位於中原夜市商圈 惟須留意屋況老舊

在桃園市不用百萬元就買得到房！中壢市中原夜市商圈「小富翁大學城」，近期有95萬元套房待售，且觀察實價資訊，近2年該區有36筆100萬元內成交套房，不過《蘋果》直擊該社區屋況老舊、走道有壁癌，雖換算租金年投報率約3~5%，但仍有隱藏成本及管理風險須留意。

近期591租屋網出現「小富翁大學城」社區5樓公寓出售，格局1房1廳1衛，屋齡近32年，權狀7.41坪，開價95萬元，換算單價約13萬元。其他6筆待售物件除1樓坪數較大外，其餘落在7~8坪，開價約168~195萬元間。

換算單價約13萬元
實登記錄該社區2019年至今成交36筆百萬元內套房，除備註親友交易、鋼筋裸露漏水等外，最低總價60萬元，單價落在8~15萬元間，近1年平均單價12~13萬元。

「小富翁大學城」為地上5層、地下1層無電梯公寓，共564戶，套房坪數約5~9坪。記者直擊，社區每層約20、30戶，梯間、走道可見壁癌，尤其是5樓頂樓層最明顯；由於部分走道狹窄，白天不開燈略顯陰暗，部分陽台鐵窗生鏽。

待售套房大門蒙上厚厚灰塵、線路被剪，顯然久無人住，屋內僅1處對外窗，裝潢、家具俱全，屋況維持不差，但打開天花板輕鋼架，屋頂有漏水處理過的痕跡。據悉，該社區屋況差的套房租金最低3500元，有不少經濟弱勢租客，出入份子較複雜。

學區租金收益穩定
台灣房屋平鎮直營店經理吳盛評指出，該社區因無電梯、公共空間凌亂，垃圾回收中心管理欠佳，加上房屋老舊，有滲漏水、壁癌問題，但部分房東會悉心裝潢維持屋況。受惠去年房市熱，社區房價略有上揚，漲幅視各屋況表現不一，如今待售物件開價多突破百萬元，最大優勢為位處中原大學學區，租金收益穩定。

吳盛評分析，中原大學套房多半瞄準投資收租用途而蓋，租金行情每月3500~8000元，投報率3~5%，由於有健行科大、南亞技術學院學生及中壢工業區上班民眾的居住需求，整體租屋市場表現佳。

吳盛評提及，過去有人在中原商圈買下套房置產兼省租金，未來賣掉換屋，同時賺到增值價差，由於總價不高，投資門檻低，投報率佳，未來有台鐵紅線中原站、中壢體育園區重劃等題材，社區物件轉手率不差，因此吸引小資族的青睞。

要考量少子化風險
全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，學區出租套房投報率不差，仍要小心少子化風險，未來學生人數減少、大學面臨滅校等危機，勢必影響區域住宅出租率，小心淪落租金、房價雙賠的窘境。

至於租金投報率高的產品，房價多半低於行情，往往伴隨屋況不佳、出入份子複雜的情形，陳炳辰表示，修繕、管理成本恐較高，均為風險，建議民眾投資前審慎評估，才能避免踩雷。

彰化二水鄉源泉村有一棵300歲芒果樹，生長在兩棟透天厝之間，高度達6層樓、比附近民宅都還要高，一年能夠「結果」一次，酸甜好吃的土芒果，更是居民的共同回憶，只不過因時代演變，愈來愈少人會去摘芒果來吃，現在這棵樹已經變成公共財、特別用柵欄圍起來，成為村子最重要地標。

生長在兩棟透天厝之間
二水鄉源泉村為一處樸實的小農村，常住人口僅約300、400人，透天建物屋齡多50年以上，當地多以務農為業，一戶老舊透天房價行情頂多百來萬，不動產幾乎沒有買賣，近期因為社區推行觀光微旅行，村內的特色逐漸引人注意，其中位在源泉國小旁的老芒果樹，也就成了外地遊客必到景點。

遠遠看，芒果樹從兩棟透天民宅向上生長，根據記者實際觀察，百年下來，巨大的芒果樹直徑約有3公尺，數個成年男子環抱都還無法抱住，芒果樹型蜿蜒向上，高度達20公尺、相當6層樓高，為怕影響周邊民宅，還進行過斷根處理，公家機關每年都得定期修剪跟維護。

住在芒果樹一旁的80歲董阿嬤說：「芒果樹的土地是鄰近5戶別墅共同持分的土地，當年興建透天時，大家刻意保留不管它，蓋房子都時候也沒有砍掉，後來愈長愈高，只要是村民都會在樹下玩耍過，一邊品嘗土芒果。

小宅風吹進了北台灣透天市場。《住展》雜誌調查去年起至今年3月，北台灣50坪以下透天案明顯增加，桃竹宜蘭等郊區地段，最小建坪甚至僅約33坪，總價介於500~700萬元間；房市業者指出，迷你透天推案集中郊區的關鍵，是土地成本便宜，鎖定受到市區高房價推擠外移的買家。

整棟等於2坪豪宅價
業者統計，價格最高的是宜蘭縣壯圍鄉的「國五美津」，總價788萬元，最便宜的是新竹縣新豐鄉的3樓高透天「甜鮮森」，總價538萬元。

若與台北市指標豪宅「元利信義聯勤」最高成交單價299萬元比較，等於買2坪豪宅的錢就能入手一間透天，房價呈現天壤之別。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，常規透天厝的地坪25~30坪，建坪60~80坪，近年出現建、地坪數下滑，關鍵與地價飆漲有關，建商下修坪數控制總價，主打換屋訴求，推案量增，銷售也快。

何世昌說明，這類產品舒適度可能不如常規透天，建議選擇面寬超過4米的產品，還要留意共用牆厚度和隔音等，有助降低踩雷風險。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則指出，國內房市仍以大樓物件為主流，小透天市場喜好與佔比都小，價值性也會比正常大樓、公寓、透天別墅弱。

央行繼去年12月之後，再度出手打炒房，公司法人貸款緊縮到4成、第4戶以上貸款壓低至5成，在業界引發不小怨氣。中華民國不動產開發公會全國聯合會全國聯合會理事長楊玉全18日表示，政府打炒房，儼然已變成打建商，恐怕會造成已銷售且簽約的預售屋，在日後出現交屋糾紛或合約糾紛。

楊玉全表示，央行突擊式出手打擊買方，房地合一不斷加碼，加上工料雙漲的壓力，「建築業已經成為艱困行業！」將嚴重影響建築業經營及生存環境，包括整個周邊相關產業、員工就業，都跟著變成祭品。

楊玉全指出，央行12月無預警限縮房貸成數，造成建商因為已購屋的民眾貸不到足額的房貸成數，需要自己拿錢出來借給客戶；這次再緊縮貸款成數，合約糾紛的問題恐將再度擴大，央行、內政部、財政部接連出手打炒房，已經是要把房地產業者置於死地。

華固建設總經理洪嘉昇則表示，央行和房地合一稅2.0修法是在超前部署，避免資金行情助漲、房市過熱，對於建商購地限貸，也是避免部分業者財務高槓桿操作，所以坦白說，「並不是壞事。」政府適度風控，建商只能默默接受。

名軒開發董事長吳泓瑩表示，近幾個月央行和行政院陸續採取打炒房、限縮法人和自然人多戶貸款等措施，確實會讓買氣受到衝擊，對於以自住剛性需求為主要客層，且多採先建後售或邊建邊售的建商來說，影響不大；不過，現階段工資、原物料、地價都漲，房價要跌也沒有空間。她認為，房地產還是要回歸自由經濟體系，面對一連串打炒房措施，確實將會讓建案推出的腳步放慢。

另有不願具名的某大建商直言，央行二度打炒房措施，公司法人貸款緊縮到4成、第4戶以上貸款壓低至5成，幾乎是逼著大家拿現金來買房、現金多才有能力炒得動房，試問央行到底是要照顧有錢人？還是真打炒房？有錢人在央行緊縮限貸令之下，預料還是房照買，這樣的打炒房政策目的公平合理性又在哪裡？

房地合一2.0將直衝立院闖關，對於勢在必行的修法，全國商業總會主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰18日表示，政府此次突襲式打房，對於房地產業者「很傷！」上周行政院通過後第一個週末假日，看屋客戶立刻少掉3成；預期在打房效應下，建商推案恐將觀望，全年推案量和成交量恐至少量縮3成。

賴正鎰表示，房地合一2.0修法很可能在立院通過，央行再來第二波緊縮房貸措施，可謂史上最強版打炒房措施，一連串突襲式打房，一定會打趴投機炒作，但也將帶來房市觀望氣氛，建商下半年推案計劃很可能紛紛往後遞延。

賴正鎰表示，政府此次房地合一2.0突襲打房直接納入預售屋，閉鎖期年限也拉長，雖然修法尚未三讀，但看來已擋不住，預期全年房市將呈現價穩量減的格局。未來新法若通過，不只投資客，連置產客也會受影響，預料329推案量雖維持水準，但第2季起會明顯減少，估計在建商延推或觀望下，2021年全台推案量將下修至1.2~1.3兆元，遠比2020年全台推案1.6兆元萎縮。

賴正鎰主張，如果回溯，對買方不公平，因此不應該溯及既往；由於房地合一稅是一種實價課稅的概念，與土增稅同時開徵，等於對民眾「剝兩層皮」，根本是殺雞取卵。

賴正鎰強調，房市並沒有很熱，這一年主要還是低利與資金回流投資台灣，讓房地產好不容易回暖；但政府連番打炒房，已經傷到真正置產的自住客，實際上還有持續成交的都是20~38坪產品，至於42坪以上房子幾乎賣不動。

據了解，多數房地產業界都希望房地合一稅制維持現狀，不要修法。

政府打炒房接連出招，央行昨加碼限貸令，而房地合一稅二．○版甚至將回溯至二○一六年適用。建商指出，投資客可能因此退出房市而影響買氣，但土地、工資、原物料均上漲的情況下，房價沒有跌的空間，預期今年房市將呈現價穩量縮的格局。

限貸令加碼 合約糾紛恐擴大
中央銀行昨祭出第二波打炒房措施，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，上次無預警限縮房貸成數，建商可能因已購屋民眾貸不到足額房貸成數而需要自己借錢給民眾，這次再度緊縮貸款成數，除了合約糾紛可能擴大，政府擺明是要把房地產給打死，央行、內政部、財政部接連出手打房，已經是要置房地產業者於死地。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這次央行進一步限縮購屋貸款，大多數自住客不會有影響；不過，法人購置住宅部分，有些中小企業主可能不容易貸款或用公司名義貸款較優惠，這方面也被央行管控，整體來說，對高端、多戶、法人影響有限，一般自住客沒有太大差異。

名軒開發董事長吳泓瑩表示，不論房地合一稅二．○版有沒有推出，想賣房地還是會賣，不想賣的還是不會賣，但房市買氣三成的投資客買盤會因此而退出市場，預期今年房市買氣將會持平或稍微量縮，但房價則維持穩定狀態。

她也坦言，政府接連推出打炒房政策，的確讓建商的推案心態改變，會因觀望而延後公開建案銷售時間；不過，建商中長期推案進度不會受到太大影響，反而疫情對於建案公開衝擊的時間較嚴重。

鄉林建設董事長賴正鎰則指出，行政院一公布房地合一稅二．○，當週的看屋組數直接少掉逾三成，這次政府突襲打房，對房地產業者很傷。他以自家建案的看屋情況來說，投資客全跑掉，一個都沒有，置產客僅剩幾組，反而首購族維持穩定買氣；若此案照案通過，閉鎖期拉長到五年，勢必衝擊房市買氣。

調整稅基 才能因地制宜

各界關注「囤房稅」議題，財政部長蘇建榮認為，不應只看稅率，從稅基調整才能因地制宜。不過，根據財政部公告，房屋稅稅基的「房屋標準單價」，多數縣市近年少有調整，尤其彰化縣、金門縣近37年來都沒調整過。

房屋稅稅額以房屋評定現值乘以稅率計算，而房屋評定現值牽涉房屋標準單價、折舊率、地段率等，根據現行規定，房屋標準單價每3年重新評定一次。

過半縣市上次調整已6、7年
蘇建榮日前表示，許多縣市多年未調整稅基，財政部會慢慢給地方政府壓力，公布各地方政府狀況，讓社會公評。不過，檢視財政部公告資料，各縣市並未依實際情況合理調整，全國一半縣市前一次調整稅基大多是在2014、2015年，至今未再有調整。

直轄市調幅不小 北市最大

財政部以「與1984年標準單價比較之平均調幅」顯示近年調整情形，其中，金門縣、彰化縣至今仍沿用1984年的房屋標準單價，等於是近37年來都未調整。據了解，在財政部督促下，今年金門縣、明年彰化縣預計都會調整。

台北市調幅則最大，最近一次調整，與1984年比較漲幅達128%；其餘直轄市近年調幅也不小，高雄市漲幅達81%、新北市達80%、桃園市與台中市各60%、台南市達58%。

現行「囤房稅」最低稅率1.5%
另，現行房屋稅規定，住家用的「自住」限3戶、稅率1.2%；第4戶起為「非自住」，稅率最低1.5%、最高3.6%，地方政府可自行設計課徵方式，即「囤房稅」。

根據財政部資料，目前17縣市採最低1.5%稅率，僅台北市、桃園市、新竹縣、連江縣、宜蘭縣等5縣市提高稅率；其中，台北市採階梯式稅率，非自住2戶內課2.4%、3戶以上課3.6%；桃園市一律採2.4%課徵，新竹縣一律課1.6%。

面對後疫情QE全球大印鈔致使錢變薄的通膨浪潮，和「零負利率」時代，錢「投」對地方很重要。聰明的富人將眼光轉移到比住宅供給更稀缺的「潛力店面」投資。地產專家指出，不動產投資有「地段、地段、地段」三大要訣，店面投資也有三大秘訣，即是「人潮、人潮、人潮」。近期，台中七期台灣大道三段興富發「TOP 1」商辦旁的「市政愛悅」釋出珍稀八戶店面，有地點、有人潮、有好設計，恰好與如今沒落的街邊、商圈店面做一大區隔，不畏電商崛起，是店面的「剛性需求」產品。

台中是此波台商回流匯聚的重點城市，當台北人口不斷外移流失時，台中人口還年年正成長，而七期當屬台中最熱地段，擁世界九大新地標之一的「國家歌劇院」、近萬坪的綠意美景視野「秋紅谷生態公園」，百貨商城及星級飯店、異國餐廳，和越來越多的商辦，市調指出，未來十年台中七期將至少有15棟商辦、百貨及酒店大樓陸續完工，初估可吸引3~5萬人進駐，儼然台北的信義計畫區，是人潮聚集的保證。

七期「市政愛悅」八戶店面也因此詢問度破表，原因有三，一是地點對了，屬於複合商圈地帶，玉帶環腰形狀自然吸引人潮匯流；二是與隔鄰A辦「TOP 1」合計3,400坪基地，除了磁吸辦公人潮外，更有市政愛悅樓上1,244戶家庭消費力道支撐；第三點以產品來說，「市政愛悅」店面雙面臨路，不若多數店面僅單面臨路，氣勢和辨識度較差，而深度21米、寬8米、挑高4米2，二樓3米8的超優百坪電梯店面，非常適合時下正流行的複合型店鋪。

在房屋的行銷廣告中常見「捷運宅」、「挑高4米2」、「大視野」、「大坪數花園游泳池公設」等宣傳用語。這些介紹究竟是合法？還是非法？規劃買房的消費者，如何聰明辨識房屋廣告是否如實？

台中市法制局3月24日下午1時30分至4時30分，邀請公平交易委員會視察徐宗佑，台中市政大樓4樓集會堂開講「常見廣告不實案例介紹與預防」課程。透過實際案例分析，協助消費者清楚辨認業者推銷手法之虛實，避免花了大錢，還買錯房！

台中市法制局說，依消費者保護法規定，企業經營者應確保廣告內容真實性，所提供的商品或服務若低於廣告內容，導致消費者因信賴廣告而受害，可向業者請求賠償，且刊登或報導廣告的媒體，如果知道廣告內容與事實不符仍刊登，也需連帶負責。

公平交易法也規定，若業者對商品相關而足以影響交易決定的事項，為虛偽不實或引人錯誤的表示，公平會除可命業者改正外，最高並可處新台幣2500萬元罰鍰；業者如遲不改正，可再處最高5000萬元罰鍰。

法制局長李善植提醒民眾，業者的廣告方式五花八門，建議消費者與業者簽約前，除先確認廣告內容外，也要記得保留業者的廣告文宣或傳單。若事後業者所提供的商品（服務）不符廣告內容，才有能夠主張權利的證據。

更詳盡的「常見廣告不實案例介紹與預防」撇步，都在3月24日課程當中。關於報名方式，法制局表示因防疫考量，本次課程採實名制並僅開放線上報名，報名期間自即日起至3月22日止，參加者年齡限16歲以上。預先報名且全程上課，可獲精美小禮。

民眾如有消費問題，可於平日上班時間利用市話或手機撥打消費者服務專線「1950」，由所在地的縣市政府消費者服務中心人員提供諮詢服務。

為遏止投機炒作，行政院推出房地合一稅 2.0 修正草案，針對持有 5 年內出售的房產課高稅率打擊投資客炒房，根據政院的修正草案，新版房地合一稅將回溯至 2016 年，換言之，只要是 2016 年元旦後取得的房地產都適用房地合一稅 2.0 新制。

行政院已將房地合一稅 2.0 草案送交立法院審議，目標力拚本會期三讀通過與實價登錄 2.0 一起實施，而外界關注新版房地合一稅，主要鎖定兩大重點包括：「何時日出」與「是否溯及既往」。

根據行政院的修正條文，只要是 2016 年元旦後所取得的房地產，包括預售屋與特定股權的交易，一律都適用房地合一稅 2.0 稅率，也就是持有兩年內就出售將課 45% 重稅，持有滿 2 年以上、5 年內出售稅率 35%。

換言之，假設投資客在去 (2020) 年取得房地產，根據現有的房地合一稅制，只要撐到 2022 年再出售，就可享有 20% 較輕的稅率，但如果以新版房地合一稅計算，投資客必須撐滿 5 年，也就是 2025 年出售，才能享有 20% 的稅率。

有人這麼認為：一個城市的樓市有多熱，看看當地的調控有多嚴就知道了。

除了深圳，鄰近的東莞樓市調控也是逐步升級。在房企和一些研究機構眼裡，東莞已經不僅僅是深圳的“後花園”和環一線城市，而且還已經屬於“新一線城市”，不少房企決定重金圍獵東莞土地市場。

“這幾年的東莞土拍市場，深圳房企的占比越來越高。在整個粵港澳大灣區裡面，除了深圳都市圈、廣州都市圈之外，企業幾乎沒有更好的選擇。深圳本身土地供應量少，宅地稀缺價格也高，惠州經濟程度不高加之房產項目太多，影響了土地開發價值，所以在深圳都市圈內東莞就是首選。”一名深圳房企深圳區域投拓部工作人員表示。

在最近的東莞土拍市場，就有不少深圳房企的身影。東莞市公共資源交易網公佈的資訊顯示，3月16日東莞市虎門科航投資管理公司（大股東為東莞市萬科房地產有限公司）經過84輪報價，以總價32億元+17%配建，樓面價約每平方米2.22萬元，拿下位於虎門鎮的一塊商住地。3月12日，經過28輪競價，中海華南（深圳）有限公司以35.97億元競得東莞大朗一塊商住用地，可售樓面價約每平方米25999元。據不完全統計，華潤、鵬瑞、天健、深業、佳兆業等深企近年來在東莞拿地情緒也十分高漲。在更早的2018年10月，深圳人才安居集團經過兩輪競價，將同樣位於塘廈的一宗3.9萬平方米商住地收入囊中。

克而瑞資料顯示，2020年東莞宅地供求量達到近幾年最高值，房企拿地熱情高漲，高溢價地塊頻出，多幅地塊以最高限價成交，成交樓板均價達到每平方米8922元，同比上漲14.4%，其中商住用地仍占主導地位，成交42宗。深圳中原研究中心的資料顯示，2020年東莞土地成交面積208.1萬平方米，同比上升112.4%。

“深圳房企在東莞拿地情緒高漲，主要是因為擁有靠近主場的優勢，樓市銷售火，在東莞拿地也是上市公司做規模的方式之一。”上述房企投拓部工作人員表示，“即使東莞樓市調控逐漸升級，也擋不住房企的熱情。”

“東莞獲得了廣州和深圳的雙重輻射效應，所以本身是具有很強投資成長性的城市，預計後續會有較多的房企到東莞購地。此外，後續東莞產業升級力度大，客觀上也會增加購房需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

3月10日，融創服務、時代鄰里、藍光嘉寶服務三家物業公司同時發佈2020年年度業績公告。相比於其他2家先後召開線上業績會的熱鬧，已經被控股股東賣掉的“藍光嘉寶服務”略顯落寞。

從業績層面來看，藍光嘉寶服務2020年實現營業收入27.3億元，同比增加30.2%；實現淨利潤5.5億元，同比增加23.8%；同期毛利率較上年同期下降0.5個百分點至35.7%，淨利率下降1個百分點至20.1%。對比同行翻倍的業績，藍光嘉寶服務的增長委實遜色許多。

而在藍光嘉寶發佈業績的同日，公司聯席總裁、首席財務官及聯席公司秘書鄒昊辭職。2020年藍光嘉寶有4位高管辭職，2021年伊始財務官辭職。另一邊，公司控股股東謀劃控股權轉讓的交易細節尚在協商，藍光嘉寶動盪不安。

淨利潤增速腰斬

分業務結構來看，藍光嘉寶服務物業管理服務、諮詢服務、社區增值服務分別同比增長30.9%、20.7%、39%，各業務增長均衡。各業務占當期總收入的比例分別為54.6%、22.6%及22.8%。

但以2020年30.2%/23.8%的營收/淨利增速對比同行，藍光嘉寶服務的發展較為緩慢。目前公佈業績的融創服務營收同比增長63%、淨利潤同比增長130%；時代鄰里營收同比增長63%、淨利潤同比增長140%。

根據此前業績預告，物業股業績增速普遍高於60%，至少5家曾預告業績翻倍。在行業處在高增長階段，藍光嘉寶服務 “不進則退”。

再來橫向看藍光嘉寶服務歷年業績增速，近2年營收淨利潤增速持續放緩。2018年營業收入同比增長58.7%、2019年營收同比增長43.4%、2020年營收同比增長30.74%，增速持續下滑。

2020年藍光嘉寶服務淨利潤同比增張24.15%，較2019年的48.4%增速放緩了24個百分點，更早2018年淨利潤增速為57%，連續2年業績增速放緩。這說明，隨著業績增長基數越來越大，藍光嘉寶服務面臨的增長壓力也越來越大。

但這並不是藍光嘉寶服務的單個問題，營收在20億元以上的腰部物企均面臨增長壓力，而頭部物企的增長壓力相對腰部企業又更大。在這個考驗面前，藍光嘉寶服務首先交出了“增速變緩”的答卷，那麼後續頹勢是不是也會來的更早？

藍光集團占比創新低 僅27%

截至2020年，藍光嘉寶服務在管面積1.3億平方米，較去年的0.72億平方米增加了0.58億平方米；合約面積為2.13億平方米，較去年的1.16億平方米增加了0.97億平方米。以此計算，2020年面積儲備率為0.65，2019年為0.63。

2020年藍光嘉寶服務進行了多達17家小型並購，用於購買子公司的資金流出達到了3.3億元，同比增長668%。這導致同期新增面積中，協力廠商新增面積為0.52億平方米，占當期新增面積的比例為90%。

2020年來自藍光集團的新增面積僅6百萬平方米，即便如此，這也是藍光集團近三年來結轉面積最高的一次。2017-2019年，來自藍光集團新增的在管面積分別為5.2百萬平方米、2.8百萬頻繁米、2.3百萬平方米，在結轉面積逐漸走低之時，藍光集團在2020年下半年加大了“輸血”力度。考慮到目前藍光發展謀劃轉讓控制權予碧桂園服務，此舉或許意在加大談判籌碼。


不過總體而言，藍光嘉寶服務發展到現在關聯房企的色彩已經很弱。來自藍光集團在管面積占公司總在管面積的比例由上年的40.6%下降至27%，2016年這一比例為78%。現在把藍光嘉寶服務當做一家獨立協力廠商房企看待的話並不過分。

毛利率淨利率雙雙下滑

2020年受疫情影響，大部分物企享受了社保減免等政策，而物業管理行業人力成本占比高達70%~80%，業內人士曾估計該政策對物企的毛利率可能有1個百分點的提升作用。2020年中報及目前年報資料也印證了該觀點。

藍光嘉寶服務是個例外。2020年公司毛利率較上年同期下降0.5個百分點至35.7%，淨利率下降1個百分點至20.1%。公司表示毛利率的下降主要是由於收購公司的毛利率相對較低所致，若沒有社保減免等政策，毛利率的下降幅度或許更大。

橫向來看，藍光嘉寶服務從2017年以來淨利潤始終保持在20%左右，在45家已上市物企中排前十位，盈利水平實屬高位。不過隨著藍光嘉寶服務持續並購，資產規模擴大，ROE從2018年的67.12%下降至2020年的22.41%。

值得一提的是，年報發佈當日藍光嘉寶服務的首席財務官鄒昊辭任，此前2020年藍光嘉寶有4位高管辭任，藍光嘉寶服務正在經歷“變天”。3月15號， 藍光發展發佈公告稱，已就向碧桂園物業香港轉讓藍光嘉寶服務股份與相關方簽訂框架協議。

房控之下：中小房企赴港求存之路

近兩年，受政策端及資金端監管收緊的影響，融資管道有限且債務較高的中小型房企，日子並不好過。

面對房地產行業不確定性風險不斷增加且市場天花板愈發明顯的形勢下，多家地方性中小房企赴港進行IPO，以解燃眉之急。

據資料顯示，2020年，成功登陸港交所上市的中小型房企就有7家，分別是起家於廣東東莞的匯景控股（09968.HK）、起家於江蘇常州的港龍中國地產（06968-HK）、起家于福建福州的金輝控股（09993.HK）、起家於上海的上坤地產（06900.HK）、起家於浙江紹興的祥生控股集團（02599.HK）、起家於四川樂山的領地控股（06999.HK）及福建廈門的大唐集團控股（02117.HK）。

2021年，中小房企赴港上市的熱度依舊不減。截至2021年3月17日，處於聆訊階段的中小房企就有三巽控股、天泰國際、新星宇。

與已上市的中小房企一樣，亮眼業績之下，債臺高築及現金流吃緊成為每家中小型房企的難言之隱。按招股書最新的財務資料顯示，三巽控股資產負債率為224.7%，天泰國際資產負債率為203%，新星宇淨資產負債率為140%。如此高的資產負債，“三條紅線”自然也就踩的死死的。

為了優化債務結構及尋求更多的融資管道，股權融資就是不錯的選擇。這也是為何近些年中小房企密集赴港上市的原因所在，甚至不少房企為了能上市融資，不惜兩顧、三顧、四顧港交所。可見，在房地產調控及銀行端放貸資金監管收緊的形勢下，赴港上市籌資成為中小房企抵禦房企“嚴冬”唯一出路。

但是，即便成功上市後，債務結構及經營業績取得不俗的表現，中小房企依舊面臨著諸多挑戰，二級市場投資者並不為其買帳。

中小房企上市後：如願登港，股民卻不買帳

三十年河東，三十年河西。

曾幾何時，房地產板塊與金融板塊是港股金融市場重要的拼圖，赴港上市的房地產企業，也很少受到冷落的。然而，隨著國內房地產調控浪潮一浪高過一浪、經濟數位化轉型、新經濟及生物製藥公司的崛起，港股房地產板塊風雨突變，市場質疑聲、看衰聲、做空聲......聲聲入耳,讓聽者深感不安，二級市場投資者開始轉移陣地，擁抱新經濟板塊及其他成長空間較大的板塊，房地產板塊開始受到冷落。2020年，港股房地產板塊指數跌幅為19.41%，跌幅遠超同期大市（?指）的3.4%。

在房地產板塊投資情緒不高的形勢下，成功突圍登陸港交所的中小房企，獲得的市場關注度及認可度並不高。截至2019年7月至2020年12月底，在港交所成功上市的中小企業有11家，首日表現漲幅僅有1.38%，累計至今的股價漲幅平均值為7.6%。其中，2020年7家中小房企上市，首日表現漲幅平均值為0.53%，遠低於2020年港股全部上市新股首日表現平均值的21.8%。其中，上市首日漲幅最大的金輝控股，上市首日漲幅僅有1.40%。

值得注意的是，在7家中小房企中，大唐集團控股迎來登陸港交所之後的首份亮眼的財報，但依舊無法為股票帶來任何利好刺激。2020年，大唐集團控股營收同比增長30%至105.88億元人民幣，淨利潤同比增長51.40%至9.50億元人民幣。此外，因上市籌資優化了債務結構影響，上市前大唐集團控股緊踩著“三條紅線”不放的情況，也有所緩解。

從大唐地產的2020年業績報數據來看，2020年的淨負債率在2019年的119.2%的基礎上進一步下降至58.7%，遠低於100%的閾值；現金短債比從2019年的0.96%上升至1.30，已高出1（或100%）的標準。最後一個，剔除預收款的總資產負債率，從2019年的87.0%下降至2020年的77.7%，依然高出70%的警戒線。

在業績出來後，大唐集團控股的股價紋絲未動，維持在4.5港元附近徘徊。截至2021年3月17日收盤，大唐集團股價為4.56港元，基本與年初價格一致，根本沒有漲過，甚至是落後於整個房地產板塊今年的表現。年初至今，港股房地產板塊指數漲幅為11.4%。

除此之外，大唐集團控股“老鄉”金輝控股同樣有此遭遇。據金輝控股發佈2020年全年業績預告，2020年營收同比增長超30%，淨利潤同比增長超40%，三條紅線的規定在期間內均有不同程度優化，淨負債率低於100%，現金短債比大於1，剔除預收款項後的資產負債率低於70%。即便有這樣的正面盈利利好，金輝控股股價同樣穩如泰山，股價基本在4.4港元附近迂回。

上市首日遇冷、業績亮眼股價冷淡.....種種跡象表明投資者對中小房企登陸港交所給予了負面的情緒，也折射出在房地產行業天花板愈發明顯，行業競爭愈發激烈的經營環境下，綜合實力並不強的中小企房企，也很難獲得市場較高的估值水準及期望。

連預增的業績都無法挽回股民的信心，即使後續通過港交所聆訊並成功上市的中小房企，想要獲得二級市場投資者積極認購的可能性並不大。如此下去，上市中小房企股票流動性可能會出現萎縮或不濟的情況。

那麼，深陷“局中局”的中小房企，未來路向何方呢？

養老江湖不僅有開發商，還有很早便介入的眾多險資方。而對於養老行業，大多數人對它的看法是“等待開發的金礦”。

“十四五”時期我國將進入中度老齡化階段，老年人口將突破3億人，預示著養老市場還有待進一步挖掘的空間。細心的投資者還發現，“十四五”規劃第一次將“養老”放進了規劃中，全文共提及46次，養老行業的重要性不言而喻。

除了號稱“最年輕”的城市深圳以外，四個一線城市裡上海的老齡化程度是最高的。統計局資料顯示，僅2019年的人口構成看，廣州、北京、上海60歲以上人口占總人口的比例為18.4%、17.2%及35%。

正因此，上海的養老產業也在最近幾年得到很大的扶持。老齡人口占比超過三成，對於這座一線城市而言，上海的養老“金礦”看似更大。

然而，上實集團在上海崇明東灘養老專案開發週期較長，經歷了20多年的調整規劃和開工建設，目前仍有部分土地尚待開發。

勝利的果實還未完全到來，近期，上實選擇掛牌轉讓部分養老專案資產。該項目從拿地至今已接近6年時間，此番掛牌也留下了很多疑問，值得深思和觀察。

據上海聯合交易所披露，於3月15日，上海實業養老發展有限公司擬轉讓旗下上海梵昆房地產開發有限公司100%股權及1.4387億債權，轉讓價格約為3.22億元。

梵昆房地產旗下擁有崇明東灘啟動區養老社區專案地塊，該地塊曾委託險資負責開發運營，此次轉讓頗有一絲將地塊套現的意味在裡面。只是掛牌轉讓的底價較低，不排除合作方接盤的可能性。

另一方面，或許是尚未達到上市公司信披的要求，上實發展(600748,股吧)並未就此事發佈公告。

“捂地”六年

曾經被譽為上海在建規模最大的養老社區——崇明東灘長者社區，占地面積達到85平方公里，占崇明島總面積的15%。上世紀末，該專案被授權予上實集團經營，如今已開發有東灘長者社區一期專案上實瑞慈花園等。

因擁有崇明東灘長者社區項目，上實集團也被稱為上海崇明島的“地主”。

然而，在本世紀頭十年，這一大型養老項目經歷了“大起大落”的發展階段，陷入用地指標擱置、負責人離職、合作方撤出、上實系內部對項目歸屬存在爭議等傳聞，曾一度陷入停滯狀態。

到2014年初，上實發展的一紙公告，基本上確定了該公司加入崇明東灘養老專案的開發。上海發展全資子公司上實城投與上實東灘投資共同出資成立上海實業養老投資有限公司。

彼時公告顯示，將由該平臺公司與其他合作夥伴共同成立合資專案公司開發建設養老社區專案。股權比例為，上實東灘投資出資1240萬，占62%股權，上實發展透過上實城投出資760萬，占38%股權。

如今，這一大體量專案部分資產的發展再起波瀾，梵昆房地產便是合資項目公司的其中之一。

最新掛牌公告顯示，梵昆房地產擁有位於20035街道0003街坊崇明東灘啟動區CMS15-051單元D07-01、D08-01地塊，並與太平洋保險(601601)養老產業投資管理有限責任公司簽訂了《專案委託開發運營管理合同》。

據此，梵昆房地產委託太保養老投資公司開發運營上述地塊，打造為養老社區專案，該專案估計總投資15億元。

本次掛牌轉讓梵昆房地產100%股權的價格為3.22億元，其中100%股權對應的掛牌價格為1.78億元，另有1.44億元的債權，此番掛牌系今年2月預掛牌以來的新進展，確定了轉讓底價，披露期滿於今年4月12日止。

這宗地塊早在2015年便在上海土地交易市場掛牌出讓，彼時資訊顯示，崇明東灘啟動區CMS15-0501單元D07-01、D08-01地塊占地面積為7.78萬平方米，容積率為2，以此計算該地塊總建築面積為15.57萬平方米，起拍價僅2.22億元。

另據某土拍網站顯示，上海實業養老發展有限公司以底價獲得該地塊，約定交地時間為2015年12月8日，約定開工日期為2016年11月8日，約定竣工日期為2019年11月8日。這一等，便等了5年。

直到2020年6月29日，上海市建設工程中標結果公告顯示，梵昆房地產作為招標人，通過公開招標的方式尋找“合作夥伴”。最終，上海建工(600170,股吧)一建集團中標上述地塊，中標價為6.84億元。

換言之，六年前，該地塊的起始樓面價僅為1426元/平方米，這在上海目前“水漲船高”的土地市場來看，簡直不敢想像。

這次梵昆房地產100%股權的掛牌價格3.22億元，折合每平方米樓面的成本約為2100元/平方米，較當初拿地樓面價增加47%，但看起來仍是一筆不錯的買賣。

財務資料顯示，梵昆房地產尚未形成營業收入和利潤，更別說穩定的現金流。截至2020年底，梵昆房地產的利潤總額為-1.9萬元，淨利潤-2.7萬元，資產總計4.31億元，負債總計3.31億元，所有者權益為9996萬元。

太保接盤猜想

正如前文所述，崇明東灘啟動區D07-01、D08-01地塊專案還拉來了中國太保(601601,股吧)入局，“主角”似乎已經集結完畢。隨後，這一項目終於在去年迎來了最新的實質性進展——動工建設。

2020年8月，中國太保消息稱，在滬首個大型頤養社區項目正式動工開建，中國太保集團、上實集團、建工集團等單位負責人共同揮鍬培土。該專案是中國太保繼杭州之後第二個動工開建的長三角養老項目。

目前尚未確定此次掛牌轉讓梵昆房地產100%股權的最終接盤方會是誰，但外界認為，中國太保接盤的可能性會比較大。

中國太保與上實發展的合作淵源頗深。2011年，太保養老投資公司與上實集團合作打造崇明東灘100萬平方米的幸福長者社區，項目占地2500畝，總建築面積90萬平方米，可容納7700戶，居住老人超過1萬名。

據悉，上述二者合作的專案建設內容包括長者公寓、協助護理生活區、失憶老人生活區、醫療協助護理區，彼時仍在前期審批及土地收儲工作中，計畫2014年開工建造。

上述消息，隨著中國太保在2014宣佈正式啟動養老產業佈局後逐漸得到印證，而養老產業也成為中國太保壽險的第二增長曲線，即將完成全國化佈局。

時任太保養老投資總經理鄭韞瑜在接受媒體採訪時曾表示，與搶佔養老產業“第一梯隊”的中國人壽(601628,股吧)、中國平安(601318)、中國太平、新華保險(601336,股吧)、泰康人壽、合眾人壽等相比，太保養老投資是“起個大早，趕個晚集”。

對於養老產業的盈利期待，鄭韞瑜介紹道，預計入住率達75%以上能實現當年盈利，投資七年左右即可進入盈利穩定期。

一份市場統計的資料顯示，目前，中國太保在建養老社區專案共3個，待建專案共5個，目前，中國太保在杭州、成都、大理等已落地養老社區專案，同時積極推進上海、武漢、海南、廈門、南京等地項目。

與上實集團合作的上海崇明東灘養老項目，中國太保稱之為太保家園•上海東灘國際頤養中心項目，總建築面積11.7萬平方米，一期計畫於2021年結構封頂。

崇明東灘養老項目將採用CCRC（Continuing Care Retirement Community 持續照料退休社區）模式，建成後將提供自理型、旅居型、專業護理型養老公寓超過800套，並與普陀國際康養社區項目實現“同城連鎖1+1”。

中國太保表示，未來三年內，滬、甯、杭三地太保家園將陸續落成，提供更多樣化的一站式高品質老年生活解決方案。

過去，太保養老投資多偏向於“輕資產”的投資模式，畢竟，輕資產模式可以減少資金的沉澱，更容易在各個城市複製推廣落地。但去年以來，中國太保也開始在市場上有拿地的舉動。

而在2019年媒體見面會上，中國太保還提出未來3-5年養老產業發展規劃。

在這份最新的計畫裡，中國太保稱，將開發建設6個城郊型和度假型高端養老社區專案，同時拓展若干個城市型高端養老社區項目，累計拓展8000-10000套高端養老養生公寓，累計逐步儲備和運營床位數10000-12000張。

今年2月27日，中國太保旗下太保壽險以2.7億摘得廈門集美區環東海域一地塊，將在華南區域佈局養老社區專案。

可以明確，養老產業的這座“金礦”，未來不會缺少競爭者。而此次上實掛牌轉讓的崇明東灘養老社區地塊項目，或會成為市場的“香餑餑”。

一直以高利潤見長的中海，骨子裡還是嚮往規模的提升。

經過三次投胎，位於鄭州的北龍湖12號地最終還是落入了“忠實追求者”中海的手中。

3月17日上午，一場由中海、綠城、中交、保利、招商、金茂、華潤、正商8家房企展開的土地爭奪“大戰”正在河南鄭州上演。最終中海以熔斷價34.2億元、溢價率50%獲勝，奪得這宗北龍湖東岸宅地，綜合房價30843元/平方米。

12號地塊占地面積約79573.3平方米，是北龍湖目前面積第二大的住宅用地。這也是中海繼南岸、北岸之後，在北龍湖落下的第三子，中海也借此成為北龍湖第二大地主，僅次於建業。

如此看來，中海似乎十分鍾情北龍湖片區，但實際上，中海在鄭州的佈局並不止這一片“水域”。

高價補倉鄭州

鄭東北龍湖，是鄭州樓市“地王”出現最多的地方，也是充滿傳說之地。

尤以中海拍下的北龍湖12號地塊最為典型。2019年11月，12號地首次出讓，參與競拍的有中海、金茂、保利和綠城4家房企，然而該地塊最終以流拍收場。至今，業內對當時的流拍原因仍眾說紛紜。

相關人士表示，北龍湖的土拍規則是低於競拍底價不成交，而底價範圍一般大於土拍起始價，小於熔斷價，大概是熔斷價的95%。如果按照12號地的熔斷價32.4億元來算，競拍底價應在30.78億元。

據瞭解，當時中交入主之後，綠城強勢回歸鄭州市場，對這塊地志在必得。而綠城加價至28.4億後，卻無人跟價。該價格雖超過當時競拍起始價21.6億元，但並未達到競拍底價，最終只能流拍。

2個多月後，原定於2020年2月18日再次開拍的12號地，但在2月4日因疫情等原因被緊急叫停，並未進入競拍程式。時隔一年，12號地終於迎來新生，而當時與其同期開拍的11號地已經化身為綠城專案，並且第一批首開已售罄。

傾心北龍湖的中海，再次高溢價押注12號地並非一時興起。

緊鄰該地塊的13號地同為中海所得，使用權面積7.24萬平方米，折合樓面價14743元/平方米。該項目已於2020年9月開盤，參考均價28200元/平方米，觀點地產新媒體致電售樓處時，相關人員表示該盤去化率已達70-80%。此外，中海的南岸項目在2019年也是當時銷售最快的項目之一。

從目前在售的住宅專案名單來看，整個北龍湖南岸目前已經進入到清盤階段，所剩庫存基本都在總價1000萬的大戶型。而與南岸只有一路之隔的12號地，周邊基本也處於現房或交房期。

也就是說，包括中海在內此前押注北龍湖的開發商們，手裡的存貨已基本進入倒計時階段，需要及時補倉。另一方面，北龍湖住宅供應減少，隨著配套兌現、人氣導入重疊作用，任何一個新地塊出讓，都會成為稀有標的。

業內人士指出，相比於周邊豪宅樓盤，以成本管控為主打的中海，對於此次地塊可能會做出120平方米起的剛需戶型，大概率以迅速回款的低總價、快去化為主的“錯位”路徑。

華北擴儲

觀之鄭州市場，中海的投入亦不在少。

觀點地產新媒體瞭解，2014年3月中海地產鄭州公司開始成立，這是中國海外發展在內地的第47家地區公司，成為中海進入中原腹地的標誌性事件。同年，該公司以12億元摘金水區“地王”啟動中海錦苑項目，正式落子鄭州市場。

2017年，中海突然發力，斥資60億在鄭州連摘“6子”。至2018年，該公司曾表示，在鄭州的銷售規模要從2017年的5億元提升至70億元，甚至突破100億元。

2019年，中海宣佈在鄭州蝶湖、天健湖、月湖及北龍湖4個連湖片區擁有9個項目，共計樓面面積115.8萬平方米。去年7月，該公司為鄭州項目援引投資方，平安不動產借此對鄭州中海增資1.009億元。

加上最新斥資34.2億元補倉北龍湖，七年時間裡中海仍在繼續深入鄭州市場。

而放眼包括鄭州在內的華北區域，近年來中海的擴儲力度同樣不減。

中國海外發展此前披露的資料顯示，2019年，包括北京、天津、濟南、太原、武漢、鄭州、鄂州、石家莊在內的華北地區土地儲備為1825萬平方米，占集團總土儲的28%，為其五個片區（除香港之外）之首；至2020年上半年，華北地區土儲增加至1954.3萬平方米。

2020年，中國海外發展華北地區銷售貢獻最大為627.05億元，也是幾大片區中唯一一個過600億的區域公司。因此對於華北區域，中海在拿地方面也出手闊綽。

比如去年5月13日，中海地產以22.03億元拿下太原地塊，成交樓面價8333.9元/平方米，溢價率72.27%。5月29日，以47億奪天津河西兩宗地；6月30日，以144.2億打包拿下漢陽歸元片地塊。

9月，中海以底價69.78億元競得北京石景山北辛安棚戶區改造B區土地開發專案1608-658地塊，樓面價約26180元?平方米，這是當時北京年內總價最高的地塊。9月14日，以17.11億元競得濟南4宗地塊；12月11日，再以17.71億元競得石家莊[2020]094號。

據觀點地產新媒體不完全統計，2021年截止至今，中海也已在北京、合肥、鄭州等地投資58億元。

從中海在華北地區連連高價拿地可以窺見，一直以高利潤見長的中海，骨子裡還是嚮往規模的提升。實際上，近年來中海拿地金額排名不斷上升，每年拿地金額的平均支出均超千億元。

但增速過快始終伴隨風險。業內人士提醒，“在三道紅線以及集中供地政策的影響之下，房企未來拿地需要更加謹慎理性，過於激進的拿地方式並非上策。”

為圍堵信貸資金違規流入樓市，銀行正採取更加嚴格的方式審核首付款來源。據《南方日報》從廣州多家按揭貸款中介獲悉，目前廣州的按揭貸款中介已接到多家銀行通知，自３月１７日開始進一步嚴查首付款來源，購房「首付」必須為家庭自有資金，若經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁准入。
　　
除了銀行渠道，小貸也正在加強審核。近期廣東省小額貸款公司協會發出通知，要求小貸公司不得為購房人或賣房人提供「首付貸」「過橋貸」「尾款貸」「贖樓貸」等購房融資產品；同時，進一步加強貸款用途監測，要求借款人嚴格按照合同約定用途使用貸款資金，不得將貸款挪用於購房融資。

自上海銀保監１月底發布通知，要求銀行對消費貸、經營貸違規流入樓市進行自查後，上海地區１３５家商業銀行近日已經完成個人住房信貸管理專項自查工作。
　　
同時，相關銀行已針對自查發現的問題，如貸款資金用途違規、首付款來源核實不審慎等，制定了整改方案。方案明確將對違規貸款進行收回，對各項信貸資金問題建台帳、列清單，明確整改措施、責任人和完成時限；將在信貸管理系統內設置用途風險提示，建立風險預警監控管理平台；加強客戶准入管理，建立客戶風險量化得分體系；就發現的典型問題在銀行內部進行通報、案例警示與剖析，將自查整改貫穿到日常經營管理中。

深圳持續收緊樓市調控，據內媒報道，近日深圳銀保監及人行深圳市中心支行通報了３起經營貸違規進入樓市的案例，要求轄內銀行對經營貸違規進入樓市等現象進一步強化管理。通報又提及，金融主管部門將不定期通報發現的典型問題，嚴厲查處發現的違法違規行為，持續嚴格防範信貸資金違規流入房地產領域。
　　
此外，財政部公布首２月財政收入，錄持續雙位數增長，同比增１８﹒７％，其中增值稅增幅接近２０％。期內土地出讓收入同比大增６７％，表明隨著房地產市場成交量復甦，土地市場熱度也出現回溫。

中泛控股（００７１５）公布，預期截至去年１２月３１日年度虧損介乎約８﹒５億至１０億元，２０１９年度虧損約５８００萬元。
　　
該集團指，虧損主因若干美國房地產開發項目受新冠病毒疫情影響所計提減值撥備、洛杉磯房地產開發項目總包合同終止令相關利息和費用不能資本化、人民幣兌港元升值令相關債務產生的匯兌虧損，以及利息收入減少和應收少數股東款的預期信用減值撥備增加。

長實（０１１１３）公布以每股５１元發行逾３﹒３３億股，總代價約１７０億元向李嘉誠基金會收購４項基建資產。集團主席李澤鉅在網上業績記者會上指，倘若股東同意是次交易，期望可令股價「靚仔啲」，為股東創造回報。
　　
集團副董事總經理葉德銓表示，交易可令長實運用現金收購優質資產，尤其是提供經常性收益的項目，並且每年可保證派發現金不少於９﹒１億元，現金回報率達到最少達５﹒３厘。同時，集團亦保證，未來兩年派息不會少過７５億元，即２０２１年及２２年全年共派息最低限度有７﹒７５８元。長實企業業務發展部總經理馬勵志補充指，是次交易集團亦提供股份回購計劃，讓股東有機會以高於市價套現，估計交易將於今年上半年完成。
　　
長實補充指，是次收購代價以發行股份來支付，發行價每股５１元，與截至最後交易日止最後連續十個交易日平均收市價每股４６﹒３７元相比，溢價約１０％，與今日收市價每股４７﹒０５元相比，溢價約８﹒４％，要約價高於公司過往５２周最高股價。公司已成立獨立董事委員會，並委任英高集團為獨立財務顧問，以向小股東就此交易提出意見。

長實集團（01113）昨日宣布，擬向李嘉誠基金會收購4項分別位於英國及荷蘭的基建業務權益，作價170億元，將按每股作價51元，發行約3.33億股作為收購代價；而為抵消發行新股對股東的攤薄效應，長實將以相同作價向公眾回購同等數量股份，如未能回收全數股份，會在市場上按不超過要約價水平進行回購。發行新股的作價及股份回購價，均較長實過去10個交易日平均收市價46.37元，溢價10%。若交易落實且能回購足額股份，控股股東李嘉誠家族的持股量將由35.99%增至最多45.02%，其他股東的持股量則由64.01%減至54.98%。

長實股價昨天收報47.05元，上升1.15元或2.5%。

170億購李嘉誠基金4基建

基金會保證，該4個項目將於2021年及2022年每年分派至少9.1億元現金予長實，相當於項目回報率5.35%，長實表明會把該筆款項作為股息全數分派予股東，意味今後兩年的股息總額，將由去年度的66.48億元，增至最少75.58億元。長實主席李澤鉅表示，「希望話，如果單交易得到股東同意之後，股價會靚仔啲囉、會好囉；股東攞到個價值、幫股東製造回報。」

是次收購的4項資產包括英國電力項目UK Power Networks的20%股權、水務項目Northumbrian Water的20%股權、天然氣項目Wales & West Utilities的10%股權，以及荷蘭環保發電項目Dutch Enviro Energy的10%股權。由於長實、長建（01038）、電能（00006）於2018年向長和（00001）買入的基建業務經濟收益中，已涉後3項（不包括UK Power）的經濟權益，故長實對這3個項目的權益相應提升。

51元回購 10天平均溢價10%

長實企業業務發展部總經理馬勵志指出，這些收購符合長實既定的企業策略，即透過可動用的現金，積極尋求穩定並可提供經常性收益的優質投資機會；至於股份回購計劃，目的是避免股東持股遭攤薄，也可以為有興趣的股東提供一個高於股票現行市價的套現機會。股份回購作價為每股51元，較過去10個交易日平均收市價溢價10%。

長實特別項目總監趙汝成透露，交易條款是經雙方公平磋商釐定，要約價高於長實過去52周的股價。長實已成立獨立董事委員會，並委任英高集團為獨立財務顧問，向小股東就此交易提出意見，詳情將刊載約4月26日左右發出的股東通函及要約文件中。

目前預計股東特別大會在5月13日舉行，若達成交易條件，可望今年上半年完成交易。

短線利好股價 或借機炒上

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰認為，長實今次做法對大小股東及公司而言均是雙贏，短線利好股價。他分析說，長實去年主要業務表現平平，多項投資均未達預期效果，相信有見股價落後於大市，才大手增持來提振股價，獨立股東理應同意交易，建議小股東繼續持貨，期待股價借機炒上，往後表現仍取決於業務表現能否改善。

交易須股東批准豁免全購
長實（01113）擬向李嘉誠基金會發行3.33億股，作為收購4項基建業務的代價，所發行的股份佔經擴大後股本約9.03%。若有關收購建議及股份回購要約，於股東特別大會上各自獲超過50%獨立股東批准，且清洗豁免申請得到至少75%獨立股東同意，便可進行。

在落實收購且完成回購等額股份後，控股股東李氏家族的持股量將由現時35.99%，增至最多45.02%，即持股量增加9.03%。

近一年共斥逾30億增持

按長實去年度全年派息每股1.8元，以及往後兩年派息總額增至75.58億元計（推算全年每股將派約2.05元），李氏家族一年收取的股息，將由去年度的23.92億元，增至約34.08億元。

在去年3月至今年1月，李氏家族較過往更為積極增持長實股份，合計斥資超過30億元，持股量由34%增至35.99%，增幅已貼近收購合併守則規定持股30%以上的大股東，若一年增持2%以上，便須提出全面收購的要求。因此，是次通過資產轉換收取代價股份，可在不觸及守則下，大手增持相當於平常至少4年半時間才能取得的持股量。

分析員不認為鋪路私有化

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰稱，長實的股份流通市值超過千億元，不認為大股東會如坊間揣測般提出私有化長實，他又指這並非李氏家族沒有足夠財力，而是若有私有化計劃，便不必連番進行重組。今次發行新股及回購作價均有溢價，且屬正常交易（arm's length transaction），理應不會有監管合規的問題出現。

長實基礎溢利193億 今年推三樓盤
長實（01113）去年少賺43.9%至163.32億元，每股盈利4.42元，而基礎溢利則跌32.5%至193.39億元，派末期息每股1.46元，按年減7.6%，全年派息則少14.3%至1.8元。主席李澤鉅表示，今年將推出3個住宅項目，連同貨尾，合共提供2400個單位，貨值超過200億元。

連同貨尾涉及2400單位

集團上年度收入錄得741.52億元，按年下降23%；其中已確認的物業銷售收入跌39.7%至386.7億元；物業租務收入減9.4%至67.51億元；酒店及服務套房收入跌50.9%至20.55億元。

對於去年物業銷售收入縮水，李澤鉅解釋，主要是入賬的物業銷售收入較少，與建築期存在時差有關，去年實際出售約1800個單位，套現約180億元，今年計劃推出位於元朗洪水橋的項目、香港仔黃竹坑站上蓋「港島南岸」第三期及港島半山波老道共3個項目，連同貨尾，預計提供2400個單位，貨值逾200億元。

投地視乎利潤 非志在必得

李澤鉅重申，在買地方面長實一直有投標，但並非志在必得，要計數、有利潤才出手，早前已投得九龍東啟德第4E區2號住宅地皮，而馬鞍山海澄軒海景酒店及天水圍嘉湖海逸酒店亦已獲批准，改劃成純住宅地，旗下農地也在洽商補地價，強調增加土儲不一定依靠投標。

收租業務方面，李澤鉅稱，棄租及欠租情況並不嚴重，遊客區商場影響較大，而旗下商場多為民生店舖為主，荃灣海之戀商場的出租率正增加；部分月租酒店維持八成至九成入住率，收入穩定，專注日租遊客的酒店則很視乎疫情發展及通關時間。

談到飛機租賃業務，李澤鉅說，當初該公司在設計飛機隊伍時集中窄體機，不飛遠程國際線，主打內陸航線，故在疫情期間沒有停飛，業務穩定，旗下八成飛機正常收租，另外兩成則因航空公司出現問題，正在商討中，他指飛機是優質資產，疫情過後復甦力度頗大。

長實於2019年收購英國大型釀酒廠兼連鎖餐飲及酒吧集團Greene King，他坦言，這部分業務最受疫情衝擊，由於酒類屬於英國深入民間的文化產物，去年曾短暫放寬社交管制措施，當時生意「好到不得了」，中長期而言是穩定的生意。

長和去年賺291億 續覓新投資
受到新冠疫情影響，長和（00001）去年少賺26.8%至291.43億元，每股純利7.56元，末期息減少26.1%至每股1.7元，連同中期息全年派2.314元。主席李澤鉅表示，零售及港口業務最受困擾，但強調均是優質資產，尤其零售業務去年下半年表現已較2019年為佳，屈臣氏今年將再開1000間門店；集團目前現金流充裕，會繼續物色新投資，尤其是可產生經常性收入的固定資產。

長和昨天收市後公布截至去年底止全年業績，EBITDA（除息、稅、折舊及攤銷前盈利）按年下跌10.1%至1223.48億元；期內收入按年減8.2%至4038.46億元，其中港口及相關服務收入跌7.1%，零售收入降5.7%，能源收入挫34.5%。

屈臣氏今年擬再開千間

李澤鉅提到，受疫情衝擊，全球企業皆面對前所未有的挑戰，在今次危機中，集團不同生意均展現韌力，跌幅較市場預期細，兼且全部都是優質資產，由於目前市場熱錢甚多，一旦經濟復元，旗下業務可望復甦較快，較易浮現價值。

他稱，在眾多業務之中，零售及港口去年上半年最受疫情拖累，到下半年生意已經好轉，形容今年首兩個月的數字「幾靚」，其中屈臣氏全球已經有超過1.6萬間門店，今年計劃再開1000間，並無透露開店地區，但認為暫時亞洲零售增長速度較高。

長和聯席董事總經理霍建寧補充，屈臣氏現時有1.39億個客戶，會繼續透過數碼化轉型，加強線上線下策略和提升客戶忠誠度，零售業務去年下半年表現已好過2019年；港口需求於去年第四季起上升，中國出口強勁，集團可望受惠，看好今年前景。

疫情無拖慢5G發展步伐

5G業務方面，李澤鉅重申，疫情不會拖慢集團5G發展步伐，旗下3英國近日剛投得英國5G頻譜，於香港、意大利及瑞典等多個地區亦有投資5G。霍建寧又說，3英國去年表現不錯，尤其是下半年，今年料會交出好成績。

至於能源公司Cenovus Energy與赫斯基能源今年初合併，李澤鉅形容，合併效益頗明顯，股價升了不少，反映市場喜歡這項併購可產生協同效應，油價上漲固然得益，同時也減低油價下跌時的風險，變相是可攻可守。

食肆平舊約67%承接 低過30年前

新冠肺炎疫情困擾本港逾一年，導致零售業大衰退，過往依賴遊客消費的尖沙咀區吉舖數量激增，令區內商舖租金暴瀉。以往屬尖沙咀區一線街道的加連威老道，是現時全港各主要零售區中空置率最高的一條街，街內業主為求盡快將舖位租出，惟有大幅劈租。最新街內中段恆隆銀行大廈一個地下連閣樓複式巨舖，僅以每月30萬元租予食肆，呎租跌穿60元，只有約56.7元，月租較舊租急挫66.7%之餘，更較30年前低10萬元。

據市場消息透露，尖沙咀加連威老道46號至48號恆隆銀行大廈地下及閣樓複式舖位，地下建築面積約3764方呎，連一個內有獨立樓梯連接、建築面積約1531方呎的入則閣樓，合共建築面積約5295方呎巨舖，最新以每月30萬元租出，新租戶為食肆，租期3年，呎租只有約56.7元，呎租低過不少民生地區的舖位。

零售業高峰期月收100萬

上述巨舖原本由百匯藥房在2019年3月起承租，當時月租90萬元，租期為3年。但之後接連出現社會事件及疫情，遊客絕跡，該藥房在去年9月突結業，令舖位丟空，至今已有約半年時間。據代理稱，業主去年10月起推出舖位招租，叫租每月70萬元，較原本租金低22.2%，但因市道疲弱，叫價持續向下，最終僅以30萬元租出，較舊租大幅減少60萬元，勁跌66.7%。

翻查此舖位的租賃歷史，在1991年，加連威老道為當時得令的出入口成衣集中地，舖位曾以月租40萬元租予一家時裝店，如今最新租金較30年前還要低10萬元或25%。

及後加連威老道轉型為遊客區，曾獲不少知名外國時裝品牌如GAP、Cotton On、H&M等進駐，在2012年零售高峰期，舖位曾以每月100萬元租出，該名租客包裝成G-SQUARE商場，把舖內位置分間成多個細舖位分租，售賣時裝及代妝品為主，可惜現時租金風光不再。

據美聯工商舖（00459）統計，加連威老道近年一直是尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環四大核心零售區中最多吉舖的主要街道之一。按2019年9月公布數字，當時加連威老道共有21間吉舖，半年後增至29間；去年9月吉舖更飆升至37間，空置率34.6%，冠絕核心區。

由於空置率高企，街內業主紛紛擴闊議價空間，如賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股持有的加連威老道38號至40號華暉大廈地下B舖，建築面積約5000方呎，去年下半年以每月30萬元租予超市「U購Select」，呎租亦只約60元。

餐飲業憧憬復甦 鎖定平租

中原（工商舖）董事總經理潘志明分析，農曆新年後，個別商戶的租舖態度轉趨積極，餐飲業屬主力之一，主因是疫情緩和，加上疫苗已開始接種，憧憬下半年市道有機會恢復，故提早在現時趁租金低企之際租舖，「最多都係守半年」，但就鎖定未來兩至三年都可享有較低廉的租金成本。業主亦有意盡快租出舖位，「搞番旺條街」，普遍接受以優惠租金吸引長租客。

二手樓市氣勢如虹，多個屋苑爭封王，屯門區新屯門中心樓價更不足一年三度破頂，將軍澳日出康城5A期MALIBU亦3日兩度刷新屋苑二手呎價紀錄。

中原地產分區營業經理鍾宏遠說，大市氣氛向好，新屯門中心錄破頂成交，7座高層H室3房戶，實用面積597方呎，以750萬元放售，最終雖減至710萬元易手，樓價仍然創屋苑歷來新高，呎價11893元。買家屬同區換樓客，日前以500多萬元沽出同區2房自住單位，旋即加碼逾「兩球」轉購前述新居。原業主1995年以182萬元入市，賬面賺528萬元或2.9倍離場。

新屯門中心樓價去年9月首達700萬元盡破屋苑紀錄，是次屬屋苑樓價是逾半年兩度破頂，若連同去年5月以698萬元易手一度創新高的成交，即屋苑不足一年三度刷新紀錄。

MALIBU新高呎價19475 兩日漲9%

美聯物業營業經理陳贊強說，MALIBU亦有單位登頂，屬2A座中層C室2房戶，實用面積457方呎，享內園景，原業主2018年3月以758.4萬元一手買入，額外印花稅（SSD）3年限期屆滿即以925萬元放售，並在不足一個月以890萬元售出，呎價19475元，刷新MALIBU二手呎價紀錄，是次沽貨賬面賺131.6萬元或17.4%。

陳贊強謂，MALIBU二手呎價於周二（16日）始破頂，實用面積552方呎的3B座低層B室2房戶成交價988萬元，呎價高見17899元，呎價紀錄保持僅2天即被推高8.8%。

中原地產高級資深營業董事譚桂貞稱，將軍澳本月二手交投旺，暫錄270宗，令首季突破1000宗，至1013宗，較上季750宗增263宗或35.1%。

劍橋花園複式銀主盤售8500萬

另外，據土地註冊處資料，九龍塘劍橋花園地下連1樓複式戶，實用面積4568方呎，屬銀主盤，上月連1個車位以8500萬元售出，料屬今年最大宗住宅銀主盤成交，呎價18608元。原業主1991年斥983.3萬元購入，曾有多次押借紀錄，終淪為銀主盤，並曾於去年底被委託拍賣行以9000萬元拍賣，是次售價較當年購入價高7516.7萬元或7.6倍。

恆地（00012）積極收購紅磡黃埔街一帶的百億元重建項目，昨天再下一城，以底價4.82億元投得黃埔街22至24號和必嘉街88至90A號舊樓業權，連同上述項目，該集團於區內的13個收購項目，現已完成併購12個，僅餘一個未達強拍門檻，意味整個重建區的版圖已近乎完成。

昨天舉行公開拍賣的黃埔街22至24號和必嘉街88至90A號，底價4.82億元，由仲量聯行負責拍賣，結果由手持「2號牌」的恆地執行董事黃浩明，在無對手下以底價投得，成功統一業權發展。上址現為1幢樓齡約64年的舊樓，地盤面積約4675方呎，可建總樓面面積約42075方呎。

資料顯示，該集團在紅磡黃埔街一帶的13個收購項目，已完成併購12個，現僅餘黃埔街18至20A號舊樓由於有小業主持有該地段逾20%的業權，暫未達強拍門檻。換言之，整個重建區的版圖近乎已完成。

擬建25層高住宅 涉105戶

黃浩明於拍賣會後指出，昨天投得的項目於去年獲屋宇署批出建築圖則，將興建25層高住宅，涉及105伙，平均單位面積約334方呎。

整個黃埔街一帶的重建項目，總地盤面積約11萬方呎，可建總樓面面積約100萬方呎，並主打中小型單位；餘下並未收購的部分，並不會刻意特別等待，會按步伐進行重建計劃。他透露最快今年底推售當中的機利士南路項目。

恆地上月獲批強拍令的西半山羅便臣道105號翡翠園項目，將於下周四（25日）進行公開拍賣，底價為25.05億元，並由萊坊負責拍賣。翡翠園現時由3幢樓高10層的大廈組成，地盤面積約27530方呎。

油塘灣項目或上半年批補價

另一方面，對於由恆地牽頭發展的油塘灣綜合發展區住宅項目（下稱油塘灣項目）補地價進展，黃浩明透露，油塘灣項目於2020年12月曾獲地政總署批出補地價，但是政府批出的價錢「好高」，現時仍然就補地價進行上訴階段，有機會今年上半年獲批出補地價金額，坦言若果「價錢唔適合會繼續上訴」。整個油塘灣項目的可建總樓面面積約400萬方呎。

佳兆業集團（01638）去年初以35億元投得的屯門第48區青山公路青山灣段住宅地，今年1月獲屋宇署批准興建4幢分層住宅和4幢洋房，總樓面面積約58.21萬方呎；元朗區有兩個過渡性房屋項目同月獲批出圖則，估計合共可興建約3798個單位。

屋宇署今年1月批出17份建築圖則，最矚目為前述青山公路項目，鄰近帝國集團及香港小輪（00050）銷售中的帝御發展項目，佔地約14.57萬方呎，獲准興建4幢21層分層住宅和4幢3層高洋房。此外，市傳由新世界發展（00017）或有關人士持有大部分業權的深水埗通州街306至312號，則獲批准興建1幢27層商住樓宇，總樓面面積約4.03萬方呎。

豪宅市場方面，有4個純洋房項目獲批則，其中太古地產（01972）南區深水灣道6號，獲准興建2幢3層高大宅，總樓面面積共約1.48萬方呎；由內地客持有的山頂盧吉道27號，則可重建為1幢總樓面面積約2773方呎的兩層高洋房。

元朗兩過渡房屋涉3798伙

同月2個獲批則的過渡性房屋項目，包括由恆地（00012）借出土地、博愛醫院負責營運的元朗江廈圍項目，可興建8幢4層高的過渡性房屋，總樓面面積約66.04萬方呎，資料顯示，該用地可興建約1998個單位。至於新地（00016）與聖公會福利協會合作的元朗東頭「同心村」項目，預計提供1800個單位，獲准興建3幢4層高樓宇，涉及約42.24萬方呎樓面。

屋宇署紀錄顯示，今年1月有3個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），提供85伙，較去年12月的零動工有所增加。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，今年1月的動工量是2009年1月錄得20伙以來的12年次低，僅多於去年1月的「零動工」。

去年全年僅6704伙動工，屬於6年最少。陳海潮說，多個項目去年未有動工，可能延至今年才開始上蓋工程，今年動工量有望止跌回穩。至於今年1月的落成量為468伙，來自2個新盤，單位數目按月急挫83.4%，但仍屬2010年1月以來的11年高位。

首批30伙下周六發售 1551萬入場

太古地產（01972）灣仔星街單幢式豪宅EIGHT STAR STREET本月初成功標售2伙特色戶，昨日隨即發出首張價單，涉及30伙，項目提供最高5%折扣，折實平均呎價36936元，折實入場費1551.3萬元，灣仔區多年來缺乏新盤供應，首批定價已貴絕同區新盤首張價單，惟與月初售出的特色戶呎價相若，項目落實下周六（27日）發售全數30伙。另外，由會德豐地產及信置（00083）牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙發展項目第1期維港滙I，昨日公布新一份銷售安排，推出126伙於本月22日進行第三輪銷售，其中93伙價單上的單位以先到先得方式發售。

較同區二手高至少15%

灣仔區已多年未有新盤供應，EIGHT STAR STREET首批涉及30伙，戶型由1房至3房，實用面積431至913方呎，價單計平均呎價38880元，項目僅提供建築期付款，最高5%折扣，折實平均呎價36936元，貴絕區內新盤首張價單，與同區二手屋苑如囍滙、星域軒等現時平均呎價約2.54萬至3.21萬元比較，亦高出15%至45%，惟與項目月初成功標售的2伙成交呎價約3.83萬至4.66萬元相若。

首批「戶戶逾千萬」，售價最平為3樓B室，實用面積470方呎，折實入場費1551.3萬元，呎價33006元。發展商同步公布銷售安排，全數30伙安排於本月27日發售。

太古地產住宅業務董事杜偉業說，項目首批招標反應理想，是次以價單形式推售更多戶型單位，為買家提供不同選擇，定價參考同區及港島特色單位，本港住宅剛性需求大，對項目銷情有信心，並看好中長期樓市發展前景。項目位於星街8號，只有37伙，實用面積431至1198方呎，預計明年底落成入伙。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，區內新盤供應罕有，EIGHT STAR STREET首批屬市價推售，料採「先求價、後求量」策略，再以「細水長流」方式售樓，由於有地理位置優勢，相信會吸引有實力買家。

維港滙I第三輪賣126戶

剛完成次輪銷售的維港滙I，昨日落實本月22日進行第三輪銷售，共126伙，包括推出價單上93伙單位以先到先得方式發售，另有33伙同日以招標方式發售，標售單位包括全盤面積最大兩伙，位於1座27及28樓頂層A及B室兩伙複式戶，實用面積2189及1826方呎，當中A室更設私人泳池。維港滙I位於荔盈街6及8號，提供524伙，實用面積256至2189方呎，2023年3月底落成入伙。

新地（00016）繼續為沙田瓏珀山（瓏珀山發展項目第1期）進行軟銷，項目與德國品牌Miele合作，為樓盤引入最新7000系列智能焗爐，屬全港首例，該焗爐最大特點是內設鏡頭，可傳輸畫面至手機供住戶即時監察食品。新地代理總經理胡致遠稱，項目部分4房戶廚房設有摺疊枱，供住戶用餐，樓書進度理想，預計下周上載，同系大埔白石角雲滙2期料日內加推，售價有調升空間。

受年初施工淡季及疫情影響，1月份的私樓動工量依然偏低，據屋宇署資料顯示，1月只有3個私樓項目動工，僅85伙，雖較去年12月及去年同期的「零動工」略高，惟數字仍創12年同期次低。

屋宇署最新統計數字顯示，1月份只有3個私人住宅項目動工，涉及85伙單位。雖然1月份的數字較去年12月及去年同期的「零動工」增加，但是數字仍屬於12年同期次低紀錄。

3個動工私人住宅項目包括灣仔活道1至1A號，其住宅樓面約34萬平方呎，提供42個單位；其次是長沙灣昌華街7、7A、9及9A號，同樣涉及42伙；而石澳大浪灣道9號，則涉及1個單位。

私樓落成量方面，1月共有468個私人住宅單位落成，較12月的2,811伙，按月大跌約83.4%，為去年10月後最少，亦較去年同期減少逾34%。

468伙落成 按月少8成

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，部分項目於去年已獲屋宇署批准動工，但未趕及於年內施工，包括屯門54區兆康、啟德第4B區3號地盤等，預計項目有機會順延至今年展開工序，有望帶動今年動工量止跌回穩。

東半山肇輝臺8號近日出現確診個案，但暫時對二手影響不大，屋苑現時有7個盤源在市場上放售，叫價由4,500萬元起。

今年暫1成交 高層4380萬沽

利嘉閣高級客戶經理李振祺表示，雖然最近新冠肺炎確診個案有增長的趨勢，但對睇樓氣氛影響不大，準買家亦如常睇樓。肇輝臺8號位於東半山，屋苑規模不大，只有48個住宅單位，全屬大單位設計，適合較具實力的換樓或富豪買家。

代理指，本年至今屋苑僅錄得一宗成交，並於1月份錄得，涉及高層A室，實用面積1,892平方呎，以4,380萬元沽出，實用面積呎價23,150元，屬市場價。單位主要望寶雲道山景以及肇輝臺附近一帶的街景。

事實上，由於屋苑單位總數不多，每年平均僅錄得一至兩宗成交，再對上一宗個案於去年7月份錄得，成交為一個中層C室，以3,900萬元沽出，實用面積1,667平方呎，呎價23,395元。

規模不大 現時有7放盤

現時屋苑有7個單位在市場上放售，入場費最平的單位屬高層E室，實用面積1,892平方呎，開價4,500萬元，每平方呎叫價23,784元。

肇輝臺8號於2003年落成，樓齡約有18年，共12層高；其中A、C及E室屬於分層單位，B、D單位則屬複式戶設計。項目亦設有住客會所，提供泳池等基本設施，車位比例亦做到1：1，供應算充足。而日常購物主要前往灣仔或銅鑼灣一帶，車程僅數分鐘，算是方便快捷。

美國聯儲局議息過後，息率維持不變，在低息「長期化」下，加上昨日股市再度上升，帶動樓市氣氛，亦引致業主隨即變得心雄，並逐步收窄議價空間，放盤叫價亦轉趨強硬，但由於過去數年市場已習慣低息，預期部分買家不會因減息因素，而加快入市決定，並觀察後市走勢。

聯儲局公布議息結果，並預期23年底前不會加息，令低息環境持續，對樓市氣氛帶來幫助，美聯住宅部行政總裁布少明表示，近期二手交投明顯轉旺，由於早前不少平價盤已獲承接，業主叫價態度轉強，議價空間明顯收窄，甚至出現反價情況，若市況持續向好，預期樓價料錄2%至3%升幅。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑稱，低息環境下，對樓市帶來直接幫助，亦有助樓價上升，預期直到今年底，樓價可累升逾10%。

祥益執行董事謝澤銘稱，在低息環境持續，降低買家的供樓支出，對於以用家為主的中細價樓，自然最為受惠，而且市場亦憧憬疫情繼續回穩，對本港經濟有直接助益，帶動購買力逐步釋放，隨平價盤源逐步消化，推動成交價持續上揚。

利嘉閣總裁廖偉強表示，雖然疫情持續，但市場資金依然充裕，在中港兩地仍未完全通關下，已經紛錄大額豪宅成交，相信往後一旦通關，往後豪宅市況更可看高一線，至於樓價約1000萬以下的中上價物業，由於市場仍供不應求，市況亦值得看俏。

中大經濟學系副教授莊太量則認為，雖然低息環境對樓市有幫助，但目前失業率高企，並以收入相對較低的餐飲及零售行業為主，而該類人士以承租細價樓為主，在失去主要收入後，預期對細價樓租金帶來影響，連帶影響其樓價表現。

萊坊執行董事林浩文表示，美國聯儲局維持利率不變，本港保持低息環境，對二手樓市有利好作用，但影響不會太大，因市場近2至3年已習慣低息，利率不變屬市場意料之中，預期買家並不會因減息因素，而加快入市決定，並觀察後市走勢，除非美方突然加息，才會對樓市有大影響，目前業主或會輕微收窄議幅。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，美國聯儲局維持利率不變，惟現今本港失業率高企，低息環境為市場預期之中，故對樓市影響不大，隨疫苗啟動接種，加快部分準買家入市步伐，料今年樓市整體錄約5%升幅。

另一方面，市況向好下，部分屋苑再錄高價成交，中原分區營業經理鍾宏遠表示，屯門新屯門中心7座極高層H室，面積597方呎，3房間隔，以710萬成交，創屋苑成交價新高，呎價11893元，買家為同區換樓客。

市場消息指出，沙田田園閣1座低層D室，面積633方呎，3房1套間隔，以880萬成交，呎價13902元，創屋苑分層單位成交價新高。

失守（確診）屋苑再錄成交，世紀21奇豐區域經理陳偉康表示，粉嶺牽晴間10座高層H室，386方呎，2房間隔，望山景，獲外區上車客以558萬承接，呎價14456元。

車位錄蝕讓個案，利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表示，將軍澳新寶城停車場G樓單號車位，以158萬沽出，原業主於2018年4月以約188萬購入，持貨3年帳面虧損約30萬，期間貶值約16%。是次為新寶城本月首宗車位成交個案，屋苑現時約有10個車位放售，非業主也可自由買賣，入場價由168萬起。