新冠肺炎疫情改變購屋思維，提升了居家及環境的選擇重要性。環境清幽、有天有地的別墅產品，成為中高端買方的新選擇。由寶徠建設 (1805)、璞園建築團隊雙品牌在新店大台北華城打造的大型別墅開發案「雲裡山」，訴求一戶一建照的獨棟電梯別墅，總價約 4500~6000 萬元，受到嚮往自然系住家環境的購屋客青睞。

由寶徠建設、璞園建築團隊等多家開發公司在大台北華城打造的「雲裡山」，擁有 1.5 萬坪基地，規劃 101 戶獨棟電梯別墅，主力坪數 90?120 坪。該案為璞園代銷建案「康橋旭」，企劃銷售更名為「雲裡山」，環境優美、青山環繞，放眼即是無盡的綠意樹海，住戶可徜徉在大台北地區難得一見的大自然環境中。社區每戶均擁有景觀電梯、私人庭院，加上距康橋中學僅 650 公尺，自推出以來、特別是下半年疫情趨緩之後，不少資深華城迷、年齡層約在 40~50 歲間的年輕企業主、高階經理人，以及希望給小孩良好教育資源的中高端購屋客搶進。

負責銷售的璞園建築團隊表示，大台北華城距離新店市區僅約 15 分鐘車程，原本就有一群對華城環境情有獨鍾的粉絲，別墅交易量相當穩定。相較華城多為屋齡十多年的中古別墅，無電梯規劃、無各式保固，總價帶相近的電梯別墅新建案，則對於買方格外具吸引力。

「雲裡山」每一棟建物採 L 型規劃，戶戶皆有私人庭院及大面積的採光；三層別墅建築，搭配室內景觀電梯及預留雙主臥、雙次臥套房機能，另有獨立雙車位的大車庫。社區規劃一座公共的多功能會館，結合了物管服務中心、健身房、蒸氣室、廚藝教室外，也備有宴客會館。有別於華城其他別墅多採毛胚交屋，該案銷售時也加贈市價約 200~300 萬元的進口廚具、衛浴，並提供七年建材設備保固。

寶徠建設連續虧損三年，將和璞園合推敦化北路新預售案金額約 22 億元，新店新成屋將陸續入帳，今年可望在整備後轉盈。

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全城戒備！桃園醫院群聚感染升溫，也衝擊桃園房市。業者觀察，上周末案場來人量減少3~4成，確診足跡區域的中古屋帶看人數也減少1~2成，顯見疫情逐漸動搖民眾房市信心，專家分析，過年前的房市淡季影響不大，疫情若延續到過年後，才有較大影響。

桃園醫院疫情從院內感染擴散至社區逾2周，影響民眾看屋意願。海悅國際總經理王俊傑觀察，桃園幾個案場上周末來人量明顯減少，「約少3~4成」，買氣的影響則待觀察幾周才能看見落差。

中古屋帶看量減2成
創意家行銷品牌公關陸宜觀察，桃園案場單周來人組數減少7.8%，多要求延期或改成線上看屋，反而讓打電話約看房的數量增加7.1%，尤其疫情升溫前就看過房子的民眾反而增加8成，原因是認為疫情變嚴重、房價可能有下跌空間，連帶推升回訪意願。

新聯陽實業總經理林徹人則強調，案場表現正常，尚無取消帶看，主因是國人累積1年防疫經驗，心態不如去年疫情初期時緊繃，仍對防疫充滿信心。

至於確診個案足跡如龜山區機捷A7站、桃園區中平市場及桃園醫院周圍商圈的中古屋帶看量，上周減1~2成。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧說，部分分店確實收到取消帶看、約不出去看屋的情況，但復看客戶因對房仲人員有一定熟悉，做好防疫下仍會持續看屋。

王俊傑認為，民眾因為準備過年、年度結算，購屋人潮本來就減少，所以衝擊相對小。全球居不動產情報室總監陳炳辰也分析，年關將至，民眾看屋、購屋行為轉弱，決策多半遞延到年後，近期又受政策打炒房影響，房市相對冷清，因此疫情影響房市程度不高，若是開年後疫情未受控制，才會真正衝擊民眾購屋信心。

根據實價登錄網資料顯示，新北市中和好市多土地在去年1月以總價51.18億元賣出，換算每坪土地單價80.03萬元，買方為板信劉家旗下的興輝建設；房產專家表示，不管是廠房或是住宅產品，中和地區都有強勁的需求，建商只要有機會將工業用地變更為住商用地，未來全區造鎮規模至少百億元起跳。

房產專家表示，茂德集團接手頂新新北市三重新燕廠土地後，成功將該地從工業區變更成為住商用地，當初砸下逾130億元買下1,381坪土地，今年該案將推總銷逾400億元新案，外界估算開發獲利至少百億元以上；另外，冠德在2012年以29.8億元接手太子汽車三重廠土地，今年將推出總銷破百億元新案。

房產專家分析，從茂德三重新燕土地案、冠德太子汽車案來看，只要興輝建設購入的中和好市多土地能成功由工業區變更為住商用地，未來不僅推案規模至少百億元，且潛在獲利驚人。尤其該案還擁有好市多租約四年，租期到2025年1月底，且月租約523萬元，即使租金收益僅1.23%，但在全案走變更程序過程還有穩定租金收益，屬於進可攻退可守優質標的。該案位於新北市中和區板南路上、近健康路，面積達6,395.94坪，為乙種工業用地。

根據台中市不動產開發公會最新統計資料，台中房市2020年總推案金額高達3,050億元、年增率近一成，創27年來的推案新高！不僅整體推案金額大爆發，且個案頻傳銷售佳績，更加激勵建商推案信心，因此2021年百億大案傾巢而出。

單是豐邑、寶輝、由鉅、總太地產等四家建商推出的五大建案，總銷金額預估超過800億元，預期2021年總推案金額將欲小不易。

其中，豐邑機構預計將於台中七期與東區，分別推出商辦、店鋪與住宅產品案，雙建案合計總銷金額上看500億元，最快今年上半年進場；此外，由鉅建設七期府會園道案、寶輝中科案、總太地產北屯區「心之所向」案，上述單一個案，總銷金額均超過百億元。

豐邑機構總經理邱崇喆表示，自從中美貿易戰之後，台商紛紛返台投資設廠，加上疫情升溫、宅經濟發酵，在家辦公將成為常態，豐邑機構看好台中商辦產品市場，將於不同區域推出不同的商辦產品。

其中，位於七期市政路、河南路口近2,500坪「新六」土地，規劃將打造為地下10層、地上51層的商辦大樓，預期將成為台中最高的摩天商辦大樓。邱崇喆說，產品坪數規劃100坪以上，每坪單價60萬元起，預估總銷在250億至300億元，也是台中推案金額最大的商辦大樓案，目前正在申請建築執照，最快第二季進場。

邱崇喆強調，七期新市政中心是中台灣政經核心、豪宅林立，新光三越與大遠百兩大龍頭百貨，去年合計締造356億元的新高業績，吸引國際級企業爭相進駐七期卡位。

以位於市政路的「豐邑A8市政核心大廈」為例，目前出租率高達九成，每年貢獻近3億元的租金收益，有金控集團開價120億元想收購整棟商辦大樓，惟豐邑機構還在評估。

此外，邱崇喆表示，位於台中市東區台糖湖濱園區（進德路、樂業二路）的3,560坪土地，鄰近台中火車站、大魯閣新時代購物商場、日本三井LaLaport休閒購物中心，因此產品規劃集結店鋪、商辦、住宅；住宅與商辦主力坪數25~50坪，鎖定SOHO族，每坪單價4字頭起跳，總銷達200億元。該案不僅創東區房價新高，且單一個案總銷金額同樣創東區新高。

國發會委員會昨（25）日通過新竹科學園區第3、4、5期標準廠房更新計畫，總經費達272億元，以15年採先建後拆、不影響廠商生產方式更新，完成後樓地板面積將高達36.6萬平方公尺，為目前的七倍，預計將開放108家新廠商進駐，解決竹科新竹園區一地難求窘境。

國發會副主委游建華表示，該計畫完成後，預計竹科產值每年增加411.8億元，創造就業人數5,848人。

新竹科學園區管理局長王永壯表示，竹科一地難求，等著進駐廠商大排長龍，科學園區允許容積率為200%，建蔽率為60%，目前竹科第3、4、5期老舊廠房為十棟二層樓建物，容積率只用到60%至100%，顯見有增加空間。此外，舊廠房建築老化，國內產業愈做愈精細，廠商屢屢反映震動問題，為符合高科技廠商需求，因此提出更新計畫。

他表示，規畫將拆掉舊廠房，重建九棟六至十層樓高的新廠房，由科學園區作業基金投資272.57億元，計畫期程為2021至2035年共15年，計畫自償率達100%。完成後，廠房單元數將由目前88單位增加為196單位，總樓地板面積由原先5萬3,702平方公尺增加為36萬6,004平方公尺，停車位也會由目前410個增加至2,500個，一併解決竹科停車位不足問題。

簡言之，王永壯表示，完成後除了優先滿足既有廠商外，估計還可以開放108家新廠商進駐竹科。

他並強調，目前竹科第3、4、5期廠房有生技、精密機械、資通訊、電腦零組件、半導體相關等廠商進駐，這項更新計畫採先建後拆，分批搬遷及興建方式，不會影響現有廠商生產與營運；而且每批興建完成後，除了優先滿足現有廠商外，也會同步釋出部分新的廠房給新進廠商，讓新廠商也有機會，不要等待15年之久。

這項更新計畫如何不影響廠商生產？竹科管理局已先在新竹園區新2期先行興建一棟標準廠房，預計今年2月完工，4月就可以讓目前在第3期二棟樓廠商先搬遷過去，並且還有部分空間可以釋出給新廠商。工程上就會先拆第3期的二棟廠房，興建完新廠房後，再讓一批廠商搬遷過來，再繼續下一批更新工程。

買預售屋被延遲交屋超焦慮！有網友表示，購買預售屋簽約時說定2020年10月底交屋，卻連續被延期2次，拖到今年6月才能交屋，讓購買人相當煩惱。對此網友表示，必須以合約上的日期作為最後的交屋期限，若沒有超過，就沒有違約問題。也有人透露，去年到今年第一季受到疫情影響，許多建材物料無法進口，導致工期延宕。

有網友在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》發文表示，一名認識的阿姨購買預售屋，簽約時說定2020年10月底交屋，豈料被延期兩次，第一次說定2020年12月底交屋，第二次又說今年6月交屋，讓阿姨相當煩惱。

對此，其他網友解釋，「合約上的日期就是最後交屋日期，如果工程超前當然可以提前交屋，不然就是以合約上的日期為交屋期限，沒超過你也沒有任何皮條，這就是合約啊」。

也有類似經驗網友留言「我們當初買預售屋也是這樣一拖再拖喔，去年4月買，說今年1到2月好，後來又說6月，最後到8月初才交屋」、「我的本來2020年7月交屋，延到12月，現在2021年聽說延到3月」。

針對延後原因，有網友解釋，「去年度到今年第一季為止，缺工搶工及疫情因素建材物料無法進口入關，工、料齊漲，確實影響頗大，造成工期延宕的建案比比皆是，再來使照驗收無非結構體、水電、消防，光驗收快一點的也要一個多月算很強了，2到3個月才拿到使照的算常態了」。

一般認為北市富人買房首選大安、信義區，根據金融聯合徵信中心房貸資料，去年年收入400萬元以上民眾在北市貸款買房以大安區最多，但二、三名為中山、內湖區。信義區排到第六。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年房市買氣回溫，主要是剛性自住買盤，尤以首購居多。富人投資置產相對有限，而且大多只想殺低承接。信義區高級住宅集中在信義計畫區，雖有不少物件求售，但賣方讓步有限，因此富人出手相對有限。

根據屋比房屋統計最新聯徵中心資料，去年前三季年收入逾400萬元民眾在北市貸款買房有972件，三個行政區件數破百，大安區177件最多，其次依序為中山區137件，內湖區126件，以及士林、松山、信義、中正、文山、北投、南港、萬華、大同區。

一般認為會名列前茅的信義區，前三季僅66件，排名第六，讓人意外；而內湖區擠入前三名，文山區打敗北投、南港，排到第八名，出人意料。

陳傑鳴分析，大安區為天龍國的天龍區，區內仁愛路、敦化南路林蔭大道、大安森林公園一直是富人首選置產區，買屋件數長期穩居第一。中山區除大直重劃區外，朱崙街、長春路、中山北路沿線對有錢人也具吸引力。

內湖區主要受惠兩大科學園區。內科近年不少內科高階主管為上班方便，在大直重劃區置產，或買在港墘站、內湖站一帶高級住宅。

另一個是南港經貿園區。陳傑鳴表示，經貿園區和內湖一橋之隔，園區有不少高級住宅，但不少高收入族群會到附近的內湖四期、五期、葫洲站購屋，也推升不少內湖富人買房件數。

陳傑鳴表示，台北房價高漲，蛋黃區房子動輒三、四千萬元，年收入百萬元以上也未必能負擔。觀察年收入百萬元的族群，有逐漸往市郊區移動趨勢，其中內湖就是受惠區域。

以去年前三季來說，年收入百萬元以上貸款買房者共6,666人，其中有1,023人買內湖，比中山區的855人與大安區749人多，內湖正在快速成為北市的新興富人區。

新北市地政局去年底辦理整體開發區土地標售，共標脫10筆土地、總價約40億元，其中「台北港特定區」就佔了9筆，買氣最旺，新北地政局也預計於年底前再標售3筆台北港土地。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，淡江大橋興建及八里輕軌規畫使台北港發展可期，未來若港區能蓬勃發展，也可帶動八里地區房市上漲。

台北港特定區去年底標售12筆土地中，共標脫9筆土地，包含6筆住二、2筆商三、1筆第二種產專區用地，底價落在每平方公尺8萬3000元至11萬7000元間，另有3筆尚未標脫。

地政局區段徵收科長鄭景汎表示，未標脫的2筆住二用地，每平方公尺底價8萬4289元，因面積較小、鄰近十三行博物館，大型建商意願較低，可能較受地區型建商青睞；另1筆商一用地，每平方公尺底價1萬1196元，位於興建中的淡江大橋附近，目前雖受工程影響，附近交通較繁雜，但區位不錯，具發展潛力。3筆土地預計將於今年底前辦理標售。

徐佳馨表示，淡江大橋興建及八里輕軌規畫讓台北港往來大台北都會區更便利，也使得商機與發展可期；加上受疫情影響，帶動海運量，港區周邊經濟活絡，近期土地需求也火熱，因此台北港土地價格水漲船高，標脫率也相當高。

徐佳馨分析，目前八里房價普遍還是在2字頭上下，可說是新北相對低價區，長年以來房價反應也相對遲緩，不如一水之隔的淡水，未來若港區能夠蓬勃發展，在低價優勢下應能有所帶動。

台積電不僅以護國神山帶領台股攻上萬六，該南科設廠題材，也讓建商對台南土地為之瘋狂，以台南車站周邊的東區、中西區而言，土地標售單價紀錄達到百萬紀錄，改寫「強龍不壓地頭蛇」之光景。

台積電貴為台灣龍頭股，每當購地、設廠消息一出，皆為房市帶來利多，而台積電2020年最大手筆之購地獎落在南科，促使供應鏈跟進，建商競價獵地戰況也日漸火熱。

像是位於北門路的透天店面由自然人以溢價32％、標出每坪160.48萬元，而運河星鑽特區最高標售單價為在地建商百慶建設以108萬元創下紀錄，而最高總價紀錄則為豐邑機構寫下，以36.1億元得標平實營區商業區45、46地號，代銷龍頭海悅則和建商合作橫掃九份子、史博館特區、運河星鑽、新市土地，獵地金額超過75億元。

看好府城人文生活、產業進駐，上市櫃建商遠雄建設2016年即進軍台南，從「新源邸」創下佳績後，又陸續推出「安南町」、「頂美」、「遠雄北府苑」，未來在高鐵特區、平實營區、永康鹽行、大灣將端出總銷約292億元、4大案，顯示遠雄深耕南部之決心。

除土地單總價不斷突破新高，另一方面，建築成本近一年大漲3~4成，東和鋼鐵2020年底指出，建築常用的H型鋼每公噸將再漲逾千元，連帶鋼筋水泥相關牛皮股大漲翻身。此外，台灣是亞洲地區2020年少數GDP維持正成長之國家，2021年預估GDP將達4.2％，創下9年新高，主因在於，台灣疫情控制得宜、產業穩定成長，加上全球持續QE政策，游資豐沛，推升置產需求，具備抗跌保值特性的不動產為停泊站。

這波資金行情、產業鏈轉換改寫百年台南房地產，精華區最受矚目，土地水漲船高，像是近期二空眷改土地標售，吸引六大建商搶標，漲勢也從蛋黃蔓延至蛋白，九份子曾是1字頭最後灘頭堡，但2020年推案均價攀上2字頭，近期建商預計推案單價將上看36萬元，宣告房價正式進入主升段。

地價上揚、精華土地日益珍稀，位於北區鄭子寮重劃區的「遠雄北府苑」挾地王優勢，基地面積廣達4200坪，為市中心少見全街廓、四面臨路區位，全案規劃6棟風車型建築，戶戶無暗廳暗房，更取台南市第一張通用認證資格，符合未來社會結構趨勢，讓家成為0~99歲都能安心生活的空間，身價上既抗跌又看漲，此案因而備受矚目。

新北市副市長陳純敬2021年1月25日視察三重區興穀國小和光榮國小校舍共構地下停車場工程進度；陳純敬表示，新北市積極爭取到22案前瞻計畫補助興建停車場，至今已完成4座，2021年將再力拚完成4座前瞻停車場；其中，三重區光榮國小校舍共構地下停車場總工程經費10.84億元，獲前瞻補助2.5億元，目前工程進度達80.62％，力拚2021年6月完工，將可提供提供575個汽車停車位及145個機車停車位，有效紓解停車需求。

另外，興穀國小地下停車場同樣係採校舍共構，總工程經費約2.45億元；在校舍建築上，教室空間以「合院」形式層次配置，設計出如「埕」的開放空間，校園結合「棒球」意象型塑極具特色的主題式遊憇廣場。目前已完成校舍及停車場結構體，工程實際進度超前，為地上4層，地下1層，將提供70個汽車停車位。

陳純敬分別前往興穀國小和光榮國小視察由工務局新工處代辦的校舍共構停車場工程進度，並慰勞施工人員，肯定新工處嚴格監督承造廠商管理工程進度，以及施工過程中兼顧學童的安全和受教權，降低環境的損害，他更叮嚀施工單位對學童的安全絕對不容許出任何差錯。

陳純敬表示，三重地區人口總數多達38.53萬人，僅次於板橋、新莊、中和，為新北市29個行政區人口第4多，且交通流量大，繼前年完工啟用三重商工地下停車場，是全國第1座完工的前瞻停車場之後，市府投入總工程經費達10.84億元興建光榮國小校舍共構地下停車場，目前已完成校舍及停車場結構體，工程實際進度超前，預計於2021年年中完成，另風雨操場及自立廚房預計在2022年初完成，其中，幼兒園部分已於2020年8月完成施工並增班招生，工程完成後校舍將煥然一新，帶動周邊社區發展，提供市民及學童優質居住學習環境。

交通局長鍾鳴時表示，興穀、光榮國小地下停車場均將提供車牌辨識系統、車位在席及智慧尋車等全自動智慧停車服務；而停車場室內色彩將採分區分色，透過完善的指標牌示系統，為停車導引及空間辨識度加分外，並將建置行動支付繳費功能。

藍光發展1月25日晚發佈2020年1-12月經營情況簡報，2020年1-12月，公司房地產業務實現銷售金額約1035億元，同比增長約2%；實現銷售面積約1205萬平方米，同比增長約10%。2020年全年，公司新增房地產項目共計60個，新增項目總建築面積約962萬平方米，計容建築面積約716萬平方米。

同日晚間，公司公告，公司1月22日接到控股股東藍光集團通知，獲悉藍光集團將其持的部分股份辦理了質押登記。藍光集團於1月21日將其持有的公司股份9000萬股質押給重慶國際信託股份有限公司，質押融資資金用途為補充流動資金。藍光集團持有公司股份14.22億股，占公司總股本的46.86%，本次質押9000萬股後，藍光集團及其一致行動人楊鏗累計質押股份總數為7.23億股，占其所持公司股份總數的50.87%，占公司總股本的23.84%。

近日西南證券(5.020, -0.09, -1.76%)披露一則重大訴訟案，其作為5只資管計畫的管理人，於2021年1月14日代表資管計畫，向重慶市第一中級人民法院起訴正源地產。

公告顯示，正源地產未按約定支付“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”本息5.5億元，西南證券申請判令其償付上述債券本金及利息、違約金、逾期利息、律師費、訴訟費等，且目前重慶市上述法院已出具《受理案件通知書》，決定立案受理。

截至1月25日收盤，正源股份(1.990, -0.07, -3.40%)股價報收1.99元/股，較當初收購跌去71.57%。

另據瞭解，此前“16正源01”曾發生技術性違約；2019年9月，“16正源03”發生實質性違約；2020年5月20日，正源地產公告，正在籌畫與“16正源01、16正源02”相關重大事項，為維護債券持有人的利益，兩隻債券於5月20日起停牌；目前該兩隻債券存續規模22.7億元，均將於今年7月到期。

2020年5月，由於債務糾紛正源地產所持3.5億股正源股份股份被司法凍結，此後多次被輪候凍結。2020年三季報顯示，正源地產持有正源股份的94.59%股份均被司法凍結，且所持95.42%的股份已質押。截至2020年三季末，正源股份賬上貨幣資金僅有2422.9萬元。

除西南證券之外，與正源地產對簿公堂的還有中信證券(29.970, -0.36, -1.19%)、宏信證券、長江證券(7.910, -0.12, -1.49%)、北京風雪資管、中融國際信託、中開金資管等金融機構，起因均為公司債券交易糾紛、合同糾紛等。

深圳樓市開啟了嚴查征信時代。

熱門新盤打新人數驟降

近日，深圳樓市大動作頻頻，但似乎都離不開一個詞：嚴查。

在出手嚴查嚴堵假結婚聯名買房後，深圳住建局緊接著對12名隱瞞真實情況、提供虛假材料的認購人開出罰單。1月23日，深圳再出狠招，發佈《關於進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知》（以下簡稱《通知》）《通知》提出8條措施，包括加強購房意向登記管理，嚴格審查購房人收入證明、征信報告、購房款來源以及銀行流水單資格資訊等，違規將暫停使用網簽系統3年。

深圳連續出招加強房地產調控，恰逢前海兩大網紅新盤——龍光前海天境花園和天健悅桂府準備入市，兩個樓盤因為與周邊二手房的價格存在倒掛，而且處於市場熱炒的西部片區，所以備受市場關注。這時，龍光前海天境花園和天健悅桂府都通過i深圳APP，線上上進行資格審查和凍資，並雙雙公佈誠意登記名冊、進行搖號。

記者查閱發現，龍光前海天境花園此次推售房源住宅1003套，最終入圍客戶2857批。其中，最低社保個稅入圍月數達66個月。天健悅桂府入圍客戶1170批，其中無房1134批，有房36批，無房全部入圍，此次推售房源住宅427套。從資料上看，市場打新的熱度依舊很高，但相較於去年潤璽一期的情況，這兩個網紅新盤的熱度低了不少。資料顯示，潤璽一期推售1171套房源，吸引了15036批認籌人數，最終9687人參與公證搖號，最低社保入圍月數51個月，中簽率為12%。

有業內人士指出，此次前海的新盤中簽率大幅提升，很大概率是這兩個新盤對於認購資質的審核非常嚴苛。有參與此次前海新盤打新的購房者告訴記者，此次認籌審核非常嚴格。有購房者以“購房能力不足”、“還款能力不足”等理由被打回資料。而在羅湖區一處準備入市的新盤專案，銷售人員告訴記者，已經提前給之前來參觀的客戶進行提示，包括購房資格和銀行流水等資訊。

二手房市場也受衝擊？

《通知》中指出深圳禁止造假者使用合同網簽系統三年，不僅包括新房交易，還包括二手房所有交易。

“雖然目前嚴查購房款來源等措施還是針對新房市場，但買賣二手房的資料審查大趨勢會越來越緊，我現在都會提示客戶，銀行流水一定要充足。”在深圳福田梅林片區，一位元資深房產仲介對記者說，“現在的二手房市場情況還是跟去年年底差不多，掛牌價都很高，誠心放賣的房源也不多，業主和購房者都在博弈，但我手上已經有客戶選擇觀望，想看看這些監管措施對市場是否會帶來影響。”

而在最近，“多家銀行已停貸”的消息刷屏。對於個人購房者來說，銀行收緊放貸規模，顯然會增加申請房貸的難度。記者向中國銀行等幾家大型銀行個貸經理詢問，得到的回復是目前仍可以接單，只是放貸的時間不能確定。對於一些規模較小的地方銀行，有個貸經理表示相對于國有大型銀行，房貸的額度還是充足的，但資料審查會比之前嚴格。

深圳市房地產仲介協會最新公佈的資料顯示，上周深圳二手房網簽2571套（含自助網簽），環比上漲29.3%。深圳房地產仲介協會認為，深圳剛剛對樓市政策進行“打補丁”，市場對此是否會出現大幅波動，仍需要觀察。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，嚴查購房資格、銀行流水等措施肯定會給樓市降降溫，尤其是目前還是比較熱鬧的新房市場。“我認為這些嚴查措施同樣會在二手房市場實施，所以預計住宅市場的購房熱度有機會降下來，但由於深圳住宅的需求量還是很大，所以長遠來看增加供應量才是治本的方法。”也有業內人士指出，深圳房地產後續若仍有躁動行情，不排除有更嚴厲的調控措施出臺。

整體來說，市場人士認為，銀行對房貸業務趨於保守，而銀行對房貸不再熱衷的態度，可能會改變多地上演的樓市持續火爆局面。

2020年12月31日央行和銀保監會為個人房貸設置紅線之後，個人按揭貸款逐步收緊。近日，21世紀經濟報導記者調查發現，北上廣深四個一線城市中，除北京之外，房貸均受到不同程度影響，不少銀行已現停貸。

整體來看，深圳已于一周以前，包括招商銀行、廣發銀行、光大銀行在內的部分股份行出現停貸，大行額度吃緊；廣州得到監管機構視窗指導，嚴控房貸規模，隨之自上週五起建設銀行表示暫停房貸，其餘大行也無額度可放，需等待排隊放款。長三角地區多數銀行1月額度吃緊，並且有大行也已經出現1月額度用完、本月停貸的現象。

一線城市中，唯有北京房貸業務暫未受到明顯影響，21世紀經濟報導記者詢問了多家國有大行、股份行以及房地產仲介人士，絕大多數均表示，目前房貸額度充足，材料符合條件並審核後，一般3-10個工作日即可放款；僅個別股份行人士表示，受春節因素影響，目前房貸發放有所放緩，需要等待15-30天才能放款，但額度充足。

廣深多行停貸，現最嚴調控

21世紀經濟報導記者從廣州某銀行信貸人士處獲悉，廣州銀行業被當地金融監管視窗指導，個人按揭貸款被“雙管控”：要求新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月（四季度）的平均放款額度，而且所有廣州銀行一個標準。且或於此視窗指導直接相關，不少廣州銀行調整了按揭相關政策。

建設銀行廣東分行某信貸業務人士對21世紀經濟報導記者表示：“上週五收到的通知，全廣州個人住房按揭0新增。且此0新增並非指的餘額不新增，而是暫停按揭狀態，一筆都不讓投。”

對此停貸之舉，該人士表示，“停貸”之前，建行在廣州房貸一直是正常投放，並非超額放量，所以並非此前投放才會緊急叫停，而是當地監管部門主動調控。

上述人士還指出，按照四大行一貫同步的風格，有消息稱四大行目前全部暫停了按揭。但他行具體政策執行，尚不能完全確認。

21世紀經濟報導記者致電廣州四大行多家分支行，四大行一線業務經理均表示業務段按揭並未停止收單，但目前處於沒有額度、需要排隊放款的階段。

農業銀行廣州某支行個貸經理表示，目前沒有額度，每個月月初前三天一般會放出額度，上個月審批通過的貸款一般會在月初集中放掉。

建設銀行廣州某支行個貸經理也表示，二手按揭需要通過按揭公司，按揭公司會幫助操作對接銀行，具體對接哪一家銀行要看按揭公司操作，個貸經理層面目前還接單，至於審批放款要看後臺部門。

某廣州房地產仲介對21世紀經濟報導記者表示，目前沒有接到資訊說停貸，但可以肯定的是每個月各大銀行的按揭貸款額度被限制了，一般來說如果這個月提前用完了額度，就不能再放貸，要依次排到下個月去。

但前述建設銀行廣東分行信貸業務人士指出，目前雖然臨近月底，但這一暫停並非往期常規額度控制，而是監管層面調控。下個月月初是否能放出額度恢復放貸，目前業務條線尚未得到明確信號，或許需要等待監管下一步明確指示。

廣州銀行按揭收緊，深圳是否會進一步收緊？在上週五21世紀經濟報導記者的報導中已指出，招商銀行、光大銀行、廣發銀行在深圳地區處於暫停放款狀態，四大行均表示正常。記者今日進一步和深圳四大行網點核實，得到答案與廣州基本一致，即：業務沒停，暫無額度，處於排隊放款階段。21世紀經濟報導記者獨家獲悉，受房地產貸款“兩道紅線”影響，近日廣東多家股份行暫停按揭貸款。

長三角額度收緊 法拍房受限

長三角房貸也有不同程度收緊。

“現在額度有所收緊，如果非剛需和改善需求，可能要等到下個月。”一位元建行上海分行人士對記者表示。包括建行在內的五大行是上海房貸的主要發放銀行，按說1月比較寬裕，但是在監管紅線的要求下，也出現了額度不寬裕的現象。

記者又聯繫了建行江蘇省某支行行長，回復稱，的確額度較緊，不同於往年，但對於是否停貸，並未評論。

此外，記者同樣詢問了工行上分相關人士，稱還有少量額度，不像去年年底那麼緊缺。

但有上海購房者對21世紀經濟報導記者表示，其已經與工行簽訂了按揭合同，銀行方面表示沒有額度，目前仍未放款。

對於上海是否也有監管部門進行類似廣州的視窗指導，一位元上海中小銀行人士表示，目前並沒有接到類似的監管要求，具體還要看各家銀行的分支機搆的政策，換句話說，“一行一策”。目前他們銀行仍有額度，但未來房貸業務收縮肯定是大趨勢。

此外，與新政相配合的是，上海“法拍房”也被限購了。有銀行貸後人士告訴記者，1月22日起，作為“上海樓市新政”的配套措施，法拍房也陸續下架撤拍，現在還在拍賣的也更改了競買人要求。

21世紀經濟報導記者查詢了公拍網的相關拍賣房資訊發現，出現了標紅提醒：“競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產交易服務熱線具體諮詢限購政策”，並提醒：“拍賣成交確認後，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。”

而根據當前上海的購房政策，滬籍個人限購一套，家庭限購兩套，外地戶籍需結婚並繳滿五年社保才能擁有一套住房的購房資格。此前由於上海法拍房不限購，成為不少外地人在上海安家的一個“利器”，甚至導致法拍房價格炒到高於同區域的二手房，而這種現象可能會在新政後逐漸消失。

北京暫未受衝擊

記者詢問了多家國有大行、股份行以及房地產仲介人士，絕大多數均表示，目前房貸額度充足，材料符合條件並審核後，一般3-10個工作日即可放款；僅個別股份行人士表示，受春節因素影響，目前房貸發放有所放緩，需要等待15-30天才能放款，但額度充足。

“我們和很多家銀行有合作，沒有聽說近期有新政策出臺，目前房貸發放時間和以前一樣，5-7個工作日即可放款。”一家房地產仲介人士對21世紀經濟報導記者稱。另一家房地產仲介人士也表示，目前合作的銀行房貸發放一切正常，7-10個工作日即可放款，沒有聽說政策調整。

兩家國有大行個人房貸業務經理對記者表示，聽說了部分地區房貸發放放緩甚至暫停的事情，“目前北京地區房貸額度還比較充裕，沒有受到影響，各家銀行利率也是一致的，完全透明。”

“目前我們行房貸額度還比較充足，3-5個工作日即可放款。政策（‘兩道紅線’）目前對我們沒有影響，可能對個別小型銀行有一定影響。”另一家國有大行房貸業務經理對記者稱。

一家個人住房貸款占比超標的股份行房貸業務經理對記者表示，目前沒有聽說房貸發放收緊或者暫停的事情，“我們二手房的貸款發放還比較快，材料準備齊全並提交後，一般審批3-5個工作日即可放款”。

另一家房地產貸款占比超標的股份行房貸業務經理對記者表示，臨近春節，該行房貸發放等待時間比以前有所延長，大概15-30天，“但是額度還比較充足，沒有收緊”。

銀行懼怕“溢出效應”

多地多行迅速對房貸採取了近乎“一刀切“的叫停操作，收緊亦是普遍操作，在個貸業務人士看來，情理之中，但此前罕有。

一家華東城商行總行人士則表示，月初總行開了策略會，統一共識就是“不賭政策”——原先該行傾向於每年10月之後大規模投放，與大部分銀行反其道而行，年末正好其他銀行沒額度，因此該行可以以更高一些的利率放出去，但是今年怕政策持續收緊，改為按照平均的節奏投放。

該行也有一些顧慮，就是房貸總量受限之後，溢出的貸款增量可能會影響其他貸款定價。換句話說，以前用來投放房貸的錢，不讓用於房貸了，就得轉移到別的貸款上，比如消費貸款、對公貸款等，進一步增加了非涉房貸款的供給量。這個影響有兩方面，一是今年給到企業的對公貸款額度不用愁了，少做房貸之後非常充沛；二是對公和消費貸可能要降價，銀行在利潤上是吃虧的。

但整體來說，市場人士認為，銀行對房貸業務趨於保守，而銀行對房貸不再熱衷的態度，可能會改變多地上演的樓市持續火爆局面。

記者從上海市房管局獲悉，繼1月21日晚樓市調控新政“滬十條”後，上海樓市調控組合拳相繼落地，法拍房納入限購。

看看新聞Knews記者在公拍網司法拍賣頁面看到，競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，也就是單身限購一套，家庭限購二套。拍賣成交確認後，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。此外，剩餘價款需在十日內向執行法院提交。

上海樓市調控打出組合拳 法拍房納入限購

法拍房是指法院強制執行拍賣的房屋，目前北京、廣州、深圳、南京等地對住宅類法拍房有限購要求，不過此前上海對於法拍房沒有限購，導致不少沒有購房資格的市民通過法拍途徑來買房。根據相關規定，網路司法拍賣起拍價不得低於評估價或者市價的70%。實際上，由於買的人多，在上海想撿漏買法拍房的概率正在變低，有的法拍房價格已經高於市場價。購買法拍房可能存在房屋過戶稅費、落戶等風險，購房者需要防範風險。

此外，上海市房管局再次確認，1月21日晚樓市調控新政“滬十條”，一二手房都以網簽時間為准。

張剛（化名）最近每個週末都異常忙碌，奔波在香港各區的新盤發售現場。“原本以為第四波疫情持續這麼久，樓市會比較冷清，但我去看過的樓盤現場幾乎都大排長龍。”

讓他意想不到的是，近日港股市場氣氛火熱，一手新盤推出速度也明顯加快，樓市明顯升溫。打響頭炮的是2021年推出的首個新盤——會德豐旗下啟德MONACO項目於1月17日推出首輪145個單位，共錄得3727張入票登記，超額認購近25倍，創下該區3年內新盤認購量新高。發展商表示，兩輪銷售共售出275個單位，套現32億港元，平均成交價1200萬元。

此後，香港多個新盤項目接連登場，齊齊開盤搶客。1月23日，南豐集團與港鐵合作發展的將軍澳日出康城第十期LP10首輪銷售179夥，發展商表示，首批單位市場反響熱烈，共收到超過5160個認購登記，超額認購逾27倍。

當日，張剛一大早便趕到了設在九龍灣的項目銷售大廳,現場已經有超過100人在大廳外排隊等候入場。現場的地產仲介告訴他，當日下午4點半，此次推出的所有兩房、三房單位已經全部賣出，而他也沒有搶購到自己滿意的單位。

開發商趁熱打鐵，決定於1月30日推出第二輪218個單位。南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，目前該專案已收到超過600個認購登記超額認購近2倍。

新盤市場銷情火熱，開發商紛紛提前推盤。信和置業旗下的馬鞍山烏溪沙Silversands亦於1月23日首次開放示範單位。香港小輪及帝國集團旗下屯門青山公路帝禦第3期將于本周公佈價格。李嘉誠旗下的長實地產位於中半山的豪宅專案21 BORRETT ROAD第1期，亦將在春節前推盤，該項目預計市值超過100億港元。

股市財富效應

一直以來，每逢農曆春節過後，香港樓市成交都會出現一波高峰，被業內人士稱為“小陽春”。受南下資金融入香港的影響，近日香港股市十分火熱，在股市財富效應的帶動下，樓市“小陽春”提前出現。

恆生指數於1月21日盤中突破3萬點大關，創2019年5月3月的盤中高位。今年迄今為止，恆生指數的累計升幅已達9.9%。中金研究部發表報告，指今年初截至1月23日，內地資金持續通過滬港通流入港股，淨流入規模已經超過1930億元。

“近日股市爆升，樓市入市氣氛回勇，一二手樓盤的成交增加，加上市民越來越適應疫情的週期變化，過去累積購買力持續釋放，因此今年的小陽春提早于農曆新年前出現。“美聯物業住宅部營運總監張子存向21世紀經濟報導記者表示。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，去年樓香港市受新冠肺炎疫情影響，去年12月新盤推售速度明顯放慢；近日發展商積極推盤，今年1月有多個新盤登場，並有不少買家“套股換樓”，在農曆新年前入市，購買力提早於今年1月釋放。

根據美聯物業房地產資料及研究中心資料顯示，1月初至1月19日一手新盤已累計售出約600個單位，預計1月整體一手成交量有望達1500個單位，環比飆升近1.6倍。美聯預計，今年首季新盤銷售量可望升至5000個單位，有望創下7個季度以來的新高。

市民置業熱情不減

持續一年之久的新冠疫情，對香港經濟民生帶來沉重打擊。然而，長期以來香港地少人多，房屋供應短缺，大多數香港人對於“磚頭”的投資熱情不減。

花旗銀行於去年12月就去年第四季市民置業意向調查顯示，於第四波疫情打擊下，受訪者對樓價仍抱有信心。43%受訪者預期樓價平穩發展，視為置業好時機的受訪者比例較疫情前高。根據調查推算，約32.5萬人於去年11月內曾參觀樓盤，雖然比去年第三季有所回落，但較2019年同期仍高出35%，反映第四波疫情下仍有不少市民有興趣置業。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示﹕“調查結果顯示，2020年第四季市民置業意向整體氣氛與上季相若。而比較2020年全年市民置業意向，認為是置業好時機的受訪者比例比疫情前持續處於較高水準，置業意欲亦未有受到明顯打擊，更見有為數不少的市民參觀樓盤。這一年以來市民逐漸適應疫情的週期性變化，對樓價的展望亦漸趨平穩。隨著2021年經濟有望復蘇，累積的置業需求有望釋放。”

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，低息持續、美元貶值等等，都刺激全球投資者將資金投入樓市等實物資產。而且疫苗經已陸續應用，將會對經濟及投資市場起到止跌回穩的重大作用，“預計2021年樓價指數會上升7%，打破2019年中的歷史高位。”

40號文和35號文政策加碼，意味著超萬億的存量“資產IPO盛宴”將起，一場關於運營人的狂歡蓄勢待發。

公募REITs正式擺到桌面上，意味著時代做出了切割——地產增量時代大勢已去，存量時代正式到來，並正走向高點。

40號文和35號文政策加碼，意味著超萬億的存量“資產IPO盛宴”將起，一場關於運營人的狂歡蓄勢待發。

01

超萬億，存量資產的IPO盛宴

早在去年4月，證監會40號文推出，中國證監會和國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》（下文簡稱40號文）。至此，我國公募REITs長跑探索13年，在2020這個“元年”正式拉開序幕。

上週五，國家發改委投資司的35號文，又給這場公募REITs盛宴打了一針強心劑。

1月15日，《國家發展改革委辦公廳關於建立全國基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點專案庫的通知》（下文簡稱35號文）正式發佈，新規強調：向國家發改委推薦基礎設施REITs試點的項目，應從儲備庫中統一選取，未入庫專案不得推薦。

在35號文之前，各地公募REITs正按照“地方發改委-國家發改委-證監會-上交所、深交所”這一申報流程有序進行。35號文推出後，業內人士分析認為，這意味著公募REITs從試點工作走向了常態化。

公募REITs一經開閘，各類參與方爭相搶跑，有基金連夜組團隊搶份額。

截至去年10月底，上交所試點基礎設施公募REITs項目庫和儲備項目庫已經有50多單，深交所試點儲備項目已經超過了20個。

到了2020年年底，首批不超過30個公募 REITs 項目已完成了答辯。業內人士推測，按照目前的進度，首批公募 REITs 項目有望於今年春節後推出。

公募REITs到底是一場多大的盛宴，誰能參與，跟哪些人有關呢？

首先，這是一場堪比A股體量的超萬億級市場。

目前中國已經形成了巨大的存量市場。截至2020年7月底，中國鐵路營業里程達到14萬公里，位居世界第二；高鐵3.6萬公里，位居世界第一；全國公路里程突破500萬公里，位居世界第一；城軌運營里程超6700公里。

據北大光華管理學院《中國基礎設施REITs創新發展研究》，中國基礎設施存量規模超過100萬億，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。

博時基金認為，近萬億元的REITs市場規模只是保守估算，若積極估算，市場規模大約6萬億元。

如果拿公募REITs跟A股市場來對比，截至2020年末，滬深股市總市值已達79.72萬億元。按上市日計算，全年共有396只新股相繼登陸滬深市場，首發募集資金總額接近4700億元。

截至2019 年末（2020年資料未出），全球已有42個國家和地區立法推出REITs，合計發行公募REITs數量為881支，全球REITs市值達到2萬億美元（約13萬億人民幣），其中美國市場REITs市值占全球總市值的六成以上。

假如在未來某一階段中國市場的REITs市值能跟美國旗鼓相當，那麼至少也是一個9萬億的盤子，這個數字遠比國內目前50家上市房企近3萬億的總值要高。

國金證券根據 EPRA披露的資料認為，2019 年末全球79 個國家/地區商業不動產的總市值超 31.1 萬億美元，其中公開上市證券部分市值約為 3.8 萬億美元，其中REITs 市值約為 2 萬億美元。

戴德梁行報告則顯示，截至2019年底，亞洲市場上活躍的REITs共計178支，總市值達2924億美元，其中日本的REITs市值占比超過一半，日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%。

其次，這將是一場資產運營商的IPO盛宴。

此前，業內在探討地產下半場可能時，曾大膽預測過：地產存量時代4大萬億級風口裡，將出現200家上市公司。

在目前的融資環境中，A股不太歡迎傳統地產開發商，港股也只給物業股高估值。公募REITs本質上是對資產運營商而非開發商的一種“偏愛”。

對於存量資產運營商來說，公募REITs幫助這些公司手中的存量資產擰開了“現金水龍頭”。

如果對標美國、新加坡的經驗來看，REITs增長後勁也十足。

其中，騰飛房地產投資信託（Ascendas Reit）是新加坡第一隻房地產信託基金，也是目前最大的商業空間和工業地產投資信託。截至2019年底，騰飛持有不動產數量達200 個，總資產規模達 138.6 億新元。2002年，騰飛房產投資信託IPO的每股單價為0.88新元，至今已漲至3.04新元。

香港REITs“一哥”領展房產基金(0823.HK)目前的市值近1500億港元（約1441億港元）。2005年，領展上市時每基金單位的定價是10.3港元，目前已漲至69.2港元，足足翻了近7倍。

第三，這還將是一場運營人的狂歡。

40號文發佈會，上海證券交易所債券業務中心總經理佘力曾在一場會議上強調，REITs實際上是資產和企業運營管理能力的上市。因此，從資產背後，REITs更看重的是管理人對資產的定價、管理能力和持續的資產注入。

而從監管對於公募REITs底層資產的篩選標準來看，處處都在強調運營的持續和穩定性。

比如，符合要求的專案運營期不能低於3年；未來三年公募REITs淨現金流分派率不低於4%；收入要分散化，能夠主要通過市場化的運營產生收入和現金流，且不依賴協力廠商的補貼。

上一個時代，高周轉為王，吃的是土地和政策紅利，運營這樣的慢錢，不管是傳統開發商還是二級資本市場都看不上。而早年投入運營的人，幹的往往也都是苦活累活，市場無標準，人才青黃不接。

公募REITs來了之後，運營人開始唱主角，價值被認可的時代也就來了。池塘變成了海，自然能容納更多的探險家。

另外，這還將是一場地產基金參與的退出盛宴。

除了公募REITs申請人，在《通知》出臺後8個多月的時間裡，同樣躁動的還有券商、基金公司、會所、律所等仲介機構，保險、銀行理財子公司、信託等公募REITs投資人。

這個市場到底有多熱？

“都在搶，反正優質項目一旦獲批，前期大家肯定都在搶，這是毋庸置疑的。”

這樣一場超萬億的盛宴，不僅讓存量運營公司興奮不已，也引發地產基金連夜組隊搶份額。

一家國資背景的地產基金跟PropTech研習社透露，早在去年11月，他們就聞風開始連夜組建團隊，撒出人馬奔赴全國各地跟正在申報公募REITs的專案方爭取基石投資者份額。

但有些好項目非常難搶，就像泡泡瑪特IPO前的那次份額之戰一樣，能不能敲開專案方的門，非常考驗投資團隊的本事，當然更考驗機構的資金實力。

“現在不好參與進去，反正需要很多溝通，光給錢不行，一方面你也不知道哪家能獲批，另一方面人家為啥要你的錢。”

目前公募REITs已經上升到這家地產基金公司戰略層面，公司甚至把公募REITs視為未來10年最大機會。

不過，這場萬億盛宴，眼下跟大多數存量資產運營玩家們沒多大關係，40號文早早將商辦、住宅類資產排除了出去，最早能吃到政策紅利的還是資產運營狀況更加成熟穩定的新基建等資產類別。

02

公募REITs “三道關”：誰的萬億盛宴？

這塊誘人的萬億蛋糕，哪些專案有資格申報？哪些公司有望成為“第一個吃螃蟹的人”？

40號文規定，試點項目准入標準主要有三個維度，第一個是區域，第二個是行業，第三個是項目。

從區域的維度來看，重點支援的區域包括京津冀和雄安新區，長江三角洲和長江經濟帶，粵港澳大灣區以及海南。目前來看，首批申報的項目主要就位於上述這幾大重點區域。

從行業的維度來看，國家優先支持倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮污水垃圾處理等傳統基礎設施項目；另一方面，鼓勵資訊網路等新型基礎設施（如資料中心），以及國家戰略性新興產業集、高科技產業園區、特色產業園區等。

值得關注的是，園區申報公募REITs，對產業用地的類型有一定的限制，基礎資產的用地性質明確不能有任何商業和住宅用地，僅限工業、科研用地。

從專案的維度來看，有兩個大的維度，第一個是嚴格合規，比如專案權屬清晰，已按規定履行專案投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續，已通過竣工驗收。

第二個是必須是優質項目，專案具有成熟的經營模式及市場化運營能力。

比如，專案運營期不低於3年；未來三年公募REITs淨現金流分派率不低於4%；收入要分散化，能夠主要通過市場化的運營產生收入和現金流，不依賴協力廠商的補貼。

試點項目准入標準，用一句話概括就是：聚焦重點區域、重點行業中的優質專案。

從目前首批專案的申報情況來看，“重點區域”、“重點行業”兩個條件基本滿足，至於是否是優質專案，目前的披露資訊較少。

截至目前，協鑫能科、光環新網、首創股份、渤海股份、東湖高新等上市公司公告了開展基礎設施公募REITs申報發行工作。

從專案類型來看，目前已公開的5個專案中，城鎮污水垃圾處理、水電氣熱等傳統基礎設施項目居多，但也不乏資料中心、園區等國家鼓勵類項目。

從擬募集規模來看，光環新網申報的公募REITs項目擬募集金額最高，達到57億元，首創股份以18.35億元的擬募資額位列第二，其餘項目擬募集金額均在10億元以下。

從募集資金用途來看，主要有兩個用途：一個是用於基礎設施項目投資，另外一個就是償還存量債務。

光環新網申報的公募REITs專案不僅募集金額拔得頭籌，也是目前為數不多以資料中心作為底層資產的公募REITs專案。

公告顯示，光環新網申報發行公募 REITs的底層資產為：公司全資二級子公司中金雲網持有並運營的中金雲網資料中心。

中金雲網資料中心創立於2005年5月，位於北京經濟技術開發區，總規劃建設面積約 10.5 萬平，設計機櫃數合計約 1.2萬個。

光環新網擬 REITs 化資產——中金雲網資料中心資質優異，是國內金融領域規模最大的資料中心外包服務基地。

財報顯示，中金雲網2017-2019 年營業收入分別為6.34億元、7.7億元和8.33 億元，淨利潤分別為2.19億元、2.8億元和3.29 億元。截至2019年底，中金雲網資產負債率為43.41%。

目前，中金雲網資料中心項目主要收入來源為資料中心外包服務費收入，主要客戶包括國有及股份制大中型銀行、地方商業銀行、保險公司、基金資管公司等。

而園區REITs申報方東湖高新，擬選取標的資產為武漢軟體新城 1.1 期產業園專案，擬募集規模8.5億元。

東湖高新系“武漢•中國光谷”的開發業主，而武漢軟體新城發展有限公司於2012 年 5 月成立，武漢軟體新城一期於2013年竣工。

公開資料顯示，1.1 期產業園項目位於武漢市東湖新技術開發區，為東湖高新集團聚焦於軟體和資訊服務行業所打造的全產業鏈主題園區。

截至目前，軟體新城1.1期國際研發區17萬平米全面投入使用，現已入駐世界500強企業IBM、法國陽獅、飛利浦、洛克希德、佰仟金融等三十多家國內外知名企業。

財報並沒有單獨披露武漢軟體新城 1.1 期產業園專案的財務情況。

然而，有媒體報導，專案能否產生穩定的現金流，是發改委關注的重點之一。

相較中金雲網，武漢軟體新城的盈利能力堪憂。財報顯示，武漢軟體新城2019 年營業收入達2.76億元，淨利潤達2.71億元，其中，處置長期股權投資產生的投資收益貢獻了高達3.54億元的利潤。2020年1-7月，武漢軟體新城的營收達2632萬元，淨虧損約3268萬元。

不過，目前產業園區公募REITs的申請還是非常火爆的。北上深各大產業園區主體都在積極申報，像招商蛇口、上海臨港、上海張江，以及武漢、北京等地的多個園區都已經申請首批試點，但競爭也是非常激烈。

然而，也有園區運營商認為第一批機會跟他們關係不大，更多是盤活國企的存量資產。

一家市場化園區運營方負責人稱，現階段來看，真正優質的資產不會發REITs，因為涉及到破產隔離，業主方不會捨得賣，而且國企的優質資產完全可以通過城投公司融資，融資利率遠低於REITs途徑。不過，如果一些不是市場上最優質的，但有盤活空間的資產，如果能通過專業團隊運轉登陸公募REITs平臺，那才是真正的價值體現。

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4%，公募REITs的“分紅”挑戰

雖說公募REITs是眾望所盼，但第一批試點產品，無論是收益率還是市場流動性均存在很多不確定性。

國內的公募REITs，有四類投資人可以參與：原始投資人、戰略投資者，機構投資人以及散戶投資人。其中，30%的份額留給了散戶投資者。

至於前面三類投資者，40號文規定，基礎設施項目原始權益人參與配售，自持的比例不能低於20%，扣除向戰略投資者配售部分後，基礎設施基金份額向網下投資者發售比例不得低於本次公開發售數量的70%。

網下投資者包括：證券公司、基金管理公司、信託公司、財務公司、保險公司、合格境外投資者、商業銀行及其理財子公司、符合規定的私募基金管理人以及其他中國證監會認可的專業機構投資者。

此外，40號文還有一條強制規定，這是參與者的一大硬性門檻：未來三年公募REITs淨現金流的分派率原則上不能低於4%。

對於國內市場來說，4%的分派率並不是一件容易的事情，有業內人士認為，只有處於北上廣深核心地段，而且租金回報率比較高的物業才能達到4%的分派率。

銀華基金董事總經理劉小平指出，根據整理的近十年國內A股整個現金分派比率的情況，對於排名靠前的行業現金分派比率的中位數也在4%左右。“跟目前已經參與過答辯的20家相關的公募REITs交流情況看，基本上現金分派比率的範圍滿足要求。所以和國內A股的市場環境相比公募REITs的股息率是有一定的性價比。”

泰康資產董事總經理朱培軍則認為，按照目前政策要求，公募REITs分紅率不低於4%，但這樣的收益率未必能夠滿足保險資金負債方的成本。“保險資金希望能夠尋找到基礎資產更為優良，運營企業的能力更為突出的，能夠給保險資金提供更高的分紅的REITs產品。”

反觀全球公募REITs市場，40號文所規定的4%現金分派只能說居市場中間水準。

公開資料顯示，美國、日本、新加坡市場的REITs分紅基本保持在3.5%-4.5%的水準。中國香港市場受到整體流動性偏弱的影響，一般折價發行，整體收益率大概可以達到5%-8%。

綜合收益層面來看，2010-2019年，美國REITs指數累計上漲了155%，對應年化收益率7.7%，基本和標普500指數持平，顯著高於十年期國債的收益率水準。

而根據美國國家房地產信託投資基金協會（NAREIT）統計資料，美國權益性REITs近20年的年均回報率達到13%，比同期的納斯達克指數收益率高4%，比羅素2000指數高3%。

眼下，國內公募REITs這艘大船已經啟程，4%現金分派只是這個資金蓄水池的第一道擋板，全行業等待13年的這一場全新資產市場試驗，能否開個好頭，期待春節後揭曉答案。

綠城管理（０９９７９）去年度新拓代建項目的合約總建築面積１８６９　萬平方米，按年增長約１６﹒８％；新拓代建項目代建費預估５８﹒１億人幣，多約２２﹒３％。
　　
於去年１２月３１日，代建項目的管理合約總建築面積７６１０萬平方米，按年增長約１２﹒７％；在建面積４０５２萬平方米，增長８％。

路勁（０１０９８）公布，截至去年１２月３１日止全年銷售約４６７﹒７２億元（人民幣．下同），按年升約１﹒８４％，其中包括物業銷售４４０﹒４７億元及高速公路項目路費收入２７﹒２５億元。
　　
該集團指，去年物業銷售包括已簽訂合同額４０９﹒７６億元及協議未轉合同額３０﹒７１億元。高速公路項目日均混合車流量為２８﹒５萬架次。

青建國際（０１２４０）公布，取得一項新加坡建築工程合約，預期金額約１５﹒４億元。
　　
該集團指，新加坡建屋發展局已於昨天將一份建築工程合約授予其全資附屬公司，涉及建議在新加坡按照Ｂｉｓｈａｎ　Ｅａｓｔ　Ｃｏｎｔｒａｃｔ　３５Ａ＆３５Ｂ興建６棟住宅發展項目連同商業及公共設施　以及１棟多層停車場的建築工程。而該合約預期於２０２５年１２月底前完成。

一手搶客，部分與新盤客源重疊的屋苑交投受壓並錄得蝕讓。鐵路上蓋屋苑馬鞍山新港城更逾8年來首錄損手成交，有3房戶以860萬元沽出，原業主持貨不足2年，賬面蝕30萬元，連同使費更損手約267萬元。

利嘉閣地產首席聯席董事劉鵬昌稱，新港城L座中層5室3房戶，實用面積551方呎，原業主因私人理由去年12月啃辣稅以920萬元放售物業，新近以860萬元沽出，呎價15608元。原業主2019年4月以890萬元購入，離場賬面蝕30萬元或3.4%，由於持貨未滿3年，須支付相當於樓價10%額外印花稅（SSD）即86萬元，加上當年入市亦支付相當於樓價15%的辣招稅共133.5萬元，故連同其他使費合計損手約267萬元。

劉鵬昌指出，自九龍東啟德新盤MONACO開售後，新港城交投已轉靜，將軍澳日出康城LP10開賣後情況更甚，主因該兩新盤客源與新港城重疊，部分新港城業主遂相應擴大議價空間吸客，例如前述中層戶業主，約1個月累減60萬元（約6.5%）沽貨，造價低市價40萬元或4.4%。

據悉，新港城對上一宗蝕讓料已追溯至逾8年前，5期1座頂層3房戶於2012年9月以928萬元成交，原業主1997年以1034萬元購入，賬面虧損106萬元或10.3%。

麥花臣匯頂層1100萬輸使費

旺角麥花臣匯首錄頂層戶損手交易，代理謂，1B座頂層1房單位，實用面積561方呎，以1100萬元易手，呎價19608元，造價雖較原業主2015年一手購入價1085.8萬元，高14.2萬元或1.3%，扣除使費料蝕約37.5萬元。

另邊廂，市民為上車，事故單位同層戶亦照掃。中原地產資深區域營業董事趙鴻運說，鰂魚涌太古城南山閣低層C室2房則王，實用面積582方呎，同層雖有事故單位，仍獲上車客斥資885萬元購入，呎價15206元，低市價13.2%。原業主2007年以383.8萬元買入，賬面賺501.2萬元或1.3倍。

新冠肺炎第四波未平伏，樓價續回軟，美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報162.15點，按周跌0.07點或0.04%，連挫三周合共1.33點（約0.81%）。不過，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，股市向好，加上部分準買家於農曆新年前偷步入市，料下周公布的樓價指數可止跌回升，估計今年全年樓價漲最少5%。

布少明指出，近日股市向好，引發財富效應，掀起「套股換樓」個案，部分人士更率先在農曆新年前偷步入市，今年1月交投量已經出現旺勢，樓市小陽春提早出現。

他相信，「樓市早春」只是新一年反彈升浪的開始，隨着疫苗接種後，新冠肺炎疫情可望受控，屆時中港會重新通關，經濟回復正軌，樓市亦會隨之上揚，料今年內整體樓價至少有5%升幅；豪宅升幅更可望跑贏大市，估計全年最多漲10%。

布少明估計，今年新盤銷售量可回升至1.8萬伙，按年增加約24%；銷售金額料約2420億元，較2020年暴升約49%，金額可望創2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來新高。二手方面，預期今年買賣註冊量約達5萬宗，創9年新高，按年上升約6%；金額料按年飆逾11%，達4200億元，並創11年新高。

另一方面，根據美聯物業網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報60.0點，按周升0.8點（約1.4%），連漲4周共約9.4%，反映減價盤數目持續減少。

受疫情打擊，去年樓價受壓，中原集團創辦人施永青認為，今年各種樓市負面因素將逐漸消退，自用及投資需求重現，估計今年全年樓價會有15%升幅。

施永青指出，過去一年多個消息對本港樓市十分不利，包括社會事件和新冠肺炎疫情等，但樓市仍有用家支撐，令樓價未有大跌。不過，他認為，本港樓市供應實在太少，在全球量化寬鬆下，「印銀紙快過起樓」，樓價不應停留在現水平，香港樓價升幅已比全球不少國家低。

疫情下半年消退 需求彈

對於今年樓市，施永青表示，第一、二季仍有壓力，因疫情影響表現仍會反覆，相信隨着疫苗接種，下半年疫情開始消退，經濟回復，資金持續流入，投資者的需求會升溫，同時吸引用家加快入市，樓市可望轉趨活躍。他明言，自己一向屬於保守派，但仍預料今年全年樓價可升15%。近期樓市交投活躍，施永青認為是第四波疫情積累的購買力在農曆新年前釋放，由用家主導，集中樓價1000萬元以下中小型住宅；現時內地買家減少，豪宅買家購買意欲低，未有迫切性入市，暫時交投減少。

施永青稱，近期部分人看淡香港前景，有意移民，但與上世紀八十年代的移民潮不同，當年移民人士較有錢，今次有意移民的人持有物業不多，而且放盤亦很易被市場消化，相信衝擊會被淡化。

對於中原集團已交棒予兒子施俊嶸，施永青說，舊的既要鞏固，亦要加入創新思維，年輕人敏感度高，目前選擇的業務方向正確。

中原集團行政總裁施俊嶸則表示，經濟衰退，失業率上升，但全球貨幣政策寬鬆，貨幣貶值速度快，故房地產仍受追捧，料價格仍有機會上升，對後市審慎樂觀，料全年樓價漲5%。施俊嶸認為，內地經濟活動已恢復，更須推出政策壓抑樓市，個人對內地尤其大灣區城市的樓市看高一線。

另外，施俊嶸透露，2020年中原香港營業額為42.7億元，2021年目標為56億元，未來該行將注重科技及互聯網的應用，利用大數據分析，提供更佳客戶體驗，亦會增加規模及人手。

市淡放盤10個月 4公司分租全層

全球經濟受新冠肺炎疫情重創，不少企業削減員工人數及辦公室租用面積，因需求萎縮，吸納量疲軟，商廈空置率持續攀升。中環皇后大道中99號中環中心一個低層全層單位，放租逾10個月，才成功分租予4間不同公司，全層月租總收入約132.39萬元，平均呎租53元，較去年意向呎租低22%。

蔡志忠持有 月收入132萬

由資深投資者蔡志忠持有的中環中心23樓全層，單位建築面積24980方呎，原由一間跨國廣告、市場行銷及公關公司承租多年，在去年3月底約滿遷出，蔡志忠早於去年2月已推出該層放租，由於當時新冠肺炎疫情剛爆發，市場對商廈需求開始疲弱，故以意向呎租約68元放租，全層涉及月租近170萬元。當時該廈成交呎租由70至80元，故此叫租已經略低於市價。

但疫情扭轉經濟環境，商廈需求大幅萎縮之餘，更頻現退租個案，甲級商廈租金受到的衝擊亦即時浮現。鑑於市場對大樓面單位需求大減，故23樓單位亦接受分拆出租。

在去年8月全層12個單位率先租出其中4個予3間不同公司，單位建築面積2065至3773方呎，月租約10.94萬至約20萬元，呎租約53元。至於餘下8個單位，建築面積共16515方呎，則一直待租，直到去年12月底，終獲一間資產管理公司以每月約87.53萬元承租，呎租約53元。上述23樓全層，由放租至全數租出歷時10個多月，全層總月租收入約132.39萬元，以全層建築面積24980方呎計，呎租約53元，較去年意向呎租約68元低22%。

22樓散業權單位每呎僅42.5

去年中環及金鐘多幢指標商廈呎租俱跌至近年新低，中環中心亦不能幸免，位於22樓的單位，因已拆細出售關係，由多個不同散業主持有，故租金議價能力較弱。該層2室，建築面積1973方呎，去年8月落實租出，租約兩年，首年月租7.89萬元，呎租40元；次年月租88785元，呎租45元，兩年平均呎租42.5元，屬中環中心過去10年新低。僅高一層的23樓由單一業主持有，租金較硬淨，呎租較高。

因不少企業收縮業務，影響租賃交投，由去年下半年至今，中環中心僅錄1層全層租賃成交，為資深投資者「磁帶大王」陳秉志持有的66樓全層，建築面積約26967方呎，去年11月租予服務式辦公室營運商雷格斯（Regus），月租約215.736萬元，呎租約80元。而該廈其他租賃成交，都以建築面積3000方呎以下的中小型單位為主。

有「磁帶大王」之稱的資深投資者陳秉志去年下半年起積極沽售物業，市場傳出，他最新以8000萬元售旺角弼街地舖，獲利1.1倍。

市場消息指出，旺角弼街62號地下連閣樓，地下建築面積1000方呎，閣樓建築面積1000方呎，合共2000方呎，原以1億元放售，最終減價兩成，以8000萬元易手，呎價約4萬元。舖位現租客為便利店及食肆，月租收入共20萬元，租金回報約3厘。

土地註冊處資料顯示，陳秉志或相關人士於2004年11月以3800萬元購入前述舖位，持貨逾16年，賬面大賺4200萬元，升值1.1倍。

工廈方面，觀塘南洋廣場19樓4至5室，建築面積5530方呎，以4130萬元成交，呎價7468元。原業主2000年1月以601萬元入市，持貨21年，賬面賺3529萬元或5.9倍。

港鐵（00066）香港仔黃竹坑站物業發展項目港島南岸第五期住宅地盤於今日下午截標，總樓面面積約63.6萬方呎，可建不多於1050伙，規模龐大，業界料主要吸引大型發展商入標，亦可能會有中資財團以合資形式參與。

美聯測量師行董事林子彬指出，港島區住宅地供應有限，鐵路項目更具優勢，而港島區可興建逾千伙的大型項目地皮更「難能可貴」，故即使投資額大，料依然吸引各類型發展商獨資或組財團競投，估計除大型發展商入標外，亦會有發展商組財團提交標書，也不排除有中資發展商以合資形式參與。他估計，該地皮的市值（已包括補地價）約108.15億元，每方呎樓面地價約1.7萬元。

劏場持續錄蝕讓，資料顯示，屯門壹號總站1樓100號舖，以65萬元沽出。據悉，原業主於2014年以一手購入，涉資298.4萬元，持貨7年轉手，蝕233.4萬元離場，幅度約78%。

另外，深水埗深之都商場亦錄蝕讓，涉及2樓137號舖，以72萬元成交。原業主於2016年以114.5萬元購入，持貨5年蝕42.5萬元。

踏入2021年1月，大市氣氛趨旺，香港置業行政總裁李志成預計，在新冠肺炎疫苗效應下，今年首季樓市可延續旺勢，期內一二手交投有望穩步齊升，若中港恢復通關，樓市受惠北水南下將更趨火熱，樓市將「牛來運轉」，年內樓價更有力挑戰歷史新高。

雖然疫情反覆，樓價未見顯著回調，早前啟德新盤銷情熱烈，為樓市注入強心針，緊接的將軍澳全新盤亦矚目登場，一手市場百花齊放。該行認為，「新鐵路」沿線物業不斷發展，吸引置業資金流入新興區域，例如將軍澳、油塘及啟德統稱的「大東九龍」，未來不乏供應量，故對新興區域的物業增長潛力特別看高一線，估計首季新盤銷售量或挑戰5,000伙水平，預期全年新盤銷售量可望反彈約1至2成，挑戰17,000宗水平。

焦點盤趁勢連接搶攻，其中，屯門帝御．嵐天，突擊上載樓書，並變速於今日開價，入場價低於300萬，加入搶客行列，首批涉及項目單位總數兩成，主攻開放式及1房戶，同時亦將提供高成數按揭。

由帝國集團及香港小輪合作發展、恆基負責銷售的帝御．嵐天，突提速搶攻，恆基營業（一）部總經理林達民表示，該盤將於今日開價，首張價單共涉及項目兩成單位，主要涵蓋開放式及1房單位，並不包括2房戶。

他再指，折實入場價將低於300萬，同時亦打算向所有單位，提供達樓價九成的一按，部分則提供達樓價三成的二按，暫時僅限於首張價單，至於示範單位將於明日開放予公眾參觀，最快本周公布銷售安排，可望2月上旬推出發售。

帝御．嵐天昨日亦突擊上載樓書，該盤位於整個項目的6座及7座，合共提供557個單位，戶型包括139伙開放式，404伙1房和14伙2房戶，單位面積介乎184至388方呎，預計關鍵日期為2022年4月底。

其中，第6座標準樓層為1層19伙設計；而7座標準樓層為1層21伙設計。其中面積最細為7座2樓12室，184方呎，屬開放式間隔，另設119方呎花園。

此外，其6座16樓17室為1房連衣帽間間隔，面積344方呎，單位可飽覽中央園林及室外游泳池景致，間隔四正實用，客飯廳以長方形1設計，外連露台。主人睡房空間寬敞，附設衣帽間，住戶可按需要隨意打造成不同空間，用途靈活多變。

林達民再指，由於集團於區內設有不少項目，已建立了屬於自己的一套價格曲線，可供帝御．嵐天作參考，而隨着早前屯赤隧道開通，往後來往港珠澳大橋，以及機場更快捷，亦有助項目擴闊客源，故此，是次開價也有參考其他交通便捷地區的物業成交價。

至於同系帝御．星濤，昨日亦沽出1伙，林達民指，為1座低層連花園戶，面積186方呎，另157方呎花園，售價413.59萬，呎價約22236元，創項目呎價新高。該盤累售479伙，佔項目總數約78%，套現逾23.1億。此外，帝御第1及2期共售出1066伙，套現逾51.7億。

林氏續指，恆基於年內仍有多個新盤陸續推出，包括元朗唐人新村的尚悅．天城，目前已經準備就緒，有機會在2月內開售。項目涉及16幢別墅，均樓高3層，面積介乎1772至1826方呎，間隔包括3房3套連書房及4房4套兩種，並以4房戶為主。

今年首個港鐵項目黃竹坑站5期於今日截標，由於鐵路沿線項目向來備受追捧，料多家財團將積極入標競投，同時中小型財團亦以合資形式競逐，並以市況出價。

會德豐地產主席梁志堅表示，集團對該項目感興趣，並會入標競投。他指，「落得標當然想中，但政府從不賤賣土地，對地價甚有要求，料各大發展商以自己眼光入標。」

梁志堅續指出，該項目早前截收37份意向，證明港鐵項目備受市場追捧，該項目可建樓面約63.6萬方呎，而且位處港島，並鄰近中環，具發展潛力。

新地副董事總經理雷霆稱，集團將入標黃竹坑站5期項目。

華懋集團行政總裁蔡宏興指出，港鐵項目向來備受市場追捧，該項目規模較大，發展商需具備一定財力，料以大型發展商作主力競投，中小型發展商則以合組財團形式競投，儘管疫情反覆，惟樓市近期交投仍然穩定，料各發展商以市況出價。

嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明表示，集團對任何鐵路項目都感興趣，現正計算中，入標考慮因素離不開價錢。

是次推出的黃竹坑站5期項目，位處整個地段的東面，可建樓面63.6萬方呎，規模跟去年10月推出的第4期相若，提供不多於1050伙。市場估值約101億至114億，每呎樓面地價約1.6萬至1.8萬。

據悉，項目補地價金額逾64億，每呎補價為10119元，分紅比例為25%，較黃竹坑站第4期低約4.4%。