苗栗縣苑裡鎮過去推案以透天為主，今年卻爆量推出4件小宅大樓案，總價介於350~600萬元，連台中建商都來卡位，展裕建設在此推出「國苑之美」2至3房，分3塊基地規劃102戶大樓、12戶透天，總銷10億元，年前開賣已售逾3成，不乏台中買方一次購入2戶，總價還不到千萬元。

租金就能付貸款
素有台中海線王之稱的展裕建設，近年獵地布局主攻台中大甲、外埔、后里到苗栗苑裡一帶，董事長黃威勝昨宣布，看好低利率讓購屋力道加大，近2年進入密集推案期，主攻小宅市場，今年第1季率先在苑裡推出3案4棟大樓，總銷10億元；接下來還有后里月眉8000坪造鎮案，總銷20億元，另包含大甲、外埔等案，2年內合計將推出50億元。

「國苑之美」包含「悅美館」及「悅自在」2區，大樓主打20至30坪住宅，前者2房總價最低468萬元起；後者總價最低358萬元起；另有一案醞釀中。黃威勝看好說：「苗栗苑裡早期都是30年以上老房子，建物屋齡斷層很大，也不符現代年輕人需求，反而大樓空間五臟俱全、設施齊全，相對具吸引力，加上低利率下，租金就能付貸款，帶動購屋潮。」

「今年房市氣氛還是處於牛市！」聚鴻廣告總經理黃義裕指出，「國苑之美」周來客達30組，房價對台中買方而言相對親民，過年期間還有台中買方一次買2戶，總價不到1000萬元，目前銷售超過3成。

在地銀行業專員林宏蒼指出，這3年苑裡進入房市轉型期，許多大樓冒出來，總價比透天便宜一半，年輕人負擔輕、接受度高，雖然苑裡本身就業機會不多，但受惠鄰近幼獅、后科園區，就業人口多，加上較一旁的大甲、后里房價仍有差距，帶動小宅房市熱絡。

近年政府積極推動「包租代管」政策，而包租代管業者通常以低行情價承租老舊或廢棄的房子，經整修後再轉租，近期則有業者反其道而行，標下台北捷運中山站共構宅「JR中山綻」來做包租代管，因房源全新、地段佳，反而吸引不少外商高管租客，租金最高達5萬元，為市場帶來新藍海。

優式租售管理創辦人傅韋豪表示，「JR中山綻」具捷運、百貨、市場、學區等多項機能，售價每坪高達160萬元，看好此區的租賃需求，透過標案方式向台北市捷運局標下該棟建物的63戶物件，估計年收租金可達3000萬元，因屬全新完全未使用的新屋，須先裝潢好讓資產活化。

房東須精算報酬率
傅韋豪提及，原本因應不同客群推出不同裝潢風格的實品屋，馬上被客戶搶租、供不應求，逐漸演變成提供租客客製化裝修及布置的「預租屋」，目前租客有8成是由公司支付住宿費用的外商高管，租金每月3.5~4.8萬元，「開租10幾天就租掉10多間，現在平均還有8~12組人在排隊等待裝修好的房源」。

台灣房屋趨勢中心經理陳定中指出，近年房東愈來愈能接受包租代管的方式，由專人代理出租相關事宜，雖然要另外給付服務費用，不過委託期間由業者去媒合租客，即使空窗期業者也會承擔租金支出，房東依然有穩定的租金收益，可節省投資者管理出租的心力，頗適合有閒置資金的置產族。

不過陳定中提醒，包租代管的後續管理委由業者處理，業者的管理品質也會影響出租的狀況，還有房東在須給付服務費和維修費用的狀況下，扣除開支後是否仍能滿足投資報酬率，都是需要謹慎評估的關鍵。

新北市近年的新興重劃區不少，新北市政府也積極推動五星計劃，其中以新店區央北重劃區平均房價為計劃中最高者。專家認為，央北重劃區緊鄰中央新村，有如台北市民生社區2.0版加上大直水岸的住宅特質，但僅要台北市1/2甚至1/3房價，未來還有十四張農業區及捷運共構商場開發案，房價還有上漲的潛力。

新北市五星計劃定名為「閃耀五星開發案」，分別是「台北港特定區區段徵收區」、「三重二重疏洪道附近地區市地重劃區」、「新莊北側知識產業園區區段徵收區」、「土城暫緩發展區市地重劃區」及「新店中央新村北側附近地區區段徵收區」。

環境似民生社區+大直水岸
鑫建築團隊執行長許峻豪表示，以新北市重劃區來看，央北重劃區為五星計劃之首，也是五星計劃中環境素質及水平最高的重劃區，平均單價也最高，水岸也十分特別，雖說江翠北側、二重疏洪道左右兩側重劃區都有水岸，但央北重劃區的水岸不同，緊鄰碧潭風景區，水岸質感及規劃都相當優質。

特別的是，央北重劃區緊鄰中央新村，早期是老國代居住的地方，住戶水平素質及環境整潔度上都維持相當高的水平。許峻豪強調，央北重劃區包圍的不是老舊需要改進的環境，而是被人文素質都很高的舊市區包圍的重劃區，有如台北市的民生社區2.0版加上大直水岸的感覺，但售價只要台北市1/2甚至1/3。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，央北並沒有其他新興重劃區出現推案爆量的狀況，供給量穩定、買氣穩定，使房價進一步推升，目前成交價約在每坪54~62萬元。因為建案大多順銷且價格漂亮，除了近期公開的「央北鑫建築」，線上還有不少建案正在籌備當中，例如「國美德杰中央新村II」、「江陵天碩」、「宏國大央北」、「宏普Garden Park」等案。

住宅坪數有逐漸放大趨勢
央北重劃區各建案坪數規劃目前大多在23~65坪之間，何世昌指出，雖然小坪數的供給量還有，但坪數有逐漸放大的趨勢，40~60幾坪的產品比重正在升高當中。

儘管央北重劃區屬於純住宅地目，但生活機能並不用擔心，緊鄰的中央新村有全聯、湯泉社區有頂好超市，未來還可能有家樂福或其他商場進駐湯泉社區地下室，或至新店高中後方，有許多小吃商家，因央北重劃區面積不大，僅39公頃，面積方正，不管去哪個點都不遠，散步可及。

許峻豪指出，央北重劃區買家大多是在地新店人，或緊鄰的台北市大安區、信義區民眾，主要是首換族及換屋族，對於當地行情都已有了解，該如何花得有價值，是換屋族首要考量的地方，因此特別重視建案建材、建商售後服務及保固等。

央北重劃區從初期每坪4字頭尾的房價至今，目前已上漲不少，許峻豪認為，央北重劃區都是一線品牌建商在推案，未來緊鄰的十四張重劃區，還有結合類似大直美麗華、南港CITY LINK的捷運共構商場，未來房價還有往上提升的實力。

專家意見?施工黑暗期還要3~5年
央北重劃區目前已有建築完工，但要發展到人潮跟市集進駐較密集的狀況，大約還要3~5年，在這期間，還有很多建案在施工，有噪音跟污染，要度過一段時間的黑暗期。緊鄰的十四張農業區預計3年後公共工程開始動工，現在已有不少建商搶地，預計5年後開始開發，預料發展速度會很快。

中部科學園區有台積電、友達等知名科技大廠，串聯起台中工業區、精密科學園區，形成台中獨特的大肚山產業走廊，產業工作人口的進駐也成為房市的買盤主力，帶動近10年區域房價飆漲1倍。近1年更誇張，不只中古屋市場「賣到沒有物件」，新建案房價更喊到每坪3、4字頭，堪比逢甲商圈、12期重劃區等傳統蛋黃區，連在地人都跌破眼鏡。

中部科學園區主要分布在西屯與南屯區，對房市直接受惠的鄰近三大生活圈分別為水堀頭地區、單元1重劃區及嶺東地區，精銳建設協理高鴻麟指出，近年中科園區的年產值成長率節節攀升，百大上市企業或隱形冠軍企業產業在此形成聚落，工作族群自然更願意付出較高的價格換取住宅生活品質，旗下新案、位龍井的「精銳闊」，已購客群至少就有4成來自中科。

科技人對價格接受度高
中信房屋中科國安店副理張智凱表示，「低利資金動能需求，大家滿手都是熱錢，又因疫情無法向外投資，湧進房地產，這邊又有工作需求，大家瘋狂搶房，現在是賣到沒有房子賣。」目前中科生活圈仍是以科技大廠員工為購屋主力，其中台積電因所得較高，對市場中高價位產品接受度更高。

張智凱以當地最熱銷產品、屋齡10至15年的中古社區為例，3房總價1200萬元、2房800萬元上下，如果是新建案至少約再加2成價格，「想買還不一定有物件可以挑。」

事實上，過去10年間當地房價上漲兇猛，以最近5年的實價登錄資訊來看，中科生活圈最知名的兩大造鎮中古社區「瑞聯天地」、「國安國宅」，從每坪12萬元，如今成交已經漲到每坪15~18萬元，漲幅達3成，買方追價意願明顯。

台積擴廠利多房市緩漲
目前區內最受矚目新案為寶輝建設在福科路推出的造鎮案「寶輝Village」，整體開發面積達8000坪，總銷金額達200億元，為台中罕見的超大基地開發案，其中第1、2期建案規劃50~70坪的換屋型產品，戶外定點廣告一出就已出現「排隊等預約」的情況，房價喊到每坪4字頭以上。

而觀察去年下半年到今年的市場，張智凱預估，主要仍以「寶輝Village」為主，因為量體規劃巨大，每坪4字頭將創區域新高，加上台積電將擴廠利多，房市逐步緩漲，「看不到修正的可能性」。

台北士林的天母地區為外僑學校群聚處，公園綠地廣大，有中山北路、忠誠路等林蔭大道，生活環境優質，吸引許多外商高階主管、傳產企業主及政商名流居住，發展出異國特色商圈，尤以SOGO天母店為商業核心，緊鄰捷運芝山站而受自住客青睞，新案開價每坪8字頭起跳。

天母商圈過去集中於士林區中山北路七段、天母東西路，但在2009年中山北路六段的SOGO天母店完工開幕後，因周邊亦有大葉高島屋、新光三越百貨商場，當地形成百貨大戰。由於SOGO具備交通優勢，使商業重心逐步轉移至此，步行約3分鐘可達淡水信義線芝山站，亦鄰近洲美快速道路、環河快速道路，並背倚北投士林科學園區。

中古屋供給少
該生活圈範圍以德行東路、忠誠路一段、中山北路六、七段周邊為主，由於發展較早，商業機能匯聚，像位於士東路的「士東市場」，被譽為台灣最美的傳統市場，不只吸引貴婦採買，近年改造後也成為文青的最愛；此外家樂福天母店、SOGO地下街的生鮮超市以及全聯購物中心環繞，多元化採買機能應有盡有。

附近學區也是房市一大賣點，中山北路有知名歐洲學校、美國學校、日本學校，另有公立學校蘭雅國小、雨農國小，吸引家長置產、方便孩童就近入學。另外，天母綠帶綿延至陽明山系，亦有磺溪流經，形成河濱綠帶，生活氛圍悠閒。

因生活質感佳，周邊中古屋相當稀缺，屋比房屋總經理葉國華指出，天母地區近年房價穩定，不像外圍地區暴起暴落，且因供給一直以來都不多，需求量相當高。目前周邊30年以上公寓每坪成交價55~62萬元，依樓層、面向價格有所增減，3房總價帶約1800萬元，最受歡迎的電梯華廈每坪約60~70萬元，3房含車位總價以3000萬元內為主力，一有釋出多受青睞。

建商搶進購地
受惠政府在士林地區釋出建設利多，包含環狀線北環段、北投士林科學園區等，吸引不少建商在周邊購地，市中心則以危老都更為主，根據《住展》雜誌統計，去年士林地區都更建案共8件，多位於天母地區，顯示開發商相中該區發展潛力。

首度進軍天母的大陸建設，在德行東路蘭雅幼稚園舊址推出預售案「鐫月」，全案零地主戶，由國際建築團隊Neri&Hu設計，打造14層SRC鋼骨結構大樓，配有28組日本住友制震器，在門廳、陽台欄杆融入拱月形設計，使用豪宅等級的中空隔音樓板、靜音墊雙重隔音工法，建材標配德國nolte廚具、V&B衛浴、INAX免治馬桶，每坪平均開價135萬元，規劃43~69坪的中大坪數。

克強路10巷的預售案「金星斐麗」則訴求小坪數1房產品，全案僅4戶，一層一戶，樓高3米6，配有櫻花廚具、TOTO衛浴系列，另附贈洗脫烘、淨水器等，每坪開價85~88萬元。

【專家意見】新建案齊發買氣熱絡
去年士林區推案量暴增至500多億元，創下歷史新高，建案集中在開發飽和的天母地區，主因是都更、危老案開花結果，幾個指標大案如「鐫月」、「璞園天玉」、「家居雲邸」、「聯上天母」等，通通是都更或危老改建案。也由於過去2、3年，天母地區新建案供給極少，市場上累積的潛在需求量多，加上近期在天母推案的建商口碑都不錯，因此買氣相當熱絡。

【專家意見】挑高小宅單價衝百萬
天母SOGO附近國際學校眾多，吸引不少科技業、外僑、外商駐台人員、企業主青睞，受歡迎的中古社區如忠誠路一段16巷的「第一社區」，指名度最高，另如「陽明新城」、「士林御花園」、「蘭雅新城」接受度也很高，因位置佳又有電梯，生活品質較佳，挑高小宅「MIHO」也頗受歡迎，單價高達95~100萬元，較特殊的工業住宅「樂活天母」，由於鄰SOGO、芝山站，價格也站穩8~9字頭。

為推動TOD（大眾運輸導向型發展）政策，台北捷運首座士林站TOD轉乘設施空間活化及多元服務建置案，斥資18億打造20樓高、總面積逾1萬坪的商業大樓，預計3月4日進行先期作業、2023年7月完工，並在同年年底開始營運。北捷表示，整體工程完工後，將成為士林新地標，並帶動當地商業繁榮。

淡水信義線士林站未來將與環狀線銜接，TOD轉乘設施及多元服務建置規畫，突顯士林站的重要性，北捷首座士林站TOD開發案去年辦理招標，最終由總行營造團隊得標，規畫打造地上20層、地下4層，總面積逾1萬100坪，預計2023年7月完工，同年年底開始營運。

屆時該商業大樓將與捷運士林站連接通道，不須繞道可直接進出；地下設置停車場，地上建物將進駐購物商場、多功能辦公會議廳、飯店休閒等設施，串連商業、購物、文教、娛樂等機能；共構捷運車站可讓民眾直接轉乘淡水信義線及環狀線。

士林站TOD開發站於3月4日將進行先期作業，暫時封閉士林站旁中正路247巷臨車站路段，汽機車可經由文林路與中正路替代道路通行，並取消路邊機車停車格位；中正路247巷於全案施工完成後，將恢復通行，僅位置相惜微調，以發揮區域整合土地最大使用效能。

北捷提醒，民眾可多利用車站東側人行通道進出，機車轉乘可改制南側機車停車場停車，使用公車轉乘者如小15、小15區、小16、小17、通勤8，須改道至文林路士林區農會及中正路捷運士林站（中正）站牌搭乘。

安平海景樓 每坪不到37萬

南北豪宅價差大，近年房市因重大建設加持而嶄露頭角的台南市，豪宅價量在去年也表現亮眼，不過有別於台北市指標豪宅每坪站穩200萬元，台南豪宅價僅約2折。統計實價登錄數據，台南去年揭露指標豪宅大樓成交單價僅在30萬元上下，以位於安平區的「尚暘天聚」，地點望向安平海景，每坪成交均價36.6萬元排行最高，凸顯台南郊區景觀宅價格更勝市區豪宅。

台南市近年受惠重大建設及台積電加碼投資南科，帶動房價年年上揚，大樓一案接著一案推出。有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱分析，台南高檔大樓主力價格以2000萬元為天花板，過去要出手超越豪宅稅課稅標準的4000萬元以上豪宅，這些頂端客群多轉向買電梯別墅；不過由於時空環境轉變、家庭人口數減少、公設管理等因素，不乏有在地有錢人或企業二代，選擇購買高價大樓豪宅。

企業主購入單價創高
觀察2020年攻下台南單價前5名的豪宅大樓，位於安平區的綠建築新豪宅「尚暘天聚」，16樓戶在去年8月以總價6983萬元、近7千萬元的水準成交，為216.98坪物件，單價達36.6萬元，竄上社區最高價，也創下近4年台南市豪宅大樓的新高，查由企業主購入。

全球居不動產情報室總監陳炳辰觀察，「尚暘天聚」樓高19層，僅規劃27戶，以豪宅規劃與具備安平港區海景為特色，目前單坪均價都在35萬元。

事實上，陳炳辰指出，近年台南市不少重大建設圍繞安平區進行，具備景觀的一線高樓豪宅單價多來到每坪3字頭，例如國平重劃區亦成新興豪宅的重點推案區，先前早有總價5000萬元成交的豪宅紀錄，如今甚至衝破6000萬元，為近年來新高，直追市政特區永華路二段的一線豪宅。

安平區重大建設加持
台南成交單價居次的豪宅社區，為因前總統陳水扁之女陳幸妤購置而聲名大噪、東區知名豪宅「耘非凡」，去年9月成交的24樓戶，總價為4398萬元，單價是35.8萬元，坪數為131坪，該筆單價則是該社區次高紀錄。

中西區五妃街的知名豪宅「金典」，在去年5月交易8樓戶，以總價4788萬元，單價34.8萬元成交146.96坪物件，為去年度的第3名。陳炳辰表示，雖然屋齡已來到20年，但戶數僅30戶，高檔社區規劃，為台南市第一座鋼骨住宅，全棟採石材建造，戶戶均為百坪，釋出稀有，每坪成交行情屆3字頭。

名列第5名的安平區豪宅「府都Double1」，於去年10月交易19樓戶，總價為4430萬元，單價是28.3萬元，坪數是172.17坪，單價創下社區新高。該社區不乏科技、汽車業企業主入住，奇美許家也擁多戶。陳炳辰觀察，永華路市政特區的豪宅聚集，樓高25層，高樓層遠眺港灣海景，單價有25萬元以上實力。

財政部國產署去年標售地上權創佳績，今年將陸續在4、7、9月推出共三批地上權招標，較往年慣例多出一批，一方面期待市場持續青睞地上權產品，另一方面也期待權利金收入可挹注國庫歲入。

據了解，今年4月26日即將釋出的首批地上權案將有逾十件標的釋出，面積合計超過6,000坪，確切釋出基地仍在最後確認。

國產署去年釋出國有地設定地上權創佳績，不僅標脫率51.4%創歷史新高，在大案挹注下，去年全年得標金額達463億元，也寫下歷年新紀錄。

據了解，國產署今年對地上權市場寄予厚望，已下令各分署積極盤點標的。往年例行性盤點兩批，分別於上下半年標售，除非有出現像世貿三館這樣的「怪物級」大案，才會另外將單一基地獨自列標，但今年國產署直接規畫三批例行性標售，足見其重視程度。

國產署官員表示，今年三批地上權規畫在4月26日、7月5日、9月13日分別公告招標，並於6月21日、8月30日、11月8日開標，時程上可說是馬不停蹄。

今年4月即將釋出的首批地上權，國產署表示，各分署正進行最後盤點，至少希望北中南有超過十案標的供市場選擇，預計3月進行地上權審議小組審議，屆時才會拍板。

值得留意的是，有別於地上權市場向來「北商業、南住宅」氛圍，國產署首批案件推案策略反其道而行，北部標的多為小坪數住宅區用地，高雄、台南可望釋出大面積商業區，試水溫、觀望市場反應意味濃厚。

台北預計釋出兩宗基地，分別位於大安區、中正區，面積皆約百坪左右，走「小而美」路線，使用分區皆為住三。

高雄初步預計釋出兩宗商業區標的，一塊位於前鎮，鄰近高雄捷運獅甲站，距離Costco、IKEA等商場不遠，具開發潛力；另一塊位於岡山，附近也有家樂福，基地條件不錯。

房市買氣強、好貨貨源稀缺，在法拍市場獵尋標的買盤加溫。今年農曆年後開春以來，短短不到十天，北市底價超過6,000萬元的高總價拍賣案件就有五件拍定，而且罕見的全數在首度釋出的「一拍」就拍定，相較於過去優質案件多需在二、三拍才出脫，高總價法拍市場搶貨格外熱絡。

農曆年後，信義區嘉興街透天以1.3億一拍拍定，因福全醫院林家家族爭產而遭拍賣的民權東路二段「福全商業大樓」4樓及6樓，由魏姓自然人及華南金資產管理公司，分別以九千餘萬元在一拍拍下。此外，敦化南路巷內店面、延吉街巷內透天也各有高價物件在一拍拍定，延吉街拍定價更達1.97億元。

另外，今年1月間，內湖豪宅「遠雄上林苑」19樓戶，也以1.17億元二拍拍定。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，整體房價高漲，不少買盤轉向法拍市場找尋低價的標的，過去不少地段佳、屋況尚可的點交案件法拍釋出，多在底價打八折的二拍、底價打六四折的三拍，出現搶標熱潮，甚至出現衝上拍，近來愈來愈多買方在第一次拍賣時就進場搶貨。

除了部分案件為已有持分產權而申請「變價分割」的投資買盤進場之外，不少地段佳的高總價住宅、辦公、店面，成為投資客鎖定的標的。

徐華辰表示，近年房屋遭法拍原因也有極大的改變，低利環境，加上房市景氣熱，多數房屋都能在市場上以理想價格出售，因此來自因屋主償貸、繳息出問題的法拍案件並不多，法拍屋多來自公司經營不善或個人財務問題，包括建商財務問題而致建案遭拍賣的案例也不少，此外，來自詐騙、吸金等不法所得而遭法院執行拍賣的案件，則是大幅增加。

根據統計，2020年台北市高總價的拍賣案件中，拍賣原因屬於個公司經營不善的約占近五成、個人財務問題約占三成，此外也有各約一成屬於分割共有物、以及來自詐騙、吸金等不法所得而遭拍賣。

南部房地產市場出現新商機。隨著屋齡40年以上房屋占比快速增加，高雄知名建商京城（2524）、浤圃將都更案列為今年推案重點，二案合計逾70億元；另高雄軟體園區業主國城建設與府都建設合作，在台南推180億元都更大案，更是全台房市注目焦點。

法人表示，都更案的前期整合難度相當高，進到推案期將能豐碩收成。京城建設26日收盤30.5元、跌1.35元。

大高雄不動產開發公會指出，近年高雄、台南都會新屋供給量持續增加，但統計三、四十年以上屋齡房子的占比愈來愈高。以高雄為例，40年以上老屋超過35萬戶，占比30%以上，若加計30年以上屋齡，占比高達51%，台南、高雄都更的需求愈來愈大。

京城建設協理周敬恆指出，位於中正路、福德路捷運出口的「博愛大樓都更案」將在今年推出。全案基地約1,335坪，重新在今年初送件，投資總額33億元，規劃興建33層住宅大樓、共479戶，每坪價位約在24萬至25萬元，總銷逾50億元。

此外，位於高雄市中心精華區的五福路的「土銀大樓都更案」，浤圃建設投資10億元進行開發，興建29層住辦大樓，預定牛年亮相，總銷逾20億元，由於周圍腹地涵蓋新崛江商圈、漢神、大立百貨，是「蛋黃中的蛋黃」，特受市場關注。

法人表示，高雄軟體園區業主國城建設與府都建設聯手，拿下台南平實營區都更案，將規劃1,380戶住宅，是南台灣規模最大，總銷上看180億元，吸引全台建商注目。

國城建設董事長特別助理洪士庭指出，此案是台南第一個權利變換公辦都更案例，基地面積8,683坪，鄰近南紡購物中心、國賓影城，且有平實公園萬坪綠景，具打造東台南副都心潛力。國城力邀府都建設合作，初步規劃十餘棟、約1.380戶住宅，總營建面積超過6萬坪，預計2023年動工、2027年完工。

買家追價為業主賠租 社運後首見

樓市氣氛三級跳，鰂魚涌太古城罕現買家代業主賠租「解約」成交，泰山閣一個頂層戶獲買家自動加碼6萬元，以1656萬元追入，變相抵消業主賠租的損失。屯門樓市亦火辣，區內瓏門現3客爭盤，當中瓏門有2房戶被搶至850萬元沽出，短短一個多月造價較同類貨貴3.7%。

樓市大旺，太古城3月速錄成交，中原地產資深區域營業董事趙鴻運透露，泰山閣頂層海景3房戶，實用面積706方呎，連631方呎天台，原業主去年12月以1650萬元放售，同步以每月3.5萬元招租，一度於上月21日以2.8萬元租出，惟剛有買家提出加碼6萬元洽購，金額足以補償原業主賠租取消租約的開支，單位終以1656萬元成交，呎價23456元，造價較3間發鈔銀行網上估價1513萬及1597萬元，高3.7%及9.5%。

據知，加碼追貨的買家與原業主洽購已一段時間，「但當時個價點都畀唔到」，原業主為免單位丟空，選擇先行把單位出租，但未幾前述買家「都係想買」，並要求原業主交吉出售，更不惜多付6萬元，以抵消業主「撻租」的損失，而業主是次「轉租為賣」須向租客賠償1個月租金及相當於1個月租金的代理佣金，共約5.6萬元；相對2004年入市價403.8萬元，原業主賬面賺1252.2萬元或3.1倍。

趙鴻運坦言，隨着市況升溫，部分買家遇到心頭好，出價會較勇，今次買家甚至「出高多少少錢幫業主畀埋個租（賠比租客）」，以他個人印象是自2019年6月爆發社會運動後首見。

曼克頓山驚傳近億元破頂成交

荔枝角曼克頓山更瘋傳有造價近1億元的成交，為2座極高層A室4房戶，實用面積3071方呎，以9900萬元易手，呎價32237元，不論樓價或呎價俱創屋苑歷史新高。原業主2009年斥6200萬元入市，賬面升值3700萬元，獲利59.7%。

鴨脷洲海怡半島亦轉熱，屋苑呎價更自去年7月後首度重上2萬元大關。

據消息稱，16座高層H室3房戶，實用面積863方呎，享海景，剛以1780萬元售出，呎價20626元。香港置業助理分區董事鄧惠豪謂，原業主早於2019年初開價1900萬元，輾轉至今年降至1800萬元，最後多減20萬元售出，按1993年入市價477萬元計，賬面賺1303萬元或2.7倍。

瓏門三客爭購 個多月搶貴3.7%

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪直言，去年市況欠佳，「大家集中去買（海怡半島）啲1000萬樓下單位」，相反優質貨一直乏客問津，隨着近月市況好轉，該類單位交投亦漸轉活，相信未來將陸續重現呎價逾2萬元的成交。

屯門樓市熱度未減，多盤現爭崩頭情況。中原地產高級分行經理吳倬霆說，該區盤源減少，部分放盤同時獲多組買家搶購，瓏門8座高層B室2房戶，實用面積485方呎，開價860萬元，過去周日（2月28日）即吸引逾10組客睇樓，當中3組有出價，最後一名外區上車客認定屯門樓價低水，睇樓後速擲850萬元承接，呎價17526元。

與今年1月易手的6座更高層B室同類戶造價820萬元相比，僅一個多月搶貴30萬元或3.7%。原業主2014年以498萬元一手買入，賬面賺352萬元或70.7%。

富力地產在港交所公告，集團2021年2月總銷售收入約人民幣90.5億元，銷售面積約72.74萬平方米。與上年同期相比，銷售收入上升235%，銷售面積上升222%。

3月1日，澎湃新聞從綠地控股集團股份有限公司（綠地控股，600606.SH）瞭解到，截至2月底，該公司將“三條紅線”中的現金短債比超過1，提前“減線”；有息負債總額再度下降60億元，自去年推進去杠杆計畫以來，累計較高點已下降超過500億元；淨負債率、剔除預售款後的資產負債率等指標也延續了回落態勢。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地控股將降負債穩發展、高效去杠杆放在重要戰略位置，多管齊下，為“十四五”高品質發展奠定基礎。接下來，綠地控股將力爭年內實現兩條線“轉綠”達標。

去年8月，住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，即“三道紅線”。三道紅線具體包括：剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不得小於1倍等三大財務監管指標。

根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

根據監管要求，試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。

去年12月以來，綠地控股經歷了一個償債小高峰，先是以自有資金為主完成了2015年公司債券（第一期）、2016年公司債券（第一期）本息兌付，總計約180億元。

今年2月10日，綠地控股以自有資金按期完成本息總計約4.72億美元境外美元債券兌付打款。同時，該公司回購美元債券共計約6000多萬美元，目前已註銷1300多萬美元。

綠地控股2020年營業總收入4813億元，同比增長12%；利潤總額308億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤137億元；資產負債率88.28%。

其中，房地產業結轉收入2171億元，同比增長12%。去年合同銷售金額3584億元，銷售面積2909萬平方米。回款3089億元，回款率86%。綠地控股大基建成員企業營業收入2801億元，同比增長19%。去年新簽合同6103億元，同比增加62%。金融產業利潤總額43億元，同比增長23%。

截至3月1日，綠地控股收於5.69元/股，漲幅1.07%。

房價蹭蹭上漲，東莞層層加碼。

近日東莞突然提升“限購”級別，從增加限購年限、提升首付比例、打擊結離婚投機買房行為、加強新房備案價格指導等六方面打擊投機炒房，遏制房價過快上漲。

東莞升級調控政策和深圳房價快速上漲有較大關聯性。2020年深圳過熱的房價傳導到臨深城市東莞，導致東莞房價出現罕見大漲，部分熱點區域房價幾近翻翻。

短期非理性上漲引來政策調控，2020年東莞發佈“7•25新政”，雖然短期內成交量驟冷但房價始終高居不下，熱度依舊，這也是導致2021年新年調控的主要原因。從目前東莞房價走勢來看，新的調控短期內不太會造成重大影響，但是長期來看對房價過熱有明顯抑制。

3月1日，中原地產研究中心報告顯示，2月，各地房地產調控發力，單月房地產調控次數高達45次。2021年以來，年內房地產調控政策次數累計高達87次。

近期，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等地均出臺樓市調控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規凍資、圍堵經營貸、上調房貸利率等。

在調控密集出臺及春節假期影響下，百城房價漲幅有所收窄。中指研究院發佈的2月“百城價格指數”顯示，2021年2月，全國100個城市新建住宅平均價格為15884元/平方米，環比上漲0.20%，漲幅較上月收窄0.17個百分點；二手房方面，環比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.04個百分點。

從成交量上看，2月樓市成交明顯下滑。分城市來看，三線城市降幅顯著，環比下降64.2%，二線城市環比降幅為31.22%，一線城市環比降幅為29.33%，其中，廣州降幅為46%，上海降幅34%，深圳降幅22.2%。

中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶表示，受政府宣導“就地過年”以及多數售樓處春節期間“不打烊”影響，部分重點城市購房需求有所釋放，樓市表現與往年同期相比較為活躍，但與節日前相比，樓市熱度明顯下降。

曹晶晶預計，3月為春節後首月，預計房企推盤節奏將加快，市場供應將增加，百城新建住宅價格或保持穩中有漲態勢。

深圳住建局發佈的二手房指導價，已在各個環節推行。

3月1日，有消息稱深圳以房產為抵押的經營貸口子被收緊，抵押房產也要執行住建局發佈的指導價，該指導價比評估公司發給銀行的評估價更低。證券時報記者瞭解到，深圳已有兩家銀行開始實施，預計其他銀行也將效仿。

今年2月8日，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發佈機制（指導價）。目前，指導價已經在深圳四大行實施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農村商業銀行也加入了隊伍，參考指導價來發放房貸。

經營貸抵押房產評估

按指導價打折

“繼銀行按指導價上浮15%被政府闢謠後，經營貸傳出最新消息，也按指導價執行，四大行之一的中行即將執行，抵押金額（放款額度）=面積×指導價單價×7成。目前中行已經停止遞件。”

3月1日，有消息稱經營貸貸款額度將以指導價為基準打7折。證券時報記者向深圳銀行人士處瞭解到，中行和上海銀行深圳分行已經開始執行，經營貸抵押房產的評估，以指導價為基準打折。

過去，銀行對中小企業發放以住房為抵押的經營貸時，會找評估公司報價，並在報價基礎上打7折，留出安全邊際。由於房價多數時候是走在上升通道，評估公司的報價一般比市場即時的成交價格低，但評估公司每隔一段時間會調整評估價。

有銀行業人士告訴證券時報記者，雖然評估價低於即時市場成交價，但仍比新發佈的指導價高出不少。也就是說，現在個人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會減少。上述人士預計，後續其他銀行也會跟進。

深圳四大行

均已執行指導價放貸

2月8日，深圳市住建局發佈了全市3595個住宅社區二手住房成交參考價格。住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受媒體採訪時表示，二手房指導價格的形成，是以近一年深圳樓市網簽價格為基礎，通過調查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，並對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。

深圳最早回應住房指導價的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發文，有銀行則是口頭通知。

建行深圳分行明確根據住建局發佈的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執行。

幾乎同時，農行深圳分行也表示，新政下發前的二手房貸款按原有制度執行，新政實施後該行以深圳住建局發佈的指導價為貸款發放的重要參考，具體細則正在研究制定中。

很快，四大行深圳分行都回應了政府指導價。2月底，總部位於深圳的深圳農商行也做出了類似表態。

房貸按指導價上浮15%

指導價畢竟只是參考，銀行放貸需要基於市場實際情況，按道理應允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大？

曾有人在微博發佈消息稱，二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息並沒有得到銀行的確認，包括被點名的兩家銀行也未置可否。

招商銀行深圳分行對證券時報記者表示，該行將嚴格執行監管要求。建設銀行深圳分行則表示，為貫徹落實“房住不炒”，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發放的重要參考依據，具體實施細則還在進一步研究和完善中。

多地嚴查

經營貸違規流入樓市

2020年以來，政府鼓勵銀行對小微企業主發放房貸，讓部分人看到了鑽政策漏洞的機會。

相比住房按揭貸款，經營貸價格更便宜且有額度，於是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經營貸拿來還買房的貸款。

監測到這個動向，去年以來，多地監管部門發文，嚴查經營貸違規進入樓市。

據證券時報記者瞭解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批准，6個月後根據實際情況授信。

上海地區銀行對消費貸、經營貸展開自查追溯期，也接近6個月。今年1月底，上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。

北京銀保監局2月20日在官網上表示，針對北京房地產市場出現的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊密集亮劍，嚴密防範信貸資金違規流入房地產市場。

稍早一段時間，廣東銀保監局通過視窗指導、監管提示約談等方式，部署全轄區銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規問題立查立改，嚴格規範與仲介機構的業務合作，及時堵塞業務管理漏洞、完善產品服務流程。

中原地產研究中心就近期的房地產調控發表報告，指單在２月房地產調控次數就達４５次，２０２１年以來，房地產調控政策次數累計高達８７次。
　　
近期，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等地均出台樓市調控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規凍資、圍堵經營貸、上調房貸利率等。
　　
中指院研究院昨日（１日）發布的２月百城價格指數調查數據顯示，全國１００個城市新建住宅平均價格為每平方米１５８８４元人民幣，環比上漲０﹒２０％，漲幅較上月收窄０﹒１７個百分點；二手房方面，平均價格為每平方米１５５８５元人幣，環比上漲０﹒２８％，漲幅較上月收窄０﹒０４個百分點。
　　
中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶認為，２月恰逢春節假期，多數房企調整供貨節奏，受政府倡導「就地過年」以及多數售樓處春節期間「不打烊」影響，部分重點城市購房需求有所釋放，樓市表現與往年相比較為活躍。但在調控密集出台及春節假期影響下，２月百城房價漲幅有所收窄。

捷心隆（０２１１５）全資附屬Ｃｈａｎｎｅｌ　Ｓｙｓｔｅｍｓ　（Ａｓｉａ）及馬來西亞土地賣方承諾於去年１１月１８日起計３０個營業日內訂立買賣協議。然而雙方未能就買賣協議條款達成協議，故集團決定不進行土地要約。並正要求退還提交土地要約後支付的按金約９９﹒３４萬元。
　　
由於集團正於馬來西亞的自有馬來西亞工廠生產無塵室牆壁及天花板系統以及無塵室設備，董事會認為終止要約將不會對集團的營運、業務或財務狀況造成任何重大不利影響。集團將繼續尋找潛在的收購目標，包括現有工廠及空置工業用地。

力高地產（０１６２２）公布，連同合營公司在內，２月銷售約２９﹒３３億元人民幣，按月升１２﹒８％，　建築面積約３７﹒５６萬平方米。
　　
該集團指，截至２月２８日止兩個月銷售約５５﹒３３億元人民幣，建築面積約６８﹒１６萬平方米。

上實城開（００５６３）公布，以約１５﹒２５億元人民幣投得西安住宅地皮。
　　
該集團指，在政府舉行之公開拍賣中，成功中標陝西省西安市啟源二路以南、上春北路以東之土地使用權，該土地位於西安市滻灞生態區，毗鄰在建西安地鐵１０號線未央湖站及灞河。該土地地盤面積約５﹒１２萬平方米，為住宅用地，可開發為約９﹒４４萬平方米之住宅開發項目，配備公用及商業設施。該集團指，借助今年召開全運會和西安城市骨架不斷拉大，西安市滻灞生態區基礎設施和生態環境得到大幅提升，交通更便利、配套更完善、住宅市場穩健向上發展。

該集團認為，收購及開發該區域之該土地前景亮麗，同時亦契合在主要都會重點地區開發之戰略。

香港樓價長期位居全球前列，物業顧問萊坊調查顯示，本港豪宅樓價連續14年位列全球第二貴；調查統計全球100個城市，儘管香港豪宅價格去年跌6.9%，是2008年以來的最大降幅，但仍保持全球第二最貴席位，僅次於歐洲摩納哥；萊坊又預計，今年本港豪宅樓價將維持平穩。

29%超級富豪擬今年置業

樓價居高不下，香港超級富豪數目同樣於世界名列前茅，萊坊最新《財富報告》提到，摩納哥是擁有全球最密集超級富豪人口的地方，香港排全球第六位，在亞洲則居次席，擁有279萬美元（約2176萬港元）才可躋身最富有1%人口，門檻高於澳洲、法國、德國、英國和日本等領先經濟體；而29%的香港超高淨值人士計劃在今年置業，較2020年的21%增加。

報告預期，今年資產淨值達3000萬美元（約2.34億港元）或以上的全球超級富豪將增加27%至逾66.34萬人，全球百萬富翁人數將增長41%。萊坊估計，未來5年亞洲超高淨值人士數目將增加39%，當中印尼和印度的增長料領先；到2025年，亞洲將擁有全球24%超高淨值人士，較10年前的17%提升。

萊坊大中華區研究與諮詢部副董事王兆麒指出，中港台的超級富豪，佔亞太區逾66%以上，預計到2025年比例擴大至69%。對大中華區的超高淨值人士來說，寫字樓物業依然是最受歡迎的房地產投資項目，其次為住宅。

資助房屋樓價分歧，粉嶺居屋雍盛苑有開放式單位成交呎價高見14709元，貴絕新界北區已補地價居屋；惟上水天平邨一個低層公屋戶僅以未補地價175萬元易手，創該屋邨約2年售價新低。

據代理稱，雍盛苑A座雍薈閣低層18室，實用面積206方呎，原則開放式，去年7月開價325萬元，近日減至已補地價303萬元售出，呎價14709元，刷新新界北區已補地價居屋呎價紀錄。原業主2000年以未補地價29.98萬元購入，至2010年變成遺產物業，終由遺產管理人把單位易主，未計補地價，賬面賺273.02萬元或9.1倍。

新界北區已補地價居屋呎價最貴寶座向來屬雍盛苑囊中物，撇除內部轉讓，區內對上呎價高位為14692元，由雍盛苑A座單位於2019年6月創下，有關紀錄保持逾1年半，終被推高0.1%。

世紀21奇豐經理黎樹森說，由於雍盛苑提供區內少有實用面積200餘方呎的細單位居屋供應，深受區內分支家庭客歡迎，呎價高位一向跑贏其他居屋，歷來屬新界北區居屋王大熱。

天平邨未補價175萬 兩年低

另邊廂，房屋委員會公布，上月全港錄得95宗未補地價資助房屋成交，較今年1月共148宗，減少53宗或35.8%，其中香港仔居屋嘉隆苑一個中層戶，實用面積645方呎，以未補地價720萬元售出，把屋苑2019年10月錄得的未補地價售價高位710萬元，推高10萬元或1.4%，呎價為11163元。

不過，同期亦有多個居屋或公屋單位大跌價，包括天平邨一個低層戶，實用面積381方呎，僅以未補地價175萬元售出，樓價創該屋邨2019年2月後約2年新低，呎價4593元。上址屬5座天美樓低層1室，原則開放式間隔，原業主2001年斥13.08萬元購入，先後進行多度押借，最終賬面賺161.92萬元。

大埔居屋富雅花園一個低層戶，實用面積592方呎，同期以468萬元成交，呎價7905元，屬屋苑2017年4月後首度跌破8000元關口。

代理人數去年11月和12月連續兩個月突破高位後，今年則連續兩個月回落。根據地產代理監管局（下稱地監局）最新數據，截至今年2月底，全港共有40678名持牌代理，連續4個月處於4萬人以上，惟按月計則減少39人或0.1%，連跌兩個月合共減少124人（0.3%）。

2月人數減少，主要由於營業員牌照（俗稱S牌或細牌）的持牌人數按月減少34人或0.15%，由1月底的22367人，降至上月底的22333人；地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）的持牌人數則按月微減5人，最新報18345人。兩個月計，兩者同樣下跌，其中細牌的持牌人數兩個月共減35人或0.16%，大牌持牌代理則合計減少89人（0.48%）。

代理分行回升0.23%

反映代理公司數目的地產代理（公司）牌照於今年2月底錄得3881個，按月減少9個（約0.23%）。雖然代理人數減少，惟反映代理分行數目的營業詳情說明書（下稱說明書）數目回升0.23%，最新報7032份，較1月底的7016份增加16份。

參考中原地產估算今年2月有約7550宗樓宇買賣合約登記（包括住宅和非住宅），以此推算，代理人數和成交量的比例為5.4比1，較1月的6.6比1略為紓緩。

新冠肺炎疫情回穩，不少資深投資者選擇趁機出貨。理想集團放售近一年的土瓜灣雅高工業大樓地廠，經大幅減價46.5%後，以4280萬元沽出，仍大賺2倍離場。

理想集團沽售的旭日街19號雅高工業大樓地廠，建築面積約5622方呎，連6個車位易手，成交價4280萬元，呎價約7613元。物業現由車行承租，月租10.4萬元，租金回報約2.9厘。

據代理透露，上述物業去年5月推出市場放售，叫價一度高達8000萬元，今年1月降價至4600萬元，最終累劈3720萬元或46.5%沽出。

土地註冊處資料顯示，理想集團於2006年9月以1420萬元入市，持貨約15年，賬面獲利2860萬元，升值2倍。

另外，近一年成交增多的「劏場」，不乏蝕讓個案。根據土地註冊處資料，旺角先達廣場1樓F85號舖，建築面積112方呎，原以300萬元放售，終以180萬元售出，呎價16071元。物業現月租為5200元，租金回報3.5厘。

先達1樓舖9年輸318萬

原業主於2012年6月斥資498萬元購入，賬面勁蝕318萬元，物業近9年虧損63.9%。

至於沙田石門京瑞廣場2期1樓OK MALL商場121A2號舖，建築面積232方呎，原業主於2016年7月以409.94萬元一手購入，當時呎價為17670元，持貨約5年後沽出，成交價僅300萬元，呎價約12931元，賬面虧損109.94萬元，貶值約26.8%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報163.96點，按周漲0.6點或0.37%；依照該行網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新報68點，按周升1.4點或2.1%，連漲4周共9.7點或16.64%。

內房股陸續公布2月份銷售數據，摩根大通指，22大主要內房發展商的2月份銷售超過4,060億元人民幣，按年大升逾2倍，令今年首兩個月銷售額累計大增74%，主要是低基數效應所致。

摩通認為，若首兩個月的銷售速度與全年相若，今年銷售額料按年增長13%，至7.5萬億元人民幣。現時市場普遍預期，內房今年銷售額增長約5%至8%，意味內房股仍有上升空間。

內房股上周跑贏大市，摩通稱，內房股基本因素於3月仍穩健，主要由於銷情持續強勁，兩會料會釋出穩定訊號，即將公布的全年業績料可反映內房股高盈利及高股息率。摩通預期，內房去年盈利增長約8%，平均股息率約7.2厘

兩會快舉行 內房近年均跑贏

參照歷史數據，內房股於兩會期間普遍跑贏大市，於2017至2020年間，平均升約4%，同時內房股與美國債息的關聯度為負數，故相信內房升勢可持續。大型內房股中，華潤置地（01109）及龍湖（00960）是首選，旭輝（00884）則是中型股首選，而世茂（00813）及新城發展（01030）的翻身故事也愈趨吸引。

2019自置居所比率20年低 逾4成戶主為長者

立法會資料研究組編製的報告指出，2019年自置居所比率跌至20年新低，擁自置居所的業主僅7.6%屬於年輕世代，逾4成業主屬於長者，比例較1997年時候增加1倍。

學者認為，情況主要反映香港人口結構老化，以及近年新增房屋供應減少，若果情況持續，將來長者業主比例有機會更高。

根據立法會資料研究組編製《自置居所對香港社會經濟的影響研究簡報》，綜合資料指出，香港樓價於15年內急升近4倍，自置居所比率在2004年達到54.3%的歷史高位，但該比例在近10年逐步倒退，在2019年跌至49.8%，創20年新低，而去年則輕微回升至51.2%。不過報告指，自置居所比例仍遠低於其他富裕經濟體。

35歲以下的年輕世代，面對置業困難情況明顯，例如年輕世代佔整體自置居所戶主的比例，由1997年的22.1%大跌至2019年的7.6%。反之，60歲及以上的年長業主的比例則由97年的21%急增1倍至41%，而已退休的業主比例亦有近3成。

年長業主比例 較97年倍增

浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，上述情況出現主因是香港人口結構老化，再加上過去一段時間整體物業供應減少，住宅成交量較97年時候大幅減少，年輕人買樓的數字無太多增加，而隨着時間過去，業主隨年歲漸長，結構上亦變得以長者為主。

其次則是近年樓價高企，年輕人「儲首期」時間長了，亦延遲了上車年齡。麥萃才認為，政府未來若果無辦法大幅增加供應，特別是居屋供應，再加上家庭人數進一步降低，業主階層在未來有機會進一步老齡化。

報告還指出，在2009至2019年之間，私人住宅單位的淨增業權大多由投資者持有，並放租予租戶，而非自住，形容「雖然普通租戶也可努力儲蓄置業，但單憑工資，較難在物業市場與其他買家競爭」。

事實上，過去23年全港住戶的居所租住權分布，出現重大變化，包括2009至2019年期間，全港增加了33.5萬戶，而自置居所住戶同期只增加了8.02萬戶，反而租戶數目卻大增25.02萬戶。

對於樓市屬於好消息的，則可能是研究發現多達三分之二的本地業主，已於2016年「供滿樓」，所以有較強購買力添置額外單位作為子女的第二居所，或為收租投資物業。

踏入3月份，多個新盤接連出擊，逾1400伙同步登場，當中焦點盤西九龍維港滙1期，市場消息指，最快周內開價，並於短期內推售；至於黃竹坑站1期於今日正式命名，推售攻勢一觸即發。另外，元朗尚悅．天城以及何文田Prince Central則隨其後，將於短期內搶攻。

由會德豐地產、信和、嘉華、世茂房地產及爪哇合作發展的維港滙1期，於今日公布最新部署，消息指，示範單位可望在短期內開放參觀，並最快本周開價，短期內搶攻。由於西九龍一帶新供應不多，可望吸引區內外用家及投資者，並成近日新盤市場焦點。

項目1期涉524伙，早前已獲批預售，戶型涵蓋開放式至4房，定價參考一線臨海項目及九龍站上蓋項目，以及投得地皮呎價約17500元。而該五家發展商於2017年11月以172.88億投得，成為當時的地王，可建樓面98.7萬方呎，樓面呎價17501元。該盤賣點之一為戶戶向維港海景，加上市區大型地罕有，預計關鍵日期為2023年3月。

至於由路勁及平安不動產合作黃竹坑站1期，將於今日正式命名，並公布最新推盤攻勢，可望於月內出擊，此外，市場上已有多年沒有港島區鐵路盤，料成市場另一焦點。項目涉約800伙，戶型包括開放式至4房，另設特色單位，項目逾六成單位為2房及3房，特色單位傾向以招標形式發售。

發展商指，項目定位屬豪宅項目，該項目位處港島地段，區內近年發展迅速，將參考同區豪宅售價，將力攻換樓客源，尤其對中環核心區的上班族。

該項目於2017年2月由路勁夥拍中資平安不動產，力壓其餘13組中港大財團投得，屬本港歷來首次有中資財團投得鐵路上蓋項目。

由?基發展的尚悅．天城亦將於今日開放現樓單位。據悉，最快可於周內推出單位招標。目前正開放現樓示範屋予外界參觀，頻錄睇樓人樓；項目設有16座3層高洋房，面積1772至1826方呎，3房3套連書房至4房4套間隔。

此外，新地旗下Prince Central將於今日開放示範單位，可望短期內開價。項目已在早前上載樓書，提供101伙，提供開放式、1房至4房單位。

下年度政府新增的8幅住宅地，其中九龍塘廣播道用地，坐落傳統豪宅區，為矚目供應，市場人士預期，地皮發展規模不大，將吸引各路財團競逐，出價料較進取，預計市值逾10億，樓面呎價14500至15000元。

是次推出的九龍塘廣播道用地，前身為香港電台教育電視中心，地皮23681方呎，預計可以地積比率3倍發展，估計可建樓面約7.1萬方呎。是政府推出的15幅住宅地中，唯一一幅的九龍市區用地。預計可提供80伙，計畫在下年度第2季、即7至9月內招標出售。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，市區缺乏土地供應，政府批出的市區地皮買少見少，而且是次廣播道79號的地皮，規模亦不算大，可建樓面只有近7.1萬方呎，預料會較為搶手，受一眾發展商的歡迎。

而由於地皮位處的區域屬於豪宅地段，預料會興建中型或大型單位，進攻大單位和豪宅市場。

市場人士預期，地皮估值約10.3億至10.66億，樓面呎價約14500至15000元。

疫情持續下，豪宅售價亦受影響，萊坊指出，去年本港豪宅價格按年跌約6.9%，為08年以來最大跌幅，但價格仍屬於全球第二貴，僅次於摩納哥。

該行昨發表2021年財富報告，去年本港豪宅樓價雖然錄得約6.9%的跌幅，但仍然能連續14年屬全球第二貴地區。

報告內指出，以100萬美元，即折合約港幣776萬計，只可在本港購入面積約248方呎的豪宅空間，以同樣價錢於排名首位的摩納哥，則只能購入約161方呎的豪宅空間。

萊坊高級董事及住宅物業代理部主管李敏賢指，在去年全球經濟疲弱和受到疫情影響，香港仍錄得約100宗成交金額逾億的豪宅交易，雖較2019年的127宗為少，但由於樓價有下調的趨勢，令豪宅市場持續錄得成交，而在低息環境持續，以及供應仍不足等因素下，也帶動了豪宅市場，預料投資者和用家需求保持堅挺，豪宅樓價於今年會保持水平。

另外，於本港有69%的理財顧問表示，他們客戶的財富在於去年保持不變，更有23%人士表示，其財富錄得增長，由於可解釋超高淨值客戶，主要有三個關鍵因素導致財富增加，包括多元化投資組合、股票及房地產。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，85%的本港超高淨值客戶期待疫情後的新投資機會，證明疫情沒有影響投資者的對本港關注。跟其他物業市場不同，投資者仍十分重視物業的交通網絡。