就在美國拜登政府全力推動供應鏈重組之際，歐盟也在上周公布了「2021年產業政策」報告，同樣以供應鏈脆弱為由，要提升產業的「戰略自主權」（strategic autonomy）。雖然未明言針對中國，但美歐二股力量已經啟動了改變全球供應鏈以特定國家為軸心的結構。

過去近20年來，歐盟一直將與中國大陸之間定位為戰略夥伴關係，並展開全方面的對話及合作。在美國前總統川普發動貿易與科技對抗時，曾經一度有傳出中國有「聯歐抗美」的想法。而去年中歐簽署全面投資協定，也被解讀為雙方友好的表現。

不過事實上受到美國刺激，歐盟也開始反思這個定位，並於2019年正式宣布對中國不再只是合作夥伴，也是經濟與科技的競爭者，以及制度上的對手（systemic rival）。自此之後，歐中經濟互動進入新階段。中歐全面投資協定的重要功能，歐盟執委會也強調是要抵銷美中第一階段協議或RCEP對歐商造成的不利影響，看來並非夥伴關係的升級。

另一方面，歐盟看到美、日、澳近年紛紛強化外人投資國家安全機制，因此也在去年10月開始啟用新的「外人投資審查架構」，鼓勵各成員國制訂配套規則，並賦予歐盟執委會或其他成員國，在認為特定投資案可能影響國家安全時，可以干涉提出評論意見。

德國就按此架構，將運輸、電信、雲端運算、車載資訊系統、個人防護設備、藥品、醫藥器材等領域納入投資國安審查之範圍，跟美國這幾年建立的投資國安審查非常類似。

本月5日歐盟執委會再度公布「歐盟產業政策更新版」，指出從新冠肺炎疫情到近期汽車晶片短缺，反映出歐洲在許多重要物資的供應鏈上，有很深的進口依賴問題，是脆弱風險的源頭，影響了歐盟的核心利益，因此有必要改善其在關鍵領域的「戰略自主權」。

歐盟執委會很具體的指出不包含能源類產品，歐盟共有137種產品（占進口總值6%）存有高度依賴進口之問題，其中有超過半數（52%）來自中國，其次是越南（11%）及巴西（5%），其中更有34種幾乎找不到替代來源，因此屬於特別脆弱產品，其中包含關鍵原物料、化學品、原料藥及微電子。歐盟將這些過於仰賴進口導致脆弱的產品，分類為原物料、電池、原料藥，氫，半導體、雲端技術等所謂六大戰略領域，成為未來優先檢討的對象。

至於解決之道，歐盟執委會指出將透過與盟友建立多元化的替代供應關係鏈、推動成立如「處理器及半導體技術聯盟」等產業聯盟、深化如電池、氫能、及先進製程半導體等自主科技研發方式降低脆弱程度，提高自主性，更要積極推動國際標準制訂。

從政策思維到檢討範圍，這份文件幾乎就是美國力推的「關鍵供應鏈檢討」歐洲版；唯一差別是歐盟並未特別凸顯與中國的對抗性。歐盟要追求戰略自主，也跟「中國製造2025」要實現科技自立自強的戰略目標如出一轍。美歐中充滿歧見，然而不但在拆解重組供應鏈一事有高度的共識，更重要的是三強要自主、回流的對象，竟也高度重疊。

三強有共識，全球關鍵產品的供應鏈重組已成定局。舉凡半導體、電動車電池、雲端技術及重要原物料，台灣要有充分認知，未來在美歐中三強之間，如何定位，如果無法回流則要展現自己是可信賴的夥伴，爭取成為不可或缺的供應鏈。以半導體為例，既要加入上個月成立的「美國半導體聯盟」，還要納入未來的歐盟「處理器及半導體技術聯盟」，更要抵擋中國大陸的競爭壓力。其他行業大概也面對類似的局面，是台灣產業發展未來十年最大的機會與挑戰所在。

屋比房屋統計顯示，雙北市掀店面退租潮，5月以來，短短不到三周，網路待租店面件數暴增近千間，增幅逾二成。其中台北市以大安區增加155間最多，新北市是以板橋增加74間居冠。

以增幅來看，台北市以大安區增幅近二成最多，新北市則是最先爆出社區傳染的蘆洲區增加33%最多，其次為板橋31%，永和30%。另外，近日確診人數急速上升的三重、新莊，中和，新增待租店面數也快速增加。

屋比統計發現，雙北店面平均租金開價下修約3%至4％，網路上出現大量「疫情優惠專案」訴求，房東明顯放軟姿態，尋求租客。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，這波疫情對雙北市各大商圈不只是再一次重擊，對許多家店家而言，更可能是致命打擊。

陳傑鳴表示，目前空租狀況都有攀升趨勢，若沒有來客的日子拉長，商圈店家撐不住的狀況將會愈來愈多。

知名食品業亞尼克菓子工房斥資買商辦，近日買下華南金控子公司華南金資產管理公司旗下資產，以4億元購買台北市內科園區商辦。台灣房屋集團指出，今年還有豆府、欣葉等連鎖餐飲企業置產，顯示仍有食品業者不懼疫情，逆勢操作。

台灣房屋集團趨勢中心指出，除亞尼克外，今年還有多家搶攻「宅食尚」的食品業，重金購置不動產，如旗下擁有涓豆腐、北村豆腐家等品牌的豆府集團，公告由子公司安廚食品斥資1億元，欲購入土城廠辦。

另外，連鎖餐飲集團欣葉以約4.9億元買進中山站共構案的四樓商場；近年積極拓展鮮食商機的全家便利商店砸下23.6億元，買下湖口約1.6萬坪土地，興建鮮食廠；老牌零食大廠華元也以7.5億元取得梧棲關連工業區的大片房產。

根據公開資訊，亞尼克購買的商辦建坪約897.2坪，地坪187.1坪，賣方去年第1季以約3.3億元取得，持有一年多就以4億元轉手，扣除相關交易成本，處分利益逾6,600萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，疫情來襲帶動「外帶回家、外送到府、無接觸服務」的「宅食尚」風潮，讓便於配攜、保存的零食、乾貨、冷凍食品市場大開，也增加對於蛋白或蛋殼區廠辦的需求，取代蛋黃區店面。

據悉，亞尼克多年前打進電商平台，搶攻宅配市場，並設置自動販賣機，有助抵抗疫情衝擊。

陳定中指出，亞尼克購買商辦可運用的彈性高，一來是鄰近內湖旗艦店，享地利之便適宜自用；二來近年內科商辦短缺，租賃與買賣行情水漲船高，故自用、出租皆可，且房價看好，未來轉手獲利可期。

房市價量未受明顯衝擊

「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」兩個房市新政將自7月起同步上路，開發商近來推案轉趨低調，但房市價量並未明顯受到衝擊。房產業者分析，在資金潮推升土地價格及各項營建成本大漲下，不只蛋黃區，就算是新市鎮預售案也未下跌，反而持穩或微幅上揚，預期上路前拋售潮只會出現在投資客已交屋的二手房，只要有賺就會擇機出場。

拋售潮出現在投資客二手房
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據最新營建統計月報，今年首季全國住宅類建照戶數逾4.53萬戶、年增逾3成，顯示政府各部會去年底陸續祭出「打炒房」措施，包括推動實價登錄2.0、房地合一稅2.0等，對房市長期影響尚未明朗，開發商推案只是轉趨低調並沒減少。

另依最新第1季國泰房地產指數報告，主要都會區新案成交價除了新北市接近前波高點外，其餘五都加新竹地區，均超越前波高點；成交量方面，桃竹以北地區仍處於相對低檔，中南部已超過前次波段高點；但報告也指出，觀察首季市場反應，桃中南高等四都已有降溫，預期未來投機炒作情況將有效降低。

住展雜誌研發長何世昌分析，從市場價量變化及開發商營建成本來看，預期7月新制上路前僅二手屋有機會撿便宜，因資金、財務與貸款等條件不同，投資客將有拋售壓力，只要有賺就會選擇出場；但預售新案不僅沒有降價空間，反而會持穩或微幅上揚，關鍵在於開發被土地與營造成本卡死，這不是「讓利」的選擇，而是很難「賠售」。


營建成本漲逾2成 反映在房價
地貴、料漲、缺工3大因素夾擊

土地成本貴、原物料上漲又缺工等三大因素夾擊下，全國建商公會理事長楊玉全直言，這三大因素造成平均營建成本墊高2成以上，除非賠錢賣屋，否則上漲的成本都會反映在房價上。

麗盛建設總經理何昭宏指出，根據內部調查，近年模板成本上漲4成、紮筋上漲6成、泥作上漲2成、土方漲6成、工資漲25%，各類營建細項無一不漲，自家建案整體營造成本至少上漲25%至35%；楊玉全還說，不單缺工、原物料上漲，調動大型機具開挖地下室或工程電梯都要提前9個月、甚至1年預約，不然排隊都等不到。

華固建設總經理洪嘉昇分析，這波房價上漲除了資金潮、超低利率外，資金也推升原物料上漲，加上土地價格居高不下，各項興建案的細項都上漲，自然推升房價易漲難跌；他強調，建商只是加工跟製造角色，反映成本絕不是炒作房價。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，台灣很可能重演2012年後的輸入性通膨，新屋房價確實有欲跌不易的僵固性特性，加上疫情帶來的K型復甦，游資流向股市或房市，房價問題非稅制改變就能解決。

但黃舒衛警告，這波房市榮景主要是靠低利、高貸，搭配交通建設創造蛋白區剛性需求買盤，且購屋族陷入房價必漲的迷思，一旦寬鬆資金環境改變，加上假性需求退場，部分價格炒作過高或生活機能不足的區域將快速修正，系統性風險恐難避免。

14期重劃區可說是台中下半年換屋型產品的主戰場，看好此區前景，儘管本土疫情爆發讓許多新建案紛紛延後，卻有強勢品牌建商準備逆襲，最快6月，將由雙橡園開發、國泰建設兩大指標建商領軍，於水湳生態公園進行肉搏戰，雙建案都是採取大基地開發，總銷金額合計衝破百億大關。　

後續還有新業、亞昕、陸府、順天、林鼎、惠宇等建商將陸續進場，點燃14期數百億推案戰火。
住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析指出，水湳經貿園區近幾年在中市府積極推動下，整體開發迅速，而占地343公頃的「中央公園特區」涵蓋話題不斷的水湳經貿園區與單元八重劃區，近期包括由鉅建設4月以每坪280萬標下土地、刷新區域新高價，及世邦魏理仕（CBRE）近期將公開標售「綠美圖」首排3千坪黃金角地，底價高達113.5億元、每坪單價將近380萬，將挑戰台中土地總價、單價雙新高紀錄！

黃盟翔進一步表示，鄰近水湳經貿園區的14期重劃區，面積廣達403公頃，是台中唯一尚未開發卻已有公園綠地、完整學區與生活機能的新興重劃區；尤其西南側「仁平段」水湳生態公園，更與二分埔、永和巷、仁和福德及永和巷等公園串起的兩萬坪公園綠帶，成為14期重劃區最核心的黃金廊帶，後續還有漢神洲際娛樂商城、台中巨蛋、環球購物中心等重大建設題材加持，助攻該區成為北台中換屋族的聚光焦點。

其中，雙橡園開發首度插期北台中，選在正對水湳生態公園首排、廣達2,924坪的完整街廓基地，規劃全區唯一獨棟鋼骨大樓，鎖定換屋型產品，無論基地面積、位置及產品規劃都是區域首見，準備將雙橡園「豪宅3.0」作品標配的自建物業、一日六餐、餐飲團隊、頂級桌宴、禮賓接駁、專屬活動策劃等一條龍服務完整帶進此案，備受區域豪客與雙橡園粉絲期待，每坪房價上看5字頭大關。

另外，在中台灣累積許多品牌粉絲的國泰建設，位於14期「仁平段」新案最快6月進場，基地約2,500坪，規劃37?55坪、3?4房換屋型產品，預估每坪單價「坐4望5」，總銷金額逼近50億元，同樣備受期待，據悉目前預約賞屋客戶多達數百組之多。

華南金控 (2880-TW)) 代子公司華南金資產管理公司公告，今年 5 月將內科民權東路六段 21 巷 27 號及 29 號全棟商辦，以總價 4 億元，售予食品企業亞尼克菓子工房，華南金控持有約 1 年脫手，扣除交易成本後，處分利益逾 6600 萬元。

亞尼克菓子工房最新取得該棟台北市商辦建坪約 897.2 坪，地坪約 187.1 坪，屋齡約 11 年，華南金資產管理公司是在去年第一季，以約 3.3 億取得該棟商辦，持有僅 1 年出頭就轉手。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，內湖商辦行情約 5-7 字頭，該筆交易單價僅 4 字頭，亞尼克買得划算，對亞尼克而言，該商辦運用彈性十足，一來是該商辦鄰近亞尼克內湖旗艦店，享地利之便適宜自用；二來近年內科商辦短缺，租賃與買賣行情水漲船高，自用、出租皆可，且低價入手，未來轉手獲利可期。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，華南金去年在法拍四拍時取得該商辦大樓，單價三字頭，是行情五折價，因持有成本低，轉手獲利亮眼，不過持有才 1 年多，若以房地合一稅 2.0 新制課稅，獲利需繳 45% 稅金，所幸這筆交易及時在 5 月脫手，依照一般行政流程估算，該筆交易應可趕在 6 月底前完成過戶，趕新制上路前的最後一班列車，仍可以營利事業所得稅率 20% 來繳納，稅負遠較新制更省。

台灣房屋集團趨勢中心進一步彙整資料發現，今年除了亞尼克，還有多家搶攻市場商機的食品業購置不動產，如旗下擁有涓豆腐、北村豆腐家等餐飲品牌的豆府 (2752-TW) 集團，由子公司安廚食品斥資 1 億元，欲購入土城承天路廠辦。

同為連鎖餐飲集團的欣葉，也以約 4.9 億元買進中山站共構案的 4 樓商場；近年積極拓展鮮食商機的全家 (5903-TW)，也砸下 23.6 億元買下湖口約 1.6 萬坪土地，用以興建鮮食廠；休閒食品大廠華元食品，也以 7.5 億取得梧棲關連工業區的大片房地。

陳定中表示，近年電商崛起催生出的宅經濟商機，疫情來襲後，更進一步興起「外帶回家、外送到府、無接觸服務」的商機，讓便於配攜、保存的零食、乾貨、冷凍食品市場大開，也增加對於蛋白或蛋殼區廠辦的需求，取代貴鬆鬆的蛋黃區店面。

以亞尼克為例，多年前就打進電商平台強攻宅配市場，並設置自動販賣機，以符合無人化、零接觸趨勢；豆府、欣葉兩大餐飲集團，疫情爆發後不僅加入外送，還開發冷凍料理包，方便老饕將美食帶回家；全家也鎖定外帶商機，推出多元化鮮食攻佔市場；華元等老字號零食廠，也因民眾對零食需求度提高屢屢擴廠，因此早早看準趨勢、及早佈局的食品業者，即使疫情干擾，營收也能「疫立不搖」，並因事業版圖擴大衍生拓店、擴廠需求，使得宅經濟食品業躍居商用不動產的重要買家。

根據聯徵中心最新統計資料顯示，2021年1月同時有信貸與房貸的個人，全國共有31.6萬人，創下108個月以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為468.7萬元，平均信貸金額為80.9萬元，而當前疫情狀況仍相當嚴峻，若是時間拖長國內經濟難免會受到影響，雙貸族肩上壓力可能也會因此增加。

根據聯徵中心統計，2018年雙貸族數量維持在28~29萬人，隨後跟著房市景氣落底復甦而逐漸增加，一直到2021年1月增加到31.6萬人，雙貸族數量與房市景氣呈現正向連動，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在央行提出選擇性信用管制措施前，有些銀行提供條件較好的民眾，信貸加房貸的貸款方案，補足民眾自備款的差額，不過在央行針對房市選擇性信用管制措施後，銀行的態度也不再那麼寬鬆。

國內疫情升級到三級，對於國內觀光、零售業與一般店家，都會造成一定衝擊，2020年政府在疫情期間超前部屬，針對店家與個人提出紓困與振興措施，疫情很快受控後市場也恢復正常，2021年疫情狀況則顯得相對嚴峻，難免影響到部分民眾的生計。

部分房貸搭配信貸購屋的民眾，也是因為手上資金相對有限，才需要使用到信貸，有些信貸則可能屬於裝修的貸款，若是疫情影響時間拉長，影響到民眾的工作與收入，恐怕對於部分購屋人的還款造成壓力，後續可以觀察失業率與後續是否有相關政策推出。

苗栗縣政府稅務局表示，買賣雙方訂立土地買賣契約，如未辦妥權利移轉登記即再行出售，應裁處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。

舉例說明，原賣方(甲)及買方(乙)訂立土地買賣契約，尚未辦妥權利移轉登記，乙隨即又與他人(丙)簽訂另一買賣契約，將該土地出售，原買方(乙)因未辦妥購買土地移轉登記即再行立契出售土地，應被裁處土地再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。

該局提醒民眾，承買土地如要隨即出售，仍應先向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，並至地政機關辦理權利移轉登記後再行出售，以免受罰。

台中水湳中央公園周圍房市乘火箭升溫，繼總太、豐邑去年接連以每坪200多萬的單價刷新區域單價紀錄後，上月初市府標售的22筆區段徵收配餘地，2571坪文商段80地號也以總價近72億元、每坪單價高達280萬元脫標，刷新區域最高單價。

此外，世邦魏理仕（CBRE）將在6月16日公開標售的台中綠美圖第一排3000坪角地，使用分區為第二種文化商業專用區，底標113.5億元，換算每坪單價380萬元，將挑戰台中地價新天價。

世邦魏理仕指出，該筆土地目前建商詢問度相當高，有機會脫標。

業者表示，占地共343公頃中央公園特區，涵蓋目前話題不斷的水湳經貿園區與單元八，一旁占地達403公頃的14期重劃區也已蓄勢待發，下半年將由雙橡園、國泰兩大指標建商於最精華的水湳生態公園點燃戰火，另外雙橡園也在水湳生態公園首排，在2924坪基地規劃獨棟鋼骨大樓，未來區域價格可望攻上5字頭大關。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，水湳周圍近年在國家級建設積極推動下，整體發展迅速，其中14期西南側「仁平段」水湳生態公園與二分埔、永和巷、仁和福德及永和巷等公園串起的兩萬坪公園綠帶，為區域最核心的黃金地帶，後續還有漢神洲際娛樂商城、台中巨蛋、環球購物中心等題材加持，使此區土地成為台中建商磨刀霍霍的聚光焦點。

提升市民運動風氣！台中市長盧秀燕重視市民運動環境，建置硬體設備不遺餘力，台中市朝馬、北區與南屯國民運動中心及長春國民暨兒童運動中心日前已相繼啟用，台中市政府目前正積極籌備大里及潭子國民暨兒童運動中心試營運工作，預計2021年底前可望陸續正式啟用，將成為台中第5座及第6座國運中心，提供民眾優質運動環境，打造台中成為運動城市。

運動局長李昱叡指出，大里國民暨兒童運動中心、潭子國民暨兒童運動中心建築物皆符合智慧建築合格級場館，具系統整合、安全整合、節能防災、健康舒適及智慧創新等複合式功能。其中，大里國民暨兒童運動中心位於大里運動公園內，為地下1層、地上7層建築體，除設有壁球室，內部也設置室內溫水游泳池、綜合性多功能球場、桌球室、韻律教室、重量訓練區、飛輪教室、羽球場等民眾喜愛的核心運動設施，並提供附屬地下停車場；同時規劃兒童遊戲室、多功能教室、兒童游泳池，未來也將提供多項課程。未來將結合大里運動公園網球場、田徑場、籃球場與直排輪場等運動特色融合，讓大里區運動休閒環境再升級。

此外，潭子國民暨兒童運動中心位於潭子運動公園內，規劃地下2層、地上5層建築，包含室內溫水游泳池、體適能中心、綜合性多功能球場、羽球場、桌球場、韻律瑜珈舞蹈教室等六大核心設施，並規劃兒童運動場域及地下停車場等附屬設施，滿足多種運動場域需求。並與潭子運動公園戶外溜冰場、籃球場、網球場、步道等融合，整體設計聽取地方民意，保留周圍豐富綠蔭及珍貴生態環境，並闢設停車場，兼顧民眾運動權益及紓解市民停車需求，讓運動中心效益更加乘。

不管是新房市場還是二手房市場，深圳樓市在密集的調控和嚴厲的監管之下，正在發生變化。

距離2月8日深圳出臺二手房成交參考價已經過去3個多月，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。而在近期，深圳房貸利率也開始調升。除了利率變化，今年以來金融端的調控和監管力度不斷加大：嚴查個人消費貸、經營貸流入樓市，重點篩查非營商人員經營性貸款以及大額的、邏輯上不具合理性的消費貸款等貸款。深圳近期更是擴大排查機構範圍，將小貸公司涉房貸款業務納入。記者還發現，多家銀行對於二手房購房者的首付款審查也越來越嚴，這直接影響了市場表現。

“我們有幾家分店這一個多月都沒開單了，我覺得很奇怪，到了5月買房的人反而沒以前多。”在深圳羅湖紅崗片區，房產仲介店長陳經理有點無奈。深圳市房地產仲介協會最新公佈的資料顯示，4月份深圳二手房網簽4396套（含自助網簽），環比下滑9.7%。而在5月17日至23日當周，深圳二手房的網簽量為873套，雖然環比小幅上升4.3%，但周網簽量仍未能突破900套，預計5月份二手房網簽量將在4000套左右承壓。

由於限價和一二手房的價格倒掛，深圳新房市場的打新規則也在不斷調整當中，最近公佈的金尊府等新盤銷售方案顯示，關於買房積分的規則又有了新變化，積分新規則再細化了過去10年內有房產轉讓記錄的積分，同時對社保時長進行了上限的限制。其中，積分新增5至10年內（包含5年）在深有住房轉讓記錄現名下無房，積30分；社保方面，夫妻積分每人封頂最高社保20年（以前不限）；另外，子女積分從2分上升為5分。

其實，深圳新房的“打新”積分規則在今年3月有過一次變化，當時由羅湖區的兩個新盤“首發”，隨後入市的新盤繼續沿用改變後的積分規則。所以，市場人士預計，上述兩個新盤的新積分規則，後續的新盤大概率將繼續採用。調整之後，意味著之前靠超長社保積累較高分數的優勢將減少，也利好首套且有孩子的家庭。

“數十年前，能夠在五星級酒店做個服務員，哪怕是端個盤子，都覺得很榮耀，當時對一線服務員的外語能力和學歷要求都很高。如今高端酒店越來越多，競爭激烈，從業人員的要求也下降了，酒店業務壓力也越來越大。”當年曾在上海第一家五星級酒店工作過的資深酒店業者張先生對第一財經記者描述。

或許正是因為生意難做，近期有不少五星級酒店被公開出售。第一財經記者通過酒店交易網等管道瞭解到，上海豫園萬麗酒店、新華聯(2.800, -0.04, -1.41%)索菲特大酒店、深圳凱賓斯基酒店、佛山希爾頓歡朋酒店等都掛網出售。有業內人士透露，酒店品牌管理方每年要向業主方收取數千萬元的費用，加之疫情影響，成本開支非常高的五星級酒店業主方難以負荷，故而“斷臂止損”，出售物業並回籠資金。

高端酒店集體售賣

此前有消息傳出，近期包括上海豫園萬麗酒店、新華聯索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會展中心酒店等在內的多家五星級酒店“被擺上貨架”，公開掛網尋找買家，這一現象引起行業關注。上海新華聯索菲特大酒店轉讓價格為23億元。據酒店交易網發佈的調研簡報，該酒店於2017年開業，占地5.37萬平方米。2017年-2019年，該酒店營業額分別為1.22億元、1.39億元及1.21億元。其中，2019年平均入住率約75%。綠地虹橋酒店則為幾家酒店共同打包出售，標價50億元的資產包含有上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會展中心項目酒店。

第一財經記者聯繫到酒店交易網官方代理相關負責人，其表示上海新華聯索菲特大酒店轉讓價格為23億元、上海日航飯店轉讓價15億元，均在尋找買家。“此外，綠地的系列酒店也在出售，之所以在網路上隱藏了資訊，是因為賣方希望低調處理此事，以免造成內部員工不必要的擔憂，也不希望外界對企業有太多揣測。對於買家，暫無具體的專業度要求，主要是看價格是否可以談得攏，以及買家需要提供必要的資金證明、營業執照等材料。如果賣方希望更換酒店管理方，也可以商議，主要看原業主和酒店管理方簽訂合同的年限以及買方與管理方是否有繼續合作的意願。”上述相關負責人對第一財經記者透露。

第一財經記者查詢酒店交易網等後瞭解到，目前上海豫園萬麗酒店依然掛網出售，售價為21億元，名稱改為“上海黃浦區五星酒店出售”，項目配圖依然為上海豫園萬麗酒店，上海豫園萬麗酒店在2007年8月開業，客房總數340間（套），由上海豫園大酒店有限公司擁有、萬豪酒店集團進行管理。其餘上述酒店專案暫時“下架”，查不到具體資訊。

根據新華聯（000620.SZ）此前公告顯示，其擁有西寧新華聯購物中心、北京新華聯國際大廈底商、上海新華聯購物中心、銀川新華聯購物中心4宗商業資產和北京新華聯麗景溫泉酒店、北京麗景灣國際酒店、上海新華聯索菲特大酒店、西寧新華聯索菲特大酒店、唐山新華聯鉑爾曼酒店等10宗酒店資產可供出售，可變現資產充足。為改善現金流狀況和資產結構，公司已制定酒店和商業大宗資產的出售計畫，並已與戴德梁行、仲量聯行、第一太平大衛斯、高力國際等多家知名經紀公司簽訂協定，面向全球徵集客戶。


第一財經記者進一步採訪和查詢酒店交易網等平臺後發現，全國各地都有不少五星級酒店項目“待嫁”。比如深圳南山五星級酒店整棟出售，客房數量324間，售價27億元；同樣在深圳南山，390間客房的五星級酒店整體出售，項目配圖可見是凱賓斯基；此外還有148間客房的佛山五星級酒店出售，項目配圖可見是希爾頓歡朋；湖南張家界(5.290, 0.07, 1.34%)永定五星酒店整體出售，客房300間，售價1.61億元。

難做的酒店生意？

“以前都是業主方主動示好酒店管理方，尤其是具有國際高端品牌的酒店管理方，但如今隨著酒店越來越多，競爭激烈，整體的入住率和收益都在下滑。要找到好的業主方也越來越難，很多時候變成酒店管理方反過來要‘討好’業主方。而且這幾年，世茂、綠地、萬達等房地產商都自創了酒店品牌，這讓酒店管理公司更舉步維艱。也有一些酒店管理公司進行了出售或其他方式的資本運作。”華美首席知識專家趙煥焱告訴第一財經記者。

日前，華天酒店(2.980, -0.03, -1.00%)集團股份有限公司（下稱“華天酒店”）宣佈，華天實業控股集團有限公司（以下簡稱“華天集團”）已將其持有的華天酒店全部股份過戶至湖南興湘投資控股集團有限公司（以下簡稱“興湘集團”），公司控股股東正式由華天集團變更為興湘集團。據瞭解，興湘集團成立於2006年9月，為湖南省屬唯一國有資本運營平臺。截至2020年底，興湘集團總資產576億元，淨資產396億元。

遭遇困難的不僅僅是管理方，酒店業主方所要承擔的各類開支非常大，有部分酒店業者給第一財經記者算了一筆賬：業主方需要給酒店管理方基本管理費和獎勵管理費，基本管理費在2013年約為790萬，到了2016年達到860萬元，到2019年達到930萬元，從2015年開始，逐年遞增；獎勵管理費方面，2013年為660萬元，2014年猛增到1060萬元，到2019年則達到1780萬元。

“一家普通的五星級酒店，光是投資裝修，基本就得數億元，整體投入在十幾億元到數十億元不等，每天開業的成本支出得數十萬元，如今營收大幅縮水，開支卻並沒有減少，幾十天內很容易就會虧損數百萬元，根據支付給管理方的管理費來看，每年還要交千萬元級別費用給酒店管理方，業主的壓力非常大。去年突如其來的疫情，讓大部分酒店都一度停業，影響了整年的入住率和收益，損失巨大。這更加劇了業主方的業績壓力。重壓之下，業主方以出售方式來回籠資金，可以理解。”趙煥焱對第一財經記者分析。

綠地控股(5.730, 0.01, 0.17%)（600606.SH）2020年的年報顯示，截至2020年12月末，該公司酒店客房數為12246間，入住率47.7%。2020年度，公司酒店取得經營收入16.60億元，占營業收入的0.36%。可見整體入住率並不太高，而酒店業務對公司整體的貢獻占比也不高。

根據浩華統計報告顯示，2020年，中國內地市場中檔及以上品牌的簽約總量為563家，與2019年相比下降18%。自2020年下半年起，雖然疫情管控整體向好，但由於多地散點式的疫情複現，2020年上半年的負增長簽約趨勢在下半年未能有效緩解。在不考慮新增品牌的情況下，中端品牌作為近年簽約的主力軍，簽約數量為245家，同比下降40%，在近5年中首次出現負增長。

酒店重資產拖累經營

過去幾年，城市綜合體以及文旅地產的開發熱潮下，不少房地產企業將酒店作為一塊重要資產，加大投入。截至目前，碧桂園（02007.HK）、富力地產（02777.HK）、融創中國（01918.HK）、中國金茂（00817.HK）等大型房企旗下，均沉澱了規模較大的酒店資產包。但酒店投入大回報週期長等特點，在一定程度上佔用了房地產的流動資金，尤其去年疫情爆發以來，多數地產商旗下的酒店都面臨了不小的經營壓力。

自從接盤萬達旗下逾70家酒店之後，富力地產成為國內規模最大的酒店業主方之一，但龐大的酒店資產給公司的經營績效和現金流均帶來不小的壓力。

富力地產2020年年報披露，截至去年末，該集團運營中的酒店已達到91家，總建築面積399萬平方米，總房間數27409間。受到疫情衝擊，去年富力酒店運營業務營收同比大降57.34%至44.63億，錄得高達14億的虧損，並拖累公司整體盈利表現。資料顯示，自2013年以來，富力的酒店板塊幾乎處於年年虧損狀態。

在業內人士看來，在同等規模的房企中，富力的資產流動性相對較低，大量的酒店和投資物業導致公司現金流面臨巨大壓力。在今年3月的業績發佈會上，富力董事局主席李思廉公開表示，若價格合適，將繼續出售物業，包括商場、寫字樓以及酒店。據稱，富力已經在積極出售酒店資產，以及推動酒店資產證券化方面的工作，以增強資產的流動性。李思廉還透露，關於出售酒店資產的事宜，或許會在此後的6個月內完成。

即便酒店資產對資金佔用較多，但不少開發商依然將其視作重要的資產配置。景業名邦（02231.HK）董事局副主席劉華錫便向第一財經透露，考慮到公司業務的均衡性，公司仍然會在酒店等持有型物業上做合理配置。

此外，更多公司試圖在酒店資產證券化方面，化解流動性不足的短板。據悉，富力、碧桂園、綠地等集團都在推進分拆酒店板塊上市的相關工作。如果以REITs為代表酒店資產證券化能夠破冰，房地產商出售酒店資產的意願或會相應下降。

近日，證監會、滬深交易所宣佈，首批9只公募REITs產品正式獲批。隨即在5月20日，博時招商蛇口(11.430, 0.01, 0.09%)產業園封閉式基礎設施證券投資基金，也發佈了相關的招募說明書。兩個底層專案有著較高的ROE，相較於整體的商業資產收益率一般的情況而言，招商蛇口的商業資產回報率表現的參差不齊。

此外，當前財務相對並不寬裕的招商蛇口，在賣掉了最好的商業之後，拿著錢繼續砸向其他商業，招商蛇口的資產配置思路是否合理需要斟酌。

招商蛇口首發REITs 融資25億解渴

此次博時基金作為基金管理人，招商蛇口作為底層資產的原始權益人，發行的REITs主要投資於位於深圳市南山區蛇口網穀產業園內的兩項基礎設施資產：萬融大廈和萬海大廈。

網穀系產業園是招商蛇口產業園板塊下的旗艦產品，萬融和萬海大廈所在地蛇口網穀也是深圳市最具代表性和最具活力的科創類產業園區之一。蛇口網穀總建築面積42萬平方米，可出租面積31萬平方米。

截止2020年8月，蛇口網穀產業園共有租戶420家，符合產業定位的租戶300家，占比71%；租賃面積23萬平方米，出租率在85%。此次REITs融資賣出的兩項物業的建築面積為9.5萬平方米，兩項物業近三年的出租率也在85%左右的水準，

基金在蛇口網穀產業園中從運營成熟、出租率穩定、規模適度的角度出發，選擇了最為優質的萬融大廈和萬海大廈優質資產裝入，估值為25.28億元。值得注意的是，本次招商蛇口以自有資金參與戰略配售，占份額發售比例為32%，並設置了至少36個月的禁售期，且在基金份額持有期間不允許質押。

因此，招商蛇口回款是少於25.28億元的，但這對於招商蛇口來說也有一定的解渴作用。截止今年1季度末，公司帳面貨幣資金758.75億元，短期債務近500億元，如果考慮到45億超短融資券（2020年底）以及976.51億短期其他應付款，招商蛇口的流動性並不寬裕。

事實上，招商蛇口此次賣掉了最好的商業之後，拿著錢繼續砸向其他商業，是否合理需看公司整體的商業資產經營品質。

商業資產殘次不齊 整體回報率低

此次的REITs募集書顯示，兩座寫字樓的淨資產收益率達到了15%-20%的高水準，這基本與招商蛇口的ROE接近了。

這主要是由於，項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業，租金收入確定性高。目前平均租金140元/平米/月。而REITs投資者的預計回報率約合回報率6.3%，這主要是招商蛇口賣了一個好價錢，只要保證6.3%已經達到商辦寫字樓市場的一般投資回報水準，就算是完成示範任務了。

但是整體看招商蛇口的商業經營情況，並不都是這樣好。從近三年的營收資料看，招商蛇口的園區開發與運營收入占比從2018年的10.22%快速上升至21.78%，相應的收入達到了282.3億元，毛利潤141億元。

但這是建立在招商蛇口持續大力投入園區資產的基礎之上的，截止2020年底，招商蛇口的投資性房地產規模達到了973億元。由於商業運營的大頭支出在管理費用、財務費用方面，因此141億元的毛利潤，最後能剩下多少淨利潤並不樂觀。

我們粗略以2018年的淨利潤率22%作為招商蛇口的社區開發業務淨利潤率，預計2020年的園區開發及運營的淨利潤約為負。即使是我們保守估計，招商蛇口2020年社區開發的淨利潤率為15%，留給園區業務的淨利潤也僅有20億的水準。

這相較於973億的資產規模，收益率顯然是很低的，這說明招商蛇口的項目收益率參差不齊，也側面驗證了招商蛇口此次為了響應REITs政策的號召，“貢獻”了自己最好的商業項目之一。

砸錢新商業項目 能否走出連續兩年的業績低迷

此次招商蛇口轉讓基礎設施項目回收資金用途主要用於投資新的基礎設施項目建設。

根據招商蛇口2020年報，目前招商蛇口具有網穀、意庫和智慧城三條產品線，規劃及在運營特色產業園區27個，規劃建築面積403萬平方米，具體產業園類別、建築面積及項目個數如下所示：

網谷系作為招商的旗艦產品，僅占總建築面積的32%，其餘產品系列的出租率或不足85%，近兩年發力的商業，重資產和不高的出租率，似乎很難明顯扭轉招商蛇口近兩年的頹勢。

2020年招商蛇口實現營業收入1296.21億元，同比增長約32.71%；歸母淨利潤122.53億元，卻同比減少23.58%，僅與2017相當的水準。

近兩年招商蛇口的蟄伏除了疫情的影響，主要是由於收入占比較大的社區業務盈利能力下滑是重要原因。在去年底，招商蛇口“故技重施”，開始頻繁出售股權，借此保利潤。

園區和社區業務的盈利均面臨挑戰，毛利率從2018年的39.49%一路下滑至今年1季度的26.3%，社區開發與運營業務的毛利率僅有18.06%，招商蛇口似乎缺少鬱亮所言的“管理紅利”。

以往得益於產業園優勢，招商蛇口的拿地成本較低，但近來的資料顯示，拿地優勢似乎難以為繼。而近期多個城市集中供地的爭奪中，招商蛇口動作並不大，這也將在一定程度上壓縮公司的拿地和利潤空間。

近期，央行、銀保監會等部門多次“喊話”，對房地產金融保持監管高壓。地方層面，廣東、合肥、深圳等多地金融監管部門針對涉房信貸政策持續“打補丁”，進一步圍堵資金漏洞。在“房住不炒”基調下，銀保監系統對信貸資金違規輸血房地產毫不手軟。據同花順(114.070, 2.22, 1.98%)iFind統計，今年以來，銀保監系統披露銀行業機構罰單546張，罰金8.37億元，近半數罰單為涉房、涉地信貸違規。業內人士預計，在房地產金融受到監管當局高度關注的背景下，加強貸款全流程管控、防止資金違規流向房地產等領域仍是未來監管重點。

房地產金融監管政策密集落地

近期中央和地方層面密集發聲，加大房地產調控力度，深圳、合肥等多個熱門城市多次給政策“打補丁”，圍堵資金漏洞、規範市場秩序已成為多地樓市調控政策的重要內容之一。

近一個月內，金融監管部門針對房地產金融多次發聲。央行副行長李波5月22日在清華五道口全球金融論壇表示，要充分發揮宏觀審慎政策結構性靶向調控的作用，針對房地產金融等特定領域的潛在風險，及時採取宏觀審慎措施，防範系統性風險。銀保監會5月20日發文表示，對頂風而上、嚴重擾亂市場秩序、干擾貨幣信貸政策傳導的投機行為給予嚴肅處理。央行5月11日發佈的一季度貨幣政策執行報告重申“房住不炒”，明確表示堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

此外，銀保監會農村銀行部日前就加強農村合作金融機構社團貸款監管向各地徵求意見，其中強調社團貸款不得投向房地產業。基金業協會近期也已叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品。

地方金融監管部門持續加大監管力度。例如，金融委辦公室地方協調機制（廣東省）第一次例會表示，廣東協調機制各成員單位將強化風險監測與防控，持續督促金融機構加強信貸合規管理。浙江銀保監局近日表示，將與地方有關部門加強協作，聯合成立工作專班，共同查處打擊各類房地產領域違法違規行為。合肥市住房保障和房產管理局發文要求，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規流入房地產市場行為。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市，在金融監管部門的要求下，對銀行進行了自查，個別城市還在一定範圍組織了監管檢查。

在“實施好房地產金融審慎管理制度”的政策導向下，監管機構針對信貸資金違規進入樓市、商業銀行違規向房企放貸行為進行嚴格監管，多家銀行高管都重申，今年將持續加強房地產貸款的管控力度。

交行行長劉珺透露，個人經營貸違規流入房市的排查情況是今年重點工作之一。下一步將進一步加強個人經營貸用途管理。加強貿易背景審核和用途監控，嚴防信貸資金流入違規領域。建行副行長呂家進表示，將對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，積極開展專案合規性審查，嚴格把關項目投向和資金用途。

多銀行違規操作領高額罰單

隨著政策持續收緊，對於房地產金融的監管力度也保持高壓。據同花順iFind統計，今年以來，銀保監會針對銀行業機構披露罰單546張，千萬級以上罰單10張，其中8張罰單涉及房地產貸款，涉房貸款相關罰金總額超過3億元。

其中，華夏銀行(6.430, -0.01, -0.16%)被罰9830萬元，罰金最高，違規案由涉及“違規向土地儲備專案提供融資”“部分理財資金違規投向土地儲備專案”。渤海銀行罰金9720萬元緊隨其後，案由包括“違規向資本金不足的房地產專案發放貸款”“違規發放土地儲備貸款”“違規向四證不全的房地產專案發放貸款”等。中國銀行(3.290, 0.01, 0.30%)因“理財資金違規用於支付土地款或置換股東購地借款”“理財資金違規用於土地儲備專案”等被罰8761萬元。

“近期銀保監會密集披露罰單，表明國內金融強監管常態化、對金融領域違法違規行為‘零容忍’態度。”光大銀行(3.800, -0.02, -0.52%)金融市場部分析師周茂華表示。

監管部門一再重申銀行貸款嚴禁違規挪用，為何總有銀行明知故犯？周茂華表示，這要從供求兩端找原因，一方面，國內房地產貸款額度大、信用鎖定期限長、利率較高、銀行收入穩定，房價穩步增長令抵押品相對安全，房地產不良率低，銀行房貸風控管理成本低；另一方面，部分購房者利用銀行信貸資金進行“加杠杆”投機炒房，資金具體使用流向存在監控難度大、成本高等問題。

一位元銀行信貸部人士告訴記者，監管機構始終嚴格監管信貸資金違規進入房地產市場，但貸後進行資金用途干預並不容易，“試圖將貸款資金流向房地產的企業往往存在多頭開戶，資金在多個帳戶間轉移，這就導致原放款銀行難以監督資金流向。”

涉房信貸監管仍是“重頭戲”

業內人士表示，下半年銀行領域監管重點將繼續保持連續性和穩定性，預計在信貸投放等領域的督查力度會進一步提升，處罰警示力度將加大。

周茂華認為，下半年銀行監管重點還是信貸業務領域，“商業銀行盈利貢獻的重頭業務仍是信貸業務，此外，國內部分銀行違規開展業務問題治理難，需要一個過程。”

廈門國際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監管層除了繼續防範各種資金違規流入房地產領域，還可能嚴格控制房地產貸款增速，同時提高房地產貸款風險權重。此外，在嚴格約束房地產企業信貸融資、供應鏈融資的基礎上，對地產企業股權融資以及普通債券融資（含美元債）進行一定限制。

對於嚴監管背景下商業銀行的發展，周茂華表示，穩健經營、提升風控能力、不斷增強金融創新能力和服務品質是商業銀行的核心競爭力，銀行應健全管理制度，培育依法合規開展業務、穩健經營的企業文化，同時進一步優化現代結構。

任濤建議，銀行應積極順應監管導向，將信貸資源投向普惠小微、製造業、科創類、綠色信貸企業，保持在監管導向較為明確領域的信貸投放權重平穩上升。

40個城市將大力發展保障性租賃住房！

近日，住房和城鄉建設部召開40個城市發展保障性租賃住房工作座談會。40個城市將大力發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。住建部指出，將重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房。

專家指出，本次座談會涉及到後續兩年解決大城市住房問題的重要內容。多達40個城市參與會議說明保障性租賃住房試點推廣力度明顯增大。座談會提出的“利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房”也意味著後續土地市場政策或將產生變動。因此，不論是房企還是需要租房的人群，都應密切關注本次座談會的後續動向。

實際上，不僅是租房市場保持熱度，今年部分城市的新房價格也存在過熱現象。

住建部開會促進保障性租賃住房發展

據住建部官網24日消息，近日，住建部分別在瀋陽、廣州召開發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市人民政府負責同志分兩批參加。住建部副部長倪虹出席會議並講話。

住建部指出，40個城市將大力發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。由政府給予政策支持，引導多主體投資、多管道供給，堅持小戶型、低租金，重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房，包括利用農村集體建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，落實了一批保障性租賃住房項目，提出了保障性租賃住房2021年計畫。

倪虹要求，各城市認真落實城市主體責任，堅持以人民為中心，增強工作的積極性、主動性，推動解決好大城市住房突出問題。

值得注意的是，住建部在4月9日就曾召開保障性租賃住房工作座談會，當時有包括北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個城市政府及住房城鄉建設部門負責同志參加會議。

“此次座談會的影響將相當大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受券商中國記者採訪時表示，相比於此前針對6個城市的座談會，本次針對40個城市的座談會說明了保障性租賃住房試點推廣力度明顯增大。預計本次參會的40個城市主要是省會城市和一些核心三線城市、地級市。

嚴躍進認為，座談會提出的“利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房”，以及“利用農村集體建設用地建設保障性租賃住房”，意味著後續土地市場政策或將產生變動，尤其是在“雙集中”供地新政下，土地方面或將會給予保障性租賃住房明顯支持。

在他看來，後續參與“雙集中”新政下投資拿地的房企、各地保障房發展有限公司等都要關注保障性租賃住房的擴大推廣。通過這次座談會，後續不僅是土地市場會變，企業的拿地、城市的規劃都將改變。此外，還包括新市民、青年人、人才在租房時都需要關注本次座談會的後續影響，這也是明年到後年解決大城市住房問題的重要內容。

租房市場熱度逐月上漲，供給問題愈發尖銳

據58安居客房產研究院發佈的《2021第一季度樓市總結》，前三月租房訪問熱度逐月上漲，一季度重點城市租房訪問熱度整體同比上漲21.2%，北京租房訪問熱度領先。

近年來，大城市中新市民、青年人面臨的租房貴、租房難問題始終存在。在解決好大城市住房突出問題上，今年政府工作報告也提出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

今年以來，住建部在落實“房住不炒”、推動集中土地供應上持續發力外，中央財政也加大了住房保障支出預算。2021年中央財政預算資料顯示，今年住房保障支出預算數為627.03億元，比2020年執行數增加23.54億元，增長3.9%。財政支出的增加說明中央加強了對住房保障的重視程度。

除加大住房保障支出外，自2019年起，住建部就和財政部聯合開展中央財政支持住房租賃市場發展試點，第一批包括“北上廣深”以及武漢、南京、長沙等16個城市。2020年第二批入圍名單新增了天津、石家莊、太原等8個城市。據悉，中央財政以省會城市和計畫單列市每年8億元，地級城市每年6億元的標準提供為期三年的補助試點。

不過，在中國社科院財經戰略研究院博士後彭旭輝看來，專項補助資金雖然在一定程度上增加了當地的住房租賃供給能力，但支援強度和供給能力顯然不足。地方財政應該在提升住房租賃供給上做出更大的支持和貢獻。

報告顯示39個城市房價依然過熱

實際上，不僅是租房市場保持熱度，今年部分城市的新房價格也存在過熱現象。

5月24日，上海易居房地產研究院發佈最新一期《全國百城房價報告》。1-4月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為17634元/平方米，同比上漲13.6%。觀察歷史資料，在過去的28個月中，全國百城年初累計房價同比漲幅均為兩位數，說明當前處於房價漲幅相對偏大的階段，且該階段持續時間較長。

報告指出，1-4月份，32個二線城市新建商品住宅成交均價為17390元/平方米，同比上漲13.2%。總體上看，二線城市房價漲幅是比較大的，且有明顯的反彈現象。如近期市場上頗受關注的武漢、重慶等，漲幅都相對大，其漲幅分別為21%和12%。二線城市普遍為省會城市，人口導入規模大、房價看漲預期強烈，後續應該在雙集中供地的基礎上，嚴審購房資格、嚴管購房交易秩序，真正防範和杜絕各類炒房現象。

報告指出，若以同比漲幅5%為標準界定房價熱度，那麼在全國100個城市中，有39個城市房價漲幅超過了5%，屬於過熱現象。今年前4月部分重點城市紛紛收緊購房政策，進而使得房價有所降溫。尤其是隨著信貸政策的收緊和市場交易的降溫，部分城市房價虛火現象也在減少。但必須看到，一些政策相對寬鬆的城市，近期依然有房價炒作現象。

嚴躍進表示，在房價穩定工作中，有兩類工作後續需要推進。一類是學區房的價格管控。此前中央政治局會議明確了對學區房的管控，從各地監管情況看，更多是圍繞二手房進行的，後續一手房的學區房內容也需要納入監管體系。另一類是捆綁銷售，各地限價政策較多，但房企通過捆綁銷售來變相漲價的現象也比較多，包括精裝修捆綁、停車位捆綁等，對於此類現象都需要嚴管。只有這樣，後續房價趨穩的基礎才會更扎實。

近日，上海八旬獨居老人將300萬元房產送給水果攤主一事登上熱搜榜，而老人被法院認定為無民事行為能力人。這件事之所以備受熱議，就是因為很多人想到了一個問題——自己老了，會怎樣？

本月中旬公佈的第七次全國人口普查（以下簡稱“七普”）料顯示，我國60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%。其中65歲及以上人口為1.9億人，占13.50%。

顯然，我國人口老齡化已步入“快車道”。積極應對人口老齡化的現實迫切性空前凸顯，黨的十九屆五中全會應勢而為地將其上升至國家戰略的高度。這也意味著，更好的營養結構、醫院、醫療等與老齡健康領域密切相關的產業、服務和基礎設施均面臨著前所未有的壓力和挑戰。

事實上，近年來，包括房地產企業、養老服務機構、保險機構與其他投資機構已經在積極佈局養老產業，涉及的內容包括養老住宅開發建設、養老服務運營、養老保險和理財產品、養老專案融資等多個方面。

七普資料還顯示，我國流動人口持續上升，人口向經濟發達區域、城市群進一步集聚。這也為當地的住宅市場帶來更大需求，同時也為房企未來的佈局和打法帶來啟示。

“高門檻”的養老院

事實上，當前不少城市的養老院價格都居高不下。

以記者所在的城市上海為例。記者身邊就有兩位元80多歲的老人，因為子女無法照顧，老人為了住進了當地的公立養老院，費了很大勁。

不僅在戶口資格等條件上要滿足當地嚴格的要求，還要健康不能太差，不然失能級評測都可能過不了。而滿足了各項條件後，還得排隊，“等幾個月到一年的情況很常見”。

以上海楊浦區延吉街道為例，這裡有近10萬居民，其中30%是60歲以上的老年居民，大多數老人都在排隊等養老院的床位。

那麼，這些公立養老院的價格如何呢？據記者瞭解，在服務尚可的情況下，一張床位的價格都要2500~5000元/月。這個價格，只有拿著不低且穩定退休金的老人才可以承受。

而這個價格，在市場上已經不算高了。

因為相比之下，私立養老院的價格可能會翻幾番。以上海為例，記者走訪多家高端養老院發現，一個床位每月的價格約在7千元以上，加上其他服務費用，一個老人一個月大概需要花費1.8萬元。

8871432971318108160.png資料來源：公開資料、智研諮詢整理

隨著人口向經濟發達區域和城市群進一步聚集，意味著一些小城市人口會越來越少，其房價也或會失去支撐。同時也預示著，一些大城市的老年人可能會選擇去小城市生活，從而降低養老成本。

“老年人未來需要的不僅僅是滿足基本的衣食住等基本保障，而是有著更多的差異化需求，這本身就存在著極大的產業發展空間。”

58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析認為，未來的老年人群體會出現一些新特點，如對於互聯網更為熟悉和瞭解，更多老年人有著較高的學歷，更多老年人有著以房屋為代表的大額家庭資產。而這些新特點可能使得一些養老形式可以更豐富。如在大城市以外的一些城市，只要具備基本的良好配備，就可以實現物聯網系統，這使得養老不一定依賴在大城市。

以上海為例，其已經在這方面有了一些探索，如引導老年人到城市郊區或周邊中小城市（嘉興、蘇州等）“異地養老”。

13萬億養老商機的誘惑

“公辦進不去、民辦住不起”，這是導致當前養老門檻高的重要原因。

不過，隨著老齡化人口問題日益突顯，國家對於養老地產的利好不斷。十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，推動養老事業和養老產業協同發展，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系，為億萬老年人“老有所養”繪製了新藍圖。

中國社科院2016年發佈的《中國養老產業發展白皮書》就預計，到2030年，中國養老產業的規模將達到13萬億元。可見，隨著老齡化程度加深，養老地產正迎來新的機遇。

房企也早已嗅到了其中的商機。早在2015年，上海萬科就與上海地產集團、上海中醫藥大學聯合發起成立的申養公司，旨在進一步擴張康養服務的機會。目前，萬科僅在上海就已佈局超過30家養老機構，床位超過1100張，遍佈上海主要中心城區。

據克而瑞統計，截至目前，百強房企中涉足康養產業投資的已有68家，百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養產業領域。

張波告訴《每日經濟新聞》記者，整體看來，通過養老概念入局是大部分房企的選擇，萬科、?大、保利、華潤、招商、遠洋和富力的健康佈局均涉及這方面，相關專案也在陸續開始運營。

“目前房企出於盈利目的，專案大部分定位利潤較高的中高端市場。未來伴隨政策越來越成熟，價值越來越大，其他維度的市場或許也能得到補充。”張波表示。

人口流入VS住房需求

七普資料還呈現出另一個特徵——中國流動人口持續上升，人口向經濟發達區域、城市群進一步聚集。尤其對於年輕人來說，大城市會越來越有吸引力。如深圳、廣州、杭州、長沙4個城市，近4年的年均淨流入人口均超20萬。

人口增加帶來的自然是住房的需求。以上海為例，自去年放鬆了落戶制度後，常住人口迅速增加，住房需求持續攀升。

張華是通過高新人才引進方式來到上海的新市民，他和愛人于2020年拿到了上海戶口後，便馬不停蹄地開始看房子了。

張華夫妻兩個的收入加起來將近80萬元，足夠支撐總價在700萬元左右的新房。彼時，上海新房政策還未收緊，他們順利搖到了號，卻沒料到因為信用卡逾期而導致辭的征信問題，使得貸前審核沒有通過。

新房計畫落空後，張華夫妻不得已選擇了二手房，最終在離公司不遠的一個社區買了一套80平方米的房子，總價480萬元。

張波告訴記者，從資料來看，未來10年還將有1億多農村戶籍人口轉為非農，這也代表著未來有著大量的居住需求將在城鎮產生。

另外值得注意的是，目前我國平均家庭人口僅為2.62人，但人口流動使得年青人和老年人分居現象嚴重，尤其是大量三四線以下城市空巢現象明顯。其次，新落戶人群中兩胎家庭正不斷增多。

這也使得不少家庭對住宅面積或戶型功能提出了更高要求。兩房本身是可以滿足三口之家的生活，但現實的狀況是，已婚已育哪怕是一孩家庭，也需要外地的父母來説明照顧小孩，兩房明顯不夠用。

因此，目前很多一二線城市已經出現“小面積三房”，未來的趨勢將是戶型會進一步緊湊。這一點在上海市場表現得尤為明顯，如市中心不少新盤就推出了90平方米的極致小三房。

房企聚焦人口紅利城市

需求是支撐地區房地產發展的重要因素，主要看兩個方面：一是人口，二是土地。七普資料呈現出來的人口格局，也給房企未來的城市佈局和打法帶來不少啟示：如進軍養老地產、深耕熱城市等。

據七普資料，我國老齡化率較高的區域包括京津冀區域、長三角區域、珠三角區域、華中區域，這也是我國經濟發展靠前的區域。而深耕這些區域，符合當下大多數房企的全國佈局策略。

同時，深耕也意味著這些核心城市輻射的周邊區域也不能放過。因此可以看到，在4月中旬開始的今年首批集中供地競拍中，核心熱點城市無論是成熟板塊還是郊區板塊的地塊，都受到房企們的激烈爭奪。


如在無錫、杭州的集中土拍中，頭部房企因為資金和運營優勢，在這兩個城市的成熟板塊頻頻出手拿地，而中小房企則紛紛在郊區搶佔地盤，或通過組團參股方式“分一杯羹”。

張波認為，當前我國的一些核心大城市及其周邊（都市圈範圍內），人口增長的極限還遠遠沒有到來。“如果未來戶籍制度進一步完善、基礎設施建設以及公共服務的提供進一步優化，這些城市人口的增長趨勢仍然會持續。”

“房企一方面可以選核心城市、選城市群的發展；另一方面其實也可以大量發展租賃，解決新市民的居住問題。”張波表示，相對應的，購房者完全可以跟著開發商的佈局腳步投資置業，向核心城市群、產業聚集區流動。

金榜(00172)公布與賣方就潛在交易訂立不具法律約束力意向書,公司擬收購本港若干商業零售物業及住宅物業.

該等物業目前已出租予第三方,根據公司初步估計,該等物業的市值及每年產生的租金收入分別不少於7.5億元及港幣1,300萬元.預期代價將通過配發新股及╱或交付無息承兌票據作結算.

集團指,潛在交易將加強其資產基礎;產生穩定的租金收入;及補充現有的物業科技服務業務.

賣方為一間於香港註冊成立從事物業投資的公司,由一項全權信託間接持有,其中黃如龍(金榜主要股東、執行董事及主席)為受託人,而黃逸怡(金榜主要股東及執行董事)及黃悅怡(金榜主要股東)為受益人.

公司股份自2019年6月28日上午9時正起於聯交所暫停買賣,並將繼續暫停買賣直至刊發進一步通告.

越秀地產(00123)公布,通過公開掛牌方式以41.4億元人民幣成功競得南京市雨花台區岱山西路東,吉祥路北G40地皮.

該集團指,南京雨花台地塊佔地面積約6.32萬平方米,總可建築面積約23.77萬平方米,其中計容建築面積約16.44萬平方米.該地皮為居住用地.該集團指,南京雨花台地皮距離軌道交通S3號線天保站僅400米,距離繞城高速僅200米,交通便捷,而根據政府規劃,項目所在片區文體小鎮未來將打造集體育設施、文化設施、創意、生態旅遊和低密度濱河居住社區為一體的產城融合之城.該集團指,以合理價格收購南京雨花台地皮,將增加土地儲備,進一步鞏固其於南京的戰略地位.

中交建(01800)(滬:601800)公布,與控股股東分佔30%和70%股權方式開發雄安新區住宅項目,分別出資3﹒3億元(人民幣．下同)及7﹒7億元,即項目註冊資本共11億元.

該集團指,所發項目位於雄安新區啟動區西北部居住片區,為城鎮住宅用地,總佔地面積約223畝,容積率為1﹒93.項目地皮代價9﹒17億元.該集團指,有關合作有利於全產業鏈優勢,減少項目風險.

上周五剛成為準藍籌的碧桂園服務（06098），昨天即趁好消息抽水，收市後以折讓5.7%至7.2%價格進行配股，籌最多78.9億元，並同時發行38.75億元可換股債券（CB），意味總集資規模達117.65億元。無獨有偶，SaaS（軟件即服務）概念股微盟集團（02013）昨亦以配股兼發CB的方式集資最多43.2億元，其主要股東騰訊（00700）已同意認購不多於3.9億元配售股份。

染藍利好 股價漲2.8%

將於6月7日正式染藍的碧桂園服務，擬配售1.045億股或3.4%新股，配售價為每股74.25元至75.5元，較昨日收市價80.05元有5.7%至7.2%折讓，料集資77.6億至78.9億元。由於配售屬全新股，故需T+5才交收，公司及大股東有90日禁售期。

同時，碧桂園服務擬發行總值38.75億元、票面息率為零的CB，年期僅363日，建議換股價卻較現價溢價30%，並可按市場反應再加碼發行多15.5億元。上述交易安排行為中金、大摩及瑞銀。

碧桂園服務稱，是次集資所得將用於潛在併購、業務擴張及一般營運用途。公司昨日受染藍消息帶動，股價漲2.8%，而作為物管股龍頭，今年來已累升達53%。事實上，碧桂園服務對上一次集資僅為不足半年前，去年12月以每股45元價格配股，籌77.9億元；去年4月及6月亦曾發CB籌逾38億元。

另外，微盟集團亦配股兼發CB集資，擬發售1.3億股全新股，配售價為每股14.86元至15.26元，較昨日收市價16.06元有5%至7.5%折讓，集資19.3億至19.8億元。現持股8%的股東騰訊已同意認購不多於20%或5000萬美元（約3.9億港元）股份。微盟有90日禁售期。

微盟抽水43億 騰訊參與

微盟又同時發行總值3億美元（23.4億港元）的5年期CB，票面息率初步為0.5%至1%，建議換股價有35%至45%溢價，投資者可選擇第三年贖回。微盟配股兼發CB，最多籌43.2億元。瑞信、中金及大摩為上述交易安排行。微盟昨日跌2.7%，公司股價已由2月中33元的歷史高位累瀉51%，但仍較去年底漲15%。

新居屋下周起揀樓 4屋苑7047伙

政府加大力度透過資助房屋協助市民「上車」，去年接獲23.6萬份申請的「出售居者有其屋計劃單位2020」（下稱居屋2020），房屋委員會（下稱房委會）落實下周一（31日）起揀樓。房委會昨天公布各屋苑的樓書和價單等銷售文件，其中4個全新屋苑共7047伙中，售價最貴的「樓王」屬於鑽石山啟翔苑極高層單位，售價488.86萬元；粉嶺山麗苑一個低層戶的售價116.69萬元，則是整批居屋中最平，以綠表申請人最高可承造九成半按揭計算，首期低至約5.8萬元。

房委會表示，居屋2020將於5月31日起揀樓，首天分4個時段選擇，共有約110名申請者獲邀出席，部分為受房委會已公布的公屋清拆計劃影響的家庭申請者，部分則屬「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者。

今期新居屋以市價六折定價，包括4個全新屋苑共7047伙，以及95個過往期數居屋的撻訂重售戶，合計7142伙。全新屋苑中，只有啟翔苑位於市區，地址為鑽石山彩虹道237號，提供940伙，預計2023年5月落成，毗鄰將接受申請的「綠置居」屋苑啟鑽苑。價單顯示，啟翔苑B座33樓8室，實用面積502方呎，售價488.86萬元，屬於7047個全新單位中最貴的「樓王」，座向東南，呎價9738元。

山麗苑117萬最平 首期僅5.8萬

全新屋苑中售價最平的單位，則是粉嶺皇后山的山麗苑B座1樓9室，實用面積279方呎，售價為116.69萬元，呎價4182元，綠表首期可低至約5.8萬元。山麗苑位於龍馬路88號，由6座樓宇組成，共提供3222伙，座數和單位數目都是4個屋苑中最多，預計今年11月落成。餘下兩個全新屋苑，包括已屆現樓的火炭彩禾苑及預計2023年2月落成的馬鞍山錦駿苑，分別提供806伙和2079伙。

至於一併推出的95個撻訂戶，來自「居屋2018」和「居屋2019」的7個屋苑，東涌裕泰苑佔最多，達54伙；將軍澳雍明苑亦有10伙；其餘來自長沙灣凱樂苑和凱德苑、馬鞍山錦暉苑、葵涌尚文苑及火炭旭禾苑。

重售單位以凱樂苑E座27樓4室的售價最貴，該單位實用面積629方呎，最新以市價六折訂下的售價為531萬元，呎價8442元。該單位於2018年以市價五二折定價時，售價438.59萬元，以此直接比較，約3年間售價大升21.1%，如剔除折扣因素，只比較其市值的變幅，漲幅則約4.9%。

根據一貫做法，居屋2020的售價將維持不變，惟房委會將按市況轉變，相應調整單位折扣率。居屋2020原來的折扣率為40%，房委會透露，由於各屋苑於5月和6月的評估市值均較定價時高，所以5月和6月揀樓時的折扣率，會較定價時增加約1%至3%。

房委或因應市況調升折扣率

居屋2020共收到約23.6萬份申請，以可供揀選的單位共7142伙計算，約33人爭一伙；當中白表申請達20.3萬份，亦有約3.3萬份屬綠表申請。房委會提醒中籤者須帶備選樓通知書、身份證明文件和首期訂金的銀行本票和支票，於指定時間到位於樂富的居屋銷售小組揀樓，中籤者和陪同親友到場揀樓時須掃描安心出行或登記資料，亦要接受體溫檢測及佩戴口罩，中籤者一般只可攜同一名親友進入簡介室，其他親友則須留在等候區。

居屋2020的單位數目，屬政府2014年推出新居屋以來最多。房委會委員招國偉指出，由於白表申請者逾20萬人，相信「賣唔晒嘅機會唔大」，估計位處市區的啟翔苑和已屬現樓的彩禾苑較受歡迎。對於綠置居啟鑽苑將接受申請，招國偉認為，啟翔苑的單位數目不算多，相信受綠置居的影響有限，但整個揀樓程序的中後段，則較大機會受到綠置居影響。

商廈市道仍低迷，仲量聯行最新發表《香港地產市場觀察》報告指出，4月整體甲級寫字樓市場再錄負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出樓面），空置率高企，租金按月下跌0.9%。

國壽富蘭克林轉租交易廣場

該份報告稱，上月整體甲級寫字樓市場錄得9.94萬方呎的負吸納量，整體空置率由3月的9.4%，微增至4月的9.5%。截至4月底，中環甲級寫字樓空置率由7.3%升至7.5%，租賃活動主要為租戶在區內搬遷。其中，中國人壽富蘭克林資產管理將遷出中環長江集團中心低層單位，據悉已承租同區交易廣場一座全層樓面，租用樓面面積為1.39萬方呎，月租料約146萬元，呎租約105元。

空置率持續高企，整體甲級寫字樓市場租金按月下跌0.9%。各主要寫字樓分區中，以尖沙咀的租金跌幅最大，按月下跌2.5%，港島東則相對穩定。

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）稱，由於不少租戶希望節省成本，企業縮減規模的趨勢持續。隨着租戶紛紛開始調整疫後的物業要求，市場對優質寫字樓的需求將持續增加。

資深投資者「舖王」鄧成波本月突然離世，惟家族沽貨步伐持續，最新以6500萬元把元朗大棠路荒廢大宅筱廬連同毗連地皮一併售予嘉濤控股（02189），持貨約5年，賬面僅獲利約200萬元。

嘉濤控股公布收購元朗4幅土地，代價6500萬元，集團有意把土地發展成一幢安老院舍。該等土地上建有名為筱廬的三級歷史建築，賣方於2019年向城規會申請保留歷史建築，並在餘下地段發展一幢新樓擬作安老院舍，申請事項已獲城規會批准。

擬建一幢5層安老院舍

資料顯示，上述地皮獲批准興建一幢5層高（另連一層地庫）安老院舍，提供170個床位，總樓面約45930方呎。

筱廬位於大棠路，旁為元朗浸信會，建於戰前1941年，大宅樓高兩層，為石屎建築，既有西式柱石，亦有中式大騎樓。筱廬於上世紀七十年代起開始荒廢，加上日久失修，有都市傳聞稱大宅為香港十大鬼屋之首。根據土地註冊處資料，鄧成波家族於2016年11月斥資6300萬元購入上述地皮，現轉手賬面賺200萬元或3.2%。

樓市交投氣氛不俗，樓價亦連環上揚。美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報170.72，按周微升0.02點或0.01%，指數連漲5周，合計飆3.55點或2.12%，年初至今樓價指數累計升4.43%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，全港三大分區其中兩區的樓價指數按周微升，其中「美聯新界樓價指數」按周漲0.04%，最新報159.83，與大市同步，連升5周共3.36點或2.15%，今年暫時累升2.59%。「美聯港島樓價指數」按周回升0.02點或0.01%，報190.48，年初至今累飆6.22%，屬3區中升勢最勁。「美聯九龍樓價指數」則逆市按周微降0.03點或0.02%，為169.57，今年累積則升4.79%。

依照該行網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI）報68.4點，按周回升0.1點或約0.1%。劉嘉輝說，信心指數連續10周在67至69點之間徘徊，意味新增減價盤數目保持穩定。他稱，本月新盤累積售出近1800伙，二手交投持續活躍，有助強化放盤業主的心態，而信心指數維持在平均值（屬樓價好淡分界線）之上，支持樓價造好。

新冠肺炎疫情轉趨穩定，經濟好轉，樓價連月上升。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料所得，4月全港4641宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，賬面獲利個案共4530宗，佔比達97.6%，較3月微跌0.1個百分點，但仍屬近8個月次高。

按區域劃分，港島區表現最差，獲利成功比率為96.9%，按月升0.1個百分點；九龍區報97.2%，按月升0.4個百分點；至於新界區表現最理想，錄得98%獲利比率，惟按月回落0.3個百分點。雖然按月回落1.1個百分點，但屬次高組別。

平均賺幅73.5%

數據顯示，4月每宗私宅轉手個案平均賺73.5%，較3月升0.6個百分點。賬面錄得虧損個案有97宗，佔比按月升至2.1%；平手個案14宗，佔比按月減至0.3%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，近期一二手市場暢旺，預料5月二手私人住宅轉售獲利比率有力升至接近98%的近11個月高位。

疫情緩和下，近期舖位租務加快，過往核心區空置率偏高的中環，因業主降低叫價，一連錄得數宗租務，成為反彈較快的地區。

據仲量聯行資料顯示，本年首季各核心區商舖空置率仍偏高，整體空置率達19.3%，而中環空置率為15.3%，較銅鑼灣及旺角區為高。事實上，去年中環錄得多間旗艦店棄租，包括GAP、TOPSHOP、思捷等，空置樓面增高。

皇后大道中36號 2層120萬租

隨着疫情緩和，本地消費穩定，最近中環區商舖租務個案增加，個別被棄租的旗艦店，部分樓面獲承接。包括中環皇后大道中36號興瑋大廈多層，曾為運動服裝品牌adidas旗艦店，品牌租約去年已屆滿，及後與業主達成協議，以短租方式續租用，最後品牌仍決定放棄，上月正式遷出。早前業主原把4層舖位以每月逾200萬元放租，惟未有大型租客承接，故再改變策略，把舖位重新分間。據了解，物業地下及1樓，面積約6,500平方呎，最近以每月約120萬元租出。

市場消息指，新租客為?生銀行，作銀行業務，亦因舖位處核心地段，達宣傳之效，故在租金下挫後，租用兩層舖位。至於物業2及3樓，業主仍在放租。

翻查資料，物業地下至3樓，面積約1.3萬平方呎，2008年由國際品牌Coach租用作旗艦店，高峰期月租達720萬元。Coach租約原於2017年完結，因零售欠佳，提早於2015年遷出。其後運動服裝品牌以每月約434萬元頂上。若按物業兩層樓面比較，新租較舊租平逾65%，而較2015年高峰期，租金下跌約8成。

另外，物業對面的陸海通大廈舖位，曾為GAP時裝旗艦店，去年遷出後，最近亦獲美國時裝American Eagle租用其中地下至2樓，面積約7,158平方呎，租金涉約100萬元，較舊租平約6成。

除了零售品牌外，近期餐飲亦連環進駐中環地舖，如皇后大道中最近連環獲甜品店、美式炸雞店租用。至於較值得留意的，為譚仔國際承租中環威靈頓街15至19號香港工商大廈地庫及地面兩層，面積約4,000平方呎，計劃開設中環區首間譚仔三哥米綫，新店預計於第二季投入市場。

分析指，過往中環商舖為各大品牌必搶之地，租金推至極高水平，近年先後因社會事件及疫情，零售品牌棄租，同時欠缺新租客頂上，舖位交吉，而去年該區空置率亦頗高。由於業主見旅客重返需時，短期難見零售商高價搶舖，故面對現實降低叫租，而租金較高峰期普遍跌6至7成以上，漸達吸引水平，令租務明顯增加。

兩度平租短租客 小巴大王長子：條街無咁難睇

疫情重創零售業，加上本港的疫苗接種率不高，疫情斷斷續續，通關未有期，商舖市道冰封，有商舖業主大劈租求客，只望條街「唔好太吉」，能有多些人逛街購物。新近銅鑼灣羅素街有舖位以超低價並短租形式租出，成交租金僅為高峰期的十分之一，每月10萬元。 由「小巴大王」馬亞木持有的羅素街60號地下B號舖，今年4月起以每月約10萬元短租予手機配件店，租約為期三個月。馬亞木的長子馬僑生表示，先讓短租客填滿吉舖，希望「條街無咁難睇」。

馬亞木的長子馬僑生表示，核心區舖市恢復需時，希望「條街無咁難睇，少?吉舖，所以短租填滿?先算」。他又表示，租務要求也作彈性處理，長租租約最短可縮至一年，有別於一般的兩至三年租約期，而租金亦可再平一點，直至租客「搵到食先」，之後再調整。馬僑生認為，隨?更多人願意接種疫苗，零售市況也開始改善，留意到零售商開始變得積極，而未來租金走勢要視乎政府何時通關。

短租予口罩店至手機配件店

由「小巴大王」馬亞木持有的羅素街60號地下B號地舖，面積約1,100方呎，繼去年9月份10萬元短租予口罩店後，上月再以短租形式租予手機配件店三個月，而租金維持每月約10萬元，但與高峰期長租約每月120萬元相比，勁挫九成。該舖位在去年9月份已由口罩店以每月約10萬元短租，租用至今年4月遷出，意味舖位尚未獲長租客承接，目前仍只能靠短租客維持租金收入。

租金由鐘錶店高位瀉逾九成

翻查資料，馬亞木早於2005年以1.08億元購入上述羅素街舖位，舖位在2008年由售賣高檔奢侈品的太子珠寶鐘錶以每月約45萬元租用，隨後租金一直攀升，在2013年高峰期該鐘錶店更以每月約120萬元續租，呎租1,091元。如以目前的短租租金10萬元跟高峰期長租約租金相比，租金由高位累挫逾九成或110萬元。

在新冠肺炎病毒疫情爆發後，全球各地均實施通關限制，加上政府單靠派現金直接資助卻缺乏後續策略，不少零售業及飲食業界都要「吊鹽水」度日。政府統計處本月初公布，3月零售業總銷貨價值臨時估計為276億元，雖然3月零售銷售錄得顯著按年升幅，但主要由於去年的比較基數十分低。第一季合計，零售業銷貨量按年升7.2%，但仍遠較2019年第一季銷貨量低32.5%。這反映零售市道距離正常水平仍有一段距離。

疫情趕絕旅客 名店生意近零

由於缺乏旅客來港及市民不願意進行高消費，名店生意近乎零，紛紛遷出以高檔消費為主的羅素街，戴德梁行早前曾發表的亞太區《主要大街》報告顯示，銅鑼灣羅素街租金下跌43%，跌幅最大，每月呎租跌穿1,000元、只有963元；尖沙咀的商舖呎租約1,045元，按年下跌35%，由第二位躍升為第一位，故此由尖沙咀廣東道取代銅鑼灣成為亞太區最昂貴零售地段，為銅鑼灣自2015年有記錄統計以來首度失落亞太區最昂貴零售地段寶座。

民生地段商舖表現比起遊客區理想得多，舖租逆市上升。中原(工商舖)商舖部分區營業董事黃泳珊表示，北角春秧街55至71號地下A4號舖部分，A4號舖面積約540方呎，分租予3個租客，有生果店租客以每月約4.7萬元承租該舖部分樓面，租約為期兩年。黃氏續稱，物業上手租客同為生果店，月租約4萬元，於4月中旬交吉遷出後，旋即獲新租客進駐，租金更錄得約17.5%升幅。

市場氣氛向好，市民四出尋覓心水樓盤，其中不少準買家放眼一手市場，星島地產網以「市場購買力流入，本月一手成交能否突破2000宗？」為題進行民意調查。

是次共涉208名受訪者，當中有141人、即約68%認為，新盤接連推售，提升市民的入市意欲。

整體樓價持續上升，不少發展商亦有提價的打算，想到遲買會貴，便選擇加快入市步伐。而且本月推售的新盤網羅港九新界各區，所以一手成交在月內要突破2000宗並非難事。

另一方面，有23人、即約11%受訪者持相反意見，到了月底，再有新盤開展推盤步伐，料會於6月出擊，導致不少市民轉至觀望態度，先留意下月推出的新盤，比較一番再下入市決定，所以覺得月底的一手交投量會放緩，未能乘着勢頭突破2000宗成交。

此外，亦有36名受訪者、即佔約17%認為，一些新盤項目如箭在弦，它們會否搶在月內進行銷售，對本月成交量有很大影響，惟發展商們各有盤算，推盤步伐實在難以估計。

另有8名受訪者、即約4%人士指出，近來購買力有流往二手市場的趨勢，頻錄新高成交，所以要回答一手交投量能否超過2000宗，需要再作觀察。

新盤銷售攻勢持續，其中鴨脷洲逸南累收逾200票，以首批50伙計，超額逾3倍，預料短期內加推。

於上周開價的?基鴨脷洲新盤逸南，昨續開放示範單位及收票，市場消息指，項目兩日共收逾200票，對比首張價單50伙，超額逾3倍。*基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，市場反應熱烈，考慮短期內加推單位。

在中環商廈示範單位現場所見，準買家陸續經工作人員帶領，前往項目的展銷中心參觀，以家庭客為主。代理表示，入場價約400餘萬，吸引不少港島區上車客，用家和投資者比例約各佔一半。

首張價單包括36伙開放式及14伙1房戶，全屬標準單位，定價454.9萬至714.8萬，呎價24457至29129元，提供最高6%折扣優惠，折實售價427.606萬至671.912萬，折實呎價22990至27381元，折實平均呎價25228元。入場單位為3樓E室，面積186方呎，開放式戶型，折實售價427.606萬，折實呎價22990元。

同系粉嶺高爾夫．御苑招標沽出2幢洋房，套現逾1億。其中C3洋房面積2602方呎，5房間隔，連1293方呎花園、517方呎天台及129方呎平台，成交價5055萬，呎價19427元。全盤累售380伙，共套現逾45億，當中獨立洋房累售16幢，套現逾8.2億。