中石化開發商辦 每坪月租挑戰3千

曾是全球最大球體建築物及商場的台北市松山區「京華城」，去年11月底結束18年營運生涯，將由中石化旗下鼎越開發改建商辦。今年2月開始拆除，目前拆至4樓，預計明年第1季拆完。專家指出，該區屬B辦商圈，未來能滿足A辦商圈外溢的辦公需求，月租金每坪有望挑戰3000元。

風華一時的「京華城」從年初拆除至今，《蘋果》走訪工地，發現球體外觀的棚架部分拆除，建物只剩鋼骨結構，地上堆積黑泥土堆，怪手及工人忙著鏟挖。京華城副總經理阮信囊表示，今年1月取得拆除執照、2月動工，目前拆到建物4樓，預計明年第1季完成整體拆除，後續將由鼎越開發接手。

B級商辦2025年放量
「京華城」樓地板面積高達6.5萬坪，拆除地上物需費時9~10個月，由於保留地下室原連續壁及基樁，較一般開發案能減少清運費用，並節省12~16個月工期。

商仲業者指出，觀察台北不動產市場，近期出現不少興建中的商辦，量體持續攀升，很多都不在信義計劃區或敦南敦北等傳統A辦商圈，包括富邦遼寧大樓、全球人壽希望廣場、元大人壽新總部等，其中「京華城」基地在松山區八德路四段，周邊以住宅及中古B辦為主，商業群聚多為本土企業，屬於B辦商圈，目前每坪月租金約1800~2000元。

該業者提到，隨著台北都更活動愈益頻繁，市區有相當多的B級辦公大樓重建中，預估量體將在2025年後明顯放大，未來新商辦分布區域將更多元，可憑藉新穎建築設計、硬體設施規格及位市中心的交通優勢，吸引到欲升級辦公室又想兼顧預算的租戶，預估租金目標以每坪3000元為挑戰門檻。

京華城從2001年11月開幕，風光走過18個年頭，曾創1天50萬人次進場的紀錄，但後續經營困難，一度傳出每年平均虧損2億多元，財務重擔因此面臨斷炊危機，歷經4度標售，於去年9月才標脫，由威京集團中石化子公司旗下的鼎越開發以372億1萬元標回，並於去年11月28日舉辦熄燈儀式、30 日歇業。

改建預計2023年完工
「京華城」創辦人、威京集團主席沈慶京曾在去年11月的熄燈儀式上真情流露，他回憶，最早是在1987年發想創立「京華城」，由於童年缺乏安全玩樂的室內場所，萌生打造適合青少年的活動空間。面對歇業一事，他向股東和曾經提供幫助的人致上歉意，當被問及是否資遣員工，他則痛哭失聲地強調「永遠是戰友，很對不起他們」。

沈慶京的豪情即將隨著改建商辦繼續深耕台北，原址將改建4棟、18層結合綠能智能環保的頂級商辦，預計2023年完工，屆時可提供超過上萬個上班族的工作場所，還能促進中崙商圈發展。

「當地市民等很久」 每坪45萬起總銷88億

台中市北屯區水湳經貿園區近來建設動能強勁，不只愛買、星巴克、Uniqlo等知名連鎖品牌進駐，中央公園也已啟用，加上科湳愛琴橋開通，帶來中科消費人潮，前景備受看好。達麗建設與海悅國際在此推出總銷約88億元的水湳第1案「達麗創世紀」，昨日動土，開價每坪45~50萬元。

「推案跟著台積電走」
達麗建設去年10月以每坪75~78萬元標下面積4790坪水湳經貿園區最東側「第二種創新研發專用區」土地，達麗建設董事長謝志長表示，該地四面臨路非常難得，還是中國醫藥大學水湳校區第1排，為區內僅有，已於今年10月底取得建照，將興建地上9層、地下2層住宅大樓「達麗創世紀」。

該案共600戶住家與39戶店面，規劃21~36坪2~3房，以「科技健康森態宅」為概念，有1000坪以上中庭花園，設置露天泳池，搭配豐富植栽、步道、涼亭，並打造全齡化設施，更特別規劃出VR遊戲室，呼應該區科技、智慧、綠能特色。海悅廣告業務副總周世楷指出，第一階段開放的240戶皆已預約完畢，「當地市民都等很久了，對這個區域的喜好度跟期望都很高」。

達麗建設執行副總梁景清表示，明年第4季也預計在台中市北區育德路及台南新都心段推新案；今年11月底也以5.48億元買下高雄市岡山車站對面約900坪土地，4案總戶數多達1600戶、總銷190億元，「我們推案的規劃就是跟著重大建設走，特別是全台各地都有布局的台積電，因為只要年輕人有就業機會，就會產生買房的需求。」

「首購剛需2~3房不敗」
針對當前政府的打炒房政策，謝志長直言，政府有打中要害，直接對那些炒短線的投機客從銀行端建立信用管制，「其實不會過度擔憂，因為達麗過去的推案，一向都針對有剛性需求的年輕首購族規劃，2~3房永遠不敗」，加上現在的首購族買房時都鎖定地點與周邊交通生活機能，絕不會因打炒房影響到實際售價走勢，「目前可能只對產業有短期心理上的影響，還是期盼市場能回歸正常買賣機制，讓所有年輕人都能買得起房，因此對於長期房市狀況仍是相當看好」。

立委高嘉瑜槓上內政部主張推動實坪制，內政部次長花敬群認為「錯誤引導反而增加更多社會成本，對社會危害更嚴重」。房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，實坪丶虛坪，只是概念而已，重點在資訊揭露，支持花敬群看法。

李同榮表示，過去，民眾買房常常被浮濫公設灌水，搞不清楚公設、建物怎麼算，甚至車位的登錄方式就有非常多種，確實應該從源頭規範資訊揭露簡單清楚，這樣民眾購屋時才不至於被誤導。

但重點應在資訊揭露強化上著手，對建照申請在公設上的法令丶建商廣告內容丶實價登錄門牌全都露，的確須要強制規範。

至於實坪制，李同榮表示，雖然全世界大部分國家採取實坪登錄制，並以實坪計算單價，但台灣因早期就沒有在建築法規上建立完善的制度，包括防空避難室丶電機室丶消防丶法定車位等，前後規範不一，造成揭露上的混淆不清。

早期因公設比較少，所以單價的誤差也較少，近年因法令要求與建商虛張公設，容易誤導民眾對單價計算上錯誤認知，也因此才有實坪制的推動聲浪與爭議。

李同榮說，若要推動實坪登錄制，除了要修法大費周章，並要面對前後不一的登錄重新盤點改編，若廢除舊制，重新整編謄本，勢必得付出龐大的社會成本，而原登記的所有權面積立即縮水，對800多萬住戶民眾而言，容易造成資產縮水的感覺。

而如果不重新整編，前後資訊不一，則容易造成資訊混肴不清，民眾更會一頭霧水。

李同榮表示，他支持花敬群看法，實質上所有買賣移轉契約書上，或透過仲介、代銷一定有不動產說明書，裡面都須要清楚說明所有細節，消費者如果不懂，可由專業人士詳細說明清楚。

李同榮指出，現階段沒有實坪制的問題，只有資訊揭露更透明的問題，實價登錄門牌全都露丶租賃資訊全面登錄，才是售屋租屋資訊徹底透明化的一大步，資訊越透明，交易速度會更加速，對房仲經紀業與建築業均非壞事，要靠資訊不對稱謀取利益已不再為社會所容許，只有站在消費者利益，才能創造雙贏的產銷環境。

不畏打炒房效應，國內建商轉而鎖定護國神山台積電（2330）進駐的區域剛性需求，包括台南、台中等地，其中台中中科及水湳經貿園區為最新熱區，上市櫃建商如達麗、遠雄以及在地建商大毅、陸府、寶輝、豐邑等積極插旗搶市。

瞄準自住購屋需求，達麗建設繼台南推出建案「國家強棒」後，將再於台中水湳推出大案「達麗創世紀」，昨（15）日舉辦動土典禮。董事長謝志長表示，雖然央行近期出手打炒房，但市場將回歸正常買賣機制，因此只要鎖定剛性需求、跟著台積電布局，就不用過度擔心。

根據統計資料顯示，近三年全台六大科學園區周遭房價變化，發現台積電設廠的竹科、中科和竹南科學園區的區域房市都非常熱，因此台中、台南仍有不少建商勇敢推案。

達麗攜手海悅推出總銷88億元的「達麗創世紀」，是位於台中水湳正核心的首案， 基地面積達4,790坪，未來將興建地上九樓、地下二樓的住宅，戶數達600戶，工期約二年，附近緊鄰中國醫藥大學。

水湳經貿園區被視為台中七期的延伸帶，吸引不少建商插旗，包括大毅、陸府、寶輝、遠雄、豐邑等。

謝志長表示，達麗推案十分看重地點，由於台中水湳未來發展可期，此次攜手海悅推出「達麗創世紀」，雖然近期央行出手打炒房，但對一般自住客、剛性需求影響較小，反倒是有購屋需求的自住客吃了定心丸，預期市場將回歸正常買賣機制，對房地產市場的長遠發展有利。

謝志長認為，打炒房主要是心理影響，短期內會有觀望現象，但市場會回歸正常買賣機制，只要鎖定剛性需求、跟著台積電布局，就不用過度擔心，長遠來看房市應仍穩健微幅上揚，且在資金回流、低利率帶來的房市多頭，預估足以支撐台灣房市經濟再熱三至五年。

至於日前行政院院會拍板了「實價登錄2.0」相關修法，將預售屋全面納管並須即時申報。謝志長也表示贊同，預售價格透明對於市場買賣有利，消費者與賣方都能有所依據，且國外價格透明已經行之有年，達麗主要推出首購與自住需求的產品，而近日政府針對房市政策的改變，對達麗影響都不大。

達麗今年推案銷售成績出色，包括第1季推出總銷29.3億元「達麗上東京」，第2季推出台北市總銷40.3億元「陽明大苑」，目前已完銷，還有新北市5億元的「達麗麗水苑」，位於台南高鐵特區的首案「國家強棒」，以及台中達麗「J12」，合計推案量近140億元。

面對近期政府「打房」動作頻頻，達麗建設董事長謝志長認為，短期買氣會稍微保守，不過，長期來說，房市還是看好，尤其是低利、加資金浪潮，剛性需求的自住買盤仍存在。

繼在高鐵台南站推出區域首案後，昨達麗建設也在台中水湳經貿園區推出該重劃區首案，該案基地面積近4800坪，規劃600戶住宅、39戶店面，坪數21至36坪、2至3房，每坪開價45萬元起，總價1000萬至2000萬元。

謝志長指出，其實他本身不喜歡用「打房」兩個字，但這波央行信用管制確實打到要害，尤其是針對投機客與投資客，至於，土融限縮對於建商來說確實有影響，預期買地態度會有所調整，會以危老、都更或是政府政策導向的土地為主，因為這些土地並沒有土融管制，貸款成數還是可到8成。

對於政府一連串的「打房」措施，謝志長認為，對於達麗衝擊不會太大，因為達麗鎖定的是自住客群，推出2至3房住宅，而這些剛性需求是永遠不敗的支撐力道。

至於，「實價登錄2.0」版本，謝志長則舉雙手贊成預售價格透明，他更表示，國外很早就價格透明，倘若國內能夠積極讓價格透明，其實也是件好事，對於私法人買住宅限制，他則認為，應該是針對透過公司買住宅，然後轉手的投資客群，主要是因為避稅，當然這種能避免盡量避免。

支持房價透明 減少炒作機會
對於未來房市趨勢，謝志長仍然看好，尤其是未來3至5年應還是正向發展，因此，達麗早已規劃好未來5年的推案計畫，光是明年全台便有4大案、總銷高達190億元的新建案釋出。

政府跨部會聯手打炒房，但房價下跌幅度恐怕有限。金融圈人士透露，繼台商回流所帶來的房市動能，現在連港資都大舉流向台灣買房。

特別是繼去年的香港反送中、今年的港版國安法和疫情，讓湧向台灣置產的港資更多，已形成台灣房市另一有力支撐，預估房價回檔空間相當有限。

金融業者透露，大批進場買房的港資，物色標的集中在包括台中太平、基隆八斗子，以及高雄愛河一帶的房屋置產，這些地方不見得是「蛋黃區」，但風景優美，適合養生、度假，換言之，這些進場買房的港資並非以「炒作」為目的，而是由於香港局勢動盪不安，因此想把資產轉移到台灣，兼而自住養老。

此外，政府推出香港攬才方案，來台工作的港人也會有購屋置產的需求，甚至不需要貸款。從事授信業務多年的金融業者以「有基之彈」形容近一年來台灣房市的價量上揚。

對港資來台買房，業者分析，這波港資來台主要是基於移民潮及置產的需求，就像台商回流買房一樣，亦屬於台灣房市「有基之彈」的一環。

這波房市上漲其實有台商回流設廠帶動在地就業需求、港資來台買房置產等基本面支撐，投資客炒房的影響反而相對有限。

除了上述檯面上回流的資金之外，金融業者指出，登記回流的台商資金只是冰山一角，有更多的是過去到大陸的地下資金，現在也要化暗為明回台，這些也會成為房市護價力道。

金融圈人士指出，民眾因為政府打房效應而延後出手買房的觀望預期心理：「大概只會持續兩個月」，之後想買房的民眾仍會進場買房。

至於部分不動產業者炒作「紅單」，銀行主管認為，紅單的炒作用意在發揮「定錨效應」，把價格抬高，政府直接出手管制紅單交易，反而更有效。

桃園市公布2021年公告土地現值調幅，受惠桃園房市交易量價齊揚，桃園市平均調幅上漲2.53％，13個行政區中，以中壢區平均調幅5.15％為最高；此外，位於桃園區中正路、復興路口，現為肯德基的商業區土地，公告現值為每坪148萬元，連續15年蟬連桃園「地王」。

桃園市地價評議委員會15日通過明年公告土地現值調幅，此次調整作業期間（去年9月2日至今年9月1日），買賣登記案件為5.53萬件，比上期增加27％。

桃園市近年大力推動包括桃園捷運三心六線等公共建設，以及中壢運動園區區段徵收、小檜溪市地重劃等開發案，加上桃園房價仍相對於雙北市為低，吸引不少北部民眾移居，桃園屋齡5年內的大樓成屋交易均價已達每坪22萬元以上。

桃園市地政局表示，公共建設加上相對親民的房價，帶動桃園房市交易量價齊揚，顯示桃園房市環境已擺脫前幾年低迷的氛圍，此次也參考不動產市場景氣變動趨勢，及考量民眾稅賦負擔能力，作出合理適當調整。

桃園市此次調整公告現值，平均調幅約上漲2.53％，各行政區平均調整幅度則介於0.07％至5.15％之間；其中，中壢區因中壢運動公園區段徵收開發地區都市計畫公告實施，考量變更後可建築用地與農業用地使用性質不同，調幅達5.15％、為全市各行政區最高。

觀音區因草漯1、3、6單元重劃區開發接近完工，按開發期程反映地價，調幅3.09％為全市第二；桃園區則因小檜溪及桃合福林重劃區開發，按開發期程調整地價，調幅2.84％為全市第三。如果扣除桃園整體開發區地價調整，全市調幅約1.89％。

其中，位於桃園區火車站前中正路與復興路口的肯德基，每坪148萬元，連續15年蟬聯桃園「地王」，桃園公告現值最低的區段為復興區第148號地價區段（赫威段－河川區用地），每坪約529元。

高雄農16特區、中都特區、以及文山特區等目前高雄的房市熱點，都是重劃而來，高雄市累計到第100期的重劃面積已達3,586.85公頃，與區域發展息息相關，至於整治愛河最後一哩路、高雄公辦第100期市地重劃，15日也正式啟動，此一位於房市熱區仁武的20.85公頃重劃區，預定2023年底完工，可望釋出10.4公頃建築用地。

高雄地政局15日舉辦「擘劃高雄-開發百分百」土地開發暨地政服務成果展，高雄副市長林欽榮表示，高雄市自民國47年開辦第一期市地重劃以來，已超過100期，重劃期數、面積，都是全國第一名。

他說，巿地重劃除了提供可建築用地外，更可以無償取得並開闢公共設施用地，帶動高雄都會的整體價值及經濟發展，例如文化中心、科工館、中都濕地公園、美術館、高雄巨蛋、左營高鐵站原生植物園、北屋滯洪公園、以及各開發區道路、公園綠地的興闢，都是市地重劃取得的公共設施。

林欽榮指出，透過市地重劃也讓美術館特區、中都重劃區、亞洲新灣區等，成為鑽石地帶，這些都是土地開發所帶來的公共利益，創造高雄市為宜居城市具體證明。

高雄地政局表示，公辦重劃計至第100期，如果包括第18期分區辦理、以及原高雄縣的重劃、以及已經公告的125處公辦重劃，高雄累計的市地重劃面積已達3586.85公頃。

高雄第100期市地重劃15日也正式啟動，此一位於房市熱區仁武的20.85公頃重劃區，基地位於位於仁武區愛河西岸以東、八德一路以南、八德東路以北、曹公新圳以西，除了公共設施之外，規劃約10.4公頃住宅區，預定2023年底完工。

國產署2020年10月12日公告19宗國有土地招標設定地上權，2020年12月14日開標結果，標脫8宗，標脫率4成，決標權利金總金額新台幣(下同)27億2,019萬元。本次招標設定地上權案地租年息率3.5％，其中1％隨申報地價調整，2.5％依簽約當期申報地價計收。

國產署分析本次標脫結果，台中市太平區新興段土地及高雄市岡山區岡山段土地，首次列標即順利標脫，2宗標的皆鄰火車站3分鐘車程，顯見交通便利仍是市場首選具潛力之重要特質。另外，高雄市鳳山區福誠段最後1宗土地亦順利標脫，有3家投標者，溢價率再次創下新高達67％，顯示優質區位標的深受市場青睞。

國產署進一步表示，2020年為國有非公用土地設定地上權豐收年，不僅成功標脫台北市世貿三館及國泰營區基地，設定地上權權利金達463億元，標脫率破5成，更有為扶植高雄市六龜寶來溫泉業者辦理之國有非公用土地專案設定地上權案首次簽約，權利金1億元。將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地，期在兼顧國庫收益下，創造民眾、業者及政府三贏。

新竹科學園區管理局2020年12月15日盛大舉行40周年園慶，頒發傑出成就貢獻獎給台積電創辦人張忠謀、宏?電腦創辦人施振榮、聯電榮譽董事長曹興誠 、聯發科董事長蔡明介，園慶以十鼓擊樂團表演揭幕。身為竹科人也是新竹縣長的楊文科也受邀到場觀禮。

楊文科縣長表示，對竹科的先進前輩表達最高敬意及感謝，因為他們讓現今竹科榮景，造就全世界知名度，也讓新竹地區不只是家庭收入所得及支出所得都是名列前茅，帶來新竹縣市的繁榮。他是竹科人，他永遠是竹科人，提醒自己莫忘初衷，一定為竹科未來發展盡他最大的心力，祝竹科40週年生日快樂。

楊文科提到，竹科未來發展，針對竹科三期、台知園區及台積電寶山土地取得，新竹縣政府責無旁貸，全力支持，而交通整體改善，也與新竹市長林智堅都有默契，對於大新竹地區輕軌捷運，已經由市府開始規劃，這非做不可，對竹科未來影響非常巨大，另外從竹北高鐵六家通往竹科三期的道路，也是新竹縣市大家一直合作努力爭取，總共花費36億元，預計2023年完工，竹科到高鐵站將更快速。

竹科管理局長王永壯指出，40年前中央在新竹2百多公頃土地開發，做為台灣第一個科學園區，當時廠商只有13家，至今已經有1374公頃5百多家廠商，2020年營業額可能創歷史新高。2020年竹科施政目標為傳承與創新，將開發擴建基地，做為半導體先進製程基地，也將準備打造軟體園區，完善先進聚落，面對美中貿易戰、新冠肺炎等接踵而來，各廠商回台投資，全球供應鏈重組，面對全新挑戰，竹科繼續努力突破，期待各位支持竹科發展的朋友們，繼續支持。

閩系房企以激進著稱，近期上市的大唐地產身為閩系一員，其風格有過之而無不及。而背後的操盤者是有著廈門女首富之稱的黃晞。黃晞為人熟知的是旗下的地產業務，但不為人提及的金融版圖或者才是其核心。多年的資本運作，黃晞旗下的金融版圖涵蓋銀行、保險、私募基金、資管平臺等，借助這些資本力量深度參與二級市場。

有“閩系黑馬”之稱的大唐地產歷經十餘年，三戰港股終於圓夢。

12月15日，大唐集團控股報收4.56港元/股，與11日上市發行價持平。不過在11日上市當天，大唐地產盤中一度破發跌至3.61港元/股，跌幅高達20.83%。

有意思的是，大唐地產正式掛牌當天，大唐集團控股董事長吳迪和民生銀行(5.180, -0.04, -0.77%)行長鄭萬春二人共同為大唐地產上市鳴鑼，但大唐地產實控人黃晞並未現身。而大唐地產的股東中並未見民生銀行的身影，敲鐘這麼重要的事情為何會有民生銀行行長？

實際上，民生銀行與大唐地產關係很密切，二者一直存在借貸關係。招股書顯示，截至2019年12月31日，大唐地產來自民生銀行尚未償還的貸款占銀行借款的32.3%。可以說，民生銀行是大唐地產的重要融資管道。

民生銀行與大唐地產的這種密切關係主要得益于大唐地產的關聯公司福信集團與民生銀行的關係。早在1995年民生銀行組建時，福信集團就參與進來，成為其創始股東，至今還持有民生銀行1.77%的股份。大唐地產與福信集團因為實控人都是黃晞而產生關聯關係，可以說，大唐地產和福信集團的這種密切關係是因為黃晞。

黃晞的“資本局”

目前黃晞手中的兩大核心資產分別是大唐地產和福信集團。其中，福信集團是廈門本地的老牌房地產企業，其創始人是陳章輝。

上世紀90年代初，陳章輝下海和定居香港的胞兄顏章根共同創辦了祥生地產，1993年後陳章輝單飛成立福信集團。相比地產主業，陳章輝對金融也很感興趣。1995年福信集團參與了民生銀行的組建，成為民生銀行的創始股東之一，之後還入股了興業銀行(20.080, -0.45, -2.19%)、交通銀行(4.510, -0.02, -0.44%)。按照陳章輝當時的理念，福信集團的企業發展戰略是以“房地產為主業，金融為後盾”。

2000年陳章輝在上海病逝，作為家族企業，接手福信的不是陳章輝的家人，而是創始團隊的黃晞、吳迪。

同年，民生銀行上市，由於福信集團是創始人之一，黃晞、張建華（福信集團股東之一）等人身家暴漲，並出現在胡潤富豪榜上，尤其是黃晞被稱為廈門女首富。

黃晞掌舵福信集團後，其發展不僅沒有衰敗，反而四處出擊，加速擴張步伐。尤其是在2009年並購大唐地產。

大唐地產是臺灣第一代地產富商余英儀于1984年創立，後遷往廈門。2008年，受金融危機的影響，大唐地產資金鏈斷裂，次年的赴港上市計畫由此被擱置，也是在這一年，余英儀因病去世。2009年，福信集團宣佈並購大唐地產，大唐地產由此成為除福信集團外黃晞的又一核心資產。

憑藉股東身份獲得授信額度和優質資產的股權質押融資，福信集團和大唐地產一直“不差錢”。如，2010年，福信集團通過定增入主恆豐銀行，持股比例為6.1%。受後者引入戰投重組影響，目前持股比例驟降至0.85%，位列第五大股東。十年間，福信集團僅2013年和2014年從恆豐銀行獲得過貸款，且排在關聯方貸款排名的第二位。2017年至今，民生銀行合計給與福信的授信額度超過200億，其中只今年上半年的一筆授信，額度就高達79億元。

但近年來，受房地產行業融資政策收緊以及融資管道受限的影響，黃晞不得不尋找其他融資機會—推動福信集團和大唐地產上市。

2018年年底，廈門石材企業萬里石(16.220, -0.30, -1.82%)公告稱，公司前三大股東擬通過部分股權轉讓和表決權委託予福信集團旗下的西藏福聚。若交易完成，西藏福聚將成為萬里石控股股東。但到2019年3月，該計畫最終由於“交易雙方未能達成一致”折戟。

福信集團借殼上市未果後，黃晞的“福信系”只能寄託于大唐地產的成功上市。2019年初，大唐地產正式開始搭建境外架構，於2019年年底提交上市招股說明書，在今年5月到期失效後，福新再度提交招股說明書，一波三折後終於實現上市。

大唐地產招股書顯示，IPO前，黃晞擁有大唐地產77.79%股權，執行董事吳迪擁有21.21%股權，董事及高級管理層合計擁有1%權益。全球發售之後，黃晞的股權稀釋為58.34%，吳迪稀釋為15.91%，董事及高級管理層稀釋為0.75%，剩餘的25%股權由公眾持有。

福信的金融版圖

相對於市場熟知的地產業務，黃晞的金融版圖或許更值得說道。

福信集團完成大唐地產的收購後，將其地產業務轉入大唐地產，福信集團專注金融投資業務。而最出名的便是投資民生銀行和昆侖保險。

2015年7月，昆侖健康償付能力發生困難，亟待增資。而福信集團則看中了其保險牌照，便與當時的5家股東達成協議，由福信集團外加它指定的機構共同出資約6.71億元，按照1元/股的價格認購新增股份。具體來看，三家新股東福信集團、西藏恆實投資和福建清科持股比例分別為19.04%、17.98%、12.98%，總計50%，註冊資本由6.71億元增至13.42億元。

有媒體報導，新進股東西藏恆實投資和福建清科與昆侖健康的股東福信集團關係密切。

2016年6月，在福信的主導下，昆侖健康又進行了一輪增資，兩家“明天系”公司進入。而在引入新股東的同時，福信系打算離開。

2016年12月，持股時間僅有短短一年半的西藏恆實投資、福建清科兩家股東同時退出。西藏恆實投資分別將持有的2.41億股股份和1.8億股股份轉讓給深圳四家公司。交易涉及昆侖健康30.96%的股權。

但由於監管的問詢，交易不了了之，福信並沒有實現退出。

然而2019年3月，一個叫林樂的女人，有著民生系背景，進入昆侖健康，並擔任了臨時負責人。而民生系與福信的關係匪淺。

此外，福信的股東中有一家廈門核心諮詢服務有限公司（持股1.96%），而這家公司曾參與過新華人壽上市前引資與股權變更。

除了通過影子平臺投資外，福信集團的福信投資是遠景旗下多支私募基金的重要LP。與遠景基金一起，福信參與到海利生物(13.300, -0.08, -0.60%)、華致酒行(29.450, 1.60, 5.75%)、秦川機床、奇瑞汽車、華銳風電等上市公司的資本運作中。

截至目前，福信的金融版圖包括民生銀行、恆生銀行、杭州聯合農村商業銀行、永安財產保險、昆侖保險、漢口銀行、交通銀行等，其旗下還有私募基金、資管平臺、擔保公司和小額貸款公司。

大唐地產的“隱憂”

三戰港股的大唐地產並不被市場看好。12月11日，大唐地產開盤後很快跌破發行價。有業內人士稱，大唐地產上市即破發是由於其本身實力有所欠缺、債務壓力較大，作為中小型房企承受市場波動風險的能力較弱。在行業調控持續和行業競爭加劇、市場集中度快速上升的大環境下，讓資本市場對其未來預期信心不足。

截至目前，今年共有6家房企成功登陸港股市場，除了千億房企祥生控股一次通過，其他中小房企要麼招股書失效，要麼認購不足或上市破發。在大量中小房企蜂擁上市的情況下，大唐地產被市場冷漠對待的背後是其不太理想的的基本面。

財報顯示的業績來看，大唐地產的規模偏小且增長乏力。具體來看，2016年-2020（前11個月）年，大唐地產的銷售金額分別為86.1億元、144.7億元、308.6億、339.5億元和374億元。大唐地產雖然在2018年和2019年相繼提出“三年500億”和“三年破千億”的口號，但從近三年銷售資料和行業排名來看，業績目標正漸行漸遠。

另外，大唐地產的營收、盈利能力也不強。2020年上半年，大唐地產實現營收17.85億元，同比下降29.32%；淨利潤0.89億元，同比下降75.64%。

由於收益下降，大唐地產的利潤由2019年上半年的3.69億元減少至2020年同期的9000萬元。2017年-2020H1，大唐地產的毛利率分別為24.0%、27.8%、27.0%及23.3%。今年上半年毛利率為近三年最低，大唐地產對此解釋稱，主要受疫情影響導致短暫暫停是施工及銷售活動，公司交付面積大幅度減少，同比減少31.81%，住宅項目平均售價也下降6.08%。

除了業績不好之外，大唐地產踩中“三道紅線”中的兩道。截至今年上半年，剔除預收賬款後，大唐地產的資產負債率達84.7%（剔除預收款後負債率小於70%），淨負債率128.5%（淨負債率小於100%）。

值得一提的是，大唐地產高達128.5%的淨負債率還是已經好轉後的資料。招股說明書顯示，2017-2019年，大唐集團淨負債率為1087.9%、408.8%、119.2%。大唐地產對此解釋稱，淨負債率短期大幅度降低是因為公司保留盈利持續增加、公司股東增加注資、使用盈餘現金償還借款。

作為房地產公司，花錢拿地是前提，而大唐地產仍舊面臨融資管道狹窄的問題。招股說明書顯示，截至2019年年底，大唐地產從民生銀行獲得的貸款支持為25.06億元，占當期有息負債總額的比例達32.3%。

民生銀行財報顯示，2017年，“福信系”從民生銀行獲得15.05億元貸款，其中用於大唐地產並購的資金就達12億元。而在大唐地產業績增幅最大的2018年，“福信系”從民生銀行獲得的資金支持為23.67億元，同比增加57.17%。截至2019年年末，“福信系”在民生銀行的貸款餘額為30.33億元，同樣大部分資金都流向地產板塊。

踩中兩道紅線，大唐地產的融資將受到限制，加之融資管道較窄，背靠”大山“的福信集團現階段獲取資金的能力有限，大唐地產想要實現規模擴張可謂難上加難。

目前大多數房企已經披露了11月經營簡報。根據各公司公告及克而瑞資料補充整理顯示，2020年11月規模房企銷售情況良好，34家千億規模房企合同銷售（全口徑）合計約為9188.24億元，較2019年11月的7830.53億元同比增長17.34%，較今年10月的8986.43億元環比增長2.25%。11月，34家中有31家銷售額實現同比增長，僅金地集團(13.810, -0.29, -2.06%)、碧桂園和華夏幸福(13.780, -0.16, -1.15%)3家房企銷售額同比下滑。

34家千億房企11月銷售簡報

資料來源：公司公告、克而瑞 製錶：大眼樓管　資料來源：公司公告、克而瑞 製錶：大眼樓管
11月不遜于“金九銀十” 千億房企增速超17%

今年11月，房企銷售整體超預期。資料顯示，34家標的千億房企的銷售額合計達到9188.24億元，超過9月-10月的9152.91億元和8986.43億元。

從單月銷售額來看，碧桂園繼續以800億元遙遙領先，融創中國和萬科次之，分別為693.5億元和575.4億元，恆大和保利地產(16.020, -0.19, -1.17%)在500億元以下，分層較為明顯。雅居樂、美的置業、濱江集團(4.830, -0.02, -0.41%)、藍光發展(4.920, -0.03, -0.61%)、佳兆業11月銷售額最低，100億元出頭。

同時，11月的銷售額同比增幅也是近三個月最高，達到17.34%，比10月的16.42%高0.92個百分點。34家千億房企中，增速在17.34%水準以上和以下的各17家，整體來說銷售增長依然較為強勁。其中有3家合同銷售額同比下降，金地集團同比降幅最大，為12.86%，碧桂園和華夏幸福則分別下降6.98%和1.46%。而綠城中國表現較為突出，同比增長了107.04%。

結合銷售面積來看，11月有3家銷售面積同比下滑，其中陽光城(6.800, -0.08, -1.16%)、金地集團下滑幅度分別達27.09%、20.32%，中梁控股下滑3.29%。而陽光城、金地和中梁都伴有銷售均價的同比上漲。

資料顯示，在有銷售均價可查的22家房企中，15家房企銷售均價同比上漲，陽光城的銷售均價同比增幅最大，達到40%，環比則增長7.93%。其次為美的置業、招商蛇口(13.460, -0.06, -0.44%)，銷售均價增長幅度均超20%。僅7家銷售均價同比下滑，其中，遠洋集團的銷售均價同比降幅最高為14%。

遠洋均價連降 銷售壓力較大

年關將近，遠洋集團銷售壓力依然較大。今年年初的疫情雖然給房企的銷售帶來了較大的影響，但是在4月開始，規模房企便開始出現反彈。遠洋集團在這個時候出現了掉隊，上半年銷售量價齊跌，最終半年僅實現了418.4億元，同比下滑了30%，完成全年1300億銷售目標的3成多。雖然通常來說，房企下半年的銷售占比更大一些，但3成多在業內仍然較低，導致其下半年的銷售壓力較大。

9月，遠洋集團的銷售均價同比上漲了21%，但銷售面積下滑了2%。10月、11月，公司的銷售均價分別同比下降9%、14%，降價搶收效果良好，這兩個月銷量快速回升，增速分別達到44%和56%。然而前11個月公司的銷售額依然較去年同期下滑了4%，累計1082.4億元，完成今年1300億銷售目標的83.26%。

並且，今年1300億的銷售目標實際與2019年銷售額持平，而2019年公司爽約1400億銷售目標。可見不僅是疫情的原因，公司的銷售壓力一直存在。

遠洋集團董事局主席李明曾在2018年初出席業績發佈會時表示，未來三年到四年將保持每年50%的增長速度。然而從2019年開始，公司的銷售增長便幾乎陷入停滯。遠洋曾經可以排到行業前20，如今已經跌出30名之外，掉隊明顯。

遠洋集團是京津冀起家，隨後輻射全國其他地區，主要以高能級城市的擴張為主。土地也越拿越多，截至2019年末，公司的土地儲備總面積為3724.3萬平方米，2020年中為3741.8萬平方米，土儲保持穩定且充足，按現有水準，可以滿足公司5年左右的開發銷售。

但通過對比發現，遠洋幾大地區的銷售與土儲並不算均衡。資料顯示，2019年，京津冀、長江中游、成渝及其他地區的土儲占比均高於銷售額占比，其中其他地區（大連、長春、青島、西安、鄭州等國內10城及新加坡）的土儲與銷售占比相差約7個百分點，而長三角的銷售占比則要高於土儲占比近10個百分點。部分地區土地投資與銷售的失衡，或令資金效率大打折扣。

據悉，今年遠洋集團啟動了“南移西拓”戰略，鞏固京津冀基本盤的基礎上，加強對長三角、珠三角城市群及中西部中心城市等重點深耕區域優質地塊的補倉力度。遠洋集團為此還進行了組織架構調整，形成了北京、環渤海、華東、華南、華中、華西6個開發事業部。

而除了規模之困，銷售均價的持續下滑也會進一步拉低公司的盈利水準。近兩年，遠洋集團的毛利率已經下滑至20%附近，銷售淨利率2019年降至8.16%。

置換客尷尬：新房搖不到，揣著千萬預算也在陪跑

這或許就是眼下上海千萬級置換客的尷尬，尤其是對於執著于學區的置換客們，往往面臨著逢新房必爆、二手房價格高企的局面。

今年的“雙12”恰逢週末，但楊妍（化名）沒有像前幾年那樣沉浸線上上和線下瘋狂購物，而是為了家中置換房子的事情奔波和忙碌。

12日下午接近下午4點時，楊妍和丈夫匆忙趕到位於上海徐匯區的匯成南街裡售樓處，身上揣著半年前就準備好的置換資金。這一天是匯成南街裡新一期房源開始認籌的第一天，但工作人員告訴楊妍，在她之前，已經有幾百人拿了籌。

過往的經歷告訴楊妍，不能在一棵樹上“吊死”。因此，第二天，楊妍和丈夫又前往新靜安板塊的仁恆靜安世紀進行認籌，作為又一個未開先火的“網紅盤”，迎接楊妍的同樣是火爆的認籌現場。資料顯示，該項目認籌第一天，認籌率便達到250%。

“我們又要陪跑了。”看到兩個樓盤門庭若市的景象，楊妍有些灰心，卻也不感到意外。過去的幾個月，楊妍的生活圍繞著看房、認籌和搖號，即便有著千萬預算，但她在置換的道路上屢戰屢敗，屢敗屢戰。

當然，在買新房不斷受挫時，楊妍也曾想過要轉攻二手次新房。她告訴時代財經，二手房的選擇遠比新房要多，可是當仲介為她算帳時，她發現二手房的價格不僅倒掛，還需要交納各種稅費，增值稅更是不可承受之重。

這或許就是眼下上海千萬級置換客的尷尬，尤其是對於執著于學區的置換客們，往往面臨著逢新房必爆、二手房價格高企的局面。

“沒有陪跑的置換是不完整的”

楊妍是一名90後的新手媽媽，孩子還只有1歲8個月。雖然距離孩子正式進入小學還有些時日，但楊妍聽說上海有許多優質學校既要驗證學籍資格又要驗證戶籍資格，個別學校還對落戶年限有著嚴格的規定。

加之今年3月，上海公民同招、民辦搖號政策的出臺，從前相對穩定的民辦升學路徑發生改變，入學概率不定，押寶花錢就讀優質民辦學校的風險劇增。想像4年之後的場景，強烈的緊迫感向楊妍襲來，與丈夫商量之後，他們決定儘早置換學區房。

“我們兩人都是外地戶籍，置換比較麻煩，等到孩子要讀小學了才去換房就來不及了。而且我們也擔心房價會漲，房子肯定是越早買越划算。”今年6月底，楊妍將此前居住的小三房以557萬的價格售出，還完貸款後，加上手中的現金，楊妍的置換預算在1000萬出頭。

如果沒有學區房這一限定條件，千萬足以讓楊妍一家在中外環購買一套大三室。一旦有了學區房的限制，楊妍的置換選擇瞬間收窄，她將目光聚焦在徐匯、前灘、碧雲，這些都是上海熱度極高的教育板塊。

楊妍的第一次出手是在8月。當時前灘的熱度已經非常高，網上都在討論前灘優秀的教育資源，華師大二附中、惠靈頓學校，九年一貫制的學區，聽上去就讓人產生無限憧憬。於是，格力浦江海德開始認籌時，楊妍就拉上丈夫奔赴售樓處，他們的預算可以在這個樓盤買下一套三房。

前灘的高熱度讓楊妍第一次搖號就碰了壁。格力浦江海德僅推出195套房源，認籌人數1215，認籌率高達623%。這是一個“千人搖”樓盤，並且，有1000多人將與心儀的房源擦肩而過，楊妍夫婦就成為了不幸的千分之一。

不過，楊妍的士氣未受影響，她每天花更多的時間收集資料，研究上海的教育資源分佈情況，把手頭的資金算了一遍又一遍。“我們把預算增加到了1100萬，對地段沒有執念了，大寧、新江灣、大虹橋我們都能接受。”楊妍向時代財經講述到。

只是，上海的學區房何其搶手。此後，楊妍接連參與多個樓盤的認籌，包括大寧板塊的融創靜安映、仁恆靜安世紀一期、大虹橋板塊的虹廬灣等，結果顆粒無收。“沒有陪跑的置換是不完整的，希望陪跑的人生快點結束。”回顧這一路，楊妍用詼諧的話語掩蓋失落。

更讓楊妍感到無奈的是，此次參與認籌的匯成南街裡和仁恆靜安世紀，她又看到了陪跑的苗頭。網上認籌監測資料顯示，匯成南街裡二期共推出237套房源，認籌第一天便吸引上千人，目前認籌率已達696%；仁恆靜安世紀二期推出168套房源，首日認籌率250%.

“現在我們的策略就是廣撒網，除了偏遠地段之外，只要有不錯的學區，又在預算內，沖就對了，我就不信搖不到一套房。”上述兩個樓盤搖號尚未開始，楊妍已經啟動了下一輪的看房行動，在2020年最後一個月成功“上車”是她最大的目標。

二手學區房暴漲

“學區房”儼然成為當前房產保值、增值的一張王牌，相比受到政策限制而價格相對平穩的新房市場，二手房市場蹭著學區房的熱潮一路高漲。平米研究院公佈了一組資料，今年上海的優質雙學區、九年一貫制學區房，漲幅已超過20%。

格力浦江海德搖號失敗後，楊妍嘗試在前灘購置一套對口華師大二附中的二手房，最終被價格勸退。“那時候前灘新房大概就賣12萬/平米，二手房的價格都超過15萬/平方米了，次新房大多都在1300萬以上。”

以前灘東方逸品為例，貝殼找房顯示，目前該社區共有6套在售房源，總價最低的是一套一室一廳小戶型房源，掛牌價930萬元，其餘房源總價在1350-1400萬元之間；掛牌單價最低153148元/平方米，最高160041元/平方米。

而歷史資料則顯示，今年4月，該社區成交一套三房，單價僅108223元/平方米，1月及3月成交的小戶型單價相對高一些，單價均值也在12.5萬元左右。另社區整體資料顯示，今年1月，前灘東方逸品的掛牌均價為11.43萬元/平方米，11月最新的資料則達到15.68萬元/平方米。

“每平米漲了5萬是一部分，房東還要求我們下家承擔增值稅，這是另一部分費用。一套房漲了幾百萬，增值稅一項可能就要交幾十萬，再加上其他的稅費，一套三室至少得1500萬才能到手，我不是不想買，確實是買不起。”楊妍說到。

一二手房價的倒掛在某種程度上也催生了樓市的“打新潮”，讓楊妍這樣有些尷尬的置換客始終心懷希望。楊妍坦言，她與幾位同在置換的朋友討論後得出結論，新房的性價比明顯高於二手次新房，中簽就等於“撿錢”，“搖中新房的話，哪怕未來自己不住，增值空間也很可觀。”

不過，從資料來看，整個上海的二手學區房仍然保持高熱。兔博士提供的統計資料，自3月起，上海全市學區房成交量有明顯提高，價格也呈現上漲趨勢。截止到10月，2020年學區房：成交53571套，同比去年同期上漲11%，占全市成交量的26%；成交均價59114元，同比去年上漲7%，比全市均價高出21%。

以12月15日收盤價來梳理A股中的主流房企的估值，榮盛發展市盈率TTM為3.44，為A股上市房企中最低，但是股息率卻高達7%，這裡面有著怎樣的誤解呢？

在A股市場，基本面和估值反差最大的板塊當屬地產板塊了，業績穩步增長，估值卻乏善可陳。如今醫藥股、科技股動輒上百倍的估值，白酒股屢創新高，而大部分地產股的估值卻在10以內徘徊不前。

以12月15日收盤價來梳理A股中的主流房企的估值，榮盛發展市盈率TTM為3.44，為A股上市房企中最低，但是股息率卻高達7%，這裡面有著怎樣的誤解呢？

千億房企中的穩健“白馬”

2020年上半年，受到新冠疫情影響，房企甚至不乏龍頭房企銷售業績都出現了下降，但是榮盛仍然逆勢熱銷，簽約金額和簽約面積同比“雙增長”，分別為2.73%和3.54%。

這樣的態勢一直保持到年末，12月2日晚間，榮盛發展發佈前11月銷售簡報，1-11月累計實現簽約面積944.21萬平方米，同比增長7.77%；累計簽約金額1022.42億元，同比增長10.21%。

這是榮盛發展連續三年突破千億。回顧過去兩年，2018年榮盛發展實現銷售金額1016億元，首次突破千億，進入了千億陣營；2019年實現簽約金額1154億元，完成年初簽約計畫的103%，同比增長13.58%。2020年前11月便突破千億，完成了年度銷售目標的84%，屬於千億陣營中穩健增長的“白馬”。

其中，2020年11月，榮盛發展實現簽約面積170.05萬平方米，同比增長13.10%，環比增長65.5%；簽約金額173.73億元，同比增長10.03%，環比增長50.3%，創2020年新高。

中金公司在近期發佈的報告中指出：“三季度榮盛發展銷售提速，預計公司全年在可售貨值的支撐下能夠實現1210億元的銷售目標，對應同比增速5%。”

在盈利指標方面，從2015年到2019年，榮盛發展的淨利潤從24.28億元增長到91.2億元，四年時間增長了3.76倍，充分體現了公司戰略和執行的正確、高效。2020年半年報淨利潤為29.5億元，三季報為44億元，受疫情影響雖然增速下降了，但整體看仍然保持了穩健增長。

業內專家表示：“雖然今年業績增幅不大，但是要看到榮盛發展的基本盤主要在京津冀，而京津冀地區當前受到嚴格的限購管控，在這樣的局面下仍能實現穩健增長，體現了其在逆境中的競爭力，也說明其外拓長三角、珠三角等地起了成效。從半年報可以看出，榮盛發展上半年營收構成中，江蘇區域貢獻率超過20.76%。”

分紅大方，股息率跑贏A股大部分企業

上市13年來，榮盛發展堅持每年分紅，分紅大方，據資料顯示，至 2019年底分紅達到了103億元，首次突破百億大關，也超過歷來融資總額。

2015至2019年，連續5年派息率達到當年淨利潤的20% 以上，股息率達到5%以上，這種分紅力度，在A股上市公司中名列前茅。

按2019年度的分紅水準和當前的收盤價來做計算，股息率達到了7%，這一水準不但遠勝銀行理財，更是跑贏了A股絕大多數企業。

從最近3年的資料來看，榮盛發展的淨資產收益率（ROE）水準穩定在20%以上。2019年榮盛發展ROE為22.3%，躋身《財富》雜誌中國500強ROE最高的Top40榜單，位居第38名。

從另一個含金量較高的資料——納稅額來看，據榮盛發展2019年社會責任報告顯示，2019年度納稅額95億元，較上年同期增長13%，占全年利潤總額的73%。2008年至2019年間，榮盛累計納稅已達433億元。在全國工商聯發佈的2020中國民營企業500強納稅榜單中，榮盛控股位列第17名，房企第8名。

拿地城市能級提升，土儲結構持續優化

從1999年在南京開發第一個房地產專案——方州花園開始，經過20多年的發展，榮盛已經完成了全國佈局。

目前，榮盛發展已基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的戰略佈局。“兩橫”是指沿著長江及隴海鐵路沿線的佈局。“兩縱”是以京滬、京廣鐵路沿線的佈局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩步拓展“長三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的佈局。

今年上半年榮盛發展在廊坊、唐山、石家莊、滄州、青島、合肥、重慶等發展潛力大的城市，新增了45幅優質地塊，優化了土地佈局，截至2020年中,榮盛發展土地儲備達4036萬平方米，土儲區域結構較為合理、土儲數量較為充足，足夠支撐公司未來兩三年的發展。

三季度，榮盛發展繼續通過招拍掛、收購等方式在黃山、惠州、安徽、湖南等地開拓儲備，環京外區域擴張維持積極態勢。

近日，榮盛發展董秘在回復投資者時表示：“目前公司已經基本完成了開發專案的全國化佈局，已經在包括南京、杭州、濟南、合肥、天津、重慶、青島、瀋陽、寧波、蘇州、惠州、嘉興、紹興等省會、直轄市、計畫單列市和一線城市的周邊城市開展房地產開發等業務，未來，公司還將根據行業發展的趨勢和公司戰略，不斷優化公司的區域佈局。我們對公司長期發展前景保持信心。”

榮盛發展在土地儲備上的優化也得到了券商的關注。

中金公司在其研報中表示，榮盛發展拿地強度上行，二線城市占比提升，關注補地力度及能級、區域結構。

天風證券表示：榮盛發展拿地城市能級有所提升，1-10月五線城市占比從上年同期的5.92%降低至1.32%。

綜合而言，基本面穩健的榮盛發展正處於估值窪地中的底部，其傳統重倉地環京開始觸底反彈，且公司全國佈局效果已經開始顯現，長三角等市場已開始發力，二線城市拿地力度明顯加大，未來發展潛力可期。

金地集團(13.810, -0.29, -2.06%)近期公告的2020年11月銷售資料顯示，公司當月銷售金額、銷售面積分別同比下降12.86%、20.29%，銷售出現明顯回落。同時，公司11月的銷售均價為19314.72元/平方米，創下2020年以來單月新低。

2020年截至三季度末，金地集團剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為69.91%、66.99%、1.09倍，均達到“三道紅線”監管要求。不過，剔除預收款後的資產負債率、現金短債比這兩個指標均已接近“不得大於70%”、“不得小於1倍”的監管紅線，這或在較大程度上限制公司未來負債增長。

2020截至目前，金地集團累計發行國內信用債融資110億元，平均票面利率3.60%。公司11月發行完成的2020年第四期中期票據的發行利率為3.93%，相比上半年有所上升。

11月銷售明顯回落 均價處於全年低位

2020年1-11月，金地集團累計實現銷售金額2053.0億元，同比增長17.24%；實現銷售面積1005.0萬平方米，同比增長12.17%。對比來看，全國1-11月商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%；商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%。金地集團今年以來的銷售金額、銷售面積增速均高於行業整體增速。

但11月單月來看，金地集團實現銷售金額152.2億元，同比下降12.86%；實現銷售面積78.8萬平方米，同比下降20.29%。銷售資料出現明顯回落。同時，公司11月銷售單價為19314.72元/平方米，創下2020年單月新低。

公告顯示，金地集團近期新增4個土地專案，新增土地總地價104.98億元。其中成交總價超過10億元的項目包括深圳市前海合作區前灣組團十開發單元T102-0345地塊，該地塊計算容積率建築面積13萬平方米，成交總價81.519億元；麗水市蓮都區麗土告字【2020】52號地塊，該地塊計算容積率建築面積17.30萬平方米，項目成交總價11.65億元。

對比2020年其他月份的拿地資料，金地集團11月新增土地專案數量、新增土地計容建築面積均處於4月以來較低水準。但是，公司11月新增土地總地價金額僅低於6月和10月，主要是因為當月的深圳項目單價和總額較高。

“三道紅線”全部達標 但兩個指標接近觸線

2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點房地產企業座談會，以期逐步解決房地產行業過熱、房企信用風險上升等問題。

在本次座談會中，監管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念，強調房地產企業需滿足：（1）房企剔除預收款的資產負債率不得大於70%；（2）淨負債率不得大於100%；（3）現金短債比不得小於1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，將房地產企業劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業，對其後續融資進行要求。

截至2020年三季度末，金地集團剔除預收款後的資產負債率（（負債合計-預收賬款-合同負債）/（資產總計-預收賬款-合同負債））、淨負債率（（短期借款+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券-貨幣資金）/所有者權益合計）、現金短債比（貨幣資金/（短期借款+一年內到期的非流動負債））分別為69.91%、66.99%、1.09倍，均達到“三道紅線”監管要求。2019年中期以來，公司每個季度末的三項指標均也滿足監管要求。

不過需要留意的是，金地集團截至2020年三季度末剔除預收款後的資產負債率已經非常接近70%的監管目標，未來或需控制負債增長。此外，公司現金短債比也已經接近1倍的監管要求。

今年以來累計通過國內信用債融資110億元 發債利率有所上升

根據Wind資料，按照起息日期測算，金地集團2020以來截至目前已累計發行國內信用債融資110億元，平均票面利率為3.60%，處於行業較低水準。

2020年11月12日，金地集團完成2020年第四期中期票據發行，規模為20億元，發行期限3年，發行利率3.93%。相比2020年上半年發行的中期票據，公司最新中期票據的發行利率有所上升。

中國城市基礎（０２３４９）公布，以１００萬元出售內地一項綜合物業予獨立第三者，料錄會計收益約３﹒１９億元。
　　
該集團指，該綜合物業所佔的總地盤面積約１﹒６５萬平方米，鄰近滬杭高速鐵路南站及杭州地鐵一號線終點站，且該站已自２０１２年底通車。該項目總建築面積約１１﹒４６萬平方米。於去年底仍在出售的剩餘總建築面積約２﹒４１萬平方米。持有項目的公司過去兩年均虧損，於１１月底淨負債約３﹒１８億元。
　　
該集團指，出售事項不會產生重大所得款項淨額，但提供減少債務良機。考慮到目標集團於過去兩個財政年度錄得淨虧損及淨負債狀況，而買方須於完成後承擔有關負債及或然負債約８﹒５３億元，故可幫助減少債務，並減少每年約５０８０萬元財務費用，改善現金流量。

鈞豪集團（００１１５）公布，以約８０３萬元人民幣出售深圳棕科雲端大廈物業單位予主要股東曾義和曾芷諾之胞姊曾芷彤，料錄收益約３７２萬元人民幣。
　　
該集團指，所售物業位於深圳市龍崗區深圳棕科雲端大廈住宅單位，建築面積為１５９﹒０１平方米。該集團指，深圳棕科雲端大廈由其開發中的混合用途物業項目，由兩幢住宅大廈，總建築面積約２﹒８萬平方米，提供２７９個住宅單位、兩幢商業大廈、一幢服務式公寓大樓、停車場及商場組成。獲得住宅單位預售許可後自２０１８年１２起在市場上進行出售，而是次出售所得於為進一步開發成本提供資金。

中國金茂（００８１７）公布，以約８﹒６６億元（人民幣．下同））出售常州項目４５％股權予其主要股東中國平安保險（０２３１８）（滬：６０１３１８），料錄收益約１﹒５４億元。
　　
該集團指，項目位於江蘇省常州市鐘樓區藍翼飛機製造廠地皮，佔地面積約１０﹒５３萬平方米，地上建築面積為約２３﹒１７萬平方米，為商住用地。項目已於２０１８年三季度開始施工，並預計將於明年四季度完工交付。
　　
該集團指，交易作價乃根據獨立評估機構對項目公司於４月３０日淨資產評估值約１９﹒２５億元確定，交易後所持股權降至４５％，將有助於充分利用市場資源，優化項目投資回報，分散項目風險。

惠譽評級最新發布的報告指，由於中國政府對房地產開發施加限制，因此基礎設施投資仍將是明年工程建設行業的主要增長動力。
　　
惠譽預計，隨著投資活動和政府融資恢復至疫前水平，中國工程建設行業將在明年穩步擴張，實現低個位數增長。而受低基數效應的影響，營收同比增長幅度將在明年上半年達到峰值，到明年下半年轉趨正常，隨後回歸長期潛在水平。因投資導致的大量現金流出將繼續超過運營現金流，２０２１年中國工程建設企業的槓桿率可能會繼續高企。
　　
惠譽指，由於政府抑制房地產投機行為，並推動房企去槓桿化，因此對開發商的嚴格政策立場將保持不變。而作為回應，房地產開發商放緩了拿地和建設速度。這將影響房建業務佔比較高的工程建設企業，如中國建築（滬：６０１６６８），該公司承擔了中國１０％的房屋項目（按在建樓面面積計算），但其在房屋建築合同方面的疲軟表現被基礎設施合同的強勁增長所抵消。

據中原地產研究中心的統計數據顯示，１１月全國房地產調控累計次數為３３次，今年首１１月全國房地產調控政策次數高達４５８次。

中原地產首席分析師張大偉對內媒表示，１１月各地收緊的調控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產調控的趨勢是「一城一策，房住不炒」，只要樓價上漲過快必然會導致調控升級。
　　
至於年底樓價展望，張大偉稱樓市調控政策基本以穩樓市為主，部分城市雖然出現了刺激市場的政策被收回，但對於市場的影響並沒有出現全面轉向，預計１２月樓價繼續上漲，但漲幅放緩，越來越收緊的調控政策有望平穩市場。

剛需強勁 資助房屋疫市屢誕樓王

新冠肺炎疫情連月衝擊本港樓市，但部分資助房屋在疫市中仍大發神威，樓價數度破頂。位於青衣的臨海公屋長發邨有海景3房戶售價直逼「四球」關，今年內三度刷新屋苑未補地價售價紀錄。

疫情影響下今年樓市表現反覆，卻無礙部分屋苑樓價屢錄破頂成交，尤其是剛需強勁的資助房屋，例如長發邨剛趕上今年尾班車，再誕公屋王。

高層海景戶每呎8144元

美聯物業高級分區營業經理黃淑賢指出，該屋邨1座敬發樓高層21室，實用面積485方呎，原圖則開放式改3房間隔，新近以未補地價395萬元易手，樓價創該公屋未補地價新高，呎價8144元，價錢主要反映單位屬高層兼享海景的因素。原業主2013年斥52.94萬元入市，持貨約7年賬面獲利342.06萬元，賺6.5倍。

翻查資料，長發邨今年樓價表現勢如破竹，先後三度刷新紀錄，包括4月同座一個高層22室以未補地價380萬元轉手，極速打破2月錄得的325萬元高位；是次成交單位把紀錄推高15萬元或3.9%。

值得一提的是，長發邨除樓價屢破頂外，呎價在今年5月亦一度打入區內未補地價公屋首位，當時1座敬發樓中層10室，實用面積443方呎，以366萬元成交，呎價8262元貴絕全區，直至翌月才被青衣邨取代。

黃淑賢坦言，雖然疫情反覆，但青衣區今年整體樓價只輕微回落，主要是該區買賣放盤緊絀，尤其公屋及居屋一向「唔係多盤」，形成質素較佳的單位仍能逆市以理想價易主。

綠悠雅苑呎價今年五創新高

事實上，除了長發邨以外，部分新晉資助房屋屋苑因樓齡較新，更成為今年破頂大熱，例如青衣同區資助出售房屋綠悠雅苑，未補地價呎價由5月起出現五度破頂，高位輾轉由5月的12801元，攀升至上月底高見13544元，並創新界未補地價資助房屋呎價紀錄。

此外，荃灣新晉居屋尚翠苑亦錄得呎價五連破走勢，C座翠庭閣鳳凰樓層戶（頂樓對下一層），實用面積438方呎，原則開放式改2房戶，今年10月底以未補地價580萬元成交，呎價達13242元，極速打破今年8月錄得的高位呎價12986元之餘，更力壓將軍澳寶盈花園，成為新界歷來呎價最貴的未補地價居屋王。

不過，近期疫情嚴峻的九龍灣居屋麗晶花園，只能繼續以低市價沽貨離場。香港置業助理分區董事陳子麟指出，該屋苑再錄得一宗成交，為2座低層B室2房戶，實用面積407方呎，附裝修，原業主一個多月前叫價560萬元，最終減至已補地價518萬元售出，呎價12727元，低市價約半成，但按原業主2004年已補地價入市金額91萬元計，賬面仍賺427萬元或4.7倍。

陳子麟謂，麗晶花園現時有約40個放盤，佔約兩成單位近期已減價，分別調低3%至5%。

小業主減價吸客，促使購買力重投市場。青衣翠怡花園本月上半月交投按月飆六成，2房戶樓價則連環跌穿500萬元關。

兩房單位連環劈穿「五球」

利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添稱，受惠二手減價盤增加，青衣積壓多時的換樓購買力逐漸釋放，區內12月上半月已錄32宗成交，較上月同期27宗，增加5宗或18.5%；其中翠怡花園佔8宗最旺， 比上月同期僅5宗飆六成，直逼上月全月9宗水平。

據知，該屋苑2房戶樓價近期連環劈穿500萬元，包括4座極低層C室2房單位，實用面積365方呎，原則1房改2房戶，以455萬元易手，售價創屋苑今年新低，呎價12466元。原業主2011年以222萬元購入，賬面賺233萬元或1倍。

鰂魚涌康怡花園大跌價，中原地產區域營業經理袁廣達說，G座低層9室，實用面積685方呎，3房間隔，8月以1250萬元放盤，接連減價下終以1068萬元易手，低同類貨造價約100萬元或8.6%，呎價15591元。原業主2009年以415萬元入市，樓價升值653萬元或1.6倍。

據土地註冊處資料，薄扶林碧瑤灣19座高層D室3房戶，實用面積1363方呎，本月初連車位以2350萬元售出，呎價17241元。原業主之一為李偉才，與天文台前高級科學主任姓名相同，料為同一人，2003年以535萬元入市，賺1815萬元或3.4倍。

海翩滙分層2430萬新高

另一方面，以臨海兼樓齡新作賣點的新晉屋苑將軍澳海翩滙在疫市錄得新高價成交。中原地產高級分區營業董事伍錦基稱，該屋苑2座高層H室，實用面積1197方呎，4房間隔，向東南望海景，早於去年5月起以3200萬元放售，放盤長逾一年半，終減至2430萬元售出，樓價創該屋苑標準分層戶新高，呎價20301元。原業主2016年斥1616.1萬元入市，賬面獲利813.9萬元，賺50.4%。

新盤推售步伐受新冠肺炎疫情影響之際，將軍澳日出康城兩盤展開新一輪銷售。長實（01113）旗下SEA TO SKY推出285伙於周五（18日）發售，並首度推出第3座J室3房戶型，整批折實入場費1131.4萬元；南豐旗下LP6已屬現樓，發展商推出餘下49伙於周六（19日）發售。上述兩盤共發售334伙。

SEA TO SKY入場費1131萬

SEA TO SKY周五以先到先得方式發售285伙，主力推售3房及4房大戶，包括首度登場的3座J室3房戶型，共有55伙。長實高級營業經理楊桂玲表示，最平單位為3座5樓J室，實用面積802方呎，折實售價1227.8萬元，呎價15309元；整批單位折實入場費1131.4萬元，為3座5樓D室，實用面積786方呎，呎價14394元。

長實地產投資董事郭子威指出， 是次屬原價加推，近期疫情反彈，相信對整體樓價影響有限，由於環球息率仍處低位，有利用家及投資者，因此對銷情有信心；項目至今累售978伙，套現逾103億元。SEA TO SKY提供1422伙，實用面積434至1077方呎，預期2022年2月底落成入伙。

LP6削折扣 晒冷發售49戶

同區南豐旗下LP6昨日重發價單，最高折扣由19.5%削至18.5%，並調高10伙售價，價單定價計加幅約1%，發展商盡推餘下49伙於周六發售，當中29伙以先到先得發售，最平單位5座66樓H室，實用面積305方呎，折實入場費約721.4萬元，呎價23652元；另外20伙以招標方式推售。LP6提供2392伙，實用面積289至2739方呎，迄今累售2343伙。

佳兆業（01638）及宏達控股合作發展位於深水埗單幢盤弦雅亦更新價單，調高5伙售價，加幅1.9%至4.8%，並落實周六進行次輪銷售，連加價單位共發售10伙，折實售價422.62萬至617.18萬元。位於醫局街203號的弦雅提供95伙，實用面積189至294方呎，明年底落成入伙。

恆地（00012）佐敦單幢盤本木再錄破頂成交，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝透露，昨日以招標方式售出23樓A1室連天台特色戶，實用面積350方呎，連275方呎天台，成交價1175.1萬元，呎價33574元再創新高；項目迄今累售110伙，套現約10.8億元。

環球政經局勢變動，多個傳統移民大國相繼宣布放寬港人移民門檻，美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示，英國、澳洲及加拿大三國將成港人移民首選，但由於選擇增加，料港人移民步伐會放緩。

鄭天殷指出，由於疫情關係，年初美聯移民顧問每月收到的移民相關查詢數字一度回落至雙位數，但今年年中因政治事件及英國公布放寬持英國國民（海外）護照（BNO）港人移民要求的消息，查詢數字一度於5月飆至逾800宗。7月澳洲公布延長港人的臨時畢業及工作簽證，加拿大於11月宣布由2021年起放寬港人移民途徑後，查詢數字並未如5月般急升。

美聯移民顧問根據客戶查詢統計，港人心儀移民英國的比例較今年初激升49個百分點至84%；其次為澳洲，比例增30個百分點，高見40%；加拿大則升9個百分點至27%。不少未必能負擔投資移民的中產階層及家庭客戶開始考慮「移民又移居」，主要集中考慮英國、澳洲及加拿大，因為此三國可提供接近「零成本」的移民途徑。

創紀之城3期呎租22元 較高峰挫2成

環球疫情衝擊商廈租務市場，供應較多的東九龍租金受壓，散業權物業紛錄低價成交。觀塘創紀之城3期8,000呎單位，由採購公司租用，呎租僅22元，為近年新低。另散業權甲廈如萬兆豐中心、恩浩國際中心，均錄呎租約18元成交，貼近同區工廈呎租水平。

今年整體商廈需求受疫情影響而大跌，租金亦同步受壓，特別是一直供應較多的東九龍區，散業權商廈業主降租吸客，租金水平較高峰期回落。例如觀塘創紀之城3期一個8,000呎單位，獲一家採購公司租用，該機構原租用創紀之城6期，現轉租為縮減樓面及節省租金。據了解，是次成交呎租約22元，為近年新低，該廈租務高峰期，呎租達28元以上，現回落至少2成。

企廣3期中層 意向呎租約20

另外，九龍灣企業廣場3期有不少空置樓面，其中一高層全層，面積約1.5萬平方呎，享全海景，數年前租務高峰期市值呎租近30元，近日亦以每呎約22元租出。代理指，同廈一個中層4,000呎單位，業主最近意向呎租僅約20元。

至於早年拆售的商廈，因業權零碎，放盤量較多，呎租更低於20元。如觀塘萬兆豐中心中層J室，面積約2,328平方呎，近日以每呎19元租出，至於九龍灣恩浩國際中心高層A及B室，面積合共約4,246平方呎，成交呎租僅約18元。

工廈美羅中心 呎租約18元

事實上，若與同區工廈美羅中心最近呎租約18元比較，甲廈單位成交呎租已跌至工廈水平。

據美聯工商舖數字顯示，去年中東九龍商廈呎租水平，平均造至約27元，近一年先後受社會事件及疫情影響，該區租金跌至約21元，平均跌幅約16%。美聯工商舖行政總裁黃漢成指，疫情令商廈需求下跌，不少機構寧接受業主減價續租，搬遷活動少，供應較多的東九龍租金受壓，加上該區散業權單位多，業主在淡市下減價幅度高，故不少成交單位，呎租跌至20元以下。他預計，由於整體市道需時回復，東九龍租金徘徊低水平，將持續至少半年至9個月。

萊坊執行董事麥健偉指，疫情下機構有縮減規模，但整體搬遷活動不多，九龍區租務成交少，而東九龍空置率升至13%，尖沙咀區近日高見8%，為17年來新高。他預計，明年上半年九龍區甲廈租金仍跌5%，下半年或會出現機構搬遷，九龍區租金始終較便宜，可吸引企業省成本，下半年有望企穩。

第4波疫情仍然嚴峻，銀行對二手樓市取態保守，本報追蹤10個私人屋苑估價，發現較今年8月初第3波疫情時表現截然不同，估價普遍回落1至5%，最大跌幅至8%。業內人士認為，除疫情影響外，亦與二手業主減價求售有關。

本報追蹤10個私人屋苑共20個樣本單位，8月初及昨日滙豐與中銀 （02388） 網上估價走勢，發現大部分出現跌幅，小量持平，只有極少數錄得升幅。情況與8月初本港受第3波疫情影響時的估價截然不同，當時銀行取態較為溫和，對樣本單位的估價有升有跌。

至於，跌幅最大為鰂魚涌康怡花園，2個樣本單位的銀行估價分別下調4及8%。例如F座低層7室，實用面積529平方呎，8月份銀行估價934萬，最新估價860萬下跌74萬。追溯今年8月，康怡花園整體實用面積平均呎價為17,225元，較最新的17,183元基本持平，可見銀行對個別單位估價變得較為「手緊」。

銀行變保守 入市前先計數

另一個跌幅較大的屋苑為將軍澳新都城，樣本單位屬向來最搶手的2期細單位，估價分別為631萬及649萬元，較8月時分別下跌6%及3%。翻查近月成交，最新2期2座中層362平方呎單位，市場成交價650萬元，此亦反映銀行對後市有所保留。

值得一提的是，銀行取態由年中時積極變得保守，準買家入市前需要謹慎計算，避免因估價不足而影響交易完成。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，第4波疫情之下，不少二手放盤業主反應較快，市場不時出現減價成交，因而會拖低銀行估價水平；此外，早前新盤以貼市價開售，而且錄得不俗銷情，導致近日向隅客回流，二手放盤業主惟有配合市場走勢而調低叫價。

王續稱，今年樓價呈牛皮狀態，約在4至5%水平窄幅上落，今年8月雖然是正值疫情第3波，但二手樓價屬全年較高水平，故最新銀行估價平均會低2至3%，個別屋苑會擴大至5%。目前估價水平大致回復至今年初價位。

灣仔皇后大道東一帶近年有不少舊樓重建成商廈，其中明興水務旗下公司申請重建皇后大道東72至76號舊樓成26層高商廈，總樓面約3.2萬平方呎。

可建總樓面約3.2萬呎

申請人為明興土木工程有限公司，據其指出申請地點現為1幢10層高住宅大樓，包括商店及餐廳位置由地下至3樓，樓齡超過50年，故此申請展開重建。

項目佔地約2,113平方呎，屬於「住宅（甲類）」用途，擬申請地積比率15倍，重建成1幢26層高包括4層平台的辦公室、商舖及食肆，總樓面約3.2萬平方呎。

由於太古地產 （01972） 及合和近年在灣仔北不斷收購重建，推動該區轉型成商業區，其中太古收購的皇后大道東46至56號的寶華大廈，連同蘭杜街1至11號，及晏頓街2至12號，早前則申請重建成1幢28層高商廈，總樓面約21.5萬平方呎。

至於在太古廣場3期對面、永豐街21至31號（單號）的舊樓，則將會興建一幢商住大廈，涉及約3.4萬平方呎樓面，預計2022年落成。

萊坊林浩文：疫情嚴重 仍有流標風險

山頂文輝道地王上月「一拆二」後重推，其中文輝道第2、4、6、8號地皮先於本周五（18日）截標。項目拆細後，最高樓面面積約25.9萬平方呎。有測量師認為，因項目私隱度高，估計發展商會作混合式發展，並憂慮在目前疫情惡化下，地皮仍有流標風險。

項目「一拆二」後，地盤面積約13.5萬平方呎，最高樓面面積約25.9萬平方呎。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，地皮的道路設計類似「堀頭路」，具高獨立性及私隱度，故料發展商較大機會採取混合式發展，並傾向興建洋房類或獨立式的豪宅為主。

料發展商採取混合式發展

不過，計及未推出的部分，這塊地皮中間有一條路隔開，基本上是一分為二，而且地皮形狀比較修長，加上面積及地積比率都頗高，其地積比率達1.92倍，所以設計及開則上頗考發展商工夫及心思。此外，由於項目旁邊是山坡，發展商買入後需為附近的斜坡維修及保養，並為綠化面積提供接駁。

而附近的超級豪宅地段呎價一直高企，參考會德豐及南豐旗下的山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON，部分單位呎價高達13萬元，創下亞洲分層住宅呎價新高紀錄。他預計，如項目以混合式發展，洋房類別的售價相信會貴一點，每呎可達8萬至9萬元，而分層或低密度住宅每呎可達6萬元或以上，整個項目的平均呎價則起碼7萬元以上。

疫情持續，業界近日紛紛調低項目估值，現時地皮估值介乎約78億至104億元，每呎樓面地價約3萬至4萬元。適逢疫情重臨，加上地皮計入建築成本後，投資額逾百億，所以林浩文預計，屆時只有3至5個大型發展商入標，而且他們出價會比較審慎。

升幅介乎1.2%至8.5%

新冠肺炎爆發至今近1周年，樓市經歷多番起伏，本報追蹤20大屋苑樓價最新走勢，當中14個屋苑表現「硬淨」，於疫市售價不跌反升，升幅介乎1.2%至8.5%，當中以奧運站維港灣及牛頭角淘大花園居首；業內人士指出，儘管疫情令本港經濟疲憊不堪，惟市場亦受低息環境等利好因素支持，帶動樓價於疫市下有力靠穩。

疫情於今年1月下旬爆發，期間表現反反覆覆，近期再趨嚴峻，政府於上周四再度收緊防疫措施，拖累各大屋苑睇樓問盤量急下滑，市場觀望氣氛籠罩。本報追蹤20大屋苑樓價於過去1年走勢，綜合各大代理行資料顯示，當中14個屋苑於期間平均呎價仍錄升幅，幅度介乎1.2%至8.5%，其中以奧運站維港灣升幅最高，該屋苑平均成交呎價新報22116元，較年初的20384元，上升約8.5%。

另一方面，期間錄呎價下滑的僅錄6個屋苑，跌幅介乎0.2%至4%，跌幅最高為鰂魚涌太古城，該屋苑平均成交呎價新報18430元，較年初呎價19202元稍為回落。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，疫情爆發至今，市場觀望氣氛揮之不去，受惠於政府早前放寬按揭，帶動售價於1000萬以下的中細價樓交投，加上低息環境持續，均對樓市交投具正面作用。港置行政總裁李志成指出，疫情至今已達近1年，部分市民已有所適應，即使近日爆發第四波，對樓價亦未有太大影響，加上低息環境及二手市場向來供不應求，帶動樓價於疫市下靠穩。

美聯分行高級營業經理周錦輝指出，奧運站維港灣業主大多於多年前購入物業，當中不少作長線收租，儘管疫情拖累本港經濟受壓，惟屋苑租賃需求仍然殷切，普遍租金回報近3厘，屬不俗水平，故大多業主均不會減價求售，造就該屋苑於疫市下售價表現「硬淨」。

周錦輝續指出，受第四波疫情影響，該屋苑業主近期大多不允許買家睇樓，拖累成交量急速萎縮，本月迄今僅錄2宗成交，其中，3座中層F室，面積457方呎，2房間隔，早前以980萬放售，經多番議價後以940萬獲家庭客承接，呎價約20569元。

美聯高級營業經理黃家明稱，政府早前放寬樓按措施，牛頭角淘大花園售價多低於800萬，直接帶動屋苑交投，事實上，疫市下業主議幅亦沒有明顯擴闊。

市區舊樓有價有市，帶動發展商加快強拍申請，以增加土地儲備。獲九建收購多年的西營盤高街2B至2C號舊樓，目前已集齊約83%業權，以統一業權作重建發展，項目估值約9090萬。

疫情無阻發展商強拍申請，據土地審裁處資料顯示，西營盤高街2B至2C號，早前頻錄發展商九建收購，現今持有項目約83.33%業權，最新發展商申請強拍，以統一業權發展，項目估值約9090萬。

據文件顯示，是強拍申請人為Or Pui Kwan，與九建執行董事名字柯沛鈞的英文名字相同，項目僅餘一個地鋪及一伙住宅尚未收購，其中住宅持有人名為譚惠珠，與基本法委員會副主任名字相同。本報昨日就上述消息向譚惠珠查詢，她透過助理回覆指，未持有該物業。

該項目地盤面積約1948.78方呎，現址為一幢6層高商住物業，樓齡約57年；資料顯示，柯沛鈞於上月以2938萬向雅居樂副主席陳卓賢家族成員購入該項目2C號地鋪，以為申請強拍作準備。

同時，柯沛鈞於今年7月以向高街4、4B、6及6A號申請強拍，地盤面積約3520方呎，目前集齊逾80%業權，餘下3個單位並未成功收購，項目估值逾1.7億，故是次柯沛鈞再度「出手」，向毗鄰地盤申請強拍，預料將兩個地盤作合併發展，地盤面積可增加至5400方呎，更具發展潛力。

資料顯示，柯沛鈞近期亦有沽出旗下物業，土地註冊處資料顯示，寶靈頓道17號1樓，於今年10月底以1260萬售出，買家宇雅有限公司，董事李頲，為新地相關人士。柯沛鈞於2015年以630萬購入，持貨5年，帳面獲利630萬，幅度達一倍。該單位592方呎，呎價約2.1萬，成交價較2018年估值733萬高72%。

柯沛鈞多番在寶靈頓道「落釘」，近年獲高價收購，其中寶靈頓道15號3樓，於2015年以519萬購入，今年5月以1500萬售予宇雅有限公司，490方呎，呎價3.06萬，5年間帳面獲利981萬或約1.9倍。

另外，元朗洪水橋一批地皮，包括丈量約份129第3044段等，月初以1.016億售出。