從往例看來，在偏鄉冷門區推少見的大樓、華廈案，若買方捧場往往能大賣，但若不受青睞、出現滯銷，購屋人可能會因買在高點而被套牢，專家直言，在藍海市場買區域高價住宅，買方需要不少勇氣。

翻開高雄房市發展史，有些透天為主的區域卻出現大樓案，如甲仙區「市外桃源」，位於甲仙發展核心，但實價每坪僅1.51~5.52萬元，均價約2.53萬元。興達港旁「弗羅里達」，成交單價1.92~9.41萬元，均價僅4.14萬元。

客層為投資或度假用
永慶不動產高屏區經管會會長葉誌螢分析，該類住宅都屬於在景氣火熱階段，建商於偏鄉推出創高價或特殊型產品，如「市外桃源」強調河岸首排、「弗羅里達」可遠眺興達港，但當時買方不外乎是投資客，隨著區域房市沒落，大樓缺乏買方市場，因此房價長期偏低，且套牢超過20年。

然而並非所有冷門區段推案都會買氣不佳、房價下滑，如過去少有大樓供給的內惟地區，因緊鄰美術館，即便周邊多老舊聚落，仍有「藏風光」、「HD協勝發」、「聚緣」等大樓案推出，且買氣不差。

台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維指出，內惟地區推大樓案能順銷，主因在於與美術館特區有每坪3~5萬元價差，可見在精華區旁推大樓案的風險相對小，若於偏遠地區推出少見產品，用意在賣給投資客或資產客度假用，「購屋族必須口袋深，才不會買到就套牢。」

風景區人潮雪崩 建商逆勢進軍

今年觀光產業受疫情影響成為「慘業」，攤家叫苦連天，包含高雄知名的旗津風景區人潮也相對冷清，近期卻有建商在該區推出近20年來首件華廈案「旗津棧」，且公開1個月已售7成，單價並站上2字頭，已與市區一級地段沒太大價差。

公開1個月已售7成
今年受到武漢肺炎疫情影響，國外觀光客進不來，僅剩下國旅市場撐盤，然而旗津風景區今年旅遊人次出現雪崩式下滑，依觀光局已揭露數據顯示，前10月僅266.8萬人次，若以相同比例估算全年旅遊人次，預計全年僅剩320.1萬人次，與去年的670.9萬人次大減超過5成，創下史上旅遊人次最少紀錄。

《蘋果》走訪平日的旗津老街，發現人潮稀疏，不見遊覽車團客，自行車攤家蔡先生指出，今年生意非常不好，平日僅1~2組客人來租自行車，假日較好點，「現在算是度小月」。小卷攤家表示，今年因疫情使生意大減5成，很多攤位都不見了，僅靠假日2天拉抬業績。

然而當疫情衝擊觀光產業，今年旗津卻出現過去20年從未出現的華廈預售案「旗津棧」，基地緊鄰旗津海產名店「萬三小吃部」，共60戶，規劃20~31坪1~2房，每坪開價21~27萬元。

日租民宿報酬達10%
專案經理呂軒豪指出，旗津多數土地屬於港務局或國產署持有，因此長期沒推案，該案朝西面台灣海峽，朝東面向高雄港，具備海景優勢，所以公開1個月已銷售近7成，買方都是本地自住與置產客，成交價因樓層價差從18至27萬元，「旗津私人土地佔整體不到10%，很多住家都是地上權，部分買方屬當地年長者，想改變原住透天須爬樓梯的居住型態，少部分則是投資客。」

旗津房價長期與高雄市區脫鉤，多數為屋齡30~50年透天，即使是華廈或大樓也已逾20年屋齡，每坪成交價僅8~11萬元。「旗津棧」成交價跟市區大樓落差不大，還創旗津區歷史新高。

陳姓民宿老闆判斷，會買該案的部分投資客，如意算盤應是想做日租民宿，日收2000~3000元，應可受背包客或自由行散客青睞，若以一般民宿月租18天計算，月收可達3.6萬元以上，若以最低房價約400萬元計算，租金報酬高達10%。

反映房市復甦、地價上揚，台北市政府17日公布明年公告現值平均調漲2.17％，為五年最高，其中，台北市「地王」由台北101以每坪607萬元連續第八年蟬聯，住宅區地王為「宏盛帝寶」每坪439萬元。台北市有超過92％的土地區段現值調漲，不過受疫情衝擊的商業區、觀光區，以及部分飯店土地則逆勢調降。

自2011~2015年間反映公告現值趨近市價的政策目標，以及整體房市熱絡台北市土地公告現值每年調幅均在9~13％間，2017、2018年則因房市低迷，分別調降2.4％、1.8％，其後又開始提高，明年則調漲2.17％。

北市府表示，今年台北市房市交易量增6.4％，住宅價格指數上漲2.7％，因此台北市約有92.4％的地價區段調漲、3.2％地價區段調降，調降區段主要為區位環境較差、土地使用管制較嚴格，以及受疫情影響商業活動地區，如士林夜市、西門、東區商圈，以及如文華東方、美麗信、晶華、美福與萬豪等飯店土地。

北市12個行政區均上漲，漲幅最大的為南港區，在東區門戶計畫帶動下，公共建設推動，工商服務及產業設施相繼到位，平均調幅3.38％；漲幅最少的為文山區、平均調幅1.01％。

其中，台北市商業區由101連續第八年蟬聯地王寶座，公告現值首次突破每坪600萬大關、達607萬元，較今年調漲2.1％；中正區的「新光摩天大樓」以每坪588萬元居次；此外，信義計劃區的國泰置地、遠雄金融中心、統一國際大樓則分居三至五名。

住宅區「地王」則由「宏盛帝寶」以每坪439萬元蟬聯，較今年調漲約3％，此外，「仁愛尚華」、「仁愛麗景」、「元利信義聯勤」、「聯合大於」等豪宅所座落土地則分居二至五名。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，明年公告現值調查結果顯示台北市不動產市場呈現「量溫價穩」格局，不過平均公告土地現值調幅僅2.17％，一般民眾明年出售不動產的土增稅增加幅度有限。

台北市一線豪宅排名，正在大洗牌！據專業市調機構調查，成功躋身近十年「每坪200萬元豪宅俱樂部」的10棟指標案，光是元利建設、華固建設、潤泰創新國際三大建商，就合計囊括六棟，搶占半邊天。反觀早年一線豪宅區包括陽明山、中山北路、安和路，已漸漸走下神壇，跟一線豪宅區說掰掰。

住展雜誌研發長何世昌17日表示，住展雜誌統計，近十年以來，台北市成交價達每坪200萬元以上的一線豪宅，共有10大區塊，其中又以大安區三處最多，信義區與松山區各有兩處，中山、中正與士林各有一處。

住展依10大區塊豪宅代表作的每坪成交單價排名，最貴豪宅為「One Park Taipei元利信義聯勤」、2018年32樓以每坪299萬元，超越「仁愛帝寶」19樓每坪298.2萬元的紀錄，躍居為最新的「豪宅王」。

排名第三高單價是「西華富邦」，39樓戶每坪達292萬元；第四是「松濤苑」，6樓戶每坪約270.6萬元；第五為「琢白」，30樓戶每坪約232萬元；第6~10則依序為「聯合大於」、「華固名鑄」、「潤泰敦峰」、「和平大苑」、「華固天鑄」，每坪207至229萬元。

其中，元利建設囊括三棟，華固有兩棟，其中「華固天鑄」則為二大建商合作開發；至於潤泰則擁有兩棟。

何世昌分析，近十年以來，大安區仍是頂級富豪認同度最高的精華地段，一線豪宅區塊最多、最密集。另一個快速崛起的豪宅區塊是大直重劃區，而其躍升至一線豪宅區的關鍵是飯店豪宅案「西華富邦」。

在該案推案之前，大直重劃區只能名列100萬俱樂部，但大直重劃區逐漸開發成熟後，「西華富邦」最高成交價衝到每坪292萬元，在重劃區內掀起比價效應，「代官山」、「輕井澤」、「帝景水花園」等陸續晉級到200萬俱樂部名單內。

何世昌分析，近十年台北市一線豪宅區有三個重大變化。首先，建商定錨造市成功並創造出新豪宅區例子變多；第二、富豪口味變了，路段迷思已降低，有錢人買豪宅的口味正在轉變，不再只迷信傳統一線路段，建商品牌口碑與特殊、細膩的規劃設計，反而更能讓有錢人心甘情願買單；第三，頂級建商勢力大換血，近十年北市10棟一線豪宅，有六棟是元利建設、華固建設、潤泰新等三家建商的推案，若說「半天下」並不為過。

行政院會17日通過「都市更新條例」修正案，加速中高樓危老集合住宅、海砂屋更新，祭出蘿蔔與棒子，提高原容積獎勵誘因，最高可達1.3倍；在取得多數住戶共識下，可免除協調程序，直接由地方政府拆除。

內政部次長花敬群表示，目前全台約有3.6萬件六層樓以上高風險建物，其中，耐震能力較為不足，推估約近1.7％、300~600案屬於極度危險中高樓層集合住宅或海砂屋，這次修法提高誘因，也增加強制力，雙管齊下，強化都更執行能量，希望盡快處理這300~600案住宅。

花敬群指出，目前已掌握110棟中高樓層危險建物、134棟海砂屋，共計是200多棟危險建物，年底會掌握進一步數據。

花敬群說，蔡總統上任後，加速推動都更，「都更三法」上路三年，已核准危老重建超過1,100件，都更案累計260件，顯示危老與都更的執行能量正逐漸增加。「高樓層集合住宅都更相較低樓層，更有危險迫切性，卻又面臨較高門檻，因此法規上必須要有所突破。」

以台北市「住三」（容積率225％）為例，現行都更容積獎勵覆蓋率，六樓集合住宅為1.19倍；10樓集合住宅降為1.15倍；15樓更低只有1.13倍，顯示樓層越高容積獎勵覆蓋率愈低，容積獎勵分配到比率愈少。修法後，6樓、10樓和15樓最高覆蓋率都是1.3倍。

為加速危險建築更新，這次修法搭配「建築法」強制拆除機制，都更案內依直轄市、縣市主管機關認定屬海砂屋或耐震能力不足危險建物，可免除實施者與政府最後階段協調程序，依建築法改由地方政府直接拆除。

這次修法並提高獎勵誘因，針對實施容積管制前的中高樓層以上建築物，放寬可以原建築容積1.2倍核計獎勵上限；另對於海砂屋或耐震能力不足有危害公共安全的建築物，因有改善迫切性，放寬以原建築容積1.3倍核計，並得直接依獎勵上限額度建築。

央行打炒房，愛山林董座祝文宇、立信機構董座賴運興同步「按讚」。愛山林總經理張境在表示，政策適度出手為房市降溫，壓抑投機，對房市將是「短空長多」，不會影響愛山林未來購地和推案計畫，目前籌備2021年推案，目標將達1,000億元以上，其中自建案新竹寶山總銷500億元超級大案，將會跟著台積電走，推出第一期。

祝文宇表示，支持政府打炒房，否則全民受害，房子愈貴愈賣不掉，建商也買不到地、愈買愈貴，沒人是贏家，現在央行適時出手調控，預期大坪數產品、建商購地也會限縮，土地需求會減量，土地價格漲幅會緩點。

此外，祝文字大嘆，現在缺工嚴重、原物料漲得兇，擔心物價會持續上漲，加上台商回流廠辦需求高，工人的薪水也漲，未來房價仍然看漲。

祝文宇和賴運興17日主持板橋江翠新案「立信天禧」公開，總銷約60億元，雙方以各五成比例合作，愛山林可望分回30億元，每坪開價面水岸第一排為6字頭。

愛山林可供銷售和開發的在手存量，達5萬多坪，今年5月後陸續推出自地自建案，並公開銷售，2021年主力將是總銷規模最大案新竹美式造鎮案，佔地8.2萬坪，總銷上看500億元，由宏國建設和愛山林以50％、50％比例合作，明年可望推出第一期。

張境在表示，集團多年前在新竹寶山買地，碰到台積電剛好要投資設廠，產品規畫將精準鎖定區域客源，也看好台積電將投資設廠、竹科園區龐大的就業人口帶來的潛在需求，將包括辦公、商業、別墅和住宅等，明年可望取得建照並動工。另外，三重茂德案總銷400多億元，也將是2021年的重點大案。

愛山林今年前三季稅後純益5.54億元，EPS 3.78元，雙創史上同期新高；法人預期，近兩年愛山林採全包銷制，在房市景氣上升之際，獲利相對突出，預期第四季業績仍有向上動能，全年可望衝出獲利新高。

高雄今年總價逾5,000萬元的豪宅買氣升溫，成交51戶，總額逾25億元，比去年的40戶、年增約25％，其中全台最高豪宅「遠雄THE ONE」今年總交易量達16筆，成為今年豪宅交易量冠軍，而京城King Park則以每坪58.2萬元，在每坪成交價奪冠，由於豪宅屬於稀有、小眾市場，面對打房衝擊應不大。

台灣房屋17日公布統計今年揭露至今的高雄豪宅單價排名，其中，「京城King Park」力壓群雄，以每坪58.2萬元，蟬聯高雄豪宅王，「高雄HH」以每坪57.7萬元居次，「皇苑世紀館」則以52.9萬元衝到第三位，而市場討論聲量極高的「遠雄THE ONE」，目前以每坪50.8萬位居第四，「百立生日公園」名列第五。

「京城King Park」歷年成交的最高紀錄是每坪66.2萬元，京城發言人周敬恆指出，位於農16特區的「京城King Park」，產品具有稀有特性，持續順銷中，因該案客層與一般住宅不同，買家都是金字塔頂端族群，因此，政府打炒房應該不致有太大影響。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，高雄豪宅買家雖資金充沛，但大多仍習慣以貸款方式購屋，可增加金流運用彈性，如今受貸款成數限縮，短期之內，或許買氣趨緩，不過，不動產投資穩定度高，隨著利多建設到位，獨特性高的豪宅，仍有增值作用，因此，打房對於豪宅客的買氣影響可能有限。

張旭嵐指出，觀察今年高雄前10豪宅交易，有四筆都是北客豪氣出手，包括「高雄HH」、「皇苑世紀館」、「大船入港」以及「皇苑國際館」，這4戶都是由雙北高資產族南下置產，其中「皇苑國際館」更由買家直接以大筆現金買單，「國硯」也是由原住戶豪擲約六千萬元現金，再加買一戶。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東陳志遠表示，高雄十大豪宅，有7棟是5年內的新屋，且多為20層以上的超高大樓，豪宅分佈南北高雄，勢均力敵，5棟位於豪宅指標區鼓山、左營。

他說，南高雄絲毫不遜色，也有5棟豪宅入榜，其中，亞灣區就占3棟，而鼓山農16特區及亞洲新灣區，因為擁有獨特的綠意與海港灣景，讓建商多鎖定這些區域，規劃超高景觀大樓，吸引豪宅客入手。

國家住都中心17日舉行「新北市中和區保二總隊基地都市更新案」說明會，超過50家業者與會。執行長張溫德表示，本案產權單純、容積獎勵高、區位優異，是業界詢問度很高的案件，預計作成住商混合大樓，投資金額估約78億元。

國家住都中心表示，保二總隊都更案為都市更新條例修法後全國首例策略性更新地區，可達到2倍建築容積上限，更新後容積上限達到720％。

保二總隊基地先前已由國家住都中心負責，規劃興建出一棟警消專用社會住宅，其餘土地約1.01公頃，作為本次公辦都更的招商項目。

國家住都中心希望，保二總隊公辦都更案中，要興建一棟合署辦公大樓，讓五大警察機構可以進駐。另外興建一棟低樓層聯通，高樓層分為兩棟的住商混合大樓，這樣低樓層可以成為商辦空間，兩棟樓可以分別作為一般住宅和住都中心分回的社會住宅使用。

此案以公開徵求出資人並以權利變換方式實施，預估投資總額約達78億元，共同負擔比率上限為49.21％。

張溫德表示，保二總隊基地緊鄰捷運景平站，具有區位優勢，而且產權單一、容積獎勵高，吸引許多業者詢問，預估有50多家業者參與本次招商說明會。

住都中心指出，基地位置與捷運環狀線景平站相鄰，基地範圍三面臨路，北側臨接40公尺景平路，周邊交通及生活機能便利，將成新北市新亮點地區，發展潛力無窮。

台北市地政局發布明年公告土地現值，北市十二個行政區均調漲，平均調漲二．一七％，調幅為近五年最大；但因武漢肺炎疫情重挫觀光，三大知名商圈、多家指標飯店罕見調降，其中北市東區、西門町、士林夜市分別調降○．三％、○．四三％以及一．九三％。

12行政區公告現值平均調漲2.17％ 調幅近5年最大
地政局長張治祥表示，自去年九月二日至今年九月一日，台北市不動產買賣登記有二萬七三九二件，年增六．四三％，住宅價格指數上漲二．六九％；經地價評議委員會評定，為反映地價上揚，明年十二個行政區公告現值均調漲，平均漲幅二．一七％，以南港區調幅三．三八％最大，中山區二．九二％、大安區二．八％分居二、三，文山區一．○一％漲幅最小。

地王台北101八連霸 住宅地王帝寶每坪439萬
台北一○一大樓連續八年蟬聯「地王」，明年調漲二．一一％，調漲後公告土地現值每坪約六○七萬元；「地后」仍是新光摩天大樓，明年調漲二．○七％，調漲後每坪五八八萬元；第三至五名依序為國泰置地、遠雄金融中心及統一國際大樓，每坪約四九八萬至五八一萬元。

「住宅地王」仍是帝寶，調幅三．○三％，調漲後每坪四三九萬元；第二、三名則是仁愛尚華、仁愛麗景，調漲後每坪約四○八萬元；第四名「One Park Taipei元利信義聯勤」、每坪約三四七萬元；第五名則由聯合大於取代陶朱隱園，調漲後每坪三四五萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市不動產市場呈量溫價穩格局，由於公告土地現值調幅僅二．一七％，民眾明年出售不動產的土增稅增加有限。

三大商圈租金崩 多家指標飯店地價跌
此次北市四六六八個地價區段，有四三一二個、逾九十二％上漲，二○九個區段、約四．四八％持平，僅一四七個區段、約三．一五％下跌，下跌區段主要受疫情衝擊，北市三大商圈地價都下跌；事實上，三大商圈店面租金早已下跌，甚至出現多家店面閒置狀態，士林夜市店租更是崩跌逾六成。

旅館業同樣面臨衝擊，地價下跌前五名為文華東方酒店、美麗信、晶華酒店、美福飯店以及萬豪酒店。

基隆市110年公告土地現值12月15日經市地價評議委員會評定通過，全市公告土地現值平均調幅為+0.99%，將於110年1月1日正式公告實施。廟口大四美24連霸蟬聯地王。

地政處表示，此次地價作業調查期間為108年9月2日至109年9月1日，在成交量方面，不動產買賣交易件數共5178件，較去年同期5009件增加169件，成交量增幅為3.4%。

在成交價格方面，受惠於持續推動各項重大市政建設，中山一、二路拓寬工程已正式完工全線通車，大幅提升市區交通順暢度；在觀光方面，市府積極推動大基隆歷史場景再現計畫，展現豐富的人文藝術風貌，加以國內跳島與環島郵輪旅遊興起、重新開放基隆嶼登島優化旅遊體驗，吸引觀光人潮提振商機。

基隆市房價相較鄰近之台北市、新北市更為親民，在眾多利多因素加持下，穩定支撐基隆市不動產交易市場熱度，使交易價格呈現小幅上揚趨勢。

110年地王仍由廟口大四美奪冠，自87年起已連續24年蟬聯寶座，110年公告土地現值約為51萬元/㎡，換算每坪單價約171萬元，維持與109年相同。

公告土地現值每年公告一次，主要作為民眾買賣時申報土地移轉現值、稅捐單位計徵土地增值稅的依據，土地增值稅的性質屬於機會稅，民眾當年若無土地買賣交易，則無須繳納土地增值稅。110年公告土地現值居冠的區段位於仁愛區愛三路，公告土地現值為34萬7,000元/㎡，換算每坪約115萬元；最低的區段落在中正區棉花嶼，公告土地現值為220元/㎡，換算每坪727元，皆維持與去年相同。

依地政處統計資料顯示，7個行政區調幅在+0.2%至+1.27%之間，漲幅最高為信義區1.27%，係因該區受惠於62快速道路開通，往返大台北地區的交通便利性大為提升，加以陸續推出許多建案吸引不少鄰近縣市購屋族之青睞，不動產交易行情看漲，拉抬信義區的地價；漲幅最低為暖暖區0.20%，因近年開發案較少，地價維持平穩。

110年公告土地現值將於110年1月1日公告，若要查詢公告土地現值，可至市府網站查詢頁面。

12月17日，記者從德林控股獲悉，日前，美國加州蒙特雷郡監察委員會召開聽證會，就ONE Carmel超豪華住宅項目開發的最終審批進行表決，最終全體委員以5票讚成，0票反對的結果全票通過。項目估值已經超過3500萬美金。

據瞭解，德林控股對該項目共出資500萬美元，出資佔比為27.06%。該投資已通過香港聯合交易所審批，並於12月11日通過上市公司股東特別大會投票，不久將完成注資。

據瞭解，ONE Carmel是一個位於美國西海岸舊金山灣區的佔地891英畝的頂級房地産開發項目。2017年，德林控股關聯公司DLC Capital Partners從該地塊持有家族Morgens手中購買了891英畝的土地，並更名為ONE Carmel。按照規劃，DLC Capital Partners將於2021年初啟動項目的一期開發。計劃在卡梅爾山谷開發一個擁有73塊超高端住宅土地的頂級社區，平均每塊土地面積為4.38英畝。

針對ONE Carmel項目前景，德林控股董事局主席江欣榮表示，全球疫情對世界經濟帶來了巨大衝擊，但同樣也改變了許多人的生活狀態以及對房産環境的固有看法，特別是富裕家族。越來越多的家族客戶希望能夠擁有並傳承稀缺資源的房産和土地，並以此形成更為緊密的社會圈層，未來聯合型家族辦公室業務將會得到跨洲際的發展。已經有矽谷科技大佬對該項目表示有濃厚興趣，並希望以此為契機，打造屬於21世紀的智能生態社區。

德林控股於香港聯交所主機板上市，主要為亞太地區超高凈值家族客戶及其企業集團提供全方位金融投資服務，內容涵蓋：家族辦公室業務、證券投資業務、另類機會投資、保險信託等。2020年半年報顯示，自新管理層入主上市公司後，僅用6個月時間，就實現扭虧為盈。

近日，大發地產發行一筆票面利率為12.375%的8000萬美元優先票據，與今年7月份和10月份發行的兩筆合併，用途為現有債務再融資。

根據Wind資料，截至今年上半年，大發地產剔除預收款後的資產負債率為71%，淨負債率為112.8%，帳面現金28.26億元，而短期有息負債達到48.71億元，現金短債比0.58。三條紅線全部踩中。面臨著較大的債務壓力。

大發地產三條紅線全踩 再度高息發債

12月11日，大發地產發佈公告，額外發行8000萬美元優先票據，這筆票據與今年7月30日發行的1.5億美元優先票據及10月21日發行的1.3億美元優先票據合併。

到期時間與前兩筆一樣都是2022年7月30日，票面利率同樣為12.375%。這個利率水準顯著高於近期內地房企美元債的平均發行利率。

根據Wind資料，截至今年上半年，大發地產剔除預收款後的資產負債率為71%，淨負債率為112.8%，帳面現金28.26億元，而短期有息負債達到48.71億元，現金短債比0.58。三條紅線全部踩中。

近年來，大發地產的有息負債總額不斷攀升。截至2020年6月其有息負債總額達到109.65億元，2019年底這個數額為90.93億元，2018年為56.45億元。

其負債包括銀行借款和優先票據。從2019年4月起，大發地產先後發行過多次優先票據，募資總額接近10億美元，發債利率均不低，票面利率最低為11.5%，最高達到13.5%。

從期限來看，優先票據將在兩年內到期。截至半年報，大發地產一年內到期有息負債規模為48.71億元。第二年到期的優先票據金額為21.76億元，加上銀行貸款和其他借貸金額達到34.66億元。明年償債壓力同樣不小。

上半年，受新冠疫情及交付項目售價較低的影響，大發地產營業收入34.72億元，同比下滑12.63%；淨利潤為1.41億元，同比下滑55.29%。毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%；淨利率則由8.12%下滑至5.03%。其經營活動現金流出現了2018年以來的首次淨流出，流出金額達到38.48億元，籌資活動則淨流入31.83億元。

下半年甩賣商業回籠資金

下半年以來，大發地產接連甩賣了三個項目。10月27日，大發地產兩家全資子公司將上海凱暘置業有限公司100%股權出售給了上海邁亮，總對價經調整後確定為2.74億元。

上海凱暘淨資產為2.67億元，主要從事物業開發，主要資產為大發融悅四季項目的一項投資物業及多項已竣工持作銷售物業（包括停車位），總建築面積約28000平方米，位於上海市青浦區秀澤路與匯金路交匯處，已建設完成。

2019年該公司實現除稅後淨利潤2.18億元。根據後續披露，大部分物業已售出並交付，剩餘的是多項未售商業物業、停車位及公寓，占總建面的32.6%。顯然大發地產出售周轉率低的商業物業，意在快速回籠資金。

11月13日，大發地產全資子公司再度出售兩家子公司股權，其中余姚凱潤88.3%股權總對價為1112.6萬元；蕪湖垠一100%股權總對價為8678.42萬元。

余姚凱潤與蕪湖垠一與上海凱暘類似，同樣為物業開發公司，余姚凱潤主要資產為余姚融悅府多項已竣工持作銷售物業（包括停車位），建築面積約1000平方米。蕪湖垠一主要資產為大發融悅東方（蕪湖）多項已竣工持作銷售物業（包括停車位），建築面積約164000平方米。

前11月銷售額增長25% 權益占比持續下降

根據克而瑞榜單數據，大發地產今年前11個月實現累計合同銷售額263億元，同比增長25%。年初公司的銷售目標是保持15%以上的增幅，銷售目標下線為240億元，如今已超額完成全年目標。

但是不能忽視的是，其權益占比在迅速下滑。根據克而瑞榜單數據，今年前9個月大發地產權益銷售額占比為57%，在上半年的基礎上繼續下滑。上半年其權益占比為59%，2019年則為67%。這說明大發地產在通過合作撬動規模增長，這勢必影響到公司的未來利潤。

大發地產銷售主要集中在長三角二、三線城市，上半年溫州、寧波、杭州加起來占到銷售額的52%。

從土儲來看，2019年底其土儲規模為500萬平方米，按照當年155萬平米的銷售面積算，僅夠兩到三年開發。相比公司對銷售規模的要求來看，土儲略顯不足。

上半年，大發地產新增土地 16 塊，新增土地儲備190萬平方米，同期銷售面積為80萬平方米，拿地力度（拿地面積/銷售面積）為2.4，2019年則為1.7，拿地力度增大。

在加大拿地力度的同時，土儲成本也在增加。上半年大發地產新增土儲平均成本為5974元每平方米，比2019年增長近12%。，今年上半年全部土儲平均地價相比2019年底增幅達到10%，約占當期售價的35%。

12月，以無錫提出放寬落戶政策為“第一槍”，福州、青島、廣州等城市均陸續推出“史上最寬鬆”落戶政策。

12月8日，《無錫市戶籍准入登記規定》印發實施，全面取消江陰、宜興行政區域內的落戶限制，實行以合法穩定住所（含租賃）或合法穩定就業為基礎的戶口遷移制度。同時，全面取消高校和職業院校畢業生、留學歸國人員、技術工人等群體的落戶限制。

12月11日，福州市人民政府辦公廳印發《關於進一步降低落戶條件壯大人口規模若干措施》（以下簡稱《措施》），提出全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”。隨後的12月14日和12月16日，青島、廣州陸續提出，將入戶門檻放寬至大專學歷。

在入戶門檻降低的背後，是大城市對於人才、人口的進一步渴求。資料顯示，我國流動人口數持續降低，在這背後是人口紅利的減退：根據國家統計局的資料，2019年，我國16-59歲(含不滿60周歲)人口為89640萬人，占比64%。這一勞動年齡人口的總量和占比已經連續數年降低。

一位元人口專家對21世紀經濟報導記者指出，由於95年以前我國的生育率仍然保持較高水準，目前我國人口結構呈現“橢圓形”結構，也就是中間勞動年齡人口最多。但是，隨著生育率下行，這一局面正在改變，我國人口紅利也在逐步降低。

4大城市聯手“降門檻”

短短半個月內，4大常住人口超過600萬的大城市，宣佈降低落戶門檻。

12月，在無錫市公安局召開的戶籍政策新聞通氣會上，公佈了《無錫市戶籍准入登記規定》。新規定的調整涉及5方面，除了上述落戶限制的取消之外，還包括調整放寬參軍進入城市人口、新生代農民工、在城鎮就業居住和舉家遷徙的農業轉移人口等來錫就業人群的落戶條件。

其中，新生代農民工等在無錫有合法穩定住所（含租賃）、合法穩定就業並依法繳納社保滿2年，即可申請落戶。

隨後提出降低落戶政策的福州，是4個城市中放寬落戶政策最徹底的——零門檻。

根據《措施》，這一“零門檻”包括兩重含義：首先，全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”，即不設學歷、年齡、就業創業限制，外省市人員均可申請在福州市落戶，六縣（市）、長樂區人員均可申請在五城區落戶；其次，全面放開近親屬投靠條件，實現投靠“零門檻”，即除院校學生集體戶外，凡具有福州市戶籍的人員，其近親屬均可申請投靠落戶。

此外，福州提出，在六縣（市）、長樂區和倉山區三江口區域租賃私有住房的，允許落戶；並降低集體戶設立條件，比如各人才公寓可申請設立集體戶，商住樓可以樓座為單位申請設立集體戶。

放寬落戶背後，是福州的人口“野心”。今年11月25日，在福州召開的發佈會上，明確提出引進不同層次人才和人口集聚，力爭“十四五”末福州城區常住人口超500萬人。

福州統計年鑒顯示，2019年，福州的常住人口為780萬人，但若計算福州市轄五區、長樂全域、閩侯縣的人口，目前為469萬人。

除福州之外，青島和廣州也宣佈降低落戶門檻。

12月14日，青島召開的市人才工作領導小組擴大會議研究審議了《關於進一步深化戶籍制度改革的意見（徵求意見稿）》，提出放寬中心城區落戶政策，40周歲以下，具有國家承認的大專學歷人員以及技工院校、職業院校畢業生即可落戶。

此外，青島計畫大幅放寬城區和全面放開縣域落戶政策。其中，在青島市穩定就業且在城區範圍穩定居住（租賃房屋並辦理居住證）的人員，可申請本人及配偶、未成年子女在穩定居住地城鎮社區集體戶落戶。同時，在青島市政府確定的戶籍政策範圍內，縣域三市研究放開落戶限制。

兩天之後，12月16日，廣州市人社局及廣州市公安局分別發佈了《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法（公開徵求意見稿）》，廣州擬在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區實施差別化入戶，入戶門檻已經放寬到大專學歷。

具體來看，年齡在28周歲及以下，且申報時在差別化入戶實施範圍區域內連續繳納社會保險滿12個月，並擁有國內普通高校全日制本科學歷或學士學位（單證），或擁有國內普通高校全日制大專學歷，或者為全日制技師學院預備技師班、高級工班畢業人員，可在廣州的差別化入戶實施範圍內的行政區辦理登記入戶。

降低落戶門檻只是第一

目前，降低落戶門檻已經從中小城市，蔓延到一線城市、省會城市，在這背後，與我國人口紅利，尤其是青年人口紅利減退有關。

根據中國統計年鑒，我國人口出生率在1998年（包括當年）保持在15‰以上，但這一資料在隨後逐步下跌，到2019年已經下降到10.48‰。人口自然增長率的降幅更快，1997年（包括當年）保持在10‰以上，2019年已經下降到3.34‰。

換句話來說，目前22、23歲大學畢業的青年一代，正好是人口紅利快速退減的一代。而青年人口尤其是受教育的青年人口，將是未來地方經濟發展的重要基礎。

有分析人士對21世紀經濟報導記者表示，青年人是重要的生產者和消費者，缺乏青年人的經濟是缺乏活力的，因為青年人需要購物、結婚、買房、買車、孩子教育等，是當地消費的重要推動力。

因此，一些常住人口增速不高的大城市，已經率先降低落戶門檻。比如，2010年以來，福州每年常住人口增量保持在10萬人或者更低。其中，2019年，福州常住人口增長6萬人。

此外，今年以來，同樣選擇降低落戶門檻的省會城市，還包括南昌、瀋陽等。

其中，南昌也基本實現“零門檻”落戶，提出有意願將戶口遷入南昌市城鎮地域的群眾，均可按實際居住地申請辦理。如果落戶在社區集體戶的，須提供已備案的房屋租賃合同，並與派出所簽訂《約定書》。

瀋陽提出，技工學校、職業院校及以上在校生和畢業生（含往屆），可在瀋陽落戶。原有的購房落戶政策僅限於普通住宅，此項政策將範圍擴展到商業網點、公寓、寫字間等房屋，且取消了原在瀋陽購買非住宅需達到50平方米面積或20萬元金額的限制。

但是，降低落戶門檻只是第一步。有專家指出，一個地方吸納青年人口的關鍵，是“三業”，即就業、置業、學業。其中，就業又是其中的重點。如果能提供相對有競爭力的崗位和薪酬，就可能吸引更多青年人。

“如果有合適的工作機會，我計畫去大城市闖蕩一下。”一位去年剛剛畢業、目前在柳州工作的大學本科生告訴21世紀經濟報導記者，“我目前正在積累工作經驗，大城市很多工作都在招有工作經驗的人，所以我有機會的話會選擇出去。”

萬科（000002.SZ/02202.HK）或將成為頭部房企中總部最“小”的。

有消息稱，萬科集團總部部分職能將從深圳遷往上海。這部分職能包括設計、招采、成本、工程，在萬科內部被統一歸類在一個叫“研究與開發專業公會”的部門中。

萬科對第一財經表示，早在一年前萬科就已成立了研究與開發專業公會，由原總部相關職能成員和區域相關成員共同組成，主要是為了配合總部從“地產總部”轉向“集團總部”，加強五個區域間一盤棋、地產開發業務與物業業務一盤棋的建設。此次將研究與開發專業公會遷至上海，是上述工作推進過程中的落地舉措之一。

本次組織架構再調整之後，萬科總部人數進一步減少至百人左右規模，形成事業中心、管理中心、協同中心和生態中心，主要涵蓋戰略、資金、運營、人力、品牌等後臺事務。在更多業內人士看來，龍頭房企總部未來或許將變身為職能更輕的極簡總部。

“搬遷”生產類職能部門

所謂的“研究與開發專業公會”屬於偏生產性質的部門。

至於外界揣測的“萬科從深圳去往上海的人數大約在30人左右，占萬科總部人數的五分之一”、“辦公地點預計在七寶”，萬科目前並沒有這方面確鑿的資訊。

第一財經記者瞭解到，研究與開發專業公會搬去上海之後，萬科總部人數減少至百人左右規模。萬科深圳總部定位也將更純粹，主要涵蓋戰略、資金、運營、人力、品牌等後臺事務。

“並不是要刻意裁員，精簡人員，只是說這個階段需要這樣做一下調整。”有接近萬科的知情人士表示，萬科精簡總部職能是近年持續在推進的事情。

在今年的中期業績會上，萬科也有提及基於戰略要求，總部結合長期主義工作要求，進一步反覆運算組織架構設計和運作機制，向“一個總部、集團總部和協同總部”的定位持續邁進。

上述人士有分析稱，之所以會選擇上海，有可能跟上海區首張海有關。

目前，萬科董事會主席郁亮、總裁兼首席執行官祝九勝、執行副總裁兼財務負責人韓慧華、執行副總裁兼首席運營官王海武、監事會主席解凍等，基本都屬於財務金融等經濟學或者管理學背景，少有設計、工程等生產類背景的高管。現為萬科集團合夥人兼上海區域事業集團CEO的張海，屬於少數在規劃設計領域深耕數年的高管之一。

多方外部公開信息顯示，建築設計幾乎貫穿了張海近三十年的職業生涯。尤其是他職業生涯的第一個十年，先後在機械工業部第四設計研究院、深圳市萬創建築設計顧問有限公司、萬科集團規劃設計部任職，可以算得上是在規劃設計一線歷練十餘年。而後張海又在成都萬科、廣州萬科、上海萬科任職管理崗位。

另外，萬科四大區首之中，孫嘉、劉肖，李嵬均是“戰投幫”出身，唯有張海職業背景與建築設計相關。

用一位瞭解萬科的業內人士的話來說就是“張海屬於兼具實操技能與戰略眼光的管理人員”，將研究與開發專業工會放至張海所在的轄區內，也就是水到渠成的事情了。

對於外界提及的總部將偏生產性質的部門搬遷至上海是服務于萬科“去地產化”的戰略需要，上述接近萬科人士對此予以明確否認。

過去多年，萬科一直是分為南方、上海、北方、中西部四大區域。在今年8月底，萬科正式拆分為南方、上海、北方、中部、西部五大區域。但與絕大多數房企類似，各大區域間，地產與物業板塊間仍未實現徹底打通，諸如運作效率、業務協同能力等在房企進入管理紅利時代亟待進一步提升。

此次，研究與開發專業公會搬遷至上海，在部分業內人士看來，也能部分助益區域間、地產及物業板塊間進一步打通，以更好協同，提升運作效率。

越來越“輕”的總部

此番再度調整之後，萬科總部人數大致相當於中海地產（00688.HK）、保利地產（600048.SH）的一半左右。

這只是萬科近年組織調整的一部分。奠定萬科形成“精總部、強一線”管理主邏輯的是萬科內部影響深遠的“180計畫”。2010年，萬科銷售額突破千億，但也面臨著機構臃腫、管理費用增高、管理績效下降、偏離市場和用戶等大企業病。

在鬱亮主導下，集團總部從300人減少到180人，這些總部和區域的人才都被派到了一線公司；一些部門被合併，一些規則變得非常明確等。

萬科最新一輪的組織重建工作可以追溯到2018年。萬科董事會主席郁亮提出“白銀時代”已經到來的判斷，將“活下去”作為未來三年的戰略底線，要求所有業務行為都要“收斂聚焦”。萬科開始著手推進戰略檢討、業務梳理、組織重建以及事人匹配。

“活下去”提出之後，萬科開始啟動大規模的業務、組織、人事調整，將房地產繼續作為核心業務，物業、泊寓、物流、商業、教育和冰雪度假等業務也成為萬科業務新賽道上的主要板塊。在原來業務基礎上，新增了教育事業部、食品事業部以及萬物梁行等。

在組織架構上，萬科實行全面事業合夥人制度，集團高管、區域負責人、中層負責從員工變身合夥人。

有接近萬科人士告訴第一財經記者，始于2018年的這輪組織架構調整之後，層級更加垂直化，減少了層層彙報的官僚體系，萬科總部人員進一步精簡至150人左右。

此次大生產職能部門遷往上海，雖然是數十個人的變動，但有業內人士認為，萬科此舉對於行業具有一定的警示意義。人才儲備較豐富、數位化轉型較早的龍頭房企未來或許總部人員將更加輕量化，組織架構趨於極簡，主要聚集集團戰略、資金、人事、品牌等。類似于地產開發等一線或者區域性質的業務，未來或許會交給外部代建公司、區域一線人員去決策。

以萬科、中海、金地集團（600383.SH）、龍湖地產（00960.HK）等房企近年所強化的類似於科技地產、供應鏈管理等配套創新業務為例，交由專業團隊，甚至挖來華為等科技企業的高管進行具體業務決策的制定及執行都變得越來越常見，而非上收許可權至總部。這也被外部認為是房企更好進行多元化業務佈局、數位化轉型的題中之義。

此外，一線地產開發決策交由區域來決策執行，而非層層上報集團總部統一決策，也成為一大趨勢。這種強化當地語系化或者一線決策能力的行為也被認為能夠更好適應房企地產主業精細化運作的現實需要。

種種跡象都佐證，在精細化管理取代高杠杆運作的背景下，精總部強一線將是房企組織架構調整的主軸之一。拆除部門隱形壁壘的極簡總部模式將愈趨於常見。

根據天津市住房和城鄉建設委員會12月16日的消息，針對市場上出現“天津將取消限購”“天津將放開限購”等傳言，天津市住建委相關負責人近日對當地媒體表示，傳言不實，天津不會取消或放開住房限購。下一步，天津市住建委將積極落實“十四五”規劃，以房地產市場平穩健康服務全市經濟社會高品質發展，建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，實現人民群眾住有所居。

天津市住建委表示，近年來天津市新房、二手房價格均處於國家要求的合理區間。

根據國家統計局最新公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，今年11月份天津市商品住宅銷售價格變動環比指數為100.3，環比上漲0.3%，同比指數為101.1，同比上漲1.1%；二手住宅銷售價格環比指數為99.8，環比下降0.2%，同比指數為95.6，同比下降4.4%。

2017年4月1日起，在天津市擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津（濱海新區除外）再次購買新建商品住房和二手住房。非天津戶籍居民家庭在本市範圍內購買住房的，需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。

天津市住建委表示，今年以來，從打造最優營商環境的定位出發，為優質的產業、項目落戶天津提供住房政策支持。對濱海新區中關村科技園和寶坻中關村科技城符合天津產業發展定位的北京轉移來津項目，其在職職工戶籍暫未遷入天津且家庭在津無住房的，專案轉移至天津後，職工即可購房，所購住房在取得不動產權證滿3年後可上市轉讓。

2019年10月15日，天津市發展和改革委員會發佈關於對《關於天津市促進承接北京非首都功能專案發展的政策措施（試行）》徵求意見的公告，擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行，包括鼓勵人才來津工作落戶，優化子女教育保障，便利醫療醫保服務，完善投融資扶持，財政收入及統計指標分配，加大來津企業獎勵和支援力度和支援在津購房等七方面共9項措施。

　　在高房價和嚴厲調控之下，深圳一些面積極小住宅受追捧。雖然近年來深圳住宅市場上新樓盤單位建築面積小於２５平方米的極小戶型已基本消失，但在存量房市場，這種極小戶型還有很多，其中一些還成為熱銷戶型。最著名的就是「旭飛系列」，位於羅湖區的旭飛華天苑、旭飛華達園，還有福田區的旭飛花園、旭飛華安園，這些樓盤都是主打小戶型。以旭飛華天苑為例，最小建築面積只有不到１６平方米左右，現在的成交價超過８０萬元人民幣。《證券時報》查詢多家房產交易平台Ａｐｐ發現，僅以鏈家Ａｐｐ為例，旭飛華天苑在１１月就成交了６套。

　　當地房產中介表示，買這些極小戶型房子的人多數是為了落戶或者小孩讀書。過去有更多投資客會青睞這些小房子，但現在調控嚴格，房票緊張，一些投資客不想浪費購房名額，會轉而投資同樣是極小戶型但不限購的商務公寓，面積最小的只有２０平方米左右，總價在百萬元人民幣以內，而且都精裝交付。

　　有分析人士表示，極小戶型總價相對較低，投資風險相對較小，也較容易出租。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，極小戶型是高房價下的一個產物，此類產品成本較高，加之是過渡階段的選擇，所以並不能成為主流。

“寧願空著，也不願再交給長租公寓公司出租”已成為大多數武漢房東的選擇。

“今年武漢租賃市場租金水平呈現下跌態勢，房源出租難度進一步增加。”貝殼研究院高級分析師黃卉表示。

貝殼研究院數據也顯示，截至今年12月13日，武漢租賃市場平均月租金為26.8元/平方米，同比下降8.8%；房源成交週期為67.4天，同比去年延長了19.9天；客源成交週期為8.6天，同比去年延長了4.5天。

“就這樣空著吧”

柳鵬不僅是武漢鏈家天地店的一名中介，也是一名房東，在武漢有多套房源，其中一套他交給了武漢當地一家號稱有國企背景的長租公寓企業進行出租。

今年以來，武漢已有包括友客、巢客、鈴鐺等在內的多家長租公寓相繼爆雷跑路，不幸的是柳鵬也“中招”了。

“現在收回房子的難度極大，基本上是虧的。”柳鵬表示，又不能強制性趕房客走，也去告了，但“法院排期都到幾個月後了，太折騰”。而另一套尚未裝修的房源他也不准備再裝修。“裝修後租出去成本都收不回來，沒必要，就那樣空著吧。”

“之前每月成交10單很輕鬆，最近幾個月平均每月就一兩單，特別是近期一些長租公寓爆雷後生意就更差了。”張健是某長租公寓武漢公司東湖高新片區銷售，負責周邊區域的長租公寓租房業務。

張健的經歷不是個例，或許也折射出當前武漢乃至全國租賃市場現狀。諸葛找房數據顯示，11月，全國50大中城市月租金掛牌均價為34.71元/平方米，環比下降0.7%，同比下降1.79%。市場轉冷疊加疫情影響，租房市場降溫持續，每月34.71元/平方米的租金均價創下了2019年1月以來的新低。

在租金普降的情況下，今年以來武漢租賃市場租金水平也持續呈下跌態勢，房源出租難度增加。

貝殼研究院數據顯示，截至2020年12月13日，武漢租賃市場平均月租金為26.8元/平方米，同比下降了8.8%；套均月租金為2218.6元/套，同比下降了9.5%。

“疫情的衝擊，導致武漢租賃市場尚未完全修復。”黃卉向《每日經濟新聞》記者分析指出，疫情對武漢租賃市場最直接的影響是市場熱度下降，租賃人群的需求規模有所縮減或推遲，市場供需格局趨於緩和。

另一方面，儘管整體來看武漢房租價格持續下跌，但部分熱門區域有所回升。諸葛找房數據顯示，2020年11月監測的武漢14個城區租金均價，9個城區租金均價下跌，5個城區租金均價上漲。其中武昌區租金均價依舊位居第一，為35.9元/平方米/月，環比上漲5.28%，漲幅較10月擴大6.35個百分點。

出租難度增加

不僅數據上涼意十足，實際在租房市場，租客和房東也能感受到淡季的到來，租房市場不活躍，房租明顯下調。

趙先生在經開萬達有一套46平方米的公寓，從2013年交房後一直用於出租，7年來房租維持在1600元/月，其中還包含約170元物業費用，“租金應該處於平均水平偏低位置”。但自上個房客今年9月到期搬走後，到目前“一直沒有租客或者中介聯繫過我”。

而據趙先生從當地中介了解，房源所在小區同時段已空出公寓房源100多套，可供租客選擇較多，而面積段大多在30~45平方米左右，“普遍掛出來的價格比之前都要低100~200元/月”。“目前我還沒有降價的打算，房子已經由中介掛出去了，能不能租出去就看緣分。”


這一說法也得到了張健的印證，“確實有的地方租金降了”。張健也告訴記者，由於年底租房冷清，公司也相應對租賃要求作出了一些調整。“現在租金可以押一付一，但租金確實就沒辦法再少了，等到明年這個政策可能就取消了。”而據他介紹，此前公司一直執行的政策是要求押一付三或者押一付半年。“如果是房東直租，市場行情不好的時候，可以多降點也就出租了。但對平台而言，要維護行業，想降價卻不能降。”

柳鵬告訴記者，租房的是從外地來武漢就業的，但在當下市場環境，還沒有那麼多就業機會，人少了房源自然就多了，“週期也變長了，租金也是在來回震盪”。

“由於市場供需格局趨於緩和，租客的議價能力提升，市場不斷向'承租人市場'轉變，而業主為了加快出租，減少空置率損失，往往會選擇降價出租的方式，業主出租價格預期走低，因此租金價格同比下降。”黃卉進一步分析指出。

有的城市已是隆冬，有的城市還在度夏。

全國多地已告入冬，但房地產市場的熱度並未隨著氣溫走低而趨弱，在房企全國范圍加速搶收之下，市場整體仍然保持了韌性。但將新房成交、二手房價、土地成交數據和各地因城施策等多個維度交叉之後，卻顯現出冰火兩重天的格局。

杭州、深圳、東莞等地猶如盛夏，疫情后的樓市復甦延續至今，各地監管部門或祭出降溫政策，或加大監管力度。比如上海，新房市場供不應求、二手房成交量創4年來新高。而部分城市早已跑步進入冬季，錯失“金九銀十”之後，等來了政府部門喊話降價促銷和放鬆調控的救市之舉。

廊坊房價較最高點近腰斬

房價只漲不跌時代已經過去。社科院《中國住房大數據分析報告（2020）》顯示，城市房地產市場分化較為嚴重，與歷史高點相比，20個城市下跌超過10%，其中9個城市距最高點房價調整幅度均在15%以上，廊坊市最高下調幅度達46.9%。

分區域看，跌幅超過15%的城市分佈於京津冀（4個）、北部灣（1個）、大灣區城（1個）、山東半島（2個），滇西（1個），北京是唯一的一線城市。

即使新房銷售搭上了一年一度的“雙11”狂歡，北方部分城市也難以延續樓市熱度。

隨著11月19日今冬最大暴雪來襲，哈爾濱樓市也迎來一場去庫存大戰。克而瑞數據顯示，截至10月底，哈爾濱市商品住宅存銷比已升至百城第6位，庫存去化週期超過23個月。哈爾濱市出台十四條扶持措施，明確鼓勵房企採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房，同時有6條內容涉及住房公積金放寬，並對公寓庫存去化加大支持，顯露出明顯的穩樓市傾向。

但市場基本面走弱的態勢難改，據易居哈爾濱公司監測顯示，11月哈爾濱市商品房繼續量價同跌，六區商品房成交6099套、成交面積62.73萬平方米，同比下跌3成。

中指院數據顯示，11月百城新房價格跌幅前十的城市中，聊城、德州、東營等華北城市佔比明顯加大，此外深圳也以環比下跌0.31%成為跌幅第十位的城市。

中國住房大數據分析報告認為，考慮到這些城市在房價下跌前曾經有過快速上漲，其房價下跌屬於理性回歸範圍。

36城二手房市場寒意陣陣

據中指院統計，11月百城中36個城市二手住宅價格呈現環比下跌勢頭，但下跌城市較上月減少3個。其中菏澤環比下跌1.57%；常熟、衡水、北海、石家莊環比跌幅在0.5%（含）~1.0%之間；張家口、鄭州等25個城市跌幅在0.1%（含）~0.5%之間；長春、福州等6個城市跌幅均在0.1%以內。

作為樓市晴雨表，這些出現回調城市的土地市場，已透露出未來市場調整的姿態。據諸葛找房統計，11月全國主要地級市土地流拍率達到9.58%，較上月上漲1.59個百分點。恩施、宜春、烏魯木齊居流拍前三；在濟南，11月30日出讓的18宗土地，有終止、有流拍，也有底價成交，降溫明顯。

在北方個別城市房價距最高點腰斬的同時，中國住房大數據分析報告的樣本城市中有30個城市房價可能已超過2018年1月以來的高點。其中包含一線城市1個，二線城市5個，三四線城市24個。

進入11月，中指數據顯示，百城新房價格漲幅前十的城市中長三角城市佔據7席，其餘3城均位於珠三角。

武漢新房成交面積居全國首位

從中指院數據看，百城11月全國新房銷售最火熱的區域是武漢，成交面積251.11萬平方米居全國首位，據此計算的體量相當於兩個上海、四個深圳。

從全年來看，金九銀十的熱度延續至今，並拉平了今年一季度因疫情帶來的成交缺失，月均成交已恢復到2018年水平。而武漢11月份新房均價環比微漲0.12%，環比漲幅位於百城中的中位。

領漲全國的東莞市，則開始向長沙“抄作業”。中指院11月百城新建住宅價格指數顯示，東莞市11月新房銷售價格漲幅1.14%，居全國第一；當月東莞新房成交面積超過深圳，達到77.68萬平方米，同比增幅為56.9%，超過四個一線城市50%的平均同比增幅。

11月14日，東莞住房和城鄉建設局相關領導一行赴長沙、深圳調研考察房地產調控的相關經驗，並指出要按照中央相關決策部署，學習借鑒長沙調控經驗，結合東莞實際，針對短板漏洞和突出問題，積極建言獻策，供市委市政府決策參考。

應聲而動的還有江蘇淮安，11月發布“六不准”、“六要”相關通知，規範營銷和銷售環節、打擊囤積房源等行為。

總體成交情況來看，11月CREIS監測的主要城市成交面積環比微降2.68%，超4成城市環比均有不同程度下降，同比則上升4.05%。環比來看，9個城市均有不同程度下降，泉州降幅較明顯，福州次之，此外南寧降幅較小，未超過1%；環比上升的城市中，北京升幅較高，近7成，西安和深圳升幅均超4成。同比來看，14個城市上升，深圳和北京升幅較為明顯。

上海二手房成交量創新高

11月，上海二手房市場大有“入夏”之勢：二手住宅成交套數約3.2萬套，環增13.5%，同比增長81.4%，成交量創下4年來新高。總體來看，疫情並未對上海全年市場產生影響，前11個月上海二手房市場成交量同比增長了20.7%。

深圳中原研究中心數據顯示，11月深圳二手住宅過戶套數連跌三個月之後止跌回升，為5812套，環比回升15.1%。

另據中指院統計，11月百城中二手住宅價格環比上漲的城市個數為63個，較上月增加5個，城市的熱度也“四季分明”——東莞、寧波等7個城市環比漲幅在1.0%（含）以上；連雲港、威海等17個城市漲幅在0.5%（含）~1.0%之間；綿陽、惠州等26個城市漲幅在0.1%（含）~0.5%之間；台州、瀋陽等13個城市漲幅均在0.1%以內。

11月的土拍市場，最熱區域當屬深圳、廣州和上海。深圳共成交13宗地塊，僅11月23日一天，推出的8宗地塊全部成交，單日吸金339.81億元。

據《每日經濟新聞》此前報導，今年深圳無論是從房地產開發量還是宅地供應量來說均為近5年來最大規模，截至當日，深圳已累計出讓28宗居住用地，總建築面積約479萬平方米，總地價約757.5億元。

11月全國出讓金排名前二十城市成交總額為2498億元，較去年同期增加19%。一線城市深圳、廣州、上海分列一二三名，合計收金845.7億元，佔TOP20榜單總額的34%。二線城市共佔據榜單10席；三四線城市入榜7席，直逼二線城市，其中揚州、南通、珠海、臨沂等三四線城市衝入TOP10。

15家房企已完成九成目標

2020年前11個月，頭部房企優勢仍然明顯，“碧恆萬”合計銷售超過2萬億元。從前11月各家房企的銷售業績目標完成情況來看，房企表現仍然嚴重分化。

11月央企銷售顯著發力，保利、中海、華潤、招商表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。據中指院統計，招商、中海的單月業績同比增幅分別達到63%和52.4%。

在完成銷售目標上，房企可謂“幾家歡喜幾家愁”。據億翰智庫統計，越秀地產、中國恆大、時代中國已超額完成全年目標，分別完成106%、105%、102%；中國金茂已100%完成目標；弘陽地產、禹洲集團、招商蛇口、龍湖集團、美的置業等房企的業績目標完成度已經超過90%。對於這些房企而言，如無外部不確定因素衝擊，企業在業績目標基礎上實現增量是大概率事件。

但仍有多家房企的銷售業績目標達成率甚至低於80%，如首創置業、建業地產分別完成75%、71%，完成銷售回款目標壓力重重。

記者手記：樓市衝刺倒計時

2020年的房地產市場終於進入最後衝刺階段，隨著全國大部分地區氣溫漸次降低，樓市分化加劇也如期而至，11月各地“一城一策”頗有趣味，有的區域開始救市、有的城市適度放寬，也有的城市繼續收緊調控，不同的政策力度反映出這一城市的市場變化。

武漢市場已經完全抹平疫情帶來的陰霾，11月份成交面積穩居全國首位，相當於兩個上海、四個深圳，月均成交已恢復至2018年水平。而土拍市場的熱力分佈也高度一致，烏魯木齊、濟南等北方城市流拍增加，深圳卻一枝獨秀，再現“史詩級”土拍。

房企業績分化，越秀地產、中國恆大、時代中國已超額完成全年目標，分別完成106%、105%、102%；中國金茂已100%完成目標，但多家房企目標達成率仍低於80%。

最後一個月房企會否改變現有局面，值得拭目以待。

“我們公司已經全面停止了收房，現在可以說是租出一套少一套了。”北京房山區，為了營造緊迫感，一名頭部長租公寓經紀人對正在看房的趙迅這樣說。

這就是北京租賃市場現實，頭部長租公寓企業開始收縮，租賃雙方也調低了預期。機構數據表明，北京租賃市場持續低迷，2020年11月北京市成交量環比下降3.8%。

長租公寓有意收縮

自本輪危機爆發以來，長租公寓企業的舉動明顯更為謹慎，該經紀人說：“我們現在已經開始有意收縮，退出那些不太盈利的房間。”

趙迅對這句話是深有感觸的，其實這也是他開始找房的原因。趙迅向《每日經濟新聞》記者表示，自己從畢業開始一直租住在長租公寓中，現在因為房東和運營方的合同到期而不得不搬走了。

目前，很多業主對長租公寓不再信任。2020年7月，趙迅租住的房間因運營方和房東協商降房租，雙方一度計劃過解約，不過最終以運營方的妥協而作罷，而合約到期的2021年1月，雙方都表示不會續合約。

雖然有別家長租公寓企業公開表示會接手蛋殼公寓目前的一些房源，但上述經紀人表示：“我們肯定也是要進行篩選的，只有優質的房源我們才會選擇接盤。”

目前在一些長租公寓的官網中，很容易發現“租金九折”“免一個月房租”等優惠政策，但經紀人仍然表示：“現在空置期大約在20天左右，一些搶房的事還能看到，不過不多了。”

2020年1~11月，房客源平均成交週期分別為44.3天和21.5天，相比2019年同期分別延長了12.0天和13.2天，房客源成交週期仍保持高位。

事實上，在一定程度上，北京的房租預期是被頭部長租公寓拉高的。2018年8月，時任我愛我家副總裁的胡景輝炮轟自如、蛋殼等長租公寓企業以高於市場價20%~40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格。

當月，為了平抑房租，北京市住建委聯合北京多個部門集中約談了住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。

一位經紀行業內部人士告訴《每日經濟新聞》記者：“其實長租公寓較高的收房價格是以長期為目標的，至少是5年周期，長期來看這個賬是算得過來的。”

而現實是，市場並沒有按照預期繼續上漲。

貝殼研究院數據表明，2020年11月北京市成交量環比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達到年內峰值後，從9月轉入市場淡季，9、10、11月連續環比下降。

從租金水平來看，2020年11月北京市月租金水平為79.5元/平方米，與10月基本持平，同比下降2.4%。

房東預期不再是上漲

目前，房東的預期不再是一漲再漲。

李盛是北京的一名房東，在石景山有多套房源，之前他都是把房子租給長租公寓企業穩定地收租。“誰也沒想到能出這個事情，我現在只能一套一套解約，把租客請走。”

在李盛看來，自己收不到房租，那麼租客就沒有在自己屋中住下去的理由。記者沒有問到他請走房客的細節，總之，就是房源又到他手中了。“可能就是之前他們籤的價格太高了，我就是求個安穩，到期能收到房租，其實租金多點少點無所謂的。”

貝殼研究院的數據也反映了房東預期的下降。11月，北京新增房源掛牌均價環比基本持平，但仍保持低位水平。2020年11月新增房源掛牌均價為82.6元/平方米，環比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業主出租心理預期從6月開始四連降，11月開始止跌，與10月基本持平，保持低位水平。

就在這種“多點少點無所謂”的觀念中，李盛告訴記者，他手中的不少從蛋殼空出的房源很快便通過小區附近的中介租了出去。“大約每個房子租金少了5%吧，但是總算把這事解決了。”

貝殼研究院數據表明，北京各個區域租金總體是下降的，2020年11月東城、昌平、順義和門頭溝區租金環比有小幅上漲，其餘城區租金均環比下降，降幅均在5%以內。

成交量方面，2020年11月通州、西城和石景山區等三個城區租賃成交量環比上漲，漲幅均不超過3%，其餘10個城區成交量均有不同程度下跌，其中昌平、房山、門頭溝和亦莊開發區成交量環比跌幅超過10%。

房租價格“能商量”

在北京石景山，趙迅在網上看中了一套一居房源，一大早在經紀人的引薦下便向房源出發。路上的閒聊中，經紀人告訴他其實這一段時間的租賃業務並不是特別忙，帶看明顯沒有之前多。

房東已經早一步到達，據介紹這是他手中的一套回遷安置房，因為並沒有還貸壓力，所以也不急著出租，只求找個穩定的租客。

趙迅告訴記者，房東話雖如此，在最終談價的時候，房東還是接受了比報價低400元/平方米的結果。

“現在差不多也就是這個價吧，你我各讓一步。我知道去年這周圍的一居室都要比現在的價格貴上1000塊錢左右，您要是能長期穩定地租下去，咱們就這個價格吧。 ”


支付過定金後，房東才對趙迅說：“昨天其實我在這裡接待了一天的看房客，不是價格不行就是覺得屋中條件不行，看您爽快我願意少要點房租。”

趙迅告訴記者，自己從2017年開始住長租公寓，往年簽約的時候，幾乎都會有10%左右的租金上浮，但是2019年續租的時候，房租罕見地沒有上浮。

從貝殼研究院的數據看，北京房租從2019年末開始便下行，2019年7月達到峰值後，單平方米月租金便開始下行，疫情更是深化了這個趨勢，令北京的租賃市場持續下行。

“所以我才能砍價400元，這之前我也知道不可能。”趙迅說。

諸葛找房數據研究中心17日發布《2020年全國重點50城租售比調查研究報告》（下稱《報告》）顯示，2020年全國50個重點城市的租售比1：611，遠低於國際合理租售比區間水平，其中，僅有銀川一個城市租售比為1：289處於合理區間內。

“相較於2019年租售比水平，2020年的租售比呈現小幅下降趨勢。主要原因在於房價繼續上漲，而租金水平卻在下調，這也與今年疫情衝擊之下，租房需求下降有關，疊加一些長租公寓機構爆雷，租賃市場活躍度下降。”《報告》認為。

房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。

《報告》認為，當前我國的租售比遠遠偏離國際合理區間，原因在於租金難以追上房價上漲的速度，租金與房價差距被拉大。

全國哪裡租售比最高？報告顯示，高租售比前十位的城市，集中分佈於西北和東北的二線和三四線城市，其中，銀川以1：289的租售比位居首位，是唯一一個處於合理租售比區間的城市，其次為烏魯木齊和湛江，租售比分別為1：364和1：376，位居第二、三。

比如，銀川2020年租金水平為25.94元/㎡/月，房價水平卻僅有7487元/㎡，房價處於50個重點城市末位水平；烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/㎡/月，房價為8712元/㎡，房價也處於50個重點城市低房價前三的水平。

《報告》認為，這些區域多經濟發展水平較低，基礎設施薄弱，缺乏強大的產業支撐，房價水平不高，但對外來務工人員的吸引力較大，租賃市場熱度高，租金上漲速度快。


而經濟發展水平更高的沿海地區反倒面臨低租售比的困擾。根據《報告》，低租售比排名前十的城市，集中分佈於環渤海、長三角、珠三角經濟圈的二線和三四線城市，其中，廈門以1：975成為租售比最低城市，其次為三亞和蘇州，租售比分別為1：864和1：786。

其中，廈門2020年平均租金水平為47.51元/㎡/月，房價已經達到46335元/㎡的水平，成為僅次於深圳、上海、北京的第四大高房價城市；三亞2020年租金水平為42.43元/㎡/月，房價為36660元/㎡，位居房價水平第八。

《報告》認為，位居低租售比的城市基本上受到各種利好因素的影響，房屋投機性需求居高，房價漲幅領先於租金漲幅，租售比處於較低水平。如位於環渤海經濟圈的青島、石家莊、淄博、濟南、北京、天津等城市，位於環京區域的優勢條件，使得人口吸附能力較強，吸引大批外來客戶來此購房，房地產市場熱度上升迅速。

跟租售比不同，售租比更能形象的反映出收回成本的年數。通常來看，售租比越高，說明通過出租回本年限越長。

根據《報告》，全國50大中城市的平均售租比為50.9年，也就是中國居民想要用租金收回買房成本需要50.9年。50個城市中，廈門售租比最大，為81.3年，也就意味著在房價和租金不變的前提下，在廈門需要81.3年才能通過租金收回買房成本；其次為三亞，售租比為72年，蘇州售租比為65.5年，青島售租比為64.4年，售租比前十的城市中，僅有深圳一個一線城市，售租比為63年。


分區域來看，海峽經濟圈平均售租比為63年，位居首位；其次為環渤海經濟圈，售租比54.3年，主要是受到青島、石家莊、濟南、北京等高售租比城市的帶動；長三角經濟圈售租比為54.1年，其中蘇州、寧波、常州位居前三，均高於一線城市上海的售租比。

從租金回報率的角度看，我國大中城市租金回報遠低於其他國家，環渤海、長三角成為低迴報率集中地區。

租金回報率，是指月租房獲得租金同房屋成本的比值。全球一些典型國家如美國、日本等租金回報率均在5%以上的水平。其中，美國紐約以6.25%的租金回報率位居全球各大城市首位，其次為日本東京，租金回報率為5.51%。

根據《報告》，我國大中城市的平均租金回報率不足2%，並且選取的50個大中城市租金回報率均在5%以下水平。而在全球重點城市中，北京以1.88%的租金回報率墊底。

《報告》也顯示，環渤海經濟圈以及長三角經濟圈多處於較低租金回報率區間，主要原因在於這些區域房地產市場活躍，城市的房價水平居高不下，房價漲幅高於租金漲幅。

銀主盤破百宗 田禾苑6980萬放賣

新冠肺炎疫情重創各行各業，為樓市埋下隱憂，市場已率先乍現巨額豪宅爆煲潮。一名疑為內地買家逾3年前豪擲超過1.2億元掃入的長沙灣南昌站上蓋匯璽3伙，突然清一色淪為銀主盤被標售。火炭美禾圍田禾苑更罕現今年新界最大宗爆煲個案，有入市逾11年的業主被銀主收樓並以6980萬元放售。分析指出，近期豪宅銀主盤個案攀升，主要是大家「都捱緊仲未見到曙光」，部分受影響業主已率先斷供被收樓。

疑內地業主借財仔陷困

樓市逐步反映疫情的創傷，爆煲個案頻現。據代理提供資料顯示，目前市場滾存的銀主盤放售個案已突破百宗，至少有103個，單是本月新增個案至少涉及17伙，有6伙為豪宅，當中3伙來自匯璽。

據第一太平戴維斯指出，該行最新獲銀主委任獨家標售匯璽3伙海景4房銀主盤，明年1月14日截標，分別為2A期1A座中低層A室、同期數2A座中高層B室和高一層同室，實用面積1503及1327方呎，均望油麻地避風塘及部分維港海景，買家可購入其中一伙或多伙。

根據土地註冊處資料，上述3伙由同一人士於2017年購入，作價3966.51萬至4346.84萬元，總涉資1.23億元，有傳業主屬內地客，曾向財務公司進行押借，並捲入錢債糾紛，最終或因資金周轉困難無力償債，令3伙淪為銀主盤。事實上，近期爆煲的銀主盤屢現巨額豪宅，包括火炭美禾圍2號田禾苑單號屋，實用面積3034方呎，5房間隔，連4294方呎花園，業主2009年以3328萬元購入，本月卻淪為銀主盤，由銀主委託代理以6980萬元公開放售，料創今年新界最大宗住宅銀主盤放售。

天晉劈7.3% 叫價5800萬

將軍澳上月中更單日爆出有4個特色戶銀主盤放賣，分別屬天晉、海天晉及2伙帝景灣，業主各以3025.56萬至5120萬元入市，總計購入價高達1.52億元，當中已知至少2個帝景灣特色戶由同一組相關人士購入，涉資共7062.3萬元；目前銀主各以3240萬及3150萬元放售，總叫價6390萬元。

最貴重的天晉3座頂層A室複式戶，實用面積1965方呎，4房間隔，連702方呎平台及661方呎天台，業主2011年斥5120萬元購入，終淪為銀主盤，並一度以6255萬元放盤，但最新開價已降至5800萬元，大劈455萬元或7.3%。

經濟受衝擊 豪宅佔比升

環亞拍賣行執行董事區蘊聰直言，近期受委託放售的銀主盤個案確實呈上升趨勢，相對今年初至少增加約兩成，並創近4年新高，當中豪宅佔比亦有增加情況，主要是市場正逐步反映疫情對經濟帶來的影響，「大家都面對緊壓力，喺度捱緊仲未見到曙光」，部分業主出現斷供等情況，估計未來一段時間豪宅銀主盤放售個案仍會持續攀升。

不過，第一太平戴維斯住宅投資及銷售部主管、資深董事張作基指出，疫情令全球經濟不景氣，雖然本港失業率仍處上升趨勢，但本地住宅剛需存在，加上市區優質4房豪宅一盤難求，長遠潛力不受影響，預料這類單位仍獲市場青睞。

今年樓市雖然受新冠肺炎疫情打擊，但地產代理行普遍對明年樓市走勢樂觀，預期疫苗令疫情受控後將帶動經濟復甦，料明年整體樓價至少升7%；豪宅市場潛力看高一線，最多彈升一成。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，基於各國推行量寬措施、減息刺激投資，以及私樓持續供不應求，加上疫苗明年陸續推出接種，估計本港首季經濟急速復甦，料第一季樓價將反彈2%至3%，全年整體樓價可望有7%升幅，屆時中原城市領先指數（CCL）有機會突破190.48的歷史高位。

陳永傑預期，待明年通關後，投資者將重投市場，故對豪宅市場前景看高一線，估計樓價有8%至10%升幅，並跑贏大市；中小型單位則有5%至6%升幅。租金方面，因外地投資者及留學生減少，料明年會再跌5%。

港置估「小病初癒」僅5%上落

香港置業行政總裁李志成表示，基於疫苗「出世」，料對樓市及經濟起提振刺激作用，預計明年樓市呈「小病初癒」狀態，估計樓價有5%窄幅上落。

部分市區屋苑樓價接連破底，藍田滙景花園2房樓價僅守「七球」關，創近兩年新低。鑽石山星河明居樓價更跌穿「九球」，低見838萬元。

香港置業分行市務經理（銷售）周鍵喬稱，滙景花園6座極低層B室2房單位，實用面積537方呎，以748萬元放盤，終降至700萬元成交，售價創屋苑去年2月後近兩年新低，呎價13035元。

星河明居跌穿900萬 10個月最平

滙景花園對上一宗同面積極低層成交，為今年6月以738萬元易手的7座極低層B室，是次造價較之再跌38萬元或5.1%，按原業主2011年入市價328萬元計，賬面仍賺372萬元或1.1倍。

周鍵喬透露，滙景花園尚有95個放盤，其中2個叫價低見「七球」邊緣，最平僅710萬元，基於普遍業主願提供高達3%至5%議價空間，料屋苑樓價短期將跌穿「七球」。

美聯物業首席高級營業經理馬穎鴻說，星河明居E座低層7室原則3房改2房間隔，實用面積517方呎，基於原業主本身亦持有其他單位並放售中，因睇淡後市，不惜大幅降至838萬元沽出減磅，累減102萬元，呎價16209元，撇除內部轉讓，樓價創屋苑約10個月新低。原業主2010年斥352萬元購入收租，離場賬面仍賺486萬元或1.4倍。

新冠肺炎疫情衝擊全球，但據「美聯環球樓價指數」統計全球14個城市樓價顯示，預期今年全部樓價都錄得升幅，最高達12%。由於樓價較其他資產類別穩定，預期明年上半年環球樓價有望升約5%至10%。

悉尼漲12%稱冠

美聯環球營業董事（國際房地產）周定國表示，疫情下多國樓市仍然穩健，香港樓市升幅最小，料低於1%；澳洲兩大城市悉尼及布里斯班漲幅最為顯著，預期悉尼樓價今年上揚約12%，布里斯班則升約10%。

環球央行維持低息政策持續「放水」，有助吸引資金流入樓市，預期明年上半年環球樓價有望延續今年強勢，整體升約5%至10%。由於英國及澳洲放寬港人移民政策，兩地樓市可看高一線。周定國指出，近期不少港人選擇加按香港物業，把資金轉投海外物業市場，並採一筆過付款方式入市。

近期新盤貴重洋房物業頻獲承接，新地（00016）旗下沙田九肚雲端昨日以招標形式，以7190.5萬元售出Sommet 10號洋房，為本月錄得第4宗逾半億元洋房成交。

雲端售出的Sommet 10號洋房，實用面積2638方呎，昨日以7190.5萬元售出，呎價27257元，屬全港本月第四宗逾半億元洋房成交。永泰地產（00369）旗下屯門青山公路大欖段168號現樓項目The Carmel，昨日亦以3096.5萬元售出12號屋，實用面積1838方呎，呎價16847元。

新世界長沙灣甲廈次輪沽清

新地元朗Grand YOHO第二期昨日以招標方式連沽5伙，同系長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III亦賣出1伙，即新地3盤昨天沽7伙，套現近1.8億元。

另外，新世界（00017）旗下長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目，昨日展開第二輪銷售，44伙全數沽清，售價由734.1萬至3373.7萬元，平均呎價13275元，當中有投資者以逾3億元買入中層全層樓面。項目上周六開售至今不足一周已累售74伙，成交總值逾13億元。

政府加速擴展新發展區，土木工程拓展署正就東涌新市鎮擴展（西）設計及建造的顧問合約招標，預計明年3月正式展開研究。據資料顯示，東涌西發展主要涉及3幅公營房屋用地，合共8,100伙。

根據土木工程拓展署資料顯示，該份顧問合約的招標將於12月21日截止，邀請14間工程顧問公司入標，預計在明年3月展開研究，內容包括東涌西發展的環境監測、工程及設計等。

涉3公營屋用地 共8100伙

東涌擴展計劃分為東涌東及東涌西兩部分，前者以填海為主，亦是主要房屋供應來源，後者則不涉及填海，主要是收回部分私人土地及清理政府用地，涉及3幅公營房屋用地，合共涉及8,100伙。

當中規模最大為東涌第42區，可提供約6,600個住宅單位，將在明年1月根據《收回土地條例》開始收回土地程序。

政府目前正在加速東涌填海發展，包括發展局聯同環境局擬向立法會申請約232.5億元撥款，展開東涌填海的土地平整及基建工程開支。當中計劃增加房屋供應量，由近5萬伙上調2成至6.2萬伙，新增的1.27萬伙供應將全數撥作公營房屋，至今東涌填海耗資逾430億元。

近日先後有數幢服務式住宅及酒店成交，其中Weave集團以約3.1億元，購半山服務式住宅全幢。

呎價2.1萬 每個單位值646萬

半山醫院道6至8號全幢服務式住宅易手，涉及物業地盤面積約2,225平方呎，樓高24層，提供48個單位，每個單位實用面積308平方呎，另提供一個平台特色單位。物業總實用面積約14,784平方呎，以3.1億元成交價計，實用面積呎價約2.1萬元，平均每個單位價值約646萬元。

據了解，買家為Weave，該集團在港主力發展共居空間，創立品牌Weave Co-living，先後購入旺角、紅磡、大角咀及西環4項目，合共提供540間房，其中3幢已開業，全作共居空間用途，出租率頗理想。據了解，品牌除了發展共居空間外，將開拓新業務，估計是次購入項目，將以其他主題作發展。

今年大手買賣市場淡靜，仲量聯行預料，明年甲廈及工廈價格下跌約10至15%。

仲量聯行最新數據指，今年逾2,000萬元的商用物業交易總額按年下跌27%至542億元，為環球金融危機後最低。

工廈價今年回落7.5%

經濟衰退下，甲級寫字樓受到租賃需求疲弱及空置率上升拖累，整體價格下跌20.5%，街舖價格則下滑32.8%。寫字樓價格回落，也導致投資者對參與活化工廈計劃以重建工廈的意慾降低，分層工廈價格因而回落7.5%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，政府撤銷非住宅物業的雙倍印花稅，有望對物業投資市場引入動力，尤其細額的分層物業。展望2021年，部分投資者會早着先機，投資有望最快見底回升的商舖市場，核心街舖價格可望於2021年反彈5至10%。相反，甲級寫字樓及分層工廈價格將分別進一步回落10至15%，以及5至10%。

疫情持續升溫，市場觀望氣氛揮之不去，惟美國聯儲局維持利率不變，超低息將延至2023年，造就低息環境持續，為樓市釋出正面訊息。惟二手市場昨日頻錄低市價成交，幅度介乎1%至10%，客源以用家為主；至於一手市場則錄零星成交。

利嘉閣總裁廖偉強指出，美國聯儲局維持利率不變，造就低息環境持續，對樓市而言，定為正面訊息，儘管疫情持續發酵，本港經濟前景未見明朗，惟二手交投仍見支持，當中以售價於1000萬以下的中細價樓最受追捧，因市場需求殷切，平價盤源迅速消化，故市場議幅不大，豪宅市場表現則稍見差異，因欠缺剛需支持，若疫情持續蔓延，該類單位議幅有機會逐步擴闊。

港置行政總裁李志成指出，低息環境持續，為市場預期消息，故對一二手交投不會帶來立竿見影的效果，受環球經濟持續量化寬鬆，將帶資產價格持續飆升，惟受疫情影響，今年樓價走勢反覆，料明年首季樓價平穩，以1000萬以下中細樓最受追捧，客源以用家為主導。

昨日二手市場頻錄低市價成交，當中仍錄蝕讓。美聯高級營業經理鄭桂鈺稱，何文田皓畋7座低層E室，528方呎，為2房間隔，以1100萬售出，呎價約20833元，低市價約5%，買家為用家，原業主於2017年以一手價1180萬購入，持貨3年帳面虧蝕80萬，期間貶值約7%．

港置首席高級營業經理郭詠詩指，香港仔中心D座低層2室，2房間隔，面積約438方呎，單位以約650萬放盤超過1年，近日獲區內首置客接洽，議價後減價約72萬，以約578萬成交，呎價13196元，低於市價約10%。

另外，一手市場亦頻錄大手成交，華懋發展的屯門琨崙昨錄連環成交，據成交記錄冊資料顯示，項目青玥琳29A洋房，以2928萬售，以面積2389方呎計，呎價12256元；另青玥琳28A洋房，2386方呎，以2860萬售，呎價約11987元。

永泰地產旗下屯門The Carmel洋房12號，面積1838方呎，連380方呎天台及176方呎花園，4房2套間隔，成交價3096.5萬，呎價16847元。

由新地發展九肚雲端，昨日以招標形式售出Sommet雙號洋房，面積2638方呎，附設378方呎花園，以7190.5萬成交，呎價約27257元。系內元朗現樓Grand　YOHO以招標形式連環售出5伙，5座中層D室，788方呎，以1408.944萬沽，呎價約17880元。

由資策及泛海放售淺水灣道屋地，意向價9.5億，中原地產資深營業董事何兆棠表示，涉及為淺水灣道92號，地盤面積約10085方呎，地積比率0.9倍，可建樓面約9077方呎，現址為一幢3層高住宅，意向價9.5億。

資策及泛海於今年3月，向廖創興家族成員購入該物業，以轉讓公司形式交易，市傳作價5.5億。

土地註冊處及公司註冊處資料顯示，現屋地業主RESOUNDING SUCCESS LIMITED，於1981年以800萬購入，今年3月，公司股東轉為周厚文、簡士民、潘海及倫培根，分別為資本策略和泛海管理層。