房仲11月成績落差大 台南高雄較穩定

隨著政府頻頻釋出打房訊息，11月全台中古屋交易量也詭譎多變，不確定性高。綜合各家房仲內部調查結果，整體月增幅區間-8.8%至+12.5%，氣勢雖不如前幾個月，不過仍較去年佳，其中以台南表現最穩定，各家數據皆呈月、年正成長。專家指出，市場預期政府將管制房市，又面臨疫情再起、美中角力等變數，估計將走旺季不旺格局。

綜合中信、永慶、信義、台灣房屋及住商不動產等多家房仲內部資料統計，11月全台成交量較上月漲跌不一，整體月增幅-0.8~12.5%，六都部分包括雙北、台中、桃園均有衰退，月減幅0.3~12%，僅高雄、台南皆屬正成長，月增幅2~18.8%。

中信：確實交易量限縮
中信房屋總經理張世宗對於11月交易轉趨冷淡的狀況指出，主要與政府頻繁釋出打房訊息有關，大動作稽查紅單交易等行為，確實造成交易量限縮，又以預售屋及新成屋的衝擊最明顯，中古成屋因房價仍較建案便宜，在產品選擇多元的狀況下，相對不易受到單方面炒作價格。

不過住商機構企劃研究室經理徐佳馨認為，今年第4季雖有打房風聲，但主要影響為預售屋交易，並不影響成屋交易進度，且民眾受到房貸低利與高成數刺激，仍然踴躍進場。

永慶房屋業管部協理謝志傑則提到，在低利、資金潮帶動下，今年下半年的房市交易持續增溫，民眾看屋意願仍高，只是受美國大選、疫苗匱乏等影響，11月初房市買氣短暫趨緩，直到美國大選底定、疫苗研發陸續傳出捷報，影響全球經濟景氣的變數排除後，民眾對經濟發展看法轉趨樂觀，致使中下旬買氣持續增溫，倘若國際政經局勢與國內疫情沒有大幅改變，預估年底購屋需求應可延續至農曆年前。

比較去年同期，除高雄年增幅有下修外，其餘五都皆正成長，漲幅23~34.5%。整體看來，台南中古屋交易表現最穩定，月增幅3~18.8%，年增31~55%，是唯一月、年增幅皆正成長的城市。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，政府近期對房市熱絡示警，市場預期未來或有新措施管制房市，因此搶在新政上路前進場，單月成交量雖因打房收斂，整體仍較去年增加。

信義：需觀察過熱區域
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市邁入第4季後仍維持相對高檔，隨美國總統大選逐漸落幕，台股指數也創下歷史新高，有助於維繫房市信心，不過同時間第二波疫情恐進入另一波高峰，政府對於部分區域過熱的房市也開始緊盯，後續需觀察過熱的區域房市是否降溫。

面對房市傳統旺季，曾敬德認為，今年全年建物買賣移轉棟數可望站上32萬棟，買氣回流趨勢明顯。張世宗則預估，整體市場仍能保持超越去年水準的實力，但面對疫情再起、中美角力和政府打房等變數，本季可能將是旺季不旺的格局。

民眾健身意識抬頭，助長健身房商機，「World Gym世界健身俱樂部」近期在台中烏日開設中部第10間分店，位址原為「易牙居」餐飲品牌在2014年時推出的「臻愛婚宴會館」，投資逾1.5億元簽下11年長約，業者表示，預計12月正式開幕前，就可招募達3000名會員。

獨立透店　4面臨路
「World Gym世界健身俱樂部」公關經理廖容瑩表示，由於「臻愛婚宴會館」所在的烏日，消費人口集中，該場地夠寬敞，且沒梁柱、視線屏障等，適合規劃運動空間，「一聽到招租，我們旋即積極接洽」，並直接簽下11年長約，投資超過1.5億元，目前外觀裝修完畢，已在招攬會員階段，預計在12月中完成消防安檢並取得使用執照後開幕。

台灣房屋復興特許加盟店店東賴明達指出，該店4面臨路，交通動線良好，周邊停車也方便，有利吸引消費者，且土地面積逾900坪，規劃具彈性，又屬獨立透店，不會有擾及同棟住戶的風險。

中捷加持　房市看漲
賴明達進一步表示，該店所在的光日路一帶，近年因有ATT開發案及台中捷運等題材加持，房市看漲，不過目前的住宅供給仍以中古透天為主，10~20年屋齡的臨路物件，單戶總價約1500萬元，新建案總價則從2000萬元起跳，若是低屋齡的電梯透天，身價更可達3000萬元以上，未來前景備受期待。

政府緊盯房市炒作與過熱現象，對預售市場產生寒蟬效應，不過11月中古屋市場仍維持高檔，信義、永慶等五大房仲旗下門市11月交易量，普遍較上月持平至月增一成，較去年同期則成長一至四成。

根據大型品牌房仲業者自結11月旗下門市交易量，除中信房屋月減0.8％之外，信義房屋月增2.5％、年增10％；永慶房產集團月增3％、年增27％；住商機構月增6％、年增34.5％；台灣房屋月增9％、年增39.1％，，普遍維持今年下半年以來的高檔表現。業者認為，政府近期打房聲浪再起，對預售市場產生相當威嚇作用，不過成屋市場在自用型產品撐盤下，買氣相對穩定。

永慶房產集團業務部協理謝志傑表示，目前房市仍以長期需求為主，房價沒有短期飆漲的理由，隨著美國大選底定，而疫苗研發、量產也陸續傳出捷報，11月中下旬房市買氣持續增溫，若國際政經局勢與國內疫情沒有大幅改變，這波年底購屋需求應可延續至農曆年前。

信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，下半年起買氣回流明顯，不過政府對於部分過熱區域的房市也開始緊盯，央行開始要求銀行注意放款風險，預售個案換約轉手因為沒有房地合一稅，吸引部份投資需求買進，須留意未來政府是否針對該類需求出手而降溫。

中信房屋總經理張世宗表示，隨著政府釋出打房意向並大動作稽查相關交易後，中古成屋交易雖略有影響，但並未熄火，中古成屋房價仍較預售、新成屋為低，交易是由買賣雙方決定，產品選擇多元，較不易受單方面價格炒作。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，中古市場仍是自住購屋族的主流，年底傳統購屋旺季需求增加，待售期也縮短，有利多題材的區域，如台中捷運沿線的北屯、北區，桃園青埔，台南南科周邊的新市、善化一帶，成交速度加快。

港系私募基金豐泰地產整合逾7年，一度想要退出公開標售的「蘇黎世產險大樓」，上個月順利獲得北市核准危老重建，取得原建築容積1.15倍的容積獎勵，另加計基準容積10%的時程獎勵；房地產業者指出，該案未來有很大機會規劃為敦北商圈的豪宅新案，每坪開價直接站上200萬元。

港系豐泰插旗7年 分批購入
房地產業者透露，7年前豐泰地產分3次、砸近44億元取得該大樓1樓、2樓、6至12樓及地下1樓等產權，合計土地持分近77%，分別登記在香港商基萬公司、英屬維京群島商潤成發展公司、香港商新富泰發展公司、香港商滿保公司4家法人，當時其餘樓層由沛華集團及楊天生家族分別持有。

因整合始終沒進展，豐泰地產曾動念想要賣掉，4年前委託商仲標售，底價為56億元，但並未如願；近年因璞永建設取得天威保全持有產權，意外促成該案所有地主達成共識，直接走危老重建，預計將老舊辦公大樓改建全新指標豪宅。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該大樓屋齡逾30年，正對小巨蛋、敦北林蔭大道，重建價值極高；《住展》雜誌研發長何世昌說，大樓旁邊是知名豪宅「華固名鑄」，若未來改建為豪宅，推估每坪成交單價為180至200萬元，高樓層有機會締造敦北單價新紀錄。

豪宅每坪單價上看200萬
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，敦化北路已有數棟老辦公樓改建成為新豪宅案例，改建過後幾乎身價翻倍；第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，未來幾年，敦化北路上商辦與豪宅案齊發，商辦除即將啟用的中國人壽總部，未來陸續完工還有玉山銀行第二總部，還有都更規劃中的台塑總部與國泰世華敦北大樓及國泰營區地上權案；住宅案有「華固敦品」、「全錄大樓危老案」等。

富邦金控「起家厝」的「富邦產險大樓」，上月已由北市建管處核准通過危老重建，並獲得原建築容積1.15倍的容積獎勵，合計約5449坪，其中逾3000坪屬於可蓋回的原建築容積，另再加10%時程容獎，總共獲近6000坪，扣除建築等相關費用，估重建後身價增值50億元。

基地916坪 北市危老第4大
根據北市建管處最新發布危老核准案，該案是在上個月19日核准，基地範圍為北市大安區懷生段2小段493、494、495、495之1、515之1地號，包括富邦產險大樓整棟及仁愛路3段上的兩幢透天店面，基地面積約916.88坪，是北市基地面積第四大的危老案；對比北市危老案平均面積約193.42坪，大上近4倍。

商仲業者推估，富邦產險大樓目前建物面積約6000坪，若以每坪現值110萬元推估，整棟市值約66億元；經危老方式重建後，加計獲得容積獎勵、可興建1萬坪，若新建建物每坪行情140萬元推估，重建後總值可達140億元，扣除原持有的現值跟興建成本20億元左右，推估增值約50億元。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，危老進入逐步落日階段，壽險與大型金融機構將自有資產參與危老腳步加快，包括上海商業銀行總行大樓、國泰人壽「中央商業大樓」與「民生復興大樓」、新光人壽「纖維大樓」，都申請參與危老，這些位主要商業路段舊樓，未來重建後不僅面積增加，租金漲幅也有3至4成。

商仲公司調查顯示，2020~2023年台北市辦公新增供給緊繃，租金攀升至歷史最高點，不過2023年後，敦南敦北辦公商圈將有9萬坪辦公大樓陸續都更、危老或興建完成，南港更將有21萬坪辦公大樓陸續完工，下波30萬坪辦公「升級潮」將排山倒海而來，辦公供給將出現爆量市況。


市場專家憂心，三年後辦公大樓空置率恐將攀升，租金上衝動能也恐將下降。高力國際資深執行董事楊慧明表示，台北市在2023年後，敦南敦北、南港將有大幅供給陸續浮現，可能帶來市場隱憂，屆時租金上漲動能將趨緩。

楊慧明表示，今年台北市主要新增辦公供給為敦化北路「中壽凱基」總部大樓，預期2021年，將有全球人壽「希望廣場」、富邦人壽遼寧、元大人壽、冠德玉山銀行敦北總部等四棟辦公大樓，陸續落成；在已知確定有集團自用及大面積客戶預租的支撐下，未來對外招租的新增供給非常有限，短期內辦公室稀缺的格局不變，預料2021年空置率將穩定下降，租金續揚。

不過，三年後辦公市場的生態將逆轉！高力國際調查，敦南敦北商圈將有9萬坪新辦公大樓釋出，南港更將有20~21萬坪的辦公大樓陸續完工，辦公重鎮板塊有望大位移。

敦南敦北商圈剛完工、準備或即將興建、擬都更改建的辦公大樓，總計將釋出約9萬坪，包括中壽凱基、台塑總部、冠德玉山敦北總部、國泰寰宇、凱越敦南安和、敦南誠品、中華票券、元大空總等，將為沉寂已久的敦南敦北商圈帶來一波「升級潮」。

至於南港，更將會呈現大爆炸趨勢。據仲量聯行調查，接下來會陸續出現的辦公及廠辦，在未來的四年，估計將有20萬多坪釋出，可望能成為下一個辦公室核心市場。

高力國際調查，現有台北市B級辦公大樓市場，敦南和敦北商圈合計占比達四成多；自2008年迄今，辦公大樓總計新增供給量約25.7萬坪，其中僅25％落在敦南敦北商圈。近十年敦南敦北商圈的年租金漲幅，分別為0.8％、1.1％，低於台北市的1.7％、更遠低於信義商圈的2.4％，顯示缺乏新大樓的帶動，也使得這兩區平均辦公租金欠缺上漲動能。

楊慧明預期，未來敦南敦北辦公商圈即將來臨的老舊辦公大樓都更、危老風潮，將使租金行情出現大幅攀升的契機。

轉型為控股公司的龍邦國際將重返房市，並於2021年在台北市有三大開發案，其中，內湖文德第三季甫取得建照，將跨足到商辦市場，開發廠辦大樓；至於承德路都更案已核定；另外大同危老重建案，則預計年底申請建照。

龍邦國際目前布局投資事業，包括不動產開發、營造、高爾夫球場、不動產投資事業、及殯葬事業等；另外，也積極轉投資有「錢」景的個股，投資部門對於泰山已投資29.74億元，持股達30％。

在不動產開發方面，採自地自建、參與都更和危老重建、合資等，多路並進；其中，台北市已耕耘有五大案，內湖、承德、萬華三案，將為明年的重點。

龍邦國際表示，北市內湖文德案占地543.83坪，為廠辦大樓，今年8月取得建照；北市承德路都更合建案占地1,008.84坪，龍邦國際持有142.65坪，規劃住宅大樓，6月已完成都更核定，將申報拆除重建；至於北市大同區環河南路危老案，占地61.1坪，8月已獲核准，容積獎勵值達40％，預計年底申請建照。

另外，北市還有萬華西園路都更案，占地516坪，龍邦國際持有187坪，還在都更程序中，產品為住宅大樓；至於北市大同區「長安雋」預售案，工程進度已恢復，預計2021年12月完工申請使用執照。

龍邦國際在台中市還有大坑案，為大型別墅社區，基地達3萬0,198坪，仍在都市計畫通盤檢討中。

高爾夫球事業方面，龍邦國際擁有東華、北海兩座，前三季營業利益共近700萬元。至於殯葬事業方面，擁有龍寶（天境福座）、龍福（三芝慈安園），前三季營業利益約1,200萬元。

五大房仲11月內部交易狀況出爐，包含信義（9940）、永慶、住商、中信、台灣房屋等業者11月店頭交易量，分別較10月成長2.5%至9%，但與去年同期相比則大增10%至39.1%，雖然市場出現政府可能打炒房的疑慮，但第4季進入成屋購屋旺季，市場交易量維持高檔格局。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年第3季房市淡季不淡，邁入第4季後，市場人氣仍維持相對高檔，加上美國總統大選逐漸落幕、台股指數創新高等，有助維繫房市信心，讓11月五大仲介內部交易量較10月成長2.5%至9%。

永慶房屋業管部協理謝志傑指出，在低利、資金潮帶動下，下半年房市交易持續增溫，民眾看屋意願高，不僅對房市看法轉趨樂觀，購屋信心增加，各大房仲11月交易量較去年同期成長10%至39.1%不等。

根據信義房屋資料顯示，11月全台交易量年增約10%，北市最佳，月增15%、年增18%；新北市月減4%、年增3%；桃園月減2%、年增10%；台中月減9%、年增4%；南部市場買氣持續，台南市月增15%、年增12%；高雄則是月增、年增幅度均逾一成。

根據財政部統計資料庫資料顯示，冰果店、冷(熱)飲店2020年全國家數增加到將近2萬店，較2018年初增加2800餘店，即使許多商圈的店面面臨景氣寒冬，但手搖飲料仍受到國人歡迎，有不少投資人仍持續投入開店，在許多社交媒體興盛帶動下，還衍生出網紅店的新趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，手搖飲料店進入的技術門檻較低，加上國人對於手搖飲料的需求穩定，因此吸引一些投資人進入市場，手搖飲料產業也因應國人對於健康需求與消費習慣的改變，更為訴求健康取向，另外不僅飲料要好喝，店面門市的裝潢與產品的包裝，更要能夠吸引人，除了部分藝人也投入手搖飲料市場外，近年還吸引一些網紅開店，不過也因為品牌眾多，市場競爭激烈，品牌也可能面臨短時間人氣快速消退的經營難題。

統計資料顯示，2018年全國的冰果店、冷(熱)飲店家數約1.7萬家，2020年9月已經增加到將近2萬家，六都全部都呈現成長趨勢，比較有趣的是雖然雙北市的人口都高於其他四都，但台中市、台南市、高雄市的飲料店的店數卻比雙北市都還要多，從銷售額統計則發現，2018年、2019年的飲料店銷售額總計分別為522億元與550億元，平均單店的年銷售額約300萬元，等於每月的銷售額約25萬元。


另外，根據經濟部統計處的批發、零售及餐飲業經營實況調查結果，2018年飲料店經營面臨的困境(複選)依序為：「人員流動率高」(占54.6％)、「同業間競爭激烈」(占52.7％)、「營業成本上升」(占52.7％)。為提升競爭力，飲料店業者認為未來營運發展計畫前三項為：「研發新產品」(占50.9％)、「加強食品安全控管」(占49.1％)、「降低人事成本」(占40.0％)。

根據流通快訊店數統計，2019年4月底前十大飲料店共3,908家，其中以清心福全930家最多，五十嵐533家居次，曾敬德表示，手搖飲市場競爭激烈，民眾有意加盟投身該行業時，應該多評估周邊的消費人潮商機，包括是否有足夠的上班族、學生族群等，另外也要控管好店租、人事等固定成本，才能夠降低經營風險。

北市老辦走都更或危老，暫停對外出租，企業小幅縮編等因素，讓租賃需求萎縮，造成第三季台北市辦公室淨去化仍出現負值。目前僅科技媒體業仍持續有小幅擴張需求，因此預期全年北市辦公室淨去化恐為負值；但租金仍會持續和緩上揚。

不過，未來的3年，也就是2023年以前，北市辦公室新增供給相當有限，高力國際資深執行董事楊慧明建議，未來3年內有租賃需求的企業可採取彈性租賃策略，尤其租期、區位、類型可傾向多元化，像是彈性辦公室，藉由開放式的靈活空間運用，提高使用坪效。如果3年後有租賃需求的企業，則建議需要新大樓完工1至2年前便及早談好預租條件。

高力國際指出，第三季內部重新調整辦公室資料庫，將台北市辦公大樓分類為頂級、A級與B級等三類，調整後北市辦公室總體量為98.8萬坪，總承租面積為91.8萬坪。由於部分B級大樓走都更或危老而暫停大樓招租，以及仍有企業進行小幅縮編，第三季的單季淨去化量為負的8,750坪；本季整體空置率小幅上升至7.1％，較上季略增0.9％。

高力國際董事總經理劉學龍表示，由於台灣經濟受到COVID-19疫情衝擊相對較小，多數企業仍能維持正常營運，企業員工回歸工作崗位的比例在亞太區中也最高。而這樣有韌性的經濟表現及企業營運相對穩定為租金成長的主要動能，因此，第三季租金持續上漲；預期至2020年底租金仍呈上揚走勢，年增幅可達2％。

對比亞太區主要其他城市第三季表現，如香港、新加坡、東京、北京、上海、廣州、深圳、首爾、雪梨、墨爾本等主要城市，因為疫情反覆且採取不同程度的封鎖管制措施，影響企業及經濟運作。北京、上海、廣州及東京等地第三季的需求雖已轉正，但在供給不斷釋出下租金仍持續下跌2％-3％；香港、新加坡、雪梨及墨爾本第三季淨去化量持續為負值，租金下滑幅度約2％-5％；首爾則是去化量及租金都小幅上漲。

展望第四季至2021年，租賃係原址續約為主，預期至年底空置率能小幅下修至6.8％。至於，明年台北市預計有全球人壽、富邦人壽、元大人壽及玉山銀行新辦公大樓建案也將陸續落成；在已知確定有集團自用及大面積預租情況下，可釋出的市場新增供給持續仍有限，預期2021年空置率亦將穩定下降。

高力國際董事總經理劉學龍指出雖然台北市辦公室市場表現在亞太區中仍屬前段班，但楊慧明同時也指出，由於台北市在2023 年起市中心及南港區將有大幅供給，進一步帶來市場隱憂，屆時租金上漲動能將趨緩。

11月30日，記者從阿里拍賣獲悉，上海華信國際集團有限公司等15家關聯公司合併破產清算案管理人對上海明天廣場7至32層共計246套房產（不含23層避難層）的網路拍賣，經過多達57次延時後，最終以19.91億元的價格成交。

拍賣頁面顯示，上述拍賣標的的所有權人為華信旗下的上海盛懿投資中心（有限合夥），且已是第三次上架拍賣。第一次拍賣流拍後，起拍價從25.71億元降至20.57億元後再次上架，第二次拍賣再次流拍後，拍價從20.57億元降至16.46億元後再次上架，最終吸引了5人報名參拍，並經過多輪的激烈角逐後被競買號為Y0477的神秘買家收入囊中。

據瞭解，作為全球最大的資產處置平臺，阿里拍賣涵蓋了司法拍賣、資產拍賣、車房拍賣、珍品拍賣和大眾拍賣等眾多交易場景，旨在通過網路拍賣的方式，賦能資產處置端，實現政府、機構、企業及個人資產處置的線上化、陽光化、價值最大化。

記者11月30日從遠洋集團（3377.HK）獲悉，11月30日，遠洋集團以5.9億元競得廣東江門市蓬江區地塊，地上規劃建築面積為102918平米，占地面積41160.15平米。自2020年初遠洋集團發佈五期戰略以來，“聚焦開發主業”“南移西拓”“城市深耕”成為其佈局業務版圖的戰略方向，粵港澳大灣區成為深耕加碼的重點區域，今年遠洋兩次落子江門正是這一戰略的體現。

據悉，遠洋集團在大灣區已深耕15年，並成功開拓廣佛、深圳及臨深、中山、香港等城市，擁有超過40餘個各類型項目。

遠洋集團表示，在“南移西拓”戰略的推進下，集團華南區域將持續加強大灣區的城市深耕和核心城市圈拓展，為灣區提供優質“城市居住、工作和生活空間產品服務”，不斷助力集團在大灣區健康可持續發展。

無房者，在本輪深圳新房熱潮中被給予了優先選房的資格，但許多無房者卻陷入了尷尬。而在最近，深圳新房市場的火爆再度引發討論和市場聚焦。

“最近我加了四五個深圳樓市打新群，看著裡面聊的買房之事，雖說不能保證真實性，但從群友聊天內容來看，先不說動輒過千萬的新房還是萬人搶，我幾乎沒有看到有人討論新房朝向、樓層、戶型實用性等問題。”已經連續打了5個新盤的李熙（化名）終於成功打中一個新盤，“如今在深圳買房，怎麼會變成這樣？”

只要有房買

什麼都不挑

熱度極高的華潤城潤璽1期選房終於落下帷幕，主推100至200平方米，均價更高達13.1萬元/平方米，但由於與周邊二手房存在接近每平方米3萬至4萬的差距，過千萬的價格還是吸引了9687名無房客戶，他們為此付出的第一個代價是，每人凍結350萬元的誠意登記保證金。

李熙很是幸運，他入圍了現場選房名單。來深圳工作近10年的他，誠意金和首付都是自己的積蓄和來自父母的幫忙。說到這，他不僅感覺到自己的幸運，也感到很“奇怪”：“我還好有家裡人幫忙，你說千萬的豪宅價賣給無房的剛需，光靠自己在深圳工作收入，又有幾個人能實現？當前購買首套房的購房者不一定是真剛需。”

說起自己的打新看房經歷，李熙覺得更“奇怪”：現在的新房項目實用率越來越低，許多100平方米左右的房源都只能做三室一廳一衛，而且房子還越蓋越高，四五十層的超高層住宅現在比比皆是。

“不管怎麼樣，樓層、戶型這些買房指標在價格差面前顯得微不足道。”李熙向記者展現出手機裡好幾個打新群，裡面幾乎沒有人關注房子本身品質的指標，“我在選房現場聽到最多的是這麼一句話，無論剩下什麼樓層、戶型，只要有房買，什麼都不挑，他們直接訴求是期待現有房價至少能翻倍。”

“就算什麼也不挑，準備誠意登記保證金也不是一件容易的事，特別是最近新房紮堆入市，有時候這邊還沒解凍，那邊新盤又來了，根本來不及。”李熙說道，“千萬豪宅面對無房剛需，無房剛需現在還要先拿出好幾百萬的誠意登記保證金。”

政策漏洞要補上

為了萬無一失，另一名打算置換的購房者陳成（化名）正在想方設法將手中的那套房騰挪出去，“很快我也是無房客戶了。”

“之前有一些仲介勸我找人代持打新，自己去置換二手房，畢竟二手房可以儘快入住，新房還要等待很長一段時間。”陳成說，“但我還是擔心風險，不敢這麼做。”

這時，房產代持這種存在巨大風險的現象再次進入視野。 一名金融公司的經理告訴記者，如果急於在最近這段“新房潮”內打新，現在市場上還有人可以幫忙操作“房屋代持”，即購房雙方簽訂房產代持協議（即借名買房合同），都是擁有深圳購房資格且手上無房的人。更有仲介人士對記者表示，現在深圳市場上的“代持”名額價格已經很高，熱點新盤的代持價格甚至達到“六位數”。

房產代持，指的是房產的所有權人將自己的房產登記在他人名下，由他人代為持有，即權利證書上登記的所有權人並非真正的產權人，僅為名義上掛名的權利人。房產代持是買房人被限購或限制貸款時常用的一種對策，雖然當時能夠順利購買房產，但其中的法律風險不容小覷。不過，有業內人士表示，有人以朋友或家人的名義，有人純粹就是投資合作，如何杜絕“眾籌打新”和區分“借票代持”等現象，目前還是太難舉證。

李熙也回想起在選房現場的情景：在選房場館外面，他聽到有一些人不停發出這樣的聲音，“現在還剩什麼戶型？”、“趕緊發個銷控表給我”……

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“房屋代持”不能只是看到投資炒房，看到房價上漲的結果，如果後續房子賣不掉，或者引起被借名購房的人一些其它損失，就會導致很多問題和矛盾，而且對於這種糾紛，各地判決結果不同。對於想利用這種方式購房的人來說，“不要覺得自己有辦法去掌控一切。”

“715樓市調控新政”後的四個多月來，深圳樓市出現了意想不到的分化：新房打新高溫不退，二手房業主掛牌價格居高不下導致成交腰斬。在這些背景下，是8至10月這3個月成交量連破4000套的新房市場，11月與即將到來的12月同樣火熱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文指出，房地產調控是城市治理的一面鏡子。近期，深圳在樓市調控上下了很多功夫，但遠遠談不上科學化、精細化、智能化。管制大過治理。比如，像單價13萬的樓盤是剛需盤嗎？哪個無房戶買得起？辦公室出了政策，還要持續關注、實地調研，有沒有落地、有沒有漏洞，要不要補上漏洞。同時，根據微觀市場的變化，對不同類型需求做細分，並在政策上區別對待，保護真正的剛需，以重稅抑制投機炒作。

就在11月28日，位於寶安的尖崗山壹號、領航城領秀花園兩盤日光，而同一天開盤的坪山佳華領悅廣場也接近清盤。而在29日，“網紅區”光明的新盤又再度來襲，深圳年底的新房打新熱，仍在持續中……

40年前，廈門經濟特區國際貿易信託公司伴隨著廈門經濟特區一起宣告成立，這是廈門國貿集團股份有限公司（以下簡稱“廈門國貿”）的前身。

從特區第一批地方外貿公司，到1996年在上海證券交易所上市，再將業務從外貿拓展至供應鏈、城市建設與運營、消費與健康、金融與科技四大板塊。一路走來，廈門國貿在廈門的地位已難以撼動。

多元業務並駕齊驅的時候，房地產業務卻明顯掉隊了。如今，這家以外貿起家的廈門國企打算回歸主業，走上“退房”之路。

11月27日晚，廈門國貿集團股份有限公司（以下簡稱“廈門國貿”）披露高級管理人員變更公告及關於公司五年發展戰略規劃綱要公告。

公告稱，鑒於公司所從事的供應鏈、金融、房地產行業均為資金密集型，高速發展需要大額增量資源支援，公司計畫逐步退出房地產行業，實現地產板塊獨立發展。

公司還將佈局“2+X”賽道，即以供應鏈管理與金融服務做為兩大核心賽道，以投資驅動大健康等戰略新興業務。

與戰略規劃一同發佈的，還有一則公司人事調整。公司財務總監吳韻璿、副總裁王象紅向董事會請辭原有職務。而後，吳韻璿將繼續擔任公司常務副總裁職務，王象紅不再擔任公司其他職務，其職務由曾源繼任。

細看廈門國貿的房地產業務，體量並不大，退出房地產行業對其而言影響也不會很大。

“但是從行業角度看，類似退出確實也說明房地產市場面臨了一些壓力，或者說部分企業在做大規模方面有很多阻力。”知名地產分析師嚴躍進嚴躍進分析。

根據今年上半年中期報告，廈門國貿實現營業收入1306.2億元，同比增長21.97%。其中供應鏈管理業務以93.2%的營收占比成為收入主力，而房地產業務僅實現58.96億元的營收，占比不到5%。

將時間拉長5年，2015年至2019年，公司的營收分別為642.13億元、980.76億元、1646.5億元、2065.98 億元、2180.47億元。

供應鏈管理作為主業仍是當之無愧的貢獻主力，占比均在9成以上；房地產業務近5年收入分別為51.94億元、44.27億元、97.67億元、89.01億元及76.39億元；剩下的金融服務收入量級與房地產業務相差無幾。

撥開看成長速度，廈門國貿這5年畫了個“倒V”。

2015年至2017年，廈門國貿整體增速逐年增長。2017年公司整體營收及供應鏈管理增速超過6成，房地產業務及金融服務兩個板塊的增速更是達到120%-130%。

隨後，公司的整體營業增速逐步下滑，去年僅為5.54%。供應鏈管理增速也跌至10%以內，房地產業務和金融服務的收入增速更是由正轉負。

儘管各項業務的成長腳步都在放緩，但供應鏈管理的發展相對穩定。金融服務則在前幾年被確立為公司核心主業後，陸續進行了一系列整合，包括出售旗下汽車板塊業務、收購金融股權等等。

相比之下，房地產業務正在被逐漸邊緣化，公司在該業務上的保守性與不穩定性逐年顯現——近5年收入占比從8%下滑至去年的3.5%。

前兩年，廈門國貿放緩拿地步伐，當時公司稱此舉“在一定程度上規避了風險，也為未來規模發展積蓄力量”。

但從去年開始，公司在銷售上有了新的回升——繼2016年首次銷售破億後，去年再度實現133.86億元的簽約銷售額，光是今年上半年的銷售額都已逼近去年全年。

土儲方面同樣如此。去年，公司新增土地儲備計容建築面積97.04萬平方米，並且新進入南京、福州、寧波和九江四座城市。今年上半年，公司競得福州、廈門三塊土地，10月末再次斬獲福州一幅地塊。

盤踞廈門，廈門國貿現已將佈局拓展至福州、上海、寧波、南昌、合肥、南京、九江、杭州、漳州、龍岩等多地。

“這說明對於地產業務，集團總部和下面地產板塊存在不同的看法。”嚴躍進認為，“至於後續是否獨立出來操作，可能性不大。除非是物業領域可能會獨立去操作，但開發業務本身耗費資金比較大，後續給予的支持可能性不大。”

在房地產行業不斷發展、市場集中度不斷提升的大環境中，市場份額勢必加速向頭部房企靠攏。非地產主業的廈門國貿主動剝離房地產業務，不失為自我實現和推動行業集中發展的重要舉措。

十年前，國家一紙《退房令》，要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，只留下16家主業為地產的央企。

出發點很好，但實施卻很艱難。僅一年，這一被允許涉足房地產行業的名單上又多了5家，且之後幾年也少有央企大規模清退房地產業務的動作。

直到2018年，“退房令”被重申，甚至擬定了明確時間表，剝離房地產的腳步才再次邁開。

當年有資料顯示，前8個月在北交所成交的68宗房地產企業國有產權轉讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。

也曾有媒體統計了2018年至2019年非地產企業“退房”情況，其中有77%為國企，涉及基建、礦業、煤炭、商務服務、農業、酒業、航空、鋼鐵、金融等多個行業。

經歷多年空白後，國資委在今年1月以更嚴厲的態度重申央企“退房令”。要求央企嚴把主業投資方向，堅持聚焦主業，嚴控非主業投資，不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資專案負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。

兩個月後，國家電網和中國航空集團應國資委整改要求，退出房地產業務。目前，原國家電網旗下的地產板塊魯能集團已經整體劃撥至中國綠發投資集團有限公司，正式完成“退房”。

有代表性的還包括2018年開啟改革的中國重汽(34.430, -0.59, -1.68%)集團，轉讓旗下重汽地產100%國有股權。經過幾輪降價，碧桂園於今年4月底以48億元的底價接盤。

除此之外，杭鋼集團、物產集團、山東高速(7.190, 0.13, 1.84%)、山東交工、山東黃金(23.840, -0.07, -0.29%)集團等也在進行清退動作。據不完全統計，近兩年來，至少8家國企轉讓旗下地產業務。

如今廈門國貿也加入這一佇列，一部分原因或與“退房令”有關，要聚焦實體經濟和主業；另一部分或與整體行業的情況相關。嚴躍進指出，對於企業而言，若是此類退出節奏加快，確實會引起其他房企的關注和思考。

當然，“退房”也不是說退就能退。“退出房地產涉及債權債務以及資產變動，對於上市公司而言還涉及退出條件問題，退房難度還是顯而易見的。”中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。

幾度突擊降淨負債率的小房企大唐集團控股（02117.HK，以下簡稱“大唐地產”）近日通過港交所聆訊，於11月27日啟動招股，即將敲鐘上市。

此次IPO，大唐地產有兩次遞表經歷，在第二份招股書即將失效時，大唐地產幸運過會。

最新的招股資料顯示，2016年至2019年，大唐地產的淨負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%，截至2020年上半年，大唐地產的淨負債比率為128.5%。

即便在上市前夕讓淨負債率的降幅達到不可思議的程度，大唐地產的財務指標仍在高風險區間。

截至2020年6月底，大唐地產剔除預收賬款後的資產負債率為84.7%、淨負債率為128.5%、現金短債比為1.34，前兩項指標遠超監管層劃下的“紅線”。

今年8月，央行、住建部對房地產融資提出量化監管要求，對不同財務狀況的房企實行差異化管理。該政策被外界概括為“三線四檔”，其中“三道紅線”是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，紅檔是踩了三道紅線的，有息負債在2019年的基數上不得增加；橙檔是踩了兩道紅線的，負債總額增幅不得超過5%；黃檔是踩了一道的，增幅不超10%。

即將敲鐘的大唐地產屬於橙檔房企，負債總額增幅將不得超過5%，未來融資情況堪憂。

房地產是資金密集型行業，因債務過高而被限制負債總額增幅，就是捆住了房企規模發展的手腳，這種情況下大唐又如何向投資人講故事呢？

招股章程中稱，大唐地產要繼續實施向選定城市群擴張的策略，比如海西區域的廈門、漳州、泉州、福州；北部灣城市群的南寧；京津冀城市群中的天津；長沙中游城市群中的長沙；粵港澳大灣區的深圳以及長三角城市群中的杭州、南通、台州和寧波。

資料顯示，大唐地產營收從2017年的40.2億元增加值2019年的81.1億元，複合增長率約為42%。不過2020年上半年的營收僅有17.9億元，增長乏力。

大唐地產稱，根據未經審核的管理帳目以及最近的物業銷售記錄和交付進度，預計2020年收益和溢利將較2019年有所增加，但是公司擁有人應占溢利將較2019年減少。

“三道紅線”新規後，要樹立逆市擴張形象的大唐地產仍在積極拿地，從2020年8月31日至最後實際可行日期，大唐地產通過公開招標、拍賣或者掛牌出讓流程獲得5幅地塊，總代價21.31億元。

如何做到大力拿地擴張的同時又降負債？於是在大唐地產的財務資料裡出現了奇怪現象——借款總額不斷上漲，淨負債率卻大幅下降。

籌備上市前，為了做低超過1000%的淨負債率，大唐地產玩了一手股東注資增加權益，最終第一次招股書呈現截至的2019年中期淨負債率降至185.6%。

第一份招股書失效後，大唐地產遞交第二份招股書，在淨負債率、土儲等指標上又做了優化，但是借款總額仍在上漲，短債壓頂的情況更嚴重了。但這份資料裡，其淨負債比率進一步降低至119.2%，相比2019年中期又降低了約66個百分點，而借款總額卻從76億元增長到79.27億元。

原來這一次，大唐地產再次進行股東注資，根據綜合權益變動表，僅2019年公司股東注資了2.66億元，非控股權益注資了3.08億元。大唐地產2019年年末的權益總額又升高了7.9億元，達到30.84億元。

在最新的招股章程裡，大唐地產對淨負債率短期大幅度降低作出解釋，給出了三條原因：保留盈利持續增加、公司股東增加注資、使用盈餘現金償還借款。

大唐地產承認了注資操作，而不斷注資卻導致了大唐地產的股本回報率逐年大跌。

招股章程稱，此次招股發售價為每股股份4.10港元，估計將從全球發售收到所得款項淨額12.79億港元，其中約60%用於現有專案資金需求，約30%用於償還若干現有計息銀行借款，約10%用於一般營運資金。

在償還銀行借貸中，包括一筆2.66億港元的銀行借款，其固定年利率達8.5%，還有一筆1.18億港元銀行借款，固定年利率高達10%，遠超一般房企銀行借款利率平均水準。

然而實際上，大唐地產最大的貸款銀行方，是其關聯公司民生銀行(5.300, -0.05, -0.93%)。最新招股章程顯示，截至2020年6月30日，向民生銀行所借款項占大唐借款總額的29%，本金結餘總額約為人民幣23.76億元，共有5筆，貸款利率從6.5%-8.5%不等。

大唐地產的關聯方福信集團，是中國民生銀行的股東，而大唐地產的實控人黃晞及董事長吳迪同為福信集團大股東，分別持有福信集團51.03%、11.74%股權。吳迪同時也是中國民生銀行董事。大唐與民生銀行訂立的貸款，由吳迪提供個人擔保。

把股市IPO募得的資金用於即將到期的銀行借款償還，反映出大唐地產對資金的饑渴。

綜合來看，大唐地產想要再走小房企逆市擴張路徑的難度很大，解決資金面問題是當務之急。

北京產權交易所公開信息顯示，11月，房地產行業產權轉讓專案共有24個，其中，央企轉讓地產專案股權專案19個，占比近八成。

10家央企密集轉讓地產項目股權

中新經緯梳理發現，前10個月央企轉讓旗下地產項目數量累計15個(2月2個，3月1個，5月3個，7月1個，9月6個，10月2個)，對比發現，11月單月轉讓的地產項目數量明顯超過前10個月之和。

具體來看，11月份，涉央企19個轉讓專案中，華僑城集團、中化集團旗下各4個，招商局集團、中國電建、中航工業旗下各2個，中信集團、光大集團、中機建設、中交集團、新興際華旗下1個。

擬轉讓比例方面，只有天津瑞賽投資發展有限公司、青島方靖置業有限公司、深圳市太子灣商儲置業有限公司3個項目是100%轉讓。其餘16個專案均選擇轉讓部分股權。

在轉讓金額方面，在19個轉讓項目中，武漢天創置業有限公司轉讓30%股權底價最高，約19.8億元；河北際華潤澤物業服務有限責任公司51%股權的轉讓底價最低，僅1萬元。

來源：北京產權交易所

財報顯示，2019年，河北際華潤澤物業服務有限責任公司營收947.41萬元，淨利潤虧損210.0萬，所有者權益負90.05萬元；2020年10月31日財報顯示，標的公司雖然盈利43.65萬元，但已資不抵債，所有者權益負46.4萬元。

央企為何密集轉讓地產項目？

諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙接受中新經緯記者採訪時指出，央企密集轉讓股權主要在於融資環境的收緊，三道紅線的出臺，直接影響房企的融資規模，降負債成為企業較為棘手問題；拋售資產可以快速回籠資金，能快速降低負債；央企轉讓股權不僅能快速降低負債，還能加強公司的現金流。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯記者表示，對於此類產權交易來說，實際上有很多原因。第一、不排除部分央企本身地產業務不多，其實是把一些非核心資產進行轉讓。第二、如果地產業務比重比較多，那麼也是在緩解資金壓力，尤其是當前金融政策收緊等情況下，房企更需優化財務資料。轉讓也就相當於回籠資金，有助於改善資金狀況。當然從實際過程來看，類似轉讓若頻率比較高，也易引起投資者關注，包括其資金狀況等內容。

在張大偉看來，央企密集轉讓旗下地產項目與融資新規無關，和市場無關。首先，融資新規還沒有落地；此外，轉讓的大部分地產專案是企業拿地時候的合作專案。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，央企密集轉讓地產項目股權與國資委之前發佈“退房令”有關，對央企自身的發展是一件好事情，集中精力幹好自己的主業。

專家：未來地產轉讓項目或繼續增加

王小嬙認為，新規下，房企融資規模明顯受限，資本扶持的力量將會減弱，行業要更加注重自身創造現金流的能力，精細化運營。房企戰略需面臨調整，調整初期轉讓地產項目股權必然增加。在融資環境收緊下，多元化的發展戰略將會調整，要摒棄資不抵債的項目，降低公司成本，求得公司的長遠發展。

嚴躍進認為，後續央企轉讓旗下地產項目會增加，現金為王，這也都是為了緩解資金壓力。轉讓以後，到明年新專案投資也不會太被動。

謝逸楓預計，在“退房令”環境下，未來地產轉讓項目或繼續增加。

近日，深圳樓市再次吸引了市場的目光。

發生了兩件大事。一是一則明年將征房地產稅的傳言讓深圳業主群炸開了鍋，二是近期，華潤城潤璽一期等熱點樓盤出現“萬人搶房”、“眾籌打新”等情況。引起了監管部門的關注。

深圳明年將征房地產稅？

市住建局：假的！

近日，一張截圖傳遍了深圳地產圈，不少開發商看後表示若真如此，住宅就要涼涼了，而手上擁有多套房的投資客，心裡不免驚了好幾把。

該消息稱，深圳將自明年1月1日起試點徵收房地產稅，徵收對象為深圳市、深汕合作區區域內的商品住房。

按照以下方案中的稅收徵收要求，二套以上，分別按住房市場評估價*1.5%/年、2.5%/年、4.5%/年。

據南方plus報導，向深圳市住建局有關人士求證，該人士否認這一消息，並說明該消息為謠言。

而據第一財經報導，工作人員就此事表示：“外部流傳的消息來源不明，我們不做任何回應，一切以我們局發佈的官方消息為准。”

深圳官方回應“代持炒房”：

正在調查，違規將嚴肅處理！

日前，深圳“網紅”樓盤華潤城潤璽的開盤，創造了樓市“打新造富”的魔幻一幕。

近期，南山區網紅盤華潤城潤璽一期開盤，最低價格1000萬起步的房子，獲得有效誠意登記號達到9687個，凍結資金高達339.05億元！而開盤後，該樓盤1171套房源13個小時全部售罄，收金196億。

據瞭解，選房現場最受歡迎的是大戶型，總價都在2000萬以上。

而最關鍵的是，目前，潤三等前期單位掛牌17-18萬來看，其中均價價差至少4-5萬，買個100平方米，最少賺500萬，差不多就是一次彩票頭獎。

從今年7•15深圳房地產新政出臺後，二手房市場在經歷一輪“猛漲”後最終熄火，在一二手房價倒掛的情形下，市場目光集體轉向了“打新”。近期，被“打新”一族盯上的網紅盤深圳“華潤城潤璽一期”，由於套利空間巨大，“眾籌打新”“代持購房”等奇葩購房亂象更是層出不窮。

據證券時報報導，一名金融公司的經理稱，如果急於在最近這段“新房潮”內打新，現在市場上還有人可以幫忙操作“房屋代持”，即購房雙方簽訂房產代持協議（即借名買房合同）。更有仲介人士對表示，現在深圳市場上的“代持”名額價格已經很高，熱點新盤的代持價格甚至達到“六位數”。

房產代持，指的是房產的所有權人將自己的房產登記在他人名下，由他人代為持有，即權利證書上登記的所有權人並非真正的產權人，僅為名義上掛名的權利人。房產代持是買房人被限購或限制貸款時常用的一種對策，雖然當時可能能夠順利購買房產，但其中的法律風險不容小覷。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“房屋代持”不能只是看到投資炒房，看到房價上漲的結果，如果後續房子賣不掉，或者引起被借名購房的人一些其它損失，就會導致很多問題和矛盾，而且對於這種糾紛，各地判決結果不同。對於想利用這種方式購房的人來說，“不要覺得自己有辦法去掌控一切。”

一位被投資客“盯上”的“准代持人”小張告訴記者，自己曾被幾個投資客拉到一個群，商討一起打最近深圳市場上的一些熱門新盤，但小張與投資客需要私下簽訂房屋代持協議，最終給小張的報酬為30萬元。

“大概的意思就是等5到6年後房屋可以對外出售時，就按照二手房交易流程來操作，賣出後投資客分錢。如果是到時候投資客自己有了房票，就過戶到自己身上，但這種情況很少，因為多數情況都是好幾名投資客聯合一起炒房。”小張說，“我還必須配合投資客辦理各種公證手續。說白了，就是不讓我在持有期間擅自處理房產。”

11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡在接受媒體採訪時表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。

張學凡表示，政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。

張學凡表示：

深圳堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決落實中央房地產調控政策，嚴格執行7月15日出臺的“新深八條”規定。

針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。

同時，進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進我市房地產市場平穩健康發展。

地產公司也發文提示風險

同一日，正處在認購階段的“瑧山海家園”專案開發商——萬科南城房地產有限公司發佈了一則倡議。

萬科子公司萬科南城旗下專案瑧山海家園正處於認購階段，今日提示購買者市場變化風險、貸款風險，針對深圳“打新熱”現象，不排除相關監管部門出臺政策，保障“房住不炒”政策落地，並提示代持購房者風險。

萬科瑧山海此次推出260套住宅，單價倒掛5萬元/平米，總價範圍1173萬-2556萬元。

在倡議書中，萬科方面表示，鑒於深圳市場出現的一些新情況、新問題，為貫徹國家“房住不炒”的政策導向，保障客戶的合法權益，請客戶在購買“瑧山海家園”注意相關風險。

30日晚間，被央媒點名的深圳“網紅”樓盤華潤城潤璽一期剛剛發佈《與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》，文中稱“針對深圳房地產市場的’打新熱’現象，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措，以保障“房住不炒”政策落地，並提示代持購房風險。

人民銀行黨委書記、銀保監主席郭樹清在《「中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二零三五年遠景目標的建議」輔導讀本》發表文章《完善現代金融監管體系》。郭樹清強調，堅決抑制房地產泡沫。房地產與金融業深度關聯，目前房地產相關貸款佔銀行業貸款的３９％，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

郭樹清指出，收益永遠和風險成正比。古今中外，總有人盼望能以更低風險獲取更高收益，但規律不可能打破。承諾低風險高收益就是詐騙，金融監管要永遠與這類行為作堅決鬥爭。

招金礦業（０１８１８）公布，以約７２０４萬元（人民幣．下同）出售山東省招遠市金暉路２９９號建築物等予控股股東旗下招金銀樓，料錄收益約２７００萬元。該集團又指，斥約４﹒４１億元向對方收購山東省招遠市溫泉路１１８號招金大廈專案主樓房屋建築物。　　
　　
該集團指，出售的物業土地面積約１﹒６２萬平方米，為其辦公樓，因將閒置而出售以盤活閒置資產。至於所購物業該土地面積約１﹒９３萬平方米，建築面積合計６﹒３１萬平方米，因現有辦公場所已難以滿足目前辦公所需，故該集團收購招金大廈對在招遠市現有辦公場所進行適度集中。

粵港灣控股（０１３９６）公布，以約１﹒８８億元購貴州省開發兩個項目８５％股權。　
　　
該集團指，所購習水項目位於習水縣杉王街道環北大道旁，是一個正開發的住宅項目，佔地面積約４﹒８萬平方米，總建築面積約１９萬平方米，其中可售面積約１４萬平方米。至於仁懷項目位於仁懷市鹽津街道城南社區，是一個正開發的住宅和商業項目，佔地面積約７﹒２萬平方米，總建築面積約３２萬平方米，其中可售面積約２５萬平方米。

佘慶雲撑租管 「管業主亦要管租客」

輪候公屋3年以上的合資格基層，預計明年下半年便可收到政府的現金津貼，政府同時預告同步實施劏房租金管制，以防個別業主會乘勢加租。

本身是劏房業主的香港業主會會長佘慶雲，加入劏房租務管制研究工作小組，一直備受爭議，但他坦言自己支持訂立租務管制，更希望法例能同時保障業主和租戶。他期望租務管制的建議不會「太辣」，否則只會令劏房供應減少甚至絕迹，令很多人流離失所。

佘慶雲又預料真正業主為求好租客，不會輕易因為政府提供租金津貼加租，而他在疫情下更已為租客減租，但承認「二房東」才是加租最大的源頭。

最新一份施政報告中，政府宣布明年7月起向約9萬名輪候公屋逾3年的合資格市民提供現金津貼。基層有錢收固然開心，但如業主乘此時機加租，基層最終能受惠多少仍是個問號。事實上，運輸及房屋局局長陳帆在較早前的記者會上亦指出，不排除個別業主會乘人之危，「抽水」加租。

業主為求好租客 不會亂加租

本身是劏房業主的劏房租務管制研究工作小組成員，香港業主會會長佘慶雲卻認為，正常業主不會因此加租。他解釋，如業主自行管理單位租務，通常都會追求穩定「好租客」多於增加收益，「如果加租會趕走租客，我要用時間重新裝修和物色新租客、有新約前要空置單位、要約出來簽訂新租約，最後每月只是賺多數百元，我有甚麼理由加租？」

佘慶雲在佐敦亦有劏房單位出租，實用面積約100呎的單位位於市區，大廈有升降機，連水電月租4,500元。他表示最近亦有為租客減租，「經濟咁差，如果佢（租客）頂唔順，我租唔出仲麻煩，點解唔減？」

他又舉例，自己亦有代其他業主管理租務，其中一份租約是將朗屏一個300呎單位租予一對夫婦，而該對夫婦最近因經濟不景失業，希望獲減租，最後經一番溝通後，每月租金由9,700元減至7,200元，減幅逾25%。

毋須負責維修 不怕迫走租客

然而，這不代表劏房戶可以安心，「有很多業主會貪方便，將單位租予『二房東』，再由二房東管理和分租出去，有時自己的單位被劏都唔知。」佘慶雲指出這些二房東不是物業擁有人，不用負責維修，自然不怕加租迫走租客，所以在租金上「加得就加」，令租客經濟壓力增加。

雖然他是一名劏房業主，但他坦言自己支持訂立租務管制，「我支持租管，但管業主同時，都要管租客；唔俾（業主）亂加租，唔俾（租客）亂破壞。」他解釋指，真的有不少「租霸」會在遷出前惡意破壞單位，若業主不懂處理，最後可能追究無門。

盼租管建議不太辣 免供應減

政府早前要求劏房租務管制研究工作小組加快研究，爭取在2021年第一季完成研究，佘慶雲個人估計，最終出爐的租管建議不會太辣。

他解釋指現時香港仍有逾20萬人居住於劏房，如租管訂得太辣，二房東們無利可圖便會退場，不願管理的業主很大機會將劏房變回普通單位出租，避免麻煩，「如果最後無咗2成劏房，就已經有幾萬人無屋住，要再搵樓，你叫政府點處理？」

疫情下住宅樓價仍企穩，佳明集團 （01271） 營業及市務總監顏景鳳認為，樓市基本因素仍理想，明年樓價可望有5%升幅。

疫情持續近一年，整體經濟受影響，惟樓價未見下挫。顏景鳳指，由去年下半年開始，本港開始出現不明朗因素，包括社會事件，直至今年疫情，交投沒明顯減慢。「去年下半年社會事件發生，500萬至1,000萬元住宅交投，每月2,700多宗；今年數字相若，中小型住宅需求沒下跌，畢竟息口非常低。」她指出，過去一年香港受不同事件影響，樓市需求尚穩，「疫情、社會事件總會完結，對有需求人士，只要價錢適合便會入市。發展商只要貼市價，銷情普遍理想。」

明翹匯沽86% 套現42億

至於疫情對經濟有一定衝擊，她認為失業率或會上升，可能集中部分行業。但相信疫情經過一年、年半總會完，「明年樓價可望上升5%，近十個月發展商多貼市價推盤，加上有優惠配合，目標是貨如輪轉，亦幫客人上車，是雙贏局面。」她指，中小型住宅仍表現穩定，豪宅市場或多或少受封關影響銷情，畢竟優質豪宅以現樓發售。惟疫情下豪宅交投亦沒明顯下跌，日後重新通關有幫助。」

集團項目方面，去年發售青衣明翹匯反應佳，全盤776伙暫售出667伙，約86%，已套現42億元，平均呎價約1.64萬元，最高呎價曾造2.1萬元。現尚餘逾100伙，大部分將以招標形式推出，「項目將於2022年1月入伙，6個複式單位料以現樓形式推出。青衣區沒有複式特色戶，故我們希望花心思，設計要有特色。」她認為，明翹匯熱銷，是因區內缺乏新盤，個別戶型亦少有，故1房單位極受歡迎，而3至4房亦是區內較少，吸引換樓客。

另外，何文田太子道西明寓，尚有3伙單位待沽，全屬複式單位，目前暫套現約6.6億元。

至於未來部署上，顏景鳳稱，今年集團不時入標競投官地，未來仍會積極吸納土地儲備，當中較睇好新界區，「我們最大優勢是本身是建築商，降低投資成本，新界地價較平，對中小型發展商來說較易掌握；價格偏低，既可作上車細單位，進可攻退可守，會因應市況加重大單位比例。」

可重建3萬呎 將夥原業主發展分層住宅

疫情無礙豪宅交投，再有名人斥巨額購入全幢物業，新買家為太古 （01972） 前主席兼行政總裁。

根據土地註冊處資料，位於淺水灣道125號的GULESTAN，近日以10.12億元沽出，以獲批重建後的總樓面面積約30,894平方呎計，呎價約32,757元。

呎價32757元 批建13層高寓所

新買家為JOYFUL COLOUR LIMITED，其董事為簡基富（KERR KEITH GRAHAM）及鄭宇。簡氏為太古前主席兼行政總裁，並是The Development Studio創辦人，鄭宇則為田北俊女婿，同時為發展商The Development Studio的財務部主管。

而原業主則為NOSHIR PHEROZ PAVRI，他早在1984年獲政府委任為太平紳士，並於早年購入淺水灣道125號地皮，興建為私人物業GULESTAN。

事實上，GULESTAN目前為一幢12層高大樓，根據差估署文件指出，物業總面積為25,136平方呎。不過，上址已於2019年獲批重建為1座13層高的寓所，及1層停車場作基座，其總樓面約30,894平方呎。

The Development Studio投資部主管鄭冠麒表示，於收購物業後，將會與原業主合作重建發展住宅項目，惟當中的股權份數尚未能向公眾透露。鄭冠麒又指出，項目將會興建分層住宅，主打複式分層戶，並將以現樓推售，預計於2024年落成。其銷售及策劃將會由The Development Studio負責，價錢則會參考南區分層豪宅的售價，並會隨當時市況而定。

疫情影響下，市場仍有大額買賣，是次交易為9月恆隆地產 （00101） 以25.66億元購入美國駐港澳領事館的壽臣山宿舍屋地後，本年區內第2宗大額成交。

上周三施政報告公布取消非住宅的「雙倍印花稅」，近日兩宗分別「撤辣」前及後成交的舖位成交，成交價相若，但要交的印花稅相差逾百萬元。投資者以3,350萬元買土瓜灣舖位較「撤辣」前慳稅逾140萬元。

3350萬易手 減價26%

短短一個星期，命運大為不同。據市場消息指，黃大仙雙鳳街20號的英都燒味茶餐廳舖位，在施政報告前以3,098萬元易手，較叫價減價11%，屬於低市價5%成交，但由於當時政府還未正式「撤辣」，意味新買家要交8.5%的印花稅，涉及約263萬元。

相對之下，在過去周末另一間在土瓜灣道237A益豐大廈B座舖位，面積約1,045平方呎，則以3,350萬元易手，較原叫價減價26%，屬於低市價1成。

由於新買家在「撤辣」之後購入，即使買舖成交價跟上述英都舖相若，但印花稅只要4.25%，相當於142萬元，「慳稅」142萬元，亦比起雙鳳街的買家少交逾百萬印花稅。據了解，原業主1991年以530萬元買入，持貨29年，升值5.3倍。

學者：表現跑輸私樓 顯疫下打擊較大

近期居屋走勢疲弱，據公開大學編製的「居屋公開價格指數」最新報208.76點，按月再跌0.9%，屬於連跌5個月，較5月份的高峰累積下跌4.2%，跑輸同期私樓樓價表現。

「居屋公開價格指數」由公開大學人文社會科學院編製，反映居屋第二市場，亦即是「未補價」居屋的樓價走勢，指數以2013年1月作為基準點100點，最新2020年10月指數報208.76點，較對上一個月的210.75點，按月跌0.9%，跌幅較上一個月擴大。居屋指數連跌5個月下跌，跌幅進一步擴大，較今年5月的高位217.96點，累積下跌4.2%。

居屋樓價跌幅跑輸私樓樓價，比較官方差估署編製的私樓樓價指數在今年5至10月份，則錄得1.3%的跌幅，當中更有兩個月出現輕微反彈，情況顯示二手居屋樓價似乎在今次疫情下受的打擊較私樓更大。

首10月綠表公屋 暫546成交

浸大財務及決策系副教授麥萃才稱，購買居屋的買家有入息限制要求，大部分並非富裕人士，他們在今次疫情下受的影響較富裕階層為大，故此需求比較受影響。

同時，當私樓樓價出現下跌，亦會開始有原本的居屋買家考慮轉為購入私樓，存在替代效應。麥萃才續稱，雖然居屋需求減少，但不至於需要更改公私營房屋比例七三比，因現時居屋設計已考慮到當需求不足的時候，可以將居屋轉為公屋出租，並認為，現時出現的價格波動仍然只是短期現象。

另一方面，中原地產一項研究報告指出，今年首10個月公屋第二市場買賣成交暫時錄得546宗，總值14.70億元。估計2020年全年金額可望逼近2019年16.21億元的歷史高位，暫時只相差1.51億元，有機會創創2000年有記錄以來的21年歷史次高。

限聚嚴令打窒二手 周末預約勢減半

本港第四波新冠肺炎疫情持續肆虐全城，為免疫情擴散，政府周三（12月2日）起再度收緊限聚令，業界認為消息勢必窒礙二手市場氣氛，預計大部分業主會拒絕睇樓預約。估計將軍澳區將最為嚴重，疫情緩和時有6%業主不設睇樓，預料周末（12月5日至6日）將增至30%，直逼今年7月第三波疫情時的比例。

重演7月第三波疫情境況

疫情急劇惡化影響二手睇樓活動。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，限聚令由限4人收緊至2人，影響物業市場運作，加上疫情嚴峻令市民減少外出，料周末預約睇樓量將暴跌約50%，重演今年7月第三波疫情的境況。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，雖然港人防疫意識大大提高，但限聚令再收緊下，估計12月整體二手成交按月下跌一成，至約4000宗；整體樓價則較11月下跌1%。美聯物業高級分區營業經理吳肇基分析，鰂魚涌太古城鄰近一帶屋苑，在疫情緩和時大部分業主均歡迎睇樓，惟隨着疫情日益嚴峻，加上收緊限聚令，料將有5%業主謝絕睇樓。

中原地產高級分區營業董事伍錦基預料，將軍澳區在疫情緩和時亦有5%至6%業主不設睇樓，當限聚令收緊，周末拒絕開門個案料會增至約30%，同時大部分業主均提供3%至5%議價空間。中原地產高級區域營業經理余國忠說，主打上車盤的屯門區，在疫情緩和時約有3%業主不接受睇樓預約，現時疫情嚴峻及收緊限聚令，料比例將增至7%。

麗城兩房586.8萬今年新低

疫情拖累下，二手市場不乏低價成交。中原地產分行經理黃志輝透露，荃灣麗城花園1期3座低層C室，實用面積470方呎，2房間隔，8月中旬以640萬元放盤，一直無人問津，由於原業主看淡後市，結果新近累減53.2萬元或8.3%，以586.8萬元易手，造價為該屋苑今年以來新低，呎價約12485元。原業主於2016年1月以370萬元購入，轉手賬面獲利216.8萬元或約58.6%。

美聯物業首席高級營業經理陳少鴻稱，馬鞍山曉峯灣畔5座高層F室，實用面積482方呎2房，早前叫價730萬元，近日累減42萬元或5.8%，以688萬元成交，低市價5%，呎價約14274元。原業主持貨8年沽出上址，賬面獲利338萬元或96.6%。

此外，陳永傑表示，中原地產將延長一手特別獎金計劃至12月份，住宅部同事促成1000萬元以下物業買賣可獲1萬元獎金，1000萬以上至3000萬元內有1.8萬元，3000萬至5000萬元可獲4.3萬元獎金，5000萬元以上則有9萬元。

本港第四波新冠肺炎疫情打擊十大屋苑交投量，11月共錄得261宗成交，按月微跌0.8%，為近4月新低。當中上車屋苑天水圍嘉湖山莊跌幅最傷，按月暴跌38.5%至32宗；鰂魚涌太古城按月亦跌35.3%至22宗。不過，鴨脷洲海怡半島疫市表現最佳，按月升1.2倍。

中原地產統計的十大屋苑11月有261宗買賣，較10月的263宗，減少2宗或0.8%。中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊11月錄得32宗買賣，較10月的52宗縮減38.5%，成交大減主要是筍盤被消化，優質盤又買少見少，加上各區新盤群推，買家入市選擇多，分薄二手購買力，價錢亦應聲下跌，11月平均實用呎價（平均呎價）10608元，按月回落0.6%。另外，太古城11月錄得22宗成交，按月大幅下跌35.3%；平均呎價19418元，按月跌1.8%。

海怡買賣增1.2倍疫市旺

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，疫情惡化令海怡半島出現價跌量升格局，因業主普遍願意擴闊議價空間，幅度達3%至5%，11月平均呎價16882元，按月跌5.5%，刺激11月成交量按月大幅急增約1.2倍至28宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明透露，該行統計的十大屋苑，11月約有229宗成交，按月微升約3.2%，連續10個月錄得逾200宗。11月樓市依然聚焦新盤市場，多個新盤魚貫推售，承接力相當理想，而且部分新盤向隅客回流二手市場，帶動二手指標屋苑交投保持活躍，個別屋苑升幅顯著，其中將軍澳新都城11月錄34宗成交，按月彈1.4倍。

永倫集團去年就銅鑼灣景隆街20至28號新安大廈，向土地審裁處申請強制拍賣，昨天（11月30日）獲批強拍令，底價為14.5億元，較該集團提出申請時測量師對該項目的估值約7.6703億元，高出89%。

資料顯示，該項目1964年落成，樓齡約56年，現為樓高11層商住物業，佔地約5387方呎，具潛力發展為一幢26層高商廈，總樓面面積約8.1萬方呎。永倫集團持有的業權，由申請強拍時的95.83%，增加至最新98.61%。

不少市民在家避疫，不但影響預約睇樓量，部分屋苑亦出現低市價成交，其中，大角嘴i-home的2房戶以790萬售，低市價約5%；另荃灣麗城花園亦以586.8萬沽出，2房單位跌穿600萬，創屋苑年內新低。

港置高級聯席董事張仲賢表示，大角嘴i-home兩房戶，約519方呎，約790萬沽，呎價約15222元，低市價約5%。

中原分行經理黃志輝表示，荃灣麗城花園1期3座低層C室，面積470方呎，2房戶，以586.8萬沽出，呎價12485元，創屋苑年內新低，造價亦較市價約4%。

港置市務經理（銷售）林冬盈表示，旺角SKYPARK的A座低層3室，約398方呎，1房間隔，以738萬成交，呎價18543元，較市價低約4%。

利嘉閣聯席董事鄧偉健表示，荔枝角美孚新邨6期蘭秀道42號中層A室，約700方呎，3房套間隔，以940萬易主，呎價約13429元，屬市價。

雖有不少屋苑低市價易手，不過市場上亦有部分屋苑錄高價成交；中原高級分行經理楊麗珍表示，青衣綠悠雅苑1座高層G室，面積539方呎，2房間隔，綠表價730萬沽，呎價13544元，呎價更創屋苑綠表新高。

陽光物業顧問營業經理鍾光耀表示，西貢匡湖居1期雙號屋，面積1048方呎，花園1096方呎，於3月以3000萬放盤，剛以3050萬成交，反價50萬，呎價29103元。原業主於2000年以757萬買入，持貨20年，帳面獲利2293萬，升值3倍。

中原副分區營業經理周家傑表示，火炭御龍山10座中層A室，面積1227方呎，4房連雙套房及貯物房間隔，叫價約2250萬，議價後以2180萬售出，呎價17767元。原業主於2008年以1500萬購入帳面獲利約680萬，升值約45%。世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，屋苑7座高層C室，面積906方呎，3房套連工人房間隔，以1398萬承接，呎價15430元。據了解，原業主於2016年9月以1058萬購入，帳面獲利340萬，升值32%。

世紀21奇豐區域經理李仕明表示，大圍曉翠山莊12座中層B室，面積1184方呎，3房1套間隔，以1580萬連車位承接，呎價13345元。據了解，原業主早於1999年11月以660萬購入，帳面獲利920萬，21年升值近1.4倍。

利嘉閣高級市務經理游焯偉表示，東半山名門1座中層A室，面積約1104呎，房套連工人套間隔，10月初開始放租，原叫租每月5.8萬，以5.2萬租出，呎租約47元。據悉，業主於2012年4月，以約2418萬購入。