熱錢不退、低利持續，加上30年期房貸大解放，2017至2020年新增房貸族已連4年增加，2020年有29萬餘人加入房貸族行列，相較於2016年僅22.53萬人，多出近3成。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，去年因為疫情、資金行情，買房、貸款成長數字更為驚人，去年新增房貸族逾29萬人，僅次於2013年的30.9萬人，且個人平均房貸從2012年的483萬元增至749萬元，房貸金額加重約55%。

黃舒衛指出，雖然台灣薪資成長緩慢，但利率及貸款條件極為寬鬆，降低購屋門檻，加上貸款年限從過去鐵板一塊的20年期鬆綁，放寬到30年期，搭配寬限期，讓更多購屋族擔心追不上房價而急著進場。

財務槓桿勿用到極限
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價居高不下，為降低購屋負擔，越來越多人使用30年期房貸，尤其當前利率水準低，民眾對30年房貸的接受度提升。

不過，他提醒民眾還是須留意，不要將財務槓桿使用到極限，每月房貸負擔維持在家庭收入3至4成較理想。

利息總支出大幅增加
《住展》雜誌研發長何世昌表示，近年房價持續反彈，購屋族若想降低每月還款負擔，不是選擇縮小購買坪數，就是買進低價蛋白區，或選擇更長年期的房貸；不過，30年期以上房貸雖可降低每月還款負擔，但利息總支出也大幅增加。

房貸均額10年多140萬

房價不斷攀升，房貸壓力也變得更沉重。聯徵中心統計，近10年來，每年都有超過200萬人背房貸，對照全國住宅存量近900萬宅，等於超過2成住宅有房貸負擔。

根據統計，2012年1月房貸族逾210萬人，同年6月達到210.79萬人高峰，之後持續下滑，2017年10月房貸族約200.27萬人，為2012年統計以來新低，但隔月房貸族又開始增長。科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示，2011年奢侈稅、2012年8月實價登錄上路，造成投資置產比率下降，房貸人數較高點時下滑。

房貸餘額10年增2.75兆
聯徵中心最新統計，今年1月房貸族約205.33萬人，雖較最高點減少逾5萬人，但已回到2015年水平，其中個人房貸餘額一路走高，2012年1月約6.49兆元，2021年1月達9.24兆元，為統計以來新高，10年房貸餘額大增2.75兆元、增幅逾45%。

另外，個人房貸平均金額從2012年1月309萬餘元，2021年1月加重至450萬餘元，10年多出逾140萬元、增幅逾45%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市從2016年後進入量縮整理，但新建案動輒30%起跳的公設比，且新案常為區域創價的指標，加上部分中古屋的屋主已還清房貸、沒有太大壓力，導致房價維持在高點，推高房貸金額。

專家建議應量力而為

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，房市熱，購屋負擔越來越重，且中低總價的負擔增加最多；雖然低利率環境預料持續到2024年，但之後升息或其他資產市場風險，加上政府對假性需求的管制，恐戳破信用過度擴張的泡沫，建議消費者購屋及投資應量力而為。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，房貸族總數減少與成交量偏低有關，近幾年買賣移轉棟數僅24萬至32萬餘棟，與過去動輒35萬棟起跳落差頗大；雖然成交量低，房價卻持續上漲，因此房貸金額反而走高，加上利率極低，民眾不急著還房貸，房貸金額欲降不易。

號稱全台高鐵站區最大招商案的高鐵台中站「超級娛樂購物城」開發案，確定將由新光人壽及廣三SOGO百貨兩大集團一較高下，初步規劃總投資金額達300億至350億元，全案預計6月底評選最優投資申請人，8月完成簽約進入開發程序。

交通部鐵道局指出，高鐵台中站擁有高鐵、台鐵及捷運三鐵共構優勢，平均每天進出站6.05萬人次，僅次於台北站8.32萬人次。另外，台中是中台灣六縣市主要消費中心，商圈服務人口超過500萬人，未來超級娛樂購物城完成開發後，可帶動中台灣軌道經濟與百貨零售無限商機。


超級娛樂購物城位於高鐵台中站前第一排的完整街廓，土地面積達4.8萬餘坪，全案最大總樓地板面積可達14.2萬坪，採70年設定地上權，前四年權利金底價為0。

目前已知，新光人壽擬斥資約350億元興建高鐵台中站的超級娛樂購物城，將創下新光人壽成立58年來最大單一投資紀錄。

此案由新光人壽主導申請，並與新光三越百貨、日本數位藝術團體teamLab等籌組團隊，董事會已於4月20日通過，授權有關單位組成團隊競標；新光三越百貨也在4月舉行的董事會上，授權日籍董事長村上英之參與此案。

若能得標，新光三越百貨將進駐超級娛樂購物城，而以數位與光影締造熱潮的日本tamLab，也打算把在台灣首家旗艦店設在娛樂城內。

新光人壽規劃，簽約日起算的五年內，興建商場、OUTLET、影城、辦公室、運動中心、大型餐飲會場、大型會議中心、飯店，及符合5G運算所需的資料中心。年化租金收益率將高於金管會保險局規定的2.095%。

另一組取得資格標的第一大國際，是由廣三SOGO百貨日籍董事長原島榮一擔任董座，規劃投資金額逾300億元，開發包括精品旗艦百貨、購物中心、飯店、商辦、會展中心、影城，及符合5G運算所需的資料中心等。

新光吳家大團結 有望成就新壽最大投資案

新光人壽擬斥資350億元，與新光三越百貨等單位籌組聯盟，競標高鐵台中站的超級娛樂城開發案，除有望創下新壽成立58年來最大手筆、國內壽險業投資大型商城第三例，更重要意義為，這是新光集團吳家大團結的代表作。

國內壽險業投資大型商城的第一案是由國泰人壽寫下紀錄，國壽透過與華泰大飯店集團結盟，在桃園高鐵站旁打造全台首座美式露天商城；相較下，新壽不必尋找異業，只要吳家的兄弟叔伯姪大團結，就可以有百貨、保全、醫院等資源進駐。

新壽目前在中市興建台中烏日傑仕堡，準備蓋成樂齡宅，未來也可以跟鄰近的超級娛樂城相串連。儘管去年9月因為新光三越百貨董事會改選，家族成員一度關係緊張；新壽也因被金管會裁罰而士氣低落，但在團結的大旗下，面對高鐵沿線最大單筆土地開發案，吳家成員要用合作來開創多贏。

水湳經貿園區4月土地標出280萬新天價後，緊鄰經貿園區的單元八重劃區，地價跟著水漲船高。根據最新實價登錄，位於「迪卡儂」北屯店旁、中平路上2,043.9坪「鑫新平段」土地，2月以總價23.64億元售出，換算每坪單價達115.7萬，無論單價、總價均創下單元八土地新高價！

單元八「新地王」的買家是國聚建設與德光建設聯手出擊，而「商業區、帶建照、地段佳」是這筆土地穩坐新地王的關鍵。房仲業者表示，單元八可開發土地，以容積率140％的住宅區為主，全區僅兩大街廓規劃容積率180％的商業區，因利用強度高且供給稀少，加上該筆土地帶有建照，可興建逾20層的地標大樓，頗具開發效益，吸引建商願意高價購地。

此外，該地居單元八心臟位置，既可享有中清路商圈的豐富生活機能，又能坐收水湳經貿園區的建設利多，以當地目前新案行情及土地成本估算，未來新推案每坪單價將「坐5望6」。

事實上，國聚建設看好單元八前景，近幾年砸下數十億購地，這筆「鑫新平段」土地已是國聚在此區購入的第4塊土地。國聚透露，該筆土地若加上建照費用，換算每坪成本破120萬元。

國聚建設去年在單元八推出「國聚之遇」且迅速完銷，即將進場的「國聚之碩」總銷約20億元，目前　反應熱絡；未來還有位於「綠美圖」前方的千餘坪土地，及上述新購的2,000餘坪商業區土地，基於客戶對水湳接受度高，國聚不排除同步於明年推案。

由於單元八緊鄰水湳經貿園區，堪稱是「水湳門戶」，彼此地價連動性高，據台灣房屋集團趨勢中心觀察，2019年經貿園區土地出現破209萬高價時，單元八便重現7字頭地價；2020年經貿園區飆出逾240萬新高，同年單元八地價也直逼8字頭；2021年4月經貿園區以280萬刷新地價標竿，單元八也催生115.7萬元的新地王。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中分析，近幾年隨著建商爭相在經貿園區搶地，大幅拉高水湳的購地成本，部分建商將目標轉向單元八，包括龍寶、國聚、久樘、總太、長慶等建商接連在單元八插旗購地。

不僅如此，由於單元八對產業進駐的限制較寬鬆，又可吸納水湳經貿園區的產經紅利，不僅深受建商喜愛，就連企業也興趣濃厚，包括高鋒、崇友、味丹、永欣鋁業、歐韻家具、佐和陶瓷、東禾生技等皆在單元八搶購土地，帶動地價逐年攀高。

根據內政部不動產資訊平台資料，六都去年住宅交易平均屋齡以台中市27年最高，其次為台北市25到26年左右，第三則為新北市24到25年。交易屋齡最低的是桃園市，約在16到18年。中信房屋彙整去年六都各季各行政區住宅平均交易屋齡，台北市四個季度當中以松山、信義、士林出現30年以上老屋屋齡的頻次最多，其他五都主要行政區，包括新北市永和、新莊、中和；桃園市大溪；台中市北區、太平、大里、潭子、豐原；台南市南區、北區、中西；高雄市鳳山、林園、鹽埕，也都是出現老屋交易頻次高的座上客。

進一步觀察資料，雙北發展較早、且房價M型化現象明顯的區域，交易屋齡往往就會偏高。中信房屋研展室副理張漢超分析，台北市、新北市開發早、機能成熟的地區，原本房地產需求就相當穩定，經年累月的發展，建物陸續經過汰舊換新，特定路段甚至發展為高價住宅區，但大部分仍是未經更新的老舊建物，造成區域內房價高、平均屋齡也偏高的雙高現象。例如北市信義區吳興街一帶、新北永和環河西路一帶都是身處高價地區中的老屋地段。

至於桃園市與台中市為何是住宅平均交易屋齡最低與最高的地區。張漢超表示，桃園重劃區多、且近年開發積極，再加上房價比起雙北市相對較具競爭力，因而吸引置產者在這些區域優先選擇屋況好、屋齡低的標的。

而台中市交易屋齡偏高，造成全市有半數以上的行政區住宅交易平均屋齡逾30年以上。張漢超說，台中經常聽聞的建案或新成屋多集中於西屯、南屯與北屯區等市區地帶，但實際在這些區域內及周邊地區仍有許多房價較低的中古住宅可供選擇。再者台中幅員廣闊，泰半行政區都位於市區邊陲，開發速度本就不如市中心，在建物更新速度較慢，老屋汰換不易的情況下，因而造成大台中住宅交易屋齡偏高的現象。

在台南的部分，高齡住宅交易多集中於市區內，其他地區交易屋齡反而較年輕，最主要是因市區精華地段老屋更新不易，且過去許多公有、軍方或產業土地開發較慢，新屋供給較少，因此形成住宅屋齡較高的樣態。張漢超認為，近年台南市區逐漸釋出並加速重劃區的開發，未來隨著周邊新案或建設陸續到位，市區交易屋齡也可望逐漸變得年輕。

同樣位於南部的高雄則與台南有所不同。高雄市區建物歷年陸續更新改建，住宅重心也逐漸往北高雄來發展，在類似區位與條件的情況下，新屋與老屋的入手的門檻反而以新屋較具優勢，市中心大部分地區的住宅交易屋齡反倒趨於年輕，反而是建物更新推案較快的鳳山因房價走勢拉抬快，形成「新不如舊」的特殊偏好現象。

財政部11 日公布 4 月稅收統計，單月實徵淨額 1327 億元、年增幅 11.4%，累計前 4 月稅收 5999 億元、年增幅 15.5%。

根據財政部統計，前 4 月包括證交稅、營業稅、營所稅、契稅、關稅、菸酒稅、遺產稅與總稅收均寫下歷史新高。

財政部統計處副處長陳玉豐表示，今年以來挹注稅收成長主要來自於證交稅與營業稅，其中證交稅受惠於資本市場多頭，帶動成交量屢創新高，前 4 月稅收就增加 433 億元；營業稅則是內需動能升溫，帶動前 4 月稅收較去年同期增加 207 億元。

而與不動產交易有關的契稅與土地增值稅也同步成長。其中契稅受惠於房市交易熱絡、新建案移轉件數增加，帶動稅收成長，4 月實徵淨額 15 億元、年增 38.1%；累計前 4 月稅收 56 億元、年增 27.9%。

土地增值稅部分，同樣因交易件數增加，使得前 4 月徵起件數達 22 萬 6643 件、較去年增加 3 萬 9523 件、年增 21.1%；統計前 4 月稅收 357 億元、年增 11.7%。

陳玉豐分析，目前看來前 4 月稅收表現樂觀，但因主要稅收來源所得稅還沒入帳，整體稅收表現仍有待後續觀察。

對於所得稅表現，賦稅署則說，綜所稅預估與去年差不多，而去年 9 月因應疫情放寬，免申報繳納營所暫繳稅額即將在 5 月入帳，預估營所稅表現可望樂觀發展。

台中市民劉姓婦人5年前，以600萬向連姓女子購入凶宅，2年前託友人謝男張貼廣告代售，隱瞞房子是凶宅，以585萬元賣給潘姓男子，經潘發現所購屋是凶宅提告，劉婦否認犯行，辯稱「不知房子有發生過事情，仲介拿給我就簽了」，但李姓仲介證稱劉婦及謝男知情，並表示是基督教徒，有宗教信仰所以不介意，台中地院今天依詐欺罪將劉婦及謝男各判刑1年4月。可上訴二審。

謝男（74歲）否認犯行，辯稱劉婦（61歲）購買房地價款為新台幣600萬元，出售房地的賣價是585萬，以低於當時買價出售房地，虧損15萬元，故不購成詐欺得利罪，但法官認本案的被害人是潘男，而非劉婦，被害人因劉婦及謝男的詐欺行為而交付585萬，2人詐欺犯行明確。

判決書指出，劉婦與謝男（74歲）是朋友關係，2016年12月30日，劉婦與連女簽訂中市西屯區信安段的不動產買賣契約書，謝男也在場，2人明知房屋曾發生兇殺的非自然死亡情事，且劉婦並當場簽立內容載明「買方已知悉本標的物，曾發生非自然身故」的現況說明書。

至2019年間，劉婦起意出售，授權謝男張貼廣告代為出售以賺取佣金，而潘男看到張貼在電線桿上的售屋廣告而聯繫謝男帶領看屋後，劉謝隱瞞房屋是凶宅，在代書事務所簽訂不動產買賣契約書，由劉婦以新台幣585萬賣給潘男。經潘男發現所購屋是凶宅提起告訴。

劉婦婦否認犯行，辯稱「不知房子有發生過事情，仲介拿給我就簽了」，不知所購房地為凶宅，否則不會以未低於周圍房屋的價格購買房屋。謝男辯稱劉婦出售房屋的時候，只是幫她貼廣告，沒有去現場。

證人連女證稱「我有跟銷售房子的李姓仲介說房子裡非自然身故的是我媽媽，因為基於道德必須據實以告。仲介說有跟買主說，對方表示因為宗教的關係所以不介意」。

李姓仲介證稱「簽約的時候劉婦及謝男都在場，非自然身故在房地產交易的時候是重要資訊，告知買方此戶有發生非自然身故的凶宅」，因為是特殊屋況的關係，同事轉述說買方的背景身分是基督教，有宗教信仰所以不介意。法官認定劉婦、謝男詐欺犯行明確，予以判刑。

台南出生的棒球好手王建民小時候最愛逛「武聖夜市」，除了喜歡夜市裡的小吃，更愛到這打彈珠，不過如今夜市2659坪大土地，在110年4月以總價超過8.5億元賣出，未來還將改建為大樓。

根據實價登錄資料顯示，有36年歷史的武聖夜市（武聖段1411?1440地號）以每坪32萬元轉手，而接手的是來自高雄的建商三地集團。

三地集團執行長鍾育霖表示，未來將在該地興建集合式住宅，明確的推案時間及產品規劃目前尚未定論，還要等公司內部討論決策。

武聖夜市與花園夜市及大東夜市並列台南市三大夜市，目前夜市裡有超過200多個攤位，一度傳出即將歇業消息；不過三地集團則指出，目前開發期程未定，現階段夜市仍將繼續正常經營。

臺北市政府產業發展局發布109年「臺北市產業園區暨生技產業調查與研究分析」結果，臺北市重要產業園區（內湖科技園區、大彎南段工業園區、南港軟體工業園區及內湖五期重劃區）及生技產業不論是廠商家數、企業營收及員工人數皆呈現成長趨勢，產業群聚效益持續擴大。

產業園區調查結果顯示，相較前次（107年）調查，108年底園區企業家數總計7,258家、成長幅度為15.6％；企業營收總計6兆2,148億元、成長13.7％；員工數總計234,918人、成長9.2％；分析原因，應與近年數位轉型與新興科技發展，帶動資通訊周邊軟硬體設備需求，使園區部分企業營收大幅成長，以及新興共同工作空間運用模式出現，帶動新創企業進駐園區。

另調查報告中亦呈現園區內企業營運總部、關係企業以及資本額達10億元以上之企業達442家，其企業收入占整體園區收入比例近8成，顯見在臺北市產業園區內總部經濟儼然成形。

在生技產業方面，相較前次（107年）調查，整體亦呈向上成長趨勢，108年底生技廠商家數總計555家、成長幅度為15.1％，營收總計2,305億元、成長17.5％，員工數總計38,213人、成長43.2％；分析成長原因應與近年高齡人口快速成長、穿戴裝置和科技輔具等智慧醫療技術成熟，帶動整體市場需求增加。

另外，本次調查中生技廠商普遍反映市場競爭激烈、產品行銷困難等課題，為此，產業局將持續推動輔導生技產業，透過舉辦臺北生技獎、參與國內外大型生技展會及辦理生技小聚系列活動，協助本市生技公司提升企業能見度，增進產品服務露出機會，實質拓展國內外市場。

受新冠肺炎衝擊，去年全球經濟受到嚴重衝擊，人類生活型態改變，創造出網購及指尖經濟商機，倉儲物流需求明顯躍進，除了自用，也成為投資熱點，去年以來，統一 (1216-TW)、全家 (5903-TW)、富邦媒 (8454-TW) 都在擴充投資倉儲物流相關。

富邦媒今年第一季宣布啟用「永康物流中心」，強化南台灣物流網絡的服務能量，另南區大型自動化物流中心也將於第二季動土，如今再增設中部物流中心，可望為中台灣最後一哩路的物流服務添翼。

高力國際董事總經理劉學龍指出，2020 年疫情蔓延全世界，各國政府的國境封鎖及封城措施，一度使得外出成了奢望，在家完成工作消費及娛樂，成為許多世界各地人們的日常。航空業、旅館業及零售業成了去年面臨海嘯第一排衝擊的產業，也使生活型態改變，以零售業為例，線下消費受挫，消費行為大量轉移至線上。

依據研究機構 Global Ecommerce Update 指出，2020 年全球總體零售營業額雖然由 2019 年的 246 兆美元降至 2020 年的 239 兆美元，減少 7 兆美元，減幅近 3%；但疫情的催化使得全球零售電子商務營業額反而大躍進，2020 年的營業額來到 42.8 兆美元，反較 2019 年大幅成長近 28%。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，在全球化以及科技的推波助瀾下，購物變得輕鬆無國界，跨境電商近幾年蓬勃發展，從財政部關稅署發布的進口快遞貨物簡易報單件數來看就有明顯感受。數據顯示，2016 年進口包裹有 2380 萬件，到了 2020 年雖然新冠疫情導致貨運受阻，但仍增加至 6320 萬件，5 年增幅超過 1.65 倍，也帶動後續的物流宅配商機。

高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠提到，除了自用廠商積極拓展倉儲據點，REITs 與壽險業者同樣著眼於電子商務需求的持續成長，以及背後長期且穩定的租金收入，也加入投資倉儲行列。其中國泰人壽是跨足倉儲物流租賃最積極的壽險業者，永聯物流分別在在新北市瑞芳區、桃園市大園區、楊梅區，以及台中市烏日區的物流中心出租率穩定，超商、電商平台、電子業與快遞業者都是穩定租戶。

依高力國際亞太區研究部發表的 2021 全球投資人意願調查顯示，倉儲物流躍升為投資第二首選，在亞太區中有將近 25% 的投資人認為電子商務需求仍暢旺，將持續加碼投資。以台灣來說的話，黃正忠認為桃園、台中及台南等地因交通及產業群聚優勢，仍會是業者積極要布局的區域首選。

梁儀盈認為科技的便利與普及改變了人們消費習慣，現在消費者的新特徵包括精於指尖購物、追求即時滿足、購物時間靈活且彈性、具備快速比價能力、線上線下消費體驗融合等，這些新的消費習慣將進一步賦予倉儲物流地產轉型的機會。尤其為了滿足消費者追求商品快速下單及到貨，倉儲配送業者將更願意投資倉儲設備智能化，運用雲端分析，將發貨撿貨精細化，以達到高效率出貨的標準。

繼深圳之後，長三角熱點城市之一的寧波也發佈了二手房參考價。
5月10日，寧波發佈了9個熱點學區範圍內、112個社區的二手住房交易參考價格。這也是中央提出“防止以學區房名義炒作房價”之後，首個制定二手房交易參考價格的城市。

據披露，9個熱點學區包括寧波市實驗小學、海曙外國語學校（青林灣校區、五江口校區）、寧波大學附屬學校、華泰小學（東校區、西校區）、堇山小學、宋詔橋小學、四眼碶小學（新河校區）、鎮海區中心學校、鎮海應行久外語實驗學校。涉及區域包括海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區。

與此前深圳發佈的二手房成交價格參考機制的情況類似，寧波披露的二手房參考價低於目前不少社區當前的掛牌價格。

根據發佈的資料來看，112個社區的二手住房交易參考價格中，單價最高的是鄞州區金寶社區，參考價格達到42400元/平方米；而鏈家資料顯示，該社區當前的掛牌均價50262元/平方米。單價最低的為鎮海區的金桂花苑，指導價為20500元/平米；鏈家資料顯示，該社區當前的掛牌均價25345元/平方米。

除此之外，鄞州區格蘭雲天社區的二手房交易參考價格為38100元/平方米。鏈家資料顯示，該社區掛牌均價為61285元/平方米，其中一套掛牌中的二手房，為建築面積32.63平方米的複式精裝，單價高達90347元/平方米。

有業主認為二手房參考價沒能反應出社區的真實價值。不過，有對寧波樓市熟悉的業內人士則表示，“大部分還是真實的近一年成交價。”

但這樣的二手房參考價可能會引起買賣雙方的博弈。“房東要死扛房價，客戶要觀望”，上述業內人士告訴記者，預計短時間大概率成交為零。

事實上，4月份時，寧波就已經“預告”了學區二手房參考價制度。

4月16日，寧波市住建局發佈的《關於進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》稱，要建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制，同時“落實交易參考價格在金融信貸等應用”。

據浙江日報5月10日報導，寧波市住建局表示，商業銀行等金融機構將熱點學區二手住房交易參考價格作為授信的依據之一，引導二手住房市場理性交易，穩定市場預期。有寧波當地仲介直言，“這應該叫銀行貸款指導價”。

儘管二手房參考價已經披露，但具體執行還未完全落地。記者從工商銀行寧波分行相關人員處瞭解到，目前尚未接到關於按二手房指導價發放貸款的消息，現階段仍按實際成交價執行。

作為二手房指導價先行者的深圳市，其二手房市場已經出現了一定程度的降溫。

今年2月初，深圳出臺了二手房成交參考價制度。政策經過兩個多月，有對深圳較為熟悉的市場人士向記者表示，現在深圳二手房成交下降得比較明顯，如果有房東著急置換，價格其實還是變相下來了。

四月份的二手房成交情況也證實了這一說法。據深圳市住建局房地產資訊平臺資料顯示，四月份全市二手商品房成交54.13萬平方米（5507套），同比減少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01萬平方米（4877套），同比減少33.26%，環比三月減少28.16%。

“深圳現在二手房價格是下降了，而且二手房成交量已經跌破了5000套的冷熱分水嶺，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，“二手房指導價，主要是為了防止二手房比價格比一手房高，導致一二手房價格倒掛，進而出現引起市場的輪番上漲。”

一二手房價格倒掛的情況在寧波也同樣存在。諸葛找房資料中心提供的資料顯示，2020年1月-2021年3月，寧波的二手房價格一直明顯高於新房，最大差價逾7000元/平方米。3月資料顯示，一手房均價在22689元/平方米，二手房均價為26287元/平方米。

除了一二手房價格倒掛明顯之外，寧波的房價一直處於上漲通道。

據諸葛找房發佈的百城二手住宅市場均價月報資料，從環比漲幅前十的城市情況來看，4月份，寧波以2.37%的漲幅位居第三，僅次於廣州的2.79%、合肥的2.76%。

上述寧波市場人士向記者透露，“鎮海區的仲介說老破小學區房已經在降價了，未來風向可能確實會變。”

58安居客房產研究院分院院長張波向第一財經記者表示，學區房在二手房裡是比較獨特的存在，其會對周邊二手房價格形成了較為直接的帶動作用。若二手房學區房價格如果率先降價的話，會起到非常大的示範性作用，對於整體二手房價格的穩定，也有所助益。

寧波市住建局表示，後續將根據房地產市場變化情況，適時調整、增加社區，並及時發佈交易參考價格。

房地產稅是否征、如何征，近年來受到社會的廣泛關注。

這次，房地產稅真要來了嗎？

財政部等4部門在京召開

房地產稅改革試點工作座談會

5月11日，據財政部網站消息，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

短短幾句話，就沖上了微博熱搜。

財政部部長半年內三次提及房地產稅

2019年，房地產稅一度呼之欲出，當年全國人大在“兩會”期間表示，2019年要集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，其中就包括房地產稅法。不過，2019年不僅沒有完成房地產稅立法，而且推進過程開始明顯放緩，2020和2021年的《政府工作報告》，對於房地產稅隻字未提。最近財政部提出要在十四五期間“積極穩妥推進”，預示著一度暫緩的房地產稅立法將被重新啟動。

5月6日，財政部部長劉昆在經濟日報撰文《建立健全有利於高品質發展的現代財稅體制》，全文五千餘字透露財稅體制改革在“十四五”時期的重點工作。其中“推進房地產稅立法和改革”再次被提及。

劉昆在文章開頭寫道：“‘十四五’時期是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮鬥目標之後，乘勢而上開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮鬥目標進軍的第一個五年，我國進入新發展階段••••財政是國家治理的基礎和重要支柱，要自覺提高政治站位，堅決貫徹落實習近平總書記重要指示批示和黨中央決策部署，強化責任擔當，順時應勢、主動作為，持續深化財稅體制改革，扎實推進財政改革發展各項工作，為構建新發展格局、推動高品質發展貢獻力量。”

在文章“完善現代稅收制度”一節中，劉昆提到，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

這也是其在半年內第三次發文提及房地產稅。

2020年11月，劉昆在《〈中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議〉輔導讀本》中撰寫了《建立現代財稅體制》一文，詳解“十四五”時期財稅改革任務。其在文章中談及進一步完善現代稅收制度時提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

在隨後的12月23日，劉昆在《人民日報》上又發佈了《建立現代財稅體制》一文，文章提到，稅收是國家實施宏觀調控、調節收入分配的重要工具。“十四五”時期，要建立健全有利於高品質發展、社會公平、市場統一的稅收制度體系，優化稅制結構，同時提高稅收征管效能。

2011年1月，上海和重慶兩市曾先後啟動房地產稅改革試點，不過目前，兩市試點的房地產稅擴圍方案已停止。

當前，我國房地產稅徵收還處在加快房地產稅立法的階段，距離真正全面徵稅還有較長一段路要走。

資料顯示，房產稅和房地產稅分屬不同的概念。兩者的區別在於，房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅，它屬於房地產稅的一種。

積極推進房地產稅立法改革

4月7日，國務院新聞辦公室召開新聞發佈會，財政部部長助理歐文漢介紹貫徹落實“十四五”規劃綱要，加快建立現代財稅體制有關情況，財政部相關負責人對如何助力市場主體，財政怎樣推進科技創新，稅收體系制度怎樣改革等財稅熱點問題一一回應。

財政部財稅司司長王建凡表示，“十三五”時期通過深化稅收制度改革，稅制結構得到了進一步優化，直接稅比重逐步提高，從2011年的28.4%逐步高到2020年的34.9%，稅收對國民收入分配的調節作用和自動穩定器的機制作用逐步增強。

王建凡表示，按照“十四五”規劃綱要要求，財政部將進一步完善現代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優化稅制結構，建立健全有利於高品質發展、社會公平、市場統一的稅收制度體系。

一是健全地方稅體系，培育地方稅源。完善地方稅稅制，合理配置地方稅權，理順稅費關係，按照中央與地方收入劃分改革方案，後移消費稅徵收環節並穩步下劃地方，結合消費稅立法統籌研究推進改革。在中央統一立法和稅種開徵權的前提下，通過立法授權，適當擴大省級稅收管理許可權。統籌推進非稅收入改革。

二是健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重。健全以所得稅和財產稅為主體的直接稅體系，逐步提高其占稅收收入的比重，有效發揮直接稅籌集財政收入、調節收入分配和穩定宏觀經濟的作用，夯實社會治理基礎。進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度。積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

不過，多位財稅專家分析，這一表述並不新鮮，這一表態，意味著房地產稅立法仍會穩步推進，但由於房地產稅較為敏感複雜，何時完成立法並實施依然沒有明確時間表。

儘管“推進房地產稅立法”被寫進了“十四五”規劃綱要，但全國人大常委會公佈的2021年度立法工作計畫中，並未提及房地產稅。

這意味著，房地產稅立法至少在2021年尚無時間表。

可在哪些城市率先開徵？社科院報告：爭取在“十四五”期間試點開徵房地產稅

2020年12月，中國社科院發佈《中國住房發展報告（2020-2021）》。《報告》建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產稅。

《報告》認為，要從根本上實現“房子是用來住的”的定位，確保房地產實現穩健發展，務必要按照黨中央的戰略部署，深化相關基礎性制度改革，加快構建穩健發展的長效機制。開徵房地產稅具有多重意義，應系統謀劃並切實推進。

“有人擔心開徵房地產稅會引發社會風險，對於這些我們也有足夠的方案去應對。”《中國住房發展報告（2020-2021）》主編、中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛建議，建立房地產稅開徵的適應性預期，避免房地產稅開徵引起市場過度恐慌；凝聚開徵房地產稅的最大共識，明確房地產稅對經濟轉向高品質和可持續發展的重大意義；建立房地產稅繳納的激勵約束機制。

購房者買“內轉房”，要交給房企員工一定費用，可大可小，這要看樓市火熱程度、監管力度大小等。

“五一”期間，廣州樓市延續4月的火爆，而這種火爆是在4月初(4月2日)和4月尾(4月22日)連續兩次調控收緊的情況下上演的。

同時，筆者瞭解到，近期廣州樓市“內轉房”的現象突出。所謂“內轉房”，其實就是開發商在拿到預售證之前，將部分或全部房源提前拿出來，先賣給自己的員工。然後，員工加價轉賣給購房者，美名其曰“內部鎖房”，這就是“內轉房”的由來。

當然，購房者買“內轉房”，要交給房企員工一定費用，可大可小，這要看樓市火熱程度、監管力度大小等。“內轉房”與“茶水費”沒有本質區別，唯一的不同就是，“內轉房”要“二次更名”，從員工更名至購房者，後者只是“價外加價”。

其實，“內轉房”一直都存在。市場好的時候，看到漲價誘惑，員工先拿下來，或員工夥同銷售管道拿下來，然後再加價賣出去。市場不好的時候，銷售任務壓力大，從總經理到一線行銷人員都有任務，職位越高、銷售任務越大，甚至有時候賣不掉的房子只能自己想辦法定下來。

廣州為何出現“內轉房”？

當下，廣州樓市“內轉房”頻頻，情況比較複雜：

一方面，有的購房者怕買不到，想提前鎖定房源。特別在黃埔、南沙等熱點區域，新盤供應少、庫存消化低(4-6個月)，限價啟動，捂盤現象嚴重，這就為“內轉房”創造了空間。

另一方面，限價啟動，開發商怕賣不出去，或變相突破“限價”。比如，有一些開發商會將整棟“員工房”打包賣給仲介公司或集團性炒房客，由他們自行售賣，自負盈虧。

4月22日實施樓市新政後，廣州人才限購升級，社保累積繳納升至12個月，不少人才購房者被卡在門外，於是，部分專案想出了“先買房、再網簽”的招數。一年之後，客戶取得人才購房資格了，再進行網簽。

從“深房理”到“二元匯”，炒房組織氾濫是這一輪樓市回升過程中的一個新現象。這類組織開班授課，渲染市場供求緊張情緒，專門教授投資客如何突破限購、獲得名額，為“內轉房”創造市場。而且，移動互聯時代，這類組織靈活多變，監管或難以觸及。

限價再次啟動

當前，廣州樓市總體上延續了前期的熱度，4月廣州兩次調控政策收緊、房貸收緊。其中，4月2日的廣州樓市新政，標誌著限價政策重啟，而隨後廣州市政府對海珠區、番禺區的約談後，限價政策開始在各區落地。

談到限價，業內自然想到了上一輪廣州限價的情景及影響，即“雙合同、延遲網簽”等，以及最後在2018年10月份，不得不退出限價。後來，住建部與國家統計局聯合發文，嚴禁價格造假，讓房價“回歸”。

據公開信息顯示，2018年7月，廣州新房均價22431元，比6月的網簽均價19876元上漲13%，資料部分“歸真”。占全市80%商品房成交量的三區——增城、南沙、花都“取消限價”，對分拆的價格合二為一，網簽價和裝修價不再是兩個合同，而是一個合同，這樣價格就會上升。

“內轉房”有風險，購房者需謹慎

即便“內轉房”有操作風險，比如風聲收緊，項目拒絕配合，無法完成過戶；一年後網簽，不確定更大。但是，一些購房者還會選擇參與，根源就在於大家普遍相信，限價政策可能很難“真限”。而且，限價政策下，開發商捂盤惜售，加重了供求矛盾，“內轉房”顯得更有市場。

不過，購房者也要注意風險，“內轉房”很多是開發商聯合仲介管道、炒房管道做出來的“局”。一邊宣傳供不應求，一邊捂盤惜售，放出“內轉房”的資訊，並以提前鎖定房源，甚至是送福利為誘餌，吸引購房者上鉤，支付更高的成本購房。事實上，限價政策剛開始實施，如果後續嚴格起來，很容易出現一二手房“價格倒掛”。

最後，應當特別注意的是，“內轉房”涉及多個主體，也涉及多個環節，對此監管萬萬不可缺失。

在北京拿地，拼的是什麼？

錢袋子的厚度已經不足以概括。除了錢，還要拼勇氣。

勇闖北京的房企已經用實際行動為北京首場土拍貢獻了精彩劇情，並證明了這一“真理”。

5月10日及5月11日，北京以前所未有的地塊數量、資金總量，激烈競爭、複雜規則指標，開啟了首場集中拍地。出讓的25宗地塊全部觸及地價上限，共收入981億。加上算上前面底價及招標的5宗宅地，共收入1109.71億。

深圳房企卓越在這場土拍大戰中，展現了憑勇氣拿地的最佳姿勢，搶到了4塊地。央企、頭部房企則屬於有錢任性的典型，金茂、首開、中交、融創、碧桂園等房企均有斬獲。也有房企堅守住了理性及舉牌標準，選擇重在參與，參拍了高達10家以上的中海、萬科、平安、綠城目前都未有斬獲。

這次土拍最大特色，可以說是低溢價、高競爭、賺錢難度再次升級。

儘管地塊定價不高，加上規則限制，提前鎖定低溢價率，但兩日拍出的24宗地中，有10宗衝破了防線（地價、政府持有份額或者競報公租房上限），進入競建高標準住宅建設方案，結果還待後續揭曉。

並且，多宗地塊樓面價與預售價上限的價差被壓縮在1萬多/平方米之間，房企利潤空間有限。

而作為房企必爭之地及土地市場風向標，這場集中拍地不僅改變房企在北京市場格局，或許也將對後續的集中供地走向產生一定影響。

卓越勇闖北京

卓越勇猛，在這次土拍大戰中，搶下了4塊地（總價187.27億元），成為這次土拍最大黑馬。

5月11日上午，在110輪較量中，這家房企擊敗了招商、金地、華潤、保利、中海、萬科、平安、金茂等十多位選手，與首開組成的聯合體以總價62億元、3.25萬平方米公租房面積拿下了豐台張郭莊地塊。

這次，卓越克制住情緒，在主持人宣佈結果後轉手擁抱了身居其後的競爭對手。

更加出乎意料的是，當天下午，卓越與中交組成的聯合體，在16家房企及聯合體中再次突圍，在58輪角逐後，以49.9億+2.95萬平方米的公租房拿下了中關村(7.310, 0.21, 2.96%)地塊。地塊可售住宅樓面價約5萬元/平方米，溢價率5.05%。

隨後，這一聯合體又以36.1億+20500平方米的公租房面積競得昌平馬連店地塊，可售住宅樓面價約5.3萬元/平方米，溢價率5.25%。

這些戲劇性的小情景，加上砸下的真金白銀，再次吸引不少眼球，令外界更加深刻記住了這家南方企業。

畢竟，昨日卓越就成功首殺北京土拍，打敗了中海、保利聯合(6.250, 0.03, 0.48%)體、首開聯合體在內的6家對手，以39.27億+13%政府產權份額奪得朝陽金盞鄉小店村宅地。而在拿地後，其投拓人員難掩激動情緒，一聲“耶”脫口而出。

成功北上的喜悅是顯而易見的，卓越也毫不掩飾，對一條君表示，十分看好北京市場，也在積極爭取合作方共同打造項目。

“這次北京集中供地，相對產品形態較為豐富，選擇也比較多，我們也是通過大量對土地的選擇和研判，並且選擇和深耕北京的企業強強聯合獲取地塊，這從安全性、抗風險性以及管理彈性上來講都符合我們的一貫策略。”卓越對一條君表示。

但卓越不得不將為“看好”付出更多努力，畢竟周圍不斷湧現的質疑聲並非毫無道理。

以卓越的拿下朝陽金盞地塊為例，樓面價5.29萬/平方米，銷售價格上限為7.6萬/平方米，按照13%政府預設份額，購房者最大上限購房價格6.6萬/平方米。而該地塊南側中海拾光裡均價約7.5萬/平方米。

卓越剛拿下這塊地，越秀就在底下忍不住感慨：“根本沒法賺到錢。”另一位頭部房企投拓人員也對一條君表示，僅從樓面價和售價來看，1.3萬元/平方米的差價基本沒辦法賺錢。

金主平安不動產的投拓人員判斷則相對樂觀，“每家企業算帳方式不一樣，這樣的指標在我們內部算不過來賬，但可能別家可以算得過來。”

再比如，卓越中交聯合體拿下的昌平馬連店地塊限價6.3萬/平方米，昌平中關村地塊限價6.2萬/平方米。這一售價上限與超過5萬/平方米的樓面價相比，盈利空間受到極大壓縮。

面對卓越的瘋狂搶地，多家房企表示“看不懂”。然而從這家房企這兩年的諸多動作來看，搶佔北京，除了賺錢，更多是戰略需要。

卓越總部在深圳，號稱“深圳CBD之王“，也是當地的”舊改大戶”。 其現有土儲近6200萬平米，其中70%是位於大灣區的，在北京僅有合作項目翡翠公園和山曉。

自去年始，在老闆李華帶領下，卓越開始顯露規模和上市野心，並挖來明星經理人陳凱，令其全面負責地產開發和資產運營板塊。

在新掌舵人的帶領下，卓越氣質開始轉變，頻頻圍獵土地市場。在重慶和廣州市場，卓越同樣收貨滿滿，兩天內斥資45億元連奪重慶四城地塊，還憑藉拿下的黃埔第二貴地首進廣州。

畢竟，陳凱深知中小型規模和利潤不可兼得。其在掌管中南時就對北京市場有過判斷：“當下如果在北京拿地，如果按照測算的話，可能沒有一塊土地能拿。”

拿地也焦慮

有賺錢壓力的又何止卓越一家。在北京，房企拿到地後的焦慮往往大於喜悅。

“拿了是死緩，不拿地就是死刑。” 平安不動產投拓人員如此總結房企在北京市場尷尬境遇。

作為金主，在資源獲取上這家房企資金充足，方式靈活多樣，卻同樣渴望北京招拍掛市場，這次參拍地塊也高達11宗。

但很可惜，有錢的金主也只能陪跑。“也想拿地，但市場太過激烈，出乎意料，超過測算指標，就變得佛系了。”該平安不動產投拓人員說，這次土拍被動選擇圍觀了。

不過，北京的地就如燙手山芋。在新規則下，政府產權預設份額擠壓了利潤空間，高標準商品住宅建設不僅增加成本，還將在最大程度上考驗房企建築技術和管理模式。而在失去土地紅利和產品紅利後，產品和管理則成為影響項目盈利空間關鍵因素。

“地拍完，很多人都在群裡說瘋了，說拍到這個價格基本賺不到錢。”一位元規模前三房企的投拓對一條君表示，在他們的測算標準中，很多地都是不賺錢的。

他進一步分析說：“以朝陽金盞為例，5萬多樓面價，7萬多價格上限，13%和15%政府預設份額，一合計，售價才6萬多。”

具體核算，卓越所獲金盞地塊已經很難算得過來帳，但融創所獲地塊的政府持有產權份額是15%。從盤面上看，後者利潤空間還要更低。

“新玩法下，房企盈利測算維度和標準與之前變化不大，但盈利標準會有所下降。”北京住總投拓人員告訴一條君，原本標準盈利下限可能在8%—10%範圍，現在可能會降低至5%—6%，甚至還將會根據實際情況，進行彈性降低。

“ 如果不賺錢就不要了，不能白幹活。”該投拓人員強調。

另一位央企投拓人員則告訴一條君，所在單位拿地盈利標準下限是成本利潤率12%，這相當於銷售利潤率10%。但並非不可調整，其強調，也會彈性拿地，因為以高利潤標準拿地，只能陪跑，根本搶不到地。

儘管如此，房企依然在積極爭取北京市場。在很多業內人士看來，北京是戰略要地，不可不攻佔。

首先，北京市場盈利空間不大，但抗風險能力遠高於其他城市。

“雖然因為調控、限價等因素，導致周轉慢，賺錢少，但需求大，安全係數高。”多位投拓人士表示，市場穩定是北京市場依舊被激烈爭奪重要因素。

其次，對於房企而言，北京市場除了賺錢，向來還有著品牌占位、融資等諸多訴求。

貝殼研究院高級分析師潘浩說，北京這次出讓的地塊“利潤空間一般，但並未影響房企積極參與競拍，對於一線城市地塊的爭奪，更多考慮市場份額的佔有。”

“主要是通過這個房地產專案做一些金融杠杆，錢用在別的項目上去賺錢。”一位元頭部房企投拓人員對介面新聞表示。

仍有10宗結果待定

“又競高標準（商品住宅建設方案）了，怎麼這麼激烈！”

“感覺有點收不住啊。”

“這次地塊位置確實都很好。”

在土拍大廳外，房企投拓人員聚在一起討論地塊出讓結果時，不斷感慨這次土拍激烈程度。

儘管沒有高地價、沒有地王、沒有百輪舉牌等激烈競爭劇情，競爭卻在新鮮的玩法下暗流湧動。房企們感受最為強烈，特別是在地塊進入競政府產權份額及高標準商品住宅建設方案環節之時。畢竟，這直接關係地塊盈利空間及房企全方位資源調動能力和項目全方位管控能力。

在朝陽出讓的10宗地中，金盞、王四營、東壩、豆各莊等位置地塊，都是兵家必爭之地。起拍總價超過50億的地塊有朝陽王四營、朝陽豆各莊、海澱樹村、豐台長辛鎮、石景山衙門口、大興新城地塊。而朝陽金盞地塊和海澱樹村地塊本就是去年暫停出讓的熱門地塊。光海澱兩宗樹村地塊總起拍價就達到118億元。

並且，根據北京規劃和自然資源委員會官網地塊報價來看，朝陽王四營地塊、金盞08地塊、東壩，海澱樹村等地塊在報價環節就觸及上限，直接進入競報公租房比例/政府自持比例階段。而在觸及上限價格和政府預設份額持有產權份額的基礎上，競報就要轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。

在這場土拍中，共有10宗地進入競高標準商品住宅建設方案程式——王四營3宗地、崔各莊、豆各莊、樹村、通州副中心、密雲檀營鄉及延慶南菜園。

具體來看，朝陽區王四營L01地塊，由金地+保利+華潤聯合體以31.5億+13900平方米公租房面積觸及上限；朝陽區王四營鄉L02、L05地塊，被中冶以30.95億+13800平方米公租房面積觸及上限；朝陽區王四營鄉L03地塊，由建發+電建聯合體以54.5億+24400平方米公租房面積觸及上限，全部轉入高標準住宅建設投報。

崔各莊地塊被龍湖+恆基報價28億元觸及競價上限，豆各莊地塊被龍湖+住總+平安以68.2億元達競價上限，轉入競高標準商品住宅建設方案階段。

海澱樹村棚戶區改造B-1南地塊，由招商+城建聯合體以57.3億+20%政府持有產權份額觸及上限；海澱樹村棚戶區改造B-1北地塊，則被中鐵置業觸及上限，也全部轉入高標準住宅建設投報。

通州城市副中心，由龍湖+恆基報22.4億達競價上限，轉入競政府持有商品住宅產權預設份額程式。連總價17.38億密雲區檀營鄉地塊、4.19億的延慶區南菜園地塊都轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。

高標準商品住宅建設方案包括五方面內容：綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、依據技術應用和管理模式。現場轉入高標準住宅建設投報後，參加投報單位將提交 《投報高標準商品住宅建設方案申請書》。

參拍完王四營地塊出來後，作為親歷者，一位中鐵投拓人員明顯感受到土拍激烈程度，“都直接進入競高標準商品住宅建設方案環節了，肯定比以往激烈啊。”

“政府會對開發商上交的方案進行評審，每個單項指標都會進行打分，綜合得分最高就是競得人。而結果將在10個工作日內公佈。“該中鐵投拓人員說。

房價倒掛、品質提升

土地集中拍賣意味項目將集中入市，房企之間的競爭更為激烈——這是來自很多購房者的判斷。在土拍現場，一位圍觀人士說，身邊很多計畫買房的朋友，都在等待這一次拍出的專案。

因為他們相信，集中入市引發的激烈競爭，或許會令開發商採取價格戰來搶奪市場，從而讓利購房者。

事實上，就北京而言，對於購房者更大利好，隱藏在這次土拍推出的新規中。

根據貝殼研究院分析，根據限價要求以及政府份額結果，樹村房價上限銷售價格達89600元/平方米，其次為崔各莊達85067元/平方米，東壩達80000元/平方米。

樹村實際可售成交樓面價達68932元/平方米，崔各莊為65618元/平方米，東壩為57540元/平方米，距離實際新房銷售價格上限大概1-2萬元/平米價差。

而貝殼二手房成交均價顯示，樹村周邊為82717元/平方米，崔各莊為77955元/平方米，東壩為59475元/平方米。

具體至專案，金盞粗略估算售價為6.5萬/平方米，旁邊中海拾光裡均價在7萬元/平方米以上。樹村圓明天頌售價在10萬元/平方米以上。

對於未來市場走向，潘浩給了兩點預判：

第一，競租賃住房面積占規劃建築面積的13%，遠高於廣州的1.3%，也高於無錫的11.2%，杭州競自持的8.6%，未來北京租賃供應將明顯加強。另外，競租賃住房面積加上之前要求的租賃住房面積，占成交規劃建築面積的14.9%，對於無房家庭來說，租賃住房供應的加大成為解決大城市青年居住問題的重要方向。北京住宅產品的供應將更為多元化。

第二，從產品打造上來看，商品房產品將更注重品質改善，未來改善型需求或將集中入市。

地塊周邊在售新建住宅價格約54000-62000元/平方米。

5月10日-11日，北京迎來首批“兩集中”地塊競拍。首批30宗地塊除5宗於此前底價成交外，其餘25宗將在兩天內進行現場競拍。據統計，在聯合體排重情況下，超50家房企參與首批競拍。

5月11日，經46輪競價，首開住總聯合體以16.3億元+配建1.6萬平方米公租房，競得大興區舊宮鎮DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地塊，溢價率14.79%，成交樓面價46000元/平方米。該地塊編號京土整儲掛（開）[2021]31號，為B4綜合性商業金融服務業用地、U17郵政設施用地、R2二類居住用地，建設用地面積38598.463平方米，規劃建築面積82574平方米，起始價14.2億元。

鏈家網資料顯示，地塊周邊在售新建住宅價格約54000-62000元/平方米。

該地塊共吸引金茂、綠城、碧桂園、首開住總聯合體、中海、金地保利華潤聯合體、雅居樂、萬科、城建陽光城聯合體、建發新城聯合體參與競拍。

內地嚴格執行「房住不炒」政策方向，早前在內地擁有144萬網絡粉絲、一個名為「深房理」的團夥遭舉報違規炒房。內地傳媒引述深圳市政府表示，「深房理」存在涉及人員廣泛、資金來源多樣、操作手法隱蔽、產業鏈化運作和以合法手段掩蓋非法目的等特點，為案件調查帶來一定難度。

深政府適時公布調查結果

據《南方都市報》引述深圳市政府政務服務熱線「深圳12345」稱，相關部門正在通力協作，緊鑼密鼓開展調查處理工作，調查結果將適時向社會大眾公布，並重申深圳市會一如既往堅決貫徹「房住不炒」定位，持續對違法違規炒房行為保持高壓的態勢。

上月，深圳市政府、市場監督管理局、住房和建設局、公安局和銀保監等7部委，聯合發布《關於對涉及「深房理」的舉報事項進行調查處理的通告》，指「深房理」涉嫌教唆炒房人通過弄虛作假、偽造證明材料等方式騙取購房資格，相關部委強調會嚴查上述罪行，並承諾把結果「第一時間向社會公布」。

綠地香港（００３３７）間接全資子公司無錫國盛房產開發已通過交易中心組織的掛牌出讓程序以約１４﹒０９億元投得一塊無錫住宅地皮，代價將以集團內部資源撥付。
　　
該土地位處於中國江蘇省無錫市新吳區錫梅路與沈家橋浜交叉口東南側，總佔地面積約６﹒０９萬平方米，總容積率超過１但少於１﹒６，使用權為期７０年。

財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責人在北京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市政府負責人、專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
　　
目前房地產稅由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草。最近半年，財政部多次表示，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革。不過，房地產稅立法並沒有明確的時間表。
　　
房地產稅立法已經列入十三屆全國人大常委會立法規劃的第一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。不過，在今年全國人大常委會立法工作計劃中，並未提及房地產稅立法。「十四五」規劃也維持此前「推進房地產稅立法」表述。

國銀租賃（０１６０６）公布，與武漢西四環線高速公路建設管理訂融資租賃合同，以代價１５億元人民幣購買租賃物再租回給對方，租賃利息於租期內總額共計約４﹒６億元人民幣。　
　　
該集團指，租賃物為位於湖北省的高速公路，評估值共計近１７億元人民幣，租賃期為１２０個月。融資租賃合同的條款包括轉讓價款、租賃本金、租賃利息和其他費用乃由雙方參考租賃物評估值及內地同類型融資租賃產品的現行市場價格，並經公平磋商後釐定。武漢交通工程建設投資集團為融資租賃之債務提供擔保。該集團指，訂立融資租賃合同，有益於增加融資租賃業務收入。

長和系將於明日起舉行股東周年大會，長實（０１１１３）表示，主席李澤鉅將透過視像主持股東周年大會，而有關安排是基於防疫考量及為保障與會人士健康安全。若李澤鉅親自在會場主持會議必須全程佩戴口罩，透過視像開會則無此限制，股東可看到李澤鉅的面貌神情，他的聲線亦更清晰。

鴨脷洲主打迷你單位新盤加入新盤戰，恆地 （00012） 旗下位於鴨脷洲大街的逸南昨上載樓書，面積最細由183平方呎起。

恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝稱，逸南提供138伙，項目提供開放式及1房單位，其中開放式單位實用面積介乎183至186平方呎，而1房面積由242至264平方呎，開放式單位佔90伙，1房佔44伙，項目另設4伙特色戶，位於高層，面積由300至334平方呎。預計落成日期約2022年10月。韓家輝稱，項目位於國金一期的示範單位及售樓處已近完工，當中設一個無改動的示範單位，預計短期內對外開放，最快本月內開售。

沙田瓏珀山 標售出5伙

一手市場氣氛仍然暢旺，昨天單日一手市場錄得約30宗成交，其中新地 （00016） 沙田多石街豪宅瓏珀山，昨以招標形式售出5伙，成交價2,230萬至3,217.2萬元，當中Crown Tower 25樓A室，實用面積1,502平方呎，成交價3,084.8萬元，實用面積呎價20,538元，創標準分層單位成交金額新高。恆地元朗尚悅恆天城再沽1幢洋房，成交價2,487.8萬元，呎價14,000元。

世宙2房反價至730萬沽 同類高價

二手樓市持續升溫，市場連錄高價、反價成交個案。天水圍嘉湖山莊一個複式單位以1,430萬元成交，售價創屋苑歷史新高價；元朗半新盤世宙一個2房單位反價2萬元以730萬元沽，為同類單位高價。

屬於上車屋苑的嘉湖山莊罕有錄1宗複式單位成交，土地註冊處資料顯示，嘉湖山莊7期5座高層A室，實用面積1,462平方呎，另連天台714平方呎，套3房間。據悉，單位早前以1,600萬元放盤，終以1,430萬元沽出，減價170萬元，實用呎價9,781元，售價創屋苑歷史新高；較對上1宗2018年7期9座所錄得複式單位造價1,400萬元，再推高30萬元。

原業主於2009年以546萬元購入，持貨12年帳面獲利884萬元，單位升值1.6倍。

嘉湖山莊5月至今暫錄17宗買賣成交，平均實用呎價約1.13萬元。

香港置業研究部及土地註冊處最新資料顯示，4月份逾500萬至1,000萬元二手住宅錄3,997宗註冊，較3月的3,721宗增加約7.4%，再創有紀錄新高，嘉湖山莊以60宗註冊居榜首。

元朗采葉庭 2房675萬破頂

貼價盤，賣方心紅反價，市場人士指出，元朗世宙2座高層J室，實用面積425平方呎，2房間隔，單位原叫價728萬元，現反價2萬元以730萬元沽出，實用呎價17,176元，為同類單位高價。原業主於2016年以572萬元購入，帳面獲利158萬元，單位升值28%。

同區采葉庭一個2房以675萬元亦創同類新高價。美聯物業元朗尚悅分行助理區域經理張瑋津表示，采葉庭12座中層A室，實用面積460平方呎，2房間隔，向東南，享永久泳池景，單位放盤約2個星期，現以675萬元沽出，實用呎價14,674元，售價為同類單位新高價。

新買家為為新婚夫婦，眼見樓價急升，且入息勉強夠過銀行壓力測試，明知買貴5%，但單位內籠企理，可慳回裝修費用。原業主於2001年以143萬元購入上址，持貨20年帳面獲利532萬元。

其次，受屯馬綫2期快將通車影響，土瓜灣傲雲峰一個套3房創新高價。市場人士指出，傲雲峰2座高層C室，實用面積691平方呎，3房套房間隔，以1,448萬元沽出，實用呎價20,955元，售價和呎價均破頂價。原業主於2002年以321萬元購入，持貨19年帳面大幅獲利1,127萬元，單位升值3.5倍。

私樓動工量持續低企，今年3月份只有60個單位動工，雖然打破2月份的「零動工」，但累積今年首季仍然只有145伙動工，較去年同期大跌9成，亦創至少26年以來新低水平。

根據屋宇署昨日發表最新數據，3月份只有3個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及單位僅60伙，較2月份「零動工」情況已有改善，不過仍然是偏低水平。

下半年動工量 或恢復至疫前

同時，以今年首季、頭三個月累積計算，亦只有145伙動工，較去年同期的1,295伙減少89%，至少26年的同期新低。若果以季度計算，則為2008年第四季後的49季新低。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮解釋，在疫情以及傳統年初施工淡季影響之下，本年首季動工情況難免受壓，但隨着疫情減退及經濟復甦，相信今年內私宅項目開展進度將重返正軌並急起直追。例如新地 （00016） 屯門54區兆康項目（涉4,639伙）、同系天水圍天榮站（涉1,976伙）等，預料下半年起動工量將有望逐步恢復至疫情前水平。

至於3月份動工的項目，則主要來自裕泰興旗下土瓜灣美善同道6至12號，將會提供48伙。另外薄扶林摩星嶺道51號亦獲准動工，涉及3伙。

3項目落成涉998戶 按月增27%

落成量方面，根據屋宇署資料月報顯示，三月份全港共有3個項目，涉及998個私人住宅落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），按月增加27%，但連續3個月不足千伙，累積今年首季則有2,249伙私宅落成，較去年同期的3,726伙按年大減4成，佔差估署全年預測僅12%。

黃竹坑站港島南岸第一期晉環銷情理想，由嘉里 （00683） 、信置 （00083） 及太古 （01972） 等合作的港島南岸第4期項目，亦在早前批出建築圖則，將興建2幢35層高分層住宅，總樓面約63.8萬平方呎。

總樓面63.8萬呎 不多於800伙

屋宇署剛公布3月共批出22份建築圖則，包括12項住宅及商住發展、3項商業發展、2項工廠及工業發展，以及5項社區服務發展。在住宅項目之中，規模最大屬於港島南岸第4期，按照建築圖則將興建將興建2幢35層高分層住宅，連同3層平台，總樓面約63.8萬平方呎，將會提供不多於800伙，實用面積不少於280平方呎。

另外，位於北角熙和街1至17號天宮台舊樓，最新獲准批則興建1幢29層高商住大廈，連住宅休憩設施，住宅樓面約7.5萬平方呎，另設5,397平方呎非住宅。

工廈活化政策加快重建，羅氏地產持有的長沙灣荔枝角道822號將重建成27層高商廈，另設4層地庫，總樓面約20.4萬平方呎；英皇旗下葵涌國瑞路45至51號，則會重建成20層高工廈，另設1層地庫，總樓面約14.5萬平方呎。

中銀香港 （02388） 持有的銅鑼灣軒尼詩道472號亦將重建成24層高商廈，總樓面約4.2萬平方呎。

3項辣稅共344成交涉8.6億 價量齊跌

隨疫情逐漸緩和，近月樓市氣氛有所改善，據稅務局數據顯示，4月涉及的額外印花稅（SSD）交易個案錄43宗增9宗，按月增26%，並創近2年來的新高紀錄。

4月份涉及的3項住宅辣招稅的成交宗數共錄得344宗，較3月份的387宗，按月下跌約11%，而其涉及的稅額合共約8.648億元，比起3月份約9.95億元減少約13.1%。在3項數字中，只有涉及額外印花稅的個案不跌反升。

最新數據顯示，4月涉及的額外印花稅（SSD）個案為43宗，按月增加9宗或約26%，屬2019年5月後的新高。至於涉及的稅項約2,390萬元，同樣錄得升幅，按月上升約24%。

BSD錄62宗 涉稅1.864億

不過，其餘兩項涉及住宅辣稅的交易及稅款均持平或下跌。反映內地客或以公司名義入市的買家印花稅（BSD）宗數，4月份錄得62宗，與3月的數字相同，惟其涉及稅款1.864億元，則按月下跌約31%。

同時，反映投資者入市的15%新住宅辣招稅錄得239宗個案，同樣按月跌約18%，其涉及的稅款約6.545億元，金額較3月的輕微減少約7.5%。

另外，由去年11月26日開始，買家毋須繳付非住宅雙倍印花稅，因此大大減低涉及稅款的個案。4月涉及的非住宅雙倍印花稅交易僅錄1宗，並連續3個月維持於1宗，保持新低紀錄。

值得留意的是，4月有關的稅項錄約200萬元，按月大增，而且屬本年1月後的高位。由上述稅項可推算，該宗交易總金額近5,000萬元，屬於一宗大額交易。

政府早前「放風」稱可能重推一手住宅空置稅，九龍倉（00004）主席吳天海昨出席股東周年大會後表示，政府應考慮徵稅目的，若是希望協助普羅大眾更易上車置業，空置稅不應該只針對豪宅，須對症下藥。他又透露，未來將逐步減少內地物業發展比重，加大在港投資，長遠看好本港樓市健康發展。

內地賣樓收益減 增港投資

九倉多年來以內地為發展重心，日後或有變。吳天海解釋，內地限價措施使集團更易賣樓，惟因業務規模不及其他大型內房企業，調控政策令集團的貨源及土地儲備齊降，預期九倉在內地售樓收益漸減，當資金逐步回籠，未來將物色更多在港投資機會。他相信，香港住屋需求高、土地供應不足，倘利率續偏低，加上疫情緩和帶動經濟復甦，本地樓市可保持健康發展。

該集團早前以120億元投得山頂文輝道豪宅地，呎價創住宅官地新高，吳天海直言，項目未有發展定案，雖然年初九倉有多宗豪宅成交，但其後已回歸平靜，不會因一時銷情理想而「飄飄然」，會慢慢部署銷售。至於九龍塘龍翔道住宅項目，年內推售機會不高，因現在非適當時機，要視乎項目進度與市況。

問到政府早前推出先導計劃，以標準金額徵收工廈重建牽涉的補地價，吳天海說，將就旗下九龍貨倉作探討，暫無最終方案；至於同系會德豐競投銅鑼灣加路連山道商業地，九倉對該地皮興趣不大，反而正研究是否競投下月截標的中環海濱商業地。

民生地區商舖受資金追捧，宏安地產（01243）或有關人士持有的土瓜灣馬頭角道地舖，剛以約7200萬元售出，持貨兩年賬面賺970萬元離場。

市場消息指出，馬頭角道47至55號安寧大廈地下D舖，建築面積約2528方呎，位於馬頭角道及炮仗街大單邊，原以8000萬元放售，經議價後以7200萬元成交，呎價約2.85萬元。舖位由食材零售店以每月18萬元租用，新買家可享約3厘回報。

土地註冊處資料顯示，舖位原由富絡有限公司於2019年5月向東亞銀行購入，作價6230萬元，現轉售賬面獲利970萬元或15.6%。富絡有限公司的董事包括宏安地產行政總裁鄧灝康、執行董事黃靜嫻及程德韻。

建滔張國榮父子購京瑞廣場舖

此外，資深投資者蔡志忠上月以8000萬元沽出沙田石門安群街1號京瑞廣場2期1樓OK Mall 153號舖，建築面積6169方呎，呎價約1.3萬元。新買家為權富有限公司，董事包括建滔集團（00148）主席張國榮及其兒子張家成。

港島區兩房單位不乏承接力，買家遇心儀單位加快入市步伐。世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角城市花園成交，單位為7座中層C室，面積596方呎，2房間隔，座向南面，望園景，獲區外換樓客以1,172萬元承接，呎價19,664元，造價及呎價創該屋苑同類型單位新高。

另外，家庭客置業態度也轉積極，中原地產朱偉雄表示，該行新近促成東涌東環5A座高層05室成交，面積468方呎，兩房間隔，裝修屬原裝，保養仍然新淨，享海景，叫價758萬元，微減8萬元，以750萬元易手，折合呎價16,026元，屬同類兩房單位新高價。

朱偉雄指，買家為家庭客，首次置業，見東涌樓價升幅對比其它地區相對溫和，樓價仍屬低水，預算斥資700萬元入市，見上址屬優質盤，最終加碼承接。

中低價成交再破頂

另一方面，香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處最新資料顯示，4月逾500萬至1,000萬元二手住宅(主要反映3月市況)錄3,997宗註冊，較3月增加7.4%，再創有記錄新高。相較整體二手住宅4月錄6,510宗註冊，較3月增加6.1%，逾500萬至1,000萬元註冊跑贏大市，故其佔整體二手住宅註冊量由3月約60.6%，增加約0.8個百分點至4月61.4%。

屋苑來看，嘉湖山莊註冊量雖按月減少約3.2%，但仍以60宗逾500萬至1,000 萬元二手住宅註冊居榜首。

一手紛錄成交，新地旗下沙田瓏珀山招標沽出5伙，成交價2230.0208萬至3217.1875萬；當中Crown Tower 25樓A室，1502方呎，成交價3084.8萬，呎價約20538元，創標準分層戶成交價新高。此外，亦錄特色戶成交，Queen Tower 1 26樓Villa B室，1235方呎，連253方呎平台，成交價3217.1875萬，呎價26050元。

同系南昌站匯璽III連沽4伙，其中6座高層B室，1047方呎，3房1套連多用途套房間隔，成交價3223.17萬，呎價約30784元。系內元朗PARK YOHO Napoli上載銷售安排，本周五以先到先得形式發售2伙，為250方呎開放式及713方呎3房戶。

萬科香港旗下新盤昨沽出4伙，其中屯門上源沽出2B座地下及低層地下A室，屬花園複式戶，2212方呎，連274方呎花園，成交價3120萬，呎價約14105元；而5A座10樓E室，431方呎，1房間隔，成交價606.4萬，呎價約14070元。同系長沙灣The Campton售出29樓N室，382方呎，1房間隔，成交價800萬，呎價20942元；西半山15 Western Street 5樓D室，213方呎，開放式單位，成交價636.1萬，呎價約29864元。

各區屋苑紛錄交投，其中不乏新高成交。中原副區域營業經理王勤學表示，元朗世宙2座高層J室，425方呎，屬2房間隔，在零議價下以730萬成交，創屋苑2房的新高，呎價17176元，呎價更創屋苑新高。買家為上車客。

市場消息指，土瓜灣傲雲峰2座高層C室，691方呎，3房套房間隔，以1448萬沽出，呎價20955元，樓價及呎價均創屋苑新高。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角城市花園7座中層C室，596方呎，2房間隔，以1172萬成交，呎價19664元，造價及呎價創同類新高。

中原副區域營業董事伍國俊表示，何文田ONE HOMANTIN第3座中層A室，752方呎，3房套房間隔，另設工人房，以1800萬成交，呎價23936元。

中原分行經理朱偉雄表示，東涌東環5A座高層05室，468方呎，兩房間隔，以750萬易手，呎價16026元，屬同類新高。

香港置業高級聯席董事謝啟源表示，長沙灣喜漾2座中高層A室，2房間隔，約525方呎，以約930萬成交，呎價約17714元，高市價約3%。

美聯高級分區營業經理蘇順華表示，青衣盈翠半島10座極低層D室，761方呎，3房1套間隔，業主打算移民，以1310萬出售物業，呎價17214元，低市價5%。

祥益區域董事林偉光表示，屯門豫豐花園2座中層A室，362方呎，2房1廳，獲同屋苑租客以500萬購入自住，呎價13812元，屬市價。

利嘉閣助理分區市務經理游焯偉表示，大坑愉富大廈A座高層2室，約1570方呎，3房套連工人房間隔，以5780萬沽出，呎價約36815元。

中原分行經理李克崢表示，西貢匡湖居單號屋，1942方呎，4房3套間隔，花園約720方呎，設雙車位車庫，以4380萬售出，呎價22554元。

世紀21奇豐分行經理袁麗詩表示，火炭御龍山6座中層A室，900方呎，3房2廁連工人套房間隔，以1755萬成交，呎價19500元。