囤地25年「買在高點」　賣價直逼彰化員林

彰化偏鄉出現離譜房價，溪湖鎮東環路近期出現天價建案， 6戶連棟3層樓高的透天預售案，開價從2780萬元起跳，其中最貴的一戶三角店，竟然要賣4600萬元，價格駭人聽聞，連溪湖人都傻眼，問「是在貴什麼？！」建商受訪時表示，該案屬於商業用地，位於溪湖新興商業區，連星巴克、肯德基都想進駐，「錢景無限。」

根據《591房屋交易網》新建案，目前全彰化縣的透天預售案有500餘件，價格從358萬~4998萬元不等，除了較繁榮的彰化市和員林市有開價逾4千萬元的透天之外，「偏鄉最貴案」出現在溪湖鎮東環路的「東環財經」，土地分區為商業區，共6棟3層樓高透天厝，坪數28~45坪，規劃6房的住家，每戶開價2780萬~4600萬元不等。

稱星巴克肯德基想進駐
《蘋果新聞網》實地走訪現場，建案還在興建中，預計今年底完工。建商、皇榮建設負責人胡祥畯，早年投資朋友的建設公司，25年前買下近200坪的土地，「那時候都是高價，買的時候也等於是套牢，想說自己要做生意的，沒有再想高價或低價」，這2年為了建造東環財經，才成立建設公司，對於被指開價太誇張，他大聲喊冤。

胡祥畯說，東環財經位於溪湖新興商業區、東環路精華地段，屬於商業用地，隔壁是國泰大樓，再過去有全國電子、寶雅、大樹藥局，「就連星巴克、肯德基也有意進駐」，他強調，是星巴克因想做得來速，東環財經未符合其需求才作罷！

胡祥畯說，東環財經最高價的一戶，光地坪就45坪，「1戶等於2戶，總價當然也以2戶計算」，加上基地位置是商業區的精華段，「錢景無限！」

他強調，全案採用花崗石地板、戶戶獨立電梯，每一房都是套房，「住起來很舒適」，目前已售出3戶，價格落在2500~2800萬不等，更語出驚人表示，「剩下的3戶要留給孩子，不賣了！」

據了解，東環財經總銷約1.6億元，若不計25年前的取得成本，單以附近地價每坪約36萬、營造成本每坪10萬元計算，最貴的角店成本約3120萬元。

精華區新案已2000萬起
溪湖在地、從事營造業30年的張清杉分析，溪湖腹地小，建地賣一塊就少一塊，土地才愈來愈珍貴，加上埔鹽、埔心、埤頭、二林等鄰近鄉鎮居民來溪湖消費，讓市區商業越來越繁榮，且前來購屋的外地人也越來越多。

台灣房屋溪湖特許加盟店店長徐志訓表示，大約2年前，市區的透天厝，還普遍落在700~800萬元左右，但是從去年底開始，幾乎沒有1000萬元以下的房子，大都是1200萬元起跳，如果是市中心精華區的新案，「2000萬元已是基本行情了。」

大直套房漲78萬 扣稅45%仍打趴小資

房市炒作嚴重，財政部提出「房地合一稅2.0」將延長短期持有定義，希望能抑制投資客，《蘋果新聞網》調查，短期炒房屢見不鮮，位於台北大直的一間小套房，去年10月買進、12月賣掉，帳面賺78萬元，即便扣掉仲介費、房地合一稅的45%，仍獲利36萬元，完勝上班族；房市業者表示，低總價都會區小宅，容易淪為投資客炒作標的，期望房地合一稅2.0上路後，接手買盤減少。

這間被炒作的社區位於台北市中山區大直重劃區的「力麒麗麒」，近劍南捷運站、愛買、家樂福、美麗華影城，屋齡10年，共115戶，多以12~15坪小套房為主，另有兩戶打通的戶型。

投資客緊盯都會區小宅
根據實價登錄揭露，去年10月底有民眾購入11樓13.6坪套房，總價1160萬元、單價85.2萬元，已高於樂居網顯示的社區均價80.9萬元；但在12月底央行祭出信貸管制之後，竟以總價1238萬元、單價91萬元售出。

短短2個月，每坪再漲6萬元，投資客帳面賺78萬元，扣掉仲介費1~2%、約12~25萬元，再扣掉代書費用約1萬元，還要再扣房地合一稅1年內轉手課稅45%，屋主依然獲利28~36萬元。

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，從成交總價來看漲幅並不特別明顯，買方若沒細查實登，很難有太大的感覺，且台北市的租金和房價居高不下，都會區流行小宅，低總價好入手，小宅租金投報率高，可以收租養房貸，以林森北路套房為例，每月租金2萬元，投報率約2.3%，比房貸利息高，十分划算，因此很容易被投資客盯上。

屋比房屋總監陳傑鳴指出，投資客之所以不怕重稅，主要是房地合一稅是先扣除買屋成本、交易時支付的仲介費、代書費、搬運費、清潔費等等，有賺才會課稅，只要房地產能漲，有一定獲利，想炒的還是會投資。

「接手者沒行情概念」
天時地利不動產總經理張欣民指出，該個案確實有炒作嫌疑，「但是接手的人也沒有房地產行情的概念」，他表示，現在政府打炒房，因為短期增值幅度有限，加上在2年內出售都將課徵45%稅金，2~5年出售課稅35%、還有仲介費要支出，投資客忙了半天卻只賺到一點零頭，未來短進短出的情況可能會減少，有可能不再以房地產為炒作標的。

政府大動作打炒房，但根據房仲業者調查，逾5成民眾認為無助房市降溫，更有近6成民眾看漲房價。業者分析，受低利環境加持，房地產被視為最佳保值標的，易出現漲價的預期心理，至於對打炒房政策的認同度不彰，主要是需要時間發酵，因此多持觀望態度。

永慶房屋昨發布今年第2季房屋趨勢前瞻報告，針對全台七都民眾調查、共1023份有效問卷，看好房價上漲的比例59%，較上季增加1%，看跌比例10%，季減1%，亦有54%認為今年是買房好時機。永慶房屋業務部協理謝志傑表示，主要是受到低利環境加持，市場游資充足，加上房地產被視為安全的保值標的，尤其台灣防疫有成，在買氣高漲下，容易出現房價上漲的預期心理。

至於民眾如何看待去年底祭出的第一波健全房市方案，平均僅有48%認為能有效打擊炒房，但台南、高雄則超過5成，以台南53%最高。此外，55%受訪者認為健全房市方案沒讓市場降溫，以新竹63%的感受最強烈。

永慶：尚待時間發酵
大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，台南近幾年受建設、南科等議題帶動，房價漲幅大，吸引許多投資買盤，讓民眾更期待打炒房的作為。謝志傑提到，看好打炒房效果不到5成，但與認為無效的差距僅4%，顯示國人對打炒房仍有期待，只是政策需要時間發酵，例如實價登錄2.0預估要在第3季才能發揮效果，雖然能夠抑制炒作風氣，市場反應仍待後續觀察，因此國人多持觀望態度。

潤泰創新與日本三菱地所共同開發的玉成企業總部大樓，昨舉行動工典禮，打造27層頂級商辦大樓，預計2023年完工，總銷價值上看200億元，為北市罕見頂級商辦指標開發大案，未來將採全棟或分層租售。

與日本三菱地所共同開發
玉成企業總部大樓基地1600坪，位於北市南港區昆陽街及其60巷，以及市民大道7段、南港路3段47巷等所圍街廓，緊鄰2.5公頃的新新公園，距捷運昆陽站約300米、台鐵南港車站約1公里，區位、交通等機能俱佳。

潤泰新與日本三菱地所分別出資7:3，共同興建地下5層，地上27層SRC頂級企業總部大樓，單層規劃700坪，整棟樓地板面積約1.7萬坪，完工後將朝全棟或分層租售開發。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，南港多為舊辦公樓、廠辦，單坪租金僅有1300~1400元水準，新商辦較為稀缺，少有整棟出售，單坪租金近2000元，這棟商辦若能在2023年完工，將能趕上這波北市商辦缺貨潮。

政府陸續擴大打炒房措施，永慶調查指出，73％民眾支持延長房地合一短期定義、逾半認為房市沒降溫，仍有59％看漲房價，永慶業務總經理葉凌棋認為，房地房合一2.0立法實施前將會出現一波脫手節稅潮，對於預售市場買氣衝擊大，政策變數下，第二季房市表現不容過度樂觀。

葉凌棋表示，政府這波加重打炒房，房地合一、擴大信用管制打擊對象精準鎖定短期投資客，以房地合一2.0來說，若回溯至2016年，持有滿一年不滿五年較受衝擊，立法實施前將會出現一波脫手節稅潮。尤其預售屋閉鎖期可能長達七至十年，對預售期間轉售、換約課重稅，轉售、換約案件將會大幅減少，對預售市場所受衝擊較大。

至於豪宅市場，以法人名義購買豪宅已無短期交易節稅效益，豪宅價格波動小，未來將呈個案表現。

政府自去年底已連續祭出二波的選擇性信用管制，葉凌棋表示，利用公司法人購買住宅囤房炒作減少，購買商辦、廠辦、店面不受影響，將吸引更多資金可能轉向商用不動產，土地方面限貸也鎖定都市計劃的住宅區、商業區，但非都土地、有建廠開發需求的工業地則不會受影響。

葉凌棋認為，全球經濟穩定復甦，量化寬鬆持續，資金流向大宗商品市場所引發的通膨疑慮，恐讓全球金融市場震盪加劇，可能連帶影響國內房市表現。

國內政府陸續祭出的打炒房措施，第二波信用管制來管控資金源頭，房地合一2.0目前正送立院審議，尚未定案，是否回溯、預售屋納管等規範仍有變數，都將左右今年房市交易量，預估今年上半年房市交易量在14.7~15.1萬棟左右，與基期較低、深受疫情干擾的2020年同期相比，可望成長5~8％之間。

房市南霸天京城建設首度進軍科技工業園區！京城24日宣布將斥資33.81億，買進位於台南仁德交流道旁家樂福正對面的16,909.38坪乙種工業區土地，換算每坪售價約20萬元。而這也是繼國城建設投資「高雄軟體科技園區」後，第二家高雄大型建商進軍廠辦、科技工業園區的案例。

京城協理周敬恆表示，台南在台積電和南科帶動下，已成國內科技重鎮，房市、服務業及廠辦需求提升，剛好有個機會，因此決定跨領域投資。他說，新購土地區位優越，未來將規劃科技工業園區。

這是京城集團從去年起累計投下53億，大舉買進8,500多坪台南建地後，再一次大手筆加碼台南投資；而包括京城建及關係企業，總共在台南已買進逾2.5萬坪土地。

今年北台灣329檔期爆出歷史天量，有高達2600億元左右的案量，比2020年大幅成長800億元，可望創下統計以來的新高，整個房市焦點從衛星城鎮拉回台北市，今年台北市預估推案量高達1140億元，佔了將近一半的案量，主因是許久不見的豪宅及造鎮案現身，是今年最大的看點。

不畏政府打房 推案成長1.5倍

台北市近年來329檔期雖然推案量保持4、5百億元案量，但比不上新北及桃園市場的光輝燦爛，今年可不一樣，根據《住展》雜誌統計，今年北台灣329檔期預估推案量1140億元，相較去年同期431.7億元推案量，成長1.5倍以上，也是北台灣推案量最大的區域。

為什麼台北市這次推案量這麼大？《住展》雜誌研發長何世昌指出，首先是豪宅推案潮又即將出現，自從2018年下半年以來，台北市一線豪宅供給就呈現真空狀態，今年豪宅市場又重出江湖，由信義計畫區「玥隱信義」打頭陣，接下來還會有更多一線豪宅陸續公開，今年台北市的豪宅市場將非常熱鬧。

元利造鎮案亮相 首期案量140億

第二是台北市竟然出現許久不見的造鎮案，最指標的就是文山區國發院的元利建設造鎮案，已經醞釀許久，光是第1期「元利森活莊園」部分案量就高達140億元，未來還有2、3期，造鎮規模非常驚人。

今年台北市329檔期推案量較大的行政區為信義、松山、南港、文山等地，案量均超過百億元以上，案數量較多的則是中正、大安、士林、文山與南港，其中南港有百億級大案「擎天森林」推出，該案由新潤興業、海悅國際、亞昕國際與白天鵝機構等四強聯手打造，此外還有「德杰羽森」、「國泰悠揚」，推案量分別有80、75億元，案量都不小，今年的南港很熱鬧。

市區危老案單價挑戰200萬

除了豪宅案、造鎮案推波助瀾，台北市近幾年都更危老的推案熱潮也持續湧現，如忠泰建設與永沛開發合力推出「衍見築」，位在敦化南京難得地段，邀請被紐約時報譽為「獨創建築藝術印記」的美國AIA建築團隊Oyler Wu Collaborative，打造與藝術融合的建築，開價更突破每坪200萬元大關。

璞園建築團隊董事長李忠恕指出，政府推出「房地合一稅2.0」，主要針對資本利得課稅，也就是有賺錢才要繳稅，北部這幾年都是剛性需求為主，尤其台北市，長期以來房價沒有太大的起伏，早已經是剛性需求市場，打不打房影響不大，反而是中南部，因投資風潮熱絡，影響較大，與其打房，政府應更深入的注重少子化的問題，現在不鼓勵生育，等到10年20年以後也無須打房了。

財政部國產署今年首批都更分回宅標售案昨開標，在景氣回溫與市場對新成屋需求帶動下，最終29戶標脫15戶，標脫率達51％，反映市場對於雙北市新房需求穩定，房仲認為，標售結果可視為當前房市風向球。

國產署表示，本次共列標10案29戶，最終標脫15戶，以大安區「明日博」、板橋區「昇陽文薈」各標脫3戶最多，其次為文山區「忠順大院」、新店區「友座臻美」各標脫2戶，大安區「清歡」、內湖區「昇陽樹也」、永和區「勝開大地」、淡水區「漢皇丰川」、三重區「翔譽雙子星」各標脫1戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次標售除萬華區「全坤威峰」外，其餘社區都有民眾投標，且標脫產品包括上億元豪宅、總價2000多萬的都更宅，顯示當前換屋與自用需求穩定，且新房對於民眾更具吸引力。

他也提到，此次標售並沒有千萬元以下小宅產品，幾乎都是標準型或換屋型產品，還能寫下破5成標脫率，雖然平均加價幅度僅3％，但標售成績仍是不錯。

房地合一2.0取得時間是否回溯至2016年？財政部長蘇建榮昨（24）日表示，財政部態度開放，尊重立法院審議。昨日在立法院財政委員會中，多數立委對於取得時間回溯有一定共識，僅有部分立委仍擔憂有違信賴保護原則。據悉，財委會下周即將排案審查房地合一2.0，屆時回溯與否將更為明朗。

立法院財委會昨日邀請蘇建榮就「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」進行專題報告，朝野立委仍聚焦房地合一稅2.0適用範圍是否回溯。

國民黨立委曾銘宗指出，行政院版所得稅法修法草案第4-4條，就已定調房地合一2.0適用對象回溯至2016年，但財政部卻說態度開放，是否因法案送出之後擋不住壓力，態度有所鬆動？蘇建榮強調，並沒有態度鬆動問題，是尊重立法院審議。

民進黨立委沈發惠表示，目前政院版草案是針對2016年「取得」案件，列為適用房地合一2.0的範圍，並非溯及既往去課2016年後「交易」的案件，不會有信賴保護原則的問題。

然而民進黨立委鍾佳濱則認為，政府應該「打炒不打價」，民眾在購買取得不動產時，就會想像未來規劃，原以為重稅閉鎖期只要兩年，現在政府突然修法變成持有五年以上才不會落在重稅範圍，有違信賴保護原則，他主張適用範圍應限施行日後取得案件較為妥適。

雖昨日上台質詢的立委多認為取得日回溯不成問題，但據了解，民進黨內部仍處於「有討論、沒定論」，反對回溯的立委尚未全數浮出檯面，最後適用範圍會不會回溯至2016年取得案件，或是自今年7月1日才上路，抑或折衷訂定自今年元旦取得案件，隨著修法逐漸邁入深水區，將有一番交鋒。

蘇建榮表示，房地合一2.0是希望抑制短期炒作，讓市場以自住、剛性需求為主，對於修法效益，主要希望讓房市交易量降溫，但若能價量雙降是最好。

繼昨日的專題報告後，財委會今（25）日也將舉行「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會，包括清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚、台北商業大學會計財稅研究所教授黃耀輝、台北商業大學財政稅務系教授楊葉承、不動產聯盟總會理事長林正雄等學界、產業界代表，都將出席。

信義全球資產昨（24）日公告，受皇鼎建設委託辦理汐止「富鼎科技大樓」整棟全新廠辦標售；該案位於汐止熱門的保長坑工業區，標售底價13億元、拆算每坪單價19萬元，以目前汐止廠辦平均每坪25萬至35萬元，對有總部需求的企業極具吸引力。

信義全球資產總經理柯宏安表示，近年商用不動產在國內企業汰舊換新、台商回流效應下，對商辦、廠辦需求升高；例如萬海航運買下北市內湖舊宗段兩棟廠辦、網銀國際買下舊宗段蘋果日報大樓、岱鐠科技買下新北市安康路整棟廠辦等，顯示企業對總部需求持續升溫。

柯宏安指出，不少大型企業轉進汐止購入廠辦做企業總部，主因該區未來有捷運汐止東湖線及基隆捷運，串連汐止到南港、內湖及台北市中心，因此汐止早已擺脫過去偏遠蛋白區印象。

尤其在新北市大汐止經貿園區計畫加持推動下，區域已成為具亮點的產業聚落，且價格相對南港和內科5、6字頭來說，目前汐止廠辦平均每坪單價約25萬至35萬元，相當南港與內科的五、六折，因此汐止廠辦吸引不少企業主目光。

中國金茂（00817.HK）3月23日發佈2020年年度業績報告。報告顯示，2020年中國金茂全年累計取得簽約銷售金額共計人民幣2311億元，較上年增長44%，業績目標完成率達到116%。

合同銷售額連續五年強勁增長

資料顯示，2016至2020年，中國金茂分別以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的銷售額同比增速，連續五年位列行業TOP20房企銷售額增速排行榜第一位。2020年，中國金茂在中國一二線核心城市均佔據了領先的市場地位，全年銷售額過100億的城市達到7個。

在城市運營上，通過整合旗下科技、商業、產業、教育等多種資源優勢,並多元化的資源引入，構築“城-人-產”新生活方式，中國金茂不僅成功培育出公司的第二增長曲線，也為中國城市化提供了升級發展的關鍵助力。統計顯示，2020年中國金茂新增城市運營專案7個，中國金茂1417萬平方米的當期新增土地儲備面積，44%的二級新增土儲均來自城市運營專案。截至2020年年末，中國金茂累計獲取的城市運營專案已達到27個，均位於一二線核心城市以及活力城市群周邊，這些城市運營項目城市能級強、發展潛力大。

這些持續成熟發展的城市運營項目，為金茂業績持續增長創造了市場動能。2020年全年，來自城市運營的項目為金茂貢獻了21%的當期銷售業績，較2019年的14%有較大提升。

土儲充足 財務持續優化

土地儲備方面，在聚焦一二線、深耕現有城市的基礎上，2020年全年中國金茂總計新增土地儲備1417萬平方米。在土地儲備總量上，截至2020年年末，中國金茂總土地儲備增長至9511萬平方米，能夠繼續支持中國金茂未來五年的穩健發展。

在土儲結構上，截至2020年年末，中國金茂已經進入51個城市進行持續深耕，實現了全國核心城市的均衡佈局，進一步優化了自身的土儲結構——資料顯示，金茂新增二級專案土地儲備中，87%位於核心一二線城市。根據金茂的規劃，至2022年，將有60%新增土儲來自於城市運營。

值得注意的是，在實現土地貨值有效增長的同時，中國金茂財務更趨穩健。2020年杠杆比率進一步下降至41%。作為央企，得益于穩健高增長和安全健康的資本結構表現，中國金茂備受融資機構歡迎，其2020年年度融資成本進一步下降至4.42%。在現金回款上，金茂一直保持著行業中上水準的高回款率。2020年，金茂全年回款2098億元，年度現金回款率再次超過90%。

資料顯示，中國金茂財務及資本結構安全健康，三道紅線全部轉為“綠檔”實現“零踩線”穩健增長，而穩健的銷售業績使得中國金茂的現金流能力更為突出，資金優勢進一步增長。

3月24日晚，北辰實業發佈2020年年報，公司實現營業收入179.96億元，同比下降10.57%；歸屬于上市公司股東的淨利潤2.71億元，同比下降83.62%；基本每股收益0.04元。公司擬向全體股東每股派發現金紅利0.03元(含稅)。

公司表示，2020年，公司發展物業板塊受開發週期影響，可結算面積減少且結算高毛利率產品占比減少，對部分專案計提減值準備，實現營業收入161.56億元，（含車位），稅前利潤15.92億元，同比分別下降6.89%、40.64%。

拿地方面，在市場競爭持續加劇壓力下，公司以城市深耕、精准拿地原則為指引。根據市場發展趨勢確立投資方向和投資標準，進一步加強了一、二線熱點區域深耕和前瞻性戰略佈局。截至報告期，公司總土地儲備面積706萬平方米，共有擬建、在建、在售專案49個，規劃總建築面積2009萬平方米。

經營計畫方面，2021年，公司發展物業預計實現新開工面積74萬平方米，開復工面積585萬平方米，竣工面積202萬平方米。力爭實現銷售面積106萬平方米，簽訂合同金額（含車位）190億元。
北辰實業：2020年淨利潤同比下降83.62%

3月24日晚，世茂股份發佈2020年年報，公司實現營業收入217.05億元，同比增長1.19%；歸屬于上市公司股東的淨利潤15.5億元，同比下降36.2%；基本每股收益0.41元。公司擬向全體股東每10股派發現金紅利1.70元（含稅）。

2020年，公司累計實現簽約銷售額272億元，同比增長11%，完成年度簽約銷售目標的101%；簽約銷售面積為108萬平米，銷售均價突破歷史新高達，達2.52萬/平米，同比增長27%。

世茂股份披露，截至報告期，公司已進駐30多個城市，擁有60多個項目，在建擬建面積約2042萬平米，可以滿足未來2-3年的開發運營需求。

截至報告期，公司總資產1493億元。“三道紅線”方面，公司現金短債比為2.09倍，剔除預收賬款之後的資產負債率為65.41%，有息負債率為20.22%，全部達標。

世茂股份稱，2020年8月，公司提出新的發展願景，即致力於成為有獨特影響力的商業地產運營商。公司制定了五年發展戰略，計畫在未來5年，銷售簽約的年化增速達到40%，自持及經營管理收入實現年化30%的增長。

世茂股份提及，2021年，公司將進一步提速發展，全年計畫實現合約銷售額380億元，實現同比40%的增長。計畫租金+物管費收入達到14.9億元，實現同比30%的增長。根據公司2021年的經營開發計畫，為配合現有業務發展的需要，公司2021年度資本性支出預計為270億元，三項費用預計為42億元。

2020年是危機與機遇並存的一年，新冠肺炎疫情突襲，樓市調控緊抓不松，許多房企的專案開發進度、銷售都受到了挑戰。與此同時，部分房企面對行業困境，積極採取措施，全年斬獲佳績。

2021年3月24日，時代中國線上上舉行了2020年全年業績發佈會。時代中國憑藉著具有前瞻性的戰略佈局以及對於產品力的極致追求，銷售額首破千億。根據業績公告，公司全年實現合同銷售額1003.8億元，同比增長28.1%，超額完成823億的年度目標，完成率達122%。

銷售額首破千億 追求全方位、高品質發展

隨著疫情得到控制，房地產市場開始經歷數月的恢復，其中部分核心區域恢復能力較強。憑藉前瞻性的土地佈局，時代中國銷售額快速恢復，逆境中再創佳績，過去五年錄得了複合增長率36%。

報告期內，公司的物業銷售、城市更新、物業租賃和轉租及物業管理協同發展，實現總營業收入385.77億元，其中城市更新板塊亮眼，同比增長151.58%，表現強勁增長韌性。

從盈利能力來看，年內公司實現利潤53.7億元，毛利率為28.8%。淨利潤率為13.9%，同比上升0.8個百分點。公司的“企業數位化轉型”已初見成效，已實現業務流、審批流、資料流程的線上全聯通，也基本實現了業務流轉自動化、業務操作機械化、分析決策智慧化。通過數位化轉型，公司將進一步提高效率，控制費用率，增加利潤空間。

銷售額突破千億，對於時代中國只是新的起點，2021年將向1100億目標發起衝擊。岑釗雄在業績發佈會上表示：“今年定1100億元目標是合適的，接下來公司的發展方向不僅僅是追求銷售額的增長，更重要的是利潤的增長，還有財務報表的持續改善”。

深耕粵港澳大灣區 城市更新迎來收穫季

前瞻性的土地佈局是時代中國持續增長的源源動力。報告期內，公司繼續深耕粵港澳大灣區，並加速佈局長三角、長江中游、成渝城市等高增長潛力區域。

從城市能級上看，公司主要聚焦一二線城市，截至2020年12月31日，公司共有138個處於不同階段的主要項目，公司的千億銷售額中29.9%來自廣州、22.2%來自佛山，優質的土儲資源為公司的去化能力提供了保障，也為千億之後的道路提前打下基礎。

2020年，公司繼續採取多元化拿地策略，包括政府公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購。公司從廣州、佛山、東莞、肇慶、長沙及杭州購入16幅地塊，歸屬公司建築面積223.8萬平方米，總土地成本171.19億元，新增土地成本為7649.24元/平方米，具備有競爭力的盈利空間。

截至2020年末，公司總土地儲備為2159萬平方米，其中廣州、清遠、佛山占比分別為23.4%、19.4%和15.2%，按照銷售面積計算可供3年開發。

珠三角整體城鎮化率較高，城市拓展空間日趨減少。而廣州等廣東城市老舊區域較多，城市更新已成為城市發展的主要途徑，催生了城市更新領域的優質企業，同時也吸引著外地企業爭相進入。時代中國為廣州本地房企，擁有天然優勢，積極加碼城市更新領域，通過低成本土地做利潤。過去多年來，公司已組建具備實戰經驗的強大城市更新團隊，憑藉豐富的經驗領先新進入者。

早期投入的項目陸續開始轉化，成為了公司土儲的重要來源。2020年，時代中國成功轉化8個城市更新專案，總建築面積約262萬平方米；其中5個轉為土儲，總建築面積約220萬平方米，占2020年新增土儲超六成。截至2020年末，公司擁有城市更新項目超過160個，潛在總建築面積約5337萬平方米。

財務結構進一步優化 融資成本降低

“三道紅線”的出臺限制了房企有息負債的增長，不少房企紛紛開啟降負債模式。時代中國緊隨政策趨勢，加強回款管理，現金流持續優化。同時，公司加強控制有息負債管理，調整負債結構，降低融資成本。2020年時代中國淨負債比率為65.6%，較2019年下降1.6個百分點，在行業中持續保持較低水準；現金對短債為2.1倍。

同時，時代中國抓住融資視窗期，通過債務置換降低融資成本。時代中國2020年發行境內公司債約人民幣95億，平均成本5.6%，相較原成本7.9%成功降低2.3個百分點。在境外的融資方面，總體發行了美元債9億美元，平均成本6.3%，相較原成本8%降低1.7個百分點。

負債結構的優化，為公司增加了抗風險能力，千億之後的時代中國將走得更加穩健。

當北京SKP在2020年以177億元銷售額新高，再度印證其有錢人“銷金窟”地位時，另一邊北京三裡屯地標商城太古裡，卻在2020年交出了下跌18%銷售額的“不合格”成績單。

樓市資本論注意到，太古裡的零售狀況，正成為太古地產2020年的業績縮影。

3月11日，太古地產召開了年度業績發佈會。

年報顯示，2020年太古地產實現收入133.08億港元，同比下跌6.43%；毛利55.06億港元，同比下降61.76%；歸母淨利潤40.96億港元，同比下跌69.49%。

事實上，自2018年開始，太古地產便開啟了連續三年的下跌路；但對比往年來看，其2020年的業績下滑程度為近年之最，歸母淨利也創下了新低。


深入探究太古地產的業績困局，樓市資本論認為，步調遲緩是牽制其規模與營收增速的主要原因。

對於太古地產的實控人——有著近200年歷史的隱秘英企施懷雅家族來說，如何平衡品質與現代商業地產持續快節奏發展的環境，或成為決定未來的一大課題。

連續三年業績下跌，盈利創新低

大牌雲集、體驗業態豐富、設計前衛時尚……自太古地產涉足商業地產以來，就力圖在消費者心中營造成高端購物中心的代表。

然而在2020年蓬勃的內地奢侈品消費市場面前，太古地產卻交出了近年最差的一張成績單。

樓市資本論瞭解到，受疫情影響，2020年全球奢侈品市場萎縮23%，而中國內地的市場份額卻幾乎翻了一番，有望實現全年48%的增長，預計達到近3460億元人民幣的市場規模。

蓬勃發展的內地市場也沒能拯救太古地產的業績，光從北京三裡屯太古裡和頤堤港項目來看，二者零售銷售額分別下跌18%和12%；與同比增長15%的北京SKP形成了鮮明反差。

這樣低迷的狀況除了令人質疑三裡屯時尚地標的地位，更讓人們關注到了太古地產近年來持續下跌的業績報告。

樓市資本論注意到，自2017年後，太古地產就開啟了連續三年的下跌路。

年報顯示，2018年—2020年，太古地產營收同比分別下跌20.69%、3.38%和6.43%；歸母淨利潤下跌趨勢也不斷擴大，下跌幅度為15.58%、53.17%和69.49%。

可見，太古地產2020年的業績下滑程度為近年之最，歸母淨利也創下了40.96億港元的新低。

對於太古地產2020年的133.08億港元營收，樓市資本論認為，這一數字頗有些“水分”：其中物業投資收入以123.55億港元的價值，占比高達92.84%。

該收入正是來自於2020年，太古地產出售的太古城中心第一座辦公樓和美國邁阿密兩座辦公樓的全部股權，並首度拆售香港太古城住宅項目的停車位所得。

據不完全統計，在過去數年間，太古地產都通過出售非核心資產回籠資金，用於核心物業的獲取、建設與修整。近幾年，太古地產已經出售了大概450億港元的資產。

對此，亞布力智庫研究員武亮指出，雖然出售資產能夠帶來短期收益，進而拉升業績，但該類收益不具有可持續性。

對於業績的下滑，從毛利可以看到，2020年太古地產虧損最為嚴重的是，投資物業估值虧損44.65億港元，同比下跌220.03%。

對此，太古解釋稱主要由於出售香港投資物業權益利潤減少，以及受旅行禁令和社交距離限制影響，當期酒店業務虧損及香港零售物業組合的租金收入下降。

即便如此，公司依然強調香港辦公樓物業組合繼續表現穩健，內地復蘇帶來的收入足以抵銷香港商場的租金收入下降。

在樓市資本論看來，今年隨著疫情常態化後的零售環境繼續好轉，雖然內地奢侈品消費將保持30%左右的高速增長，但高端商業綜合體之間的競爭也會變得更加激烈；面對SKP、K11、IFS和恆隆廣場等同樣定位的綜合體擠壓下，太古地產2021年業績表現或將持續悲觀。

保守的施懷雅家族和熱愛文學的現任掌舵人

草蛇灰線，伏筆千里。

樓市資本論認為，太古地產近年業績不振，與其實控人施懷雅家族百年來的作風，有著不可分割的關係。

追溯太古集團的歷史，1816年，約翰.施懷雅在英國利物浦創立小型商行為太古集團前身，1866年太古與R.S． Butterfield在上海合夥建立太古洋行，正式踏上中國的土地；施懷雅家族的太古集團，也一度與怡和、和記、會德豐被並稱為“香港四大洋行”。

發展到今天，太古集團已經成立200餘年，在中國的發展也有150餘年。

值得一提的是，或許是繼承了英國人低調、實幹的做事風格，在太古的商業史中，實業貫穿始終，買賣股權的行為極為罕見。這與香港其他豪門家族的作風迥異，其他豪門家族經常“高賣低買”，製造大量非經營性盈利。

這也給外界留下了太古遲緩、保守的印象，雖然其業務涵蓋廣，但卻與熱門的金融、互聯網、新媒體以及清潔科技領域絕緣；即使在其擅長的業務方面，也從不扮演兇猛的並購者。

此外，太古的實際控制人施懷雅家族很低調，現在擔任太古地產董事局主席及常務董事的施銘倫，甚至都沒在網路上留下幾張照片。

樓市資本論瞭解到，掌舵這艘隱秘商業巨輪的施銘倫，畢業于牛津大學的古典學士學位。雖然在1997年畢業後，就加入了英國太古集團有限公司，陸續駐集團在香港、澳洲、中國內地及英國的辦事處。但施銘倫沒有放棄對文學的熱愛，2005年還獲得了牛津大學文學碩士學位。

自2009年出任公司董事開始，施銘倫開始在太古集團的權力中心嶄露頭角；9年後，施銘倫就成為了太古股份有限公司等一眾香港上市公司主席。值得一提的是，英國創始家族成員親赴香港掌舵“太古系”，這在太古集團歷史上尚屬首次。

作為施懷雅家族的第六代傳人，施銘倫無疑踐行著祖輩的穩健步伐，這也讓太古的業務擴張顯得緩慢。市場上也不乏有聲音質疑，太古地產的“慢動作”是否致使其錯過一輪迅速擴張且做強做大的機會。

在樓市資本論看來，從太古地產在內地的營收增幅資料來看，雖然其“慢速為王”的發展模式在早年間為公司帶來了巨額效益，但在近幾年卻顯得有些“心有餘而力不足”。

“佛系”太古地產，失速困局難破

是的，正是在百年家族的“慢性子”烙印下，太古地產的“沉穩”雖是對其標杆”的堅持，卻也無形中牽制著規模與營收增長的速度。

樓市資本論瞭解到，過去數年間，商業地產進入新週期，輕資產成熱門詞彙，業界迎來一輪“跑馬圈地”，就連同是港企的恆隆、新世界(8.120, -0.02, -0.25%)亦加快擴張步伐；這樣的背景下，太古地產卻依然“慢節奏”前行。

1．專案開發慢

今年下半年，上海前灘太古裡專案預計迎來開業，這也是太古地產在內地的第三個太古裡項目。

雖然太古地產明確了該專案作為新城市(24.530, -0.36, -1.45%)中心地標的定位，但這一新地標將多大程度上為太古地產的增長性賦能，還有待時間的檢驗。

上海前灘太古裡項目

另一方面，從“官宣”合作開發到正式開業，前灘太古裡一共用了6年的時間。和大多房企加速奔跑的趨勢相比，太古地產在商業專案的開發上無疑有些遲緩。上海興業太古匯項目從拿地到開業共耗時15年，成都遠洋太古裡用時6年，廣州太古匯也磨了10年之久。

事實上，太古地產在內地發展的近20年間，除上述項目外，太古地產還有廣州匯坊、北京三裡屯太古裡和北京頤堤港共計不過7個專案。

2．模式更新慢

除了相較於不少商業專案規模已近百個的房企而言，太古地產專案開發的略顯緩慢保守外；在商業地產的新運營模式——直播上，太古也慢人一步。

樓市資本論瞭解到，興業太古匯一直有直播的想法，但從開始執行到第一期開播，中間耗時兩個多月。頤堤港光是做一期寫字樓直播，就寫了個萬字直播稿。

與此同時，競爭對手銀泰百貨的線上商城“喵街“已上線4年之久，數位化會員也達到了2000萬。顯然，線上新零售為銀泰帶來了巨大增量，銀泰14家雲店過去一年銷售同比增長273%。

反觀太古地產，不過剛剛搭建了頤堤港和興業太古匯的線上商城，並更多得將其視為線上引流線下的手段。

興業太古匯直播現場

樓市資本論認為，從本質上看，太古在內地的拓展更像是投資者，而不是開發商，這種開發的慢動作顯然已經影響到了商業專案的後期運營。

並且面對電商的衝擊、競爭的加劇、消費的反覆運算，帶給商業地產模式的變化，或許對於背後有著200年歷史的施懷雅家族來說，學會“規模與品質共生”，已然是一道生死命題。

3月24日，合生創展集團（00754.HK）披露2020年全年業績。

財報資料顯示，2020年合生創展集團營收343.71億港元，同比增長81.2%；歸母淨利潤為136.34億港元，同比增長43.7%；核心利潤為127.84億港元，同比增加295%；毛利218.31億港元，同比增加133%；毛利率64%，總資產3008億港元，負債總額2030億港元，分別同比上升47%和57%。

截至2020年末，合生創展集團手持現金及銀行存款達296.5億港元，銀行及財務機構借貸總額約為901.09億港元，同比增長75%，負債率80%，同比上升14%。

2020年全年，合生創展的銷售及預售合約出售的物業總額達358.34億元，同比增長53.6%。包括物業合約銷售額344.56億元，裝修合約銷售額13.78億元。

具體來看，主要的銷售項目在華南、華東和華北。廣州及惠州在2020年共有17個在售物業項目，合約銷售額為145.03億元，占該集團合約銷售總額的41%。主要專案包括合生湖山國際、合生君景灣及合生熹景花園。上海共有12個在售物業項目，主要包括合生杭州灣國際新城及昆山合樾蘭亭。上海的合約銷售額為82.39億元，占集團合約銷售總額的23%。北京及天津的合約銷售額合共為130.92億元，占集團2020年合約銷售總額的36%。北京及天津共有16個在售專案，其中金茂府二期及合生霄雲路8號為主要銷售額來源。

合生創展集團稱，受銷售的產品結構的影響，平均合約售價上升56%至每平方米22025元（2019年為每平方米14079元）。

物業發展業務方面，截至2020年末，合生創展交付的總建築面積為1206554平方米。主要交付的項目包括上海的合生杭州灣國際新城、廣州的合生湖山國際及合生君景灣、惠州的合生國際新城以及北京的合生霄雲路8號。有關交付及落成物業的整體平均售價為每平方米13582元（2019年為每平方米15362元），較2019年同期相比下降11.6%。

投資業務方面，合生創展2020年錄得投資收入80.3億港元（2019年為0）。投資包括於中國香港、中國大陸及美國的上市股本證券，以及在中國香港及中國大陸的非上市股本及債務證券。

土地儲備方面，截至2020年末，合生創展土地儲備達3044萬平方米。

合生創展於1992年在香港成立，1998年在香港聯交所主機板上市，目前已涵蓋住宅、商業、酒店、產業投資、物業管理和旅遊度假等泛地產行業。

截至3月24日收盤，合生創展集團報25.65港元/股，漲幅0.2%。

雖歷時五年之久，萬達商業的A股IPO計畫仍難善終。

3月24日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業”）發佈消息稱，基於對自身戰略的研判，決定對公司從事輕資產商業運營、科技、資料、人員等相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市，因此決定撤回A股IPO申請。

對此，萬達商業內部人士向時代週報記者透露，在撤回A上市之前，萬達商業就已啟動重組計畫，最快將在2022年再次上市。

房企回A窗口緊閉，萬達另謀上市路

萬達商業回A之路，充滿波折。

2014年12月23日，萬達商業以當年最大IPO的“身份”登陸港交所。當時，萬達商業雖早已家喻戶曉，但並未不受投資者青睞。在港交所掛牌的一年多時間，萬達商業股價從最初48港元/股，直至退市，僅漲至52.5港元/股。

萬達董事長王健林認為，公司價值遭到嚴重低估。就此，萬達商業2016年3月宣佈從港交所退市謀求回A，隨後，在A股IPO門前一等就是五年。

此番突然撤銷回A上市計畫，讓市場一片譁然。

近年，房地產企業在A股的IPO一直處於收緊狀態。貝殼研究院高級分析師潘浩告訴時代週報記者，考慮到地產調控的大環境，房企融資和上市條件都極為嚴苛。在他看來，萬達商業撤銷回A，雖有些意外，卻也在情理之中。

不過，亦有市場人士認為，萬達商業急於撤銷回A或意在謀求境外上市，不排除是為在2023年前完成上市對賭協議壓力所致。2018年初，騰訊控股作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業簽訂戰略投資協定，計畫投資約340億元人民幣，收購萬達商業港股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

萬達相關人士向時代週報記者證實，該協定中，萬達商業承諾投資方自協議簽訂之日起五年內儘快完成上市。不過，該人士還透露說，“協議並未做其他約定，即萬達商業無法在5年內上市，也不存在任何回購條款”。

或最快2022年再次在港上市

業內人士稱，萬達商業或將再次赴港IPO。一名萬達商業內部人士向時代週報透露，萬達商業在撤銷回A上市之前，就已啟動重組計畫，最快將於2022年再次上市。

有業內人士指出，從資本層面來看，萬達錯過的五年，錯失了一波港交所牛市行情，期間，中國恆大（03333.HK）股價從4.7港元/股最高漲至32.5港元/股，碧桂園從2.3港元/股一度升至18.85港元/股。另一方面，退市也為萬達商業提供了足夠大的轉型空間。

退市之後，萬達先是將旗下酒店業務注入萬達酒店發展（00169.HK），又逐步將房地產業務劃至萬達地產集團。在2017年那場“世紀並購案”中，萬達商業更是大刀闊斧地一舉拋售13個文旅項目。

次年，王健林再轉身，決定將大連萬達商業地產股份有限公司更為現名，並宣佈：萬達商業不再進行房地產開發，轉型為純粹的商業管理運營企業。

至此，萬達商業在完成資金回血的同時，解綁了大部分“重資產”專案，實現了“輕資產化”轉型。資料顯示，即使在疫情爆發的2020年，萬達商業當年新開業的萬達廣場仍多達45座。其中，輕資產型項目27個，占比超60%。同年，萬達商業簽約60個輕資產型萬達廣場，較上年增長67%；在建142個萬達廣場中，“輕資產型”項目占比超過80%。

據萬達商業官網，輕資產模式即萬達廣場由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧雲”資訊管理系統、電子商務系統。資產全歸投資方，所獲租金淨收益，萬達與投資方按一定比例分成。

輕資產策略踏准了物管“風口期”。2018年，多家物業管理企業接連赴港上市。在港上市的多家物業管理公司的市盈率均高企。截至2021年3月24日收盤，恆大物業（06666.HK）總市值1571.89億港元，市盈率49.96倍；碧桂園服務（06098.HK）總市值2137.15億港元，市盈率66.96；融創服務（01516.HK）總市值737.08億港元，市盈率99.15倍。據克而瑞資料顯示，2019年，在港上市的內資物管企業平均市盈率為49倍，2020年是35倍，均遠超地產類企業。

同策研究院資深分析師肖雲祥向時代週報記者分析說，重組後，萬達商業將輕資產業務再次上市，更易“講故事”，也更易獲得投資者認同。

萬達商業重新上市，能否一改過去“被低估”行情？有業內人士分析稱，近年，萬達商業的輕資產業態符合境外投資趨勢，萬達商業的估值規模可能達到萬億級。另有多名行業人士認為，上市的時點選擇不錯，但估值仍難達萬億體量。財務資料顯示，截至2020三季度末，萬達商業總資產為5558.56億元，旗下萬達廣場已達368座。

地產分析師嚴躍進向時代週報記者分析，在重新調整上市戰略之後，萬達商業以輕資產運營的形式輸出管理人員、技術及品牌，降低成本，在港股將或將更受認可。

物業管理服務收入中來自協力廠商專案的比例同比提升8.3個百分點至26.4%。

3月24日晚間，保利物業發佈2020年度業績報告。

報告期內，公司收入80.37億元，同比增長34.7%；毛利14.99億元，同比增長23.8%；毛利率18.7%，同比下降1.6個百分點。年內溢利6.96億元，同比增長38.3%；淨利率8.7%，同比上升0.3個百分點；公司擁有人應占年內溢利6.74億元，同比增長37.3%。每股基本盈利1.22元，同比增長0.8%；每股年度股息0.43元，同比增長43.3%。

截至報告期末，公司現金及現金等價物74.48億元，同比增長14.4%；資產負債率33.9%，同比上升1.6個百分點；權益總額62.47億元，同比增長22%。

截至報告期末，公司業務覆蓋全國29個省、直轄市與自治區的184個城市，合同管理面積5.67億平方米，合同項目數1948個，在管面積3.8億平方米，在管項目1389個。物業管理服務收入中來自協力廠商專案的比例同比提升8.3個百分點至26.4%。

美的置業（０３９９０）公布，截至去年１２月３１日止年度純利按年升０﹒５％，至約４３﹒２６億元（人民幣．下同），每股盈利３﹒５２元，派末期股息每股８０港仙。
　　
該集團指，收入５２４﹒８４億元，上升２７﹒６％，毛利為１１６﹒５８億元，毛利率為２２﹒２％。剔除投資物業及轉撥至投資物業的公平值變動的核心淨利潤為４８億元，增加１５％。去年銷售額約１２６１億元，增加２４﹒６％，土地儲備的總建築面積達５３９８萬平方米，涉及６３個城市的３２１個物業開發項目。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

繼上海之後，北京也開始叫停炒作學區房。據報，北京海淀區房管局聯合區市場監管局近日對上地、萬柳等區域房屋交易中介機構展開調查，就炒作學區房概念、誤導欺騙購房者、借機哄抬房價等擾亂市場秩序行為，對存在違規行為的中介機構立案６件，停業自查２家，行政處罰２萬元人民幣；當局還篩查了超過１０００條房源信息，下架了５３條不實房源信息。
　　
當局表示，明確要求各家機構要嚴格按照「房住不炒」的要求，嚴格依法依規經營，同時做好正向宣傳引導，維護市場秩序。當局又提醒，自２０１９年１月１日後，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片，並根據學位情況派位入學。

在家工作減需求 估年慳2640萬

新冠肺炎疫情下，「在家工作」（Work From Home）成為不少企業主要的運作模式，加上經濟前景未明朗，掀起金融機構棄租潮，並由核心區向外蔓延。太古地產（01972）旗下兩幢甲級寫字樓連錄主要租戶縮減承租樓面的個案，星展集團（下稱星展）盛傳棄租鰂魚涌港島東中心兩層樓面，涉及面積逾4萬方呎，市場估計每年可慳租逾2640萬元；法國興業銀行（下稱法興）則落實縮減租用灣仔太古廣場3座一層樓面。

外電引述知情人士指出，星展現時承租港島東中心8層樓面，並計劃棄租其中兩層，星展就有關傳言未作回應，而該集團去年11月曾經指出，為應對疫情帶來的變化，允許員工彈性上班，最多40%時間可在家工作。港島東中心大業主太古地產回應查詢時表示，該集團不會評論市場傳聞，並重申「港島東中心現時的出租率為100%」。

樓高68層的港島東中心，於2008年入伙，星展屬該廈最早期的主要租戶之一，根據土地註冊處紀錄，該集團於2008年起承租港島東中心6至16樓共11層樓面，涉及面積約22.4萬方呎，初期月租約493萬元，呎租約22元，2013年8月至2016年7月，呎租則因應市況調整為18.7元至27.5元。星展於2016年8月再簽訂續租租約，租期長達12年至2028年7月底，並有權再續租。

法興削租太古廣場3座一層

資料顯示，港島東中心平均每層的租用面積逾2萬方呎，參考太古地產今年2月公布的2020年第四季營運數據，該廈的市值呎租為「50中位至70低位」（即大約為50至60元的中間位至逾70元水平），若以下限約55元作估計，減租兩層樓面有機會為星展每年節省逾2640萬元租金。

另外，外電報道，本來承租太古廣場3座7層樓面的法興，落實減租一層，報道並引述法興一篇聲明指出，該集團早於2019年就續租太古廣場3座作研究，並在辦公室就佔用率作評估，經考慮其員工對在家工作的期望增加和搬遷成本等因素，最終確認可減少承租一層樓面。

法興一直是太古廣場3座的主要捧場客之一，2004年10月太古地產宣布，法興承租該幢入伙不久的甲廈高層約6.7萬方呎樓面。其後法興曾改變其承租的組合，根據土地註冊處紀錄，法興原承租19、28、34至38樓，租期至今年9月底，惟去年8月則簽訂租約，涉及19、34至38樓共6層，租期由今年10月至2026年年底，每月租金898.04萬元。

事實上，近月屢有金融機構減少承租樓面的個案，例如德意志銀行（德銀）放棄續租尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）3層樓面，涉及面積約10.4萬方呎；渣打銀行和法巴等亦計劃放棄旗下位於中環的部分寫字樓樓面。

對於企業相繼棄租甲廈樓面，仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）日前指出，新冠肺炎疫情令租戶重新調整其需求，部分租戶則轉而追求靈活性的辦公空間。

市況料近見底 下半年好轉

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶認為，疫情下經濟未必可在今年內完全復甦，料企業縮減承租的樓面情況持續，惟他相信現時已接近寫字樓市場最差的時間，有不少內地公司積極查詢本港寫字樓，加上醫療機構等行業對商廈的租務需求趨殷切，若下半年中港恢復通關，寫字樓租務市場可望好轉，並估計部分現於二三線地區承租的企業，有機會趁勢進駐核心區，屬2008年金融海嘯後首見。

二手樓市又癲過，資助房屋都起哄。青衣資助出售房屋綠悠雅苑不足半年，兩度攀上新界最貴呎價未補地價資助房屋巔峰，有海景戶以未補地價每方呎13544元沽出，追平同屋苑創下的歷史紀錄。

美聯物業高級分區營業經理黃淑賢透露，綠悠雅苑本月暫錄5宗成交，其中1座高層G室，實用面積539方呎，2房間隔，向東南望海景兼有裝修，原業主叫價750萬元，減價後以未補地價730萬元售出，呎價13544元，追平去年11月其樓上高一層單位創下的新界未補地價資助房屋呎價紀錄。原業主2013年斥376.1萬元購入，賬面賺353.9萬元，獲利94.1%。

德強苑每呎萬五破頂

黃淑賢指出，綠悠雅苑現雖有約25個放盤，惟質素可與前述樓王單位睇齊的放盤僅有約3個，未補地價叫價698萬至715萬元。

其次，樂富居屋「四強」（富強苑、德強苑、嘉強苑及康強苑）樓價再下一城，錄第三個屋苑呎價衝上1.5萬元關。富誠地產物業顧問鄭穗香表示，德強苑B座德華閣極低層8室原則2房戶，實用面積404方呎，向東望園景，新近以已補地價606萬元易手，呎價15000元刷新屋苑紀錄。原業主2015年以未補地價470萬元買入，未計補地價金額，賬面升值136萬元或28.9%。

美聯物業市務經理（銷售）蔡天賜說，粉嶺居屋欣盛苑有3房戶獲買家一個月八度加碼追入，單位為D座欣悅閣中層6室，實用面積554方呎，開價370萬元，有外區上車客起初出價340萬元洽購，惟期間其他心水盤源漸被消化，加上見二手樓價持續攀升，故不斷提價，最終在一個月內八度加碼，「每次2萬至3萬（元）」至未補地價357萬元購入，呎價6444元。原業主1998年以104萬元購入，賬面獲利253萬元或2.4倍。

細價樓突發力，去年近乎一面倒被睇淡的納米戶更上演「鹹魚翻生」戲碼，有「龍床盤」之稱的屯門菁雋本月錄得4宗二手成交，業主全告賺錢離場，其中一個極低層開放式單位以250萬元易手，不但較同類貨短短11天賣貴6.4%，更帶挈原業主不足兩年賬面速賺37.7%。

消息稱，菁雋本月暫錄的4宗成交，造價235萬至288萬元，原業主均於2019年7月一手買入，持貨至本月先後沽出，由於額外印花稅（SSD）皆由買家支付，故不足兩年離場賬面進賬9%至37.7%，賺幅最大兼最新一宗屬極低層32室開放式戶，實用面積131方呎，上周六（20日）以250萬元易手，呎價19084元。

據悉，原業主2019年7月以181.51萬元買入，曾於去年2月進行內部轉讓，登記金額轉為190萬元，而單位本作收租，月租6500元，至去年5月才連約租以250萬元放售，最終企硬一口價沽貨，因是次交易涉樓價10%的SSD即25萬元由買家支付，離場賬面賺68.49萬元或37.7%。

菁雋本月9日曾錄得一宗呎數及樓層相若的同類開放式單位成交，屬其樓上高2層的31室，實用面積128方呎，以235萬元易手，即前述極低層單位造價較之相隔僅11日卻賣貴15萬元或6.4%。

沙田中心呎價重上2萬

沙田中心細單位樓價亦勁反彈，呎價更重越2萬元關口。據土地註冊處資料，A座東寧大廈中層E室，實用面積288方呎，原則1房戶，於本月中以580萬元登記售出，呎價20139元，屬屋苑標準分層戶近一年半以來呎價首度重越2萬元。原業主2012年以270萬元入市，造價較當年高310萬元或1.1倍。

美聯物業高級分區營業經理吳肇基說，鰂魚涌太古城高安閣高層G室2房戶，實用面積503方呎，剛以1080萬元轉手，呎價21471元。原業主1994年斥345萬元購入，沽貨不但賬面賺735萬元或2.1倍，造價相比今年1月易手的興安閣高層G室同類戶，更短時間彈升80萬元或8%。

近期樓市氣氛暢旺，兩大代理行美聯物業及中原地產今年密密擴充分行，以提高市場佔有率；其中，美聯物業計劃今年內增開30間分行，招聘約1000人，新近更以每月約20萬元於大埔白石角開設新分行。

近期樓市承接力強，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，發展商加快推售新盤步伐，帶動大市旺勢延續，呈現「大陽春」格局。

布少明說，該行部署於新盤供應量多的區域增設據點，計劃今年內增加30間分行，招聘約1000名前線地產代理，以擴大市佔率。

美聯物業住宅部營運總監張子存稱，白石角區內有多個新盤先後登場，配套設施日漸成熟，吸引不少人遷入居住，為配合業務發展，最近以每月約20萬元承租海鑽．天賦海灣地下相連舖，建築面積約2200方呎，可容納近50位員工，為客戶提供樓市資訊。

中原首季擴軍300人

另外，中原地產亦積極擴充人手，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，集團對今年樓市走勢有信心，年內將積極擴展規模。今年首季，該行已經增聘300名地產代理及增設18間分行，其中11間分行位於新盤供應重鎮的新界區，包括最近以每月逾100萬元承租的火炭御龍山兩個舖位，屬該行於新界區歷來最貴月租的分行；同時以每月近40萬元在白石角租入3個相連舖，建築面積共約2345方呎，為區內最大面積的地產代理舖，可以容納約80人，而該分行即將投入服務。

陳永傑透露，該行今年目標增加約50間分行，至約500間水平；同時招聘約1200名員工，至約7200人。

南豐及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP6已入伙，項目近月銷售貨尾成績理想，發展商趁勢首度推出車位發售，涉及266個，包括216個私家車車位及50個電單車車位，下月3日推售，私家車車位售價由211萬元起。

南豐表示，集團推出LP6首批合共266個車位以抽籤方式發售，包括216個私家車車位，價格由211萬至233萬元。

首批216個 另售50電單車位

項目另推出50個電單車車位，售價12.8萬至17.8萬元，車位預期於本月28日截止登記，本月30日進行抽籤，下月3日推售。LP6共提供479個私家車車位及50個電單車車位，分布於地庫1及2樓。

市區土地供應日益短缺，不少發展商均面對一地難求的問題，因此向舊樓併購埋手。華懋集團併購的佐敦禮苑大廈，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價7.74億元，對比2019年8月提出申請時測量師估值約5.5438億元，高出約2.1962億元或約39.6%。

貴估值40% 擁92%業權

華懋集團回覆查詢時表示，集團一直透過不同方法增加土地儲備，以物色優質項目，為市民提供宜居舒適的居所。

據土地審裁處文件顯示，獲批強拍令的舊樓位於德興街7至8號。根據判詞指出，華懋集團申請時擁有逾81.58%業權，最新已增至約92.11%業權。

判詞亦提到，申請人曾委託結構工程師對該舊樓進行結構評估，發現上述建築物已達到其設計使用壽命，目前樓宇維修狀況較差，部分設施和功能未能符合現代安全標準和法定要求，而且翻新成本並不符合成本效益，重建發展是合適做法。再者，申請人已作出一切合理步驟取得全部業權，故批出強拍令；而該用地的買家，須於完成收購的6年內完成重建有關地段。現址為1幢樓高10層的商住物業，地下為商舖，樓上1至9層為住宅，有36個住宅單位，早於1964年落成入伙，至今樓齡約57年。

項目地盤面積約11089方呎，計劃興建1幢樓高17層的商住樓宇，地下為商舖、電梯大堂和機房，1樓為會所設施，2至16樓則為住宅樓層，可建總樓面約99801方呎。

二手市場熾熱 新放盤難追去貨速度

二手樓市旺勢持續，4大區本月成交量已超越上月全月水平，其中將軍澳區暫407宗，打破1月逾400宗單月高位紀錄，私樓佔353宗同樣創單月新高。

交投熾熱下，部分地區新放盤追不上去盤速度，亦有部分業主為怕平賣而封盤，令放盤量更見緊絀。

據本報統計，將軍澳、元朗、荃灣、東涌及青衣區，由今年初開始交投速度已相繼加快，5大區均於1月創下單月新高成交量，惟受農曆年假影響，速度稍為減慢；年假過後，挾新盤熱銷，市場陸續出現「報復式」入市個案，成交量短時間急增。

截至昨日（24日）止，除東涌區外，其餘4區已超越2月總成交量，將軍澳區更打破1月逾400宗高位紀錄。

將軍澳區本月已錄407宗成交，當中私樓佔約353宗，同樣打破1月創下的349宗單月新高；而眾多私人屋苑中又以新都城表現最理想，錄半百之量，壓倒區內其他新貴屋苑，同時交投亦創屋苑近年單月新高。

新都城表現佳 7成屬800萬內

新都城能脫穎而出，最主要是入場費相宜。從月內成交所見，近7成單位造價低於800萬元，對於區內新樓多、平均門檻800餘萬元而言，新都城600萬元上車，完全迎合市場所需。

區內代理指，月內大部分屋苑都成搶手貨，但新放盤追不上成交步伐，現有放盤又可睇樓的單位已不多，而且業主議價空間也相繼收緊，個別只有1%、2%；部分業主更擔心平賣而暫時封盤，盤源愈見緊張。

相比之下，細單位主導大市的元朗區，600萬元內上車盤成交比例，較年初稍為減少，但區內不乏「半新樓」，盤源供應未見緊張。

新元朗中心連天台戶 708萬沽

一綫未有平盤，買家自動轉向二綫屋苑物色筍盤，亦因為整體交投上揚，誘使手持優質單位的業主伺機沽貨。如新近易手的新元朗中心2座頂層連天台戶，實用面積466平方呎，僅減價2萬，以708萬元易手，造價與2019年同類高價看齊。

至於頻現高價的東涌區，區內代理稱，本月料可破百宗成交，但因為屢現高價，新放盤因此緊貼「市價」，部分更不能睇樓，準買家需時間消化，拖慢入市進度。

受低息環境等因素支持，近期二手市場於疫市下交投回勇，大型藍籌屋苑買賣率先彈升，隨着平價盤源迅速消化，購買力紛轉移至二線屋苑，帶動一千萬元以下中細價樓交投明顯增加，並頻錄新高成交，整體客源以用家為主導；業內人士指出，市場議價空間明顯收窄，業主叫價轉趨強硬，加上股票市場近日連番波動，料短期交投或會由高位稍為回落。

美聯住宅部行政總裁布少明指，近期二手交投明顯轉旺，由於大型藍籌屋苑早前交投率先彈升，市場上的平價盤源迅速消化，購買力遂轉移至二線屋苑，推動二線屋苑交投「追落後」，頻錄新高成交，現時市場議價空間明顯收窄，業主叫價轉趨強硬，儘管現今本港失業率高企，惟尚未波及至中產階層，故料樓市交投持續向好。

祥益執行董事謝澤銘稱，儘管疫情反覆，惟市場資金仍然充裕，加上樓市長處升軌，部分換樓客更是銀彈十足，同時市場亦憧憬疫情將逐步回穩，一線屋苑早前頻錄高價成交，造就平價盤源迅速消化，市場購買力遂往二線屋苑轉移，現時屯門區內二手市場交投以600萬至800萬為主導，客源包括上車客及換樓客等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，二線屋苑因售價基數較低，故上升空間較大，早前大型屋苑頻錄高價成交，遂吸納購買力轉移至二線屋苑，同時亦證明現今市場資金殷切，惟本港失業率持續高企，加上股票市場近日連番波動，令樓市交投於第2季添變數，對市場購買力能否持續抱觀望態度。

中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，新元朗中心2座頂層連天台，2房間隔，466方呎，以708萬沽出，呎價15193元，平屋苑同類新高，買家為用家。

市場消息指出，青衣綠悠雅苑1座高層G室，539方呎，2房間隔，以綠表價730萬易手、呎價13544元，平屋苑同類居二成交價新高，買家為用家。

另外，沙田區二線屋苑呎價紛重上兩萬元水平。美聯聯席區域經理陳國良指出，沙田中心東寧大廈低層E室，面積288方呎，為1房改開放式間隔，附設雅裝，以580萬成交，每呎造價約20423元，買家為用家。

市場消息指，同區河畔花園C座高層3室，面積242方呎，原則2房現改為1房間隔，並連約277方呎天台，以490萬成交，呎價約20248元。中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城50座高層A室，284方呎，2房間隔，以518萬售出，呎價18239元，屬市價水平，買家為用家。

中原高級資深區域營業經理馮澤源稱，沙田新城市廣場5座中層B室，面積583方呎，為2房間隔，以1000萬售出，呎價約17153元，創該屋苑同類成交價新高。

美聯高級分區營業經理吳肇基指，鰂魚涌太古城單日錄兩成交，其中高安閣高層G室，503方呎，以1080萬售出，呎價21471元；碧藤閣低層E室，922方呎，1608萬售出，呎價17440元。

中原高級分區營業董事伍錦基指出，將軍澳日出康城晉海5B座高層D室，474方呎，2房間隔，以892.8萬沽出，呎價18835元，屬市價。原業主於2017年12月以892.24萬購入，持貨3年多僅平手離場，若扣除開支，料實蝕約45萬離場。

新盤接連展開攻勢，旺角新盤ONE SOHO將於第2季出擊。項目共提供322伙，85%單位為1房戶型，料吸引一眾用家和投資客。

信和、莊士及市建局合作發展的旺角ONE SOHO，信和營業部聯席董事田兆源指，項目正待批預售，將於第2季推出。樓書已經接近完成，示範單位準備工作亦已進入最後階段，短期內可開放公眾參觀。將會提供2個示範屋，均為項目主打的1房戶型，其一為交樓標準，另一是連裝修單位。

田氏續指，項目共涉322伙，主打1房單位，佔總數85%，面積約300方呎左右，用家能享受項目的便利，投資者也可購入作長線放租用途。價格方面，近日集團合作發展，西九龍維港滙項目的1房單位受客人歡迎，銷情理想，售價可供是次項目作參考，此外也會留意同區其他樓盤近期成交價。

莊士機構地產部助理總經理陳慶光表示，項目坐落九龍核心地段。交通網絡方面，項目鄰近旺角港鐵站和西九龍高鐵站，輕易穿梭市區。另外距離大型商場朗豪坊只有2至3分鐘的步程，亦就近西九文化區，相信有潛力成為九龍的新地標。

ONE SOHO位於山東街32B號，戶型由開放式至2房，主打1房戶，面積介乎260至400方呎，其中設有連天台或平台的特色戶型，均為2房戶型。

由長實等發展的將軍澳日出康城SEA TO SKY，頻錄成交個案，長實地產投資董事郭子威稱，項目3月初至今暫售157伙，當中54伙為3及4房單位，成交價1227萬至1956萬，呎價15510至18861元，而每伙平均成交價1415萬，平均呎價17250元。

項目累售1230伙，佔總數約86%，總套現約134億。郭氏再指，股市近日波動，短期內或對樓市有不利影響，成交量可能會減少兩至三成，但估計有部分資金或會改投樓市，對樓價起支持作用，隨著疫情壓抑的購買力，料下半年陸續釋放，預期今年仍有約5%的升幅。

恆基發展的馬鞍山迎海．星灣御，剛錄大額成交個案，為23座地下複式B室，面積3114方呎，連車位成交價5200萬，呎價16699元。

由百利保及富豪酒店發展的沙田九肚山富豪．山峯亦錄成交，為2座中層A室，面積2107方呎，屬4房4套間隔，連車位成交價5120萬，呎價24300元，百利保集團執行董事兼首席營運官范統表示，項目自2月下旬起，暫錄10宗成交，套現近6億。

路勁發展的元朗山水盈亦錄得成交個案，為7座中層A室，面積1000方呎，定價1490.6萬，呎價14906元。此外，由九建發展的油塘海傲灣，則連錄兩宗成交。