售中，兩者均是位置優越，沒有急切清貨壓力。

至於整體樓市方面，朱偉玲坦言，樓市始終有不少負面因素存在，包括新冠肺炎、中美貿易戰、社會爭議，無可否認目前市場有少量移民（賣樓）個案存在，加上失業率仍然高企等等。「意想不到的是，今次雖然失業率上升但樓價沒有下跌，相信主要因為剛需強勁，大家可以看到不少新盤銷情仍然理想，特別是鐵路上蓋項目及細碼單位，反映市場真正需求。所以我覺得來年樓市表現不會太差，升跌均在5%之內，個人覺得樓價升的機會較大。」

11月一手新盤共錄2600宗成交，較10月1475宗上升76%，而各發展商中，以新世界沽出伙數最多，涉1352伙，主要來自大圍站柏傲莊II，該盤於本月銷情報捷，共沽出達1349伙。

其次為香港小輪及帝國集團，其合作發展的屯門帝御．星濤，於本月沽出約368伙，此外，五礦本月沽256伙，均來自油塘蔚藍東岸。新地於本月亦售出147伙，當中主要來自元朗Grand YOHO，於月內售出約64伙。

此外，嘉華亦於11月沽出約109伙，主要來自沽出約104伙的啟德嘉峯匯，至於恆基於月內也錄得多宗成交，共涉約103伙，主要來自已售出約67伙的尖沙嘴本木，至於旺角利奧坊．曦岸也沽出15伙。

另一方面，長實於11月也沽出54伙，分別來自沽出22伙的沙田九肚名日．九肚山，以及錄得約20宗成交的將軍澳日出康城SEA TO SKY。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，11月一手市場有多個大盤推出，而且銷情理想，加上低息環境持續，而且往後數年住宅供應量仍不足，加快了不少買家的入市步伐。展望12月，若市場繼續有大盤登場，料一手成交量可持續高位，甚至有機會突破逾2000宗水平。

馬鞍山近年有多個新盤落成及入伙，其中，由碧桂園及宏安等發展的泓碧，於近月入來伙，屋苑共有547伙，面積由271至5289方呎。綜合市場消息，屋苑目前平均呎租約42元，入場月租1.2萬，租金回報約2.6厘。

世紀21奇豐分行經理林成豐表示，泓碧約有38個放租單位，屋苑入場月租12000元，為2座低層H室，316方呎，採1房間隔，面向北方，呎租約38元。

新近放租單位方面，其中一個為2座中層C室，面積470方呎，坐向南方，採2房及開放式廚房設計，業主叫租16300元，呎租約34.7元；另外，2座高層A室，879方呎，坐向北方，屬3房連貯物室間隔，叫租4萬，呎租45.5元。

林成豐指，本月有數宗租賃個案，其中，1座高層G室，面積315方呎，屬1房間隔，以月租1.5萬承租，呎租約47.6元。據悉，業主於19年2月以646萬購入單位，現單位出租後，可享2.8厘的租金回報率。

此外，3座高層B室，面積498方呎，採2房及開放式廚房設計，坐向東方，目前以18500元租出，呎租約37.1元。業主於2019年3月以862萬買入單位，現成功租出，可享約2.6厘的租金回報。

林續指，現時屋苑平均呎租約42元的水平，由於項目本身靠近自然景色及燒烤場，因此吸引了不少的家庭客前來租賃，而且項目有多款戶型，迎合不同家庭的需要。

美聯高級營業經理李天傑指，屋苑新近入伙，新近放租單位包括1座低層G室，面積315方呎，屬1房間隔，叫租1.4萬，呎租約44.4元。此外，2座低層C室，面積470方呎，採2房間隔，目前叫租1.7萬，呎租約36.2元；另外，1座低層G室，315方呎，採1房間隔，坐向東方，現以1.4萬待租，呎租44.4元。

李天傑表示，屋苑近期接連有1房及2房戶租出，如3座中層B室，面積498方呎，屬2房單位，以1.9萬獲租客承租，呎租約38.2元；據了解，業主於2019年3月以862.6萬買入單位，現將單位租出，可享約2.6厘的現金率。

泓碧由4座高座、5低座住宅大樓及13座洋房組成，合共提供547伙，主打1房及2房單位，兩成單位為3房，餘下為4房及特色單位，另設洋房。標準單位及特色單位，面積由271至3161方呎。屋苑北面為吐露港，南面為海星灣，預計部分高層單位可享雙海景。

第四波疫情來勢洶洶，但無阻買家入市，屋苑連錄減價成交，利嘉閣經理林敏透露，西灣河嘉亨灣5座低層H室，面積約314方呎，1房間隔，議價後以710萬成交，呎價約22611元，屬市價。

世紀21北山客戶經理楊詠詩表示，北角百福花園鴻福閣低層E室，面積597方呎，3房間隔，議價後以800萬獲承接，呎價13400元，屬市價水平。

祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門寓連平台特色戶，面積263方呎，開放式間隔，以468萬沽，呎價17795元，屬市價。

利嘉閣高級聯席董事徐浩煇表示，將軍澳天晉IIIA期3B座中低層C室，面積約606方呎，3房間隔，經議價後以1050萬沽出，呎價約17327元。

世紀21奇豐分行經理黃宗信表示，馬鞍山天宇海3B座高層B室，面積757方呎，3房間隔，議價後以1000萬成交，呎價13210元。

利嘉閣聯席董事潘佳彬表示，將軍澳廣場3A座低層C室，約496方呎，3房間隔，以788萬成交，呎價約15887元。

中原區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山迎濤灣1座中層E室，面積487方呎，以718萬易手，呎價14743元。

中原副區域營業經理黎百祥指，筲箕灣香島3座低層B室，面積540方呎，屬1房複式戶，以1000萬易手，呎價18519元。原業主於17年以1279萬購入，帳面虧蝕279萬。

部分屋苑錄高價成交，美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨3期百老滙街62號高層B室，面積1370方呎，4房「凸海」間隔，享海景，議價後以2372萬易手，呎價17314元，創屋苑成交價次高。此外，市場指，10大屋苑於周末錄9宗成交，按周跌約18%。

失守（確診）屋苑再錄成交，中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城11座高層C室，484方呎3房戶，議價以808萬易手，呎價16694元，屬市價成交。