每月熱搜30萬次 甩尾「租屋網」

回顧2020年房市，年初受到疫情、台美大選影響，上半年市場相對萎靡，下半年因疫情趨緩等經濟變數消散，買氣增溫，最終吸引政府出手打炒房，市況峰迴路轉令人印象深刻。根據房仲業者調查，今年房地產網路熱搜關鍵字以「實價登錄」排名最高，專家解釋，今年受政策面影響，推升搜尋量，未來若2.0修法通過，搜尋量還會繼續攀升。

中信房屋彙整2020年房地產熱搜關鍵字組，以「實價登錄」搜尋排名最高，每月平均超過30萬次，中信房屋研展室副理張漢超表示，今年房市表現主要受疫情、政策影響，尤其「實價」相關字組以往多用於查詢房價，今年因實價登錄回歸買賣方共同登錄的政策，連帶推升搜尋量。

「品牌房仲」每月29萬次
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，實價登錄自2011年上路以來，成為房市最重要指標，舉凡買賣屋民眾、不動產業者、記者、學術統計、政府單位等都會使用，使用普及率漸高，今年房市景氣又好，實價登錄自然更容易成為熱搜關鍵字。

陳炳辰表示，實價登錄使成屋市場房價透明化成功，更讓外界期待修法後，「預售屋揭露」達成交易公平，應能有效抑制炒房風氣。

熱搜第2名為「品牌房仲」，每月達29萬次。張漢超認為，主要受惠房市增溫，今年價量呈現溫和上漲格局，尤其下半年買氣明顯復甦，買賣方進行交易時，若想增加成交機會，並降低自行交易的風險，多會希望借助仲介業者，推升關鍵字的使用率。

實價登錄租金揭露仍少
熱搜第3名則為「租屋網」，每月11萬次，且排名前10的關鍵字也以房屋租賃相關字組最多。張漢超解釋，顯示國人的租屋需求龐大，而大量租屋需求來自房價攀升但所得成長有限，促使民眾偏向考慮租屋，使相關字組得以成為熱搜。

陳炳辰分析，除了房價過高、薪資水準追不上，所以誘發租屋族群大量關注之外，由於目前實價登錄的租金揭露量體不多，尚不足以作為租金價位的代表性，民間租屋網站的出租行情反而成為主要查詢方向。

另一方面，陳炳辰補充，國內不動產市場不乏置產收租的投資客群，也會從租屋網站了解資產、行情狀況，更有部分投資客群會搶低總價物件，並評估出租報酬率的收益，因此讓租屋市場備受關注。

儘管近年房價持續上揚，但大坪數豪宅因非主流剛需市場，反而呈落價現象，例如高雄農16特區，今年平均單價24.9萬元屬歷年次高，但百坪以上住宅平均單價卻較去年跌10.3%，專家表示，可見豪宅市場因疫情受到衝擊。

鼓山區農16特區為近年高雄市指名度最高的豪宅聚落，因地價高、房價貴，且土地釋出有限，已逾2年沒有新案供給。目前銷售個案如「雄崗信義美術館」、「雄崗花園美術館」、「京城KING PARK」、「帝品苑」、「華人匯」、「皇苑世紀館」、「漫光蒙梭」、「藝術城堡」等，屋齡已2~7年，而從2011年麗晶建設推出21~46坪2~3房「Aman 16」後，已9年沒有首購型住宅。

首購宅單價創新高
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰解釋，過去10年，首購宅已在農16特區的建案市場絕跡，主因是目前該區地價早已突破每坪150萬元，甚至來到每坪200萬元，未來即便有小宅推出，房價每坪至少要35萬元，甚至上看4字頭房價。

根據僑馥建經統計，該區今年平均單價24.9萬元，為實價上路來次高，略低於2015年25.4萬元，不過40坪內首購宅成交單價22.6萬元則達歷年新高，百坪以上豪宅每坪31.3萬元則較去年34.9萬元跌10.3%，為4年來新低。僑馥建經總經理彭慶分析，可看出該區一般住宅房價緩步上揚，豪宅市場則因武漢肺炎受到一定程度衝擊。

蔡卓翰認為，即使農16特區豪宅短期內受疫情影響而跌價，但該區未來有富邦、聯上等百貨商場開發案，周邊亦有即將開幕的義集團「義享天地」百貨，房價抗跌性仍強。

新北淡水豪宅「頤海大院」，過去有台塑三娘李寶珠、震旦國際、達欣工程等企業大咖住戶，最新實價揭露，10樓戶今年9月以總價9000萬元、單價41.1萬元易主，相較8年前價位，足足賠售3050萬元，單價創社區新低，新買方為「史丹賽公司」，負責人韓家宇為飼料、雞肉大廠「大成集團」董事長，無貸款、用現金購置。

實價揭露新北市淡水區中正東路二段「頤海大院」10樓戶，共228.88坪含3車位，今年9月以總價9000萬元、單價41.4萬元轉手，較2012年前屋主以總價1億2050萬元、單價55.3萬元入手價，賠售3050萬元，跌幅約25%，單價也成該社區最低。

單價41.1萬創社區新低
接手買家為僑外資史丹賽公司，以現金購入無貸款，公司代表人韓家宇為大成集團董事長，不排除以公司名義購入豪宅，用途為節稅或資產配置。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，央行這波打炒房政策，限縮法人買房貸款成數及無寬限期，買方入手時機點恰好避開，縱使打房後購入，全以現金支付不受影響。

大成集團成立63年，從油品、飼料起家，為國內知名雞肉、飼料大廠，如今跨足農畜、水產養殖、餐飲食品，營運橫跨東亞及東南亞各國，海內外超過100家子公司，在港台交易所均有股票上市。

「頤海大院」共28樓、54戶，2012年預售，2015年交屋，過去也傳賠售交易，以2018年21樓戶賠了3230萬元最多；去年27樓戶則賠了2239萬元，不過因屬高樓層，單價保持在59.1萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，淡水豪宅屬度假類型，非市場主流，加上每戶高達200坪，預售總價破億元，對高資產族而言還有其他選擇，該戶顯然是舊屋主讓利不少才成交。

鄉林（5531）昨（29）日召開法說，表示集團持續看好房市前景，未來五年鄉林在兩岸推案金額預估可超過440億元，其中台灣以台北都更案為主力、金額約150億元，大陸則以成都開發案為主、約占290餘億元。

另一方面，鄉林也積極增加庫存土地，台灣預計投入100億元在北部及中部購地，稍早剛以5.2億元購入彰化員林1,460坪土地；大陸則鎖定華中、華東及華南等地區。鄉林昨天股價收16.9元、上漲1.5元，以漲停作收。

鄉林前11月合併營收39.35億元、年減40.8%；鄉林位於台中、總銷18億元的「天韻」近期取得使用執照，預計年底前完成交屋認列營收，法人估，對每股稅後純益約可貢獻0.3元以上；另外，淡水新成屋「山海匯」也剩個位數，目標年底完銷入帳。

在都更案方面，鄉林推動18年的台北萬華案，預計明年可取得建照進場，總銷約35億元，吉林路、農安街都更案也加速進行中，兩案總銷逾80億元。

在中國大陸方面，包括涵碧樓南京「涵碧樓行館」酒店式公寓、「涵碧樓金融中心」辦公室，及青島別墅項目，持續熱銷；至於四川成都「涵碧天下」住宅項目，已準備開賣。

鄉林今年前三季僅靠新成屋銷售，每股稅後淨損0.57元；法人估，由於第4季隨著「天韻」完工交屋，加上其它新成屋力拚完銷，單季有機會轉虧為盈，全年則力拚損平。展望明年，成都「涵碧天下」全案總銷達人民幣250億元，屆時可望為鄉林帶來爆炸性成長。

政府祭出一連串「打炒房」措施，台中老牌豪宅建商董座認為，主要是房價上漲引發民怨，政府必須出手，但整體來說，自住需求仍存在，長期來看房市仍具前景，尤其產業進駐帶來就業機會以及人口數增加的都會區，像台中、桃園、台南市等，應該還有8至10年的房市光景。

寶璽建設董事長梁德煌指出，從1989年就開始在台中推大坪數建案「寶璽公園爵邸」，當時每坪才18萬元，但最新推出的豪宅案「寶璽天睿」每坪最高賣破82萬元；因此，長期來看，房價易漲難跌，即使會跌，也是短暫修正後再往上，政府打炒房措施很難把房價打下來。

近年受到疫情衝擊以及貿易戰影響，促使台商資金回台置產，也掀起台中七期豪宅一波買氣，很多企業主其實都一次買好幾戶，最高紀錄花將近10億買進頂樓樓中樓與其餘樓層兩戶，主要都是置產與自用。

他指出，觀察一個區域的房地產有沒有機會，要看就業機會與人口成長，因為產業進駐會帶來就業機會，就會產生居住的需求；而人口增加會帶動區域消費，目前在台中、桃園與台南等都會區都具備兩項指標。

根據信義房屋調查，今年房市相當暢旺，住宅、辦公室、工業地產等買氣均熱絡，其中建物買賣移轉棟數創7年來新高，雙北市以外的主要都會區房價、住宅、工業與倉儲開工量、上市櫃公司購地金額均創統計新高，上市櫃公司商用不動產買進金額則創9年新高，且目前利率僅約1.349%，多項趨勢都指向房地產相當熱絡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市交易熱絡許多指標都呈現量增趨勢，其中下半年移轉棟數年增率動輒約3成，也反映出市場短期內需求大增，帶動房價走揚，甚至出現不理性的炒作行為，也迫使政府出手降溫，預料明年房市可望延續交易量復甦趨勢。

中央銀行日前發布四大限貸令，啟動第一波「打炒房」行動後，又盯上工業區土地炒作？央行昨邀八大公股銀行「喝咖啡」，要求銀行強化工業區土地抵押貸款風險控管措施，落實自律規範，避免工業區土地囤地及炒作，增加廠商建廠成本，影響企業正常投資意願。

令公股銀落實三要求
央行業務局長蕭翠玲指出，昨邀請八家公股銀行座談，主要就當前工業區土地授信風險及土地抵押貸款授信條件等議題交換意見，並籲請銀行切實辦理風險控管事項。

央行要求三大重點，一、落實貸前審查，貸後切實辦理覆審。申貸宜檢附具體興建或開發計畫及相關財務資料，或切結抵押土地於一定期間內動工興建或開發；違反切結事項者，承貸銀行應逐步收回貸款並提高貸款利率，避免銀行資金流供借款人囤地之用。

二、透過銀行自律規範強化閒置工業區土地開發利用。以閒置工業區土地申貸者，銀行應請其提出具體興建或開發計畫；無法提出或未依計畫興建開發者，就要給予較為嚴格貸款條件。

三、對短期買賣工業區土地案件應訂定較嚴格授信條件。央行要求銀行應留意借款人的資金用途，針對短期買賣及有炒作之虞者，訂定較嚴格的自律規範，避免銀行信用資源流供工業區土地囤地及炒作。

蕭翠玲說，自律規範二○一五年就已頒布。銀行對於工業區土地抵押貸款，若是廠商自用建廠、信用良好，貸款成數可達七到八成，閒置土地限制最高五．五成，目前並未修改規定，只是要求銀行務必落實、自律；是否會再度收緊對工業區土地貸款成數，則要看市場情況及央行理監事會議決議。

對於工業地閒置情形，經濟部表示，前年、去年共公布兩批閒置工業地，首批二一四公頃已活化九十七％以上，目前僅五公頃多閒置，預計明年一月拍賣；第二批僅二十．二二公頃，目前符合央行標準者不到二十六公頃。


邀八家公股銀「座談」打炒房 央行鎖定工業區土建融
工商時報

部會防囤地、炒房再出招。中央銀行29日請八家公股銀行「座談」，要求銀行「確實」辦理風險控管工業區土地授信風險、土地抵押貸款授信條件等，避免銀行信用資源流向工業區土地的囤地及炒作。

「工業區」土地是不動產業者認為「交易熱絡」的標的，因海外台商回流爭購，已大幅拉升價格，業者認為，央行新增此項相關要求，意在扼制目前龐大閒置資金流向工業區用地，「是央行加碼打炒房的新增條款」。

金管會29日則宣布，在新的不動產曝險資本計提規範中再拉高銀行土建融資本成本。金管會銀行局副局長林志吉指出，銀行對不動產曝險資本計提方式將改為「貸款價值比（即LTV法）」，並新增「土地收購、開發及建築（ADC）」的曝險類別，原本土建融「個人戶」的風險權數，2,000萬元以下是75％、2,000萬元以上是100％，現在直接拉高到150％，意即建商未來推案成本因此拉高，也可避免建商以地養地的炒房風險。

新版LTV法2021年6月起上路，已有十家銀行決定今年底前率先採用新規定，包括合庫、台北富邦、國泰世華、新光、元大、永豐、玉山、台新、日盛、中信銀行；另有21家銀行選擇在2021年6月底採用新制；有四家銀行決定採用現行的簡單法；另有一家銀行選擇「新增」不動產授信案採LTV法，舊的不動產授信案則維持現行簡單法。

央行29日與八家公股開會後做出三大要求：

一是落實放貸之前審查作業，避免銀行資金成為借款人囤地之用，借款人辦理土地抵押貸款案件宜檢附具體興建或開發計畫及相關財務資料，或切結抵押土地於一定期間內動工興建或開發；違反切結事項者，承貸銀行應逐步收回貸款並提高貸款利率。

二是透過銀行自律規範，強化閒置工業區土地的開發利用，銀行辦理借款人以閒置工業區土地申辦貸款者，應請其提出具體興建或開發計畫，借款人無法提出或未依計畫興建或開發者，宜適用較為嚴格的貸款條件。

三是央行特別針對短期買賣工業區土地案件，要求銀行應訂定「較嚴格」的授信條件，銀行辦理工業區土地抵押貸款業務，應留意借款人的資金用途，針對短期買賣及有炒作之虞者，應訂定較嚴格的自律規範。

央行表示，主要是籲請銀行落實2015年以來所訂的相關自律規範，期望避免工業區土地囤地及炒作，以防增加廠商建廠成本、影響企業正常投資意願；點名八大公股行庫則是因公股銀向來是工業區土地融資的最大來源。

營建業職缺率創12年新高

由於國內疫情控管良好，經濟漸趨回穩，行政院主計總處昨公布今年八月底工業及服務業職缺二十二．三萬個、年增一千二百個，職缺率二．七二％、年增○．○二個百分點；其中，營建工程業及不動產業職缺增加最多，職缺率更分別創下十二年及十年新高，反映房市景氣熱絡。

主計總處說明，「職缺」指企業已對外或可立即對外公開徵人，但尚未找到適任人員。今年二月底受疫情影響，職缺數年減一．五萬個；但八月職缺數二十二．三萬個，較二月增加四千九百個，較去年同月也略增一千二百個。

各行業中，近期房地產交易熱絡，營建工程業職缺年增一千九百個最多，不動產業年增八百個次之，醫療保健業也增六百個。受疫情衝擊較大的運輸及倉儲業，職缺則年減一千一百個，支援服務業（含旅行及相關服務業）也減四百個。

製造業職缺數則為七．八萬個、年減一千六百個，其中紡織業年減一千二百個，金屬製品製造業及機械設備製造業均減八百個；但電子零組件製造業年增一千八百個，電腦電子產品及光學製品製造業也增一千個，主因疫情帶動遠距工作、通訊傳輸需求。

至於職缺率，今年八月底為二．七二％，較去年同月上升○．○二個百分點，其中不動產業五．○七％、上升○．五個百分點；營建工程業二．九七％、上升○．三五個百分點；住宿及餐飲業三．八八％、上升○．三四個百分點。不過，製造業二．六八％、下降○．○三個百分點；運輸及倉儲業二．一七％、下降○．二九個百分點。

若按職類別觀察，技術員及助理專業人員職缺六萬個、 年增一千六百個；服務及銷售工作人員職缺四萬個、年增一千一百個；技藝有關工作人員、機械設備操作及組裝人員職缺五．五萬個、年減一千八百個。

紅樹林水岸知名豪宅「頤海大院」有新買家，大成集團董事長韓家宇乘機進場搶便宜，以破盤價9,000萬元入主。

實價登錄顯示，紅樹林水岸知名豪宅「頤海大院」今年9月有一筆最新交易，十樓228坪，9,000萬元成交，是該社區第二戶跌破億元的交易，每坪41.4萬元，則創下頤海大院最低單價，比對原屋主2012年取得價格1億2,050萬元，等於賠售3,050萬元。

資料顯示，這不是頤海大院屋主第一次賠錢賣，賠售金額最高的是2018年21樓戶，賠了3,230萬元；去年27樓也賠售2,239萬元，不過由於是高樓層，每坪還守在59.1萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然近年海外資金回流，市場熱錢滿滿，不過淡水豪宅屬於度假型豪宅，非豪宅市場主流，因此想脫手的屋主多得讓利才能換成交。

以破盤價入手豪宅的新買家，為僑外資史丹賽公司，代表人為大成集團董事長韓家宇。大成以油品、飼料起家，現橫跨農畜養殖、餐飲食品，版圖涵蓋亞洲多國。

頤海大院樓高28層， 2012年預售時，20樓以上高樓層成交都站上每坪6字頭行情，知名住戶包括台塑王家、震旦國際、達欣工程等，而2015年陸續交屋後受房地合一稅上路衝擊房價，高樓層坪價落在57萬~59萬元間。

財政部國產署29日指出，2021年預計至少列標15宗地上權案，其中以北市大安區與南港區、台中市干城重劃區與北屯區、高雄市前鎮區與岡山區等標的最受矚目。據了解，按2020年行情，15宗地上權的權利金底價初估可破32億元，實際標脫價格上看50億元。

國產署表示，2021年首批地上權有九宗標的、底價上看15億元，預計4月26日公告招標、6月底開標。首批標的以高雄前鎮區憲德街標的面積0.44公頃最大，且靠近凱旋夜市、捷運前鎮高中站，按今年行情，其權利金底價上看4億元。另高岡山區岡山路標的面積約0.18公頃，底價上看5千萬元。

台中市北屯區有兩大案包括鑫新平段（水楠經貿園區旁）、竹興街（長春自辦重劃區內、鄰近松竹車站），面積約0.35公頃，另台中西屯區鑫大鵬路案面積0.23公頃、鄰近逢甲夜市，三案皆住宅區，底價初估分別為2億以上。

至於雙北則有大安區金華街（鄰近東門站與永康街）、中正區河堤里（鄰近紀州庵文學館與同安街）、新北林口國宅段（靠近林口高中）等精華標的，惟面積多為150坪左右小型標的，底價分別約0.5億元~1億元。另台南有北區仁愛里標的，鄰近成功大學、台南車站，面積0.4公頃，底價估3億元以上。

另國產署明年下半年還會推出第二批地上權、底價上看17億元，包括台中市干城車站8案與北市南港段1案，其中干城案面積約3.76公頃，因鄰近台中車站、宮原眼科等，為都心區地上權案，初估8案合計權利金底價上看12億元。至於北市南港區南港段案面積約0.36公頃，因鄰近南港車站與南港高中，底價上看5億元。

中台灣最新指標豪宅「寶璽天睿」目前成交均價已達68萬元以上，寶璽建設創辦人梁德煌29日表示，政策管制短炒客，本來就應該，但房價很難因此被管制，至於土地價格，更不會因此而下跌，預料「至少未來八年都不會跌！」；豪宅市場還是看好，台灣豪宅市場也還沒到頂，將持續耕耘豪宅市場。

目前台中七期豪宅指標案「寶璽天睿」已揭露實價的24筆，每坪均價已登上68萬元大關，擠下大陸建設「丽格」。

梁德煌表示，寶璽最新力作「寶璽天睿」位於府會園道1號，已正式完工落成，規劃地上38樓、地下四層，每層二戶，採「Z」字錯開設計，為建築業的創舉，讓每一戶可四面採光，兩戶之間也沒鄰牆。

寶璽建設副總周白金表示，全案總銷約80億元、共64戶，每戶總價至少1.5億元以上，預售時已售五成多，每坪開價79~90萬元；目前完工落成，只差兩戶就銷售八成。

據實價登錄，「寶璽天睿」頂樓37、38樓的樓中樓戶，總面積322.6坪，以總價2.46億元成交，拆算後每坪82.8萬元，買家為僑外資。

梁德煌表示，政府打擊投機炒作，從政府角度看，本來就是責任、本來就應該管制，但從建商角度看，當然管制愈少愈好，不過從全世界各國多年來管制房價的效果來看，還是很難壓抑漲勢。

梁德煌表示，台灣40年來房地產價格永遠都是大漲小回，地價也不會因打房而下跌，預料「至少未來八年都不會跌！」目前寶璽還是看好豪宅市場，台灣豪宅市場也還沒到頂，將持續耕耘豪宅市場。

12月29日晚間，萬科A在互動平臺表示，長租公寓是解決居住問題的重要管道，公司看好該業務的長期未來。

集中式公寓市場需求大，且符合租購並舉的政策方向，公司仍然會堅定不移的推進該業務。

萬科A表示，公司的租賃住宅業務以青年長租公寓“泊寓”為主要產品線，同時探索為不同類型客戶提供長期租住解決方案。截至9月底，公司租賃住宅累計開業約13.58萬間，成熟期項目（開業半年及以上）的出租率為95.3%。

“如果確認承租，審查企業資質後，還可以在已降價的基礎上再降3-5角/平方米/天，今年這樣的降幅在以前是沒有的。”北京豐台區某寫字樓工作人員對中國證券報記者表示。

機構日前發佈的資料顯示，今年北京寫字樓市場空置率繼續走高至19.4%，創近10年新高；租金水準同比降幅達8.4%，也創近10年新高；去化週期從2017年開始增加，目前是56.8個月，為近10年來最高點。

在走訪過程中，上述工作人員稱，“該專案目前的租金水準是2018年以來最低的，已低於投資回報率了。”同時，為儘快實現銷售，各開發商採取了如打散銷售、打包銷售、降價促銷等差異化的行銷策略去化，但去化率整體不高。

本報記者 張軍 董添

租金低於投資回報率

“項目的可使用辦公面積是60萬平方米左右，現在大概空置有10萬平方米左右。大多是部分樓層空置，有一棟大面積辦公區是整棟空置。有些區域空置是因為入駐企業搬走了，有些是因為企業換成了小面積的了。”上述工作人員表示，目前空置比較久的辦公區有一年多了。

朝陽區某寫字樓工作人員表示，“今年空置的辦公區比較多，但出租的也多。整體上空置的多是大面積，小面積的一騰出來就出租掉了。”該寫字樓另一位工作人員說，“今年4、5月的時候，這個專案大概有十幾家公司換租成了小面積的辦公區。”

高力國際日前發佈的資料顯示，受疫情影響，今年北京寫字樓市場的空置率繼續走高至19.4%，創近10年新高。

“北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期維持在兩倍以內，供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，今年受疫情影響，新增供需比上漲至近5倍。”高力國際華北區董事總經理嚴區海表示。

租金同比降幅也在創新高。高力國際發佈的資料顯示，今年北京寫字樓市場租金水準從2019年底的383元/月/平方米降低到351元/月/平方米，降幅達8.4%，創近10年新高。

貝殼研究院監測資料顯示，2020年末北京代表性甲級寫字樓平均淨有效租金比三季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓平均淨有效租金比三季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。

在中國證券報記者走訪中，上述豐台區寫字樓工作人員表示，“這個項目原來的租金是6元-6.5元/平方米/天，現在基本跌到5.5元/平方米/天左右，有些樓層的租金最低可以到4.5元/平方米/天。現在的租金已經低於投資回報率了，但降價出租起碼能賺點。”

高力國際報告稱，三季度調研時就出現了租戶從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬遷的情況。

新盤去化整體不高

在寫字樓租賃市場遇冷的同時，新盤同樣面臨滯銷。

中國證券報記者走訪發現，目前不少寫字樓新盤存在明顯滯銷現象，這在非核心商業區表現得尤為明顯。為儘快實現銷售，開發商採取了如打散銷售、打包銷售、降價促銷等差異化銷售策略去化，但在售的寫字樓去化率整體不高。

以豐台區某寫字樓新樓盤為例，該樓盤2019年年中就拿到了預售證，至今仍在大力宣傳招商。樓盤銷售人員介紹，樓盤採取的是整體銷售策略，一棟樓只能對應一個目標客戶。按照單棟面積不等，該專案單棟寫字樓報價在上億元到十幾億元不等。

“銷售單價在6萬元/平方米，開發商要求整體打包銷售，目前很多有意向客戶看盤，但都還沒有正式簽單。”駐場銷售人員對中國證券報記者表示，“之所以打包銷售，一方面是防止樓盤被前期銷售出去的業主挑花，剩下非優質戶型不好賣；另一方面，樓盤打包銷售，可以控制客戶品質。樓盤本身不是傳統意義上的核心商業區，但其在區域的定位較高，希望用打包銷售的方式，引進一些優質國企或者上市公司資源。如果打散銷售，客戶品質不好控制，影響客戶整體品質。”

就“打包”銷售去化率低的應對辦法，中國證券報記者從開發商處瞭解到，現有銷售團隊需要加大行銷力度，對潛在目標客戶持續跟進。公司內部會對銷售團隊設定銷售時間，如果長時間無法實現銷售，內部會更換銷售團隊。如果更長的時間無法銷售，項目可能會面臨轉回傳統“打散式”銷售的局面。

中國證券報記者觀察到，即便是“打散式”銷售的寫字樓，銷售去化率整體也不高。

以亦莊開發區某寫字樓樓盤為例，該樓盤以500平方米為最小分割單元，雖然每層都有銷售，但沒有一棟樓盤實現清盤。

“很多大企業在選擇寫字樓樓盤時，會優先選擇核心商圈的寫字樓，除非旗下子公司有在非核心區擴大辦公樓面積的需要，才會在較偏遠的地方進行寫字樓購置。今年受疫情影響，多數企業現金流和盈利能力有所下降，而在售寫字樓價格並未明顯下降，所以企業購置寫字樓的意願不強，導致寫字樓去化整體不高。”多位元房產觀察人士對中國證券報記者表示。

租售兩端或繼續承壓

高力國際指出，2018年-2020年，北京甲級寫字樓市場平均每年有100萬平方米左右的新增供應，預計2021年市場仍有110萬平方米左右的新建甲級寫字樓入市。大體量的新增供應集中入市會加劇市場競爭，導致空置率繼續上升，租金水準持續承壓。

“預計北京市場寫字樓明年的空置率仍將繼續走高，租金水準或將進一步下探。但考慮到2022年寫字樓市場新增供應量會有所減少，出租方和承租方的預期心態都會有所調整，預計2021年底寫字樓租賃市場將出現轉機。”高力國際研究部董事陸明告訴中國證券報記者。

在銷售端，貝殼研究院資料顯示，今年北京寫字樓散售成交量為97萬平方米左右，同比增長6.4%。但從歷史趨勢看，近年來北京寫字樓市場的銷售量在持續下降。今年新增散售供應量為144萬平方米左右，比去年增長31.5%。去化週期從2017年開始增加，目前是56.8個月，為近10年來最高點。

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，在市場持續的新增供應下，寫字樓方面除相應下調租金外，還可以加強與目標租戶的有效對接。行業要加快擁抱數位化，通過技術平臺，打破資訊壁壘，提升供需匹配效率。

“十四五”期間，要把住房空間規劃作為一個重要維度，應以都市圈為基本單位，包括房地產調控、監控、公共服務、基礎設施建設，都應該以都市圈為基礎

2020年，新冠肺炎疫情肆虐，但是中國經濟的韌性凸顯。房地產作為經濟發展的“穩定器”和“壓艙石”，表現超出預期。“十四五”期間，房地產行業的風險作為現階段金融風險方面最大的“灰犀牛”之一，如何抑制房地產泡沫風險、促進市場平穩健康發展，成為了社會各界熱議的焦點問題。

在12月21日舉行的《中國住房發展報告（2020-2021）》發佈會上，中國社科院財經戰略研究院院長助理、研究員倪鵬飛認為，在加快房地產市場基礎制度和長效機制建設方面，應當以開徵房產稅帶動長效機制的建設，尤其是在一些熱點城市和“炒房”屢禁不止的城市，率先加快試點房產稅。他表示，中長期來看，中國要爭取在“十四五”期間能夠開徵房產稅。有些人擔心徵收房產稅會帶來市場的波動，這個問題可以通過有效的制度設計和系統方案來避免，比如先征交易稅，再用20年的時間就可以達到全覆蓋。

參與討論的專家學者建議，當前中國城市化仍然處於加速期，要堅持房地產調控不動搖，把握好調控節奏，完善“一城一策”的全國市場監管體系，還要完善全國住房、土地、金融等資料庫以及監測制度。短期內，可以考慮推廣構建省內一體化聯網調控體系，強化省級監管責任，再逐步過渡到對城市群的協同調控，或者是跨區域的協同調控。

中國社科院財經戰略研究院院長何德旭在發佈會上表示，2020年中央經濟工作會議提出，要整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水準進行合理的調控。中國住房租賃市場發展不規範，在近期體現為一些行業亂象，如“蛋殼”暴雷事件，嚴重損害了租客、房東的利益。“未來要重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規範發展長租房市場，從供給端發力，來解決問題。在土地方面，中央經濟工作會議提出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，意味著國有和民營企業都應該發揮作用。”

2020年中國住房市場呈現“V”型反轉

“2020年房地產市場有一個重要的亮點，就是在受到疫情衝擊的情況下，住房銷售又創了新高。房地產投資經歷了從驟降到穩步恢復性增長的過程，經歷了‘V’型過程。因此，住房市場的穩定對中國經濟社會發展的穩定起到了十分關鍵的作用。租賃市場相對於銷售市場來說，受疫情衝擊較大，恢復比較慢，城市層級性分化比較明顯。”倪鵬飛在發佈會上說。

儘管業內人士普遍認為，2020年房地產市場恢復基本符合預期，對“六穩”“六保”的實現發揮了關鍵性作用，但不可否認的是，行業發展的隱憂依然存在，一些制度性的難題還沒有根本性的解決方案。

倪鵬飛舉例稱，目前，炒房子的現象還沒有被完全控制住。另外，中央政府、地方政府和市場主體等各方也存在著博弈，這導致了總體穩定情況下的局部波動。總體來看，中央宏觀的房地產調控政策定力比較強，所以保證了市場的相對平穩，但是有博弈，所以總是有波動。這個趨勢在未來一年仍然會保持。

展望2021年和“十四五”期間的房地產市場發展，倪鵬飛認為，2021年有望延續平穩。全年住房價格的增幅可能還是在5%左右，銷售有可能還創歷史新高，但是受到資金監管的影響，投資增速有所放緩。總體上看，“十四五”期間具有結構性的機會，一方面有過剩，另一方面還存在著潛力。從時間上來看，原來預計2025年會出現銷售增長的拐點，現在看有可能提前，原因是過去幾年的銷售連續創下了歷史新高，這樣的銷售過猛導致了拐點可能會提前到2025年之前，也就是在“十四五”期間這個拐點都有可能會出現。

社科院此次公佈的資料顯示，2021年第三季度，中國居民住房貸款已經超過36萬億，60%的家庭債務幾乎是全部依靠工資性的收入，由此帶來的居民償債壓力不容忽視。

怎麼解決償付壓力大的問題？中國社科院財經戰略研究院副研究員高廣春提出了三個“可”：可支付交易、可償付債務和可救助機制。可支付交易，就是通過一些具體的措施，比如立法保障、政策救濟、多元化的參與，最大程度為居民提供可支付的住房。可支付的債務，就是要維持居民債務償付的穩定性和持續性，一是穩定居民的收入；二是採取適當政策措施，比如減免收入稅、物業稅等；三是住房公積金貸款的政策調整，主要還是應該面向中低收入群體，對中高收入的群體應該有一些限制，甚至是禁止。可救助機制的意思就是，在居民債務無力償付的情況下，提供公共救助機制，讓居民的債務償還能力有所改善。很重要的一個有效措施就是要儘快出臺《個人破產法》，在居民債務償還不了的時候，提供一個經濟降落傘的機制。

建議在“炒房”屢禁不止的城市試點房產稅

近年來，為了促進房地產市場的平穩健康發展，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期。為了提高調控水準、保持房地產調控的戰略定力，中央經濟工作會議還提出“全面落實因城施策”、“因地制宜、多策並舉”等。

倪鵬飛建議，“十四五”期間，住房規劃一定要把住房空間規劃作為一個重要維度，統一做規劃的時候應該以都市圈為基本單位，包括房地產調控、監控、公共服務、基礎設施建設，都應該以都市圈為基礎。以深圳為例，房地產市場之所以這麼熱，是因為土地有限，在一個城市的範圍內解決不了，如果在都市圈裡面可能就有很好的解決方案。全國的很多中心城市、熱點城市都有這樣的問題，這就需要機制性的設計。

在加快房地產市場基礎制度和長效機制建設方面，倪鵬飛認為，應當以開徵房產稅帶動長效機制的建設，尤其是在一些熱點城市和“炒房”屢禁不止的城市，率先加快試點房產稅。他表示，中長期來看，中國要爭取在“十四五”期間能夠開徵房產稅。有些人擔心徵收房產稅會帶來市場的波動，這個問題可以通過有效的制度設計和系統方案來避免，比如先征交易稅，再用20年的時間就可以達到全覆蓋。

針對房地產調控政策，中國社科院財經戰略研究院副研究員李超建議，首先，保持限購限貸、限價限售政策的調控定力，夯實地方政府的主體責任。把房價收入比高預期的城市納入常態化監測體系，把房地產市場的運行品質納入地方政府年度考核的指標。如果一個城市的房價月度環比漲幅高於1%，並持續一個季度，可以納入預警體系和約談指標。其次，建立網簽系統的群眾聯網。推進以城市群為基礎的聯網，包括調控模式和聯動模式，爭取在下一個週期內鞏固這個機制。再次，統籌新房和存量房市場的運行規律。今年很多地方的調控問題可能在於新房和二手房的價格倒掛現象，需要在今後調控過程中引起重視。最後，增加投資投機性需求的購買難度和持有成本，進一步壓縮其獲利空間。

如何建設租購同權、租購並舉的住房制度？

2020年以來，積極培育租賃市場、發展政策性租賃住房成為了新的熱點。“十四五”規劃《建議》提出，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，明年將大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

會議提出，擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。

《中國住房發展報告（2020-2021）》課題組成員姜雪梅在演講中表示，應當建立保障房的追溯監管管理制度，積極發展保障房的二級市場，提高保障房資金效用和利用效率。政府應該建立一個平臺，把保障房作為一個公租房再出租給有需要的新市民，租金低於市場價，不僅具有保障功能，而且能夠實現資源的有效配置。

姜雪梅建議，要通過市場化路徑和保障路徑解決新市民的住房問題，國民義務教育應與房產證脫鉤，實現國民義務教育的均等化，促進租購同權、租購並舉的住房制度建設，促進社會的穩定發展。

中國人民大學商學院教授況偉大認為，目前中國住房的買賣市場，包括調控政策，還是相對完善、規範的，但是租賃市場發展不太規範。因此，中國需要加大在住房租賃市場方面的培育、規範和支援力度。


“租賃市場對中低收入者，特別是對新市民而言具有特別重要的意義，因為中低收入者可能買不起房，但是租得起房。更重要的意義是，無論是高收入者，還是低收入者，都面臨職住平衡的問題，解決職住平衡也需要租賃市場的發展。目前，中國租賃市場發展比較弱，主要是因為住房租賃機構的回報率比較低，可能只有2%、3%，這導致很多的住房租賃機構選擇去搞投資、搞金融，推出一些租賃貸或者類似的產品，來獲取比較高的回報率，這樣的業務風險是比較高的。因此，未來怎麼規範租賃市場的發展，是中國住房市場的一個重要的趨勢。”況偉大說。

誰也不會想到，在本地實力房企雲集的廣州，一家名不見經傳的外來房企——上海升龍投資集團有限公司（以下簡稱升龍）會成為“舊改大王”。

2018年7月，升龍在廣州南沙中標第一個舊改項目，正式進軍廣州市場。此後一年內，升龍一舉橫掃廣州4個舊改專案，合計總用地面積占廣州2019年度招標舊改專案的66%。

升龍是目前在廣州擁有待建舊改專案最多的房企。據記者不完全統計，升龍在廣州的9個舊改項目改造總用地面積約1489.61萬平方米，預計投資金額約948.25億元（含合作專案）。

作為一家近年來年銷售額不足200億元的房企，升龍何來的自信與資金？

記者近日走訪升龍位於廣州的多個舊改項目發現，升龍的推進速度與同行相比略有差距，它似乎並不著急資金的回籠。

記者就升龍在廣州舊改專案的推進進度、曾出現過由於未按約定建成交付引致的多次司法糾紛等問題致函廣州升龍方面，其已確認收到採訪函，但截至發稿暫未回復。

最早的項目未取證就開工

廣州業內對升龍的評價普遍是“很猛”，也好奇這家“過江龍”會在廣州掀起怎樣的波濤。

記者走訪了升龍在廣州的多個舊改項目發現，其最早拿下的南沙金洲、沖尾村改造專案，或明年將才有商品房入市計畫，還在複建安置區基礎建設中。

這一項目頗為特別，它不僅是廣州南沙自貿區第一個舊村全面改造的更新項目，更是廣州首個實現簽約率100％的舊改專案，但進度卻不盡如人意。

2018年5月，金洲、沖尾村舊改專案面向全國開發商“招親”，這也是廣州全市第一個通過市公共資源交易平臺掛網招商的舊村改造項目，最後升龍拿下了這個項目。

在前期簽約、拆遷上，升龍動作很快，這一專案從方案通過到啟動集中動遷僅用了兩個月，從啟動集中動遷到簽約達80％以上僅用了2個月15天，最後僅用了8個多月的時間就實現了100%簽約率。

但升龍的建設速度遠比不上其簽約拆遷速度。2019年12月，該項目舉行複建區動工儀式，預計能為金洲、沖尾村村民提供約1600套精品回遷住宅。

時隔一年，記者走訪金洲、沖尾自然村更新改造專案一區、二區工程現場發現，專案公示牌顯示建設工期為796天，施工單位為中建五局三公司，建設單位為金洲經濟聯合社的子公司廣州市南沙區億裕城市更新有限公司（以下簡稱南沙億裕）。

《每日經濟新聞》記者查詢廣州住建局網站發現，今年11月27日、30日，金洲、沖尾自然村剛拿到了金洲花園D1D5棟住宅、金洲花園C1-C4棟住宅的建築工地施工許可證，建設單位與施工單位同樣是南沙億裕與中建五局三公司，但暫無法確認這些住宅是安置房還是商品房。

有專案土地性質變更頻繁

今年12月16日，廣州市南沙區建設工程品質安全監督站檢查“金洲花園C1-C4棟住宅”工程時發現，現場提供檢查的基坑設計圖紙無出圖章、審圖章，危險性較大的分部分項工程（基坑）未組織驗收已進入下一道工序等。

《每日經濟新聞》記者走訪時發現，整個施工地塊暫未見成型的房屋，只有約兩層樓高的框架。有當地村民告訴記者，這個工地就是在建設安置房。

另一個可供印證的例子是，今年10月15日，金洲聯合經濟社發出的一份公告顯示，大興圍的13.7畝土地中，有約6.3畝土地目前租賃用於建設展廳，剩餘7.4畝土地按照規劃，建設兩棟約300套安置房和地下車庫。

而上述工程現場的旁邊就是金洲、沖尾自然村城市更新改造展示中心。該展廳裡面掛滿了帶有升龍LOGO的宣傳圖，現場工作人員表示，目前該中心主要用於接待村民，預計明年才有商品房銷售計畫。

“什麼都還看不到”，多位金洲、沖尾自然村村民告訴記者，作為南沙第一個舊改村，他們的改造進度確實比預期慢了一些。

改造進度緩慢或許也與客觀原因有關。上述金洲聯合經濟社發出的公告指出：“自今年7月開始，因少數村民在工地阻撓一直停工至今，嚴重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時間，村民回遷時間滯後近三個月。”

《每日經濟新聞》記者留意到，金洲、沖尾自然村地塊在推進的過程中，用地性質經歷了多次變更。在最新的規劃中，金洲、沖尾自然村的商住混合用地變更成了二類居住用地。

最開始招標時，金洲、沖尾自然村是個純商業地塊，後增加了居住用地面積，變成商住混合項目。

在2020年5月的《廣州市南沙區金洲、沖尾自然村地塊（DN0201管理單元）圖則完善》成果的通告中，金洲、沖尾自然村又從商住混合項目變成了以二類居住用地為主的項目。

南沙區國土資源和規劃局相關工作人員向記者表示，該舊改專案的規劃確實經歷了多次變更，原因複雜，可能涉及用地主體申請、規劃要求、土地出讓等原因，但本次為何從商住混合用地變為二類居住用地需查詢後再回復。

有專案安置資金從3億增至12億？

事實上，當時升龍拿下這個項目令廣州業內較為意外。

據《時代財經》報導，2018年7月6日當日，一共有1055名村民參與了投票，升龍集團獲得了贊成票717張，反對票268張，棄權票69張。金洲村党支書周春松透露，前期有很多開發商前來諮詢瞭解過專案，但最後參與投標的只有升龍集團一家。也有村民表示，當日去投票時，可選項也只有升龍一家。

但金洲村村民的心中似乎仍有顧忌，記者獲取了一份金洲村委在今年對村民發佈的一份《關於金洲、沖尾自然村對更新改造項目履約保證金及產生利息收益事宜的公告》（以下簡稱《公告》）。

《公告》顯示，金洲、沖尾自然村舊改項目收取人民幣3億元履約保證金後沒有被轉移走，而是存入了南沙區更新局設立的資金監管帳戶。“換言之，金洲、沖尾自然村舊改項目建設資金有充分的保障，不會造成爛尾。”

不過值得注意的是，據南沙區融媒體中心的消息，2019年9月，升龍全額存入複建安置資金監管帳戶的金洲、沖尾自然村更新改造項目複建安置資金是12.38億元。

除了金洲、沖尾村專案，記者還陸續走訪了升龍拿下的蔡邊一村、洛浦街沙溪村、黃埔湯村、南灣社區舊改專案，蔡邊一村、洛浦街沙溪村、南灣社區都還處在與村民簽約談判階段，黃埔湯村在陸陸續續拆除。

黃埔的九龍鎮湯村舊改是升龍目前在廣州最大的舊改項目，村域範圍994.66公頃，改造拆舊範圍673.65公頃，預計拆遷安置總投資額約66億元人民幣，總投資約164億元。

據觀點地產新媒體報導，湯村的安置房建設工程預計最快2020年就可完工。

但記者發現，2020年10月29日，湯村舊村改造項目（複建安置區）複建地塊四專案工程才取得建築工地施工許可證，施工單位為中建四局一公司，其承包的湯村舊村改造項目涵蓋融資地塊五（融資商業一期）、專案展示區、複建地塊四總計三個地塊。

熟悉廣州舊改市場的李東（化名）告訴記者，舊改專案最大的挑戰就是孵化週期長，與之伴隨的就是企業需要背負巨大的資金投入壓力，以及過程中的各種不確定性，比如城市更新政策可能會發生變化、村民利益訴求不一等。這些都有可能令項目孵化週期進一步延長，最壞的結果甚至有可能讓企業“算不過帳”，不得不中途退出。

何來實力一口氣攬下9個項目？

作為一家外來小型房企，升龍何來實力在廣州兩年多就一口氣攬下9個大型舊改項目？

升龍是一家著重在個別區域發展的房企，近年來的銷售額增速不及行業平均。據克而瑞，2014年~2016年，升龍的年銷售額分別是154.3億元、223.1億元、313.2億元。但從2017年開始，升龍的銷售額規模又出現了滑落，從149.3億元降至2019年的105.8億元，2019年位列TOP200房企中的第151名。

一般來說，舊改專案推進緩慢、持續週期長是普遍問題，少則三五年，多則七八年的項目不在少數。

廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會副會長、合一城市更新集團董事總經理羅宇對記者表示，一個舊改專案開發週期長達十年八載，期間要穿越兩到三次房地產調控小週期。融資是舊改投資一個很重要的板塊，因為舊改項目其實就是一個跨週期的投資，如今在三道紅線的壓力下，房企佈局舊改就需要特別注意專案現金流的平衡。

雖然銷售額不多，升龍卻在融資和造勢方面很有方法。先成功進入廣州市城市更新協會是第一步，協會的背書對升龍在廣州獲取舊改專案、與村民的談判過程中是一種助力。

2018年開始，升龍就馬不停蹄地在廣州尋找各種銀行融資，過程十分順利。期間，升龍集團董事局主席林億親自帶隊拜訪各家銀行高層。

林億還有一個得力的融資助手——升龍董事長助理兼投融資中心總經理鄭景山。鄭景山擁有豐富的銀行系統工作履歷，曾任交通銀行龍岩分行行長、交通銀行福建省分行授信部總經理。

2018年年內，升龍就相繼與建設銀行廣東省分行、民生銀行廣州分行、廣州農商銀行、廣州銀行等簽署了相關戰略合作協定，合作的內容主要就是圍繞“三舊改造”、投融資等方面。其中，僅升龍與建設銀行廣東省分行簽署的戰略合作協定總額就達到100億元。另外，升龍還是廣東華興銀行前十大股東之一，鄭景山還出任了華興銀行的董事。

據華興銀行2019年年報，升龍以12.5%的持股比例位居華興銀行第二大股東。值得注意的是，升龍在華興銀行的股份質押了約49.99%，也是前十大股東中唯一有股份質押的股東。

當然，世界上沒有免費的午餐。記者查詢國家企業信用資訊公示系統發現，在湯村舊改的項目公司廣州升龍錦盛置業有限公司中，廣州市黃埔區龍湖街湯村村經濟聯合社、升龍與瑞景房地產的持股比例分別是51%、39.2%與9.8%。而在今年9月24日，升龍與瑞景房地產均將其名下的股權全部出質給廣州農村商業銀行股份有限公司黃埔支行。

融資管道解決後，升龍就開始迅速在廣州獲取舊改專案。從2018年7月至2020年8月，在兩年時間，升龍在廣州的舊改專案已增至9個，成為目前廣州待建舊改專案最多的房企，聲勢頗大。

據記者不完全統計，升龍在廣州的9個舊改項目，合計改造範圍總用地面積為1489.61萬平方米，預計投資金額/改造成本約在948.25億元。

升龍的一番融資、造勢令業界側目。近日，萬科集團合夥人朱保全在接受《每日經濟新聞》等媒體專訪時還特別提及了升龍，他談到，萬物雲已經與升龍達成戰略合作，雙方成立的物業合資公司（即升龍物業）加入了睿聯盟，萬物雲將積極支持其上市。

“廣州有9條村交給升龍舊改。升龍不會做物業，所以想找人做物業，但是它又不想失去今天資本市場給物業的這份紅利。現在結果（萬物雲）幫它梳理全套物業管理流程、找總經理，這個公司還是升龍物業。未來升龍物業上市，我是它的戰略股東和科技服務商。”朱保全如是表示。

清理“包袱”後轉戰廣州

在房地產行業，升龍的發展路徑顯得很獨特——打一槍換一個地方。

雖發跡於鄭州、洛陽，但升龍在這兩座城市都是草草收尾，多年來也再無新專案的消息，只剩下了一堆遺留問題，便迅速轉戰廣州，廣州正在成為升龍集團的重心地。

2017年，升龍不僅出售了位於鄭州的舊改專案，還向政府申請退出洛陽升龍又一城建設項目。

廣州從2019年開始進入舊改爆發期。據《廣州市城市更新三年行動計畫（2019~2021年）》，廣州爭取實現2019~2021年開工專案400個以上，重點推進25個城中村全面改造，推進20個成片連片改造項目。

廣州克而瑞首席分析師肖文曉在接受記者採訪時表示，對於廣州這樣的一線城市來說，土地資源是非常緊缺的，通過招拍掛拿地會很貴，而舊改相對在土地成本方面有一定優勢，並且通過前期介入可以提前鎖定為企業的戰略土儲，為企業未來的佈局發展蓄能。目前廣州各區都在大力推進舊村改造，也為企業提供了很好的介入機會。

根據克而瑞的不完全統計，截至目前，廣州有接近300條村的改造已經進入公開流程，其中只有大約1/3確認了舊改主體企業，換言之還有很多舊村尚未“名花有主”，機會顯而易見。

基於此，除了本地房企如時代中國、富力、方圓等紛紛加注廣州舊改，外來房企如升龍、河南瀚宇、深圳勤誠達等也得以有機會進駐廣州舊改市場。

2017年，升龍來到了廣州，註冊成立了廣州升龍投資有限公司（以下簡稱廣州升龍）。

對於規模與銷售，升龍一直有做強做大的野心，如今終於等來了廣州的機會。為此，林億還招攬了不少地產圈的明星職業經理人。

今年10月，萬科系舊將、原易居企業集團執行總裁張海民正式加盟升龍成為新任總裁，辦公地點就在廣州。另據招聘網站顯示，升龍面向集團的招聘職位工作地點均是廣州升龍在珠江新城的辦公地址，崗位包括集團董辦秘書、集團總裁秘書、集團資訊技術主管/經理、集團人力行政副總經理等。

集齊了人力、物力、財力，有心的升龍準備在廣州大幹一場，但它需要向廣州的村民拿出看得見的“誠意”。

2021年，中國房貸利率將步入新模式。

01

2020年，央行進行了房貸利率改革，所有存量房貸面臨“二選一”：要麼轉換成固定利率，要麼變成LPR浮動利率。

從2021年開始，凡是選擇LPR浮動利率的，房貸利率每年都會切換一次。如果以1月1日作為時點，那麼第一批房貸利率轉換就要來了。

這一次，房貸利率到底能降多少？

2020年以來，央行一共進行過兩輪LPR降息：

1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計降息30個基點；

5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計降息15個基點。

住房貸款，幾乎都是中長期貸款，以5年期LPR利率為基準。只要選擇浮動利率，2021年房貸利率相比2020年將會降低15個基點。

這意味著，2015年以來，存量房貸將迎來首次“降息”，房貸利率浮動正式開啟。

要知道，2015年以來，政策性貸款基準利率一直維持在4.9%，雖然上浮比例總有變化，但由於基準利率未動，過去的房貸一直都沒法進行調整。

這一次降低15個基點，相當於0.15%，以100萬30年按揭貸款計算，2021年累計可節省1080元。

這一數字雖然看起來聊勝於無，但LPR浮動利率每年都會轉換一次。如果未來央行持續降息，那麼還款金額還會不斷減少，反之同理。

這背後值得注意的有兩點：

其一，不涉及公積金貸款。這一次LPR利率改革，只涉及商業貸款，公積金貸款保持不變。

其二，固定利率，也不受影響。

利率固定之下，整個還貸週期房貸將會保持不變，這樣既不受經濟週期和加息降息的影響，既無法享受降息帶來的利好，也無需接受加息帶來的新增成本。

02

未來，到底是降息趨勢還是加息趨勢？

從中長期來看，利率下行將是大勢所趨。

利率最終受制於經濟增長和貨幣環境，從2008年至今，我國的利率一直處於下行態勢，從最初的7%以上已經下降到4.6%，未來這一趨勢還會得到保持。

從短期來看，利率既有加息的可能，也有繼續降息的可能，這也視經濟形勢而定。

如果經濟飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經濟增速低迷，通脹低迷，通過降息來刺激經濟的必要性就凸顯出來。

目前來看，面臨有史以來最大的疫情衝擊，中國經濟仍舊能夠實現全年正增長，這是極為難得的成績。

這個成績，意味著中國的貨幣政策將會向常態回歸，通過降息來刺激模式的政策將會逐步退出，信用緊縮有可能成為2021年的政策主流。

當然，疫情形勢仍然有不確定性，國際新一輪疫情再次爆發，全球經濟遭受持續衝擊。國家層面表示政策不著急轉彎，短期加息不是政策必選項，而降息的必要性同樣不大。

同樣，基於樓市調控的需要，實體利率和樓市利率可能會被區別對待，可能會出現實體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時而定，不會長期維持。

所以，我們看到，從2020年4月開始，LPR利率已經連續8個月按兵不動，這是政策定力的體現。

03

由於不同城市信貸資源存在懸殊，房貸利率也有天壤之別。

目前，我國房貸利率基準利率為4.65%，然而由於加點的存在，幾乎所有城市都高於這一比例。

可以看出，房貸利率最高的是成都，首套房貸利率高達6.13%，相比基準高出148個基點；最低的為上海，首套房貸利率僅為4.65%，與基準持平。

一般而言，大城市房貸利率相對較低，中小城市房貸利率相對較高，三四線城市普遍高於一二線城市。

之所以會這樣，是因為大城市金融機構更為豐富，信貸資源配置更為充分，且樓市風險相對較小，而小城市樓市需要進行風險補償。

無論如何，2021年開始，中國房貸利率將全面進入LPR模式，原有的政策性貸款基準利率將失去指導價值，房貸利率進入變化更為頻繁的時代。

透雲科技（０１３３２）宣布，根據最新發展及截至昨日，在山西省年產四千噸生產設施的廠房、土建工程、行政及檢驗大樓和僱員住宿大樓已基本竣工。相關生產設施的招標程序也已完成，安裝工程正在有序進行之中，預期將於２０２１年第二季度建成，第三季度正式投產。
　　
集團於山西省長治市潞城區建設萊茵衣藻、微藻及相關產品的生產設施，該第一階段建設規模為年產四千噸並已於今年４月２３日正式動工。
　　
該公司表示，由於人們越來越注重健康，公司董事會認為萊茵衣藻及微藻產品市場具有增長潛力。生產設施的建設完成後，生產及銷售萊茵衣藻及微藻相關產品將有助多元化集團業務及擴大其收入來源。

朗詩地產（００１０６）公布，以５億元人民幣出售深圳南山區曙光大廈予獨立第三方深圳市科發工貿集團，料錄稅後收益約９７７５萬元人民幣。
　　
該集團指，通過持有投資性房地產並賺取租金並非主營業務，有關資產為控股股東收購公司前身的資產之一，考慮資產價值已大幅攀升，故出售套現用於主營業務發展。

普拉達（０１９１３）公布，以４０００萬元（歐元．下同）出售意大利Ｖｉａ　Ｓｐｉｇａ物業予控股股東Ｐｒａｄａ　Ｈｏｌｄｉｎｇ，料出售確認稅前收益約３７００萬元。
　　
該集團指，出售的Ｖｉａ　Ｓｐｉｇａ物業位於米蘭，屬零售類型，佔地面積包括２層建築物及地下室，總建築面積約５９０平方米。代價乃磋商後達成，經參考物業估值師估值報告所載物業最高市場估值４０００萬元，乃基於鄰近地區具有類似規模及性質的物業租金費用使用收入法所得，未考慮因新冠肺炎大流行而陷入低迷的當地房地產市場的或有情況，但計及延期付款，即執行買賣協議後已支付２００萬元。餘額將在兩年內分２期支付。
　　
該集團指，出售所得款項淨額將用於一般企業用途。

青島控股（００４９９）公布，持５１％股權的附屬山東啟華教育科技斥約２３００萬元人民幣收購兩項物業作新辦公室及生產廠房。
　　
該集團指，收購銀豐國際生物城樓號１地皮兩個物業，由同一棟大樓的４層樓組成，建築面積約４８２７平方米，將由內部資源和銀行抵押貸款９９０萬元人民幣提供資金。該集團指，現有辦公室及生產廠房相隔甚遠且租期將屆滿，而收購的物業面積比現有的多２０％，有助提升產能等。

上海政府網站發布通知，要求延長２０１１年１月２８日發布的《對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》有效期，經評估後需繼續按照執行，但通知未明確有效期到何時為止。

政府銳意持續供應土地興建住宅，下季更加大推地力度，發展局局長黃偉綸宣布，明年1至3月（即本財政年度第四季度）將會推出3幅賣地表住宅地招標，合計提供約2240伙，其中被視為住宅新供應庫的上水古洞北新發展區，將有首幅地皮登場，屬於鄰近北環線古洞站的古洞第25區住宅地，提供約1330伙，連同其他土地供應來源，下季住宅地共可建逾4800伙，屬本財政年度最多供應的一個季度。

以整個財政年度計算，來自各渠道（包括賣地表、鐵路物業發展項目和私人重建項目等）可建約12870個私人住宅單位，惟較年度供應目標12900伙僅低30伙或0.2%，連續第三個年度不達標。

推3官地 黃竹坑站六期登場

明年1至3月推出的4幅賣地表地皮，包括3幅住宅地共涉約2240伙，季內亦會推出銅鑼灣加路連山道商業地招標；港鐵（00066）計劃就香港仔黃竹坑站第六期招標，料可建約750伙，加上5個私人住宅項目可望於未來一季完成修訂地契，提供約1815伙，意味來自各途徑的私宅地皮，可建約4805伙。

前述3幅賣地表住宅地，以古洞第25區住宅地最矚目，屬於古洞北新發展區首幅登場的地皮，總佔地約20萬方呎，鄰近恆地（00012）循換地取得的住宅發展地盤，以及規劃中的北環線古洞站，估計可建樓面面積達120.13萬方呎，提供約1330個單位。

該地皮鄰近未來的古洞站，黃偉綸強調，雖然北環線的發展對該區有幫助，但就古洞第25區用地而言，現有的基建配套已足以支持該地皮的發展。業界估計該用地的每方呎樓面地價約4000至5000元，估值介乎48.1億至60.1億元。至於其餘兩幅來季招標的住宅官地皆位於市區，包括九龍東啟德第4E區2號臨海住宅地，以及山頂文輝道9及11號豪宅地。

全年12870伙 少目標30戶

以整個財政年度（即2020年4月至2021年3月）計算，政府預計賣地表用地共可建約4400伙，鐵路項目有4350個單位供應，另有約4120伙來自私人發展商手上用地可建的單位，各途徑總共約12870伙，僅較本財政年度《長遠房屋策略》的私人住宅供應目標12900伙少30伙，暫時屬於2018/19和2019/20財政年度後，連續第三個年度不達標。

黃偉綸解釋，由於公營房屋供應更為迫切，近年把公私營房屋供應比例由「六四比」改為「七三比」，「自然對私人住宅土地供應有些影響」，而現時供應已達全年目標逾99%，現階段無意揣測能否達標，直言「要睇返（明年）1月及2月有否不需要改契的私人重建項目，如果有的話，今年（度）會達標」。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺，對來季將有古洞北首幅地皮招標感到欣喜，認為隨着政府公布古洞站可望2027年竣工，相信古洞第25區用地會對日後該區的地價有指標作用。他並指出，過往官地供應較少的時候，政府亦習慣在財政年度最後一個季度推出鐵路上蓋或透過私人補地價項目填補缺口，對本財政年度土地供應最終能夠勉強達標不感到意外。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦說，政府來季積極推地，全年供應接近達標，認為過去一年經濟情況不理想，惟住宅需求穩定，要處理房屋問題，始終要依賴政府提供足夠土地供市場發展。

樓面每呎10119元 低第四期4.4%

過去一年本港經濟受新冠肺炎疫情打擊，樓市受壓，連地價亦受輕微影響。港鐵（00066）上周二（22日）完成香港仔南港島線黃竹坑站物業發展項目第五期（下稱黃竹坑站第五期）招收意向書程序後，昨天推出該用地招標，明年1月26日截標。消息人士透露，黃竹坑站第五期的補地價金額約64.37億元，每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）約10119元，樓面補價較去年底批出的黃竹坑站第四期低4.4%。

港鐵公布，昨天（29日）起邀請發展商或財團提交黃竹坑站第五期的標書，將於2021年1月26日截標。黃竹坑站第五期可建樓面面積約63.6萬方呎，毗鄰去年10月批出的黃竹坑站第四期，位於黃竹坑站上蓋地盤的東面部分，鄰近警察學院，由兩座住宅組成，提供不多於1050個住宅單位。消息人士表示，地政總署就第五期批出的補地價約64.37億元，以可建樓面計算，樓面補價約10119元。

分紅25% 限一口價競投

據了解，是次黃竹坑站第五期與其他港鐵項目一樣有分紅要求，為固定25%，與第三期及第四期相同，但較第二期的30%和第一期的35%低。入標財團亦須自行提出一口價競投該地皮，意味此出價成為勝負的關鍵。

資料顯示，港鐵自2017年至2019年先後批出黃竹坑站首四期。當中以去年9月截收意向書兼在同年10月批出的黃竹坑站第四期，樓面補價高達10587元，成為黃竹坑站樓面補價之冠。相隔超過一年招標的第五期，樓面補價較第四期低468元或4.4%。而在2017年11月批出的第二期樓面補價亦達10576元，第五期較其低4.3%。

黃竹坑站第五期在上周截收意向書，港鐵首度容許發展商以電子形式提交意向書，最後共收到37份，較去年推出的第四期有38份意向書少一份，但已是歷來第三多意向書的鐵路物業項目。提交意向書的財團包括多家本地主要發展商，如長實（01113）、恆地（00012）、新地（00016）、信置（00083）及會德豐地產等；中資則包括碧桂園（02007）、旭輝控股（00884）和中國金茂控股（00817）等。

預期收6標書 反應理想

泓亮諮詢評估董事總經理張翹楚認為，疫情下樓市仍然算企穩，未有大跌，所以補地價金額同樣未有大幅調低，算是合理。觀乎近期政府賣地成績依然理想，而且港鐵上蓋新盤向來是銷量保證，相信黃竹坑站第五期的入標反應會理想，料與第四期所收到的6份標書相若。

中原測量師行執行董事張競達表示，近期市況向下，黃竹坑站第五期補地價金額跟隨市況調整。政府推地步伐放慢，鐵路沿線的優質地段更為罕有，近日疫情持續，但未有影響發展商持續買地投資的決心。

測量界估算，黃竹坑站第五期的估值（已包括補地價）約95.4億至114.5億元，每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元。

樓市前景未明，部分投資者選擇斬纜，甚至不惜平手離場。紅磡海濱南岸有投資者剛以低於銀行網上估價的1048萬元賣出3房戶，逾3年樓價僅升值6.9%，扣除使費料屬近平手離場。而土瓜灣港圖灣則有銀主盤以1531萬元轉手，物業約7年樓價升幅全近蒸發。

據消息指出，海濱南岸6座中層H室，實用面積590方呎，3房間隔，由收租客持有，並於今年8月以每月2.6萬元租出，租期至明年8月屆滿，惟單位剛連租約以1048萬元轉手，呎價17763元，較滙豐銀行網上估價1076萬元，略低28萬元或2.6%。

嵐山開放戶失守三球

據了解，該投資者2017年斥資980萬元入市，曾叫價1080萬元放售，輾轉累積減價32萬元或3%沽貨，雖然賬面賺68萬元或6.9%，但扣除使費料屬近平手離場。

港圖灣銀主盤樓價亦近乎原地踏步，美聯物業首席助理聯席董事林智明透露，該廈一個高層A室3房戶，實用面積874方呎，早前淪為銀主盤以1650萬元放售，最後減至1531萬元成交，呎價17517元，較市價低約8%。

根據土地註冊處資料，原業主2013年以1512.9萬元購入，持貨期間有多次押借紀錄，最終淪為銀主盤易手，售價僅較當年升值18.1萬元或1.2%。

另外，大埔嵐山有投資者平價沽貨，消息透露，2座中層A室，實用面積165方呎，開放式間隔，新近僅以295萬元轉手，屬屋苑逾1年以來樓價首度跌穿300萬元，呎價17879元。原業主2014年斥134.2萬元購入，賬面仍獲利160.8萬元，賺1.2倍。

屯門赤鱲角隧道公路（屯赤隧道）通車，市場憧憬屯門樓市變天，區內自過去周日（27日）通車起交投爆升，至昨日短短3天已錄得至少18宗買賣，當中被喻為上車樂園的「置樂三寶」更接連誕下高價成交，繼萬寶大廈日前錄得一宗今年呎價最貴成交後，利寶大廈也有高層戶賣373萬元，刷新該廈今年售價高位，另有租客趁勢轉租為買，擲360萬元購入同廈2房戶上車。

中原地產市務經理李燕群說，屯赤隧道開通後，屯門日均二手睇樓量較通車前大增約兩成，不少買家「怕執輸」加快入市決定，令區內通車至今錄得至少18宗交投，平均每日約6宗，較通車前一周日均僅1宗大增5倍。

李燕群稱，利寶大廈接連錄得高價成交，其中高層H室2房戶，實用面積258方呎，以373萬元沽出，售價創該廈今年新高，呎價14457元。原業主2017年以335萬元購入，賬面賺38萬元或11.3%。

另外，有租客「怕執輸」亦毅然轉租為買，剛擲360萬元購入同廈中層B室2房戶，實用面積269方呎，呎價13383元。該租客此前一直等待樓價下跌，「試過年初最靜嗰陣同類單位入場僅290萬尾都冇買」，最終受屯赤隧道開通加快上車決定。原業主2013年以190萬元購入，賬面170萬元或89.5%。

屯赤隧道帶旺 東涌睇樓增半

李燕群坦言，由於通車後屯門樓市氣氛急升溫，區內亦正醞釀加價潮，個別業主如瓏門1座高層B室4房，實用面積858方呎，原本叫價1650萬元，惟按現時形勢業主「覺得都係平咗」，最終封盤。

另邊廂，屯赤隧道通車亦帶旺東涌二手樓市，中原地產分區營業經理陳旭明說，該區過去3日二手睇樓量較過往急增約50%，同步錄得7宗成交，包括映灣園5座頂層2房戶，實用面積520方呎，獲外區客擲646.5萬元承接，呎價12433元，該買家正是憧憬通車有利東涌物業升值。原業主2005年以225萬元入市，賬面賺421.5萬元或1.9倍。

近年市區地皮供應短缺，不少財團透過強拍增加土地儲備。由建鵬發展併購的深水埗海壇街223至225A號舊樓，上月底獲土地審裁處頒下強拍令，底價為2.931億元，將於今日（30日）由萊坊舉行公開拍賣，為今年最後一個舉行強拍的項目。

上址位於深水埗海壇街、欽州街及九江街之間，步行至港鐵深水埗站只需要10分鐘，鄰近亦有巴士及小巴行走，交通便利，具重建價值。現址為兩幢樓高5層的商住物業，地下為商舖，樓上為住宅，地盤面積約4729方呎，現規劃為「住宅（甲類）6」地帶。

資料顯示，建鵬發展由本地上市公司佳寧娜集團（00126）夥拍其他財團組成。據佳寧娜集團年報顯示，地盤勘察及拆卸工作預計於明年第一季展開，估計於2023年年中完成；而該公司擁有50%權益的同區青山道300至306號舊樓項目，已集齊90%業權，預計明年第一季尾前獲得收購；土地審裁處資料顯示，該項目去年12月底已申請強拍，當時測量師估值約2.3億元。

明年強拍申請估少一成

資料顯示，今年以來土地審裁處共錄35宗強拍申請，較去年全年的37宗，按年減少2宗或5.4%。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，相關申請宗數較去年為少，在整體經濟轉差下，近期仍有不少財團收購舊樓，惟發展商藉跌市趁低價收購舊樓，尤其涉及商業樓面，不過小業主未必願意出售單位。

陳超國預計，明年強拍申請宗數按年比較將下跌一成至約30宗。

本月恐惡化 全年升轉跌

本港今年在新冠肺炎疫情洗禮下，樓價持續受壓。差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，今年11月整體私人住宅售價指數報380.4，按月微跌0.18%，連續兩個月下挫共0.73%；雖然今年首11個月計整體私人住宅樓價指數仍有約0.32%進賬，惟業內人士預期，12月指數跌幅將進一步擴闊，料今年全年樓價指數最終下滑約1%；展望明年因通關等利好因素，2021年整體樓價料至少升5%。

差估署昨天公布物業市場統計資料，11月整體私人住宅售價指數連續兩個月下跌，最新報380.4，創7個月最低，按月下降0.18%。而總結今年首11個月整體私人住宅樓價指數仍漲0.32%，對比去年5月歷史高位396.9則累跌4.16%。

中小單位下滑 豪宅逆市揚

若以A至E類單位面積劃分，中小型單位售價指數持續下滑，其中實用面積431方呎以下的A類單位及實用面積753至1075方呎的C類單位跌幅最傷，按月同樣下跌0.21%；實用面積431至752方呎的B類單位，按月則挫0.11%。

不過，豪宅單位表現標青，仍能在逆市下錄升幅，其中實用面積1722方呎或以上的E類單位，升幅跑贏大市，按月彈升2.46%；實用面積1076至1721方呎的D類單位，按月亦漲0.52%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，11月整體私人住宅樓價指數主要反映10月下旬及11月上旬的實際市況，10月下旬當時疫情緩和、限聚措施放寬，加上新盤熱賣，整體樓市氣氛不俗。惟11月下旬確診數字日增，收緊多項防疫措施，情況將於12月樓價指數反映，不排除單月跌幅擴大至逾1%，出現連跌三個月情況，拖累全年錄得跌幅。

陳海潮展望，明年首季樓價會以反覆整固為主，預期本港市民開始有疫苗注射，疫情受控後將帶動經濟復甦，全年樓價有機會彈升5%至10%，並看好鐵路上蓋項目樓價走勢，被視為明年新盤重頭戲之一的香港仔黃竹坑站上蓋新盤陸續推出銷售，距離本港商業中心金鐘及中環僅2至3個港鐵站，坐擁交通優勢之餘，更有「躍動港島南」概念加持，估計當區樓價至少有10%升幅，並跑贏大市。

而九龍東啟德新發展區日漸成熟，屬市區核心地段，長遠升值潛力大；將軍澳亦屬規劃較好的新發展區，受不少中產垂青，而且鄰近九龍東商業區及港島東商業區，估計明年樓價有一成升幅。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，11月樓價指數跌幅較預期為少，估計12月的數據仍會向下調整，但預期今年全年樓價跌幅有限、跌幅少於1%。由於航空業因疫情陷入停擺，多間航空公司已先後推出無薪假、減薪甚至裁員，因機組人員撤出影響青衣、東涌等地區的影響購買力，料明年該兩區樓價將進一步受壓，預計至少有5%跌幅。

租金輕微反彈 年內仍挫5.9%

至於租金指數方面，扭轉連跌兩個月的頹勢後，11月整體私人住宅租金指數按月輕微反彈0.06%，報178.6；惟以今年首11個月計則累跌5.85%。除實用面積431方呎以下的A類單位按月跌0.66%外，其餘B至E類單位均錄升幅，以實用面積753至1075方呎的C類單位表現最標青，按月急增1.1%。

新冠肺炎疫情持續，商舖業主為求沽貨套現，不惜大幅減價及售後租回舖位。市場消息指出，跑馬地黃泥涌道一間電器店地舖，最新劈價900萬元，以3900萬元易手，原業主扣除使費後損手約300萬元離場。

電器店3900萬售後租回

據了解，是次易手的地舖位於跑馬地黃泥涌道51號翠谷樓地下2號舖，建築面積1300方呎，原叫價4800萬元，最終大幅降價18.8%，以3900萬元易手，呎價約3萬元。

土地註冊處資料顯示，原業主於2015年9月以3800萬元購入經營電器店，現時將售後租回舖位至2022年，月租14萬元，新買家可享租金回報約4.3厘。雖然是次沽出舖位，原業主持貨5年賬面獲微利100萬元，惟當年入市須付8.5%印花稅，涉及稅款323萬元，連同代理佣金等其他成本，預料實蝕約300萬元離場。

另外，西半山巴丙頓道4號海明苑低層地下（Lower Ground Floor）3號舖，建築面積約800方呎，以約1150萬元售出，呎價約1.4萬元。原業主2013年11月以1000萬元購入，賬面賺150萬元，扣除使費料獲利約50萬元。

全年樓價或升轉跌 結束樓市11年升浪

二手樓價指數持續向下，11月份私人住宅售價指數報380.4點，按月跌0.18%，連跌兩個月，首11個月樓價升幅收窄至0.3%。分析估計，全年樓價有機會由升變跌，結束11年升浪。

據差餉物業估價署最新數據顯示，今年11月份私人住宅售價指數報380.4點，較10月份指數381.1點，按月微跌0.18%，連跌兩個月，但跌幅有所收窄，樓價指數較去年5月的歷史高位396.9點，反覆下跌約4.2%。

如果以今年首11個月計算，樓價指數升幅收窄至0.32%，而由於第4波疫情在11月中開始爆發，政府收緊社交距離措施，二手樓市回軟，有機會導致12月份樓價跌幅擴大。

按月跌0.18% 首11月僅升0.3%

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文估計，12月數據仍會向下調整，但2020全年跌幅有限，料約1%，亦比預期少。樓市調整至少至明年第一季，但波幅有限。

至於利嘉閣地產研究部主管陳海潮亦指，下次公布的12月份樓價跌幅料擴大至逾1%，將出現連跌三個月的淡況；而全年樓價則會跌近1%，成為自2009年以來、近11年首度錄得跌幅。

若以5類單位面積劃分，則出現中小型單位下跌、大單位上升的情況，近年升勢強勁的A類（431平方呎以下）細單位，以及C類單位（753至1,076平方呎）同樣跌0.2%；而B類單位（431至752平方呎）則跌0.1%。反之，大單位逆市上升，其中E類大單位（1,722平方呎或以上）更按月急升2.5%，而D類單位（1,076至1,721平方呎）則按月升0.5%。

各區上車盤售價方面，則錄得1區跌2區升情況，據差估署各類單位平均售價資料顯示，唯一錄得跌幅的是港島區上車單位（431平方呎以下）平均要743.5萬元，按月跌0.2%。

下季將推出 樓面呎價約2.3萬元

發展局公布新一季賣地計劃中，銅鑼灣加路連山道商業地可建樓面高達107.6萬平方呎，屬區內難得大型商業地供應，業界估值高見248億元，每呎樓面地價約2.3萬元。有業界人士認為，疫情衝擊商廈市道，財團料保守，故有可能流標收場。

發展局局長黃偉綸公布本財政年度第四季（2021年1至3月）賣地計劃，銅鑼灣加路連山道為唯一商業地，該地盤面積約15.9萬平方呎，按地積比6.8倍計，可建總樓面約107.6萬平方呎，屬具規模商業項目。

疫情衝擊 有測量師憂流標

翻查資料，規劃署早於10多年提出將銅鑼灣前機電工程署舊總部、郵政體育會、電訊盈科康樂會及前民安隊大樓等組成的大型用地改劃，擬分為南、北兩幅地皮發展。其中北面地盤便是今次的加路連山道地皮。據分區大綱圖顯示，該地建築物高限將獲放寬至主水平基準以上135米，計劃可興建兩幢28至35層高商廈，其中一幢可遠望維多利亞公園一帶景致。

位置上，該地皮鄰近希慎 （00014） 旗下利園商廈王國，包括寫字樓、商場等，而現時利園寫字樓出租情況理想，呎租約60至70元。據萊坊測量師行，估計該地皮價值約113億至248億元，每呎樓面地價估值約1.05萬至2.3萬元。

不過，今年受疫情衝擊，商廈市道甚淡靜，甲廈空置率明顯上升，租金下跌。普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，擔心銅鑼灣加路連山地皮會流標，認為現時商業環境不適合推出，估計同區持有商業項目的發展商有興趣競投，但出價未必太高。

疫情持續，打擊本港經濟表現，在中港兩地仍未完全通關，以及海外派駐來港人員大幅降低下，令內地客及公司客數量銳減，引致豪宅市場直接受壓，呈價量俱跌局面，期間樓價跌幅約5%，成交量亦下跌18%。

回顧今年豪宅表現，受疫情打擊，本港經濟表現下滑，買家入市態度趨審慎，加上部分業主為求盡快沽貨，不惜進一步減價，令樓價下跌。泓咨詢及評估董事總經理張翹楚稱，雖然部分超級豪宅樓價仍企硬，但普遍而言，全年樓價料跌約5%。

至於以成交量計算，其中，逾2000萬住宅成交，今年僅錄2400宗，較去年的2914宗，按年下跌18%，同時亦創下5年以來新低。

首季受疫情及農曆新年假期影響，成交量於低位徘徊，其中1月份豪宅註冊量為108宗，為全年最低，而其後的2月及3月，只有約140宗。踏入第2季，隨着疫情回穩，累積的購買力逐步釋放，而且受疫情影響下，部分業主願意減價沽貨，進一步擴寬議價空間，令成交量升，其中6月份註冊量達315宗，全年最多。

但隨着近期疫情爆發第四波，而且臨近年底，屬豪宅市場傳統淡季，令成交量受壓，預期12月成交量將回落至約185宗。

雖然全年豪宅成交量急降，但新盤及二手市場仍錄大額成交，其中山頂白加道28號單號屋，據土地註冊處資料顯示，該洋早前以5.3億沽，以面積4270方呎計，呎價約12.4萬，屬今年區內呎價最高的洋房。

原業主於2015年以5.42億購入，持貨5年帳面蝕讓1200萬，資料亦顯示，原業主於購入物業後，曾4度向財務公司承造按揭。

此外，新地發展的東半山CENTRAL PEAK，早前亦連錄成交，當中包括Alpex II的5樓ManorA室，2104方呎，連雙車位以1.88億成交，呎價達89354元，造價及呎價為項目新高，料亦為區內分層豪宅新高。

因受疫情影響，中港兩地仍未完全通關下，內地客數量大幅下降，加上中美貿易戰利淡因素影響，雖政府已取消空置稅，豪宅新盤紛暫緩推，以長實中半山波老道項目為例，雖然早已批出預售樓花同意書，但依然按兵不動。至於新地北角海璇新一期項目，也批出售樓紙，但依然未打算推出。

利嘉閣總裁廖偉強指，昔日豪宅市場由內地客支撐，惟受疫情影響，令內地資金未能「南下」，直接打擊豪宅市場，其實，自去年反修例事件，內地買家對本地豪宅物業已有「卻步」現象，至今年新冠肺炎爆發，隨經濟環境急速惡化，拖累豪宅交投再進一步下滑。

Q房網香港董事總經理陳坤興稱，失去內地客的豪宅市場購買力大打折扣，近期市場頻錄豪宅蝕讓，反映市況疲憊不堪，故對該市場交投大幅萎縮不感意外，同時，受疫情反覆及限聚令等措施影響，亦打亂發展商推盤步伐。