實價揭露，近年頻傳賠售的北市知名豪宅「明日博」，去年12月頂樓戶23樓交易，屋主持有二年多，獲利1292萬元，為該社區首見獲利交易。資料顯示，買方為元季公司，登記負責人丁賢蓉為東裕集團「河南王」王任生長媳，沒有貸款，以現金購屋。

明日博位於市民大道三段，建國高架橋旁，樓高23層。由於兩面有高架橋，個案價差大，過去也頻傳屋主賠售。如先前20樓一戶交易，前一手屋主以1.23億買入，以1.01億轉手，賠了2298萬元。
另外，8樓、19樓也有賠售紀錄，其中19樓賠售金額也達2380萬。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，明日博規劃一層4戶，因緊鄰高架橋，加上社區戶數多達165戶，都讓交易價格不穩定，包括頂樓物件，18樓、20樓都曾見單價低於130萬元，但19樓戶卻賣超過150萬元。

他表示，該社區高樓層單價行情應有140-150萬元身價，不過面橋產品則容易以低價售出，此次23樓交易單價約135萬元，低於行情，不過由於買方兩年前買價相對便宜，因此仍有獲利。

591房屋交易網新聞組組長畢務潔分析，此豪宅規劃私人泳池、外燴專業規格廚房與宴會廳、酒店式管理等，具一定身價，先前標售也順利脫標，疫情影響下，企業購置豪宅以此類單價相較不高的平實產品為主，自用、避險兩相宜。

陳炳辰指出，富人頻傳現金買豪宅，主要是銀行爛頭寸多，自身都要找去化管道，不歡迎大筆資金存入，加上利率低，因此手上有大筆現金的富人，索性不貸款，直接用現金買房，一次解決現金過多、資產保值兩難題。

新光人壽獵地不手軟！上周五以56.4億元買下新竹市「萊恩廣場」，為新光人壽今年1月第3筆房產交易，共計砸160億元。業者解讀，新光人壽去年即頻出手，但幾乎鎩羽而歸，直到今年元月才一連標下3筆，可看出其對不動產的自用需求與投資規劃。

新光人壽1月12日甫以92.88億元搶下台北市中華開發總部大樓，21日再以3.02億元標得高雄舊市立總圖70年地上權開發案，29日再擲56.4億元購入新竹商辦大樓「萊恩廣場」。

「萊恩廣場」緊鄰新竹科學園區，共分3棟，1棟為企業辦公大樓，包含台灣高通、思達科技、台灣網飛（Netflix）等知名企業皆進駐其中；另1棟為會議及婚宴廣場；第3棟是IHG洲際酒店集團旗下的「新竹英迪格酒店」。新光人壽表示，將帶來穩定租金收益，提升未來財務收入。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄認為，新光人壽近來積極投資有跡可循，去年包含國揚大南港土地、國泰營區地上權、世貿三館地上權等大案都有出手，只是沒得標，去年底也宣布要多角化布局不動產，可看出新壽對不動產的自用需求跟投資規劃。

壽險業去年投資1142億
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，武漢肺炎衝擊誘發市場的避險情緒，包含壽險業在內的投資人紛紛採取多元布局、提高不動產；適逢台灣處於低利率，貸款條件又寬鬆，在無法赴國外投資的當前環境下，都選擇切入不動產市場來靈活布局。


觀察壽險業的不動產布局，2012年曾達顛峰1185億元，然金管會祭出控管措施，使壽險業投資不動產於隔年即遽減，而根據世邦魏理仕去年截至12月23日統計，壽險業在國內不動產投資已投入1142億元，創下歷史次高紀錄。

低利給信心 7成民眾料支撐續漲

去年房市在第3季時最熱，台北市最新發布的2020年Q3房市指標溫度計便可看出，價格燈號創1999年紀錄以來新高，交易量也轉為偏熱，莫怪乎各部會年底緊急祭出打炒房措施，盼房市降溫。不過據業者調查全台民眾對房價看法，僅2成認為打炒房可使房價下跌，且高達7成民眾認為在低利政策下，房價將持續上漲。

北市地政局公布去年Q3房市指標溫度計，交易價格燈號連10季紅燈，分數9.2分締造新紀錄；交易量能燈號由綠轉紅；負擔燈號維持黃紅燈。住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析，全台房市在去年第3季明顯看漲，北市因價格基期高，相對落後補漲，這波資金回頭，自用買方北返，推升整體價量。全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，低利、熱錢環境，高資產族態度保守，將資金轉向中高價位產品，如40~50坪住宅買氣就明顯提升。

台北市供需分數下降
不過供給、需求分數則呈下降，需求面更是探底達2.67分，主要是登記結婚對數、每季新增家戶數降分所致。徐佳馨表示，年輕首購族除非家裡資助，大多外移到新北、桃園買房，加上疫情影響遞延結婚計劃，都使北市需求面下滑。

進一步觀察全台房市，政府去年底祭出打房政策，盼有效抑制炒作風氣，施行逾1個月來，影響似乎不如預期。僑馥建經與逢甲大學調查全台民眾購屋需求，針對打炒房政策，詢問民眾對未來房價漲跌的看法，發現認為會下修僅21.7%，甚至19.5%仍認為會上漲，58.7%表示持平。

多數民眾認為，低利率環境將使房價持續走揚，共計70.3%民眾看漲、23.5%持平，僅6.3%民眾覺得房價會下跌。僑馥建經總經理彭慶分析，數據顯示低利才是這波民眾對房市信心大幅提升的主因，可見民眾重視利率影響房價的比重，遠高過政府祭出打炒房政策。

至於經歷一整年仍未消退的疫情因素，也影響著後續房市走向，數據顯示全台有33.2%民眾認為疫情之下的房價仍持續上漲，53.7%民眾表示持平，13.1%民眾看跌。上揚國際董事長林聰麟指出，今年房市跟去年走勢相近，首季因疫情升溫，民眾減少看屋，但隨著氣溫升高且疫苗將問世，在低利率環境、置產心態踴躍下，整體買氣不會因疫情有太大改變。

為加速集團多元化經營，跨足收益性不動產，房地產代銷龍頭海悅國際（2348）砸下3.5億元，參與負責台北市舊市議會地上權案的金毓泰公司現增案，全案將進一步開發為飯店、商場、辦公和台北城博物館等複合式商業大樓。

海悅國際2日召開董事會，通過對持股50.23％的子公司金毓泰的現增案，目前海悅整個集團，包括海悅國際、海悅廣告等，合計集團持股達65％，為負責台北舊市議會開發案的金毓泰公司最大股東。

海悅國際總經理王俊傑表示，舊市議會地上權案的新經營團隊，將加速開發，規劃符合區域市場最合適的產品，打造高端收益型不動產，以期活化資產，成為海悅國際中長期穩健的營運成長動能。

海悅表示，金毓泰是在2017年得標台北舊市議會50年地上權土地，得標權利金為28.68億元，土地面積2,025坪，地點位於台北市中山南路、忠孝西路口，被視為台北「西區門戶計畫」的新地標。

金毓泰則原本由豪昱營造、互立機電與海悅國際合資成立，豪昱和互立為持股85％的最大股東，海悅持股5％；但後來豪昱和互立大股東廖年毓，去年驚傳跳票，全案開發速度延宕，市場一度傳出金毓泰找上寶佳集團少東林家宏金援，但後來不了了之，直到去年9月才明朗化，海悅國際斥資2.125億元，買下京城銀行抵押品－金毓泰股票5萬張、逾45％股權，持股提高到50.23％，躍居為最大單一股東。

至於第二大股東則為福清營造，持股約三成多，是去年4月向豪昱營造所買進。據悉，未來將會主導舊市議會旁BD地塊的開發案。

護國神山台積電設廠南科，產業群聚效應加持，不僅帶動南科特區開發建設動能強大，台南全年土地移轉量也再創5年新高，去年土地交易達5萬8,104筆，較2016年的3萬9,869筆，成長近46％；前十大交易熱區當中，以安南區7,681筆最熱門，全年交易量居冠，其次則是永康區和東區。

根據台南市地政局公布的台南市土地買賣移轉量顯示，去年交易筆數達5萬8,104筆，比2019年的5萬5,858筆，年成長4.02％，是連續第5年成長，更比2016年的3萬9,869筆，大幅成長45.74％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，土地買賣移轉涵蓋素地及已有建物的土地，因此，量能年年攀升，不僅顯示台南土地買氣活絡，也反映出台南住宅市場蓬勃發展，不論是素地還是含有地上物的標的，都受到投資人的高度關注。

張旭嵐分析，部份蛋黃區開發早，土地庫存有限，一些具發展潛力的新興重劃區，便成為投資人的新焦點，除了吸引建商進駐推案，也搶地當庫存，像近期備受矚目的平實營區，就有高雄豪宅建商前進造鎮，總銷上看180億元。

台南仁德二空新村B區都更案，更吸引了包括遠雄、華友聯等外地建商搶標，最終由新竹建商奪下1.2萬坪的土地開發權。張旭嵐指出，這些土地交易未來也會反應在住宅量體上，一些房價基期較低的新興區，未來各項機能健全後，房價具補漲空間，對購屋與投資客群都是一大吸引力，高度需求刺激下，帶動區域交易量攀升。

台南去年土地交易前十大熱區中，以安南區的7,681筆居冠，其次永康區6,166筆、以及東區的4,655筆，前三名分別比2016年成長65％、55％、以及62％。

針對安南區土地買氣蓬勃，台灣房屋中華加盟店東張文龍表示，安南區是原台南市面積最大的行政區，可開發腹地廣大，且近年政府積極推動商60計畫，整合約6.6萬坪的商用地，將打造安南區成為台南商業副都心，加上九份子重劃區、和順寮特區、台南科工區帶動，及未來北外環道路完工，將快速導入南科人口，提升商業機能與住宅需求等優勢，成投資人插旗新標的。

財政部最新房屋稅籍縣市歸戶統計，截至2019年底我國799萬人持有房屋，持有一戶者占71.3％，至於持有四戶以上者以新北市5.33萬人居冠，其次為台北市4.13萬人，台中以3.2萬人居第三。另彰化縣有1.11萬人持有四戶以上房屋，居六都以外縣市榜首，基隆市以4千人居次、雲林縣約3,800人居第三。

所謂房屋稅籍縣市歸戶為個人在單一縣市持有房屋數，而全國歸戶則是個人在台灣所有房屋數。舉例而言，若在台北、新北各有一棟房屋，依照縣市歸戶為新北、台北各一戶，但依照全國歸戶則為兩戶。

財政部官員指出，各縣市持有四戶以上人數關鍵為人口基數與都市化發展程度，像新北市人口數403萬人居全台各縣市之冠，台中市人口數為282萬人居次，而台北市都市化程度高。彰化縣則為六都外人口最多縣市（127萬人），至於基隆市鄰近雙北與汐止科學園區，都市化程度具一定規模。

若依照房屋稅籍全國歸戶統計，我國有799萬人持有房屋，其中71.3％為持有一戶、19％持有兩戶、5.7％持有三戶，4％為持有四戶以上。官員指出，不論是依縣市還是全國歸戶統計，我國大概有96％民眾持有三戶以下房屋，並未達到囤房標準（四戶以上）。

近年來部分黨派或學者提議應由中央直接立法課徵囤房稅、以全國歸戶統計數據來課稅，不應由地方政府個別制訂囤房稅率。惟財政部官員認為，房屋稅籍統計涵蓋到共同持有情況，像北漂遊子可能與兄弟姊妹共同繼承父母房屋、甚至是祖父母祖厝，再加上個人自住房屋就已達三戶。

官員表示，若民眾祖厝都在偏鄉地區、實際上不會有炒房疑慮，且目前僅台北市、宜蘭縣、連江縣採用房屋稅差別稅率，不該把蛋黃區稅制直接拿到偏鄉地區適用。

去年房市熱，開發商投資興建力道25年最強！去年12月全台住宅建照核發戶數拉出近1.7萬戶大量，全年站上16萬戶大關、年增約8％，上次一年超過16萬戶的巨額供給要回溯至1995年以前，更是2016年房地合一實施時的一倍以上，未來新建房屋恐面臨沉重壓力。

內政部最新統計顯示，近年房市暢旺的台中市住宅建照快速增加，去年近3.9萬戶，連續第三年蟬聯全台住宅建照核發戶數最高的城市。與2019年相較，雖然台北、台南、高雄三都衰退，不過桃竹地區新增供給驚人，桃園逾2.2萬戶、年增45%；另新竹縣市分別年增71%、28%，新竹地區合計有超過1.1萬戶新建住宅未來陸續釋出。

大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，全台住宅建照在2016年僅不到8萬戶，隨著房市回升，建商擴大購地手筆，建照核發戶數逐年快速增加，2019年已創下14.8萬戶的24年新高，去年進一步擴大，在海外資金回流、全球印鈔救市下資金滿溢，加上國內各新興低價區買方認同度高，更加強化建商推案信心。

業者認為，近年地價高漲，多數開發案土地取得成本已高，加上營建業人力短缺、建築材料價格上揚，打炒房下房價續揚力道有限，近一、二年產生的大量供給，若預售階段去化趨緩，恐產生龐大賣壓。

去年不僅住宅市場熱絡，商業及工業地產的投資興建量能也極為可觀，內政部統計顯示，商業類、辦公服務類建照核發面積分別為32.7萬坪、71.2萬坪，分別創下三年、六年新高。其中，台商回流帶動需求，去年全台工業倉儲類建照高達308.5萬坪，創下1999年有統計以來新高。

二○二○年房市熱呼呼，全年買賣移轉量達卅二點六萬件，創七年新高，房價也明顯上揚。房仲統計聯徵中心房貸資料發現，四十歲到五十歲，以及五十歲到六十歲，貸款購屋件數都較前一年大增百分之十七，是去年房市價量齊揚主因，也顯示換屋族是推升房價的主力。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，四十歲到五十歲，以及五十歲到六十歲，以換屋族居多，若是首購族，也是資金較充沛的首購族；這些人由於資金多，預算較高，買房多會選擇條件較好的房子。

屋比房屋彙整金融聯合徵信中心最新房貸資料，去年前三季全國總共有十二萬四千九百三十五件住宅貸款案件，較二○一九年同期增加百分之十五。以年齡層來分，三十至四十歲去年貸款購屋達四點三萬件，件數最多；其次為四十至五十歲，約三點八萬件。

若和前一年相比，以年齡四十至五十歲、五十至六十歲等兩大族群買氣提升速度最快，量能不僅較二○一九年同期大增百分之十七，也比二十到三十歲、四十到五十歲的百分之十二至十四，明顯高出不少。

值得注意的是，去年前三季四十歲以上的購屋族群買房貸款件數，都創二○○九年、有統計來同期新高，顯見在貨幣寬鬆的超低利率時代，房價出現上漲，讓財力較充沛的四十歲以上族群有明顯搶進場的狀況。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，去年台灣因為防疫成功，又有台商大量回流、境外資金匯回等議題，讓房市增添許多上漲題材，目前定存利率不到百分之一，錢放銀行愈存愈薄，也導致四十歲以上財力較充足的民眾，進場買房意願大幅攀升。

陳傑鳴指出，不論公股或民營行庫，都積極搶食房貸大餅，甚至不限首購，第二屋也可享有低利率、高貸款成數等優惠房貸專案，完全打到資金較充足民眾的心理，除首購族群進場，換屋與置產等年齡較長的購屋族群也加速進場，帶動房市買氣不斷攀升。

他表示，去年十二月央行啓動房市信用管制，希望替房市降溫，但是在低利率與資金回流台灣的基調短期內不會改變下，估計二○二一年全台房市仍有機會量能繼續擴增成長。

新北市府針對五股垃圾山環境進行整頓，經過1年多努力，公有土地重新活化，提供了許多綠美化休憩空間，私有土地廠家業者也進行建築物及環境改善。而改善工程已陸續完成，新北市長侯友宜今（2）日視察後表示，期望今年底前完成五股垃圾山環境整頓。

五股垃圾山長年受限於洪水平原管制，使得當地發展停滯，造成非法棄置廢棄物、違章廠家林立等情形，產生許多環境安全、公共安全、治安上之問題。

新北市府於自2019年9月起推動「擴大五股都市計畫（部分更寮及水碓地區）發布前試辦計畫」，協助範圍內既有業者及地主依相關規定取得合法使用，達到產業納管、環境綠美化改善等目標。

侯友宜說，新北市府讓原本的工廠區變身為五股「心環原」，不但我們的環境優化以外，也解決了環安、治安、公安，也讓廠區可以在地深根，創造更多的產值。新北市府未來透過五股擴大都市計畫，讓五股垃圾山城市之瘤整個剷除，變成一個安居樂業，有產業、有很多綠化的公園的好地方。

侯友宜表示，已申請合法之廠家業者未來可依相關規定進行建築物新建或改善工程，業者也全力配合市府相關法令及樣態改善環境，甚至自發性的整理地下管線，以減少公共安全上的隱憂。他強調，只有市府的力量是不夠，還是需要當地廠家業者的配合才能順利推動。

城鄉發展局長黃國峰指出，範圍內677家廠家，總計有220家廠家送件申請，於受理申請截止計有161件申請案通過審查；市府為簡政便民全力輔導民眾取得合法使用，透過聯合審查方式加速相關審查作業程序，所有申請案件已於去年12月31日完成興辦事業計畫、用地變更編定及臨時建築許可三階段審查。

後續範圍內申請合法之廠家業者須依建築法相關規定進行建築物新建與環境改善，並於今年8月底前完成工程，徹底解決昔日違章廠家林立之情形，提升環境品質，拔除「城市之瘤」的污名。

士林開發（5324）今（2）日公告以約8.38億元標下國防部為台北市大安區通化段四小段126、126-1地號等兩筆總計244.42坪土地，換算每坪土地單價為343.22萬元。

士開表示，該案未來規劃做為住宅大樓案，全案近台北市安和路二段、文昌街，由於位置優越，看好該案未來開發潛力。

士開去年前三季稅後純益達0.61億元，大幅優於前年虧損0.98億元，每股稅後純益為0.46元；士開去年營收達3.7億元，較前年7.65億元大減51.5%，士開指出，去年營收衰退主因新冠肺炎疫情影響，以致轉投資餐飲、旅館收入減少。

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市市場監督管理局 北京市互聯網資訊辦公室 北京市地方金融監督管理局 中國銀行(3.180, 0.00, 0.00%)保險監督管理委員會北京監管局 關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知

京建發〔2021〕40號

各有關單位：

為規範我市住房租賃企業經營活動，促進我市住房租賃市場健康平穩發展，按照住建部等六部委《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（建房規〔2019〕10號）有關規定，現就有關事項通知如下：

一、本通知適用於住房租賃企業分散承租他人住房，再出租給承租人居住，並向承租人收取租金的活動。

二、住房租賃企業在本市開展業務前，應向註冊所在區住房城鄉建設部門報送開業資訊和從業人員名單。未報送開業資訊的企業不得通過互聯網發佈房源資訊。

三、住房租賃企業應當使用本市住房城鄉建設部門和市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。

四、住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的週期應當匹配。

五、住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產仲介行業協會建立的專用帳戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

住房租賃企業應于合同終止後2個工作日內通知北京房地產仲介行業協會退還押金，北京房地產仲介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

六、住房租賃企業應於簽訂承租或出租房屋合同後3日內，將合同資訊（包括房屋坐落、面積、間數、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監管平臺備案。未如實備案合同的企業不得通過互聯網平臺發佈房源資訊。

七、銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

八、住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。

九、北京房地產仲介行業協會應當建立糾紛調解機制，定期公佈住房租賃企業被投訴情況，調解住房租賃企業和當事人糾紛。

十、本市支援專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租。住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

十一、住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由市住房城鄉建設部門列入重點關注名單並向社會公佈，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單並向社會公佈，警示重大風險；根據住房城鄉建設部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發佈相關廣告。網路資訊平臺未履行核驗發佈主體和房源資訊責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務採取整頓措施。

十二、本通知自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市市場監督管理局

北京市互聯網資訊辦公室 北京市地方金融監督管理局

中國銀行保險監督管理委員會北京監管局

2021年1月28日

2月2日消息，金地集團(11.310, 0.38, 3.48%)公告，2021年1月公司實現簽約面積101.4萬平方米，同比上升64.99%；實現簽約金額242.7億元，同比上升98.23%。

今年1月下旬以來，北京樓市調控的節奏提速，調控鼓點急促有力。

1月25日，北京市住房和城鄉建設委員會黨委書記、主任王飛表示，北京市住建委將加強對長租企業的嚴厲監管，禁止企業形成資金池和租金貸。嚴查資金違規進入房地產市場和仲介炒房、投機炒作。

1月30日，北京銀保監局嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。

同期，市區住建部門多次約談和持續檢查房地產仲介機構。一些主要仲介機構於近期簽署承諾書，降低熱點區域看房頻次，不參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的金融活動等。

2月2日，北京市多部門發文，對租賃企業行為進行規範。

與以往的一攬子調控政策不同，這輪調控指向明確，條款細緻，具有極強的可操作性。從內容上看，租賃和二手房成為調控的重點。如果說對租賃市場的調控是政策修補，對於二手房市場的調控則著眼於當下的市場熱點。

1月以來，北京二手房交易繼續維持高水準，部分熱點學區房交易更是出現非理性升溫，並一度引發市場情緒的恐慌。有行業資深從業者向21世紀經濟報導表示，仲介機構在承諾書中提及的“熱點區域”，即是指海澱區的部分學區房。此前監管機構對經紀公司的約談中，也將學區房作為一項重點。

有分析人士指出，北京市“狙擊”學區房的背後，是市場在連續多年築底後的升溫暗流。在一線樓市整體升溫的大背景下，一些需求正蠢蠢欲動。

學區房再“驚魂”

西城、海澱二區是公認的北京教育“高地”。2020年5月，西城區宣佈自當年7月31日起實施多校劃片，此舉也一度引發了西城區的學區房交易熱潮。此後，西城區的學區房降溫，不少家長“轉戰”到學位更為充足的海澱。

在海澱區的蜂鳥家園社區，一位房產經紀人告訴21世紀經濟報導，由於對應“一流一類”的中關村三小，且戶型小、總價相對不高，過去一年多來，該社區的房價經歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶型為例，在2019年年中，該戶型的單價約為14萬元左右，一年後就漲到了15萬元以上。今年以來，同樣的房源單價升至16萬元以上，相當於總價累計上漲了100萬左右。但由於極為搶手，目前該社區的可售房源已經不多。

該經紀人表示，海澱區的一些熱門學區，近期確有“一夜漲價20萬、30萬”的現象，但只限于個別房源。多數業主不會將價格上調得過高，因為雖然帶看量很大，但購房者也會評估性價比。

即便如此，房價跳漲帶來的漣漪仍然蔓延開來。在朝陽區某社區的業主群裡，一段被編輯過的視頻聲稱，經過幾年的橫盤期，各種利好因素將促使北京房價上漲。該視頻展示了北京各區域去年以來的房價變化（資料出處不明），其中便包括海澱區的學區房價格。

這類視頻的權威性存疑，但現實是，經過幾年的嚴厲調控，北京房價的確經歷了3年多的“橫盤期”。在這一時點上，房價上漲的邏輯看上去容易讓人相信。

為做好預期管理，北京市區住建部門在1月以來多次約談和持續檢查房地產仲介機構，強調“不得渲染、炒作房屋成交資訊，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體管道發佈製造購房恐慌情緒的文章”。

與此同時，鏈家、貝殼等APP也撤下了各個社區房源的歷史成交資訊，其中便包括每套房源的交易價格。

在多數業內人士看來，海澱區學區房的升溫，有著教育焦慮、抄底情緒、疫情導致出國教育受阻、庫存不足等因素的綜合影響。但同時，北京樓市整體交易持續升溫的背景也不可忽視。

官方資料顯示，2020年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水準及增幅均是2017年以來最高。其中，去年12月的成交規模突破2萬套。今年1月，北京二手房網簽17513套，雖有所回落，但仍然同比上漲了104%，仍屬於階段性高點。

朝陽區雙井區域的一位元經紀人表示，2020年12月單月，其所在門店的成交量創下最近幾年的新高。一些非優質房源的成交週期也明顯縮短，且近期價格有小幅提升。

根據國家統計局的資料，2020年12月，北京二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲6.3%。

政策高壓與觀望情緒

經過三年多的橫盤期，北京樓市真的要反彈了嗎？

中原地產首席分析師張大偉認為，北京樓市的升溫，是貨幣政策趨於中性的背景下，一線樓市整體升溫的一部分。但總體來看，北京市場熱度並不算高，全市成交量雖然一度處於2017年來的高位，但整體也只有2萬套上下。同時，北京的成交熱度非常分化，除海澱等少數區域相對較熱外，其他區域大多屬於剛剛企穩中。

梳理歷史資料發現，去年北京二手房交易量雖然達到階段性高點，但與2016年的27萬套相比，仍有10萬套左右的差距。多數分析人士認為，這樣的成交量很難支撐房價大幅上漲。

張大偉表示，北京樓市在去年四季度出現了抄底情緒，這不僅推動成交量升溫，也導致一些區域的房價出現上行。但此後，觀望情緒又開始出現，並使得1月的交易量出現下滑。

“由於調控最嚴厲、購房難度最大，北京樓市一直是一二線城市中最穩定的市場。這種情況下，市場不太可能出現高溫。”張大偉認為。

政策調控的作用的確不可忽視。早在1月20日，海澱房管局就約談了占比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產等仲介機構，並強調，要杜絕炒作學區房概念，穩定存量房交易市場秩序。該部門還檢查了各仲介機構在房源推廣及居間服務過程中，是否存在以“學區房”為由，哄抬房價、租金等違規行為。

據悉，在北京市區兩級住建部門對仲介機構的巡查中，提出了“逢漲必查，逢炒必辦”的原則。並強調加強日常巡查頻次，組織暗訪，對發現炒作的仲介機構及人員聯合處罰。

事實上，仲介機構提出的“降低熱點區域看房頻次”承諾，雖然有爭議，但也反映出監管部門的調控決心。

“經營貸”“首付貸”“消費貸”等個人信貸資金流向樓市，也是北京在近期查處的重點。一位元金融機構仲介人員向21世紀經濟報導表示，去年他曾幫不少人申請“消費貸”“經營貸”，其中有大量客戶用來買房。但今年由於流程複雜，他的業務已明顯減少。

多數分析人士認為，作為有著重要風向標意義的城市，北京樓市將繼續享受調控的“重點照顧”，包括學區房在內，房價大幅上漲的可能性很低。

唯一的不確定因素在於新房市場。資料顯示，隨著限競房銷售的熱潮告一段落，2021年，不限價商品房將重新佔據新房供應的主流。雖然新房交易僅占北京市場的兩成，但正如限競房曾一度平抑北京市場均價，這些不限價房源能否對整體市場帶來價格壓力，仍需進一步觀察。

2021年1月份，上海一二手房成交呈持續上漲態勢，尤其是一手房創53個月（自2016年9月以來）新高；雖然二手房還沒有官方統計資料，不過綜合仲介機構的資料，截至1月24日，二手房成交估算在3.5萬套左右，對比2020年12月3.9萬套成交量，熱度不減。而且，上海二手房1月份每週掛牌量保持在1.2萬套左右，個別周達到1.3萬套。

上海城市房地產估價有限公司統計資料顯示，2021年2月1日，上海市住宅均價5.66萬元/平方米，環比漲3.78%，同比漲11.7%。上海各環線價格均值呈現繼續上漲態勢。北京亦然，1月31日北京新房成交365套，1月累計成交6661套，環比上月下降14%，同比去年上升18%；二手房成交309套，1月累計成交14892套，環比上月下降13%，同比去年增加74%。

上海中原地產市場分析師盧文曦稱之為“末班車效應”：“不少買家擔心後續調控政策落地可能打亂原先的置業計畫，因此呈現末班車效應，導致全月成交出現飆升。當然，某種程度也透支後續需求”。

值得一提的是，今年有一個“特殊”的春節，為了防控疫情，各地提倡就地過年，或會打破2月份傳統旺季。權衡之下，監管層果斷出手。

1月29日和30日，上海銀保監局和北京銀保監局接連發文，進一步加強個人住房信貸管理，嚴查消費貸、經營貸等個人信貸資金違規流入房地產市場。

上海信貸監管政策強調嚴格執行：各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控“因城施策”“一城一策”的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

政策重點是：對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。

對此，上海不少仲介人士認為，該買的客戶還是會下單，他們更怕後續補漏政策陸續出臺影響成交週期和購買資格。信棟地產創始人徐東表示，上海信貸政策是真槍實彈的，後續深圳、杭州等熱度過高的城市也許會跟上，這對豪宅和剛需住宅的成交都有影響，高總價的房源影響最大。但他不認為會影響房價，左右房價的因素包括限購、限售、限貸以及首付比例。

“就地過年”或將拉升樓市預期

成交量持續上漲，是拉高市場2月樓市預期的直接原因。據上海中原地產資料顯示，2021年1月上海新建商品住宅成交面積143.5萬平方米，同比增加17%。這一成交資料創53個月來新高。1月份新房成交均價為59711元/平方米，環比上漲14.9%。

加上今年春節特殊性，一線城市樓市不存在長假問題。上海中原地產資料顯示，1月有27個樓盤推出房源，面積共計78.8萬平方米，環比減少41.74%，儘管回檔幅度比較大，但是從絕對量來看，幾乎和平時供應量相仿，淡季不淡特徵明顯。

盧文曦透露，上海1月首周起步成交量就突破20萬平方米，高調起步後僅僅調整1周成交量就翻身向上，最後一周在翹尾效應等多因素疊加下，成交量攀升到64萬平方米，並且創新高，一周相當於一月的交易量。

一方面，市場延續12月交易熱情，尤其是今年行情看漲預期提升，新政出臺後，部分買家擔心後續政策補漏的影響，加快入市；另一方面，改善性產品推盤積極，這些產品恰是市場交易主力。比如，青浦、嘉定、松江等區域單次推盤量基本都在3萬平方米以上；當期供應量最大樓盤是虹口的“瑞虹新城天悅耀庭”，面積為4.9萬平方米。豪宅項目也一反常態，想在年前搶收。充足穩定的供應為成交創新高創造了條件。

即便是新一線城市杭州，1月底出臺樓市新政之後，有近20個新盤拿到預售證準備入市。哪些原本就有需求的，包括不回老家過年的新杭州人，會選擇此時買房。

信貸收緊將衝擊個人購房杠杆

信貸收緊有跡可尋，2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業貸款與個人按揭貸款均比較寬鬆，這也拉動了一線城市需求。杭州、上海和深圳樓市金融化明顯，打新潮導致套利群體裡成為市場主流。上海此次信貸新政從打擊套利，抑制套利資金進入樓市出發。

據瞭解，上海二套房貸利率5.6%左右，經營貸利率在4%左右，有的甚至更低，這也成為近年來上海樓市資金的主要來源；此外，上海工行和農商行以前還有一種“稅費貸”， 稅費貸是把仲介費、營業稅、個稅、契稅等加起來的一個綜合收費的貸款。一般二手房交易的時候，仲介都會向客戶推薦稅費貸。稅費貸大約占到總房價5%-10%，上限50萬或者80萬，之前還有過上限100萬的額度。就在1月21日上海發佈調控新政之後，上海也喊停了“稅費貸”。

針對此前仲介聯手炒作學區房的現象，上海此次信貸政策嚴格房產仲介機構業務合作管理。嚴格開展房產仲介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後品質監測及仲介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支援、聯合“包裝公司”協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產仲介，立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

中原地產首席分析師張大偉指出，上海實際上是重申了過往的政策，“封頂放貸是2003年開始的政策，從來沒變過，只是經常有銀行違規”，他認為，“如果嚴格執行，對市場影響會非常大”。

上海、深圳等城市的樓市最近火爆，核心原因是經營性貸款流入樓市。1月21日，上海出臺調控新政的時候，上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑就對記者表示，房地產主要靠資金推動，上海這一輪市場異動與資金有很大關係，尤其是經營貸、信用貸等流入房地產市場。

央行報告顯示，2020年末，本外幣住戶經營性貸款餘額13.62萬億元，同比增長20%，增速比上年末高7.5個百分點；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。

不過張大偉對政策執行力度表現出擔憂：過去國內房地產按揭貸款還款看收入證明，而收入證明造假是行業長期頑疾，信貸管控很難真正嚴格。此外，銀行作為企業單位，對於經營貸流入房地產管控意願不足，而當下按揭貸款利率平均在5-6利率，經營貸只有3-4.使得大量的投資需求，改善需求使用了經營貸。

業內人士指出，這是一次在住建部主導督導下的調控升級，對於短期市場有降溫的作用，具體效果還需要看針對打新潮及經營貸的補丁政策與執行力度。

盧文曦梳理了最近幾年上海的調控規律：自2016年出臺一系列政策之後，上海幾年間沒有追加過任何重磅的政策。由此可見，上海調控政策本身是比較緊的。但是在市場發現一些盈利機會點後，引發假離婚，違規資金入市等一些亂象。說明原先的政策中有不嚴密的地方，使得投機力量有空子可鑽。“1.21”新政算是個開始，加上1月29日出臺的信貸政策，可以看作是一系列補漏洞舉措。信貸新政的影響在於剔除樓市中的“虛火”。另外，嚴格審核貸款也是維護金融安全。現實的結果是，短期會拉長成交週期，以前正常情況下，房屋交易週期在3-4個月，目前來看可能要拉長到半年左右。此外，短短一周多時間接連出現多道調控令，說明政府政策儲備很多。

房企資金影響逐步顯現

上海豪宅價格持續上漲。據同策研究院統計的2020年四大一線城市總價1000萬以上房屋成交情況來看，上海成交量最大價格也是最高的，2020年全年一共成交1.1萬套，成交面積超過211萬平方米，均價9.7萬元/平方米；深圳成交均價僅次於上海，為9.6萬元/平方米。

“121新政”後，上海的豪宅成交以總價1000萬-2000萬為主流，僅1月30日、31日這個週末，就成交了200多套。

同策研究院分析師汪恆認為，根據週期預測模型，上海住宅成交量在2021年3季度可能還會迎來較快增長。但從2020年上海的1000萬以上新建住宅成交價格來看，總價越高，單價也越高。信貸收緊，對這部分購買高總價房源的買家而言，影響可能是最大的。

那麼後續是否有新的貸款品種出現來滿足購房者需求？汪恆指出，主要看監管措施的執行力度，由於加杠杆炒房往往會帶來高額收益，所以無論哪次政策出臺都會有人試圖繞過監管，但本次政策監管方明顯加強了對於金融機構的監督；北京甚至沒有出臺新的舉措，就是單純加強對於個人信貸資金違規流入房地產市場的查處。“隨著大資料技術的發展，資金的監管更加便利，再利用政策漏洞進行加杠杆的操作可能性不大”。

一個事實是，房企的資金鏈將持續繃緊，這從過去幾年房企發行的以購房尾款為主的ABS融資類產品可見一斑。一旦房貸放款週期延長，導致房企不得不開闢其他融資方式獲得資金。2020年房企ABS發行規模約4304.6億元,同比增長10.2%。

1月29日，深圳寶安某剛需盤置業顧問李力傑（化名）迎來近期最忙碌的一天。

“前妻能做貸款擔保人嗎？”“社保200個月、兩套房，可以買到海岸城嗎？”“親哥親姐轉帳的錢能不能付首付？”“流水現在做還來得及嗎？”一系列問題撲向他，但回答都是否定的。

當日，深圳官方選房系統“i深圳 APP”推出萬豐海岸城、深鐵懿府、香山道公館等6個新盤，購房者只能選擇一個盤進行誠意登記，且根據繳納社保時長和名下房產情況進行分類，社保為王、無房優先。

“這就像高考填志願，你不僅需要知道自己的情況，還要知道對手的情況。深圳最近出了很多新規，客戶還要摸清規則，要是被定義為眾籌、代持、作假，一律沒收定金。”李力傑表示，新規出臺之後，深圳“打新”難度翻倍。

近期，深圳接連打出了樓市調控組合拳：嚴查購房資金來源，有代持嫌疑者不予購房；打擊作假行為，對作假者實施3年“禁買”；堵漏炒房者“假結婚”，夫妻無資質一方不得聯名買房。

事實上，新一輪調控正在全國多個城市展開，劍指樓市亂象。

北京、上海、深圳、廣州、杭州等9個城市先後出臺樓市調控政策，在“五限令”（即限購、限外、限貸、限價、限售）基礎上，提高購房門檻、拉長限售年限。

同時，部分城市通過調高房貸利率、嚴查購房資金來源等政策遏制違規資金流入樓市，減少投機炒作行為。

2月1日，多名房企人士對時代週報記者表示，收縮投拓成本、加快專案周轉週期、更為積極的促銷活動等將成為房企應變的主要措施。

房地產金融監管從嚴，房企資金端全面受限。

精准打擊

打擊市場較熱城市的炒房行為，成為新一輪調控潮的主要特徵。

2020年年底，北上廣深杭等熱點城市均出現“翹尾”行情。中原地產統計顯示，2020年12月，北京新房和二手房分別成交6681套和20944套，均創下“3.17新政”以來的月度新高。同期，廣州新房成交16434套，創單月歷史最高紀錄。

易居研究院資料顯示，2020年12月，上海市二手住宅成交套數約為3.9萬套，成交量創多年來新高。

1月21日，上海樓市調控“滬十條”出臺，明確表示將打擊“假離婚”炒房，夫妻離婚三年內，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；對購房不足5年對外出售者，全額徵收增值稅。

2月1日，上海中原地產首席分析師盧文曦對時代週報記者表示，近期上海調控主要針對投機炒作行為，這些政策將給市場帶來降溫作用，但價格只有在成交量持續收窄後才會轉跌，短期內不會出現大幅下跌的局面。經過一段時間的瘋漲後，及時調整政策有利於市場平穩發展。

1月29日晚間，“上海只對已封頂住房的個人發放貸款”的話題沖上熱搜，閱讀量破億。同日，上海銀保監局發文，要求將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

不封頂不貸款，開發商回款承壓。2月1日，盧文曦對時代週報記者表示，此前住建局為推動綠色建築發展，給予開發商一定的優惠條件，即專案拿到預售證就可以出售。“滬八條”之後，新房要主體結構封頂才可以貸款，無疑將加大開發商的資金壓力。在這種情況下，開發商將加快施工節奏，提高周轉速度以推動專案儘快投入市場，減輕資金壓力。

新一線城市杭州加入調控大軍。

1月27日，杭州打出組合拳，從限售、稅收調節和無房家庭認定標準等方面加強調控。具體而言，對於中簽率小於10%的新房，實施5年限售。同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。

北京和廣州則分別通過嚴查個人信貸資金流向、上調房貸利率進行調控。1月30日，北京銀保監局表示，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸和個人經營貸合規性開展全面自查。1月27日起，廣州四大行房貸利率全線上漲，工農中建四大行的首套房貸利率調整為LPR+55bp，二套房貸為LPR+75bp。

“近期部分城市房地產市場升溫過快，投機性需求有所抬頭，不利於房地產市場健康發展。因此，必須結合本地情況，從快從嚴進行遏制。”1月31日，58安居客房產研究院分院院長張波對時代週報記者表示，“哪裡過熱打哪裡”將是2021年政策調控的重點方向。從深滬杭的調控看，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。

具體而言，近期出臺的調控政策主要以強化限購、限售政策為主，加強對投機炒房的打壓力度。

房企以價換量或成主流

對於購房者而言，“五限令”升級提高了購房門檻，利率上調增加成本，房貸收緊拉長週期。購房者入市積極性降低，房企不斷調整策略以應對新政策。

1月31日，花樣年董事會主席潘軍對媒體表示，房地產資金端收緊，企業在做城市佈局時將有所選擇，不會盲目進入每個城市，而是根據自身優勢選擇匹配的城市。

潘軍表示，2021年，房企將會及時調整產品結構，結合企業自身情況選擇拿地的規模和佈局方式。

促銷售、抓回款成為房企的工作重點。

“項目之間的競爭將加劇，以價換量將成主流。”1月31日，一名上市房企行銷負責人對時代週報記者表示，房企的資金來源主要是融資和賣房，個人住房貸款收緊將直接影響現金流，接下來回款慢、回款週期長將成最棘手的問題。對於體量大的樓盤而言，房貸收緊的影響更大，對於體量在1000套以下的房源影響極小。

“最近個人房貸收緊的影響還不大，主要是信號意義。（政策）今年全年都會是收緊狀態，企業壓力很大。”該人士預計，今年春節將有更多的房企推出促銷活動，搶收期提前，行銷力度相比過去也會有加大。

與2020年全年銷售均價相比，部分房企1月銷售均價出現小幅下滑。

中國指數研究院資料顯示，2020年保利發展、金地集團、中國金茂的銷售均價分別約為1.48萬元/平方米、2.03萬元/平方米、2.05萬元/平方米；2021年1月，這三家企業的銷售均價分別約為1.41萬元/平方米、1.97萬元/平方米、1.43萬元/平方米。

按照以往房企行銷節點，返鄉置業是房企一季度的行銷重點。但今年由於疫情，眾多城市倡議“就地過年”，返鄉置業熱度下降。

近日，58同城、安居客發佈的《2020―2021“返鄉置業”調查報告》顯示，37.8%的調研者想回鄉置業，遠低於2020年68.6%的占比；47.6%的調研者想留在工作城市置業，超過2020年31.1%的占比。

為了抓住銷售視窗期，房企陸續推出促銷活動。

時代週報記者瞭解到，綠地控股、中海地產、恆大集團等推出新春優惠活動，包括特價房、新春購房禮、購房折扣等。

此外，部分房企攜手互聯網電商平臺推出購房活動，如融創中國聯合京東房產推出購房券，碧桂園攜手天貓好房推出錦鯉禮包。東原地產、佳兆業集團、金科股份等房企採用直播帶貨的方式，推出總裁月臺、明星帶貨等活動。

1月31日，中國房地產資料研究院院長陳晟向時代週報記者表示，房貸收緊主要是從金融端提醒開發商注意相關風險、購房者謹慎過度使用杠杆，強化“三道紅線”的約束作用。同時，房貸收緊也會間接影響開發商的銷售情況，接下來開發商將會加強對客戶回款能力的篩選，也會加大抓回款、全款支付客戶的支援力度。

2021年1月，北京房產市場迎來開門紅。據瀚海資料研究院統計，北京市二手房住宅網簽17432套，同比2020年1月（8554套）上漲103.79%。法拍房方面，2021年1月掛牌量、成交量、成交總價、成交面積同比2020年1月均有大幅增長，市場熱度創下繼2020年以來最高值，平均7.81人爭搶1套法拍房。

瀚海資料研究院統計，2021年1月，北京法拍市場共計掛牌房源631套，同比增長36.29%，總市值98.82億元，掛牌面積744522.73㎡；成交法拍房261套，同比增長58.18%，成交總價23.19億元，同比增長52.93%，成交面積184984.30㎡，同比增長127.70%。平均折扣8.3折，成交率52.73%。共2039人參拍，出價15025次，平均7.81人爭搶1套法拍房，創下2020年以來最高熱度，共計為買方市場釋放5.36億元的購房差價。

據安居客公佈資料顯示，2021年1月北京市二手房均價為5.77萬元/㎡。北京市法拍住宅成交均價為5.18萬元/㎡，低於市場均價0.59萬元/㎡。

2021年1月，由於掛牌量較去年12月相對收緊，北京市法拍房市場成交總價和成交面積有所回落，但縱觀連續12個月市場行情走勢，1月份整體成交情況仍然處於高位。

2021年1月，北京法拍市場共計掛牌房源631套，成交261套，成交率52.73%，處於成交率高位區間。

值得注意的是，2021年1月，無論是二手房還是法拍房，西城區均價都遙遙領先，法拍房均價9.59萬元/㎡，平均折扣8.0折，密雲區平均折扣最低，僅5.3折。

朝陽區法拍房以成交總價5.87億元的成績領先海澱、豐台等城區；而在成交面積方面，資源充沛的非主城區平谷、順義、通州名列全市成交面積前三甲。

2021年1月，門頭溝，石景山憑藉高性價比的優勢，創下了成交率100%的佳績，上拍房源全部成交。一房難求的西城、海澱兩個城區以83.33%和73.33%的成交率緊隨其後。

2021年1月，豐台、昌平、門頭溝、延慶成為第一梯隊，享有超高的法拍熱度，平均9人以上爭搶一套法拍房。朝陽、海澱、石景山、房山、通州形成第二梯隊，每套法拍房平均競拍人數超7人。

2021年1月，北京市法拍市場成交的房源中，一拍成交占比最高61.40%；自由購房源占比達21.07%；8折成交的法拍房占比最高36.02%；朝陽區以54套的銷量穩居北京法拍房市場區域第一名；從成交價格區間來看，總價500萬元以下的低總價法拍房成市場主流；成交面積方面，90-140㎡以下的改善型房源成最受歡迎法拍房。

截止到2021年2月1日，北京市法拍房市場已掛牌待拍房源375套，掛牌總市值33.23億元，掛牌總面積196285.22㎡，其中，自由購房源122套，占比32.53%。

2021年2月，朝陽區待拍房源數量依舊領先，已有77套法拍房上拍，密雲區起拍折扣最低，平均5.8折上拍；起拍價500萬-1000萬元的改善型法拍房最多，共74套；90-140㎡的改善型法拍房共110套，成為下月待拍主流。

瀚海資料研究院認為，2月份受春節長假的影響，預計進入法拍交易市場的法拍房會進一步減少，但在房產市場整體升溫市場行情下，很容易造成供不應求的市場局面，法拍房熱度或許將進一步上揚。

時隔一年，恆大又又又開始7.5折賣房了……

2月1日,恆大集團發佈公告稱，恆大從2月1日到28日在全國開展網上購房周年優惠活動，房價不僅低至7.5折，還有房款再減等活動。

“網上購房”PLUS版

“全民經紀人”門檻降低至3000元

2020年，恆大在疫情期間率先實施“網上購房”，推薦房賺傭金等一系列行銷措施後，恆大宣佈，全國2月18日至2月29日期間，恆大全國在售樓盤住宅，可享75折優惠。

除此之外，恆大還在首付、按揭等環節，給出了不同程度的額外優惠，實現“折後折”。

憑藉超級的折扣和巨大福利政策，恆大在極短時間內火遍全國，並在疫情衝擊、調控持續的情況下，實現了全年銷售7233億，逆市同比增長20.3%，回款6532億，同比增長38.5%，銷售額僅次於碧桂園。

今年，恆大推出的“網上購房”政策堪稱2020年的PLUS版，不僅門檻從2020年的5000元降低到3000元，更是通過推薦他人購房獲得多重傭金的方式，激發全國人民成為恆大的銷售仲介。

恆大最新政策顯示，在2021年的2月1日至28日，消費者只需要在“房車寶”平臺繳納3000元/套的網購定金，就能認購一套房源，不僅享有多重購房優惠，還能賺取豐厚的傭金和獎勵。

根據所認購的房源由本人購買、推薦他人購買、被協力廠商購買、最終未成交等不同情況，可享受的權益有所不同：

1、本人購買：75折優惠，總房款再減30000元，退還3000元定金。

2、推薦他人購買：購房人享受75折優惠；推薦人獲得總房價1.5%-2%的推薦傭金，以及10000元的套數獎，退還3000元定金。

3、被協力廠商購買：獲3000元補償金，退還3000元定金。

4、最終未成交：退還3000元定金。

不花一分錢

或賺9萬傭金

按照上述的優惠政策，以恆大目前在深圳銷售的恆大天璽公館為例。

如果以6.65萬的均價計算，買一套83平米2房2廳的公寓，折後約為414萬。那麼推薦別人購買之後，推薦人可以得到6萬—8萬的推薦傭金，再加上1萬元的套數獎，意味著該推薦人不花一分錢，就可以賺7萬—9萬的傭金。

“全民經紀人”模式，讓恆大不僅在去年成為了銷售冠軍，還讓恆大的銷售仲介迅猛增長。

恆大方面提供的資料顯示，目前，恆大網上購房平臺“房車寶”已擁有2162萬名全民經紀人會員；僅2020年一年，房車寶全民經紀平臺就發放了162億元巨額傭金。

為了響應國家“留在當地過年”的號召，今年留深過年的人將大大增加，往年春節期間聚在一起“談論深圳房價”的聚會，會不會變成“一起買房”的聚會？

房車寶PK貝殼

恆大奔向6萬億市值

2020年3月31日，恆大集團召開2019年業績發佈會。董事局主席許家印宣佈，2020年恆大全年銷售目標為6500億元，內部目標是8000億元，爭取在2022年銷售突破一萬億。

從去年全年銷售7233億的勢頭來看，恆大在2022年銷售突破一萬億的目標在瘋狂打折和全民經紀人的行銷策略下，很快就能實現。

與此同時，突破萬億的還有恆大系的萬億市值。

近日，恆大頻頻“秀肌肉”，在“朋友圈”為恆大汽車融資260億港元，直接讓恆大汽車的總市值一天內翻倍，接近4000億港元；去年底，恆大物業上市，上市兩個月，恆大物業市值翻倍，一度超過2000億港元。

接著，恆大更是把能力圈擴大到了仲介銷售上。

去年年初，繼恆大之後，越來越多的房企“抄起功課”。然而，這樣的舉動終究觸動到仲介機構的乳酪。2020年6月份，深圳五大仲介機構聯合發出聲明，公開抵制漸入熱潮的“全民經紀人”模式。

不過，這些都未能撼動恆大打通行銷管道的決心。從去年搶先上線的恆房通到恆大寶，再到如今的房車寶，三番兩次改名的背後，恆大對這一平臺的思路也在不斷調整。

以前的恆房通還只是銷售自家的房源，現在的房車寶不僅銷售自家的房子和新能源車，還代理其他人家的房子。

據此前報導，2020年下半年，恆大與全國152家仲介機構於重組成立了房車寶。並在11月開始，出資200億，在全國各地布點的城市大肆收購仲介門店股權。恆大方面表示，計畫用三年時間，於2024年上市。

據說每家仲介公司按照全國區域不同，可以獲得5-20萬的上市期權。房車寶還即時給予門店5-8萬元的現金作為增資發展款項。一番操作後，恆大房車寶占股51%，達到控股並業績並表。

同時，恆大還給出另外一重承諾，自2021年1月1日起三年內，仲介機構如果銷售房車寶兩大平臺上的恆大樓盤，恆大將向其支付高於普通二三級聯動的傭金點，2%-5%；如果分銷非恆大新盤，恆大不收取平臺交易費用。而且，恆大不向合作公司及並購門店收取埠費、不抽傭，每月25日墊傭。

經過一番兇猛的操作，短短一個月，房車寶集團拓展了30635家線下門店。而與此同時，公開信息顯示，貝殼找房的線下門店數量為37000家。

除此之外，恆大在房車寶的發佈會上表示，目前，房車寶還擁有全民經紀人會員2162萬，平臺年精准導流實地看房客戶超2000萬，年交易規模1.2萬億，位元列中國房產交易平臺第二。

而第一名正是貝殼找房，2019年交易規模約為2.1萬元。

2020年8月13日，貝殼找房在紐交所正式掛牌上市，當天總市值就高達225.5億美元；截至2021年1月29日美股收盤，貝殼找房的總市值已經翻了超過3倍，達到697億美元（約5000億港元）。

5000億市值對於許家印來說，並不算什麼。

據經濟觀察網報導，在《房車寶門店合作機制》檔中，恆大表示“現在估值677億，加上房車寶集團在全國各省鋪開的200多家中大型管道仲介，市值又是翻上幾番。”

同時，在檔裡面，恆大還畫出一張很美的藍圖——直到2023年，房車寶的估值將高達6萬億，計畫在2024年上市。

旭輝控股（００８８４）公布，於２０２１年１月，集團合同銷售金額約１６２﹒２億元（人民幣．下同）按年增加６５﹒５％。合同銷售面積約９９﹒０４萬平方米上升５８﹒１％。合同銷售均價每平方米約１６４００元按年增長５﹒１％。
　　
該集團去年１２月合同銷售金額約３０９﹒８億元，合同銷售面積約２２０﹒４３萬平方米，合同銷售均價每平方米約１４１００元。

中華銀科技（００５１５）公布，將於廣東省中山市三角鎮高平大道地皮發展新廠房，總建築成本估計為２﹒７億元人民幣，預計將由內部資源、外部借款及股權融資撥付，目前正與金融機構及潛在投資者磋商探索不同集資替代方式，惟尚未簽訂具約束力協議。　　
　　
該集團指，發展地皮為工業用地，總用地面積約６﹒６萬平方米，並受惠政府支持政策，獲允許最大容積率從１﹒５倍增至３﹒５倍，獲准額外建設多於８萬平方米的工廠及辦公大樓而無須支付額外土地轉讓金，故建議總建築面積約１２萬平方米，包括兩幢工廠及辦公大樓，每幢不超過地上１１層及地下１層，預期新一期建設將於第二季度內或之前動工，並計劃最早於
２０２２年第二季度前後開始分階段完工。　
　
＊授空間營運共享工作間＊

另外，該集團指，與戰略夥伴深圳市穩毅實業訂立戰略合作協議，戰略夥伴有意利用其並未使用範圍內新一期空間用作營運共享工作間項目，合作期１０年，將收取戰略夥伴基於收入分成模型的服務收入，且按戰略夥伴於新一期佔用物業面積設有保證回報。

德信中國（０２０１９）公布，１月銷售金額約４５﹒３億元人民幣，比去年同期１１﹒１億元人民幣增約３倍，銷售面積約２０﹒８萬平方米，比去年同期約６﹒５萬平方米升約２﹒２倍。

上周五停牌的內房華夏幸福（600340.SH）公布，因流動性緊張，公司共有52.55億元（人民幣．下同）的債務發生逾期，涉及銀行貸款、信託貸款等債務，但未有波及公司債券和債務融資工具等產品。該公司承諾「不逃廢債」，將積極解決當前問題。

華夏幸福表示，因受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境和多輪疫情影響，公司流動性出現階段性緊張。自2020年第四季至今，到期須償還融資本息金額高達559億元，剔除主要股東支持後的融資淨現金流為負371億元，導致出現部分債務未能如期償還的情況。

大股東近日質押638萬股

華夏幸福明言，流動性階段性緊張導致債務逾期，或對公司的經營和融資產生一定影響，目前正協調各方籌措資金，盡快解決問題，並已與部分金融機構就展期等達成共識。

同時，華夏幸福公布，在1月29日至2月1日期間，控股股東華夏控股質押638萬股公司股份。截至目前，控股股東及其一致行動人累計質押合計逾4.39億股，佔其持有公司股份的30.16%，佔公司總股本的11.22%。

受債務問題影響，惠譽和中誠信國際等評級公司，近期已下調華夏幸福的評級展望。其中，惠譽在1月底下調華夏幸福的評級至CCC。

新盤氣氛持續升溫，多家發展商部署新春後推盤計劃。新地（00016）旗下何文田太子道西單幢式項目命名為「Prince Central」，提供101伙，主打開放式及1房細戶，並趕本月底推售。

涉101單位 細戶佔76%

新地代理副總經理唐錦江表示，太子道西195號Prince Central共提供101伙，設開放式至4房間隔，其中開放式及1房單位合共77伙，佔項目約76%；開放式單位實用面積約250至260方呎，1房實用面積約300至350方呎，將提供3個示範單位。

推盤計劃方面，新地副董事總經理雷霆稱，項目正準備樓書，計劃月底推售，樓市去年第四季雖然受到第三、四波新冠肺炎疫情影響，但全年樓價僅錄得輕微跌幅，反映市場住屋需求很大，市場積存不少購買力，今年在疫苗接種及恢復通關等利好因素支持下，將帶動經濟發展，加上全球量化寬鬆及低息環境，預料樓價有很大上升動力。今年新盤不缺，料一手交投將上升20%至1.7萬宗或以上。

同系位於沙田九肚現樓豪宅項目雲端，昨日錄得大額成交，Sommet 15號洋房，實用面積2610方呎，以6802.1萬元售出，呎價26062元。

二手買家出手轉勇，連銀主盤亦被搶至變身樓王，東涌海堤灣畔一個「山海」兼備的2房銀主盤以800萬元沽出，呎價高見14787元，刷新屋苑呎價紀錄。

二手市場近期接連有放售多時的優質戶易手，美聯物業高級分區營業經理李錦榮說，海堤灣畔1座高層C室2房銀主盤，實用面積541方呎，銀主逾一年前開價818萬元放售，終獲外區客斥800萬元承接，呎價14787元。資料顯示，海堤灣畔2019年中曾有單位成交呎價高見14787元，惟屬除名的內部交易，而撇除該宗成交，屋苑對上呎價高位屬2019年4月錄得的14632元，意味有關紀錄保持近兩年終被前述銀主盤推高1.1%。

映灣園3房又見1050萬

李錦榮謂，今次易手的銀主盤向正南，景觀上「有山有水（海）都幾豐富」，加上買家憧憬屯門赤鱲角隧道公路早前通車，以及日後機場航天城落成激發東涌潛力，因此不惜趕農曆新年前入市自用。據土地註冊處資料，原業主2002年斥203.7萬元購入，曾有多次押借紀錄，終淪為銀主盤易手，售價較當年高596.3萬元（2.9倍）。

同區映灣園亦有放盤逾7個月的3房戶造價衝破千萬元關成交，中原地產高級分行經理黎景南稱，9座高層A室，實用面積918方呎，3房間隔，剛以1050萬元售出，呎價11438元，是次售價與上月易手的11座高層H室3房戶看齊，同創屋苑約一年以來分層戶成交價新高。據了解，上址去年7月開價1050萬元，即以一口價沽出，按原業主2007年入市價388.5萬元計，賬面賺661.5萬元（1.7倍）。

綠楊新邨885萬高水3%

荃灣綠楊新邨R座近日出現多宗新冠肺炎確診個案，無阻屋苑樓價反彈，美聯物業高級分區營業經理梁仲維指出，E座中層4室3房單位，實用面積582方呎，雖無樓睇，但因向東南兼景觀開揚，剛仍獲區內用家擲885萬元承接，呎價15206元，較市價高約3%。原業主1983年以44.9萬元入市，樓價升值840.1萬元或18.7倍。

不過，北角尚譽納米盤樓價創二手新低，中原地產區域營業董事林龍南說，低層C室開放式，實用面積170方呎，連每月1.15萬元租約以400萬元易主，呎價23529元，按2017年購入價404萬元計，售價貶值4萬元或1%。

資深投資者「舖王」鄧成波今年一直積極沽貨，最新連環賣出長沙灣及深水埗兩個地舖，共套現3600萬元。

市場消息指出，鄧成波以1800萬元售出長沙灣青山道457至463號美奇大廈地下3號舖，建築面積約450方呎，呎價約4萬元，將交吉交易。

鄧成波去年初向老牌服裝品牌雞仔嘜購入3個分別位於長沙灣青山道、油麻地上海街及荃灣沙咀道原自用地舖，共涉資約8000萬元，當中荃灣沙咀道260至276號廣發大廈地下7號舖連閣樓舖位火速在去年12月底以5380萬元沽出，連同最新易手的長沙灣地舖，已回籠約7180萬元。

另外，鄧成波沽出深水埗基隆街255號地下，建築面積約1164方呎，成交價1800萬元，呎價約1.55萬元。舖位由食肆承租，月租4.25萬元，租金回報約2.8厘。該舖位於2016年12月以1606.8萬元購入，持貨4年賬面獲利193.2萬元。

呎租約55元 較兩年前高位回落2成

疫情下不少機構收縮規模，但仍有個別中資大機構擴充。消息指，尖沙咀港威大廈1萬平方呎樓面，獲騰訊 （00700） 租用，呎租約55元，屬擴充個案。

市場消息指，尖沙咀港威大廈5座高層，面積約1萬平方呎，呎租約55元。據悉，兩年前商廈租務高峰期，該廈呎租曾逾70元。由於是次單位並非全海景，加上近一年租務市場較淡靜，租金亦較兩年前回落2成。

消息指，新租客為中資龍頭科技公司騰訊，該集團一直使用港島區甲廈作總部，而尖沙咀亦有租用商務中心，如今決定進行擴充，租用區內指標商廈之一的港威大廈。事實上，近一年中資科企表現甚佳，而騰訊近月股價亦大幅上升。

自從高鐵通車後，因尖沙咀甲廈鄰近西九龍高鐵站，港威大廈近年獲不少中資企業租用，如早年華為已租用該廈樓面。

另外，手機品牌小米，於2019年租用港威大廈永明金融大樓中高層約1萬平方呎樓面，呎租近70元。

尖沙咀平均呎租58.6 去年跌16%

受環球疫情影響，跨國企業整體暫緩擴充，故近一年甲廈租務市場非常淡靜。相比之下，中資機構仍有零星擴充個案。據測量師行報告指，如去年日資金融機構野村證券，棄租中環國金2期1層半商廈樓面，近期其中一層樓面，分別獲兩間中資機構東莞銀行及方源資本租用。據市場人士估計，目前該廈呎租約140元。

據萊坊報告指出，過去一年疫情令甲廈租金明顯向下，九龍區方面，以尖沙咀跌幅較大，現平均呎租約58.6元，去年跌幅達16.4%；而東九龍平均呎租約28.2元，去年跌9.8%。

1月507宗工商舖買賣 涉80.14億

近期市場大手寫字樓租務，以九龍區較多，包括DHL集團租用觀塘國際貿易中心約10萬平方呎樓面，為近一年市場上最大手租務成交。

同區租務方面，消息指，尖東新文華中心B座中層15室，面積約885平方呎，成交呎租約27元。

租務市場淡靜，相比之下，近期整體買賣市場較理想。中原（工商舖）資料顯示，2021年1月錄得約507宗工商舖買賣成交，涉及總金額約80.14億元，兩者對比去年12月份均有所回落，但較去年初則見大幅增長，同樣升約兩倍。

業界料上半年租跌5% 下半年可改善

農曆新年前夕，屬於住宅租務市場傳統淡季，大型屋苑租務市場價量齊跌。根據中原地產前綫分行統計資料顯示，1月份10大屋苑僅錄319宗租務成交，按月再跌2%，業界預期要到下半年疫情受控，外資重臨才有望改善。

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，1月10大藍籌屋苑錄得319宗租務成交，較去年12月的327宗按月回落2%。僅鰂魚涌太古城及沙田第一城逾50宗租務個案，但租金則持續回落，以沙田第一城為例，最新呎租報36.7元，比12月的38.5元下跌4.7%。根據前綫代理指出，沙田第一城42座低層D室，實用面積304平方呎，上月中以9,000元租出，屬於最平租成交。

黃埔兩房租11500 近3年低

事實上，近月10大藍籌屋苑租金持續回落，例如紅磡黃埔花園兩房月租低見11,500元，屬於近3年最平租金。

單位為2期7座低層G室，實用面積389平方呎，屬於兩房間隔，業主原本叫租1.2萬元放租，經議價後以11,500元租出，呎租29.6元。

至於其他屋苑方面，香港置業高級聯席董事朱永健表示，西灣河嘉亨灣1月份錄得約13宗租務成交，其中6座中層E室，向東南望海景，兩房間隔，實用面積約527平方呎，業主原本叫價2.4萬元放租，減價約3,000元，以月租約2.1萬元成交，實用呎租約39.8元。業主於2007年12月以約455萬元購入上述單位，現享回報5.5厘。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，疫情影響下，本港仍處於封關狀態，預期下半年疫情受控，外資客重臨，本地租務市場才有望改善，估計上半年住宅租金仍有5%下跌空間。

大鴻輝興業旗下上環一個望海商業地盤，剛向城規會申請規劃許可，項目佔地約20,223方呎，位於「商業」地帶，發展商申請放寬建築物高度限制，由主水平基準以上120米放寬至136米，以興建1幢26層高商廈，地積比率15倍，總樓面約30.34萬方呎。

城規會文件顯示，該地盤位於上環干諾道西92至103A號，以及德輔道西91、99及101號，鄰近港鐵西營盤站，望向中山紀念公園及維港海景。

地盤主要部分為面向干諾道西一方的地盤，擬建1幢26層高商廈，而後方面向德輔道西的地段，則只收購3個零散部分，門面狹窄之外可發展空間亦細，故此發展商向德輔道西部分的地盤計劃只興建2層高建築，作為出入口及電梯位置。

疫情表現反覆，唯一手交投明顯反彈，多個大型新盤近期「接棒式」登場，星島地產網以「近期新盤交投不俗，本月一手成交量會否維持逾千宗水平？」為題進行民意調查。

是次共涉169名受訪者，當中有79人、即約47%受訪者認為，本月一手成交量仍有力維持逾千宗水平，以上月為例，新盤交投就逾1480伙，按月急升達1.5倍，多個新盤經兩至三輪推售均獲承接，反映市場「餓盤」已久，且購買力仍強，即使本月適逢新盤，但預計整月仍可維持千宗水平。

另一方面，有34人、即約20%受訪者持相反觀點，認為疫情仍然反覆，本地經濟復甦前景不明，定必阻窒中短線樓市表現，加上短期內可供推售新盤量增加，若發展商仍以貼市價推售，將令買家卻步。

同時亦有25名、即15%受訪者指出，影響樓市的因素錯綜複雜，一時之間難以作出定論，所以未來一手交投量會否持續飆升，需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化，對該問題先抱觀望態度。另外，有18%、即共31人認為，樓市整體氣氛已轉趨觀望，後市去向如何及一手成交量會否回軟，尚需時間觀察。

去年底樓市受第四波疫情困擾，反映在上月樓宇註冊數字顯示回落，土地註冊處最新數據顯示，1月樓宇買賣合約共6212宗，較去年12月下跌18.2%，其中，住宅買賣合約佔4562宗，較去年12月下跌24.8%，跌幅高於平均數字。業內人士預期，在新盤及二手交投回升下，料本月整體註冊量將重上7000宗水平。

住宅佔4562宗挫24%

土地註冊處數據顯示，上月樓宇買賣合約共6212宗，較去年12月的7396宗、按月下跌18.2%，重回去年10月時水平，合約總值668億，按月下跌4.9%；其中住宅樓宇買賣合約共4562宗，較去年12月的6067宗，按月下跌24.8%。利嘉閣研究部主管陳海潮指出，因新冠疫情拖累，發展商放慢推盤腳步，致上月樓宇買賣登記表現走弱，終止兩連升。

凱滙第2期今批加推118伙，包括一房至三房戶，當中兩伙為特色戶，實用面積333至945方呎，售價906.6萬至2,346.1萬元，扣除15%最高折扣優惠後，折實平均呎價22,638元，折實價770.61萬至1,994.18萬元，折實呎價20,006至26,772元。項目將於短期內上載銷售安排，關鍵日期為2021年4月30日。該盤累售1,630伙，套現逾203億元。

何文田瀚名擬月內開賣

另一邊廂，嘉里建設位於何文田喇沙利道10號命名瀚名，嘉里發展執行董事朱葉培表示，計劃2月上旬農曆年前上載售樓書，2月下旬農曆年後對外開放示範單位、開價及開售，售價將參考系內同區皓畋。

瀚名毗鄰同系喇沙利道物業傲名，採單幢式設計，提供73個單位。他指出，中層及低層為一房戶，提供60個單位，實用面積298至409方呎；高層採一層兩伙設計，提供12伙三房戶，實用面積1,132方呎；頂層為1,990方呎的四房戶，外連平台及天台。朱葉培稱，項目已為現樓，集團原本打算作物業長線收租，因應市場需求，將項目全數73伙轉租為售，而所有一房單位可連傢俬出售。

他指，今年集團還計劃推售黃竹坑站港島南岸第2期及筆架山緹山第2期，又稱本港樓市在息口低及未來3年供應緊絀的情況下仍會平穩健康發展，並指「疫情唔會一世跟住我哋」，長遠而言香港具背靠祖國的優勢，仍是福地。
同系筆架山緹山昨日以1.595億元售出8號屋，實用面積2,846方呎，呎價56,000元，據悉買家為本地客。
LP 10周六再賣179伙

南豐集團及港鐵合作發展將軍澳日出康城LP 10落實於本周六發售第三輪179伙，南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，當中包括兩房110伙，三房及四房分別為64伙及5伙，實用面積513至1,204方呎，折實呎價13,921至17,251元，平均折實呎價16,372元。盧子豪指，項目首兩輪累計售出351個單位，套現34億元。

他表示，第三輪銷售後應要待農曆新年後才會繼續進行銷售，而特色單位則會在過年後部署推出。

南豐發展市務及傳訊部助理總經理林碧茵表示，LP 10以「We are Eco-Rich」為環保健康主題，所以全數單位（包括標準及特色單位）均會配置Miele「蒸煮功能」爐具，包括蒸爐或蒸焗爐，代替微波爐，為住戶打造高品味的健康生活。部分單位則備有三合一嵌入式蒸焗爐。

名日．九肚山標售10伙

長實旗下沙田九肚山的名日．九肚山推出10間海景三、四房戶，於本周四起以招標形式出售。凡選購指定單位可享「2021新年限定禮遇」獲2%折扣，至2021年2月28日止。農曆新年將至，凡參觀名日．九肚山的客人都可獲贈集團悉心設計的賀年揮春一對以及一套兩款共八個利是。

?基物業代理有限公司營業（一）部總經理林達民表示，帝御．嵐天由1月27日至今，6天合共錄得約2,947票登記數字（中介人佔24票），超額認購逾12倍。