隨著交通建設到位，新北市府導入重大利多話題，林口新市鎮近年擺脫鬼城陰霾，不僅是大台北地區移民熱區，在地首購及換屋市場也相當火熱。根據內政部統計低密用電住宅，林口地區入住率已達到8成4以上，且在工一高科技產業園、新北國際媒體園區催化下，在機捷A9站周邊的新建案開價，已攻上每坪5字頭。

林口新市鎮過去和淡海新市鎮、北大特區曾並列北台灣3大鬼城，在2014年因政府打房重手揮下、房市反轉之際，林口地區賠售案件不少，尤其在靠近機場捷運、中山路以北的區段，主因是當時建案多採大坪數規劃，且受惠北客外溢、出現衝高房價的奇況，大批成屋因此受重創，房價開始下挫，導致區域屋主賠售達千萬元也時有耳聞。

2.5公里內有4大商場
然而觀察近期新北市民政局統計，林口新市鎮區內的湖南里、南勢里人口數分居新北市第1、2大里，顯示區內人口漸增、已成移居天堂。台灣房屋長庚直營店經營主管林士涵指出，林口新市鎮機能發展為新北市數一數二，中心商業區短短2.5公里，即有環球購物中心、三井OUTLET、昕境廣場及家樂福4大商場，加以機捷A7至A9站連成一氣，使該區從產業、百貨、醫療串聯成線、一應俱全。

尤其是緊鄰A9站的新北國際媒體園區生活圈，為雙北市少見有捷運、國道1號交流道匯聚之精華地段，且周邊亦有六合一行政園區，設有消防局、派出所、衛生局、社會局、圖書館、稅捐處，兩側的文化二路一段、文化三路一段美食、藥妝店、超商林立，附近還有7700坪的扶輪公園及立功公園、立言公園等大大小小綠地。

新北國際媒體園區於去年底、今年初由新北市主導標案，總面積達10公頃的ABCD基地，分別由三立、東森、三井取得，3大企業預估將投入240億元，創造1.5萬名就業機會。

工業區預估2022完工
距離媒體園區不遠的「工一工業區」，開發面積達107.9公頃，新北市府將導入高科技、綠能、文創、醫療產業，預估2022年完工，園區內規劃大型公園，公園綠地、道路面積上看40公頃，將提供2.1萬名工作機會，預估將持續為林口房市加溫。

過往沉寂一時的新建案也於近期陸續推出，像是深耕林口地區20多年的春木林機構，最近推出「大觀天下」NO.2「鉑金」，位於三井OUTLET正對面，基地面積廣達1221坪，3面臨路，規劃雙塔式建築，單層4拼雙梯，休閒設施有會議室、瑜珈教室、空中花園、健身房以及包裹物流中心，主力坪數為48、65坪，開價每坪48萬元起，目前銷況達到7成。

位於文化三路一段、八德路口的預售案「溫得姆」，為目前線上最接近機捷A9站的預售案，訴求酒店式套房，由溫德姆酒店集團管理、長租15年，每月租金從2萬元起跳。

A9站旁可建素地漸少
由於捷運A9站周邊可建素地稀少，近期開發商莫不將目光轉向棟距較大、低密度的住二用地路段，像是在地口碑建商群祥機構，近期在新林雙語國小附近推出建案共3期，訴求走路5分鐘到三井OUTLET，目前2期「群祥樂」已全數完銷，近期將正式公開3期新案，採南北座向，規劃26.5~40坪。

新完工的成屋則有「恆達翡翠」，基地緊鄰喜來登飯店；另有新北市第2高住宅大樓的「森聯摩天41」，採全街廓開發，為地上41層SS鋼骨結構雙塔建築，由森聯機構、大陸工程聯手打造。

專家說法 OUTLET帶來人潮
機場捷運、三井OUTLET相繼啟用後，為林口新市鎮帶來人潮、機能，也將房價推上每坪3字頭。近期的國際媒體園區，為新北市內少見大型腹地，且由政府主導開發，預估未來房市支撐力道更加強勁。

目前周邊新成屋成交價每坪落在40萬元上下，像是「晴空樹」因近捷運，指名度頗高，屋齡5~10年中古屋行情每坪約32~35萬元，指標社區有「耀東方」，距離三井OUTLET僅500公尺，另外早期遠雄建設興建的「未來城」，社區坪數選擇多元，對於首購族而言較好入手。

2020年走到結尾，這年來台灣面對武漢肺炎的肆虐，房市高潮迭起，如洗三溫暖，在資金充裕與低利率護盤下，展現強勁的反彈動能，尤其集中在房價低基期的新竹、台中、台南、高雄等地，專家評估，「2021年格局持穩，「往上冉升、往底有撐，台中房市盤整，但新屋房價將衝破天花板，市中心房價3、4字頭成常態。」

專家意見　北屯新案衝40萬　市中心補漲
資金持續充沛、利息低，以台中來講，明年北屯蛋黃新屋每坪要賣到40萬元，市中心則是加速補漲。萬群地產總經理謝坤成直言，「明年房市往底有撐，呈現盤整持平，等到各區域輪漲到一定水位，民眾得慢慢習慣這樣的價格。」

謝坤成指出，明年台灣房市跟今年差不多，甚至會變得更好，金融低利絕對持續，資金充沛也是一樣，疫苗也要到明年才會普及，明年下半年以後才會有人口移動，到時候可以再觀察經濟變化。

對於台中房市，謝坤成認為，這一波台商跟資金回來台灣，中科廠商也持續加碼，投資力道規模都是最大，交通部分也OK，加上本來的人口紅利，房市基本盤是穩健的。

資金回流 基本盤穩健
他笑說：「今年疫情最嚴峻的時候，台中交通還會塞、房子還會漲，代表經濟還是很有潛力。」並提及產業有優勢，經濟看熱，「現在有這麼好的產業優勢，該回流都回來了，有史以來錢最多、人最多，房地產不漲什麼時候要漲？」

「明年不會比今年差，但受政府打炒房效應波及，推案會相對遲緩且量減。」謝坤成預估，因為地價跟營造成本都上去了，新屋房價一下要撐到每坪30、40萬元，大家短時間會不敢買，需要時間習慣，「但肯定會慢慢習慣，保證也不會買錯，慢慢緩漲站穩。」

謝坤成分析，今年光是營造成本，已經每坪漲了快2萬元，「現在是師傅薪資最高的時候，對開發利潤衝擊非常大。」地價就更不用說，「傳產、台商、置產客，大家都在搶地，房價不可能下修。」

不過對於豪宅市場，謝坤成則語帶保留，買得起豪宅的過去都是同一群人，現在其實都換跑道去買商辦、土地，單純因為報酬率高，所以大坪數豪宅不如過去瘋狂，因此可以看到豪宅建商成立子品牌向外發展，這是必然的趨勢。

專家意見　自住客比例增　成交期拉長
今年全台房市「北溫、中熱、南熱」！上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔表示，市場低利率之下，明年資金還是會持續布局房地產，「現在建案價格幾乎全面創新高，原因很實在，就是土地貴、營造貴，市場熱錢多，不怕沒人買。」

投資客存錢不如存房
楊濬輔指出，今年很多人都是觀望市場很久，甚至從2016年房地合一稅後，等4年都等不到房價修正，上半年疫情也絲毫沒有影響到房市，紛紛出手買房，俗稱為「墊腳尖」小資族；投資客則因「存錢不如存房子」概念，幾乎沒有一個建案銷售鈍化。

對於明年市況，楊濬輔預估，市場買盤動能將歇緩，不像今年新案動輒秒殺，「2021年秒殺案將會減少，自住客比例增加、成交周期就會拉長一些。」建案坪數也將放大，不會一味推小宅產品，改以坪數30~45坪、3房為主，「因房價高居不下，市場將趨於不二價，因為開高只會把人嚇跑。」

「明年尤其看好北屯一帶，人口基數夠多，交通匯聚，人口持續流入。」楊濬輔認為，光是崇德路就有漢神、環球購物中心兩大商場進駐，成為北台中核心消費重心，將造成地價上漲，且該區擁有6個捷運站，潛力無窮。

以現階段土地、營造成本換算，楊濬輔直言：「各大行政區都在突破房價天花板！」明年房價除了烏日、霧峰等邊角區段之外，沿著台74線新案將全面站上3字頭，再因區域互相拉抬比價，市中心將站上4字頭，「房價持平或上漲，並將購屋族帶回精華生活圈，將會很熱鬧。」

值得一提的是，近2年全台建照戶數每季都突破3萬戶以上的高標，引起不少專家憂心供給量過大。楊濬輔也提醒，低自備會容許高單價，但須留意3年後交屋市場風險拉高，如果一個案子超過半數都是投資客，就可能產生多殺多效應。

今年房市千迴百轉，歷經疫情爆發、低利與熱錢刺激、政府打炒房等上沖下洗階段，令人好奇明年房市又會怎麼走？《蘋果地產王》先從2020年高雄市建物買賣移轉棟數及新建案供給量來看後市，並找來專家展望2021年，估計高雄市場除了仍是預售小宅的主流外，正好接軌上台商回流與企業拓展需求的首棟頂級商辦，也將於明年公開，房價上看4字頭，並挑戰單坪1500元租金。

武漢肺炎疫情讓全台房市於2020年如同沖洗三溫暖，從月初買氣熱絡，到3~4月因疫情爆發產生買氣雪崩下滑，5月又受到低利影響，買氣轉而回溫，出現蜂擁投資潮，熱度持續延燒全台，乃至12月行政院拋出健全房市5大對策，並通過實價登錄2.0三法及所得稅基本稅額條例、央行也祭出打炒房4項新措施等，讓火熱的市場降溫，也為未來房市走向投下一震撼彈。

不過若觀察高雄市政府地政局歷年建物買賣移轉棟數統計，今年1~11月買賣移轉已逾3.39萬棟，與往年同比例換算，今年推估將出現3.7萬棟的建物買賣移轉數，與2019年的3萬7250棟幾乎沒有落差。

地價大漲推升房價
再依照高雄市不動產開發商業同業公會公布今年前11月會員申報開工數，共達1萬1141戶，已打破高雄市歷年申報開工總戶數，總銷額也亦達1205億元，顯見今年市場的熱絡與建商的信心度。

根據龍悅廣告結算至12月中旬的統計，目前高雄市預售大樓已達3.22萬戶，若再加上仍在銷售中的新成屋戶數，目前市場新屋供給數約3.63萬戶，當中供給量最多的位於三民區，共達6200餘戶，苓雅與楠梓均有逾4000戶。

高雄新屋房市呈現供給大幅提升狀況，龍登國際董事長戴嘉聖指出，從2020年全年度新成屋過戶資料看來，將有逾8000戶過戶，與往年並無太大落差，市場擔憂預售屋供給過大，會導致建案完工時買方不願意交屋的問題，其實並未產生，而高雄也已從過去成屋市場全面轉向預售市場。

另一方面，戴嘉聖提及，隨著各區地價屢創新高，明年將出現蛋白區預售屋新案全面站上單價2字頭，換句話說，目前還有1字頭單價的郊區地段將消失，包括楠梓區高雄大學特區、土庫重劃區、橋頭高雄新市鎮、仁武與小港等各生活圈，明年新案開價皆衝向2字頭，「未來要買1字頭建案，僅能退到蛋殼區，例如大寮、林園、大社、燕巢等。」

這波地價出現大漲，是蛋白區房價邁向2字頭主因，即便央行於2020年第4季祭出限貸令，土建融貸款最高6.5成，並保留其中1成待動工興建始得撥貸，但對於資金寬裕的中大型建商並無影響，如高雄市地政局第4季土地標售，包括楠梓高雄大學特區、鳳山93期重劃區，均出現溢價分別47%與72%紀錄，另岡山87期重劃區土地，也出現每坪逼近5字頭地價。

超頂級商辦將登場
京城建設將於2021年在農16特區推出高雄頂級商辦「京城PARK TOWER」，基地位於龍勝路與至聖路口，正對凹子底森林公園，基地面積959坪，規劃地上32樓、地下6樓建物，總銷售坪數達1.8萬坪，每坪房價將站上4字頭，該案是高雄史上最頂級商辦，坪數45~90坪，最大合併戶達689坪。

上揚國際高雄業務三處總經理黃惠玲指出，「京城PARK TOWER」位於農16特區核心，區段有富邦、義、聯上、興富發等多場百貨開發案，民間總投資額突破千億元，並將創造上萬個職缺，目前該建案預約組數已達上百組，未來租金行情將站穩每坪1500元。

【專家意見】市區新建案價格走高
過去高雄房價常見區郊每坪1字頭、市區每坪2字頭，僅僅精華區才有每坪3字頭的趨勢，但這狀況在明年將會徹底顛覆！由於地價大幅上揚，加上缺工問題並未解決，導致建商成本大幅提升，估計明年市區的單價2字頭新建案將成絕響，民眾若想置產，建議可選擇預售案，付款採分期模式，較能降低自備款負擔。

【專家意見】有增值潛力先卡位
近年來高雄商圈有往北移趨勢，包括博愛、明誠等路段已愈來愈多指標企業進駐，農16特區鄰近高鐵車站，周邊除有捷運設點，至高雄車站車程不到10分鐘，目前區段地價已突破單坪200萬元，甚至有機會挑戰高雄市新高，而過去10年亦無新商辦供給，建議可提早卡位置產，未來具增值潛力。

新竹縣竹北市世興運動公園隸屬高鐵新竹站特定區，佔地約1.9萬坪，十分廣闊，因鄰近高鐵，吸引許多台北客或需要經常往來台北的民眾購屋，是高鐵新竹站特定區房價相對較高的區域，豪宅及高價建案成交在每坪35萬元以上，想覓便宜屋，可往高鐵後站區域，還有2字頭尾的房價。

世興運動公園位於光明六路東二段、嘉祥五街、嘉祥六街及東興路所包圍的區域，區內有壘球場、自行車道及大片草坪，鄰近還有水圳森林公園及高鐵站，車行約5分鐘就能抵達國道1號，近期新竹縣高鐵橋下聯絡道延伸至竹科新闢工程第3期開工，預計2023年6月底完工，是聯絡道最後一哩路，串聯已通車高鐵橋下道路1、2期，完工後可節省15~20分鐘車程。

高鐵後站有2字頭
竹科10年有近10兆元產值，奠定台灣矽谷地位。不僅如此，世興運動公園東側還有生醫園區、西側有國際AI智慧園區、北側有璞玉計劃。生醫園區目前已引進63家廠商，投資金額達287億元，近期還有新廠房動工、竹科管理局也計劃興建第3生技大樓；國際AI智慧園區年底可望完成公共工程，近期已啟動招商，代表著新竹科技產業未來10年的發展性。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，世興運動公園周邊是高鐵新竹站特定區中的相對高價區塊，目前銷售中的建案以「若合山」、「若蒔山」、「豐邑TECH PARK」、「中悅一品花園」等高價案、豪宅案為主，單價多在每坪35萬元以上。但若是過了高鐵軌道東側、即高鐵後站區域，價格就親民許多，成交單價多在2字頭尾到3字頭初。

新案聚焦軌道東側
今年以來，高鐵軌道西側、運動公園周邊新推案少，線上銷售中的建案多為舊案，未來新推案焦點在軌道東側區域，如「合新璞遇」等，因價格比較划算，預料未來銷況會很不錯。

「豐邑TECH PARK」專案經理趙志傑指出，竹北有眾多外來人口，竹北市19萬人口就有15萬的從業人口都是在竹科上班，人口就代表消費力，生醫園區、國際AI智慧園區代表著未來工作人口將一直往上增加，也是為什麼新竹房市一直在漲的原因。

新竹今年房市熱，不僅僅是因為自住客，還有不少投資客，近期因紅單排隊風潮再起，新竹縣大動作禁止紅單，加上政府也有一些打炒房意味，使得不少民眾持觀望態度，買氣降溫。趙志傑認為，對於新竹房市來說是好事情，可以健康發展，且竹北土地日益稀少，蓋一塊少一塊，地價將持續上漲，房價也是持續穩健上漲。

【專家意見】高鐵軌道旁噪音大
世興運動公園生活圈最大的缺點，是高鐵行駛時產生的噪音與震動，如果是較敏感的購屋族，購屋時儘量避開鄰近軌道。而高鐵特區內目前還在發展當中，生活機能稍有不足，不過因距離市區不會太遠，這部分不致於成為大問題。

敦南SOGO大樓恐將易手！據金融圈人士透露，敦南SOGO大樓目前正進行簽約交易階段，買方為皇翔建設旗下關係企業，總成交價約在130億元左右；若此案順利交易完成，將是金鼠年總交易金額排名第二高的商用不動產交易案。皇翔董座廖年吉和夫人廖林淑花伉儷，此次大手筆收購不動產，將再度震撼房市。

皇翔建設副總游玉華則表示，皇翔建設關係企業是有在洽購SOGO敦南館大樓，目前只是先洽談賣方及銀行端，在程序上還有部分條件需要再成就，一切尚未簽約，能否順利交易完成都還言之過早。

至於承租中的SOGO百貨，皇翔也指出，尚未跟SOGO百貨接觸，目前都還沒有洽談是否交易完成後會繼續出租SOGO百貨。對於未來是否要進一步開發為商辦或豪宅，產品定位和開發方向還有待確定。

據知情的金融圈人士指出，敦南SOGO大樓出售案，是在12月初啟動，原本有兩組買方，除了皇翔之外，據傳另一組人馬為僑福旗下的公司，該交易案原本本月初價格最高約在120億，但由於未達賣方期待，因此賣方原本暫擬觀望，但因皇翔關係企業相當積極，最後使該案以130億元左右價格達成共識。

據另一消息管道指出，敦南SOGO大樓共有28位股東持有，目前產權在鄭氏家族的仁愛企業名下，該交易案為股權買賣，並非直接土地交易，且該案最特別之處在於要以現金全部交易，據悉，其中鄭氏三兄弟拿走50億元，其餘金額則由其他地主均分，若無意外近期可完成交易。

敦南SOGO大樓土地面積938.96坪、建物面積7,269.5坪，若以130億元計算，換算每坪土地成交價高達1,385萬元。若該案順利成交，將是金鼠年總成交金額排名第二高的商用不動產交易案，僅次於富邦金以268億元收購王朝大酒店一案。

據當地商圈房產人士透露，該大樓屬敦化南北路特定商圈，未來不管要改建豪宅或商辦，都必須經過都審。對此業界人士估算，倘若以政府給予都更、危老重建等所有容積率的獎勵用到最大上限來估算，則房價至少須開到每坪210萬元，才能損益兩平。

金融圈人士指出，在北市精華區這種上百億的不動產成交案已非常少見，且金額規模之大，一般而言買方應該會有聯貸等相關金流規劃，目前已知有不少銀行業者都在盯敦南SOGO大樓出售的後續動向，希望能搶得籌組聯貸的先機。

由於該大樓交易金額超過百億以上，金融圈也期待有相關的聯貸案登場，至於皇翔是否要續租給敦南SOGO百貨？或是蓋商辦大樓、或是蓋豪宅之用？則成為下一個市場矚目的焦點。


敦南店傳房東將易主 SOGO明年有機會展新店
工商時報

SOGO敦化店是東區SOGO百貨黃金三角中營業坪數與業績規模最弱的一家，業績約在20億元上下，在續約十年前提下，SOGO斥資3億改裝，自2014年封館拉皮，並擴大六~七樓營業面積，引進頂級餐廳包括漢來海港buffet、維多利亞牛排館等一度蔚為話題，且拉升業績重回20億元之上，目前期約還有五、六年。

SOGO敦化店房東為仁愛企業鄭姓家族多房所有，20多年前，這棟大樓的前身就是華南金大股東林明成家族旗下的永琦百貨台北敦化店，後來永琦難敵當年剛開的忠孝SOGO氣勢，在李恆隆引薦下由太設接手，於1994年開出SOGO敦化店，一開始定位國際精品，當年百貨業界一樓精品大店除了新光三越南西店外，東區首間精品百貨就是SOGO敦化店。

包括Tiffany、Gucci與PRADA等大店均自此打響名號，且也因此商圈有所謂東區「名人巷」VVIP高額消費力，最高業績紀錄達25、26億元，當年IKEA來台首號店也曾落腳SOGO敦化的地下一至二樓。

只是隨著麗晶精品、微風廣場等精品商場陸續開出，加上信義商圈精品業爭相進駐，使得SOGO敦化館精品數量相形見絀，尤其是Gucci撤出後，SOGO敦化串連至仁愛圓環的精品商圈自此逐年沒落。

目前SOGO敦化館距離合約到期還有五、六年，如今卻傳出敦南店將有大變化，而據悉，SOGO明年確實有機會展新店。

國發會主委龔明鑫表示，國外QE政策資金豐沛，一旦熱錢及台商資金匯入台灣，政府會積極防守，避免資金流入炒作房地產，第三波打房措施研議推出房地合一稅2.0，短期持有定義擬趨嚴，可能拉長至三年以上，惟尚未定調。

龔明鑫強調，目前短期持有定義二年，持有一年以內交易，稅率為交易利得的45％；超過一年、未逾二年稅率為35％，而銀行貸款通常有二年寬限期，前二年不用還本金只付利息，買房持有成本非常低，投資客可避開二年「短期持有」炒作，「政府要把這個洞堵起來」。

據悉，跨部會討論短期定義，國發會版有意依德國10年年限折衷提五年版本，財政部先後則提出三年和四年版本。不過龔明鑫不願鬆口證實，僅強調短期持有定義確在討論趨嚴，可能延長至三年以上，但具體內容尚未定調，仍需府院高層拍板。至於境內法人納房地合一稅也在討論中。

目前充沛資金確實對房市造成「加乘效果」，龔明鑫指出，政府「積極面」是引導資金到公共建設、核心產業或海外布局；「防衛面」是避免資金流入對經濟有害的房地產。他強調，一般住宅是用來居住，不該當作炒作的投資商品，若有人利用國內經濟表現不錯、資金充沛來炒作房市，政府一定會制止。

政府打炒房第一波採用行政手段。龔明鑫說，首波展開聯合大稽查，絕對禁止炒作，嚴查紅單交易；第二波由央行推出選擇性信用管制，金管會進行專案金檢，堵住很多人用錢炒作房市；第三波就是要祭出租稅工具，需要修法，何時推出還要觀察，會和內政部討論房市「健檢指標」，若炒房熱度未見紓緩，會端更積極作法。

對研議限制私法人購買住宅，龔明鑫強調，法人持有不動產，若是作員工宿舍可以，但不能一個公司握有100多間房產，這是不被允許的。對於法人購買房地產「要特別關注」，台商資金回台不論解釋令或專法的錢買豪宅，「都是絕對不允許的」。

今年房市開低走高、在央行祭出四大打炒房措施後再壓低，猶如洗三溫暖、高潮迭起，年終歲末之際，據最新調查，國建、興富發、遠雄、華固、長虹、潤隆、冠德、潤泰新等八大建商，普遍預期2021年房市將價穩、量縮或持平，更有利於剛性需求自住客，且建商推案手筆也沒在客氣，推案規模將超越今年。

八大建商明年合計推案量逾2,390億元，也由於央行「打住沒打商」，其中商辦案占比就高達三成。

國建今年推案量約140億元，展望2021年，國建副總林清樑表示，看好剛需和首換的自住需求，計畫推出約六案，總銷230億~260億元。

興富發今年推案量逾500億元，展望2021年，興富發建設副總廖昭雄表示，將推出八大案、總銷662億元，沒受打炒房政策影響，包括北市內湖安康段總銷54.19億元商辦，及高雄162億元「華人桂冠」與110億元「博孝億記」，台中124億元市政惠民二、105億元桃園青昇等四筆百億級大案。

遠雄今年推案量已攀升至270億元，2021年將更為積極。遠雄建設協理程澤昕表示，明年計畫推案297億元，光是北士科、中和兩大商辦，總銷就100億元，商辦比重明顯拉高。

華固今年推案以「月河」為主，但2021年將爆出大量，尤其商辦案將占到六成八之多。華固總經理洪嘉昇表示，明年光是內湖「智富中心」、北士科「創富中心」、新莊「華固國家置地」三大商辦大樓，總銷就逾150億元；住宅方面，將有中和左岸第一排約40億元、北士科文林北路住宅約30億元，全年目標上看220億元。

另外，長虹今年推案約150億元，2021年商辦大樓也是重心，像快完工的雲端科技約50億元、新銳科技約18億元，及行善路WTO16期27億元、林口商辦30億元、南港WTO18期80億元、士林WTO19期50億元等，都是重點，加碼商用不動產。

潤隆明年規劃推案目標也是三級跳，攀升到300億元，包括基隆總銷143.49億元「新橫濱」ABC區、台北市文山64億元、桃園青埔案87億元等三大案。

至於冠德2021年擬推出新案不少是今年的延推案，包括新北市三重太子汽車舊廠都更案總銷120億元，及12億元三重F案、22億元三重J案，14億元「台中捷運G8」、大直北安15億元都更案，總銷上看160億元。

另外，潤泰創新今年推案約220億元，展望2021年，潤泰新總經理李志宏表示，計畫推出臥龍都更、犁和都更、青田街、及南港玉成商辦等。

其中光是南港玉成商辦，市場預期總銷上看170億元，為潤泰新與日本三菱地所，依七比三合作比率開發的住商複合超級大案，加計其他新案，全年推案上看220~250億元。

新聞分析－疫苗上市 房市將利多出盡？

房地產業者預期，牽動2021年房市最大因素，第一是政策打房、房地合一稅制改革，第二就是疫苗陸續研發成功並上市時，人、錢一旦不再全部鎖在島內，屆時房市將可能「利多出盡」；但最大利多，就是超低利率撐出的資金行情，估計至少有三年的多頭可走。

華固總經理洪嘉昇表示，央行打炒房力度強，加上地政三法和房地合一稅擬修法，持有閉鎖期從二年可能延長到五年，儘管修法還在研議，但預料2021上半年觀望氣氛難免相對明顯，房市將呈價穩、量縮或平，會比今年來得差；不過地價居高不下、營建成本明顯攀升，且超低利、台商回流趨勢、經濟成長率增溫、出口持續樂觀這四大利多因素不變，因此建商根本沒有條件降價求售。

至於有些建商憂心，造就2020年房市大多頭的關鍵推手之一，除台商回流、超低利帶來資金行情之外，就是疫情爆發牽動全球供應鏈重新布局，人、錢都鎖在島內，連金融保險業都「出不去」，反手在島內大舉購置不動產；但若疫苗上市，旅遊禁令陸續解封、人和資金可恢復流動後，或許將是房市「利多出盡」的時候。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，若疫苗陸續上市、疫情逐步受控制，或許有可能使得島內資金行情發酵力道，會相對減弱一些，但是否形成「利多出盡」還有待觀察，應沒這麼悲觀，台商回流投資擴廠的趨勢，短期內應不致逆勢。

全國商總理事長、鄉林建設集團董事長賴正鎰則表示，有疫苗上市就是房市利多出盡之時這種說法，應該是「想太多！」疫苗即使成功上市，房市也不必擔心人、錢都會跑走。尤其5月後景氣迅速回溫，到11月更創下外銷訂單連九紅；明年台灣經濟成長率更上修到3.72％，因此房市多頭格局，至少要走三年。

今年房市交易熱絡，也帶動一波房仲業開店熱潮，據房仲公會統計，房仲業者依法需繳存的營業保證金家數與退還家數分別為716家、344家，比例高達2：1，房仲開店熱度直逼2014年，營保基金規模19.3億元也逼近2015年高點，反應新進業者競相投入房仲產業撈金。

房仲業者依法在設立時每家需繳存營業保證金，在公司辦理解散歇業滿一年後可申請退還保證金，業者繳存的保證金用來賠償業者交易糾紛，孳息則運用於公會會務及房仲業發展，營業保證基金的規模，可以視為房仲產業景氣指標。

不動產仲介經紀營業保證基金主任委員王瑞祺表示，從近年房仲業者繳存及退還家數來看，2015年以前都是繳存家數大於退還家數，自2015年6月起、也就是房地合一稅制立法院三讀通過後，形成死亡交叉，退還家數首度多於繳存家數，政府打房政策影響相當明顯。

2017年起，台商陸續回流，加上市場剛性需求強勁，特別在新竹、台南、台中等地需求逐步旺盛，2018年6月再度形成黃金交叉，繳存家數又高於退還家數，今年則更出現繳存家數比退還家數高出一倍的情形。

王瑞祺表示，2016年房地合一稅實施後二年，房仲業者減少了520家、減幅8.2％，基金規模也從當時的2015年的19.7億元，降至2018年的18億元。

近期政府加重打炒房力道，祭出信用管制等措施，將會影響市場交易量及房仲業者展店意願，預期基金規模成長速度將會減緩。

此外，營業保證基金近六年來也賠償29件交易糾紛，其中，以營業員不當侵占斡旋金後潛逃最多、占52％，其次為服務報酬爭議28％，其他包括未盡調查義務、隱瞞重要資訊、未取得委買委賣所生爭議及廣告不實等。

位於大安區黃金地段的信維整宅建於1971年，過去地下室為傳統市場，1至2樓為店鋪，3至6樓為住家，3年前因地下事違法使用防空避難洞而關閉，北市議員痛批，北市都更處稱積極改善城市更新，卻任由信維市場擺爛，如今破舊不堪的建物外觀及軟硬體缺乏的生活環境，成為「台北之恥」、「都市之瘤」，要求市府專案處理；都更處則表示，將會以公辦都更2.0方式，先進行意願調查。

議員王欣儀怒轟，大安區寸土寸金，居然放任信維市場擺爛成為「台北之恥」、「都市之瘤」，都更處卻沒有積極作為，連蘭州斯文里市府都一戶戶輔導都更，信維市場拖了這麼多年，依然又舊又爛，這是市府該有的態度和角色嗎？市府說要幫助都市更新，信維市場都更案進度到底為何？

議員洪健益說，都更處應與市場處、都更中心跨局處規畫推動信維市場都更，並與當地里長等溝通，雖然走道為公有地，但地下室防空避難室為私人所有，這塊地應由都更中心來整合，並半年報告一次進度為何。議員郭昭巖指出，之前南機場都更做得七零八落，應同時檢討人力問題。

都更處長陳信良解釋，目前北市府推動公辦都更2.0政策，以「人助自助」概念，住戶90%同意後自主申請，市府將全力協助辦理。整宅的整合極為困難，台北市長柯文哲上任後，主要針對蘭州斯文里及南機場以不同類型輔導，但因戶數眾多，即便斯文里三期都蹲點2年意願書才衝到9成，並開始更新。

王欣儀不滿，北市整宅案件中，較困難的都還在進行，其他能公辦都更的都是大建商或在精華地段單一地主的案子，用這種容易、單純的案例來誇讚公辦都更很有成效，但民眾第一線居住的破爛環境，卻都沒有處理，這樣的市容難看嗎？外國人看到還會相信台北是進步城市嗎？

陳信良表示，公辦都更2.0是針對沒有人願意整合的都更來進行試辦，只要民眾拿出意願書，都更中心就能處理，先期規畫評估，包含建築初步規畫設計、可能可以分配的財務利益，若同意初步方案內容，都更中心即擔任實施者，處理後續作業，目前會先進行意願調查；洪健益則要求半年後報告。

央行出手實施信用管制後，除了高雄仍看好在地發展獵地，皇普建設（2528）昨（27）日也公告以13.94億元，買下鶯歌約2,970坪土地。

皇普表示，這次購地是皇普首次插旗新北市，但該土地由於地主眾多整合已久，9月開始便陸續購地，產品規劃與推案時間都尚未定案。

皇普公告指出，自9月9日起至12月27日陸續購地，最終以總金額13.94億元，買進鶯歌國慶段與建國段土地，合計面積約2,970坪，每坪單價約46.93萬元。

皇普表示，該土地整合許久直至27日才完成交易，目前皇普在手土地約有近9,000坪，推案計畫至2025年無虞，至於鶯歌新購入土地的產品規劃尚未定案，且推案時間仍待市場氛圍而定，不過這次是皇普新團隊入主不到三年，首次插旗新北市，未來有機會購地仍會瞄準六都土地。

近期政府對於建商土建融進行信用管制，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近年在土地價格上漲的情況下，全台土地交易走熱，光是今年第4季土地加上地上權就累計450億元的規模，不過在央行出手對建商進行信用管制下，未來建商的獵地意願仍待觀察。

萬科A12月27日晚間公告稱，12月24日，公司下屬子公司海南中萬啟盛管理服務有限公司（以下簡稱“海南中萬啟盛”）簽署了《中國國有企業混合所有制改革基金有限公司股東協議》，公司與中國誠通控股集團有限公司（以下簡稱“中國誠通”）等股東共同投資設立“中國國有企業混合所有制改革基金有限公司”（以下簡稱“國改基金”）。國改基金認繳出資總額為707億元，海南中萬啟盛認繳出資金額為30億元，佔國改基金的比例為4.24%。

公告稱，國改基金的投資方式為主要通過股權投資和創設、參股子基金投資相結合的方式開展投資活動，投資領域為重點投向國有企業混合所有制改革及反向混改項目。中國誠通認繳出資金額240億元，佔國改基金的比例為33.95%。國改基金將聘請中國誠通的子公司擔任基金的管理公司，負責基金的日常運營和投資決策。

萬科A稱，該投資是基於公司既定的發展戰略，以及管理公司團隊擁有的豐富投資經驗而做出的投資決策，本次投資有助於公司參與混改，助力業務發展。

近期華南城發佈中期報告，期間合約銷售額增長4.4%至80.71億港元。在上年未達成160億港元銷售目標後，今年有望再度衝擊這個目標。

從持續性收入10.6%的增幅來看，華南城自持物業逐漸從疫情中恢復，不過距離公司規劃的20%增長目標仍有不小差距。

根據公司戰略規劃，持續性收入三個財年後營收占比要達到40%，目前為19%。這意味著華南城還將繼續在自持物業上投入。

截至9月底，華南城“投資物業”已經達到530.51億港元，較3月底又增長了4.3%。自持物業的慢周轉屬性顯然會加大財務壓力。

華南城上半財年銷售額80.71億港元 今年再度衝擊160億目標

12月24日，華南城發佈了2020年4月至9月的中期報告。報告期內實現營業收入71.07億港元，同比增長22%；母公司擁有人應占淨利潤6.54億港元，同比增長4%。

合約銷售額則增長4.4%至80.71億港元，完成了全年160億港元目標的50.44%。2018/2019財年華南城就定了160億港元的銷售目標，不過未能完成，今年銷售目標仍為160億。

公司披露，收入增加主要原因是報告期間有較多的物業銷售交付，以及整體持續性收入增加所致。持續性收入主要包括物業租金、管理服務收入及其他持續性收入，其中其他持續性收入中包括了奧特萊斯運營收入、倉儲物流服務收入及好百年家居收入。

華南城的收入來源有兩部分——物業銷售和租金、管理服務收入。華南城會保留物流及倉儲設施、酒店等商業物業及50%的商品交易中心商舖作為自營或長期出租用途，餘下的約50%商品交易中心商鋪及住宅物業用於銷售，為公司發展提供現金流。

4月至9月物業銷售收入為57.77億港元，同比增長25.5%，占到總收入的81%；持續性收入（租金、管理服務收入及其他持續性收入）13.24億港元，同比增長10.6%，占總收入19%。

對比2019/2020財年，受疫情影響，持續性收入僅微增4.2%。這一財年上半年持續性收入增長有所恢復，不過仍低於公司20%的全年增長目標。

從總體來看，物業銷售收入仍是華南城主要收入來源。根據公司的戰略規劃，將不斷提升持續性收入，三個財年後達到45億元收入，營收占比達到40%。這意味著公司還將加大自持物業的投入。

自持加出租的商業模式同時也在推高資產負債表中“投資物業”的規模。截至9月底，華南城非流動資產中“投資物業”達到530.51億港元，較3月底又增長了4.3%。回款週期較長的自持物業無疑會加重公司財務負擔。

融資成本上升至8.33% 現金不足以覆蓋短債

截至2020年9月底，華南城的加權平均融資成本上升至8.33%，較上年的7.85%增加0.48個百分點。

今年以來，華南城發行海外債的利率均較高。今年6月發行的一筆1.25億美元優先票據票面利率為10.875%，8月份發行的2億美元優先票據票面利率達到11.5%，9月份發行的2.5億美元優先票據票面利率10.75%。

與此同時，5月份以來，公司陸續回購了多筆利率在6%-7%之間的優先票據。海外發債成本走高推高了華南城的融資成本。

2020/2021財年上半年華南城算上資本化利息之後的融資成本達到16.05億港元（其中資本化利息12.58億港元），同比增長近20%。從利潤表來看，2017年以來，公司的淨利潤與淨利率均在快速下降。

截至2020年9月30日，華南城總計息債務達到355億港元較3月底增加5%。剔除受限制資金後的現金及現金等價物為47.8億港元，一年內到期的短債總額約為160億港元，現金遠遠不夠覆蓋短債。

華南城相比別的地產商最大的優勢是可以獲得低成本土地，與此同時，其獲取土地大部分位於城市周邊，這壓低了自持物業的租金及出租率。另一方面，持續性收入中的租金收入來自批發市場的傳統行業，本身還涉及到招商和產業升級，運營並不容易。

在持續性收入短期內難挑大樑的背景下，現金流仍要依靠物業銷售。而近幾年公司銷售也出現頹勢，上年銷售額出現下滑，上半財年僅增長4.4%。截至9月底，經營活動現金流淨額相比上年同期減少66%，華南城面臨的壓力並不小。

2020年是令人銘記的一年。疫情來襲，全球經濟受創，中國成為世界主要經濟體中GDP唯一正增長的國家。重生，或許是描述2020年中國房地產市場最恰如其分的詞彙。這一年，中國經濟韌性凸顯，房地產表現超預期。

走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復、四季度回暖”的反轉曲線之路，可以預見的是，2020年中國新房市場銷售將達17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元，雙雙創下歷史新高。回顧過去一年，三道紅線、樓市打新、賣地金額創新高、物業上市等成為房地產行業年度關鍵字。

17萬億元銷售額

創新高

“房住不炒，因城施策”樓市調控主旋律沒變，約談與點名、人才落戶、LPR利率轉換、一城一策等調控政策頻繁出臺，11個月時間，各級相關部門發佈調控政策高達458次。

在多重政策環境下，反應靈活的房地產企業緊急盤整全國供貨系統，在銷售較好的城市加大推盤力度，全力啟動行銷體系。直播賣房、打折賣房、管道帶客，線上線下等各種花式行銷，“回籠資金是第一要務”為2020年房企的第一共識。

“疫情期間，居理新房平臺純線上成交了1600多套房，多是剛需項目，這是供應端和需求端的雙向匹配。”居理新房CEO王鵬向《證券日報》記者表示，疫情並沒有讓購房需求消失。

“線上選房盲賣，8秒賣出了6億元”，招商蛇口太子灣•灣璽上半年三次開盤、三次秒光，吸金近60億元，這是今年上半年深圳樓市的縮影。進入11月份，這股熱流仍未退燒，“幾萬人搶房，只要有資格買到就相當於賺了500萬元”，深圳某網紅盤的一次開盤，讓資本市場新股慣用的“打新”被移入了樓市上演。深圳不是唯一一個，杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

在“打新”熱的傳導下，房企拿地熱情高漲。中原地產研究中心統計資料顯示，截至2020年12月7日，超過30個城市賣地收入超過500億元，其中上海、杭州、廣州三城均超過2000億元，南京等11個城市均超過1000億元，多城賣地收入均刷新歷史紀錄。毫無疑問，這些土地儲備將決定下一階段相應房企將站在哪一陣營，頭部企業地位不動搖，中型房企不穩定，小型房企難追趕，分化一直在加劇。

“城市分化、價格分化、產品分化、房企分化，行業競爭分化，但2020年出現了史上最好的一個‘金九銀十’，新房市場在先抑後揚的局面下刷新了歷史紀錄。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，2020年全年，中國房地產市場銷售額創下歷史新高已成定局，有望達到17.2萬億元。10年前，這一金額為5.2萬億元。不得不說，中國房地產市場正以年均增長超過1萬億元的速度快跑。

“中國房地產真正發展的30年，前20年靠土地紅利盈利，城市化速度快。2010年至今這10年，行業盈利主要靠金融紅利，通過舉債擴大規模，帶來的結果是高杠杆高周轉。”藍綠雙城創始人曹舟南向《證券日報》記者表示，“三道紅線”的來臨，對房地產行業最大的影響是，將徹底使其脫離金融紅利期，進入“管理紅利”時代。

“三道紅線”試點在即

房企調整“宜早不宜晚”

坐享土地紅利和金融紅利的房地產企業，幾乎從沒考慮過向製造業學習，實施精細化運營管理，但“三道紅線”監管新規的呼之欲出，讓每一家高管層都感到焦慮，調整已“宜早不宜晚”。

眾所周知，今年8月份，按照“剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%及現金短債比不得小於1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據要求，12家試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。

三年時間，如何實現“三道紅線”全部達標，對於多數房企並不是一件輕鬆的事。根據2020年上半年財報測算，全國43家主要房企中，“三道紅線”全部達標的只有5家，而有12家房企同時踩中“三道紅線”。

這一監管新規帶來的巨變，市場已經初見端倪。據《證券日報》記者觀察，頭部房企普遍較為鎮定，盤子大可迴旋餘地大，即便如此，龍湖等綠檔房企也進行了增資擴股，“晴天補屋頂”意圖明顯；中型房企多數放棄進入新城市的計畫，協商退地，停止三線、四線城市拿地，全力收縮戰線；小型房企近年來融資一直較難，反倒適應性更好。

“抉擇較為艱難的多是中型房企，如果繼續沖規模，期限到了周轉不開可能受重傷；如果選擇降低杠杆率，可能再也沒有機會提升市場佔有率。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年，賣資產、增資擴股、引入戰投等動作頻發，可見房企背後壓力非同尋常。

“近期，花樣年與中融國際信託簽訂戰略合作協定，斥資8億元向花樣年附屬公司收購專案公司70%股權。”中型房企花樣年相關人士向《證券日報》記者表示，舊改專案有著“長週期，高利潤”的特點，如果可以通過股權調整方式實現短期變現，可覆蓋項目前期成本，提前實現收益，降低杠杆率。

當然，除了上述標配動作外，加快周轉仍是有效招數。“‘三道紅線’監管新規即將來臨，融資成本比房價上漲速度要快，房企賣得越慢越虧，所以，開發商普遍會轉向高周轉模式。”王鵬向《證券日報》記者直言，如同製造業一般，產品庫存時間拖得越長，賺差價能力越弱。

“短期看，房企預期拿地支出減少，高度依賴銷售回款，更多房企將‘回款率’作為經營管理的重要指標。”貝殼研究院首席分析師潘浩向《證券日報》記者表示，中期看，對有息負債規模增速的控制，將會固化現有房企的梯隊結構，彎道超車現象難以再現，中期內很難再出現“黑馬型”房企；長期看，融資新規將作為房地產行業在金融端長效機制的重要方向，行業嚴格監管常態化，風險整體下降。在此基礎上，行業集中度加速提升，會更有利於管理紅利型房企發展。

由此看來，“三道紅線”對市場的影響是漸進式的。降低杠杆率、降低融資成本是開發商得以繼續在地產圈經營下去的底線。在這一明確方嚮導引下，原來不打算拆分物業板塊上市的房企也開始按捺不住了。

拆分物業IPO

降低財務成本

自2014年彩生活打響物業企業赴港上市第一槍後，物業企業在資本市場就開闢了新賽道。近幾年來，內地房企陸續拆分物業板塊上市，但從來沒有出現今年這樣集中遞表上市的現象。

2020年收官之際，重量級物業企業仍在加緊上市。12月上旬，恆大物業和華潤萬象生活接連完成IPO，物業板塊再添600億港元市值成員。據天眼查App不完全統計資料顯示，2020年以來，14家物業企業登陸H股，1家登陸A股，總量是2018年以前物業板塊上市公司總數的近3倍。

另據中指研究院向《證券日報》提供的統計資料顯示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物業企業市值超過7100億港元，平均市盈率超過50倍；4家滬深上市物業企業市值約為350億元。

6年時間，從一家企業赴港上市到整個港股該板塊市值超過7100億港元，不難看出，如今的物業服務業務已經不是開發商旗下一個輔助性業務板塊，反而成為其現金造血的重要來源。

“房企分拆上市的背後邏輯，核心歸為兩點。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，一是緩解房企財務壓力；二是通過資本市場融資擴大業務規模。

不得不說，目前上市的物業企業絕大多數都是從房地產企業母公司拆分出來IPO的，母公司的開發業務規模幾乎決定了這家企業的營收規模。上市之後，協力廠商拓展能力、商業模式和盈利能力則決定著這家企業未來會成長為“月亮”還是“星星”。但不管是“星星”還是“月亮”，“蚊型”還是“巨鯨”，共識是，不能再等了。

“在當前國內經濟形勢和調控政策下，房企運營壓力增大，而物業板塊由於現金流穩定、輕資產、抗週期等優勢成為房企抓手。”中指研究院常務副院長黃瑜曾在接受《證券日報》記者採訪時表示，現在正是物業管理行業發展的黃金時期，市場空間大，資本的力量能推動物業服務企業快速發展。對於房企來說，在這個時候分拆物業上市，一方面能夠搶佔市場機遇，實現新的業務增長點；另一方面能夠更專注地做好自身的開發業務。

更重要的是，物管行業是一個藍海市場。中指研究院提供給《證券日報》記者的統計資料顯示，保守預計，2020年末我國物業行業在管面積將超過250億平方米，營業收入將超過6000億元。綜合估算，預計到2024年，全國物業管理行業營業收入約為9296.43億元。

“近年來房地產行業進入存量市場，傳統房地產開發領域利潤率整體下滑。與此同時，物業行業萬億元量級的市場規模引發新的想像空間。”張大偉向《證券日報》記者表示，市場規模夠大，IPO後還有資金輸血管道，不需要母公司砸錢支援擴張，同時還能貢獻穩定現金流，是一筆很好的生意。

毫無疑問，物管行業成為好生意的背後，年銷售量達到17萬億平方米的新房市場是重要支撐力。但是，經過了“冰與火”並存的2020年，未來的新房市場規模是否還能持續上漲，17萬億元銷售額紀錄是否能被刷新，尚是問號。

“預計未來十年房地產規模將從年銷售17億平方米逐漸減少到10億平方米，未來經營模式、融資模式都會發生轉變。”對未來新房市場規模發展趨勢，嚴躍進表示。在他看來，從2021年起，房地產盈利空間將逐漸減少，企業負債率也將會降下來。如果 “三條紅線”如期實施，那麼部分房企可能出現資金鏈斷裂的風險，因此，房企將面臨大洗牌。

但不管未來房地產市場怎麼發展，“房住不炒”這個定位會持續貫徹到底，目的就是推動房地產市場平穩健康發展。

為吸引租戶，不少寫字樓主動下調了租金，並使得今年的市場租金水準下降了8.4%。

從今年三季度開始，北京朝陽區的不少辦公樓租戶就不斷接到傳單，推介CBD、金融街、望京等區域的寫字樓，其中不乏甲級寫字樓。按照仲介人員的說法，當前北京核心區域的寫字樓價格“比較合適”，有意向的租戶可以考慮搬遷。

根據仲量聯行發佈的2020全球最貴辦公樓市場榜單，北京金融街和CBD區域分別位元列第三和第七。如今，這兩個區域的部分寫字樓要以發傳單的方式進行招租，可見情況很不樂觀。

受供應量偏大、產業結構調整和新冠疫情等因素的疊加影響，北京寫字樓市場正遭遇“至暗時刻”。

高力國際近日發佈報告指出，2020年，北京寫字樓市場空置率達到19.4%，創近十年的新高。與此同時，寫字樓市場的租金水準從2019年底的383元/月•平方米降至351元/月•平方米，降幅達到8.4%，同樣創下近10年的新高。

為降低空置率，很多業主以價格優惠等方式進行招租，寫字樓之間的競爭之激烈，堪稱前所未有。

該機構認為，儘管四季度市場需求正在強勢復蘇，但由於供應持續增加，明年的市場表現仍然不容樂觀。

租戶爭奪戰

年初暴發的新冠疫情，是北京寫字樓市場最大的“黑天鵝”事件。由於疫情影響到企業的擴張和招聘，使得市場需求大大縮水。

北京國貿區域一棟寫字樓物管人員向21世紀經濟報導記者表示，一家大型企業於去年12月初與物業方簽訂了租賃協定，並計畫在春節後搬遷。但由於疫情影響，該企業最終放棄了搬遷計畫，並選擇在成本更低的雙井區域繼續辦公。

從今年下半年開始，隨著疫情逐漸得到有效控制，寫字樓市場的需求逐漸恢復。

高力國際華北區董事總經理嚴區海指出，這一方面是由於疫情壓制的需求在下半年集中釋放，另一方面也是由於寫字樓業主主動為企業提供了更有競爭力的租賃條件所致。

據瞭解，為吸引租戶，不少寫字樓主動下調了租金，並使得今年的市場租金水準下降了8.4%。

“這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業在不景氣時期對於辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在於子市場之間，也存在於不同級別的辦公樓宇之間。”嚴區海表示。

他指出，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。但隨後，在甲級寫字樓提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現了企業回流到甲級樓宇的現象。業主之間的競爭態勢可見一斑。

但由於前期缺口較大，全年市場的交易量仍然偏低。根據高力國際發佈的資料，剔除自用及預租面積後，今年全年北京寫字樓市場的淨吸納量不到3萬平方米，創下有歷史記錄以來的新低。

北京寫字樓市場空置率偏高、租金下降，還有一個更大的背景，即過去兩年來，該市場一直處於供大於求的狀態。

據瞭解，從2018年以來，北京寫字樓市場供應量進入高峰期。但從2019年開始，需求並未同步擴張，甚至一度縮水，這也導致供需失衡的問題不斷加劇。

高力國際指出，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情暴發的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。

受此影響，寫字樓市場租金從2018年的高點連續3年回檔，調整幅度合計接近13%。

需求變遷史

2019年被認為是北京寫字樓市場的轉捩點，這很大程度上是由於需求結構發生變化所致。

仲量聯行根據需求特點和層次的不同，將北京寫字樓市場需求分為基石需求、從動需求和動能需求三類。

其中，作為需求結構中的根基，基石需求的承租面積占比達到51%。該類需求由風險度低、知名度高的企業租戶組成，包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭，以及世界500強企業。這部分需求具有穩定且持久的特點，在市場中追求合理的租金水準。

從動需求的承租面積占比28%，以內資和外資的中小型公司為主。此類需求表現低調，雖然穩定性不及前者，但仍對市場有著較大影響。

動能需求占比21%，這類需求主要來源於新型行業，辦公面積擴張速度快，支付能力最強，能引領市場租金增長，但風險也相對較大。

仲量聯行指出，自2014年以來，隨著政策端的推動，P2P、互聯網、共用經濟等新興行業領域不斷形成、融匯和更迭，並持續帶來新的動能需求，保證了市場中的租賃需求持續強勁。

從資金來源上看，這期間，內資需求不斷增加，並逐漸取代外資，成為北京寫字樓市場的需求主體。

但到2019年，由於政策變化等外部原因，P2P等行業出現深度調整，市場中缺乏新興的動能需求，加之面臨經濟下行壓力、中美貿易摩擦升級等影響，北京寫字樓市場的需求出現縮水，並導致租金水準下降，空置率攀升。

按照仲量聯行的觀點，北京寫字樓市場仍然會產生新的動能需求，比如，人工智慧、雲計算、5G、新基建、醫療健康和保險等領域，未來都有可能成為寫字樓市場的生力軍。

但在此之前，疫情衝擊及經濟增長放緩將持續向市場施加壓力，並使租金的下滑持續到2021年底至2022年初。

嚴區海也持有同樣的觀點，他表示，“2021年對於北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年。”通過初步統計，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市（2019年超過90萬平方米），這也將給市場帶來前所未有的衝擊。

他表示，雖然市場的新增需求正在恢復，但可持續性仍然有待進一步觀察。而在持續的供應高峰面前，市場租金將繼續下降，但降幅應該會小於今年。

高力國際提出，綜合考慮宏觀經濟增長穩步復蘇、北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放等三個基礎宏觀條件，預計北京寫字樓供需失衡的態勢在明年仍會加劇，市場空置率將達到頂峰。

世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天向21世紀經濟報導記者表示，明年北京寫字樓市場儘管仍然有密集的新增供應量入市，但是在疫情防控常態化的保障下，以及北京整體升級搬遷的需求下，空置率上升的速度會有所放緩，租金整體下行的壓力也會有一定程度的緩和。

隨著12月21日新一期貸款市場報價利率（LPR）的出爐，今年以來LPR變動曲線已完全展示在市場面前。

隨著12月21日新一期貸款市場報價利率（LPR）的出爐，今年以來LPR變動曲線已完全展示在市場面前。據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年12月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，兩個期限品種的報價已連續8個月保持不變。

回顧今年以來LPR的變動情況，1月20日發佈LPR報價顯示，1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%；2月份，LPR報價進行了一次下調，1年期LPR下調10個基點至4.05%，5年期以上LPR下調5個基點至4.75%；3月份維持2月份報價不變；4月份進行了再次下調，1年期LPR下調20個基點至3.85%，5年期以上LPR報價下調10個基點至4.65%，隨後該報價便一直橫盤至今。總體看來，年內1年期LPR報價兩次下調累計30個基點，5年期以上LPR報價兩次下調累計15個基點。

LPR報價的變動不僅牽動著市場的視線，更關係著“房貸族”的錢袋子。LPR報價改革後，據央行通知，有存量商業住房貸款的“房貸族”需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。而據央行發佈的2020年第三季度貨幣政策執行報告顯示，截至8月末，存量貸款定價基準轉換進度已達92.4%。其中，存量個人房貸轉換進度為99%，已轉換的存量貸款中，91%轉換為參考LPR定價。

需要注意的是，個人房貸轉換LPR後並非馬上生效。《證券日報》記者致電建設銀行客服瞭解到，何時轉換生效需要參考貸款時合同上所約定的“利率調整日”，即重定價日。目前銀行主要有兩個重定價日選擇，一個是貸款發放日，一個是1月1日。這也就是說，如果重定價日在6月1日，那麼明年6月份之後的貸款利率則按照最新一期即5月份的LPR報價加點執行，而在1月份至5月份均按照原定的利率繼續執行。不過對於重定價日為1月1日的“房貸族”來說，由於大多數存量房貸的定價週期為一年，因此今年12月份的LPR報價就關乎著他們明年全年的月供。

2018年在鄭州購房的陸曉曉（化名）告訴《證券日報》記者，她的重定價日就選擇為1月1日，因此從下個月開始就要按照新的定價開始還貸。她此前貸款時的貸款利率為4.9%上浮15%為5.635%。在完成LPR轉換後，據其貸款行建設銀行APP上顯示的定價基準顯示為LPR加83.5個基點。按12月21日發佈的5年期以上的LPR4.65%來計算，她明年一整年的貸款利率就是5.485%，比此前的利率降低了15個基點。“雖然較其他人4.9%沒有上浮的基準利率高，但是比之前的利率低，每個月的還款壓力也就減輕了一點。”陸曉曉說。

不僅老“房貸族”關心著LPR報價，LPR改革以後的新“房貸族”也時刻關注著LPR報價的動向。去年9月份辦貸款的琦琦（化名）就是其中之一。琦琦告訴《證券日報》記者，她貸款時貸款利率已經按照LPR定價進行了，其貸款定價基準為LPR加55個基點，按照貸款時最新一期的LPR報價來計算，她的貸款利率為5.2%。琦琦表示，“現在每個月一到20號就準時看LPR報價，雖然最近幾個月沒有下調，但我堅信未來還是有下調的趨勢。”

此外，《證券日報》記者從多家銀行瞭解到，目前新發放貸款的利率均執行LPR加55個基點。

對於後期LPR報價走勢，川財證券研報認為，近期召開的中央經濟工作會議定調，“明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性”。目前國內經濟呈現“V型”走勢，但是外部不確定性仍然存在，MLF利率調整的可能性較小，銀行平均邊際資金成本上行壓力在年底有望得到緩解，LPR報價有望保持穩定。

無論是二手還是新房，深圳公寓市場近來都寒意蕭瑟。

無論是二手還是新房，深圳公寓市場近來都寒意蕭瑟。

“66.82平方米的房，總價從515萬元降至429萬元，4個月降了86萬元；98.18平方米的房，7月掛牌總價690萬元，現在已經降至520萬元，直降170萬元。”12月26日，房產交易經紀人林昭華（化名）對時代週報記者透露，深圳部分公寓指標盤近期出現大量業主降價拋售的現象。

同時，東部龍崗和西部南山均出現公寓業主大幅降價的案例。

近期，深圳多家開發商採用二三級聯動的方式推售公寓，並提高傭金點數。

時代週報記者獲取的一份深圳傭金表格顯示，住宅產品和公寓產品傭金差別較大，住宅傭金為0.6%起，而公寓最高傭金可達8%。

12月26日，深圳資深投資客楊軍（化名）對時代週報記者表示，高昂的交易成本是公寓遇冷的主因。公寓在轉讓時需要交納增值稅、土地增值稅、個稅、契稅等稅費，導致浮盈空間大幅縮水。

“再加上限售五年的政策，從買入公寓的那一刻起就要做好長期站崗的準備。”楊軍表示。

26日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，由於公寓存在居住功能差、交易成本高和流動性弱等問題，在“房住不炒”開始深入人心的情況下，投資客入場較為謹慎，資金不會貿然進入公寓市場，預計公寓成交將保持穩定，不會出現大漲的現象。

降價百萬拋售公寓

龍光玖鑽位於龍華紅山，曾在2018年連續多月成為全國單盤銷售冠軍，是衡量公寓市場的指標盤。

根據深圳住建局資訊，龍光玖鑽共有1456套商務公寓。深圳貝殼網資訊顯示，12月約有253套房源待售，約占公寓總數的17%。近3個月，龍光玖鑽僅有11套成交。掛牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。

以一套約3平方米的房源為例，原業主在2018年時以總價230萬元（含稅）買入，現在掛牌區間為230-240萬元，如果買家誠心買，可將價格談到220萬元（不含稅）。算上近2年的房貸和機會成本，該房源基本是虧本出售。

“買公寓時增值稅是大頭，由於這套房基本沒增值，所以省了一大筆成本。”林昭華表示，根據深圳二手房交易規則，當房源過戶登記價格低於原價時，不需要繳納土地增值稅和個稅，只需要繳納契稅和其它雜稅。但儘管如此，仍鮮少有人問價。

龍光玖鑽只是公寓遇冷不是個案，當下的公寓市場不乏降價百萬的案例。

時代週報記者獲悉，12月初，一名卓越前海壹號業主將約124平方米的房源總價調至1498萬元，比5月掛牌時降價190萬元。12月底，一名萬科雲城業主將月133平方米的房源總價調至1000萬元，比5月掛牌時減少100萬元。

降價促銷的方式，在一手公寓市場也頻繁上演。

位於寶安石岩的匯邦名都花園，近期推出特價房和送家私券的優惠。12月23日，一名置業顧問對時代週報記者表示，匯邦名都花園推出41㎡的特價房源，總價由210萬降至194萬，額外贈送2萬元家私券。此外，開發商還提供首付優惠活動，一般公寓需要首付5成，但該樓盤只需要首付4.5成。

林昭華表示，由於位置偏遠，匯邦名都花園去貨艱難。近期，該項目升級傭金，成交後最高傭金可達8%，再獎勵1萬元現金和一部iPhone 12。

“賣一套200來萬的公寓可以有10多萬的傭金，對仲介來說吸引力還是很大的。但是這個樓盤賣了2年還沒賣完，艱難程度可想而知。”林昭華說。

交易成本高成遇冷主因

投資客楊軍果斷卸貨。

2017年中，由於不看好公寓市場，楊軍把手中的公寓悉數清空。彼時，他以低於市場價7000元/平方米的價格拋售龍崗中心城10餘套公寓。

2017年，北上廣深均出臺公寓政策，風向驟變。

具體而言，北京嚴控商辦專案購買條件及使用用途；廣州官方嚴控商務類地產專案轉為住宅用途；上海規定商辦土地出讓時，明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地不得建設為公寓式酒店；深圳則再次從建築平面佈局和功能上嚴令禁止商辦物業改為類住宅物業。

同年，深圳公寓供應創歷史新高。

來自深圳中原研究中心的資料顯示，2017年是深圳樓市商務公寓市場供應量最大的一年，供應面積為134萬平，較2016年上升11.8%。

結合政策風向和供求資料，楊軍決定果斷出手，變賣公寓置換住宅。

“無論是自持還是轉賣，都要付出比住宅更高昂的成本。”在楊軍看來，公寓“碰不得”的主要原因是交易成本太高。

根據《深圳市城市規劃標準與準則條文說明》，商務公寓是“為滿足短期在深圳進行商務、工作的居住行為而配備的一種辦公建築形式，在使用功能和區位上更接近商業用地，在地政管理中也將其作為商業用地對待。”

因此，商務公寓水電費是按商業樓宇的標準，自住成本高。

“如果要賣公寓，光稅費這筆賬算下來能勸退很多買家。”楊軍表示，公寓稅費高且計算方法複雜，是導致公寓流動性弱的主要原因。他算了一筆賬，總價約300萬的公寓稅費至少要10萬元，且公寓的稅費計算方法比住宅要麻煩，不同的人算出的結果都不一樣。

流動性差進一步導致金融屬性差，這是楊軍放棄公寓的關鍵原因。

楊軍說，買房不是要買自己喜歡的房子，而是要買銀行喜歡的房子。在金融領域，公寓價值小，能獲得的貸款更少，銀行給出的評估價低，整體而言金融屬性太差。

“大部分公寓不通燃氣沒有陽臺，沒辦法長期自住。投資的話很難轉手，抵押不出高價，實在沒必要拿著。”12月26日，談起當初的“逃跑計畫”時，楊軍再次堅定不買公寓的想法。

供求失衡，橫盤3年

關於深圳公寓市場供求失衡的討論從未停止。

近日，多名業內人士認為，公寓供應過多將擠壓住宅空間，造成房價上漲壓力。Wind資料顯示，2015年以來，深圳每年公寓的供應量都大於成交量，2018年和2019年，公寓供應量銷售量的2倍。

2018年-2020年間，深圳公寓政策頻出，平衡供需的調控持續進行。市場緊跟著政策風向起伏，經歷了跌宕的3年。

2018年7月30日，《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》明確，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。此外，開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。

限售令落地，公寓供應和成交價均出現下滑。

深圳中原研究中心資料顯示，2018年公寓供應量為133.51萬平，同比下降0.36%，是2014年之後供應量的首次下跌。價格方面，2018年商務公寓成交均價為59762元/平，同比下跌3.79%，為2012年之後首次出現回落。

供應縮減的趨勢延續至今。

2020年上半年，深圳商務公寓獲批預售的項目為6個，總供應面積17.7萬㎡，同比下滑38.5%。上半年，深圳公寓供應量僅為2019年同期的15.1%。受開發商推貨速度放緩的影響，2020年上半年商務公寓成交同比下滑27.9%至23.0萬平。

今年出臺的停止新增公寓審批政策，被視為嚴控公寓供應的信號，成為公寓市場的分水嶺事件。

7月31日，《深圳市規劃和自然資源局 市住房建設局關於停止商務公寓審批的通知》出臺，明確“在全市範圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓專案的規劃審批和用地出讓方案審批”。

同日，住建局發文表示，商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用，但近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務商務人士”與“短期住宿”目的。深圳市停止商務公寓審批，符合國家相關政策和深圳市的實際管理需求。

“取消新的商務公寓專案審批，可以說是在救助商務公寓市場，給大家一種‘限量’的印象，從而讓公寓市場活躍起來。”12月26日，李宇嘉對時代週報記者表示，在叫停公寓後存量公寓的熱度會有所回升。

未來深圳公寓市場將怎麼走？

李宇嘉認為，在深圳住宅限購空前強化的背景下，會有部分需求公寓市場。但住宅投資和公寓投資，不存在對應的替代關係，公寓成交不會出現較大波動。

上實城市開發（００５６３）附屬公司上海城開與中庚集團、中庚集團全資附屬武漢中庚及武漢庚城置業訂立合作協議，合組合營企業以收購位於湖北省武漢市新洲區陽邏經濟開發區的武漢地盤土地使用權，並開發該地盤。武漢庚城置業已以約１３﹒２９億元（人民幣，下同）投得標的。總地盤面積約２５﹒８萬平方米，估計建築面積約４４萬平方米。指定用途為科研設計用地，為期５０年；商業用地，為期４０年；及住宅用地，為期７０年。
　　
武漢庚城置業由上海城開及武漢中庚分別擁有４９％及５１％權益，兩間公司根據合作協議擬投入之資本承擔總額將約８﹒８７億元，按股權比例，集團擬支付之資本承擔約４﹒３５億元。該項出資將用於清償收購武漢地盤之土地使用權之土地出讓金。所需之任何額外資金，現擬由外部貸款及從物業合約銷售收取之現金撥付。武漢庚城置業尚未訂立武漢地盤之土地使用權出讓合同，沒有資產亦未開展任何業務營運，賬目將不會併入上實城市開發的財務報表。　
　　
另外，上實城市開發投得天津市河東區工業大學３號地塊的住宅用地土地使用權，需支付之土地出讓金為２６﹒６億元。總地盤面積約４﹒２１萬平方米，可開發為約１１﹒５８萬平方米之住宅項目。

太和控股（００７１８）公布，以總代價約１９﹒９１億元（人民幣．下同）（約２３﹒５５億港元）向獨立第三方中國地利集團（０１３８７）控股股東戴永革收購兩個購物中心經營權。
　　
該集團指，以５﹒５４億元（約６﹒５５億港元）收購錦州地一大道購物中心經營權，可出租樓面面積約３﹒８８萬平方米，已售樓面面積約１９５６平方米，於１０月底出租率約８４％，截至去年度的３個年度，平均續租率約９６％，部分正翻新等，計劃明年２月完成，而持有經營權的公司去年度盈利約２２６１萬元，於９月底資產淨值約５﹒５４億元。
　　
此外，該集團以承接一筆約１４﹒３７億元（約１７億港元）的墊款方式，收購廣州地一大道購物中心，１期及２期經營權，可出租樓面面積約４﹒３萬平方米，已售樓面面積約４﹒５２萬平方米，於１０月底，１及２期出租率分約８２％和７５％，截至去年度的３個年度，平均續租率約１００％和６７％，而持有經營權的公司去年純利３１６２萬元，於９月底資產淨值約１４﹒３７億元。
　
＊聯交所推遲覆核停牌決定＊
　
另外，有關該集團９月披露未能維持上市規則所規定足夠營運水平繼續上市而作停牌決定，已轉交上市委員會覆核，該集團獲悉，鑑於有關股份購買協議擬進收購，在營運充足情況下，聯交所將繼續評估對上市規則條例的關切並同時推遲覆核。

上海錦江資本（０２００６）公布，持有３９﹒２６％股權的上海錦江投資所持上海外馬路１２１８號房屋被徵收，將獲補償約１１﹒４２億元（人民幣．下同），財務按徵收動遷進度所影響，預計本年底前先移交建築面積約９２３０﹒５７平方米，對應補償金額３﹒５億元。預計該事項對上海錦江投資稅前利潤的影響約２﹒６億元，對該集團本年度股東應佔利潤的影響約７６００萬元。

該集團指，外馬路１２１８號房屋位於南浦地皮，建築面積約２﹒８２萬平方米，為工廠廠房，由其自用及部分出租。根據上海房地產估價師事務所評估，市場評估單價為每平方米約３﹒４４萬元，被徵收房屋價值補償款約９﹒６９億元，同時約定停產停業損失、裝潢補償，以及其他各類補貼費用等約１﹒７２億元。該集團指，因上海市黃浦區南浦地塊舊城區改建而出售以實現物業商業價值，料將所得款項用於一般營運資金。

佳兆業美好（０２１６８）公布，以約１﹒０８億元（人民幣．下同）收購浙江瑞源物業管理６０％股權。
　　
該集團指，浙江瑞源物業管理於９月３０日的物業管理服務涵蓋在管面積逾１０００萬平方米，其中約６０％為住宅物業，餘下約４０％則為非住宅物業，截至６月３０日止中期純利約６２４萬元，於６月底資產淨值約９２２萬元。
　　
該集團指，收購參考浙江瑞源物業管理２０１８年至２０１９年錄約３５％的收益同比增長，除稅後淨溢利增長約６０％及市盈率約１４﹒５倍，將分期按表現支付代價，按首個表現目標，浙江瑞源物業管理於截至今年１２月３１日止年度純利應不低於１２３８萬元，及於截至明年６月３０日止中期純利應不低於６１９萬元，倘目標獲達成將向賣方支付代價的第三期款項２１５４萬元。第二個表現目標為於截至明年１２月３１日止年度溢利不應低於１２３８萬元等。該集團指，收購擴大於長三角地區的物業管理服務領域的規模及市場份額。

屯赤隧道效應 屯門二手轉旺

政府上月中旬落實屯門赤鱲角隧道公路（下稱屯赤隧道）的通車安排，該道路昨日正式通車，屯門區樓市亦受惠。本月首27日，屯門區已錄得約170宗二手成交，追平11月全月水平，二線屋苑率先發力，翠林花園一個中層3房單位以758.9萬元成交，造價創屋苑新高紀錄。

中原地產資深區域營業董事許夔表示，本月首27日，屯門區暫錄約170宗二手買賣，已追上今年11月的全月交投量，預計明年1月該區成交可增加一成，至約190宗水平，樓價則有3%至5%升幅。他透露，屯赤隧道通車進一步改善屯門對外交通，吸引不少區內外人士趁機尋覓「筍盤」，帶動區內睇樓氣氛，過去周末（26日至27日）兩日，整個屯門區有約100組預約睇樓，按周增加50%。

區內本月170買賣 業主收窄議幅

美聯區域營業董事吳偉光稱，主打上車盤的屯門區，因銀碼細受上車客歡迎，因應屯赤隧道通車，區內部分業主隨即收窄議價空間約2%，最新僅提供2%至3%議價幅度。

區內部分屋苑樓價更發力追落後，中原地產副分區營業經理鍾宏遠說，翠林花園E座中層4室，實用面積747方呎，3房間隔，今年9月中以800萬元放售，近日獲同區換樓客議價，減價41.1萬元或5.1%後，以758.9萬元易手，成交價創該屋苑新高，呎價約10159元。原業主於1992年初以182萬元買入上址，賬面勁賺576.9萬元或3.2倍。

市場消息指出，屯門上車樂園「置樂三寶」之一的萬寶大廈，中層E室兩房戶，實用面積256方呎，昨天以373萬元獲區外上車客承接，造價創該廈同類單位今年新高，呎價約14570元則為該廈今年以來最高。原業主2016年以205萬元購入該單位，賬面獲利168萬元或82%。

瓏門1255萬高估價易手

區內一線屋苑則以屯門站上蓋的瓏門交投較旺，昨天連錄兩宗交易。中原資深分區營業經理黃榮城謂，瓏門2座高層A室，實用面積720方呎，3房間隔，今年6月以1280萬元放售，昨天議價後減價25萬元或2%，以1255萬元獲上車客承接，呎價約17431元。原業主於2012年以808萬元購入，賬面獲利447萬元或55.3%。

本港三家發鈔銀行包括中銀香港（02388）、滙豐及渣打銀行網上估價系統就上址的估價為1154萬及1174萬元，即是次造價高於銀行估值最少81萬元或6.9%。同座中層戶今年10月底1098萬元易主，意味上址造價約兩個月高出約157萬元或14.3%。

不過，瓏門1座中層F室，實用面積487方呎兩房戶，原業主去年7月以835萬元入市，惟急於移民，昨天不惜以蝕本價800萬元沽貨，賬面蝕35萬元，連同相當於樓價10%的80萬元額外印花稅（SSD），加上其他使費，實際料蝕約160萬元。

十大屋苑周末交投增

另外，疫情下市民未能外遊，新盤在聖誕假期亦未有大規模推盤，購買力流向二手市場。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，過去兩天（26日至27日）十大屋苑錄得18宗成交，較前一個周末（19日至20日）增加7宗（約64%），3天長假期（25日至27日）合計錄得29宗成交。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，該行統計的十大屋苑，過去兩天錄得19宗成交，按周多5宗（約36%），連續21個周末處於雙位數水平，3天合計則有29宗交投。他說，由於低息持續，本地置業剛性需求強勁，料疫情趨緩和後，明年二手交投將繼續平穩向好。

政府正式展開北環線的詳細規劃及設計工作，發展局局長黃偉綸於網誌中指出，該線的落實將有效釋放沿線土地的發展潛力，帶動地區發展，重申政府於沿線已物色約90公頃土地可作建屋用途，相當於4個鰂魚涌太古城，預計興建逾7萬個住宅單位，相當於本港20個月的房屋需求。

運輸及房屋局局長陳帆於該網誌中表示，北環線分兩期發展，第一期會在東鐵線落馬洲支線上增設古洞站，第二期則於西鐵線錦上路站和東鐵線古洞站之間加建10.7公里長的北環線主線，增設新田、牛潭尾及凹頭共3個中途站，未來由古洞北往上水站只需3分鐘，較現時路面車程大減12分鐘；而現時於繁忙時間元朗至古洞的車程，動輒約60至80分鐘，日後乘搭鐵路僅需12分鐘。

陳帆預期，北環線第一期工程2023年動工，2027年完成；第二期2025年動工，2034年完成，政府會敦促港鐵（00066）加快工程，務求縮短施工時間，令市民及早受惠。

已物色90公頃 新田落馬洲佔3萬戶

黃偉綸稱，鄰近北環線約90公頃土地，可建逾7萬伙，其中新田/落馬洲一帶佔逾3萬伙，牛潭尾站附近的棕地佔超過1萬個單位，強調在沒有北環線之下是無法實現的。黃偉綸形容，北環線可釋放沿線土地未被充分利用的發展潛力，這點至為重要，令土地用途可以更高效、更密集，實現本屆政府提倡「基建先行」及「創造容量」的規劃方式。

新界4熱門區盤源減 康城屯門呎租漲

暑假旺季結束後，第四季租務市場再進入傳統淡季，但本報統計新界5個熱門地區，發現有4個地區的主要屋苑因租盤減少，業主叫價轉為進取，屬近年住宅供應庫之一的大埔白石角升幅最凌厲，個別屋苑本季平均呎租叫價爆升16.7%。將軍澳日出康城及屯門亦有屋苑本季平均呎租叫價上升5.9%及7.1%。

本報統計五個新界區熱門地區，包括白石角、將軍澳、屯門、沙田大圍及青衣今年第四季的租務市道走勢，發現除青衣外，其餘四區的放盤叫租都上調，當中白石角平均呎租叫價不足3個月漲8.6%至16.7%。

中原地產副分區營業經理梁廣成稱，白石角區內的嘉熙、雲滙、海日灣及海日灣II等屋苑，在放租盤源被市場消化下，平均呎租叫價逆市向升，其中海日灣及海日灣II因缺盤及業主議租空間收窄，平均呎租叫價由10月的30元，升至本月的35元，增幅16.7%。另外，嘉熙租盤量急跌，由10月的40個大減至本月的31個，跌幅22.5%，刺激業主叫租態度強硬，呎租叫價不足3個月由35元升至38元，增幅約8.6%。

梁廣成稱，白石角平價租盤陸續被消化，最受歡迎的1房及2房單位大部分租期未完，現階段可供選擇的租盤不多，業主叫價態度較為強硬，議幅由3%至5%收窄至1%至2%，導致區內租金叫價「疫市」上升。

MALIBU租盤少六成 叫價疫市揚

日出康城因區內首個新商場開幕，帶動租金回穩。新入伙盤之一的MALIBU，租盤量由10月的100個，急跌至本月的40個，跌幅60%；期內平均呎租叫價則升5.9%至36元。中原地產高級分區營業董事伍錦基說，日出康城大型商場近月開幕，區內生活更方便，即使內地生客源幾乎絕跡，仍吸引更多外區租客進駐，帶動淡季下整體平均呎租叫價不跌反升。

主打上車盤的屯門掃管笏一帶，在放租盤源收窄下，租金叫價同樣疫市靠穩。中原地產副分區營業經理何建輝表示，近年掃管笏一帶雖有不少新盤入伙，惟租盤持續受區內外租客追捧，如The Carmel及上源的放租盤源對比10月分別下跌20%及31.6%，呎租叫價卻分別上揚3.3%及7.1%。

不過，青衣區因失去航空業機組人員租客支持，租金率先回落。美聯物業高級營業經理詹皓泰指出，青衣區因鄰近機場，以往區內租盤深受機組人員歡迎，惟航空業裁員潮拖累該區租金表現，放租盤量較往大增約1倍。

失航空業客源 灝景灣議幅擴

詹皓泰說，以灝景灣為例，放租盤由10月的20個，急增1倍至本月的40個，平均呎租叫價由37元跌至33元，幅度約10.8%；部分不急於放售單位的業主都把單位轉租，目前普遍業主均願提供5%至6%議價空間。其中灝景灣9座低層D室，實用面積751方呎三房戶，2017年起以1400萬元放售，一直未能售出，今年11月底改以每月2.75萬元放租，新近獲議價後減租1000元或3.6%，以每月2.65萬元租出，呎租約35.3元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，在放租盤源減少下，不少業主心態企硬，不太願意減租，加上近月受疫情影響，樓市觀望氣氛濃厚，估計全港有約15%準買家「轉買為租」，令租務需求大增而推高租金，預料未來整體租賃市場企穩，估計住宅租金將窄幅上落，幅度約3%。

新冠肺炎疫情下，企業承租寫字樓意欲減低。中原（工商舖）指出，今年11月九龍整體甲級寫字樓（下稱甲廈）空置率約11.84%，按月升0.14個百分點，惟尖沙咀和旺角最新空置率略為下降，料與業主減租加快成交有關。首11個月合計，整體九龍區甲廈的空置率共飆1.95個百分點。

尖旺上月略降 九龍灣升越20%

中原（工商舖）數據顯示，11月旺角的甲廈空置率為9.66%，按月回落0.65個百分點；尖沙咀則微降0.13個百分點，至7.57%。不過，近年新供應較多的九龍東空置率帶領大市向上，其中九龍灣空置率按月飆1.01%，升破兩成水平，報20.69%。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓認為，港島區指標商廈租金下跌，吸引部分企業轉租港島區商廈；部分九龍區甲廈業主願意下調租金叫價，相信可重新吸引企業承租，其中尖沙咀區指標商廈的質素及地利優勢可看高一線，料未來數月該區甲廈空置率將平穩甚至逐步下調。

嘉湖3天6成交 投資者搶購屯門細價樓

新盤市場進入「歇冬」狀態，購買力流入二手市場，剛過去的聖誕長假二手屋苑交投回升，當中屯赤隧道通車效應下，新界西外區睇樓客較以往增加，帶動區內二手交投，以嘉湖山莊為例3天6宗買賣，屯門區細價樓成投資者搶購對象。代理預期，短期沒有大型新盤搶客，相信二手交投維持活躍。

根據前綫代理統計，10大屋苑於聖誕節3天長假間交投活躍，中原及美聯統計的10大屋苑均錄有29宗成交，利嘉閣及香港置業分別錄有21宗及15宗（註：4大代理挑選的屋苑各有差異）。

10大屋苑長假沽29伙

天水圍嘉湖山莊於3日假期市場亦累錄6宗成交，令屋苑本月交投量直逼40宗水平。中原高級區域營業經理文家輝指，長假加上屯赤隧道通車，帶挈不少外區客於嘉湖山莊睇樓，當中造價相宜的3房更成為追捧對象，此與3房造價相宜有關，如剛成交的6期美湖居2座低層H室，實用面積544平方呎，3房，以550萬元成交，實用呎價10,110元，對上車客尤其是外區睇樓多時的買家而言，呎價1萬元可入市甚具吸引力。而嘉湖山莊本月暫錄39宗成交，已超越上月全月32宗，可望12月全月重上40宗成交水平。

事實上，屯赤隧道通車效應，屯門區多個屋苑交投轉旺，指標屋苑本月錄10宗，例如瓏門2座高層A室，實用面積720平方呎，業主叫價1,280萬放盤，昨日以1,255萬元易手，較同座低數層A室，10月造價1,098萬高出約14%。

區內代理指，不少外區投資到區內物色400萬元以下細價單位，市場單日錄得4宗400萬以下買賣。例如萬寶大廈昨日連錄3宗買賣，低層D室，實用面積254平方呎，連租約以307萬元易手。

將軍澳全月暫錄200宗

至於其他區方面，利嘉閣分行經理黃金欽表示，將軍澳區全月計二手成交已逾200宗，其中維景灣畔1座低層H室，實用面積516平方呎，前臨內園及海景，業主於上月以820萬元放盤，日前經議價至778萬元成交，實用呎價15,078元。

其次，鴨脷洲海怡半島於長假期間暫錄4宗成交，香港置業助理分區經理鄧惠豪指出，海怡半島1座低層D室，實用面積636平方呎，3房，業主原以945萬元放盤，議價至900萬元成交，實用呎價14,151元，造價重返去年中水平。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今年受疫情影響沒有外遊活動，近日本港確診數字亦較上周略為回落，部分買家選擇於做足防禦措施下趁長假期睇樓，再者同期一手方面未有新盤開售，主要以餘貨為主，令購買力集中於二手市場。

此外，美聯住宅部行政總裁布少明表示，因疫情原故，今年聖誕節假期長周末市民留港消費，部分買家在年底前把握機會入市，加上本月至今缺乏大型新盤推出，購買力續回流二手及新盤餘貨，而個別買家為免錯過入市的機會，均加快入市決定，故減價筍盤不乏承接。

受到經濟衰退、地緣政治緊張局勢及疫症衝擊，2020年香港寫字樓市場充滿挑戰。仲量聯行表示，2020年寫字樓租賃需求持續疲弱，負吸納量達到250萬方呎，為市場有記錄以來最高。中環新租賃成交樓面較2019年減少39%。整體寫字樓市場空置率升至8.8%，為2004年以來最高；招頂租的樓面達到160萬方呎，也是2001年以來最大面積。

該行指，中環甲級寫字樓租金自2020年初至今已累積下跌22.7%至平均每方呎93.8元，跌幅為各區最高，並已累積由2019年第二季的高峰回落28%，跌至自2015年以來的新低。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷表示，儘管短期的租賃需求仍會較疲弱，但租戶已適應與疫症共存並已開始作出租賃決策，預期2021年的寫字樓租賃交投將會趨增。2021年寫字樓空置率將會繼續上升，但升幅會放緩；租金跌幅也會較2020年緩和。

租金回落增港競爭力

該行預期主要商業區甲級寫字樓租金於2021年將下跌5%至10%，但尖沙咀礙於商廈樓齡較高，難以與新興商業區競爭，租金將下調10%至15%。鮑雅歷補充，租金回落反而有助增加香港的競爭力，令香港成為更吸引的營商地點。中資企業於香港進行第二上市及大灣區開展「跨境理財通」，將吸引更多內地金融機構及相關行業於香港開設辦公室，有助支持中期的寫字樓租賃需求。

萊坊香港區商業部執行董事劉柏汶表示， 2020年的中環甲廈的租金水平由年初至10月份累跌約16%，預料全年埋尾約跌17%至18%。受疫情和經濟衰退的影響，預計在2021年，港島區的甲級寫字樓租金會下跌5%至10%，而中環的甲廈租金跌幅也相若。該行發現節省成本、營運效率和員工的健康是企業最關注的地方，有企業認為在家工作運作效果良好，正考慮縮減在港規模。相反，業主態度軟化及願意提供議價空間，故加快在香港寫字樓市場上擴張的步伐。

另外，也有些企業為提升辦公室質素，在租金下跌的環境下搬遷到質素更佳的頂級寫字樓。因此，2020年的頂級甲廈租金跌幅比起一般甲廈的跌幅為低。

本港新冠肺炎疫情進入第四波，情況未見明顯改善，部分業主心態漸見疲弱，近日市場出現不少減價成交，何文田半山壹號甚至出現一宗賬面蝕讓648萬元個案。由於業主願意減價，加上疫苗消息頻頻傳出，同時間市場未見全新盤開賣，令購買力集中二手市場。據美聯物業統計，過去周末十大屋苑錄得19宗成交，按周上升35.7%。

消息指，何文田半山壹號一個連天台特色戶，單位面積1,604方呎，三房間隔，近日以公司轉讓形式易手，成交價約4,050萬元，呎價25,249元。據了解，原業主於2008年以約4,698萬元一手入市，現轉售賬面虧損約648萬元，幅度約13.8%。

瓏門業主移民「見紅」兩成

除半山壹號外，屯門瓏門1座高層F室，面積487方呎，兩房間隔，消息指亦以蝕讓成交。單位本月初以838萬元放售，因業主準備移民，最新減價38萬元或4.5%，至800萬元售出，呎價16,427元。原業主去年7月以835萬元購入，持貨僅1年多，需支付樓價10%額外印花稅（SSD），涉80萬元，連同賬面虧蝕的35萬元或4%，以及印花費及代理佣金等開支，實蝕或超過160萬元，幅度近兩成。

減價多 聖誕假二手旺場

據美聯物業分行統計，在剛過去聖誕節3天的長周末（12月25至12月27日）10大藍籌屋苑合共錄得29宗買賣成交，交投氣氛暢旺。若按周六及日計則錄得19宗，與對上一個周末的14宗相比，上升35.7%，為連續21個周末錄雙位數水平。另外，中原十大屋苑周末亦錄得18宗成交，按周升7宗或63.6%，3天聖誕節長假期共錄29宗成交。此外，利嘉閣地產十大屋苑周末錄17宗成交，按周升13%，三日假期錄21宗買賣；港置十大屋苑周末錄9宗，按周無升跌，3天假期則錄15宗成交。

蝕讓個案出現的同時也有業主仍大賺。美聯高級分區營業經理陳彪表示，太古城盧山閣低層G室，面積589方呎，兩房間格，原業主今年初叫價1,150萬元，最近減至約1,068萬元，最後以約1,045萬元成交，呎價17,742元，累減105萬元或9%。原業主2009年12月以約490萬元購入，轉手賬面獲利約555萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，因疫情緣故，今年聖誕節假期長周末市民留港消費，加上本月至今缺乏大型新盤推出，購買力續回流二手及貨尾。在持續低息，本地用家需求強勁下，料疫情趨緩和後，明年二手交投將繼續平穩向好。根據資料，過去聖誕節長假期合共成交量才50宗一手成交，主要為貨尾成交。

Sea To Sky擬削部分優惠

不少新盤均有部署節日後推售，其中恆地佐敦本木獲本地著名家族成員購入3伙標準戶，連同1伙西半山The Richmond，總值逾4,250萬元，打算長線投資，恆地正考慮短期內加推。港鐵與長實合作的日出康城Sea To Sky上周至今共售出約15伙，發展商計劃削減部分優惠，幅度約佔樓價3%，最快下周公布相關安排。

山頂現地王後，豪宅再錄高價成交，市場指，南區舂坎角靜修里單號屋，面積3096方呎，以約1.1億易手，呎價約35530元，創屋苑成交價及呎價新高。據悉，原業主於07年以5480萬購入，帳面獲利5520萬。

中原資深分區營業經理蘇浩德表示，北角寶馬山花園11座高層A室，面積843方呎，3房連套房間隔，外望山景，原叫價2080萬，目前減價62萬，以2018萬易手，呎價23938元。據悉，買家為區外換樓客，原業主於10年7月以1230萬購入，帳面獲利788萬，升值64%。

美聯高級分區營業經理黃季麟表示，九龍塘畢架山花園6座極高層C室，面積844方呎，3房設計，間隔企理，景觀開揚，吸引用家承接，成交價約1250萬，呎價約14810元。

利嘉閣聯席董事徐錦榮表示，南昌站匯璽1B座中層A室，面積約532方呎，2房連套房間隔，外望海景，據悉，單位由今年4月開始放盤，原業主叫價1400萬，經議價後減價35萬，以1365交吉沽出，呎價約25658元，買家為自用客。

此外，中原副區域營業董事歐陽振邦表示，匯璽7座高層B室，面積356方呎，1房間隔，設開放式廚房，擁西南海景，剛以2萬租出，呎租約56元。

疫情持續，加上政府收緊限聚令，二手問盤睇樓量下挫，屋苑紛錄低市價成交，幅度約2%至10%。美聯助理營業董事施衍銘表示，鰂魚涌太古城廬山閣低層G室，面積589方呎，屬2房則王，單位已放盤1年，原叫價約1150萬，議價後減105萬至1045萬沽出，呎價約17742元，低市價約3%。

美聯首席助理聯席董事王子超表示，上水歌賦嶺龍柏徑單號屋，面積1423方呎，另710方呎花園，議價後以1430萬成交，呎價約10049元，低市價約8%。原業主於12年以1564.6萬購入，目前帳面虧損134.6萬，連同使費，估計實蝕約208萬離場。

利嘉閣聯席董事鄭維杰表示，九龍灣麗晶花園7座極低層F室，面積約407方呎，獲買家以480萬承接，呎價約11794元，屬市價。

利嘉閣助理分區經理許喜龍透露，荃灣麗城花園2期1座低層G室，面積約572方呎，3房間隔，以673萬沽，呎價約11766元，低市價約3%。

祥益高級客戶經理古文彬表示，屯門倚嶺南庭中層E室，572方呎，原業主減價62萬，獲區內首置客以588萬購入自住，呎價約10280元，低市價3%。

世紀21北山客戶經理楊詠詩表示，北角金龍大廈B座中層02室，面積857方呎，獲區外換樓客以1410萬承接，呎價約16453元，低市價約10%。

世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角富雅花園金桃閣低層B室，面積505方呎，減價至780萬沽出，呎價約15446元，低市價約2%。另美聯高級營業經理葉桂源表示，屯門南浪海灣2座高層C室，540方呎，議價以665萬成交，呎價約12315元。

利嘉閣助理分區董事黃永全表示，元朗Grand YOHO第9座低層連平台戶，面積約499方呎，2房間隔，連110方呎平台，原叫價880萬，經議價後減價41萬，以839萬易手，呎價約16814元。

綜合市場消息，10大屋苑於3日長假期錄約29宗成交，若單計周六及日，則錄得約19宗，較上周末的14宗上升35.7%。

此外，失守（確診）屋苑再錄承接，利嘉閣分行經理黃金欽表示，將軍澳都會駅1座中高層F室，面積約679方呎，議價以1128萬沽，呎價約16613元。

聖誕長假期後，本周僅有一場拍賣，共推出10項物業供競投，當中包括住宅及車位等。

忠誠於本周三舉行拍賣會，承拍10項物業，其中，灣仔嘉薈軒高層11室，為銀主盤，面積357方呎，開放式間隔，以580萬開拍，呎價約16246元，低市價約兩成。

北角柏傲山第3座中層B室，連租約至2022年4月19日屆滿，每月租金35000元，面積735方呎，2房1套連儲物房間隔，以1850萬開拍，呎價約25170元，低市價約13%，料買家可享租金回報逾2厘。

非住宅方面，同場亦有車位供競投，據拍賣行發言人指出，沙田第一城地下雙號車位，連租約至明年9月下旬屆滿，每月租金1800元，以69萬開拍，低市價約兩成，若成功以開拍價沽出，買家可享租金回報約3厘。

另外，荃灣海壩街140號聯和樓天台，面積280方呎，開拍價40萬，呎價約1429元。