北市基期已高　新北接棒未來動能

都更遍地開花，老屋翻身不再是神話！《住展》雜誌統計今年雙北市都更案量約1834億元，年增幅暴增64%，全年度將挑戰2000億元。專家分析，素地難尋、政府力推都更，加之近年房價上揚，均讓建商願開優渥條件力促都更案成形，不過因北市都更案基期已高，預料未來將由新北持續貢獻都更成長動能。

根據《住展雜誌》統計，截至今年12月7日為止，雙北都更案量達1834億元，較去年的1223億元暴增600億元，年增達64%，今年可望挑戰2000億元大關。

中大坪數案比重達6成
《住展》雜誌研發長何世昌分析，雙北都會區素地已難尋，讓建商願意多讓利給舊社區地主，推升都更爆棚式成長，尤其今年中大坪數案比例高達6成，40~90坪的都更案明顯增加，甚至走豪宅路線，不像過去以小宅為大宗，意味「業者嗅到換屋族需求升溫，都更規劃更顯大膽」。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，因落日條款等政策調整，近2年危老建案數爆增，今年都更件數雖不敵危老，但總銷金額近2000億元，應是都更基地面積本來就大，且中大坪數佔比明顯提升，都提高整體案量總銷數字，預期開發商或公部門，可拿該數據成說服工具，進一步軟化釘子戶，促成老屋更新。

其中台北市共42案、總銷達1436億元，遍及12個行政區，為史上首見，可說是遍地開花。士林區共有8案最多，尤集中天母地區，包含璞園、家居、大陸、聯上開發等建商都推出都更案，其次為中山、文山區，且有不少為水岸都更案，如文山區「元利台大公館」、「遠雄晴川」以及中山區「最大直」等案。

新北市都更案共有11案、總銷達398億元，以板橋、新店各3個最多，其中新店「合環LANDMARK」將打造42樓雙塔大樓，為新北市最高、面積最大的都更案，單一案就海灌200億元案量，貢獻新北市逾一半以上的都更案量。

都更成區域房價指標
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，都更案如雨後春筍般冒出，代表兩個現象，首先是都市開發的飽和度高，缺乏重劃區的土地供給，所以建築投資轉進重建市場，這除了是不可逆的趨勢，也代表都更政策執行的成果，預期未來運作順暢後，都更案有機會像飛輪一樣不斷正循環地被產出，案量將持續成長；另一方面，都更案要在有市場性的地方才能成案，預期將成為區域價格定錨的指標，間接帶動老屋的價格預期。

至於近年危老升溫，是否將排擠都更案整合？何世昌認為，危老尚在起步階段，縱使近年熱絡，甚至有業者棄都更走危老的趨勢，仍追不上業者過去長期布局都更，以至近期的開花結果。且若無百分百所有權人同意的開發案，僅能走都更老路，預料未來幾年都更案熱度不減。

政府出手打炒房，卻澆不熄民眾買房的熱情！台南市平實營區首案明天開賣，昨日一早就有民眾拿板凳到場排隊，引發網友熱議，「怎會在政府打炒房時還這麼高調？」業者澄清，未開放轉紅單（轉手預售屋預購單）及換約，已趕走排隊民眾。

昨日台南市平實營區建案一早即有民眾排隊等買房，被發布在line群組「台南房市大小事」，引起熱議，甚至懷疑是建商找臨演來排隊，「怎會在政府打炒房時還這麼高調？」《蘋果》昨日下午4時許趕到現場，尚有零星民眾坐在門口，但異口同聲說「幫朋友排隊的」。

明天開賣　昨天就排隊
不具名人士指出，有人花錢請工讀生到該案排隊，未必是要買房，可能是「做市調」，一天下來費用約2500~3000元，也可能是同業來了解狀況，甚至不排除因開賣當天限量30戶，因此請人先排隊「賣板凳位子」。

該人士提及，曾透過關係預約該案，業者預計開價每坪4字頭、成交35~38萬元，因此須接受1坪35萬元以上的民眾方能預約。也有民眾表示，業者要求開賣當天不能考慮太久，半小時內就要做決定。

對此，該案專案經理黃先生表示，昨天早上確實有些民眾在門口排隊，已造成案場困擾，所以趕走他們了，「現在這樣我們也很怕，不讓民眾排隊了。」強調該案明天正式開賣時將採預約制，且未開放轉紅單和換約。

住商不動產台南五王加盟店店長李家民表示，該案為平實營區首案，位夢時代商圈，旁邊還有虎尾寮豪宅區，機能便捷因此備受矚目。不具名專家表示，這類銷售亂象若非真實，再不節制，恐引政府過度反應，屆時就不是打炒房，而是真打房。

今年全台房市買氣佳，高雄建案申報開工也創史上最大量。高雄市不動產開發商業同業公會公布今年前11月會員申報開工數，達1萬1141戶，已打破高市歷年申報開工紀錄，總銷金額也達1205億元，有機會打破2012年的1465億元。專家分析，建商不斷推出造鎮小宅是開工量創新高主因，但政府打炒房政策可能對投資客產生嚇阻作用，能否順利去化將成未來觀察重點。

根據該公會統計開工量發現，今年前11月開工戶數達1萬1141戶，較去年同期9798戶增幅14%，跟去年不同的是出現大量1房，共有1191戶，1~2房也達4770戶，也較去年同期增逾16%。

三民楠梓皆逾2600戶
高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑表示，過去3年高雄市申報開工總銷金額均突破千億元，且連續2年申報開工戶數突破1萬戶，今年有機會上看1.2萬戶。

開工量較大區域包括三民區的2829戶，其次為楠梓區逾2637戶，至於鼓山區與前鎮區均突破千戶，廖致傑分析，「目前看來各區申報開工量均增加，不少建案屬於外地建商，產品朝向小宅化，而這波打炒房主要針對就是投資客，未來能否順利去化仍待觀察。」

外地建商推案更直接拉高區域行情，如大陸建設與日本大和房屋集團及大倉日航酒店管理公司聯手在亞洲新灣區推出的「和陸寓邸」，房價每坪4~5字頭，部分戶別僅約20餘坪，2房總價即逾800萬元，在過去的高雄從來未見，卻仍已銷售6成。

皇苑建設董事長郭敏能指出，極端小宅供給案量真的太多，豪宅賣4字頭、小宅也賣3~4字頭，相當不合理，對於健全高雄房市不是好現象。

台中水湳經貿園區重大建設陸續到位，周邊土地引來許多知名企業收購！繼崇友、味丹、佐和陶瓷、東禾生技等企業之後，上櫃工具機大廠高鋒工業日前斥資5.7億元，購入單元八重劃區鑫新平段兩塊合計約839.1坪的土地，換算每坪單價約68萬元。

台灣房屋集團趨勢中心統計，加入該筆交易後，今年單元八的土地交易規模已達31.74億元、總面積4,815.5坪，創下近五年次高紀錄，平均成交單價來到65.9萬元，創下近四年新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，單元八緊鄰經貿園區，宛如經貿園區門戶，房市發展也與其緊密相關。2016年經貿園區基礎工程與水資源中心完工，為水湳購地潮揭開序幕，當時單元八因為開發時程相較經貿園區早，因此成為業者搶攻水湳的房市先鋒，並且一舉將單元八的地價拉高到7字頭的高水位，但隨後即因景氣探底而修正。

不過，近年經貿園區建設火力全開，不僅電影中心、綠美圖、國際會展中心接連開工，占地67公頃的中央公園，更於12月初正式啟用；加上單元八已經吸引迪卡儂、寶雅、愛買及UNIQLO等大型商場插旗，生活機能大躍進，使得近年單元八的土地價量表現步步高升。

去年更因國產署土地標售及建商大舉購地，寫下土地交易破萬坪的紀錄；今年則延續去年的活絡交易，在價格上力圖重返高點。

台灣房屋中城十四期特許加盟店長王嘉鋒分析，近年經貿園區的土地價格飆漲，亦是單元八地價上揚的動力之一，目前經貿園區與單元八條件相近的創研段土地，土地單價約在75~90萬元，相較之下，單元八的6、7字頭尚顯實惠，且單元八可透過容積移轉稀釋成本，因而吸引業者布局，並緩步推升地價，但以單元八僅140％的低容積率推算，往後當地推案的房價，估計將高達4字頭。

王嘉鋒指出，經貿園區是未來台中的產經重鎮，但經貿園區對於進駐業種的規範較多，還會管制燃油車行駛，因此不少企業選擇在限制較少的單元八重劃區落腳，既可保留產業運作的彈性，又可與經貿園區的產經發展相互呼應，同時還能在地價漸漲的基礎上斬獲投資利益，可說是一舉三得的資產配置。

捷運商機強強滾！繼日勝生與子公司集順生活科技成為台中捷運綠線文心崇德站，及文心櫻花站等兩處共構土地開發案的最優申請人之後，台中市交通局10日宣布，再推出捷運綠線四維國小站，及南屯站等兩處共構土地開發案，招商收件截止至明年4月9日。其中，四維國小站開發基地完工後，預估總銷金額21億元；南屯站開發基地完工後，預估總銷金額36億元。

台中市政府積極改善交通、發展軌道建設，並以「十字路網」方式，構築台中捷運綠線與藍線，間接帶動捷運沿線的發展。市府今年3月推出台中捷運綠線文心崇德站（G6站），及文心櫻花站（G8a）共構土地開發案，日勝生10月21日宣布與子公司集順生活科技，分別獲選為台中捷運綠線G6站及G8a站共構土地開發案的最優申請人。其中，文心崇德站投資17.2億元；文心櫻花站投資13.6億元，合計30.8億元。

為乘勝追擊，台中市交通局10日再推出捷運綠線四維國小站、南屯站等兩案的共構土地開發案，兩站開發基地的建蔽率及容積率，均為70％及500％，開發項目比照商業區，明年1月上旬辦理招商說明會。

台中市交通局長葉昭甫表示，捷運綠線四維國小站的開發基地總面積為591坪，坐落於北屯區文心路與天津路四段交會處，鄰近台鐵太原站、四維國小與北屯兒童公園，加上周邊鄰近興安路、昌平路商圈，及一點利黃昏市場等，生活機能極佳，預估完工後，銷售總額可達21億元。

南屯站開發基地總面積771坪，位於南屯區文心路與五權西路雙軸線交會處，在五期、七期及八期重劃區交界的核心位置，周遭包括文心森林公園、IKEA、豐樂雕塑公園、國立美術館，及Costco等大型商場與公共設施，人文薈萃且商業機能完善，預估總銷可達36億元。

葉昭甫指出，有別於一般BOT促參案的投資人僅有經營權，上述捷運站共構土地開發招商案，待開發完成後，投資人可依貢獻比例，分配建物所有權，自行規劃與收益。

桃園航空城計畫土地自11月9日起至12月9日公告徵收期屆滿，總計有超過九成地主選擇申請領取抵價地，桃園市地政預估，至迄止日止加計因郵遞作業尚未收件的申請案，最後應達95％左右，顯示民眾對於航空城計畫充滿高度期待及信心，願意參與土地分配。

根據桃園市地政局統計，桃園航空城土地公告徵收一個月期間，共受理約1.22萬件的申請案件，其中機場園區申領抵價地總金額約為1,040億元，占總補償地價1,151億元的90.4％，附近地區（第一期）申領抵價地總金額約為1,348億元，占總補償地價1,496億元的90.1％，二區選擇參與土地分配的地主均在九成以上，民眾申領配地過程順利且踴躍。

桃園市地政局長蔡金鐘指出，由於郵遞的關係，有部分土地所有權人於公告之日後才收到區段徵收通知，依規定可於送達次日起算30日內提出抵價地申請，所以桃園航空城雖然在12月9日完成土地公告，後續仍會有民眾依照前述規定陸續提出申請，估計應占總補償地價約4％到5％左右。加上在公告期間約有九成的補償金額提出申請，預估最終應會有約95％的補償金額申請領地。

受惠景氣好轉、房價上揚，建商給予地主條件變得更優渥，加上政策獎勵助攻，大台北都更推案全面爆發！根據住展雜誌推估，今年雙北都更推案可望挑戰2,000億大關，比去年增64％，台北市12個行政區都有都更案推出，更是史上首見，其中不乏中大坪數、豪宅產品推出，顯示都更產品規劃更加多元化。

根據住展雜誌統計，雙北市都更推案逐年成長，2013~2015年間每年約200多億元，2017年首次突破千億大關，今年迄今為止，雙北市已有53件都更案推出，總量已達1,834億元，雖然今年都更推案件數與過去三年每年均50多件差異不大，不過個別都更案整合規模比往年大，帶動今年都更推案可望衝出2,000億元大量。

大台北都更推案多數案量仍多集中在台北市，北市今年案量已達1,436億元，新北市則有398億元，雙雙創下史上新高。今年台北市都更案件最多的是士林區，尤其以天母都更推案最密集，璞園、家居、大陸、聯上等知名建商都有都更案推出。

新北市以板橋與新店各有三個最多，其中新店「合環LANDMARK」單一建案就有200億元案量，占新北全市都更案量的一半以上。

住展雜誌研發長何世昌表示，政策與景氣雙雙助攻，帶動雙北都更推案呈現爆發式成長，相對往年都更產品多為20~40坪小宅產品，今年40~80坪的中、大坪數都更案明顯增加，如「中山松悅」、「中山禮仁」、「一方璞真」、「永陞鳳翎」、「松德長虹」等，多為蛋黃區、單價逾百萬的建案，反映建商嗅到換屋族需求升溫，在都更案劃上變得更為大膽。何世表示，政府積極推廣都更給予稅率優惠、雙北市祭出簡易都更等方案，使都更成為建商推案的主流之一。雖然近年危老重建進展快速，有排擠都更跡象，但若沒有100％所有權人同意的危老案，仍只能走都更老路，預估未來幾年都更推案仍處於熱絡狀態，尤其台北都更案量成長有限下，新北市將成為都更案量增長的動力來源。

受到資金潮及低利環境帶動，全台今年全年房市交易量可望達到32萬棟，台北市房仲公會預估，北市今年交易量也可望站上3萬棟大關，不過政府打房恐讓明年全台交易量減至30萬棟，2萬棟房市「泡沫交易量」將消失。

台北市房仲公會10日舉行年終記者會，理事長黃文雄表示，今年台北市房屋交易量可望創下六年來新高，台北市房市強勢回歸，房仲公會會員家數也逆勢增加至789家，央行即使出手打炒房，因沒打到自住買盤，且房市仍處於超低利率環境之下，仍適合自住者進場購屋。

黃文雄表示，明年房市最大不確定因素，是央行這波的「打炒房」會不會演變成全面的「打房」？若是「打炒房」，鎖定市場上炒作的投資客，還給自住剛需者一個更乾淨、更安定的市場，對房市是正面的；反之，若是「打炒房」演變成「打房」，一般購屋民眾也受衝擊，政府後續「打炒房」力道一定要拿捏好，千萬不要傷及無辜。

台北市房仲公會公關主委張欣民表示，政府不管是「打炒房」還是「打房」，明年房市交易量必然衰退，很可能再回落到30萬棟左右，減少了約7％，2萬棟的年交易量就是房市「泡沫」的量，不過房價走勢仍取決於交易量的衰退幅度，與政府後續是否再祭出「組合拳」，除非交易量衰退一成以上，否則在資金和剛需仍強勁下，房價仍欲跌不易。

張欣民表示，雖然今年市場上普遍認為「南熱、中溫、北冷」，不過就今年各地交易量來看，台北市房市表現其實相當亮眼，預估今年台北市全年交易量將站上3萬棟、年增率達9.8％，年增率在六都中僅次於桃園市，更比2016年房地合一實施首年高出42％，不僅連續四年成長，也是暌違六年後再度站上3萬棟關卡。

台灣房市熱絡，國際投資人看好我國不動產市場。資誠（PwC）會計師事務所與城市土地學會10日發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，台灣在台商回流與科技業擴廠需求未減、市場資金充裕、壽險業出手積極及獎勵都更危老等利多下，在2021年亞太房市看好度之中，台北市居11名，超越北京、曼谷、香港等大城市。

調查顯示，國際投資人綜觀亞太房市，2021年最看好新加坡、東京及雪梨等三大城市，主因為星、日、澳等三大市場地緣政治及經濟風險偏低，不動產保值效益良好，可做為國際資金避風港。

而台北市因防疫成果亮眼、免採取封城措施，多數實體經濟活動未受影響，加上台灣今年資通訊（ICT）產業發展受惠於宅經濟、遠端視訊商機增長，我國2020年GDP成長率仍有2％以上，優於歐美各國、居亞洲四小龍之首。在各項利多因素下，台北在亞太房市看好度從2019年的第21名、2020年的第14名，2021年更躍升至11名。

普華國際不動產公司董事長劉博文指出，過去國際投資人看亞太地區不動產投資，在疫情前多著眼於商辦、零售店家、商旅等租賃市場熱度，因為實體經濟帶動不動產租賃，可創造穩定收益。

但自疫情後，劉博文表示，各國採取封城、實體經濟受衝擊，在企業削減開支及撙節成本等趨勢下，國際投資人對商辦投資前景轉趨保守，並放眼景氣下滑時仍能保值或維持收益的資產，例如物流倉儲、出租住宅、資料中心，還有亞太主要經濟樞紐如東京、新加坡等物件，另外也有未受疫情嚴重影響的台北市等標的。

劉博文認為，我國今年股市、房市都繳出不錯成績單，像是土地、商用不動產，還有中、南部住宅市場可說是遍地開花，大台北地區住宅則是完成打底，自住剛性買盤逐漸進場，使得預售及新成屋市場去化速度加快，價格緩步回歸2014年水準。

政府陸續祭出「打炒房」措施，台北市不動產仲介經紀業公會預期，明年全國買賣移轉棟數約減七％至八％，將是連續四年成長後首度衰退，主因「炒房泡泡」被打掉。

房仲業者預估 減少七至八％
北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民指出，目前房市的確有炒作行為，預期今年全國買賣移轉棟數可達三十二萬棟，較去年增加兩萬棟，這部分可能是投資需求帶起；因此，預期在政府抑制房價措施逐步出籠後，投資買盤會轉趨保守，甚至暫時不出手。

他表示，目前政府不管是「打炒房」還是「打房」，多少會影響房市交易量，因此，可預見的是明年房市交易量必會衰減，全年建物買賣移轉棟數很有可能會回落到三十萬棟；若跌落三十萬棟，凸顯政府太用力打房，導致交易量跌掉一成，將連帶影響房價出現鬆動；若明年衰退幅度在一成以內，打房手段則相對溫和健康。

北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄指出，台灣防疫有成，加上市場資金潮及超低利率，使得房市及股市逆勢成長，台北房市更呈現強勢回歸態勢，房屋交易量年增近一成，是近六年來最好的一年，同步反映在公會會員家數的增加上，逆勢增加到七八九家。

政府力道若過猛 將衝擊房市
他認為，資金潮及超低利率環境明年不會消失，加上市場還有剛性需求及置產買盤支撐，預期明年房市移轉量還是會成長，但各部會陸續拋出抑制房市措施，讓政府打房成為明年最大的黑天鵝，若是後續政府打炒房力道沒有拿捏好，將衝擊房市。

多家研究機構統計資料顯示，房企融資總規模同環比雙降，融資成本持續上漲。據克而瑞，11月份95家典型房企的融資總額為1005.89億元，環比下降10.2%，同比下降19.1%，單月融資額僅高於今年2月份。其中境內債權融資582.91億元，環比下降12.0%，同比下降19.1%；境外債權融資284.00億元，環比下降28.7%，同比下降21.1%。

境外融資規模同降超5成

據貝殼研究院統計，2020年11月單月，境內外債券融資共發行84筆，較上月增加18筆，發行規模折合人民幣約835億元，環比增長20.7%，同比減少21.4%。其中境外融資共發行18筆，融資規模約280億元人民幣，環比減少15.7%，同比減少52.9%，下降幅度較大；11月境外債券規模占比約34%，較上月下降14個百分點。境內共發行66筆融資債券，較上月增加19筆，11月境內融資規模環比增長54.3%，同比增長18.9%。

回看2019年11月，曾出現過一輪融資小高潮，而今年發債規模未能達到業內預期，12月份又是傳統意義上的“融資小月”，全年融資規模能否出現逆轉仍成謎。

另一方面，單月發債規模不及到期債務規模，令房企資金承壓雪上加霜。11月份境內外債券融資到期債務規模約837億元，較上月增加2.6%。而融資新規公佈之後，9月、10月、11月連續3個月發債整體規模不及到期債務規模，房企融資規模增速受限，並且據貝殼研究院預測，這一局面短期暫不會有所改變，2021年到期債務規模（未含2021年未發行的超短期債券）預計可達12448億元，同比增長36.0%，房企償債壓力仍將繼續攀升。

對於房企而言，降債難以在短時間內完成。貝殼研究院認為，雖然融資新規對未來房企整體發債增速將起到一定的制約作用，但按照近五年房企債券融資發行週期推算，預計未來房企債券融資到期債務壓力實現實質性下降仍需3~5年時間。

40家頭部上市房企融資環增91.42%

頭部上市房企的境遇則大不相同，同策研究院監測的40家典型上市房企融資總額繼上月稍有回溫後，11月出現大幅上升，共完成融資金額折合人民幣共計1091.08億元，環比提升91.42%。

40家房企債權融資金額834.72億元，占房企融資總量的76.50%，環比10月融資總額510.55億元增加63.49%；股權融資金額為256.36億元，占總融資金額比重為23.50%，環比大幅增加331.20%。

值得注意的是，11月40家典型上市房企其他債權融資共發生了29筆，多為母公司為子公司提供融資擔保，總金額289.35億元，這一規模環比增加了542.26%；公司債方面，40家房企也表現出了一定的優勢，共14筆融資募集資金215.35億元，環比增加18.54%，其中境外美元債占主導地位，共發行8筆美元債，融資金額折合人民幣137.68億元，占比公司債總額的63.93%。

從40家典型上市房企融資情況總體來看，債權轉讓與應收賬款轉讓規模與頻率極大提高，如招商蛇口通過債券股權轉讓融資41.4516億元，綠地香港通過股權轉讓與應收賬款轉讓融資72.6億元。此外，為了加速資金積累，抵禦償債壓力，各大房企均加快了融資頻率。

同策研究院分析師陳朦朦對《每日經濟新聞》記者分析：“2019年，40家典型上市房企融資規模為8033.24億元，而2020年1~11月這一數字已達8572.30億元，已超過去年全年融資總額。因而，合理預估40家典型上市房企今年的融資規模將近9000億元。”

境內外融資成本加速上升

自8月融資新規以來，境內融資成本始終保持上升趨勢，11月更是呈現加速上漲趨勢：11月境內債券融資平均票面利率4.89%，較上月增長0.13個百分點。

11月境外債券融資平均票面利率同樣大幅增長至8.04%。境外債券成本分化較大，旭輝控股、正榮地產等平均票面利率維持5.25%~5.45%較低區間，而陽光集團與景瑞控股等相對中小規模房企處於11.88%~14.50%較高區間。

相比之下，40家典型上市房企融資利率有所下降，主力範圍為3%~5%。據同策研究院，在已披露的資料中，40家典型上市房企中融資成本最低的是中海於11月6日公開發行的總額24億元、期限3年的公司債券，融資利率3.40%；成本最高的為富力地產11月18日發行的期限為2年的3.2億美元優先票據，融資利率12.38%。

陳朦朦分析，規模較大的頭部房企憑藉自身良好的信用主體及較寬的管道來源，在險峻的環境下融資優勢凸顯，可獲得較低成本資金。而較多中小型房企在境內融資環境趨緊的情況下，選擇積極境外發債謀求生路，但融資成本較高；未來，面臨緊縮的融資管道與較高的融資成本，融資較為困難的中小房企將生存艱難。

境內外融資環境整體收緊之下，資金進一步承壓成為房企（特別是中小房企）未來面臨的發展困境，也令房企更依賴銷售回款。截至11月末，在年內設定了業績目標的部分規模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上，但中小房企完成全年目標有一定壓力。

同策研究院分析師焦澤認為，在海外疫情反復的情況下，房企逐步將目光彙聚在為中小企業擔保獲取融資的方向上。為了進一步迎合政策，降低杠杆與負債，拆分物業上市的比例或將在未來持續擴大。通過釋放股權，出售專案的方式進行再融資將成為房企新寵。

“10天左右時間，賣了三分之一左右。”12月9日，在北京市昌平區的一個房地產項目行銷中心，銷售員劉銀表示，專案是限競房，價格雖然比周邊的二手房要高，但在周邊的新房中，價格是最低的。

劉銀銷售的項目中，共有20多名銷售，平均下來，每人賣的數量超過了10套，“這個月大家的提成應該都超過10萬元了。”劉銀說，項目開盤以來，雖然每天忙到深夜，但項目賣得好，賺得多，累也心甘情願。

在北京新房市場數萬銷售人員中，像劉銀這樣幸運的並不多。11月下旬，負責銷售的項目開盤剛滿50天后，李尚選擇了離職。“不到400套房子，我走的時候，零頭還沒賣完，公司要求年底清盤，否則銷售團隊拿不到一分錢獎金”。

在他看來，12月底清盤的可能性為零，“50多天，沒有賣出一套，反正也拿不到年終獎了，還不如換一家公司幹。”李尚在一名老同事介紹下，來到現在的公司。

做房地產銷售三年，李尚銷售的足跡幾乎遍佈北京，最開始在朝陽北部一個專案做銷售，後來去了大興、順義，再後來亦莊、海澱。一圈下來，他整體感受是：大部分項目不好賣。

Wind資料顯示，2020年1-10月，北京住宅成交金額為2513.2億元，同比降4.8%，成交面積為522.2萬平方米，同比降7.3%。截至12月8日，北京全市可售住宅面積1235.2萬平方米，按照前10個月的平均銷售面積計算，去化週期為22個月。

降價賣不動

12月初，北京北部某剛需盤推出一批特價房，銷售均價3萬元/平方米左右，相比預售備案價，下降了17%左右。一期開盤至今半年多，去化了三分之二左右；二期開盤3個月左右，去化率不到10%。

一位熟悉該項目的人士透露，該項目限價3.7萬元/平方米，3月開盤價格按3.3萬元/平方米銷售。“後來發現賣不了，就開始推3萬元/平方米的特價房，一期差不多都是按特價賣的，性價比還是比較高的”。

二期6月開盤，彼時北京樓市開始復蘇，整體成交向好，加上二期品質好於一期，銷售價格3.2萬元/平方米，但成交並不理想。

上述人士表示，當時公司給專案定的任務是年底清盤，由於是剛需盤，性價比較高，而且操盤方口碑甚佳，從公司到專案，普遍認為年底清盤不存在問題，“這種項目就是速戰速決，拖得時間越長，越不利”。

但是，到了三季度末，整體去化率仍然沒有達到一半，項目從上到下著急起來。“這個專案賣到3萬其實已經不賺錢了，今年清盤就算白乾了，但如果拖到明年，可能得虧錢了。”上述熟悉該專案人士透露。

在北京新房市場，類似的專案並不少，豐台五環外某項目，6月開盤，批准的預售價格是6.6萬元/平方米左右，截至12月8日，整體簽約率不到20%，而簽約價格為5.5萬元/平方米，每平方米降低了1.1萬元。

位於順義高麗營的某項目，今年6月開盤，預售價為4.8萬元/平方米，雖然實際成交價格降了4000元/平方米，但半年過去了，項目1200多套房源，簽約備案不到30套。

位於通州的一剛需盤項目，今年1月一期開盤220套房源，預售備案價5.3萬元/平方米，截至12月9日簽約備案53套，簽約均價4.9萬元/平方米；9月二期開出348套房源，僅賣出2套，銷售均價4.8萬元/平方米。

在北京房地產市場，存在大量價格不高但去化較慢的樓盤，尤其是六環外的項目，去化率超過三成的並不多，部分單價3萬元新盤降價到2.2萬元，去化依然達不到10%。

去化不好的也不完全是位置較差的項目，朝陽區某均價10萬元/平方米的項目，今年7月開出102套房源，但截至12月9日，賣出了26套，而且實際銷售價格比預售備案價降了5000元/平方米。

經濟觀察報統計2020年6月以來48個住宅專案，其中41個住宅專案的簽約價格要低於預售備案價，而這些降價銷售的樓盤，除了個別性價比較高的項目外，大部分去化率均沒有超過一半。

錢不到位

李尚原來負責銷售的項目是一個改善盤，單價超過10萬元。

10月項目正式開盤，當時公司上下對項目銷售普遍較為樂觀，給項目定的任務是：開盤當月去化50%、12月清盤收尾。“蓄客的時候，確實看項目的比較多，每天每個銷售都接待五六組，週末兩天看房的更是爆滿”。

但是正式開盤後，前期蓄客轉化率並不高，“前後蓄客大概有1000多組，和房源差不多是3：1”，李尚說，但開盤半個月後，實際成交也就50套左右，與計畫差了100多套，這種情況以往並不常見。

仔細分析客戶轉化低的成因不難發現，“錢不到位”是一個普遍的狀況。對多數購房者來說，疫情下，2000萬元左右的首付款並不是一個小數目，即便能籌集齊，也需要一個過程。

期間，為了加速回款，專案為一部分首付還沒有到位的房源進行了網簽，網簽後可以辦理貸款，而辦理完按揭貸款後，李尚所在公司很快便能收到購房尾款。在三道紅線下，所有開發商對回款格外重視。

據李尚透露，不清楚是什麼原因，最後監管部門發現項目預售監管資金帳戶中的金額不足，11月中旬，專案被監管暫停了網簽。彼時項目的去化率還不到三成，“雖然不及預期，但整體還不錯”。

暫停網簽，意味著銷售受到影響，還有一個月就到年底，加上年終獎眼看著要泡湯，李尚選擇了離職。據李尚的同事12月9日介紹，專案的網簽已經恢復，“今天首付到位了，明天就可以網簽”。

北京市住建委資訊顯示，截至12月9日，這個專案整體去化（包括備案、預定和資格審核）率為27%，低於競爭對手46%的去化率。李尚透露，網簽暫停前，由於售價相對較低，該項目銷量高於競爭對手。

與該專案總價高不同，前述北京北部剛需盤專案總價並不高，12月初推出的特價房，兩居室售價210萬元，剛需首付不到80萬元。該專案雖然位置較為偏遠，但性價比要高於房山、懷柔和密雲等區域的專案。

前述熟悉該專案的人士也納悶，同一家公司開發的專案，總價高的賣到斷貨，價格低的剛需盤卻賣不動。“一個是今年大家都受到疫情影響，但是比較來看，剛需受到的影響更大一些，否則沒法解釋現在的現象。”

在他看來，今年房地產市場更為複雜，消費需求更加理性，一定程度也在倒逼開發商做轉變，這種轉變不僅僅是思維，更多是圍繞產品本身。“想要賣得好，項目的位置要好，配套要好，品質不能差，性價比還要高。”

市場價值區間

劉銀銷售的項目位於五環和六環之間，銷售均價6萬元/平方米，周邊二手房價格普遍沒到5萬元/平方米，但開盤10多天，賣掉了三分之一。

劉銀髮現，在五環和六環範圍內，價格在5萬-7萬元左右，地處主要商圈內，只要交通、教育配套較好，一般項目都不愁賣。“這幾年附近的幾個5萬到6萬的項目，賣得都很好，基本出來很快就賣完了”。

前述熟悉北京北部專案的人士也發現，北京市場價值區間，一個是五環外交通、教育配套較好的商圈內，價格在5萬-7萬元，比如大興瀛海、亦莊，石景山古城、首鋼，海澱的部分樓盤。

還有一個價值區間是三環和四環之間單價8萬-10萬元的項目，這兩年豪宅項目中銷量較好的專案幾乎全部來自豐台這一位置和價格區間內，尤其是中海和金茂的熱銷項目，幾乎均符合這一特徵。

前述人士表示，不計算共有產權房、經濟適用房等政策性住房影響的情況下，最近兩年，北京房地產市場需求端，這兩個區間相對突出，這兩個區間的購房者有一個共同的名字：首改。

2019年劉銀在朝陽的一個項目做銷售，當時臨近四季度，劉銀銷售的項目和一個競品專案先後開盤，兩個項目定位、戶型、價格、教育配套等幾乎相當，唯一不同的是競品項目的交通更加便捷。

開盤一個月後，競品項目接近清盤，而且所有房源都是全款購買。劉銀銷售的項目雖然銷售也不錯，但直到年底才進入清尾盤階段。

當時劉銀所在的團隊發現，競品項目之間，賣得好不好，有時候體現在細微差別之間，“同樣的東西，無論是價格、品質，還是配套，只要你有幾個領先于對手，你賣得肯定會更好。”

尤其是在一個供大於求的市場格局中，購房者選擇空間較大，而且今年加上疫情影響，購房者普遍更為謹慎和理性。前述人士認為，未來市場，越來越需要靠實力說話。

2020年北京新建住宅成交高峰出現在8月和9月，月均成交面積均超過80萬平方米，成交金額超過400億元。到了10月，成交面積下滑到56萬平方米，11月再次攀升到95萬平方米，創2017年以來單月成交新高。

但由於年初疫情影響，今年前10個月供應和成交仍不及2019年同期，Wind資料顯示，2020年前10個月，北京商品住宅供應面積553.4萬平方米，比2019年同期少了15萬平方米；銷售面積為522萬平方米，比去年同期少了41萬平方米。

一位TOP5房企的行銷負責人表示，由於年底各家開發商銷售和回款壓力較大，預計2020年銷售規模將與2019年持平，甚至有可能超過2019年。但市場分化還在繼續，無論開發商，還是區域城市，均在進一步分化。

具體到北京市場，他認為，2020年市場成交即便好於2019年，但開發商付出的代價也會更大。其公司在北京的一個專案，為了加速去化，銷售單價比原價降了5000元左右，“到現在回款比預計的少了2個多億，全部下來少賣5個億”。

目前該專案除了少數尾房和地下車位，已經接近清盤。“如果按照原價銷售，肯定不會有這麼快。”該行銷負責人表示，在北京市場，賣得好的專案很少，不降價又賣得好的項目更少，“至少我們公司沒有”。

Wind資料顯示，2017年以來，北京商品住宅成交均價高峰是2018年12月的6.29萬元/平方米。2019年月成交均價為4.7萬元/平方米左右。

進入2020年以來，前兩月受疫情影響，月均成交單價為4.5萬元/平方米，3月恢復至5萬元/平方米。成交最好的8月和9月，月均成交單價均在4.6萬元/平方米，而10月成交單價重新回到5.1萬元/平方米。

安心的住所，是應屆畢業生進入社會、打拼奮鬥的基本保障之一。在共青團廣東省委關於“廣東青年關注的熱點問題”網上問卷調查中，超12萬受訪者認為當前存在“房價過高”或“房租太貴”的現象。

近日，共青團廣東省委員會與廣東省住房和城鄉建設廳聯合印發了《關於開展“青年安居計畫”高校應屆畢業生住房保障服務行動的通知》（下稱“通知”）。21世紀經濟報導記者從省住建廳瞭解到，截至目前，廣東省累計供應新就業無房職工和青年人才公租房、人才房共逾15萬套，發放購、租房補貼約4.85億元。

根據上述通知，廣東省將面向全日制普通高等院校（含海外留學）應屆畢業生，提出加大貨幣補貼與實物保障，力爭到2022年基本實現珠三角地區城市每年新增供應的公共租賃住房和人才住房面向高校應屆畢業生的比例不少於20%，非珠三角地區城市不少於10%。同時，也鼓勵地方集中建設公租房和人才房，優先向畢業生配租。

實際上，為青年人才提供安居保障方面，廣東一直走在前列。截止目前，廣州已將本科以上新就業大學生納入住房保障範圍，在廣州黃埔區，青年人才工作半年即可買房；深圳早於2013年就在全國率先推出“青年驛站”，為來深求職應屆畢業生提供7天免費住宿，青年落戶門檻也已降至大專文憑；在佛山，本科畢業青年人才有工作證明即可購房。

廣東省住房和城鄉建設廳有關負責人表示，接下來廣東還將通過降低戶籍、社保等門檻，繼續為青年人才購房提供便利。

具體而言，廣東將支持降低或免除高校應屆畢業生申請公共租賃住房購買社會保險期限的條件，支持各地籌建青年人才驛站，為來粵求職高校應屆畢業生提供不少於7天的免費住宿，並將符合條件的各層次畢業生納入人才安居補貼統籌範圍。此外，廣東也將支持廣州、深圳等地探索制定以獎代補、政府購買服務等政策激勵措施等舉措。

此外，廣東省還將依託12355青年之聲平臺搭建“青年安居”資訊查詢系統，動態更新各地住房政策，發佈公租房、人才房等保障性住房資訊及申報方式。在基層一線住房服務部門開展爭先創優活動，在青年集中的社區建設青年之家和志願服務站，加強住房租賃市場監管力度，推進住房行業規範化建設。

掛牌價虛高，頻繁調價，抱團漲價……近幾個月來深圳部分二手房市場仍在躁動。證券時報記者近期對深圳二手房市場的情況進行調查，其中暴露出的一些亂象值得警惕。

掛牌價虛高 不少社區最新掛牌價遠超成交均價

樂有家研究中心監測顯示，11月深圳網簽6296套一手住宅，環比上漲36%，創下年內新高，這也是時隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，實屬罕見。11月深圳二手住宅過戶套數為5812套，相比7月年內高峰13407套，下跌超過50%，出現斷崖式下挫。

那麼，深圳二手房市場因此“轉冷”？臨近年底，深圳的二手房市場仍在躁動，這種躁動不僅局限在深圳“7•15”樓市調控新政前就已經受一波躁動的西部片區，還逐漸傳導至東部片區。

近日，一位炒房客入手深圳南山區前海時代二手房但最終房子被拍賣的事件引起熱議。不過，該事件還透露出這麼一個現象：二手房掛牌價大幅超過當前成交均價。

貝殼APP顯示，前海時代的二手房成交還要回到今年6月中旬，均價為13.5萬元。這位炒房客原本持有的49平方米戶型成交要回到去年9月，均價每平方米11.5萬元，成交價570萬元。不過，記者在各個仲介交易平臺發現，前海時代二手房目前的掛牌價幾乎都超過每平方米18萬元。

“一則拆遷登記的消息讓這裡的二手房價格突然飆升近60%，從不到每平方米5萬漲到8萬元，其實根本沒有成交。”李華是一位剛需置業者，打新失敗多次後決定回到二手房市場，而且是價格較為穩定的羅湖泥崗片區，“先不說准拆遷物業價格大漲，附近高層住宅的報價也在近期上調約15%。”有房產仲介告訴記者，在APP上的房源資訊都會要求業主提供房產證等資料，但價格還是由業主報價為准，一些價格太過虛高的房源也盡可能不向購房者推薦。“房子有沒有人看不要緊，有沒有人買也不要緊，該調還是要調。”多位仲介人員打趣道。

位於深圳西部的寶安區，掛牌價大幅高於參考均價的現象也廣泛存在。以寶安西鄉片區的麗景城為例，記者發現，在貝殼APP上該社區最近幾個月掛牌價一路走高，12月9日社區最新掛牌均價已達到每平方米81348元，部分房源的掛牌均價已超過9萬元。不過，同樣是在該APP上，麗景城社區最新一套成交出現在2020年11月23日，該套成交單價為每平方米71150元。

而在福田區八卦嶺，這裡的房價“上漲”在過去常常登上“頭條”。以嶺尚時代的一套近50平方米二手房為例，多家仲介平臺顯示最新成交均價在每平方米11.5萬元，但目前同戶型“滿5年”的二手房的掛牌價超過14萬元，而且還打著“誠心出售”字樣，這個價差卻讓一般剛需購房者難以接受。在調查過程中，多位購房者和房產仲介都表達出這樣的觀點：“7•15”樓市調控新政後“滿5年”的二手房由於交易稅費較少成為“稀缺品”，這類二手房的掛牌價更容易被抬高，也會帶動其他房源的價格。高昂的交易稅費對於剛需置業者來說，也是不小的壓力。

頻繁調價+抱團漲價 業主很浮躁 購房者很鬱悶

除了掛牌價虛高外，近幾個月深圳二手房市場的躁動還體現在業主的頻繁調價上，多數是不斷上調，也有二手房業主往上提高幾十萬，再下調幾萬，測試市場水溫。

以羅湖區鵬興花園一套兩室兩廳的南向房源為例，今年8月份時掛牌價為450萬元，其後便不斷調價，最近兩周調價次數多達6次，最新掛牌價為480萬元，這一價格較兩周前下降10萬元，不過仍較8月份高出30萬元。

除了頻繁調價，業主的疑似抱團控盤行為也很讓一些購房者甚是 “苦惱”。在深圳，很多社區業主都有微信群，平時微信群是業主溝通的工具，但總會有一些人在群裡鼓動業主提高掛牌價。最近一段時間以來，網路又開始流傳深圳熱點片區的部分二手房社區“抱團漲價”，甚至有消息指出有業主也因為掛牌價“過低”，其他業主表達不滿。“這種做法會影響同社區業主的心態，甚至會跟風提高報價。”多位元購房者對記者表示。

從去年到今年，深圳的房地產市場已經不止一次出現二手房“抱團炒作”房價等行為。就在今年上半年，記者調查發現，有一些二手房業主將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”的方式向銀行做經營抵押貸款，這種做法存在一定套利空間。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，去年到今年深圳二手房的價格炒作現象比較多，包括業主聯手哄抬價格等行為，顯然都要面臨管控，這也是一種典型的市場壟斷行為。即通俗說“明擺著仗著好房源就任性漲價，而購房者無法投訴”。“抱團漲價”的做法本身是被嚴管，需要防範各類炒作，甚至要對部分熱點樓盤採取約談仲介和房東的做法。

二手房價格引導制度呼聲高

深圳二手房市場價格的不斷上漲背後，有著一定的經濟和金融因素。

一方面，從供求關係來看，深圳土地空間相對其他大城市較小，但人口不斷湧入，新房供應量有限，大量購房者通過購買二手房來達到置業的目的，使得二手房市場一直較旺。

另一方面，因房地產價值較高，一些投資者和投機客看到了二手房的投資屬性，部分炒房客的加入甚至讓其帶有一定投機屬性，而近年來二手房市場價格的不斷上漲給其提供了不錯的回報。

此外，在新冠疫情衝擊下，信貸總體較為寬鬆，不排除一些人以相關名義獲得信貸資金，通過各種方式轉而投入房市，買入二手房，進一步推高價格。

深圳二手房市場暴露出的一些亂象，也加劇了出臺相關價格引導制度的預期。

實際上，早在今年5月，有媒體報導寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局獲悉後，對涉事樓盤第一時間進行核查，同時對房地產經紀機構二手房掛牌價格進行排查，責令涉事仲介機構將掛牌價格明顯高於近期真實成交均價的房源全部下架。隨後，深圳市住建局房地產業處聯合寶安區住建局，對網傳掛牌價過高的個別仲介進行現場執法檢查。經排查，責令涉事仲介機構將掛牌價格明顯高於近期真實成交均價的房源全部下架。

當時，深圳住建局對外表示，深圳開展房地產市場專項治理行動，歡迎媒體積極參與，幫助政府主管部門排查、監督房地產市場違法違規行為，包括捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發佈虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散佈不實言論等。6月，深圳市住房和建設局再發通知，為了準確掌握深圳二手房市場真實交易情況，為房地產市場發展提供預期研判，要求各房地產經紀機構每月7日前上報上一月二手商品房成交價格等相關資訊。

此前，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》公開徵求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度。

深圳市房地產仲介協會認為，“打新熱”現象帶來警示，例如在供給端對於房源報價的管控是否有必要，就顯得較為迫切。根據回顧上一輪樓市的躁動，不難反發現某些熱點樓盤業主的集體抬價行為，在樓市行情中起到了導火線與推波助瀾的作用，再結合深圳金融創新本就發達成熟，融資套現手段豐富多樣，樓盤報價在很大程度上，不僅影響著後續市場預期，甚至還會對於二手房的評估，估值產生一定影響，因此，樓市調控政策中，對於房源報價的規範顯得十分必要。

寧波市住建、資規、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》。《補充通知》提出在保持首套住房信貸政策不變的基礎上，提高第二套房商業貸款首付比例，具體措施為“（一）市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於40%；（二）市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於60%”。

華和控股（０９９３８）公布，其間接全資附屬華記維修公司與控股股東之配偶黃春笑於８月１日訂立及於１２月１０日補充新租賃協議，內容有關租賃辦公室物業。
　　
該物業位於新界葵涌大連排道３６－４０號貴盛工業大廈一期４樓Ａ及Ｄ室，為倉庫及辦公室物業，月租１１萬元，租期為三年。公司根據新租賃協議將予確認之未經審核使用權資產價值約為７２０萬元。

寧波市發布《關於進一步保持和促進房地產市場平穩健康發展的補充通知》，在保持首套住房信貸政策不變的基礎上，提高第二套房商業貸款首付比例。

《補充通知》稱，在寧波市六區已有１套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於６０％；在市六區已有１套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於４０％。

匯景控股（０９９６８）公布，以共約４５２２萬元（人民幣．下同）注資３個設有商業設施的住宅項目４０％股權。
　　
該集團指，以約１５３３萬元注資項目位於四川省西昌市高？鄉中所村，總建築面積約２﹒０３萬平方米、約８５６萬元注資四川省西昌市西部新區天王大道，總建築面積約６﹒５５萬平方米，以及以２１３３萬元注資河北省霸州市霸州鎮賈莊村，總建築面積約２８﹒９８萬平方米。３個項目今年首１０個月均處虧損。該集團指，有關注資可擴大土地儲備。

奧園健康（０３６６２）公布，以８７００萬元（人民幣．下同）向獨立第三方收購北京博安物業服務全部股權。
　　
該集團指，所購公司在北京市、內蒙古自治區及黑龍江省提供物業管理業務，去年度盈利純利約１５５１萬元，按年升約５０％，營業額約７６５１萬元，於９月３０日資產淨值約４９７１萬元。
　　
該集團指，所購公司主要向內地高端物業、酒店及白領社區提供物業管理服務，現有約１４個項目，北京及哈爾濱市各佔５個，呼和浩特佔４個，在管建築面積約２０８萬平方米，及供暖服務面積約３８﹒５萬平方米。該集團指，預期收購深化華北巿場份額。

華潤置地（０１１０９）公布，截１１月銷售金額約２８９﹒４億元（人民幣．下同），銷售建築面積１６０﹒４３萬平方米，分別按年增長１０﹒７％及１０﹒４％。同期，權益銷售金額及權益銷售建築面積分別約１７９﹒８億元及約１１１萬平方米，分別按年下降１﹒９％年及５﹒８％。
　　
該集團指，１１月租金收入約１４﹒７億元，按年增３７﹒３％，首１１個月租金收入約１１４﹒２億元，按年升２﹒６％。該集團指，於１１月在深圳、貴陽、武漢、鄂州及鄭州收購５幅地皮，總樓面面積約１９０萬平方米，就該等土地收購應付的權益土地出讓金約１５０﹒２億元。

再有公司趁市旺抽水，物管股龍頭碧桂園服務（06098）昨晚公布，擬配股集資籌77.5億元，配股價較昨收市價大幅折讓9.5%，籌得款項將用於潛在收購、戰略投資等用途。

據銷售文件顯示，碧桂園服務昨傍晚向市場配售1.1億股新股，相當於現有已發行股本約3.8%，每股作價45元，較昨收市價49.7元折讓約9.5%，基本募資49.5億元，惟可因應市場反應再加碼發售至最多77.5億元。中金、摩根大通及瑞銀為安排行。值得留意的是，這次並非以普遍的先舊後新方式來配售，而是選擇發行全新股，故股份需T+5、即下周五（18日）才交收，而非T+2。碧桂園服務此後有90日禁售期。

公司是在2018年由碧桂園（02007）分拆上市，今年8月股價見55.5元歷史高位後，持續調整近25%，到11月底才反彈，年初至今仍累漲近九成。

葵盛西邨淪陷 新葵芳花園減4%沽

本港第四波新冠肺炎疫情肆虐，對樓市交投帶來明顯衝擊，全港放盤業主最新增加3%至4%封盤避疫。三大疫情重災區的二手交投更陷入冰封狀態，其中葵涌新葵芳花園在第四波疫情爆發以來約半個月終錄得首宗成交，但業主要累劈26萬元至低市價5%的612萬元才獲承接。第四波疫情爆發初期紅磡昇御門一個4房戶2565萬元成交昨日曝光，原業主賬面蝕約65.43萬元，若連同2014年入市時支付的辣稅，慘蝕約700萬元。

代理避免麗晶花園睇樓

政府周三（9日）發出強制檢測公告，要求葵涌葵盛西邨第八座、馬鞍山錦豐苑錦蕙閣及九龍灣麗晶花園第六座全幢居民及到訪者須接受強制檢測，三大疫情重災區近日僅錄零星成交。消息指出，新葵芳花園B座低層6室，實用面積408方呎，2房間隔，原業主約兩個月前以638萬元放盤，近日見疫情進一步惡化，看淡後市，累劈26萬元或4.1%，以612萬元甩貨，造價低市價5%，呎價約1.5萬元。原業主於2008年8月以190.8萬元購入，持貨12年，賬面大賺421.2萬元或2.2倍。

疫情轉差影響二手交投，美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，隨着疫情日益嚴峻，現時全港新增約3%至4%業主即時封盤避疫，料待疫情緩和後再推出放售，普遍業主提供3%至5%議幅，部分急於沽貨的業主更有10%議價幅度；他估計12月整體樓價按月再跌2%。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，鑑於疫情嚴重，為保障員工及顧客健康，麗晶花園分行由今天（11日） 起至周日（13日）暫時關閉三天，進行徹底清潔及消毒工作，亦會安排該分行員工接受檢測。

美聯物業九龍區董事陳光明透露，現階段呼籲旗下員工如非必要應避免前往麗晶花園睇樓，目前九龍灣區整體有20%業主拒絕開門睇樓，料本周末預約睇樓量將急挫約30%，情況與今年7月第三波疫情的境況相若。

美聯物業區域營業董事吳梓鋒稱，馬鞍山區整體二手市場處於冰封狀態，業主叫價態度明顯回軟，議幅普遍可達5%至6%，預計本月內成交量及睇樓量將按月下挫50%，現時錦豐苑更錄得零睇樓。

昇御門連辣稅慘蝕700萬

另外，第四波疫情初期，個別屋苑業主不惜蝕讓沽貨，昇御門2座中層A室，實用面積1571方呎，4房間隔，本月初以2565萬元成交，呎價約16327元。土地註冊處資料顯示，原業主於2014年7月以2630.43萬元購入上述單位，持貨約6年，單計賬面蝕約65.43萬元或2.5%；不過，當年原業主購入單位時須付樓價23.5%辣稅，包括15%買家印花稅（BSD）及8.5%從價印花稅（DSD），涉及稅款約618.1511萬元，若計及代理佣金等其他使費，預料慘蝕約700萬元。

市區細單位樓價亦持續受壓，土瓜灣傲形中層A室，實用面積247方呎，1房間隔，上月底以490萬元成交，呎價約19838元。

土地註冊處資料顯示，原業主於2017年4月以512.421萬元購入單位，持貨逾3年半沽出，賬面蝕22.421萬元或4.4%，若計及代理佣等其他開支料蝕約43萬元。

新冠肺炎疫情令各類物業租售價格調整，仲量聯行指出，明年地產市場的復甦之路依然充滿陰霾，預期明年中小型住宅樓價仍會跌5%以內，若疫情未能控制，最多有機會挫一成。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，全球為應對疫情推出量化寬鬆政策，減輕了住宅市場的下調壓力，加上利率及住宅新供應低企，令中小型住宅價格今年僅下降1%；相反，豪宅樓價全年料挫8.2%，主要因為租金持續下跌，加上未能受惠放寬按揭政策，而且國內買家大幅減少所致。

商廈負吸納250萬呎破紀錄

他認為，低息環境將繼續支持明年中小型住宅的需求，但樓市受整體經濟及失業率趨勢左右，預期中小型住宅樓價有5%以內跌幅，豪宅租售價則挫5%至10%，最終走勢仍視乎政府控制肺炎疫情的能力，最壞情況中小型住宅樓價跌10%或以上。仲量聯行認為，政府應理順換樓階梯，放寬樓價逾1000萬元的按揭成數，增加二手市場供應。

受經濟衰退衝擊，今年寫字樓租賃需求持續疲弱，負吸納量達250萬方呎，為市場有紀錄以來最高；中環新租賃成交樓面較去年減少39%。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）稱， 今年整體租金下降18%，中環更加急挫22.7%，預期明年主要商業區甲級寫字樓租金將下跌5%至10%。

仲量聯行商舖部主管唐偉樂指出，新冠肺炎疫情令香港零售業步入寒冬，今年全年核心區商舖租金按年下跌36.8%，已重返2003年第四季的水平。由於本地需求趨穩定，估計商舖租賃市場將於2021年見底，核心區街舖租金明年將反彈5%以內。

另外，高力國際發布《中國經濟復甦及其對香港房地產市場的影響》報告，指出中國經濟出現復甦跡象，人民幣面臨的升值壓力或會加劇，有望進一步帶動內地資金流入香港房地產市場。

私人住宅租金走勢有回穩跡象，中原地產根據該行的新簽租約個案，追蹤全港107個大型私人住宅屋苑呎租（實用面積計算．下同）走勢，今年11月整體呎租報33.8元，較10月的33.7元微升0.1元（約0.3%），為連跌兩個月後首度回升。不過，十大藍籌屋苑只有其中3個屋苑的呎租按月上揚，當中沙田第一城單月升2.7%最勁。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，11月平均呎租為33.8元，按月微升0.3%，走勢有回穩的跡象，相信即使新冠肺炎疫情再臨，對租金影響也輕微，不會跌穿今年5月低位，當時的平均呎租為33.2元。

11月平均每呎33.8元

私人住宅租金今年6月踏入季節性旺市，期間雖然爆發新冠肺炎第三波疫情，租金未見受阻，連升3個月合共約3.9%，至今年8月的34.5元。黃良昇指出，後來市場進入傳統淡季，租金的跌幅抵消旺季期間部分升幅，第四季雖然市場上陸續出現裁員等消息，租金仍然於10月和11月連續兩個月保持平穩，未有轉勢大跌，相信呎租於12月仍會於現水平窄幅爭持，估計今年全年租金跌約5%，待明年經濟重啟。

以十大藍籌屋苑比較，今年11月只有沙田第一城、藍田滙景花園和鰂魚涌康怡花園錄得呎租升幅，幅度0.3%至2.7%。其中沙田第一城按月漲2.7%，呎租報37.9元。其餘7個屋苑呎租按月跌0.3%或以上，當中紅磡黃埔花園11月平均呎租報34元，較10月的35.8元急挫約5%，為十大屋苑中跌幅最勁。

近日豪宅市況轉旺，有發展商看好後市，趁機拆售物業，由資本策略 （00497） 及豐泰5年前購入的山頂道8號，近日已完成翻新並推出市場放售，其中1伙特色戶叫價7.5億元，呎價逾14萬元，挑戰亞洲分層式住宅新高。

山頂道8號前身為欣怡居，部分單位已經賣散，在2015年資策牽頭向百利大 （00495） 購入持有的單位，涉資18.25億元，涉及19個單位，一幢洋房及一籃子車位。其後資本策略與一眾二手小業主磋商，最終落實翻新計劃。據了解，分層住宅部分近日已翻新完畢，已低調開放予代理及準買家睇樓。

據了解，發展商將部分單位打通變成特色戶，甚至打造成示範單位放售，藉以提高物業價值。現時發展商先推出兩個單位作為試水溫，兩伙均連裝修賣，其中A1座的6樓A、B室，已打通成相連戶，實用面積4,264平方呎，屬4套房設計，發展商意向價約5億元，亦即每呎叫價11.7萬元。

低層花園3層複式 叫價7.5億

另外，A1座低層花園3層複式單位，實用面積5,275平方呎，外連3,792呎的花園，叫價7.5億元，亦即每呎叫價高達14.22萬元，無論售價及呎價均挑戰亞洲分層式住宅新高。

據了解，物業景觀相當開揚，能夠俯瞰整個維港海景，發展商亦以此作為物業的賣點。至於其他單位暫時未有意向價，而項目的唯一一幢洋房，已經拆卸重建，工程仍在進行中。值得一提的是，早年資策已將這批單位轉由海外註冊公司持有，今次拆售可以透過公司股權轉讓方式銷售。

惟資本策略地產執行董事方文彬表示，暫時未有拆售計劃，並指目前整體經濟市況欠理想，並非合適放售時機，較傾向將項目作放租用途。

第四波疫情爆發，打窒二手氣氛，減價盤源增加，業主紛擴大議幅，導致低市價成交漸成主流，部分更錄得蝕讓。當中，馬鞍山雅典居以960萬售，略低於市價；另外，九龍灣德福花園以735萬成交，低市價2%。

世紀21奇豐分行經理胡國強指，馬鞍山雅典居5座低層A室，727方呎，原叫價1100萬，以960萬沽，呎價約13205元。美聯高級營業經理徐廣森表示，九龍灣德福花園Q座高層14室，540方呎，原叫價783萬，以735萬成交，呎價約13611元，低市價約2%。

中原分區營業經理楊文傑表示，鰂魚涌南豐新邨11座中低層B室，391方呎，2房間隔，原叫價720萬，以672萬易手，呎價17187元，略低於市價。楊氏表示，因疫情影響，南豐新邨交投量減慢，預約睇樓量減少約5%至6%，業主議價空間擴大至3%至8%。

土地註冊處資料顯示，土瓜灣傲形低層A室，247方呎，1房戶，上月底以490萬售出，呎價約19838元。原業主於2017年4月以約512.4萬購入，3年半間帳面虧蝕約22.4萬，蝕幅約4.4%。

港置分行市務經理（銷售）許嘉揚表示，藍田滙景花園13座中層C室，約612方呎，3房間隔，以960萬放盤約1個月即獲區內客接洽，議價後以約910萬成交，呎價約14869元，屬市價。

美聯高級營業徐廣森表示，受第四波疫情波及的麗晶花園現時有約30個放盤，並有業主主動表示價錢「有得傾」，態度軟化。

美聯首席高級營業經理馬穎鴻表示，九龍城御．豪門極高層D室，930方呎，3房1套間隔，單位原於1周前以1450萬沽出，但業主賠訂60萬重售，再以1585萬售出，較原先高約9.3%，呎價約17043元。

由五礦發展的油塘蔚藍東岸，昨單日沽約10伙，消息指，其中8伙以招標形式沽出，均為低層連花園特色戶，其中呎價最貴為3座低層E室，面積240方呎，另93方呎花園，以呎價2.34萬沽出，成交價約561.6萬。至於成交價最貴為3座低層G室，面積463方呎，另430方呎花園，成交價約1000萬，呎價約21598元。同時亦有2伙以價單形式沽出。

新地元朗Grand YOHO第2期，昨以招標形式連售4伙、包括5座10、11室及12樓D室，面積788方呎，屬3房間隔，成交價1387.3萬至1420.9萬、呎價17605至18032元。

另外，元朗住宅項目FRASER VILLAGE，共16幢洋房，原於9月底以9350萬售出，據一手銷售網資料顯示，於昨日錄終止買賣合約。料損失最少5%訂金，涉約467多萬。

疫情持續，再有內地業主蝕讓離場，其中紅磡昇御門2座中層A室，實用面積1,570平方呎，4房間隔，原於去年7月以3,600萬元放售，終累減1,035萬元，並於月初以2,565萬元成交，呎價約16,338元。

4房戶2565萬易手

根據土地註冊處資料，原業主有兩人，而兩人的英文姓名均屬普通話拼音，故推斷為內地業主。他們於2014年以2,630.43萬元買入，持貨6年，是次轉手帳面虧損65.43萬元，物業期內貶值約2.5%。

值得一提的是，原業主為內地客，當年入市時須支付樓價約23.5%辣招稅，即約618萬元，按此計算內地客損失約683萬元離場。

另外，紅磡傲形低層A室，實用面積247平方呎，屬1房間隔。業主原本以510萬元放盤，最終減至490萬元售出，呎價約19,838元，屬於市價。

土地註冊處資料顯示，原業主於2017年4月以約512.4萬元購入，持貨約3年半，帳面蝕約22.4萬元，若計入釐印費及代理佣金等雜項支出，估計實質損失約42.6萬元。

租務淡季 大屋苑紛錄低價租務個案

踏入租務淡季，多個大型屋苑錄得低價租務成交個案。例如太古城有3房業主大幅減價6,000元，以2.5萬元租出，與2房租金相若。

區內代理指出，太古城12月暫錄得17宗租賃成交，由於接近年尾傳統淡季，加上市場租盤量增加，業主為盡快租出單位。例如景天閣中層D室，實用面積715平方呎，3房套間隔，望街景。業主原本放租叫價3.1萬元，最終減價6,000元，以2.5萬元將單位租出，與2房單位租金相若。

映灣園高層租跌1成 呎租25

其次，東涌映灣園15座高層E室，實用面積552平方呎，原本叫租1.6萬元，議價後以1.4萬元租出，呎租約25元。資料顯示，單位去年11月曾以1.55萬租出，相差1年租金下跌約1成。

另外，祥益地產高級客戶經理龍超君表示，屯門好勝大廈低層A室，實用面積283平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價8,800元放盤，議價以8,300元租出，呎租29元。

另一方面，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，根據中原地產新簽租約統計，11月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得33.8元，較10月份33.7元微升0.3%，走勢有回穩迹象。即使疫情再臨，相信對租金影響輕微，不會跌穿今年的低位（5月份33.2元）。料12月份租金平穩，繼續於33.8元窄幅爭持，全年租金跌幅約半成水平，等待明年經濟重啟。

10大藍籌屋苑方面，11月份沙田第一城錄37.9元，按月升2.7%。滙景花園及康怡花園同樣錄得升幅，分別按月升1.8%及0.3%。

澳門二手市場上周交投回升，指標屋苑的成交量按周錄得5成升幅，其中以路氹區金峰系列屋苑交投最活躍。

據中原澳門統計的數據資料顯示，上周（11月30至12月6日）二手市場交投回升，二手指標屋苑共錄得約15宗成交，較前周（11月23至29日）的10宗，上升50%；而近4周（11月9日至12月6日）總成交量約54宗，較對上4星期（10月18日至11月8日）錄得65宗，回落17%。

路氹物業主導成交 佔7成

至於成交分布區份，則以路氹佔多，約佔總數的66%。其中又以金峰系列的屋苑交投最活躍，當中又以細單位受買家歡迎，連環錄得多宗成交，此類戶型單位建築面積平均成交呎價介乎8,800至9,100元。同期大單位亦錄得成交，其中低層戶面積1,700平方呎單位，以呎價7,000元易手。