去年1.27兆連增4年 「房價不會大飆漲」

去年房市買氣熱讓建商推案信心爆棚，多數區域推案量皆較前一年增長不少，根據市調單位統計北台灣六大地區的推案量，總銷金額高達1.27兆元，年增13%，連續4年正成長。不過基隆則大減60%、新竹縣市也減少16%，專家分析，新竹購屋需求大增但供給量卻有限，估計今年房價恐怕壓不下來。

去年北台灣各地新建案甦活噴發，根據《住展》雜誌統計，去年新推案總銷金額高達1兆2754億元，比前一年增加1400億元、年增幅13%。以台北市推案量年增幅27%最高，去年推案量達3140億元，較前一年大增近700億元。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，主因是台北市都更、危老建案大量開花結果，其中都更多規劃中、大坪數，危老幾乎規劃小宅，差異非常顯著。此外，台北市去年換屋型產品也明顯增加，顯示換屋族群已忍不住出手，也意味台北市房市正處於復甦反彈的初升段。

新竹房價恐壓不下來
新北市去年推案量則突破5000億元成北台灣之冠，年增近12%；桃園推案量超過3000億元，年增18%。何世昌指出，此2區的案量成長動力源頭都是新興重劃區，新北以新店央北、板橋江翠、土城暫緩發展區、淡水淡海新市鎮、三重二重疏洪道為推案先鋒，桃園則以中路、小檜溪、青埔、A7領銜衝鋒。

宜蘭縣市去年推案量逾240億元，也較前年成長約16%。何世昌認為，宜蘭房價於去年止跌回升後，建商重拾信心，推案更積極。在高鐵延伸至宜蘭定案後，今年宜蘭案量是否爆發性成長也值得關注。

意外的是，基隆、新竹2地推案量則呈現衰退。針對衰退達6成的基隆，何世昌認為，該區雖有「輕軌升級成捷運」的題材，但因仍未通過，市場並不埋單，台北客比例也沒明顯上升。

新竹縣市年減幅13.5%，案量雖然站上千億元關卡，仍較2019年減少約160億元。何世昌認為，新竹去年購屋需求遽增，但新建案供給量卻有限，尤其竹市東區、竹縣竹北4大重劃區等蛋黃區段供給量很少，造成「排隊搶房」盛況，估計房價恐怕壓不下去。

今年北台案量衝1.34兆
天時地利不動產總經理張欣民表示，2020年銷售狀況不錯，加上低利環境和資金帶動，建商推案很有信心，現在首購剛性需求很強，價格穩定，不會有大幅飆漲的情況。

何世昌分析，今年官方和民間機構普遍預期經濟成長率可達3~4%，將讓房市受惠，房市價量料溫和成長，加以去年土地交易火熱、建照核發量居高不下，今年北台灣推案量仍約有5%的成長空間，預估全年案量可達到1.34兆，超越2013年、再創歷史新高。

張欣民也提及，2021年的重劃區新建案會獲得買方的期待，因此推案量持續增加，其中台北市因高單價、高總價，建商會訴求換屋的產品，鎖定換屋型買方。


北台今年推案 拚1.34兆天量
工商時報

住展雜誌7日最新統計，2020年北台灣都會區推案量近1.28兆，年增13％，連續四年攀升，創下史上第二高量，直追2013年的1.31兆；展望2021年，「陶朱隱園」、「首泰信義安和捷運共構宅」、「Diamond Towers」三大案若如期登場，全年將挑戰1.34兆元新天量。

住展雜誌研發長何世昌7日表示，北台灣都會區2020年預售新成屋推案量達1.2754兆，比2019年攀升1,400多億，年增幅13％。何世昌指出，受惠利率超低、資金回流，加上國內防疫有成，建商推案信心大增；其中，台北市2020年推案量達3,140億、年增約27％，居北台灣之冠。何世昌分析，主要是都更、危老建案紛紛開花結果，尤其以都更案量最為豐沛；此外，北市去年換屋型產品明顯增加，成長幅度為北台灣之最，顯示換屋族已按奈不住出手，台北房市正處於復甦初升段。

新北市方面，2020年推案量達5,205億高居北台灣之冠，年增12％；桃園年增18％，推案量逾3,059億元；宜蘭去年推案量逾240億元，年增16％。何世昌表示，新北、桃園案量激增，主要成長動能都在新興重劃區，新北以新店央北、板橋江翠、土城暫緩發展區、淡水淡海新市鎮、三重二重疏洪道為推案先鋒，桃園則以中路、小檜溪、青埔、A7領銜衝鋒。

至於基隆、新竹則是去年北台灣推案量唯二衰退的地方。其中基隆衰退約六成，新竹年減逾一成，力守千億關卡，主要是新建案供給量有限，尤其竹市東區、竹縣竹北四大重劃區等蛋黃區段供給量少更多，以致房市出現供不應求。

何世昌分析，由於各研究機構普遍預期今年經濟成長率可達3~4％，預料房市將受惠，價量可望溫和成長；再加上去年土地交易火熱、建照核發量居高不下，今年北台灣推案量仍約有5％的成長空間，預估全年推案量可望挑戰1.34兆元，超越2013年再創歷史新猷。

BOSS外商是主顧 疫後中高端租屋復甦

去年最貴租金豪宅出爐！根據實價租金資訊，台北市高租金住宅前3名，依序為中山區「西華富邦」180坪戶月租50萬元、松山區「文華苑」350坪戶月租42萬元、信義區「台北信義」月租140坪戶月租36萬元。專家指出，豪宅租客除企業主外，還有外商高階主管，與國外高端住宅租金相比並不貴，「待疫情過後，還會再帶動中高端的租屋需求。」

最貴管理費每坪500元
具大直水岸景觀的「西華富邦」，除為2020年租金最貴豪宅外，也是最熱銷豪宅，實價登錄高達18筆交易，近年每坪均價143萬元，名人住戶包括台積電創辦人張忠謀家族、聯華神通集團董座苗豐強夫婦、英業達溫世仁家族及印尼紡織大王宋良浩家族等。

「文華苑」標榜文華東方酒店物業管理服務，管理費每坪高達500元，屬全台最貴，住戶依坪數每年要付159~312萬元，近年買賣成交行情每坪均價215萬元，名人住戶有精英前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中高端租屋市場的房客除國內企業主外，還有外派高階主管，對比國際高端住宅租金，國內此類住宅租金並非特別高，尤其近年產業蓬勃發展，外商公司派駐國內的機會增加，「待疫情過後，科技產業也吸引周邊產業鏈的外商來台投資，還會再帶動中高端的租屋需求。」

不過全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，雙北豪宅出租報酬率偏低，能有1~1.5%就算好，有些甚至不到1%，但以市場而言，報酬率至少2%才視為值得投資標的。

屋主避險心態以租待變
陳炳辰判斷，北市豪宅屋主看準的並非報酬率本質，而是現階段若無一定程度的轉手獲利空間，口袋深的屋主寧願以租待變，等待出售時機。此外豪宅持有方對租客挑選嚴謹，追求長期穩定為主，而外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合所需，屬於較封閉的市場，因此出租心態傾向避險，報酬率絕非首要考量。

陳炳辰補充，除了一線豪宅外，像是曾經傳出賠售的「富邦777」、「國泰天母」，目前身價也相較弱化，租金價碼大約25~30萬元，報酬率卻可到2~3%不等，眼下天母區豪宅交易行情不如大安、信義等區域，租金上卻有不錯的報酬收益，反映豪宅市場確實呈現賣不如租的狀態。

小宅產品成近年房市主流，從桃園的房價表現來看也相當亮眼。根據房仲業者統計歷年桃園市1、2房交易總價，去年第3季的2房均價為2013年以來新高，1房則是第3高。專家認為，小宅當道與社會人口結構改變有關，目前小家庭居多，且薪資水平無增加，小坪數能壓低總價，相對容易入手。

台灣房屋彙整2013年至今桃園市1、2房交易物件的實價資訊，發現去年第3季2房均價760萬元，季漲6%，創31季以來新高；1房均價384萬元，季漲4.34%，是31季來第3高。

交通影響脫手難易度
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，此與社會人口結構改變有關，目前小家庭居多，坪數需求較低，加上國人薪資水平未能顯著提升，藉由坪數抑制總價，是小宅崛起主因，尤其1、2房入手門檻低、相對容易轉手，更受市場青睞。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，去年因為優惠房貸方案與低利創造出中低總價預售案熱潮，出現不少小坪數產品，包括青埔、小檜溪、中路等桃園重劃區的預售案均嘗甜頭，大坪數成屋反而沒搭上順風車，低總價套房成屋則因好入手、報酬率佳，亦受投資客群青睞，尤其工業區或大學周邊因有收租效益，除買大坪數產品來隔間套房，也有不少中古屋套房熱銷。

江怡慧建議，要入手小宅的買方應優先挑選近捷運、火車站等區域，交通機能將影響脫手難易度。陳炳辰提醒，由於套房的貸款條件較差，且多戶數型社區的居住安全與舒適度都較打折扣，尤其新成屋公設比偏高，更容易讓小宅呈現蝸居形式，適合自住客先求有再求好的短期考量，至於投資市場仍會偏愛屋齡較久、價格更低的物件，才能追求更高的報酬率。

房價愈來愈高，似乎也拉抬了租屋市場行情，卻有專家直言，高房價造就高租金的結果「是絕對錯誤的觀念」，租金高低主要仍視物件所在的區域特性，若該區以租賃學生套房為主，租金基本上也難以拉高。

許多人都有買房當包租公的夢，但優式租售管理創辦人傅韋豪表示，租金行情關鍵有3，租賃房屋數量、工作就業機會以及職業收入所得，「當租賃房屋供給量大，但該區工作機會少時，供大於需，租金自然會下跌」。

租金實價登錄難準確
而且租屋需求量大的地方，報酬率也不見得較好，傅偉豪認為，必須先觀察當地承租客的職業收入，「若是學生族群、外籍勞工聚集為主的區域，租金通常也難以提升」。旭美開發總監邱工銘則提及，建議可購置具未來性的物件，例如近捷運站、公共建設，未來還有機會增值翻漲。

不少人租屋會參考「租金實價登錄」，傅韋豪認為並非百分之百準確，主因是市場上房東如實申報的比例過低，數據庫中參雜租金偏低的社會住宅、租金不合理的非法增建隔套等，造成計算行情誤差。

邱工銘指出，一般會用年收租金除以房屋總價，算出「毛報酬率」，但實際上每年償還的房貸本金與利息也應該計入成本與支出，應將裝潢費、購屋額外支出計入房屋總價，年收租金須扣除空置期及出租隱性成本算出「淨報酬率」。

至於租金報酬率多高才值得投資？南北其實大不同，台北市普遍僅1%、2%以上算高，中南部2~3%算正常、3%以上算高，但仍高於當前銀行平均0.7~0.8%的定存利率。不過傅韋豪提醒，評估租金投報率行情不應直接採用六都走勢來分析，而是縮小範圍至該物件周邊區域行情來評估，會較為精準，否則總體誤差值會過高。

龐大資金潮，加上台商回台躲疫情，加速豪宅買氣。房地產業者調查，去年單戶總價動輒2至3億元、大戶型甚至6億元起跳的知名豪宅，幾乎1個月至1個半月就可以賣掉一戶。

平均1.5個月賣1戶
房地產業者指出，6年前因高額房屋稅衝擊，豪宅市場哀鴻遍野，幾乎賣不動；不過，歷經稅制分次調整以及價格修正15%至20%後，豪宅買氣緩步復甦，直到2019年低利率、量化寬鬆，再到2020年武漢肺炎疫情衝擊，不少台商回台躲疫情，更讓豪宅買氣加溫。

目前北市信義計畫區的「琢白」、大安區「和平大苑」、中山區「西華富邦」等知名豪宅至少都已賣掉8成，其中「琢白」在香港影視名人「龍五」向華強家族買下實品屋後，目前可售戶數大概只有7至8戶，多數為單戶總價6億元、260坪的戶型。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台股指數屢創新高，部分企業主或大股東身價大增，過去這些企業主在全世界奔波，光要配合看屋時間就是個大問題，2020年因疫情而長時間待在國內，許多因素都剛好，讓許多豪宅得以順順賣。

看買氣 業者：小宅如自強號 豪宅是區間車
《住展》雜誌研發長何世昌指出，去年豪宅交易回溫，主因房市景氣熱絡、資金行情以及價位平實，多數豪宅價格沒有調漲，才會吸引富人出手。

不過，去年整體豪宅市場仍處蓄勢階段，若說小宅銷售速度是「自強號」，豪宅就宛如「區間車」，開得慢但走得穩妥。今年若國內經濟成長強勁、資金持續回流，豪宅銷售可望加速。

高端住宅剛需買盤啟動
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，目前台灣房市確實存在「有基之彈」，加上政府「打炒房」，資金內聚、有效導流，高端住宅剛需買盤有動起來跡象。從供給面來看，豪宅缺乏新增供給，且新社區裝修入住的比率越來越高，也提供可居性、可比較性，間接刺激買方進場。

大直美麗新廣場7日證實，2-4樓三個樓層已在4日由房東長虹建設收回，將做為商辦使用，目前大直美麗新廣場僅保留大直皇家影城與一樓生活館，美麗新指出，未來重心移轉至淡海美麗新廣場與新莊宏匯影城，總計4座影城總座位數仍超過5,800席。

美麗新廣場係美麗華家族成員黃世杰所屬經營團隊向長虹建設承租，營業面積1,200坪除了生活館、餐廳等，主軸還是美麗新皇家影城，自2016年開幕以來已累積不少忠誠客，且隨著美麗新影城陸續拓展台茂、淡海、新莊宏匯，其中淡海更有美麗新廣場，重心往外擴張。對於大直店部分餐廳合約未到期部分，美麗新強調都在協調中，有機會往淡海店移轉。

美麗新廣場隨後聲明，自2020年9月即對租期屆滿已搬離的空櫃不再招商，即將到期櫃位也不再續約，至於未完成磋商及簽署新租期合約的專櫃一律停止續約，並依契約規定以書面函告終止日2021年一月4日。

綜觀大直商圈聚客焦點，過去15年集中於美麗華百樂園購物中心與家樂福商場兩區，美麗華年度業績最高曾達58億元，近四年來隨著美麗新、ATT大直店與英迪格飯店樓下春大直等新賣場加入，並未衝擊美麗華購物中心，2020疫情年仍達標50億元，較前一年微幅成長。

有業者指出，大直商圈豪宅有、飯店多、但精品不來，主要是距離信義區太近了，也因此忠泰建設在2020年底宣布在大直布局，除了首度跨足商場2022將打造「NOKE忠泰樂生活」商場外，亦首次揮軍「豪辦」市場，要在大直推出頂級辦公大樓，顯見大直商圈不僅缺娛樂型商場，也缺少頂級辦公大樓，尤其是信義區商辦供不應求，租金年年飆高，預期大直商圈商辦大有可為。

國家住都中心7日舉行「新北市板橋浮洲商業區公辦都更案」招商說明會，吸引約25家廠商與會，預估投資金額上看78億元，此一完整區塊將規劃為商辦大樓，可望帶動板橋浮洲地區商業發展。

住都中心表示，浮洲商業區公辦都更案有三大亮點：一、土地方整且產權單一大面積商業區。二、允許住商混合多元使用、都更容獎預期可達50％。三、權利金分23期計收、土地租金固定，營運5年後契約得轉讓。

浮洲基地約2萬平方公尺，是近年少見大型商業地塊，使用分區為第一種商業區，且產權100％為住都中心所有，產品規劃設計彈性大，採設定地上權55年公開徵求實施者方式辦理招商，未來還可申請50％都市更新容積獎勵上限，投資金額預估達78億元。

住都中心執行長張溫德指出，浮洲商業區公辦都更案原本是營建署蓋合宜宅的周邊土地，以前是榮工處的工廠，後來轉給營建署使用，地塊方正、產權單一，非常適合進行開發。

住都中心成立後，營建署將浮洲商業區地塊轉交給住都中心負責開發。張溫德表示，浮洲商業區公辦都更案南邊原本就有4,500戶合宜宅，浮洲周邊不缺住宅，反而缺商場，這次浮洲商業區公辦都更案就是以開發商場、帶動商業發展為目標，進而讓浮洲地區更加繁榮。

國家住都中心表示，浮洲商業區公辦都更案所設定開發權利金底價為14..15億元，為鼓勵民間參與及降低投資風險，權利金分23期計收。土地租金方面，除地價稅由實施者繳納，其餘租金採定額方式計收，降低未來公告地價調整風險。

另本案委託實施契約允許完成全部建物第一次所有權登記後屆滿5年，可經國家住都中心同意後，將契約權利義務（含地上權）全部轉讓予第三人，因具商業價值，估將引起不動產、壽險及百貨業關注。

近年「小坪數」成房市顯學，尤其總價較低的二房產品在桃園需求旺盛，價格也一路上漲，房仲業者調查顯示，七年來一房產品總價上漲40％、二房產品上漲43％、三房產品上漲39％、四房產品上漲6％，二房產品總價漲幅不僅居各房型之冠，總價七年來也從531萬漲至760萬元，要買一間二房住宅，購屋總價大增229萬元。

根據台灣房屋調查顯示，去年第三季一房格局平均總價384萬元，七年來增加了110萬元；三房格局平均總價915萬元，七年來增加了259萬元；四房格局平均總價1366萬元，七年來增加了76萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，去年桃園市一至二房的小宅交易量約7,500件，其中以桃園區2,128件最多，其次是中壢區1,807件。

桃園房市因房價最高的藝文特區連帶拉抬周邊中路重劃區的買氣，使中路重劃區成為自住小資族首選；此外小檜溪重劃區亦帶動，鄰近生活機能完善的大有、大業商圈的小宅房市熱潮。

雙北以南的代銷天王上揚國際建築團隊，搭著房市熱潮，2020全年總共賣出5,761戶房子，總額達532億元，創下開業以來新高紀錄，除了比2019年的338億元年增57.4％，更比2018年的238億元，翻倍成長；今年在「三好一壞」的房市環境，2021年接案量維持去年1,000億元的水準，關係企業清景麟建設也將首度跨越台南，前進嘉義高鐵特定區推案。

上揚國際建築團隊董事長林聰麟7日表示，在資金充沛、利率超低、以及民眾購屋熱潮下，上揚國際建築團隊2020年整體接案量1,000億元，售出5,761戶，銷售金額達532億元，分別比2019年的3,960戶、338億元，成長57.4％以及45.48％，創下歷史新高紀錄。

林聰麟指出，2020年銷售金額中，集團關係企業清景麟建設和銳揚建設的自建案推案總額120億元，合計賣出108億元，「幾乎可說是完銷」，而上揚國際建築團隊的代銷區域，則涵蓋高雄、台南和台中等三大都會區。

林聰麟指出，2021年影響房市的因素將有「三好一壞」，利多因素包括資金充沛、利率續低、以及台幣升值，利空因素則是政府的打房措施。

公寓公設低，坪數實在，周邊多有生活機能，過去獲得不少預算有限購屋人青睞，不過房仲統計顯示，預算有限的人，現在似乎不太想買公寓。根據屋比房屋統計，目前全台網路待售住宅中，公寓平均上架銷售天數高達396天，多數產品賣超過一年都還賣不掉。

屋比統計並發現，越高樓層的公寓有越難賣的狀況，目前上網求售的公寓4樓、5樓，平均待售天數分別達400天、416天。

相對好賣的是3樓，目前平均待售天數是334天，其次為2樓，340天。

屋比房屋總監陳傑鳴分析，公寓雖然公設比低，價格較低，但沒電梯，老人家不會買，中年人考慮年紀大一點爬不動，購買意願也不大。目前主力客戶是年輕夫妻，但隨著工作型態改變，年輕人偏好買遠一點，買有管理的大樓，也讓公寓市場性愈來愈差。

陳傑鳴表示，目前全台住宅老化嚴重，到今年Q2為止，全國住宅平均屋齡已來到31年，其中，抗震力差的老公寓、老透天產就占了住宅存量快七成，老公寓這麼多，可是大家都不愛買，這也是新屋房價居高不下原因之一。

陳傑鳴說，老公寓抗震差，除了有居住安全疑慮，由於屋齡老舊，屋況往往都有些問題，民眾購買入住後，或重新裝潢時，這些沒預期到的缺點屋況就會開始顯見，往往需花上更大筆修繕費用。建議挑選老公寓時，一定要把後續整修費用列入考量，避免貪便宜購買，以免自己居住品質與安全沒保障。

在剛剛過去的2020年，百強房企銷售總額超15萬億元，但再創新高的銷售額卻未能提振股市信心。Wind資料顯示，2020年房地產指數下跌達8.64%。

據記者不完全統計，2020年50家上市房企中，僅龍湖集團、綠城中國、旭輝控股、龍光集團、保利地產(15.060, -0.17, -1.12%)、新力控股、合景泰富等12家房企股價上漲，其餘38家房企的股價與2019年底相比均出現下跌。

截至12月31日收盤，市值超千億元的房企共有9家。其中萬科市值最高，達3334億元；其次是龍湖，市值為2315.1億元；碧桂園、恆大、保利地產、中海、融創、招商、華潤置地市值則在1000億~2000億元。

值得注意的是，截至2020年12月31日，50家上市房企市值總和為28767.1億元，相比2019年同期的36881.3億元，共縮水超過8000億元。


2020年，50家上市房企中，僅4家房企市值上升 資料來源：記者整理 楊靖製圖

46家房企市值下降

縱觀2020年地產股走勢，基本以“跌”為主。雖然二季度有短暫強勢上漲，但由於一季度和三四季度下跌嚴重，因此地產股全年下跌格局難變。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至2020年12月31日，50家上市房企中有46家房企市值下降，僅有4家房企市值上升，總體市值由2019年的36881.3億元，下跌22%至28767.1億元，在一年時間裡共縮水超過8000億元。

具體來看，市值下滑幅度最大的為融信中國，2020年市值約為76.9億元，與2019年底的184.9億元相比下滑達58.41%；遠洋集團緊隨其後，市值約為99.4億元，與2019年底的238.4億元相比下滑58.31%；排在第三位的是正榮地產，市值約為171.7億元，相比2019年底的344.6億元市值下滑50.17%。

作為行業TOP3的碧桂園、中國恆大、萬科A(28.790, 0.04, 0.14%)的市值也出現了下滑，其中恆大下滑幅度最大為41.88%，碧桂園下滑18.58%，萬科下滑8.33%。

與此同時，2020年50家上市房企股價整體下跌，僅龍湖集團、綠城中國、旭輝控股、龍光集團、保利地產、新力控股、合景泰富等12家股價上漲，其餘38家股價均出現下跌。

不過需要注意的是，自2020年4月7日以來，融信中國先後13次宣佈回購股票，累計花費1.9億港元回購3315.25萬股股票，最高回購價8.220港元/股，最低5.43港元/股；而遠洋集團也於2020年12月17日分拆其物業板塊於港交所正式上市。

事實上，今年二季度地產股有明顯上漲，尤其是2020年6月末和7月初連續多個交易日持續上漲。彼時，不少證券機構都表示對2020年下半年地產股走勢持有樂觀態度，建議積極配置。然而，2020年8月20日“三道紅線”融資監管政策出臺後，地產股隨之應聲下跌。

一位不願具名的證券分析師向《每日經濟新聞》記者分析指出，2020年以來，受國際國內環境影響，房地產板塊市值整體呈下跌態勢。首先從國內環境來看，疫情對上半年的房地產行業影響嚴重，8月下旬出臺的“三道紅線”進一步影響行業發展預期；從公司層面來講，2020年以來，部分公司出現了配股和下調增速現象；從國際環境來看，長線基金投資減弱，對如中海、華潤等房企的市值變化產生了較大影響。

值得一提的是，2020年以來，包括恆大、萬科、世茂、融創、富力、新城、龍湖等房企均採用了配股方式進行融資。

2020年1月10日，融創中國宣佈以42.8港元/股配售1.8692億股，融資規模80億港元；1月17日和4月23日，世茂兩次配售股份融資超69億港元；6月4日，萬科宣佈配售3.155892億股，總額預計78.9億港元；10月14日，恆大披露配售股份公告，預期募集資金總額及淨額分別為43.01億港元（約5.5億美元）、42.56億港元；12月2日，龍湖發佈公告稱，擬配售發行1億股新股，將籌得總額23.50億港元，淨額為23.31億港元。


僅4家房企市值上升

與46家市值出現下滑的房企相比，4家市值上升的企業無疑是地產股板塊的一大亮點。

具體來看，龍湖集團市值由2019年底的1956.2億元上漲至2315.1億元，張幅為18.35%；綠城中國市值約237.5億元，較2019年底的186.1億元上漲27.62%；中交地產(6.370, -0.19, -2.90%)市值約為46.5億元，較2019年底的38.1億元上張22.05%；漲幅最高的為建發國際集團，由73.5億元上漲至118.9億元，上漲61.77%。

在50家上市房企中，萬科仍以3334億元蟬聯市值榜榜首，龍湖則以2315.1億元超過碧桂園、恆大、中海、華潤置地一躍排名第二。

事實上，2020年以來，地產股估值承壓，以萬科、碧桂園等為代表的績優龍頭地產股均表現低迷，二三線陣營地產股更是集體跌破淨值。但龍湖集團卻走出了獨立行情，股價自2019年底的35.13港元/股上漲29.23%至2020年的45.40港元/股，並在11月底創出51.95港元的歷史新高。

碧桂園市值位列上市房企市值排行榜第三位，為1988.3億元。從K線圖來看，碧桂園股價從2020年年初的最高12.43港元/股持續下跌，3月19日跌至最低點6.75港元/股後開始回升，最終在2020年12月31日以10.72港元/股收盤，全年累計跌幅約13.76%。

克而瑞證券指出，2020年由於受到疫情影響，整體地產板塊走勢全年較為低迷，房地產板塊7月迎來一波走勢小高峰，年末大盤走勢有所回穩，但恆生中國內地地產指數和克而瑞內房股領先指數持續下行，敞口擴大。

實際上，50家上市房企中，在2020年銷售額已達千億元的就有41家，然而市值上千億元的僅9家。規模和市值嚴重不匹配也成為房企的“通病”。究其原因，有業內人士分析認為，房地產屬於粗放型行業，且近年來國家調控嚴格，導致很多機構並不看好房地產開發企業，估值隨之就低了。

行業估值仍處低位

近年來，在“房住不炒”的調控基調下，境內融資管道收窄、融資成本抬升，中小房企面臨的資金問題被放大，赴港IPO成為房企較為青睞的融資方式之一。資料顯示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。

然而，即使成功拿到入場券，中小房企面臨的資本之路依然艱難。

2020年12月11日，大唐集團控股於港交所正式掛牌，開盤即遭遇破發，最低報每股3.61港元，下跌20.83%，隨後快速反彈；11月17日，上坤地產上市首日同樣遭遇破發，開盤後股價“大跳水”，不到5分鐘跌幅2.19%；7月15日，港龍中國地產上市首日即遭遇破發，當日收盤股價跌0.25%至3.92港元。

此外，金輝控股、匯景控股上市首日也曾一度破發。領地控股雖然在上市首日保住了發行價，但截至2020年12月31日，其股價一直與發行價5.69港元/股持平。

上述證券分析師表示，中小房企本來估值就很低，至於為何沒有如其他房企一般出現大幅下跌的情況，則是因為“這些剛上市的房企，財務指標、業務資料與預期相比還沒有出現明顯變化，股票也沒有太多的機構投資者買入，籌碼尚未出現明顯的換手率”。

另外需要注意的是，在2020年的最後一天，央行聯合銀保監會發佈的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》規定，從2021年1月1日起，根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理。

這也直接導致了2021年第一個交易日，地產股幾乎全線飄綠。Choice資料顯示，滬深股市116家房地產開發企業中，77家股價下跌，占比達66.38%；127家港股房企中，62家股價下跌，占比達48.82%；排名位居行業前列的房企也未受到資本市場的青睞。據時代財經統計，TOP30房企無一例外地全部“染綠”，與2020年12月31日收盤時市值相比，TOP30房企總市值在一日內蒸發超900億元。

克爾瑞分析指出，2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，金融去房地產化，房地產也要去金融化，受限於“三道紅線”持續發力，房企去杠杆、降負債已是大勢所趨。華西證券(12.390, 0.07, 0.57%)也在研報中表示，未來房地產行業負債端情況將逐步改善，當前行業估值仍處低位，業績確定性強、股息高的企業仍值得重點關注。

東北證券(9.780, -0.01, -0.10%)認為，2021年初在低基數下行業各項指標預計將有可觀增速，在“三道紅線”主導的供給側改革將推動行業落後產能出清，財務狀態較優房企利潤率有望得到改善；“因企施策”下集中度提高以及個股表現分化趨勢將進一步深化；房企告別過去爆發式增長轉而追求永續經營，擁有核心資產以及產業鏈上下游多元經營的房企將迎來價值重估，而業績確定性強、資源卓越的一線房企以及二線龍頭房企價值或將進一步提升。

房地產融資愈發收緊。2020年最後一天，央行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款占比上限。而在此之前，重點房地產企業已經試點資金監測和融資管理規則，也就是業內所稱的“三道紅線”。

業內人士表示，從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側到資金供給側，房地產業的金融監管進一步升級。在2021年，房地產行業或將經歷比以往更多的考驗，更多房企將主動“降負”，全年融資規模料保持低位元運行。

房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款餘額占比及個人住房貸款餘額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。具體來看，銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

中原地產首席分析師張大偉指出，此次單獨對個人住房貸款占比設置上限，也是近年來首次。全聯房地產商會創會會長聶梅生此前表示，目前城市居民資產負債率快速上升，其中房貸是家庭負債的主要組成部分。業內人士表示，單列個人住房貸款的“紅線”，對防範金融風險意義更為重大。

中國銀行(3.190, 0.01, 0.31%)（維權）研究院研究員梁斯對《經濟參考報》記者表示，從新規要求看，部分銀行的房地產信貸占比超過標準，2021年的信貸投放結構勢必將有所調整，需要控制房地產貸款增速。尤其部分銀行超標幅度明顯，需要通過壓降新增房地產貸款規模以滿足監管要求。整體看，新規對信貸總量影響不大，但房地產貸款增速將有所下降，或將低於整體貸款增速。

東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞也表示，新規實施之後，部分踩線的金融機構或將通過更嚴格的貸款標準、更高的貸款利率來收縮房貸餘額比重，因此房企總體融資規模將受到限制，融資成本或將邊際上升，房企融資環境進一步收緊。“不同房企受此次新規的影響程度有所不同，部分區域佈局欠佳、債務負擔高、外部支持力度弱的中小型房企受新規影響較大，金融機構或將進一步壓縮其融資額度，提高融資成本，對其業務的持續發展產生不利影響。”他說。

實際上，從去年下半年至今，房地產融資的閥門持續在收緊。去年8月，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，其中的融資管理規則正是此前業內多次傳聞的“三道紅線”。近期，北京市銀行業協會還正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，對銀行的個人住房貸款業務和個人商業用房貸款業務做出了自律要求，明確不得使用“首付貸”等金融產品加杠杆、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款。

業內人士表示，在嚴監管、防風險的背景下，預計房企融資難度將進一步加大，更多房企也將主動“降負”。

實際上，試點房企在受到“三道紅線”的監管後，通過債券方式進行融資的意願及能力已經明顯下降，融資規模增速較其他房企大幅減弱。根據東方金誠對發債房企的樣本統計，2020年9-12月，樣本房企國內信用債發行規模合計1941.97億元，同比增長86.76%，但“三道紅線”試點的12家房企發債規模260.11億元，同比僅增長7.62%，發債額度占房企發債的13.39%，占比同比下降9.85個百分點。海外債方面，在疫情、匯率、政策等外部環境影響下，2020年9-12月，樣本房企海外債發行規模同比降幅為25.81%，但試點房企發行海外債同比減少40.74%，降幅更大。

貝殼研究院高級分析師潘浩也表示，未來幾年房地產行業現金流均將保持緊張態勢。上市房企2020年償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升。預計在週期性影響下，房企債券融資到期債務需要3到5年方能實現實質性降速。

或許正是感受到未來的壓力，進入2021年，已有部分房企搶跑債市融資。根據貝殼研究院統計，房企2021年1月4-6日境內外發行規模約合人民幣270億元，同比增長233%。“2021年房企融資新規與銀行業金融機構的集中度管理均處於過渡期，金融監管更趨嚴格，房企對金融環境預期緊張，故而將會加快新年發債節奏，搶跑債市。”潘浩表示。

業內人士表示，現階段房地產行業仍是去杠杆的重要領域。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，此前房地產行業持續加杠杆的模式將難以繼續。下一階段，房地產行業必將轉向去杠杆，確保房企負債率、居民杠杆率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

廣州一直以來都被視為一線城市的房價“窪地”，但在進入2020年下半年後，廣州樓市正在肉眼可見地“翻紅”。縱觀2020年的廣州房地產市場，整體走出先抑後揚的勢態，在市場情緒、供應充足、政策利好等刺激下，一二手市場年尾成交均節節攀升，一手市場成交更是突破10萬宗，創近四年來新高。

展望2021年，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，在“房住不炒”的總調控方針下，市場有望繼續走穩，成交仍將保持活躍。但同時也需關注可能出現的調控等外部因素影響，這些因素可能導致市場預期發生明顯變化。

新房成交量上升27%

廣州中原研究發展部統計顯示，2020年廣州一手住宅網簽成交100905宗，同比上升27%；成交面積1087萬平方米，同比上升27%。這也是自2010年以來廣州年度新房成交量第二高，僅次於2016年。

貝殼研究院廣州分院認為，廣州2020年的新房成交規模和2016年的歷史高位相比仍有較大差距，整體來看，2020年仍處於2017年以來的調整期，但趨勢上呈現向上恢復。

“廣州樓市在後疫情時期樓市表現出色，我認為主要有兩大方面的原因：其一，政策環境改善，需求不斷釋放；其二，城市價值凸顯，廣州漸成焦點。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

此外，一手新房供應猛增也是促進成交上揚的主要原因之一。據廣州中原研究發展部資料，2020年廣州新房市場累計供應113740套，同比增加50%；累計供應1175.1萬平方米，同比增加46%，為近六年來

儘管去年房企融資環境經歷了從寬鬆到收緊的變化，但是融資規模仍創歷史新高。

多家研究機構的統計資料顯示，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%；房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，但增速連續兩年收窄。

開年房企融資繼續井噴。中原地產研究中心統計，開年6天房企美元融資已經超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業歷史最低紀錄。

業內人士認為，當下融資井噴的主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風險。預計2021年房企償債規模或破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升，但在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位元。中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

去年房企融資規模創歷史新高，融資成本下降

回顧去年房企融資情況，中國指數研究院指出，上半年，受疫情因素影響，中央綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現“小陽春”，如1月海外債融資規模超1200億元，3月信用債發行規模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產金融監管不斷強化，“三道紅線”監管新規流出，行業資金呈現出緊平衡狀態，9月及10月房企信用債、海外債融資規模明顯下降。

從去年12月同策研究院監測的資料看，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計983.48億元，環比下降9.86%，其中，股權融資占比進一步加大。

全年來看，據克而瑞研究中心監測資料不完全統計，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%。

具體來看，貝殼研究院的統計資料顯示，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，累計同比增長3%，累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。自2018年房企債券融資規模連續兩年增速收窄，金融調控效果顯現。其中，境外債券融資規模約4519億元，同比減少18.3%，境外規模占比約37%，較2019年下降10個百分點，與2018年占比相近；境內債市表現出較強韌性，融資規模約7613億元，同比增加21.3%，境內債券規模占比63%。

對於去年房企境內外債券融資規模創歷史新高的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩接受券商中國記者採訪時表示，1-8月，受利率水準較低等因素影響房企發債規模明顯上升，“三道紅線政策”使9-12月發債規模同比下降，但從全年看發債規模仍然有一定增長。

從融資成本來看，貝殼研究院指出，2020全年境內外融資票面利率較上一年均有所下降，境內平均票面利率達2015年以來低點。

對於去年融資成本下降的原因，克而瑞研究中心認為，主要在於較為寬鬆的貨幣環境下，房企的境內外融資成本“普降”。此外，由於歷來境外債發行成本高於境內債券，而年內境外債/境內債的值為0.93，較2019年減少0.83，境外債發行量的下降也是導致整體融資成本下降的主要因素。

今年開年房企融資繼續井噴。中原地產研究中心統計，開年6天房企美元融資已經超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業歷史最低紀錄。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，當下房企融資井噴，境外融資爆發，主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風險。另外整體政策看，不論是“三條紅線”還是其他政策，目前還未落地，企業抓緊視窗期，加大融資，融資成本也非常低，有利於企業置換過去的高額度融資。

今年償債規模或破萬億大關，融資規模或保持低位元

經過前幾年的融資擴張，近年來，房企迎來償債高峰，業內預計，2021年償債規模或破萬億大關，房企資金壓力不小。

據中指研究院統計，2021年，房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元，其中，海外債券償還規模為4083億元，公司債券需償還規模為3744億元；2022年，房地產行業需償還規模將回落至7856億元水準；2023年，這一規模將大致維持在8000億元水準。

貝殼研究院的統計資料也顯示，2020年房企償債規模約9154億，同比增長28.7%；2021年到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升。

值得注意的是，去年“三道紅線”融資新規後，出現了新增發債規模不能覆蓋當期到期債務規模的情況。貝殼研究院指出，2016年下半年證監會對房企融資資金用途進行約束後，房企發債規模與到期債務規模差額在2017-2018年之間保持相對穩定的區間，2019年兩者差額有所減小，2020年前10月兩者差額區間進一步收窄。從月度資料中體現出房企在融資新規後，9-10月期間出現新增發債規模不能覆蓋當期到期債務規模的情況，融資新規對房企在債券融資端的影響逐漸顯現，整體發債規模增速將受到短期抑制。

去年8月20日住建部、央行召開重點房企座談會，會後網傳“三道紅線”盛傳，對房企的金融監管嚴厲程度拉升至新高度。12月31日，央行、銀保監會調整房地產銀行業金融機構貸款比例，對銀行業金融機構建立房地產貸款集中度管理制度，將監管升級延續至年末，並向2021年釋放出金融監管的決心。

展望未來，貝殼研究院認為，在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位元。中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

克而瑞研究中心也認為，一方面，房企財務降杠杆將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠杆和合作杠杆的使用，來實現規模的穩定增長。另一方面，房企融資管道或將進一步受到限制，一些如明股實債等融資方式可能受到打擊，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。此外，“三條紅線”監管也將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發週期。房企之間的發展也將出現分化，高杠杆房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企則得到更多的機會，行業內將面臨新一輪的洗牌。

標普發表報告稱，中國進一步收緊對銀行房地產信貸敞口的管控，進一步支撐該行對２０２１年全國住宅地產銷售增速將持平的預測。設置銀行房地產貸款上限要求，也可能會增加小型開發商的融資和流動性壓力。
　　
標普全球評級信用分析師梁蔚表示，此次確定房地產貸款和個人住房貸款佔比上限，再度強調監管方向旨在控制房地產行業風險，而非表明政策發生根本性轉變。此次對銀行房地產貸款佔比設置上限並無先例，開發商最大的信貸來源因此受到制約。與此同時，個人住房貸款佔比限制或將抑制購房需求。

＊對開發貸限制或導致開發商收入確認延遲＊

截至２０２０年末，標普預估個人住房貸款佔國內銀行貸款的１９％－２１％，開發貸款佔比為７％－９％。房地產貸款餘額佔銀行各項貸款餘額的比例上限為１２﹒５％－４０％，個人住房貸款佔銀行各項貸款餘額的比例上限為７﹒５％－３２﹒５％。標普認為，對開發貸款的限制不會即刻產生衝擊，主要鑒於其跟隨具體項目的性質以及佔銀行總貸款的比例較小（相對個人住房貸款）。盡管如此，開發貸款審批流程可能變長，或將拉長項目完工周期，進而導致開發商的收入確認延遲。
　　
假設２０２１年監管的政策立場沒有顯著變化，當前的融資環境或將加快受評開發商之間的信用分化，即便全國住宅銷售可能持平。那些評級較低、可售貨量較少的小型開發商，由於迫切需要補充土儲，可能會面臨不斷上升的流動性和融資壓力；而評級較高、較大型的開發商依托自身的財務靈活性和深厚的銀行關係，處境應會更好一些。

最近想買房的市民要留意啦，中山二手房買賣個稅徵收有新變化，住房轉讓的核定徵收率由原來的3%調整為2%。二手房交易個稅下調，對於市場或者購房者來說，無疑是個利好消息。不過中山二手房成交占比不大，這次二手房交易個稅下調，不會對二手房市場造成太大的波動。

旭輝控股（００８８４）公布，連合營企業及聯營公司在內，去年１至１２月銷售額約２３１０億元（人民幣．下同），比２０１９年升約１５﹒１５％，銷售面積約１５３８﹒５１萬平方米，每平方米銷售均價約１﹒５萬元。
　　
該集團指，去年１２月銷售額約３０９﹒８億元，比２０１９年升約３５﹒８８％，銷售面積約２２０﹒４３萬平方米，每平方米銷售均價約１﹒４１萬元。

禹洲集團（０１６２８）公布，去年累計銷售金額１０４９﹒６７億元（人民幣．下同），完成全年目標１０５％，即超越目標５％，比２０１９年則增約３９﹒７４％，累計銷售面積約６２６﹒４６萬平方米，每平方米平均銷售價格約
１﹒６８萬元。

該集團指，去年１２月銷售金額６３﹒５３億元，按年跌約１９﹒４８％，銷售面積約２４﹒８２萬平方米，每平方米平均銷售價格約２﹒５６萬元，另外，截至去年１２月３１日，累計認購未簽約金額約約１１﹒８８億元。

越秀地產（００１２３）公布，連同合營公司項目在內，去年１至１２月銷售額９５７﹒６３億元（人民幣．下同），同比升約３３％，累計銷售金額約佔去年銷售目標８０２億元的１１９％，即超越目標１９％。至於累計銷售面積約３７９﹒３１萬平方米，同比上升約９％。
　　
該集團指，去年１２月，銷售金額約１１３﹒４７億元，同比下降約４％，銷售面積約４４﹒１９萬平方米，同比下降約３６％。該集團指，去年１２月收購７個項目，持９﹒５％至１００％，按實際權益的土地價款約３５﹒６６億元。

地政總署公布，去年共批出３３份住宅項目預售樓花同意書，共涉及１２８９８個單位。
　　
截至去年１２年１２月底，有待核准的住宅項目預售樓花同意書申請共有２２份，而有待核准的非住宅項目預售樓花同意書申請則有３份。該２２份住宅項目預售樓花同意書申請共涉及１１４４６個單位。此外，該署正處理三份共涉及７３２個單位的住宅項目轉讓同意書申請，以及一份非住宅項目轉讓同意書申請。

＊第四季批出１２份預售樓花同意書＊

地政總署指，２０２０年第四季批出１０份住宅項目預售樓花同意書和兩份非住宅項目預售樓花同意書。
　　
該１０份住宅項目預售樓花同意書涉及９個住宅項目（其中５個為分期發展項目），共涉及４４９１個住宅單位。當中５個分別位於九龍塘、啟德、沙田和將軍澳的項目及一個位於屯門的項目的兩個分期，共涉及３２０３個單位，預計２０２２年落成；另外三個分別位於油塘、觀塘和沙田的項目，共涉及１２８８個單位，預計２０２３年落成。
　　
地政總署亦於去年第四季發出一份位於將軍澳的分期發展項目轉讓同意書，涉及２３９２個住宅單位。

剛於上月初上市的恆大物業（06666）昨收市後發盈喜，預期2020年全年股東應分配利潤約26億元（人民幣．下同），按年大幅上升，淨利潤及股東應分配利潤預期均為去年的2.8倍左右（增1.8倍）。該公司解釋，預期盈利大增，主要由於期內物業在管服務面積、非業主增值服務和社區增值服務實現大幅增長，以及公司積極採取標準化營運及智能化建設，降本增效的成效顯著。

恆大物業表示，未來除依託母公司中國恆大（03333）提供的巨量專案資源，另一方面也會利用獨特的標準化營運模式與品牌優勢，進一步加大外拓力度，實現規模快速擴張。增值服務方面，該公司早前招股時引入騰訊（00700）及雲鋒基金等戰略投資者，往後恆大物業將與這些互聯網巨頭深入合作，全面提升科技水平，並加快拓展多元化增值服務，持續提高盈利能力。

花旗：行業龍頭收入看俏

內地物業管理行業經營權限獲放寬，日前住建部及發改委等部委聯合發布政策通知，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、託幼、家政、文化、健康、房屋經紀及快遞收發等領域延伸。

花旗認為，新政策反映內地明確支持物管業發展，由於該行業會影響居民生活質量、城市安全及社會穩定，具重要性；行業收入有望大幅增長，現時行內龍頭公司的管理費收入增幅約2%，在最樂觀情況下，預計整體管理費可擴大至每年漲升5%，將推動今年物管公司盈利增長18%、明年增長37%。

另一券商銀河聯昌相信，物管股增長趨勢可持續，預測2020年至2022年盈利複合增長率約40%。

長和系創辦人李嘉誠及主席李澤鉅繼續增持長實集團（01113）股份。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，李嘉誠基金會有限公司於2020年12月31日及2021年1月6日，以平均價每股39.7428元及40.15元購入長實共21萬股。根據《證券及期貨條例》，李嘉誠持有長實的權益由35.89%增至35.9%；李澤鉅所持權益亦由35.96%升至35.97%。

長實去歲港銷1800伙 涉180億飆兩倍

2020年全球爆發的新冠肺炎疫情衝擊本港經濟，但住宅樓市表現堅挺，本港龍頭發展商之一的長實集團（01113）賣樓更「疫市」創佳績，重點項目將軍澳日出康城SEA TO SKY熱賣，半年間售出逾1000伙，帶領集團去年在港銷售達1800個單位，套現約180億元，較2019年的60億元大增約兩倍。今年半山波老道21號超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第1期登場，集團本港售樓全年收益可望突破200億元。

長實執行董事趙國雄接受訪問時表示，去年雖然受新冠肺炎疫情影響，但集團推盤步伐並沒有放慢，主力推售的SEA TO SKY賣出逾1000伙，連同深水埗愛海頌、馬鞍山星漣海及港島南區洋房項目淺水灣道90號等樓盤，集團全年本港售出的住宅單位數目達1800伙，套現約180億元，銷售成績與去年年初估計大致相若。

趙國雄補充，集團去年於內地的樓盤銷售亦取得不俗成績，涉及總額達66億元人民幣（約79.3億港元）；換言之，長實去年中港兩地賣樓收益合計高達259.3億元。

中港星8盤可推2732單位

展望今年推盤計劃，趙國雄指出，本港料推出3個全新項目，包括元朗洪水橋項目（341伙）、香港仔黃竹坑站上蓋項目第3期（約1200伙）及21 BORRETT ROAD第1期（115伙），3盤合計約1656伙，並會繼續推售SEA TO SKY及愛海頌等樓盤餘貨。黃竹坑站上蓋項目第3期開賣日期須視乎申請及批出售樓紙的時間而定，預計最快第四季可推出。他續稱，若21 BORRETT ROAD第1期銷售成績理想，集團今年本港賣樓的金額有機會突破200億元。

除本港外，長實今年在中國內地及新加坡都有樓盤推售，內地項目包括廣州御湖名邸左岸（78伙）、北京譽天下（411伙）、上海普陀區的高尚領域領寓（130伙）和嘉定區的湖畔天下（227伙），4盤合計846個單位；連同新加坡Bukit Timah Road發展項目（230伙），即今年中港星三地共推售約2732伙。

21 BORRETT ROAD每戶售價過億

對於長實今年本港打頭陣新盤21 BORRETT ROAD第1期，趙國雄說，項目基本上每一個單位均可享維港景致，視乎樓層而有所不同，料伙伙售價均在1億元以上，若以項目最細單位實用面積2075方呎計，呎價約5萬元，惟趙國雄笑稱：「呎價一定唔會咁平！」

據樓書顯示，21 BORRETT ROAD第1期由3座住宅大廈組成，提供115伙，主打4房及5房特大單位的分層式超級豪宅，每戶均設有私人升降機大堂，最細單位實用面積由2075方呎起。最矚目為頂層23樓3伙天池屋，實用面積2731至3378方呎，每戶均設有天台及前庭，並設有私人泳池。發展商在單位間隔上有頗多改動，其中20樓6號及7號室，原則均為4房雙套間隔，經改動後分別成為2套房及1套房間隔，由於單位實用面積達2169及2316方呎，相信售價有力挑戰全港同類間隔單位新高。

趙國雄提到，21 BORRETT ROAD第1期剛開放現樓示範單位供參觀，但受限聚令影響，每組只能供2人參觀，每次睇樓約需時2小時，進度較為緩慢，首天只有4個家庭參觀，當中只有2個家庭完成睇樓程序，初步參觀者反映大致上對項目設施、位置及配套均感滿意。樓盤的參觀安排不會太緊密，避免不同組別的參觀人士期間碰面。準買家毋須準備本票，相信代理會配合，待累積一定數量的參觀人次，掌握一批買家的認購意向後，才正式開賣，首批將以招標方式發售。至於會否提供近期常見、達3至4年超長成交期的付款方法，趙國雄直言：「須與買家商議。」

他透露，21 BORRETT ROAD第1期1號室及7號室位處單邊，面積較大，開放現樓供參觀時，睇樓客對頂層特色戶最感興趣，因可於大平台（天台）觀看維港海景。

翻查資料，長實2011年以116.5億元在政府賣地場上奪得波老道地皮，每方呎樓面地價約26763元；項目分兩期發展，共提供181伙。

新一年發展商急不及待搶閘推盤，為新盤戰揭開序幕。會德豐地產旗下九龍東啟德MONACO（MONACO發展項目第1期），昨日首度開放示範單位予傳媒參觀，最快今日開價，首批料推出不少於80伙，有機會下周首輪銷售。

MONACO昨天首度開放示範單位供傳媒參觀，包括以第2B座28樓B室為藍本的連傢俬裝修示範單位，實用面積480方呎，1房間隔；另一個以第2B座28樓C室為藍本的交樓標準示範單位，實用面積347方呎，同屬1房單位。

示位周末開放 下星期賣

會德豐地產常務董事黃光耀表示，MONACO最快今日開價，首批單位料不少於80伙，戶型將涵蓋開放式至3房間隔，迎合市場需求，部署本周末開放示範單位予公眾參觀，有機會下周進行首輪發售。

黃光耀指出，項目定價將參考同區近期新盤及尖沙咀九龍站物業的造價，首批單位料以貼市價推出，吸引市場焦點；屆時提供4種付款方法，預告將提供一按及二按計劃。另外，項目有約六成單位為2房以下間隔，他透露目前接獲不少客戶查詢，以年輕家庭客為主導，亦不乏換樓人士。位於沐泰街12號的MONACO提供399伙，實用面積280至1394方呎，預計2022年12月底入伙。

財團在疫市下繼續積極收購舊樓，太古地產（01972）前主席簡基富（Keith Kerr）等持有大部分業權的中環荷李活道15至19號歐士大廈，新近以9300萬元增購一個商舖物業，成功統一業權。

土地註冊處資料顯示，歐士大廈高層地下（Upper Ground Floor）A舖連閣樓，建築面積774方呎，由簡基富和萬泰集團合作的福凰有限公司以9300萬元購入，呎價約12萬元。原業主1979年以105萬元入市，賬面大賺9195萬元，升值87.6倍。

福凰有限公司2019年底向土地審裁處申請強拍上址，當時持有該地盤約86.207%業權，據知今次在購入舖位後，已統一全數業權。

另外，樂風集團斥資4000萬元購入旺角基隆街9號地舖連閣樓，建築面積1700方呎，呎價約2.35萬元；樂風集團已持有毗連基隆街1至7號。

由於新冠疫情及經濟疲弱連環打擊，工商舖2020年價量齊跌，整體工商舖買賣去年僅錄得3830宗，按年再挫18%，創1996年有紀錄以來歷史新低。美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，今年利淡因素減退，加上政府去年底撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅（DSD），預期工商舖成交量將反彈至約5050宗，按年增31.9%。

美聯料今年反彈三成

黃漢成稱，去年工商舖售價全面報跌，按年下挫4.3%至26.1%，以核心區街舖最傷。但隨着疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退，加上政府撤辣，相信市場的最壞時刻已過，2021年工商舖表現有望好轉，預計整體成交量回升至約5050宗，按年多約31.9%；當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度較大，或可急升四至五成。

美聯旺舖董事盧展豪指出，四大核心區街舖去年第三季空置率為12.6%，再創歷史新高，因本港零售前景繼續不明朗，估計空置率或高達14%，而今年核心區商舖租售價雖會反彈，但難以大升，預計漲幅10%至15%。

寫字樓方面，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥坦言，商廈空置率急升，中環甲級寫字樓空置率高見8%。今年市況走向仍視乎疫情發展，若中港兩地恢復通關，屆時「北水」將重投寫字樓市場，整體售價有望喘定。他預計，非核心區寫字樓租售價跌5%；核心區因供應少，租金有望持平，售價則回升5%。

美聯工商董事陳偉志表示，受活化工廈及新盤帶動，2021年工廈成交量預計較去年增加25%，租售價升幅料5%以內。

德祥地產（00199）去年就土瓜灣上鄉道21至31號工廈，向城規會申請重建為1幢28層商住樓宇（另設兩層地庫），總樓面面積約8.19萬方呎，提供201個住宅單位，該申請於今天提交城規會審議。規劃署認為，該項目發展模式符合規劃意向，不反對有關申請。

城規會同日審理有財團申請分兩期發展土瓜灣木廠街9至17號等「綜合發展區」用地，興建商住樓宇和社會福利設施等，提供567個住宅單位和304個安老院舍床位，規劃署指出，該申請未能證明整個地盤能夠綜合發展，對有關申請並不支持。

市場有買家無懼疫情入市商舖，其中油麻地宜發大廈兩個地舖及1樓全層寫字樓單位，其中1樓全層涉2,268平方呎，總成交價3,380萬元。

據土地註冊處資料，登記買家為嘉信測量顧問有限公司（KARLSON SURVEY CONSULTANTS LIMITED），公司董事為LEE YUK PUI KAWINA及CHAN TAT WAH，前者與九龍樂善堂主席陳李玉佩的中英文姓名相同，料為同一人。

轉手帳面賺2555萬

翻查EPRC經濟地產庫，原業主先於1998年以公司名義分別斥資185萬元及190萬元，購入項目的其中一個地舖及1樓全層，其後於2005年再以450萬元買入另一個地舖單位，即原業主在1998年至2005年間，合共斥825萬元買入上述單位，現時易手帳面賺2,555萬元。

想以萬餘元租住市區新樓並非無可能，近日就有靠近港鐵太子站的半新物業逸新，其高層單位罕有放租，月租叫價1.1萬元。

上址為極高層D室，實用179平方呎，原裝開放式設計，月租叫價1.1萬元，呎租61元。

高層罕有放盤 望開揚景

香港置業西九龍分行經理黃銘傑表示，物業入伙約1年，單位多數已有租約，目前僅餘此盤，其租金叫價屬市價水平。其實，市區樓齡較新的迷你戶，近期成交租金均需1萬元或以上，如位於長沙灣、4年樓齡的曉悅，中層D室，實用面積193平方呎，於上月以1.1萬元租出，呎租57元；此外，位於奧運站附近的利奧坊系列，其1房戶月租約1.25萬至1.3萬元水平。

介紹單位內籠保持簇新，起居空間開則方正，並無走廊位，入口旁為開放式廚房，不過工作枱面較細，只適合作簡單煮食。此外，單位設有落地大窗及觀景露台，加上層數夠高，採光極佳，單位坐向西南，外望區內開揚景致。

近太子站 鬧市起居便捷

逸新位於基隆街50號，樓高25層，提供138伙，單位實用面積介乎157至312方平方呎，間隔為開放式至1房。項目不設住客會所及停車場，大堂設於地面，1樓為商舖，2樓以上屬住宅單位。項目離港鐵太子站出口約數分鐘路程，附近亦有多綫巴士及小巴路綫途經各區；而比鄰街道滙聚各式食肆及民生店舖，起居生活非常便捷。

美聯工商舖昨日在網上舉行2021年市場展望及分析記者會，該行表示去年受到疫情影響，工商舖交投量跌至歷史低位，惟隨著美國局勢變化及疫苗面世，最壞時間將過去，整體工商舖市道於今年上半年將會見底，預計今年全年的交投量與成交金額將增加超過三成。隨著通關有望，該行亦大膽估計舖位表現最好，額量升幅將高達四至五成。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，去年工商舖市道受到「三座大山」所壓，包括中美貿易戰、修例風波以及疫情大流行。黃漢成估計，隨著美國總統當選人拜登上台，拜登政府未必會用特朗普的極限施壓方法，對工商市道的恢復有幫助，最壞時間相信已過去，今年上半年將會見底。

交投料反彈至約5050宗

另一方面，受惠去年的低基數效應，加上政府落實撤辣，而未來亦有多個工商舖新盤可望應市，預計整體成交量可望反彈，全年預計約5,050宗，按年升約30%，成交金額升約35%，當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期，今年中資買家的比率會有所增加，外資則會減退。

美聯旺舖董事盧展豪指出，2021年舖位成交量預料較去年升40%至50%。然而，由於本港零售前景仍然不明朗，預計核心區商舖租售價雖然會較現時反彈，但不會大升，預計今年升10%至15%。去年民生區商舖的租售價跌幅較核心區少，所以預計升幅將較核心區低，預料今年升8%至10%。