桃園市「中路一號」 中籤率估約10%

位於桃園市中路重劃區的「中路一號」社宅，租金最低5200元起，從本周一至下周五開放民眾申請承租，截至昨天下午5時止，3天來共有405件申請。官方以過去社宅申請狀況初估，中路一號中籤率約為10%，不過，最終中籤率仍以實際送件情況為準。

「中路一號」為桃園區第2座社宅，基地面積823坪，位於崇法街鄰司法園區旁，為地上14層、地下3層大樓，共規劃161戶，其中151戶對外出租，包含一房型66戶（17坪）、二房型76戶（24坪及33坪）、三房型9戶（45坪）。

一房型月租金為5200~8200元、二房型5900~15400元、三房型16100~21400元，一般戶約為市價8折，以3年為1期，得續租1次，合計為6年。

高綠覆率 移居首選
該社宅申請條件，包含年滿18歲；設籍桃園市滿1年或於桃園市就學、就業；家庭成員於基隆、雙北、桃園、新竹縣市均無自有住宅；家庭成員每人每月平均所得低於5萬3484元；家庭成員所有之不動產總價值低於551萬元等，即可提出申請。

桃園市住宅發展處住宅服務科長王基政指出，截至昨日下午5點止，「中路一號」申請達405件，若以過去「中路二號」社宅中籤率約10%推估，申請件數落在1500件上下，不過，實際中籤率仍以最終申請狀況為準。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，中路重劃區擁風禾、水秀、向陽3座指標公園以及6座兒童公園，另有足球場、網球場、綠地等，擁高綠覆率優勢，又涵蓋正光路、國際路，離舊市區也不遠，成為不少外來客移居首選。

最新實價揭露今年2月有外籍人士砸現金5.7億元，買下台北市信義區「琢白」25樓戶，是今年以來現金買房最大筆交易。統計今年一毛不貸添購億級豪宅已達5筆，總額高達18.86億元。專家指出，富豪傾向透過置產解決資金滿滿的困擾，直接付現除因有錢不需貸款外，也可能身分受貸款限制。

一毛不貸買豪宅已5筆
信義路五段31樓高的豪宅「琢白」又有新交易，繼元月欣秋公司以2.9億元買下9樓戶，2月再添一筆，以5.7億元購置25樓戶跟3個車位，總面積288.44坪，扣除車位拆算每坪215萬元。

據地籍資料推測，買家姓羅，應為外籍人士，且全以現金支付，創下今年豪宅市場總價之冠。台灣房屋信義101店東向秦毅表示，近年「琢白」吸引年輕富二代與不少港澳華人、歸國台商的青睞；5.7億元交易符合過往行情，目前最高單價落在30樓戶、每坪232萬元。

台灣房屋統計今年現金交易豪宅總價，羅姓外籍自然人5.7億元買下的「琢白」25樓戶奪第1名；其次依序是艾德蒙公司4億6687萬元購置「西華富邦」5樓兩戶、3.4億元「西華富邦」36樓戶、3.22億元「天母御莊」、1.88億元「國際名邸」7樓戶。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，富豪買豪宅不僅彰顯身分，也是資產配置的首選，限貸令或稅制對富豪置產的意願及能力，絲毫動搖不了。

針對近來豪宅全現金交易的頻繁現象，天時地利不動產總經理張欣民認為，這兩年資金氾濫，有錢人口袋滿滿，傾向將資金投入能保值、增值的房產，即便低利環境，但富豪不貸款剛好解決閒置資金過多的困擾。

張欣民指出，不貸款的另種狀況，可能是買方為陸籍或外籍身分，受到貸款限制，比如中資在台灣置產須遵守貸款額度不得超過5成、每年居留時間不超過4個月、取得後3年內不得轉賣的「五四三條款」，可能讓非本國人士買家，青睞現金支付減少麻煩。

針對中央銀行打炒房成效，指標大型行庫在3月中旬特別赴台南訪查當地建商，行庫轉述，建商認為台南房地產市場區域差異甚大，如果建商是在投資客居多的地區推案，可能因就業、就學、交通、生活機能不足，欠缺實質買盤，使房價支撐力道不足，一旦房市出現利空，例如政府打炒房等政策，建案將容易滯銷。

台南當地建商也提及，可能有小規模建商因為對房價上漲樂觀，而大幅推案，結果導致財務風險大增。建商更直指，美國如果開始縮表、啟動升息循環，國內利率勢必無法脫鉤太遠，利率一旦反轉，將使購屋族群負擔加重，甚至出現房地產景氣反轉的可能，倘若建商先前未注意利率風險致槓桿太高：「恐被市場所淘汰」。

對整體房市的情況，指標大型行庫最新評估則認為，房價漲幅已有初步趨緩現象，加上央行採取第二波選擇信用管制措施，財政部也通過房地合一2.0修正草案，將使短線投機買盤在政策效應下逐漸退場，短期會抑制房市交易價量。

長期則由於房貸利率仍處相對低檔、市場資金充沛等因素未消失，且政府打炒房措施對自住買盤影響較小，因此未來房市價量表現可望回歸自住買盤為主的剛性需求。

指標大型行庫4月中旬向台南建商進行對不動產市場景氣觀測的訪查，並提出最新分析評估。除了上述的看法，建商也指出，缺工、缺料情形日益嚴重未見改善，不但使營建成本持續高漲，還大幅壓縮建商利潤空間。

該指標也評估，政府推出房地合一2.0會使短線投資客減少，一般自住型客戶亦因預期心理持觀望態度；但因建商成本高漲，議價空間相當有限，自住型客戶在觀望完後還是會逐步回籠，下半年房地產市場景氣，則仍須視政府是否有進一步制定相關政策而定。

北市南港土地搶手，根據內政部實價網，去年12月至今年2月，3個月出現至少4筆2億元起跳的實價紀錄，包括元利建設關係企業太懋投資、上市公司新光合成纖維等，「都更教父」張敏雄也以國協建設名義插旗南港買地。

根據實價網最新揭露，去年12月太懋投資以近8.37億元買進北市忠孝東路六段上修車廠以及旁邊土地兩筆，合計買進土地595.62坪；同月，新纖以14.93億元買進南港段一小段、逾1265坪土地；今年1月，都更教父張敏雄掛名負責人的國協建設則以2.31億餘元向祭祀公業三官大帝買進137.94坪土地。合計三筆土地交易案逾25億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，南港過去屬於傳統工業區，有大面積土地可供開發，加上鐵路地下化後的路廊，使得南港可開發工業地多，且隨軸線向東發展的新東區門戶概念，加上當前企業對於辦公室需求穩健，吸引開發商或企業進場買地，拉高區域土地交易熱度。

科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示，北市素地稀有，建商看好南港地段發展、東區門戶計畫等，積極砸重金搶地，如北市南港區忠孝東路六段修車廠與周邊土地以總價8.37億元成交，買方太懋投資代表人即為元利建設董事長林敏雄次子林弘人，預料有機會整合周邊鄰地。

至於張敏雄旗下與關係企業，包括巧洋實業、雙雄建設等跨及公部門與私部門的土地都市更新，包括內湖、南港、松山區等精華地段，顯見建商看好區域未來發展，願砸重金獵地整合、養精蓄銳。

舊聚落 可望變特定專用區

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，根據北市都市再生計畫，南港工業區老舊聚落未來可望變更為特定專用區，因此開發商投資養地意願很強。

冠德建設（2520）今年規劃推出兩大案，總銷初估破100億元，其中光是三重太子汽車案總銷就高達100億元，預計第4季登場。北安路都更案則規劃第3季推出；法人表示，冠德建設今年在敦北地上權案交屋下，營運可望維持去年高檔。

冠德建設去年營收達273.45億元、年增78.4%，營業利益為51.68億元，較前年21.98億元大增1.3倍，稅後純益為33.53億元、較前年12.83億元大幅成長1.6倍，每股純益達6.8元、大幅優於前年每股稅後純益（EPS）2.6元；冠德建設昨（14）日收在39.9元、下跌0.35元。

冠德決議每股配發2.4元現金股利、1元股票股利，總計3.4元股利，為歷史新高；法人表示，由於冠德建設旗下「冠德創新殿」在去年第4季交屋挹注超乎預期，推升去年公司獲利飆高。

緊鄰台中七期重劃區、擁有「綠豪宅聚落」之稱的單元二重劃區，區內唯一的萬坪親水公園日前啟用，單元二可說是綠上加綠，也為公益路周邊房市再添利多！包括精銳、寶輝、雙橡園等品牌建商早已插期卡位，預售新案每坪單價「坐5望6」；其中位於萬坪公園第一排的精銳新案第二季將登場，總銷達50億元，頗受市場矚目。

「台中美樂地」是台中市府近年來重要施政計畫，實行兩年來，市民的人均綠地比躍升全國第二。位於單元二公益路上的黎新公園，經市府將周邊閒置空間整合、擴建、優化後，整體園區面積超過1.5萬坪，成為單元二面積最大的公園，同時也是南屯區繼文心森林公園、豐樂公園之後，第三大都會型萬坪公園。

台中市在推動「美樂地計畫」後，人均綠地面積大幅提升至9.56平方公尺，市府更已每年改善50座公園為目標，預計增加7.8萬平方公尺綠化面積，朝六都中綠地面積之冠前進。

由於單元二公益路新商圈集結多家米其林餐飲名店，加上萬坪公園、市立圖書館進駐，區域生活機能如虎添翼，目前預售新案每坪單價已「坐5望6」，不輸七期重劃區。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，歷年來名列台中十大豪宅的建案中，有六成以上都是擁有大型綠地視野，意味著景觀因素是豪宅價格的強力支撐，其保值、增值性已受到市場普遍認可。

精銳新案位在單元二龍富路近公益路口，緊鄰萬坪黎新公園第一排，是精銳早於2009年時即整合面積逾1,600坪的全街廓大基地，堪稱單元二最精華的壓軸大案，全案總銷達50億元，住家產品規劃50至120坪。

此外，位在單元二龍富路五段的寶輝「City Park」，近日隨著工程拆架、建築造型揭幕，具現代感的帷幕造型氣勢非凡，極為搶眼。該案由國際設計團隊打造莊園式居住空間，主力坪數60、75坪，預售時已賣破九成。

單元二指標豪宅案，還有雙橡園開發位於河南與市政路新案，經多方整合而得2,279坪大基地，將打造單元二唯一獨棟鋼骨33層最高住宅大樓，產品規劃50~100坪。

央行現任與前任理事合著出版新書「致富的特權：20年來我們為央行政策付出的代價」，書中指出台灣房價高漲，跟央行長期維持低利率有關。金管會主委黃天牧今表示，房價上漲牽涉到很多因素，低利率只是因素之一。

黃天牧今列席立院財委會，會前受訪談到低利率問題，媒體詢問他認為低利率是否為房市上漲的主因？黃天牧表示，房市上漲牽涉到很多因素，低利率只是成本因素之一，是不是主要原因，可能要做一些經濟研究，還有一些因素是實質需求。

黃天牧認為，文化上國人都喜歡有土斯有財，覺得房子較可以抵禦通貨膨脹，這些文化上的觀念或許也是因素之一，而實質需求上，比方說廠商擴建帶來新就業機會所以需要購屋，這也是因素之一，不同區域顯現的因素是不太相同的。

但低利率環境也造成金融機構的風險。黃天牧表示，低利率環境讓金融機構除傳統利差外，還要找出更多手續費收入的方式，這部分要特別注意，是否產生出道德風險或風險管理的疏漏。金融機構在行銷時也要落實KYC（認識你的客戶）與KYP（認識你的商品），投資人保護與消費者保護，現階段是金管會將特別注意的，尤其對銀髮族的銷售與行銷。

黃天牧也提醒，投資人在低利率環境下也要特別審慎注意，在投資金融商品時更要有風險意識，不是只是看利率高就做投資決定，還是要了解這個商品與衡量自己的風險承受能力，審慎去投資。

看準交通便利的優勢，不少民眾會選擇捷運周邊的住宅，產生「逐捷運而居」的生活型態，依據實價登錄資料，近一年雙北市捷運宅的交易量中，前三名分別為蘆洲站分構的「希望城市」、小碧潭站共構的「美河市」、菜寮站共構「冠德捷世」，成交價每坪最低4字頭。


永慶房產集團依據實價登錄資料，統計2020年2月至2021年1月雙北市捷運宅的成交資料，交易量冠軍為蘆洲站分構的希望城市，共120件成交，平均單價約為每坪42.3萬元。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，「希望城市」周邊生活環境良好，鄰近蘆洲捷運公園及蘆洲國民運動中心，提供民眾休憩運動的空間。此外，希望城市為戶數逾千戶的超大型社區，社區的房型相當多元，且公設比僅有27%，再加上到站即到家的交通優勢，讓該社區成為最熱門的捷運宅。

交易量第二名為小碧潭站共構的「美河市」，成交件數為82件，平均單價約為每坪54.0萬元。謝志傑說明，美河市同樣是總戶數逾千戶的超大型社區，與希望城市較不同的是，小碧潭站另有與京站及IKEA共構的大型商場，帶動了地區的生活機能。生活環境方面，則鄰近大面積的河濱公園，屬於河岸第一排，在兼顧休憩空間與景觀的環境下，成為吸引民眾購屋的誘因。

三重區的「冠德捷世」交易量排名第三，與捷運菜寮站共構，成交件數為57件，平均單價約為50.9萬元。謝志傑表示，菜寮站屬於三重較早期發展的商圈，商業發展活絡，生活機能相當完善，周邊有綜合運動公園，且需二站就可以進入台北市，在僅約50.9萬的親民價格下，是小資族購屋的主要考慮標的。

若以平均交易單價來看，前三高的皆位於台北市，其中單價最高的為與松江南京站共構的「新東京宅」，平均單價約為81.2萬元，第二是與南京三民站共構的「台北摩根」，平均單價約為80.7萬元，排名第三的則為與內湖站共構的「潤泰京采」，平均單價約為79.6萬。

根據實價揭露最新資料顯示，中山區的新生北路二段137巷內，有兩筆交易登記為公寓，成交總價皆為2850萬元，建坪每坪成交價格達120.6萬元，成為區域內少見的百萬級公寓，不過實際上現況應為兩層樓平房，備註則註明交易為特殊交易情況、條件，具備重建或重劃、都更等效益，若換算土地單價則每坪約為190萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老政策給予的高額容積獎勵，加上不限制基地開發規模，的確讓一些老宅找到重建生機，相對高額的容積獎勵也會反映在地價上，讓老宅的土地價格增值，也看到近期有些老宅實價揭露，備註有具備開發重建、都更或危老的效益，億元透天與百萬公寓或平房交易在北市實價揭露越來越常見到。

此次揭露的中山區公寓，兩戶分別為一樓與騎樓，二樓與騎樓，產品類型則登記為公寓，兩者成交總價皆為2850萬元，若換算土地則每坪約為190萬元，現況則為一排平房產品，因為巷內的一樓店面並無特別好的店效，整合起來相對機會高一些，推估整合者應該會整合巷口三樓建物與該排二層樓平房後，申請為老改建機會高。

危老案在台北市如火如荼的推動，信義全球資產統計，北市累計至2021年2月已經有448件通過審查，光是2020年就有296案通過，堪稱危老政策的爆發年，尤其中山區2020年就有42件危老案通過審查，累計到2月中山區與大安區並列北市危老王，兩者皆有61案通過審查。

國家住宅及都市更新中心於新北市新店中央段、板橋光環段社會住宅，興建統包工程之委託專案管理及監造勞務採購案順利決標，新店中央段由「孫文郁建築師事務所」得標，板橋光環段由「美商傑明工程顧問(股)台灣分公司、大林聯合建築師事務所」得標。

國家住都中心所興辦之社宅，重視周邊生活環境，本次社宅勞務採購案兩處基地皆臨近已開通之捷運環狀線，亦靠新店溪水畔，與百頃河濱綠地為鄰，不僅交通便利且生活機能完善。同時，為因應高齡化社會，板橋光環段基地將規劃設置日間照護中心，創造全齡友善的居住環境。

國家住都中心為加速推動工程，已完成後續統包工程招標文件草案，本次勞務採購案決標後將隨即進入統包工程招標階段。有意願加入社宅國家隊行列之優良廠商請密切注意國家住都中心網站採購專區，為團隊注入新動能，共築社宅新價值。

前不久剛以48億拿下四川最大物管公司藍光服務的碧桂園，又開始了新的“買買買”。

日前有媒體報導，碧桂園將並購蘇寧置業旗下的江蘇銀河物業管理有限公司，交易對價30億元。

相比房地產開發，物管行業屬於輕資產經營模式，且負債低，收益相對穩定，有著長遠的發展空間，這些年越來越受到房企的青睞。

近幾年，碧桂園多次在這一領域出手並購，足見其在這個賽道上的野心。不過，這或也在一定程度上折射出，碧桂園在房產開發主業上的“轉型”焦慮。

碧桂園前不久發佈的2020年財報，就提供了一個非常具有代表性的觀察樣本。


相比不少房企在2020年的特殊情況下仍然跑出加速度，碧桂園多個指標的增速，在2020年則出現了明顯的放緩。

比如，最直觀的權益合同銷售金額和銷售面積的增速都跌到10%以下。前者為5706.6億元，同比增長3.3%；後者為6733萬平方米，同比增長8%。

儘管說權益合同銷售金額再創歷史新高，但增速明顯走低。

可對比的是，2018年，上述兩項增速分別為31.25%和23.06%；2019年分別為10%和15.2%。

很明顯，三年來，碧桂園的銷售金額和銷售面積增速都持續下滑。

當然，這兩項至少還維持了正增長，已經算不錯了。而還有一些關鍵指標，則出現了負增長。

財報顯示，2020年碧桂園全年總收入為4628.6億元，同比下降4.7%，這是2008年以來碧桂園總收入首次出現負增長。

此外，淨利潤約541.2億元，同比下降11.6%；毛利1009.1億元，同比下降21%。

且值得注意的是，與銷售金額和銷售面積一樣，碧桂園的總營收和淨利潤也處於連續三年下滑的狀態之中。

比如，總營收同比增速從2018年的67.1%降到2019年的28.2%，再到2020年的負增長，幾乎可以說是斷崖式下跌。

淨利潤同比增速也從2018年的32.8%降到2019年的14.2%，再降到2020年的下降10個百分點以上。

換句話說，碧桂園的體量（銷售金額、面積）還在繼續膨脹，但實際“獲得感”卻在下降。且2020年的毛利和淨利的下滑速度都明顯高於總收入的降幅，“增收不增利”的特徵比較明顯。

隨著房企融資“三道紅線”出爐，債務問題是每一家房企都必須考慮的第一大指標。

在這個指標上，2020年的碧桂園應該說有喜有優。

讓人欣慰的是，截至到2020年底，碧桂園有息負債總額3265億元，同比下降11.7%；一至五年內需償還的短期債務為1328.8億元，同比下降21.9%。

此外，平均融資成本下降至5.56%。

但是，碧桂園流動負債仍高達1.492萬億元，在2019年的1.398萬億元基礎上繼續膨脹。

以三道紅線的標準來看，碧桂園的資產負債率仍高達87.25%，踩中一條紅線，處於“黃檔”房企之列。

對此，碧桂園方面表示，按照現有的經營的節奏，碧桂園的負債規模會在2021年、2022年逐步下降，以實現在2023年6月30日前穩步變“綠”。

但是，未來2年多房地產市場的走向到底如何，還存在著巨大的不確定性，碧桂園能否如期變“綠”，只能靠時間來給出的答案。

全國範圍內，要說真正具有風向標意義的房企，碧桂園絕對是一個。

這不僅是因為它已連續數年成為“銷售冠軍”，也是因為它是頭部房企中，少有的另闢蹊徑，把三四線城市作為主戰場的房企。

因此，對於2020年碧桂園的全面降速，不少觀察者的第一反應就是，碧桂園終於嘗到重倉三四線城市的“苦果”？

這種疑問背後，確實是有資料支撐。

相比銷售額、毛利、淨利等指標，碧桂園2020年的多項指標中，有一個非常值得關注，那就是其平均售價出現明顯下滑。

財報顯示，碧桂園2020年平均售價為7980元，而2019年尚有8407元，也就是說單價下滑了400多元。

這裡面或許有打折促銷的因素，但在全國平均房價整體邁入萬元時代的今天，碧桂園的單價不升反降，確實值得警示。

要知道，由於重倉三四線城市，碧桂園不到8000元的均價本來就已經遠低於全國房價平均水準，在這種情況下卻依然下跌，可以說是比較刺眼的了。

它所釋放的三點資訊值得注意。

一，2020年碧桂園的銷售金額和銷售面積，儘管增速已經較低了，但仍有“以價換量”的因素在支撐；

二，毛利、淨利的雙雙下降，與均價的下跌應該有直接關係。

三，三四線城市，或多或少拖累到了碧桂園的速度和效益。

而在當前大城市落戶門檻普遍降低甚至取消，以及棚改紅利式微的大背景下，未來三四線城市的樓市空間，是否還能夠支撐碧桂園的高歌猛進，越來越成為一個疑問。

2020年的多個關鍵指標下滑，以及單價的不升反降，是否是碧桂園發展史上甚至是整個樓市的一個分水嶺，值得觀察。

抓住棚改機會，及早搶佔三四線城市紅利，同時把高周轉模式發揮到極致，這是碧桂園能夠相對較早完成規模化，並直到今天仍穩坐國內房企規模化第一把交椅的重要原因。

但在今天，這些有利因素都在發生變化，對於碧桂園來說，並非好消息。

除了前面說過的棚改式微，大城市落戶門檻進一步降低，供地“兩集中”政策以及融資趨緊，也將限制碧桂園高周轉模式的速度。

此外，前不久住建部發佈的相關檔徵求意見稿，也對縣城的住宅市場作出新的要求：

縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應不低於75%；

縣城新建住宅最高不超過18層。

與此同時，這些年接連出現的品質事故，也為碧桂園對於規模和品質的平衡能力敲響了警鐘。

應該說，這些因素，都是碧桂園亟需作出應對的變數。

當然，地產黃金年代逝去，所有房企都在謀求轉型，碧桂園也不例外。

除了在物業領域“買買買”，碧桂園的一個突出新業務，是機器人。

資料顯示，截至今年年2月底，碧桂園博智林機器人專案已招募了4000多名國內外研發人才，在研建築機器人及智慧產品近50款，已遞交專利有效申請3042項，其中發明專利2161項。

努力轉型的精神當然是值得肯定的。但是，對於碧桂園這樣體量的房企來說，要找到一條能夠像地產開發這樣賺錢的行業談何容易。

且不說，高科技領域的競爭並不比地產行業弱，其規模和收益相較于碧桂園的體量，至少在短期內註定只能用“點綴”來形容。

擁有足夠體量固然可以對轉型的方向有更多的想像力，但同時也還有一句古訓不能忘——“船大難掉頭”。

在房地產市場深度洗牌的今天，已經明顯降速的碧桂園能不能引領房企的轉型？我們拭目以待。

深圳第一批集中出讓的6宗宅地起始總價約105.76億元，而廣州和北京首輪集中供地起始金額分別為901億元和1035億元。

深圳首批集中供地土地名單出爐。

4月14日，深圳土地礦業權交易平臺掛出第一批集中出讓的6宗宅地，包括寶安尖崗山1宗、光明鳳凰城1宗、龍華油松1宗、南山西麗1宗、深汕合作區2宗，總建面合計約91.01萬平方米，起始總價約105.76億元，將於5月13日集中拍賣。

在清明節前夕，一線城市之中北京、廣州首輪集中供地計畫就已相繼披露。廣州首批計畫供應48宗住宅用地，總建築面積933萬平方米，總起始金額為901億元；北京首批計畫掛牌30宗地，共涉及北京12個區，建築面積超過345萬平方米，起拍價總額超過1035億元。相比之下，深圳缺地困局凸顯。

南山西麗地塊為其中最大的一塊宗地，位於留仙洞大道北側，靠近地鐵五號線留仙洞站。用地面積2.14萬平方米，建築面積29.18萬平方米，土地用途主要以商業、辦公為主，競價上不封頂。

一名二十強房企深圳區域的投拓負責人向時代財經表示，南山西麗地塊將配建至少960套人才住房，初略測算，大概僅有25%左右的面積用於建設人才房，剩餘超20萬平方米建設面積為商業用地。

“考慮到南山西麗地塊的區位較為優異，加上大體量的商辦用地，我們還是有一定興趣的。”

除南山西麗地塊之外，其餘五宗宅地均採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競人才住房面積，並受限於7090政策。其中，龍華油松地塊為人才房建設用地，最終極有可能仍被深圳人才安居集團拿下；而深汕合作區的2宗地因區位優勢不明顯，受到的市場關注較為有限。

“在深圳這一輪土地集中出讓之中，大部分開發商關注的應該是光明、寶安兩宗商品房用地”上述投拓負責人表示，這兩塊地的土拍都會參加，希望能拿下其中一宗。

出讓公告顯示，光明鳳凰城A646-0083地塊位於光明光僑路與長鳳路之間，靠近光明城高鐵站、龍大高速，建成後，用地面積1.02萬平方米，建築面積4.08萬平方米，起拍價7.5億元，最高限價10.88億元。

按起拍價及最高限價估算，在剔除初始人才住房配建面積後，地塊的樓面地價將在2.04萬元/平方米到2.95萬元/平方米之間。項目建成後商品房銷售均價不得高於4.89萬元/平方米（不含裝修）。

寶安尖崗山A122-0372地塊位於寶安尖崗山大道與臥龍四路交會處東北側，用於建設普通商品房，用地面積2.11萬平方米，建築面積6.74萬平方米，起拍價17.54億元，最高限價25.44億元。

按起拍價及最高限價估算，在剔除初始人才住房配建面積後，地塊的樓面地價將在2.88萬元/平方米到4.18萬元/平方米之間。項目建成後商品房銷售均價不得高於8.33萬元/平方米（不含裝修）。

乍看之下，兩宗地最高限價下的樓面地價距離銷售限價還具備充足的利潤空間。不過，在兵家必爭之地的深圳，競爭往往要比想像的更加激烈。半年前，寶安尖崗山另一宗地塊曾吸引10家開發商參與，包括萬科、中海、華髮、招商、越秀、龍光、華潤+金地等，激戰130多輪，被萬科以59.98億元+配建人才房6.6萬平方米獲得，溢價率45.02%，可售樓面價達到6.5萬元/平方米。

在上述投拓負責人看來，由於大量開發商都將緊盯這兩宗土地，這一次的土拍激烈程度極有可能超過去年。

苦於無地開發的深圳，正通過城市更新等方式盤活存量土地資源。從近5年土地供應資料來看，深圳新增和存量居住用地供應量的比例已經達到1:3，土地供應的存量特徵非常明顯。

而這一比例，在《深圳經濟特區城市更新條例》（以下簡稱條例）3月1日開始正式實施後，可能會得到進一步提升。條例創設了“釘子戶”解決機制--舊住宅區已簽訂搬遷補償協定專有部分面積和物業權利人人數占比不低於95%，區政府可以對未簽約部分房屋實現個別徵收，一定程度上降低了房企介入城市更新項目的難度，將加快舊改專案進程。

華潤置地（01109.HK）捅破了佛山地價天花板，以22000元/平方米奪陳村望江地，也將佛山推到了風口浪尖。

據第一財經記者瞭解，華潤所拍陳村地塊周邊及所在板塊順德片區，多個樓盤當天迅即封盤，隨即每平方米上調2000元左右。沉悶了許久的佛山樓市似乎箭在弦上，有強烈輪漲大灣區的跡象。

在臨近廣州的佛山千燈湖板塊、產業和交通潛力較大的北滘新城片區，廣州客、深圳客、東莞客們早已經在緊鑼密鼓地看盤、踩盤。他們像之前沖向廣州南沙片區和黃埔片區一樣，如今又興致勃勃地沖向了佛山。

又一個熱起來的灣區城市

深圳的一位房企投拓人士小李最近一個多月前往次數最多的城市就是佛山。春節後，已經親歷了近十場佛山土拍的他，明顯感覺佛山市場熱起來了。

4月9日下午，小李再度親身感受了土拍的競爭，激烈程度還是有點讓他意外。

陳村鎮建設大廈西側地塊（下稱“陳村地塊”）是今年佛山順德土地推介會上重點推介商住地之一，占地11.7萬平方米，總建面28.9萬平方米，起拍價10801元/平方米。

該地塊歷經超1小時111輪競價，吸引了碧桂園（02007.HK）、越秀地產（00123.HK)、中海地產（00688.HK）、萬科（000002.SZ/02202.HK）、華潤置地（01109.HK）、美的置業（03990.HK）、綠城中國(03900.HK)、中國金茂（00817.HK）、保利發展（600048.SH）、金地集團（600383.SH)、招商蛇口001979.SZ ）等21家房企進擊角逐，每組競買人需提前繳納6.24億元保證金。

對於當天的競買情形，小李直言，開拍不到40分鐘，地塊報價已飆到40億元以上；到101輪，地塊總價飆到60億以上之後，前期舉牌互不相讓的房企相繼沉默。華潤置地和編號為“2155”的競買人仍持續舉牌。華潤置地一次性加價6000萬元，最終以總價64.5029億元成功競得陳村地塊，溢價107%，一舉刷新佛山地價。

“有測算過，預估樓面價最多到18000元/平方米左右，但最後華潤置地突圍而出以樓面價22000元/㎡摘牌，還是有些意外。”小李補充道，地塊周邊不少入市新項目售價僅在2萬元/平方米左右，“麵粉貴過麵包”的現象已經多日不見，不免讓現場人士唏噓。

“我們覺得略微瘋狂了，與大家希冀‘緩慢上漲’的預期有所背離，或許因為華潤的資金成本低吧。”另一家上市房企相關負責人如此評論。

而深圳一位元開發商人士告訴第一財經記者，此次佛山拍出高地價與“雙集中”供地、廣州樓市調控、佛山樓市回暖走強等因素相關。“深圳、廣州這種熱門城市的優質地塊在‘雙集中’出來後，土拍競爭會加劇。我們會把土拓精力更多聚焦至地塊出讓選擇性較豐富的東莞、佛山這些城市。”據稱，資金實力弱的房企參與一二線優質地塊的競爭門檻被拔高的同時，會加大三四線城市的投資力度。

多家券商在新近的研究報告中也有測算出類似結論。

華西證券稱，2021Q1，59家樣本房企中,龍頭房企的拿地力度明顯提升；2021Q1樣本房企在一線城市拿地金額占比由2020年的18%降至12%，在二線城市拿地金額占比由54%上升至57%，在三四線城市的拿地金額占比為31%，上升2pct。2021Q1樣本房企加大了二線城市和三四線的投資力度，在二線城市的拿地金額占比仍最多。

有樓盤連夜封盤待漲

開發商們對於佛山地塊的圍獵給足了房企漲價的底氣。當日下午，廣州、深圳多個炒房投資群裡開始傳播“地王”的消息，並宣揚當地樓盤封盤漲價的消息。

據貝殼找房顯示，目前陳村在售的一手住宅不到十個。其中，太平洋國際花園參考單價在24000元/平方米左右，ICC碧桂園三龍匯參考單價在30000元/平方米左右，世茂國風濱江在21000元/平方米左右，卓越碧桂園天悅灣參考單價在20000元/平方米左右。陳村片區整體處於20000—30000元/平方米左右。

當地多位元人士告訴第一財經記者，去年陳村片區樓盤開盤價到17000元/平方米已屬於高位。

“地王”出爐之後，也引發市場連鎖反應。陳村片區在售的樓盤4月9日當天迅即封盤。近兩天，陳村片區樓盤陸續開盤，比封盤前每平方米單價提高了2000元左右。

“現在陳村是沒有20000元/平方米以下的在售樓盤，買房比拼的是購房者的眼光和速度。”多位當地房產人士表示。

“地王”效應也從陳村快速傳導至整個順德片區，以順德的北滘新城最為典型。

第一財經記者瞭解到，北滘新城的中海悅林熙岸、合景天鑾、綠城楊柳郡等樓盤均於4月9日封盤，隨即上調價格。

“陳村‘地王’拍出來之後，我們都不允許帶客戶去樓盤，向開發商詢問價格也是回應‘不清楚’。”多位當地房產仲介人士表示，目前開盤的專案每平方米鮮少有沒上調價格的。

一位在今年4月1日入手了北滘新城板塊綠城楊柳郡的東莞客戶告訴第一財經記者，他以23000元/平方米購買了該樓盤。在“地王”出爐之後，綠城楊柳郡價格直線上行。“樓盤均價目前差不多26000-27000元/平方米，天地樓已經到25000元/平方米。我也就入手十天左右，投資價值可觀。”

而另一房企負責人向第一財經透露，目前公司旗下在售樓盤均價在28000/平方米左右，但即將推售的新一棟樓，內部已經將價格上調至30000元/平方米。

炒房團圍獵掃貨

據克而瑞監測，2021年1-3月佛山合計網簽成交321.35萬平方米商品住宅，同比增長94.8%，累計網簽套數達28660套，同比增長93%，一季度成交總額高達563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。

克而瑞研究中心指出，自2017年調控以來，從成交量來看，今年一季度佛山樓市的成交面積和套數均稍低於2017年同期，而最終成交金額卻高出兩百多億，主要是由於近年佛山樓市行情高漲，商品住宅成交均價不斷攀升。一季度佛山商品住宅成交均價最新值達17537元/平方米，較2017年上升72.4%。

與往年的上漲不同，這輪佛山樓市的上行與深圳客、東莞客、廣州客等外地投資人的助推有一定關係。中海悅林熙岸的樓盤銷售人員就向第一財經記者直言，不少廣州客戶，還有深圳、東莞客戶4月“殺”來搶購。

“我們公司的樓盤已經被炒房團掃幾輪。”一位業內人士私下透露，至於外地人如何買房，該人士透露，只需要幾百元就可以辦理到購房資格。

據悉，佛山的樓市限購區僅有禪城全區，南海區的桂城、大瀝、裡水限購，順德區的樂從、北滘、陳村、大良限購，其他區域不限購。

早在去年3月，佛山市人力資源和社會保障局發佈了《關於新冠肺炎疫情期間優化優粵佛山卡T卡申領工作的通知》（下稱“《通知》”）。整體來看，購房者只要具有中專學歷或大專學歷或國家職業資格四級（中級工）證書或國家職業資格五級（初級工）證書的人才就可申領優粵佛山卡T卡，購房將不受戶籍社保限制。

相比佛山2019年出臺的人才購房新政，《通知》下調了優粵佛山卡T卡的申領標準。彼時，《通知》被解讀為擴大佛山的產業人才和技能人才隊伍，亦被理解為，政府變相調整了限購政策，佛山樓市近乎徹底放開。

一位去年因為深圳“715”新政、東莞“莞九條”拔高社保等購房門檻之後，轉戰廣州南沙的購房者告訴第一財經記者，他身邊不少投資客今年春節後在緊鑼密鼓地踩盤佛山。

外地投資客轉戰佛山，主要有兩大原因，一方面，佛山目前的購房門檻低，尤其是在深圳、東莞接連升級一二手房管控之後，佛山進入的買房資格、資金門檻要低很多；另一方面，土拍市場的持續走強，給投資客釋放了非常明確的價格上行信號。

一位元代理中級工證書的佛山當地房產仲介人士也向第一財經記者證實，購房者提供身份證影本基本資料，並花費兩三千元，仲介機構負責辦妥一張中級工證書。“外地客戶一時半會兒社保門檻難以打破，中級工證書一周內就能辦妥，不耽誤買房。”

有多位瞭解樓市的佛山當地人士都將佛山的土拍、樓市這輪走強，視為是輪動廣州的集中體現。而具備更低購房門檻+較好產業基礎的板塊，疊加上“地王”等外部信號的催化，往往成為引爆一個城市樓市開啟上行週期的“導火線”。

常年往返廣佛的一位地產開發商人士告訴第一財經記者，廣州自去年下半年南沙、黃埔的領漲，到去年底樓市的炒作投機風日盛，再到今年4月的首個調控政策出臺，廣州樓市上漲的脈絡，大體上可判斷為先由炒房資金引爆低門檻板塊，再傳導至整個城市。如今的佛山樓市或多或少閃現出廣州樓市此前上漲的軌跡。

當地人士告訴第一財經記者，在佛山鄰近廣州的千燈湖板塊、順德北滘新城等高景氣板塊頻見廣州、深圳、東莞等外地投資客前來。廣州客最為青睞的多個樓盤，單價已由“3萬+/平方米”上行至四字頭。

一邊是沉悶許久的佛山樓市迎來屬於自己的樓市小陽春，另一邊是樓市過熱城市迎來接踵而至的約談及調控。

最新的4月9日，住房和城鄉建設部副部長倪虹召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住房和城鄉建設部門負責同志參加。稍早前的4月8日，倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個樓市升溫明顯的城市政府負責人，要求不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。大灣區重要城市，東莞新近仍在升級限購限貸，打擊投機炒房。



面對其他城市調控的加碼，不少前來佛山的投資客都篤定，在他們看來，當前廣州、深圳、東莞等政策在持續收緊，4月8號約談後，預估後期廣州政策將進一步收緊，外溢至佛山的需求也將進一步增加。“今年佛山應該會進一步補漲，至少‘子彈要飛一陣兒’，不排除市場熱度高企後，佛山樓市政策進一步收緊的可能。”一位興致勃勃的廣州投資客表示。

房價上漲是炒房者的盛宴，但于開發商而言，卻並不如此。一位房企負責人告訴第一財經，房企並不希望市場太瘋狂，因為瘋漲的後果是帶來再一次政策高壓，到那時，市場又將陷入漫漫調整。

產業更替佐證了北京辦公市場的發展，曾經在聚光燈下的一些行業正在淡出，互聯網科技行業毋庸置疑已經站在了辦公市場的C位，成為全市場最亮眼的明星行業。

今年一季度，北京對外公佈2020年整體經濟運行情況，其中資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業實現增加值5540.5億元，增長14.4%，金融業實現增加值7188億元，增長5.4%，成為支撐北京服務業正增長的主要支撐力量。

在宏觀資料支撐下，北京辦公市場延續了2020年的需求復蘇態勢。其中，甲級寫字樓市場單季度淨吸納量超過23萬平方米，刷新近十年以來的單季度新高，也創下近十年需求最強勁的季度開局。乙級樓宇和產業園區也同樣出現大量的新增需求，淨吸納量分別超過10萬平方米和28萬平方米，因此全辦公租賃市場的淨吸納量超過61萬平方米，全部辦公租賃市場在一季度出現大幅去化，空置率均出現不同程度的下降。

在復蘇資料背後，所有的原因都指向了一個行業，即互聯網科技，而這與北京的城市戰略定位密不可分。“十三五”期間，北京已經形成了一系列的先發優勢，“十四五”規劃則進一步明確了將建立國際科技創新中心的發展目標。在2020年全球獨角獸企業中，北京佔有93家，數量居全球首位，其中全球十大獨角獸企業6個來自中國，3個位於北京。據全球科技創新中心指數2020顯示，北京在全球30個主要的科技創新中心中位列第五，排在三藩市-聖約瑟、紐約、波士頓-坎布裡奇-牛頓和東京之後，其中創新高地排名全球第三。 北京也是中國唯一排名進入前十的城市，上海和深圳也同時上榜，分別排在第17和25位。產業更替佐證了北京辦公市場的發展，曾經在聚光燈下的一些行業正在淡出，互聯網科技行業毋庸置疑已經站在了辦公市場的C位，成為全市場最亮眼的明星行業。

高力國際方面強調，北京辦公市場有著非常強的產業特性，其市場發展和區域產業發展緊密相連。經過近20年發展，北京目前已經形成兩大互聯網產業聚集地，並形成了兩個主要的市場組團，分別為位於西北方向的中關村-上地（泛上地區域，包含西二旗，清河等周邊區域）-北清路組團和位於東北方向的望京酒仙橋組團。

在整理了北京約150家頭部互聯網科技公司在京辦公租賃情況後，高力國際方面發現，當前頭部互聯網公司辦公面積（包含自用和租賃面積）共約525萬平方米，其中前20的公司辦公面積約422萬平方米，占總互聯網公司辦公面積的80%。有42%的互聯網公司位於上地，位於東西兩大組團內的互聯網企業占比高達72%。同時，互聯網公司更加集中於產業園市場，有67%的互聯網公司位於產業園內，位於甲級寫字樓的比例僅8%。在租金方面，互聯網科技公司目前平均租金水準相對較低，約190元每月每平方米，低於整體辦公市場223元每月每平方米的水準。此外，當前互聯網公司依舊維持了迅猛的擴張速度。2020年，5000平方米以上的大宗租賃成交中，互聯網科技公司的成交面積占比達42%，遠高於第二名金融行業的18.8%。今年一季度這個比例更是上升至64%。該比例未計入去年融資如火如荼的線上教育行業，如把線上教育新租面積計入，2020年的互聯網科技行業占比超過50%，今年一季度占比更是接近70%。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，互聯網科技公司的快速發展，也帶動了東西部組團中上地和望京-酒仙橋區域的快速去化。上地子市場是北京重要的互聯網科技產業聚集地，也是目前北京最炙手可熱的產業園子市場。2020年，上地是唯一連續三個季度出現快速去化且租金逆勢上揚的產業園子市場，且這樣的趨勢在今年一季度依然持續，目前市場空置率僅有7%左右。區域內一些待入市的新項目還在預租階段，就已實現大幅去化。

望京酒仙橋的寫字樓市場自2015年至2018年經歷了四年兩輪供應期，市場空置率長期保持超過20%左右的水準，最高點在2015年甚至達到38%，次高點出現在2018年接近24%的水準。整個市場從2018年開始，經歷了長達3年的去化週期。得益於區域內強勁的互聯網科技企業的擴張需求，望京酒仙橋在2020年出現了加速去化。對此，高力國際華北區研究部董事陸明表示，截至2021年一季度末，望京酒仙橋已從租戶市場轉變為業主市場，平均租金本季度逆勢上漲超過3%，成為首個租金出現明顯觸底企穩回升的子市場，進一步凸顯了該區域的互聯網產業優勢。

高力國際華北區董事總經理嚴區海則表示，在對互聯網公司的選址需求進行梳理後，我們發現互聯網科技行業除了具有產業聚集效應強和擴張速度快的特徵外，對於人才的需求量也極大，因此潛在的人才留存和獲取成本已成為企業選址最重要的因素。此外，交通便利性，樓宇用電量，餐飲配套在互聯網企業選址中也扮演了重要角色。從目前的市場格局來看，除航母級的互聯網頭部企業有能力敢於跳出產業聚集區域進行多總部選址，其他大部分的互聯網企業選址需求依然還會集中在東西兩大市場組團內。資料顯示，在兩大組團內，某些子市場目前已出現了“一房難求”的局面，未來3年超過130萬平方米的新增辦公專案，將會很大程度上緩解目前該區域供不應求的局面。

互聯網企業的擴張需求至少佔據了北京辦公市場新增需求的半壁江山，這個行業發展將在一定程度上影響著北京辦公市場去化速度和租金觸底企穩回升所需的時間。“十三五”期間，北京的辦公市場已經形成了以內資為主，外資為輔的發展格局。展望“十四五”，北京市政府提出了2025年“國際科技創新中心基本形成”，2035年“國際科技創新中心創新力、競爭力、輻射力全球領先”的奮鬥目標。在“十四五”期間，北京將建設國際科技創新中心、形成國際人才高地，在科技強國建設中發揮高端引領、關鍵支撐、示範帶動的重要作用。在這樣的大方針指引下，我們相信以互聯網科技為首的高新技術企業將會在北京辦公市場的供需兩端都扮演更重要的角色。

一些意欲發債補血的企業，實際融資額度大幅縮水。

房企境內融資成本有走高趨勢。貝殼研究院資料顯示，一季度，房企境內債券利率中位數為4.4%，環比上季度上升16個基點，同比上升48個基點。

借錢越來越難，已在房企身上有所體現。4月份，國內一家TOP5房企發債成本達到7.00%，高於去年平均水準；還有多家企業，實際發債額度大幅縮水。“年報季後，房企融資需求上揚，票面利率短期易升難降。”上述研究院稱。

年報季期間，“降檔”成為主旋律，在已公佈“三道紅線”資料的房企中，近半數已降至“綠檔”，餘下多數隻踩中一條紅線。綠檔，意味著房企的債務規模可以同比增長15%，然而，今年以來攀高的融資成本，揭開了房企真實的融資現狀——即便財務達到“三道紅線”標準，房企的融資前景也不會變的輕鬆。

房企融資成本走高

4月6日，龍頭房企融創中國(01918.HK)於深交所公佈了一筆發債情況。

公告顯示，4月1日~2日，融創面向專業投資者公開發行2021年公司債券(第二期)，最終發行規模20億元，票面利率7.00%，債券4年期，附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

募集說明書披露，本期債券上市前，融創近三個會計年度實現的年均可分配利潤為172.81億元(2017年、2018年及2019年合併報表中歸屬于母公司所有者的淨利潤平均值)，足夠支付本期債券一年的利息。

不過，7%的發債成本，仍較其2020年平均水準有所走高。據年報資料，融創2020年新增有息負債加權平均成本，同比下降2.1百分點。此前2017年~2019年，融創該項指標分別為6.24%、6.82%、8.56%。

由此可見，融創去年平均借貸成本未超7%。去年5月，融創發行2020年第二期33億公司債，票面利率5.6%；4月份，融創發行40億元公司債，票面利率4.78%。今年1月，融創發行15.8億元公司債，票面利率6.8%。

在近期業績報告會上，融創中國行政總裁汪孟德估計，未來2~3年，融創的融資利率至少有2~3個百分點的下降空間。降低融資成本，有助於財務結構進一步優化，也是融創未來幾年利潤的重要增長點。

單家企業的融資表現，與行業環境息息相關。貝殼研究院資料顯示，今年一季度，房企境外債券利率下降，境內利率則呈上升趨勢。一季度境內債券利率中位數為4.4%，環比上一季度上升16個基點。

房企境內發債期限也有所收縮。“今年一季度，房企境內債平均發行期限下降至3.1年，較2020年一季度下降0.5年；境外債平均發行期限達3.2年，與2020年一季度基本持平。”上述研究院表示。

一些意欲發債補血的企業，實際融資額度大幅縮水。如珠江投資，今年前3月發行了三期公司債券，擬發行規模分別不超過15億元、40億元和23億元，實際發行規模分別為9.7億元、16.91億元和10.03億元。

融信中國(3301.HK)也遭遇了上述情形。2月8日，融信公佈2021年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)的發行結果，該債券擬發行規模不超13.18億元，實際發行規模10億元，票面利率為6.5%。

“整體上房企融資環境是趨緊的，尤其是相較於2020年一季度疫情之下的貨幣寬鬆環境，今年同期融資收緊的趨勢會更加明顯。”貝殼研究院高級分析師潘浩告訴第一財經，近期房企債券融資票面利率有所走高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言，從當前宏觀層面看融資和金融環境，實際上都有利率上升的預期，這也是很多房企融資成本略有增加的原因。

3月下旬，全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會強調，要堅持“房住不炒”定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

同時，堅持市場化、法治化原則，前瞻性地綜合考量資金投放、資產負債、利潤、風險指標等因素，持續增強金融服務實體的能力。

綜合運營能力面臨考驗

房企融資成本高低，除去宏觀環境影響，與企業的信用資質也息息相關。

從財務情況看，截至2020年末，諸多房企負債指標有所改善，達到“三道紅線”標準。據第一財經不完全統計，截至4月13日，已有超百家房企發佈2020年年報，其中超70家房企公佈“三道紅線”資料。

這其中，碧桂園、萬科A、融創中國、雅居樂、中梁控股、時代中國、美的置業、旭輝控股等約四成房企處於“黃檔”；龍湖集團、中海地產、華僑城、招商蛇口、華潤置地、中國金茂等近半房企處於“綠檔”。

祥生地產、中洲控股、首創置業、金融街、億達中國、銀城控股處於“橙檔”。中國恆大、富力地產、陽光100、國瑞置業仍處於“紅檔”。

值得注意是，近期融資“遇冷”的融信、融創，2020年均實現降檔，融信更是實現“零踩線”。但4月12日，惠譽將融信長期外國貨幣發行人默認評級(IDR)的展望從“穩定”下調至“負面”，並確認評級為“BB-”。

惠譽下調評級，主要考慮到融信2020年的利潤表現。惠譽表示，受商品銷售成本(COGS)資本化利息增加、以及應占合同銷售額與總債務比保持不變影響，融信的EBITDA利潤率(扣除資本化利息後)有所下降。

實際盈利狀況不樂觀，是“降檔”房企信用情況受影響、融資“遇冷”的原因之一。放眼到整個行業，利潤空間下滑也已是普遍困境。

標普預計，至少在未來兩年內，國內房企利潤率將繼續下滑，行業整體毛利率將較2018年中的高峰期下降至少8個百分點。考慮到政府調控政策和市場因素等重重阻礙，毛利率仍有比其低預期更壞的風險。

標普還表示，由於土地供應更趨集中，即便是大型開發商也難以獲得全部優質地塊。部分地方政府在公開拍賣之前收取保證金，因此對開發商的營運資金提出更高要求，這將勢必加劇行業的強弱分化。

由此可見，即便“三道紅線”短期內達標，房企也不能高枕無憂。“對一些負債降低的企業來說，短期似乎回到綠檔，但仍有不確定性。隨著融資壓力增大，後續需研究宏觀經濟走勢，真正促進企業健康發展。”嚴躍進稱。

除此之外，“降檔”房企實際含金量如何，也有待商榷。過去一年，房企降負債的普遍操作包括分拆子公司上市、增加少數股東投入、發行永續債增加淨資產、通過財務投資充盈利潤等，多數為操作空間大的財務手段。

潘浩告訴記者，“三道紅線”主要是針對房企負債規模和結構的監管政策，“綠檔”標籤具有一定的限定條件，並不能說明房企所有指標的均好性。“降檔”是結果，“降檔”的過程則更為關鍵。

他還表示，對於已成功降檔與一直處於安全檔位的房企來說，“發展性指標”同樣需要關注。若出現盈利能力大幅下降、權益占比較低、業績增速下滑、存貨周轉效率較低、土儲規模收縮等問題，或表明企業存在一定的經營風險。

在國內旅遊市場逐漸復蘇之際，本土酒店集團也逐漸呈現崛起之勢。

4月12日，北京商報記者調查發現，原隸屬于萬豪國際集團旗下的北京人濟萬怡酒店在撤牌後如今已經換牌為本土酒店北京金陵飯店。

據瞭解，南京金陵飯店集團管理方在2020年下半年接手該酒店，並於今年元旦試營業，從3月起正式營業。該酒店由此也成為金陵飯店集團在北京的第一家商務型酒店。

北京商報記者還梳理發現，近年來，外資酒店撤牌後換牌內資酒店的案例也屢屢發生，此前上海靜安希爾頓、上海虹橋喜來登等老牌外資酒店也相繼傳出“翻牌”的消息，而在外資酒店品牌合約到期後，均由本土酒店管理公司接管。業內人士分析指出，隨著國內高端酒店市場客源結構的改變，以及業主對於國內酒店品牌的重新定義，未來預計會有更多的外資酒店摘牌或被本土酒店品牌代替，而本土酒店隊伍也會不斷壯大。

本土品牌發力

去年的疫情讓酒店業面臨前所未有的壓力，而酒店經營者們也經受著巨大考驗，隨著國內疫情防控的向好，本土酒店品牌似乎也開始嶄露頭角。北京商報記者注意到，作為南方酒店集團的南京金陵飯店集團近日開始將目光瞄向北方市場，逐步在北方市場“跑馬圈地”。

4月12日，北京商報記者瞭解到，原北京人濟萬怡酒店如今已經翻牌成為北京金陵飯店。北京商報記者還從北京金陵飯店相關負責人處獲悉，新換牌的金陵飯店在去年下半年就由金陵飯店集團開始接手，並於今年元旦開始試營業，從3月起正式營業，是南京金陵集團在北京的第一家商務型酒店。

事實上，早在2012年，南京金陵飯店集團就開始“北上”，進軍北京。根據公開資料顯示，北京中信金陵酒店坐落於北京平谷，是五星級高端會議度假型酒店，隸屬于北京金鵬盛嘉酒店管理有限公司，由世界500強中信集團投資，委託南京金陵酒店全權管理。由此可見，金陵集團早已打上了北方市場的算盤。

北京金陵飯店相關負責人還表示，此前2012年，在北京平谷區落地的北京中信金陵酒店因其有自己的業主，也是集團的成員酒店，而新簽的北京金陵飯店則是租賃經營的，為南京金陵集團的全資子公司。同時，北京金陵飯店與業主方北京人濟置業發展有限公司已簽訂了10年的合約。此外，當北京商報記者詢問到北京金陵飯店是否為高星級酒店時，該負責人表示，暫不掛星。

此前，有遊客在網路上評論指出，換牌前的北京人濟萬怡酒店內部設施老舊，軟體服務也中規中矩。在北京商報記者實地探訪北京金陵飯店後發現，酒店裡部分服務專案尚未全部開啟。酒店內工作人員表示，雖然現在已經正式營業，但是酒店裡的設施還在逐步完善的過程中。

對於未來的展望，北京金陵飯店相關負責人還稱，“我們品牌未來希望在全國各地能夠分散開來，加速佈局實現落地，不過這也要看時間、機遇和實際情況”。

北京商報記者還瞭解到，作為國內酒店集團，不僅僅是南京金陵飯店集團，包括此前上市的開元酒店集團，也自疫情之後，加速其擴張步伐。據瞭解，在剛剛過去的3月，開元酒店集團新開業7家，新簽約21家酒店，並首次進軍山西省，彌補其中原空缺板塊。目前，開元酒店已遍佈全國29個省級行政區，130餘個城市。從一系列的動作來看，本土高端酒店品牌似乎也在發力，謀求分羹。

外資酒店接連“翻牌”

原北京人濟萬怡酒店的閉店僅僅只是行業變化的冰山一角，近年來，也有不少外資酒店不斷面臨撤牌，而後換牌成為內資酒店，究竟是什麼原因讓本土酒店品牌開始崛起了？

除了上述發生的北京人濟萬怡酒店換牌，事實上，如今國際酒店品牌“摘牌”後“變身”為中國本土酒店品牌，在業內已不是新鮮事。早在2018年，位於華山路250號的上海希爾頓酒店就已撤牌，目前這家酒店已經翻牌為由錦江首選酒店管理公司管理的靜安昆侖大酒店。北京商報記者經梳理還發現，在同年，北京金融街洲際酒店也轉型為商用寫字樓。不僅如此，此前北京長安街W酒店也宣佈易主，其業主方大悅城以19.84億的價格，將中糧酒店（北京）全部股權出售給天府基金。就連北京萬達索菲特大飯店也宣佈從2018年1月1日起，翻牌為北京萬達文華酒店。

而在2019年，又有消息指出，重慶朗廷酒店在開業之前遭遇撤牌。重慶朗廷酒店業主方重慶華迅地產發展有限公司與朗廷酒店管理方的合作關係已終止，酒店名稱已變為麗思瑞酒店。從大牌國際酒店相繼傳出“翻牌”消息中不難看出，這些原本名氣頗大的國際高端酒店已經不再“吃香”，而中國本土的酒店品牌也即將迎來崛起時刻。

對於外資酒店近年在華頻頻遭遇撤牌，有業內人士指出，這些外資酒店品牌撤牌的原因不盡相同，有的是因為酒店帶來的收益下降，導致業主方並不想支付高額的管理費；有的則是因為目前國內市場客源發生巨大變化，如今境外遊暫未開放，境外客源急劇減少，嚴重影響酒店收入與利潤的保證。

對此，華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱也分析指出，隨著國內高端酒店市場客源結構的改變，在外資酒店經營不盡人意的情況下，業主會考慮改變，提前終止管理合同，同時，這也可以減少管理費開支。接下來，酒店撤牌的情況可能會越來越多，行業也開始進入洗牌期。

高端市場仍需努力

事實上，雖然受到疫情影響，不過整個酒店行業連鎖化率卻在提升，無論是外資還是內資酒店集團，擴張的步伐也依然不減。根據近日各家外資酒店巨頭公佈的2021年全球酒店開業計畫來看，洲際酒店集團預計今年春季將在大中華區開業第500家酒店，其旗下的智選假日也將有超過40家新酒店落成開業。而作為全球最大酒店集團萬豪國際則也公佈今年將計畫在亞太區開設近100家酒店，其中約有75%位於中國。

而另一邊，本土酒店品牌也不甘示弱。面對新冠疫情帶來的挑戰，本土酒店集團也加速搶奪著市場。據瞭解，在錦江酒店的新戰略中，還明確了未來三年將新開業7000家酒店的目標，從一系列動作來看，錦江酒店可謂是要“大展身手”。此外，根據“國內第二大酒店集團”華住方面資料顯示，截至2020年12月31日，華住共有6789家在營酒店，與此同時，共有2449家待開業酒店，包括來自華住中國的2411家酒店及來自DH酒店集團的38家酒店。

中國旅遊研究院研究員楊宏浩還談到，“對於國際品牌的撤牌，業主紛紛更換國內品牌，最根本的原因還是成本與收益的權衡。在小眾酒店和精品酒店這兩個領域裡，國際品牌還是比較有優勢的，競爭優勢可能還會持續一段時間。但是如今，在經濟型酒店、中端酒店，以及很多其他的領域上面，國內的酒店品牌應該說已經是佔據絕對的主導地位。就目前來看，中國的酒店品牌慢慢的都成長起來了，未來也會越來越多，逐漸會成為主流。”

楊宏浩還認為，本土品牌的優勢在於瞭解中國消費者的需求、靠近中國市場，所以相應打造出來的產品能夠匹配消費者的需要。另外，本土品牌的成本相對來說要更低一些。而且，經過這幾年的發展，國內品牌的形象已經慢慢樹立起來了，國內的業主也好，消費者也好，對國內品牌的信心都慢慢的建立起來了。此外，大家也對自己的品牌文化能夠更加從容的接受。

業內人士還指出，隨著連鎖酒店隊伍的不斷壯大，未來本土酒店集團酒店數量也會與日俱增，不過從目前的市場情況來看，依然要提高本土酒店品牌的高端市場的佔有率，才可謂真正的崛起。

繼２月傳出內地２２個重點城市宅地供應實現「兩集中」後，相關城市陸續公布集中供地計劃。深圳公共資源交易中心微信公眾號公布深圳首批集中出讓的６宗宅地，總建築面積約９１萬平方米，起始總價約１０５﹒７６億元人民幣，預計將於５月１３日集中競拍。
　　
據《上海證券報》報道，與廣州、北京此前公布的首批４８宗、３０宗地塊相比，深圳的首批掛牌土地在數量上略顯單薄。
　　
報道引述分析指，此次深圳集中供地釋出政府積極供地的信號，平抑房價炒作的預期。２２個重點城市供地「兩集中」給開發商的資金實力和拿地研判能力帶來一定的考驗，可有效降低市場競爭和炒作的烈度，降低土地成交溢價率，有利於土地市場的健康穩定發展。
　　
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳集中供地首批掛牌的６宗宅地分布比較均勻，包括寶安、龍華、光明等熱點區域也有供應。深圳土地資源比較稀缺，早在２０１９年，深圳就已經開始嘗試通過適度集中的方式加大土地供應。因此，２０１９年、２０２０年深圳的土地供應數量都在顯著增加。

騰邦控股（０６８８０）公布，就建議出售本港物業與獨立第三者訂意向書。若交易落實將構成須予公布交易。
　　
該集團指，該等物業位於香港德輔道西９號２８樓、２９樓及天台以及２樓Ｐ１２號及Ｐ２２號停車位，本用於業務運營。該等物業於成交時應以「現狀」形式交吉。該集團指，建議出售可變現資金，並按公平市值釋放該等物業價值，而自建議出售獲得的所得款項淨額將增強現金狀況，降低整體業務風險及償還債務。該集團指，將向該獨立第三者提供兩個月獨家商討期及供作盡職審查，而對方將支付２５００萬元誠意金。

福晟國際（００６２７）公布，以７﹒９億元出售一籃子本港物業予獨立第三者，料虧損約１﹒５７億元人民幣。
　　
該集團指，出售的物業包括香港九龍宏照道３９號企業廣場３期４１樓７個單位、４２樓８個單位、４３樓全層、４５樓全層及４６樓全層，１６個停車位及若干保留部分，即三個外牆廣告位部分，該等物業不包括１６個停車位及保留部分的總建築面積約７﹒２８萬平方呎。２個停車位目前出租予獨立第三方租戶。該等物業剩餘部分目前正空置，而持有有關物業的公司過去兩個年度均虧損，去年蝕約３﹒４８億元，於去年底負債淨額約４﹒８３億元。該集團指擬將出售事項的所得款項用於償還以該等物業作抵押的銀行及其他借貸，不僅能減低清償到期債務所需的即時現金流入之負擔，亦將降低經常性融資成本。
　　
該集團指，注意到去年於九龍東的整體租金率已大幅下降。疫情持續不斷為香港的營商環境帶來不確定性，有關因素令香港的經濟復甦進一步放緩，尤其是商用物業市場。鑑於九龍東商用物業市場的前景及有關物業的規模，認為出售可於現行市況下變現該等物業價值。

上海復旦（０１３８５）公布，以約２﹒０９億元人民幣向獨立第三者收購上海一項商業物業。
　　
該集團指，物業包括位於中國上海市楊浦區國權北路１６８８弄１６號樓及１７號樓多個室之商用辦公樓面，總建築面積合共為約６７７２平方米。該等物業現時作為出租用途並將於交付時清空及解除抵押。該等物業將作為該集團辦公室之用。代價將分別以本公司內部資源及銀行貸款各５０％撥付。
　　
該集團指，由於業務發展，近年投放資源於研究及開發工作，對員工需求日益增加，現時員工人數１４６７人，比去年底的１４５３人及２０１９年底的１３５０人有所上升，目前辦公室空間已不敷應用，除無法應付員工增加，更難以配合本集團業務發展所需。該集團意識到辦公室價值及租金水平近十數年大幅攀升，認為收購事項可滿足對辦公空間需求、省卻租金支出、穩定業績及提供資產增值潛力。

人力資源顧問機構ECA International公布最新調查結果，香港連續第四年成為全球外派員工住屋租金最昂貴城市，美國紐約及日本東京維持第二及第三位。受到新冠疫情衝擊，本港租金已明顯下調，國際行政級別管理人員常住地區的一間3房住所，外派員工的平均月租約為10769美元（近8.4萬港元），較去年跌5.95%。

每月平均達8.4萬元

ECA International亞洲區域總監關禮廉表示，受疫情影響，外派員工通常入住的高檔地區住屋需求減弱，故香港今年的住宅租金罕見地下調。他指出，疫情重挫全球經濟，尤其嚴重削弱海外員工外派到香港的數目，加上社會政治壓力持續衝擊香港經濟，以及本港失業率達7.2%，創17年新高，皆令市場對高級住宅需求大減，平均租金下降。不過，雖然今年香港的租金與其他地方的差距已稍為收窄，但仍遠高於亞洲區內其他城市以至紐約，繼續高踞榜首。

是次調查比較全球超過360個地區之中，外派員工通常租住區域的租金費用，其中東京今年的外派員工平均月租為9317美元，較去年上升1.2%。新加坡的全球排名下降了一級，排第26位，租金平均下跌超過2%，現時平均月租是4210美元。

關禮廉提到，過去一年亞洲區內不少地方的租金均下調，尤其是一些非常依賴海外旅客及外來居民的地方，例如泰國及越南。其中，泰國曼谷的平均租金在短短一年間滑落超過12%，越南河內和胡志明市分別下調9%和6%。這些地區的租務市場與當地旅遊業命運緊密相連，以往用作短租的房屋已紛紛轉為長期租賃，也增加房屋供應量，並進一步拖低市場租金，相信在全球完全恢復通關前，這趨勢不會改變。

置地公司宣布，評級機構標準普爾遷入旗下位於中環交易廣場第3座的新辦公室，租用3樓以及4樓全層，總樓面面積約2.2萬方呎，租約於4月1日生效，標普所有在港業務將集中於上址。

交易廣場第3座為置地公司擁有及管理的甲級商廈，樓高33層，主要租戶包括國際知名的金融機構和專業服務公司。

反映營商環境趨明朗

標普於2012年以前一直是置地公司旗下中環置地廣場公爵大廈的長期租戶，之後搬遷至九龍站環球貿易廣場（ICC）。

今次成交，延續雙方長達二十多年的合作關係，置地公司執行董事周明祖表示，很高興能歡迎標普重返中環，是次成交體現中環作為國際金融中心心臟地帶及香港商界精英集中地的地位。

世邦魏理仕辦公樓執行董事Ryan Jones稱，過去12個月內，面積超過1萬方呎的寫字樓租務交易在市場上甚為罕見，是次成交可見香港的營商環境漸趨明朗，預期今年租務交易會逐漸暢旺。

長實集團（01113）上月提出向李嘉誠基金會收購4項歐洲基建業務權益，作價170億元，按每股作價51元，發行約3.33億股作為收購代價；為抵消發行新股對股東的攤薄效應，原本建議同時向公眾回購並註銷同等數量股份3.33億股。該公司昨天發出修訂公告，把回購股份數目上限提高至3.8億股，相當於已發行股份總數約10.29%，其他條款維持不變，股份回購的要約價仍為每股51元。

經修訂的股份回購要約若獲全面接納，長實將向接納股東支付193.8億元，較原本的建議額外用多23.8億元，淨註銷約4667萬股，股份總數會由目前約36.93億股最多降至36.47億股。回購要約代價將以現金支付，由長實現金資源撥付。

李嘉誠持股增至45.6%

長實表示，有關建議是根據股東反饋而作出，旨在擴大公司對盈餘現金的調配；假設經修訂股份回購建議（連同經修訂股份數目上限）全面完成，與原有股份回購建議比較，已發行股份數目將因而出現淨減少，從而增加財務收益及提高資本回報，對全體股東均有利。

控股股東李嘉誠家族目前持股量35.99%，若交易落實且能回購足額股份，原定持股量可增至45.02%，而據最新修訂，其持股量將增至最多45.6%。計及長實執行董事約0.01%的持股，以及基金會董事及近親的持股由0.43%升至0.44%，獨立股東所佔持股量將由原定的54.95%，降至53.95%。

今年首季二手樓市持續火熱，雖然樓價首季未見明顯漲幅，但成交量有爆炸性增長。中原地產揀選全港較活躍及較能反映二手樓市走勢的16個一線樓市片區，首季共有4個片區的成交量錄得逾30%升幅，3個位於港島區，以鰂魚涌太古城片區（包括太古城及匯豪峰）表現最突出，今年首季錄得142宗買賣，按季急升40.59%。

4個一線片區首季增逾30%

中原地產結合香港房地產市場需求和成交呈現的空間分布模式，把全港劃分成172個中原樓市片區，並在港島、九龍、新界東及新界西四區中各選出4個較有代表性的一線樓市片區。太古城片區今年首季錄得142宗買賣，較去年第四季的101宗，急升40.59%，幅度為一線樓市片區之冠。金額方面，太古城片區今年首季成交總金額達17.97億元，較去年第四季的12.37億元飆升45.27%，幅度也是16個一線片區中最勁。

鴨脷洲海怡片區（包括海怡半島）今年首季錄得113宗成交，按季多36.14%；成交總金額約12.01億元，上揚34.79%。

至於鰂魚涌康怡片區（包括康怡花園及逸意居）今年首季有76宗成交，按季多35.71%；成交總金額7.78億元，急漲34.37%。

另外，將軍澳康城片區（包括日出康城及峻瀅）首季有222宗成交，按季增加37.04%；成交總金額19.25億元，升35.18%。

換樓客帶動港島大單位易手

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，在該16個一線樓市片區中，首季成交量按季升逾30%的片區有4個，港島區佔3個，原因相信是沙田第一城片區（包括沙田第一城）及馬鞍山片區（屯馬線大水坑站至烏溪沙站）等去年成交大旺，在高基數效應下，導致今年首季成交量放緩，而以大型屋苑為主的太古城片區及海怡等片區追落後下成交爆升。

黃良昇續稱，港島區首季成交以面積較大的單位為主，加上區內單位成交價早已超越1000萬元，反映區內旺市由換樓客帶動。

不過，在16個一線樓市片區中，今年首季長沙灣四小龍片區（主要包括泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天等屋苑）今年首季有105宗成交，按季回落11.02%；成交總金額9.39億元，按季減少13.3%。

黃良昇估計，因該片區之前成交量大幅增加，所以今年首季出現按季下滑，相信未來成交量會再度回升。

新冠肺炎疫情打擊本港超級豪宅市場，萊坊最新一項追蹤全球12個超級豪宅市場的研究指出，2020年全港共有169宗成交金額1000萬美元（約7800萬港元）以上的超級豪宅成交，較2019年的230宗大減26.52%，令香港痛失全球成交量之冠寶座，按年下跌一位至全球第二；2019年排第三的英國倫敦，按年微增6宗至201宗，連升兩位成為全球最多超級豪宅成交的市場。

倫敦201宗 連跳兩級稱冠

以金額計算，本港去年169宗成交涉及的金額約32.01億美元（約249.68億港元），按年急跌31.01%，仍是全球第二高；倫敦則以37.48億美元（約292.34億港元）居全球第一，按年漲3.17%。

事實上，萊坊統計的12個市場，有9個市場交投量和金額按年向上；12個市場的總成交量共有1066宗，按年僅跌約1.3%，金額亦只減少約5.25%，至188.57億美元（約1470.85億港元）。萊坊認為，情況反映疫情挑戰下，多個市場的本地買家需求強勁。

對於倫敦超級豪宅表現理想，萊坊全球研究部主管Liam Bailey表示，英國脫歐加上肺疫等因素，未有影響倫敦市場，證明倫敦是全球領先的財富目的地。

香港市場方面，雖然去年表現稍遜，惟萊坊高級董事及住宅物業代理部主管李敏賢指出，今年不少超級豪宅造價破頂，令人有點意外，相信豪宅供應短缺，超級豪宅被視為富豪買家的投資避風港。

近期本港新冠肺炎疫情回穩，整體工商舖市道交投量大增。據中原（工商舖）數據顯示，今年首季全港工商舖錄得1665宗買賣成交，對比去年首季的656宗，按年勁增約1.5倍，連續四個季度上升；涉及總金額約272.02億元，按年彈升1.4倍；該行預料第二季工商舖市場呈現「價穩量升」局面，整體成交量按季再升逾47%，價格則穩步增約15%

以物業種類分，成交量最多為工廈物業，今年首季錄約1034宗工廈買賣成交，按季增約25.2%，按年同期則彈升約1.6倍；涉及總金額約138.33億元，按季勁升1.2倍，按年計亦反彈約1.5倍。

寫字樓上月逾百買賣 兩年高

其次，商舖方面錄約393宗，總成交金額約81.65億元，按季分別微升3.4%及6.5%，惟按年對比則分別大幅飆約1.5倍及1.1倍。至於寫字樓交投則錄約238宗，單計3月更逾100宗成交，創近2年來單月新高，惟按季比較則下挫約26.3%，按年則彈升1.5倍；期內涉及總金額約52.04億元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，新冠肺炎疫苗展開接種，本地經濟活動及通關等將見曙光，加上政府短期內落實安排「回港易」、「來港易」及電子消費券等，料有助提升消費意欲，預期工商舖市場會受惠，相信第二季工商舖呈現「量升價穩」局面，預料整體工商舖買賣成交量可錄約2450宗，按季增加約47.1%，價格方面則料穩步上揚約15%。

黃竹坑站港島南岸最後一期，即第6期項目，於今日截標，市場估值約80.6億至90.8億元，每平方呎樓面地價約1.6萬至1.8萬元。

黃竹坑站港島南岸發展項目進入尾聲，其中最後一期於今日截標。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，近期市況回暖，無論一手、二手盤很快被市場消化，從而增加發展商對後市信心增加，並預計項目最終會接獲6至8份標書。

中原測量師行執行董事張競達表示，鑑於最近樓市表現不俗，相信在目前市況下競投風險減低，料發展商有機會減少以合組財團的形式競投項目，又預計發展商出價會相對進取。

市場料 發展高檔中型戶為主

黃竹坑站港島南岸第6期位於地段的東北面，旁邊為長實 （01113） 旗下的第3期，及新世界 （00017） 、帝國集團、資本策略 （00497） 及麗新發展 （00488） 的第5期。第6期可建樓面約50.38萬平方呎，料可興建不多於750伙，平均每伙面積約670平方呎。市場預測，項目將會發展高檔中型單位為主。

綜合市場資訊，計入補地價金額後，市場估值約80.6億至90.8億元，每平方呎樓面地價約1.6萬至1.8萬元。

投資者減價放售旺角中心多個單位，最終22伙全獲承接，呎價約1.8萬元，較高峰期拆售呎價低4成。

旺角中心14樓多組單位進行放售，涉及22伙，售價由806萬至1,500萬元，呎價約1.75至2萬元。消息稱，22伙單位全數獲承接，料涉約2.5億元。

3客5602萬購5單位

美聯商業區域營業董事周永亨表示，旺角彌敦道688號旺角中心一期14樓09、10、20、21及32室，面積合共約3,112平方呎，平均成交呎價約1.8萬元，成交金額合共約5,601.6萬元。周氏指，上述5個單位分別由3位投資者購入，除14樓09室連租約出售外，其他單位均是交吉交易。

據了解，物業由資深投資者蔡伯能持有拆售，他於2017年以3.18億元購入物業，其後分拆成34伙發售，個別呎價造至3萬元，是次成交呎價較高峰期下跌逾4成。

早前日本玩具生產商TOMY沽出尖沙咀星光行中層多個全海景辦公室，資料顯示，物業料由資深投資者盧華相關人士接貨。物業1207至1212室、1214至1216及1216A室，面積約9,621平方呎，以1.412億元沽出，呎價約14,676元。

樓市氣氛向好下，焦點盤接連出擊，其中，屯門御海灣2期，消息指，將於今日開價，並於日內開放示範單位吸客，至於黃竹坑晉環則緊隨其後，市傳已獲批售樓紙，可望短期內出擊，至於啟德THE HENLEY，最快下周上載樓書，並於月內開價。

由新地發展的御海灣2期率先登場，據悉，將於今日開價，而設於現樓的示範單位，最快於本周末段開放予外界參觀，至於首張單位定價，將參考同系第一期的售價水平。

該盤早前已上載樓書，為1座樓高24層住宅大樓，涉406伙，面積255至731方呎，開放式至3房間隔。標準樓層設有3部升降機，採1層17伙設計，標準2房戶或以下佔單位總數約92%，當中開放式戶佔約6%，1房、1房連儲物房及2房戶佔約86%，而3房戶則佔約5%，另備有少量特色戶。面積最細為1座各層S室，255方呎，開放式間隔；最大為1座30樓C室特色戶，731方呎，連667方呎天台及62方呎平台，3房1套間隔。

發展商早前曾指，項目第1期於去年7月開售，首批88伙折實平均呎價17377元，累沽約九成單位，平均呎價逾18600元，套現14億，項目已取得入伙紙，現等待滿意紙，預料月內開售。定價將參考御海灣I，但因御海灣II向南單位望全海景，呎價將會上調至超過18600元。

至於路勁等發展的晉環，市傳已獲批售樓紙，據悉，項目設於黃竹坑商廈的示範單位，昨日已率先開放予代理參觀，並設有1房至4房的交樓標準單位，將於短期內上載樓書，可望在下周開價。

項目提供800伙，戶型包括開放式至4房，另設特色戶，面積由289至2083方呎，主打2至3房。

發展商早前指出，由於項目規模巨大，而且具鐵路上蓋優勢，性質罕有，難以直接跟區內樓盤比較，會參考南區豪宅價，預料以市價推出。目標客源為區內分支家庭、港島工作的專業人士和投資客。

恆基旗下THE HENLEY亦密鑼緊鼓，最快於下周公布樓書，並於短期內開價。發展商早前曾指，雖然月內有其他發展商開盤，但是項目具質素不怕競爭，會以合理價推盤，項目部分單位前臨啟德體育園及維港景，單位樓高3.31米，頂樓3.5米高，較同區大部分住宅項目樓底更高。

整個項目共分3期發展，全盤共1184伙，其中第1期已獲批售樓紙，提供479伙，由第2座高座大樓，以及A、B、C、D低座大樓組成，包括開放式至3房戶型，另設特色單位。單位面積由186至1350方呎，主打1房單位，而2房半或以上大單位共163伙，佔第1期單位總數約34%。

豪宅紛錄成交個案，美聯高級區域營業董事何璦麟表示，東半山騰黃閣低層A室，面積1882方呎，獲區內用家垂青，並以3360萬購入，呎價約為17853元。原業主於14年12月以約2600萬購入上述物業，是次轉售帳面獲利約760萬，物業升值約29%。

中原首席分區營業董事余社朝表示，九龍塘帝景峰帝景居5座複式戶，面積1462方呎，3房1套連工人套房間隔，設379方呎天台，以3680萬連車位承接，呎價25171元。

中原高級資深區域營業董事鄭莉莉表示，灣仔匯星壹號高層D室，面積511方呎，2房間隔，望開揚市區景。原業主換樓套現，區外用家見樓市暢旺決定轉租為買，以1408.8萬承接，呎價27569元，屬市價成交。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角創福苑低層A室，面積941方呎，座向北面，望樓景，獲區外換樓客以約1760萬承接，呎價18704元，屬市價水平。據了解，原業主於04年以537萬購入，帳面獲利1223萬。

代理指，元朗錦綉花園D段2街雙號屋，面積848方呎，議價後以1110萬沽出，呎價13090元。

新買家為用家，原業主於06年以300萬購入，是次轉手帳面獲利約810萬離場，升值2.7倍。