「人的權利能力始於出生終於死亡」，當往生的當下所有的權利義務都全部停格，再依民法§1138的順序，由法定繼承人繼承遺產，所以財產滿滿就兒孫滿堂，如果負債一堆可能就唇亡齒寒，無人相伴，這時子孫們記得3個月內拋棄繼承，以免債務纏身。

社團法人新北市地政士公會分享一件案例指出，最近客戶問我，爸爸走了，留下5間房子，可以先辦理3間過戶，再辦理其他2間嗎？基於職業上的敏感，我反問是否債務大於遺產？也可以考慮限定繼承或拋棄繼承，保障自己的權益。這時客戶娓娓道來，因為老爸經商時有一些債務問題，所以有2間房子當時被銀行查封，但是整體來說遺產大於負債很多倍，只是短時間要取得一筆現金去撤銷查封登記，辦理過戶有實際上的困難，所以打算先繼承未被銀行查封的3間房子，賣掉其中1間就有錢可以還清銀行欠款，辦理撤銷查封後，再辦理剩下2戶房屋的繼承，在財力上比較方便處理。

依據土地登記規則§141規定「土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限……三繼承，四其他無礙禁止處分之登記。」也就是說雖然房屋現況被銀行查封登記，但是繼承仍然可以順利的辦理過戶，不需要先去銀行還款就可以順利繼承，只是辦理過戶後，原來的查封登記仍然存在登記簿謄本上，如果要自由處分，還是要先撤銷查封後，才可以自由的賣給第三人。

另外，還有同條第四款「其他無礙禁止處分之登記」。例如：書狀補(換)發、地址變更登記、抵押權塗銷登記等案件，在查封的情況下還是可以申請的。

查封雖然限制了所有權人的處分權利，但是當繼承發生時，因為繼承是事實行為，非法律行為，所以您過戶的權利並沒有被剝奪，您可以先將五間房屋一併繼承完成，讓沒查封的房屋待價而沽，賣得好價錢，再去清償查封中的房屋，切勿心急處分房屋，讓自己的荷包縮水，提醒您善用地政士的專業能力，可以免得您不必要的困擾。

百貨業北市精華區搶地盤，新光三越首度插旗忠孝復興商圈！台北市忠孝東路上的正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」，傳將由新光三越進駐，預期今年中完成招商作業。

台北市東區「Diamond Towers」預計2022年開幕，若確定由新光三越進駐，將是該百貨繼2010年左營店開業後，睽違12年再展新店，而東區百貨業將首度出現遠東SOGO、新光三越、微風百貨三足鼎立的局面。

特別的是，新光三越若進駐「Diamond Towers」也是繼高雄三多商圈後，再次與遠東SOGO百貨做「鄰居」，忠孝復興商圈也將形成「雙龍搶珠」格局。

「Diamond Towers」預計今年下半年完工，也引發百貨業者爭奪戰，該案1~4樓規劃為百貨精品商場，已於去年開始招商，據了解，前後吸引超過四家百貨業者接洽，包括遠東SOGO、新光三越、微風、漢神等百貨公司等，最新消息指出，新光三越呼聲最高，唯目前全案尚未簽約。

緊臨台北市復興SOGO（BR4）的「Diamond Towers」共計三棟，1到4樓將作為商場使用，合計面積達4,338坪，該案委託戴德梁行啟動招商。對此，新光三越表示，並不清楚此事，無法回應。

商仲業者表示，「Diamond Towers」是東區15年來唯一釋出的高端購物商場，且地段位於忠孝東路上含金量高，有兩大指標值得關注。一、不論哪一個百貨業者進駐，受惠該區域強大的人流，對其業績有一定的保證，是百貨業者搶占業績王的新灘頭堡；二、大型百貨業者進駐，也被視為振興東區發展的領頭羊，東區將迎來二度榮景。

知情人士指出，新光三越自2018年3月底新竹店熄燈，原本南西二館也不續約後，近年一直尋找展店的機會，因此在「Diamond Towers」展開招商之際，便進行評估打算插旗，且經過多家百貨業者接洽後，最終由新光三越浮上檯面，將在今年6月前完成簽約，預期精品、餐飲將是其商場主力。

主導該案開發的三圓建設則指出，「Diamond Towers」招商以來，幾乎國內各大百貨業者都有興趣，目前進度尚未簽約，但礙於有簽保密協議無法透露有意的買方，只能說有不少業者有興趣，倘若招商順利的話，希望上半年能有好消息分享。

東區2020年隨著寶雅、NET插旗，展現出年輕風貌，如今百貨龍頭新光三越有意插旗忠孝復興商圈，有利振興東區的發展。

今年開年未久就迎來不少商用不動產交易，包括商辦大樓、旅館、店面都有成交個案，合計今年來商用不動產交易已來到123.02億元，較去年1月全月的22.61億元成長達444%。其中不乏壽險與建商出手，顯示市中心標的稀缺，只要具開發價值物件釋出，買方出手意願仍強。

今年1月商用不動產最大筆交易，是日前中華開發大樓公開標售，新光人壽以92.888億元得標，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該案換算每坪土地單價達1,229.24萬元，顯示連台北市中心蛋黃區邊緣土地都破千萬元，寫下區域新高紀錄。

興富發建設1月也砸下17.91億元買下台中西屯七期重劃區「沙夏精品汽車旅館」，占地面積728.16坪，據悉該汽車旅館已歇業。興富發表示，購入後打算走危老程序進行開發，未來將規劃20~30多坪首購型產品，最快也要今年底或至明年推出。

此外，寶成集團大股東家族日前透過開泰投資，以6.88億元買進北市南京東路大陸建設「琢豐」店面。根據第一太平戴維斯統計，今年以來商用不動產交易金額達123.02億元，相較去年1月全月年增444%。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，今年1月商用不動產交易多元，包括商辦大樓、旅館及店面等，最大宗的新光人壽標下中華開發大樓，主要是近年台北市商辦供不應求，買方應看準其都更增值潛力，有機會開發成頂級商辦產品，能帶來穩定收益。

除了新光人壽看好未來都更增值潛力，丁玟甄指出，興富發拿下台中汽車旅館也是看準未來開發價值，顯示在合理情況下，壽險與建商對未來具開發性標的仍抱持興趣，今年若商用不動產具開發增值潛力，仍能吸引投資人出手。

桃園中路、小檜溪、經國、青埔高鐵及龜山A7等五大重劃區，推量驚人，在去年一波地價、營建造價雙漲，以及自住、投資買盤追價下，五大重劃區新推個案最高開價均挑戰4字頭，除了A7外，新推案2字頭房價已漸成「稀有產品」。

根據591新建案調查，桃園五大重劃區去年一整年合計推出1.34萬戶、總銷高達1,673億元，推案量占桃園地區一半以上，也占全台一成左右，其中，中路、青埔及A7三區推案量都超過三千戶，中路推案量更達572億元。

過去重劃區因從新興開發，發展至成熟的周期長、房屋供給量大，被認為房價創價不易，不過去年以來，桃園五大重劃區在近捷運、面公園、具景觀等區內相對精華地段、大街廓土地，都有品牌建商推案，挑戰4字頭房價，成為引領桃園房價指標。

推案量最大的中路重劃區，包括面對風禾公園的「昭揚天地」、「豐邑風禾」，以及中悅豪宅推案「中悅美樹花園」、京懋中路二期推案「京懋頤和」等，最高開價均站上40萬大關。

新開發的小檜溪重劃區自去年國泰建設「國泰川青」創下區內最高開價4字頭記錄後，包括國建二期推案「國泰溪境」，以及亞昕、遠雄等推案，最高價也都挑戰4字頭；經國重劃區中悅機構潛銷水岸豪宅案「松栢花園」、盛裕發成屋「永恆之藝」也可望挑戰區內首見4字頭行情。

去年房價大躍進的青埔高鐵特區，去年上半年前，特區外還能找到2字頭價，不過到下半年幾乎消失，新案最低價普遍站上3字頭，包括宜誠、威均、京懋等建商新案都有推案挑戰4字頭，甚至部分地段較佳、近捷運站的成屋餘屋銷售，將價格開到5字頭區域天價。

即使過去被視為首購天堂、大台北生活圈2字頭房價的龜山A7重劃區，也有近捷運站的鴻築「捷市達」、富宇等新案挑戰4字頭房價。

積極落實社區共好理念的總太地產，位於台中北屯廍子重劃區、總戶數近千戶的「總太2020」造鎮案，去年底陸續交屋。歡慶「總太2020」新春入厝潮，總太地產廣邀社區頭家舉辦「總太社區新春採購節 奔向共好市集」活動，社區專屬「蔬鄉」共好超市同步試營運。

1月23、24日在「總太2020」社區前廣場舉辦的新春採購節活動，各社區頭家擺設年貨大街，兩天匯聚60多家攤商共襄盛舉，還有舞獅秀、財神發紅包及好禮抽獎等活動，讓住戶及鄰里提前感受熱鬧的過年氛圍。

此外，總太地產為滿足社區日常所需機能，「總太2020」公設規劃300坪社區專屬「蔬鄉」共好超市，1/23試營運，提供住戶在生鮮蔬果等生活採買上更加便利，具體感受總太「心生活美學聚落」的獨特社區價值。

事實上，總太地產深耕北屯廍子重劃區多年，近年以「心生活美學聚落」為造鎮社區開發主軸，陸續推四期大案、共約6,000戶案量。

總太地產董事長翁毓羚表示，疫情影響，宜居環境成購屋首要考量，擁有公園綠地且不失交通、生活機能的區域，更獲購屋族的青睞，北屯廍子重劃區具上述條件，加上周遭大型建設如捷運、市立醫院BOT開發案等利多話題助攻，已成首購族、小家庭及退休民眾置產首選。

翁毓羚強調，集合式住宅已成市場主流，總太在住宅規劃上講究居住舒適感，堅持每間具對外開窗、分棟分層管理、引進智能櫃結合宅配室營運，因應數位購物生活需求等；更在「總太2020」、「總太聚作」等大面積基地開發保留大範圍綠地，讓家真正住進公園裡。

此外，總太從建案規劃、營造、銷售到售後服務，具體落實「八大品牌宣言」，擁有自家甲級營造廠、採自建自售模式開發，規劃出更多元的公設項目。

在社區營造方面，則形塑「共好、共學、共享」的互助住宅理念，投入社區第一年免費代管、輔導管委會運作等資源，並舉辦共好市集、社區藝能學院等多項活動；邀請住戶參與公設營運，藉由社區聯網讓資源互通有無，形成具實質效益的社區生態圈。

總太地產「心生活美學聚落」造鎮案市場反應熱烈，一期「總太2020」、二期「總太聚作」總戶數合計1,870戶，均於開案一年內完銷；三、四期「心之所向」，預計今年第一季登場，開發面積廣達1.1萬坪，總戶數達1,834戶，同樣備受市場矚目。

台中房市正旺、成為投資熱點。財政部國產署2020年在台中市標售不動產成果良好，標脫率高達七成、溢價率甚至達到五成以上。另國產署也鎖定台中市商機，預計在2021年下半年推出台中地上權大案、為干城八宗標的，有望打造都心地上權商圈。

我國今年買賣移轉棟數上看32萬棟、創2016年以來新高。若以內政部六都買賣移轉棟數統計，六都2020年前11月移轉棟數合計為22.4萬棟，其中以新北市4.9萬棟居冠、台中市4.3萬棟居次、桃園市4.1萬棟居第三。值得一提的是，台中市自下半年以來移轉棟數大幅提升，2020年11月甚至出現單月移轉0.5萬棟、年增53％的亮眼成績。

台中房市升溫，從國產署標售成績也可窺見一二。國產署在2020年9月公告標售國有非公用不動產暨代管無人承認繼承遺產，台中市列標十案、標脫七案，標脫率高達七成，遠超過雙北都更宅標售成績。

不僅如此，台中市標售案件甚至有多人搶標，最炙手可熱的是台中車站後站的立德街不動產，出現20個投資人搶標，最後以1,288.9萬元標脫、溢價率高達55％。

房仲業者認為，中彰投為台商重鎮，台商若透過解釋令匯回資金、不走資金專法，可排除投資不動產禁令，部分台商將錢匯回台灣是衣錦還鄉與傳家需求，因此大舉購買台中住宅給子孫傳承資產。

嗅到房市商機，國產署也配合台中大車站暨干城再生整體規劃，2021年推出八宗干城地上權案，該案一旁是知名景點宮原眼科冰淇淋、另一側是台中車站，距離一中街僅2公里，堪稱台中都心地上權。

官員建議，投標廠商參與2021年干城地上權案，可效仿南山人壽參與北市信義區地上權方式，事先選定臨近標案投標、自行規劃聚落，有效創造規模經濟效益，可在台中車站旁打造「商辦＋商圈中心」。

國內商用不動產指標交易案，以往多是辦公大樓獨領風騷，偶見指標大型飯店交易案插花；至於商場、百貨、大賣場等交易案，除北市信義計畫區A8、A11館外，鮮少躍居主角，但過去兩年卻出現五宗交易案，累積總額近七三○億元。

自二○一九年起，商場、大賣場的交易案頻傳，前年一月，新掛牌REITs（不動產投資信託）與德國最大退休基金ＢＶＫ各出資六十五億、合計一三○億買下台茂購物中心；同年九月，中石化砸三七二億吃下威京集團關係企業京華城。

二○二○年一月，板信劉家以興輝建設名義砸逾五十一億元，吃下新北市中和美式大賣場好市多建物租約與所在土地；同年十月，國泰人壽以四十六．八億元買下桃園廣豐新天地商場；同年十二月底，上市建商皇翔建設董事長廖年吉以家族投資公司砸下一三○億元買下北市敦南SOGO整棟。光是二○一九至二○二○年，就有近七三○億元買下商場與大賣場。

瑞普萊坊零售物業代理部資深總監李誠慶表示，近兩年利率超低、房市旺，讓屋主惜售心態更高，加上收益穩定、租金持續走高的辦公室供給緊縮，甚至出現「現貨」買不到便跑去掃「期貨」（正在興建的商辦）；例如北市南港「世界明珠」以及去年四月取得使照的「國票金總部」（預售案名「亞太置地」）。此外，此波商辦供給緊縮，相較疫情衝擊讓零售市場前景混沌，因而出現業主獲利了結需求。李誠慶分析，近兩年成交的商場具三項特色，包括整棟產權單一；基地及量體面積大而完整，有利重建或變更；品牌好，聚客力強、產生現金流，具未來話題性。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，近年店面交易清淡，但動輒五十億或百億元的大型商場交易案卻屢見不鮮，主因大型商場有專業經營者及長租約，租金收入穩定，整棟購入還有重建潛力，像京華城就是中石化買入後打掉重建商辦。

去年最大宗賣場交易案

去年最大宗賣場交易案被遺漏在十大榜單外。根據內政部實價網，二○二○年一月，中和好市多建物租約及近六四○○坪土地被板信劉家旗下的興輝建設以逾五十一億元買走；房地產業者指出，若僅看工業地價值，該案是實價揭露上路逾八年來，中和最大的土地交易案。

根據地籍資料，該案賣家為統一纖維工業，買家則是去年一月才設立的興輝建設，推測是為了買該地而專門成立的公司，新設建商地址與負責人都與板信劉家的三輝建設相同。

房地產業者指出，統一纖維工業是一家老牌公司，成立超過五十年，關係企業還有永大針織等。不過，該地要出售已有一陣子，當初每坪開價一○八萬元，總價近七十億元，去年一月以開價七四折成交，算是相當不錯的價格。

開價74折成交 拆算每坪80萬
這宗交易案位於新北市中和區板南路上、鄰近健康路，土地面積高達約六三九五．九四坪、成交總價五十一億一八八○萬元，拆算每坪土地八十．○三萬元；目前地上物為好市多自行興建，土地租期到二○二五年一月底，月租約五二三萬元，年租約六二七六萬元，若以土地交易總價推估，租金收益率僅約一．二三％。

推測長期目標工轉住商
該地為乙種工業區，建蔽率六十％、容積率二一○％，推測板信劉家買下後，長期目標應是將工業地經程序變更成住商用地後再推出新建案，目前中和、三重都可以看到工轉住商的案例，例如已核准的大洋塑膠及華隆紡織舊廠變更案。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，中和因雙捷運線及產業結構調整，住商需求暴增，甚至成為日資開發商插旗的首選，因此工業地轉用的需求極強。對於長期經營區域的建商來說，買進大型商業設施，前期收租，待區域機能完整再行開發，確實是進可攻、退可守的好選擇。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，近年新北市不乏大型工業土地或舊廠房出售與活化的案例，包括德林建設旗下的德恩建設以三十八億元購入土城廠房、上市建商長虹建設以六十一．四億元買下壹傳媒持有的土城舊廠，為去年工業地買進總額最大宗交易案；另外，遠雄建設以十一．七億元買入中和近一五○○坪工業地。

受惠危老改建、都更重建政策，台北市繼南京松江商圈後，敦化南北路也迎來改建潮，未來五到七年沿線上演豪宅、豪辦大噴發。業界指，這兩大商圈儼然台北市改建、都更雙核心，未來帶動的整體價值備受矚目。

敦化南北路除了「敦南御所」、「富邦藝樹」兩大案近期已開賣外，第2季還有總銷上看130億元「蘇黎世大樓」豪宅大案登場，敦化南北路沿線重建產值至少飆破400億元。

前此，傳統辦公商圈－松江南京商圈成為壽險業者另一大房市改建新戰場，如國泰人壽的中興商業及民生復興大樓，大樓更新後將大幅提升資產價值，將帶動未來商辦租金超越區域行情。

據信義全球資產公司統計，未來七年內敦化南北路沿線辦公商圈將陸續有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓至少就有九棟，平均一年就有一棟新大樓完工，接下來地標型豪宅大案、頂級A辦、飯店案將襲捲敦化南北路，沿線將上演豪宅、豪辦大噴發。

台北市敦化南北路沿線藉由都更、危老重建產值破400億元，成為政策推動下，重建最積極的鑲金路段。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，隨著政府力推都更、危老改建，尤其危老重建對於地主相對單純的基地來說，因大幅降低整合問題，且申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年時間，可省去繁瑣的都更流程，加上政府提高容積獎勵誘因，因此讓產權相對單純的大樓掀起一波改建潮。

總銷80億元、已在去年落成的「華固名鑄」豪宅案，率先成為北市敦化北路40年來首個千坪以上大面積土地都更案；其次為今年初完工的「敦南御所」，約有總銷20多億元成屋已在近期銷售；該案正對面還有「富邦藝樹」豪宅預售案，其中富邦分回可售金額約20多億元。

值得注意的是，總銷高達120~130億元的「蘇黎世大樓」豪宅大案，為港系私募基金豐泰地產整合逾七年新案，預計今年第2季上膛。據悉，新案為豐泰地產、璞永建設聯手推出，每坪開價在220~240萬元，每坪單價將創下敦化北路新高。

房產專家表示，以今年來說，除了「敦南御所」豪宅案外，中國人壽總部、玉山銀行第二總兩大頂級商辦大樓也將在今年完工，另外「全錄大樓危老案」也將在今年登場，2022年「華固敦品」豪宅、凱越建設「敦南安和公辦都更案」也將落成、2025年還有國泰建設為三井不動產量身打造的「敦北旅館大樓」也將完工，甚至面積超過6,000坪的超級大案「台塑總部都更案」也正走更新程序中，敦化南北路未來沿線風貌將大改變。

第一太平戴維斯董座黃瑞楠表示，在危老、都更帶動下，傳統辦公商圈－松江南京或是敦化南北路商圈的舊大樓改建潮，接下來將讓傳統辦公商圈版圖大洗牌，未來台北市辦公商圈將會以小型A級辦公商圈聚落呈現。

黃瑞楠分析，在傳統辦公商圈－松江南京或是敦化南北路商圈的舊商辦大樓逐步進入改建下，北市傳統辦公商圈版圖將大洗牌，未來將變成小型A級辦公聚落。

黃瑞楠舉例，像是凱越建設預計2022年底完工的「敦南安和公辦都更案」、南京復興商圈未來將有新大樓落成，加上興富發標下大同位於復興北路、長安東路口的台北市「復興北路商辦案」等，因此未來傳統辦公商圈的新商辦大樓林立，不過租金價格是否能比照A辦，還是要看商圈、區位以及建物面積大小等條件。

在1月21日舉行的媒體見面會上，綠地控股(5.830, -0.17, -2.83%)集團股份有限公司（綠地控股，600606.SH）董事長、總裁張玉良否認了被收購傳聞，強調“沒有可能性”。與此同時，張玉良透露，綠地控股的二次混改還在推進中，目前正與一家金融機構、一家央企洽談中，具體名稱不便於透露，春節後會進一步明朗化。

被收購“沒這種可能性”

近日，“某十強房企要收購某十強房企”的傳言流出，引發業內多種猜測。

1月21日，有自媒體發文稱，經過內部消息管道，目前獲知昨天爆料出來的被收購的十強地產，是國有房企綠地集團，收購方大概率是萬科+誠通組成的國企改革基金，另有一個說法是中海和其他投資者組成的投資人，完成此項收購任務。同時，該自媒體還稱，另據消息透露，此次收購，綠地將出售公司部分的股份，完成公司的股權架構的重大變更，但是並不影響綠地後續的正常經營。

“第一次聽到，不知道訊息源從哪裡來的。”當日下午，在上海舉辦的綠地集團媒體見面會上，綠地集團董事長張玉良斷然否認了“某十強房企要收購某十強房企”的傳聞。其表示：“昨天晚上我也看到了，如果指我們的話，沒什麼可能性。”

目前，綠地的二次混改還在推進中。張玉良稱，就綠地混改等事宜，未跟萬科或中海接觸過。傳言中的兩家房企“昨晚第一次聽說，之前沒有接觸過，如果是這兩家同行，我覺得不太符合我們二次混改的要求”。

“我們已經講得很清楚了，綠地的混改屬於二次混改，我們要引進的是中央金融機構，要把股權結構進一步深化改革，還在推進當中。”張玉良表示，“中央對國有企業混改計畫，引進的是中央金融機構為主體的，股東層面上要把組織結構進一步深化”。據悉，目前綠地正與兩家符合條件的企業洽談，其中一家為券商、另一家為保險機構。至於引入戰投何時落地並無明確時間表，要視上海國資委相關安排而定。

關於近期收購傳聞及引戰投的問題，綠地集團董事會秘書王曉東介紹說，2020年7月26日綠地進行二次混改，國有股東實現股權變動。盡可能優化國資佈局調整，進一步完善綠地股權機制。

《華夏時報》記者瞭解到，目前綠地股權結構中，以張玉良管理層為首員工持股方代表——上海格林蘭持有綠地35.45億股份，持股比例為29.13%；上海城投及上海地產作為上海國資委一方，合計持股數量為56.43億股，持股比例為46.37%。

“從股權結構來講，我們的管理層為核心，我們也是認定的沒有父母。按照去年二次混改方案，兩家國有股東轉讓國有股權不超過17%，最大上限是17.5%，這個股權結構是沒有變化的。”王曉東表示，二次混改後，綠地控股管理層還是單一大股東，不存在收購的概念。此外，王曉東還強調，除了要“澄清一下無中生有（的傳言）”，也會就傳言對公司造成的不良影響依法追究。

“三道紅線”階段性目標擬3年達成

儘管張玉良對傳言予以了否決，但看起來傳言也並非空穴來風。

1月20日下午，綠地集團發佈的業績報告顯示，綠地2020年營業總收入為4812.96億元，較上年增加12.43%。全年，綠地控股實現合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%，合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%。

房地產業全年結轉收入2171億元，同比增長12%；全年合同銷售金額3584億元。其中，住宅銷售金額2725億元，同比增長8%，占比達到76%；商辦占比24%，同比下降37%。王曉東解釋說，“因為綠地的商辦比例還是比較高，所以說整體預銷售金額有壓力”。

在易居克而瑞集團的2020年房企銷售排行榜中，綠地集團的排名以及各項指標均出現了明顯下滑。在TOP10房企之列，綠地是“操盤銷售金額”唯一下降的房企，2020年同比下降約8.1%。同時，綠地的排名也從2015年的最高排名第三位，一路下滑到2020年的第七位。

值得注意的是，“三道紅線”新規之下，綠地成為連踩“三道紅線”的唯一頭部國企。截至2020年6月底，綠地淨負債率達180.3%、資產負債率88.51%，即便是剔除預收款後的資產負債率仍然超出規定的70%；現金短債比為0.66，短期償債壓力大。至2020年三季度末，公司剔除預收款後資產負債率82.38%、淨負債率183.45%、現金短債比0.78，三項指標未見明顯改善。

而2020年以來，綠地各類負面新聞不斷：5月，綠地京津冀事業部曝出高管桃色事件；8月，深圳綠地新都會專案被曝停工8個月，存在爛尾風險；10月，綠地西南事業部被成都智取文化廣告傳播有限公司公開催討7萬元廣告款；11月，多家媒體曝出，綠地正在打包出賣上海和江蘇兩省市的27個物業，涉及資金231億元。

1月21日，對於綠地降負債方案，綠地管理層表示，按監管層要求踩線房企每年降一檔，三年降三檔。綠地計畫在今年六月末完成降一檔的任務，通過降、調、增來實現降負債方案：降有息負債，調節長、短債比例，增加貨幣資金、加快銷售回籠速度。

綠地方面近日向《華夏時報》記者提供的資料顯示，2020年，綠地現金短債比在數月內快步提升，累計提升幅度超40%；淨負債率累計下降近50個百分點；剔除預售款後的資產負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元，單月經營活動產生的現金流量淨額均為正且持續穩步提升。

此外，2020年底，綠地以89億元自有資金足額完成2015年公司債券（第一期）本息兌付，2021年1月到期的81億元債券也將以自有資金為主進行本息兌付。根據綠地內部的去杠杆計畫，綠地將以每年6月底為節點，圍繞三道紅線設置階段性目標，計畫在三年後實現全面達標。

至於機構排名，張玉良則直言“單一地產方面的排名我們不在乎”。其認為，企業在行業中的地位如何，“要看整個企業，看整個結構調整中，我希望它到什麼程度，來按自己的需求來看。”

不過，張玉良也表示，“當然我們也不是放棄（排名），凡是有條件的，我們還是要讓它保持好的增長。”比如二線城市商業地產“再往下的可能性不大”，產業地產也有想像的空間。“所以今年地產要比去年好，我還是充滿信心，不僅是品質好，資料也會上去。”張玉良稱，具體目標方面，只是比上一年有增長。“整個企業目標今年至少6000億以上，（這只是）財務預算，當然後期看，不止這個數字。”

近期，不少上市房企公佈2020年全年業績預告，其中也不乏千億房企陣營出現的新面孔——中駿集團控股有限公司（下稱“中駿集團”，1966.HK）。

據中駿集團的2020年業績公告，全年共實現銷售金額1015.37億元，若按930億元的全年銷售目標算，中駿集團完成全年目標的109%。

作為閩系房企中的一員，與其它跑在前面的公司相比，中駿集團的發展速度並不突出，2013年銷售規模才突破百億銷售規模，公司未能把握好過去的“地產黃金十年”風口，到了2020年年底才艱難“撞線”，進入千億房企陣營。

即使規模變大了，但首當其衝的債務壓力也是公司亟須面對的，此刻中駿集團拋出一則消息——擬分拆物業上市。

那麼，剛邁入千億銷售規模的中駿集團含金量到底有多高？到底是“表面風光”還是“實至名歸”？頭頂千億負債等系列問題，能靠分拆物業上市解決嗎？就相關問題，《投資者網》聯繫中駿集團，按並未收到任何回復。

“撞線”千億成色不足

中駿集團成立於1996年，至今已有25年。在這期間包含了房地產的“黃金十年”，同為閩系上市房企的旭輝、陽光城(6.480, 0.01, 0.15%)、正榮等，都發展迅猛，紛紛邁入千億陣營。唯獨中駿集團沒能抓住這“黃金十年”，其發展速度和規模陷入長期緩慢增長中，2013年公司的銷售規模才首次突破100億元。

在2014年至2016年期間，中駿集團的銷售規模分別為119億元、145億元和235億元。後來，其創始人黃朝陽提出“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的目標。從此，公司開始在土地市場活躍起來，在2017年至2019年間，其拿地金額分別為322億元、389億元和477億元。

大規模擴儲之後，中駿集團的銷售額才開始有所增長。根據中駿集團此前公告資料顯示，2018年至2020年，其銷售額分別為514億元、805億元和1015億元。

根據克而瑞2020年Top200房企銷售榜單，從全口徑銷售業績來看，中駿集團銷售業績為1015.2億元，但是由於2020年百強房企規模普遍上漲，中駿集團的排名並沒有明顯提升，與2019年相比，銷售排名僅提升4位至Top41，並未躋身行業40強。

再從權益銷售額方面來看，中駿集團錄得674.7億元，雖然與前一年相比排名有所提升，但是權益銷售額仍然僅占全口徑銷售額的66.5%，與時代中國、卓越集團、金輝集團、越秀地產等同梯隊房企相比，“千億”成色明顯不足。

此外引人注意的是，中駿集團在去年上半年的銷售均價還在14680元/平方米，而到了去年前11月，銷售均價已經降至13987元/平方米，已經下降接近700元/平方米。公司是否存在可以降價來達到銷售規模的情況？就此問題，《投資者網》聯繫公司，但未得到答覆。

“負債狂飆”後四處找錢

1月12日，中駿集團發佈2020年全年業績公告顯示，截至2020年12月31日，中駿集團連同其合營公司及聯營公司，全年累計合同銷售金額約1015.37億元，合同銷售面積約736.78萬平方米，同比分別增長26%及16%。按930億元的全年銷售目標算，公司完成全年目標的109%。

雖然如此，中駿集團也有不得不面對的發展問題，首當其衝的便是公司債務壓力。

2017-2019年中駿集團流動負債分別為346.38億元、542.26億元和850.49億元，年複合增長率高達43.5%。

2020年年中，其流動負債先達到1023.63億元，在負債總額中占比高達77.8%，在總資產中占比63.4%，短期債務壓力驟升，而且經營活動產生的現金流量淨額為-40.55億，2019年同期為0.88億。

截至2020年年中，中駿集團的總負債為1315億元，同比增長26%，而根據房地產企業融資新規，中駿集團剔除預收款後的資產負債率約為76.33%。

當前，央行已啟動對房產企業要求的三項債務上限（下稱“三條紅線”），這也將限制房產企業借款人利用貸款償還未償債務的能力。三條紅線指的是，房企剔除預收款的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不小於1倍。同時，根據企業三條紅線的觸發情況，將房地產企業劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業，對其後續融資進行要求。

具體來看，全部“踩線”為紅色檔，有息負債不得增加；兩項“踩線”為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；一項“踩線”為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，為綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

而中駿集團當前的資產負債率已超過70%，為76.36%，已經腳踩一條紅線，後期融資受限。

中駿集團負債規模如此高速的增長，針對償還負債公司有怎樣的計畫？儘管中駿集團並未回應《投資者網》的這一提問，但從去年7月份開始的一系列的舉動可看出，公司已開始“四處找錢”。

2020年7月9日，中駿集團發佈公告稱，公司的非全資擁有附屬公司恆偉國際有限公司獲得中信銀行(5.080, -0.06, -1.17%)（國際）有限公司4億元貸款融資，該融資將用於償還借款人非直接控股公司所欠的股東貸款；10月公司公告稱，將發行2025年到期的利率為7%的5億美元優先票據。

到了11月26日，中駿集團全資附屬公司渤海國際投資集團有限公司獲得恆生銀行有限公司5000萬美元定期貸款融資，且可按借款人根據融資協定的條款及條件提出的要求，在貸款人全權酌情批准下增加總共最多4000萬美元。

2021年1月6日，中信證券(30.330, -0.84, -2.69%)-廈門中駿應收賬款第二期資產支持專項計畫在上交所的狀態為“通過”。該債券品種為ABS，擬發行金額為12.8億元。

在這樣的情況下，中駿集團於1月20日發佈公告稱，可能分拆商業物業管理及運營服務、住宅物業管理服務業務於港交所上市。面對債務等種種壓力，拆分物業上市是否能解決一系列問題，目前尚未可知。

品質隱患背後的聯營模式

在千億規模的背後，公司的產品品質問題一直備受市場關注。

就此，諸葛找房高級分析師陳霄表示，在衝擊千億道路上的中駿集團，激進的擴張方式確實為其發展帶來一定的隱患。這種高速擴張的模式下，中駿集團面臨著多個項目的“維權危機”。

梳理資訊不難發現，其中，南昌幾乎成了中駿業主的維權“重災區”。就連曾獲得“2018年度江西省建築安全生產標準化示範工地”稱號，且還是“為慶祝中駿成立30周年精工匠造”的專案——中駿雍景灣，在2019年8月發生地下車庫樓板坍塌。

另外，在南昌東湖區的中駿世界城項目，還在動工的時候就被江西省住建部門通報2020年第三季度“百差工地”榜首，並下令停工整改。

哪怕是在福建大本營，中駿泉州多個項目也面臨維權問題。其中，中駿瓏景閣專案涉及學區虛假行銷、地下車位開裂滲水、社區部分屋頂漏水等問題；泉州天駿天璟被曝的維權點則為豪宅變公寓、容積率過高、會所和游泳池現實規劃缺失等。

中駿集團房屋品質問題頻發是為何原因？這是否與公司過度依賴合聯營模式有關？

根據中駿集團歷年的年報資料顯示，2015年-2019年公司全口徑銷售金額分別為145億、235億、332億、513億和805億，年複合增長率達到53.48%。其中，同期屬於合營公司及聯營公司的全口徑銷售金額分別為22億、77億、73億、231億和401億，占總銷售金額的比例分別為15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%。由此可見，公司在過往幾年時間裡，逐漸依賴合聯營模式。

聯營模式確實為中駿集團帶來了規模化效應和發展的機會，但這也是一把“雙刃劍”，對企業而言，挑戰與壓力並存。中駿集團如何處理這些問題，後續如何穩健發展，《投資者網》將保持關注。

2021年伊始，榮萬家服務、宋都服務成功赴港上市，新希望服務和德信服務也遞交了上市申請，此外萬科、龍湖等還未上市的“明星物企”的一舉一動也備受關注。

在疫情防控、“五道紅線”、房企利潤增長瓶頸等因素的疊加下，房企分拆物業和商管公司上市已經成為一股熱潮，僅在2020年就有17家物業公司上市。2021年伊始，榮萬家服務、宋都服務成功赴港上市，新希望服務和德信服務也遞交了上市申請，此外萬科、龍湖等還未上市的“明星物企”的一舉一動也備受關注。

有專家表示，科技、服務、多元等新標籤正逐漸代替物管行業的傳統老舊，2021年，行業洗牌將加劇，除了業務拓展和多元化以外，品牌構建將成為下一個需要物企重點發展的方向。

物企上市熱度不減

1月15日，榮萬家（2146.HK）在港交所上市，成為2021年第一家在港交所掛牌上市的物業公司。此前1月14日，榮萬家公告稱，公司發售價厘定為每股發售股份13.46港元，按此發售價並相關支出後，公司自全球發售收取的所得款項淨額估計約為11.68億港元。

公開資料顯示，榮萬家的主要業務在環渤海經濟圈，截至2020年6月30日，其在管面積為5240萬平方米。主營業務為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，在管物業組合包括住宅、商業物業和公共其他物業。

1月18日，二次遞表過會的宋都服務（9608.HK）登陸港交所。此前1月15日，宋都服務發佈公告稱，每股發售定價0.25港元，預計募資1.404億港元。而相比其他40餘家已經上市的物業，宋都服務的規模仍處於行業尾部，截至2020年6月30日，宋都服務在管總建築面積約為640萬平方米。

值得注意的是，開盤首日，宋都服務開盤價為0.225港元/股，收盤價為0.16港元/股，上市首日的收盤價較發行價跌36%。截至2021年1月20日，其收盤價為0.163港元，較發行價跌34.8%。

除了房企的物業板塊分拆上市，有的房企也通過商業分拆上市。1月14日，商用物業運營服務供應商星盛商業(06668.HK)發佈公告稱，公司擬在2021年1月14日至2021年1月19日期間招股，於2021年1月26日於聯交所主機板掛牌上市。據悉，星盛商業準備全球發售2.5億股股份，發售價每股發售股份3.20港元-3.88港元，星盛商業估計，其將從全球發售中收取的所得款項淨額為8.039億港元。

2021年第一個月，物業公司上市的熱情依舊不減。1月13日，新希望服務向港交所遞交了上市申請，成為2021年第一家向港交所遞交上市申請的物企，1月18日，德信服務也向港交所遞交了招股說明書。

2021年物業上市的議論中自然少不了一些還未上市的明星房企旗下的物業，比如萬科和龍湖。1月5日，據財聯社報導，萬科旗下的萬物雲空間科技服務股份有限公司正計畫打包物業和科技業務一同上市。克爾瑞資料顯示，截至2020年末，在管面積前10的物業企業中，未上市的企業有三家，分別是萬物雲、龍湖智慧服務和長城物業，其在管面積分別為5.78億平方米、3.08億平方米和2.53億平方米。

此外，目前已經向港交所遞交了上市申請，但還未通過上市聆訊的物業企業還有禹佳生活（H01463.HK）和融信服務(H01453.HK)；已經公開表示要上市的物企還有越秀物業、東原澄方（母公司為迪馬股份）、陽光城物業、三盛物業、富力物業。

行業洗牌加劇

回望2020年，在疫情防控的影響下，物業管理的價值逐漸得到認可，物業公司的地位也隨之上升，此外，隨著融資環境的收緊，房地產利潤增長遇到瓶頸，物業企業紮堆上市。2020年全年，有17家物業企業成功上市，其中以房企旗下物業公司上市為主，上市的時間集中在下半年，而在下半年，市場回歸理性，多個物業上市企業首日即破發。

“小型物業公司也在積極上市”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，這樣的情況是出乎意料的。他認為，這主要得益於上市環境良好，小型物業公司也想通過上市壯大自身的規模。

2020年物業並購現象較為普遍。據克爾瑞統計，2020年全年收並購事件近80起，涉及資金近百億元，12月收並購事件達17起，行業收並購再創高潮。58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，收購的背後透露出物業企業急於在規模上追求一定突破，以獲得市場的更大認同。

嚴躍進認為，隨著大量物業公司的上市，物業行業也逐漸成熟，以現有的物業上市公司為標誌，物業行業的存量市場已經開啟。此外，他還表示，物業公司“房屋經紀”的職能，也就是類似仲介機構這樣的角色，值得關注。

隨著物企在2020年的快速發展，2021年1月5日，十大部委共同發佈《關於加強和改善住宅物業管理的通知》（下稱《通知》）。公眾號物業大爆炸的作者勿爺表示，《通知》內容涵蓋物業服務價格形成機制和發展生活服務，放寬了物企的業務範圍，將充分調動物企管理服務的積極性。

展望2021年，張波認為，物業企業上市潮還將持續，這既是房企在“三條紅線”下借道融資的有效方式，又是搶佔物業賽道的行業訴求。

克爾瑞物管研究員李斌表示，科技、服務、多元等新標籤正逐漸代替物管行業的傳統老舊，2021年，行業洗牌將加劇，除了業務拓展和多元化以外，品牌構建將成為下一個需要物企重點發展的方向。

2020年的北京土地市場溫度頗高，不僅成交了多宗優質地塊拉升了樓面價，更是讓下跌了3年的溢價率出現了爬升。而隨著不限價地塊的供應數量不斷增加，市場不禁問出，2021年北京的土地市場是否還會“燃起一把火”？

2020年的北京土地市場溫度頗高，不僅成交了多宗優質地塊拉升了樓面價，更是讓下跌了3年的溢價率出現了爬升。而隨著不限價地塊的供應數量不斷增加，市場不禁問出，2021年北京的土地市場是否還會“燃起一把火”？

2021年1月份，北京出讓了兩宗不限價宅地，一宗位於房山，一宗位於石景山。前者受到了多家房企的熱捧，競自持比例達到了11%。而中海則憑藉著主場優勢競得了後者，溢價率為3.2%。值得關注的是，兩宗地塊在限溢價率的模式下進行，嚴控溢價率，不到10%便會進入競自持階段。在這種模式下，業內預測，未來北京的土地市場以平穩為主。

自持比例競爭到11%

1月13日，北京新年的首場土拍大戲上演，碧桂園、華髮股份、金地商置、首開+住總、中駿、平安6家競買主體，7家房企參與了土拍。《華夏時報》記者瞭解到，2021年北京出讓的首宗地塊位於房山區拱辰街道，是一宗非限競房用地。

據悉，該地塊的出讓起始價為16.73億元，起始樓面價約為17202元/平米。此外，房山拱辰街道地塊的用地規模約為6.3萬平米，總建築規模約為9.7萬平米。同時，掛牌檔顯示，該專案中，居住用途全部建設商品住房，不配建保障性住房。

土拍現場，各家房價的競爭格外激烈。中駿率先舉牌，隨後，其他房企也紛紛出價。僅僅經過了11輪的競拍，房山拱辰街道地塊的價格便到達了18.28億元的價格上限。進入競自持階段之後，金地商置、碧桂園都曾舉牌。其中，碧桂園舉牌三次，並報出了自持10%的條件，但最終還是選擇了停止叫價。

最後，金地商置以18.28億元、自持11%的條件將房山拱辰街道地塊成功納入囊中。綜合來看，該地塊的溢價率為9.3%，可售商辦物業及商品住宅綜合樓面價為21426元/平米。

近年來，房山的土地市場在不斷升溫。《華夏時報》記者在經過統計後發現，2020年，房山地區成交了3宗住宅用地，且3宗住宅用地的溢價率都超過了30%。而距離房山拱辰街道地塊最近的項目則是中建京西印玥，市場成交均價在4萬元/平米左右。

二手房方面，貝殼研究院發佈的資料顯示，該地塊周邊的二手房多是2000年以前的老舊社區，市場售價在2.5萬元/平米左右。“從地塊的具體情況來看，成交樓面價給專案後續預留了一定的利潤空間，且該專案的容積率較低，同時包含了部分商業用地，未來仍有一定的升值空間。”貝殼研究院高級分析師潘浩如此認為。

不限價地塊為土拍開場

上述提到，房山拱辰街道地塊為不限價地塊。1月14日，石景山北辛安棚戶區改造地塊也正式開拍，該地塊土地總面積約為1.4公頃，總建築規模約為3.8萬平米。該宗地塊吸引了中海、金茂兩家房企競爭。

值得關注的是，石景山北辛安地塊同樣為不限價地塊。

在2016年，北京市發佈了“限地價、競房價”的土地出讓方式，限競房也由此進入了北京的房地產市場。自2019年年底開始，北京土地市場的限競房地塊就在不斷減少，不限價地塊則逐漸佔據主流地位。

3年來，限競房的高供貨量導致了樓市庫存出現了小幅增加。2019年末，不限價地塊的供應開始增加，並在2020年增加至226.5公頃，是限競房地塊的4倍有餘。土地供應結構和土地成交額的變化，結合2021年北京開年兩場土拍均為不限價地塊，不由得引發業內對未來房價走勢的思考。

而石景山北辛安地塊的成交過程亦有值得揣摩的地方。《華夏時報》記者瞭解到，該地塊原本應該在2020年12月份出讓，但延遲到2021年1月份。在2020年9月份，中海在此地塊周邊取得了一宗相鄰的住宅地塊。彼時，這宗地塊是底價成交。

然而面對這宗新推出的石景山北辛安兄弟地塊，中海則多了金茂這個對手。在土拍現場，金茂兩次舉牌，但最終放棄。最後，中海以17.9億元的價格拿下了石景山北辛安不限價地塊，溢價率則是3.2%。同時，該宗地塊的可售商品住宅綜合樓面價較高，為46727元/平米。與同區域的二手房銷售均價相差無幾。

嚴格限制溢價率

2020年，北京土地市場可以用“火熱”一詞來形容，不僅多宗優質地塊頻出，成交樓面價更是創了5年以來的新高。北京中原發佈的資料顯示，2020年，北京住宅用地成交面積為618萬平米，成交金額為1758億元。成交樓面價為28466元/平米，同比上漲了23%。

此外，北京土地的溢價率也在下跌了3年後開始止跌回升，住宅用地的平均溢價率為15%，同比上漲6%。種種細節都顯示，北京的土地市場出現了“小火苗”。2020年，北京的土地市場要求，溢價率達到了50%就轉為競自持。

而在2021年，北京新成交的地塊則是溢價率不到10%便轉為了競自持，穩地價正在逐步落實。“北京的首場住宅用地土拍就採用了限地價的形式，限制土地溢價率過度上漲，控制市場熱度。預計全年在無特殊事件影響的情況下，住宅用地市場將保持穩定。”潘浩對未來北京土地市場的發展態勢做出了如此預測。

深圳市住房和建設局周六（２３日）發布通知，加強對買家、房地產發展商、房地產經紀機構等的商品住房購房資格審查和管理。
　　
通知列明，新建商品住房的買家需登錄「購房意向登記系統」進行購房意向登記，所登記的信息必須真實有效，與認購環節提供的書面材料一致。
　　
通知強調買家不得弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申購商品住房，對於違反前述規定的買家或者相關責任人，住房建設部門將停止相關人員在深圳市購買、承租保障性住房和人才住房資格３年；已在公共住房輪候名單內的，取消其輪候資格；停止相關人員在該市的住房公積金貸款資格３年。
　　
通知稱，房地產發展商、經紀機構可以向有關商業銀行核查買家的購房資格資料和資金來源。通知強調，房地產經紀機構不得教唆、誘導、協助買家提供虛假材料等騙取購房資格，或者為違規申請購買住房的當事人提供服務和便利。違反前述規定的，由住房建設等部門依法查處。
　　
對於房地產發展商方面，發展商只能凍結進入公證搖號控制範圍買家的認籌金，且認籌金必須凍結在買家的本人賬戶內。如未成功選房，認籌金須在三個工作日內解凍。對償債收入比例不符合要求的買家，發展商應當合理評估風險，採取勸退等方式處理。

上海市市長龔正昨日（２４日）在上海市人大會議上作政府工作報告時表示，今年上海將完成７０萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋改造，實施１０００萬平方米舊住房更新改造，加快推進城中村改造，加快租賃房建設，形成供應５﹒３萬套。此外，啟動建設嘉閔線、兩港快線等軌道交通線，建成１４號線、１８號線部分區段共６１公里軌道交通線。
　　
同時，在２０２１年，上海將做實做細家門口服務，完成既有多層住宅加裝電梯１０００台，新建４０００個公共停車泊位，完成１００公里架空線入地及合桿整治，新增早餐示範點２００家，讓市民群眾家門口煙火氣更足、生活味更濃、幸福感更強。

愛帝宮（００２８６）公布，在上周五（２２日）向獨立第三方承租深圳市南山區物業用作新建「愛帝宮」品牌月子中心，預期於３月正式開業。
　　
該集團指，物業是位於深圳市核心區域的高端公寓，房型均為大面積套房，可用於服務的房間數８０間，年可服務客戶人次約１０００人，是其目前高端套型最集中的一家新店。有別於之前裝修建設都由其投入的店面，該店是由物業方投入裝修，在符合開店要求後由該集團租用的新開店模式。該集團認為，新模式大幅減少開店的投入，屬於超輕資產模式，並省卻租賃後的裝修時間，大幅縮短新店開設周期，且更易於尋找符合開店要求的目標物業。該集團預期，新模式有助提升新店開設速度。

合景悠活（０３９１３）公布，截至去年１２月３１日，在管建築面積已突破４０００萬平方米，因持續向外擴張及進行收併購，令在管面積規模較２０１９年底的２１６０萬平方米增長近１倍。其中向第三方開發商提供物業管理服務的在管面積佔比超過５０％。
　　
該集團指，自上市以來，該集團持續收併購，完成收購廣州市潤通物業管理８０％股權及訂立有關收購雪松智聯科技集團８０％股權完成後，預期在管面積將取由去年底逾４０００萬平方米上升２倍至突破１﹒２億平方米。管理項目數量將相應增加至約１３００個，覆蓋地區亦有所提升。
　　
該集團指，由於進行收購，預期在管面積將超越今年原定目標，故決定將今年全年在管面積目標進一步增加至１﹒６億平方米。經修訂目標增量部分將主要來源於外拓和收併購策略，雪松智聯等被收購企業的外拓能力補充，以及合景泰富集（０１８１３）項目的不斷交付，並且有信心可以完成經修訂全年目標。

華潤置地（０１１０９）和姊妹公司華潤啤酒（００２９１）分別公布，以各佔５０％股權方式組成合營公司，合營公司初步斥４６﹒５億元（人民幣．下同）與潤啤就深圳地皮達成搬遷補償的收購協議，潤啤將藉出售地皮獲初始稅後收益約１３﹒２億元。
　　
潤啤出售的４幅地皮位於深圳市寶安區新安街道創業二路，合營公司將重建為一個集辦公室、商業物業和超市餐飲的綜合體，用於銷售及租出，如重建最終總含稅銷售額超越目標，向其補償最高額外金額為４３﹒５億元，而潤啤料向合營公司提供最多４０億元的額外資金。該物業曾用作華潤雪花啤酒廠。該啤酒廠已於２０１９年１１月關閉。
　　
此外，潤啤另持的３幅前華潤雪花啤酒廠地皮重建為華潤雪花總部、研發中心、精釀工廠及員工宿舍以及啤酒博物館，將委聘華潤置地代表其作為項目管理人，提供代建服務。

中國鐵建（０１１８６）（滬：６０１１８６）公布，去年累計新簽合約總額約２﹒５５萬億元（人民幣．下同）升２７﹒２８％，其中去年第四季新簽合約額約１﹒１６萬億元。
　　
該集團指，去年工程承包新簽４８５１個，其中去年第四季獲１８３８個。按地區分布方面，內地及境外新簽合約額按年分別升３３﹒６％和跌１３﹒５３％。該集團指，去年房地產銷售金額約１２６５億元，按年增０﹒８８％，銷售面積約８６６萬平方米，升０﹒６７％，新增土地儲備方面，權益規劃總建築面積約８６７萬平方米，按年增７﹒９３％。

內地物業管理服務行業仍在加速發展，雅生活（03319）昨天發盈喜，預期截至去年底止，年度利潤總額及股東應佔利潤較2019年同期分別錄得不低於50%及40%的大幅增長。

雅生活指出，有關增長主要是由於管理面積大幅增加，以及營運效益提高，帶來收入及利潤的大幅提升。雅生活上周五收報36.5元，升3.6%。

合景悠活在管面積破4000萬方米

另外，合景悠活（03913）公布，截至去年12月底，在管建築面積已突破4000萬方米，其中向第三方開發商提供物業管理服務的在管面積佔比超過50%。該股上周五收報8.58元，跌0.2%。

合景悠活表示，早前收購廣州市潤通物業管理80%股權及雪松智聯80%股權後，預計在管面積將取得跨越式增長，可望由2020年底的4000多萬方米激增2倍，突破1.2億方米；該公司決定把今年全年在管面積目標進一步增加至1.6億方米。

LP10暢銷加推128伙 嘉峰匯連沽13戶

新冠肺炎疫情仍然嚴峻，惟新盤銷售連番報捷。南豐及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP10，過去周六（23日）進行首輪銷售共179伙，即日售出176伙（98.3%）；發展商隨即加推新一張3號價單，涉及128伙，以最高20.5%折扣計算，折實平均呎價16254元，較2號價單調升不足1%，並落實於本周六（30日）推出218伙進行次輪銷售。LP10首輪銷售報捷，帶動過去周末（23日至24日）新盤共賣出近250伙，令本月新盤銷售亦突破1000宗，惟較前周末（16日至17日）錄得約299伙，按周減少約16.4%。

LP10過去周六首輪銷售共179伙，銷情報捷，即日售出176伙（佔約98.3%）。發展商即晚發出新一張3號價單，涉及128伙，折實平均呎價16254元，較上一張2號價單折實平均呎價16130元，調高不足1%，並發出銷售安排，本周六次輪銷售共218伙。

一手周末熱賣共售250單位

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，項目向隅客眾多，截至昨晚7時合共錄得逾600個認購登記，以次輪銷售218伙計算，超購1.75倍。LP10共提供893伙，實用面積447至3928方呎，預計2022年7月底落成入伙。

新盤銷情佳，貨尾銷售也受惠。會德豐地產旗下九龍東啟德MONACO（MONACO發展項目第1期）近日兩輪銷售連環報捷，同區由嘉華國際（00173）發展的嘉峯匯過去周末亦連沽13伙，是過去周末銷情次佳的新盤；同系大埔白石角嘉熙亦賣出4伙，令該集團過去兩天共套現逾1.84億元。

萬科香港旗下深水埗The Campton昨進行新一輪銷售共84伙，即日沽出6伙。總括過去周末新盤共售出近250伙，已連續兩個周末企穩200宗以上，但與前周錄得約299伙比較，則按周減少16.4%。整體而言，本月新盤成交已突破1000宗，已較去年12月全月錄得約580宗，超出72%。

信置Silversands傳超購1.8倍

新盤浪接浪，信置（00083）旗下馬鞍山烏溪沙Silversands上周五（22日）開價後，過去周末首度開放示範單位供公眾參觀及收票，市場消息稱，過去兩天累收約140票，以首張50伙價單計算，超購1.8倍，最快本月底首輪銷售。信置集團聯席董事田兆源說，該樓盤示範單位於過去周末開放予客人參觀，對項目反應感到滿意。位於耀沙路8號的Silversands共提供160伙，實用面積266至1654方呎，預計2022年8底入伙；同系大埔白石角逸瓏灣8昨日亦售出2座17樓F室，實用面積711方呎，成交價1126萬元，呎價15836元。

Silversands推出發售，同區由碧桂園（02007）牽頭發展的泓碧日前亦增優惠，提供「5年管理費減免」優惠，合資格買家最高可獲扣減樓價24萬元，另設有「業主推薦」優惠，涉1%樓價折扣。

今年頭炮樓盤為會德豐地產發展的九龍東啟德MONACO（MONACO發展項目第1期），開售短短5天速沽全盤近70%單位。發展商隨即展開第三輪銷售，周五（29日）將發售90伙；該集團今年迄今不足一個月，已累售約290伙，套現約40億元。

第二期待批售樓 新春後應市

會德豐地產常務董事黃光耀表示，MONACO首兩輪銷售共沽出275伙，平均成交價1200萬元，平均成交呎價24370元。他對銷情滿意，並落實周五第三輪銷售共90伙，以最高20.5%折扣計算，折實售價666.7萬至1927.4萬元，折實平均呎價25182元；另推出項目唯一的特色戶下月6日起招標，有機會挑戰同區呎價新高。位於沐泰街12號的MONACO提供399伙，實用面積280至1394方呎，預計2022年12月底落成入伙。

他續稱，MONACO兩輪銷售後，集團年初至今累積售出約290伙，套現約40億元。發展商本季仍有多個項目部署推售，包括MONACO第2期，提供247伙，現正待批售樓紙，預計農曆新年後推出；長沙灣合作項目GRAND VICTORIA亦有機會本季登場，第1期提供524伙，開放式至4房間隔，主打2房及3房單位；至於山頂道77、79及79A號超級洋房項目77/79 PEAK ROAD較早前已上載銷售安排，推出3座洋房，本月29日起標售。

中原九龍董事劉瑛琳指出，該行與中原金融集團合作，由即日起至本月底，首10名經該行購入MONACO單位的買家，可獲首2年「中原收租保」保險計劃，總值約33080元。

近日二手樓市交投升溫，用家追價意慾上升，市場連錄多組客人同時搶盤的個案，葵涌新葵芳花園2房搶高5萬元售出。

高層400呎 650萬易手

市場消息透露，葵涌新葵芳花園E座高層5室，實用面積400平方呎，屬於2房間隔，業主去年開始放盤，由於疫情問題，一直不願開門予準買家睇樓，上周六才首次開放單位，即吸引2名準買家出價爭購，其中一名年輕買家出價640萬元，業主堅持叫價650萬元。另一名買家則原先出價645萬元，知道單位有其他準買他洽談，即追價5萬元以650萬元成功入市，呎價16,250元。

中原地產資深分區營業經理許偉業指出，原業主對樓市前景甚有信心，去年9月已經購入鄰近屋苑單位，以先買後賣方式換樓，至去年11月才以680萬元放售上述新葵芳花園2房單位，最終以650萬易手。以2014年373萬購入價計，持貨約7年帳面獲利277萬元離場。

其次，祥益地產營業董事胡志偉透露，屯門居屋新圍苑D座低層5室，實用面積554平方呎，屬於3房間隔，剛以510萬元（連地價）易手，呎價9,206元。買家為一對睇樓近半年的新婚客，原本還價490萬元，由於擔心小陽春來臨樓價會上升，故追價20萬元，成功購入單位。

新圍苑3房 追價20萬購入

另外，美聯物業高級分區營業經理鍾家豪指，荃灣愉景新城及荃景圍一帶上周末睇樓暢旺，有買家為恐遲買愈貴，即使無睇樓，也不惜追價入市。

其中愉景新城6座低層B室，實用面積485平方呎，屬於2房間隔，單位有租客住，不便睇樓，但可交吉售，而且屬內園景單位，業主原以745萬元放售，但由於每月有穩定租金，賣盤意慾「心大心細」，上車客見同類園景2房已無交吉盤，而且愈睇價錢愈貴，不惜追價打動業主，以746.8萬元成交，實用呎價15,398元。原業主於2012年1月以377萬元購入，持貨至今沽售，帳面獲利369.8萬元，期內單位升值98%。

疫情下豪宅市場仍有承接，市場消息指，大潭紅山半島松柏徑雙號洋房，原本叫價1.1億元，最新減價約12%至9,700萬元沽出，長情業主持貨27年，帳面大賺8,352.3萬元。

市場消息指，該洋房面積約3,136平方呎，以最新成交價9,700萬元計算，實用呎價約3.09萬元，屬於市價水平。原業主在1993年以1,347.7萬元購入該單位，持貨27年，轉手帳面大賺8,352.3萬元，物業升值6.2倍。

陳坤興：年內增聘500代理 支援站代替分行

新冠肺炎疫情持續一年尚未完，惟市場憧憬本港即將有疫苗接種，經濟有望復甦，利好樓市交投。一直以無底薪高佣金吸納人才加盟的內地地產代理商Q房網，其香港董事總經理陳坤興接受香港文匯報訪問時表示，計劃於1月底開始新增高達55%至88%的拆佣比率搶人才，目標是今年內增聘500名地產代理， 並會改變力拓分行策略，今年將增10個地區支援站、設立地區總部，並會成立品質管理部及提升網頁數據資料系統，目標將市佔率提升到5%至10%。

2015年Q房網進軍香港時已以無底薪高佣金吸納人才加盟做地產代理，又曾大肆拓展分行，剛開業時曾有50間分行，其間市道有升有跌，如今Q房網尚有11間分行及500名地產代理。

無底薪高佣 允兼職自僱

陳坤興認為：「地產代理行業最重要靠人才，但每個人對工作環境及工作制度的期望不一樣。傳統的大型地產代理行有底薪，不過代理促成交易後拆佣比率低，一般只有約10%至30%。而Q房網香港提供一個具有支援的平台予加盟代理工作，無底薪高佣金經營方式可以令有能力的地產代理享有更高收入，且工作自由度相對更大。」

他指出，公司還接受兼職人士或自僱人士加盟，返工時間亦具彈性，疫情期間已有航空界員工因要放無薪假而加盟Q房網做地產代理，成績亦不錯，反映其平台不一定只吸納同行精英。

2015年至2018年，Q房網香港的代理佣金分成為30%至50%，2018年至今已提升至45%至50%。陳坤興表示，參考外國地產代理人模式，1月底公司再新增佣金分成比率至高達55%至88%。與此同時，今年開始，公司旗下的地產代理凡獲得物業獨家代理權，相關單位成交後，該名地產代理的佣金分成將達50%，比傳統代理行的佣金分成25%至30%為高。

究竟怎樣才可以取到最高88%佣金分成？他稱細節會與加盟者商討，例如加盟者可以一腳踢由單位影相、寫放盤紙、收鎖匙等以及促成交易都做的話，有機會取得此高比例佣金。他強調，今次新增佣金分成高達55%至88%的拆佣制度，只是給加盟者多一個選擇，加盟者仍可以沿用45%至50%的分佣制度。

成立品質管理部來監控

與此同時，Q房網亦會成立品質管理部來監控，明確角色人職責。審批之範圍包括圖片審核、EAA放盤委託書審核、鎖匙管理、房源管理巡查、前線業務培訓等。升級後的系統鎖定盤源角色人 (包括開盤人、電話人、圖片人、鎖匙人、EAA人)，提升盤源角色人地位。陳坤興指出，日後若單位成交了，相關人士都有佣金分成。

相關系統亦會增設「舉報投訴」機制，經紀人遇上盤源紛爭時可透過系統發起舉報，由獨立第三方品管部處理，減輕主管人員處理人事糾紛及各樣行政工作，更能專心協助團隊，服務客戶。他稱此為全港首創。

不再花數十萬租舖拓分行

然而，要實行如此高佣金制度，公司收入不免受影響，加上疫情已加快網上推介樓盤的發展。陳坤興直言，未來Q房網香港的發展將不會再花數十萬元租一個舖位來拓展分行，而是會透過租用商場或者寫字樓來增設地區支援站。今年計劃增加10個地區支援站，包括港九新界、沙田、荃灣及紅磡，每間面積約300至400方呎，每間可容納5個地產代理。

同時會以地區總部形式代替分行，以配合現時香港人的搵樓模式，每間地區總部面積約2,000至3,000呎。他估計，此經營模式可以節省一半成本。

千萬元提升網頁數據系統

與此同時，公司今年亦會斥資千萬元提升對內及對外的網頁資料數據系統，方便同事於Q房網內部網頁尋找現時數萬個盤源時有更齊全數據，包括業主名稱、以至凶宅資料等，令代理透過此平台做生意時更順暢，而客戶於Q房網香港的網頁運用體驗更佳。他期望今年目標增聘500名地產代理，令員工人數升至1,000人 ，目標將市佔率提升到5%至10%。

本港失業率升至6.6%見16年新高，不少 「打爛飯碗」的打工仔轉做地產代理，令持牌代理人數突破4萬的新高紀錄，加劇業界競爭。業內人士預期，樓市今年成交量反彈20%至8萬多宗，全港持牌代理平均只分得2單成交。代理要生存，難免需要走進粵港澳大灣區找機遇。

疫情1年 代理反增1284人

地產代理監管局資料，截至去年12月31日，持牌代理人數為40,802人，按月增加518人或1.27%，創歷史新高。若按年計則增長3.25%，即一年疫情下來，代理人數逆市反增1,284人。

期內，代理分行數目為7,076間，按月增27間或0.38%，與去年同期持平。據中原資料，上月住宅、車位及工商舖物業各類樓宇買賣合約登記約7,600宗。以此計算，即每5.3個人爭取1宗買賣成交。

中原稱生存要走進大灣區

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對香港文匯報記者表示，去年一二手及非住宅樓宇註冊量約73,322宗，按年微減2%，今年即使整體樓市成交量會反彈20%，亦只有8萬多宗。以目前全港達4萬名持牌代理計，每人一年平均只有2單成交，肯定不夠生意做。況且政府因樓價仍高企不肯放寬住宅樓市辣招，亦影響樓市交投量。

他認為：「香港地產代理要生存下去，都要走進粵港澳大灣區找機遇。」近期所見，中原香港住宅部亦加強與內房企合作，爭取不少內地及香港獨家代理盤的銷售工作。

美聯物業住宅部行政總裁布少明接受香港文匯報記者訪問時也指，行業僧多粥少已持續多年，「5、6、7、8名地產代理爭一單生意場面已司空見慣」。不過，去年一手盤成交雖然減少，二手樓受惠按保放寬令交投回升，相信今年在有疫苗接種等利好因素下有利經濟復甦，本月一二手樓交投已回升，料全年整體交投比去年好。

布少明認為，地產代理行業仍有可為，因此今年該行住宅部計劃增聘800名代理，目前該行已有近5,000名代理從業員。他又相信，本港失業率上升下，不少零售、旅遊以及航空業失業人士都有機會轉行加入地產代理行業、持牌代理相信會進一步上升。

踏入新一年，新盤市場交投熾熱，會德豐地產常務董事黃光耀昨日表示，集團於今年首個月已暫時錄得290宗成交，套現近40億元，這還未計及將於本周五(29日)旗下啟德MONACO展開的第3輪90伙銷售。他又透露，農曆新年後有機會緊接發售MONACO第2期。

黃光耀表示，MONACO第2期涉約247伙，包括低座單位，現正待批預售樓花同意書，有機會農曆新年後推出。

MONACO二期或農曆年後推

集團另一個於首季推售的項目，為合作項目西九龍GRAND VICTORIA，第一期涉524伙單位，戶型由開放式至4房，主打2房及3房。系內另一個預備首季發售之山頂道77至79號，早前已上載銷售安排，將在本周五招標發售3幢洋房。

他續說，MONACO過去兩輪銷售累售275伙，套現逾32億元，平均呎價24,370元。項目本周末將展開第3輪銷售，涉及90伙，面積280至727方呎，折實售價由666.7萬至1,927.4萬元，折實平均呎價25,182元。

此外，中原地產聯同中原金融集團，即日起至31日為首10名透過該行買入MONACO的買家，送出首兩年「中原收租保」保險計劃，總值33,080元。

總結周末一手成交，共錄得約228宗成交，主要來自港鐵及南豐旗下日出康城LP10在上周六售出的176伙，佔周末一手成交約77%。

LP10次輪登記超額近2倍

LP10上周六加推第3號價單共128伙，安排於本周六(30日)進行次輪銷售，再推出218伙發售。截至昨晚7時共錄逾600個登記，以次輪銷售計超額近2倍。

此外，信置馬鞍山SILVERSANDS上周公布首張50伙價單，亦收逾140票，超額1.8倍。

疫情走勢反覆，屋苑紛錄減價成交，中原高級分行經理莊劍嵐表示，鰂魚涌太古城華山閣中層C室，面積685方呎，目前累減至1265萬沽，呎價18467元，低市價約2%。

代理指，大角嘴形品．星寓低層E室，面積296方呎，議價後以535萬沽，呎價18074元，低市價約5%。

港置分區董事劉浩勤表示，將軍澳日出康城LP6錄首宗二手成交，1座低層J室，面積484方呎，以776萬售出，呎價16033元，原業主於18年以689.9萬一手購入，獲利約86.1萬，持貨不足3年，須支付樓價10%額外印花稅，即約77.6萬，若扣除使費料蝕25萬離場。

利嘉閣高級聯席董事鮑允中稱，牛頭角淘大花園兩日沽7伙，包括E座低層3室，面積375方呎，成交價550萬，呎價14667元。

祥益執行董事盤嘉茵表示，屯門龍門居13座高層J室，面積592方呎，累減8口價，共減80萬以居二市場價480萬售出，呎價8108元，屬市價成交。

利嘉閣高級經理黃嘉仁表示，將軍澳SAVANNAH 2A座極高層E室，面積約310方呎，1房間隔，單位放盤僅一日，即獲外區客以645萬買入，呎價20806元，屬市價成交。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，北角港運城3座中層F室，面積532方呎，1房間隔，獲區外首置上車客以1000萬承接，呎價18797元，屬市價成交。

失守（確診）屋苑再錄成交，美聯營業經理黃建津表示，天水圍嘉湖山莊賞湖居1座高層E室，面積448方呎，2房間隔，以515萬售出，呎價11496元，屬市價成交。

受疫情打擊，市場觀望氣氛仍濃，惟港鐵推地步伐未見放緩。港鐵黃竹坑站5期將於周二（明日）截標，料除本地發展商外，亦吸引多家中資財團參與；據業內人士指出，儘管現今市場氣氛未算理想，惟該項目位處鐵路上蓋，向來為各路財團爭逐目標，料市場估值介乎101億至114億，每呎樓面地價約1.6萬至1.8萬。

是次推出的黃竹坑站5期項目，位處整個地段的東面，可建樓面63.6萬方呎，規模跟去年十月推出的第4期相若，提供不多於1050伙。市場估值約101億至114億，每呎樓面地價約1.6萬至1.8萬。據悉，該項目補地價金額逾64億元，每呎補價為10119元，分紅比例為25%，較上黃竹坑站第四期低約4.4%。