搶工搶料 造價年增2成回不去

去年房市火熱，不少建案銷售快速，建商今年也踴躍推案，近期包含鄉林集團、豐邑機構、新業建設及老字號的宏國建設集團，皆發布新案進度，不只聚焦台北、台中熱門區域，也拓展至彰化員林、宜蘭五結等地，打造區域指標建築。

跨入中國市場10年的鄉林集團，昨日宣布成都「涵碧天下」即將銷售，預估未來5年，集團總案量超過2千億元。鄉林集團董事長賴正鎰指出，去年是萬馬奔騰的一年，雖受疫情影響，但在低利、熱錢環境下，房市一片看好，年末政府雖出手調控房市，但在全球大撒幣政策不變下，預估2021年將呈現「價微升、量穩」格局。

鄉林去年底砸5.1億元購入彰化員林商業核心區1460坪土地，預計今年第2季推240戶中小坪數住宅，總銷21億元，將創下員林市最高大樓紀錄；推動18年的台北萬華案也即將啟動，總銷約35億元。

豐邑加碼商用不動產
近年布局商用不動產有成的豐邑機構，近期台中文心南路「MOXY」旅店的「豐藝館」正舉辦主題特展，今年更大幅加碼商用不動產，第2季將推出七期河南路、市政路口商辦案，至少47層，基地開挖地下10樓，每戶90坪以上，每坪60萬元以上，總銷高達300億元。

另外豐邑在台中東區的台糖湖濱園區住商案也即將公開，每坪喊出4字頭起跳，總銷規模達200億元，初步規劃住家624戶、商用540戶、店面28戶，主力坪數25到50坪。豐邑機構總經理邱崇認為，今年強推商用不動產，包含辦公、店面及飯店都加快推出腳步，因為城市是多核心發展，市場仍有龐大胃納量。

新業建設今年將在台中東區園道第一排、14期重劃區、新竹竹北持續推案，總案量逾59億元，新業建設名譽董事長穆椿松指出，當前的造價比起1年前至少漲了20%左右，工人薪水也至少漲了3~4成，而大廠進駐各地也要與一般建商搶工搶料，在工料都上漲的情況下，「造價自然上漲回不去」，即便建商今年推案量可能會減少，但短期內開價可能會持平不降。

低利加持預售仍走熱
老字號的宏國建設集團則在「宏國木業」宜蘭五結舊址，打造4.5萬坪的造鎮大案，並由宏國第三代孫女林鈺芳所創的「五感十築」新品牌主導開發，第1期將於3月公開、預計年底完工，規劃30坪、60坪等2種產品，開價約每坪2字頭，後面還有4、5期，約分8年開發。

五感十築創新長林鈺芳指出，該品牌強調人與環境共生共存，兼顧空氣、陽光、水等生活細節，「這樣的生活態度，愈來愈多人認同，加上這麼大規模的土地，這絕對是商機！」

對於今年房市，全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，政府打炒房政策實際成果要等半年左右，在持續低利加持下，預售市場應仍走熱，除非疫情失控或有新的打房政策出現，才可能產生比較大的影響。

購屋信心動搖 去年11月結束連6漲

台北市去年房市自第2季擺脫疫情陰霾後便一路向上，不過據最新住宅價格指數顯示，2020年11月指數已經結束連半年漲勢，專家分析，當時房市過熱、打房輿論高漲，民眾還沒等到政府出手，購屋信心就受動搖，使得價量明顯趨緩。

打炒房輿論高漲影響
台北市地政局昨公布最新不動產市場動態月報，2020年11月實價登錄交易1029件、總額245.31億元，月減幅各為2%、1.8%，年減幅各為14.25%、20.15%，也較2019年平均減幅各為5.42%、8.92%，量能明顯下滑。住宅價格指數105.86，月減0.11%、年增2.41%，結束自去年4月起，連6個月共2.58%的漲幅。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，去年12月央行出重手，針對預售屋投機炒作進行調控，但在去年11月的打房風聲已很明顯，讓自住消費者有疑慮，動搖購屋信心、轉趨觀望。

全球居情報室總監陳炳辰也認為，房市過熱、打房等輿論在去年11月達到沸騰，促使12月央行突襲式打炒房，顯見民眾在房市過熱時變居安思危，不太願意追高，尤其是北市房價基期高，只要小漲，就會大幅影響民眾購屋意願。

陳冲：房價積重難返
至於高漲的房價在去年底打炒房政策推出後，能否下修？新世代金融基金會董事長陳冲昨日指出，政府常以調控房市價格為目標，運用金融、財政手段、實價登錄平台及住宅政策，但很可惜這4面向所用力道，或不足、或失衡，反成為房價失控、滋生民怨的原因，要改善目前房價，實屬有些難度。例如增稅手段，其實稅賦負擔最容易轉嫁，反而推升房價，對抑制房價效果不佳。

如觀察房價漲勢，從2000年以後就開始緩步上升，約在2009年一路飆漲，即便2010年起政府啟動管控房價措施，卻也無法扼阻漲勢。央行遲自2010年6月始採取一系列針對性不動產放款管制措施，但房地價格已回不去。

陳冲認為，在歷經2008年金融風暴及2020年新冠疫情的二次全球貨幣寬鬆政策及趨近於零利率或負利率的影響，加上以往台灣的對美元匯率及利率雙低的金融環境，房價已積重難返，能否奏效仍待觀察。

最新實價揭露，台北市信義區永吉路有筆15.4億元交易，為2020年信義區內總價最高價的實價紀錄，土地面積約305.5坪，地上物有鐵皮屋與舊透天厝，屋齡約43年。查閱謄本發現，該物件由新潤建設在去年10月買下，推估將進行危老或都更開發。

土地面積達305.5坪
台北房地價高昂，市中心由於開發時間早，缺乏可直接開發的素地，近年開發商與部分業主多透過都更與危老改建，爭取高額容積獎勵，將老舊建築翻新成新大樓。此次永吉路的交易，為屋齡約43年透天，土地面積達305.5坪，土地使用分區為商二，成交總價約15.4億元，是去年信義區總價最高的實價交易紀錄，平均每坪505萬元。而該筆土地除透天外還包含部分鐵皮屋，研判有機會透過危老方式改建。

查詢建物坐落地號，發現去年10月由新潤建設買下，並於今年1月過戶完成。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，建物共包含3棟4層樓透天，但建物還有尚未過戶完成的，「基地305坪算是很大，但北側還有中華民國的國有地400多坪，較難整合，估計建商可能直接開發住宅大樓。」

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該基地周邊至少有5個已經化為都市更新單元，該地離信義計劃區近，臨路條件好，前面就是永吉路，要上環東大道、堤頂大道都很快，區位和交通便利，容積又高，因此只要整合到一定程度，建商就會參與投資。

曾敬德認為，危老政策相較都更快速且靈活，目前包括壽險業的精華區老舊辦公大樓、受疫情重創觀光商機的老舊飯店，紛紛趁政策利多申請改建，至於比較小規模的改建也相當興盛，例如商業區的3、4棟透天厝，就可以透過危老政策改建，目前已有開發商積極投入危老改建的行列。


自由時報
新潤建設砸逾15億 買北市老透天

北市素地稀缺，加上危老容積獎勵，近幾年不少建商選擇買進精華區老屋打掉重建。根據內政部實價網，去年10月，新潤建設砸近15.43億元買進北市信義區永吉路上屋齡43年老透天與一旁停車場，為去年信義區單宗實價揭露總價最高。

位處信義區永吉路 可能申請危老改建
根據內政部實價網，該老透天為地上4層、建坪429.72坪，若加計一旁的停車場，土地面積305.52坪，總價15億4290萬元，若建物不計價，拆算土地單價每坪505.01萬元，使用分區為第二種商業區，容積率630%、建蔽率65%。房地產業者研判，該案有機會申請危老改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市房價、地價高昂，市中心開發時間早，缺乏可直接開發的素地，建商與部分業主透過都更與危老改建爭取高額容積獎勵後，將老舊建築物翻新成為新大樓。由於這波疫情重創國際旅客商機，北市已有多家旅館投入危老改建，市中心也不乏商業區的透天厝整合改建，北市成為全台危老政策最熱門的區域。

他指出，目前危老政策相較都更快速且靈活，包括精華區老舊辦公大樓、受疫情重創的老舊飯店，紛紛趁政策利多申請改建；而規模較小的改建也相當興盛，例如商業區的部分透天厝，已有開發商積極投入危老改建。

根據信義全球資產統計，危老案件以北市核定最多，北市最熱門區域為士林區最多，其次是中山區以及北投區。前兩年北市有多家旅館投入危老改建，包括六福客棧、台北馥敦飯店、宣美精品飯店、優美飯店、洛?大飯店（花華分館）、台北國賓大飯店等。

台北市大安區知名豪宅「0NE PARK元利信義聯勤」去年共售出6戶，成交金額近23億元，而且買家都是捧著現金購買。專家指出，該豪宅近年未見新高價，意味買方更精打細算，現金交易則顯示買家看好豪宅市場，成為移轉資金的重要標的。

根據實價登錄資訊，「信義聯勤」去年交易6戶，總銷高達22.9億元，平均成交單價248.5萬元，每戶平均總價約3.8億元，最高單價為4月成交的18樓戶，每坪260.3萬元，買家為鄭姓富豪，無貸款豪砸8.05億元現金包下北棟2戶，是該豪宅實登以來自然人購入最大筆。最低單價為11月成交的7樓戶，每坪226.6萬元，歷年成交單價都超過220萬元。

豪宅市場動能可觀
大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，低利率環境加上台幣走強，導致市場游資充沛，加上疫情讓資金封鎖在國內，促使富豪改變投資策略，由於房地產最具保值特性，尤其「信義聯勤」這類豪宅總價高、投資風險低，更能受到富豪青睞。全球居不動產情報室總監陳炳辰也認為，台商陸續返台，確實能為國內豪宅市場注入活力，頂級豪宅交易量雖然不多，但高端買方手握大筆資金，需要穩定的投放標的，使豪宅市場動能仍相當可觀。

值得留意的是，全棟最高單價為台語天后江蕙2019年入手的27樓戶，斥資4.27億元買下178坪，換算每坪約277萬元。郎美囡發現，去年買方追價意願不高，未能改寫新高價，主因與房市氛圍有關，近年市場進入盤整，加上疫情影響國人看待不動產的信心，即便富豪也得謹慎思考資金流向，看待房價態度轉趨保守，雖然出手仍豪邁，無須貸款就能騰出大筆現金，但追高進場已相對少見。

游資充沛，國內好野人買房不手軟，愈來愈多豪宅交易全數以現金方式購買，大安森林公園豪宅「ONE PARK元利信義聯勤」去年共銷售六戶，六戶買家均未貸款，一來顯示富豪資金實力雄厚，同時凸顯高端豪宅低風險特性，成為吸引富豪重新思考資金布局首選。

據最新實價登錄顯示，ONE PARK信義聯勤7樓戶，去年11月以總價約3.5億元、換算單價每坪226萬元成交，不過值得注意的是，去年ONE PARK信義聯勤包括18樓二戶、10、14、15樓，以及近期的7樓，總共六戶實價揭露交易中，總金額約22.9億元，全數均為未貸款的現金購屋，高端豪宅儼然成為資金過剩下富豪資金配置的「保險箱」。

不僅在ONE PARK信義聯勤，業者觀察，近一年多來，富豪買豪宅以現金購買的比例大幅提高，有些豪宅無貸款的比例甚至達三、四成以上。日前王記汽車王公威家族以現金逾9億元買下「西華富邦」四戶，去年底以總價2.26億元新成交的7樓戶，也是自然人以現金買下；台中粘姓富豪近期以1.86億買下「聯合大哲」5樓；日前東裕集團「河南王」王任生家族以1.2億元買下「明日博」等，購買豪宅均為沒有貸款。

此外，北市各指標豪宅如「文心信義」、「冠德信義」、「聯合大於」，以及中古豪宅「富邦777」、「帝景水花園」等，近一年來都有富豪搬現金購屋的案例。

大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，市場游資充沛，加上低利率和台幣走強等因素，高端買方必須重新思考資金去向，指標性豪宅總價高、風險低，成為高端買方的首選。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情期間返台的企業主現金豐沛，也積極為境外資金找去處，而這些指標性的豪宅就成了保值的收藏品，現金購屋除了省去銀行對保審核的時間，加速交屋步調、儘早裝潢外，也可避免因對保所需提供繁瑣的財務證明資料，讓金流或身家曝光，以便維持低調隱私的需求。

財政部3日公布全國房屋稅籍個人歸戶最新統計指出，我國2020年持有四戶以上囤房族為31萬9,021人、年增1.1％，相較2019年增加3,610人，增速約為三戶以下自住族的兩倍。囤房族中又以持有六戶人數增加1.4％最多，顯見全球資金行情與房市升溫趨勢下，多殼蝸牛仍持續購買房屋。

財政部指出，全國已有804萬1,690人持有自用住宅，若以自住族（三戶以內）與囤房族（四戶以上）區分，我國2020年自住族（三戶以下）房屋稅籍約96％為最大宗；而囤房族約31.9萬人、年增1.1％，囤房族人數占整體比例約4％。若依年增率言，囤房族增加速度幾乎為自住族的兩倍。

財政部官員認為，受各國央行調降利率與推動量化寬鬆（QE）政策影響，各國股市與房市都湧現資金行情，政府持續關注我國房價趨勢，當2020年第三季出現紅單交易亂象時，行政院適時啟動跨部會因應小組，制訂房市健全方案，由央行打頭陣祭出選擇性信用管制，財政部則朝修法堵漏洞，並有意擴大房地合一稅短期持有定義，讓短線炒作適用較重稅負。

從2021年1月六都買賣移轉棟數月減8％觀察，市場認為，政府打炒房政策已發酵，不動產市場買盤從積極投資轉趨觀望。但台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示，多屋族主要有三情況，包括投資置產、繼承房屋、提前為子女規劃先行購屋等，近年不少長輩已看到房價趨勢，為避免子女以後追不上房價，會提早幫子女做購屋規劃。

張旭嵐說，中古屋市場相對透明穩定，而預售屋過去價格資訊揭露較慢，部分業者又出現紅單炒作爭議，進而衍生投機炒房，我國立院已三讀通過實價登錄2.0條例，提前揭露預售屋交易情況且納管紅單交易，若搭配嚴格稽查審核，應可改善預售屋炒作亂象。

擁有大基地的造鎮型產品，總戶數動輒數千戶、總銷超過數百億元，以豐富公設、低管理費及親民房價，不只狂吸台中首購族，也受到退休族、置產族青睞。近年包括遠雄集團、總太地產、麗寶集團，競相在台中港特區、北屯區與北區推出超大型造鎮開發案，均賣出好成績。

其中，遠雄集團在台中港特區複製三峽、林口等地造鎮成功經驗，自2014年起分成11期在清水鎮推出「遠雄之星」系列造鎮大案，主打「低單價、低總價、高CP值」，總開發面積廣達1.9萬坪，最新一期、總戶數逼近700戶的「遠雄之星8」已宣告完銷；「遠雄之星」系列至今合計賣出2,600戶。

緊接著，「遠雄之星9」最快將於第二季進場。據悉，該預售案基地面積廣達6,782坪，規劃總戶數高達2,458戶，總銷金額估達140億元，單期總戶數直逼前八期累計的總戶數，無論是量體、總戶數，都將刷新中台灣造鎮紀錄。

遠雄表示，大型社區通常建地廣闊，空間可塑性高，更能規劃理想的景觀與棟距，且社區內便可滿足基本生活機能，加上戶數多，公基金相對充足，不僅社區資源能夠全面發展，多元公設的修繕、保養較易維持，管理費分擔也相對低，自然吸引首購及置產族群進駐。

此外，深耕北屯區子段多年的總太地產，在區域打造「心生活美學聚落」有成，憑著軟硬實力兼施及相對親民的價格，包括一期「總太2020」、二期「總太聚作」總戶數合計1,870戶、總銷130億元，均於開案一年內完銷；最新的三、四期「心之所向」預售案，預計第一季登場，總開發面積達1.1萬坪，總戶數1,834戶，總銷130億元，同樣備受矚目。

總太地產四期造鎮案全部完工後，總戶數高達3,700餘戶，加上緊鄰的「總太明日」、「總太美樂地」等大型社區，總戶數可達6,000戶。

總太在去年底落成的「總太2020」社區公設部分，特別規劃300坪社區專屬購物中心，提供住戶在生鮮蔬果等生活採買上更加便利，讓住戶具體感受「心生活美學聚落」的獨特社區價值。

另外，麗寶插旗中市北區的「麗寶微笑世紀」系列造鎮案，總面積近7,000坪的商業用地，分成五期陸續開發，總銷金額達200億元。

經營逾一甲子、台中最長壽電影院「日日新戲院」，去年11月以2.3億元賣掉，拆算每建坪單價僅6萬元出頭。

不計建物 土地每坪約43萬
根據內政部實價網揭露，去年11月台中市中區中華路一段上一筆2.3億元房產交易案，對照地籍資料，竟是在台中經營長達64年的「日日新戲院」，該戲院土地面積534.69坪、建坪3779.29坪，拆算建物單價每坪近6.09萬元，若僅看土地價值、不計建物價值，每坪土地單價43.02萬元。

該戲院於1958年興建完成，當時名為「中華戲院」，以演布袋戲為主；1960年更名為「新舞臺戲院」，除表演歌仔戲外，也表演電台歌唱節目以及播放二輪電影；1967年更名為「日日新戲院」，專門播放國片與洋片。1989年則將建物改建為6層樓，從1個廳增至5個廳，1997年7月又改建為10層樓「電影主題大樓」，是當時全國唯一領取合法建築執照的超高電影大樓。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，台中市中區過去是中部地區交通樞紐，也就是台中車站所在地，更是商業活動核心，過往曾是全國人口、百貨密度最高的地區，即使現在因商業中心外移至西屯區，但尚能看出當年繁華，尤其這幾年因綠川及柳川水岸廊道的改造、宮原眼科、第四信用合作社等特色景點帶動，再度把觀光人潮帶進中區，也開啟資產活化的商機。

日日新戲院位於中華夜市的中心，同一街廓裡還有以溜滑梯著稱，號稱全球最有趣、地表上最潮的紅點文旅，且建築主體屋齡已達都更標準，再加上基地面積大、產權單一利於重建或出售，因此資產活化的想像空間大；但以目前使用現況評估，加上電影院經營在連鎖影城、疫情夾擊下，可能回歸重建開發一途較有市場機會，而以中區土地成交價每坪約45萬來看，本案實價登錄價格尚符合行情。

據實價登錄網最新資料顯示，位於台北市大安森林公園旁「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」去年11月7樓戶以每坪226.6萬元、總價3.49億元成交；總計該案去年共銷售11戶、成交總金額約41億元，其中六戶買方全部以現金交易、無任何貸款。

國內第一豪宅「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，目前最高價為預售時成交價，每坪299萬元，也是目前全台最貴大樓豪宅。這幾年，陸續揭露單價也都在200萬以上，不過豪宅交易解凍卻未見新高價。

去年，元利信義聯勤實價共揭露六戶交易，最高價落在18樓，每坪成交價為260.3萬元、總價達4.02億元。去年最低交易價為11月過戶的七樓戶，每坪成交價為226.6萬元，總價3.49億元。

「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」去年共交易11戶、總成交金額約達41億元，其中六戶買方全部以現金買進、完全無貸款。另外元利建設旗下另一指標案「和平大苑」去年共成交八戶，成交總金額為18.5億元，總計兩大案去年共賣出19戶、總金額近60億元。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，市場游資充沛，加上低利率和新台幣走強等因素，高端買方必須重新思考資金去向，認為具有特殊性的指標豪宅總價高、風險低，成為高端客戶的首選。

郎美囡分析，豪宅市場雖然逐年回溫，但從成交價格觀察，買方下手精打細算，追價意願並不高，除自用外，有其財務配置考量，加上近年市場盤整，大戶們對未來價格走勢保守看待，也讓新豪宅價格價穩而寫新高。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，央行在去年底祭出限貸令，針對炒房的買盤進行整頓，然而豪宅信用管制從2012年以來一直都存在，買方對貸款條件了然於心，加上近期不少豪宅客確實有換屋需求，貸款成數未必是關鍵，產品力才是成交關鍵。

政府打炒房，外界關注財政部何時祭出租稅手段？財政部官員表示，目前共盤點兩方向修法，第一是評估調高囤房稅率，第二是調整房地合一稅短期持有期間，並衡量是否將境內公司納入房地合一稅。不過官員強調，將視房市發展情形滾動式檢討，最後是否祭出修法要由行政院拍板。

財政部近日公布房屋稅籍個人歸戶情形，持有四戶以上的囤房大戶仍有近32萬人，不過近兩年並無顯著增加，仍待持續觀察。

目前財政部正盤點修法，未來若房市炒作未歇，將由行政院跨部會房市健全小組在適當時機拍板，祭出修法。

在囤房稅方面，財政部預計兩年內檢討修正房屋稅條例，據了解，將檢討調高囤房稅率天花板，有可能調高到4.8%；此外也將檢討調整「住家房屋現值免徵標準」，排除法人適用。

房地合一稅方面，腳步會比房屋稅條例修法更快，主要檢討方向是延長短期持有期間，並檢討是否將境內公司比照個人，納入房地合一稅課徵，以抑制投資公司炒作。

國民黨立委曾銘宗也將提案修法，針對個人房地合一稅，按持有期間兩年內、超過兩年未逾四年、超過四年未逾十年、超過十年，分別適用45%、35%、20%、15%稅率，抑制投機炒作。

據註冊資訊為北京市海澱區房屋管理局的微信微信公眾號“海澱房管”的消息，近日，該局對金隅鳳棲家園和瑞澤家園兩個共有產權住房專案整改落實情況進行了跟蹤檢查，並將相關檢查結果通報。

此前的1月15日，北京市住房和建設委員會聯合海澱區房管局對上述兩個專案進行了現場專項檢查，針對檢查發現的預售資金未存入監管帳戶及預售合同存在不合理條款等問題，北京市住建委已向開發建設單位下發了責令整改通知書並提出相關整改要求。

海澱區房管局通報，關於金隅鳳棲家園專案預售資金未按規定存入資金監管帳戶問題的整改落實情況，目前，該專案的開發商金隅程遠公司已將收取的購房款全部轉入預售資金監管帳戶。海澱區房管局要求監管銀行儘快公示預售資金監管帳戶的入帳明細。

對於金隅鳳棲家園和瑞澤家園兩個項目開發企業在房屋買賣合同補充約定中存在不合理、減輕或免除開發企業承擔的責任或不合理地加重買受人責任條款的行為，海澱房管局責令兩個開發企業認真聽取業主訴求，徵求業主意見，修改完善合同並向全體業主公示，同時，主動與業主溝通，儘快協商一致。

為保障購房人合法權益，按照《北京市商品房預售資金監督管理辦法》規定，對金隅程遠公司未按要求收存預售資金的違規行為，海澱區房管局已暫停金隅鳳棲家園項目剩餘未簽約房屋的網上簽約，待整改後再行恢復。要求監管銀行對金隅鳳棲家園專案預售資金監管帳戶內的資金暫時凍結使用。

北京共有產權房興起於2017年，當年9月，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式發佈，按照北京的規劃，至2022年北京市將完成25萬套共有產權住房供地。

共有產權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產權方式，進一步降低了房屋出售價格，減輕購房負擔，滿足無房家庭住房剛需。

共有產權住房的供應對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。房源優先配售給專案所在區戶籍和在專案所在區工作的北京市其他區戶籍無房家庭，以及符合北京市住房限購條件的、在專案所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

2019年初，北京市住建委主任徐賤雲透露，2018年全年北京市共有產權住房項目啟動網上申購2.9萬套；2019年共有產權房網申1.8萬套。

2020年12月31日，北京市規劃和自然資源委員會發佈《關於北京市海澱區海澱鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，修改了海澱樹村和朝陽區金盞鄉小店村3宗地塊的競買規則，試點施行“限地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。

在該公告中明確提出，3宗地塊設置土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程式。

政府持有商品住宅產權份額，通過開發商現場競報來確定，原則上由專案所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。地塊內的每套住房份額一致，購房人持有的產權份額為扣除政府持有商品住宅產權份額後的產權份額。

同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。該類住房屬於政府與購房人按份共有產權的商品住房。

值得注意的是，這意味著北京將出現一種“新型共有產權房”，這是一種商品房，購房人購買的時候只需要支付個人比例的房款，房屋五年內不得出售，五年後可以再上市交易，屆時政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。

中國恆大：2021年1月份，本集團物業實現合約銷售金額581.2億元人民幣，較去年同期增長43.3%；合約銷售面積655.6萬平方米，較去年同期增長45.8%。

據不完全統計，自1月底疫情爆發到3月底疫情基本控制，已有超50個省市在供給、需求兩端出臺扶持政策，以提振疫情下的市場信心，保障行業平穩運行。

2020年是跌岩起伏的一年，突如其來的疫情導致全球經濟都被摁下暫停鍵，即便是應對即時的中國，也在疫情突發的前幾個月遭到重創。房地產作為國民經濟的命脈，與國計民生相輔相成，在2020年，各地政府調控政策頻出，一方面是要守住“房住不炒”的大基調，另一方面也希望激發城市活力，引進更多人才。

今天房天下從限購、限貸、限售、離婚人士購房政策、無房剛需家庭購房、人才引進六個維度，為大家梳理出2020年中國各個城市的房地產調控政策。

一、限購政策調整

2020年的整體調控中，限購政策聚焦於城區範圍、購房資格和限購人群的變化。深圳限購升級主要針對本市戶籍家庭購房資格，要求落戶滿3年且提供連續繳納36個月及以上社保或個稅證明。

2020年限購政策調整（5城）

資料來源：各城市政府官方網站

整體上，東莞限購升級主要在購房資格認定上有收緊，之前繳納個稅也可作為購房資格的認定，本次調整規定只認社保繳納證明。寧波擴大城區限購範圍、對特殊人群細化購房資格認定，東莞和深圳在購房資格認定上有新規定，杭州和銀川的限購聚焦于人群方面。

二、限貸調控

2020年7月以來，共有9城出臺限貸政策，主要聚焦于首付比例的規定上。從最低首付比例看，長春、銀川二套首付最低4成，屬調控最松城市。瀋陽、唐山二套最低首付由4成變5成，無錫常州二套最低首付由4成變6成，屬限貸較嚴的城市。深圳、西安、寧波對二套首付比例有細分要求，其中西安限貸政策細分程度最高，深圳限貸最嚴厲，對普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策，二套商貸首付最低比例可高至8成。

2020年限貸政策調整（9城）

資料來源：各城市政府官方網站

當前全國區分普通住房和非普通住房首付比例的城市主要在一線城市、武漢、廈門、西安7城。就一線城市的情況來看，無論是無房無貸的情況還是無房有貸的最低首付，北京的門檻最高，且無房無貸的首付區分普通住房和非普通住房兩種情況。如下表所示，普通住房二套首付北京最低為60%，上海最低為50%，深圳最低為50%，廣州最低為40%。非普通住房二套首付北京最低為80%，上海最低為70%，深圳為60%，廣州最低為70%。

三、限售政策調整

2020年，我國多個城市調控政策的出臺，與新房、二手房價格、土地市場熱度密切相關，多數城市在房價上漲或者土地市場明顯升溫3-4個月後出臺新政。7月以來，全國多個重點城市從限購、限貸、限售等方面收緊調控政策，保障剛需群體，部分城市強化土地市場管控。

其中東莞、台州、常州為全面限售，限售年限分別為3年、3年和4年，其他城市為分類限售。從限售年限看，最低限售兩年，最高限售五年。限售五年的情況針對部分房源和地塊，如杭州的高層次人才購房及無房家庭房源傾斜比例超80%的項目，寧波的無房家庭優先認購、衢州熱點地塊樓盤等。

2020年各地限售政策梳理（8城）

資料來源：各城市政府官方網站

除全面限售外，各城市也針對不同情況出臺不同限售方案，主要有4種情況：針對本外地戶籍出臺不同的限售政策、針對首套二套出臺不同限售政策、針對新房二手房出臺不同限售政策、針對不同行政區域出臺不同限售政策。

四、無房家庭剛需支持政策

2020剛需支持政策（7城）

資料來源：各城市政府官方網站

五、離婚（離異人士）購房政策調整

2017年3月24日，北京出臺《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，對於離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。2020年的調控政策涉及深圳、南京、無錫、寧波四城對離異人士的購房套數認定，填堵假離婚購房漏洞。此政策正式開啟了對假離婚購房的打擊。

2020年離異人士購房政策調整（4城）

資料來源：各城市政府官方網站

除官方正式檔外，為打擊假離婚購房現象，各地相關銀行對離婚人士購房貸款也會有相應期限限制。

六、人才落戶政策及購房扶持補貼政策

疫情過後，樓市成交指數斷崖式下跌，各地政府、房企身背救市大任，一時間，放開落戶、補貼契稅等扶持政也相繼出臺。

2020年人才落戶政策及扶持補貼政策（8城）

資料來源：各城市政府官方網站

據不完全統計，自1月底疫情爆發到3月底疫情基本控制，已有超50個省市在供給、需求兩端出臺扶持政策，以提振疫情下的市場信心，保障行業平穩運行。

2月2日晚間，多家東北媒體共同向綠地喊話，要求還錢。

根據媒體發佈的催款公告，欠的基本上都是廣告費，綠地集團東北大區分別欠樂居哈爾濱191.64萬元、欠哈爾濱房天下90.82萬元、欠鳳凰網房產84.42萬元、欠安居客哈爾濱站17.6萬元、欠新浪黑龍江10萬元，合計欠款近392萬元。

隨後不久，部分媒體的催債廣告就自行刪除了。

這也不是綠地第一次碰到這樣的場面了。

2020年10月28日，網易房產的成都頻道也發稿催款，2019年和綠地集團西南事業部旗下兩家公司簽署的合同總額7.5萬元被拖欠半年有餘。

催債廣告還是有用，廣告發出不久後，債主就回應稱已經收到部分款項。

按說，不至於如此，綠地在國內一直在Top房企之列，並且位居世界500強，但是自去年“三道紅線”融資新規的消息出來後，綠地的的負債和現金流就特別受到關注，三道紅線全踩中的綠地，資金壓力不是一般的大。

而就在綠地被追討廣告費前，湖南披露了一批“拒不支付勞動報酬”的案例，長沙綠地的欠薪事件就被列為典型，專案組幫農民工追討工資513萬，而根據天眼查的資訊顯示，長沙綠地是綠地控股下的全資公司。

綠地控股2020年業績快報顯示，綠地控股2020年全年實現歸母淨利潤137.2億元，同比下降6.93％，業績下滑。2020年1-12月，綠地控股實現合同銷售金額3583.53億元，同比下降7.7％，成為房企前十強中唯一一家銷售額出現下降的房企。

在極致奢華的頂級豪宅背後，因業主資不抵債而被法院送上拍賣台的故事並不罕見。時代財經查詢到，湯臣一品的房源曾四次出現在司法拍賣平臺。

近日，阿里拍賣以超低折扣上架一套上海頂級豪宅湯臣一品C棟5號樓501室房源。

這套建築面積431.89平方米、四房兩廳五衛連帶270度觀景陽臺俯瞰黃浦江的大平層豪宅，將打包地下車位一起，以7890萬元的價格起拍，其中住宅部分7730萬元，車位160萬元。以此換算，這套房源的單價約為16.4萬元/平方米。

貝殼找房資料顯示，目前湯臣一品現在僅有兩套掛牌房源，掛牌價分別為21.99萬元/平方米及22.32萬元/平方米。相比之下，16.4萬元/平方米的起拍單價幾乎相當於75折“甩賣”。

不過，在法拍房的世界裡，這其實是一個公允的定價。法拍房專業機構鯨拍房聯合創始人段成龍向時代財經表示，一般情況下，法拍房首次拍賣，定價是市場評估價的7折。如果一拍流拍，會再進行第二次拍賣，通常二拍的價格是一拍的8折，也有特殊的9折等。

拍賣日期定在3月8日-11日，參拍需繳納保證金789萬元，每次增價幅度為20萬元及其倍數。詳情顯示，房源目前有人使用，按現狀拍賣，所有室內物品及設備設施等均不屬於本次拍賣範圍。在買受人取得新不動產權證後，原權利人將配合交房。與此同時，截止2020年12月18日，該套房源拖欠物業管理費約31.1萬元，車位欠費2.4萬元。

從各個角度來說，湯臣一品一直都是都是中國豪宅界的標杆專案。早在2005年，湯臣一品就曾以單價11萬元/平方米的價格開始預售，成為全國第一個單價突破6位數的豪宅項目創造歷史。十二年後，湯臣一品更是以34.3萬元/平方米的單價刷新上海樓市紀錄。

但在極致奢華的頂級豪宅背後，因業主資不抵債而被法院送上拍賣台的故事並不罕見。時代財經查詢到，湯臣一品的房源曾四次出現在司法拍賣平臺。

2018年6月5日，湯臣一品C棟3號樓3601室進行拍賣，經93輪出價後以8534萬元總價成交，建築面積436平方米，單價超過19.5萬元/平方米。一個月後，該房源樓上的3701室，經142輪出價後以9676萬元總價成交，單價達到22.2萬元/平方米。

這兩套房源同屬於“中晉系”非法集資案當事人徐勤，在互聯網掀起一波又一波討論浪潮，帶火了拍賣參與熱情。但同一時間，另一套房源的處境卻截然相反。

2018年9月11日，湯臣一品C棟5號樓的601室，僅一輪出價，以底價5443萬元總價成交，相當於評估價8503.9萬元打64折，換算單價僅12萬元/平方米。更為慘澹的是，這套房源已是第四次送拍，前三次均因無人出價慘遭流拍，起拍價從6803萬元開始一路下探。

12萬元/平方米單價，甚至買不起浦東周邊的“84年老破小”。湯臣一品東面兩公里處的老破小學區房梅園二街坊，貝殼找房顯示均價已超14.6萬元/平方米。

上海中原地產首席分析師盧文曦認為，“對於類似湯臣一品這樣的豪宅產品而言，景觀是非常重要的價值屬性之一。10層以下的樓層基本面臨無人問津的困境。”而此次拍賣的湯臣一品C棟5號樓的501室就在這套僅12萬元/平方米成交的房源樓下，其前景堪憂。

湯臣一品距離現在時間最近的一次拍賣發生在3個月之前。2020年10月20日，湯臣一品C棟3號樓的3801室經歷101輪加價，最終以8015萬元總價成交，折算單價18.36萬元/平方米。

但就在這3個月時間內，上海法拍房市場面臨一場巨大改變。

1月25日，上海樓市調控加碼，法拍房被正式納入納入限購政策範圍。如今點開每一個拍賣頁面，都會自動彈出提醒：競買人參與競買的，應當事先確定在上海市具有購房資格。拍賣成交確認後，因買受人無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。

段成龍認為，當法拍房被納入限購政策，勢必將在法拍房市場在短期內造成極大影響，市場參與熱情恢復還需要一些時日。

本就受制於低樓層可能遇冷的湯臣一品C棟5號樓的501室拍賣或再蒙上一層陰影。

北京對租賃市場的整頓拉開帷幕，劍指長租公寓資金池。2日2日，北京市住建委等5部門發佈的《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》明確要求，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業等。

業內人士表示，此政策對行業影響巨大，且具有信號意義和行業示範效應，有助於消除長租公寓市場的各類風險。

此次新規有3項要求最關鍵：其一，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的週期應當匹配；其二，住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產仲介行業協會建立的專用帳戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金；其三，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向上海證券報表示，上述3條新規管控了3種資金，包括租金、押金和首付貸資金。其中，對於租金，杜絕了“長收短付”的現象，防範長租公寓企業賺“差價”。對於押金，既規定了押金只能收取1個月的水準，同時也明確了押金託管的概念。對於首付貸資金，此次政策並沒有打壓首付貸，但是規定此類資金是不能直接給予長租公寓企業的。“這3條政策較為務實，把此前長租公寓的各類漏洞給補上了。”

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，“北京的新政策堵住了住房租賃企業類似挪用資金池的漏洞。”也就是說，針對此前蛋殼公寓等住房租賃公司暴露出來的問題，此次出臺的新規中逐條逐項地提出了規範和監管的具體措施，使得今後可以極大地避免相關的租賃交易風險。

張大偉說，租金的“長收短付”是長租公寓的最大問題。長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，卻按季度甚至按月支付給房主，形成自己的資金池，而且一旦資金鏈斷了，房主收不到租金，但租客預交的長期租金又要不回來，損害了房主和租客的利益，形成了矛盾糾紛。

租金貸也是一大問題。業內人士指出，租金貸問題的實質，是將本應放給租客的貸款，卻被直接轉付給長租公寓，使其成為長租公寓擴張的資本，由此積累巨大風險。

新規之下，這些“資金池”將不復存在。“這也意味著沒有租期錯配，進而就不再有暴雷的可能性，所以只要嚴格執行新規，這個行業將出現顛覆性變化。”張大偉說。

嚴躍進認為，北京的這一政策值得全國其他城市學習借鑒，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房比較火熱的情況下，很多二手房的出租也變得比較強勢。所以對於此類城市，後續也需要結合租賃市場的發展，積極出臺政策，真正促進長租市場的健康發展”。

住房租賃企業預收租金不得超3個月、上調租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用於租賃……進入2021年，多城在住房租賃政策上再加碼。

7城加碼住房租賃政策

解決好大城市住房突出問題，是中央經濟工作會議部署的重點任務之一。

住建部部長王蒙徽近日表示，大城市房價高，租賃市場也存在著供應結構不合理、市場秩序不規範、租賃關係不穩定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題比較突出。解決好大城市住房突出問題，要重視解決好這部分群體的住房問題。

記者注意到，2021年開年以來，至少已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等7城出臺住房租賃相關政策。

其中，鄭州明確，相關部門對能通過資訊共用獲取房屋租賃網簽備案資料的，不再要求當事人提交紙質房屋租賃合同，切實減輕當事人負擔；允許承租人住房公積金提取額度在現有基礎上提高30%。

青島提出調整公共租賃住房實物配租第一檔租金標準。將原公共租賃住房第一檔租金標準由“人均月收入低於810元（含）的家庭，租金標準為0.75元/月•建築平方米”調整為“城市低保、分散供養特困人員以及人均月收入低於810元（含）的家庭，租金標準為0.75元/月•建築平方米”。

深圳在徵求意見稿中提出，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優化租賃住房積分入學政策。

值得注意的是，不僅是租客，房東也有機會在接下來的政策中受益。

深圳在徵求意見稿中提到，住房租賃企業向個人出租住房，屬小規模納稅人的，增值稅按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額；屬一般納稅人的，可以選擇適用增值稅簡易計稅方法，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。企事業單位、社會團體以及其他組織向住房租賃企業出租住房或出租經批准的“商改租”住房的，房產稅減按4%的稅率徵收。對個人在深圳市住房租賃監管服務平臺上辦理住房租賃合同備案或者資訊申報的，2023年底前，綜合徵收率為0%。

此外，中山發佈的徵求意見稿提到，對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，自2019年1月1日至2021年12月31日，可按規定享受免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，深圳明確房東出租房屋的稅費負擔為零，具有非常好的鼓舞性。在當前疫情的特殊時期非常務實，有助於啟動租賃市場供求積極性。

增加房源供給

對培育住房租賃市場來說，增加房源供給是一個重要方面。

對此，上海明確，通過新建、配建、改建等多種方式，多管道、多主體加快形成租賃住房有效供應。

寧波提出，允許非房地產企業將依法取得使用權的土地，經批准後用於租賃住房建設；允許企業將閒置商業、辦公、工業用房改建為租賃住房或職工宿舍。

中山也擬允許將非公開出讓用地和非通過市土地使用權公開交易機構實施公開轉讓用地上在建、建成、庫存的商業用房（按商品房分攤辦證的除外）等，按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

深圳則提到，探索政府提供居住用地、住房租賃企業負責建設和運營租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。

“PPP模式或成為後續政府和房企合作的一種非常好的方式，有助於降低政府負擔和啟動房企投資積極性。”嚴躍進對此表示。

嚴管長租公寓

在本輪住房租賃新政中，北京和深圳對長租公寓的監管引起廣泛關注。

具體來看，2月2日，北京市五部門發佈《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，文中提到三個要點：一是住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的週期應當匹配。二是住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產仲介行業協會建立的專用帳戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。三是銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

而此前一天（2月1日），深圳市住建局發佈兩則徵求意見稿，其中對住房租賃資金監管也進行了明確。文中提到，通過受託經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業，收取承租人押金及週期租金超過4個月租金數額的，由監管銀行對超過部分資金進行監管，或者由住房租賃企業提供相應價值的銀行保函擔保。在深圳市經營的住房租賃企業應當按規定在該市商業銀行網點設立唯一的住房租賃資金專用帳戶，用於收取租金和押金。

針對“租金貸”問題，深圳也擬規定，金融機構應與承租人單獨簽訂貸款協定，貸款期限不得超過租賃合同期限，並將貸款全額撥付至承租人個人帳戶。禁止住房租賃企業通過隱瞞、欺騙、強迫、租金優惠等方式要求承租人使用住房租金貸款，禁止在租賃合同中包含租金貸款相關內容。

中原地產首席分析師張大偉指出，北京的調控新政策要求限制租賃企業“資金池”，嚴禁“長收短付”，不准超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。

諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙對媒體表示，租金貸只能撥給租戶個人，避免了之前租戶利用“租金貸”上交房租的坑，對於租戶來說，使用租金貸的安全係數提升。其次，對於長租公寓企業來說，帶來了現金流的考驗，但也引領企業變更商業模式，摒棄高進低出，回歸企業的運營。

眾安集團（００６７２）與旗下中國新城市（０１３２１）聯合公布，眾安集團斥約１﹒０５億元人民幣（約１﹒２６億港元）收購中國新城市的商業物業管理業務中國新城市將錄收益約５８２７萬元人民幣（約６９９３萬港元），並且不再經營任何物業管理業務。
　　
自中國新城市控股股東包括眾安及中國新城市加入現有不競爭承諾６年，中國新城市成為內地商業物業的純物業開發商，而餘下眾安集團成內地住宅物業的純開發商。中國新城市擬把出售所得約８０％用於投資商業物業開發及教育、電影及娛樂等新興業務的其他投資機會及約２０％作為一般營運資金。

佳兆業（０１６３８）公布，１月銷售額約８２﹒５４億元人民幣，按年增約９９﹒５％，建築面積約４８﹒２８萬平方米，按年增約１﹒２８倍。

ＭＯＳ　ＨＯＵＳＥ（０１６５３）公布，以３１００萬元收購本港一個住宅連車位，作物業投資。
　　
該集團指，收購鴨脷洲南灣５座２２樓Ｂ室連５樓５０１３號停車位，樓面面積１１６１平方呎。該集團指，由於冠狀病毒發展不明朗，決定更改原先指定用作擴展香港零售網絡及戰略收購的未動用所得款項淨額重新分配用於香港物業投資，以產生更多收益，因所得款項淨額現時賺取微薄利息收入，而任何剩餘款項將用作一般營運資金。此外，該集團認為，如有必要，將投資物業用作抵押品，將使其得以按更有利的條款獲得銀行融資。

盈大地產（00432）昨天收市後公布去年業績，年度虧損7.49億元；2019年同期蝕2.95億元。去年每股虧損47.19仙，維持不派末期息。期內收入18.43億元，按年增長81.58%。

副主席及董事總經理林裕兒稱，新型冠狀病毒肆虐，給全球經濟帶來前所未有的挑戰，因此該公司在亞洲的業務自去年起有所放緩；盈大地產已在資源安排上作調節，把疫情對業務的影響減至最低。

中環己連拿利項目擬建豪宅

該公司指出，現正計劃把中環己連拿利3至6號地段重建為區內的豪華住宅。而在日本北海道，因對國際遊客實施旅遊限制，二世古花園柏悅酒店遂將重心集中於日本國內市場及旅客上。

東南亞方面，旗下位於印尼雅加達的商業物業Pacific Century Place，在艱難的環境下仍然保持穩定表現。至於泰國攀牙省的發展項目，高爾夫球會所及鄉村俱樂部的工程已竣工，18洞高爾夫球場的工程基本上已完成；視乎疫情，預計高爾夫球場及高爾夫球會所將於今年中投入服務；項目首批別墅已於2019年開售。

融創中國（01918）及其分拆獨立上市的融創服務（01516）齊發盈喜，預料截至去年底止，年度溢利分別增長超過35%及逾1.2倍。融創中國股價昨高開4.4%，早段曾上試30.8元，揚4.6%，尾市漲幅收窄至0.2%，報29.5元；融創服務則午後發力，一度飆7.9%見23.25元，收市仍升7.7%，報23.2元。

融創中國估去年純利升逾35%

融創中國預期去年純利上升超過35%，主要源於期內物業銷售交付的面積按年增加，以及股權投資產生的金融資產公允價值變動收益所致。「三條紅線」方面，該公司強調其資本結構持續改善，截至去年底淨負債率低於100%，非受限現金短債比大於1，剔除預收款項後的資產負債率低於80%。同系的融創服務估計，去年純利飆升超過1.2倍，主因在管建築面積急劇增長、社區增值服務發展帶來的收入大幅上揚，以及積極採取降本增效的舉措提升盈利水平。

券商富瑞維持融創服務為行業首選，把目標價由27.96元上調至30.72元，估計其去年核心利潤將增逾1.3倍，認為該股可能獲納入「港股通」，加上公司管理層調高盈利增長目標，均有望成為股價催化劑。

內房1月賣樓齊錄佳績

各內房也陸續公布上月賣樓成績，中國恆大（03333）1月合約銷售金額581.2億元（人民幣．下同），按年升43.3%；合約銷售面積655.6萬方米，增45.8%。碧桂園（02007）1月合同銷售金額403.2億元，漲22.5%；合同銷售建築面積上升20.3%至約456萬方米。時代中國（01233）1月合同銷售金額82.8億元，增24.1%。佳兆業（01638）1月合約銷售82.54億元，漲99.5%。

上月11199單位待批 過去三季最少

過去半年新冠肺炎先後掀起第三及第四波疫情，其傳染性對社會及經濟影響嚴重，同時亦擾亂發展商的新盤部署。地政總署最新數據顯示，今年1月未有新增的預售樓花同意書申請，屬半年內第二次，全月更只有1宗預售申請獲批，涉及會德豐地產九龍東啟德MONACO發展項目第2期共247伙，單位數目屬於近3年按月計最少；累計待批預售的單位數目相應跌至11199伙，為去年4月以來的9個月低位。雖然數據齊跌，惟業界人士指出，連同現時市場上的新盤貨尾，以及已獲批預售而未推出的樓盤，相信不會出現「無樓賣」的情況。

僅MONACO允推盤 涉247伙

地政總署公布，今年1月未有住宅項目提出預售樓花的新申請，屬去年8月錄得「零申請」以來，半年內第二次出現此情況。事實上，過去6個月除兩個月「零申請」之外，另有兩個月亦只錄得1宗新申請，涉及單位數目分別為262伙和301伙；去年11月申請個案則最多，共有4宗，涉及單位2213伙，為過去6個月內「最旺場」。

上月只有1個樓盤獲批預售，涉及247伙，單位數目較2020年12月的1610伙大減84.7%，屬2018年1月僅8伙獲批預售以來，按月計近3年低位。上月獲批預售的是MONACO第2期，預計2022年12月底落成，發展商會德豐地產透露，正準備該樓盤的樓書和示範單位等，有機會於農曆新年後登場；MONACO第1期於今年1月經過3輪銷售，累積售出324戶，套現逾38億元。

由於上月沒有新增的預售申請，令累積待批預售的申請相應降至11199伙，較去年12月的11446伙減少2.2%，是去年4月錄得10729伙以來的9個月低位。

貨尾近1.2萬 分析指「唔會無樓賣」

雖然待批預售的單位數目減少，惟其中4宗涉及提供逾千伙的大型樓盤，並以中洲置業沙田火炭坳背灣街1號最具規模，提供1335伙，發展商上月透露，期望本季展開銷售步伐。新地（00016）天水圍濕地公園路1號（前稱天水圍第112區）第1期則有1224伙，同系元朗區港鐵元朗站第1期亦有1030伙。市區的逾千伙大盤則有中國海外（00688）位於九龍東啟德跑道區的承豐道21號維港1號，涉及1059戶。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，個別月份申請數字下降不具指標性，料上月新申請和獲批預售個案減少，有機會是受第四波疫情影響。他指出，去年12月市況較靜，到今年1月一、二手市場氣氛好轉，市場上購買力湧現，吸引發展商踴躍推盤，相信隨着疫苗開始接種，以及市場習慣疫情下的生活模式，今年發展商將加大力度推盤，「會多啲樓賣」。

劉嘉輝分析，扣除本周六開售的屯門帝御．嵐天，已獲批預售但未推出的樓盤涉及約2600伙，加上市場有近1.2萬個一手貨尾單位，即使批出預售的單位數目略減，新盤短期供應未受影響，「唔會無樓賣」，未來視乎地政總署批出預售樓花的進度。他估計今年全年一手交投量有機會達1.8萬宗。

私樓市道回勇，帶挈居屋亦急追落後，踏入2月僅3天，市場即錄至少3宗高價居屋成交。天水圍天盛苑及柴灣小西灣富怡花園更齊誕樓王，其中天盛苑有園景戶已補地價賣530萬元，呎價12441元盡破屋苑呎價紀錄。

祥益地產高級區域經理黃肇雯稱，二手交投旺，增強買家入市信心，天盛苑B座高層15室，原則開放式改1房，實用面積426方呎，附雅裝及望園景，剛獲有意住近同屋苑家人的上車客以已補地價530萬元承接，呎價12441元屬屋苑呎價新高。原業主2018年初以已補地價425萬元購入，賬面速賺105萬元或24.7%。

中原地產副區域營業經理馬斯力表示，天水圍居屋以用家主導，業主一向不急於出售，即使去年跌市，「議價空間都無乜，因佢哋賣出後都要諗居住嘅問題，要求賣到好價夠錢換樓先肯沽」，故叫價十分硬淨。目前天盛苑有30個放盤，其中10%屬已補地價單位，叫價均要求破紀錄，如D座高層8室原則開放式單位，實用面積634方呎，叫價750萬元。

富怡花園呎價連月破1.4萬

翻查資料，前述天盛苑放盤叫價較現時區內由天頌苑B座高層6室以658萬元創下的天水圍區已補地價居屋造價高位，還要貴14%，亦較近期區內私樓嘉湖山莊3房戶，如實用面積636方呎的賞湖居1座高層A室售價671萬元，貴11.8%。

市區居屋盤源緊絀，貨源買少見少帶動樓價，富怡花園呎價連破1.4萬元關。代理謂，4座高層K室2房戶，實用面積431方呎，剛以已補地價615萬元成交，雖較開價低10萬元或1.6%，惟呎價14269元仍刷新屋苑呎價紀錄。原業主2004年以已補地價126萬元入市，賬面賺489萬元或3.9倍。

富怡花園呎價上月中始首度升穿1.4萬元，高見14107元，前述單位呎價短時間再漲1.2%。

青泰苑每呎14464元 屋苑次高

代理謂，富怡花園僅餘8個放盤，已補地價放盤更只有4座高層J室，實用面積483方呎，正叫價680萬元。

青衣居屋青泰苑呎價亦力逼高位，利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添說，E座高層8室，實用面積401方呎2房單位，以已補地價580萬元成交，呎價14464元屬該居屋苑呎價次高，較歷史高位14713元僅低1.7%。原業主2014年已補地價400萬元購入，樓價升值180萬元或45%。

舖市交投雖然回暖，但造價仍低殘。筲箕灣一個地舖竟出現兩度蝕讓個案，原業主兩年半前以1680萬元吸納一個蝕讓舖位後，最新以1450萬元售出，賬面虧損230萬元離場。

市場消息指出，筲箕灣道212至214號禮林大廈地下B舖，建築面積約450方呎，剛以1450萬元易手，呎價約3.2萬元。舖位現租客為有機護髮用品中心，月租3萬元，但將以交吉形式交易。翻查資料，上述舖位驚現兩度蝕讓，舖位曾於2012年9月以1850萬元成交，但於2018年7月以1680萬元轉手，舖位6年間賬面貶值170萬元或9.2%。

原業主承接蝕讓貨，原以為可「撈底」成功，但過去一年舖市受新冠肺炎疫情影響，租售價大跌，最終持貨兩年半，賬面蝕230萬元離場，跌幅高達13.7%，無論虧損銀碼及幅度，俱較2012年買入的業主更大。

通菜街舖6年損手495萬

另外，旺角通菜街1A至1L號威達商業大廈地下D舖，建築面積約536方呎，以1760萬元售出，呎價約3.3萬元。舖位由食肆以每月4.85萬元租用，回報約3.3厘。原業主2015年1月以2255萬元入市，持貨6年，賬面損手495萬元，舖位跌價22%。

擬棄租11層涉12萬呎 業界：甲廈租料跌5至10%

環球疫情下，跨國企業有需要省成本，減少寫字樓開支為方案之一。消息指，渣打銀行將分階段放棄租用中環總部8層樓面，連同旗下觀塘3層樓面亦將招租，合共放棄約12萬平方呎樓面，而渣打早前已宣布今年將安排靈活工作模式。

位於中環德輔道中的渣打銀行大廈，樓高42層，總樓面約30.7萬平方呎，其中25.5萬平方呎樓面為寫字樓，項目由恆隆地產 （00101） 持有，而大部分樓層由渣打銀行租用，作集團總部。

中環總部 將棄租8層樓面

市場人士透露，渣打銀行有意放棄其中8層樓面，4層樓面租約期至2021至10月，另4層合約將於2022年4月屆滿，銀行將約滿後放棄租用該8層樓面，按每層樓面約7,500平方呎計，合共約6萬平方呎。由於大廈位處中環心臟地段，即使目前租金回調，市值呎租料約100元。

此外，渣打銀行亦打算減省其他商廈樓面，其中位於觀塘創紀之城1期2座，渣打早年向新地購入部分樓面，作後勤部隊之用。消息指，銀行打算放棄其中3層樓面，每層面積約2萬平方呎，合共約6萬平方呎，涉及樓面於市場放租，市值呎租約25元。連同中環總行8層，現階段料減省共約12萬平方呎寫字樓樓面。每月共可減省約750萬元開支。惟至截稿前，渣打暫未有回應。

疫情影響工作模式，渣打集團 （02888） 亦安排靈活工作地點方案。集團去年11月宣布，今年起引入靈活工作模式安排，容許員工申請在辦公室以外的地點遙距工作。首階段今年初開始，覆蓋香港在內9個市場、共4.6萬名員工，相當於集團員工總數約54%。

據了解，員工可選擇辦公室、接近辦公室的工作點或家中工作。該集團預期，大部分員工會採用混合模式，即部分日子在辦公室工作、部分日子則在家工作。相信因應市況，加上靈活工作安排，故集團放棄部分寫字樓，以節省成本。

除了渣打銀行外，過去一年個別跨國金融機構，亦有減省寫字樓行動。例如租用中環國金2期5層樓面的法國巴黎銀行，早前棄租59樓全層，面積約2.3萬平方呎，其他樓層將續保留，業主料將把樓面重新放租，市值呎租料約140至150元。

世邦：外資減成本為大前提

另外，去年日資金融機構野村證券，亦棄租中環國金2期1層半商廈樓面，而其中一層樓面，最近分別獲兩間中資機構東莞銀行及方源資本租用，估計呎租約140元。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指出，去年全年受環球疫情影響，外資機構為今年進行部署，均以縮減成本為大前提，而減少寫字樓開支亦是考慮之一。他指，在港的大型金融機構，早年租用大批寫字樓，故有收縮空間，加上在家工作策略漸流行，機構可趁機減少寫字樓，以達成節省成本的目標。對於今年市場走勢，他預計，今年甲廈租金料跌5至10%，關鍵視乎環球疫情狀況。

超豪宅租盤無懼疫市，淺水灣道38號雙號屋，以70萬元租出，是疫市爆發1年來最大額租務個案。另外，九龍站擎天半島套3房以4.5萬元租出。

減價22% 呎租153元

市場消息透露，淺水灣道38號雙號屋，實用面積4,571平方呎，屬於5房5套房間隔，連約2,090平方呎花園，並設有私家泳池，日前由本地客以月租70萬元承租，呎租約153元，屬於疫情爆發1年以來最大宗豪宅租個案。區內代理指出，大業主於去年9月已經推出市場放租，當時叫價每月90萬元，至上月底最終減價22%租出，但仍屬理想租金水平。

據地產代理研究報告指出，2020年住宅租金回落，整體豪宅租金按年跌11.5%，第四季則按季則挫2.6%。

擎天半島套3房 4.5萬租

另外，美聯物業客戶總監沈厚莉表示，擎天半島2座高層B室，實月面積894平方呎，套3房另工人房間隔，望內園；單位放盤2個星期，剛以4.5萬元租出，實用呎租50元。原業主於2003年以483萬元購入，租金回報約11厘。

其次，臨近農曆新年，個別包租公為免丟空單位過年，調減租金吸客。香港置業分區董事駱啟生表示，南昌站匯璽III 8座中層F室，1房間隔，實用面積350平方呎，業主以約1.9萬元放租，終減2,200元以1.68萬元租出，實用呎租約48元。據悉，新租客為單身客。

洪水橋規模最大 涉及6.1萬單位

元朗屬於未來房屋供應重鎮，根據規劃署資料，在2038年之前（17年內）元朗區內6個較大型的房屋項目，將會提供13.9萬個單位，當局最新亦擬研究天水圍第14區、馮家圍發展公營房屋。

規劃署日前在回覆元朗區議員黃偉賢，就該區未來人口增長及規劃情況時，指出元朗區目前人口大約65.6萬人，預計會在7年後亦即是2028年增加至71.8萬人。

同時，區內現時有6個大型的房屋規劃項目正在進行，分別2024年至2038年陸續分階落成，合共提供13.9萬個房屋單位，並預計會增加38.2萬人口，當中以洪水橋/廈村新發展計劃規模最為龐大，涉及多達6.1萬伙，將於2024年開始陸續入伙。

正為各發展計劃 制定時間表

規劃署指，正為各發展計劃制定時間表，以便項目工程能適當地分期分項進行，並會適時提供全面的商業、零售、休憩用地和社區設施，以配合人口增長。

規劃署及土木工程拓展署亦透露，正就近天慈路及天水圍14區研究發展的可行性，包括發展房屋類型及相關設施等。當中天慈邨以北、天柏路一帶，目前為巴士廠及電話機房等，面積逾16萬平方呎。

至於另一個近天慈路項目則位於天慈路以東、蝦尾新村北面，目前雖然規劃作為「康樂」用途，但實際上是作為露天貨倉之用，估計面積達數公頃之大，將有望興建較大規模的公營房屋項目。

新冠肺炎疫情下營商艱難，通街吉舖，不過，天后「食街」電氣道全新銀座式商廈「亨環·天后」，地下兩層美食市集「Food Loft」出租率已達90%，可謂疫市奇葩。負責項目租賃事宜的戴德梁行執行董事林應威表示，Food Loft 主打外賣市場，暫時受到疫情的影響較細。更重要是公司引入嶄新分成方案，一條龍提供租戶所需的基本配套，與租戶一同對抗疫情下的挑戰。

林應威表示，亨環·天后樓高25層，總樓面約5.4萬方呎，去年12月13日開幕。受限聚措施影響，他坦言，除已開幕的底下三層美食市集14個舖位及2樓的特色超市「百味市集」外，其他樓層租賃受到影響。他又透露，該廈第二階段打算為5層樓面招租，每層約2,041方呎，意向呎租約40元，而頂樓23及24樓連天台戶亦有人洽租，意向呎租約80元。

生意額暫抵按金

面對疫情挑戰，該美食市集的營運模式發揮作用，林應威指，坊間承租舖位按金一般3個月至6個月不等，但該廈按金僅為1個月。之所以能夠將按金降低，原因是租客生意額均由業主保存一段時間，變相等同於「按金」。而美食市集於月結14天後，會將生意額扣除租用成本後直接存入租客戶口，亦即找數期約45天，較市場一般月結90天或120天為短。生意額分成方面，美食市集商舖食肆一般為20%，快閃店則25%。

申牌一條龍服務

該廈租金方面，地舖呎租約200至300元，一樓呎租則50元，租金介乎2萬至6.5萬元不等。林應威指，雖然租金比附近商舖租金較高，但業主有更高參與度，如協助申請牌照，提供支付系統、外賣平台等基本配套，店主只需專注製作美食。日常亦會舉辦活動宣傳，如推出優惠及引入快閃店等，令美食市集開幕至今每日人流達2,000至3,000人，最高峰更有4,000人。

亨環·天后由吳鎮科家族的亨利發展持有，項目前身為住宅舊樓，投資額約5億至6億元。公司亦於銅鑼灣持有伊榮街1-5號，樓面約8萬至9萬方呎，將於第3季落成，地下美食市集規模較亨環·天后更大。

中原高級分區經理鄭偉倫表示，跑馬地雲暉大廈A座低層2室，1953方呎，以5600萬連車位售出，呎價28674元。

中原高級區域營業經理區國健稱，上水天巒日內瓦大道南雙號屋，1827方呎，成交價2700萬，呎價14778元，由於單位租出，買家無樓睇下購入。據悉，成交價較市價低約15%，原業主於2010年10月以2784萬購入，持貨約10年，帳面蝕84萬離場，若連同使費，料蝕約230萬。

美聯營業董事楊宜貞表示，西半山寶翠園5座中層H室，約1077方呎，以約2968萬成交，呎價約27558元。西營盤縉城峰1座高層G室，約554方呎，以1550萬售出，呎價約27978元。利嘉閣高級經理雷敏儀透露，寶翠園2座中低層E室，約662方呎，以1590萬沽出，呎價約24018元。

美聯高級營業經理陳靜雯表示，何文田帝庭園1座低層A室，1122方呎，連車位以2250萬成交，呎價約20053元。中原高級資深區域聯席董事余倫鋒表示，九龍站凱旋門1A座中層D室，518方呎，以2020萬承接，呎價38996元。