千人搶房 學者斥政府視而不見

台中建商總太地產前天在北屯區新案舉辦餐會，同時公開三、四期新案，吸引逾千人參加，置產客爭相團購，由於該塊地就是台中市政府以38億元標售給建商的社會住宅用地，讓清華大學榮譽講座教授張金鶚質疑，社宅地變成炒房新樂園，抨擊「政府視而不見、聽而不聞嗎？」建商低調回應，「這個產業（房地產）現在被不友善地對待，艱困也只能面對。」

總太地產（3056）昨舉辦「心之所向」感恩晚宴，席開118桌，逾千人參加，同時公開三、四期新案，由於總戶數高達1800戶，住家25~38坪，每坪單價21.5~22萬元，為北屯最低入手價，且搭上這波資金浪潮，引起市場討論，不少置產客爭相團購。

每坪22萬北屯最低價
北屯置產客劉先生說：「因為入手門檻低、3年自備款頂多一百多萬，低總價好入手，加上總太品牌造鎮有成，身邊確實預約的人還不少，不然錢真的沒地方去。」

張金鶚受訪時表示，這塊當年是社會住宅用地，台中市政府卻標售給建商，土地原本是要照顧弱勢，最終淪為謀利用途，質疑政府無法落實居住正義，還反問台中房市火熱下，「建商真的會怕打炒房嗎？」

張金鶚口中的總太萬坪造鎮案，正位在台中廍子環太東路，共分四期2.2萬坪重劃街廓，最早是在胡志強時期，2014年劃為社會住宅政見，2016年林佳龍先是分割賣掉一半給總太地產，標售每坪19萬元，隔天建商推出一期「總太2020」、二期「總太聚作」，每坪主力價17萬元，總戶數超過1800戶，不到兩年全數賣光光。

另一半地在2019年時盧秀燕取消社會住宅，標售每坪33萬元，成為這次推案的三、四期「心之所向」，總戶數高達1800戶，每坪21.5萬元起。

由於四案超過3500戶街廓造鎮，也被業界戲稱是「總太里」，選個議員都沒有問題，這次為了公開最新個案，才邀情一、二期千名住戶回來，舉辦餐會兼賞屋活動。

建商嘆艱困只能面對
據總太地產透露，三、四期「心之所向」全案基地面積廣達1萬多坪，總戶數逼近2000戶，總銷金額達150億元，為台中最大量體個案，目前尚未正式簽約，預計4月初對外公開，預約組數超過500組。

事實上，10年前的北屯廍子里一片荒蕪，因地點太過偏遠，政府還得私下請託建商來開發，後來才搭上房市多頭榮景，鹹魚大翻身，人口從2500人激增至1.7萬人，躍升為北屯第2大里，不過對照房價，表現相對和緩，房仲表示，「當地預售案房價從最早每坪12~13萬元，一路緩漲到終於破2字頭，平均漲幅還不到1倍。」

對此，總太地產董事長翁毓羚表示，每個產業、包含房地產都帶動國家成長，近期產業氛圍劇變，「這個產業（房地產）現在被不友善地對待，艱困也只能面對」。

台中北屯區人口約28萬人、佔全台中近10%比例，因擁有大片重劃土地釋出及軌道建設利多，吸引投資上門，帶動房價直線成長，成為房市最火熱區域，當中廍子里人口成長最顯著，短短10年間從2500人激增至1.7萬人，去年最低房價1字頭補漲站上2字頭，正式宣告低單價時代結束。

台灣房屋台中青海特許加盟店店東林于甄分析，上北屯近年有北屯機廠、單元12、單元八及水湳經貿園區等大規模開發題材，又設有5座捷運站及2座火車站，軌道紅利豐厚，還擁有全台中最大的14期重劃區，夾帶洲際園區及小巨蛋利多，地價飆升新高，激勵房價攀升。

其中總太地產主攻的北屯廍子，因地段位處外圍，長年保持新屋1字頭單價優勢，主力3房總價800萬元、帶動首購向外輕移民，近年人口激增至1.7萬人，躍升為北屯第2大里，成為北屯這波最晚補漲的區域。

有巢氏房屋台中十期加盟店店長林志雲認為，廍子新屋供給量多、開發土地不少，房價能上漲都是「硬需求」及「資金盤」帶來的效果，去年當地有預售新屋率先開價逼近30萬元，廍子房價也正面臨「坐二望三」的壓力。

公司電話被罰斷話3個月 房仲報警

「到底誰在整我？」高雄市一名房仲近期收到高雄市環保局通知，指亂貼售屋廣告「情節重大」，公司電話將被斷話3個月，形同被斷生路，他一查才知，竟是近期接到的一樁1.36億元商辦委賣案，被人以手寫廣告，貼在市郊大寮區的農村電線桿，結果被檢舉挨罰，他氣炸痛批：「附近根本沒有可以買1億商辦的客群！」向環保局申訴未果，已報案緝兇。

陳姓男子是房仲，該加盟店近期接到一起頂樓俱樂部委售案，位於高雄市三民區的「長谷世貿聯合國」商辦頂樓50樓，建坪377.35坪、地坪21.87坪，開價1.36億元，該樓由李祖原、王重平等知名建築師設計，1992年完工後，曾是台灣第一高樓，主打「高雄唯一360度環景地標」。

不料陳男在本月16日收到環保局來信，指該店違反《電信法》的第8條第3項規定，隨意張貼售屋廣告「情節重大」，將被切斷通話3個月。

億元商辦廣告被貼郊區
陳男一查才知，竟是該委售案遭有心人以手寫廣告，張貼在大寮區的八德路及鳳屏一路的路口電線桿，且字跡非常凌亂，後被民眾投訴到環保局。

「到底是誰在整我？」陳男氣炸，直言：「附近根本是農村，一堆農地，沒有可以買1億商辦的客群」，而且只貼一張廣告就害他被罰，這也讓他懷疑是貼廣告的人自行跑去檢舉，自導自演。

陳男喊冤，除了店面櫥窗，公司主要都採網路行銷，已超過10年未在外張貼紙本廣告。

陳男向高雄市環保局解釋，但環保局並未理會，只問他「這間房子是不是你在賣的？」也沒經過查證是不是當事人貼的廣告，隔一天就要斷線，也不給他訴願的時間，讓他痛批「草率」，目前陳男已向警察局報案緝兇，想揪出背後藏鏡人。

批環保局不查證就開罰
《蘋果新聞網》致電高雄市環保局，稽查科王股長表示，很多仲介請工讀生到處貼廣告，讓人很頭痛，環保局通常只能針對廣告上留下的電話開罰，至於是不是當事人貼的廣告，也無從查證，建議去報警。

對此，美商ERA不動產資深經理陳泰源直言，房仲產業競爭激烈，但使用這等手段，「很陰險！」陳泰源補充，房仲間的惡質競爭還有其他不同手法，包含攔截客人，或是例如屋主的房子有3道門，但只提供房仲1~2道門的鑰匙，有些房仲還會故意鎖上沒有鑰匙的門，不讓其他同業入內帶看。

台灣老化指數逐年攀升，台灣65歲以上的老年人口在今年1月已增加至380.4萬人，占全國總人口的16.2％，不過全台僅有新竹市、新竹縣、桃園市及台中市四縣市的老化指數低於100，分別為77.8、80.9、88.8、98.2，至於唯一指數突破200的最老縣市是嘉義縣的227.9。

房仲業者指出，老化指數較低的縣市，相對在人口成長率與房價表現皆呈正成長。

「老化指數」為衡量一地區人口老化程度的指標，指即年齡65歲以上人口除以14歲以下人口的百分比數值，低於100指小孩人口數大於老人人口數。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，新竹市、新竹縣、桃園市與台中市成為台最年輕四城市，原因在於產業聚集且蓬勃發展，工作機會充沛；且區內有許多已開發與未開發的新興重劃區，以及各項重大建設、計劃陸續推動，交通便捷性高也讓當地民眾選擇「在地工作、在地定居」，為四縣市創造充沛的勞動力與人口成長，同時也讓房市有亮眼表現。

其中，桃園為四大城市中人口成長與房價漲幅的雙冠王！近五年桃園市人口增加逾11.6萬人，成長率達5.4％，居四大年輕城市之冠。

江怡慧表示，桃園產業涵蓋傳統產業與高科技產業，就業機會充足，航空城計劃、亞洲矽谷計劃、前瞻計劃中的鐵路地下化等國家級建設，使桃園能見度大開，又有國際會展中心、捷運綠線、圖書館總館、美術館、五楊高架延伸線等題材，且近雙北地緣優勢但房價相對親民，吸引許多脫北客進入桃園，五年來房價漲幅達8.9％，平均房價已逼近每坪20萬元大關。至於有科技業支撐的新竹房市，就業機會帶動人口成長，推動科技人置產定居並帶動房價升高，新竹地區五年房價漲幅約4~7％。

去年上市營建股「營收王」冠德積極跨足廠辦市場，22日與東元同步公告，冠德和東元子公司東安資產開發將攜手在新莊舊廠造鎮，基地規模達1萬1,272坪，未來總銷至少百億元。

冠德建設副總張勝安指出，冠德是去年底東元舊廠公開招標遴選合作開發商時，成為最優申請人，此案地主權益占52~55％，冠德權益比例約45~48％。冠德將負責本案之規畫設計、現有建物拆除、興建及負擔所有費用。

他表示，目前規畫東元新莊舊廠朝申請工業區立體化、都更等兩種獎勵，開發廠辦、辦公及部分商場，其中廠辦占七成以上。

張勝安表示，新莊原本就是新北市企業廠辦和需求的大本營，新莊更是匯集重大公共建設的樞扭，冠德多年來在新莊推出許多住宅大樓，很熟悉新莊市場。

東元新莊舊廠鄰近捷運新莊線頭前庄站，原本規畫申請變更為住商綜合區，開發住商大樓及購物中心，但由於申請程序繁複、曠日廢時，擬改採申請工業區立體化、都更申請，獎勵也更多。

逢甲大學「統計行銷研究小組」22日公布去年逢甲商圈調查結果，受到疫情及國外遊客減少的雙重影響，逢甲商圈人潮流量僅剩839萬人次，低於2019年的1,056萬人次，創近13年來新低，去年整體營業額僅約62.1億元，低於2019年度的73.9億元；其中，去年住宿營收僅10.64億元，遠低於2019年的19.31億元，且住宿比重降低至12.7％。

逢甲大學表示，從歷年來逢甲商圈的整體消費營業額變化來看，除2008年、2009年受到金融海嘯危機影響，整體營業額約在95.6億元及87億元外，之後自2013至2016年期間，逢甲商圈整體消費營業額，曾一度從2013年的92.4億元，攀升至2014年的109.7億元，且連續三年維持在101億元以上。

但2017年因經濟局勢不穩，且觀光客群的結構變化，整體消費營業額開始一路下滑，自2017年的93.9億元，一路跌至2019年的73.9億元，去年更下滑到62.1億元，顯示此波疫情及大環境經濟不佳的影響，更甚於十年前金融海嘯。

另調查顯示，受訪者使用智慧型手機的比重已達到99.4％，顯示運用智慧科技行銷，來提升逢甲商圈的經濟活動，將會是勢在必行的趨勢。

因疫情及大環境經濟變化的影響，逢甲商圈去年的周間（即周一至周四），每日平均人潮約1.6萬人次，周五約1.9萬人次，周六約有4.3萬人次，周日約4.5萬人次。

逢甲大學「統計行銷研究小組」表示，逢甲商圈是具有創新特色美食與飲品的商圈，經常為國際觀光客及國內遊客到中部旅遊必訪之地，自2008年商圈調查以來，逢甲商圈前十年的人潮，皆可超過1,100萬次以上，近五年人潮則持續下滑，去年創最低點，全年人潮僅剩839萬人次。

逢甲表示，去年選擇住宿在逢甲商圈附近，如以二人住一間房，平均住房金額2,000元計算，去年住宿營業額約有10.7億元。受惠於政府去年推出秋冬旅遊補助，使得逢甲商圈的住宿營業額，仍可維持過去的一半。

去年以來房市熱絡，財政部台北國稅局提醒，台商循境外資金專法匯回資金，雖有5%可自由運用，但匯回之日起五年內不得用於購置不動產及相關受益證券（REITs、REATs）。


財政部自去年底已成立專案，若發現有匯回資金投入不動產，就不能適用專法優惠稅率，將要求補稅。

為了打炒房，國稅局自去年底啟動三大專案，包括境外資金專法5%自由運用資金追蹤控管、個人不動產相關所得專案查核、營利事業不動產交易專案查核等，希望匡正房市炒作歪風。

在境外資金專法方面，台北國稅局表示，去年底各區國稅局已啟動查核，確認適用資金專法者提取的自由運用資金，是否流向不動產市場，若追查發現用在購買不動產及相關受益證券，國稅局將會以20%稅率補徵差額稅款。

國稅局舉例，若甲君2020年8月14日申請適用資金專法，在期限內將100萬美元匯入外匯存款專戶，適用專法優惠稅率為8%，受理銀行依匯回當日匯率計算扣稅，專戶內餘額為92萬美元，甲君有5%可自行運用，也就是4.6萬美元，隨後提取結售為新台幣132.48萬元。

若國稅局查獲，甲君將新台幣132.48萬元用於購買不動產，國稅局將會對甲君補稅，計算方式是以132.48萬元回推扣稅前的金額，再以20%計稅，再扣除該部分已繳稅額，甲君應補稅新台幣17.2萬元。

國稅局提醒，台商提取適用資金專法的5%自由運用資金，應留意不得用於購買不動產及相關受益證券的限制，以免稽徵機關事後追蹤查核發現，該部分資金將無法適用專法優惠稅率。

政府打炒房，國稅局針對個人適用舊制不動產短期頻繁交易、大額交易及購置預售屋（包含紅單）在所有權移轉登記前轉售者，加強查核，按實價課稅，以維護租稅公平，減少房市投機。財政部表示，這方面的查核國稅局一直有在做，自2010年10月至2020年12月底止，查核補徵綜合所得稅共1萬7,773件，補稅約82億元。

針對預售屋交易炒作，國稅局近期也持續配合內政部、地方政府聯合稽查，掌握相關交易資料。

宜蘭礁溪指標溫泉度假宅Mansion One近日公開，業者表示，熱錢回流，國內旅遊盛行，礁溪溫泉宅也受惠，個案開價一坪50萬，1月潛銷至今約已賣出四成，多數是台北客購買。

Mansion One位於礁溪健康路，基地776坪，位於健康休閒重劃區，鄰長榮鳳凰酒店，近礁溪溫泉公園。規劃地上21層、地下3層住宅大樓，現已完工，格局包括1房22坪、2房23坪、4房45坪，一層10戶，共196戶，總銷20億元。

負責代銷的談美廣告行銷董事長林談表示，Mansion One由礁溪兆品酒店、品文旅、嘉義長榮文苑酒店和礁溪長榮鳳凰酒店等三大飯店建築體系共同規劃打造，做飯店的人來蓋飯店宅，力求完美，個案2014年規劃，2016年才動工，改了近5年才完工。

林談表示，該案開價每坪50萬元，成交價每坪42~45萬元，雖是目前礁溪新案中價格最高，但因地理位置條件好，周邊有許多知名飯店圍繞，主力總價1000~1500萬元，吸引少台北客購買，目前有7成是台北客，年紀多在50歲以上。

林談表示，過去礁溪房價最高曾賣到50多萬，這案子原本預估要賣6字頭，但整體市況下滑，現在只要4字頭就可入手，相對划算許多。

政府近來接連出手打炒房，現在買房該如何出價？591實價登錄表示，先前實價登錄價格不斷走高，從實價行情低標價格以上出價，比較有進一步洽談可能，現在則可試試略低於低標價格出價。

591表示，首購族沒有購屋經驗，常會上網詢問老手意見，但往往眾說紛紜。有人說殺到整數，有人建議參考實價登錄出價，有人說出實價最低價，再少個10-20萬，加價超過實價登錄均價就要考慮。也有人說，出最低價是在亂教，連房仲都不想鳥你。

到底該如何出價？591實價登錄認為，基本原則就是先查價，再議價。

查價方面要先剔除特殊交易，把價格過低或過高的物件先排除，另外，由於實價揭露價格常常包含建坪和車位，也要先把排除車位坪數、價格後，抓出實際坪價，再作比較。

舉例來說， 42.7坪含車位11.1坪的實價登錄1300萬房屋，若沒排除車位，直接以坪數除以總價，一坪只要30.4萬元；但如先剔除11.1坪的車位估計價格後，每坪實際要41萬元，因此建議剔除車位後價格才是參考依據。

出價部分，實價登錄可讓房價資訊透明，但同時也會產生定錨效果，讓低於過去一段時間最低實價的價格，比較難被屋主接受，在此情況下，除了依物件條件外，也應依照市況來決定以實價的高標或低標出價。

例如前一兩年，實價登錄價格不斷走高，至少從低標以上開始出價，比較有進一步洽談的可能。近期有打房政策或附近物件開價沒有高出近一年登錄實價範圍，則可試試稍低於低標出價。

除了上述方式外，另外要注意附近有無嫌惡設施，如加油站、殯葬、廟宇、教會等，可斟酌作為出價的參考。

根據主計總處國情統計通報，今年元月，我國65歲以上的老年人口達380萬人，老化指數已攀升至128.7。全台僅4縣市指數低於100，包括新竹市、新竹縣、桃園市以及台中市，新竹市77.8全台最年輕。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，四大年輕城市都有工作機會多，買房輕鬆，新興重劃區、重大建設陸續推動以及交通便捷等特點，吸引年輕民眾移居就業，近年人口成長與房價表現皆呈正成長。

根據國情統計通報，2015年底我國老年人口還不到300萬人，今年元月已達380.4萬人，老年人口快速增加，加上15歲以下幼年人口減少，老化指數（老年人數除以幼年人數）也從2015年的92.2升至今年元月底已達128.7。

目前全台老化指數最高的嘉義縣，達227.9，六都則以台北市144.9最老，其次為高雄市143.7、台南市139.4。

最年輕城市為新竹市、新竹縣、桃園市以及台中市，老化指數分別為77.8、80.9、88.8、98.2。

江怡慧表示，上述四縣市近年人口及房市均有不錯表現，其中，桃園近5年桃園市人口增加逾11.6萬人，房價成長8.9%，為四大城市中人口成長與房價漲幅的雙冠王。

江怡慧分析，桃園產業涵蓋傳統產業、高科技產業，就業機會充沛，加上重大建設多，且近雙北地緣優勢，房價也親民，因此吸引許多脫北客進入桃園，近五年人口快速增加，房價也明顯上揚。

新竹房市近年一直很熱鬧，主要是竹科就業機會帶動人口成長，並帶動房價升高，新竹地區5年房價漲幅約4~7%。

與桃園同樣青春洋溢的台中，成長動能主要來自人口快速增長的北屯區。

台灣房屋台中青海特許加盟店店東林于甄表示，北屯近年利多不斷，有北屯機廠、單元十二、十四期、單元八等重劃開發題材，又有台中捷運綠線的5座捷運站挹注交通前景，因而對中部各縣市的首購買盤展現強大魅力，吸引許多青年移居。

至於老化最嚴重的嘉義縣，5年來人口減少3.2%，2020年已跌破50萬人，老人比小孩多，行政區中僅太保市為人口增加。

台灣房屋嘉義中山店店東吳昶紳店長表示，太保市因高鐵特區帶動成為嘉義縣人口逆轉勝的區域，由於嘉義推動馬稠後產業園區，第一期已經有30家知名廠商投資建廠，預期每年約有880億的產值，可提供2.4萬個就業機會，也可望增加青壯年人口比例。

三道紅線全踩的華遠地產(2.130, 0.02, 0.95%)，資金鏈告急，大股東拿出120億融資救急。

3月9日，華遠地產公告，華遠集團作為其控股股東，為支持公司發展，2021年度將為該公司（含公司的控股子公司）提供融資擔保（包括銀行貸款擔保和其他對外融資擔保）總額不超過70億元。此外，華遠集團2021年度將向華遠地產提供不超過50億元的資金周轉額度。

2020年以來，華遠地產融資動作頻繁，去年共進行了5筆融資，累計發行及提交申請的債券額度已突破百億。

通過各種融資管道借新還舊的背後，是華遠地產不斷增大的現金流和債務壓力。截至2020年上半年，華遠地產一年內到期的非流動負債達到178.88億元，貨幣資金僅76.89億元。

暫緩拿地去年無新增土儲

一直主張“小而美”戰略的華遠地產，在2018年提出“規模與效益並舉，產品與服務共進”發展戰略，開始追求“大而強”。

2018年，華遠地產銷售規模同比大增56.02%，實現120.45億元，2019年銷售額進一步增長25.17%至150.77億元，2020年增至165億元。

在拿地上也一路高歌猛進，自2018年以來，華遠地產陸續實現京津冀/西部/華中/華南4大區域、11座城市的全國佈局。

2018年，華遠地產新增土地儲備貨值高達201.1億元，2017年其土地儲備投資僅為41.85億元。2019年，其土地儲備支出約100億元。

但值得注意的是，2020年華遠地產卻並無新增土儲。此外，截至去年6月末，華遠地產僅有兩處項目開工，新開工面積僅為21.51萬平方米，同比下降81.75%。

知名地產分析師嚴躍進認為，對華遠地產來說，持續拿地也要看後續開發的能力。尤其是行銷能力需要匹配，否則很多土地專案也會面臨去化困難等壓力。

業績方面，去年前三季度，公司銷售額逆勢增長19.09%至110.35億元；營業收入為27.55億元，同比下降12.77%；歸屬于上市公司股東的淨利潤2.9億元，同比下降2.98%；扣非淨利潤則為2.41億元，同比增長3.33%。

值得一提的是，在追求規模的道路上，華遠地產近年多個專案被曝存在問題。其中西安是維權投訴的重災區，幾大項目被曝存在虛假宣傳，房屋漏水等品質問題。此外，華遠地產還曾因無證售房遭到西安市房管局處罰，處以330萬元罰款。

資金鏈承壓借新還舊

追求“大而強”的道路上，華遠地產負債逐年增長。

2017年-2019年，華遠地產有息負債餘額分別為176.76億元、284.49億元、326.72億元，近3年平均增速35.96%。截至2020年上半年，華遠地產一年內到期的非流動負債達到178.88億元，而同期賬上的貨幣資金僅為76.89億元。

截至去年三季度末，其剔除預收款項的資產負債率約為85.44%，淨負債率約為229.80%，現金短債比約為0.48倍，三道紅線全踩。

現金流方面，2018-2019年，華遠地產投資活動和經營活動產生的現金流量淨額均處於淨流出狀態。直至去年上半年，其經營活動產生的現金流量淨額才“轉正”為13.8億元。

2020年以來，華遠地產融資動作頻繁，去年通過發行公司債、中期票據以及超短期融資券等方式總共進行了5筆融資，累計發行及提交申請的債券額度已突破百億。

在債務壓力下，近日，華遠地產大股東華遠集團開出了120億元的融資“支票”。而在往年，這筆資金額度也僅為100億元，相比之下，提高了20%。

針對債務壓力，華遠地產表示，一方面對現有融資品種做了進一步梳理，進一步降低短期債務占比，優化債務結構；另一方面，努力控制和降低融資成本，以全面做好現金流的統籌管理。

3月22日，遠洋服務(06677.HK)舉行2020年度業績發佈會。2020年，遠洋服務實現營業收入20.23億元人民幣，同比提升11%。其中，物業管理服務收入13.39億元，占比66%；社區增值服務收入3.16億元，占比16%；非業主增值服務收入3.68億元，占比18%。社區增值服務收入占比由2019年的13%提升至16%。

據介紹，截至2020年12月31日，遠洋服務合約面積達7108萬平方米，同比增長20%，在管面積4545萬平方米，同比增長12%，儲備面積2563萬平方米，儲備面積2017年—2020年複合增長率達61%。全年對外拓展新增合約面積910萬平方米，協力廠商項目合約面積占比由2019年的24%提升至33%。在管面積分佈於一線、新一線及二線城市的占比高達91%，其中分佈於一線城市占比24%，分佈於新一線城市占比34%，分佈於二線城市占比33%。

此外，遠洋服務擁有豐富的高端地標寫字樓和商業綜合體管理經驗，為世界五百強及境內外上市公司提供高端商寫服務。2020年商業及寫字樓業態的物業管理服務收入達3.6億元，占物業管理收入的27%；合約建築面積544萬平方米，2017年—2020年年均複合增長率31.4%；物業管理費平均單價相比2019年的17.4元提升至17.6元。截至2020年12月31日，公司商寫在管專案共21個，佈局集中于北京、天津、杭州、成都等一線及新一線城市。

遠洋服務預計，未來商寫板塊將保持穩步增長，且逐漸拓寬協力廠商外拓的能力，同時不斷拓寬商寫板塊增值服務能力。

3月22日，招商蛇口發佈了2020年年報，公司實現營業收入1296.21億元，同比增長32.71%；歸屬于上市公司股東的淨利潤122.53億元，同比下降23.58%；基本每股收益1.46元。公司擬以2021年3月19日享有利潤分配權的股份總額為基數，向全體股東每10股派發現金紅利6.4元（含稅），不以公積金轉增股本。

2020年，公司實現簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增加6.34%；實現簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%。其中，杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波7個城市公司突破百億銷售，華東、深圳、西南、華南、江南5個區域銷售金額增速超20%。

招商蛇口提及，2020年公司成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，建立“伊敦酒店”及“伊敦睿選酒店”自有酒店品牌。長租公寓持續打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產品體系，合計佈局全國17城，約2.8萬間。

年報顯示，2020年末，公司剔除預收賬款後的資產負債率58.84%，淨負債率28.81%，現金短債比1.23。按照“三道紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達標。

● “十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩地價、穩房價和穩預期的“三穩”目標更加明確

● 加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題

● 加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益

3月13日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《綱要》）發佈。對於房地產行業，《綱要》提出，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩地價、穩房價和穩預期的“三穩”目標更加明確。這也為今後房地產市場的發展走勢定下了基調。

保障性住房是《綱要》重點強調的內容。《綱要》提出，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。業內人士表示，新市民住房問題是住房市場的核心問題，而增加共有產權房、租賃房的供應則是解決這一問題的重要路徑，而且具有緊迫性。

房住不炒仍是樓市基調

凸顯政府重視民生問題

2021年，“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，距今已逾四年。

在政府工作報告中，“房住不炒”的表述是一樣的，但“房住不炒”後面的文字卻不相同。2018年政府工作報告稱，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。2020年，後面的內容是“因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”。

對此，有評論認為，兩年都是著眼於各城市根據自身情況量身定制調控措施，一城一策實施調控也在不斷地認知強化下逐漸成為常態。但今年則有所不同，“房住不炒”之後，明確了要穩地價、穩房價、穩預期，這是一個更加兼顧全域的提法。

值得注意的是，除政府工作報告提出“穩地價、穩房價、穩預期”“解決好大城市住房突出問題”外，堅持“房住不炒”還列入了《綱要》。

“‘房住不炒’在政府工作報告中頻繁出現，說明政府對民生問題的重視，雖然是簡單的四個字，但是對房地產企業產生了重要影響。各地政府出臺調控政策的嚴厲程度和時間跨度是超出預期的，每個企業的理解程度也不同，企業應當時刻關注房地產政策，投資行為應當遵循政府調控政策的底層邏輯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法治日報》記者採訪時說。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，住房問題是近些年政府一直關注的重點，今年在全國兩會提出的“房住不炒”是以往政策的繼續和發展，但今年也有突出亮點，比如對“解決好大城市住房突出問題”和“租賃房”問題的新討論，可以看出政府在實情調研下進行了創新探索，相信政策的出臺會有效解決新就業者、青年人的住房問題。

需增加保障性住房供給

以解決新市民住房問題

對於家庭剛需以及改善型需求，《綱要》強調要因地制宜發展共有產權住房。

事實上，近年來，北京、上海等地都在探索共有產權住房，通過試點，對共有產權住房的配售定價、產權劃分、使用管理、產權轉讓等規則梳理出了一整套辦法，也為北上廣等一線城市之外的其他城市推進共有產權住房的住房保障和供應體系搭建起到推動作用。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，從目前來看，共有產權住房將從一線向更多的二三線城市，尤其是二線城市覆蓋。另外，隨著共有產權住房覆蓋面不斷增大，對於房價穩定以及整個市場也會起到明顯的促進作用。通過共有產權的方式，可以解決大城市夾心層的部分居住問題。

值得關注的是，保障性住房是《綱要》重點強調的內容。《綱要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受媒體採訪時表示，新市民的住房問題是目前住房市場的核心問題。

隨著新型城鎮化的推進，越來越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近幾年湧入的新市民的收入與高房價有著較大差距，購房支付能力有限。在業內人士看來，目前，解決這部分群體住房問題的重要途徑是增加供應。

“大城市住房問題是解決住房問題的關鍵。首先，政府不僅會通過打壓房價進行調控，也會出臺有關‘增加住房供應’‘共有產權住房’‘保障性租賃住房’‘長租房’等政策。其次，除了解決供給端不足問題，政府會鼓勵大家通過租房解決住房問題。再次，企業也應當進行精細化管理，滿足市場需求，提供符合市場規律的產品。”嚴躍進說。

有效盤活存量住房資源

規範發展住房租賃市場

除了商品房和共有產權住房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問題的重要管道。

《綱要》指出，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。

《法治日報》記者注意到，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”都是首次出現在政府工作報告裡。

樓建波對這兩個“首次”的解讀是，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”是這次全國兩會的新亮點，是為了解決新市民、青年人住房少、房價貴、租房難、買房累等問題。政府已經有所行動，比如通過增加土地供應、安排專項租金、集中建設等，意味著這將是2021年房地產工作的重點。

對租賃市場特別是長租公寓市場未來是否將加大監管力度？樓建波認為，鑒於目前確實存在租賃市場亂象，應當對租賃市場特別是長租公寓加大監管力度，加快完善長租房政策。

北京房地產仲介行業協會秘書長趙慶祥告訴《法治日報》記者，正在立法的《住房租賃條例》已將租金貸等問題納入規制，資金池問題有望解決。規範發展住房租賃市場，特別是長租房市場，是解決好大城市住房突出問題的關鍵。在房價飛漲的大城市，解決新市民、青年人和城市運行保障人員的住房困難問題，既要考慮他們的價格承受能力，又要考慮職住平衡，僅通過購房的方式難以解決，發展長租房也是解決良策之一。

有業內人士提出，未來可以建立國家級的住房市場監管機構，統一監督、管理、調控全國房地產市場，預防部分城市逐漸形成的仲介機構市場佔有率高的壟斷格局，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。

“規範租賃市場秩序提倡權責分明，強調政府的頂層設計，企業應當更注重提高服務品質。”樓建波說，企業可著重發展“管家”服務，搭建租客與房東之間的橋樑，滿足租客的住房需求和房東的出租需求，提供裝修、維護、繳費等服務。當前，市場上仍然存在企業自主拿地建房、自主租賃的租房模式。為防止企業的無序擴張，應當出臺相關的約束機制進行調控，比如提高准入門檻、自有資金規定等。

綱要再次提及房地產稅

推出需要全面綜合考量

此外，《綱要》還提到，推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。

相比於2018年、2019年，2020年以來，在政府官方口徑中，房地產稅的提法並不是很多。

追溯歷史，房地產稅的立法工作已經提了十年。在五年規劃綱要中，房地產稅最早出現在2011年發佈的“十二五”規劃綱要中，其表述為“研究推進房地產稅改革”。“十三五”規劃綱要提出，“完善地方稅體系，推進房地產稅立法”。

而在全國兩會，房地產稅也是看點。房地產稅首次出現在2014年政府工作報告中，其提法是“推進稅收制度改革，做好房地產稅等相關工作”，2015年至2017年均未提及。2018年、2019年，官方多次喊話加快推進房地產稅立法，兩年的政府工作報告中，對於房地產稅立法分別用“穩妥推進”和“穩步推進”來表述。

此後的2020年和2021年全國兩會，官方並未提及房地產稅。不過，在2020年5月11日發佈實施的《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中指出，要加快建立現代財稅制度，穩妥推進房地產稅立法。

2020年11月，財政部部長劉昆在《〈中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議〉輔導讀本》中撰寫了《建立現代財稅體制》一文，詳解“十四五”時期財稅改革任務。劉昆在文章中談及進一步完善現代稅收制度時提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

在嚴躍進看來，房地產稅是調控房地產市場的有效手段，近兩年沒有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，“如果說後續房價炒作的矛盾比較多，房地產稅依然會是重要的調節方式。同時，二手房的增值稅政策會佔據主導地位，比如無錫、成都、瀋陽等地二手房買賣的增值稅政策成為當地房地產政策調控的主流，有效減少了一些炒房行為”。

全國政協委員龔永德認為，目前亟須對各種和房地產業相關的稅收進行系統的梳理和研究，更有效地發揮稅收工具的力量，並制定差異化的調控政策。未來房地產稅的實施，應該根據房屋持有時間、家庭總共持有套數等因素進行相應調整。

建立租購並舉住房制度

重視租賃住房開發建設

“近幾年來，房地產市場實現平穩健康發展，主要是因為在堅持‘房住不炒’基礎定位上，長效機制發揮了積極作用。從長遠來看，如果房地產市場要長期保持健康穩定發展，特別是解決好大城市住房供求矛盾，在調控政策上要遵循市場規律，精准施策。”趙慶祥說，在穩地價、穩房價、穩預期前提下，一方面要加大共有產權住房開發建設，增加新建住房；另一方面還要通過提高存量住房市場效率、加快存量住房交易速度和使用效率，解決好存量住房配置不合理、利用不充分的問題。

“簡言之，既要租購並舉，又要增量市場和存量市場並重發展。”趙慶祥說。

在趙慶祥看來，未來房地產市場會產生兩個新變化：

一是租購並舉，住房租賃成為規範發展房地產市場的重中之重；二是更加重視租賃住房的開發建設，在土地、金融和稅收等方面向新建租賃住房，特別是保障性租賃住房傾斜。在房地產市場中，租賃市場和買賣市場並重，監管制度和調控政策應當區分不同住房性質和市場類型，有保有壓，更加精准。在租賃上，新建租賃住房越來越受重視；在買賣上，共有產權住房是開發建設的重點。

上海的教育新政幾乎刷屏了家長們的朋友圈。近日，上海市教委公佈了新的高中階段學校招生錄取改革實施辦法，將實行名額分配到校和名額分配到區。簡而言之，就是每所初中的學生都將有考入優質高中的機會。

上海的教育新政幾乎刷屏了家長們的朋友圈。近日，上海市教委公佈了新的高中階段學校招生錄取改革實施辦法，將實行名額分配到校和名額分配到區。簡而言之，就是每所初中的學生都將有考入優質高中的機會。

業內人士分析，按照上海教育新政，中考人數最多的區，重點高中名額就越多，重點高中一半以上的名額被均勻分散在各區各校。這樣的話，上海相當於在全市範圍內把優質教育資源“大餅攤開”了。這樣“學區房還玩什麼呢”？

而這一新政則引發一連串反應。業內專家認為，其在一定程度上促進了教育資源的均衡，高價學區房將會失去支撐，熱度逐漸走低。同時，有關類似政策是否會在北京等城市時實行也被大量討論。“教育焦慮”究竟何時能夠結束？

上海教育新政“一石激起千層浪”

“教育”是每年都在被討論的熱點。這個話題對於家長而言，小到孩子上什麼樣的補習班，大到是否要花費百萬甚至千萬元買一套學區房，而中間還穿插著考試成績、學科競賽等其他需要考慮的問題。

在北上廣深等許多城市，上學資格與學區緊密相連。3月16日，上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，打破了上學資格與學區之間的聯繫。針對名額分配這一點，檔顯示，具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示範高中招生總計畫的50%-65%。

檔特別明確了名額分配的具體要求：一是委屬市實驗性示範性高中名額分配招生計畫占其招生計畫總數的65%，原則上以各區當年度中招報名人數占全市中招報名人數的比例為測算依據分配到各區，分配到各區的計畫中須有不低於20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。

二是區屬實驗性示範性高中的名額分配招生計畫占其招生計畫總數的50%-65%，其中，分配到區招生計畫約占本校名額分配招生計畫的30%，分配到校招生計畫約占本校名額分配招生計畫的70%。

此外，檔指出，各區屬市實驗性示範性高中的名額分配到校招生計畫，原則上以所屬區內各所不選擇生源初中學校中招報名人數占本區該類學校中招報名總人數的比例為測算依據，分配到本區每所不選擇生源的初中學校，實現名額分配全覆蓋。

名額分配到校、名額分配到區是此次上海教育新政最重要的改革點。針對這一改革，華東師範大學教授周彬表示，此次中招改革，積極探索將市實驗性示範性高中的大部分招生名額，直接分配到每所不選擇生源的初中學校，這意味著各類初中學校的畢業生都將有機會升入優質高中就讀。對於學生家長而言，這是重大利好，有助於堅定選擇家門口學校就近入學的信心，減少擇校焦慮。

超高價學區房將成“歷史”？

對於上海而言，教育的逐漸公平化或將直接影響到學區房，超高價的學區房在此背景下將失去支撐力。易居研究院發佈的報告顯示，上海市的大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個區域的學區房較熱。其中，大三林板塊中的前灘板塊是2020年上海學區房炒作較多的新興板塊。

資料顯示，自2020年二季度開始，上述三個區域的房價有了明顯的上漲，學區炒作、一房難求、哄抬房價、預期不穩的現象開始出現。克而瑞資料庫監測到的資料顯示，2020年上海新建商品住宅的成交均價為55994元/平米，同比漲幅為2.5%。

但以大三林板塊為例，其2020年新建商品住宅的成交均價為99359元/平米，同比上漲了17.7%，遠高於市平均水準。學區房的熱度可見一斑。

學區房之所以能夠賣出超高價，與其教育資源有著緊密聯繫。在很大一部分區域，學區房代表著學籍，接著代表著孩子能夠上哪所中小學，能夠有資格考入哪些高中。而此次上海的教育新政打破了這個邏輯，每所初中的學生都有升入優質高中的機會。

如果一定要說，上海教育新政動了誰的“乳酪”，那學區房必須位列其中。“此次改革，各類初中升高中的機會會更均衡，這樣也會使得各區小學和初中的入學情況更加均衡。在教育資源分佈均衡的改革方向下，過熱的小學和初中學區房會降溫，真正有助於促進上海房地產市場的平穩健康發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如此認為。

“教育焦慮”不再？

上海市教委發佈了教育新政之後，其相關內容隨即便登上了微博熱搜。有網友在文章下留言：“北京還有其他城市會跟進嗎？”業內在猜測，這是不是一個改革的信號。和上海一樣，北京的教育也常年處在“風口浪尖”上。

因為上學資格和學籍相聯繫，買房獲得學籍成為了許多家長的首選。北京的學區房有多貴？在2019年，西城德勝片區一間幾乎完全不能居住的儲物間成交價高達360萬元，但其面積僅12平米。

而在同區域，一套50平米左右的“老破小”可以賣到800萬元左右，均價在16萬元/平米。但中原視點發佈的資料顯示，上周（3月8日-3月14日），朝陽區新建商品住宅的成交均價為79945元/平米，不過是西城德勝片區學區房均價的一半。

但由於西城區集中了幾乎北京頂尖的教育資源，其房價一直是“水漲船高”，其他區域則“望塵莫及”。值得關注的是，在2020年4月底，北京市發佈了相關檔，在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片的方式在學區或相鄰學區內入學。

“可以看到，多校劃片實際上影響沒有很大。因為好的資源還是集中在西城區，就算沒有劃到自己最心儀的學校，那因為還在這個區域，最終的學校肯定也不會太差。對於北京的學區房而言，最大的價值就是鎖區。”朝陽家長張蕾（化名）向《華夏時報》記者解釋了北京學區房的運行邏輯。

張蕾說：“因為報考高中鎖區，在初升高時，就像朝陽、豐台等區，只有很少數學生有機會可以進入到西城、海澱等區域的優質高中。剩下的學生則只能是報考自己區域內的高中，一般是學籍在哪裡，就報哪裡的高中。如果北京打開鎖區，優秀高中可以面向全北京的話，那麼很多所謂的‘學區’就不攻自破了。”

此次上海教育改革究竟會不會逐漸過渡到其他城市還不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上緩解了家長們的“教育焦慮”。有家長在社交平臺的新聞下面留言，高中錄取名額分配到校後，家長可以選擇讓孩子就近上學而免去上學路上的奔波。同時，沒有考上優質高中對口初中的孩子就此便掉隊的焦慮情緒也將得到緩解。

2.77億元違規貸款流入樓市。

嚴防經營貸等信貸資金違規流入房地產領域的同時，廣州多家銀行開始進一步嚴查首付款來源。

日前，廣州多家按揭貸款仲介接到銀行通知，自3月17日起，購房“首付”必須為家庭自有資金，對於經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的，嚴禁准入。

“通知是真實的，但不同的銀行要求不一樣。”3月21日，廣州一家按揭貸款機構負責人告訴時代週報記者。

同日，另一家按揭貸款業內人士告訴時代週報記者，目前廣州各銀行對於首付來源說不清的貸款申請都拒接收件，除非能證明首付款來源。

“以某銀行支行為例，平常三月份他們能受理一兩百份申請，這個月也就收了幾份。”上述業內人士續稱，本身銀行前期也積壓了不少申請未處理，這個月能不收就不收。

另據時代週報記者獲悉，目前廣州部分熱門樓盤已經不接受三成首付的客戶。如番禺某盤，全款的客戶可以優先購買，七成首付需要排隊。

“全款就不需要經銀行，一旦走銀行按揭，按照目前的形勢，具體放款時間就不好說了。”上述按揭貸款業內人士告訴時代週報記者。

嚴查首付來源

今年3月中，劉敏（化名）收到了廣州某銀行支行發來的一份補簽《聲明》。《聲明》要求購房者以書面形式簽字確認“在清楚知悉本筆貸款具體放款時間存在不確定性的情況下，自願申請本次貸款並願意承擔相關風險。”

“我是去年12月交的首付，今年1月份公積金貸款獲批，但商貸卻遲遲批不下來。”劉敏告訴時代週報記者，銀行那邊給的說法是，目前銀行內部正在嚴查“首付貸”，已經半個月沒出過申請貸款同意書了，只能繼續等消息。

“劉敏的經歷並非個例，過年前就已經有銀行要求購房者簽署類似聲明了。”上述按揭貸款業內人士告訴時代週報記者，這說明這批客戶的首付來源沒有問題，簽署聲明是因為之前銀行積壓了一大批貸款申請，獲批只是時間問題。

相較于劉敏只是審批週期延長，目前廣州多家銀行對於首付來源不明的貸款申請，一律拒收。“現在按揭公司簽了單子都不知道往哪個銀行送，有銀行甚至還和客戶溝通希望其轉銀行。”上述按揭貸款業內人士稱。

根據廣州多家銀行下發給按揭貸款仲介的《通知》顯示，自3月17日起，購房“首付”必須為家庭自有資金。具體包括：

1、借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，可以是活期存款、理財餘額、保險餘額、支付寶餘額、股票餘額等。2、對於半年前已持有80%首付資金的可直接認定具備資質；對於部分首付款為近半年內轉入的，需核實為合理收入所得。3、對於直系親屬轉入的，需提供直系親屬近半年流水；若親屬半年前已持有可直接認定；若斷續存入的，需核實為合理收入所得。4、對於經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁准入。5、提交放款合規環節，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業務的，需提前結清後方可發放。

“雖然各大銀行的要求和執行力度不盡相同，但整體形勢還是趨嚴的。”上述按揭貸款機構負責人告訴記者。

對於上訴《通知》，一家大型仲介機構人士告訴時代週報記者，從2021年1月開始，隨著按揭信貸趨嚴，真實流水的重要性不言而喻。其指出，目前三種有效的銀行流水包括工資流水、轉帳流水、自存流水，要購房的客戶，需早做準備。

2.77億元違規貸款流入樓市

從經營貸到首付來源，今年以來，廣東涉房類貸款監管持續趨嚴。

2月9日，廣東銀保監局表示，該局多措並舉嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。隨後不久，廣州房協專家委員會委員鄧浩志在微博發佈消息稱，年後廣州各大銀行正式開始排查2020年初至今違規流入樓市的各類貸款（比如常見的裝修貸，款項是否作為購房首付使用），如查到有違規使用情況，要收回已經發放的貸款。

“我們剛剛排查了一批資料，時間範圍的確是從2020年年初至今，以經營貸為主。”2月20日，一家大型股份制商業銀行內部人士告訴時代週報記者。

3月16日，據相關媒體從人民銀行廣州分行和廣東銀保監局獲悉，截至目前，轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。

針對上述違規現象，廣東銀保監局已要求銀行限期整改問責，目前銀行機構採取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施，對存在違規問題的內部員工開展了警示告誡、通報批評、積分扣減、經濟處罰等問責。

3月20日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，廣州近期嚴查首付來源的操作，有三個特點：第一、各大銀行普遍都有類似嚴管的政策。第二，管控更加精准，對於房企提供的違規貸款、仲介和銀行提供的貸款、個人購房者其他方式違規獲取的資金，都有較好的截留做法。第三、監控的技術更加到位，比如說購房者名下多張銀行卡的資金來源都會進行核查，這樣能夠堵住各種漏洞。這對於全國各大城市具有積極的借鑒意義。

萬勵達（０８４８２）公布出售富友倉庫物流公司全部股權及股東貸１７７﹒０４萬元款，總代價１３３０﹒９８萬元。富友已向民航處註冊為管制空運貨物安檢設施。其主要從事提供倉儲及相關增值服務。
　　
由於集團按高於資產淨值之溢價將出售公司售予買方，並按等值將股東貸款轉讓予買方，集團預期自出售事項估計確認未經審核收益約７０萬元。

九毛九（０９９２２）公布與廣州市規劃和自然資源局訂立土地使用權出讓合同及與廣州南沙經濟技術開發區商務局訂立項目投資協議。集團將收購一幅於廣州市橫瀝工業園馮馬路北側的地皮使用權，並建設一個多功能的九毛九全國供應鏈中心基地。該項目的建設應在交付土地之日起三個月內開始，應在施工開始之日起兩年內投入運營。項目預期於三年內完成，投資總額至少５億元（人民幣，下同）。
　　
該地皮使用權年期為２０年，總佔地面積３﹒９５萬平方米，指定作工業用途。供應鏈中心基地包括新中央廚房及有關食品加工、食品安全及衛生、儲存及物流以及質量控制設施及設備。

亦包括一間企業文化展示中心、培訓中心及一間研發中心。
　　
投資總額５億元中，約２３００萬元用於收購土地相關成本；約４億元用於新建樓宇及配套設施以及購置用於設立及運營基地的設備，餘額約７７００萬元用作一般營運資金。

金地商置（００５３５）公布，截至去年１２月３１日年度純利４３﹒５５億元（人民幣．下同），按年升１５％，每股盈利０﹒２６７９元，派末期股息每股８分。核心盈利約４６﹒７８億元，升１４％。
　　
該集團指，收入約１６３億元，升３９％，主要由於物業銷售確認收入大幅上升４４﹒９８億元。毛利６５﹒８８億元，升６％，投資物業公允值收益為８５７０萬元，另以公允值計量金融資產錄公允值虧損１﹒４１億元。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

綠城中國（０３９００）公布，截至去年１２月３１日年度純利３７﹒９６億元（人民幣．下同），按年增長５３﹒１％，每股盈利１﹒０５元，派末期股息每股３５分。　
　　
該集團指，收入６５７﹒８３億元，增長６﹒８％，期內取得總銷售２８９２億元，增長４３％，新增８５個項目，總建築面積約２０４１萬平方米，預計可售貨值達３２８８億元，大增６０％。於去年底土地儲備項目１９４個，總建築面積約５０７９萬平方米，其中權益總建築面積約２９２４萬平方米；總可售面積約３３６８萬平方米，權益可售面積約１９２２萬平方米
，每平方米樓面地價６５６２元。一二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達７３％。（ｗｈ）

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新冠肺炎疫情肆虐超過一年，對旅遊相關行業造成沉重打擊，內地及海外訪港旅客勁跌99%，本港零售業墮入谷底，四大傳統遊客區中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角街道吉舖處處，租值急瀉。據差餉物業估價署昨日公布的2021/22年度（下年度）應課差餉租值顯示，四大核心區租值全線向下，銅鑼灣及旺角的跌幅尤其厲害，下年度租值普遍按年挫逾三成，若與2019/20年相比，兩個年度累挫近五成，租值近乎腰斬。

西洋菜南街租金平過25年前

差估署按照去年10月1日當天的物業租值，為全港約338萬個工商住物業作重估，並以租值的5%作為今年4月起新一年度徵收的差餉額。全港舖位及商業單位下年度整體租值跌10.2%，表現屬各類型物業中最差。受社會事件及疫情連環重擊，依賴內地自由行旅客的銅鑼灣最慘情，昔日名店林立、全球舖租最貴的地段羅素街湧現吉舖，租值大調整。

據差估署資料，羅素街20號地舖下年度租值為648萬元，較2020/21年度的864萬元下滑25%，相比2019/20年度累插48.1%，成為街內租值調整幅度最大的舖位。

至於同區雄踞全港呎租舖王超過10年、一直由找換店租用的景隆街2號地下A2號舖，下年度租值為99.6萬元，按年挫39.9%。毗連的地下A1及B號舖，租值連續兩年貶值，下年度按年跌40.2%至94.8萬元，兩個年度計共插49%。

另一熱門購物區旺角，下年度的租值也深度調整，去年由銀龍粉麵茶餐廳以月租40萬元再度進駐的西洋菜南街59至61號地下及閣樓，下年度租值732萬元，較2020/21年度急挫49.6%，幾近削半，是主要零售街道中按年跌幅最大的舖位，而該舖位2020/21年度的租值較2019/20年度持平，意味下年度才見租值急跌。銀龍於1996年首次承租此舖時，月租已達48萬元，故現時租金低過1996年。

同樣位於西洋菜南街的52至54號地舖，下年度租值696萬元，按年回落39.6%，較2019/20年度累挫45.8%。

上水新康街舖罕見急插15%

另一遊客購物熱點尖沙咀，廣東道及海防道兩條主要街道過去一年都有不少舖位丟空，目前由口罩店短租的海防道38至40號中達大廈地下，下年度租值急降41.5%至744萬元，較2019/20年度更低47.5%，是區內核心街道租值調整幅度較深的舖位。

自去年起有不少名店結業的中環，下年度舖位租值平均有約20%至25%跌幅。去年由日本大型連鎖雜貨店驚安之殿堂（Don Don Donki）進駐的皇后大道中100號低層地下（Lower Ground Floor）及地庫複式舖位，下年度租值為1596萬元，較2020/21年度的1992萬元回落19.9%，該舖位租值連跌兩個年度，累失36.1%。

除四大零售區外，較多內地水貨客光顧的上水，舖位租值亦無力支撐，錄得近年罕見的大調整，包括水貨客集中地新康街69號地舖，下年度租值134.4萬元，按年跌15.2%，兩個年度共挫19.4%。

中環兩大甲廈升勢告終

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，疫情下不同行業的經營狀況較想像中惡劣，舖租跌幅驚人，銅鑼灣調整幅度最大是由於其租金一向最貴，具承租能力的奢侈品牌已離場，其他行業難負擔高昂租金。隨着疫情緩和，他估計今年上半年租金將見底，下半年有望復甦。

商廈租金亦終止近年連升走勢，全港兩幢呎租最高的指標商廈中環長江集團中心及國際金融中心二期，有單位下年度租值跌10%至16.1%。中環皇后大道中99號中環中心79樓頂層1室的租值，結束5個年度上升勢頭，下年度回落12%至518.4萬元。

本港超級豪宅身價不菲，儘管2021/22年度（下年度）應課差餉租值下調，但租值依然相當驚人。其中，絲寶集團董事長、前湖北首富梁亮勝持有的南區淺水灣道89號大宅，下年度租值較2020/21年度（本年度）調降2.8%，仍高達1265.4萬元，續稱霸全港豪宅最貴租值。騰訊（00700）主席馬化騰持有的石澳大浪灣道13號大宅更成逆市奇葩，下年度租值企穩1245萬元，連續3個年度力保不跌。

根據差餉物業估署資料，淺水灣道89號大宅下年度租值為1265.4萬元，連續3個年度向下，較本年度的1301.4萬元，再跌2.8%，但仍繼續雄踞全港超級豪宅租值榜首，相當於每月市值租金達約105.45萬元，守穩百萬元大關之上。

賭王千金MOUNT NICHOLSON持平

馬化騰持有的大浪灣道13號大宅屈居次席，下年度租值1245萬元，至少連續3個年度持平。此外，已故「賭王」何鴻燊兩位千金何超盈及何超欣，持有的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第二期9樓及10樓的A及B室4個分層戶，下年度租值皆不變，當中以何超盈持有的10樓A室租值達600.24萬元最高。

反觀，龍湖集團（00960）主席吳亞軍前夫蔡奎於2018年豪擲13.99億元購入的MOUNT NICHOLSON第一期2號洋房，當時的造價及呎價均貴絕亞洲一手屋苑式洋房，惟租值抗跌力跑輸何家兩名千金的單位，下年度租值跌至658.08萬元，較本年度的773.28萬元，急挫14.9%。華置（00127）前主席劉鑾雄持有的渣甸山高士美道2號大宅，租值亦滑落至下年度的739.104萬元，大降10.2%。

另外，恆地（00012）創辦人李兆基持有的山頂白加道35號大宅由1至3號屋組成，3幢洋房下年度租值介乎816萬至924萬元，當中以1號屋租值最高，3幢洋房租值合計達2604萬元。

疫潮令不少商戶結業離場，全靠短租客支撐，整體街舖空置率只稍為回落。美聯工商舖（00459）統計今年1至2月尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環四大核心區，空置舖位數目淨減少77個，至867個，整體空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%。該行預期，未來半年舖市復甦可期，核心區租售價或回升10%至15%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，該行每半年就核心區街舖空置率進行統計，今年1至2月期間，四大核心區共有7539個街舖，吉舖佔867個，空置率11.5%，是次數據主要反映香港第四波疫情期間的商舖市道。

美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋指出，整體街舖空置率略改善，主因舖租大幅下挫，吸引口罩店、散貨場及衣服店短租，吸納部分吉舖。

分區而言，尖沙咀吉舖數目及空置率最新分別為271個及17.7%，為四核心區之冠，也是該區有統計以來新高。陳浩璋稱，主要是尖沙咀的商戶結構以旅客相關行業為主，加上期內不少商戶租約期滿遷出。

料今年租售價反彈達15%

美聯旺舖董事盧展豪預計，今年市場將受惠多項利好因素，包括疫苗開始接種、政府派發電子消費券等，預期未來半年各主要購物區的街舖空置率將回落，料降到10%至11%。由於近年核心區街舖租售價跌幅顯著，預期今年的反彈幅度會較大，租售價看升10%至15%，較民生區的8%至10%為高。

本港經濟自2019年下半年開始急速轉壞，住宅物業租值隨之拾級而下。本報統計全港10個實用面積200方呎以下的私樓迷你戶，以及6個新舊資助房屋樓王單位，當中僅屯門菁雋2個納米單位在2021/22年度（下年度）應課差餉租值維持不變，其餘全數租值調低，大埔嵐山一個開放式單位跌幅最深，下年度租值急插18.4%，跌至6.186萬元。

本報抽選的10個私樓迷你戶全屬開放式間隔，實用面積介乎128至194方呎，有8個下年度租值調低，當中3個跌幅更達一成以上，被喻為納米樓始祖的嵐山，實用面積165方呎的2座高層A室領跌大市，下年度租值為6.186萬元，較本年度的7.584萬元，大降18.4%。

相反，額外印花稅（SSD）3年限期尚未屆滿卻頻錄二手成交的屯門菁雋，租值力保不失，其中前港姐冠軍麥明詩持有的低層30室，實用面積141方呎，本年度及下年度租值均為6.408萬元。至於該廈最細面積之一的低層31室，實用面積128方呎，租值同樣屹立不倒，本年度及下年度均為6.048萬元。

康山花園樓王回落5%

資助房屋租值則隨大市滑落，統計的6個資助房屋單位下年度租值全線下調，幅度介乎3%至5%，當中鰂魚涌居屋康山花園8座中層C室，實用面積592方呎，2019年中曾以已補地價998萬元刷新港島居屋樓價紀錄，惟該單位下年度租值為21.744萬元，較本年度的22.884萬元，減少5%。

近年市區地皮供應罕有，不少具重建價值的舊樓紛紛成為財團收購對象。近期積極銷售新盤的會德豐地產，合共斥資約5.8億元成功併購灣仔春園街32至40號榮利樓業權，現正進行舊樓拆卸工程，將會重建成商住項目。

據資料顯示，榮利樓早於2019年起獲會德豐地產收購，去年6月斥資約1.04億元購入最後一批單位，包括1個地舖及5個住宅單位；然而，連同早年收購的單位，整個項目涉資大約5.8億元。

耗5.8億收購 現正拆卸

會德豐地產主席梁志堅回覆本報查詢時說，上述舊樓為該公司的收購項目，早年「一間一間收返嚟」，現階段進行舊樓拆卸工程，將重建成商住項目。榮利樓位於春園街及三板街交界，鄰近胡忠大廈、合和中心，距港鐵灣仔站約3至5分鐘步程，具有重建價值。榮利樓地盤面積約3660方呎，以商住發展最高地積比率7.5倍計，可建總樓面約27450方呎。

另外，同區交加街2至8號舊樓正獲財團斥資收購，據土地註冊處資料顯示，交加街2、4、6、8號樓齡約60年的舊樓，近期連錄15個住宅單位成交，涉資約1.942億元。上述單位的登記買家為萬福香港投資有限公司（MAIN FULL HONG KONG INVESTMENTS LIMITED），公司董事為梁家馨。

交加街2至8號舊樓於約1961年落成，地下為商舖，樓上1至7樓為住宅單位，涉及28伙。地盤面積約4177方呎，現劃為「住宅（甲類）」地帶，若以地積比9.5倍作重建發展，可建總樓面約39682方呎。

近月多個焦點新盤登場，部分二手業主減價放盤，美聯物業依照該行網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI）應聲下挫，最新報67.3點，按周跌1.9點或2.7%，連漲6周後首次回落。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，九龍區減價盤比例較多，當中大角咀及長沙灣/深水埗區較高，主要由於西九龍一帶近月有新盤應市，客源轉向一手，部分二手業主將持有單位減價，以增加吸引力，並促使全港整體減價盤比率有所回升。雖然信心指數有所回落，但較去年底仍高22.9%，指數維持於平均值（屬樓價好淡分界線）之上，預示樓價上升動力未減。

樓價指數方面，該行根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報164.77點，按周降0.44點或0.27%，連升3周後回落，當中九龍區跌勢較顯著，「美聯九龍樓價指數」最新報162.29點，按周急挫1.48點或0.9%；「美聯港島樓價指數」降0.55點或0.3%，至184.64點；「美聯新界樓價指數」逆市向上，最新報155.51點，按周升0.31點或0.2%。

財團積極收購舊樓以增加土地儲備，近日有財團斥近2億元收購灣仔交加街一帶舊樓，而原業主僅賺約3.8%離場。

根據土地註冊處資料，灣仔交加街2至8號舊樓，上月份別以1.684億元及2,580萬元成交，即總成交價為1.942億元。是次成交單位分布1至7樓，涉15伙，當中1.684億元的成交涉13伙，另涉資2,580萬元的成交則包括2個單位。

資料顯示，新買家為萬福香港投資有限公司（MAIN FULL HONG KONG INVESTMENTS LIMITED），公司董事為梁家馨（LEUNG KA HING）等人，梁氏以往曾多次協助新世界 （00017） 併購舊樓，故是次背後收購人不排除是新世界或相關人士。

原業主僅賺3.8%離場

物業的原業主為葉李秀麟（IP LI SAU LUN），事實上，葉氏於2016年起開始密密在上址「落釘」，購入多個單位。以他對上於2018年中購入的2伙為例，單位分別為3樓2室及1樓6室，當時兩個單位的總價為2,486.4萬元，持貨近3年，相較是次成交價2,580萬元，轉手帳面僅僅獲利93.6萬元，即賺幅只約3.8%。

而葉氏於2017年共斥資約1.6222億元購入13個單位，現時則以1.684億元沽出，帳面亦只賺618萬元，意味這批物業同樣只輕微升值約3.8%。

該物業樓齡約60年，1至7樓為住宅部分，提供28個單位，而地下則為商舖。

值得一提的是，鄰近的灣仔春園街32至40號榮利樓近年亦獲財團積極收購，而據公司註冊處資料，進行收購的百達集團有限公司的董事，為九倉 （00004） 主席兼常務董事吳天海等人，而會德豐地產主席梁志堅指，項目由會德豐收購。據悉，梁家馨亦曾協助是次收購行動。

利嘉閣工商舖統計指，2月商廈買賣僅55宗，挫67%，為近3個月最少。

利嘉閣（工商舖）地產－－商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，農曆年關例淡，加上商廈樓花拆售轉靜，令2月份商廈買賣登記顯著萎縮。不過，近期市況不俗、交投回升，料3月份買賣登記有力反彈。

根據土地註冊處數據，2021年2月份全港共錄55宗商廈買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前商廈市場實際市況﹚，較1月份的165宗回落67%，為近3個月最少，跌幅急劇主因是前月有新商廈拆售而錄得多宗登記拉高基數所致，加上2月亦受制農曆年前交投轉靜所影響。

料本月買賣回升 約70宗

按物業價格劃分，在7個價格組別當中，幾乎全綫回落，僅介乎5,000萬至1億元以內的組別錄得升幅。跌幅者中，以2,000萬至5,000萬元以內組別的89%跌幅最顯著，月內登記量由前月的46宗急跌至上月只有5宗；其次，1,000萬至2,000萬元以內組別亦急挫85%，由46宗急降至7宗；上述兩個組別登記量急挫，均由於前月共錄得86宗同組別銀碼的商廈樓花拆售登記而抽高基數所致。

至於以地區劃分，在該行觀察的11個分區當中，共有8區的登記量按月錄得跌幅。當中以中環區的63%跌幅較顯著，由前月8宗減至上月只有3宗。此外，北角、油麻地及尖沙咀區期內亦分別錄得50%、50%及46%的跌幅。至於旺角區則逆市錄得57%的升幅，共有11宗登記，按月表現相對理想。

徐康達指出，自撤銷非住宅物業雙倍印花稅後，加上去年第4季至今股市累積可觀升幅，均帶動資金重投商廈市場；相信商廈買賣登記經過農曆新年例淡的整固後，後市在新冠疫苗接種及疫情好轉下，料可持續穩中向好。觀乎3月份上半月的買賣登記量已突破30宗水平，已明顯超越前月逾半數，故預期本月商廈買賣登記最終料達約70宗，按月升幅將近3成。

美國聯儲局早前公布議息後，息率維持不變，星島地產網以「美國聯儲局議息後，低息維持不變，會否帶動二手交投向好？」為題進行民意調查。

是次共涉204名受訪者，當中有121人即約59%認為，低息維持不變，市民更容易掌握自己買樓的負擔能力，有助提高入市意欲，繼續支持二手交投。而且本港住屋需求依然強烈，樓價年內還有上升空間，吸引市民盡早置業，短期內二手交投量和成交價仍有上升空間。

另一方面，約26%人即53名受訪者持相反觀點，認為疫情仍然困擾着本港，部分行業現在還未能恢復營業，導致失業率高企，這些都會影響市民的負擔能力和入市意欲，所以二手市場暢旺的勢頭未必能長期持續下去。此外，有18名即約9%受訪者指，影響二手市場的因素錯綜複雜，包括疫苗的普遍度、股市情況，以及現時一手新盤的競爭力等，所以美國聯儲局決定維持低息對二手市場的影響實在難以估計。另有12人即約6%不敢貿然判斷這個利好消息能持續多久，所以對問題抱持觀望態度。

近年物管股成新股市場的寵兒，熱潮之下沽空機構首次發動空襲，GMT Research日前發布關於永升生活服務（1995）的沽空報告，質疑其與客戶間存在利益輸送、收購存在關聯交易等問題。永升生活服務昨再度否認多項針對性指控，並認為「不準確且存在誤導」。股價於公司反擊後回升，收漲2.5%，報18.88元，成交1.3億元。

GMT在沽空報告中質疑，永升生活服務及其最大客戶旭輝，均受林氏兄弟控制，有關交易或涉嫌輸送利益。公司解釋，由於旭輝業務擴展，加上公司向旭輝提供更多物管服務，故兩者之間的交易及其趨勢增強，乃正常現象並符合市場規範。同時，去年首6個月，持續關聯交易金額佔集團總收益18.2%，證明對旭輝的依賴性一直保持較低程度。

同時，GMT指稱收購青島雅園、青島銀盛泰後，公司的盈利能力意外大增。永升生活服務回應，青島雅園盈利動力來自新項目的正式運營、成本優化等因素；而青島銀盛泰則來自新交付的若干項目，自社區增值服務中產生收益。集團強調所有收購均公平合理，且符合公司及其股東的整體利益。

至於更換首席財務官（CFO），永升生活服務解釋其離任是出於個人原因，並無意見分歧。另有關管理建築面積增長，並非由公司獨立第三方所導致的質疑，公司表示，來自旭輝合營企業及聯繫人的建築面積，僅佔來自獨立第三方的在管總建築面積約11.8%。