在台成立一甲子的伯大尼美國學校，近期委託商仲標售持有近35年的北市中正區汀州路老院區，開價25.8億元。據悉，歌手周杰倫的一對兒女是該校學生，歌手陶喆則是該校校友。

根據世邦魏理仕（CBRE）資料，預計標售的房地產坐落北市中正區汀州路上，基地面積796.75坪，為地上6層、地下2層建物，名為「福音大樓」，建物面積約3376坪。該大樓於1987年興建完成、屋齡約34年，曾是伯大尼美國學校校區，2018年校區搬至林口新建大樓。

對照地籍資料，該建物所有權人為財團法人台北基督教協同會，使用分區為第三種住宅區，若不計建物價值，每坪土地底價近324萬元。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，該地鄰近台大校園，地上建物已達危老申請屋齡門檻，且基地近800坪，可透過都更模式獲取更多容積獎勵。

她表示，國產署3月標售兩筆台大旁住宅地，皆吸引多組建商搶標，分別由新潤建設以24.22 億元以及綺華建設以13.6億元得標，推估未來每坪房價有機會挑戰130萬元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這次標售基地位於台大商圈，過去10多年來陸續有品牌建商主導都更案銷售，市場接受度極高。而這塊基地過去是學校及聚會場所，無論面積、臨路動線、形狀都極適合開發高級住宅，且符合申請危老、都更標準，在北市蛋黃區一地難求下，肯定會吸引建商競逐。

疫情延燒，財政部國產署昨宣布，祭出三大紓困措施，包括上半年租金減收兩成、放寬特定期間租金緩繳，以及三級警戒期間可不計入補正與繳款案件期限內。

國產署表示，為配合防疫，減少民眾外出洽公，並減輕民眾及企業負擔，祭出三大紓困措施，首先，今年上半年租金減收兩成，範圍包括委託經營或設定地上權案的經營權利金或地租。

其次，繳款期限為今年五、六月底及七月五日的租金，承租人及地上權人在前述繳款期限應繳而未繳，可主動延長繳款期限至七月底止，延長期間免計收違約金及遲延利息。

國產署官員表示，六月到期租金共八．七萬戶，加上其他月份到期者，估計至少逾十萬戶受惠。

此外，針對國有非公用不動產承租、承購、提供開發、交換、通行權、委託經營案件、標租、標售案件，以及逾期未辦繼承登記土地標售案件，若有限期補正、通知繳款、限期檢附政府立案證明情形，於三級警戒期間內，均可排除不納入期限計算，即至六月十四日止都可不計入。

國產署指出，各分署及辦事處將主動展延案件限辦期限，民眾可等解除警戒後再辦理繳款、補正或訂約事宜，減少外出群聚風險；且此次紓困措施由國產署主動辦理，民眾不用自行提出申請，若有需要，也可採通訊方式辦理。

店舖減租50％ 住宅減20％

因應中央流行疫情指揮中心提升全國疫情警戒至第三級，恐影響行業經營及國人生計，內政部昨天宣布，中央社宅店舖自五月起，為期三個月，減租五十％；另針對符合確診、隔離或是放無薪假等狀況之中央社宅住戶則減收租金二十％。

內政部營建署副署長陳繼鳴表示，因應疫情，已責成各社宅主辦機關研議紓困機制，請各地方政府加以研議，而中央主管的社宅部分，國家住都中心率先議定林口社宅店舖自五月起，為期三個月，減租五十％；另針對符合確診、隔離或是放無薪假等狀況之林口社宅住戶則減收租金二十％。

住都中心指出，近期受疫情衝擊，所管林口社宅內各類店舖經營漸顯困窘，該中心衡酌整體營運狀況，已訂定店舖紓困措施，今年五至七月租金，以租約金額減收五十％計收，如已按約繳納之租金可直接抵繳次月租金；而林口社宅住戶若因確診、居家隔離或放無薪假等影響家中經濟維持，可向該中心提供相關佐證文件確認後給予租金減收二十％。

內政部指出，面對目前疫情關鍵時刻，社宅應更大力支援住戶及店舖，呼應其居住協助之政策初衷，同時也呼籲民間店舖出租人能一起給予承租人更寬裕的緩衝空間，共渡這次疫情難關。

鄰近雙北的桃竹縣市，因交通建設帶旺房市，吸引上市櫃建商轉進。房仲業者統計，今年前 5 月已有四大上市櫃建商共砸 57.6 億元投資，最高價是興富發 (2542-TW) 砸 39.69 億元，購入 A7 重劃區善捷段 47 地號帶建照土地，土地坪數 2580.8 坪，換算單價 153.8 萬元，創實價登錄以來的區域新高價。

台灣房屋長庚直營店店長林士涵指出，2021 年 A7 重劃區內，商業區土地交易價格每坪約在 100-110 萬元，善捷段 47 地號不但是商業區土地，還帶有建照，能快速開工，且有可能附帶較豐富的容積獎勵，因此奇貨可居，讓該地每坪以高出行情近 4 成，創下該區段史上新高單價。

台灣房屋集團趨勢中心統計資料，2021 年前 5 個月，在桃竹地區購入土地的有四大上市櫃建商，包括興富發建設、大華建設 (2530-TW)、櫻花建設 (2539-TW) 以及富宇建設 (4907-TW)，分別以 39.69 億元、11.48 億元、6.16 億及 0.27 億元購得桃竹土地，插旗購入青埔、楊梅、龜山以及竹東的土地。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，雙北素地難求，成本也高，因此上市櫃建商的購地範圍，轉向桃竹，但不僅限於桃園高鐵特區、A7 重劃區等一級核心戰區，其他價格親民且生活機能佳的區段，如楊梅麥當勞商圈，以及竹東火車站、竹東榮總醫院周邊商圈，也都是獵地目標。

外資商仲世邦魏理仕 (CBRE) 受託，公開標售位於台北市汀州路三段近 800 坪住三建地，標售標的除包含台北市罕見的大面積土地外，尚包含地上建物福音大樓總面積約 3376 坪，此案處台北市正核心區域，標售底價 25.8 億元將在 7 月 13 日開標。

台電大樓至公館生活圈一帶，除有台灣最高學府台灣大學及多所明星學校坐落本區外，更有台大萬坪校園綠地加持，許多指標型建案單坪成交價都突破每坪百萬元以上。

近年台北市土地稀有，自 2009 年 10 月 20 日起，500 坪以上的國有非公用土地不再辦理標售，自此市場上鮮有 500 坪以上土地釋出。國產署今年 3 月標售兩筆台大旁住宅地，都吸引多組建商搶標，分別由新潤建設以 24.22 億元、綺華建設以 13.6 億元得標，推估未來房價有機會挑戰每坪 130 萬元。

CBRE 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，本標售標的除位處台北市精華區位外，並臨近台大萬坪校園，享公館商圈繁榮生活機能與便利之交通網絡，且基地氣派方正、三面臨路，地上建物已達危老申請屋齡；近 800 坪的基地更可進行都更，未來重新開發效益可期。

此台大公館商圈建地標售案，底價換算土地單坪價格約 324 萬元，參考今年 3 月國產署標售的盛況，價格極具吸引力。

疫情嚴竣，三級警戒延長，不少人生活面臨困境，煩惱房租繳不出來怎麼辦？律師呂秋遠在臉書表示，真的不行，就讓房東告，反正民事訴訟輸了也不會如何，就是還錢而已，千萬不要為了這種事情而焦慮。

此一說法引起許多網友稱讚。不過，包租公律師蔡志雄提醒，呂秋遠說的是，「輸了也不會如何，就是還錢而已」，而不是輸了都不會怎樣。如果房東告贏，租客如果有財產或是薪水，還是會被執行償還。

呂秋遠在臉書PO文表示，受疫情影響，庶民生活已經緊縮，也受到嚴重的打擊，最重要的就是收入減少。所以，現金最重要，應壓低開銷，盡量使用信用卡，延遲給付。

他說，租屋族如果出現困難，可以先跟房東商量，能不能這三個月先暫停支付或減半，往後再補給他。真的不行，也只能讓他告，先保住自己的生活要用的基本現金。

他表示，法院暫停開庭到6月14日，往後什麼時候會開也不知道，等他提告，不用搬家，第一次開庭，都已經可能半年後，三審定讞可能都已經三年後，要提告，也只能讓他告了，反正民事訴訟輸了也不會如何，就是還錢而已，千萬不要為了這種事情而焦慮。

蔡志雄表示，由於北部幾個法院都有確診案例，升三級之後律師界就一直爭取非必要停止開庭，現在法院確實暫停開庭到6月14日，接下來什麼時候開庭也很難說。由於開庭是遞狀後三個星期左右，但疫情關係可能會塞車，因此第一次開庭，確實可能是半年後的事。

至於呂秋遠所說，民事訴訟輸了也不會如何，就是還錢，確實是如此，如果被告有財產或是薪水，會被執行還錢，如果被告沒有財產，則會換成債權憑證一張紙。

中央流行疫情指揮中心提升全國疫情警戒至第三級，恐影響行業經營及國人生計，內政部今表示，已責成各社宅主辦機關研議紓困機制，國家住都中心率先議定林口社宅店舖自5月起，為期3個月，減租50％。

另針對符合確診、隔離或是放無薪假等狀況的林口社宅住戶，則減收租金20％，期盼地方社宅及民間店舖出租人都能響應，共體時艱。

住都中心表示，近期受疫情衝擊，所管林口社宅內各類店舖經營漸顯困窘，該中心衡酌整體營運狀況，已訂定店舖紓困措施，今年5月至7月份租金，以租約金額減收50％計收，如已按約繳納之租金可直接抵繳次月租金。

有關社宅住戶可能因為確診、居家隔離或放無薪假等影響家中經濟維持，住都中心也公布，倘林口社宅住戶有以上情形，可向該中心提供相關佐證文件確認後給予租金減收20％。

內政部表示，面對目前疫情關鍵時刻，國人團結一心依據指揮中心規定配合防疫，社宅應更大力支援住戶及店舖，呼應其居住協助的政策初衷，同時呼籲民間店舖出租人能一起給予承租人更寬裕的緩衝空間，共度這次疫情難關。

永慶房屋統計近一年雙北市的網路點閱量，和去年同期相比，大同區增幅達22.4%，爆冷拿下北市第一。新北市點閱量增幅第一名也出人意外，由蘆洲區以年增16.9%名列第一。

永慶房屋另觀察點閱量增幅前五名的行政區房價變化，雙北市前五名的行政區房價全數上漲，其中以新莊區漲幅最大，年漲幅6.2%。

根據永慶房屋統計，近一年北市點閱量增幅前五名行政區，依序為大同區、中山區、萬華區、北投區、內湖區。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，大同區屬於台北市較早期發展的地區，區內許多屋齡較高的老屋，不過在政府積極推動都更、危老的情況下，近年來大同區內都更及危老案件陸續完工，為當地房市添增新的動能。

北市點閱量增幅第二名的中山區，一直都是北市熱門購屋的行政區，區內交通方便，產品多元，持續吸引購屋人目光。陳金萍表示，在市場熱絡情況下，中山區近一年來的房價漲幅也達到5.5%，是台北市點閱量增幅前五行政區中，房價漲幅最多的行政區。

新北市點閱量增幅排名第一行政區為蘆洲區，年增幅達16.9%。

陳金萍指出，蘆洲區有捷運中和新蘆線經過，交通便利，生活機能也佳，加上三字頭房價，近年吸引不少人口進駐，原本蘆洲區的計畫人口數為17萬人，目前已達到20萬人，未來該區有環狀線北環段、五股泰山輕軌行經，房市前景相當值得期待。

新北市點閱量增幅排名第二的行政區為「永和區」，陳金萍表示，永和區與台北市僅有一橋之隔，但與橋對面的中正區房價相差甚大，並且由於人口密集，生活機能相當豐富，房市需求穩定，每當有房屋釋出時都相當搶手，成為熱門點閱的行政區。

國家住都中心於20215月26日召開「台北市信義兒福A1基地公辦都更案」招商說明會，以線上直播向各界說明本案之基地概況、發展願景、招商資格與條件等，同時回應相關提問。本案由國家住都中心擔任實施者，已於5月14日公告招商，同時公開徵求出資人暨租賃承租人，受理申請至9月13日止，全案總投資金額約50億元，敬邀國內外優質廠商共組團隊參與本案。

國家住都中心代理董事長花敬群表示，本案要發揮銀髮友善住宅政策的領頭作用，結合出資人及租賃承租人的營運團隊，一起發揮專業，建構銀髮友善社區的服務系統，帶動整體高齡化服務的量能，為台灣邁入超高齡社會，奉獻我們的專業。

本案招商主要特色：

1.松山信義新亮點 推動全齡照顧社區

為推動「銀髮安居、在鄰安老」的住宅政策，是本案公辦都更的核心目標。在硬體層面，國家住都中心更新後取得之產權，地面樓層將作商業空間使用，其餘則作為租賃住宅，提供60％住宅戶數予家中有65歲以上成員的家庭優先入住；在軟體層面，未來將由租賃承租人規劃提供全齡基本服務及附加價值服務，如健康量測管理、團體課程活動及社福資訊諮詢。同時，為滿足地方需求，強化高齡照顧體系，台北市政府分回部分，將設置住宿式長照、高齡日照中心、區民活動中心等多元公益性設施，讓未來入住的居民及社區周邊住戶，共享都市更新成果。

2.基地方整產權單純 具區位優勢

本案基地形狀方整，面積8,850平方公尺，位處松山信義交接地帶，除鄰近饒河及松江商圈外，周圍金融、科技、經貿園區林立，距離松山車站更僅700公尺，為台北市區中少數可同時享有商業區機能及住宅區氛圍的優質住宅場域。此外，本案土地產權單純、基地條件蘊含更新發展潛能，除範圍內99.35％為台北市有及國家住都中心自有土地，地上建物也均為國家住都中心所有；且國家住都中心已完成整合台北市政府更新後空間需求，並取得鄰地管理機關環境綠美化許可，期能加速推展都更作業。

3.重視前期規劃及後期營運管理

國家住都中心更新後取得之住宅單元、商業空間及停車空間等，未來將全數委由租賃承租人負責營運管理，且首次租期為20年，得延長2次，最長租期可達50年。本案評選首重前期規劃及後期營運管理，由租賃承租人所提出的「經營管理計畫書」及出資人所提出的「出資計畫書」同為重要評分項目，期能透過綜合評選擇出最優方案，實踐照顧國人居住需求與扶植租賃產業的政策目標，打造全齡友善的居住生活圈。

為高齡趨勢提前部署 期盼各界共襄盛舉

信義兒福案以連鎖式都市更新，逐步建構全齡生活圈、與周邊社區一起變好、安心變老，期盼廠商踴躍投入，秉持全齡服務精神、永續經營態度，共同來為全齡新生活提前部署。

外資商仲世邦魏理仕(CBRE)獨家接受業主委託，公開標售位於台北市汀州路三段近800坪絕版土地。本次標售標的除包含台北市罕見的大面積土地外，尚包含地上建物福音大樓總面積約3,376坪，該基地使用分區為第三種住宅區，此案處台北市正核心區域，為開發商及大型財團爭相搶進之稀有土地！

台電大樓至公館生活圈一帶，人文底蘊豐富，生活機能健全，除有台灣最高學府台灣大學及多所明星學校坐落本區外，更有台大萬坪校園綠地加持，許多指標型建案單坪成交價皆突破每坪百萬元以上之高價。

近年台北市土地稀缺，且自2009年10月20日起，500坪以上的國有非公用土地，不再辦理標售，自此市場上鮮有500坪以上土地釋出。國產署於2021年3月標售兩筆台大旁住宅地，皆吸引多組建商搶標，分別由新潤建設以24.22億元、及綺華建設以13.6億元得標，推估未來房價更有機會挑戰每坪130萬之行情。

CBRE世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：本標售標的除位處台北市精華區位外，並臨近台大萬坪校園，享公館商圈繁榮生活機能與便利之交通網絡。且本案基地氣派方正、三面臨路，地上建物已達危老申請屋齡；其近800坪之基地更可進行都更，未來重新開發效益可期。

本案標售底價換算土地單坪價格約新台幣324萬，參考2021年3月國產署標售之盛況，價格極具吸引力，此外基地規模更勝於過往，勢必更將掀起市場激烈搶購盛況。

新希望(15.340, 0.01, 0.07%)服務（03658.HK）剛剛完成上市敲鑼儀式，晚間就又有一家川系房企分拆物業赴港，走向了上市風口。

5月25日，德商產投服務集團有限公司（簡稱“德商產投服務”）向港交所遞交了招股書，申萬宏源(4.770, -0.02, -0.42%)香港為獨家保薦人。

遞表前幾乎沒有流露出任何風聲，但種種跡象表明，這場資本化之旅，其創始人鄒康其實籌畫已久。

去年5月2日，德商產投服務結束了在新三板市場近四年的“旅居”。摘牌僅四個月，就開始動作頻頻。於外，企業名稱、類型、地址大變更；于內，法定代表人、企業成員大“換血”。

如果說此前這一波操作還只是在隱隱行動，那麼從今年3月中旬開始，鄒康扶持物業衝擊資本市場的心思就已經顯露無疑了。大幅增加註冊資本、股東變更、大股東與實控人也從鄒康個人變更為公司主體。

物企上市還在風口之上，以德商產投服務380萬平方米的在管體量，在港交所正式抬高上市門檻之前，鄒康能否實現資本逆襲？

5%股權犒賞張志成

創業之前，鄒康曾在四川省夾江水工機械廠做工人。或許是骨子裡有種不安分的因數，1992年，鄒康辭掉了“鐵飯碗”，幾番輾轉，在1999 年拉攏楊彬等友人共同創業。

事實上，鄒康最初的創業的領域並不是房地產市場，而是進軍過互聯網，直到2005年後才轉身投入房地產。

而德商產投服務的歷史，要追溯到2010年鄒康與其姐姐鄒健在成立成都德商（成立時原稱“成都德商投資管理有限公司”）。借著乘著全國中小物業公司上市的東風，2016年8月，成都德商試水新三板，開啟了初次資本路徑；兩個月後，成都德商更名為“成都德商產投物業服務股份有限公司”。

去年5月，德商產投服務在新三板摘牌，彼時其股權架構為鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

去年11月，德商產投服務改制，由股份公司改制為有限公司，並去掉了名稱中的“股份”二字。于改制前，德商產投服務股東之間進行了幾次股份轉讓，鄒康向楊彬轉讓約0.70%股權，鄒健向張志成、周洪波及楊彬分別轉讓約5.00%、0.36%及0.40%股權，鐘馨向周洪波先生轉讓約0.08%股權。

緊隨改制完成，其股權架構最終定在鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波及鐘馨分別擁有約82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。

近年來，德商集團聯手大房企活躍於土拍市場，相繼搭上花樣年、弘陽、藍城、彰泰、新希望地產等。但此次德商產投服務遞表，鄒康並沒有借助合作關係拉來這些大房企戰投，而是把機會給了與他並肩作戰的張志成、楊彬、周洪波。

楊彬與周洪波是鄒康早年間一起創業的夥伴，而比其年輕一歲的張志成時年50，資料顯示是去年9月才加入了集團，12月10日獲委集團執行董事兼董事長。

去年11月2日，張志成、楊彬、周洪波與鄒氏姐弟簽訂股權轉讓協議，分別合計認購了成都德商5%、1.1%、0.44%的股權，參照2020年的淨資產磋商後，各自付予的代價分別為440萬元、96.8萬元、38.72萬元。

據此，德商產投服務在上市前的股東架構中，控股股東為鄒康，持有82.75%的股份，其姐鄒健持有3.84%的股份，鄒氏姐弟為一致行動人，合計控制86.59%的股份。

而張志成、楊彬、周洪波、鐘馨，以及獨立協力廠商投資者惠宏投資各自持股占比為5.00%、4.60%、1.84%、0.97%、1.00%。

值得注意的是，惠宏投資背後站著的蔡奎家族信託，蔡奎是龍湖集團的聯合創辦人，也是吳亞軍的前夫。

遞表前突擊收購

德商產投服務的很大一部分收益產生自德商集團。

招股書資料顯示，2018-2020年，其來自德商集團的收益分別占53.4%、51.0%及47.3%。同期，物業管理服務收益來自德商集團開發的物業占比分別為100%、100%及68.8%。

換而言之，2020年以前，其物業管理服務專案只有德商集團的輸送。上市前的突擊收並購，為德商產投服務2020年的物業管理服務的財報數據，擴展了協力廠商物業開發商的物業。

去年8月，德商產投服務與與柳軍、邵家楨、閻震浩及肖琨簽訂股權轉讓協定，收購了四川的物業公司中能集團100%股權，總代價為1500萬元。其中，確認商譽約人民幣920萬元及其他無形資產人民幣760萬元。

資料顯示，中能集團成立於2006年5月，管理位於四川省六個城市的住宅及非住宅物業，為2020年12月31日的物業管理組合貢獻的在管建築面積及合約建築面積分別為約250萬平方米及330萬平方米。


就收購披露的財務資料來看，2018年、2019年以及2020年8月31日，中能集團收益為4807.2萬元、5290萬元及3697.7萬元；淨利潤方面分別為-176.6、-112.4萬元、424.5萬元。

同期負債方面，中能集團的流動負債淨額分別為人312.7萬元、412.9萬元及107.9萬元。

除了收購中能集團，去年12月24日，德商產投服務的全資附屬公司成都金捷還向獨立協力廠商中誠新佳收購了成都栢悅嘉誠的50%股權，代價為5萬元。緊隨收購事項完成，成都栢悅嘉誠成為德商產投服務的的全資附屬公司。

非住宅占在管面積六成

德商產投服務業務包括為中高端住宅物業、商業物業提供物業管理服務和商業運營服務。其中商業運營服務包括向商業物業開發商及租戶提供市場調研服務、招商服務及街區管理服務。

招股書披露，截至2020年12月31日，其在管建築面積約為380萬平方米，其中在管住宅物業總建築面積約160萬平方米，占在管建築面積的42.1%；非住宅物業在管總建築面積約220萬平方米，占在管建築面積的57.9%。

對比目前遞表排隊的十餘家物企，德商產投服務的在管面積僅高於明宇商業290萬平方米的體量。

2018-2020年，德商產投服務分別錄得收益6400萬元、6910萬元及1.28億元，2018年至2020年的年複合增長率約41.4%；同期，純利分別為3140萬元、3100萬元及4290萬元，2018-2020年的年複合增長率約16.9%。

盈利方面，德商產投服務的毛利率水準較高，不過近三年來呈下滑趨勢。2018年—2020年，其毛利率分別為59.7%、51.9%、49%。

其中，物業管理服務中收益占比較高的非住宅物業毛利率下滑最嚴重，較2018年下滑了17.2個百分點；增值服務中受益占比較高的非業主收入毛利率較2018年下降21.6個百分點。

閩系房企陽光城(5.630, 0.06, 1.08%)（000671.SZ）母公司福建陽光集團近日披露業績。2020年，福建陽光集團實現營業總收入1094.37億元，同比增長20.88%；歸母淨利潤為19.06億元，同比微增2%。

截至期末，福建陽光集團總資產為4150.62億元，總負債為3433.72億元，再創新高，為近年首度突破3000億元。2020年末福建陽光集團資產負債率為82.73%，相較此前基本持平。

貝殼財經記者關注到，5月24日，在2020年年報發佈逾三周後，福建陽光集團發佈2020年年報更正公告，稱年報第29頁期末現金及現金等價物餘額本期末數由4021220.82萬元更新為4466655.30萬元，年報第35頁所獲銀行授信情況的單位由億元修改為萬元，中信銀行(5.300, 0.02, 0.38%)剩餘授信額度由1964267.5萬元修改為1714267.5萬元。

伴隨著擴張推進，福建陽光集團近年負債規模呈快速增長趨勢。據福建陽光集團此前財報顯示，2017年末、2018年末和2019年末其總負債分別為2078.85億元、2580.87億元、2976.54億元，總負債同比增長率均超過15%。

去年12月的發行檔中，福建陽光集團就財務風險提示稱，其面臨資產負債率較高、受限資產占比較高、經營性淨現金流不穩定等諸項風險。

福建陽光集團在2020年年報中表示，未來一年公司融資總量計畫維持現有規模，並計畫通過加快回款、審慎投資等方式壓降高成本融資。

據披露，福建陽光集團2021年到期的大額有息負債主要有公司債券13.75億元、北金所債權融資計畫25.50億元，中票、短融、PPN等銀行間債務融資工具20.50億元，合計約60億元。福建陽光集團計畫通過新發公司債券、債務融資工具等方式進行融資或者通過自有資金對到期債務進行償還。

起于福建的閩企陽光系創立於1995年，位列2020年《財富》世界500強第354位，是一家集環保、教育、地產、金融、物產、資本六大產業集團為一體的大型投資控股公司。陽光系旗下除兩家上市公司龍淨環保(8.770, 0.07, 0.80%)（600388.SH）與陽光城（000671.SZ）外，另佈局了陽光教育、陽光金融、陽光物產、陽光資本幾大板塊。

官網介紹顯示，在金融板塊，陽光系為興業銀行(23.480, 0.34, 1.47%)（601166.SH）民營第一大股東，且發起成立了華通銀行、陽光證券等。興業銀行2020年年報顯示，陽光控股有限公司為其持股2.39%的第八大股東。

陽光系實權人物之一林騰蛟在2020年胡潤百富榜中以150億元財富排名第359位，另一重要人物吳潔以65億元財富排名第880位。2020年新財富富豪榜中，林騰蛟家族以220.2億元財富排名第122位，較前一年的78.7億元財富以及第315位排名實現大幅躍升。

房地產業務為福建陽光集團的支柱業務，2020年該板塊實現營業收入788.89億元，收入占比為72.93%，均較2019年的數據（587.53億元營收、占比66.08%）有明顯增長，福建陽光集團表示主要系公司房地產板塊業務量增加所致。

據中國房地產業協會等3月發佈的《2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》，陽光城位列中國房地產開發企業綜合實力第14位，中國房地產開發企業成長速度第1位元，為自2019年起連續三年獲得該項冠軍。

就未來展望，福建陽光集團在2020年年報中表示其地產板塊將維持“規模上臺階、品質樹標杆”戰略，在資本運作和生產經營兩個方向上齊頭並進，重點引入戰略投資人，全面提升股債資本市場認可度，用2-3年的時間逐步實現“又大又強”。

陽光城此前發佈的4月經營情況顯示，其今年1月至4月銷售金額總計641.11億元，銷售面積404.21萬平方米；今年4月，陽光城共計獲得13個土地專案，3個來自公開招拍掛，10個來自並購及其他，新增計容面積218.57萬平方米。

記者26日獲悉，北京最大的集體土地租賃房專案，首創繁星十八裡店集體土地租賃房，已於日前實現主體結構封頂，超過6500套租賃房源有望于明年一次性入市。

同樣一塊集體土地，當散租用作石材集散地時，租金收入不穩定不說，還會對環境產生一定污染；當長租用于租賃社區時，每年可獲得穩定可期的租金收入外，投入運營後還能解決部分村民的就業。朝陽區十八裡店將加快從“瓦片經濟”到“樓宇經濟”的轉變。

作為緩解超大城市住房供需矛盾的新嘗試，“十三五”時期，北京積極試點在集體土地上建設租賃房。這其中，位於朝陽區十八裡店鄉西直河村的集體土地租賃房專案，便是首批試點項目之一，也是迄今為止北京市建設規模最大的集體土地租賃房，總建築面積約40萬平米，估算總投資達43.6億元。

26日，十八裡店集體土地租賃房專案傳來最新消息。首創置業北京城市運營公司總經理王維介紹，該專案已經順利實現主體結構封頂，預計將於2022年3月首期入市，可向市場一次性提供超過6500套租賃房源。“通過政企合作形式的探索，十八裡店專案將被打造成一個全業態、全週期的複合型租賃社區。”王維說，6500套租賃房源，戶型面積從33平方米到92平方米不等，可以滿足不同人生階段對居住空間功能變化需求。社區內還將建設衛生站、社區餐廳、夜間消費區、泳池健身會所、社區生鮮超市等配套設施，讓租客享受到“一刻鐘生活圈”的便利。

為支援集體土地租賃房建設，2020年，北京市明確集體土地建設租賃住房可獲得資金補助，首創繁星十八裡店集體土地租賃房也受益於此。王維說，截至目前，專案已獲得財政專項資金2億元，為北京市獲得最大專項資金支援的單個集體土地租賃房專案。按照規定，專案需承諾首期租金不得高於或變相高於周邊同類房屋的均價；3年內租金等費用的漲幅符合成套住房不超過全市平均租金漲幅、非成套住房不超過全市平均租金漲幅的50%的規定；3年後租金漲幅也不得超過周邊同類房屋租金的平均漲幅。

落實“房住不炒”，穩定的租賃房源供應是關鍵一環。按照年初北京市住建委公佈的計畫，2021年北京市集體土地租賃房建設力度不減，全年力爭開工建設1萬套，年內建成1萬套以上，確保投放市場運營5000套（間）。

5月25日，光明房地產集團股份有限公司（下稱“光明地產”）董事會全票通過了《關於公司擬通過債權投資計畫開展融資的議案》。本次融資方案的主體是光明地產，融資金額不超過人民幣22億元，融資期限不超過十年，融資成本不超過4.9%/年。控股股東光明食品將提供擔保，用途為西虹橋冷鏈物流園專案相關支出、債務結構調整等。

對於盈利能力下滑、業績不振、連踩3條紅線的光明地產來說，能以4.9%的成本融到資金，與其背靠上海國資委有著決定性的關係。若非如此，光明地產的流動性或將面臨較大危機。

王小二過年 一年不如一年

光明地產前身是成立於1988年的上海農口房地產聯合開發經營總公司，背靠上海國資，後於2015年6月與海博集團完成重組上市，因此我們主要參考上市公司2015年以後的資料。

年報顯示，2015年至2020年，光明地產的銷售額分別為114.3億元、145.3億元、236.62億元、244.59億元、266.4億元和326.68億元。年複合增長23.4%，不僅錯過了2015-2018年的銷售大牛市，還出現了明顯的銷售並未兌現業績的情況。

即使我們按照預售2年後結轉交房的情況考慮，光明地產近兩年的營收持續下滑，並明顯低於此前幾年的銷售額。此外，公司帳面的合同負債從2015年的60億左右升至今年1季度末的161億元，前後僅增長100億的規模，並不足以填補過去幾年營收與銷售之間的差額。這裡可能存在的情況，是光明地產的銷售資料並不可靠。

光明地產不光營收逐年下滑，歸母利潤的下滑幅度更大，從2017年的19.47億元，下滑至2020年的1.07億元，下滑幅度高達94.5%。歸屬于上市公司股東的扣非淨利潤為-5.86億元，同比下降224.26%。這是光明地產2015年重組以來，扣非淨利潤首次為負。

我們不禁要問，光明地產幾百億的銷售去了哪裡呢？

盈利能力崩塌 資產跌價接二連三

“房住不炒”的調控、三道紅線的融資政策、金融機構對地產融資的限制，都預示著房地產行業粗放發展的時代早已過去。尤其是今年來22個城市“兩集中”的供地方式，出來的拿地條件包括：限定最高價，競拍自持不限制，強制商業比例，強制開發節奏，強制固定投資，這對於地產行業的利潤率來說，是一個巨大的打擊，而對於並無明顯規模效應且具備明顯管理優勢的中小房企來說，更是致命的打擊。

在這種環境中，光明地產本就明顯滑坡的利潤率，或將面臨更大的壓力。

過去6年的資料顯示，光明地產的毛利率從25%左右的水平滑落至2020年的19.19%，以及今年1季度的7.44%，而淨利潤率則更是崩塌至2020年的0.89%，今年1季度的0.09%，掙扎在虧損的邊緣。房價稍有波動，光明地產就將面臨虧損的風險。

光明地產的盈利能力下滑，本質是專案開發競爭力弱的緣故。這不僅會導致毛利率下降，還會引起更高的費用率，以及拿錯地之後的資產、存貨跌價損失。

2020年，光明地產計提的存貨跌價準備達3.76億元，影響2020年歸屬於母公司的淨利潤3.09億元。而在2018年、2019年，公司房地產及配套板塊和物流板塊計提存貨跌價準備分別為7.66億元、2.53億元。

連踩3條紅線 資金缺口超百億

除了此次西虹橋冷鏈物流園項目的融資外，光明地產在此前的4月23日發佈公告稱，為滿足公司經營發展資金需求等，擬申請開展不超20億元供應鏈資產支持證券業務和不超50億元的供應鏈定向資產支援票據業務。

事實上，光明地產需要更多的資金。截止2020年底，光明地產三道紅線全部踩線，剔除預售款後的資產負債率為79.3%，淨負債率為188.5%，現金短債比為0.49。2021年一季報財報顯示，公司短期債務又增加到了193.24億元，而同期貨幣資金降至75.14億元，資金缺口超過百億。

對於盈利能力下滑、業績不振、連踩3條紅線的光明地產來說，能以4.9%的成本融到資金，與其背靠上海國資委有著決定性的關係。若非如此，光明地產的流動性或將面臨較大危機。

而最終，光明地產的還款還時來自於自身的業務發展，最直接的就是銷售回款。

今年1季度，光明地產的簽約銷售金額為80.39億元，同比增長217.75%，仍未能改變公司短期的流動性危機。而參考公司目前的土地儲備來看，2017-2020年，光明地產新增土地儲備分別為94.25萬平方米、144.52萬平方米、192.09萬平方米、63.16萬平方米，2020年拿地有所放緩。克而瑞資料顯示，截止去年底，光明地產的土儲建面709萬平米，貨值為1220.7億元，僅夠未來3年的銷售儲備，並不是十分充裕，且項目品質參差不齊。

而光明地產的大本營上海即將迎來首次集中供地，光明地產能否有所上斬獲，即使拿地，後續的盈利如何，都有待觀察。

沒有利潤的規模是虛假的，虧損的拿地是價值陷阱。對於光明地產來說，面臨的生存環境更加複雜，三道紅線何時能擺脫，仍有巨大的不確定性。

該集團指,所購地皮位於該市鳳崗鎮鳳德嶺村原金鳳凰三期的原址,佔地面積約2﹒29萬平方米,擬於該土地建設及開發新生產廠房,作為 MLCC及相關產品的額外生產基地,並最終取代於鳳崗鎮現有生產基地.建設工程預期於12月前展開,生產廠房預期將於2023年12月前投運.藉著成立該生產基地,將提升生產MLCC的能力,以滿足客戶不斷增長的需求.

億達中國(03639)公布,以5﹒01億元(人民幣．下同)出售持有位於大連總規劃建築面積為約44﹒37萬平方米的投資物業的公司50%股權.

該集團指,所售公司去年度盈利約1﹒64億元,資產淨值約18﹒87億元.新型冠狀病毒的爆發已對其物業銷售業務產生負面影響.出售事項將讓其迅速收回資金及彌補短期流動資金短缺.出售事項所得款項淨額將用作償還債務.於去年12月31日,所售公司列為合營公司.於該合營公司的投資餘額為9﹒43億元.

正商實業(00185)公布,間接全資附屬公司河南正商鄭新房地產以代價約1﹒12億元人民幣成功投得一幅地塊位於中國河南省商丘市虞城縣土地.

該地塊總佔地面積約5﹒14萬平方米,許可容積率介乎於1至2﹒5之間,指定為住宅用途使用年限為70年及商業用途使用年限為40年.

上海市住建委主任姚凱今日在上海市政府新聞發布會上表示,今年上海的舊改目標任務是完成成片二級舊里以下房屋改造70萬平方米、3﹒4萬戶;2022年完成逾40萬平方米、2﹒2萬戶.兩年將完成舊區房屋改造110萬平方米.

此外,在「十四五」期間,上海還將完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造收尾工作,需改造約48﹒4萬平方米、受益居民約1﹒7萬戶.力爭提前完成.

在改造過程中,要不斷拓寬舊改資金籌措渠道,包括積極爭取國家政府專項債支持的同時;繼續落實政企合作項目舊改資金;充分利用社會力量和社會資金參與舊區改造.

廣州樓市亂象整治仍在持續。

5月24日，廣州市教育局、廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局、廣州市市場監督管理局發佈《關於規範房地產配套教育設施廣告宣傳的意見》的通知（下簡稱《通知》）。

《通知》提出，將依法依規對房地產配套教育設施廣告宣傳行為進行監管，監管範圍包括無中生有的宣傳、誇大事實的宣傳、資訊不完整的宣傳、告知缺位的宣傳，監管節點包括規劃階段的監管、建設過程的監管、銷售合同的監管、銷售過程的監管。

《通知》進一步稱，對配套教育設施廣告涉及的違法違規行為視情節輕重及造成的後果嚴重程度，按相關規定予以處理。 同時加強對房地產領域守信行為的宣導和褒揚，將被實施行政處罰、不履行承諾及信用狀況不良的主體列入失信主體名單，向社會公佈，並按規定對其採取在土地出讓方面予以限制等失信懲戒措施。

"去年以來，天河、番禺、南沙等行政區相繼發佈學位預警，是此次政策的觸發點。" 5月25日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者。

同日，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者，上述《通知》出臺的背景可能是基於之前市場上出現的問題，比如學位不足、業主投訴等。 其進一步稱，各區發佈學位預警，除了人口流入帶來的教育資源配套壓力，近年來不少區域的新樓盤相繼交付入住，也導致教育資源平衡的狀態被打破。

多區學位預警

2020年以來，廣州各區接連發佈學位預警，引起公眾關注。

2020年8月31日，番禺區教育局根據2020年招生入學情況，結合2021年戶籍生源預測數據，公佈了區內學位供給緊張的32所公辦義務教育學校，包括市橋中心小學、洛溪新城小學、廣州大學附屬小學、華南師範大學附屬廣州大學城小學等。

今年4月30日，天河區教育局發佈《通知》，由於華陽小學、龍口西小學、天府路小學、體育東路小學興國學校、旭景小學等5所學校近年來戶籍生人數逐年增多，學位日益緊張，特對以上5所學校2022年起的招生做出預警提示。

今年5月6日，南沙區教育局也公佈了區內8所學位緊張的學校，包括廣州外國語學校附屬學校（小學）、廣州市執信中學南沙學校、華南師範大學附屬南沙小學等。

除官方發佈學位預警外，今年以來，包括萬科東薈城、萬科金域藍灣、融創文旅城在內的多個小區紛紛出現學位不足，引發業主熱議。

李宇嘉告訴時代周報記者，之所以出現學位預警，主要是優質學位供給緊張。 不過，目前廣州的學位配比是按照幼稚園40‰，小學80‰，初中40‰，高中20‰標準，即1000人中，配40個幼稚園學位、80個小學學位、40個初中學位、20個高中學位。 結合廣州近年來人口增量看，以及部分區域的學位供求看，未來還得增加供應。

持續整治樓市亂象

除了規範房地產配套教育設施廣告宣傳，今年以來，廣州已多次在全市範圍內深入開展房地產市場亂點亂象整治，進一步凈化房地產市場環境。

3月18日—25日，廣州市住房和城鄉建設局開展專項檢查，重點檢查涉及亂象的房地產開發專案7個;清明節假期，住建部門開展了為期3天的專項檢查行動，針對富力天寓樓盤存在先交房再驗房、智悅廣場專案逾期交樓等問題，約談企業相關負責人併發出《警示函》。

4月中旬，廣州市住房和城鄉建設局對房地產開發企業及中介機構違規行為共作出行政處罰9宗，對8宗違規行為啟動行政處罰立案程式。 其中，位於花都的頤和盛世花園專案未按規定將預售款放入專用帳戶，故對其作出罰款297萬元、房地產開發企業資質由二級降為三級的行政處罰決定。

5月14日，廣州市住房和城鄉建設局再次發佈資訊稱，自4月21日到5月5日，市住建部門聯合廣州市教育局、廣州市市場監管局等部門，共組織開展檢查64次。 其中，建發央璽花園涉嫌存在向不符合購房資格的市民銷售房屋的行為，洺悅玉府等項目銷售廣告中涉嫌存在與教育方面不符合事實的宣傳內容的行為。

多家房地產中介機構也被點名批評。 其中，連家地產同和店、德房地產經綿大廈店涉嫌存在擅自發佈不真實準確房源資訊;力博地產中山七路店存在未備案經營行為;諾豐地產涉嫌擅自撤下存量房網簽合同行為。

肖文曉告訴時代周報記者，廣州加大樓市亂象整治，和去年以來樓市調控的大氣候有關，其本質是希望通過這些"補丁"，促進樓市健康和平穩發展。

最新的LPR數據出爐，房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續13個月沒有變動了，但近期深圳、寧波、杭州接連上調加點數，房貸利率悄然上調。 其實不單是這幾個城市，全國房貸平均利率已經連續4個月上行了，樓市加息潮已至。 信貸大招來襲，勢必會增加購房成本，打擊購房者積極性，還有提上議程的房地產稅改革試點，確實能在一定程度上為火爆的樓市降降溫，但也會加重購房負擔，購房視窗期正在關閉。

房貸利率要上漲了？ 多個城市差異化"加息"

最先行動的是建行深圳市分行。 上調房貸利率后，首套房貸款利率執行LPR+45BP（相當於5.10%），二套房貸執行LPR+95BP（相當於5.60%），相比之前分別上調15BP和35BP，安居型商品房貸款利率還是執行LPR+30BP（相當於4.95%），維持不變。

這次深圳「加息」有三個特點：

一是基準利率5年期LPR不變，調整的是加點數。 一旦加點數確定后，整個還款週期都保持不變，後續僅隨著LPR浮動;

二是差異化「加息」，具有保障屬性的安居型商品房加點數不變，首套剛需上調15BP，二套改善上調35BP，二套房利率調整幅度高於首套房貸利率，適當向保障和剛需傾斜;

三是並未全面"加息"，只是部分區域部分銀行，建行"加息"後，工、農、中、交四大行緊隨其後，其他大型銀行跟進的可能性較大。 但在房貸集中管理制度之下，如果銀行房貸額度不緊張，也有可能不跟進。

除深圳外，寧波和杭州地區的多家銀行也開始上調房貸利率。 寧波四大國有銀行同步上調，首套房按揭利率從5.35%上調至5.45%，二套房按揭利率從5.6%上調至5.7%，首套和二套同步上調了1個百分點。 杭州四大行將首套房利率從5.2%上調至5.4%，二套房從5.38%上調至5.5%，首套房上調的幅度比二套房還要高，可能是因為杭州新房嚴格限價，倒掛嚴重，打新過於狂熱。

從趨勢上看，通脹預期升溫，貨幣政策邊際收緊，雖然5年期LPR短期不會輕易動，但樓市成交火爆的城市、信貸額度緊張的銀行可通過增加加點數上調房貸利率，後續整體房貸利率大概率延續穩中微增的態勢。

房貸利率「加息」影響有多大？ 購房視窗期逐漸關閉

我們簡單測算了一下，以深圳為例，假定首套房商業貸款300萬，30年還清，按照等額本息的還款方式，每月月供需增加275元，總還款額增加了9.9萬，對於剛需也是一筆不小的開支，差不多是普通人一年的工資。 如果是二套的話，還款條件不變，月供增加了656元，整個還款週期多了23.6萬。 雖然相對高額的總價，金額不算太多，也是增加了還款壓力，會對市場情緒有一定的衝擊。

"加息"潮來臨，購房視窗期逐漸關閉。 房貸利率小幅上漲已成為趨勢，很多城市房貸利率都出現了上行的情況。 融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，4月全國首套房貸款平均利率為5.31%，環比上漲4BP;二套房貸款平均利率為5.59%，環比上漲2BP，房貸利率已經連續三個月上漲了。 貝殼研究院發佈的最新房貸報告則顯示，其監測的60個重點城市中，18個城市首套房貸利率上浮，14個城市二套房貸利率上升，沒有城市下調。

不僅房貸成本上行，貸款難度也在加大。 對房貸進行集中管理后，不少銀行房貸額度趨緊，審核更為嚴格，首付資金證明、社保證明等都有嚴格的要求。 而且放款週期變長，整體上首套房貸仍快於二手房貸。 貸款貴，難度大，勢必會打擊購房積極性，購房視窗期逐漸關閉。

房地產稅真的要來了？ 改革試點漸行漸近

房貸利率上調，購房成本增加，計劃買房的人有點慌了。 房地產稅開徵，持有成本上升，名下有房的人坐不住了，特別是有多套房的，所以最近財政部等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會，備受關注。

座談會首次提到"改革試點"，標誌著房地產稅終於要從立法上升到實施階段了，會先於立法開展房地產稅試點，大概率在深圳、海南試點，可能很快就會開始實施。 在立法落地實施之前，通過改革試點積累經驗，這也是過去改革中常見的操作。

關於房地產稅立法進程，這幾年每次兩會都會被提及，2018"穩妥"——2019"穩步"—— 2020"穩妥"——2021"積極穩妥"，最新表態增加"積極"二字，表明由於疫情一度放緩的房地產稅立法重回正軌。 房地產稅會來，由於房地產稅涉及面廣，徵收物件、計稅依據、稅率結構、免征額度等都非常敏感複雜，立法並沒有明確的時程表，預計也不會很快就來，從立法進程上來看，全面落地至少還需要兩到三年的時間，大概率會在"十四五"期間實施。

大家都很關心房地產稅對房價的影響，短期會有一定的情緒衝擊，但長期抑制效果並不顯著，基本面最重要。 房地產稅可通過增加保有成本，抑制投資性需求，影響房地產市場，短期會有一定衝擊，但更多是情緒上的，長期對房價的抑制效果並不顯著，關鍵還是看基本面，如果基本面沒問題，有房產稅照樣漲，如果基本面沒吸引力，沒有房產稅也照樣跌。 從國際經驗看，美國、日本這些出現房地產泡沫的國家都有房地產稅，房地產稅的徵收未能有效抑制房價上漲。 從國內經驗看，上海和重慶自2011年推進房地產稅試點以來，房價不跌反漲，房地產稅對房價的調控作用效果並不明顯。

所以房地產稅對剛需自住影響不大，對炒房者抑制效果較為明顯。 按照"立法先行、充分授權、分步推進"的原則，對於普通剛需，房地產稅會通過設定免征面積、免征額度等稅收優惠機制適度減負，影響不會太大，該買還得買。 但對於多套房產擁有者，由於大概率採用超額累進稅率，即便第一套免征、從第二套開始徵收，超出免征面積的部分稅率依次提高，征繳壓力會比較大，增加持有成本，這也符合"房住不炒"的主基調。

數隻股價累積一定升幅的股份昨日配股集資或遭股東減持。內地房地產代理、市場數據及諮詢服務公司易居企業（02048）今年以來累漲近三成，據銷售文件顯示，其股東碧桂園（02007）以每股8元至8.18元，出售9800萬股易居股份，套現7.84億至8.02億元；每股作價較易居昨天收市價9.24元，折讓11.5%至13.4%，交易完成後碧桂園有90日禁售期。

易居2018年上市前已獲碧桂園在內的26家內房企業投資。

開拓藥業及股東配售籌14億

此外，銷售文件顯示，開拓藥業（09939）以先舊後新方式，配售1820萬股，同時大股東KG Development Ltd亦配售370萬股舊股；每股作價64元至65元，涉資14.02億至14.24億元。作價較昨天收市價70.7元，折讓8.1%至9.5%，此後公司及KG Development有60日禁售期。開拓藥業今年以來股價累飆近5.76倍。

旭陽抽水最多20.7億

至於今年累升1.18倍的中國旭陽（01907），擬以每股5.9元，配售最多3.5億股，集資20.65億元；每股作價較昨天收市價6.02元，折讓約1.99%。該公司配股集資所得資金，將用於升級公司的設施，潛在的併購，以及營運資金。

新白居二購買證到手即搶貨

新一期白居二（下稱新白居二）大軍開始出動，昨天至少有5個新白居二幸運兒火速入市掃貨，黃大仙公屋竹園北邨有2房戶獲同區三口家庭中籤者擲未補地價338萬元購入，呎價7630元，創該屋邨近2年未補地價呎價新高。屯門亦有中籤者閃電式掃貨，僅還價一小時，即拍板「落戶」居屋龍門居2房戶。

新白居二買家全力入貨，富誠地產營業董事林栢榮說，竹園北邨12座橡園樓中層10室，實用面積443方呎，原則開放式改2房戶，本月8日開價350萬元，昨即獲新白居二買家斥未補地價338萬元購入，呎價7630元屬該屋苑2019年6月後未補地價新高。原業主2017年透過租者置其屋計劃僅以55.5萬元買入，賬面大賺282.5萬元或5.1倍。

據知，上址近兩日一度同時接獲3組新白居二準買家洽購，最終一組區內三口家庭客眼見單位裝修不俗，加上擔心新白居二購買力出籠後「下一間仲貴」，於是不惜以高市價約一成搶貨，並於昨早取得購買證後火速落實交易。

黃大仙10業主提價3%至6.3%

林栢榮直言，自上周五（21日）房屋委員會向新白居二買家寄出批准信以來，該行已接獲約70組新白居二準買家的電話查詢，平均每日逾10組，對比以往大增一倍，而70組查詢客中更有一半已至少睇過一次樓。鑑於該批購買力入市態度積極，亦刺激黃大仙業主叫價心態，由周一（24日）至昨天已先後有10個業主借勢提價，加幅3%至6.3%，當中升幅最大屬竹園北邨15座桃園樓一個高層戶，實用面積443方呎，由320萬大幅提價至340萬元，叫價高市價約一成。

其他新白居二買家亦四處尋寶，當中天水圍居屋天富苑及天盛苑昨各有單位成為新白居二買家囊中物，祥益地產高級區域經理黃肇雯說，包括天盛苑D座盛賢閣中層12室，實用面積535方呎原則開放式戶，減價55萬元或11.7%，即獲新白居二買家以未補地價415萬元承接，呎價7757元。買家屬區內家庭客，早在上周已提前睇樓及還價，昨取得認購證即扑槌買入。原業主2000年以68.25萬元一手買入，賬面賺346.75萬元或5.1倍。

屯門亦有中籤者閃電式入市，祥益地產營業董事胡志偉說，區內首宗新白居二成交屬龍門居12座高層F室，實用面積431方呎，原則2房戶，由一名區內家庭客斥未補地價367.5萬元購入，呎價8527元。該買家昨取證後，經代理介紹下參觀上述單位，並於單位內即場與原業主還價，僅一小時就決定購入。原業主2016年以216.8萬元購入，賬面升值150.7萬元或69.5%。

家庭客368萬閃買龍門居

世紀21物業經理魏仕良透露，將軍澳昨日亦錄得新白居二開齋成交，屬居屋的寶盈花園8座中層戶，實用面積431方呎，以未補地價510萬元獲承接，呎價11833元。他直言，自己手頭上仍有4組新白居二客正洽購區內居屋，全屬年輕家庭客，目標屋苑包括廣明苑、彩明苑及寶盈花園等，預算約400萬至600萬元。

由於新白居二大軍出籠，區內居屋買家傾價更爽快，其中廣明苑廣新閣中層4室，屬原則開放式改2房戶，實用面積539方呎，由一名睇樓到還價僅用兩日的區內客以未補地價470萬元購入，呎價8720元。原業主1998年以104萬元一手購入，賬面賺366萬元或3.5倍。

另邊廂，港鐵屯馬線二期料下月底前通車，美聯物業首席助理聯席董事林智明說，該消息曝光後，紅磡及土瓜灣一帶業主暫未見反應，或與業主需時消化有關，惟不排除未來一兩日陸續有業主借勢加價，較大熱加價屋苑包括紅磡環海．東岸及土瓜灣津匯。

豪宅造價重上高峰，吸引富豪家族割愛，「糖王」郭鶴年家族成員新近以8600萬元賣出大潭陽明山莊一個3房戶，呎價41606元，創屋苑近2年呎價新高。

據土地註冊處資料顯示，陽明山莊15座極高層83室，實用面積2067方呎，3房間隔，於本月20日連車位以8600萬元成交，呎價41606元。

上述物業由MANIPUR ASSETS LIMITED持有，公司董事包括郭鶴年家族成員郭孔輔等，早於2006年12月斥3355萬元購入，逾14年賬面勁賺5245萬元，獲利1.6倍。

陳秉志1530萬賣高雲臺

另外，資深投資者「磁帶大王」陳秉志或相關人士單月兩度沽出西半山住宅，繼本月中以2480萬元售雍景臺1座低層F室3房戶後，消息稱，同區高雲臺低層A室，實用面積763方呎，3房間隔，新近以1530萬元易手，呎價20052元。

據土地註冊處資料，上述雍景臺及高雲臺單位均由FIDELITY INSURANCE COMPANY LIMITED持有，公司董事之一包括陳秉志，其中高雲臺單位於1999年斥資500萬元入市，造價較當年升值1030萬元或2.1倍。

政府近月表明不排除重推一手住宅物業空置稅（下稱空置稅），並逐步披露空置一手單位的資料，運輸及房屋局4月公布，截至3月底全港有約1.22萬個已落成的私人住宅單位仍在發展商手中，當中約3400伙料屬發展商自用或作出租。該局昨天進一步披露，前述3400伙中，有約1900個或56%屬於實用面積不足431方呎的A類單位。

運房局推算佔整體56%

運輸及房屋局局長陳帆以書面形式回覆地產及建造界立法會議員石禮謙有關私人住宅一手市場供應統計數字時指出，已落成的一手住宅單位中，可能包括空置單位、發展商自用或作出租（例如服務式公寓）的單位，截至今年3月底，有約3400伙屬於發展商自用或作出租。

政府依該3400伙的單位面積和落成年期作進一步披露，當中約2600伙於2019年前落成，約300伙於2019年落成，至於2020年或之後落成的佔約500伙。若以單位面積作比較，以中小型單位為主，其中約1900伙為A類單位，實用面積431至752方呎的B類單位則佔約1000伙。

陳帆指出，由於現時發展商不需要就單位佔用狀況作申報，數字只屬供參考的粗略估算，運房局會參考屋宇署、土地註冊處和差餉物業估價署所得的資料，以估算發展商作自用或出租的單位量。對於屬於單一住宅項目的現樓貨尾，當局會假設為自用，而設有多於一伙又未曾出售任何單位的已落成項目，則由根據互聯網、媒體和地產代理等獲得的資料作桌面研究，以了解有關單位的佔用狀況。

新地（00016）上月以86.14億元投得賣地表上水古洞第25區住宅用地，成為新界東北新發展區首幅招標官地的得主，地政總署昨天以不記名方式公布其餘9份標書的入標價，其中次高出價為82.1億元，較中標價低約4.7%。

市場於截標前對該用地的地價看法未敢樂觀，測量界的估值48億至60億元，惟最新數據顯示，包括新地在內的最高出價5個財團，入標價達72.278億元或以上，即遠超市場預期上限逾兩成。

在元朗區要物色500萬元以下的筍盤，委實困難，要樓齡新、大屋苑、配套齊者，間隔會以開放式迷你戶為主。需求至少2房、近市中心的，兩座式富來花園靠近西鐵朗屏站，其原則細2房入場費不足500萬元。

2房打通作開放式 備靚裝

分作A、B兩座的富來花園，每層8伙，提供不足290伙，單位實用面積介乎283至360平方呎，均為2房戶型，其最強賣點是緊靠西鐵朗屏站，交通甚為便利，而物業亦處於朗屏中心地段，加上基座設有民生商舖，起居甚為方便。

至於現有放盤為富來花園A座中層8室，實用面積283平方呎，屬最細面積的單位，原則為眼鏡房設計，現將兩房打通，呈開放式用；但寢區、廳區分明，打通後內籠窗位更多，業主也費心思為單位重新裝修。如寢區加建儲物地台，浴廚等翻新裝潢，大為提升其美觀及實用程度。

最重要是新買家若對房間有需求，亦可自行還原作2房之用。單位目前以468萬元放售，實用呎價約16,537元。另外，雖然單位屬中層，但因為廳向東，光源十足，面向對面朗屏邨一帶，觀景亦不困籠。

據資料顯示，富來花園現有放盤單位不足10個，又以上述單位裝潢簇新又實用；而同類型單位新近成交為A座中層1室，實用面積同為283平方呎，成交價為460萬元，實用呎價約16,254元，相比現時放售單位備新淨裝修，可為新買家省回翻新費用，叫價甚為合理。

城規會將於明日（28日）將審批一批申請，其中越秀地產旗下油塘東源街越秀冷藏倉庫住宅重建項目，去年就已批准方案提出修訂，增建337個住宅單位，即提供合共1,393伙，而平均單位面積減至398平方呎。規劃署不反對，料可獲城規會通過。

皇后大道東舊樓重建 不獲支持

根據文件顯示，新修訂的方案配合地政總署的要求，把地盤內約5,522平方呎的政府土地，納入計算地積比率，故地盤面積增至131,991平方呎。申請人擬以地積比率5倍，興建5幢23至29層高的住宅，涉及總樓面約659,953平方呎，共提供1,393伙，較原方案增加337伙。

另外，明興水務旗下公司明興土木工程有限公司，早前就灣仔皇后大道東72至76號舊樓申請重建成26層高商廈，惟規劃署不支持方案。

項目樓齡逾50年，地盤面積約2,113平方呎，現劃為「住宅（甲類）」用途，為1幢10層高住宅。申請人擬以地積比率15倍，重建成1幢26層高的辦公室、商舖及食肆，涉及總樓面約3.2萬平方呎。規劃署認為，申請人不應在規劃作住宅用途的區域中作商業發展，加上申請人沒有提供強烈理據，故不支持申請。

疫情緩和，市場憧憬後市向升，今年以來豪宅物業交投變得活躍。土地註冊處資料顯示，樂聲電子發展的南區大潭道45號單號洋房，本月初以4.28億元售出，買家為內地私募股權投資公司春華資本集團的創始人胡祖六。

彭博昨報道，大潭道45號單號洋房是一幢3層高物業，5房間隔，洋房面積為4,775方呎，折合每方呎89,634元，比兩年前出售的該項目中的另一座房屋低10%。而大屋並附設約1,200多方呎花園及近千呎天台。據了解，胡祖六今次是透過首置身份入市，慳稅達4,600萬元。

事實上，今年以來市場屢屢錄得大額成交，好像21 BORRETT ROAD第1期今年2月就錄得一宗4.59億元成交，成交呎價13.6萬元，呎價創下亞洲分層戶的新高紀錄。另消息指，山頂加列山道73號洋房近月以每月約160萬元租出，成為全港月租最貴的洋房物業。而九倉牽頭財團年初以每呎樓面地價逾5萬元投得山頂文輝道地皮，打破全港最貴住宅官地呎價紀錄。

億元新盤銷售 21 BORRETT ROAD 稱冠

而據美聯物業房地產數據及研究中心資料，截至5月24日，今年新盤共售出近6,500個單位，按年升約四成。當中逾億元交投更為突出，本年迄今售出約50個單位，較去年同期約24個增加1.08 倍。逾億元新盤交投急升，其中原因與年內有不少超級豪宅登場有關，與此同時，疫情緩和，市場憧憬通關，入市步伐加快，亦是另一原因。

美聯物業首席分析師劉嘉輝昨指出，今年來逾億元新盤銷售量中，港島區佔近一半，售出24伙，為3區最多，當中21 BORRETT ROAD 第1期為區內最多，佔8伙；九龍區方面年內迄今售出10 個逾億元新盤物業，當中雲門及玥廬各錄2伙， 新界地區亦錄16宗逾億元一手成交，當中瑧譽逾億元單位售出8個，為新界區之中最多，數量與21 BORRETT ROAD 第一期看齊。

新盤開售步伐不停，鴨脷洲新盤逸南昨公布最新銷售安排，於本周日首輪發售45伙，折實平均呎價25061元。市場消息指，項目參觀連錄人流，收票情況亦穩定，至今累收約350票，超額逾6.5倍。

?基旗下逸南落實於本月30日(周日)發售45伙。?基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示，包括20伙開放式及25伙1房單位，面積183方呎至264方呎，價單定價454.9萬至721.8萬，呎價24457至28785元，以最高6%折扣計，折實售價則介乎427.606萬至678.492萬，折實呎價22990至27058元。整批單位定價總值逾2.64億，折實逾2.48億。

入場同時為最低呎價單位，項目3樓E室，186方呎，為開放式間隔，價單定價454.9萬，呎價24457元，折實售價427.606萬，折實呎價22990元。

市場消息指，項目累收逾350票，對比首輪發售45伙，超額逾6.5倍。就該盤設於中環商廈的示範單位現場所見，準買家經工作人員帶領，前往展銷中心參觀，以家庭客為主，參觀情況不俗。

另外，系內西營盤藝里坊．2號，昨沽出平台特色戶5樓G室，266方呎，1房間隔，連361方呎平台，成交價948.175萬，呎價35646元，創項目呎價新高。項目累售209伙，佔可售單位240伙近87%，套現近16億，其中2房單位接近沽清，餘下1伙頂層2房戶。

長情業主沽貨大賺，中原區域營業經理賴仲軒表示，九龍灣德福花園K座高層4室，551方呎，2房間隔，以765萬售出，呎價13884元。新買家為同區換樓客。據悉，原業主早於1982年9月僅以39.5萬購入，持貨近39年，帳面獲利725.5萬，升值逾18倍。