打炒房衝擊 推案北熱南冷兩樣情

政府打炒房出重手，讓今年房市第一大重頭戲329檔期的推案量呈現南北兩樣情，北台灣不受影響，推案爆量、年增幅逾4成；台中市持平；高雄則大減200億元。

房市329檔期即將開打，許多建案也陸續公開、舉辦活動吸買氣，《住展》雜誌統計北台灣案量高達2607億元，年增幅逾4成，將呈現爆量姿態，尤以台北市建案帶頭衝，案量逾千億元。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，爆量的關鍵與打炒房有關，去年政府陸續出手，建商調整推案布局，因此不少大案遞延至3月推出，案量也很可觀，例如台北豪宅與造鎮案明顯增多，如信義區「隱玥信義」總銷就高達120億元。豪宅市場復甦的關鍵則與低利環境、資金回流有關，今年出現換屋買盤，連帶推升中大坪數、高價位建案的接受度。

台中與去年持平
台中今年329檔期約有600億元案量，與去年持平，且有百億元超級大案現身，不乏超過1800戶史上最大案及造鎮型超級豪墅。台中市不動產開發商業同業公會市場資訊召集人白洪章表示，今年329檔期本來應往上衝，但受到政府打房、營建缺工、疫情衝擊，建商開始緩推或先建後售，「329檔期前後約有600億元，與去年相去不遠」。

其中單案總銷金額超過100億元的新案就有2案，分別是北屯區子重劃區「心之所向」，總銷金額高達150億元；豐邑機構在東區泉源段的新案，總銷達181億元，粗估為總銷金額最大的預售案。

相形之下，高雄推案狀況則顯得黯淡，根據高雄房屋市場調查協會統計，今年329檔期總戶數僅3659戶、總銷額僅463.5億元，較去年總銷674.4億元、5816戶呈現大幅衰退，總銷蒸發200億元，大減逾2000戶。推案量最大為天玉集團在左營的「鑫巨蛋2」及「鑫高鐵3」。

高雄新案價衝高
高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出，今年打炒房政策確實讓建商推案較保守，不過各區新案房價持續站上新高，主因是地價高漲與工程期拉長導致營建成本增加，「統計歷年高雄每年成屋成交約8000~1000戶，預售亦有5000~6000戶，目前市場已呈現成屋缺量且預售緩推態勢，供需失衡。」

高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，打房政策或多或少都影響建商推案布局，但下半年包括興富發將有美術館區總銷200億元造鎮案，與中都重劃區「樹禾苑」2期，及其他造鎮案推出，預估928檔期供給可能大幅增加。

台中市大台中不動產開發商業同業公會理事長王至亮認為，可以預見，在打炒房氛圍下，今年329檔期的整體銷售量肯定下滑超過1成，接下來建商推案也會趨於保守；王至亮表示，此次打炒房衝擊最大的是沒有財團在背後支撐的中小型建商，因為業者有貸款壓力，如果超過2年沒推案，就只有賤賣土地、甚至結束營業一途。

房地合一稅2.0版將送立法院審議，時代力量黨團昨宣布修正版本，採級距量能課稅，無論法人、自然人，2年內獲利逾百萬，稅率提高至50%，且獲利越高，課稅越重，儘管提案仍待立法院進一步討論，但學者認為「對大戶將有更大壓力，或許阻力就會大一點，就要看政府願不願意做了。」

房地合一稅2.0修正短期持有定義，將原有持有1年內課45%，延長為2年；現行超過1年，未逾2年課35%，改為超過2年，未逾5年，無論法人、自然人皆適用，並納管預售屋，預售屋轉單獲利也將課稅。

採級距量能課稅
時力黨團在現有版本上，再加上級距量能課稅，持有2年以下，交易獲利50萬元內課40%、50~100萬元課45%、100萬元以上課50%；超過2年、5年以下，獲利75萬元內課30%、75~150萬元課35%、150萬元以上課40%。該版本個人與營利事業皆適用。

若以自然人2年內賣屋獲利100萬元，政院版本要被課稅45萬元，時力版本則為50萬元；若是2年內獲利30萬元，政院版本要被課13.5萬元，時力版本被課12萬元。顯見賺越多者，課稅越重；賺少者，課稅較輕。

立委邱顯智表示，量能課稅為稅法基本原則，「賺比較多，課比較多稅」，符合租稅公平性。立委陳椒華表示，級距量能課稅版本，可降低短期轉手獲利，減少不合理炒作，有效抑制高房價，也符合社會期待。

清大科管院榮譽講座張金鶚認為，依此版本，課稅越細緻化，越能達量能課稅原則，賺越多者，被課多一點稅，更加合理，比現行版本更好；不過，「對大戶將有更大壓力，或許阻力就會大一點，就要看政府願不願意做了。」

台北市中正區金山南路、仁愛路段，因接壤博愛特區官舍群，屬於北市豪宅聚落，喬崴建設攜手富邦建設，昨推出都更大案「富邦醴仁」，總銷60億元，潛銷4個月至今突破5成，買家以回流台商、具有地緣關係的低調富豪為主，高樓層成交單價逼近190萬元，低樓層亦有160多萬元，業者表示，歷經17年整地開發，「有信心穩坐金山南路豪宅市場。」

中大坪數台商青睞
「富邦醴仁」是地上19層、地下5層純住宅，特別聘請日本國寶級建築大師高松伸操刀設計，還邀請大陸工程營造合作，最大特色是無店面和地主戶，搭載60組住友制震系統的SC鋼骨地標，全案共計36戶，規劃雙併80坪3電梯，邊建邊售採取毛胚交屋，預計2023年第4季交屋。

樸群廣告協理顏允賢指出，今年中大坪數換屋的需求強勁，挾帶剛需以及富邦的品牌人氣，更是推升「富邦醴仁」的競爭力，有信心能夠穩坐金山南路的豪宅市場。

顏允賢說，富邦醴仁的買盤以自住為主，回流台商都是資產分配，例如替子女置產，不受針對投機獲利的打炒房影響，潛銷階段就很積極接洽，是該案熱銷的關鍵。

北市敦北商圈素地少，近年大筆房地交易不間斷，繼中華開發購入中壽總部、富邦人壽買下王朝酒店，位敦化北路120巷、昔日的全錄大樓也有新動作，雙建商昨宣布聯手打造豪宅藝術品「衍見築」，規劃14層樓共45戶純住家，單坪開價180至200萬；業者表示，需求一直存在，衍見築將主攻高端小眾族群，總銷上看60億，預計4年後完工。

主攻高端小眾族群
「衍見築」昨辦開案記者會，忠泰集團董事長李忠義、副董事長李彥良、永沛開發建設董事長黃禎元、璞園建築團隊董事長李忠恕連袂出席。

「衍見築」前身是屋齡超過30多年的全錄大樓，黃禎元透露，多年前注意到敦北商圈缺少高樓層住宅大樓，區域產品多走百坪，「不符合當代、下一代的居住需求，現在夫妻結婚多半就搬出去，小家庭用不到太大坪數」，嗅到敦北商圈的住宅產品缺口，2018年，永沛開發狠砸22.5億，跟遠雄建設買下395坪土地。

「衍見築」為地上17樓、地下4樓的SC鋼骨結構，一層2~3戶，規劃3房、48~84坪，全棟共45戶純住家，無店面、亦無地主戶，單坪開價180至200萬。

租書店扛不住時代浪潮，黯然退場。位於台北士林延平北路5段的「葫蘆書坊」，營業19年，預計下月中旬熄燈，店家表示，歇業除因實體書店沒落，另一關鍵是房東不肯降租，目前月租5萬元，營運收支勉強打平，曾找房東洽談降租遭拒，因此決定關門。

葫蘆書坊位於延平北路五段210號1樓，坪數大約20坪，2001年成立，陪伴士林人將近20個年頭，公告營業只到下月20日，記者實際走訪現場，下午4點仍有顧客上門，以中老年人居多，目前正在出清存貨，書架已有部分刊物撤除。

業績雪崩式下滑
業者透露，近年業績以雪崩式下滑，目前營收勉強打平，但不便透漏營業額，主要都是老客戶捧場，經常整天不到10組客人，今年2月萌生歇業念頭，但不是立刻放棄，曾找房東洽談，希望將月租5萬調降幾千元，結果遭拒，還被嗆「無法接受就退租！」只好收攤，還強調「不會再碰這類夕陽產業。」

老店預告歇業，令不少人扼腕，住在附近的35歲陳小姐透露，以前都會去租漫畫，幾乎陪伴國中的歲月，聽到歇業「感到很不捨」。

信義房屋士林社子店業者分析，延平北路五段店面月租金3~4萬元，以店來看已經是中高價位，對店家確實負擔較大。

她說，延平北路的機能主要集中六段，五段更多是夾娃娃店、家具店等進駐，人潮原本就相對薄弱，倘若房租沒有共識，店家只能苦撐或退租。

台北市如火如荼推動危老改建，至2月18日已有448件通過審查，觀察北市都市計劃審議地圖，在北市各地遍地開花，唯獨房價水準較高的民生社區卻靜悄悄，尚未看到危老政策發酵。

近年來台北市較大規模的危老改建，包括信義行政中心、許多的整棟飯店、老舊辦公大樓甚至是幾棟透天厝就申請危老改建，有些危老改建案甚至已經開始預售，整體危老推動比起都更快上許多。

台北市民生社區卻顯得靜悄悄，觀察北市的都市計畫審議地圖，近三年的危老案申請地點，沒有一處在民生社區之中，反觀中山區去年就有42件危老案通過審查，兩者形成強烈的對比。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民生社區危老案靜悄悄的原因，包括住宅環境優良，不像一些早期開發區域住宅環境複雜，對於改建的需求殷切；民生社區住宅區容積率較低，主幹道上一樓作店面使用，巷弄內的公寓也有頂加問題，加上民生社區住戶可能也滿意外在的住宅環境，導致區域內一直有整合者在談改建，但能夠順利成案的少之又少，較為成功的案例就是區域內的國宅海砂屋都更改建。

曾敬德表示，以前都更從整合到改建完成，七年有成算是十分幸運，不過危老政策推出之後，排除不同意戶後可加速推動，因此推動狀況順利，有些產權單純的辦公大樓、受疫情重創的飯店業與透天厝等，都紛紛趁此波危老政策順利爭取到高額容積獎勵改建，有些甚至已請領到建照開始預售推案，對比花了20年才順利改建落成的永春都更案，危老政策推動上的確相當成功。

台中個人房地合一稅，去年繳稅金額居六都之冠！看準台中剛需、投資置產旺盛，北部建商近年競相在台中獵地推案，且均賣出好成績，如鉅陞七期「嵐青館」創下一個月完銷紀錄、大通「大美」進場半年幾近完銷、總銷百億的「皇普莊園」熱銷九成、去年底進場的「達麗創世紀」銷售近八成，激勵建商趁勢加碼購地推續案。

台中房仲業者指出，台中受惠產業移入支撐，擁有人口紅利，且可開發腹地廣大，吸引北部建商爭相南下台中購地卡位，加上台中捷運綠線通車效應發酵，台中房市發展備受期待。

其中，鉅陞建設去年6月取得北屯機捷千坪基地，推出「鉅陞敦富花園」，主打客製化標配，18億元案量、創下四個月完銷佳績！激勵鉅陞建設加碼布局台中，以平均兩個月買一塊地的速度，在台中市區砸下40億元、一口氣買下五塊南七期精華區土地，將陸續推出總銷80億元的預售新案。

鉅陞建設有別於台中在地建商的客製化服務，去年於公益路推出總銷20億的「東方博舍」案，以台中近十年首見的「飯店行旅宅」定位，目前銷售量已達七成；鉅陞趁勢規劃七期大墩4街兩塊角地，推出「南青山」一期「嵐青館」總銷8億元、一個月完銷；二期「嵐山館」總銷15億元，今年1月進場，目前銷售破七成；3期新案預計7月進場。

台中建商分析鉅陞個案熱銷的原因，選地眼光是關鍵，基地均鄰近捷運、公園、擁學區，生活機能與環境兼顧，讓台中購屋族買單。

此外，上市建商達麗建設同樣深耕台中房地產市場，從北屯區機捷特區到西屯區12期重劃區、水湳經貿園區。以去年底動工的「達麗創世紀」為例，該案規劃21~36坪，強調是「正」水湳智慧城首個預售案，正對中國醫藥大學水湳校區第一排，總戶數639戶，訴求訂簽10％、結構體完成10％，獲得投資置產客關注，銷售已近八成。

至於大通地產插旗台中都更首案「大通大美」，位於中區台灣大道與五權路口，產品規劃26~32坪，去年第四季進場至今銷售九成；同樣首次進軍台中的皇普建設百億大案「皇普莊園」，是全台最大危老更新案，產品規劃25~46坪，總戶數多達936戶，去年開案至今銷售九成。

為遏止短期交易炒作，行政院祭出房地合一稅2.0版，將「短期交易」的定義從二年延長為五年，最重課百分之四十五的稅，法人及預售屋交易也納入課稅範圍。新制上路的時間由行政院訂定，財經官員透露，方向上是回溯一○五年之後取得的不動產都適用。近年投資買房族，在新制上路前恐有逃命波。
會計師表示，修法鎖定持有未滿五年的不動產交易，如果手中有符合這些條件的不動產準備出售，可能得思考是否要延長持有期限，或是把握新制上路前的空窗期脫手。

官員表示，修法方向是新制上路後進行的不動產交易，只要交易標的是一○五年、房地合一稅1.0上路後取得的不動產或預售屋，就會被納入課稅範圍。舉例來說，如果新制今年七月一日上路，今年八月出售前年十一月取得的不動產，因持有時間只一年多、未滿二年，稅負會從舊制的百分之卅五跳級為百分之四十五。

安永會計師楊建華提醒，自用住宅已繳過房地合一稅，可以申請「重購退稅」。如今年賣房子，要記得在二年內買新屋，才享有退稅優惠。如果是小屋換大屋，可全額退稅，大換小則按比例退稅。另外，重購房屋後五年內不能改作其他用途（如出租、營業等）或再移轉，否則國稅局會把退還的稅要回去。

除重購退稅還有自住優惠，楊建華說，只要個人或配偶、未成年子女在當地設戶籍，持有並居住滿六年，且未出租或供營業用，出售房地的獲利四百萬元以下免稅，超過四百萬元的部分，稅率只要百分之十；要注意的是，六年內只能申請一次。

這次房地合一稅2.0納入預售屋，原預售屋買賣是屬權利交易，列為財產交易所得，須在隔年五月申報個人綜所稅時，和個人的薪資等其他所得合併申報繳稅，改課房地合一稅後，須在移轉登記日次日起卅天內，不管獲利或賠錢，都要主動向國稅局申報。

預售屋交易所得改課房地合一稅後，對納稅人的影響須依個案而定。原併入綜合所得，稅率可能因此跳級，最高課百分之四十，改課房地合一稅後，如適用百分之卅五的房地合一稅，相對就有節稅空間；反之，如果個人綜所稅適用稅率比較低，改課房地合一稅後就比較吃虧。此外，原財產交易所得可扣抵財產交易損失，改課房地合一稅後，售屋虧損就不能抵。

近年來政府為推動都市計畫，對不少配合政策的建案給予容積獎勵，但建商獲獎勵後，卻在建案中以公設等形式，將容積賣給民眾再賺一筆，民進黨立委高嘉瑜昨在立院質詢時要求檢討。內政部長徐國勇表示，免計容積部分正在全面檢討。

高嘉瑜表示，現行建案公設比攀高，二○二○年台北市七成以上新建案公設比突破百分之卅五；其他國家都採實坪制，僅台灣公設要計價，造成政府送容積給建案，卻被建商轉為公設賣給民眾再賺一筆，民眾沒買車位卻要付車道公設等不合理情形。

徐國勇表示，高嘉瑜質疑是正確的，這是不應該的。不過，徐也說，高主張實坪制，但第一是共有這部分不可能在民法裡面改掉，第二是交易實坪制，蓋公設還是要錢，還是買的人負擔。

另外，行政院日前拋出囤房稅修法，最後僅推出「房地合一稅」，時代力量昨舉行記者會批評，政府以囤房稅會轉嫁租金到年輕人為由，決議暫不修法，根本是無稽之談、恐懼操作，更以南韓為例，指南韓在推出囤房稅後，房租成長幅度遠比台灣低。

時代力量立委王婉諭指出，財政部長蘇建榮多次表示，「稅基是未來目標之一，未來將以該目標為主」，並以此暫緩且迴避囤房稅的推動。但是稅基的調整應該要與稅率一起連動，若只是處理稅基，而不處理各地方政府消極訂定累進稅率的問題，自然就會造成居住不正義。

針對行政以擔心轉嫁七十八萬戶租客而不課囤房稅，時代力量立委邱顯智拿出數據反駁，二○二○全國住宅持有概況，持有四房以上有七十八萬多戶，難道持有四戶以上的住宅皆為出租用？他說，目前囤房成本非常低，提高持有稅讓囤房族售屋，可抑制房價及房租上漲。

買房是人生大事，隨著房市越來越熱，如何正確選擇房屋物件與房屋貸款，成為購屋族的重要課題。星展銀行（台灣）建議，民眾除了在購屋前應評估可負擔的房屋總價外，在選擇房貸時更需考量利率、貸款額度與年限三大要素，方能找到適合自己的房貸選項。

星展銀行（台灣）消費金融處負責人孫可基表示，買房須回歸自己的經濟條件及購屋計畫，選擇房貸則應考量利率、期望貸款額度，以及貸款年限三大要素。希望貸款額度高，則利率也會隨之提高；若想將繳款年限拉長 ，相對必須付出更多利息。因此，民眾在選擇房貸前，應綜觀考量自身需求，方能決定三項要素的優先順序，進而選擇最適合自己的房貸方案。

星展銀行（台灣）提醒，民眾在買房前應先評估未來房貸佔收入比例，避免房貸負擔過重。一般來說，房貸月付金額應少於個人收入的六成，並小於家庭總收入之四成。以月收入8萬元的家庭為例，每月房貸支出應少於3.2萬元；用貸款八成、年限20年的房貸計算，看屋時應選擇總價約800萬元的物件較為合適。

孫可基指出，想取得良好的房屋貸款條件，可以從增進房屋外在因素和個人內在因素兩個方向著手。外在因素係指包含房屋地點、房屋型態、屋齡等房屋條件，位於精華地段、非套房形式且房屋產權完整（如透天厝）、屋齡較新的物件，對取得良好貸款條件較為有利。內在因素方面，貸款人則需要擁有良好的信用、穩定的收入來源，以及增加與銀行往來紀錄。

在貸款年限部分，除了市場20年或30年期的傳統指數型房貸外，星展銀行（台灣）針對購買自用住宅的首購族推出貸款期間最長40年的房貸專案 ，並提供理財型房貸等多元豐富的專案選擇。

3月11日，迪馬股份(3.330, 0.22, 7.07%)發佈2020年年報。財報顯示，公司2020年實現營業收入212.7億元，同比增長7.99%，歸母淨利潤為18.02億元，同比增長25.89%。截至2020年末，迪馬股份“三條紅線”：淨負債率48.21%，扣除預收款後的資產負債率為69.14%，現金短貸比為1.25倍，三項指標均在安全線內，是綠檔房企，降負債壓力不大。迪馬股份董事長羅韶穎三年前曾表示，集團的目標是進入房企50強，下一個目標是30強。但在銷售增速下滑明顯的情況下，這一目標並不容易。同時，公司的盈利水準也大幅下滑。

合同負債同比下滑超15% 收入增速或將繼續放緩

迪馬股份的收入主要來源於房地產、專用車製造和產業發展三大業務板塊，而房地產收入占比超90%，房地產業務是公司的主要收入來源。

2020年年報顯示，迪馬股份去年實現營業收入212.7億元，同比增長7.99%，歸母淨利潤為18.02億元，同比增長25.89%，營收和淨利較前兩年均在40%左右的增速雙雙放緩。其中，房地產業務及物業2020年實現營收195.77億元，同比增長7.48%，較2018年-2019年的40.16%和49.8%大幅放緩。

並且，截至2020年末，迪馬股份的合同負債為224.54億元，較2019年同期的265.00億元同比下降15.27%。由於國內商品房銷售普遍採取期房預售制度，因此預收款項一直被視為未來的利潤”蓄水池”，是判斷未來結算收入的重要指標。合同負債下滑之下，未來的收入增速或仍將繼續放緩。

中指研究院資料顯示，2020年，迪馬股份房地產業務平臺東原地產的合約銷售額為851億元，較2019年的752億元同比增長13.16%，而排名則由第49名下降到51名。中指研究院資料，2020年百億房企銷售額增長率平均14.4%，500億-1000億規模的房企銷售額增長率平均為16.2%， 東原地產的增速要低於同檔平均水準3個百分點。

結轉多個尾盤項目 房地產業務毛利率大幅下滑8個百分點

同時，迪馬股份的房地產及物業業務的毛利率逐年下滑，2018年-2020年分別為29.03%、28.57%和20.09%。去年由於房地產業務的毛利率大幅下滑，導致公司整體毛利率下滑7.93個百分點至20.04 %。

從各個地區來看，除了西南和華西兩個地區毛利率獲得了3個百分點以下的小幅增長外，華中區域、華東區域、南京三個區域的毛利率分別同比大幅下降了11.26、21.68和22.5個百分點。據悉，公司華東和南京區域2020年結轉了多個尾盤項目，而該類項目毛利率偏低。

而在三費方面，2020年，迪馬股份的管理費用同比增長了31.31%至10.39億元；銷售費用小幅上漲3.25%；財務費用則同比下滑25.07%，公告顯示，主要系本期借款利息費用化減少所致，反之，資本化金額增加。在公司融資額及整體平均融資成本均與去年變動不大的情況下，公司的資本化利息大幅增長了51.81%。費用率的上升導致公司的淨利率由上一年度的11.09%下滑至9.76%。期末加權ROE為18.11%，增長1.54個百分點，但扣非加權ROE為15.36%，較2019年依然是下滑的。

投資明顯力度增強 投銷比高達2.82倍

2020年，迪馬股份實現地產銷售金額227.21億元，銷售面積183.05萬平方米，銷售均價12412.46元/平方米，較2019年的14149.74元/平方米下降12.28%。2020年實現結轉收入金額190.22億元，結轉面積144.29萬平方米，報告期末待結轉面積236.16萬平方米。

在土地投資方面，2020年，迪馬股份繼續堅持以一二線為主，一二線外延具有人口流入潛力的城市為輔的戰略佈局。公司全年新增土地儲備35宗，建築面積 516.83萬平米， 較2019年的300萬平米同比上升72.3%，2020年的面積投銷比達2.82倍。

2020年，迪馬股份以更大的合作開發力度新進入石家莊、徐州等城市，而徐州地塊的權益比低至8%。目前公司並表的31個項目中，僅有三個是100%權益，其餘專案均為合作開發，未來公司的權益比例或會進一步降低。克而瑞資料顯示，公司2020年的權益銷售比例已經由2019年的60.82%下降至53.94%。

據中國網消息，3月16日，東莞虎門一宗商住用地成功出讓，最終東莞市虎門科航投資管理有限公司（萬科）以32億元競得，配建17%，溢價率30.93%。地塊位於虎門鎮龍眼社區、大寧社區，出讓面積9.39萬平方米，起始價24.44億元。

近日，戴德梁行聯合北大光華中國REITs研究中心、中聯基金發佈《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》第二期。戴德梁行指出，2020年，中國內地不動產大宗交易市場仍然保持相對活躍，全年錄得交易額2047億元。儘管交易金額為近五年內的最低值，但較2019年僅下降29%，整體表現好於市場普遍預期。不動產大宗交易宗數約為180筆，與上一年基本持平。分季度來看，全國一至四季度交易額分別為570億元、401億元、418億元和658億元。下半年，市場已表現出回升態勢，其中，第四季度環比上升57%，達到全年最高水準。

戴德梁行指出，2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委共同發佈《關於推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動了基礎設施公募REITs的試點工作。值此公募REITs市場啟航之際，如何對底層資產進行合理定價並建立可參考的價值衡量體系顯得尤為關鍵。其中，資本化率在不動產大宗交易市場中可以真實地體現物業運營淨收益與價值之間的關係，客觀反映投資者對於收益回報的要求，研究資本化率對不動產定價具有重要意義。

戴德梁行調研發現，甲級寫字樓依然最受投資人歡迎，且市場對北京及上海項目有明顯的投資偏好。投資人對不同城市零售物業的偏好更為接近，在廣州及主要二線城市零售物業受關注程度為所有業態中最高。商務園區投資機會受關注度在不同城市呈現出與甲級寫字樓類似表現。超六成受訪者願意投資一線城市及周邊的物流倉儲及資料中心項目，與之形成鮮明對比的是在其他城市僅有個別受訪者表達了投資興趣，體現了這二類資產鮮明的市場導向特徵。因疫情催生出的遠端辦公、直播等新經濟形態、快速擴張的電商規模使得市場對兩類資產的需求日益增加。

戴德梁行北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，資產合理估值是防範REITs市場風險的重要手段，不動產估值結果對投資人的投資決策、管理人的經營決策有著非常重要的影響。在不動產交易市場中，資產定價的邏輯都是具有一定規律性，戴德梁行致力於探索影響價值的市場因素與定價規律，助力行業穩步健康發展。

3月16日，越秀地產發佈了2020年年報。公司實現營業收入462.3億元，同比增長20.6%；淨利潤42.5億元，同比增長21.9%。

2020年，越秀地產實現合同銷售金額約957.6億元，同比增長32.8%，完成全年合同銷售目標的119.4%。公司全年在大灣區實現合同銷售金額約636.6億元，占總銷售額的66.5%。

越秀地產稱，2020年，公司新增土儲中，非公開市場獲取方式占了54.1%，其中TOD、住宅+配建、國企合作增儲模式分別占新增土儲的18.5%、25.2%和10.4%。截至報告期，公司總土儲約2454萬平方米，可滿足公司未來3-5年開發所需。

公司稱，“軌交+物業”戰略是公司發展戰略的重要一環，是公司實現戰略規劃的重要支撐。公司已成為中國軌交物業開發的最大發展商之一，該業務將給公司帶來持續的增長。

預料2021年總合約面積將不低於8億平方米

3月16日，恆大物業發佈了2020年年報。公司實現營業收入105.09億元，同比增長約43.3%；淨利潤26.48億元，同比增長約184.7%。

提升社區增值服務收入

分板塊來看，2020年，公司物業管理服務收入約63.22億元，同比增長約37.1%，毛利率約33.6%，占總收入比約60.2%；社區增值服務收入約12.64億元，同比增長約120.6%，毛利率約63.4%，占總收入比約12%；非業主增值服務收入約29.23億元，同比增長約36.1%，毛利率約37.1%，占總收入比約27.8%。

公司依託互聯網和物聯網IoT等技術，已建成恆大物業智慧管理體系，在降本增效方面效果顯著，人均在管面積從2018年3635平方米提升至2020年7464平方米。

在3月16日下午的業績說明會上，恆大物業方面稱，將重點通過大資料、人工智慧等先進技術應用，實現社區增值服務收入的高增長。

恆大物業執行董事、總經理安麗紅表示，2020年，公司在管規模、營業收入等指標均有大幅增長，預計2021年-2023年的營業收入年均漲幅將達到50%-60%。“公司強調收入增長不單純是依靠面積的增長，同時還有增值服務的貢獻，尤其是逐年增加的社區增值服務，將成為公司業績增長的新引擎。”

她表示，就物業管理服務板塊來看，按照在管面積6億平方米和當前的物業費用均價計算，2021年的物業管理服務收入較2020年會有60%-70%的增長空間。

合約面積大幅增長

恆大物業方面披露，截至今年2月28日，公司合約面積達6.79億平方米。

早前，恆大物業提出，2021年，每月要新增拓展在管面積3000萬平米；每季度淨利潤都較去年全年淨利潤的1/4增長50%以上。

恆大物業執行董事兼總經理胡亮稱，按照上述目標執行，預計2021年公司總合約面積將不低於8億平方米，總在管面積將不低於6億平方米。

胡亮稱，目前公司在全國已有300餘人的投資拓展團隊，並有配套的激勵措施，專案拓展模式包括現有專案向周邊延伸尋求優質的合作標的和合作資源，不同的公司也會主動的尋求合作；同時，其他房企管理的物業公司也會主動尋求合作，這些都是公司專案擴展的來源。

3月15日，國家統計局發佈2021年 2月份70個大中城市房價資料。資料顯示，56城一手房價格上漲，較上月增加3個；55城二手房價格上漲，較上月增加6個。不過，70城一手房平均漲幅為0.36%，漲幅較上月擴大0.08個百分點；70城二手住宅價格環比上漲0.34%，漲幅較上月收窄0.03個百分點。

三線城市樓市表現強於一、二線城市，其一手房環比上漲0.3%，漲幅較上月擴大0.1個百分點。而一線城市一手房漲幅則回落0.1個百分點，環比上漲0.5%；二線城市一手房漲幅與上月相同，環比上漲0.4%。

同比來看，各線城市房價的漲幅均擴大。其中，一線城市一手、二手房房價同比分別上漲4.8%和10.8%，漲幅比上月分別擴大0.6和1.2個百分點；二線城市一手、二手房分別上漲4.5%和2.9%，漲幅比上月均擴大0.4個百分點；三線城市一手、二手房分別上漲3.6%和1.9%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.4個百分點。

國家統計局認為，全線上漲主要因為去年同期基數相對較低。去年2月，新冠肺炎疫情爆發，售樓部等公共場所關停，房地產銷售陷入冰封，多城現零成交。據國家統計局去年2月房價資料，除一線城市二手房同比漲幅持平外，一線城市一手房及二、三線城市一、二手房的同比漲幅全部回落。

具體到城市，徐州接棒揚州，以1.2%的環比漲幅領跑全國；長沙排名第二，環比漲幅為1%；廣州環比上漲0.9%，居全國第三，領漲一線城市。二手房市場中，四個一線城市霸佔了全國前四的席位，上海、北京、廣州、深圳環比分別上漲1.3%、1.2%、1%、0.9%。

諸葛找房資料研究中心分析師陳霄認為，受“就地過年”號召及多數售樓處春節“不打烊”的影響，以及政策下的恐慌情緒蔓延，熱點城市市場熱度走高。但隨著多城加碼調控、信貸政策收緊等的影響，後期市場熱度或將逐漸回落，房價漲幅或將收窄。

和房價一樣，房地產投資也未受春節因素的影響，而是隨著疫情的減弱強勢反彈。國家統計局3月15日同步發佈的《1—2月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，今年前2個月，全國房地產開發投資13986億元，同比增長38.3%，比2019年1—2月份增長15.7%。商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍，比2019年1—2月份增長23.1%。商品房銷售額19151億元，增長1.33倍，比2019年1—2月份增長49.6%。

住宅跑贏其他類商品房產品，拉動整體增長。今年1-2月，住宅投資10387億元，增長41.9%。住宅銷售面積增長1.08倍，銷售額增長1.44倍。房企到位資金中，個人按揭貸款為4961億，定金及預收款為11002億，分別增長63.7%、96.3%，在房企到位資金中占比分別為16%、36%，為房企到位資金的主要來源。

而在房企到位資金中占比17%的國內貸款僅增長14.4%，達5201億。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，自去年8月起，受房企“三道紅線”影響，國內貸款增速放緩，這促使房企更加依賴以加速去化的方式緩解資金壓力，個人按揭貸款、定金及預收款的占比或將持續走高。

兩岸大城市的高房價把年輕人逼得喘不過氣，住房一直是大陸社會關注的焦點問題，今年兩會的政府工作報告再提「房住不炒」，盼解決大城市住房問題。對於住房的期待，大陸年輕人最在意的果不其然還是房價調控能保持穩定，只盼房價別再漲了。

大陸媒體日前進行的「2021青年期待」調查，這份受訪者平均年齡29歲的調查報告顯示，在住房方面，「房價調控措施保持穩定」以65.8％比例成為受訪者最希望的項目，其次「加大住房租賃供給」為45.4％的受訪者期待，盼更容易租到房。

另外，還包括「監管房屋租賃交易」，45％的受訪者希望監管房屋租賃交易，讓租房者不再擔心長租公寓是「地雷」；44.8％的受訪者希望推進「租購同權」，讓租來的房住得也安心；此外還有「公積金貸款使用更方便」占41.1％等。

在福建長大的「北漂」北京上班族小蘇已在北京買房，他接受本報訪問，坦言買房最重要原因就是結婚，自己出一部分，父母也幫忙了一部分，起先背負房貸的壓力也是很吃力，占了收入的一半，甚至還要多一些。

他說，擁有屬於自己的房，在心態上「會讓人覺得生活有了一些不一樣」，倒也不是說房子的價值多少，而是顯現在生活日常中，或是對於規畫未來的時候覺得「底氣」更足，後顧之憂也少一些。

小蘇表示，對於像他一樣背房貸者而言，肯定希望政府能在稅收或是個人所得稅上能享有優惠，或是能折合計算，盼減輕生活壓力。

成都的夢夢表示，現與家人同住沒有租房的負擔，但她已計畫兩年內買房，但具體要買在成都市中心還是在與成都相距40公里的老家令她很煩惱。

主要考量當然還是出在預算，夢夢分析，成都市房價是老家的1.6倍至3倍，但其實老家離成都不遠，要回家很方便。她認為，政府的限購政策有越來越嚴厲的跡象，對控制房價上漲應能收到一定的成效。

另外，夢夢說，身邊買房的和沒房的朋友各占一半，有買房的朋友或多或少都有父母的資助，還沒準備買房的朋友除了首付款不夠外，許多人還沒找到心儀的建案。

3月16日，陝西省西安市住房和城鄉建設局發布《關於進一步規範房地產市場秩序有關問題的通知》，加強加強購房資格、資金核驗，規範商品房銷售、存量房交易秩序，規範涉房信息發布行為並加大檢查監督力度。

《通知》表示，房地產開發企業、房地產經紀機構應嚴格執行我市住房限購政策，不得誘導、協助購房人偽造資料騙取購房資格，不得鼓動購房人通過“代持”等方式規避限購政策。

企業、機構違反本規定的，要記入信用檔案、暫停使用房屋網簽系統；拒不整改或情節嚴重的，將通報土地、金融、市場監督管理等部門，限制參加土地購置、金融信貸或清理出市場。

從業人員違反本規定的，要記入信用檔案，並可予以從業限制；涉嫌犯罪的，將移交公安機關調查處理。

購房人騙取或通過“代持”方式規避限購政策的，其本人及“代持人”將列入西安市購房失信人員名冊，5年內不得購房；涉嫌犯罪的，將移交公安機關調查處理。

房地產開發企業、房地產經紀機構應嚴格遵守金融信貸政策，不得誘導、協助購房人以“信用貸”、“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規金融產品和服務。

企業、機構違反本規定的，要記入信用檔案、暫停使用房屋網簽系統，並會同金融管理部門依法處理；拒不整改或情節嚴重的，將通報土地、市場監督管理等部門，限制參加土地購置或清理出市場。

房地產開發企業、房地產經紀機構應按照商品房銷售流程開展銷售活動、及時準確公示銷售信息，不得捂盤惜售、價外收費，不得“僱傭”人員惡意登記購房信息，不得未經本人同意擅自以電話、短信等方式推銷房屋，不得組織員工或與第三方合作在網絡平台發布虛假不實信息。

房地產經紀機構應依法誠信經營，不得為不符合住房交易條件的房屋提供掛牌服務；不得以學區、學位為名，煽動出賣方抬高房屋掛牌價格；不得發布掛牌價明顯高於實際成交價的房屋信息。

機構網站、平台賬號和個人應嚴格遵守《網絡信息內容生態治理規定》等法律法規，積極建設促進西安市房地產市場平穩健康發展的良好網絡生態。不得發布背離“房住不炒”定位的信息，不得捏造、散佈不實消息，不得使用誇張標題、發佈內容與標題嚴重不符的文章，不得以個別成交案例片面臆斷房地產市場走勢，不得以任何方式製造購房恐慌情緒。發現違規行為的，住建部門要會同網信等部門及時約談、調查並公開曝光。

《通知》要求西安各區縣住建局、各開發區住建管理部門要大力開展房地產市場秩序專項整治，堅決打擊虛假宣傳、人為製造購房恐慌情緒、購房資格及首付存款證明核驗不嚴等行為；相關工作人員利用職務之便以權謀私、執法不嚴的，要依法追究個人責任。

根據3月15日國家統計局發布的2021年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，西安新房銷售價格環比漲幅0.8%，同比漲幅7.4%；二手房銷售價格環比漲幅0.9%，同比漲幅4.7%。其中，二手房價格環比漲幅排名第五，排在4個一線城市之後。

2019年6月20日，西安第六次升級樓市限購政策，從市外遷入戶籍的居民家庭要落戶滿一年或連續繳納有一年的社保、外地人要提供5年的社保或個稅才能在限購區域內購房，同時，郊區臨潼區也被納入了限購範圍。

此前自2017年1月1日始，西安市及非西安市戶籍居民家庭，在城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)範圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。此後，西安相繼提高了商業住房貸款和公積金貸款的首付比例，出台限售限價等政策。

買漲不買跌

“房地產市場都是買漲不買跌。2017年以來，環京房價持續下跌，很多人的房子還沒有到手就賠了一半，於是想到了違約。”一位從事環京房地產銷售多年的中介王明（化名）對中國證券報記者表示，“環京熱點地區剛限購的時候，很多人都想盡辦法辦資質，草簽合同買房子。此後很多人卻想把之前買的房子違約了。”

據王明介紹，2017年是環京發布樓市限購最嚴厲的年份。此後，環京樓市成交並非進入了絕對冰點。由於距離北京較近，很多在北京買不起房子的剛需客戶，被開發商或者二手中介營銷後，依然通過各種手段，實現了環京樓市的購置。

購房者李紅（化名）對中國證券報記者表示，開發商和中介的說辭都差不多，都說限購不會持續很久。相比其他一線城市周圍的房價，環京樓市依然是被低估的。被銷售營銷後，李紅開始在環京到處看房。彼時她認為，雖然商住房比住宅便宜不少，且很多地區不限購，但還是住宅買起來比較踏實，且容易升值、保值。於是，在樓盤銷售人員的遊說下，沒有購房資質的李紅與廊坊地區某新樓盤簽訂了草簽合同。

“我和開發商都知道這是違規銷售，但是不違規就不能買。”李紅指出，“當時還很高興，以為撿了大便宜。周圍的人都買不了，我卻通過簽訂草簽合同，提前鎖定了房源。開發商說，可以幫忙找機構攢資質，我自己也可以找機構繳納社保攢資質。只要社保年限夠了，房子就能過戶。”

“但是我沒想到房子跌了這麼多。”李紅對中國證券報記者表示，“我之前買的時候，已經有所回落，價格在3萬元/平方米左右，現在這個樓盤周圍二手房，最高的每平方米也就1.7萬元左右。資質還沒攢夠，就跌了一半。一起買房的人有的希望全額退款，因為涉及違規銷售。草簽合同上寫的是如果不要這房子了，需要賠償總房款的20%。我覺得不管是全款退還是賠償20%退，都比以之前的價格買了合適。”

違約頻頻出現

北京金訴律師事務所主任王玉臣對中國證券報記者表示，限購地區這類糾紛非常多。從源頭上講，與不具備購房資質的購房者簽訂草簽合同，進行銷售屬於違法銷售。限購本身就是不允許不具備購房資格的人買房。但是，草簽合同本身是受法律保護的，這種合同也是有效的。其實，嚴格從法律上來說，不存在所謂草籤或正式的，只要簽署了合同，對雙方就有約束力。如果買房人違約，就要受到草簽合同的約束。

“我們最近幾年遇到這類糾紛非常多。在民事上，開發商是受保護的，因為開發商往往會在協議里約定相關責任由購房人承擔。但是在行政管理上，開發商這種銷售是違法的。雙方都有責任，但是關鍵責任在開發商，開發商往往會採用一些方式誘使購房人放心大膽地去買，有若干套的話術和銷售策略。”王玉臣指出，“我們遇到的退房案件主要針對開發商的違法行為，通過一些法律手段施壓退房。”

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，這些糾紛大部分原因都是在市場明顯上漲過程中，地方政府出台限購政策，而購房者為了投資，在明知自己沒有購房資格的情況下，與開發商簽約。這本身就屬於高風險行為，不值得鼓勵。在房價下跌後又開始要求解約，核心還是炒房思想，這個過程必然有所損失。所以還是建議購房者量力而行，不違反政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，需要購房者清醒認識到一點，如果後續購房政策變動，合同要違約，無論是房企要去維權還是業主要去維權，可能很多部門都不會接手，換句話說，吃虧的還是自己，尤其是在購房者明知自身不符合購房資質的情況下。

陷入兩難境地

以燕郊地區為例，疫情期間，不少購房者在社交平台指出，由於買到了頂部，銀行貸款比例較高。房價腰斬後，房屋目前的價值接近甚至低於銀行貸款。只要有買家肯接盤，繼續還貸款，就白送房屋。

多位熟悉燕郊市場的資深房產中介人士指出，燕郊此次放開購房落戶，很大程度上是為了化解前期高貸款炒房客“套牢”引發的風險。很多人確實有在燕郊落戶居住的真實需求，這些人落戶後，存在可能“抄底”再買一套。這樣看來，燕郊二手房成交量可能會放大。但從目前看，燕郊樓市限購併未放開，很多人通過購買不限購的商住房，滿足了住房需求。但商住房是不能落戶的，前期擁有能落戶房源的人佔比有限。

“對於還沒有過戶、只是簽訂了草簽合同的買賣雙方來說，目前這個節點比較尷尬。”環京樓盤某中介人士宋茜（化名）對中國證券報記者表示，“相比前期高點，高價位買房者還沒過戶就已經浮虧，很多人想違約止損。隨著落戶等政策放開，房價有可能會起底回升。違約的人手裡沒有房子了，結果就只能認賠出局。對於開發商來說，一旦出現糾紛，開發商違規銷售就會被公開，可能會引發相應的查處。清退後的房源大概率賣不到之前的價格，利潤也會受到損失。”

3月15日，嘉興市發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），從加強分期銷售管理、完善商品住房限購政策、擴大商品住房限制轉讓實施範圍、強化金融監督管理等方面，進一步加強房地產市場調控。

值得一提的是，在限購政策方面，《通知》要求暫停向在全市範圍內擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房)，頂尖、高端人才除外；限售方面，將商品住房限制轉讓實施範圍，從嘉興市區擴大到全市。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，嘉興作為環上海重要城市，更多承接了上海的外溢購房需求，這其中不排除投資性需求流入。通過此次調控政策的從嚴，對於穩定當地房地產市場和打擊炒房將起到很大作用。

外地人限購1套，限售擴大至全市

《通知》進一步完善了商品住房限購政策，暫停向在全市範圍內擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房)，頂尖、高端人才除外。

根據嘉興之前的限購政策，實際上從2017年開始外地戶籍的人在嘉興也只能認購一套住房。易居研究院認為，此次政策出台，重申了之前的限購政策內容，也說明實際過程中出現了違規認購的情況。另外，政策對於人才類的購房適當作了放鬆，有助於人才後續購房成本的降低。

限售方面，《通知》進一步擴大商品住房限制轉讓實施範圍，擴大商品住房限制轉讓實施範圍，從嘉興市區範圍擴大到全市範圍，限制轉讓時間為自購買之日起滿2年，購買時間以交易合同網籤時間為準。

這也說明除了嘉興市區以外，周邊的縣市也有必要通過限售來穩定市場。易居研究院認為，限售有助於防範短期炒房行為，對於嘉興市場的穩定健康發展具有積極作用。

在張波看來，限售本身是防止二手房市場炒作，鎖定流動性，減少各種投資需求的進入。本次擴大商品住房限制轉讓實施範圍，將在客觀上穩定嘉興房地產市場的炒作情緒。

億翰智庫分析認為，今年以來上海、杭州等多個城市均出台了調控政策，在樓市限購、限售、稅收調節、信貸管理等方面有所加碼。嘉興由於距上海、杭州較近，在周邊兩個熱點城市的房地產市場調控升級背景下，資金或外溢至嘉興引起房地產市場熱度上升。為防止該現象的發生，本次政策對限購及限售均加大力度，目的依舊是為維持房地產市場的穩定。

嚴管分期銷售，防範捂盤惜售

《通知》進一步加強分期銷售管理，規定全市範圍內，申請商品房預（現）售許可（備案）的項目，每批銷售面積以不低於3萬平方米可售房源為單位進行申報，尾期剩餘房源一次性申報；總建築面積在3萬平方米以下的，須一次性申報。

從政策層面上看，單批次供應量增加了（之前單次申領預售建築面積為不少於2萬平方米），可以在短期內緩解供需矛盾，單次房源多了，購買概率也增大了。

易居研究院指出，此類規定是為了防範房企捂盤惜售的做法。尤其是在房源相對緊俏的時候，相關房企會主動去控制推盤和銷售節奏，造成了房源緊俏和稀缺的假象。通過規範推盤工作，有助於打擊捂盤的做法，真正保障嘉興市場房源的充足。

張波則認為，政策對上市房源量的新要求（3萬平方米一次上市，房源量在300套左右），對於市場的價格穩定和購房人心態穩定將起到明顯作用，

此外，《通知》進一步強化金融監督管理，規定建立購地資金來源審查制度，嚴格落實購地使用自有資金規定，競買企業說明購地資金來源並作出承諾。明確嚴格審查購房資金來源，監控消費貸款、個人經營性貸款資金去向，嚴防居民挪用消費貸款和其他貸款用於購房。

易居研究院指出，這有助於防範違規資金流入房地產領域的風險。通過此類規定，也防範了各類炒地炒房的現象，規範了相關銀行和中介機構的業務。

本週多地出台政策穩定樓市

值得注意的是，除嘉興外，青島、深圳和西安也在本週出台了相關政策，或取消買房入戶面積限制，或對房地產市場秩序進行整治。

3月15日，青島市發布《關於進一步深化戶籍制度改革的意見》，取消原有單套商品住宅城區(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區)90平方米以上、新區(青島西海岸新區、紅島經濟區、即墨區)60平方米以上的面積限制，實現在青島市取得居住性質的合法產權型房屋人員(含已辦理房屋轉讓合同網簽備案)及其近親屬即可辦理落戶。

同樣是3月15日，深圳市住房和建設局發布《深圳市住房和建設局關於進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》指出，對於弄虛作假、隱瞞真實情況，或提供虛假證明材料等方式申購商品住房者，深圳有關部門將對此類違法違規失信行為進行聯合懲戒，涉嫌違反治安管理法律法規的，依法移送公安機關處理。

3月16日，西安市住房和城鄉建設局發布《關於進一步規範房地產市場秩序有關問題的通知》，加強加強購房資格、資金核驗，規範商品房銷售、存量房交易秩序，規範涉房信息發布行為並加大檢查監督力度。對購房人騙取或通過“代持”方式規避限購政策的，其本人及“代持人”將列入西安市購房失信人員名冊，5年內不得購房；涉嫌犯罪的，將移交公安機關調查處理。

二手住宅樓市升溫，大中細價物業紛紛錄得破頂成交，刺激資助房屋也急起追落後，單計2月至今一個半月，全港至少有10宗資助房屋「樓王」成交。其中，坐擁「躍動港島南」發展概念及海景雙重優勢的香港仔居屋雅濤閣，3個月兩度榮登全港居屋王，最新為3房未補地價單位成交呎價高見15191元，成為呎價首度升穿1.5萬元大關的未補地價居屋。

據代理稱，雅濤閣1座高層D室，3房間隔，實用面積576方呎，今年1月叫價900萬元，2月減至875萬元售出（未補地價），每方呎15191元，呎價貴絕全港未補地價居屋。原業主2002年以174.59萬元購入，賬面賺700.41萬元或4倍。

中原地產高級分行經理吳敬彰透露，新買家屬區內用家，有見政府提出躍動港島南計劃，睇好區內發展前景，「所以先肯追到咁嘅價」。

看好南區發展 3個月兩破頂

翻查資料，政府去年11月提出躍動港島南計劃後，雅濤閣翌月即誕生居屋王，為上述同座低一層D室，成交價858萬元，呎價14896元，呎價貴絕全港未補地價居屋。今次的新樓王則把紀錄呎價再推高2%，令該屋苑3個月之間再膺居屋王。

代理補充，新居屋王擁有開揚香港仔避風塘全海景，景觀媲美區內豪宅如深灣9號，而同類質素未補地價放盤已經絕跡，造價反映單位罕有。至於同類已補地價盤源現叫價均逾1000萬元，其中2座低層D室同面積單位，已補地價以1135萬元放售，挑戰全港造價最貴資助房屋樓王地位。

該代理坦言，自躍動港島南計劃公布以來，香港仔及鴨脷洲等二手放盤查詢已較計劃推出前大增約三成，推動區內樓價節節向上。

上半月資助房屋成交增3.4倍

除雅濤閣破頂外，其他資助房屋樓價同樣勢如破竹，2月以來至少錄10宗新高價成交，何文田夾屋欣圖軒一個實用面積725方呎3房單位，本月初以1120萬元高價易手，刷新全港資助房屋紀錄。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，近期資助房屋出現追落後，「喺1月尾開始跟私樓旺」，某程度上因資助房屋買家實力相對有限，需時觀望整體環境，隨着疫情減退及經濟好轉，入市個案開始湧現，造就破頂成交，相信旺勢有望隨私樓繼續升溫。

另外，據房屋委員會資料，3月首半月全港有35宗未補地價資助房屋買賣，較上月同期的8宗，激增27宗或3.4倍，為去年5月錄得39宗以來約10個月最旺。2月經修訂的未補地價資助房屋交投連升兩個月，急增至207宗，屬去年9月錄得237宗後最多，相比1月148宗，大增59宗或39.9%。

行政長官去年11月底公布的《施政報告》提出推行「躍動港島南」計劃，為港島南區發展帶來不少憧憬，並帶旺區內樓市，該區二手住宅市場自有關計劃曝光後，連續3個月每月成交企穩逾120宗，較之前平均每月約90宗，大增33.3%。當中成交焦點落在指標屋苑鴨脷洲海怡半島之上，自計劃提出後，每月交投超過30宗，本月最新平均呎價升至17218元，較去年11月漲約2%。

海怡半島受惠 呎價升2%

香港置業助理分區董事鄧惠豪指出，躍動港島南計劃令更多人注視該區的發展潛力，不少買家決定入市，從去年12月至今年2月，港島南區每月二手成交均企穩120宗以上；投資者入市比例增加，由去年11月約佔兩成，增至近月的三成，主要是看好該區樓價具值博率。

中原地產亞太區副主席陳永傑說，該發展計劃對港島南區樓市有一定刺激作用，相信未來會成為「一路創新高（錄高價成交）地區」，最能反映區內樓市表現的屋苑非海怡半島莫屬。

翻查代理資料，海怡半島去年11月共錄29宗成交，平均呎價16882元，其後連續兩個月交投增加，分別達33宗及35宗，儘管2月受農曆新年因素及該月日數較少影響，成交也達31宗。3月至今僅半個月已暫錄20宗，平均呎價高見17218元，較去年11月升約2%。

根據政府構思，躍動港島南計劃要把南區打造成為一個充滿活力、魄力、勁力，適合工作、居住、創意和消閒玩樂的地區，其中包括活化珍寶海鮮舫這歷史悠久的香港地標、提升香港仔及黃竹坑一帶的文化及消閒設施，並且透過政府的活化工廈政策，加快黃竹坑舊式工廈重建或改裝，為新興行業及文化藝術提供更多的營運空間等。

英皇國際（00163）及旗下的英皇娛樂酒店（00296）公布，前者以代價約20.83億元，向後者出售持有3項物業的公司；涉及是次交易的物業包括位於灣仔的英皇駿景酒店、MORI MORI Serviced Apartments，以及跑馬地The Unit Serviced Apartments。

公告指出，在交易完成後，英皇國際將派發每股特別股息1仙；英皇娛樂酒店派發每股特別股息5仙。英皇國際將專注於物業投資及物業發展，並透過英皇娛樂酒店作為其附屬公司繼續經營酒店和酒店相關業務；後者將維持核心專注發展博彩酒店，並於區域酒店行業擴展市場據點。

英皇國際交易所得款項淨額約20.82億元，若董事會批准，當中約3680萬元將用作支付特別股息；餘額約20.45億元則作為營運資金，用途包括物業投資及物業建設項目。對該公司而言，所得款項可增強財務狀況及靈活性，以支持未來投資機會。

公告提到，是次交易可讓英皇娛樂酒店把其業務範圍擴大到澳門以外並拓闊收入來源，且能更好地理順英皇國際與英皇娛樂酒店之間的資產、資源和業務活動，並精簡各自管理團隊的決策過程。

內房陸續公布業績，其中，越秀地產（00123）去年盈利42.5億元（人民幣．下同），按年增長21.9%；撇除投資物業重估及相關稅項影響、淨滙兌虧損後，核心盈利40.2億元，升14.6%；每股基本盈利0.27元，漲13.9%。派末期息0.063港元，升28.6%。全年派息每股0.12港元，相當於0.104元人民幣，以港元計算按年增17.6%。

合同銷售957億超目標

集團去年收入462.3億元，較前年漲20.6%；毛利率約25.1%，減9.1個百分點，主因年內結轉產品出現結構性變化，加上某些項目受到過去兩三年限價政策影響所致；期內累計合同銷售額957.6億元，升32.8%，超額完成全年802億元目標；每方米合同銷售均價約2.52萬元，按年漲21.7%。截至去年底，已售但未入賬銷售額為1196.2億元，增長35.1%；淨借貸比率大降26.5個百分點至47.5%。

對於內地計劃在多個重點城市「集中供地」，每年推地不超過3次，越秀地產董事長林昭遠昨於業績記者會上指出，相信中央此舉是為穩定地價及房價，且政策可令多塊土地集中在同一時間推出，對資金充裕的房地產商較有利，惟亦需要更多人力來研究競投土地。

林昭遠強調，集團並無觸及中央針對房地產槓桿的「三條紅線」新規定，相信銀行放貸仍會視乎企業信用度，按照越秀地產的槓桿情況，依然擁有資金優勢。

然而，他承認，自中央針對房地產行業的政策出台後，融資環境變得緊張，今年預算融資成本或較高。越秀地產股價昨收報1.75港元，升2.3%。

信貸評級機構標準普爾把融創中國（01918）長期發行人評級由「BB-」上調至「BB」，展望維持「穩定」。標普指出，融創對控制財務的審慎程度改善，加上強勁的收入增長和更嚴格的土地收購政策，降低其財務風險。

審慎買地 降財務風險

標普認為，融創將繼續進行去槓桿，在未來12至24個月對於債務融資擴張會更謹慎。同時，預期收入增長情況令人滿意，該行料融創今年合同銷售金額，將由去年約5750億元（人民幣．下同），升到6100億至6400億元，有助維持其槓桿水平。基於上述預測，標普估計，融創在未來12至18個月的債務對EBITDA（除息、稅、折舊及攤銷前盈利）比率，可保持在4倍至5倍之間。

投地方面，標普相信，融創將優先考慮現金流量和管理資產負債表，收購土地速度會放慢，不再單純追求規模增長。融創買地支出佔銷售收入比例，從2017年高峰的80%，到去年已降低至30%；債務增長也由2019年的55%，放緩到2021至2022年的5%至10%。

項目總投資90億 將建逾1000單位

內房萬科等在去年中37億元投得的大埔馬窩路住宅地，發展商其後向交通銀行（香港）融資14.87億元，相當於中標地價大約4成，料作地價融資。

該幅地皮在去年7月底批出，當時接獲13份標書，最終由萬科夥拍青建 （01240） 合資以37億元投得，每呎樓面地價4,738元。

據土地註冊處資料顯示，發展商在投得地皮之後不久，便與交通銀行（香港）簽署抵押及按揭協議，銀行將提供14.87億元的建築按揭（Building Mortgage）貸款融資，相對於中標地價37億元比率約4成，符合現行政策規定。

低密度分層單位為主 設特色戶

按照金管局現行就地皮融資的規定，地價的融資比例不能超過4成，因此相信有關貸款主要作為地價融資貸款。

根據萬科去年曾經透露，項目總投資額料涉90億元，將會興建逾1,000伙，興建中低密度分層式單位為主，戶型預計包括開放式至3房，將設特色單位，初步預計2023年下半年作預售。

馬窩路地皮位於新峰花園西北面，佔地約24.34萬平方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約78.1萬平方呎。

近年中資銀行亦不時參與香港地產項目融資，例如啟德跑道區，會德豐地產夥拍中國海外 （00688） 等組成超級財團所投得的5幅住宅地，其中3幅便是由中銀香港 （02388） 負責融資，涉及228億元貸款佔最多，相當於該超級財團就5幅地皮的融資額386.8億元貸款額的59%。

將軍澳截至本月月中暫錄得約210宗買賣成交，代理指無論上車以及換樓客都加快入市，不少屋苑呎價均錄得升幅，其中又以日出康城屋苑升幅最凌厲。

利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示，截至本月15日，將軍澳暫錄得約210宗成交，2月份全月約320宗，至於1月份則錄410宗。他指，雖然近日疫情有惡化迹象，但對二手睇樓氣氛影響不大，準買家已經習慣疫情下睇樓。他又提到，今個月有不少換樓客入市，有16%的成交屬逾1,000萬元成交，他相信是由於低息環境，加上「林鄭Plan」帶動下，細單位業主容易售出單位，從而推動他們換樓。

天晉1期換樓客 先沽後買

新近天晉1期便錄得換樓客入市個案，其中7座低層D室，實用面積524平方呎，另連141平方呎的平台，業主先以980萬元沽出單位，實用面積呎價18,702元，屬市價。業主成功套現後，數日後便旋即買入同屋苑3座中層A室大單位，實用面積862平方呎，屬4房間隔，成交價1,745萬元，實用面積呎價20,244元。

領峯平均呎價 按月漲4%

他又指，見買家加快入市，出價亦較為進取，區內不少屋苑的樓價都錄得升幅，其中又以日出康城較為明顯，例如領峯本月最新平均呎價報13,400元，較上月12,900元錄得約4%的增幅。

新近領峯7座高層LB室，實用面積730平方呎，屬3房兩廁間隔，新近以968萬元售出，實用面積呎價13,260元。

蔡庭勇認為，本月將軍澳已再沒新盤推售，相信客源會回歸二手市場，預計本月最終會錄得約320至350宗二手成交，至於區內樓價預計會再升3%。

政府早前公布工廈重建的「標準金額」補地價，相信有望加快發展商補地價步伐，當中元朗東頭工業區近年正轉型成住宅區，目前還有住宅發展項目，合共提供逾57萬平方呎樓面，涉及逾1,160伙。

推標準金額 增重建確定性

補地價屬於工廈重建一大挑戰，政府今個月中起推出工廈補地價的「標準金額」先導計劃，容許發展商按照政府公布的「明碼實價」進行補地價，令重建的確定性增加。按照當中政府公布，元朗區所屬的「新界北」分區，如果屬於「工轉商」補地價大約為每平方呎約929元，而「工轉住」補地價則大約每平方呎約3,252元，金額維持兩年不變。

事實上，鄰近西鐵朗屏站的東頭工業區，佔地約200萬平方呎，早在10年前，規劃署將區內地皮改劃為商貿及綜合住宅發展等用途，希望促進該區轉型為住宅及商業發展。不過，過去幾年區內3個落成的住宅項目，均是由政府持有官地，或者是鐵路項目，由工廈業主私人重建個案則較緩慢，新實施的補地價機制希望加快區內轉型。

現時區內目前尚有兩個「工轉住」的重建項目正在進行中，預計有望受惠於新補地價機制，其中由資本策略 （00497） 及麗新發展 （00488） 共同持有的麗新元朗中心，現址為兩幢10層高工廈，由發展商在2018年以逾14億元購入。

麗新元朗中心 申建住宅

資本策略及麗新在去年購入後，經計劃重建成15層高商廈，不過發展商在去年中提交新方案，申請興建2幢住宅大樓，總地積比率5.22倍，可建樓面約39.1萬平方呎，將會提供約828個單位，甚至比起當年舊的住宅發展方案所提供419伙，大增1倍。

另外，由星星地產 （01560） 持有的宏業西街21號項目，則將會重建成1幢24層綜合商住樓宇，可建樓面約18.2萬平方呎，將提供約335伙中小型單位。上述兩個重建項目合共能夠提供1,163個住宅單位，若順利落實將有望加快區內轉型。

同時，信置 （00083） 於2015年以約16.9億元投得宏業西街及康樂街交界商用地，則會興建15層高商業大樓，涉及樓面約49.8萬平方呎，有75%樓面作為寫字樓用途，其餘25%的樓面則作為零售商舖。

虹方年內8成交 5虧蝕

受到新冠肺炎影響工商物業市道，元朗區內由工廈活化成商廈項目虹方，在過去一年錄得8宗成交，其中5宗更出現蝕讓個案。

4年貶值逾2成

據EPRC經濟地產庫資料顯示，虹方過去一年錄得8宗成交，平均呎價介乎約8,625元至9,701元，金額介乎約354.8萬至1,247萬元不等。在成交的8宗個案之中，包括5宗二手成交，全屬於蝕讓，其餘3宗則屬於一手成交。

例如，虹方8樓5室，建築面積約358平方呎，以約360萬元售出，平均呎價約10,056元。原業主於2018年2月向星星地產 （01560） 一手購入上址，當時作價約474.35萬元，持貨3年後沽出，帳面蝕114.35萬元，單位貶值24.1%。至於另一個6樓3室，面積358平方呎，在上月以354.8萬元易手，平均呎價約9,911元，相較原業主在2017年11月購入價424.2萬元，帳面蝕69.4萬元，單位貶值16.4%。

焦點新盤接連出擊，其中，西九龍維港滙提速搶攻，並於昨日截收登記，並接獲1135票，超額認購逾9倍，項目將於今日再作推售，折實平均呎價26305元，搶吸用家及向隅客源。

由會德豐地產、信和、嘉華、世茂房地產及爪哇控股合作發展的維港滙，於昨晚截票，發展商指，項目是次接獲1135票，以今日推出108伙計，超額認購逾9倍。

該盤作公開發售的108伙，折實平均呎價26305元，折實入場單價731.12萬，折實入場呎價22866元，若以定價，總值約18.81億元，同時亦推出15伙招標，並於今日同步截標。

是次入票人士中，則以用家及向隅客為主，不少來自西九龍一帶，同時亦有部分為投資者，主要看中該盤的細單位，打算購入作長線收租。

項目設於奧運站商場的展銷中心所見，昨日截票前仍有不少準買家前來參觀，現場頻現人流，等待職員帶領內進。

據最新的銷售安排，項目今日公開發售108伙，主要集中2、3A及3B座及，22伙1房連開放式廚房、10個2房開放式廚房、18個2房玻璃廚房、14個2房、13個2房連儲物房、26伙3房1套加多功能房連洗手間，以及5伙連平台單位，面積286至794方呎。折實售價731.1萬至2345.28萬，折實呎價22866至30227元，折實平均呎價26305元，較首輪銷售單位的25275元高約4%。

以售價計料可套現約18.81億，折實約15.05億。此外，今日亦推出15伙作招標，全為3房與4房的大單位，能享維港海景。

在今日發售的單位中，入場單位為3B座2樓G單位，屬1房平台單位，面積298方呎連51方呎平台。呎價單定價913.9萬，呎價30668元。折實售價731.1萬，折實呎價24534元。

最低呎價單位為3B座3樓D單位，屬2房連開放式廚房單位，面積448方呎，價單定價1280.5萬，價單呎價28583元。折實售價1024.4萬，折實呎價22866元。

項目是次繼續提供9種付款方法，其中以180日付款計畫提供最高5.5%的折扣優惠，配合其他優惠可達至最高的20%折扣，首期為樓價5%。

同時，發展商提供最高樓價8成的一按，首三年的按息P減2.5厘，第四至五年按優惠利率計算，其後按息P加1.5厘，貸款年期最長25年。另外也有經指定財務機構提供樓價25%的二按，首兩年可享免息，第三年以P減2.5厘，其後全期按優惠利率計算，貸款年期最長20年。

項目第3期已上載樓書，共涉388伙，標準分層面積277至1001方呎，特色戶面積介乎256至1611方呎，戶型涵蓋開放式至4房雙套間隔。項目的第2期及第3期早於本月初獲批預售。

高銀金融於去年售出啟德4B區住宅地，並由商人陳壯榮擁有的離岸公司購入，目前佳兆業亦正式入股參與該幅住宅地的發展權。

佳兆業發言人指，集團亦有入股參與該幅啟德地皮，但其餘具體細節包括股權分布等暫不便披露。

高銀金融去年7月公布出售啟德4B區4號住宅地皮，買家為離岸公司彥佑有限公司，該公司由商人陳壯榮持有，現金作價為34.77億，連同承擔貸款35.67億，合計總代價約70.4億。同時高銀亦指出，利潤分成協議中高銀將得到的三成利潤，須於基準日期已出售的單位平均售價達到2.9萬元呎價，包括扣除所有折扣及回扣；而利潤則指單位與停車場的總售價，減去新買家支付的70.4億及有關開支。此外，據公司註冊處資料，該地皮的控股公司迅富國際，目前其公司董事分別為李健萍以及莊暹喜，而前者與佳兆業集團副總裁同名同姓。

至於該幅地皮位於啟德跑道區，可建樓面57.47萬方呎，原先由高銀金融於18年11月奪得，當時地價為89.06億，每呎樓面呎價15498元。