年燒5億沒在怕 關鍵在土地

台北市信義區豪宅「陶朱隱園」成屋3年僅1戶自家人交易，被諷是「賣不掉的旋轉城堡」，估算每年包括房屋稅、管理費、貸款利息等衍生成本逾5億元，形同錢坑，但威京集團主席沈慶京之所以不急著賣，是自恃當年土地成本僅10.8億元，若以近期每坪喊到800萬元估算，1戶能賣到24億元，等於「賣1戶賺8戶」。

指標豪宅「陶朱隱園」早在2018年7月就完工取得使照，公開日卻不斷延後，主建方中華工程解釋，「因植栽、門廳、宴會廳及接待會所等公設，還有外界期待的樣品屋，細節仍在調整，預計今年第3季開放參觀。」

唯一交易是前年7月初，威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶，換算每坪610萬元，也為中低樓層立下定錨價。上月甚至傳出封盤1年，每坪喊價到800萬元等，但遭中工否認。

每坪喊價到800萬元
台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，台北目前囤房稅寬限期3年、稅率1.5%，推算該案單戶房屋稅約105萬元，建商持有39戶合計要4095萬元；另以每坪150元管理費計算，1年要花費2000多萬元維護。

更猛的是，總貸款85億元的銀行聯貸展延到今年底，以4.5%餘屋貸款利息計算，1年要支付近4億元，「今年光房屋稅、管理費、貸款利息及其他衍生成本，恐怕就高達5億元以上。」

不過沈慶京顯然不擔心，他曾說：「這棟（陶朱）就是藝術品，不能用一般價格來賣，以後要轉手，最好就在藝術市場拍賣找到。」認為根本不需要急著賣，公司財力也沒有問題。

僅以10.8億取得土地
如此老神在在的原因，是基地前身亞太會館，在1987年時沈慶京僅以10.8億元取得，2008年曾開價199億元求售但流標收場，不過土地增值速度驚人，放到現在至少獲利30倍。

《蘋果》估算，土地成本10.8億元，除以基地2468坪，每坪土地價值是43萬元，對照全棟每戶約63坪土地持分，等於每戶土地成本2709萬元，回推每戶建坪還不到10萬元。

再看其高昂的營造成本，根據中工2018年公布數據，「陶朱隱園」樓地板面積12962坪，營造成本每坪70萬元，另加上市場管銷預算3成，概估不含土地每建坪成本就達91萬元。

單坪賣百萬就回本
等於土地加上營造成本，單坪賣到100萬元以上，建商就能回30年前老本，這對信義區目前行情而言易如反掌，有建商直言「若1坪能賣到800萬元，幾乎是賣1戶賺8戶」。

中工對此回應：「土地用10.8億元計算，不知是用幾年前的數據？」進一步詢問是否願說明清楚相關成本？中工表示，不特別做說明。

台中豪宅業者認為，豪宅利潤是住宅類最高，賣1棟賺半棟都有可能，所以普遍放個5年、8年都很正常，「陶朱隱園並非賣不掉，只是不想便宜賣」，如果財務壓力很大，早就降價求售。

不過豪宅放久了，難道不會折舊？豪宅業者說：「基本上很難！」不動產價值7成來自土地，沒有折舊問題，建物造價成本頂多3成，這部分即便每年折舊3%，也會被通膨抵銷，房價絲毫感受不出來，且豪宅維護費高，新舊間感受差異不大，除非碰到大環境景氣大崩盤，房價修正才會比較明顯。

產業回流，讓台商大本營的台中商辦交易熱。據實登統計，7期商辦去年成交量超過140件、年增2倍，最具指標性豪辦「聯聚中雍大廈」11月成交34樓兩戶，交易總額達3.2億元，每坪69萬元，創最貴商辦成交紀錄。

市政北七路交易最熱
台中7期商辦產品不僅成交量大增，租金行情也明顯增漲。以中古商辦「達摩」為例，屋齡24年，2年來出租登錄交易筆數10多件，每坪最高租金達1686元，豐邑機構總經理邱崇表示，7期商辦這幾年投報率一直成長，未來隨著其他行業陸續進駐，適合長線置產。

目前商辦成交量及單價行情最高都出現在市政北七路，交易最多的是「親家市政廣場」，全年交易量高達93筆；豪辦之王則是「聯聚中雍大廈」，成交均價每坪直逼60萬元，與排名第2高的「NTC國家商貿中心」，單坪價差逾27萬元。

「聯聚中雍大廈」總高度192公尺，為目前中部最高商辦，定位最高端市場，成交價每坪55~70萬元間，買家包括帽子大王全成製帽，窗簾大王億豐工業、黏扣帶大王百和興業、大慶證券等。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，中部台商願意投資頂級豪辦，主要是對企業總部的國際門面需求，尤其地點在新光和大遠百之間，對企業主更具吸引力。

中市府鼓勵 綠化陽台不計坪數

台中市政府為降低熱島效應，2019年發布鼓勵宜居建築辦法，吸引許多建商申請，以宜居陽台的規劃最受青睬，因不計入坪數，還有回饋金維養綠植栽，吸引喜歡蒔花植草的民眾購買，也讓房價保值性更高。

為鼓勵建商規劃宜居宅，台中市都發局局長黃文彬說明，規劃包括綠化陽台、植生牆、公共大露台等，其中陽台需經結構技師審核，建築師每2年到場審核，以確保住家陽台結構安全與陽台長年綠化，雖造價較高，且不列入權狀登記坪數，但能凸顯建案亮點，深受品牌建商歡迎。

精銳Garden One　私家湖泊
台中宜居建築發源地在單元2，此類建築在該區也最多，首件通過的是「大塊森鄰」，規劃47、59坪，在4、7、10、13樓有戶外露台，部分戶型有5.4坪樹島大陽台，且只計3坪陽台面積，每坪38~42萬元。

基地達2000坪且戶戶有大陽台的「精銳Garden One」，為垂直加上水平高達720度的立體綠化宜居建築，規劃45、58、63坪，除綠化強度超越業界，社區景觀設計有私家湖泊、玻璃花坊，創造獨特生活氛圍，每坪開價52~58萬元。

「陸府觀森」是目前宜居建築中唯一戶戶有雙植樹大陽台的建案，規劃57、65、100坪，陽台最大尺寸深度3米、寬度3.6米，合計約有3坪，可作為第2個客廳、戶外用餐區、陽光書屋或瑜珈區，每坪開價50~58萬元。

陸府觀森戶戶　雙植樹陽台
與單元2相鄰的單元3，也有不少宜居建築推出，如「惠宇青山清Sky Villa」規劃45~70坪，部分戶別有淨高6米、深度3米、約5坪大陽台，每坪開價40~45萬元；黎明商圈的「時代溫莎大廈」則融合街廓退縮、垂直綠化、宜居陽台，陽台深度及寬度均達3米，規劃37~40坪，每坪開價41萬元起。

北屯首個宜居建築「陸府森山」更創下11期銷售紀錄，規劃56、65、95坪，戶戶有植樹大陽台，每坪開價39~52萬元，雖高於區域行情，仍吸引不少醫界人士、自營商、科技高階主管搶購，迅速完銷。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，綠建築社區除公共空間和住家的園藝綠化外，建築規劃上也包含生物多樣性、綠化量與基地保水，日常節能等指標，即便建材與維護成本都較高，但節能效果較佳，加上社區綠化和整體設計讓社區更具代表性，「房價保值性也較高」。

專家意見　留意搭配景觀棟距
台中市政府推動宜居建築立意良善，然而居住者實際使用宜居陽台時，須搭配建築室外環境的景觀、棟距，住戶才願在陽台上活動久留且不被窺探。朱自仁 精銳建設建設事業處經理

綠建築正夯 獲獎更保值

近年民眾愈益注重宜居的住宅，該如何挑選住起來舒適、宜人的建案，可從建案是否具備特色來考量，若規劃高雄厝綠建築，導入風光水綠等自然元素，全齡宅通用化設計，對居住品質大大加分。專家分析，住家著重公共設施綠美化，加上獲得如園冶獎肯定，未來較周邊同類建物將有3~5%的房價增值落差。

近來「高雄厝」綠建築成為高雄建案市場的顯學，意指建物規劃採「環境永續」、「反映在地自明性」與「居住健康」等思維，透過居家節能環保，例如規劃綠能屋頂、天井深遮陽、居住空間通用化設計，創造室內空間通風採光面提升，將陽光、空氣、水等自然元素引入，落實生態永續健康建築。

居住加分相對抗跌
高雄市政府近年積極推展高雄厝，該政策思維其實與成立逾32年的高雄建築經營協會不謀而合，該協會從1995年起，年年舉辦「建築園冶獎」，以「空間環境規劃」、「友善環境與通用化」、「建築景觀與植栽綠化」、「人文與藝術表現」4大主軸，評選公私部門建物，而獲得該獎項的建案，通常也更能取得購屋族的青睞。

高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，園冶獎獲獎個案通常能使房價更保值，相對抗跌，未來轉售時，若與鄰近同屋齡建案相比，房價可高出3~5%。

而近年園冶獎得獎建案也多規劃為高雄厝綠建築，例如多城建設大樓案「多城M+」，獲得去年建築園冶獎大樓建築景觀類獎與智慧建築特別獎，住家規劃景觀陽台，衛浴採無門檻設計，將門廳空間大量引光入廳與社區綠景呼應。

通用化設計增美感
京城集團佔地3000坪大樓成屋案「美術皇居」，社區規劃花園、藝術廣場，居家保有超過500坪中庭與前庭綠地，是少見豪宅區中具備大面積私家花園的建案，同樣也獲得園冶獎，目前實價登錄的成交單價逾31萬元，亦高過周邊個案行情。

高雄市建築經營協會建築園冶獎執行長張斯茵指出，目前推展公部門已從桃園市至屏東縣，私部門則有彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣市、台南市、高雄市、屏東縣等城市，透過新穎且通用化設計理念，除提升建築美感，得獎建案多屬於將風光水綠等綠元素引入社區與居家。

【專家意見】挑選差異化產品
近年來全台各地均出現許多新屋供給，買方可從建案是否具備差異化來挑選，如居家規劃景觀陽台，融入區域特色打造社區營造的住宅，對房價保值抗跌性有加分作用。

捷運中和新蘆線的南勢角站，由於交通便捷，且鄰近新店產業園區及中和工業區，加上區域生活機能發達，吸引不少外來人口移入，光是去年第4季的新建案案量便超過百億元規模，又以2房最順銷，除首購為主力買方以外，捷運末端站的低價優勢，也讓不少置產客出手購入捷運宅出租。

新北市中和區的南勢角站為中和新蘆線末端站，1站可到雙捷交會的景安站、4站到古亭站，生活圈與景安商圈重疊，機能無虞，加上為起始站點，吸引不少有通勤需求的上班族目光，吸引購屋族最大的誘因則是該站為中和新蘆線中永和段房價最親民。

1站可到雙捷景安站
根據新北市政府不動產交易網統計，中和新蘆線沿線的景安站，大樓均價每坪45.4萬元、永安市場站每坪51.2萬元、頂溪站每坪57.7萬元，但南勢角站均價僅每坪44.5萬元，公寓平均單價更僅33.5萬元，相較雙北市中心平價許多。

南勢角站生活圈以捷運站為核心，景平路、興南路、華新街、景新路、南山路為主幹道，交通四通八達，車程約10分鐘可至國道3號中和交流道、3分鐘上台64線東西向快速道路，沿途可至板橋、三重、新莊，另可透過秀朗橋、中安大橋銜接新店地區、台北市中心。

住商不動產中和景安加盟店店長丁崑庭指出，南勢角商圈機能集中於興南路、景新街及華新街，區內有傳統市場及黃昏市場，加上全聯、頂好賣場，生活採買多元；學區有興南國小、景新國小、中和國中，另有老字號的私立竹林中學。最有特色的是俗稱為「緬甸街」的華新街，房價較市中心親民，買方以區域客、新住民為主力。

丁崑庭表示，區內中古屋以30~45年的公寓及大樓為主力，公寓均價為每坪26~35萬元，大樓則落在每坪35~45萬元，總價千萬元左右可購入區內大樓2房、公寓3房產品，因此受不少首購、首換族青睞，但愈靠近捷運站的地段，購屋預算愈高，例如近捷運站的2房大樓，總價上看1400~1800萬元。

可售建案金額逾百億
在新建案方面，591新建案指出，去年第4季的新北市中和區大量體建案，皆集中在南勢角商圈，線上可售建案的總銷金額超過百億元，且以2~3房為當地主流，又以2房產品最為順銷，總價約落在1400萬元，雖以首購族群為主力，然而因接近捷運商圈的關係，同時也吸引不少置產型買盤。

像是位於南山路的新成屋案「香榭麗池」，由台灣億欣團隊、日本旭化成共同開發興建，基地面積達1085坪，規劃25~48坪住宅，邀請「三二行館」設計師規劃休閒設施，包含SPA池、健身房、迎賓車道等，每坪開價50萬元起。

深耕中永和地區多年的漢寶建設在「漢寶天匯」完銷後，近期在工專路推出新案「漢寶丘」，由甲級營造廠漢龍營造施工，距離南勢角站約5分鐘車程，規劃地上14層2棟建築，20~45坪住家，強調低自備48萬元起。

另外，位於南勢角站正對面的「好站」，每坪開價59萬元起，設計17、27坪2房，建材方面，衛浴採用V&B、GROHE，門窗為YKK水密窗，以及Panasonic、林內廚具，每坪開價59萬元。

大建坪大面寬　雙車位有電梯

台中市東海藝術街旁的電梯別墅新案「精典人文」，基地以鋼軌樁向下打9米深，興建4棟地上5層建築，採大建坪、大面寬設計，設計多層次陽台，延伸室內生活空間，總價2388~3088萬元。

新成屋案「精典人文」採先建後售，基地面積96坪，戶戶採1樓停車，別墅面寬達6至9米、可停放2至3車位，建坪達78至95坪，格局4至5房，是附近舊市區難得一見的別墅新案。專案經理顏子翔表示，此案結合基地原有條件，納入必要的雙車位、電梯配備，符合居住者需求，「最重要的是從科學園區到東海大學，延伸西屯路到逢甲商圈，車程僅約10分鐘，幾乎是用大樓價買別墅，相當划算。」

位東海藝術街旁
全案1樓停車，配有儲藏櫃，2樓為客餐廳廚房，採鑄鋁大門及三合一電子鎖，廚房規劃L型廚具附林內3機；3樓主臥衛浴配有免治馬桶；4樓則為雙臥室、5樓可規劃神明廳及一間臥室，其中神明廳對外窗有斜角窗設計。

【蘋果帶路】附近巷道較為狹窄
該案雙面臨路，主要位於遠東街202巷，緊鄰東海藝術街商圈，附近人文氛圍濃厚，亦不乏生活機能，驅車10分鐘內可達東海國小，福科國中、台中都會公園等，不過附近多為早期規劃巷道，出入較為狹窄。

推薦A2戶，地坪21坪、建坪78坪，為全案入手門檻最低戶別，總價2388萬元；A5戶因有地下室空間，總價入手門檻最高，較不推薦。

【專家意見】周邊較少大型超市
該案地段不差，附近環境清幽靜謐，新別墅案不多，開價符合行情，不過大型超市選擇少，採買消費要到東海夜市一帶較為熱鬧。

中華電信活化土地資產，2021年將挺進高雄！據了解，中華電信正評估高雄幾處自有土地，並以開發為商場，作為挺進南部首宗開發案的第一炮。

中華電信近來積極投資高雄並且動作頻頻，今年元月才剛宣布投資3億元，要在高雄亞灣區布建5G AIoT創新園區，攜手13家廠商進駐，為高雄創造500個高階就業機會，如今更打算透過資產活化、興建商場，活絡高雄經濟及商業活動。

中華電表示，正與相關領域的專家及顧問團隊進行土地開發前的評估作業中，初期先開發為低密度商場，未來多年後也許有機會轉型開發為商辦大樓。

2021年中華電信以「5G與轉型」做為雙軌策略主軸，除了加速5G建設，亦透過多元管道擴大相關5G智慧應用商機，而中華電信擁有409公頃龐大土地資產，未來透過土地開發將可以把5G應用透過案場發揚光大。

據了解，中華電信正展開全國土地盤點中，南部幾處規模較大的基地已展開開發前的前置作業。中華電信強調，一旦確定開發為商場，將聘請專業顧問團隊進行後續商場的規畫等事宜，以賣場規模來看，應該不會像台茂購物中心或林口三井Outlet購物中心那麼大。

中華電信強調，過去該公司在土地資產活化方面停頓太久，短時間內無法邁開大步，但考量資產活化對公司營運具有正面效益，未來將積極展開，但土地資產活化仍不以處份土地為優先，而是透過土地開發進一步帶動週邊商業活動、達到活絡當地經濟為目的。

另外，南港電信機房開發為商辦大樓，已於2020年12月底完成招商，將與大成建設公司共同開發興建商辦大樓及電信機房，預定5月正式動工，總投資金額落在25億元上下，未來該商辦大樓將導入5G等創新應用服務。

青埔智慧住宅大樓開發案已於2021年年初舉辦招商說明會， 將與建商合建分售，由中華電信子公司光世代建設提供土地，建商出資興建智慧住宅大樓。

光世代建設總經理李俊德表示，青埔開發案現正進行招商中，4月15日截止投標，未來青埔智慧住宅大樓將配合5G發展，導入手機搖控室溫、家電等智慧化應用，完工後再由光世代與建商共同銷售。據了解，青埔智慧推案將會是中華電信近十年來第一個住宅推案，也是中華電歷年最大住宅推案，指標意義重大，市場推估推案規模將超過60億元。

除此之外，去年年初動工的研究院員工宿舍，預定2021年年底完工，2022年第1季或第2季正式啟用。

遠傳電信活化資產動起來！遠傳電信透過推動智能辦公室，將員工辦公場所集中在兩棟大樓，並決定把位於台北市內湖區瑞光路的一棟辦公大樓出售，這是遠傳歷年少見的資產活化動作，遠傳電信總經理井琪還特別在2月初的法說會向外資法人說明，遠傳2021策略主軸除了透過成本控制、精準投資，亦將活化資產列為今年重點方向，以增加遠傳獲利。

遠傳強調，出售大樓案若在今年完成，將編列在該公司業外收益。

遠傳表示，遠傳原本做為辦公用地的大樓共有三棟，均集中在內湖瑞光路一帶，2019年該公司開始推動智能辦公室，將辦公室逐層改裝成敏捷辦公（Agile office）環境，每一層樓都備有冰箱、咖啡機，辦公環境改成開放式空間，並把靠窗空間、彩光最好的區域包留給同仁，同時將每一位員工的座椅全面汰換為人體工學的椅子，洗手間的馬桶亦全面升級為免治馬桶。

透過辦公環境的全面改造，原本遠傳員工分散在三棟大樓辦公，目前只需要兩棟大樓就能容納所有員工。也因此，位於瑞光路的其中一棟大樓決定出售。

遠傳於2月底日公告，為活化資產，子公司新世紀資通董事會決議擬處分台北市內湖區瑞光路不動產，並授權新世紀資通公司董事長以不低於鑑估金額，全權處分台北市內湖區瑞光路216,218及220號全棟（含土地及建物）之不動產。遠傳表示，已委託專案估價公司並完成估價報告，至於遠傳認列處分不動產收益的時間點，視大樓何時出售。

遠傳還有一棟位於板橋、耗資數十億建造的國際級TPKC遠傳雲端運算中心，已於2021年元月全新啟用，遠傳表示，TPKC目前主要以雲端及IDC機房為主，是遠傳相當重要的自有資產。

遠傳2021年財測合併營收822.76億元，年增3.5％，淨利83.68億元、EPS2.57元，年成長0.2％，今年財測尚未將處分不動產納入計算，如果今年順利處分不動產，法人預期有助於遠傳業外收益及獲利表現。

創意家今年329檔期在雙北與台南將推出五大預售案，合計總銷達115億元，主要是都更危老案件，當中討論度最高的即是前身為永康街高記的「永康壹號」，還有士林商圈原30幾年科見美語大樓改建的「僑駿ONARI」，這兩案因原本的地標特性，籌備期間就深受矚目，光是希望開案後搶先賞屋的名單就累計超過500組。

創意家行銷行銷部副總柯仲武表示，雖然新冠肺炎的疫情尚未落幕，但台灣即將能接種疫苗的訊息，讓民眾更安心且有恢復正常的趨勢，加上台灣游資仍充沛，搭配低利環境，房市2021整體看好，不單329檔維持推案進度，從春節後到可視為329檔期前哨戰的228連假都可觀察到，市場買氣持續升溫。

營建業龍頭國泰建設去年在桃園小檜溪重劃區首案「國泰川青」，推出三個多月，即熱銷提前動工；挾熱銷氣勢，預計在329檔期銷售二期產品「國泰溪境」，國泰建設更首次在北台灣推案導入「結構工程零付款」的優惠條件，潛銷期間銷售率達四成。

小檜溪重劃區由於擁有近桃園站前、中路、藝文、大業大有等四大商圈的優勢，是北台灣推案最熱絡的重劃區之一，加上桃捷綠線動工，自一年多前開始推案以來，各大建商搶進，不少建商一期產品快速完銷，紛紛推出續期產品，推案單價坐3望4。國泰建設首案「國泰川青」創下區內最高價，目前僅餘50坪、58坪大坪數戶別，第二案「國泰溪境」主要定位28~43坪較小坪數規劃，含車位總價帶約在1,300~2,000萬元間，目前28坪已全數售罄。

「國泰溪境」基地位於東門溪前、鄰近雙公園，基地976坪，相較於區內多為15層建築，該案規劃二棟各地上20層、21層純住宅產品，是區內少見的超高層建築，國泰建設投入較高的建築成本，為了留出更佳的綠地配置、與更好的景觀條件。此外，1樓零店面、零地主戶，樓高3米4，樓板厚度也由傳統的15公分，優化提升至20公分，戶內無小樑，大大提升住宅居住空間品質。

由於選地眼光精準、營建品質與售後服務口碑好，國泰建設品牌向來是推案熱銷保證，這次為了降低首購族入手門檻，國泰建設更破天荒推出北台灣首次「結構工程零付款」，除了訂金＋簽約＋開工款只需自備10％外，結構工程期間零付款，結構後裝修工程款及交屋款各5％，大幅降低國泰建設粉絲入手門檻。

負責銷售的璞園建築團隊表示，由於股市持續高檔、後疫情時代資金充裕，房地產具有安全保值的特質，仍是吸引置產、自住的主要資金去向，而小檜溪重劃區在各大建商搶進，地價上漲、建材上漲，加上缺工營建成本上漲，帶動整體房價緩步上揚，在自住及置產買盤捧場下，推出新案多有不錯的銷售佳績，除了區域首購客外，也有不少來自雙北首購族買方進場，以「國泰溪境」尚未公開的潛銷期間來說，銷售率已達四成，28坪小坪數產品已搶訂一空。

3月4日，恆大物業總市值超過碧桂園服務，成為在港上市物企中市值最大的公司。當天收盤，恆大物業總市值為1721.08億港元，碧桂園服務總市值為1706.70億港元。從市盈率來看，港股40家物業上市企業平均市盈率為37.5倍，其中華潤萬象生活市盈率最高，達183.5倍。

億達中國（03639.HK）擬12.73億元向龍湖集團出售億達物業服務100%股權

3月4日，億達中國（03639.HK）宣佈，於2021年3月4日，賣方（億達發展、億達服務、大連藍灣及誠悅，均為公司全資附屬公司）擬以人民幣12.73億元向買方龍湖嘉悅物業服務有限公司（為龍湖集團的全資附屬公司）出售目標公司億達物業服務集團有限公司全部股權。出售事項所得款項淨額將用作償還集團的負債。根據初步評估集團因出售事項將錄得收益約人民幣8.7億元。據悉，目標公司主要從事住宅、商用及產業園區物業管理服務。

萬科與中交集團簽訂戰略合作 涉物業、產業、冰雪度假等業務

3月4日，中交房地產集團有限公司發佈消息稱，3月2日，中交集團與萬科集團在深圳簽訂戰略合作協定。根據協定，上述雙方將按照“資源分享、優勢互補、平等互利、市場主導”的原則，在土地開發與物業管理、產業園區、冰雪度假業務、人才培養與交流等領域開展合作。

深圳再次對商務公寓“出手”。

日前，深圳市規劃和自然資源局公開徵求《深圳市規劃標準與準則》（以下簡稱“深標”）局部修訂意見，其中刪除了C1商業用地中關於適建商務公寓的表述，在“建築與設施用途分類指引”上，也剔除了“商務公寓”。

這是繼2020年7月31日不再審批深圳商務公寓之後，深圳官方從根本上封堵“商務公寓”的供應。

去年7月的政策規定，深圳全市範圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓專案的規劃審批和用地出讓方案審批。對於已批規劃尚未簽訂合同 （不含招拍掛出讓情形）的商務公寓專案，在滿足學校等公共配套要求、開發企業自願的基礎上，鼓勵轉為可售型人才住房。

“商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務商務人士’‘短期住宿’的目的。”深圳市住房和建設局在2020年7月的通知上稱。

“商務公寓用地性質是商業，但實際用途是居住，介於商辦和居住中間，導致打著公寓的幌子，搞類住宅，擾亂了供應體系，而且誕生了一大批違法建築，實體空間房地產化。同時，還出現了消防安全隱患，畢竟居住的消防要求高於商辦，倒逼公共配套增加，以及後面的小業主維權等。”廣東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉對記者分析。

他進一步表示，“未來，居住用地就是70年產權，商辦就是40和50年產權，不能再出現介於二者之間的，浪費了寶貴的土地資源。取消商務公寓，事實上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了商辦打著實體的幌子，搞住宅地產開發。”

不過，深圳在封堵商務公寓的同時，放鬆了對歷史遺留的商務公寓的限制。今年2月底，深圳市住建局發佈《關於商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，通知明確允許新建和已建成的商務公寓、宿舍項目使用燃氣管道。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為，鼓勵商務公寓向住宅轉化，源於目前深圳公寓依然存在去化壓力。

深圳中原研究中心統計，深圳商務公寓自2015年以來就在持續增加供應，2019-2020年增幅更為明顯；雖然2020年年中已停止審批商務公寓，全年下來還是批售項目46個，商務公寓24910套，批售面積合計147.0萬平方米，套數同比增長23.6%，面積同比增長23.7%。而2021年前在計畫入市的公寓專案還有33個。

“近年來深圳的政策鼓勵城中村改造為長租公寓；鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房；鼓勵已批商務公寓專案轉為可售型人才房，還有允許使用燃氣管道的政策。所有的動作都指向一個簡單的目標：鼓勵現有物業向住宅的轉化，解困深圳住房問題。”宋丁表示。

提到我國房地產的發展，很多人第一印象就是，過去這些年我們國家建造了太多的高樓大廈，尤其是一二線城市，摩天高樓拔地而起，越建越高，越建越密。事實上，過去幾年不僅各大城市間在暗中較量建造摩天大樓的高度和數量，同一城市的不同區域甚至也在你爭我鬥，比誰建的樓高、樓多。

安居客研究院的資料顯示，截止到2019年底，我國擁有200米以上高樓860座。同時，我國還是擁有超高層住宅最多的國家。不僅如此，2015年後，隨著很多品牌房企紛紛佈局三四五線城市，也帶動了這些地方建高樓大廈的熱情。一些總人口不足五十萬的縣城，現在都已經蓋起了四十多層的高層建築。

有人說，這些高樓大廈的建立在某種程度上代表著經濟的發展，因為往往經濟越發達的地方，修建的大廈和高樓也就越多。深圳、上海等地就是最好的例子。

這確實有一定道理，但很多人可能不知道，有經濟基礎才能建高樓大廈其實只是其一，更為關鍵的原因有兩個：一是過去二十年我國城鎮化迎來了快速發展，城鎮化率從36.22%提升至60.6%，二十年間城鎮淨增加了3.94億人口。城鎮人口大幅增加，對應的是住房需求快速上升，在有限的土地上如何能滿足不斷增長的住房需求，答案就是把房子建得更高，既能節約土地，又能提升空間利用率；二是同等占地面積且不受容積率限制的情況下，開發商建造的住宅層數越高利潤越大。這也是很多開發商樂此不疲建造高層甚至是超高層建築的主要原因。

傳統的步梯房已經逐漸被第四代電梯高層替代，現在的年輕人買房更是有很深的高樓情結。歸根結底是高層住宅有4大明顯的優勢：採光通風效果好、視野佳、噪音污染小、配有電梯上下樓非常便捷。

但本著長遠發展的角度來看，其實高樓（高層住宅、摩天商業、超高寫字樓等）也有很明顯的三大弊端：其一、現在遍地都是的三四十層高層住宅，未來拆遷的難度和成本都很高。過去老城區的很多老舊社區之所以能順利完成拆遷，根本原因是這些老房子樓層不高，拆遷後均可以建造更高的房子，有充足的利潤空間。但是現在很多城市的高層、超高層高樓，未來是很難拆遷的，有專家計算過，現在30層的高樓，未來可能要建到50層才能盈利；

其二、性價比低且維護難、成本高。拿高層住宅來說，超過11層公攤面積就已經高達20%以上，購買產證是100平的房子，最後實際可利用面積不足80平。不僅如此，購房者還需要繳納對應的取暖費、物業費以及契稅費、維修基金等。更重要的是，高層建築等到十年、二十年後都必須進行維護，尤其是電梯老化、外牆脫落、水電氣管基礎設施老化等，不僅維護難度大，而且花費頗大。作為購房者而言，其實高層住宅的性價比並不算高；

其三、居住體驗差。高層、超高層住宅的容積率一般都很高，這意味著其居住體驗都很差。容積率高，說白了就是社區樓層高，樓間距小，陽光照射的時間很短，很多人的家裡都會陰暗潮濕，且容易滋生細菌黴菌。而且隨著後期入住率的提高，整個社區都會給人“鬧哄哄”、“很擁擠”的感覺。早晚想散散步，可能到處都是人。最主要的是，樓層一旦超過三十層，高層居民每天都要花很多時間等電梯，特別是早晚高峰期，頂樓上下樓可能需要半個小時以上。

除此之外，高層住宅也使得火災、地震等發生時的救援難度加大。尤其是火災救援，現在消防配備的雲梯普遍只能通到13、14層樓高，超過這個高度的高層住宅基本上都存在一定的救援難度。

基於以上分析，最近幾年很多專家學者都發言“不提倡再繼續建造高樓大廈”。東北財經大學經濟研究中心主任周天勇甚至認為，超高層住宅因為存在拆遷難、維護難等一系列問題，未來可能變成“永久貧民窟”。城市規劃設計研究院院長李曉江也覺得，高層住宅未來將面臨的電梯故障、設施老化等問題，也會使得其成為一個沉重的負擔。

不止一些學者專家注意到了高層建築的弊端，國家其實也早就注意到了全國各地瘋狂建造高樓大廈的不合理，並採取了一系列行動——第一、過去兩年，住建部不僅多次以檔的形式要求各地“推進城市更新和建設方式的轉型”，更主張“未來老城區改造不再‘大拆大建’”，更多的是以“原地改造”的方式。其中明確對於城鎮老舊社區改造涉及的4層以上住宅加裝電梯也有明確指示，未來不管是新建住宅，還是需要改造的老舊住宅，4層以上符合條件的都必須加裝電梯。

第二、2020年04月27日住建部和發改委聯合發佈了《進一步加強城市與建築風貌管理的通知》明文確定，2021年起住宅要實施“新標準”。

換言之，從2021年起，住宅將實施“限高令”，我們總結主要內容有四點：1、一線城市一般不得新建500米以上超高層“摩天樓”；2二線城市嚴格限制新建250米以上建築；3、二三線城市新建100米以上建築應充分論證、集中佈局；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。

“停建”高樓？

通過住建部發佈的“限高令”新規來看，很顯然國家這一次是來真的了：從2021年起，全國絕大多數城市都將“停建”高樓大廈。專家學者朱海斌總結認為，未來除一線城市外，其它城市建設250米以上的超高層建築幾乎不可能了。就算是一線城市，想繼續建500米以上的超高層“摩天樓”，也需要嚴格論證，層層審批，相較於前些年，獲批的概率微乎其微。而且過去很多二線省會城市熱衷於打造城市CBD的時代也將就此終結。特別是很多縣城，以建設多層住宅為主，其目的就是為了規避小縣城無序建設。

而且基於前文的分析，其實高層住宅，尤其是超高層摩天大樓住宅，因為存在三大明顯的弊端，現在也開始越來越不被追捧了。尤其是很多專家學者指出了，未來摩天大樓高層住宅很可能淪為“永久貧民窟”，其受歡迎程度大大降低。

住建部確定了住宅將實施新標準，這意味著未來兩類房子將吃香走俏：第一類是可以加裝電梯的老舊社區住宅。特別是底子好的老舊社區，未來經歷過3大內容的舊改後，其整體環境會有大幅提升，將在年輕購房者中更吃香走俏。尤其是加之電梯之後，會大大方便樓棟居民的上下樓，特別是老人和小孩受益最明顯。須知，這些老城區的老舊社區，本身就有很有利的條件，不僅處於城市核心地段，往往周邊醫療、商業、學區等都配套充足，而且公攤面積非常小，未來具有很大的升值前景；

第二類是新建的配有電梯的多層住宅。原因有兩個：其一、“限高令”的出臺，確定了未來各大城市繼續建造高層住宅的可能性很低，而高層住宅的減少，將大大提升多層住宅的需求，尤其是很多縣城，未來原則上不准再繼續建高層住宅；其二、多層住宅本身居住體驗感就比高層住宅有優勢。這體現在三個方面：容積率低、公攤小、維護難度低費用少。所以，未來那些新建的配有電梯的多層住宅，尤其是戶型設計方正、新穎的多層住宅，更能俘獲年輕人的芳心，未來會更吃香、更走俏，這意味著其未來的升值前景不可小覷。

3月3日上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》。新政從加強住房限購、防範經營貸消費貸違規流入房地產、打擊仲介違法違規、房地產市場訊息發佈等四方面進一步規範房地產市場秩序，廣受關注的法拍房也正式納入限購範圍。

而在新政發佈第二天，效果就開始顯現。

杭州法拍房降價成交

3月5日10時56分，阿里法拍的平臺上，一套位於杭州裡東山弄的法拍房落錘成交。

這是3月3日杭州頒佈樓市新政後順利成交的第一套限購法拍房。據阿里拍賣，該房源評估價為650萬元，最終成交價521萬元，足足相差129萬，相當於打了7折。

標誌性事件是碧桂園服務收購藍光嘉寶服務控制權。2月25日，藍光發展公告宣佈，擬將其持有藍光嘉寶服務64.6%股份轉讓給碧桂園服務。

“去年底，我們做過一個預測，2021年物業行業可能出現大大型物企兼併，只是沒想到會來得這麼快。”在一家港股上市物企投資部任職的楊麗感慨。

物業公司估值分化以及房地產“三道紅線”要求下，無形中催生中小房企拋售物業資產，物業行業收並購迎來新變局。與原來相比，物業收並購物件不在限於規模較小或者未上市物企。一部分物業公司將目光投向上市物業公司及背靠地產公司的物企。

“以往是‘大吃小’、‘小吃小’，現在可能發展到‘大吃大’、‘大合大’。”融創服務集團副總裁謝建軍說，越來越多的物業公司在龍頭排位賽道上躍升的欲望變得強烈。“每一次溢價收並購都是因為競爭更加激烈，物業公司需要好看的資料在資本市場展現自我，收並購是最快速有效的方法之一。”

“大吃大”

碧桂園服務收購藍光嘉寶服務無疑開啟了大型物業企業之間收並購序幕。3月4日，龍湖簽署了收購億達物業服務集團有限公司（以下簡稱“億達物業”）100%股權的協議。

過去5年，物業公司收並購的密集程度絲毫不亞于開發商在土地市場上的拼搶。不過，早期物業公司的交易標的，大部分是與地產公司無關聯或未上市的協力廠商物業公司。

2021年開年的兩宗交易直指地產公司旗下的物業公司。碧桂園服務收購藍光嘉寶服務將物業公司收並購標的延伸至上市公司。

其實，上市物企之間的連橫合縱早已開啟。2020年6月，在10天時間內，綠城服務先後以2.56億港元收購中奧到家合計18.67%股權，成為中奧到家第二大股東，並在中奧到家董事會獲得2個席位。

相比之下，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務控制權的交易，無論是各自的規模體量，還是交易金額，均處於行業前列。截至2020年底，藍光嘉寶服務在管面積1.3億平方米，合約管理面積達到2.1億平方米。

值得關注的是，2020年藍光嘉寶服務先後完成17次收並購，累計耗資10.1億元。

“這種‘大魚吃大魚’的機會非常難得。”一家香港上市物業公司的負責人告訴經濟觀察報，放在過往，諸如藍光嘉寶這樣的標的很難出現。“從前開發商的競爭模式都聚焦在高周轉和規模，只要規模跟得上，開發商甚少考慮甩賣優質資產。”

2020年8月底，三道紅線開始試點後，房企普遍面臨降杠杆和現金流壓力。“這個時間點開發商轉向拼耐久性，中小房企為了緩解自身的資金難題，不得不考慮出售手頭優質資產，以回籠現金。”上述香港上市物業公司負責人說。

藍光嘉寶服務讓出控股權是典型案例。從物業行業來看，藍光嘉寶無疑是一個“佼佼者”，從藍光發展公告中可以一窺選擇轉賣的原因：“有利於增加公司現金流，促進公司核心業務經營和拓展”，“交易預計產生的利潤，將占公司最近一個會計年度經審計淨利潤的50%以上”。

“地產公司的財務指標‘觸線’，需要想辦法脫離危險區，此時出售藍光嘉寶是正常的‘斷臂求生’。”上述香港上市物業公司負責人告訴經濟觀察報。

藍光發展在2019年首次正式躋身千億房企陣列，規模持續擴張的同時，其也面臨著償債的巨大壓力：2021年9月之前，藍光發展即將到期的國記憶體量債券共有7筆，待償規模達到46.91億元；另外還有3筆境外債券也將於年內到期，涉及金額達8.5億美元。

根據2020年度業績快報公告，截至2020年末，藍光發展短期有息負債總額同比增長27.62%至263.39億元；剔除預收款後的資產負債率為73.65%；淨負債率達92.93%。

億達物業的地產母公司億達中國則在公告中表述得更為明確：通過出售一項輔助性業務，迅速為集團收回資金及彌補短期流動資金短缺；出售所得款項淨額將用作償還億達中國的負債。億達中國透過這筆交易將錄得8.7億元收益。

“大的物企標的就是從這樣的資金危機中應運而生，最近兩年，中小房企拋售旗下物業公司的現象會趨顯。”上述香港上市物業公司負責人表示，他熟悉的多個規模物業公司，近期被同行頻繁盡調。

不過，如藍光嘉寶一般優質的標的依然罕見。一位港股上市物企的投拓表示，物業行業本來就分散，現在收並購的可選貨架上，還是以沒有開發商背景的協力廠商物業公司為主。“大標的更多集中在地產商旗下的上市物企裡面，但這類標的數量很少。”

“規模更大的上市物企標的可能會逐漸出現，但不代表在收並購層面，這類標的已經成批量效應。”上述香港上市物業公司負責人也提到，在上一輪收並購大潮中，全國主要城市中上億規模的物業企業至少已經有50%被整合。接下來，大物企標的只能從房地產公司的下屬物業公司裡尋找。但這類大標的能否大面積出現，還要取決於房地產資金端的監管政策是否愈發嚴厲。

“大吃大”原動力

一面是數量稀缺引發拓展大標的之路難度重重，另一面是兼併過程中上市物業公司不約而同的意願都聚焦在大物企標的上。

“誰不想吃‘大魚’?”在採訪中，不止一位物業人士拋出反問。經濟觀察報獲悉。從去年起，碧桂園服務就有意謀劃上市公司的收並購，他們與業內諸多已經上市的物業企業建立起良好關係，四處探索這類大型標的。

與此前的協力廠商物業公司相比，大型上市公司標的並不需要花費太大精力重新去做盡調和評估，因為市場已經給到一個標準估值；而且，這類大型標的，本身已經擁有較大的管理規範度，在資源、融資能力與融資手段等方面也具備足夠的多樣性，抵禦風險的能力本身就更強。

不同于房地產開發，物業行業向來是輕資產屬性，這意味著，收購方買來的不是一個既定標的，而是一個團隊及其生產能力。這個團隊的生產能力能不能利用好、整合好是一筆收並購成功與否的關鍵點。

“大標的確實具備較多的先發優勢，但由於本身不是一張白紙，後續整合難度肯定更大。”謝建軍提到，“大吃大”以後，如果後期的整合能夠實現協同，產能、研發及共用優勢都能充分體現，那麼雙方都能迎來一個持續共贏的局面。

反之，一旦在整合和優勢互補過程中，收購方給被收購方賦能的能力不是非常突出，這筆收購就很難發揮預期中的效力。

儘管頻頻遭遇拓展與整合的難題，但在收並購市場上，仍然有越來越多的物業公司“前赴後繼”。一個更深層的原因在於，3年此起彼伏的IPO大潮行至中場，物業股賽道的入局者早已超過40位。

當前，除了萬科物業、龍湖物業等少數公司外，大型物業公司基本完成上市動作，龍頭物企之間的排位賽交鋒愈發激烈。

“物業公司擺脫地產公司附屬品的意圖頗為強烈，通過外拓降低來自地產母公司的占比勢在必行；而疫情下的價值覺醒，正促使增值服務有了更大的可做空間，這些增值服務業務同樣需要規模效應支撐。”楊麗告訴經濟觀察報，區別于以往單一的搶佔“地盤”，新的行業競爭格局下，收並購成為一種快捷的加成方式。

物業行業的排位賽不單單如過去僅停留在規模層面的競爭，更多的物業公司從具備較大市場與利潤空間的增值服務層面入手，暗中角力。

“原本傳統物業管理模式正慢慢發生轉變，向其他業務板塊要效益是每家物業公司新的探索方向。”上述香港上市物業公司負責人日常與不少物企高管都有過交流，他觀察到，在探索的進程中，無論是碧桂園服務，還是其他體量龐大的企業都發現一個問題：相比電商領域單一大平臺，目前物企所擁有的客戶基數還是相對小且窄，不足以形成規模效應。

“如何將客戶群做大，這是物業企業‘大吃大’的原動力。”他說。

收購估值分化

一個月前，恆大物業以15億元對價收購浙江亞太酒店物業服務（以下簡稱“亞太酒店物業”）100%股權。

亞太酒店物業的在管面積超過8000萬平方米，擁有33個城市公共服務專案。從規模比對，亞太酒店物業、億達中國都略遜藍光嘉寶，但三者的差距並不是很大。

但從估值來觀察，以實際交易對價和2020年盈利粗略估算，恆大物業這筆收購對應的PE值約15倍。

碧桂園服務的交易總代價暫估值為48.5億元，對應藍光嘉寶整體估值達90億港元，較消息公佈日的收盤價約有30%的溢價，折算下來，收購PE值大概是14倍。

而龍湖物業為收購斥資12.73億元，對應的PE約20.5倍。

估值分化折射到三宗收購中。“現在一級市場（未上市物業標的）的資訊不透明，各家物企都是私下談判，價格、PE不太統一。所以，一級市場上的收並購，標的價格和估值相對更高。”上述港股上市物企投拓中層告訴經濟觀察報。

楊麗向經濟觀察報提供了一組資料——2015-2017年間，物業市場收並購的PE均值普遍介於4-5倍；從2018年開始，物業公司標的估值一直往上提升。如今，無論上市與否，行業內收並購的PE均值已經達到14倍左右。

“但相對而言，二級市場（上市物企標的）的估值更加透明，部分價格回檔一定程度上也在影響著一級市場。”上述港股上市物企投拓表示，一旦一級市場價格失去理性，那物業企業更傾向於從二級市場進行收並購。這兩個市場之間相互影響，整體來看，現在收並購的估值正在逐步回歸理性。

三宗收購中，碧桂園服務“吃下”藍光嘉寶被業內普遍視為“相當划算”。多位物業人士的共識是，作為二級市場買賣，藍光嘉寶本身是上市公司，又擁有龐大體量，價格與估值相對合理。

一位接近恆大物業的知情人士向經濟觀察報透露，收購亞太酒店物業，恆大物業更多是被1月中旬下發的“軍令狀”趕鴨子上架。“許老闆下達的壓力太大。實際上，恆大物業在盡調過程中就發現，亞太酒店物業這個標的雖然規模有優勢，但底子還是有點問題。收購之前，恆大物業管理層進行內部討論時出現分歧，最後董事長直接拍板，先收了再說。”

該知情人士稱，恆大物業完成收購之後市場反響不錯，但實際成效可能還需要一段時間來驗證。

“收購本身就是一種投資行為，花多少錢辦多少事，各家物業公司基於戰略佈局迥異，考量也各不相同。”上述港股上市物企投拓說，物業公司在做收並購時，很多時候會做通盤考慮，有的公司收並購是為了拓展用戶數量，有的則是希望借助收購進入更多的區域佔領更大市場。各家物企對標的的評估指標會隨著策略發生變化。“營運規模、盈利能力之類的基礎指標都很重要，但戰略性佈局促使物企在評估過程中可能會犧牲掉部分基礎指標。”

3月5日，融創中國（01918.HK）披露2月份銷售額。2月份融創中國、附屬公司及聯屬公司合同銷售金額約332.5億元，同比增長172%；合同銷售面積約218.4萬平方米；對應的合同銷售均價約為15220元/平方米。

截至2月底，融創中國、附屬公司及聯屬公司累計合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%；合同銷售面積約442萬平方米；對應的合同銷售均價約為15480元/平方米。

融創中國此前發佈的2020年業績顯示，截至2020年末，融創中國累計合同銷售金額約5752.6億元，累計合同銷售面積約4102.1萬平方米，合同銷售均價約14020元/平方米，歸屬融創中國的權益合同銷售金額約3889.2億元。但該公司未完成2020年6000億元的銷售目標，完成率約為95.8%。

拿地方面，3月份，融創在浙江省杭州市和杭州市西站樞紐開發有限公司組成聯合體，以底價25.0393億元競得余杭組團YH-18單元（高鐵樞紐中心）F-04地塊(西站樞紐北側)，樓面價4200元/平方米。

該地塊編號余政儲出[2021]5號，名稱為余杭組團YH-18單元（高鐵樞紐中心）F-04地塊(西站樞紐北側)，出讓面積7.55萬平方米，土地用途為商業用地，容積率7.9，建築面積59.62萬平方米。根據規劃公示的資料，在該地塊之上，規劃了7幢摩天高樓。設計高度分別為一棟399米，兩棟300米，一棟250米，兩棟200米，以及一棟150米。融創聯合體競得的這宗地塊為站北綜合體專案，規劃集辦公、商業、酒店、劇院、人才公寓等功能，而這座高達399米的高樓將成為杭州第一高樓。

截至3月5日，融創中國收於31.45港元，跌幅2.02%。

卓悅控股（００６５３）公布，擬以８億元出售物業卓悅集團中心，並與買方訂立意向書，若交易落實或構成須予披露交易。
　　
該集團指，擬售物業位於新界荃灣橫窩仔街３６至４２及４４至５０號，計劃出售予獨立第三方後租回，為期３年，而最終代價有待磋商落實。該集團指，物業用於業務營運，建議出售能夠變現並按公平市場價值體現物業價值，而出售所得款項淨額將加強現金流及提升營運資金狀況，以便重新分配用於業務發展的資源，包括全球零售商店及電商公共平台。

新華聯資本（００７５８）公布，斥１﹒８６億元向控股股東兼主席傅軍收購持有北京物業的新華聯發展投資。
　　
該集團指，新華聯發展投資主要從事物業租賃以及物業管理運營，並擁有北京通州區及朝陽區目標物業組合，包括建築面積約１３０８﹒３２平方米的幼兒園、１５４﹒８４平方米的濕貨市場和約４４４６平方米用於商業用途，去年盈轉蝕約２６７２萬元人民幣，於去年底資產淨值約１﹒５５億元人民幣（約１﹒８６億港元）。有關代價擬以內部資源及外部融資撥付。該集團指，進一步擴展現有可產生穩定經常性收入的物業發展及投資分部，而通州區將定位為北京城市副中心，故收購土地資產及補充土地儲備。有關建議需待股東批准。

路勁（０１０９８）公布，斥約１﹒２４萬億元（印尼盾．下同）（約７﹒２１億港元）收購特有印尼一條收費高速公路的ＰＴ　Ｊａｓａｍａｒｇａ　Ｋｕａｌａｎａｍｕ　Ｔｏｌ（ＰＴＪＫＴ）４５％股權。
　　
該集團指，ＰＴＪＫＴ持有Ｍｅｄａｎ－Ｋｕａｌａｎａｍｕ－Ｔｅｂｉｎｇ　Ｔｉｎｇｇｉ收費公路特許經營權，該公路為橫跨蘇門答臘收費高速公路網絡一部分，其總長度為６１﹒７公里。該收費公路特許經營權期合共為４０年，直至２０５６年為止。該收費公路已竣工，並自２０１７年１０月起逐步開始營運，但過去兩個年度均虧損，去年度蝕約７４７﹒８９億元（約４１１６萬港元），主因貸款財務費用所拖累，於去年底資產淨值約１﹒０７萬億元（約５﹒８８億港元）。該集團指，收購該收費高速公路乃擴大其於印尼高速公路投資組合，於去年６月底收費公路投資組合包括７條高速公路，其中５條位於內地及兩條位於印尼，全長超過５００公里。

首創置業（０２８６８）公布，２月簽約金額約４８﹒６億元（人民幣．下同），按年增約４﹒７９倍，簽約面積約２１﹒７萬平方米。
　　
該集團指，首兩個月累計簽約金額約９０﹒７億元，按年增長約７６﹒１２％，累計簽約面積約４０﹒４萬平方米，每平方米簽約均價２﹒２萬元。截至２月底，該集團尚有認購未換簽金額約２２﹒５億元正在辦理換簽手續。

雖然新冠疫情緩和，加上疫苗開始接種，但本港仍未對外恢復通關，旅遊相關的零售商依然採取收縮態度。連鎖珠寶金行周大福（01929）近期接連放棄續租兩個位於銅鑼灣主要地段的分店，每月共節省140萬元租金開支。

周大福繼續放棄核心區舖位，據了解，於2012年初起承租的銅鑼灣波斯富街78至82號麗園大廈地下A舖，建築面積約1200方呎，最初月租128萬元，呎租約1067元。租約在3年之後，大幅加租14.8%至147萬元續約，呎租升至約1225元，成為該舖歷來租金新高。直至2018年，由於零售市道已由高位大跌，因此周大福再續租該店時，租金大減至75萬元，每呎租金約為625元，較高位回落了49%。

不過，在續約後的3年內，本港零售市道出現巨變，包括受社會事件及疫情連環重擊，遊客完全絕跡，周大福趁近期租約到期，終決定放棄續租。據悉，現時舖位在市場上重新放租，但轉為由租客出價，反映現時租金由租客主導。

另外，周大福早於1999年底起承租的波斯富街與軒尼詩道交界單邊的軒尼詩道480至482號泰港大廈地下AA舖，建築面積約1300方呎，月租最初為26萬元，呎租約200元。在首次續租後便不斷加租，月租最高曾加至100萬元，每呎租金約769元。

同區複式舖5月約滿

鑑於市道逆轉，周大福3年前已獲減租至每月約65萬元，與2008年租金相若，但近期租約期滿，決定不續約，遷出前述經營超過21年的泰港大廈分店，業主現以原價放租。而周大福接連結束麗園大廈及泰港大廈兩個舖位後，每月租金開支節省約140萬元。

至於周大福另一間位於同區啟超道10號地下及1樓複式舖位，建築面積共2500方呎，該品牌在2017年底以每月120萬元租用，呎租約480元。有關租約已經在去年11月完結，最終只短租多半年，租約至今年5月屆滿，未知會否繼續經營。若周大福最終放棄續租，將有機會在半年內，接連關閉3間銅鑼灣一線位置分店。

二手氣氛爆旺，區區再現爭盤個案，東涌海堤灣畔有2房放盤僅兩天即吸引至少5組買家爭購，最終以破頂價賣出，成交呎價高見15155元，屋苑呎價首度突破1.5萬元關，兼為一個多月兩度破頂。

美聯物業高級分區營業經理吳惠斌說，東涌過去周末兩天（6日至7日）連錄12宗成交，創今年最旺周末，最矚目一宗為海堤灣畔1座頂層2房戶，實用面積582方呎，單位設簡約純白色裝修，因同類盤源罕有兼有全海景，同時可供睇樓，以888萬元放售僅兩天速獲買家斥882萬元承接。

據悉，上址兩天已吸引多組客人預約睇樓，至少有5組出價洽購。原業主則屬外籍機師，2017年斥686萬元購入，賬面賺196萬元或28.6%。

海堤灣畔呎價上月初始破頂，1座高層C室2房成交呎價衝上14787元，紀錄保持僅一個多月即被推高2.5%。

市況向上，西營盤縉城峰有租客臨陣上車，利嘉閣地產分行經理黃國然表示，2座中層D室3房戶，實用面積808方呎，以2100萬元售出，呎價25990元。原業主原本只作招租，上月叫租每月4.9萬元，但有租客睇樓後突然有意轉為買入，終打動業主割愛賣樓。據土地註冊處資料顯示，上址由美味棧董事總經理佘瓊峰於2014年斥1660萬元購入，賬面賺440萬元或26.5%。

太古城持貨三載損手52萬

不過，龍頭屋苑鰂魚涌太古城樓價意外失色，罕有半個多月兩度「見紅」。美聯物業助理聯席董事范浩銘透露，彩天閣低層B室3房戶，實用面積792方呎，有外區用家見上址備有靚裝修，可省卻翻新開支，故斥資1633萬元購入，呎價20619元。土地註冊處資料所得，原業主2018年以1609萬元入市，未有承借按揭，約3年多沽出賬面微賺24萬元或1.5%，計及開支料虧損約52萬元。

有代理稱，原業主一直自用，最後減價17萬元或1%賣出，雖未透露損手出貨原因，惟造價對比同座樓層稍低的B室1月中售1515萬元，高約118萬元或7.8%，惟計及樓層因素仍屬市價。

百麗創辦人沽君珀蝕628萬

太古城上月17日亦錄蝕讓，翠榕閣高層C室3房以1780萬元售出，計及使費原業主損手約110萬元。

代理表示，中半山君珀極高層B室3房戶，實用面積1452方呎，連車位以7100萬元易手，呎價48898元。

原業主為有「鞋王」之稱的百麗集團創辦人之一于明芳，2012年斥7345.6萬元一手購入，賬面貶值245.6萬元或3.3%，連同使費損手約628萬元。

政府去年11月為工商舖物業撤辣，刺激交投增加，本地連鎖化妝品店卓悅（00653）公布，擬以8億元出售荃灣總部卓悅集團中心全幢，若交易落實，持貨約7年，賬面獲利約3.1億元。

卓悅公布，就出售荃灣卓悅集團中心的總部訂立意向書，作價不少於8億元。根據建議，出售事項完成後的建議租回安排，買方會將物業租回予卓悅，租期為3年。買方身份將於訂立最終協議後再作交代，料14天內公布。

卓悅稱，建議出售事項使公司能夠變現，並按公平的市場價值體現物業的價值。自建議出售事項收取的所得款項淨額將加強公司的現金流及提升公司的營運資金狀況，以便重新分配用於業務發展的資源，包括全球的零售商店及電商公共平台。

卓悅集團中心位於橫窩仔街36至42號及44至50號，總樓面面積約為223804方呎，於2014年6月以4.9億元購入，其後翻新作集團總部及提供倉儲空間。若物業最終以8億元易手，呎價約3575元，較7年前購入價高3.1億元或63.3%。

大圍地舖8個月升值20%

而卓悅持有的荃灣大河道10號至20號登發大廈地下2及3A舖，在去年12月曾在土地註冊處登記以1.05億元售出。其後卓悅公布，買賣協議副本在該公司不知情的情況下提交予土地註冊處，亦未正式向潛在買方收取任何按金。而據最新文件顯示，此宗買賣已取消註冊登記。

另外，盛滙商舖基金創辦人李根興表示，剛以2000萬元沽出大圍積富街57至69號積富樓地下G舖，建築面積約500方呎，呎價約4萬元，舖位現租客為烘焙店，月租4萬元，新買家租金回報約2.4厘。

上述舖位於2020年7月以1668萬元購入，持貨約8個月，賬面獲利332萬元，升值19.9%。

新盤搶客，未阻二手藍籌屋苑交投延續旺勢。四大代理行統計的十大屋苑過去周末兩天交投齊齊按周彈升，中原統計兩天錄得22宗成交，較前一個周末（2月27日至28日）錄21宗，增1宗或4.8%。該行亞太區副主席陳永傑說，二手盤源被大幅消化，業主收窄議價空間並逐步調高叫價，買家為免遲買會貴而加快入市步伐，加上市場資金充裕，不少投資者趁高位套股換樓，形成3月大牛市持續。

為免捱貴貨 買家趕入市

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，隨着疫苗接種計劃展開，樓市剛需持續，資金追捧磚頭，在多個大型新盤推出下，市場入市氣氛持續熾熱，部分一手向隅客回流二手市場，料本月一二手將齊旺。而據該行統計，十大屋苑過去兩天錄26宗成交，對比前周末多2宗或8.3%。

利嘉閣地產統計同期十大屋苑也按周錄得增幅，由前周末兩天錄21宗，增至過去兩天共23宗，按周多2宗或9.5%。該行總裁廖偉強稱，由於樓市暫未見太大的負面因素，相信樓市有望維持旺勢。香港置業根據旗下分行統計，同期十大屋苑成交宗數錄20宗，對比前周末12宗，爆升8宗或66.7%，屬44個周末（近10個月）以來最多。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年2月共錄得835宗純車位註冊，雖然較1月的946宗回落約11.7%，但仍屬2020年10月以來的近半年次高。

超過200萬交易反增

張蓓蕾透露，若以金額劃分的話，2月成交價200萬元或以下與超過200萬元的純車位註冊量按月走勢背馳。據資料顯示，2月成交價100萬元或以下的純車位有156宗註冊，較1月的164宗回落約4.9%；而成交價逾100萬至200萬元的純車位註冊個案更由今年1月的449宗，按月急挫34.1%至2月的296宗。至於成交價逾200萬元的純車位2月錄得383宗註冊，按月不跌反升，較1月的333宗上升約15%。

整體較去年同期飆

另外，雖然今年2月整體純車位註冊量按月回落，但若以按年比較，宗數較去年同期的226宗急升約2.7倍，註冊量更屬2015年2月錄得1293宗以來的6年同期新高。

按資料所得，2016年至2019年每年2月的純車位註冊量分別為358宗、642宗、808宗及434宗。

市場消息透露，中半山堅尼地道君珀高層B室，實用面積1,452平方呎，屬於3房雙套房設計，連車位以7,100萬元易手，呎價48,898元，屬於理想價水平。

資料顯示，原業主為內地客，是中國鞋業規模最大的公司的創辦人，其早於2012年以約7,346萬元購入單位，持貨9年帳面蝕讓約246萬元離場。區內代理指，單位樓層夠高，可望開揚中區景及遠海景屬優質單位，當年購入時呎價曾創項目呎價分層單位新高紀錄。

另外，香港置業將軍澳分區董事劉浩勤指，天晉IIIA期1B座低層D室，面積609平方呎，3房1浴室開放式廚房間隔，業主於去年4月以1,200萬元放盤，今年1月將叫價調整至1,098萬元，現零議價下成交，實用呎價18,030元。

天賦海灣1房 呎價12435

另一方面，利嘉閣地分行高級聯席董事葉鎮江表示，大埔白石角天賦海灣20座中層E室，實用面積約653平方呎，屬1房連儲物室間隔，望開揚內園池景，業主去年12月底開始放盤，原叫價850萬元，經議價後以812萬元沽出，呎價約12,435元。

焦點新盤繼續搶攻，其中，西九龍維港滙昨首度加推108伙，折實平均呎價25698元，同時加價約2%，而該盤累收約1100票，超額逾4倍，搶吸用家及投資客。

由會德豐地產、信和、嘉華、世茂房地產及爪哇合作發展的維港滙，昨加推2號價單，涉108伙，平均呎價為32122元，扣除最高20%折扣，折實平均呎價25698元，發展商指，較首張價單加價約2%。

市場消息指，項目累收約1100票，以首批連加推共216伙計，超額認購逾4倍。

會德豐地產主席梁志堅稱，項目擁海景，而且位於市區，交通便利，吸引不同買家注意，認為若買家錯過項目第一期後，相信餘下期數會變得更搶手。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目首批定價吸引，自用投資皆宜。由於項目鄰近南昌港鐵站，數個站便能到達中環等核心商業區，十分適合專業人士，而2至3房的中大型單位亦吸引不少西九龍換樓客。

黃氏再指，項目吸引不少投資客關注，登記人士中，近一成有意購入多於一個單位，反映他們看好項目未來的租務前景，而項目的4房大單位亦收到不少市民查詢，將在短期內以招標形式出售。

黃氏續指，若以地區劃分，當中約50%為九龍區客人，尤其集中於西九龍，約30%來自港島區，其餘20%來自新界區，尤其是能以鐵路輕易前往項目的荃灣區。

信和置業營業部集團聯席董事田兆源稱，項目為「世界盤」，表示項目能吸引各區客人，並擁有地利優勢。

新加推單位定價由861.8萬至2873.4萬，呎價由27918至35495元，繼續提供9種付款辦法，扣除最高20%的折扣優惠後，折實售價由689.44萬至2298.72萬，折實呎價由22335至28396元，若以定價計，該批單位市值約14.87億。目前共推出216伙，市值約29.38億。

據價單顯示，新加推單位主要集中於第3A、3B及5座，提供戶型包括4個開放式、49個1房、45個2房以及10個3房單位，繼續主打1至2房，佔總數108伙中約87%，面積由277至835方呎。

其中，入場單位為3B座21樓H單位，屬開放式單位，面積277方呎，價單定價861.8萬，呎價31112元，折實售價689.4萬，折實呎價24890元。

此外，最低呎價單位為3B座3樓G單位，屬1房連開放式廚房間隔，面積319方呎，價單定價890.6萬，呎價27918元，折實售價712.48萬，折實呎價22335元。

疫情轉趨穩定，部分屋苑成交量穩增，沙田第一城於過去兩日，連錄5宗成交，中原區域營業經理侯惠良表示，其49座高層A室，面積284方呎，兩房間隔以560萬易手，呎價19718元。

美聯區域經理黎燦強表示，天水圍嘉湖山莊過去周末錄約5宗成交，包括美湖居4座中層H室，面積約540方呎，屬3房間隔，以約600萬成交，呎價約11111元。

利嘉閣高級分區董事關騰達透露，東涌海堤灣畔2座高層D室，面積約516方呎，2房間隔，以760萬易手，呎價約14729元。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，馬鞍山海典灣2座低層D室，面積686方呎，3房間隔，享正海景，去年12月放盤，原叫價1050萬，減至1000萬易手，呎價14577元。

祥益高級客戶經理陳亞麗表示，屯門悅湖山莊2座低層H室，面積592方呎，業主原先叫價520萬（自由市場價），獲區內客洽購後，其後反價至527萬並獲承接，呎價8902元。

沙田偉華中心錄凶宅同層單位成交，市場消息指，屋苑1座中層E室，面積358方呎，2房間隔，以540萬售出，呎價15084元，低市價約6%。另外，綜合市場消息，十大屋苑於過去周末26宗成交，按周升8.3%。

市場亦錄明賺實蝕成交。港置分區董事劉浩勤表示，將軍澳天晉IIIA期1B座低層D室，面積609方呎，3房間隔，以1098萬售出，呎價18030元，屬市價成交。原業主於17年11月以1068萬購入，帳面獲利30萬，惟扣除40萬印花稅及使費等，料實蝕約20萬離場。

失守（確診）屋苑亦錄承接，美聯高級分區營業經理陳彪表示，鰂魚涌太古城高安閣高層B室，面積701方呎，3房間隔，原業主叫價約1430萬，議價後以1388萬成交，呎價約19800元，屬市價成交。

本周共有三場拍賣，合共推拍58項物業，物業類型多元化，包括住宅、商鋪、工業大廈及車位等。環亞於本周二舉行拍賣會，承拍33項物業，包括大潭紅山半島（見圖）棕櫚徑單號屋，面積2623方呎，以7480萬開拍，呎價約28517元，低市價約一成。

環亞拍賣行發言人表示，此物業屬優質洋房，坐向東南方，外望赤柱泳灘海景。

忠誠於本周三舉行拍賣會，承拍12項物業，包括天后明興大樓低層C室，面積520方呎，連平台158方呎，以820萬開拍，呎價15759元。物業連租約至本年5月31日，每月租金21800元，以820萬計，可享租金回報逾3.1厘。

另外，世紀21於本周五舉行拍賣會，承拍13項物業，包括荃灣全城匯6座中層E室，面積522方呎，2房間隔，以1190萬開拍，呎價22797元。

北角區發展成熟，但區內普遍物業已具一定樓齡，其中，新入伙不久的君譽峰，現有約85個放租盤，平均呎租約68元，入場叫租由1.3萬起，普遍回報率約3厘。項目提供281伙單位，標準分層面積由181方呎起，提供開放式至兩房單位，主並打細戶，均採用開放式廚房設計。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，目前屋苑各放租盤中，叫租價最平為中層D室，面積205方呎，開放式間隔，以月租1.3萬放租，呎租約63.4元；此外，低層L室，面積250方呎，屬一房單位，業主以1.4萬推出放租，呎租約56元。

嚴氏指出，近期錄得8宗租賃個案，包括另一間中層D室，面積205方呎，開放式間隔，以13000元承租，呎租約63.4元，原業主於2020年5月以569萬買入，享租金回報約2.7厘。

此外，該廈中層K室，面積257方呎，屬於一房單位，業主以14000元租出，呎租約54.5元，原業主於2019年5月以698萬買入，享租金回報約2.4厘。

中原市務經理潘煒表示，目前屋苑約有85個放租盤，平均呎租約68元，而放租單位單位包括低層D室，開放式單位，坐向北方，面積205方呎，月租叫價為約1.35萬，呎租約65.9元。

其餘放租單位方面，包括中層K室，面積257方呎，一房單位，坐向南方，目前業主叫租1.6萬，呎租約62.3元；低層D室，面積205方呎，開放式單位，坐向北方，業主以15400推出放租，呎租約75.1元。

他透露，上月屋苑錄得2宗租賃個案，平均呎租約65.1元，其中低層F室，面積181方呎，屬開放式單位，坐向北方，月租13000元，呎租約71.8元。

至於中層K室，面積257方呎，屬一房間隔，目前以15000元租出，呎租約58.4元。據了解，業主於19年5月以約699萬購入單位，現將單位租出可享約2.57厘租金回報。

項目去年年底落成，近期開始逐步入伙，為區內罕有的新樓盤，主打細單位，十分適合於港島上班的辦公一族。

樓盤擁有面積近3141方呎的住戶會所，設於大樓2樓。對於熱愛鍛煉身體的住戶，健身室內配置了不同的器具，如拳擊鍛煉機等，更柔和了VR健身器等新科技。

此外，項目另有佔地約4060方呎平台花園，供住戶閑時到此散心，舒緩生活疲勞。位置鄰近港鐵站，方便出入，使住戶可以更有效率運用時間。

另外，項目提供281伙，標準戶面積181至365方呎，間隔由開放式至兩房，主打細戶，單位均採用開放式廚房設計，此外，大部分單位配置露台，部分另有工作平台，同時亦設有特色戶。