2017年5月《危老條例》實施以來，為地主與開發商增加開發誘因，統計近年台南及高雄屋齡超過30年的老宅成交量，發現從2017年6245戶提升至去年達7729戶，增幅23.7%。專家分析，都會區民眾或建商願意透過危老都更比重增加，但跟整體老屋量相比，進度緩慢仍屬九牛一毛。

申請重建數量大增
依據營建署資料統計，近年全國申請危老重建筆數大增，從2018年申請136件當中核准72件，去年申請已達1646件，核准1213件。任陞建築師事務所建築師蔡惠任指出，在都市計劃區內，屋齡30年以上或結構、安全性能評估結果未達最低等級者，且改善不具效益等多項條件都具備危老資格，尤以屋齡逾30年老宅因普遍耐震能力不足，建商收購的意願大幅提升，也讓老宅買氣提升。

以南二都為例，2017年台南與高雄屋齡逾30年老宅成交量分別為1885與4360戶，至去年已提升到2257與5472戶，分別成長19.7與25.5%；二都總數則從6245戶提升至7729戶，增幅23.7%。

浤圃建設總經理蘇姿菁分析，一般開發商會以產權單純透天或公寓優先收購，若屬商業區或較高容積的住宅區，因開發效應強，價格也會較高。高雄市都市更新學會理事長林資雄指出，高雄屋齡30年以上老屋估達55萬戶，佔整體房屋量體逾50%，顯見申請危老建築比例極低，主因是地房價便宜，住戶通常須額外付費，影響申請意願。

Diamond Tower開價挑戰彭淮南防線

台北市東區由正義國宅改建的豪宅「Diamond Tower」，預計於今年5、6月完工後開賣，因緊鄰SOGO復興館，新光三越日前也宣布進駐1~4樓商場，使該大樓炙手可熱，甚至傳言開價將突破彭淮南防線、每坪超過300萬元。建商對此回應，還在研擬價格，但「有信心開價可擠進北市前5名豪宅。」

新光三越進駐1~4樓
Diamond Tower歷經25年整合、改建，坐落於忠孝東路三段，緊鄰捷運忠孝復興站及SOGO復興館，分為A、B、C共3棟，皆規劃4樓以下作為商場、5樓為公設、6樓以上作住宅，最近SOGO的C棟由國產署、台北市政府、地主共有，頂樓部分由三圓機構分回；A、B棟分別打造地上30、31層，6樓以上住宅規劃為單層2戶、每戶150坪的豪宅，共約100戶。

近期因新光三越宣布進駐Diamond Tower商場經營，也讓這棟豪宅受外界關注，去年起市場不斷傳聞該案即將銷售，有傳言指出開賣一定破每坪300萬元，「將成北市豪宅入手門檻價。」

三圓建設總經理王雅麟回應，「仍在研擬價格、尚未定案，預計4月具體資訊才會出爐」，強調高端住宅的價格由市場決定，目前公司仍依實價登錄參考豪宅市場行情，「從市場面來看，價格似乎就落在每坪200到280萬元之間，近期應該不會波動太大」。

開價擠進北市前5名
東區近年豪宅釋出量少，據悉有多位在地住戶已摩拳擦掌等待搶購，王雅麟表示，建案鎖定全台頂尖商務人士及家族等買方，近期確實有不少買家詢問，但相關細節仍在討論中。原欲搭329檔期開賣，但疫情關係致工程延宕，「目前確定等到5、6月工程完工後才會開始銷售，有信心未來開賣可擠進北市豪宅前5名」。

全球居不動產總監陳炳辰分析，前央行總裁彭淮南曾設下每坪300萬元的豪宅防線，成豪宅單價天花板，單價開超過300萬元的案例多屬市場傳聞，建商多半採低調態度、不會大聲張揚，「該案坐落忠孝東路黃金地段、同性質豪宅產品少，又鄰近雙捷運線的忠孝復興站，年初以來話題性也不斷，推斷每坪價格站穩250萬元應該沒問題」。

創辦逾52年的遠雄集團將有破天荒之舉！集團自2021年起「正名」，以遠雄集團取代遠雄企業團，並啟用全新logo；此外，旗下遠雄房地產公司將成立子公司「遠創力地產行銷」，正式對外承接代銷案，與遠雄房地產採雙品牌拓展代銷業務，目標三年後接案量挑戰250億元。

遠雄集團2021年有四大變革，首先是集團正名為「遠雄集團」，啟動品牌再造計畫，並提出「Dream Bigger. Do Together. 築夢齊飛」的全新品牌主張。其次，除遠雄人壽外，其餘七大事業體總部2021年陸續喬遷回北市基隆路上的原總部「遠雄國際中心」。第三，遠雄房地產新成立100％持股的「遠創力地產行銷公司」，首度對外承接代銷案。

第四，呼應最新的「夥伴精神」企業價值觀，總部辦公室首度改採開放式共享空間，遠雄房地產總經理張麗蓉表示，遠雄集團在代銷事業的下一個目標是「做強、做大」，遠雄房地產破天荒跨出一大步成立子公司對外承接代銷案。這是遠雄創辦逾52年以來，首度打破「自地自建自售」慣例，對外承接其他建商的代銷案。

據經濟部商業司公司登記資料，「遠創地產行銷股份有限公司」的董事長、總經理，都是遠雄房地產總經理張麗蓉，股本2,000萬元。而張麗蓉也成為國內房地產代銷業界，第一位女性董事長掌門人。

張麗蓉表示，目前正進一步變更登記名稱為「遠創力地產行銷公司」。遠雄集團半世紀以來，向來是自地自建自售，但去年房市大旺，原本維持30筆新案在手、每年推案量400~500億元的量能，隨著房屋銷售再創高峰、快賣到沒房子可賣，目前只剩下18筆在銷售，相對使得代銷團隊面臨無案可賣；為了永續經營，決定對外攻城略地，創立第二家代銷公司「遠創力」，對外承接其他建商的代銷案。

張麗蓉表示，「遠創力」已計畫三月推出第一筆外案，目標第一年接案30億、第二年60億、第三年250億元。再加上遠雄房地產原本每年代銷案就多達400~500億元，整個代銷事業體在雙品牌衝刺下，將快速成長壯大。

遠雄夢幻共享辦公室 濃濃文青風

遠雄房地產喬遷不到一週的新總部辦公室首度對外曝光，並首開建築業先河，攜手台灣蔦屋書店打造夢幻共享辦公室「人文講堂」，濃濃文青風格，顛覆建築業界傳統的辦公室樣貌。遠雄房地產公司表示，今年推案目標達468億元，全台推出八筆新案，並預期房市將「春暖花開滿堂紅」。

遠雄房地產斥資逾2,000萬全新打造完成的總部辦公室，為Co-Working Space共享辦公室空間，佔地180坪，由台灣蔦屋書店首次在台跨足辦公室規畫設計，挑選出400本書進駐，還有咖啡吧檯、零食點心無限供應、帳篷區、沙發區、會議桌等，大量原木家具、綠色植栽、插座，搭配建築業罕見的人臉辨識門禁系統，既有濃濃文青風、又兼具科技感，為首開國內建築業先河的夢幻共享辦公室。

遠雄房地產總經理張麗蓉表示，這座「人文講堂」共享辦公室，在集團董事長趙文嘉給予所有資源之下，首度由蔦屋書店進駐規劃設計，而蔦屋書店透過門市問卷調查發現，咖啡廳、書店，是現代人在家、辦公室之外，希望停留最久的第三個地點，因此遠雄蔦屋「人文講堂」希望成為共學、共好的學習空間。

觀察當前房市，張麗蓉不諱言指出，現在手中包括來自遠雄建設和遠雄人壽的代銷案都賣得很快，陸續結案中，目前台北市1戶不剩，新莊剩「遠雄達利」2戶店面及「遠雄九五」部分餘屋，竹東和頭份也剩零星戶數；接下來，集團線上待售案18筆估計很快又會結案多筆，市況的確不錯。

張麗蓉表示，遠雄房地產今年代銷案量目標至少推出八筆新案，包括五筆住宅、三筆商辦案，總銷共468億元，包括台中總銷137億的「遠雄之星9」，台北市士科洲美段商辦約65億，中和商辦約35億，中和左岸總銷約35億「遠雄豐河」、台中35億水湳經貿園區住宅案、台南高鐵站旁25億住宅案及另一筆廠辦案。

去年房市受惠資金行情、超低低利，帶動自住、投資與置產需求， 據住展雜誌統計，2020年北台灣都會區最新推出且完銷的預售屋和新成屋高達269個，較2019年暴增185個、年增率高達220％，創2014年以來七年最大量紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年完銷案數量呈爆發式成長，主要是低利率、貨幣寬鬆及資金回流，自住、投資與置產需求均同步增長，不止銷售速度加快，完銷案數量也扶搖直上。展望2021年，何世昌預期今年房市買氣仍屬穩定向上格局，成交量可望溫和成長，只要產品規劃正確、不要漫天喊價，建案應能順利銷售，完銷建案數將維持高檔水位。

住展調查顯示，去年北台灣完銷案以新竹最多達84個，桃園以66個排名第二，另台北市有50個、新北市46個、宜蘭23個、基隆2個。

其中，新竹最多完銷案地區位於竹北，高達18個，其次是竹市北區13個、竹縣新埔12個。何世昌分析，新竹蛋黃區房市熱絡且房價漲至3字頭掀起推擠效應，到外圍郊區買房的市中心客源變多，順勢推升新埔、芎林、竹東等地房價。由於新竹居民平均收入高，房價相對不貴，因而蛋黃區熱銷產品以3房型為大宗，外圍蛋白區則以低總價透天較搶手。

桃園方面，去年完銷案66個多集中在觀音區，頗讓人意外。觀音區去年推出不少低總價公寓，每戶總價大多不到500萬頗受青睞。

台北市方面，去年完銷案數50個，以大同、內湖各8個最多。大同區受惠於「台北雙子星」開發計畫，以及市中心高房價推擠效應，購屋需求攀升，規模最大的完銷案為「宏國大道城D區」，總銷達45億；內湖則是因內科園區景氣欣欣向榮，電子新貴購屋需求強勁，帶動房市成交活絡，凡60坪以下房型均可熱賣。至於新北市，以三重、林口各有6個建案完銷表現最好，20坪~40坪產品最搶手，至於大戶產品則表現平淡，市場呈兩極化。

台鐵局18日宣布，「台北市南港區玉成段二小段732地號土地」都市更新案歷經3次招商後，最終選出最優申請人，由記憶體控制晶片大廠「慧榮科技（SIMO）」出線，並將打造企業總部，估可創造總銷售價值約92億元。

台鐵局資產開發中心副總謝武昌指出，本次開發土地位於市民大道七段及昆陽街60巷所圍區域，權屬單純、形狀方整，面積約1千坪，土地使用分區為第一種特定商業區。由於靠近台鐵松山、南港車站及捷運昆陽站，商業潛力高。

謝武昌透露，慧榮科技董事長周邦基先前自行從竹北到現地場勘，做成兩點結論並決定積極爭取設置企業總部，第一是本案緊臨高鐵車站，距離慧榮竹北廠僅1小時車程，且位於捷運站旁，還與台北流行音樂中心當鄰居，南港又是北市府「東區門戶計畫」推動核心，發展前景看俏。

第二，該公司主要客戶之一「IBM」的大中華區研發實驗室就在南港軟體園區，若慧榮科技企業總部也設在南港，將有利與客戶及合作夥伴就近溝通。

謝武昌說，本案採都更權利變換，台鐵分回部分樓地板面積後，統一回租給慧榮進行整體規劃，租期為「20年加20年」，招標前台鐵局原預估將吸引投資19億，不過由於慧榮將打造本案為企業總部，因此投資金額倍增衝至約38億元，估可創造銷售價值約92億元。

謝武昌表示，慧榮企業總部將規劃興建地上23層、地下5層，樓地板面積約1.2萬坪的商辦大樓，空間大部分由慧榮自用，部分則將釋出，由該公司的上下游合作夥伴進駐使用，方便交流溝通，全案預計2026年可完工。

謝武昌指出，本案是台鐵推動鐵道資產活化過程中，第一次與科技產業以「都市更新權利變換」方式合作開發企業總部，為鐵道資產活化拓展新領域的合作夥伴，盼藉此帶動如軟體、生技或數位金融等產業，加速台北東區門戶計畫區域發展，吸引高端科技人才進駐。

泰郡建設砸了13.05億元，買下橋頭新市鎮3,185坪建地，未來推案每坪將從20萬元起跳，使得原本已屬建商必爭的橋頭房市熱區再添重兵。

目前該區的都會公園生活圈已有京城、隆大、龍騰、華雄、以及崑庭等建商推案，隆大推出的「鳳凰冠」去年預售在賣出75％之後，便封盤停售，而屬於新成屋的鼎宇「森風景」和中鋼集團「欣橋之心」則已完銷。

農曆開春之後，房產界即盛傳泰郡建設砸了13億多元，購買橋頭都會公園生活圈大筆土地，泰郡董事長郭泰吟18日受訪時證實，每坪成交價41萬元，總共買進3,185坪，「這是泰郡第一次進軍橋頭新市鎮房市」。

郭泰吟指出，泰郡今年只在高雄大學和高雄科技大學土庫校區，分別推出「悅讀平均率」以及「悅讀5G」、總銷共22億元的建案，而過去雖曾經想要進軍橋頭房市，卻都在競標時被其它建商標得而飲恨。

他說，此次剛好有個機緣，跟民間地主一次買了同一基地的四筆「住六」土地，總共花了13.05億元，規劃660戶，分二期開發，預定在今年三二九檔期推出預售，以該區目前行情，每坪將20萬元起跳。

籌備中的橋頭科學園區，驅動橋頭房市成為高雄一級戰區，中鋼集團旗下中欣開發去年10月推出「欣橋之心」成屋；廣誠國際董事長董上裕表示，開賣三天就完銷了，廣誠國際代銷的隆大「鳳凰冠」，每坪開價18到22萬元，總戶數445戶，只剩100多戶，去年11月就封盤停售，「期待更高的價格」。

隆大的「鳳凰冠」基地2014年取得的價格約每坪12.23萬元，因建商湧進，地價扶搖直上，最近泰郡的成交價已達每坪41.5萬元，地價在6年內翻漲三倍。

京城建設集團發言人周敬恆指出，集團旗下的京成建設推出公園第一排的景觀宅「森遠」，總銷32億元，每坪開價21.6萬元到23.4萬元，目前已售出85％，集團企業在該區土地，也將規劃推案。

龍騰建設的「鑫市鎮」開價每坪18到22萬元，預定今年第二季交屋；崑庭建設的「棋琴20重奏」、華雄建設的「音樂河」、以及雄崗建設的「巴黎行旅」等建案，持續熱銷中。

信義房屋（9940）旗下信義代銷去年營收逾11億元，創下八年新高，信義代銷總經理李少康表示，今年將以「南進桃園」、「價值塑造」兩大策略，睽違七年後將重返桃園市場，也跨足小眾化、置產需求的多元產品，除了既有庫存案量400億上半年陸續推出外，預計以再接400億案量為目標，力拚業績再攀新高。

信義代銷早年在桃園以點狀接案，去年起開始進入桃園設立分公司據點，今年在桃園將以百億的接案量為目標，等同一家當地代銷公司接案的規模，目前已取得竹風建設八德18億案、德友建設小檜溪13億案等，也還有多件重劃區、舊市區的個案洽談中。

李少康表示，過去受限於人力，接案重心以雙北為主，不過現在全房產發展已趨於成熟、人力已充足，加上過去少有預售市場的桃園，近年房市預售市場興旺，桃園房仲門市也有助於全房產通路的延伸、整合，因此信義代銷除了耕精雙北外，也放眼桃園，持續擴大接案版圖，未來一至二年也會在台中或高雄擇一設立據點。

有別於過去信義代銷重心鎖定雙北首購、首換的產品接案，今年起也開始挑戰剛性需求以外的多元產品；李少康表示，後疫情時代熱錢通彭效應、台幣升值和利率探底，過去房市買盤清一色以剛性需求為主流，也漸漸有了改變，將多有愈來愈多置產兼自住、資產配置的買盤進場。

因此，將會針對特定族群、小眾化、具利基市場、客製化量身打造的產品接案，塑造建案價值，以突顯和傳統代銷業者的差異化。

此類接案的置產型產品為南港總銷80億的「德杰羽森」，與大安區總銷45億的「永康麗莊」為代表，位於永康商圈「永康麗莊」即是挑戰40坪規劃一加一房、50坪二房，單價達每坪170~180萬元的特殊性產品，位於南港東新公園「德杰羽森」也是將挑戰南港9字頭房價的高價。

彰化員林成為大型上市建商眼中的「大黑馬」，受惠人口紅利題材，而且被調查出是全台灣「存款上億元最多人」的城市，億萬富翁至少700位，吸引長虹（5534）、鄉林（5531）等上市建商紛紛卡位；長虹18日砸5.9億元，買下員林近1,500坪土地，鄉林則在去年底就進場購地，預計今年第二季推案。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，員林是台商大本營之一，有不少含金量高的傳產，在地知名中小企業多，像美利達、正新、帝寶、頂新集團，甚至有不少公司或集團創辦人也是彰化人，近兩年中美貿易戰，不少台商回游中部，無論企業主或就業人口都帶動在地房市，消費潛力及置產需求都非常強勁。

長虹表示，看好員林房市，18日正式簽訂彰化員林市民生段土地及建築物買賣契約書，取得土地約1,474.0825坪，建物約473.2坪；每坪土地平均取得成本約39.9萬元，總價約5.9億元。

長虹已進軍彰化社頭推出「長虹大鎮」大透天別墅社區，總銷3.3億元，已全數完銷，去年底開始完工交屋貢獻。

鄉林今年將正式在彰化員林推案，布局動作來勢洶洶。這塊地是去年11月才砸下5.1億元，最新購入彰化員林市新生路1,460坪土地，基地靠近員林車站與員林基督教醫院，預計今年第二季推出21樓的高層大樓地標住宅、約240戶，主力為20~45坪的中小坪數輕豪宅，總銷21億元，也是鄉林首度跨足台中以南的地區推案。

市調機構統計，2020年北台灣共推出1256個新建案，其中269個賣完，完銷建案占比21.42%。市調機構表示，去年受疫情衝擊，各國採降息、印鈔救市，這些游資選擇錢進房市，推高完銷建案數量。

北台完銷建案 年增2.2倍
根據《住展》雜誌調查，2020年北台灣完銷建案為269個，較2019年84個多出185個、增幅達2.2倍；以新竹地區完銷建案84個最多，桃園市66個次之，台北市也有50個排名第3；此外，新北市有46個、宜蘭地區23個、基隆市僅2個。

竹84案、桃66案完銷 奪冠亞軍
《住展》雜誌研發長何世昌指出，新竹地區完銷建案，以竹北市18個最多，其次是新竹市北區13個、新竹縣新埔鎮12個。他指出，新竹蛋黃區房市買氣熱絡，且每坪單價飆破30萬元，產生房價推擠效應，帶動更多當地民眾往外圍郊區購屋，進一步推升新埔、芎林、竹東等鄉鎮的房價與買氣。

何世昌表示，新竹地區居民平均收入高，房價在高所得對比下，購屋壓力相對沒有那麼大；因此，多數購屋民眾買進蛋黃區時，都會直接選擇3房住宅，外圍蛋白區則以低總價的透天厝較搶手。

至於桃園市，各行政區中以觀音區拿下完銷冠軍，何世昌表示，該區在去年推出低總價公寓，總價鎖定在500萬元以下，入手門檻相較低，帶進不少買氣。尤其集中觀音草漯重劃區、工業區周邊的完銷建案較多。

去年台北市完銷建案數50個，則以大同、內湖區各8個較多，其中大同區受惠於雙子星開發計畫以及市中心高房價推擠效應，購屋需求快速成長；內湖區則因內湖科技園區景氣欣欣向榮，園區購屋需求強勁，帶動新建案房市成交活絡。此外，北台灣中，北市換屋族需求成長最明顯，去年不僅小宅熱賣，40至60坪的換屋房型成交也開始轉熱。

今年房市買氣 穩定向上
何世昌預期，今年房市買氣仍屬穩定向上格局，成交量預期會呈溫和成長；只要產品規劃正確、不要漫天喊價，建案應能順利銷售，完銷建案數將可望維持在高檔水位。

活化台鐵土地資產，交通部台鐵局規劃今年再公告招商兩都更案，分別為員林火車站周邊土地和屏東火車站周邊土地都更案；而開發規模達211億元的台北車站E1E2都更案，預定明年底辦理招商作業。

台鐵局持有的彰化縣員林火車站站區及周邊土地，面積達8,177.5坪，之前採公辦都更設定地上權50年的方式對外招商開發，但因乏人問津而流標，由於去年受疫情衝擊，投資者多持觀望態度，台鐵局決定重新檢討後，計畫今年再選擇適當時機對外公告。

員林火車站站區及周邊土地為台鐵中部地區最大的土地開發案件，雖然該土地產權單純，且周遭交通便利、生活機能完善，但彰化地區從未有如此大面積的商業區土地開發案，且員林地區活動人口有限，要成功招商挑戰不小。

屏東火車站周邊土地都更案的基地面積有2公頃（約6,050坪），可興建旅館、住商大樓與公益設施等，投資金額估約78億元，台鐵局已積極規劃招商事宜，預定今年可以對外公告。

而位於台北車站特定專用區E1、E2土地，台鐵局已與台北市都更中心簽約，委託其擔任實施者，該基地面積達2.76公頃，估算開發規模達211億元，都更中心規劃於今年完成文資審議，預定2022年公告招商。

據指出，台鐵E1、E2基地鄰近台北車站，位於忠孝西路、西寧北路、鄭州路（市民大道高架路段）和塔城街圍成的街廓，面積方正，其中位於塔城街旁有捷運松山線北門車站兩個出入口，再過去則是機場捷運線台北車站的出入口，而忠孝西路往前有台鐵局的鐵道博物館、台北車站雙子星大樓聯開案（C1D1），以及北市府大力規劃整建的北門，交通便利、區位極佳。

據台鐵局規劃，該基地以都市更新方式對外招商開發，廠商可興建購物商場、旗艦辦公室、知識匯流中心、商務旅館、飯店式管理住宅等設施，因有航高和其他使用限制，最大開發建築量為20餘萬平方公尺。

2021年春節，因就地過年，本地遊、本地看房成了部分家庭的重要活動。中原地產研究中心報告顯示，雖然春節期間因為各地網簽系統暫停，資料有所缺失，但大部分項目都開門迎客，預計成交量將刷新春節期間歷史紀錄。

中原地產首席分析師張大偉表示，以北京為例，北京市全市超過60個項目春節不打烊，二手房門店也大部分正常看房，因為不出京，很多購房者也利用春節假期看房、選房，與以往零星樓盤熱，大多冷清相比，今年大部分售樓處接待客戶數量和平時週末接近。

張大偉表示，據不完全統計，大年初三以來，北京市全市每天都有超過100套二手房成交，相比往年的冰點，也體現了市場的活躍。

“其他熱點一二線城市成交量類似。”張大偉預計，相比過去可能要到3月市場才逐漸回暖，市場成交量有望在2月快速恢復。

除北京外，其他部分城市春節期間客流量也有所回升。

值得一提的是，春節前北京、廣州等多地圍堵“經營貸”，後期樓市熱度或難高增長。對此，張大偉表示，2021年春節後熱點城市的熱度主要看經營貸的調控力度。整體看，預計市場在一系列調控政策打擊下，會保持平穩，繼續高燒的可能性降低。

近日，住房和城鄉建設部相關負責人帶隊到北京調研調控工作時，北京市政府有關負責同志表示，首都房地產市場絕不允許任何形式的投機炒房、渲染炒作，如出現局部量價上漲苗頭，將迅速採取針對性調控措施，確保市場穩定。

隨後，2月10日，北京銀保監局、人行營業管理部發佈加強個人經營性貸款管理，防範信貸資金違規流入房地產市場。要求加強對協力廠商機構合作貸款業務的合規管理力度，如審核發現為借款人違規獲得個人經營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質等行為的仲介機構，應立刻終止業務合作，並將相關線索上報監管部門。

據北京市住建委官方微信號“安居北京”消息，2月9日下午，北京市房地產市場聯合專項核查工作組對部分銀行機構，以及鏈家、我愛我家、中原地產等經紀機構總部或閘店，開展了經營貸發放和仲介活動專項檢查。北京市住建委稱，通過交叉比對，發現了仲介參與助貸活動、虛構經營合同、經營貸公司成立時間與抵押房屋購買時間接近等問題線索。

進入全新的2021年，中國房地產如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地產向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑑於此，觀點地產新媒體策劃年度重磅報導“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年裡未來“持續的力量”之所在。

觀點地產網2020年最後一天，中海集團董事長、總經理顏建國發表了題為《致敬不確定世界中確定的力量》的新年致辭，肯定了中海在過去一年的工作，各項經營指標實現逆市“較快發展”，並創下歷史新高。

從最核心的房地產開發銷售業務看，2020年全年中海系列公司累計合約物業銷售金額為人民幣3607.23億元，同比增加12.5%。按中海制定的“十三五”達到4000億港元（折合約3335億元）的規模指引計，已經超額完成目標。

投資層面，自2017年起中海拿地支出驟然增加，2020年新增權益投資預算更是高達1400億元，較2019年實際權益投資額增加23.5%；截至12月累計使用1318.4億元，實際並未達到上限。

即便如此，中海2020年累計新增拿地64宗，新增樓面面積1348.7萬平方米，實際權益面積1327.9萬平方米，依然是頭部房企中拿地最積極的企業之一。尤其在四季度，中海在昆明、香港、珠海、廣州、深圳等城市頻頻落子，多為高價地塊。

大舉拿地背後，是中海希冀規模及利潤總額能夠穩定增長。尤其面對著存量時代的到來，管理層仍提出在規模上“儘快進入行業前五”的新目標，這反過來對土儲規模及品質提出了高要求。

根據觀點指數發佈的2020中國房地產銷售TOP100榜單，中海排在第六，但較第五名保利發展相差了大約1359億元。

但拿地方式及開工面積方面，中海不可避免被投資者認為偏保守，如何在變化的市場中保持質效平衡，並尋求未來可持續發展路徑，該公司同樣要給出答案。

顏建國在新年致辭中提及，新的一年仍將面對種種不確定，而確定的力量來自“持續奮鬥”。

四年改造

顏建國是2016年底回歸中海，正值“十三五”的起步之年。某種程度上，中海在“十三五”規劃期間所取得的發展，幾乎就是這位新掌門人遞交的成績單。

這期間中海對銷售規模的重視程度愈來愈高，呼應了顏建國曾經在業績會上所說的：在傳承的基礎上，中海很多東西“必須要改變”。

早在2017年年報中，中國海外發展便提及一系列主要管理措施的調整，包括修訂2017-2020年戰略規劃，確定了聚焦住宅開發主業，加快發展，至2020年實現銷售規模超過4000億港元的目標。

同時組織架構優化，調整戰略管控部為運營管理部，負責專案開發運營全流程管控；實施專案制管理，實施全景計畫、供銷存等數位化管理系統；加強成本管控，進一步優化建安費用，控制行銷費用、行政費用；確定了以教育、養老、物流等為重點的創新業務等。

追求銷售規模最直觀的變化體現在投資層面，據觀點地產新媒體不完全統計，2017-2020年，中海累計新增獲取了256宗土地，對應總建築面積5999.7萬平方米；土地權益地價約為4316.53億元，相當於每年的拿地平均支出約1079億元，這在行業內屬於前列的水準。

其中，2017年中海累計新增拿地76宗，耗資951.16億元，新增樓面面積1741萬平方米，超過此前兩年公開拿地總和；2018-2019年分別新增拿地63宗、53宗，權益地價分別達1084.4億港元、1133.6億元。

2020年3月的年度業績會上，中海披露年內權益拿地預算為1400億元，同比增長23%。顏建國對此表示，一二線城市的安全邊際更高，抗風險能力會更強，中海會堅持此前的拿地策略。

這也與中海在“十三五”規劃期間的戰略相符，該公司曾表示要繼續在一二線城市“積極吸納土地”，持續實現“有品質的業績增長”。

具體到月度投資上，受新冠肺炎疫情影響，中海的拿地節奏出現較大變化，上下半年新增土地宗數分別為21宗、43宗，權益總價分別為523億元、795.4億元，其中1-4月份僅在上海、北京、長沙、瀋陽獲取7宗地。

進入二三季度，受國內流動性提高，利息下降等利好驅動，房地產出現過熱的徵兆，土地溢價率也開始走高。這也是中海新增投資最多的時期，6月該公司單月權益投資額182.8億元，創年內新高，其中包括144.2億元競得武漢歸元片二期2宗地塊；至8月21日累計新增權益投資已達781億元，占全年預算的56%。

值得注意的是，8月底“三條紅線”的出臺釋放了融資明確收緊的信號，房企拿地有所收縮，土地市場熱度出現一定下降。不過，融資限制對“綠檔”的中海似乎未造成實質影響，該公司甚至在部分熱點城市有高溢價拿地的動作。

據觀點地產新媒體瞭解，中海9月25日以28.56億元拿下東莞石碣鎮項目，可售樓面價25854元/平方米，刷新松山湖地價紀錄；10月23日以44.34億元奪得廣州海珠區項目，樓面價38609元/平方米刷新南洲板塊紀錄；11月25日，珠海十字門CBD地塊入市，同樣被中海以104.76億元競得，總價創土拍新高。

截止到12月底，中海累計已在27個一二線及周邊熱點城市獲取64宗地，對應總建築面積1348.7萬平方米，應占建面1327.9萬平方米，應付土地出讓金1318.4億元；按1400億元投資目標計，僅完成94%。

其中，一線城市累計獲得12個專案，對應權益投資額406.22億元，土地權益比例也從2017年的52.67%升至91%，獨立開發的勢頭已彰顯無疑。

這與2020年一線城市土地供應量增加不無關係，包括中海、招商蛇口(12.140, 0.36, 3.06%)（11.780，0.00，0.00%）、華潤置地等房企均加大投資占比，中海則是投資額最高的企業之一。

在大本營深圳，中海也罕見地取得突破，共計補充2宗土地，包括11月力退14家房企，以最高限價30.85億元競得的龍華民治宅地。

此外，中海也首次進入多個城市的新區域，包括惠州仲愷、哈爾濱香坊、瀋陽蘇家屯、瀋陽大東、濟南槐蔭和天橋等，業務觸角進一步擴大。

前五目標

土地作為房企的“麵粉”，最終均是為了製作並出售“麵包”服務。

按照中海的規劃，買地底線是新增貨值要超過當期銷售額，並通過三年滾動開發，實現規模增長。

由於中海未披露每年新增貨值，僅以面積粗略對比，中海系列公司（含中海宏洋）於2017-2019年及2020年上半年期間，除了2019年，已售面積與新增土儲的比值均小於1。

開工方面，中海的開工量亦逐漸加大，專案發展進度主要是為了增加次年的可售及可結利規模。

2017-2019年，該公司（不含中海宏洋）新開工面積同比增幅分別為183.2%、21.5%、-9%；2020年上半年新開工821萬平方米，對應貨值同比增長約30%，全年計畫新開工2400萬平方米。

在可售貨值保障下，中海過去幾年銷售額實現快速增長。2017-2019年間，中海系列公司（含中海宏洋）分別實現合約銷售額2321億港元、3012億港元、3771.7億港元，同比增幅10.21%、29.77%、25.22%，複合增速27.5%。

2020年中期業績會上，中海管理層對過往的增長表示肯定，並強調2018年及2019年公司的銷售增速在前十房企中屬於“數一數二”水準。管理層進而表示，未來公司基本上會延續該增速，“在存量時代我們希望銷售規模儘快進入前五”。

根據觀點指數發佈的全口徑銷售榜單，2018年、2019年中海銷售排名均為第七名。2020年改用人民幣口徑，全年累計銷售3607.23億元，同比增加12.5%，在榜單上排行第六名；但與第五名保利相比，中海仍相差大約1359億元，要進入前五有較大難度。

其中，華東地區成為中海增長最迅猛的區域，銷售占比由2017年的9.13%提高至2020年的16.61%，2020年該公司在上海的流量銷售也位居全市前二。

需要指出的是，華東地區一直是中海內地土地儲備占比最低區域。以2019年及2020年上半年為例，華東土儲分別為579萬平方米、558.4萬平方米，其餘地區土儲均在千萬平以上。2020年3月的上海“圍標事件”，某種程度上也反映了其急於擴張的心理。

積極的拿地投資策略下，截至2020年上半年，中海系列公司（含中海宏洋）總土地儲備9006萬平方米，較年初增加83萬平方米，對應貨值達到1.3萬億元；按2020年全年銷售金額計，可滿足未來三到四年發展。

從土儲結構看，一二線依然是中海重點佈局的區域，2020年上半年占比約70.8%，但較顏建國上任首年已下降6.3個點。這主要由於三四線城市投資比例逐年擴大，由2017年的23%提高至29.2%。

由於集團體系下的分工需要，相對低能級的城市主要由中海宏洋負責。過去四年間，中海宏洋銷售額從370.68億港元增長至人民幣647.09億元，2020年為中海系列公司貢獻了18%的銷售額。考慮到中海宏洋土儲占比達三成，未來這一平臺的貢獻或有望繼續提高。

而中海過往給外界的印象是集中於公開市場拿地，一二線土地競爭激烈容易拉高成本，這也形成了一定的挑戰。

一般來說，業界公認的成本標準是樓面地價不超過當期房價1/3。而在實際操作層面，受地價走高影響，包括萬科、中海在內的房企，拿地成本多占銷售均價40%以上。

2020年上半年，中海新增土儲樓面地價8089.87元/平方米，較2019年降6.6個點，但仍占銷售均價的43%。

資料來源：觀點指數整理（新增土儲成本包含中海巨集洋，單位按當前利率折算為人民幣）

與萬科等房企不同的是，中海在拿地過程中使用的合作杠杆比例極低，近幾年來總土地儲備權益比例基本維持在81%-82%左右。

這意味著，中海儘管可以保持品牌及管理的統一性，經營具有較高可控性，但投入的資金量較大，承擔的風險同樣很高。

中國海外發展的境內主要平臺中海企業發展集團有限公司（簡稱中海企業發展），在2021年1月的一份報告中也提及，公司房地產開發及銷售業務經營模式，主要為自主開發及少量聯合經營。聯合經營的合作方主要包括擁有多年開發經驗大中型房企，或者專案所在當地城投公司。

從存貨轉換週期看，中海過去幾年周轉速度總體仍較低，至2020年上半年存貨轉換週期達到1241天。

有分析指，或許與中海有貨值屬於現房銷售有關，這種策略對周轉速度有一定影響。

保守與平衡

近年來，主流房企更多尋求通過非公開或協定方式獲取土地資源，諸如城市更新、TOD、產業地產及產城綜合開發等，這方面中海較少披露。

2020年3月業績會上，中國海外發展新總裁張智超回應投資者提問時也解釋，2019年公司成立了投資拓展及產業合作部，採取多種管道進行土地獲取。

他進而提及，2019年公司權益地價裡，非公開市場獲取部分大約僅占15%，有些非公開項目可能在運營效率、年化收益甚至回報率方面“並不一定很理想”。

至8月中期業績會，中海管理層的口風才稍稍放鬆，表示截止8月完成全年權益投資額的55%，其中35%地塊數量來自非公市場，按金額分則有45%。

據觀點地產新媒體不完全統計，2020年中海嘗試通過多管道獲取大型項目，其中包括投資590億元開發建設上海黃浦區城市更新項目，通過產業及商業打造武漢漢陽區137.6萬平方米城市綜合體；以及在長沙打造54.9萬平方米的梅溪湖項目，在太原落地99.5萬平方米綜改區項目等。

非公市場投資比重增加，或許也是中海2020年拿地成本有所下降的重要原因之一。而專案進入開發銷售階段後，中海成本控制優勢才真正發揮出來。

據瞭解，中海開發的專案產品配置“合理準確”，每個專案均有策劃管理委員會嚴格審議成本控制水準，並進行動態監督管控，確保成本控制在合理水準。

而且早在2017年，中海便提及強化成本領先優勢的措施包括加強施工工藝、產品設計標準化，擴大集中採購物料的品類與採購規模；加強行銷費用、管理費用、財務費用等各項支出的管控，提升費效比等。

資料也顯示，中國海外發展過去幾年分銷費用與行政費用占收入比重呈現初步降低趨勢，從2016年的3.99%降至2020年上半年的3.00%，保持行業最低水準之一；融資成本為4.01%，同樣保持在行業最低區間。

在中海的發展理念中，財務管理需要有強健的財務狀況，適度借貸，但主要資金來源應來自銷售。一方面，通過銷售資金回流，保障銀行和其它借貸的還款和土地費用、建安費用、稅費、分銷、行政和財務費用。

2020上半年，中海系列公司（含中海宏洋）合約銷售1720.1億元，銷售回款增8.5%至1445.3億元，回款率84.0%；其中中國海外發展銷售回款927.9億元，當期資本支出（土地費用、建安開支）為746.5億元，稅費及“三費”則共計240.9億元。

另一方面，要保持規模和利潤增長，除了加快專案開發和銷售以加速資金流轉，也需要繼續透過每年新增淨融資以支持業務的持續發展。

2020年上半年，中國海外發展債務資金流入319.1億元，歸還到期債務164.5億元。

在現金流管理下，儘管中海積極拿地，但仍保留了較為充裕的現金為來年投資做準備。2020年上半年，中國海外發展在手現金1113.8億元，較2019年底增加159.3億元；同時淨借貸比率32.95%，較2019年底下降0.73個點。

同時，按照“三條紅線”標準，截至2020年上半年中海剔除預收賬款後的資產負債率為57.8%，淨負債比率32.95%，現金短債比約為3倍。

“利潤王”下半場

早在2018年，顏建國領導的中海地產便訂立了“成為卓越的國際化不動產開發運營集團”的企業願景。具體內涵則是，在加速發展“住宅開發產業群”主業的同時，以“城市運營產業群”、“創意設計及現代服務產業群”為升級戰略方向。

這種邏輯和萬科等房企類似，均旨在鞏固提升住宅開發主業，並在此基礎上尋求業務增長點。

由於土地競爭及住宅限價等多重限制，房地產銷售已逐漸面臨天花頂，中海同樣意識到過往淨利潤增幅20%的情況難以持續，轉而強調淨利潤總額持續增長，維持“利潤王”地位。

2020年中期業績會上，中國海外發展管理層對投資者表示，“十四五”戰略規劃裡，公司核心目標仍是利潤總額持續增長，對於規模則“沒有指引”。

但管理層亦表示，存量市場裡要做到利潤總額持續增長，規模必須得有“比較大的提高”。因此並不難理解中海對於拿地的進取行為，實際上也是由淨利潤目標反推銷售規模，進而反推投資規模的必然結果。

資料顯示，2020年上半年，中國海外發展實現股東應占溢利205.27億元，淨利率23.2%，繼續維持行業領先水準。顏建國回歸四年多時間，中國海外發展淨利率一直在23%以上。

在住宅產業群以外，中海對於其它兩大戰略產業群同樣有所佈局。城市運營產業群主要涉及寫字樓、購物中心、星級酒店、城市更新、地鐵上蓋、物流產業、旅遊度假產業等，其中占比較大的仍是商業地產。

顏建國曾對外公佈中海商業地產的目標：至2020年商業物業總收入突破50億港元，2023年實現年收入100億港元。

2019年，中國海外發展商業物業收入為人民幣41.6億元，2020年上半年則為20.3億元，同比增長1.1%；截至上半年，在手運營專案73個，開發建設項目76個。

中國海外發展管理層在2020年中期也表態，不動產轉型是公司“堅定不移的目標”，一方面快速推進經營規模，另一方面則通過部分專案退出置換其它專案，實現優化資產配置，如出售成都中海國際中心H座寫字樓，並收購佛山怡豐城。

商業地產以外，中海對於其它業務諸如長租、養老、物流、教育等，多處於培育階段。

顏建國曾表態加大長租公寓方面投資，保證未來每年3000-5000間公寓增長；管理層亦提及，商業未來的投入按每年8%計並做趨勢性調整，保證有10%投入到長租、酒店等其它業務。

按中海此前披露，長租公寓已佈局10座城市，但並未提及總房源數量。

資料也顯示，中海在天津濱海新區運營管理50多萬平方米的中海物流科技園，2020年9月還聯合中城新產業(127.000, -1.32, -1.03%)（128.320，0.00，0.00%）探索總部基地、產業園區、物流園區、科技小鎮等業務領域的合作。此外，還新設立供應鏈管理公司，以及科技公司等。

中海物業作為創意設計及現代服務產業群的其中一部分，同樣存在發展緩慢的情況。

2015-2019年，中海物業管理面積複合增長率約16%，外拓面積占比較小。2020年上半年管理面積為1.575億平方米，同比增10.2%，期內盈利升12%，低於投行預期。

從業績貢獻看，中國海外發展2020年中期錄得其它業務收入3.6億元，同比減少0.2億元，占同期總營收的0.4%；其中有1.1億元來自酒店和其它商業物業。

無論如何，擁抱變化尋找新增長點，已成為中海未來必經之路。各業務之間的聯動，也成為發展計畫的一部分。

2020年10月投標深圳南山智慧城市建設和運營總部專案的方案顯示，中國海外發展子公司中海企業發展，連同一二級子公司共7家公司2019年在深圳形成營收22.61億元，形成深圳市地方財力2.35億元，承諾2020-2024年在深圳營收450億元，形成地方財力15億元。

對此，中海企業發展闡述的五年可行性是，一是打造供應鏈集采平臺，實現營業收入220億元，貢獻地方財力約3.63億元；二是構建智慧城市建設和運營全鏈條金融服務生態圈，金融服務實現營收134億元，貢獻地方財力8.1億元；三是賦能智慧城市建設，實現營收13億元，貢獻地方財力約3800萬元。

該公司還提及，旗下三大新型實體產業加上現有房地產開發相關的83億元營收和3億元地方財力，預計未來可實現上述承諾目標。

2月18日消息，華夏幸福(9.450, 0.00, 0.00%)：終止籌畫發行股份購買資產，股票複牌。此前公司擬購買天津玉漢堯石墨烯儲能材料科技有限公司33.34%股權。此外控股股東華夏控股擬被動減持不超過2%。

記者不完全梳理發現，北京監管部門發文，防範個人經營性貸款資金規流入房地產市場，堅決落實和維護中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。上海監管部門發文，從限購、信貸、稅費、完善新房搖號等多個維度出手。深圳監管部門在不到20天的時間內至少3次發文，包括居民家庭購買的商品房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下；對存在弄虛作假、提供虛假證明等違規行為的購房人，應當拒絕接受其購房申請，並及時報告轄區住房建設部門；發佈深圳市3595個住宅社區二手住房成交參考價格等。杭州監管部門發文，從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。合肥監管部門發文，嚴厲打擊哄抬房價等違規行為，切實規範合肥市房地產市場秩序。

58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，1月份多地調控收緊政策的實際效果，已經在市場得到體現。一線城市的熱度出現降溫，尤其是部分前期炒作嚴重的板塊已經出現明顯價格回檔，二線熱點城市則受春節假期影響明顯，交易量出現一定下滑。從近期調控政策來看，主要著力於去除房地產市場投機的土壤，通過“打補丁”等多種方式穩定市場價格預期，保障無房戶的自住需求，精准打擊投機性需求。同時強化租賃市場保障，對於“長收短付”“高進低出”等非理性行為進行重點打擊，推進租賃市場有序運行。

春節前後政策效果如何？從深圳情況來看，深圳中原研究中心公佈的資料顯示，2月1日至2月7日，深圳全市新房住宅共成交1252套，環比（1月25日至1月31日）下降27.1%；成交面積共計121521平方米，環比下降27.3%。

政策調控下，房產仲介、售樓部感受如何？消費者購房意願怎樣？《證券日報》記者2月18日就此進行了調查採訪。

北京市某房產仲介工作人員告訴記者：“春節前，市場行情和交易量都不錯；春節期間我們門店雖正常營業，但前來諮詢看房的消費者不是很多。不過，由於大家紛紛響應就地過年號召，促使整體看房人數要比往年春節多一些，整體來看，消費者購房需求以孩子上學和改善居住條件為主。”

“我是春節前一天早上7點到的售樓處，那個點已有工作人員正常接待，據我所知，售樓處春節期間不打烊。”家住北京市石景山區的西西（化名）告訴記者，為方便日後照顧家中老人，她想換一套面積大一點的房子和他們一起居住，“趁春節假期時間充裕，我去看了很多一手房，一些房子要求的首付期限很短，儘管這樣還有很多人直接預定了。我個人感覺剛需購房者居多，且多數以家庭為主，在這種情況下該出手時就得出手。”

在上海市工作數年的羅穎（化名）近期也有買房打算，她告訴記者：“我改善住房條件的消費理念是‘先租後買’。現在剛好手裡有些積蓄，想買一套二手房在上海真正定居下來，但目前糾結是買城區面積小一些的戶型還是郊區大一些的戶型，還在對比中。”

張波認為，從2月份的相關資料來看，春節期間呈現兩個比較明顯的特徵，一是全國整體線下看房的人數環比出現明顯減少；二是相比一線城市，包括杭州、西安在內的二線城市線上找房降溫更為明顯。

貝殼研究院高級分析師潘浩對《證券日報》記者表示，2021年房地產市場政策主要以打擊炒房為主，清理炒房管道。春節期間，各城市調控效果明顯，從貝殼新房帶看認購指數看，上海、深圳、杭州等城市在春節期間新房項目帶看、認購指數回落至2020年春節期間同等水準，可見調控後市場熱度有所回落，市場出現觀望情緒。節後市場仍有待關注。

春節前夕，北京銀保監局、央行營管部以及北京市多個部門先後發文嚴查違規資金進樓市。2月18日，北京房地產業協會官方公益平臺“京房字”披露了部分核查重點實操細節。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經營貸和經營貸資金的流向是核查的重點之一。

此外，中國證券報記者近期詢問了北京市多家銀行網點，這些網點人員普遍表示，目前符合相關規定的個人房貸和小微企業經營貸款均正常辦理，利率和放款時間目前未有大的變化。

重點核查兩方面情況

北京市多個部門聯合專項核查違規資金進樓市的消息不斷。2月10日，北京銀保監局、央行營管部聯合下發了《關於加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》。前述行動和政策的出臺恰逢北京樓市成交量快速增長、部分熱點區域成交價格出現跳漲，相關專項核查備受關注。

“京房字”披露，在春節前，主管部門對1月25日以來，樓市熱點區域的成交案例進行了普遍排查，並在此基礎上，對於西城金融街、德外、海澱萬柳、中關村等熱點學區成交案例進行重點核查。

由於經營貸資金違規進入樓市，通常採用的是先全款購房，然後以房子為抵押、套取貸款的方式。因此核查針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。

“京房字”披露了一個專家參與核查的案例。某人在去年新註冊了一家小微企業，註冊企業之後沒過幾天，就網簽了西城區重點學區的一套二手房，在隨後的幾個月裡，先後從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。該案例被檢查人員從大量的購房合同中篩查了出來。

核查出線索後，實操中的下一步是多部門核查經營貸資金的流向。

通過銀行的配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發放後，是否用在正常企業的經營中，還是通過一個“子虛烏有”的虛假經營合同，流入到其它空殼公司的帳戶中。檢查人員會對經營貸這筆資金的全部流向“追根究底”，每筆資金每次都流向哪裡，最終流向哪裡，一一明晰。直到查出是否用於個人購房。最終，對於查實的違規行為主體，無論是金融機構、助貸機構還是房地產經紀機構，都將依法嚴肅處罰。

相關監管部門在通知中明確提出，銀行機構對因信貸管理不審慎導致的個人經營性貸款違規流入房地產市場的情況，將從嚴從重查處。此次聯合工作組還包括了公安的經偵部門，因此，對於查實違法違規的“助貸機構”，也將“嚴懲”。

“京房字”同時披露，對於正常資金全款購房、沒有申請使用過經營貸的，並不在核查範圍內。

房貸發放保持正常

從中國證券報記者瞭解到的情況來看，北京地區個人房貸額度非常充足，近期商業貸款發放時間較去年同期明顯縮短。關於違規資金進入樓市的核查並未影響到銀行對個人房貸尤其是個人商業貸款發放，個人房貸的利率和放款時間均未發生變化。

鏈家地產某店長對中國證券報記者表示，2020年11月以來，北京地區銀行發放純商業個人按揭貸款的速度明顯加快。“現在房本過戶送到銀行抵押後的1-3天后就放款了，速度非常快。之前一般需要1-2周。我們和十幾家銀行都有合作關係，合作銀行房貸額度普遍比較充足，利率水準穩定，均執行LPR疊加基點的房貸利率。”

而對於近期北京房價走勢，中原地產首席分析師張大偉認為，北京目前整體樓市杠杆水準在重點城市中幾乎處於倒數水準。整體看，預計市場在一系列調控政策下會保持平穩態勢。

從中國證券報記者瞭解到的情況來看，北京個別地區的火爆成交並不能代表北京整體樓市的水準。北京目前樓市實際結構性行情非常突出，即使是最熱門的“東西海”三個行政區域的學區房分化也非常明顯，個別熱點地區如海澱萬柳、西城德勝等個別區域存在一房難求的現象，前期媒體大量報導的天價學區房就主要出現在這幾個片區。而受多校劃片政策實際執行方式的影響，不少非熱門學區的學區房成交其實較往年平淡了不少。而一些非熱門、非學區地區的房源甚至還需要降價才好出手。

“真”小微經營貸仍穩定

本次核查違規資金進入樓市情況，是否會影響到小微企業抵押性經營貸款發放情況？中國證券報記者採訪了多個網點的業務人員，他們均表示，目前其網點的小微企業抵押性經營貸款均正常受理、正常發放，優惠利率未有大的變化，但他們會向客戶反復強調，申請的貸款不得進入股市和樓市。

某股份制銀行北京市朝陽區某網點業務人員對中國證券報記者表示，其所在網點企業抵押性經營貸款仍正常受理。而當被問及近期核查行動對貸款發放是否有影響時，該人員表示，近期是核查資金是否存在進入樓市、股市等違規行為，如果是拿房子作為抵押申請貸款用於公司和生意經營並沒問題。近期，其網點執行的最低利率為3.85%。

有媒體報導稱，近期北京部分網點上調了經營性抵押貸款利率。有銀行支行網點負責人表示，這與實際情況有出入，可能是部分低息產品額度用盡導致。他進一步解釋稱，一般來說，銀行在年初“開門紅”期間，會推出一些利率比較優惠的產品，這類產品額度有限，主要發放給優質或重要客戶。“這並不是銀行提高了利率，更多是額度的問題。銀行不大可能會因為相關核查就提高這類產品的利息。”

前述負責人指出，支援小微企業融資、降低實體經濟融資成本是國家層面對金融機構尤其是商業銀行的政策要求。因此，各家銀行都會嚴格執行這一政策，基層網點也會嚴格執行總行和分行的相關政策。目前，面向小微企業的經營性普惠類貸款產品利息仍然較低，這一趨勢還將持續一段時間。

融創此次回接手的君臨天下項目雖然金額不大，但近半年孫宏斌多次到東三省商討合作事宜，大有加碼佈局意圖。

“接盤俠”孫宏斌再度出手，收購對象盛傳為大連爛尾8年的住宅專案君臨天下。

中拍平臺資訊顯示，2月1日，大連潤天房屋開發有限公司（以下簡稱“大連潤天”）管理人對位於大連經濟技術開發區松嵐居住區D1、D10國有土地使用權的拍賣結束，兩宗地塊合計使用權面積11.89萬平方米，底價8.17億元成交，編號B6558買家競得。

多方市場消息透露，編號B6558買家即融創中國。

大連潤天系君臨天下背後開發商，2012年在松嵐居住區地塊對項目開工並銷售，因資金鏈斷裂並及工程糾紛導致部分專案爛尾，直到2020年仍有800余位業主未被兌現交付。

2020年8月，大連潤天被裁定破產重整，惶惶不安中，一批業主入住水電不通的毛坯房，等待開發商給出答覆。迫于無奈的業主維權事蹟讓君臨天下專案登上新聞熱搜。

此次接盤君臨天下的消息並非融創在東北的第一次接抄底動作，規模擴張那些年，收購股權質押的大連潤德干城、接盤李嘉城停擺8年的大連西崗山專案,印證了孫宏斌在這片黑土地的“並購王”人設。

與早期動輒數十億元的收購標的相比，代價8億元的君臨天下份額平平。卻是融創“輕踩刹車”之後的一次審慎收購。

負債率攀高多年，融創在2020年傳遞出謹慎態度，降杠杆成為“一個確定性的事情”，一邊處置非核心資產，一邊審慎拿地。過去一年，融創695億元的拿地金額較2019年下降30.5%。

今年2月，融創發佈正面盈利公告，公司已經符合“三道紅線”融資新規中的兩條，降兩檔至黃檔。孫宏斌依舊屢跨山海關，於2020年底密集造訪東三省，成為當地政府座上賓。

知名財經作家吳曉波對此評價，融創此次接手君臨天下項目雖然金額不大，但近半年孫宏斌多次到東三省商討合作事宜，大有加碼佈局的意圖；“三道紅線”降至黃檔，意味著融創可以從市場上籌到更多資金，孫宏斌的野心或許還會繼續擴張。

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“抄底”8年爛尾樓

位於遼寧省大連經濟技術開發區的“君臨天下”專案，背後購房人的心酸維權事蹟遠比地塊本身出名。

一批購房人背著每月數千元的房貸，等待交房8年未果，專案開發商被裁定破產重整的2020年，他們住進水電不通的毛坯房，挑水撿柴，塑膠布遮窗，令“君臨天下”登上熱搜。

在這之前，“肇事者”大連潤天已陷入輿論征討多年。公開信息顯示，成立于2009的大連潤天，於2010年投資開發建設君臨天下專案，涉及大連經濟技術開發區松嵐居住區D1、D4、D8、D10四宗地塊。陷入業主維權糾紛D4地塊於2012年開工並銷售，開盤價約6300元/平方米，擬定2014年交付，因企業陷入與施工單位和多家銀行的貸款糾紛且無力償還，部分專案處於停工狀態，直到2020年仍未兌現。

這處爛尾樓近期迎來轉機。中拍平臺顯示，大連潤天管理人已在2月1日成功拍賣大連經濟技術開發區松嵐居住區D1、D10地塊，兩宗地塊均為空地狀態，合計使用權面積約11.89萬平方米，底價8.17億元成交，編號B6558買家競得。

援引澎湃新聞消息，編號B6558買家即融創中國，專案計容樓面地價約為3528元/平方米，規劃業態為小高層及洋房，售價為1.2萬元/平方米左右，有望於2021年下半年入市。

參照2019年的大連市政府對業主的答覆，兩宗地塊的處置款型將用於D4地塊的爛尾多年的“君臨天下”工程建設。

推動專案進展過程中，大連市人民政府辦公室政府曾在2019年對專案業主回復稱，為協調解決樓盤專案有關問題，大連潤天擬將D1、D10地塊轉讓給金地集團，轉讓費部分資金進入政府監管帳戶，專項用於解決D4地塊工程建設問題。政府對剩餘房屋銷售回款進行監管，保證D4地塊竣工驗收並辦理商品房初始登記。

有關金地的接盤傳聞最終沒有下文。融創露面之前，大連潤天於2020年8月被大連市中級人民法院裁定破產重整，公司法人代表武立民早在2016年被執行限制消費令。

透視其股權關係，大連潤天最早由香港惠越國際投資有限公司投資設立，2013年開始引進美仕投資集團有限公司（以下簡稱“美仕投資集團”）、中誠房地產開發股份有限公司等聯合投資方後，美仕投資集團成為大連潤天最終控股方，單振濤、曹桂芬系目前最終受益人。

美仕投資集團的前身為2005年創立於香港的美仕國際投資集團，標榜“現代城市生態環境領域”的投資與服務，先後在遼寧、吉林、黑龍江等地進行項目拓展。其早期踏入東北區域的痕跡可追溯至2005年，與大連市營城子工業園區發展中心合作投資5億元建設大連贏城（日本）電子產業園。

不過，這家企業近年在內地的投資佈局並不順暢。企查查顯示，美仕投資集團控制企業15家，其中6家企業已是登出狀態。除了大連潤天深陷泥淖，旗下優景環境規劃設計公司、大連東北亞水務公司、大連東北亞航空城建公司等面臨多宗工程糾紛與銀行貸款糾紛。

四面楚歌的大連潤天最終迎來馳援，按照融創一貫的“接盤俠”人設。“危”中往往隱藏著大大的機會。

從帳面數據看，底價接盤“君臨天下”背後的D1、D10地塊是一筆“划算”的買賣。對比同一板塊內的陽光城未來悅項目5986元/平方米的計容樓面地價、1.45萬元/平方米的售價，新入市地塊3528元/平方米的計容樓面地價操作空間較大。

不過，一位業界人士對此表示：“常規的收購套路，接的不僅僅的是3000元出頭的樓面地價，還有全部的經濟糾紛。”按照這一邏輯，等待融創處理的或許還有大連潤天陷入銀行貸款糾紛與工程施工方貸款糾紛以來，相關終本案件尚有未履行的約1.1億元標的。

中國房地產報記者曾就此次競拍細節與項目規劃多次致電融創中國，截至發稿日尚未得到答覆。

“黃檔”並購王再闖關東

接盤君臨天下的消息盛傳前，孫巨集斌已在東北奠定了“白衣騎士”地位。

2017年，融創以32億元代價收購大連潤德干城公司，攬下對方擱置多年的潤德海洋公園專案。2019年，意在淡出內地的李嘉誠拋售位於大連西崗山黑嘴子專案，停擺8年的“半成品”由融創作價40億元接手。

過程大多是賺錢的買賣。跟“抄底”君臨天下的邏輯類似，融創此前收購大連潤德海洋公園專案時，以總代價32億元、計容建築面積120萬平方米計算，成本樓面價約2690元/平方米。相比之下，周邊恆大公園大道、遠洋壹中心的同期售價達1.3萬元/平方米。

對比以往一擲數十億元的收購標的，此次代價8億元的君臨天下不算起眼，卻是融創逆流接盤的項目。

一貫激流勇進的融創將2020年視作提質換擋年，降杠杆變成了“一個確定性的事情”。孫宏斌在去年3月份投資者業績會上提出融創要做的三件事：降融資成本、優化資產結構、謹慎拿地。“今年是地產洗牌年，並購機會會增加，但是好的標的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不幹。”

“規模”沒有成為孫巨集斌近一年的首要戰略，反映在拓儲上，中指研究院發佈的2020年TOP100房企拿地排行榜顯示，去年融創中國拿地金額為695億元，排名第15位，較2019年的1000億元下降30.5%。

相比之下結算利潤和回籠現金更重要，2020融創也在“賣賣賣”——高點拋出持有金科的24.36%股份，套現104億元；上海香溢花城項目的一幢商業物業打折出售給黑石，對價約7億元；曾經“世紀大交易”並購的成都環球中心，有3幢商業現房亦在今年1月傳出出表消息。

融創的降負債結果在近期得到印證，衝刺5000億元銷售規模背後，融創2017年—2019年的淨負債率依次為202%、149%、176.4%。到2020年底，踩實的“三道紅線”終於降至“黃檔”。

據2月3日融創發佈業績正面盈利公告，截至2020年底，融創中國淨負債率預計降至100%以下，非受限現金短債比大於1，剔除預收款項後的資產負債率低於80%。公司資本結構持續優化，已經符合“三道紅線”融資新規中的兩條。

在吳曉波看來，作為有名的“白衣騎士”，孫宏斌接盤的大專案一隻手已經數不過來。這此次接手的爛尾項目雖然金額不大，但需要瞭解的一個背景是，近半年來孫宏斌多次到東三省商討合作事宜，大有加碼佈局的意圖，所以低價拿地的情況日後可能還會有。

“另一邊，融創中國宣佈自己全踩的‘三道紅線’已降至黃檔，意味著融創可以從市場上籌到更多的資金。孫宏斌的野心，或許還會繼續擴張。”他對此評價。

過去一年裡，密集造訪全國地方政府的孫宏斌依舊屬意于東北。2020年11月份的融創服務的上市敲鐘儀式沒有參加，同期的他忙於在東北構建自己的“政界朋友圈”。

2020年11月12日，孫宏斌出現在融創中國與瀋陽市人民政府的戰略合作框架協定簽約儀式上，簽約融創文旅城、東北亞國際商旅度假區和生物醫療科技產業園項目；11月13日出席遼寧國際投資貿易洽談會，簽約佈局融創文旅城；12月7日成為黑龍江省政府坐上賓，表示進一步拓展合作領域。

“投資不過山海關”魔咒打破這些年，追求產業轉型升級的黑土地逐漸釋放吸引力。東北三省新近出爐的“十四五”規劃中不約而同寫入“優化營商環境”，提出為各類市場主體投資興業營造穩定、公平、可預期的發展生態。

除了勤勉造訪東北的孫宏斌，2020年底，華潤集團、五礦集團、越秀集團、複星國際等集團掌門人前後腳抵達當地，擴充“闖關東”房企陣營。

值得一提的是，對於將文旅板塊作為集團六大戰略板塊之一的融創而言，東北還是開發冰雪旅遊資源的潛力地帶。2017年斥資438億元收購萬達13個文旅項目時，融創將哈爾濱萬達文旅城等收入囊中；2019年與哈爾濱市政府簽約規劃占地157萬平方米冰雪大世界四季冰雪專案，與哈爾濱香坊區簽約打造融創文化藝術中心、融創現代農業產業園等，成為融創文旅的試驗田。

集團半年報顯示，截至2020年6月底，融創東北的土地儲備主要位於哈爾濱、大連和長春，3座城市的權益土地儲備面積依次為346萬平方米、222萬平方米、143萬平方米。

按照孫巨集斌的自述邏輯，四處收購，抛頭露面，都是為了生意。抄底君臨天下的背後，孫宏斌跨過山海關“掘金”的意願遠未休止。

據上海台資房仲業者透露，去年下半年開始，不少台商陸續出售大陸房產。在大陸提供財務顧問的會計師表示，據大陸國家稅務總局、國家外匯管理局關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題公告，也就是2013年的第40號文，台商、台胞出售大陸不動產所得，走大陸匯回於法有據，完全可以合法匯出。

40號文第一條第三款明確告知，出售大陸房產所得只要依法完稅，並進行稅務備案，金融機構審核交易資料齊備的情況下，就可以自由匯出。

以上海為例，台胞出售房地產所得若要匯出，買賣合約屬涉外合約，不需要公證，匯出時也不會查問購房資金來源。

另外，要準備的有房屋權屬轉讓證明，也就是產權資訊登記表，還有完稅證明文件，也就是所謂房屋買賣發票等，備齊文件後，在上海各區房產交易中心稅務辦公室，向管理人員告知來意，申請人要填寫服務貿易等項目對外支付備案表，境外收款的銀行帳戶就要詳細提供資料，而且要留意境外收款的帳戶要是自己的名字，帳戶不一定要開在台灣銀行。

附上這些資料，加上填寫個人所得基礎資訊表，也就是所謂B表，讓管理人員輸入金稅三期系統，留下這些檔案紀錄，再列印交給申請人簽字，就可由該部門立刻蓋上稅收業務專用章，完成對外支付稅務備案手續，再憑這些檔案資料到銀行申請購匯並匯出，銀行只是代理外管部門執行購匯匯出，會代為檢查房屋轉讓交易資料是否備齊，以免失職。

走完購匯並匯出，若再匯回台灣，不算海外所得，因為台灣稅局就個人出售大陸地區房地產所得屬於大陸地區來源所得，不管是直接從大陸匯回或是經過境外匯回台灣，都不屬於境外所得，所以都應該以房地產出售價款，扣除成本以及必要費用以後的所得，在財產處分日所屬年度，併入家庭或個人綜合所得，課徵所得稅。

如果不能提出成本以及必要費用證明的人，得依出售房產交易價款之所得率12％來計算所得額，也就是在台灣應繳納的所得稅為出售大陸房地產交易價款的4.8％，換算方式就是交易價款乘上12%再乘上40%，綜合所得累計稅率最上限。也就是若出售大陸房產交易額1000萬人民幣，就是要繳納48萬人民幣所得稅。

大陸一線城市房市熱度不減，熱點地區調控打出「組合拳」，一線城市打壓炒房客力度持續加大。不過，從去年底到今年春節之後來看，不僅房價仍穩步走升，成交愈加活躍，投資客對打房政策似乎「沒在怕」。大陸國家統計局公布的2020年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動顯示，70個城市中有42城新房較11月上漲，一線城市重新領漲，成交量還創新高，北上廣深12月二手住宅成交量較11月增20.5%，廣州及上海全市月度成交量創2019年以來新高。

就地過年 民眾熱衷看房

2021年春節因就地過年，本地看房成了部分家庭的重要活動，帶動春節房市成交量。據不完全統計，大年初三以來，北京市全市每天都有超過100套二手房成交，其他熱點一二線城市成交量類似，相比過去可能要到3月才逐漸回暖，今年大陸房市2月就訊速升溫。

深圳二手房價 領先北京

綜觀2020年漲幅最大的是深圳，二手房價平均上漲14.1%，在重點城市中遙遙領先。據中國城市房價平台資料，2020年12月深圳二手房平均單價已經達到了每平方公尺8萬7957元（人民幣，下同），大幅領先於北京、上海，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

上海房市方面，據大陸房產網站統計，2019年新房環線從內環內、內中環、中外環、外環外，分別是「10-9-8-6」萬的價格體系，也就是內環內每平米10萬以上，以此類推。到2020年，除外環外，新房從內到外已升至「11-10-9-6」萬。上海台資房仲業者表示，上海房價去年整體漲滿多的，個別區域20%也是有的。

大陸住建部副部長倪虹此前表示，中央經濟工作會議再次強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，並將「解決好大城市住房突出問題」作為2021年度重點任務之一。

上海、深圳陸續出手打房，實際效果還要觀察。2020年7月15日，深圳住建局就從名額、首付、稅收等方面下手，史上最嚴的深圳715新政發布，限購政策提高購房門檻，讓深圳近一半人失去「房票」。2021年1月22日，深圳市又發布8條舉措，明確提出嚴查購房人身分和資金來源、若違規3年不能買房。

多管齊下 法拍房納限購

上海也從加強限購、嚴格稅收以及完善新房搖號制度等方面多管齊下，其中明確夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。上海房管局也證實，法拍房納入限購。

此外，從2021年1月27日起，廣州4大行房貸全線漲價，工農中建4大行的首套房貸利率調整為LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房為LPR+40bp，二套房則是LPR+60bp，變更後首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%，已有銀行暫停房貸業務。 北京市住房和城鄉建設委員會黨組書記王飛也表示，打擊惡意炒作和違規資金進入房市，是今年整頓房地產市場秩序的重中之重。

深圳住建局在農曆新年前發布新的房地產政策，其中包括建立二手住房成交參考價格發布機制，定期發布深圳市３５９５個二手住房成交參考價格，商業銀行將會以此官方參考價作為放貸的重要參考。
　　
《證券時報》報道指，二手住房成交參考價格帶來的「效應」正在顯現，除了房產中介平台Ａｐｐ上價格暫時消失，二手樓的中介也變得謹慎，都在等待新政的執行細則。有中介提醒買家，簽約後可能貸款價可能較低，導致要付更多首期。
　　
此外，二手住房成交參考價格出台後，深圳再現「搶閘交易」現象。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，２月８日深圳二手房網簽量達１２６３套，佔當周網簽量的７５﹒５％。

２月８日至１４日，深圳二手房網簽１６７１套，環比下降３０﹒５％。深房中協分析稱，或與當天深圳二手住宅成交參考價政策出台導致的「搶閘交易」有關。
　　
報道又提及，有二手樓中介開始轉戰新樓市場，但多數是推銷一些仍在出售的新房項目。有中介表示，二手樓的政策一出，新樓市場會更熱鬧，「搖號」成為常態，能讓中介代理的新樓數量也不多。

嘉華國際（００１７３）主席呂志和、執行董事呂慧瑜及呂耀華透過視像即時連線，向員工拜年及舉行線上派對。呂志和在致辭時表示，過去一年充滿挑戰，展望新一年，集團於香港及內地多個房地產項目已準備就緒，陸續投入市場，希望繼續為客戶建造優質的物業項目。

買賣合約完成註冊 待業權正式轉讓

恆隆地產（00101）向美國政府購入位於港島南區壽臣山的美國駐港總領事館宿舍地皮，據稱在美方按中方要求作出書面申請後，已獲中方同意有關買賣。土地註冊處資料顯示，相關協議備忘錄已完成註冊，正等待業權正式轉讓。恆隆發言人表示，「很高興賣方已完成其外交義務並獲得中國中央人民政府的同意，因此我們正與賣方處理完成交易事宜，並將於適合的時間作對外公布。」

擬建獨立大宅 總投資40億

恆隆去年9月以約25.66億元投得上述位於壽臣山壽山村道37號的地皮，可重建樓面約47397方呎，計劃地價連建築費等總投資約40億元，興建多幢獨立式豪華大宅，預計2024年落成，為該集團約20年來首幅購入的本港住宅地。

買賣雙方去年9月30日向土地註冊處交付文件，過往一般物業買賣合約註冊需時約15個工作天便可完成，原定最遲可於去年底完成交易，但因中國政府突然要求美國政府根據外交義務向中方提出申請，土地註冊處未能為該協議備忘錄進行註冊，相關買賣合約多月以來一直停留在「等待註冊的契約」一欄至今，而令完成交易時間延遲。

學者：向拜登政府釋善意

土地註冊處最新文件顯示，土地註冊處已為該份物業買賣合約完成註冊，並已在「物業涉及的轇轕」一欄中列出。不過，在物業「業主資料」中，仍顯示屬「THE UNITED STATES OF AMERICA」，反映交易尚未完成。

美國克林信大學經濟系副教授徐家健直言，中方有見美國總統更替而挑起事件，試探拜登政府的對華態度，若美方沒有強硬回應，便可放心日後中美雙方能有商有量，若由特朗普連任，估計達成交易的難度較大；中方現時向拜登政府釋出善意，美方取態也有所軟化，兩國關係有改善跡象，惟仍要視乎各自的政策框架去決定能夠讓步或需要強硬之處，例如是否牽涉明文規定的制裁措施。

徐家健說，這次中方介入本港市場買賣應是單一事件，發展商的一宗普通交易對於兩國角力而言並非重大影響事件，難言會產生連鎖反應；若自由市場買賣遭政治原因反對，等同是削弱本港私有產權，幸而最終事件能夠平息，對維護市場環境而言屬好事。

冠君產業信託（02778）公布去年業績，可分派收入15.54億元，按年跌5.7%，分派比率維持95%；末期分派12.75仙，全年每基金單位分派25仙，減少6.1%，按去年底收市價4.53元計，年度分派率5.5厘。期內，物業收益淨額23.47億元，下滑5.4%。該公司表示，今年整體業務經營環境仍然艱巨，租金收益和每基金單位分派均有下跌風險。

朗豪坊商場租金勁跌17%

朗豪坊商場隨租戶銷售額急挫，租金收益下跌17.3%至7.38億元，跌幅為商場開業以來最大。朗豪坊商場保持悉數租出狀態，惟營商環境波動導致短期租約和重組租約的個案增加，而只提交分成租金的租戶佔商場面積比例，大增8個百分點至14.9%，在銷售額大跌之下，拖累分成租金收益由1.14億元萎縮至1900萬元；平均現收呎租179.3元，跌14.4%。

中環甲級寫字樓空置率上升，截至去年底，花園道三號出租率由93%降至86.8%，租金收益仍增0.4%至15.18億元；按可出租面積計，平均現收呎租110.4元，升2.4%。朗豪坊辦公樓出租率跌至88.7%，租金收益升0.8%至3.78億元；平均現收呎租47.7元。

冠君坦言，香港疫情持續反覆，加上零售市道低迷，朗豪坊商場租戶的零售銷售大幅下滑，拖累商場整體租金收益；寫字樓物業組合的租金收益雖然相對穩定，但不足以抵消朗豪坊商場的疲弱表現。未來一年會致力維持旗下物業的出租率，繼續通過靈活的租賃策略，例如短期租約，留住現有租戶及吸引新租戶；鑑於消費情緒走弱和租賃需求疲軟，對商場及寫字樓物業的下行風險保持警惕。

該公司續稱，全球陸續展開疫苗接種計劃下，旅遊活動將逐步回復正常，但出入境管制和隔離措施仍會持續，因此針對旅客的零售行業銷售表現仍低迷，相信今年整體租金收益繼續處於下降軌道。

佳明集團（01271）發展的青衣明翹匯，目前餘下108伙待售，其中6個頂層複式部署明年初入伙後招標，目標呎價約3.5萬元，有望挑戰同區新高。

計劃明年初入伙後招標

佳明集團營業及市務總監顏景鳳表示，明翹匯2019年11月開售以來累售約668伙，套現逾42億元，當中1房及花園特色戶已悉數沽清；現時餘下108伙待售，以3房及4房單位為主，相信可吸納區內換樓客。項目有6個頂層複式戶，實用面積約1829至2728方呎，另有412至1157方呎平台，其中兩伙附設按摩浴池，屬區內罕有，部署入伙後以招標形式推售，目標呎價約3.5萬元，有望挑戰同區新高紀錄。

對於今年樓市走勢，顏景鳳相信，隨着新冠肺炎疫苗陸續接種，疫情將逐步受控並有望「清零」，帶動經濟復甦，因此對今年樓市走勢感樂觀，預料有5%至10%升幅。明翹匯位於細山路18號，提供776伙，實用面積278至2728方呎，預計2022年1月底入伙。

本港失業率持續上升，更創近17年新高，拖累私人住宅租金回軟。中原地產根據該行的新簽租約個案，追蹤全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均呎租（下稱呎租），今年1月整體呎租報33.6元，較去年12月的33.7元，按月微跌0.1元或約0.3%，連跌兩月共約0.6%。

十大傳統屋苑中，有9個1月份錄得按月下跌，幅度由0.4%至2.1%，當中沙田第一城跌勢最急，按月急挫2.1%，呎租低見37.2元，為十大屋苑中最傷；其次為鰂魚涌康怡花園，最新呎租為35.2元，按月下滑1.9%。十大屋苑僅柴灣杏花邨呎租按月持平，企穩34.9元，表現相對較佳。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，上月整體私人住宅呎租跌幅輕微，主要是聖誕節及農曆新年前夕為傳統租賃淡季，屬正常現象，並非轉勢大跌，相信呎租已成功尋底，等待下一輪升浪，預期農曆新年過後租賃市場進入旺市，加上首批新冠疫苗即將推出接種，有望利好租金穩步向上，預計今年年中整體呎租可重上35元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報65.23點，較上周的59.38點上升5.85點，反映新春長假期間二手交投暢旺，銀行對樓市前景持續抱樂觀態度，上調按揭估值，是樓價轉勢的重要訊號。新春後樓市順利進入季節性旺市，相信銀行按揭取態保持積極以爭取生意，如果CVI上衝70點，預告樓價將重拾升軌。

疫苖接種在即，為樓市帶來利好消息，部分放盤業主更收窄議幅甚至零議價沽貨。荔枝角曼克頓山高層2房一口價1,100萬元沽。

中原西九龍區副區域營業董事歐陽振邦指，二手氣氛轉活，荔枝角曼克頓山過去3日連錄兩成交，本月累錄4成交，當中入場版的2房單位，業主更以一口價易手。

成交為3座高層E室，實用面積538平方呎，2房望開揚市景，一口價1,100萬元獲承接，實用呎價20,446元。原業主於2009年以448萬元購入，轉手帳面賺652萬元。相反東南海景套3房，6座中層A室，實用面積896平方呎，議價150萬元以2,150萬獲換樓客承接，實用呎價23,996元。

至於細價樓為主的元朗區，本月暫錄約110宗成交，放盤業主未見因交投暢旺而加價，反而賣盤意決叫價更貼市，如剛易手的尚悅12座高層J室，實用面積440平方呎，2房，開價620萬元，上車客見價錢貼市、景觀開揚，睇樓翌日議價至595萬元承接，實用呎價13,523元。尚悅本月暫錄19成交，交投量與上月同期看齊，而造價悉數低於600萬元。

太古城2房凶宅 低市價3成售

另外，凶宅單位亦獲支持，鰂魚涌太古城2房則王凶宅以835萬元沽出，低市價約3成。市場人士指出，寶安閣中層C室，實用面積583平方呎，屬2房則王，業主於2019年2月以1050萬放盤，現以835萬元沽出，實用呎價14,322元。

據了解，剛易手單位為前新聞主播鄧景輝墮樓單位，俗稱凶宅，難做估價，新買家要一次過付清樓價。網上估價資料顯示，同座同室樓下1層單位估值1,219萬元，上述凶宅成交低市價約3成。另外，中原地產太古城區資深區域營業董事趙鴻運表示，本周三太古城單日錄4宗成交，氣氛熾熱，售價由1,000萬至2,363萬元。2月至今太古城累錄25宗成交，實用呎價約1.98萬元。

近期整體市況氣氛轉好，業內人士認為，由於甲廈目前空置率仍偏高，需時間消化樓面，故租金調整未完。

據中原10大商廈統計指，1月份本港10大指標商廈僅錄2宗買賣。其中一宗為金鐘美國銀行中心19樓單號單位，面積1,375平方呎，以5,060萬元賣出，呎價36,800元。據土地註冊處資料顯示，原業主為前任香港足總主席梁孔德及其兒子梁麒繕。

美銀中心單位 每呎3.68萬沽

翻查EPRC經濟地產庫數據，原業主在2011年購入美國銀行中心19樓2個單位，合共涉資6,556.9萬元，其後分拆為3個單位。而上述成交為最後1個售出的單位，其餘2個已在2013年以4,560萬元沽出。換言之，公司8年內沽售美國銀行中心物業，帳面合共賺3,063.1萬元。

中原（工商舖）資料顯示，2021年1月港島甲級商廈空置情況升勢未停，該月港島整體甲廈空置率錄得約9.42%，比去年12月遞增0.31個百分點。統計的5大核心區中，只有中環指標商廈表現較佳，由12月約7.38%，減少至最新約7.17%，按月回調0.21個百分點，較去年1月時高出3.34個百分點。其他4區包括金鐘、銅鑼灣、灣仔、上環甲廈空置率則未見改善，升勢擴大，按月升約0.03至1.59個百分點，當中金鐘區1月甲廈空置率錄得約9.82%，較上月僅上升0.03個百分點；而升幅最嚴重的為銅鑼灣，1月數字為9.43%。

業界料今年成交量回升

中原工商舖黃瑋琮分析，過去1年受疫情影響，封關令機構暫緩擴充，商廈租售價亦有回調。不過，由於甲廈業主持貨力較強，少有大幅減價求售，故除了個別單位低價成交外，整體價格未見大幅回調，故成交量亦偏低。踏入2021年，他料整體甲廈售價經過調整後，已接近見底，今年需視乎通關情況，若中港通關，可帶動甲廈需求，相信成交量可略為回升。他指，近期如美國銀行中心、金鐘力寶中心等成交造價不俗，反映價格已見平穩。

至於租金方面，黃瑋琮認為現甲廈整體空置率偏高，要消化空置樓面需一段時間，故甲廈租金仍有所調整。

上月整體工廈價格按月輕微回升，當中以屯門區工廈升幅最大。在活化工廈及撤辣稅效應下，後市料會有支持。

美聯工商舖資料研究部資料顯示，反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數（MII），1月份最新報321點，按月回升0.8%。租金方面則輕微下跌，1月份美聯工商物業租金指數（MIRI）最新報167.1，按月略跌0.3%。

九龍灣葵涌樓價 同升0.5%

工廈呎價按月錄得上升的有6區，其中屯門區的升幅較大，按月升1.5%，1月份報3,172元。九龍灣及葵涌區的最新呎價為5,033及3,820元，同樣按月升約0.5%。荃灣及黃竹坑區同錄0.3%的升幅，最新呎價分別為3,984及6,671元。觀塘工廈呎價升約0.1%，最新呎價報6,183元。

另外，有4區工廈呎價按月錄得下跌，其中紅磡及土瓜灣區跌幅較大，按月跌0.6%，1月份報5,134元。長沙灣、柴灣及沙田（包括火炭/石門）同錄約0.2%的跌幅，最新呎價分別為5,969、4,820及4,076元。

1月286買賣 創年半新高

買賣宗數上，1月份工廈買賣註冊錄286宗，按月增加3.2%，創2019年6月社運以來新高，而新盤餘貨單位例如大角咀雲之端、觀塘駿業街46號及黃竹坑VIGNATURE，合共佔38宗，1月份註冊金額錄約33.5億元，按月升21.2%。

美聯工商董事陳偉志表示，雖然本港疫情仍未完全受控，但由於市場逐漸適應後疫情時代，再加上去年底政府落實撤銷雙倍印花稅，準買家入市成本降低，在新盤餘貨帶動下，工廈成交宗數上升。展望後市，若本港疫苗接種計劃取得進展，或可進一步減少疫情所帶來的不明朗因素。在活化工廈2.0、「撤辣」效應及新盤帶動下，預計後市工廈交投量將會得到支持。

GRANDE MONACO首推68伙 平均呎價見2.37萬

牛年新盤搶閘出擊，會德豐地產旗下啟德GRANDE MONACO昨晚公布首張價單共68伙，面積351至961方呎，涵蓋一房至四房，扣除最高20.5%折扣，折實平均呎價23,795元，相比1月系內同區MONACO首張價單折實平均呎價22,669元高5%，351方呎一房戶折實入場766.2萬元。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，GRANDE MONACO首張價單是用作打響牛年頭炮，形容是為「啟」航起動價，定價參考MONACO首批單位售價，並反映GRANDE MONACO更優質、更臨海、更佳景觀及低密度的優勢。由於項目鄰近啟德港鐵站，且擁有開揚海景及河景，首張價單定價以起動價推出，之後推出的價單將有一定加價空間。

一房折實766.2萬入場

首張價單包括16伙一房單位（開放式廚房）、18伙兩房(開放式廚房)、21伙兩房、9伙三房、2伙三房一套連工作間及洗手間加儲物房單位及2伙四房一套加工作間連洗手間單位。單位售價由963.7萬至3,044.6萬元，平均呎價29,929元。

買家如選用「180天現金優惠付款計劃」，可享高達20.5%折扣，折實平均呎價23,795元，351方呎一房戶折實價766.2萬元起，450方呎兩房折實入場1,071.5萬元，573方呎三房折實入場1,357.7萬元。首批68個單位預計可套現約9.8億元(價單計)，折實價約7.8億元。

GRANDE MONACO提供5種付款辦法及8種折扣，買家可享最高20.5%折扣，大部分都與先前MONACO相若，是次新增「會德豐之友」付款計劃，為建築期付款計劃，買家若於近10年內曾購入會德豐旗下物業(一手計)，可額外享0.5%折扣。另外亦將會考慮提供一按及二按計劃，令買家可更靈活及彈性地周轉資金。

黃光耀指，市況相當暢旺，對推盤更有信心，同區前日揭標的地價亦理想，反映發展商看好後市。

中原地產九龍董事劉瑛琳表示，GRANDE MONACO開價與同區一手貨尾相若，加上二手放盤不多，相信可以延續MONACO的熱烈銷情。

美聯料投資客佔30%

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，啟德區住宅地近日以高於市場估值上限批出，反映市場信心，而GRANDE MONACO地理位置較MONACO更優越，首批單位較區內新盤呎價低約10%，估計投資客比例有機會達約30%。

上海中原地產昨日發布春節期間的樓市交易數據顯示，農曆新年假期（2月11日至17日）上海樓市交投冷清，大部分項目網簽數量不超過5套。業內稱，春節原本就是樓市休整狀態，加上剛出台的積分制試點的落地使得購房難度加大，很多人在節中像做算術題一樣算積分，因此使得樓市遇冷。分析師認為，隨著節後春季到來，料樓市會逐漸恢復正常。

據統計，假期間上海新建商品住宅成交1.3萬平方米，共有59個項目有網簽記錄，多數項目網簽數量不超過5套，僅少部分超過10套。和以往慣例相同，今年沒有新產品入市。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，買賣雙方假期中的重心不在買房上。同時，疊加節前出台的調控政策，市場各方都需要時間來消化。

計分加大置業難度

有樓盤銷售人員稱，1月底出台的樓市新政，使得在上海買房需要計算積分，「只有算好分數才能明確自己是否可以購房，特別是一些熱門的樓盤，偏差0.1分也會錯失認籌資格」。該人員強調，新政導致買房並非有錢就行，還得比拚積分擁有資格。

對於節後行情，盧文曦認為成交會逐漸恢復正常，供應也會逐步增加，為「小陽春」行情作鋪墊。不過，因為政策因素，市場有重新適應過程，人氣聚攏需要花費較多時間。