打房做半套房仲：嚇跑的都是自住客

今年全台房市上演資金行情，房價不斷高漲，尤以預售屋漲勢驚人，引發各部會祭出打炒房手段。根據國泰房地產指數最新出爐的全國第3季指數顯示，近1年全台新案平均價漲15.7%。專家建議，政府打炒房的態度要堅定，讓民眾安心，知道房價短期內不會再大幅飆漲，就沒有急著進場追買的需要。

根據第3季國泰全國房地產指數顯示，近1年新屋漲勢猛烈，1年內全台新屋房價漲15.7%，主要都會區的新建大樓房價也全面上漲，新竹縣市甚至1年就飆漲了24.5%，桃園也漲了16.5%，幅度皆超過1成。

今年房市已呈現超漲
今年台灣因台商大量回流、境外資金匯回等議題，加上超低利率的寬鬆環境，導致大量資金湧入房市。屋比房屋總監陳傑鳴指出，預售屋因為付款最為輕鬆，漲勢更為猛烈，甚至市場傳出有違規紅單交易、短線換約的狀況。

陳傑鳴提到，雖然近期包含央行與各財經部會都有注意到房市過熱的議題，但房市是否能降溫，還是信心上的問題。由於目前全球處於低利率與QE印鈔的狀況，各國房價都上漲，民眾也實際感受得到，自然勇於進場看房、買房。

陳傑鳴建議，政府打炒房的態度要堅定，一定要讓民眾安心，知道房價短期內不會再大幅飆漲，這樣就沒有急著進場追買的需要。另一方面，政府單位應續加速房市資訊透明化，讓實價登錄修法可以加快，早點修正預售屋交易不透明的情形，讓民眾不致因資訊落後、不足，而做出錯誤判斷。

天時地利不動產總經理張欣民指出，今年房市已「超漲」，政府祭出打炒房和投機客措施，若能完全做到，就可遏止炒作歪風，房價回歸正常水準。「政策落實，應該可把投資客趕出市場，不會哄抬房價，回歸自住需求」。

實登資料未再次核實
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠回顧，政府歷次打房手段包含禁建、緊縮融資、空地限期興建、追查資金來源等，讓房地產走入谷底期，所以政府打房手段相對謹慎，就怕房市波動幅度太大，影響銀行的逾放比率攀升，這也是為什麼無法祭出「鐵腕」、手段偏溫和，自然無法達到抑制作用。從實務上舉例，房市政策常常只見半套，如實登預售屋未揭露，成屋揭露準則不一，且登錄資料也未再次核實，常現明顯錯誤資訊，是導正房市阻力之一。

全球居不動產情報室總監陳炳辰觀察每次政府喊話打房，雖然短暫造成買氣消退、投資客觀望，但鋒頭一過，投資買盤復甦最快，最後嚇跑的都是自住客，房價也一年年上漲。

鼓山區豪宅頂樓戶　每坪95萬天價

高資產族以法人名義購買不動產，成為央行這波打炒房的對象之一。其實有錢人以公司身分買豪宅的案例屢見不鮮，《蘋果》獨家掌握，鼓山區豪宅「高雄HH」26樓頂樓戶，在今年2月以總價逾2億元、每坪95萬元創新天價成交，但實價暫時不予揭露，買方登記為台灣智慧尖端科技。

位於高雄市鼓山區美術館特區內的「高雄HH」，今年2月頂樓戶成交，總價逾2億元，每坪成交單價突破95萬元，打破2012年亞洲新灣區「國硯」創下的每坪68.66萬元。《蘋果》詢問「高雄HH」的開發商宏舜開發，該公司行銷部協理李純櫻指出，確實有筆成交達每坪9字頭，但礙於購屋者隱私不便透露。

查閱謄本發現，今年2月26日該建案有筆過戶登記資料，含車位坪數232.84坪，買方為「台灣智慧尖端科技股份有限公司」，公司負責人為台北市李登輝之友會會長，同時也是望春風出版社董事長陳秀麗。

價差過大故實價不揭露
不過該筆交易至今10個月卻尚未於實價登錄中揭露，高雄市地政局地價科科長侯妙宜指出，一般來說各區地政事務所在新屋交易時，都會先判斷其成交價落點，而「高雄HH」其成交價格其實很均衡，大概就落在50幾萬元，但頂樓戶的成交價格卻高於其他樓層單價將近40萬元，雖然它是頂樓，但價差過大，因此事務所不予揭露。

侯妙宜強調，在判讀是否揭露，會以同區類似物件做為比較基礎，但同棟大樓落差達40萬元，且建案屬毛胚交屋，「在高雄過去確實前所未見，該交易房價具指標意義，地政局也在密切觀察同社區成交價。」

該案為南台灣首棟普立茲克建築獎得主奧地利建築師Hans Hollein作品，並獲得美國綠建築LEED金牌獎住宅，樑柱與樓板結構均通過台大地震中心審查。住家125~223坪，戶戶至少3面採光，共47戶，標準層每坪60~80萬元，目前共過戶23戶，其中已有21戶實價揭露，每坪成交價落在54.4~58.7萬元。

全台房市自今年第2季後怒甩疫情陰霾，一路向上，官方數據揭露，台北市住宅價格指數連5個月向上，累積漲幅約2.18%，不過9月實價登錄交易件數、總額月減幅約25%，較去年同期減幅約6~11%，交易量能明顯減少。房仲分析，房市雖熱，9月卻受民俗月干擾、追價買盤轉趨觀望，因此呈現量縮。

主因受民俗月影響
台北市昨公布最新不動產市場動態月報顯示，今年9月交易件數983 件、總額257.05億元，月減幅分別25.42%、24.33%，年減幅則為11.12%、6.01%，皆較去年平均值減幅約9.65%、4.56%。

9月全市住宅價格指數105.46，月增0.54%、年增3.25%，且從今年4月起，連5個月持續向上，累積漲幅約2.18%。至於大樓指數105.48，較8月增加1.07%；公寓指數102.64，較8月增加1.64%；小宅指數103.64，則較8月微跌0.49%。

屋比房屋總監陳傑鳴分析，今年第2季後全台買氣持續熱絡，北市9月實價登錄量銳減，不外乎受到民俗月影響，也有部分因中古屋主開價直逼新案價，雖能吸引觀望已久的自住買盤下手，卻讓一部份剛需買盤稍轉遲疑，成為交易量縮的原因。

住商不動產企研室經理徐佳馨認為，房市第2季急起上攻後，有部分買盤期待中秋變盤，讓買氣稍作遲疑，另外北市房市話題性不如其他5都熱鬧，因此整體交易量能量縮。

陳傑鳴估計，10月走出民俗月後，整體向上趨勢不變，且進入第4季年底購屋旺季，交易量將續走高，且因政府管控預售市場，資金逐漸移轉到中古屋市場，未來實價登錄的量能表現將更明顯向上。

台中市北屯區房市熱鬧，人口年年攀升、機能愈趨完善，其中位在建和路甫落成的「Winnovation勝群多功能展館」，基地曾是知名鋁門窗業者勝群金屬的「起家廠」，7年前拆掉後，原本計劃要蓋14層住宅大樓，業者提及：「建築圖畫好了」、「也有買家預定」，但最後卻打掉重來，改作2層樓美術公益平台，全年對外免費開放，日式極簡風格也成為地標。

台中北屯 千坪空間
現年57歲的國內鋁門窗大廠勝群金屬董事長陳武華透露，當年思考人生有三業：「創業」、「事業」、「志業」，考慮到創業、事業做了30多年，賺錢已經不是唯一考量，企業可以交棒給下一代，自己要邁入最後「志業」階段，於是轉念打造成為2層樓的展館，著手進行最後要完成的公益事業。

這處多功能展館耗資1.58億元，地上2層樓達千坪空間，以日式清水模手法搭配造景庭園，風格落落大方。室內展館規劃美術館、圖書館、咖啡館、瑜伽館等，全年免費提供藝術展演服務，預計1年舉辦4檔大展，對外免費開放。由於陳武華身兼台灣行動菩薩助學協會理事長，藝品義賣所得捐助弱勢學子。

不過要維持一處美術館營運不容易，陳武華表示，除了作為公益平台外，還有著共享概念，當中結合商場、辦公室，包含荷蘭家具業者、水五金、事務所及設計公司都已經進駐，大家共同維護使用，收租攤平維護成本，也迎合新興重劃區的商業需求。

都更豪辦案再添一椿！上市建商日勝生拿下國泰世華銀行館前路都更大案，看好「台北雙子星」翻轉西區效應，將開發為豪辦大樓，而這也是日勝生久違11年後再度重返辦公市場之作。

耕耘多年的國泰世華銀行「北市中正區公園段二小段246地號等25筆（原28筆）土地都市更新事業計畫」，今年七月底對外甄選實施者，日勝生獲選為最優申請人。這是日勝生繼二月簽下臺鐵局「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業案」、七月獲選為「經濟部工業局彰濱工業區資源化處理中心新建營運移轉計畫（BOT）案」最優申請人、十月獲選為「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線G6站、G8a站土地開發案」最優申請人後，今年來第四筆大案。

這筆都更案是位於館前路與信陽街口的國泰世華銀行館前聯合大樓，屋齡已40年，基地面積約599坪，屬第四種商業區，基準容積率達800％。

日勝生協理陳婷婷表示，將透過都更，開發為台北車站周邊地區地標型商辦大樓；這也是日勝生繼「京站」複合式開發案後，再度重返高級辦公大樓之作，將採綠建築高規格打造。

至於日勝生獲得最優申請人後，未來可分回比例、總銷金額，陳婷婷則示必須尊重國泰世華銀行，目前尚未確定。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，目前台北西區指標為「新光摩天大樓」每坪月租2,000~2,500元，由於具有地標性，因此行情高於市場水準；至於國泰世華銀行都更案若改建為A級以上辦公大樓，有機會創西區行情。

據調查，台北市「都更潮」來臨，不少都更案都重建為辦公大樓，包括小巨蛋對面的台北金融大樓、冠德建設「玉山商銀總部大樓」敦北公辦都更案、元大商銀仁愛路空軍官兵俱樂部、全球人壽國泰營區、冠德民權敦北公辦都更案、國泰寰宇大樓、台塑總部都更案等。

大台中重大建設與投資不斷，加上中科園區5萬名科技族群帶旺房市與百貨零售餐飲業，這批科技族群，原本是沿著74號線快速道路匝道附近購屋置產，隨著台中捷運綠線即將開通，捷運藍線也緊鑼密鼓規劃中，「逐捷運而居」的軌道經濟，預料將成為引領台中房地產未來10年發展的新趨勢。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，大台中的人口紅利與消費實力驚人，尤其是捷運帶動軌道經濟利多由北而南逐步發酵，多數人看好捷運題材在雙北創造出龐大商機與利多，台中購屋與置產族逐漸將目光鎖定捷運綠線沿線商圈，以及房價尚屬親民的新興重劃區。

賴正鎰尤其看好北屯區捷運總站特區與單元12、14期重劃區，以及南區13期重劃區，都已經陸續釋出大量建地，上述區域可說是集結交通、運動與百貨零售題材於一身，未來將成為建商必爭之地。

鄉林不動產研究室表示，房價上漲及區域機能發展，都需要人口與就業機會的成長來支撐，許多從外縣市來中科就業的科技族群，最初購屋大多選擇就近在中科所在的西屯區購屋，因此，西屯區無論是中古屋或預售屋、近幾年均呈現價量齊揚。

不過，隨著台74號線環狀快速道路通車後，從高鐵台中站就可直通西屯區、北屯區、太平區、大里區、潭子區，科技族群購屋動線逐漸向外擴展延伸，在外溢效應發酵下、沿線房價跟著水漲船高。如最近交屋的潭子區「鄉林天韻」新成屋，預估有四成住戶是台積電、友達、美光、矽品等科技大廠工程師。

此外，北屯區14期重劃區12月完成配地後，台中巨蛋、漢神百貨、環球購物中心等大型商場，未來幾年都將陸續投資開發，預估14期重劃區與水湳經貿園區周邊新案，每坪單價將從40萬元起跳，超越7期重劃區的原始行情。

富人聚落的桃園區藝文特區，向來最受矚目，尤其是中正路的「中悦一品」，2020年「中悦一品」150.5坪店面，以1.31億元脫手，轉手獲利5,548萬元，另外一筆120.9坪店面總價8,600萬元轉手獲利3,026萬。而樓上的住宅同樣很有身價、水漲船高，根據最新的實價資料，2020年九月，10樓戶總價8,378萬元成交，轉手賺進1,190萬。

桃園市第一高樓「中悦一品」社區，樓高38層樓，是桃園指標性豪宅，根據桃園不動產e指通中實價登錄揭露，「中悦一品」社區2020年僅有9件交易，在7件辦公、住宅大樓中，有2戶有歷史交易紀錄，且轉售都呈現獲利，而轉手賺千萬的10樓住宅，屋主當初2010年以7,188萬元進場，每坪34.1萬元，9月以總價8,378萬元出售，住宅總坪數215.52坪，包括2個車位，扣除車位坪數後，單價來到39.7萬元，屋主持有10年，賺了1,190萬元，投資報酬率高達16.6％。另辦公大樓6樓戶轉手則獲利103萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，「中悦一品」社區總戶數353戶，市場中卻少有交易，主因是屋主認為賣了買不回，故惜售心態重，又物以稀為貴，2020年平均成交單價41.1萬，高於2016年社區平均成交單價35萬，5年來每坪高出6萬，房價明顯走升，上漲幅度達17.1％。

台灣房屋桃園南平直營店店長饒文華指出，桃園中正藝文特區指標性豪宅房價的推升，連帶藝文特區與其周邊中古屋都受惠。據桃園不動產ｅ指通顯示近5年房價統計，明顯都有上升趨勢，分別上漲10.3％以及10.6％，其中藝文特區周邊的中古社區，如「竹城富士」社區表現亮眼，2020年成交單價26.2萬，與5年前社區均價23.4萬，每坪足足漲了2.8萬，行情看漲。

江怡慧說，藝文特區一直都是富人區的代表，吸引不少高資產族關注，房價仍穩定在3~4字頭間，有些小坪數精品建案更有5字頭的驚入表現，加上人口成長及機能進駐，如綠線捷運加持，桃園總圖書館等等建設，藝文特區及周邊房市始終是桃園不敗的區域。

房地合一稅自2016年起上路，財政部高雄國稅局提醒，房屋、土地依據取得原因不同，在申報房地合一稅時可減除的成本也不同，常見分為三種情形，包括買賣取得、繼承取得、配偶贈與取得。

高雄國稅局表示，近來接到民眾陳先生來電詢問，父親在2016年11月間以2,500萬元購入高雄市一間透天厝，並在2018年2月間贈與給他，後來陳先生在2020年11月中出售，屬於適用房地合一新制案件，此時成本應如何認列？

國稅局指出，房地合一新制上路後，適用新制案件，其房屋、土地交易損益計算，應以出售時房屋、土地成交總價，減除取得成本及費用後的餘額為所得額。

而依據取得房地原因不同，可減除的成本也有所不同，國稅局表示，常見有三種情形。

第一種情況是買賣取得房屋、土地者，這時候，取得成本就是指買入房地時的價格；第二種則是繼承取得，或是非配偶贈與取得的房地，這類情形則是依據繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值做為成本。

第三種情形則是配偶贈與取得的房地，會依據原始取得方式，成本認列方式有別。

以太太贈送房地給丈夫為例，若太太原本是從他人手中買下房地，則是比照前述第一種情況買賣案件；若太太原先是因為繼承或受贈取得，則是比照前述第二種情形的繼承、受贈案件。

舉例而言，依據前述陳先生案例，由於陳先生的房地是「父親」贈與，屬第二種情形，應以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後之價值作為成本，不能以父親購入時的價格2,500萬元認列成本。

不過假設贈與人換人做做看，則情況有所不同。若陳先生的房地是「配偶」贈與，且配偶原先取得方式是以2,500萬元購買而得，那麼陳先生賣出這棟房地的成本，才能以2,500萬元來認列。

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年Q3大台中房市分析季報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2020年11月、建/使照數量統計至2020年10月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年9月。

2020年第三季建物買賣登記棟數為13,062棟，季增35％、年增18.4％；第一次登記棟數為5,936棟，季增79.3％、年增38.9％。而就單月來看買賣登記棟數表現，109 年11月買賣移轉登記棟數為5,191棟，相較於上月增加4.7％，比2019年同月大增53.4％。本(11)月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(1,087棟)、西屯區(675棟)及南屯區(501棟)。2020年累計至11月為止，買賣移轉登記棟數共計43,330棟，較2019年同期大幅領先4,317棟，年增11.1％。

建照、使照量部分，2020年第三季建照量合計為9,358(戶)，較2019年同期增加2,038(戶)，年增1.28倍、季增1.30倍；使照量為6,698(戶)，比2019年同期領先3,538戶，年增2.12倍、季增2.17倍。而以單月表現來看，2020年10月建照為2,504(戶)，月減27.1％、年減37.3％；使照為1,915(戶)，月增40％、年增70.8％。本(10)月建照、使照均以北屯區量最大，其中該區之建照主要係有達麗創世紀挹注，量體高達639戶。2020年累計至10月為止，建照及使照戶數均優於2019年同期表現，分別領先6,326戶、3,954戶。

依據實價登錄資料分析，2020年Q3成交金額為3,613億，季增2.3倍、年增2.14倍；成交量為23,207件，季增2.17倍、年增1.9倍。2020年Q3房屋與土地的成交總金額貢獻度分別為60％、40％，較上一季分別成長2.38倍、2.19倍，呈房屋及土地交易齊漲狀態。(*註：因實價登錄登載內容進行轉換，致部分交易有重覆出現情形，由於無法進行單季篩選，故預計於年度資料進行總修正)

端看土地成交價格部分，2020年Q3都內土地各類均價表現與上季相比，住宅區與農業區下滑，商業區及工業區上揚，其他區則為持平表現；都外土地各類均價表現與上季相比，僅丁建大幅下跌3.4萬/坪，其餘類型土地均呈價揚。

2020年Q3商業區土地均價約48.7萬/坪；住宅區土地均價約24萬/坪；工業區土地均價約18.7萬/坪；農業區土地均價約6.9萬/坪。本季商業區土地價格止跌回升，並再度攀高，價格拉升主因係由於西區有數筆面積較小、有合併效益之土地買賣，單價均破百萬/坪之緣故；而工業區土地價格則已連續三季上揚，並突破前高(2019年Q3)。

近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23.1萬/坪，大樓單價約20.9萬/坪，華廈單價約15.7萬/坪，公寓單價約14.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2020年Q3各類產品單價表現中，以公寓漲幅逾1萬/坪最多，透天厝成長0.7萬/坪，大樓及華廈則略漲0.4萬/坪。

依據2020年Q3實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為52.3％與25.1％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔42.5％。

2020年Q3各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過200件者)，以南屯區單價較高，而交易量則集中在北屯區、西屯區及南屯區。北屯區有數案(富宇山河匯、惠宇樂觀、大毅讚幸福…等)交屋，惟與上季相比呈全區價跌，其中又以後標~前標跌幅超過3萬/坪最多；西屯區高價位區因反映國聚之悅、大城仰雲、My勝美等案交易行情，故大幅下修至3字頭水平；南屯區以興富發博識交易佔大宗，並有麗寶微笑城市、惠宇一森青等案挹注，底標~前標漲幅均超過2萬/坪。

而分析2020年Q3各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過60件者)，以南屯區、北屯區及大里區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為清水區、太平區及梧棲區。清水區購買主力帶為860~1,130萬元間，表現與上一季相當；太平區購買主力帶為1,298~1,695萬元間，因本季以總價低於1,600萬元交易為主，故價格普遍有下修情形；梧棲區購買主力帶為870~1,230萬元間，僅均標價持平，其餘區位則約有100萬左右之跌幅。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，近期預售屋紅單的效應仍持續延燒，也促使國發會提出一系列的「健全房地產市場方案」，包含短期的立即作為(強化預售屋稽查、實價登錄修法等)與中長期的實施內容(檢討房屋稅率、建立私法人購買住宅核准制度等)，然而從歷史經驗窺探本次打房政策的結果論，仍屬溫和手段，並無法達到抑制作用。

回顧政府歷次打房所採取的手段，包含禁建、緊縮融資、空地限期興建、追查資金來源等，使房地產實質走入了谷底期，但是整體經濟的景氣循環是有關聯性的，若房價下跌幅度太大，恐連帶影響銀行的逾放比率攀升，銀行的倒閉風險也會隨之提升，此時政府就又會出手拯救房市，例如：低利率補貼、增值稅減半等利多政策，房市的榮景又會再次興起。

陳孟筠認為，各階段打房的時空背景皆有所不同，不應該僅用「換湯不換藥」的手段就想抑制房價，沒有從源頭去改善問題，後續只會重覆上演同樣的戲碼。目前各方政策都只做了半套形式，以實價登錄為例，揭露的基準不一，造成部分交易資訊被隱匿，且登錄的資料也未再次核實，出現諸多明顯錯誤資訊，對於導正房市也是阻力之一，建議政府出手打房之際，也應通盤思考政策推行後的利與弊，避免出現左手實施打房政策、右手推行利多政策之情形，且政府應適度遏止炒作，但不可過於干預房市，否則將影響市場自由機制的發展，並也可能傷及無辜，造成自住買盤也將一併流失。

台灣央行總裁楊金龍今 (7) 日無預警召開記者會，宣布祭出四大打房措施，其中，楊金龍指出，為解決囤房問題破天荒首對餘屋貸款祭出管制措施，限貸 5 成；市場預料，在祭出此次措施後，短期有助緩和市場追捧房市的過熱氣氛，並緩解建商囤房現象。

整體來看，央行本次祭出不動產貸款針對性審慎措施主要考量因素有三，一來，由於資金外溢效應，銀行過度集中不動產授信， 二來，截至 10 月底銀行不動產貸款占總放款比重為 35.9%，接近歷史高點 37.9%，再者，自然人多筆購屋貸款和公司法人購屋貸款續增。

根據央行調查，部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象，且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房，餘屋貸款也有授信條件過於寬鬆等現象。

其中，餘屋貸款是指建築業以新建餘屋 (含基地) 為擔保辦理的抵押貸款，央行調查 30 多家銀行的建築業餘屋貸款平均約 5.5 成，最高甚至達 8 成。

因此，央行此次首次祭出餘屋貸款限制，僅限貸 5 成，楊金龍直言，的確有觀察到囤房現象，希望藉此可讓建商盡速清理餘屋。

楊金龍也強調，鑒於各金融機構投信規範寬嚴不一，難以達成執行成效，訂定一致性規範有利銀行業遵循。

回顧央行曾在 2010 年 6 月起，接連推出四波房市信用管制，至 2015 年 8 月起鬆綁，此為央行睽違 10 年後的第二波打房令，並強調一口氣到位，後續效果受市場關注。

榮盛發展12月7日晚間公告，根據《企業會計準則第3號—投資性房地產》《企業會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定，將對投資性房地產的計量模式由成本模式調整為公允價值模式。

公司對投資性房地產的計量方法初始確定為成本計量模式，為了更加客觀地反映公司持有的投資性房地產的真實價值，增強公司財務資訊的準確性，根據《企業會計準則第 3 號—投資性房地產》《企業會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定，公司擬自2020年1月1日起對投資性房地產的計量模式進行會計政策變更，由成本計量模式變更為公允價值計量模式。會計政策變更後，公司將按評估機構出具的相關投資性房地產評估結果作為投資性房地產的公允價值。

本次會計政策變更後，公司將按評估機構出具的相關投資性房地產評估結果作為投資性房地產的公允價值；若相關資產受宏觀經濟環境影響導致其公允價值變動，可能會增加公司未來年度業績波動的風險。

越來越多的上市房企，加入分拆上市的熱潮中……

12月7日晚，迪馬股份公告稱，公司董事會審議通過了擬分拆控股子公司重慶東原澄方實業有限公司到境外上市的相關議案，後者為公司旗下物業板塊載體。

按照計畫，本次東原物業分拆上市地為港交所，境外上市外資股（H股），具體上市時間將根據境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。

另據證監會相關規定，作為分拆方的母公司迪馬股份需要符合一定條件，如公司最近三年連續盈利等。

資料顯示，迪馬股份2017年度、2018年度及2019年度《審計報告》，公司2017年度、2018年度及2019年度歸屬于母公司所有者的淨利潤分別為6.69億元、10.16億元和14.32億元。

此外，上市公司最近一個會計年度合併報表中按權益享有的所屬企業的淨利潤，也不得超過上市公司合併報表淨利潤的50%。

反觀東原澄方，2019年度淨利潤為5490萬元，遠低於上述要求的比例。

“本次擬分拆東原澄方至香港聯交所上市，有助於做大做強物業服務板塊業務，擴大物業管理業務規模，提升增值服務優勢，有利於提高物業管理服務的持續營運能力及整體實力。通過本次分拆上市，可以有效的增強東原澄方的資本實力，通過建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平臺，為業務發展提供更為多元化的發展管道，提升東原澄方競爭優勢。”迪馬股份稱。

就在今年11月17日，同樣是重慶崛起的金科股份(7.620, -0.24, -3.05%)，剛剛完成了旗下物業板塊金科智慧服務的港股上市。

緣何地處重慶的上市房企，都在尋求分拆物業公司港股上市？

實際上，早在2018年下半年，重慶市金融辦便曾透露，重慶市政府已出臺“提升經濟證券化水準行動計畫”，明確到2022年底，實現重慶市境內外上市公司數量倍增的目標。

全市新增境內外上市公司70家、達到140家，新增IPO申報公司100家、新增輔導備案公司200……

另據不完全統計，年初至今，當地已實現了百亞股份(22.400, 0.76, 3.51%)、順博合金(16.850, -1.58, -8.57%)、三峰環境(8.800, -0.12, -1.35%)的A股上市，以及金科服務的H股上市。截至12月7日，剔除B股後，重慶A股、H股上市公司合計達67家。

此外，在樓市持續調控的背景下，越來越多的房企開始通過分拆上市的方式來尋求物業板塊的增長，以及融資管道的拓展。

迪馬股份也表示，“對於上市募集資金，東原物業將用於擴大公司物業管理業務規模，收購兼併其他物業公司或者專業化服務公司，發展公司增值服務業務，完善公司數位化及資訊化系統，補充公司營運資金等。”

就物業板塊而言，得益於其穩定的現金流、業績表現，一直是港股市場所青睞的標的，分拆物業上市還可以實現其公允價值的形成。

上述背景下，近兩年物業公司港股上市熱情不減。

2019年全年，保利物業、藍光嘉寶等9家物業股上市，而年初至今港股上市的物業公司數量便已增至14家，如恆大物業、融創服務等均為下半年上市。

只是，從下半年開始，港股市場物業股結束普漲格局，股價走勢出現明顯分化，7月以來上市的11只物業股中僅有兩家實現上漲。

房企前11月成績單已出。綜合協力廠商機構克而瑞研究中心與億翰智庫的資料來看，超過80%房企累計1-11月的銷售業績超過去年同期；有超過60%的房企完成或接近全年銷售目標。

一個事實是，11月上海新房市場嚴重供不應求，二手房成交量創4年來新高。疫情過後，國內華東地區樓市率先走出回暖行情，緊接著華南地區的深圳及其周邊東莞等地也出現了房價大幅上漲。

中房協資料顯示，11月份房價最高的城市是深圳，均價8.17萬元/平方米，環比上漲3.86%，北京、上海、廈門和廣州緊隨其後；排名前70的城市中，有42個城市房價環比上漲，其中東莞的漲幅達到7.01%。

全國市場層面來看，有漲有跌。受政策影響，北京11月房價環比下降了2.06%。11月也有28個城市房價環比下降，其中濟南環比下降幅度最大，達到7.49%，廊坊和三亞的下降幅度也都超過了4%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，實際上11月份市場略有所好轉，也還是說明房地產市場有韌勁，所以11月底的時候很多房企加快完成了年度銷售業績，這是值得肯定的地方。對於房企來說，加快完成目標，或有助於後續更進一步的投資拿地，尤其是在三道紅線下，此類資金回籠快的房企將更加有機會。

6成房企或提前完成全年目標

11月，TOP100房企單月操盤銷售金額環比增長5.1%，同比增速自8月的高位逐月回落至21.4%。截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目標，部分房企完成率低於85%。業內人士反映，考慮到目前市場整體的下行壓力猶存、去化率承壓，12月房企仍然是加緊推貨、加強行銷以衝刺全年業績目標。

以上海為例，房多多資料顯示，上海12月7日房價均價5.6萬元/平方米，環比上漲137元/平方米，同比上漲4568元/平方米。最近一周，上海批出了13張預售證。雖然上海目前推盤量高於往年，仍然引發消費者大喊“搖不到號”，此前有媒體報導，有消費者從夏天開始參與搖號，搖到冬天還沒有搖中心儀的樓盤，搖中了一個項目就趕緊選房了。

南京、杭州情況與上海類似，供應增加。比如南京，1-11月供應1066.58萬平方米，與2019年同比上漲22.63%，達近四年之最，僅次於2016年同期。在這樣的大趨勢下，房企的業績也隨之增長顯著。11月，TOP100房企實現銷售操盤金額12025.8億元，單月業績同比增長21.4%，環比較上月小幅上升5.1%。

此外，中房協資料也表明了，部分城市房價上漲壓力猶存。比如11月份，杭州、瀋陽、淮安的漲幅都超過了5%。

從企業業績表現來看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企業實現單月業績同比提升。截至11月末，已有近8成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。具體來看，本月央企銷售發力，保利、中海、華潤、招商表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。其中，招商、中海的單月業績同比增幅分別達到63%和52.4%。

從房企目標完成情況來看，截至11月末在年內設定了業績目標的部分規模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上。其中，恆大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在本月提前達成了全年目標，業績表現相對突出。但同時，也有近3成房企全年的目標完成率在85%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及85%。

中小房企完成全年目標有一定壓力。嚴躍進也指出，由於佈局戰略的不同，導致有的房企銷售目標完成略弱于其他房企。比如重倉環京市場的榮盛發展(7.190, -0.09, -1.24%)自然會影響其銷售。

四季度以來，房企雖然加大供應和行銷力度，但目前市場整體的去化壓力仍然較大，12月仍需加緊供貨、加速去化、衝刺全年目標。年底長三角城市這一波推盤小高潮，得益于房企供貨節奏後移，同時也令房企總體業績規模實現同比增長。但由於調控政策控制推盤節奏，目前市場實際的去化率水準承壓，百強房企單月同比增速自8月以來持續回落。對於距離全面目標尚有一定距離的房企來說，12月份仍需加緊供貨、加速去化。

大房企存貨風險上升

提前完成全年業績主要是一些頭部房企，並且多家企業也稱要做到“有品質的增長”，其實是在規模和實際收益之間尋求平衡，頭部企業在規模上已經達到了一定的體量，行業格局很難發生大的變化，此時房企大多著眼於，從提升盈利能力方面考慮。

2020年房企現金回籠順暢的背後，是調控亦步亦趨，導致房企供貨節奏受限，房企存貨壓力也在上升。這一現象值得關注。

以南京為例，2002年供應增長之後，成交量並未出現大幅上漲。今年1-11月，南京成交量同比2019年1-11月，僅上漲6.18%，庫存量連續7個月正增長。

業內人士預測，未來中短期內，房企將面對來自於市場競爭本身的壓力。而這種提速入市，搶佔市場份額的腳步並未停止，據不完全統計，12月南京將會有近30個純新盤入市，房企將面對更為激烈的競爭環境。

21世紀經濟報導記者通過多方求證獲悉，杭州面對依舊火熱的一手房市場、超過5%的房價增速，目前已停止發放3.5萬元/平方米以上售價的樓盤，以及網紅盤的預售證。

一方面，杭州房企手中有不少改善型項目，價格偏高，拿不到預售證，無法開售；另一方面，可以拿到預售證的地理位置偏遠一點的項目，去化能力卻有限。

很顯然，高價盤、網紅盤，受到調控的打擊是最大的，剛需買家也喪失了更多拿到入場券的機會。業內人士指出，受相關政策“控盤”，雖然短期內可以控制房價變化，也會導致剛需買家“買不到”的情況，與此同時，房企手中庫存積壓。

一名上市房企人士表示，各個熱點城市的房價上漲壓力一直存在，甚至影響到了企業正常的市場運營。對於開發高端樓盤、早年拿地價格低現在開發出不少“網紅盤”的企業來說，調控可謂喜憂參半。其舉例稱，本來該公司能在某城市交出更厲害的成績單，但目前尚有百億貨值庫存待去化。

放到宏觀層面來看，綜合協力廠商機構和媒體報導，2020年上半年，上市房企存貨總規模為14.3萬億元，這一數位在2019年底為13.99萬億，同比增長17.1%，增速較去年下降3.4個百分點。存貨規模超3000億元的上市房企有10家，分別是恆大、碧桂園、萬科、綠地、保利發展、融創、中海地產、華潤置地、龍湖和招商蛇口(13.870, -0.24, -1.70%)。儘管2017年的時候，已經有龍湖提出“存貨前置”，但也無奈於地方政府“控盤”的節奏。

2020年上半年，房企存貨占總資產的比例達到48.6%，較去年同期上升了3.4個百分點。存貨占比過高，會影響房企現金流與利潤。面對業界對房企利潤率的拷問，頭部房企接下來要面對的重要課題，還將包括如何積極去化與調整資產結構。

對此，同策研究院資深分析師肖雲祥分析認為，長三角市場，對於房企而言歷來是“必爭之地”，主要是區域內經濟活躍，城市發展水準較高，市場需求持續性強。因此房企衝刺年末業績之時，長三角市場會是重中之重，但也必將伴隨著強烈的市場競爭。從1-11月的銷售情況來看，多家房企其實已經相繼完成了年度目標，如恆大、金茂、濱江等，但一些房企同比來看，全年目標尚存壓力。造成這一局面的因素，主要是在年初的疫情及“三道紅線”影響下，不同房企間採取的行銷策略存在差異，而導致銷售目標完成情況存在不同。此外，隨著市場發展趨勢的變化，今年初多家房企主動下調銷售目標，也是影響銷售目標達成情況的因素之一。

以陽光城(6.960, -0.19, -2.66%)為例，2019年銷售金額為2110億元，而年初公司也主動下調銷售目標至2000億元，但實際上在去年公司 是提前完成銷售目標的，目前公司全口徑銷售金額為1880億元，離目標尚有一定空間。

克而瑞研究中心近期調研情況顯示， 9、10月中部地區三線城市房地產市場曾短暫回暖，返鄉置業需求進場，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場全面轉冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預期房價將轉跌，那些房企紮推的板塊去化壓力則不斷加劇。

深圳新房市場的火熱已經引發各界熱議，樓市“打新”引發的風險也引起監管部門發聲。在這背景下，無論是房企還是購房者都變得謹慎。

代持、眾籌買房等現象被市場熱議後，深圳一些正在銷售的新房專案也在銷售公告中增加了相關風險提示，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措。以萬科瑧山海家園為例，其在銷售補充公告中表示，已將誠意登記通過及資金凍結成功客戶名單提交相關部門審核。

“在選房前，開發商讓我補交許多紙質材料，包括個人收入證明、銀行流水、社保證明等，還有如果誠意金從其他帳戶轉到指定帳戶，還需要提供轉帳人的身份證、戶口本還有銀行流水等許多資料。”剛剛在深圳羅湖區看中一套新房的陳先生，還是第一次遇到這麼嚴格的資料審查。記者調查發現，一些新房專案不僅提示代持風險，如今還對市場波動、貸款審批風險進行提示，還有新房項目提示若出現虛假、偽造和其他無法持續有效，或其他不符合購房條件等影響購房人購房的情形，開發商有權收回購房人的選房資格，並按“撻定”處理。

火熱的“打新”市場，讓不少投資客抱著碰運氣的想法，湧進新房市場參與搖號與選房。不過，從近幾日的新盤認籌情況來看，一些“網紅”片區的新房項目“中簽率”已經明顯提高。

由此可見，深圳“打新”的資料審查環節正在趨嚴。近日，一個官方的購房誠意登記系統上線，“打新”規則將發生改變。市場早已傳出消息，深圳住建局正在研究制定購房認籌APP系統。深圳一家房企行銷部門負責人告訴記者，相關的誠意登記系統或平臺一旦全面啟用，統一了標準，對於違規搞內幕交易的開發商和週邊仲介而言，可能是一次重大的打擊。

近日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡表示，“針對當前深圳一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。”張學凡表示，將進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進深圳房地產市場平穩健康發展。

美聯物業全國研究中心的資料顯示，上周深圳共有7個新房項目入市銷售，共有12個新房項目獲得預售許可證。此外，上周深圳共網簽1380套一手住宅，環比下降1.7%。如今，深圳一些“網紅”片區的新盤“日光”，但並非所有的新盤都有“打新”和“日光”的結果。記者發現，深圳新房大量集中的龍崗、坪山等東部區域，許多新盤與“日光”、“打新”基本無緣，可以直觀地看到深圳新房市場“東西部分化差異”明顯。此外，一些商務公寓在還未正式開售之時就已經啟動三級轉介帶客。

從2018年到2019年，長租公寓行業獲得融資開始減少。據CV Source的資料，2018年總共發生49起長租公寓的投資事件，其中下半年比上半年足足下降47% 。到2019年，前7個月僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%。

時代週報記者 劉帥 發自北京

即將結束的2020年，長租公寓市場風雲變幻。

12月4日，北京望京SOHO中，一家運營兩年的長租公寓創業企業正忙著搬家。時代週報記者在現場看到，與旁邊人來人往的辦公室相比，這家公司顯得有些落寞。

“目前，我們在北京有300多個房源，以後可能會陸續收縮規模，現在行業開始集中發展，中小企業做下去太難。”公司負責人張琳（化名）告訴記者。

創業之初，為快速擴大規模，張琳公司高額收房，雖然房源開始增多，但這也讓張琳的公司背負了巨大財務壓力。

為突破難關，張琳與某金融機構聯合做起了分期租房。時間一久，張琳發現，貸款利率正蠶食著本就不多的企業盈利。

“長租公寓已不再處於快速成長期，大企業進場、資本持幣觀望、中小企業離場，2020年可說是長租公寓行業分水嶺。”張琳告訴時代週報記者。

12月5日，北京某大型品牌長租公寓負責人告訴時代週報記者，現在正是進場的最佳時機，因為“租購並舉”仍是政策主基調，同時，行業正在走向理智。

曾經百花齊放

2015年，住房城鄉建設部出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》希望推動房地產開發企業轉型升級，成為租賃住宅的多元供應管道之一。2016年國務院辦公廳發文明確“鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務”。

“租購並舉”政策風起，一時間，房地產企業、仲介機構、創業者、酒店集團等開始進軍長租公寓市場。資料顯示，當年，長租公寓融資事件高達23起，累計總融資額約32.5億元人民幣。

從2018年到2019年，長租公寓行業獲得融資開始減少。據CV Source的資料，2018年總共發生49起長租公寓的投資事件，其中下半年比上半年足足下降47% 。到2019年，前7個月僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%。

12月4日，張琳坦言，2015年資本介入，2016年部分開發商入場試水，競爭企業短時間內大量增多，導致企業必須快速擴張規模，高價拿房、不斷融資成為行業共同目標。2018年行業進入最高點，2019年蛋殼、青客赴美上市，但之前彎道超車留下的問題也逐步暴露，2019年全年將近60家長租公寓企業爆雷。2020年初暴發的新冠肺炎疫情為長租公寓行業踩了急刹車，不少企業面臨房源空置率走高、資金鏈緊繃的問題。

市場認為，疫情加速了行業的洗牌和進化，經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度會不斷提升。

從2018年開始，GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、樂伽公寓、喔客公寓等一眾長租公寓企業出現問題。天眼查資料顯示，以工商登記為准，全國目前已註銷或吊銷的長租公寓相關企業約170家，占相關企業總量的15%。

行業逐漸集中

雖然中小企業逐步走出市場，但大企業擴張的腳步卻未停下，行業內的並購也在持續上演。11月30日，自如正式宣佈並購貝客青年精品公寓；12月2日，中駿地產長租公寓品牌funlive方隅與上海建信住房達成戰略合作。

12月5日，58安居客房產研究院分院院長張波向時代週報記者表示，隨著行業集中度提升，預計未來2―3年內頭部將佔據七成以上份額。

張波認為，從長租公寓行業本身來看，第一階段的“群雄並起”已近結束，2020年長租公寓企業淘汰率正在提升。第二階段是行業集中度的提升，規模化之爭的背後邏輯在於頭部企業短期難盈利，但非頭部企業未來的生存發展空間較小。

在張波看來，第三階段是產品力制勝階段，長遠來看長租公寓僅在規模上占優並不足以保持明顯優勢，唯有在“產品力”上有優勢才是根本，這方面的提供空間十分巨大，也是第三階段各方比拼的核心。

12月4日，同策研究院資深分析師張吉輝向時代週報記者表示，從長遠來看，疫情導致的市場波動，不會影響行業發展主旋律，但在市場波動的背景下加速了行業、企業問題的暴露，這些問題值得思考。

比如，如何更好設計構建業主、運營方、租戶之間的權責問題；除“租金貸”是否能有別的方式解決行業前期資金投入大，後期回流緩慢的“頭重腳輕”的問題等，張吉輝舉例說道。

“其實企業暴露出來的問題，正是行業向企業提出的變革之點，我們之前有多盲目發展，現在就要有多精細運營，用後期內功來填補前期留下的坑。”張琳如是說。

運營模式之變

目前，長租公寓企業普遍存在兩大痛點：一是租金貸，二是高收低租問題。

租金貸，是長租公寓新聞中屢屢出現的一個名詞。

所謂租金貸，指的是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。

12月2日，自如APP的服務助手消息提示，簽約海燕計畫付款方式中，自如分期、輕鬆付於11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。

租金貸的出現，改變了傳統的房租繳納模式，企業既可獲得預付款，搶佔市場份額，也減輕了租客租房壓力。但伴隨租金貸，也出現了資金違規挪用、追責困難、難以保障租客利益等問題。同時，租金貸放大的企業資金杠杆也讓長租公寓企業在後續的運營中背負巨大包袱，令企業資金鏈緊繃。

對於高收低租，12月5日，一名投資機構人士告訴時代週報記者，實行“高收低租”的長租公寓公司背負著嚴重的財務壓力，短期內難以實現盈利。而未實行“高收低租”的公司則面臨無法取得更多市場份額的問題，這是個兩難選項。

目前，市場中的情況倒逼長租公寓企業作出運營模式的改變，從搶佔市場份額到提升產品服務，從加高金融杠杆到正視資金回流問題。

從長租公寓興起之日到今天，事實證明了產品才是長租公寓企業發展的“壓艙石”。

12月5日，諸葛找房資深分析師王小嬙向時代週報記者表示，國內的長租公寓行業還處在發展初期，尚在探索。目前的長租公寓行業處在調整階段，基於前期積累的運營經驗，調整自身的商業模式，逐漸向精細化運營轉移。

五鳳村的招標條件中的要求，就申請人的總資產、信譽、地產專案累計竣工面積、過往舊改經驗等方面設置了嚴格的條件。

12月6日，廣州公共資源交易中心發佈關於海珠區鳳陽街五鳳（沙溪、泰寧、五村）更新改造專案公開引入合作企業共三個公告。

五鳳（沙溪、泰寧、五村）三個項目改造投資總金額約為228.9億元，改造範圍88.53公頃。

據觀點地產新媒體瞭解，沙溪、五村、泰寧村位於五鳳地鐵站西部，東至鳳和村、西至江南大道以西、北至鳳景西路，南到新滘路以南。

其中，五鳳沙溪村擬投資金額110.8億元，改造用地面積43.26萬平方米；五鳳五村擬投資金額79.89億元，改造用地面積33.3萬平方米；五鳳泰寧村擬投資金額38.21億元，改造用地面積11.97萬平方米。

此外，更新改造項目要求競得人統籌承建4個公益建設項目，分別是藍天中學校園綜合改造提升工程（專案金額約2000萬元）；五鳳小學校園綜合改造提升工程（專案金額約2000萬元）；曉港東馬路小學校園綜合改造提升工程（專案金額約3000萬元）；曉園小學校園綜合改造提升工程（專案金額約1000萬元）。

同時，為推進城市更新改造，在招商方案中明確了具體時間節點，包括2022年10月31日前完成首期安置地塊上的房屋拆卸；2025年12月31日前基本完成安置房建設。

五鳳村的招標條件中的要求，就申請人的總資產、信譽、地產專案累計竣工面積、過往舊改經驗等方面設置了嚴格的條件。

具體為，交易申請人須獲得2019年中國房地產開發企業100強，2019年中國房地產開發企業責任地產10強（以中國房地產業協會公佈資料為准）。且交易申請人2019年企業總資產不低於800億元人民幣，實繳註冊資本金不低於30億元。

此外，交易申請人近三年內不存在工程“爛尾”或其他類似違法情況，沒有出現嚴重的信用和信譽危機。具備房地產開發經驗，交易申請人（包括其下屬關聯持股比例不低於30%的公司）自2014年1月1日至2019年10月31日期間，全國範圍內累計竣工面積不低於300萬平方米，其中廣州市內竣工面積不低於100萬平方米（均以建築面積為計算口徑，以竣工驗收備案表或規劃驗收文件為准）。

具備城市更新經驗，交易申請人（包括其下屬關聯持股比例不低於30%的公司）截至2019年10月31日累計開發（含正在開發）的一線城市城市更新類專案（含一級開發、棚戶區改造、舊村改造、舊城改造等）不少於（含）5個，其中已完成改造的專案不少於（含）2個（以政府授權的實施主體資格檔及完成改造證明檔為准），上述累計開發的項目中至少1個專案的改造用地規模不低於100萬平方米（單個項目計）。

交易申請人（包括其下屬關聯持股比例不低於30%的公司）應提供在過去5年內曾參與廣州市轄區內至少1個產業孵化器園區的規劃和產業定位經驗並已合法取得孵化器園區開發權利的證明檔（以廣州市下屬區政府科技主管部門出具的建設科技孵化器的相關證明材料為准）。交易申請人須提供書面承諾在海珠區範圍內可提供不少於15萬平方米的商業面積，用於改造沙溪村、五村和泰甯村更新改造項目可能存在的集體物業臨遷周轉，具體周轉方案另行協商。

市場消息稱，珠江投資已經介入到五鳳舊改當中，這次舊改對合作企業的要求中也是針對珠江投資“定制”的。

博富臨置業（００２２５）公布，截至９月３０日止年度虧損約５９５４萬元，去年度純利約１﹒３７億元，每股虧損０﹒５４元，派末期股息每股３４仙。

該集團指，有關業績已計及非經營性項目包括投資物業重估虧損約１﹒１４億萬元、證券投資及股本工具重估虧損淨額約１１６０萬元、應佔合營公司虧損約４０萬元、應收一間合營公司帳款兌換收益約３３０萬元及有關金融資產預期信貸虧損之減值虧損撥備淨額約４９０萬元。若撇除有關項目及其稅項開支淨額約３７０萬元，年度內除稅後經營純利為７１８０萬元，按年跌約１５﹒４３％。
　　
該集團指，大部分經營溢利來自在香港投資物業租金收入，有關收入較去年同期減少２％，其中住宅物業收入減少１％，商業及工業物業收入則減少４％。租金收入減少反映冠狀病毒大流行導致整體經濟放緩。另外，赫蘭道４號翻新工程剛竣工，預期於來年帶來租金收入。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

合景悠活（０３９１３）公布，以約２﹒１４億元（人民幣．下同）收購廣州市潤通物業管理８０％股權。
　　
該集團指，潤通物管於今年首９個月純利約１７２２萬元，收益約１﹒６９億元。於９月３０日資產淨值約４８９２﹒６萬元。賣方又作財務擔保，潤通物管於２０２０至２０２２年度純利分別不低於２３００萬元、２５３０萬元及２７６０萬元，而期內收益不少於２﹒２６億元、２﹒４９億元及２﹒７１億元。該集團指，收購有助業務進一步拓展至公共服務領域，使得業務持續多元化，同時能與其形成較強的平台協同效應。

康利國際（０６８９０）公布，斥１８４９萬元（人民幣．下同）向控股股東兼執行董事梅澤鋒及其堂兄梅一峰有份持有的公司收購兩個江蘇工業物業。

該集團指，兩個物業同位於江蘇省常州市武進區橫山橋鎮五一村，分別以１６８１萬元收購的地皮佔地面積約３﹒８８萬平方米，總建築面積約２﹒２８萬平方米，而另一幅毗鄰地皮以１６８萬元買入，佔地面積約５９７７平方米。由獨立估師評估兩個物業市值分別約１０９０萬元及５９１萬元。該集團指，由於先前鎖定的兩幅土地將被政府重新分類為農業用途，不切合其
擴充計劃，故是次收購精簡省時進行擴充計劃。

珠光控股（０１１７６）公布，以９億元（人民幣．下同）（約１０﹒３８億港元）收購廣州一個土地的綜合發展項目４９％股權，令持股由５１％升至１００％，成為全資附屬。
　　
該集團指，增持股權的土地位於廣州市天河區黃埔大道東，鄰近廣州地鐵５號線三溪站，且位於天河區已規　劃廣州國際金融城範圍內，１名獨立合資格估值師以比較法對廣州土地於９月３０日的初步估值約６４億元（約７３﹒８億港元）。
　　
該集團指，項目總地盤面積約６﹒３６萬平方米，並將發展為辦公室、公寓及商業樓宇。項目用作銷售及發展的總建築面積分別約３５﹒２２萬平方米及３６萬平方米，而項目分為四期發展。第一至第三期項目正施工。第一期項目涵蓋４座公寓大樓，包括部分零售部分，佔可供出售總建築面積約３﹒３萬平方米，其於７月開始預售，預期於２０２２年４月竣工，而項目餘下
期數用作銷售之總建築面積約３１﹒９１萬平方米，預期於２０２５年５月前竣工。所持該項目的公司於９月３０日資產淨值約９﹒０３億元（約１０﹒４１億港元）。

二手住宅氣氛轉弱，藍籌屋苑相繼有業主減價吸客。鰂魚涌太古城本月有半數單位以低於市價售出，泰山閣一個3房戶剛以1160萬元轉手，平市價約半成。鴨脷洲南灣樓價亦罕有失守「九球」關，創屋苑近一年售價新低。

中原地產高級區域營業董事張光耀透露，太古城12月首周暫錄4宗成交，與上月同期相若，佔2宗屬低市價成交。其中泰山閣中層E室，實用面積689方呎，3房間隔，原業主2009年斥531.5萬購入自住， 直至今年8月開價1280萬元放售，輾轉累減120萬元或9.4%，剛以1160萬元售出，呎價16836元，售價雖低市價半成，但持貨逾11年賬面仍賺628.5萬元或1.2倍。據了解，目前太古城尚有約450個放盤，數目與上月相若，當中低市價放盤暫告絕跡。

鴨脷洲南灣失守「九球」

南灣樓價罕現「八字頭」，美聯物業助理聯席董事蕭振邦指出，10座中層C室，實用面積462方呎，1房間隔，望山景，剛由900萬元減至883.8萬元售出，呎價19130元。屋苑對上一宗售價不足「九球」成交，可追溯至今年1月初以830萬元易手的同座低層C室，是次售價創屋苑近一年新低。原業主2010年斥676.5萬元購入，沽貨賬面升值207.3萬元或30.6%。據知，買家為投資客，看好區內潛力，趁香港仔黃竹坑站上蓋第1期項目推出前夕，偷步入市作長線收租。

此外，西半山蔚晴軒呎價相隔逾3年亦失守2萬元關，據消息稱，該廈低層D室原則2房戶，實用面積456方呎，減價52萬元或5.5%後，以898萬元易主，呎價19693元，創該廈2017年11月以來呎價新低。原業主2010年以545萬元入市，售價仍較當年高353萬元或64.8%。

香港仔中心1360萬膺樓王

香港仔中心一手業主逆市沽貨變身樓王，香港置業營業經理郭詠詩透露，U座中層2室，實用面積721方呎，3房間隔，向西南望全海景，原業主以1480萬元放盤接近3個月，終於由區內年輕夫婦還價至1360萬元購入，呎價達18863元，樓價創屋苑新高。

據知，原業主早於1979年以33.5萬元一手購入，約41年賬面大賺1326.5萬元或39.6倍。

《施政報告》公布撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD），個別業主開始積極放售物業。日本玩具生產商多美（TOMY）委託代理放售尖沙咀星光行面積近1萬方呎寫字樓單位，估計市值最高逾1.9億元。

萊坊表示，獲業主委託以 「私人協商」形式放售尖沙咀星光行12樓7至12、14至16及16A室，享全海景，建築面積共約9621方呎。據土地註冊處資料，單位由多美有限公司於1981年以1545.18萬元購入，自用作辦公室，現時仍自用約7000方呎樓面，餘下部分出租及交吉。據了解，是次出售，業主將售後租回單位。

資料顯示，星光行8樓一個同類全海景單位，今年1月初曾以呎價2.1萬元易手，由於近期市況向下，推算上述放售單位市值呎價約1.8萬至2萬元，涉資約1.73億至1.92億元。多美為日本大型玩具生產商，1924年成立，1970年在香港開設子公司，最為人認識的產品為Tomica玩具車。

傳百老滙4億預留長沙灣商廈兩層

此外，新世界（00017）旗下商廈新盤長沙灣荔枝角道888號上周起接受買家洽購個別樓層，市傳有單一買家斥資逾4億元預留兩層低層單位，建築面積共逾4.8萬方呎，呎價接近1萬元。市場人士更稱，新買家為連鎖電器零售商百老滙及有關人士。本報曾向新世界查詢相關消息及項目的銷售部署，惟對此未有回應。

另方面，慧聰集團（02280）現時租用金鐘遠東金融中心3樓2室單位，建築面積808方呎，最新以7.272萬元續租，呎租90元，較兩年前減租一成。

油塘工業區正在轉型，有業主把自用的油塘工業大廈第4座一籃子物業推出市場放售，意向價3.5億元。

戴德梁行資本市場部助理董事關逸澝表示，放售的一籃子物業總出售面積約67525方呎，其中全層地廠佔37000方呎；放售物業亦包括7個貨車車位及2個私家車車位，是次出售部分佔整個地段業權份數約43%，以意向價計算，呎價約5183元；此批單位同時可分拆出售。

業主自用物業作貨倉多年，現計劃於明年初搬離油塘區並交吉出售。

政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD）後，買家入市意欲明顯上升，萊斯物業高級客戶董事梁雪芬表示，「減辣」後促成了觀塘成業街19至21號成業工業大廈高層單位，建築面積約663方呎，以約435萬元連租約成交，呎價約6561元。原業主於1996年以59萬元購入，持貨24年，賬面獲利376萬元，升值6.4倍。

美聯物業分行營業經理陳俊傑透露，該行剛促成西灣河嘉亨灣5座中層D室租務成交，實用面積675方呎，3房間隔，望海景，屬屋苑優質租盤，業主開價月租約3.3萬元，議價後以約3萬元成交，呎租約44.4元。

據悉，該單位是業主於2016年以約1100萬元購入。

太古城3房低市價5%沽 學者：投資信心影響微

第4波疫情下，二手屋苑續現減價，減幅約1成即獲承接，其中太古城減價120萬，以1,160萬元沽出3房，低市價約5%；青衣灝景灣套3房低估價約53萬元成交。學者認為，第4波疫情對市民投資信心影響不大。

中大經濟學系副教授莊太量認為，第4波疫情對於市民投資信心影響不大，不少人在疫情下同樣外出逛街，只是限聚令等措施影響，令到睇樓、賣樓不太方便，而二手買家以「散客」為主，相信主要是受經濟及失業問題影響，覺得要觀望一下才入市，累積一段購買力之後，二手市場交投可望逐步恢復。

青衣灝景灣3房 減價100萬賣

第4波疫情未見緩和，賣方心態亦跟隨轉弱，早前多個月叫價較堅挺的業主，至今亦肯擴大議價空間，議價幅度由原先低於3%，增至現時10%。其中龍頭屋苑太古城泰山閣中層E室，實用面積689平方呎，3房間隔，業主8月放盤，叫價1,280萬元，現減價120萬元，減價約9%，以1,160萬元沽出，實用呎價16,836元，售價低市價5%。原業主2009年以532萬購入，持貨11年帳面賺628萬元。資料顯示，同座同室低2層於2018年以1,280萬元轉售，兩年間樓價回調120萬元，換言之，高層平過低層。太古城12月至今暫錄4宗成交，全部樓價逾千萬元。

其次，青衣灝景灣6座低層H室，實用面積863平方呎，3房套房連儲物室間隔，望海景，單位於今年8月以1,450萬元放盤，現減價100萬元以1,350萬元沽出，實用呎價15,643元。售價較銀行估價1,403萬元低53萬元，同類呎數單位去年曾高見1,688萬元，而剛易手單位雖有海景，惟樓層較低。

同時，香港仔指標屋苑香港仔中心U座觀景閣高層2室，向西南望全海景，3房套間隔，實用面積721平方呎，原叫價1,480萬元，終減120萬元以1,360萬元獲區內客承接，實用呎價18,863元。

葵涌月海灣業主移民 648萬售

減價盤中的移民盤，當遇到實客，賣方傾價態度亦較實在，如葵涌月海灣2座高層連天台，實用面積403平方呎，另天台面積129平方呎，2房間隔，單位於今年8月以730萬元放盤，賣方因移民求售，近日疫情第4波急劇惡化，叫價調整至680萬元，最終以647.5萬元達成交易，累減82.5萬元，較銀行估價671萬元平23.5萬元，實用呎價16,067元，新買家為區內租客。

另一方面，東涌區交投量降溫，映灣園9座中低層G室，套3房，因疫情關係無樓睇，以零議價800萬沽出，實用面積756平方呎，業主打算移民，新買家預算1成首期上車，800萬樓價可造足9成按揭，且早前錯失數次入市機會，故無樓睇亦決定入市。原業主於2010年6月以368萬元購入，持貨10年帳面獲利432萬元。

碧桂園 （02007） 明年將推出九龍城賈炳達道項目，碧桂園香港營銷管理部營銷總監林曉箐透露，隨着補地價接近尾聲，項目將提供100個單位，由開放式至2房，集團未來投地將重視天然資源、校網等優勢。

碧桂園在香港首個樓盤馬鞍山泓碧，銷情理想，目前已售出逾470伙，套現近44億元，標準單位更已售出95%，餘下單位主要是3房及4房2套的泓海匯天際特色戶，以及碧園匯花園特色戶。項目近年陸續交樓，現樓開售以來沽逾50伙，套現近8億元。

林曉箐透露，目前售出大約36間特色單位，正積極研究不同的付款辦法，為買家提供更多付款彈性，助他們輕鬆換樓。

展望明年，碧桂園將推出另一個新盤九龍城賈炳達道項目，提供100伙，戶型由開放式至2房，相當多元化。

「好多家長都願意為子女進駐名校校網，而選擇一個新居所。」林曉箐指，賈炳達道項目定價將會參考同區以及啟德區新盤，相信部分細單位定價有機會低於1,000萬元。

林曉箐：明年樓市升3至5%

對於碧桂園未來投地部署，林曉箐表示，未來仍然會在香港積極投地，在選擇項目的時候會重視自然資源比較好的地皮，例如周邊環境、日後單位景觀等，又或者是名校校網地區。至於規模大細方面則無特定要求，只要「計到數」、符合利潤或回報要求就可以。

今年樓市遇上罕見的疫情，但整體樓價仍然平穩，碧桂園香港營銷管理部營銷總監林曉箐預計，未來一年經濟雖然未見樂觀，但明年新樓供應減少，成交量跟樓價都會維持平穩，隨着疫情的緩和，明年樓市有3至5%升幅。

林曉箐認為，現時住宅供求仍失衡，尤其在疫情影響下，建築進度拖慢、政府賣地較少，令新供應減慢登場。未來5年的私樓供應量年均只有1.6萬伙，私樓供應不多，有利樓市平穩發展。

「1,000萬元以下中小型單位的剛需非常熾熱，見到早前新盤銷售理想，相信優質盤的需求仍然會持續。」林曉箐認為，市場對於豪宅需求亦熾熱，撤銷空置稅對豪宅市場有利。集團旗下馬鞍山泓碧早前開放臨海獨立屋，短短一個星期已經售出，創下馬鞍山同區呎價新高，足見市場需求。

施政報告宣布非住宅物業「撤辣」，取消「雙倍印花稅」，有立法會議員倡議，新增條件包括若有租約不可「撤辣」，惟財經事務及庫務局局長許正宇回應指，現時安排是一視同仁，若要分類並不容易，亦相信商人有方法避開有關條件。

許正宇：分類並不容易

許正宇昨日出席立法會會議指出，非住宅物業市場相對2018、2019年，價格跌近13至19%，交易量亦大幅下降，考慮到目前情況，施政報告後，已很快安排撤銷非住宅物業雙倍印花稅生效，讓持有相關物業的中小企或個人，面對今次疫情時現金流得以緩和。

他表示，面對疫情，很多店舖受很大影響，在家工作亦令相關物業需求有變化，他指出非住宅物業與住宅物業動態不同，會持續觀察市場發展。

事實上，同場出席的財政司長長長陳茂波指出，雖然本港樓市曾受第三波疫情打擊而回軟，但樓價在6月至10月期間只是下跌約1%，10月樓價與去年底相比無大變動，而且隨着其後疫情緩和，7月至11月的每月平均交投已達5,200宗，超越上半年的4,500宗，加上低息環境和住宅需求令樓價有支持，現時樓價與2010年引入辣招相比，累計升幅仍逾1倍，故現階段不具備減辣空間。

今年以來本港疫情反覆，全新盤推出時快時慢，加上未知政府會否重提「一手樓空置稅」，發展商惟有推長成交期或提供高成數按揭等付款方法谷貨尾，令貨尾積存量連月來未有明顯大增。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至2020年10月份，六大發展商待售貨尾為5,011個，連續5個月介乎5,000個至5,100個，未有因疫情而明顯積存貨尾。貨尾集中來自新鴻基地產及恆基地產，待售單位分別有1,765個及1,210個。

按面積類別，中小型單位 (即A類及B類)，六大發展商現有貨尾共2,914個，按月減116個，連續4個月維持於3,000個水平附近；大型單位(C類及DE類)有2,097個待售，按月增94個。隨著政府於10月延任立法會復會時宣布撤回一手樓空置稅法案，發展商推售豪宅壓力因而減輕，相信未來大型單位貨尾量將會維持於2,000個水平附近。

按房型類別，四房或以上，六大發展商現有貨尾725個，按月增56個；其他房型方面，兩房及三房單位貨尾共有3,042個，開放式及一房單位貨尾共有1,244個，同樣維持平穩。

事實上，近期本港第四波疫情來勢洶洶，為免人群聚集，發展商又再放慢推盤步伐，每批推售單位數目亦見大減。恆地日前將尖沙咀本木其中17伙加價後，昨落實於本周五以先到先得方式推售尖沙咀本木第三輪12伙。

本木第三輪12伙周五賣

恆基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示，本木首兩輪銷售反應理想，至今累售98伙，套現9.6億元。該盤昨上載全新銷售安排，推出12伙於本周五發售，當中包括3伙開放式單位、6伙一房及3伙兩房，價單定價由672.5萬至1,401.6萬元，扣除最高1%折扣，折實價介乎665.775萬至1,387.584萬元，折實呎價24,603至27,175元。

朗城滙單日錄2宗成交

另外，華懋集團銷售部總監吳崇武表示，已屆現樓的元朗朗城滙早前上載更新價單，將付款計劃B及C之按揭成數由80%提高至 85%，以及將所有付款計劃成交期由90天延長至180天，有關優惠生效後，昨日旋即錄2宗連還成交，合共套現約2,521.15萬元。其中第2座32樓H室以1,419.56萬元售出，成交價創項目新高，實用面積749平方呎，呎價18,953元。截至昨日，該盤累沽669個單位，總值約55.8億元，餘下51個單位，分別為5個兩房單位及46個三房單位。

疫情持續升溫，市場前景不明朗，受利淡因素刺激，二手市場議幅逐漸擴闊，隨減價盤驟增，各大屋苑頻錄低市價成交，幅度介乎2%至10%，整體客源以用家為主，當中以上車客表現最突出。

利嘉閣總裁廖偉強指出，疫情持續發酵，受利淡因素困擾，部分業主因擔憂後市，率先減價沽貨，造就市場頻錄低市價成交，加上一手市場近期欠缺焦點，推動購買回流至二手市場覓盤，當中不乏抱趁低吸納態，大膽向業主還價，帶動議幅進一步擴闊，若疫情持續蔓延，樓價勢將備受壓力，二手市場議幅亦將進一步擴闊。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，第四波疫情不斷升溫，造就各大屋苑減價盤驟增，減鎊沽貨業主普遍議幅介乎3%至5%，隨叫價稍回落，吸引買家入市承接，客源以用家為主力，惟上述平價盤被迅速消化後，屆時買賣雙方將陷於拉鋸。

中原高級區域營業董事張光耀指，鰂魚涌太古城泰山閣中層E室，689方呎，3房間隔，以1160萬售出，呎價約16835元，低市價約5%。

中原高級分區營業董事伍錦基稱，將軍澳東港城1座低層C室，463方呎，2房間隔，以690萬售出，呎價約14903元，低市價約3%，買家為上車客。

世紀21家天下分行經理黎振傑表示，旺角富榮花園6座低層G室，592方呎，3房間隔，以自由市場價940萬售出，呎價15878元。

中原分行經理施蒂文指出，啟德天寰2座中層F室，461方呎，2房間隔，以1000萬沽出，呎價21692元，低市價5%，買家為用家，原業主於2017年以一手價812萬購入，3年期SSD屆滿後沽貨，帳面獲利約188萬。

美聯首席高級營業經理梁仲賢指，火炭銀禧花園4座低層C室，498方呎，2房間隔，以610萬成交，呎價12248元，低市價約10%，買家為用家。美聯高級分區營業經理陳少鴻指，馬鞍山海典灣6座中層E室，452方呎，2房1套間隔，以710萬售出，呎價約15708元，低市價約5%。中原資深分區營業經理許偉業表示，葵涌月海灣2座頂層單位，403方呎，附設129方呎天台，以647.5萬沽出，呎價16067元，低市價約2%，買家為區內租客。

祥益高級分行經理黃文樂稱，屯門盈豐園2座中層H室，415方呎，2房間隔，獲區內首置客以462萬承接，呎價約11133元，低市價約3%。利嘉閣高級分區市務經理彭錦添指，青衣灝景灣6座低層H室，約863方呎，為3房1套連儲物室間隔，以1350萬沽出，呎價約15643元。

另外，消息指，鑽石山宏景花園3座高層J室，467方呎，2房間隔，以833.8萬自由市場價成交，呎價17854元，同為屋苑新高。

世紀21奇豐物業愉翠苑分行經理楊麗娟表示，沙田帝堡城7座中層E室，面積593方呎，2房間隔，以790萬成交，呎價13322元。

港置營業經理郭詠詩表示，香港仔中心U座觀景閣高層2室，3房1套間隔，面積約721方呎，以約1360萬成交，呎價約18863元，市價水平，買家為年輕夫婦。

中原分區經理曾紀賢表示，火炭南莊苑雙號屋，面積1947方呎，近日議價後以3730萬售出，呎價19158元。原業主於1999年以1714萬購入，21年間帳面獲利約2016萬，升值約118%。

中原區域營業董事黎宗文表示，大圍世界花園6座中層A室，面積1603方呎，套3房間隔，連車位以1998萬售出，呎價12464元。據了解，原業主於1998年以760萬購入，22年間帳面獲利約1238萬，升值約163%。

個別心急甩貨投資者看淡後市，即使未過3年期額外印花稅仍沽貨離場。世紀21奇豐分行助理區域營業董事周淑萍表示，火炭駿景園8座中層B室，面積974方呎，以1450萬沽售，呎價14887元。據了解，原業主於2018年2月以1118萬購入，持貨不足3年，扣除樓價10%額印稅約145萬後，帳面獲利約187萬，升值約17%。

世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢碧翠路金璧花園雙號屋，面積1122方呎，3房2廳間隔連天台，原叫價1280萬，減價100萬以1180萬連車位沽出，呎價10517元。據了解，原業主於2013年11月以850萬購入，帳面獲利330萬，升值39%。

中原副分區營業經理卜穎芝表示，大圍名城1期1座低層NA室，面積677方呎，套3房間隔，開價約1070萬，以1000萬承接，呎價14771元。新買家為區內租客。原業主於2017年以960萬購入，帳面獲利約40萬，升值約4.2%。