北市買房族最慘 收入逾6成繳房貸

內政部最新房價負擔能力指標顯示，六都通通超出合理負擔範圍，對此內政部次長花敬群昨日受訪時表示，各都多數為30點多%，「剛跨過合理負擔的門檻，本質上不至於太嚴重」，但強調仍不希望炒風繼續向上，「若房價上漲與所得同步增加，大家雨露均霑會比較好。」

去年下半年房市轉熱，房價明顯向上，內政部日前公布的第3季房價負擔能力指標顯示，全國與六都房貸負擔率通通超出30%的可合理負擔範圍，意味買房民眾收入3成以上，都用來繳房貸。

其中六都房貸負擔率皆上升，台北市為61.14%，季增3.57百分點，屬房價負擔能力過低等級，顯示買房族收入6成在繳房貸，形成沉重負擔；新北市48.63%，季增2.59百分點，為偏低等級；桃園、台中、台南及高雄，分別為31.72%、39.91%、30.15%及30.58%，各季增2.03、1.50、0.97及1.50百分點，且其中的桃園、台南、高雄的負擔率從上季的29.08~29.18%升至逾3成，均為房貸負擔能力略低等級。以房貸負擔率低於30%，才屬可合理負擔。

內政部解釋，2020年第2季及第3季的全國住宅大樓、華廈交易比例均明顯增加，由於大樓平均屋齡較新，總價較高，讓中位數住宅價格上升6.67%，因此提高房貸負擔率。

薪資漲幅跟不上
針對六都房貸負擔跨過3成的門檻，花敬群昨出席新北住都中心揭牌儀式受訪時回應：「各都多數為30點多%，剛跨過合理負擔門檻，本質上不至於太嚴重。」但強調「不希望炒風繼續向上，愈來愈重，如台中、彰化均從3成水位，到後來分別增為39%、36%，都不是好事情。」並認為房價並非要低到很低，而是在合理水位底下，「房價上漲跟所得能同步增加，其實大家雨露均霑會比較好。」

屋比房屋總監陳傑鳴分析，購屋負擔上升，主要是受房價快速走高影響，特別是台北市房價高昂，「只要稍微一漲，就讓購屋族受不了」。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，天龍國房價高，「除非有富爸媽、祖墳上好香或中樂透」，否則要在台北市購屋真的很難。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也持同樣觀點，認為民眾薪資成長幅度永遠跟不上房價漲幅，買房負擔居高不下，尤其在台北市，整體房價平均單坪近60萬元、新案動輒每坪百萬元起跳，一般受薪階級若無富爸媽贊助，要在台北市買新屋宛如天方夜譚。

交易量合理範圍
至於政府祭出打炒房手段能否讓房價回到合理負擔範圍？花敬群回應，目前交易量為合理範圍，打炒房要抑制不當炒作與上漲，至少要冷卻價格，讓房市回歸正途，為市場重要安定基礎外，同時有助都更，因為若屋主預期房價漲多，建商整合困難，跌深將血本無歸，並重申安定房價，「對國家各方面都是最好的共同答案。」

台東縣人口長期外流，自2011年起人口數連10年下滑，目前僅剩21.5萬人，但房價卻逆天暴漲，2020年的購屋平均單價每坪14.73萬元、較10年前每坪8.43萬元大漲75%，目前大樓及華廈新屋每坪成交價更逼近20萬元，等同台南與高雄蛋白區房價。

人口僅剩21.5萬人
台東縣人口外流嚴重，從2011年起至2020年止10年間，人口從23萬人下滑至21.5萬人，發展核心的台東市人口也從10.8萬人下滑至10.4萬人。根據內政部不動產資訊平台統計，2011年的購屋平均單價每坪僅8.43萬元，連漲10年後目前來到14.73萬元，總價也從460萬元提升至740萬元，增加約280萬元、增幅達60.7%。

台東民眾陳怡如說：「台東房價年年漲，物價高幾乎都快消費不起！」提及早期1戶透天僅400~600萬元，目前同區新屋則破千萬元，甚至不少總價2000萬元以上，「1000萬元內在台東市區僅能買老透天。」感嘆家鄉這些年改變不大，最大不同是許多台東人買不起台東房子。

永慶房產集團台東區經管會會長蔡東澄指出，台東近年房價出現許多漲幅，原因包括自住需求增加、外地投資客置產，目前如昌益建設新案每坪成交價落在18~20萬元，等同於台南安南區、高雄市仁武、楠梓等蛋白區房價。

蔡東澄表示，台東雖然僅20多萬人口，但每年新屋供給僅200~300戶，「除房價大漲，地價漲幅也驚人」，如2018年5月全聯以每坪66.1萬元購入中山路、正氣路口454坪精華地，每坪6字頭地價也創區段新高。

地價衝高 每坪至少100萬

一中商圈為台中市精華區域，因有多所大專院校及國高中，不只商家蓬勃發展，住宅剛性需求也相當強烈，一向能吸引民間開發商積極布局，在該區進行土地整合與重建，土地價格也屢創天價交易，都更、危老或合建的新建案也絡繹不絕，使舊城區始終維持金光閃閃的身價。根據業者統計，一中商圈至少還有3大停車場尚未開發，每塊地市值30億元起跳，堪稱區內金雞母。

都更案推升行情
台中市北區相當著名的一中商圈，最熱門的三民路地段有塊面積近60坪的商業用地，去年被國產署中區分署以1.56億元的底價標售，原本因價格太高而流標2次，但9月時被2名林姓自然人以高於底價的1.6億元、換算每坪268.5萬元的價格標下，與周邊土地價格近2年來成交每坪僅15~82萬元落差極大，一舉刷新當地土地交易新高價，也超越去年七期新市鎮平均每坪土地交易價的229.2萬元。

卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘曾分析，雖成交價偏高，但考慮到一中街腹地狹小、土地釋出稀少，使集中的商家效益保有一定的增值性。全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，該筆交易價雖屬於特殊高價，卻也顯示住宅區至少都有每坪100萬元的價值。

長期發展具潛力
且附近危老重建與都更案也不少，如三民路三段的「元城樂more」，是順天醫院的危老改建案；基地面積破3000坪的「皇普莊園」，則是全台中最大危老造鎮案，成交價逼近每坪3字頭；達麗建設也與海悅拿下育德路800多坪土地，帶建照每坪262萬元，未來推案房價估上看4字頭，帶動房地產水漲船高。

根據商圈房仲盤點，區內還有不少土地屬於台鐵及銀行所有，至少有3大黃金停車場，最大塊位處太平路、雙十路口，基地面積達2000坪，依住宅區每坪150萬元水準來看，開發價值達30億元。據了解，台鐵將以招標開發，興建20層住商混合大樓。

21世紀七期河南加盟店業務經理沈政興提及，另於雙十路、錦新街旁近千坪停車場，還有尊賢街約300坪停車場，都屬住二、自然人土地，未來都有開發價值，土地供給也成為長期潛力，「一中生活圈也成為少數能提供大筆土地開發的舊城區，長期發展仍具潛力。」

看準銀髮族市場，日勝生集團在新北三芝推出銀養樂齡園區，結合人工智慧，兼具家庭、教育、長照功能，分別規劃出租型「樂陶居三芝館」、出售型「日初不老莊園」，鎖定55歲以上客層，昨日正式公開。

該案位於三芝區後厝漁港旁，基地面積5800坪，分為第1期東區4656坪、第2期西區1200坪，其中東區共6棟建築，提供「樂陶居三芝館」出租型168間住房，規劃12~25坪單、雙人房，月租金3.3~3.7萬元；「日初不老莊園」出售型522戶，規劃15~25坪1~2房，每坪開價約25萬元。預計東西全區總計有出租型168間、出售型713戶。

日勝生響應政府「長照十年計劃2.0」，2014年開始投入康養事業的地產開發，2018年先在新北中和推出「樂陶居中和館」，去年又啟動「日勝生銀光計劃」，催生三芝的複合園區，並邀請雙連安養中心前執行長蔡芳文擔任營運長，還與馬偕醫學院、聖約翰科技大學、明新科技大學產學合作，為長照人才提供實作環境。

打造三芝成長壽聚落
蔡芳文表示，樂陶居三芝館提供兼具家庭、教育、長照功能的全方位服務，社區配有營養師、護理人員及社工，還與醫院診所合作，舉凡餐飲、美容理髮、醫療照護、居家清潔乃至搭車接駁，各項機能都能在園區獲得滿足，全區公共空間均設置UWB遠距定位系統，不用擔心長者走失，有望透過園區將三芝打造成長壽創新聚落。

蔡芳文提到，除出租型住房陸續接到民眾洽詢外，出售型住宅也搶手，自去年11月潛銷至今已有100多戶下訂，買家不乏來自淡水、士林等鄰近區域的銀髮族，很多是五、六年級的待退族群，打算為退休生涯超前部署。

〕延宕逾2年的台北北門郵局建金融中心大樓有進展了！證交所董事長許璋瑤昨透露，去年中確定由北門郵局出任該公辦都更土地的實施者後，根據規劃，此案有機會在6年後完工，包括金管會、證券周邊F4都會遷入辦公。

許璋瑤指出，去年中確定由地主之一郵局出任都更實施者後，此案就有明確進展，目前正找3家鑑價公司進行鑑價，未來將由金管會及F4取得6成的建坪比重，其他地主則分得4成。

許璋瑤表示，由於鑑價完成後還要找建築師設計，接下來再發包工程，因此估計也要2、3年後才能開始動工，施工期大約3年，所以6年之後應可以完工。不過，完工後各單位還需裝潢整修，加上搬遷，估計能在新大樓辦公可能要8年以後，屆時主要在台北101大樓辦公的證交所部門將先行遷入。

證交所表示，該公辦都更案土地面積約4300坪，地主除郵局外，還包括台北市政府，建蔽率為75%，容積率最高為800%，因目前尚未確定建築團隊，因此無法確定大樓如何規劃。不過，據指出，此案規劃打造兩棟高樓層大樓，總樓地板面積約5.9萬坪，同時會將文化古蹟「國家郵政博物館」在地保留。

由於台北車站雙子星大樓預計2026年完工、2027年啟用，若北門的金融中心大樓估6年後完工，將與雙子星完工時間相近，屆時台北車站地區將有多棟高樓完工，成為新地標。

政府這波「打炒房」來得又急又快，有建商直呼「原子彈來了」。不過，戴德梁行董事總經理顏炳立持不同看法，認為這波打炒房連「子彈」都不如，認同政府超前部署，相關手段都還算溫和。

戴德梁行昨發布去年第4季商用不動產季報，2020年全年土地交易總額3049億元，雖略低於2019年的3140億元，但連續兩年突破3000億元大關。不過，受到中央銀行信用管制影響，預期今年中小型建商在土地交易上會稍微縮手，今年交易總額可能降至2800億元。

顏炳立指出，這次房市炒作主要在蛋白區，而且以「紅單」為主，只是個憑證，連房屋都不算；整體房市並非處於雞犬升天狀況，卻因蛋白區炒作讓政府出手打炒房，導致房市雞飛狗跳。

不過，他認同政府此次打炒房算是超前部署，趁民怨高漲之前，先抑制炒作行為，且手段屬於溫和，不如外界所說的「原子彈」衝擊。目前仍處於資金多、利率低的地板階段，整體房市還是樂觀看待，尤其自住需求以及產業進駐的區域，預期今年房市交易量呈溫和成長，全國買賣移轉棟數可望達到33萬棟，房價則處於「上不去、下不來」的格局。

今年房價 上不去下不來
顏炳立指出，目前利率處地板階段，也就是低到不能再低，自住貸款成數又高，此時自備款充足的購屋族不買房要等何時？因此，預期牛年房市預售屋仍會處於夏天的熱度，成屋市場則會從冬天進入春天。不過，若從支撐房市的四根柱子來看，目前資金、利率兩根柱子站得穩穩的，但供給量仍然很大，需求則以自住為主，這兩根柱子還沒有撐得很穩。

台北停車大不易，車位行情居高不下，根據台灣房屋調查，台北市去年平均一個坡道平面車位售價242萬、年漲近2％，最貴的獨立車位交易是中正區「一品金華」1樓平面車位達430萬，這個價位在中南部甚至可買到一間舊透天厝。

台灣房屋調查指出，北市去年獨立交易的坡道平面車位中，以「一品金華」430萬最高，其次為大安區「皇翔天昴」及中正區「臨沂雙璽」停車位一個400萬元、並列第二，第三為中山區「德運京鼎」一樓車位392萬元。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，車位價格不太會因建物屋齡而減損，尤其是不易損壞的坡道平面車位，價格多不受屋齡影響，車位價格與所在區域停車供需、車位型態、位置有關，多數平面車位登記坪數從6~15坪都有，不過因車位是按「個」銷售，並非以坪數計價，建坪大小對價格的影響不大。

以台北市各行政區坡道平面車位價格來看，2019年以大安區最貴，平均每個要價333.7萬；2020年以信義區325.5萬居冠；至於車位漲幅最大的是士林區，漲幅近二成。

張旭嵐表示，實價登錄以來，最貴的停車位為信義區「皇翔御琚」一個870萬，不過今年單獨車位交易排行卻不見信義區豪宅入榜，主要因為信義區豪宅屋齡新，規畫時每戶的基本配額多半可達2~4個，頗能滿足屋主需求，額外單獨加購的情況較少。

大安、中正、士林等區域開發早，尤其天母不乏舊公寓華廈，車位規畫不足致供不應求，新豪宅車位身價多在350~400萬之間，隨著豪宅交易回溫，高總價車位交易也拉高區域平均價格。

金牛年大型不動產標售開春第一炮下周登場，位於北市南京東路的「中華開發大樓」將於12日公開標售，據悉底價不公開，但估計至少逾80億，每坪將突破1,000萬大關，可望創下史上第一件坪價突破千萬門檻的不動產標售案。

商用不動產市場夯，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，戴德梁行將於12日代理標售「中華開發大樓」，為南京東路碩果僅存的大面積基地，且是產權單一、完整的標的，目前已有金融壽險公司積極評估，預料成功標脫機率非常高。他指出，在打炒房政策下，「中華開發大樓」領標的盛況令人振奮。

據悉，「中華開發大樓」必須購買投標文件才會看到底價，不過據了解在80億元以上，換算土地每坪達1,050萬以上，為史上標售案坪價破千萬大關的首例。

戴德梁行台灣資本市場部董事賴一毅表示，「中華開發大樓」基地面積755.65坪，建物總面積7,978.86坪，屋齡35年，擁有都更或危老重建題材，毋需整合其他地主即可開發；土地使用分區為第三種商業區（特），平均容積率約495％，三面臨路，可擁有東區捷運商圈辦公大樓的廣告效益。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，「中華開發大樓」標售底價換算每坪有機會破千萬，這是史上坪價站上千萬的先例，不過是合理行情；至於附近辦公室行情，目前每坪月租約2,200~2,500元，且還有改建的契機，預期成功標脫機率頗高。

楊長達表示，2020年國際景氣受疫情衝擊冷颼颼，反觀台灣的土地市場在建商積極搶地下卻強強滾，全年成交額約3,049億元，創史上第二大量，直追2019年的3,140億元。

他指出，像南山人壽以312.76億標走世貿三館，超越得標世貿二館的268.88億元，坐上地上權「地王」寶座；國揚近日連續買下內湖舊宗兩筆土地，12月取得價格每坪150萬超越11月的140萬；另外興富發買台中七期新四土地，每坪單價達350萬元，也超越所有紀錄。

商仲業者戴德梁行統計，2020 年土地市場交易量達 3049 億元，繼 2019 年 3140 億元的天量後，連續 2 年站上 3000 億元大關。其中，去年地上權案交易熱絡，交易量寫下 474 億元新高紀錄，世貿三館、國泰營區地上權兩案占了 411 億元，建商因土地及營建成本的不斷推升，未來房價提高勢難避免。

戴德梁行表示，2020 年台灣土地交易紀錄的突破不在交易量而在單價。全台十大土地交易單價即有過半創下當地同類型土地之歷史新高，分別是南山人壽信義世貿三館地上權單價 644 萬元 / 坪、富邦人壽大南港土地單價 376 萬元 / 坪、全球人壽松山國泰營區地上權單價新台幣 328 萬元 / 坪。

而長虹建設 (5534-TW) 土城工業土地單價新台幣 64 萬元 / 坪、亞昕、新潤、海悅合購南港住三土地單價新台幣 322 萬元 / 坪、興富發台中七期新四土地單價 350 萬元 / 坪等 6 宗。

此外，包括南港玉成段工三土地 206 萬元 / 坪、桃園中路一段土地 107 萬元 / 坪、台中北屯碧柳段土地 176 萬元 / 坪、台中水湳文商段土地 240 萬元 / 坪、台南中西區星鑽段土地 108 萬元 / 坪等，雖然交易金額不在前十大之列，但交易單價皆創下當地同類型土地之新高紀錄。

戴德梁行分析，2020 年央行因新冠疫情降息，資金效應驅使建商積極獵地，而全球疫情造成原物料供應及人力成本不斷提高，儘管央行祭出緊縮營建、餘屋貸款成數等政策，可望抑制開發商的囤地囤房行為，但展望 2021 年，開發商面對土地及營建成本的不斷推升，未來房價的提高仍勢所難免。

財政部新發布解釋令，遺囑信託下的不動產，所有權可以視同由繼承人所有，可申請適用地價稅和房屋稅的自用住宅稅率。

官員指出，以往只有自益信託才能適用，因為自益信託的委託人和受益人相同。遺囑信託的委託人已死亡，委託人和受益人不會是同一人，因此，以往申請都會被駁回。

財政部新發布解釋令，體諒託孤案件，只要遺囑信託生效時及信託關係存續中，受益人為委託人之繼承人且為其配偶或子女，該房屋供受益人本人、配偶或直系親屬居住使用且不違背該信託目的，信託關係消滅後，信託財產之歸屬權利人為受益人者，該受益人視同房地所有權人。

於信託關係存續中，如該土地其他要件符合土地稅法第9條及第17條規定，准按自用住宅用地稅率課徵地價稅；如該地上房屋其他要件符合房屋稅條例第5條第1項第1款及「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，准按住家用房屋供自住使用稅率課徵房屋稅。

1月5日晚，融創中國發佈2020年銷售簡報。2020年12月，集團實現合同銷售金額約人民幣548.1億元，合同銷售面積約350.9萬平方米，合同銷售均價約人民幣15620元/平方米。

2020年，集團累計實現合同銷售金額約人民幣5752.6億元，累計合同銷售面積約4102.1萬平方米，合同銷售均價約人民幣14020元/平方米。 2020年，歸屬于公司的權益合同銷售金額約人民幣3889.2億元。

1月5日晚間，合生創展集團發佈2020年未經審核運營資料。2020年全年，集團及其合營公司及聯營公司總合約銷售金額約為人民幣358.34億元，同比上升53.7%。其中，物業合約銷售約人民幣344.56億元，同比上升50.5%；其中裝修合約銷售約人民幣13.78億元，同比上升230.5%。

2020年全年，物業合約銷售面積為約162.7萬平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米人民幣21178元，同比上升53.2%。

2020年12月單月，集團及其合營公司及聯營公司淨總合約銷售為人民幣56.29億元；其中單月物業合約銷售約人民幣55.9億元；單月裝修合約銷售約人民幣0.39億元。

1月5日晚間，泛海控股公告稱，為進一步優化公司資產結構及改善公司資金狀況，公司控股子公司武漢中央商務區股份有限公司（以下簡稱“武漢公司”）擬向武漢瑞坤房地產開發有限公司（以下簡稱“瑞坤地產”）轉讓其持有的武漢中央商務區不動產權證號為“鄂（2019）武漢市江漢不動產權第 0008198 號”宗地的國有建設用地使用權，該交易暫定作價30.66億元。

天眼查資料顯示，綠城房地產集團有限公司間接持有武漢瑞坤房地產開發有限公司100%股權。

公告披露，擬轉讓地塊的國有建設用地使用權目前已抵押給中國建設銀行股份有限公司湖北省分行營業部（以下簡稱“建行湖北分行”），為建行湖北分行向武漢公司發放的貸款提供抵押擔保。截至目前，被擔保主債權餘額為6.71億元。公司正有序安排償還存量貸款，並釋放相關抵押物。

泛海控股提及，近年來，公司持續推進由單一的房地產上市公司向金融、不動產、戰略投資綜合性上市公司轉型的發展戰略。在轉型發展過程中，公司根據內外部形勢變化，對公司的產業結構和資產負債結構進行了深刻調整。本次資產處置將進一步優化公司資產結構，並可大幅增加企業現金流及增厚收益。經初步測算，本次交易預計產生資產處置收益約12.51億元，該交易有助於公司改善財務狀況，符合公司的發展戰略和全體股東利益。

金地集團(600383)1月5日晚間公告，2020年1-12月公司累計實現簽約面積1194.8萬平方米，同比上升10.73%；累計實現簽約金額2426.8億元，同比上升15.23%。

1月5日下午，中國恆大公告披露，公司2020年實現合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標的111%；合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%；銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%，全年銷售回款率高達90.3%。

截至2020年12月31日，公司有息負債餘額7165億元，與2020年3月宣佈實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略時相比，9個月實現有息負債下降1578億元，展現出穩健的經營能力和強大執行力。

公司2021年合約銷售目標7500億元，有息負債再下降1500億元。

專家稱，“公共戶”的含金量與其被賦予的公共服務的範圍相匹配。

擺在“北漂”多年的劉小玲面前有一件鬧心的事：買了2年多的北京西城區學區房，卻發現掛了前前任戶主的名字，後者利用房屋戶口，“光明正大”地將其孫女安排在該學區上學。萬幸的是，她單位的集體戶口也在西城區，劉小玲自家閨女早在3年前就取得了西城區的入學名額。

要麼不能遷入自己的戶口；要麼就是再次轉手房屋時，得做降價處理。左右為難的她，日前在一項關於北京市戶籍政策的改革方案中找到了出路。

北京市公安局近日發佈了《關於在戶籍派出所設立“公共戶”的工作意見（徵求意見稿）》（下稱“徵求意見稿”），該檔提出將在北京全域戶籍派出所推動設立“公共戶”，以解決暫不具備市內遷移條件的本市戶籍人員落戶問題，並根據“公共戶”臨時代管戶口的特性，實行“雙向強制遷移”的管理措施。

所謂公共戶，與本地常住戶口一樣，在教育、子女落戶、房產交易等層面享受同等權利，但二者的區別在於公共戶沒有戶口名簿，市民如需使用要憑身份證開具戶籍證明。

根據徵求意見稿，六類人群可以辦理公共戶落戶，其中包括：無房無集體戶口者，房屋產權交易中的戶口遷出者，離職遷出集體戶的人群等。


在劉小玲看來，這項戶籍新政兼顧“補漏”和“開路”兩類作用。

補漏，就是有針對性地解決戶口剛需和戶口老賴兩類人群的戶籍歸屬問題；開路，則是進一步落實北京的戶籍准入和調控指標。

“今年，西城區不少事業單位、國企等都在加緊‘集體戶’清理，並減緩新入職員工落在‘集體戶’上的步伐。對於這一部分人群，未來可能將會歸在‘公共戶’上。”她說。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，公共戶的含金量與其被賦予的公共服務的範圍相匹配。在公共資源方面，公共戶落戶和普通落戶不會存在明顯差別。但具體到教育資源方面，可能會有一定差異。“換而言之，在中短期內，公共戶在優質教育資源層面相比於‘有房產並落戶’的人群，依然存在一些劣勢。”他說。

值得注意的是，目前北京市尚未對公共戶的教育權利進行明確規定。

多年難題有望得到破解

在因賣家不願遷出戶口導致的“空掛戶”問題上，劉小玲已經算很幸運了。

北京二手房交易市場上，還有許多北漂的劉小玲們，遭遇戶口老賴，並面臨“學位佔用”，子女無法享受該區公共資源的困境。

目前，北京市城六區實行“六年一學位”，即是指同一處房屋地址自用於登記入學之年起，六年內將只提供一個學位（符合計劃生育政策的直系子女除外）。

根據北京市教委規定，在對學生實際居住情況的審核中，“過道房、車庫房、空掛戶”等不符合居住條件的情況，不作為入學資格條件。這就意味著一個家庭購買了二手學區房，但如果賣家不願遷出戶口，該家庭的子女將無法入學。

劉小玲稱，該規定在實施過程中，由於沒有明確的政策細則，並不嚴格。在她周圍，就存在著不少戶口佔有者的子女和房屋佔有者的子女都在房屋所在學區就讀的現象。

張波認為，不少二手房交易本身就存在學區因素，戶口未轉出的情況容易讓房產實際產權人的利益受損。

上述徵求意見稿規定，根據公共戶臨時代管戶口的特性，實行“雙向強制遷移”的管理措施。一方面，公安戶籍派出所以年度為單位對公共戶進行清理，對具備市內戶口遷移條件的戶內人員動員其遷出，對拒不配合的，依據當事人承諾，實行強制遷移。另一方面，對於房屋所有權已發生轉移，房屋權利人強烈要求原戶內人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可根據房屋權利人申請，直接將其戶口遷至“公共戶”。

對於二手學區房交易的賣方而言，還存在著因房產出售而導致無處落戶的問題。

對此，徵求意見稿在規定“公共戶”的落戶條件時，兩次提及了上述情況。其中明確，因房屋產權交易戶口須遷出，但本人、配偶或直系親屬在本市沒有合法產權住房，戶口無法遷出的；因房屋所有權或者公有住房承租權發生變更，現權利人或者承租人申請將原戶內人員遷出，原戶內人員拒不遷出或無法通知，且其本人、配偶或直系親屬在本市沒有合法產權住房的，均可申請公共戶落戶。

第一財經記者注意到，該徵求意見稿中，涉及到“公共戶”落戶問題的原房主，需要滿足“沒有可落戶的房產”的前提條件，而並非交易後，只要“原房產不遷戶”的原房主都可轉到“公共戶”。

對此，張波建議稱，二手房購買方在簽訂合同時，仍需明確關於“戶口遷出”的相關時限。同時，對於涉及到原房主需要轉到“公共戶”的情況，也可以提前將上述情況寫入合約內，這樣可以最大程度地減小不必要的損失。

“空掛戶”的血淚史

事實上，在北京，如何妥善地解決“空掛戶”問題，早已不是一個新的話題。

第一財經記者梳理發現，僅2020年，在人民網(17.350, 0.27, 1.58%)“政企直通車”欄目中給北京市政府的“領導留言版”裡，關於“空掛戶”問題的留言就有近30條。


一名市民在2020年5月的留言中表示，“前房主有房不遷戶，影響本人換房，這一下就（讓本人）損失幾十萬。並且還佔用我房子的學位，讓他們家孩子上學，派出所和法院都表示沒有政策強制他們遷出，希望（北京市）建立公共帳戶以保護房主的合法權益。”

據悉，早在2016年，北京市公安局人口管理總隊負責人就曾公開表示，正研究設立集體公共戶口的詳細方案，預計在2016年年內將出臺具體的政策。但詳細方案在當年並未出臺。


根據中國人民政協會議北京市委員會官網消息，在2020年初召開的北京市政協第十三屆三次會議的提案中，有三項提到了“公共戶”和“解決人戶分離”。其中，“關於逐步解決北京市人戶分離現象提案”的點評次數達到了21697次。

北京市委書記蔡奇曾於2020年在人民網“領導留言板”回應稱，北京市公安局將充分借鑒上海、天津等兄弟單位經驗做法，立足北京市實際情況，研究具體落實辦法，力爭儘快出臺。

作為特大城市，上海在2010年率先啟動了針對“人戶分離”現象的屬地化管理試點工作，並首次提到了“公共戶”的概念。此後，山東、江蘇等部分省市也都出臺了類似規定。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京市在解決“空掛戶”問題時，雖然也提出了原房產者“強制遷出”的概念，但由於引入了“公共戶”的概念，給予了遷出家庭在戶籍問題上的主動性，較之廣東等地而言，仍屬於“溫和派”。

利好二手學區房交易？仍待觀察

多名專家告訴第一財經，該政策出臺後，符合北京市公共戶申請條件的人群是否願意提交公共戶落戶申請，還取決於公共戶的含金量。

對於許多在京打拼多年的人而言，之所以遲遲不敢買房，很大程度上是因為拿不到北京戶口，子女上學問題沒有著落。

即便是在事業單位、國企、央企、政府機關工作，並拿到“集體戶口”的北漂們，成功落戶的背後也有著不為人知的辛酸故事。“在我們單位，可以憑應屆研究生的身份，辦理單位的‘集體戶口’。但如果在合約規定的5年期限內離職，就得支付給單位高昂的違約金；而新單位，可能並沒有‘集體戶口’。”一名在中關村(6.970, -0.07, -0.99%)的一家國企從事IT工作的“北漂”告訴第一財經。

此次戶籍政策的出臺，是否意味著落戶北京變得容易了？是否有利於北京二手學區房市場？

根據徵求意見稿，因從原單位離職須從原單位集體戶遷出，現單位無集體戶，本人、配偶或直系親屬在本市沒有合法產權住房，戶口無法遷出的；可以把戶口遷到相應的戶籍派出所的公共戶。

嚴躍進認為，這將一定程度上促進二手學區房的住房交易。“由於戶口掛靠學區，公共戶概念的引入，有利於戶口流動，促進學位流通，也讓北京市二手學區房的交易更加順暢。”

他還認為，新政實施後，將有利於二手房市場秩序的建立，避免“空掛戶”等問題產生的人員糾紛和房屋價值縮水等問題。

目前，北京市東西城區一方面有人口調控指標，另一方面卻也是優質教育資源的聚集地，僧多粥少，讓該區域的戶口變成“香餑餑”。公共戶政策出臺後，為了讓子女可以在東西城區上學，是否意味著該區域的房產交易會更多？

在中國房地產資料研究院執行院長陳晟看來，該新政是否將啟動北京市熱點區域的樓市，還要等到實施細則出臺後，觀察其是否包含涉及公共戶的教育、醫療等公共資源的配套措施。“考慮到北京市教育資源稀缺的現實情況，公共戶所擁有的公共服務或無法涵蓋該區域的優質教育資源。”他說。

張波指出，從2020年年底的情況來看，北京的學區房的確有一定升溫的態勢，尤其是一些優質學區周邊的房產表現得更為明顯，因此，這一政策本身對於部分學區周圍的房產升溫會起到一定作用，但推動力相對有限。“目前，由於北京樓市已經連續三年降溫，觸底反彈的趨勢可能會表現得更明顯，東西城二手房交易量未來可能還會提升，但不代表是這一政策的推動導致。”他說。

你生活的城市租金降了嗎？

根據貝殼研究院1月4日發佈的《全國重點40城租金監測報告》，2020年全國重點40城中，32個城市租金不同程度下降，上海、廈門和福州等城市月租金則同比上漲。其中，上海平均月租金同比漲4.5%，漲幅居首，廈門漲2.8%，僅次於上海。

套均租金方面，近九成城市同比下降，其中一線城市降幅高於二、三線城市。

儘管租金出現了一定程度的下降，但2020年租客選房的時間卻從5.1天大幅延長到了9.5天，同比漲幅達84.5%。

貝殼研究院認為，重點40城租賃需求受疫情的衝擊影響不同，而呈現出不同程度的變化。從整體來看，隨著租賃市場供需格局不斷優化，未來租客在房源上將有更多的選擇，擇房週期延長，品質房源將得到更多青睞，租賃市場逐步轉向承租人市場。

上海租金漲幅居首

全國重點40城中，八成城市租金同比下降。貝殼研究院資料顯示，2020年全國重點40城中，上海、廈門和福州市月租金同比小幅上漲，深圳、西安、蘭州、石家莊和蕪湖市月租金同比基本持平，其餘32城租金均呈現不同程度下降。

從租金同比漲跌幅度來看，同比降幅最大的為杭州，降幅為1.8%；上海租金同比漲幅居榜首，達4.5%。從區域分佈來看，租金同比漲跌幅最大的10個城市中，長三角和東南沿海地區分佈城市最多，長三角地區包括上海、無錫和杭州市，東南沿海地區為廈門、福州和深圳市，其餘城市分別分佈在西北、西部、中部和環渤海地區。

近九成城市套均租金同比下降

套均租金方面，近九成城市套均租金同比下降。根據貝殼研究院資料，2020年全國重點40城平均每月套均租金為2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分級來看，一線城市套均租金同比降幅達5.8%，二、三線城市同比降幅分別為4.7%和1.2%。重點40城租客月均支出減少，一線城市更為明顯。

從區域分佈來看，套均租金同比漲跌幅最大的10個城市中，東南沿海和環渤海地區分佈城市數量最多，東南沿海地區包括惠州、廈門和深圳市，環渤海地區包括石家莊、濟南和煙臺市，其餘城市分別分佈於長三角、西北、東北和西部地區。

北京租客選房時間最長

根據貝殼研究院資料，房客源成交週期居高不下。2020年全國重點40城房源成交週期為48.9天，同比延長11.7天，漲幅30.8%。客源成交週期為9.5天，同比延長4.4天，漲幅84.5%。房客源成交週期全年維持高位水準，客源成交週期漲幅超過80%，租客成交更為困難。報告稱，究其原因，一方面疫情導致租賃需求減弱，租客有更多的房源選擇；另一方面租客在房屋的品質以及房屋區位、配套等方面考慮更為慎重，租客決策週期更長。

租客選房時間最長的10個城市，客源成交週期均超8天，北京居榜首。從區域分佈來看，環渤海地區城市數量最多，包括北京、青島、天津和廊坊市，其次為東南沿海地區，其餘城市則分別位於東北、西部、長三角和中部地區。

房源成交週期最高的10個城市，房源成交週期均超50天，徐州居榜首。從區域分佈來看，東南沿海地區分佈城市最多，包括惠州、佛山、中山和東莞市等，其次為中部和環渤海地區，其餘城市則分別分佈在長三角和東北地區。

哈爾濱租金收益率最高

全國重點40城中，八成城市租金收益率下降。根據貝殼研究院資料，自2018年11月，重點40城租金收益率整體呈現下滑趨勢。2020年全國重點40城平均租金收益率為1.9%，同比下降0.1個百分點。除福州、貴陽、濟南、廊坊、青島、石家莊、天津和長沙等八個城市租金收益率上漲外，其餘32個城市租金收益率均呈現不同程度下降。

租金收益率最高的10個城市，租金收益率均超2%，哈爾濱居榜首。從區域分佈來看，東北地區城市數量最多，包括哈爾濱、長春、大連和瀋陽市，其次為西部和中部地區，分別分佈有兩個城市，其餘城市則分別位於西北和東南沿海地區。

報告指出，2020年全國重點40城整體租金水準下降，租客議價空間上漲，房客源成交週期居高不下，租賃成交難度增加，租客掌握更強的主導權。重點40城租賃需求受疫情的衝擊影響不同，呈現出不同程度的變化，而從整體來看，隨著租賃市場供需格局不斷優化，未來租客在房源上將有更多的選擇，擇房週期延長，品質房源將得到更多青睞，租賃市場逐步轉向承租人市場。

七成城市議價空間上漲

全國重點40城中，七成城市議價空間上漲。2020年全國重點40城租客議價空間為5.2%，同比上漲了0.2個百分點，七成城市議價空間上漲。由於疫情的衝擊，3、4月租客的議價空間年內最高，達到5.6%，雖然新增掛牌房源均價下降，但租客仍掌握了更強的議價能力。一線城市租客議價空間基本持平，二、三線城市租客議價空間分別上漲了0.3、0.4個百分點，其中新一線城市租客議價空間上漲了0.4個百分點，高於二線城市均值。

議價空間最高的10個城市，議價空間均超6%，哈爾濱市居榜首。從區域分佈來看，中部地區分佈城市最多，包括太原、鄭州和蕪湖市等，其次為東北、西北和環渤海地區，均分佈有兩個城市，最後僅一個城市分佈于東南沿海地區。

作為上海「黃金三角」（外灘、陸家嘴、北外灘）之一，北外灘自去年2月下旬規畫公告以來熱度不斷提升，預計整體開發規模將提升至840萬平方公尺。伴隨去年最後一天發布北外灘HK321地塊等3幅地塊的國有建設用地使用權預申請、出讓公告，也推進建設新地標大樓計畫，高度規畫480公尺將成為浦西第一高樓，與陸家嘴4大摩天高樓隔江對望。

回顧去年2月下旬，上海市虹口區人民政府發布《虹口區北外灘街道控制詳細規畫修編（公示參與草案）》，值得注意的是，這是1990年上海啟動陸家嘴規畫建設之後的最大規模方案。

據觀點地產網引述上海虹口區委書記吳信寶稍早指出，未來北灣灘將對標國際最高標準，打造成「運作全球的總部城、輻射全球的中央活動區核心區。」

因此，擁有地標也是建設中央活動區核心區的重要一步，方案預計將建設一座浦西新地標、高度規畫480公尺，建成後將成為浦西第一高樓。

該「浦西第一高樓」計畫伴隨去年12月31日發布北外灘HK321的國有建設用地使用權預申請公告與出讓公告而落地，加上北外灘HK300、四川北路HK193合計3幅地塊，成為北外灘建設的重中之重。

根據公告顯示，北外灘HK321地塊的土地用途為商住用地，面積1.27萬平方公尺，容積率27.5、限高480米，預計申請結果公佈日為今年3月31日。上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示，保證金一般為總地價20%，預估該地塊總地價約125億元人民幣，高地價加上嚴苛出讓要求，或只有大陸央企、國企能承受。

廣州市住建部門開展房地產市場秩序專項整治行動，打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等行為。當局全面檢查１６６個商品房在售項目，以及２５８家房地產中介機構，合共發出３８份整改通知書，並對個別中介違法違規行為作出行政處
罰。

金山工業（０００４０）持有８５﹒５％權益，於新交所上市的附屬ＧＰ　工業，其間接全資附屬東莞超霸與東莞市謝崗資產管理就租用東莞市廠房、　宿舍及配套設施簽訂租約，租賃期從東莞超霸取得環評批覆之日起計算為期１０年。頭五年月租５５﹒７２萬元（人民幣．下同），後五年月租６０﹒３６萬元，免租期共３個月，根據租賃合約從最初１０年租賃期開始之日起計算。東莞超霸期後有權行使續約權續租五年。

物業位於東莞市謝崗鎮銀湖工業區銀興路１６號（Ａ區）及銀泰路２號（Ｂ區）的廠房、宿舍及其配套設施。總面積４﹒６４萬平方米。其中Ａ區廠房、宿舍及其配套設施總面積１﹒６６萬平方米；Ｂ區廠房、宿舍及其配套　設施總面積２﹒９８萬平方米。預期用途為生產和銷售鹼性電池、碳鋅電池、鎳氫充電電池、鎳氫電極片及鋰電池。
　　
東莞超霸預計物業年產值為６億元。若於最初１０年租賃合約期內年產值少於５﹒１億元，頭五年租金調整至月租６０﹒３６萬元，後五年月租６５萬元。
　　
集團近來致力重新平衡其於中國和東南亞的工廠之產能。正計劃合併位於廣東省的電池生產設施並遷往租賃物業，搬遷完成後，預計集團將可出售位於廣東省的土地和建築物，所得款項將用於加強現金流。考慮到租賃物業的位置、面積和附近之基礎設施，董事局認為，簽訂租賃合約是本集團以合理成本在東莞獲得一個　便捷地點及在搬遷後繼續在國內生產經營的良好機會。

去年強拍統一14舊樓 涉125億破紀錄

近年市區土地供應短缺，強拍舊樓重建是不少財團增加土地儲備的主要途徑之一，2020年共有14宗循強拍統一業權的項目，涉及總金額約125.13億元，宗數及金額同屬過去5年最多，而金額料創《土地（為重新發展而強制售賣）條例》於1999年實施以來新高紀錄。踏入2021年銅鑼灣新安大廈於昨天舉行強拍，由永倫集團以底價14.5億元統一業權。

據本報統計，2016至2020年共有44個舊樓項目循強拍途經統一業權，涉及總金額約397.47億元，當中去年共有14宗舊樓完成強拍，較2019年的7宗急增一倍，涉及總金額約125.13億元，較2019年的71.8億元多74.3%，更繼2017年錄得約103.96億元以來，近3年重逾百億元。

耗時兩載 可建樓面8.1萬呎

去年成功售出的項目，不乏貴重物業，包括新世界（00017）去年10月初以底價47.76億元統一業權的北角皇都戲院大廈，更是本港歷來金額最大的強拍個案。不過，去年亦有3個舊樓項目由於不同原因獲批強拍後未有售出，最矚目為九龍城獅子石道73及75號，因為大業主寶聲集團質疑底價過高而放棄競投。

至於今年的強拍頭炮為昨天舉行拍賣的銅鑼灣景隆街20至28號新安大廈，底價14.5億元，由萊坊負責，結果由手持「1號牌」的永倫集團代表，在無競爭對手下以底價投得。資料顯示，永倫集團於2018年12月在新世界及有關財團手中收購新安大廈，並於2019年4月申請強拍，該項目由申請強拍至完成拍賣，耗時近兩年時間。

上址為一幢樓高11層的商住大廈，地下為商舖、樓上則為住宅用途，具重建價值，地盤面積約5388方呎，規劃在「商業（1）」地帶上，若以地積比率15倍作重建發展，可建總樓面涉及8.1萬方呎。

此外，恆地（00012）紅磡機利士南路2至24號舊樓，將於本月13日強拍，底價20.45億元。

強拍申請料維持30至40宗

萊坊專業服務董事總經理陳致馨指出，在新冠肺炎疫情影響下，商舖價值跌幅較大，認為今年商舖及寫字樓市況仍會受疫情影響，故此併購過程會較以往容易。由於併購舊樓入場門檻較競投政府地低，近年吸引不少中資發展商加入收購舊樓行列，認為每年強拍申請約有30至40宗，料今年亦會如是，並以重建為住宅項目佔最多。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，去年全年土地審裁處共接獲35宗強拍申請，隨着今年本港疫苗陸續接種後，料有效控制疫情，在政府部門恢復正常運作，預計今年全年土地審裁處批出強拍令的宗數約20宗，不過，金額方面，就要視乎強拍項目的地區及規模而定，若以大型項目為主導則有機會創新高。

樓市荒誕離奇，蝕讓貨竟變身樓王。將軍澳去年11月單日新增4個銀主盤特色戶放售，其中帝景灣一個連天台及平台戶，隨後卻反高潮被業主贖回並自行以3520萬元沽出，身價雖不幸貶值，但仍登屋苑二手造價及呎價最貴樓王寶座。

據土地註冊處資料，上述帝景灣3座頂層4房戶，實用面積1375方呎，連130方呎平台及1124方呎天台，於上月中以3520萬元成交，呎價25600元。

曾淪銀主盤 業主贖回

據代理瘋傳，該單位去年11月一度淪為銀主盤，連每月6.6萬元租約以3240萬元放售，但其後峰迴路轉，業主12月極速向銀主贖回單位，「透過律師同佢傾，計番利息還錢畀佢（銀主）」，並自行將單位易手，造價雖較2015年一手入市價3667.95萬元，貶值147.95萬元或4%，惟樓價及呎價仍盡破屋苑二手紀錄。而買家透過公司名義入市，須付30%辣稅，涉及稅款1056萬元。

資料顯示，過去樓市也偶有「趣怪」成交，如九龍灣淘大花園L座頂層5室原則1房戶，實用面積242方呎，附200方呎天台，由一名收租客於2018年2月斥498萬元購入，當年成交呎價20579元一度冠絕全區二手上車屋苑，事隔逾2年後，該收租客在去年5月以512.8萬元沽貨，呎價21190元雖再冧莊屋苑最貴呎價紀錄，但扣除樓價10%辣稅及其他使費卻要蝕約46萬元離場。

海怡97貨1270萬升值61%

另外，鴨脷洲海怡半島有資深投資者出貨，香港置業分行助理分區經理鄧惠豪謂，8座低層E室3房戶，實用面積739方呎，原業主開價1388萬元，終減至1270萬元易手，呎價17185元。

據土地註冊處資料，上址由Cheergold Enterprises Limited於1997年斥788萬元購入，公司董事為王惠楷，過去有豐富的物業投資經驗，包括先後染指薄扶林置富花園、中半山麥當勞大廈及中環中心等物業。其是次出貨價不但較當年升值482萬元或61.2%，亦較本港3間發鈔銀行網上估價1164萬及1263萬元，高0.6%及9.1%。

中原地產高級資深分區聯席董事陳偉雄說，何文田皓畋1座低層F室2房戶，實用面積570方呎，原業主2016年以932萬元購入，以1085萬元易手，呎價19035元，賬面賺153萬元或16.4%。

受到新冠肺炎第四波疫情打擊，去年第四季零售租賃市場數據持續疲弱。第一太平戴維斯發表零售租賃報告指出，2020年第四季一線街舖租金按季下跌5.9%，全年累挫23.4%。該行預期今年舖租將續下滑2%至5%，明年才有望反彈。

報告提到，受到第四波疫情影響，商舖租賃市場淡靜，除飲食行業主導市場外，其餘行業租賃成交非常少，市場維持冰封狀態。業主目前已普遍接受現實，市場上出現較多只有半年內的短期租約，或只按租戶營業額收取分成租金的租賃成交。

去年第四季本港一線街舖租金按季下跌5.9%，主要街道如中環皇后大道中及銅鑼灣波斯富街的空置率高達20%。銅鑼灣及尖沙咀去年全年租金累積跌幅最大，分別達25.9%及25%。

2020工商舖租賃成交增15%

該行指出，零售市場若要重拾起色，旅遊業復甦將是關鍵，預期一線街舖租金在今年續跌2%至5%，直至過夜旅客重返香港並回復其消費模式後，租金將在2022年反彈7%至10%，至2023年再上升20%至23%。

此外，據中原（工商舖）資料統計，2020年12月市場共錄得約1456宗工商舖租賃成交，涉及月租總金額約9092萬元，按月分別下跌約13.6%及26.7%。去年全年共有約19975宗租賃成交，較2019年的17417宗，增加約14.7%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，2020年工商舖物業租賃市場處於調整期，寫字樓或工商大廈租戶搬遷個案上升，亦有實力客戶趁舖位租金明顯回落而逆市租舖，帶動去年租賃情況較2019年活躍。他期望疫苗有助控制疫情，料2021年工商舖物業租賃成交量會較去年有約5%至10%升幅，租金上漲10%內。


銅鑼灣商業地料掀財團爭奪
星島日報

儘管疫市下商廈造價持續反壓，惟正當中環臨海商業地王尚在招標階段，政府緊接安排推出銅鑼灣加路連山道商業地，將於今季招標，為同區近年罕有大型商業地供應，市場預期，將吸引本地及內地大中型財團爭逐，惟在疫情重擊本地經濟、商廈租售價受壓下，料財團出價趨審慎，估值約150億，每呎地價約1.4萬。

上述項目為銅鑼灣加路連山道商業地，地盤面積15.9萬方呎，以地積比率約6.76倍計，可建樓面約107.6萬方呎。美聯測量師行董事林子彬表示，近期疫情及環球經濟下，料對競投意欲亦將受影響，加上同期中環商業地王亦推出招標，攤分市場焦點，預期市場反應會較審慎，料成交呎價約1.4萬，估值逾150億。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，儘管受疫情衝擊，市場觀望氣氛濃厚，惟銅鑼灣區內罕有大型商業地供應，料各大財團仍會積極競投，同時亦視乎政府於疫市下能否「隨行就市」，整體而言，該項目價值較早前錄流標的東涌及啟德商業地價值為高，故不能直接比較。

該地皮早於10多年前，由規劃署將前機電工程署舊總部、前民安隊大樓等組成的大型用地重建發展，直至今個財政年度才放入賣地表，為同區罕有大型供應。

投資氣氛逐漸起動，商廈交投增多，更錄大手買賣。市場消息指出，中環乙級商廈中保集團大廈低層一籃子單位，以約1.4289億元易手，較放售叫價減28.4%沽出。

據了解，是次售出的單位為中保集團大廈6樓B、C及D1室，建築面積共約9067方呎，單位自2017年起已推出市場放盤，每方呎叫價19000元，兩年前起調升至每方呎22000元，涉資近2億元。最終單位以1.4289億元售出，呎價15759元，較高峰期減價28.4%。

單位原業主於2008年8月以7800萬元購入，持貨逾12年，賬面獲利6489萬元，升值83.2%。

南滙廣場降價11%易手

另外，黃竹坑南滙廣場A座6樓1至3、5及26至27室，總建築面積約6869方呎，以5515.2萬元售出，呎價約8029元。資料顯示，此批物業於去年11月曾在市場以每方呎8999元放售，即現降價10.8%易手。

原業主於2012至2017年間分批購入該批單位，購入價共約4368萬元，現沽出賬面賺1147.2萬元，升值26.3%。

業界：小型食肆撑場 租金跌幅料收窄

疫情下舖市成最受衝擊對象，去年核心區舖租急跌3至4成，核心區如羅素街等吉舖處處，空置率升至兩成。零售界、旅遊業界人士指，由於疫情未緩和，通關無期，上半年旅客訪港無望，舖市料淡靜。

另業界分析，上半年核心區仍乏零售商擴充，租金將續下跌，惟可望收窄，只有個別中小型食肆進行擴充。

去年環球疫情肆虐，各國封關，缺乏商務及遊客下，零售業自然受最大衝擊。政府數據顯示，去年11月零售業總銷貨價值的臨時估計為287億元，按年跌4%，連跌22個月，臨時估計去年首11個月累計跌25.3%。

銅鑼灣呎租870 去年跌42.8%

零售轉差，各大零售商去年為減成本紛紛關店，導致商舖空置率急升。戴德梁行數字顯示，2019年第二季整體空置率甚低，銅鑼灣、尖沙咀兩大核心區更是零空置，其後社會事件爆發，2019年空置率有所上升。而去年受疫情嚴重衝擊，限聚令、晚市禁堂食等措施先後出現，目前4大核心區空置率全綫突破10%，而旺角空置率更高見23.6%。租金方面，去年跌幅相當驚人，4大核心區錄得至少3成跌幅，而銅鑼灣最新呎租約870元，年內跌幅高見42.8%，若與2015年高峰期2,094元呎租計，跌近6成。

去年核心區大批鐘錶、藥房及化妝品店約滿遷出，更有多個國際時裝品牌原租用複式旗艦店，去年出現「逃亡潮」，現時核心區吉舖處處。以全世界最貴舖租、銅鑼灣羅素街為例，目前地段上有多達10組舖位乏長租客，現時僅以短租或交吉，情況前所未見。租金上，以往逾百萬元月租舖位，近期則由利市封、手機零件店等以10餘萬元短租。另外，尖沙咀廣東道、中環皇后大道中等，吉舖亦隨處可見。

舖市今年走勢，最關鍵還是睇疫情，太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明認為，全民接種疫苗需時，亦未知成效，保守估計要等8至9月份才開始有旅客。他提到，由於疫情衝擊各行各業，營商人士普遍有損失，消費意慾一定下降，故鐘錶、珠寶等奢侈品生意持續受影響，相信核心區舖租無力反彈。另過往多年接待大批旅客的萬通旅行社董事羅啟邦指，首季零旅客是幾可肯定，次季亦難望有起色，上半年旅遊業已「打定輸數」，相信首季舖市仍淡靜。

今年整體舖租 估跌5至10%

戴德梁行香港商舖部主管林應威認為，本港疫情持續，上半年要恢復通關有難度，零售商繼續審慎，此時以收縮為主，預計今年整體舖租仍有調整，惟跌幅收窄，料約5至10%。

商戶方面，去年上半年核心區有本地口罩店等趁機租舖，他相信僅屬短暫性質，整體零售商仍缺乏擴充意慾，相比之下，他預計餐廳租舖會較活躍，但由於限聚令下，涉及飲宴、婚宴等生意大受打擊，大型中式餐廳等經營上仍艱苦，涉及外賣、規模較細的食店，可望今年趁平租開業。

另外，第一太平戴維斯表示，去年第四季零售租賃繼續由飲食行業所主導，主要商場的業主為了增加商場人流，大多引進飲食業界租戶；但撇除該行業，整體零售市場的租賃成交少之又少。該行預期，商舖租金今年將續跌2至5%，及至明年則有望反彈5至10%。

雖然受到疫情影響，不過2020年全年整體物業註冊量錄73,322宗，較2019年只是輕微減少2%，其中二手住宅佔46,903宗，逆市升13.6%，並創6年高。

二手住宅個案 逆市升13.6%

美聯物業首席分析師劉嘉輝指，放寬按揭保險成數帶動逾600萬至1,000萬元二手宗數按急升約5成，令整體二手得以按年向上。

港置行政總裁李志成表示，去年12月錄6,229宗住宅物業註冊（撇除一手公營房屋），雖較11月的6,263宗微減約0.5%，但仍連續2個月錄逾6千宗水平。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，12月註冊個案一般主要反映11月市況。

至於一手私人住宅方面，中原研究部指出，2020年全年錄15,009宗及1,727.1億元，按年跌27.4%及23.3%，宗數創2013年9,753宗後的7年新低，金額創5年新低。

由全新樓至數十年樓齡大型屋苑、甚至唐樓也齊全的荃灣區，要上車置業絕不困難，而且豐儉由人。荃景圍一帶的屋苑雖然樓齡較大，但配套、交通尚算完善，最重要是大部分單位可造9成樓按。

換言之，首期只需幾十萬元已可做業主，如現正放售的荃灣中心低層2房，首期只需42萬元。

去年180成交 430萬內佔30宗

平均樓齡約40年的荃灣中心，屬荃景圍具規模的上車屋苑之一，主力提供1、2房戶型。屋苑備有商場、店舖，起居所需一應俱全；另有專綫小巴、巴士往返荃灣市中心，交通便利。

而據EPRC經濟地產庫資料顯示，2020年荃灣中心錄有近180宗買賣成交，當中成交價低於430萬元以下佔30宗，借足9成樓按，首期亦不過40餘萬元。由於入場費相宜，因而一直受初次置業的買家追捧。

324呎開價420萬 望運動場

美聯高級分區營業經理鍾家豪指，荃灣中心現有40個放盤單位，撇除事故或事故同層單位叫價計，現時又以4座低層H室價錢最「筍」，單位實用面積324平方呎，現為2房間隔，開價為420萬元，實用呎價約12,963元。

內籠雖然裝修欠奉，惟單位無窗台位，兩房間隔亦算實用；低層之餘，面向運動場，較外街景單位更為清靜。12月份荃灣中心累錄約8宗成交，平均造價介乎410萬至523萬元不等，如上述同類型單位，平均造價約420萬至445萬元。

根據房委會公布數據顯示，去年全港未補價公屋及居屋第二市場（綠表）全年錄2,371宗成交，較2019年全年的2,461宗，減少90宗或約3.7%。不過，2020年12月份的數字屬臨時數字，兩者差幅有望收窄。

回顧2020年，1月錄321宗未補價成交，為成交量最高的月份。當時白居二中籤者獲發批准信，買家隨即湧入市場，刺激交投。房委會回覆查詢時表示，截至2020年12月底，約1,190名白居二中籤者入市，佔全年成交約50%。

當然，白居二中籤者可選購房協旗下未補價屋苑，例如綠悠雅苑等，而房委會公布的成交數字並不包括在內。

疫市下豪宅出現蝕讓個案，中原資深區域營業董事陳家鴻表示，北角維港頌7座高層B室，1317方呎，屬4房間隔，享海景，原叫價5300萬，放盤約1個月，減至5000萬售出，呎價37965元，屬市價。原業主於2017年4月以5424.4萬一手買入，持貨不足4年，帳面蝕讓424.4萬，幅度約7.8%。單位去年初曾以8.5萬租出，呎租64.5元。

中原高級區域聯席董事陳楚婷表示，西半山康苑低層B室，2780方呎，4房套間隔，以5700萬售出，呎價20504元。原業主於2011年6月以3700萬買入，持貨9年多，帳面獲利2000萬，升值54%。該行分區營業經理盧宏基表示，同區俊傑花園高層C室，781方呎，3房套間隔及多用途房，以2000萬售出，呎價25608元，買家購入自用。原業主於1996年4月以736萬買入，持貨近25年，帳面獲利1264萬，升值1.7倍。

中原高級資深分區聯席董事陳偉雄表示，何文田皓畋1座低層F室，570方呎，2房間隔，以1085萬成交，呎價19035元。新買家鍾情屋苑樓齡極新，會所配套完善，加上造價合理，即決定入市自用。據悉，原業主於2016年以932萬購入，帳面獲利153萬，年升值16%。

Q房網營業董事簡泳雄表示，何文田賀賢居低層C室，537方呎，屬2房戶，以928萬成交，呎價約17281元。買家為外區客，心儀單位交通方便，故一睇即合決意購入。

利嘉閣助理分區董事黃永全表示，元朗新元朗中心5座低層E室，約870方呎，3房套連士多房間隔，原叫價1000萬，經議價後以983萬成交，呎價約11299元。

據悉，原業主於1996年12月，以394.8萬購入上述單位，持貨約24年帳面獲利約588.2萬，升值約1.5倍。