疫情拉警報，衝擊房市景氣，對此，央行金檢處副處長潘雅慧指出，目前手上沒有5月不動產市場資料，但疫情爆發後，看屋人確實變少，但房市自住剛性需求仍在，只是需求遞延，疫情若過去、警戒放寬後，房市需求將回籠。

央行昨（31）日發布金融穩定報告指出，國內不動產市場價量齊增，民眾購屋負擔變重。

央行指出，去（2020）年房市交易量增加，全國建物所有權買賣移轉棟數年增8.76%，內政部住宅價格指數、信義房價指數（成屋市場）及國泰房價指數（新推案市場）亦升抵新高，但新建餘屋賣壓仍在。去年第4季全國房貸負擔率為36.81%，房價所得比為9.2倍，均較去年同期略增，購屋負擔增加，六都中台北市購屋負擔最重。

為抑制房市炒作，政府去年12月推出「健全房地產市場方案」，相關部會修法完善相關管理制度並合理化不動產稅負等，央行亦兩度調整選擇性信用管制措施，均有助房市穩健發展。

潘雅慧認為，政府採取一系列健全房市措後，降溫投機炒作氣氛，房市主要是以自住需求為主，疫情過後還是回籠。

疫情爆發，5月房市交易瞬間轉冷，房仲業者形容，整個5月「上半場像夏天、下半場像冬天」，五大房仲5月全台門市交易業績普遍月減一成、年減逾二成，重災區雙北市量縮幅度最大，均超過三至五成。

疫情升溫，讓原本有意購屋的民眾放緩購屋腳步，交易陷入停滯，重創各大房仲業者5月中旬起的門市交易量，根據五大房仲業者自結5月門市交易量顯示，各業者比起4月減少約在7~23％，普遍亦不如去年同期。

雙北市更成為房市交易緊縮的重災區，永慶房產集團雙北量縮幅度超過三成，中信房屋雙北市減少26％、33％，住商機構雙北市5月下半月更比上半月減少五至六成。不過，新竹以南的區域疫情並未失控，市場仍維持相對穩定的交易動能。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，5月房市上半場還在旺季尾端，5月下半場則直接進入寒冬，民眾配合政策減少外出，屋主也擔心陌生人進入家門，疫情對於房市交易量有顯著影響。不過政府紓困腳步相當快速，可望協助國人渡過難關，也可避免房貸逾放比大幅拉升。

房仲業者表示，雙北市多數社區都禁止帶看，僅多能就先前有意願的客戶經營、基本互動，或如預售換約等無需實體看屋的交易。

中信房屋總經理張世宗表示，許多實體作業服務都只能利用線上來進行，惟成效不如預期，線上仍無法取代真實看屋體驗，最終交易簽約仍然受限，在疫情紓緩前，交易量恐仍有衰減的可能。

住商機構企研室資深經理徐佳馨指出，房市受到疫情衝擊，買氣雪崩，等於提前宣布房地合一2.0的衝刺期、逃命潮結束，在降為二級警戒前交易狀況並不樂觀，若疫情拖長，民生經濟受影響大，可能會有一些購屋族因為收入驟減，負擔不起房貸，得忍痛出售，對市場及個人都是衝擊。

北部上市建商愛買台中幼兒園！今年3月，上市代銷龍頭-海悅國際及海心、豐潤等相關企業，以總價6.23億購入北屯區「慧明幼兒園」及周邊約776.6坪土地，這也是海悅繼去年10月攜手達麗建設以21.83億買下北區賴厝廓段約833.4坪土地（含「三采幼兒園）之後，在台中出手的第二件幼兒園相關土地交易案。
　
不僅如此，海悅集團買下「慧明幼兒園」也是近1年來，繼兩間「愛子幼兒園」分別被順億營造、遠雄建設買下，及「三采幼兒園」被海悅與達麗買下後，台中市第4件幼兒園相關土地交易案。
　
海悅國際總經理王俊傑表示，海悅與達麗合作的「三采幼兒園」相關土地開發案，地點位於育德園道第一排，鄰近台中科博館及中醫大雙商圈，因土地含有舊建照，換算每坪單價約262萬，未來將由達麗建設規劃推案、海悅國際負責代銷。他進一步表示，「三采幼兒園」土地目前正辦理建照變更，預計下半年推案、總銷金額約40億元；至於3月買進的「慧明幼兒園」與周邊土地，預計推出15層住宅大樓預售案，不過因營建成本高漲，目前售價未定。
　
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台中短短1年不到就有4件幼兒園相關土地交易案，其中有3件位於北屯區。由於北屯區人口增長快速、幼兒數充足，所以承租的幼兒園招生穩定，因此土地交易與少子化關聯不大；反而是這幾筆建物屋齡都較高，具備「土地面積大、可危老重建、養地可收租」三大優勢，讓開發商趨之若鶩，優先搶地卡位。
　
例如海悅購買的「慧明幼兒園」及遠雄建設去年買進的「愛子幼兒園」總校，建築物均逾30年屋齡，符合危老門檻，若未來取得容積獎勵重建，可為建商創造更高的效益；另順億營造購得的「愛子幼兒園」崇德分校則帶有租約，買家可收租到2024年中，養地期間還能坐享租金收益。
　
台灣房屋集團趨勢中心中區經理陳定中表示，「慧明幼兒園」位於成熟市區與14期重劃區交界處，不但享有周遭商圈的豐富機能，又可期待重劃區的建設遠景，且該地北側就是重劃區萬坪綠帶，生活環境舒適；另14期重劃區內住宅區土地容積率僅140％，而慧明幼兒園所在的「住二」土地容積率達220％，利用強度較高，對建商來說更具規劃彈性。

國內疫情大爆發，也進入三級警戒，買方不出門看屋，賣方也不想讓人看屋，各大房仲統計五月全台交易量，均較四月衰退二、三成，若單就五月的上下半月交易量來看，下半月雙北更是直接腰斬、減少五成，等於提早宣布房地合一二點○上路前的逃命潮已結束，疫情仍是影響今年房市表現的最大變數。

央行昨天發布金融穩定報告指出，去年至今年四月底，不動產市場價量齊增，民眾購屋負擔回升，去年內政部住宅價格指數、信義房價指數（成屋市場）及國泰房價指數（新推案市場）均升至新高，去年第四季全國房貸負擔率及房價所得比均較前一年度略增，但在央行實施選擇性信用管制措施後，目前房市投機氣氛已下滑，有助房地產市場穩健發展。

五月中以來疫情急遽升高，央行官員表示，近期確實因疫情擴散衝擊看屋需求，但實質自住需求仍在，只是暫時抑制、需求遞延，房市中長期走勢尚有待觀察。

根據信義房屋、永慶房產集團、住商不動產等房仲業者統計，五月房市交易量與四月相比，都減少兩、三成，其中雙北市是重災區，量縮幅度還超過三成，遠高於其他都會區。

住商資深經理徐佳馨指出，若將五月的上下半月拆開，台北市減少百分之四十九，新北減少百分之五十七，桃園、台中、台南、高雄也減少兩成多，全國減少百分之卅三，顯見下半月進入三級警戒後，疫情對買氣衝擊甚鉅。

徐佳馨指出，買氣雪崩，等於提前宣布房地合一二點○的逃命潮結束。因房地合一稅二點○版七月一日上路，五年內買賣的物件都得被課重稅，原本五、六月將湧現一波投資客的拋售潮，但成屋過戶流程，需約半個月到三十天作業期，意即屋主得在五月底前找到交易對象簽約，並趕在六月三十日完成過戶，才能躲過房地合一二點○的衝擊。

徐佳馨指出，疫情長短是關鍵，如果拖長，將影響到民生經濟，可能會有購屋族因收入驟減，負擔不起房貸，得忍痛出售。

信義房屋專案經理曾敬德表示，五月交易量嚴重萎縮，不過政府紓困腳步也很快，可避免房貸逾放比大幅拉升。他認為，國人抗疫意識高，等疫情緩和與疫苗到位後，房市的遞延買盤還是會回籠。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，疫情改變購屋族的消費模式而非需求，現階段房市短空長多，交易量應會在疫情過後反彈。她提醒購屋民眾，不要中斷看屋，可先利用線上賞屋，並多花時間比較行情，掌握有急售需求的屋主，一旦生活恢復秩序，可加速購屋流程。

疫情因素，不少國人滯留海外。地政士表示，如果超過兩年沒回國，戶籍會被逕行遷出，若房子沒人住，出售名下房地產，將無法適用一生一次自用住宅優惠土地增值稅。不過也有一招可解決，只要沒出租、營業，由直系親屬遷入自住，仍可適用優惠土增稅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，是否適用一生一次差別很大，他有一位客戶，雖被除戶籍，但因房子提供爸、媽居住使用，賣屋仍適用優惠稅率，土增稅省了近35萬元。

鄭文在表示，客戶是在二年前出國，疫情爆發後，一直滯留海外，由於戶籍法第16條第3項的規定，出國二年未回國，戶籍會逕為遷出登記，他戶籍登記也被遷出了，日前他把房子賣掉，發現這規定，以為不適用租稅優惠，算算要繳近50萬元土增稅。

後來向他詢問，原來客戶並沒有舉家遷移，房子提供爸、媽居住使用，他告知依據土地稅法第9條的規定，符合自用住宅用地的要件，即使所有權人在國外，戶籍登記已經被遷出，仍然可以適用一生一次的自用住宅土地增值稅優惠稅率，土增稅只需15萬元。

鄭文在表示，有關爸、媽戶籍遷入的時間，如果沒有出租、營業的情事，只要在出售前遷入戶籍即可，如果有出租、營業情事，則要排除出租、營業後滿一年才能適用優惠土地增值稅稅率。

至於外僑、華僑，如果沒有直系親屬在台灣，想適用自用住宅優惠土地增值稅，必須在台灣住滿183天以上，並在該地辦妥外僑居留登記。鄭文在提醒，所有權人在國外，無法回國，要出售不動產除了海外授權書，節稅大不同，建議先做好功課，以免權益受損。

為鼓勵更多房屋投入租屋市場，國家住都中心2021年5月31日正式啟動「社會住宅包租代管」第3期計畫，預計在未來2年再推動1萬6千戶，特別新增「以屋換屋」方案，鼓勵身障者及銀髮長輩搬遷到有電梯的房屋，上下樓更順暢無礙，並且享有相同優惠。

包租代管社宅2期突破5,000戶 3期遴選45家業者加入

國家住都中心表示，包租代管社宅的物件是由民間房東提供，透過政府遴選的專業服務業者居間管理，並提供房東所得稅減免和每年1萬元修繕費補助等優惠，鼓勵更多房東出租房屋。

自2020年執行第2期計畫以來，國家住都中心負責執行的「公會版」已經媒合5,744戶，超出預期的5,000戶目標。第3期計畫也已在6直轄市遴選出45家新業者，預計未來2年再新增1萬6千戶房屋。

房客免設籍 身障及銀髮長輩可「以屋換屋」

第3期計畫對房東和房客都推出更加便利且貼心的新措施：

房東方面，《住宅法》修正案已在5月18日三讀通過，提高租金所得免稅額至1萬5,000元，且明文規定包租代管社宅的租賃契約資料，不得作為查稅依據，近日將可正式施行。

房客方面，第3期計畫開始不需在當縣市設籍，而且申請承租年齡下修到18歲，讓外地打拼的上班族及大學生更容易申請。另外，名下有1戶自有住宅的身障者或滿65歲銀髮長輩，可用「以屋換屋」的方式申請，入住同一縣市有電梯的大樓，原有房屋可由業者協助媒合出租，與其他房東一樣享有相同的優惠。

國家住都中心表示，包租代管社宅的推動，除了協助房東及房客，滿足居住需求外，也期望帶動租屋市場健全發展，讓租屋更加安全有保障，並落實「房東放心租，房客安心住」的政策目標。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，全國新的房貸貸款期數仍呈現拉長趨勢，反映超過20年期的房屋貸款持續增加，2020年第四季的房貸期數拉長至276個月，房貸族平均房貸年期已經達到23年，不過房價最高的台北市反而貸款期數較短，桃園市平均房貸期數為290個月居冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸期數持續攀升，與30年期房貸申請越來越普遍有關，而30年期房貸申請增加的原因，包括房價上漲申請30年期房貸，每月的還款負擔可明顯減壓，且銀行評估借款人每月還款能力時，也較容易審查通過，第二個原因則是目前的利率處歷史相對低檔，有些購屋人選擇每月少還，但手上多留一些資金可運用，不像早年房貸利息較高，老一輩的屋主多有早點還完房貸的習慣。

統計顯示，桃園市2020年第四季新購置住宅房貸平均期數為290個月，台中市則是284個月，高雄市則是288個月，台南市的276個月，新北市則是281個月，台北市最少平均為276個月。

從歷年房貸期數來看，隨房價攀升與銀行承做30年房貸的意願增加， 10年時間全國的房貸期數也從225個月增加到276個月，平均貸款期數拉長4年又3個月。

曾敬德表示，寬限期與拉長貸款年期，都是降低房貸負擔的方式，但民眾購屋還是得謹慎使用這些工具，一方面寬限期過後須面對還本壓力瞬間到來，另一方面拉長還款期限，長期也必須多繳利息，且購屋本身應屬較為保守的購置資產行為，應避免將本來要還款的資金轉進風險過大的市場，以免一個大幅波動讓資金蒙受損失。

國內疫情嚴峻，目前全國升至三級警戒到6月中，疫情衝擊許多產業、勞工，導致許多人放無薪假、被減薪甚至失業；且收入受影響也波及租屋族，可能無法穩定付房租、甚至面臨不得不終止租約的情形。崔媽媽基金會近日就收到許多租屋問題諮詢，針對「疫情下的租屋困境」擬出房東、房客一起能共度難關的方案，崔媽媽基金會也呼籲政府應儘快擬訂因應政策。

疫情來襲下，許多租屋族遇到的困難不少，崔媽媽基金會整理出幾個「房客主要困境」：比如許多原本因為工作或實習需要租屋的房客，因工作或實習機會突然取消，無法履行已簽訂的租約；有人收入減少甚至失業，難以正常繳租，房東也因此收不到租金； 5月疫情突然升溫，許多原本租約在5月或6月到期的房東與房客們，在防疫的考量下及配合政府減少移動的政策，陷入到底要不要如期結束租約的困擾。

對於上述租屋族困境與房東難處，崔媽媽基金會提供一些建議，若在完全沒入住的狀況下承擔違約金，對臨時失去工作的房客壓力很大，對房東來說也要面臨突然的空租；若房客只是暫時無法入住，待疫情高峰過後仍可承租，房東不妨延後起租日，將房子繼續保留給房客，房東也可避免在疫情期間重新尋找房客，增加染疫風險；若房客確定日後無法再承租，雙方也可各退一步，協調房客能力、房東可接受範圍，斟酌減少違約金金額。

針對收入銳減甚至失業，難以正常繳租的情況，崔媽媽基金會指出，雖然《租賃條例》中規定，若房客欠繳租金或費用達2個月的金額，房東可提出終止租約；但好房客不一定好找，若房客一直以來繳租正常，建議房東可以選擇降租，或讓房客用分期付租金、延後繳租金的方式，協助房客度過難關，房東也可以留住穩定的好房客；房客也應釋出誠意，與房東共同商量未來繳付租金的計畫。

另外針對租約到期、搬不搬遷難抉擇的狀況，建議房東與房客可以再續簽短期租約，並保留隨時可以解約的彈性，這樣雙方都可降低在疫情高峰期，因為重新找屋、找房客，所增加的不必要接觸，而暴露在可能染疫的風險。

崔媽媽基金會表示，不過僅靠民間房東及房客的努力仍不夠，呼籲政府應該帶頭解決在疫情下的租屋困境，每年第一梯次的租金補貼在8月份開始受理，現階段疫情已經嚴重衝擊各大行業，許多人的收入受影響，所以租金補貼計劃應提前辦理，並增列受疫情衝擊而失業的申請條件，才能降低一般租屋市場中房東、房客受到的損害；此外，政府應主動協商社會住宅包租代管業者，率先調降租金，並提撥租金紓困基金來協助因失業而不得已欠租的房客。

國內這波房市熱帶動多區交易表現，以六都中的桃園市來說就是熱區之一，不但移入人口多、房價也較大台北蛋黃區便宜；桃園市桃園地政事務所與桃園區戶政事務所合作，整合各里設籍人口數與實價登錄資料，對於2018到2020年桃園區8大重點生活圈人口增減與「住宅大樓」實價登錄房價漲跌情形，進行最新分析，結果中路重劃區的人口增加居冠。

桃園在升格後，每年人口數以約4萬人成長，近五年來總人口數增加達20萬人，且又有多項公共建設、捷運綠線、鐵路地下化工程、捷運機場線等交通設施，以及多元產業發展，加上中路重劃區、小檜溪重劃區、青埔等熱門重劃區推案話題，搭配日益成熟的機能，對於桃園房市來說都具有支撐力與對民眾的吸引度。

其中中路重劃區是桃園很受矚目的區域，由桃園地政事務所及桃園區戶政事務所的分析來看，去（2020）年中路重劃區住宅大樓交易均價為每坪28.2萬元，較2018年每坪上漲0.8萬元，與龍安地區生活圈並列第五，近三年人口則增加3,543人，在8大重點生活圈名列第一。

桃園地政事務所指出，中路重劃區區鄰近南桃園交流道，且擁有道路、公園等公共設施完善優勢受消費者青睞，為桃園區推案量較多的地區，帶動設籍人口大幅成長，房價則因近年推案較多，僅呈現微幅上漲趨勢。

永慶不動產中路永安加盟店表示，中路重劃區平均單坪價格多來到3字頭，僅少數案子2字頭；該區有不錯的機能、位置性，並鄰近永安商圈、力行商圈、市府商圈、藝文商圈、桃園火車站站前商圈五大商圈，擁有多個商圈機能優勢；另外推案產品線多元，包括市場主流的二、三房首購產品，到較高檔住宅產品都有，吸引不同需求的購屋族群青睞。 除

了桃園在地客與雙北客喜愛中路重劃區，桃園機場工作者也有；房產代銷業者創意家行銷指出，近年來在桃園機場工作的空姐、地勤、機師，不少人會看中路的案子，他們認為中路特區的價格、環境、整體機能不錯，且多看好中路的居住環境佳、區域大，後續發展性也看好，因此買在中路並開車至機場上班。

買房最怕買到瑕疵屋，漏水是不少民眾最怕碰上的問題之一。有民眾在臉書社團「買房知識家（A你的Q）」表示，一般來說頂樓的價錢會比較低，主要是因為有悶熱、漏水風險高等缺點，但他聽說，近期的新大樓工法都很新，不再像以前頂樓易漏水，所以現在頂樓戶價錢都上漲、秒售完，令他不禁疑問，「請問近期新大樓真的工法有提升許多，不用太擔心漏水問題嗎？」。

原PO說，建商採用新工法克服漏水問題，即便頂樓真的遇到漏水狀況，也是由管委會要負責修好，不用像其他樓層，漏水還要跟樓上鄰居追究誰該出錢修繕。

此文一出，多數網友認為選對建商很重要，「還是覺得頂樓好，因最近遇到漏水問題，也是跟樓上協調一陣子樓上才願意處理」、「跟新不新工法沒關係，跟建商良心比較有關係」、「我自住頂樓，覺得看建商和運氣，同樓層隔壁鄰居漏的很嚴重，我的沒有」、「我愛頂樓，就算漏水要修也不用看樓上臉色，重點不用被樓上吵」。

房產專家張欣民曾指出，頂樓易熱漏水的通病透過新建築工法已改善許多，但台灣位在地震帶，時間久了頂樓難免會龜裂漏水，不過漏水問題任何樓層都可能碰到，頂樓漏水原因相對單純，也不用跟樓上鄰居溝通協調」。

二級市場“糧倉”受關注

2021年前五個月，土地交易市場沉浸在前所未有的集體亢奮之中。

作為上半年唯一一次大規模補倉機會，開發商們在看不見硝煙的戰場上相互較著勁，可以為了一塊地“龍爭虎鬥”，也會在某些時機默契地選擇放棄。

時針撥向2021年2月，北上廣深以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島、長沙等22城土地從零售一夜之間變為了批發：“集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，分3次批次集中統一發佈宅地招拍掛公告並組織出讓。”

這場土地供給側“歷史性”改革，不僅改變了熱點城市宅地供應節奏，也徹底改變了房企生存邏輯，傳統競拍方法與融資模式都不再適用新“戰場”。

截至5月31日，被列入名單中的22個熱點城市裡，除上海、蘇州、合肥、武漢、長沙、鄭州、成都等7個城市還未完成集中供應或仍處於競拍中之外，其餘各城的結果已塵埃落定。據時代週報記者不完全統計，已完成出讓的15個城市累計成交金額突破7186億元。

城市熱度分化

玩遊戲的人多，遊戲自然熱鬧，反之則冷冷清清。

決定參與者數量的，不僅取決於不同城市單個地塊需要繳納的保障金金額，同時也在於限制“馬甲”（指同一個母公司，不同子公司，形成不同的競買人，以增加搖號中簽機會）條件的鬆緊。

“杭州的‘門票’很實惠，保證金最高的才5000萬元一宗，大部分都在2000萬元左右。”就在杭州集中供地之前，4月30日，一位TOP 20房企的品牌人士曾這樣向時代週報表示。“如果是上海，競買保障金起碼是地價的20%，一塊10億元的地就要交2億元。”

4月26日，四個一線城市中，首個開啟集中供地的廣州，16塊地吸引了近50家房企參與，累計攬金240億元。據時代週報記者不完全統計，“馬甲”數量累計超過300組。部分熱門的地塊，競價30秒就到達峰頂價，某央企開發商甚至為這塊地準備了60個“馬甲”。

在集中供地的3個多月時間裡，不同城市之間的土拍“冰火兩重天”局面頻頻出現：熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%。冷靜如長春、青島，長春38宗土地中有32宗以底價成交，青島首批集中供地土地平均溢價率僅為2%。

分化還出現在同一城市不同位置的地塊上，地理位置較偏、周邊配套資源匱乏的地塊遭遇終止交易或流拍，而優質地塊被房企突破限價、高自持比、高配建面積競得。與此同時，部分城市如北京，由於設置了地價上限，競拍地塊轉競公租房、自持等環節，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。

行業整體盈利下行的趨勢下，集中供地熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現，不少企業被迫“舍利求地”。

為縮短週期，部分房企更是“拿地即開工”。5月13日下午3點，佳兆業以總價25.44億元+配建面積31200平方米的價格拿到深圳寶安尖崗山地塊，5點就安排挖土機、運沙車進場開工，著實展現了一把“深圳速度”。

部分房企為了維持企業現金流不斷滾動，保證核心城市市占率，即使利潤被“吞噬”，也不得不參與這場“遊戲”。深耕杭州如濱江，其董事長戚金興在回復投資者時表示，保證在團隊的努力下，把這次拿到手的幾塊地做到1%—2%的淨利潤水準。

萬億資金從何而來？

“過去，在房地產行業週期上行期間，房企通過大量融資，推動土地市場熱度上漲、地王頻現，但隨著政府對房地產行業調控持續收緊，房住不炒及穩地價、穩房價和穩預期等一系列政策的實施，使房企利潤空間不斷被壓縮，行業整體利潤率呈下降趨勢。”5月12日，億翰智庫發佈的《2020年E50房企營業收入與淨利潤率》報告中指出。

除了繼續做好利潤被壓縮的準備之外，面對單次大量供地，且供地時間接近的情況下，如何將有限的資金量分配給最具有投資價值的城市，成為房企面臨的重要課題。

一方面是政府對競拍主體的自有資金核查越來越嚴格，另一方面是對競買後的股權變更限制條件越來越多，不少企業開始利用實體類企業或其他非融資性的主體與開發商設立合作公司參與競拍。

“通過實繳註冊證基本或提供股東借款的形式輸送融資款項，平臺公司作為土地保證金的資金池，然後再按配資比例注入平臺公司，目前這種競拍主體的股東構成及資金來源是屬於合規範圍之內。”5月25日，頭部房企投拓負責人張亮（化名）向時代週報記者指出。

為分攤成本、規避開發風險，“遊戲”方式還有抱團取暖，以聯合體方式“拼單”拿地。

5月27日，在融創中國股東大會上，孫宏斌就向外界表示：“融創通過公開市場拿地的規模大概占新增土地儲備的三分之一左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多專案都有合作夥伴，實際上融創需要投入的資金並不多。”

孫宏斌進一步指出，融創在杭州拿到的4宗地塊中，其中3宗地的自持部分最後都會由合作夥伴原價拿走，保證了利潤空間，而這4宗地融創的權益比為52.5%，實際只需出資一半。在這一模式的帶動之下，首次22城集中供地中，融創累計拿地超過900億元。

同樣，在北京的首輪集中土拍，共54家企業參與，其中有37個聯合體，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，聯合報名了30宗地裡的21宗地。而在重慶出讓的48宗土地中，也有多幅地塊為聯合競拍競得，其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗為聯合拿地，而金科所拿的3宗地均為聯合形式，合作對象包括大唐、美的、華宇和新希望。

二級市場“糧倉”受關注

5月30日，長期關注環滬土地市場的業內人士向時代週報記者表示，雖然重點城市的首批集中土拍已經過半，但就整體效果而言，並未完全抑制過熱的土拍格局，這種情況下，不少企業比往年更加關注二級市場收並購的機會。

面對著集中供地改革，陽光城比往年更加重視收並購。陽光城4月獲得的13個土地專案中，只有3個土地專案是通過公開招拍掛獲取，其餘10個均通過收並購及其他方式獲得；而2020年同期，陽光城有8宗招拍掛地塊，3宗收並購。

5月26日，克而瑞研究中心的一份研究報告指出，這一輪的集中供地對於房企來說，單一的招拍掛拿地方式顯然已經難以滿足盈利需求，並將帶來較大的經營壓力。在這種趨勢下，多元化拿地的重要性將更加凸顯，房企拓展多元化拿地管道、提升多元化拿地能力是平滑利潤率的一大出口。

可以預見，收並購、產業勾地、城市更新或都將成為雙集中供地邏輯下，房企們的下一個必爭之地。

深圳學區房價“大跳水”，這幾天在熱搜上下不來了。儘管那一套房是法拍房，又有傳言說其身負“凶宅”的傳聞，但如果你聽到它“大降662萬”，是不是會嚇一跳？如果你再聽到，它是1995年建成的，妥妥的老舊社區，但單價居然賣到了17.26萬元/平方米的水準。即便是法拍以後，這套127.82平米的房子總價也賣到了2206萬元，是不是驚掉了下巴呢？

網上說，這個叫國城花園的社區，位於深圳最牛學區福田百花片區，可以說是學區房中的“愛馬仕”。因為，該樓盤有深圳實驗小學和深圳實驗學校（中學）兩個一流學區加持，備受家長青睞。不管是從深圳市民“雞娃”的激情看，還是從深圳炒房客“毒辣”的眼光看，這樣稀缺的學區房，乃房產投資中的極品，價格再上一個臺階，超過20萬元/平方米，也不奇怪。

畢竟，同在深圳的南山有一大把“20萬元+”/平方米的非優質學區的房子。但是，它的房價就是跌了，刨除它是個法拍房的個例，百花片區的學區房價格，最近降了不少。還以國城花園為例，最近仲介平臺的房源，無論掛牌價還是成交價，都有不同幅度的降價，有業主降價10萬、15萬，最高下調55萬。為什麼呢，有人說，這是二手房參考價政策的結果，加杠杆的接盤俠少了。

這可能是一個原因，但絕不止於此。大家可能還記得，今年4月底中央召開的重要會議，強調“要防止以學區房名義炒作房價”。如此級別的會議出現“學區房”的字眼，還是第一次。這麼小的問題，居然出現在重要的會議上，背後的大隱患不言而喻。學區房價格奇高，有錢人才能追逐得起，給社會傳達的是“富人上好學校”的不良信號，嚴重違背了義務教育均等化的大方向。

不只是在深圳，基本所有城市，名校學區房的價格，往往是其他樓盤的2-3倍。據說最貴的學區房在上海，成交單價高達56萬元/平方米。不僅在一線城市，杭州、合肥、蘇州等熱門二線城市，頂級學區房單價都在10萬以上，就連無錫、寧波、常州這些一般的二線城市，名校學區房單價也接近9萬。直觀印象，買得起這些學區房的，是哪些人呢？不言而喻。
而且，學區房最能漲，還最抗跌。樓市上行時領先起飛、下跌時率先觸底。所以，在所有人眼裡，學區房的投資價值最大，不僅自己家小孩能享用，還能進入所謂的“高檔圈子”裡，用完再出售，還能賺到嗨。所以，“房住不炒”，首先並下大力度打擊的物件，就應該是學區房。學區房，當下正在經歷史無前例的精准打壓、定點爆破，範圍和力度都史無前例。

比如，北京“多校劃片”的最後禁區被突破了；上海市重點高中招生名額的50%-65%分配到全市各校；合肥鎖定學位的同時，給學區房套上了參考價的枷鎖；廣州嚴打開發商將學區房作為“賣點”的違規宣傳，全市啟動“多校劃片”、搖號入學；寧波建立二手學區房參考價發佈機制，首批涉112社區等。改革是漸進的，但對口直升、單校劃片等學區房的壟斷優勢正在褪去。

倒逼改革攻堅克難的，還有人口形勢。剛剛發佈的“七普”資料顯示，熱點城市的年輕人口正在集聚，他們對公共服務均等化有強烈的訴求。回應年輕人、新市民在住房、教育、入戶等方面的訴求，已成為當下政府工作的重中之重。大道自然，“防止以學區房名義炒作房價”的一攬子措施正在落地。見微知著，深圳學區房價大跳水，不是偶然，上海也跌了。

只要有決心、有信心，辦法總比困難多。比如，教育基礎配置要均等化，特級和一級教師、圖書室、實驗室、體育器材等方面，配置的品質要做到學校間沒有差距；根據人口增量判斷入學兒童的數量，提前一個週期（幼稚園3年、小學6年、初中3年）謀劃，即時調整每千人配置的幼稚園、小學、中學的學位規模；片區內辦學品質有差距的學校，啟動“強幫弱”、“教育集團化”，教師在不同學校輪崗等。這些精細化的措施到位了，學區房自然就降溫了。

重磅！

繼南京無房家庭認定標準升級之後，

南京再出新政！

5月31日，南京市公安局官網發佈關於印發《南京市人才落戶實施辦法（暫行）》的通知，新辦法自2021年6月1日起執行，有效期3年，以下4種人才可直接落戶：

1．具有研究生及以上學歷或45周歲以下本科學歷畢業生（含同等學歷的留學歸國人員、非全日制研究生）；

2．正在繳納本市城鎮職工社會保險，且已連續繳納6個月以上的40周歲以下大專學歷畢業生；

3．具有中級及以上專業技術資格人員；

4．具有三級及以上國家職業資格（技能類）人員。

注：2021年1月1日後具有的職業資格證書，僅認可政府核發保留的9個准入類職業資格證書。

值得一提的是，此次發佈的人才落戶的條件較前期政策並未有明顯的變化，但政策執行年限直接延長至3年。

原文如下：

南京市人才落戶實施辦法（暫行）

第一條 根據市委、市政府《關於建設具有全球影響力創新名城的若干政策措施》（寧委發〔2018〕1號）第八條及《關於新發展階段全面建設創新名城的若干政策措施》（寧委發〔2021〕1號）第十五條規定，為深化戶籍制度改革，努力打造國際化創新創業人才高地，特制定本辦法。

第二條 具有下列情形之一的，可申請戶口遷入我市城鎮地區：

（一）具有研究生及以上學歷或45周歲以下本科學歷畢業生（含同等學歷的留學歸國人員、非全日制研究生）；

（二）正在繳納本市城鎮職工社會保險，且已連續繳納6個月以上的40周歲以下大專學歷畢業生；

（三）具有中級及以上專業技術資格人員；

（四）具有三級及以上國家職業資格（技能類）人員。

第三條 夫妻雙方均按本辦法第二條第（一）、（三）、（四）項條件申請戶口遷入的，或一方戶口已在本市（不含戶口登記在本市學生集體戶及鼓樓區上海路203號），另一方按本辦法第二條第（一）、（三）、（四）項條件申請戶口遷入的，可以同時申請隨遷未成年子女。持有國家職業資格一級（高級技師）證書、高級專業技術資格（職稱）證書和具有碩士研究生以上學歷人員，可隨遷未婚子女和配偶。隨遷應按照先家庭戶後單位集體戶再人才集體戶的順序落戶，落戶家庭戶和單位集體戶的，需家庭戶戶主或單位集體戶管理單位出具同意書。

第四條 依學歷條件申請將戶口遷入我市的申請人，需自行開具《教育部學歷證書電子註冊備案表》或《中國高等教育學歷認證報告》；留學歸國人員需提供《教育部國（境）外學位學歷認證書》或《留學回國人員證明》；符合大專條件的，需先行開具在我市參加城鎮職工社會保險的證明。

第五條 具有研究生及以上學歷或年齡在45周歲以下且具有本科學歷的畢業生申請戶口遷入的，向公安機關提交以下材料：

（一）入戶申請書；

（二）居民戶口名簿和居民身份證；

（三）學信網上開具的《教育部學歷證書電子註冊備案表》或教育部門出具的《中國高等教育學歷認證報告》。

第六條 在國（境）外具有本科以上學歷、學士以上學位或進修訪問一年以上的留學歸國人員申請戶口遷入的，向公安機關提交以下材料：

（一）入戶申請書；

（二）居民戶口名簿和居民身份證；

（三）教育部認證《教育部國（境）外學位學歷認證書》或在國（境）外取得的駐外使（領）館出具的《留學回國人員證明》。

第七條 年齡在40周歲以下且取具有大專學歷的畢業生申請戶口遷入的，向公安機關提交以下材料：

（一）入戶申請書；

（二）居民戶口名簿和居民身份證；

（三）學信網上開具的《教育部學歷證書電子註冊備案表》或教育部門出具的《中國高等教育學歷認證報告》；

（四）正在繳納本市城鎮職工社會保險，且已連續繳納6個月以上的社保繳納證明；

（五）有效期內的《江蘇省居住證》。

第八條 具有中級及以上專業技術資格人員申請戶口遷入的，向公安機關提交以下材料：

（一）入戶申請書；

（二）居民戶口名簿和居民身份證；

（三）《專業技術資格證書》。

屬於通過評審取得專業技術資格的，還需提交評審時的申報表或職稱批文。

第九條 具有三級及以上國家職業資格（技能類）人員申請戶口遷入的，向公安機關提交以下材料：

（一）入戶申請書；

（二）居民戶口名簿和居民身份證；

（三）《國家職業資格證書》（技能類）。

第十條 隨遷未婚子女、配偶的，需同時提供親屬關係證明。

第十一條 本人在本市城鎮地區擁有合法穩定住所的，應當在房屋所在地登記戶口，並提交合法穩定住所證明；本人無合法穩定住所，直系親屬在本市城鎮地區有家庭戶口和合法穩定住所的，可以在直系親屬戶口登記地登記戶口，並提交合法穩定住所證明、直系親屬居民戶口名簿、親屬關係證明和所有權人同意落戶書；單位設立集體戶的，可以在單位集體戶登記戶口，並提交單位同意落戶書。無上述落戶條件的，符合本辦法第二條第一、三、四款的，可在市政務服務中心、江北新區公安分局綜合審批服務中心和江甯公安分局行政服務中心的集體戶登記戶口；符合本辦法第二條第二款的，按公安機關居住證資訊管理系統登記位址所在的社區戶登記落戶。

第十二條 在市政務服務中心集體戶登記戶口的，需向市級戶政辦理視窗提交申請。在我市合法穩定住所、單位集體戶、江北新區人才集體戶、江甯區人才集體戶或居住證系統登記位址所在的社區戶落戶的，需向所屬地區級戶政辦理中心、公安派出所提交申請。

第十三條 區級公安機關戶政辦理中心、公安派出所應在受理申請之日起的10個工作日內完成調查核實工作，並上報區級公安機關。區級公安機關應在自接到上報材料之日起的10個工作日內作出批准或不批准的決定，並將審批結果返回原受理單位。作出批准決定的，應當自作出決定之日起3個工作日內告知申請人。作出不批准決定的，應當自受理申請之日起20個工作日內告知申請人。

申請人應當在遷移證件有效期內辦理遷移手續。

第十四條 公安機關受理專業技術資格申請的，需在受理申請後及時將《專業技術資格證書》、評審申報表或職稱批文流轉至市人社局，市人社局需於5個工作日內完成審核，並將審核結果回饋至公安機關。

第十五條 本辦法所稱合法穩定住所，是指在我市城鎮地區的房屋不動產權證（房屋所有權證）載為住宅用途的住房；本地房產管理部門發放的公有房屋租賃證住房；本市中低收入住房困難家庭租住的公共租賃住房；與單位辦理的公有住宅房屋租賃使用證明的住房等。

第十六條 本辦法所稱技術、技能型人才，包括具有中級及以上專業技術資格人員、具有《中華人民共和國職業資格證書》（技能類）一級、二級、三級人員。2021年1月1日後具有的職業資格證書，僅認可政府核發保留的9個准入類職業資格證書。

第十七條 本辦法所稱直系親屬，是指申請人的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

第十八條 本辦法所稱親屬關係證明，包括戶籍檔案資料、居民戶口名簿、結婚證、出生醫學證明等。

第十九條 曾因故意犯罪受過刑事處罰，或因涉嫌犯罪，司法程式尚未終結，或被人民法院列為失信被執行人，或拒不履行生效法律文書確定的義務的，不予辦理落戶手續。

第二十條 申請人遞交的申請材料應當真實有效。申請人故意隱瞞事實真相、編造虛假事實或提供虛假證明、承諾的，經查證屬實的，不予辦理落戶，並將失信資訊歸集至市公共信用資訊歸集和服務平臺；已辦理入戶的，撤銷戶口登記並退回原籍處理，依法取消因落戶享受的基本公共服務待遇。構成違反治安管理行為的，依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十一條 本辦法自2021年6月1日起執行，有效期3年。《南京市戶籍准入管理辦法實施細則（試行）》《南京市常住戶口登記管理規定》和《關於調整人才落戶相關政策的通知》與實施辦法不一致的，以本辦法為准。

第二十二條 本辦法由南京市公安局和南京市人社局共同負責解釋。

房地產融資監管正在不斷收緊。

5月20日，據媒體報導，在“房住不炒”政策下，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，主要為購房尾款資產。此前，通過基金子公司等資管計畫作為通道的“非標”融資形式一直存在，但近期基金業協會視窗指導機構要求暫停此類產品備案。

“近幾年，隨著房地產融資管道如銀行信貸、私募資管計畫、委託貸款、銀信合作和海外債等的步步收緊，供應鏈融資越來越成為企業補充資金來源的重要方式，特別是三條紅線以來，該方式可以有效説明房企降低有息債杠杆。”據克而瑞統計，從2018年開始，房地產供應鏈ABS/ABN發行呈井噴式增長，2020年發行量達到2753億元，較2016年五年複合增長率達到126%。

克而瑞指出，總的來看，此次監管層面對非標供應鏈產品的限制主要是對房地產非標融資方面的進一步規範化，結合近期在購房尾款資產證券化等方面做出的政策限制來看，這是在當前“房住不炒”的主導思想下加強房地產融資規範。

5月31日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴時代週報記者，將購房尾款應收賬款等打包，在某種程度上也是一種融資，會過度助長房企杠杆，且風險過高，與中央出臺“三道紅線”的政策理念相違背。

行業融資持續收緊

除了對供應鏈金融逐步收緊，2020年以來，國家多次出臺房地產融資新規推行行業降杠杆，其中包括“三道紅線”、貸款集中度管理、嚴控房地產信託規模等。

2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開重點房地產企業座談會，包括碧桂園、恆大、萬科、保利發展等12家房企參與，提出在落實房地產長效機制基礎上，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，外界稱之為“三道紅線”。

繼“三道紅線”後，2020年底，人民銀行、銀保監會在2020年底發佈了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額集中度進行分檔管理。

“三道紅線會約束房企的融資衝動，而貸款集中度則使得房企在銀行貸款方面的融資管道也收窄，所以客觀上這都對房企的融資產生利空的影響。”5月31日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，從行業發展角度看，上述政策也會影響房企的投資拿地和項目經營，尤其是可能會倒逼房企加快高周轉模式，進而加快回籠資金。

聯合資信指出，“三道紅線”新規將參股未並表住宅地產專案、明股實債融資、供應鏈ABS、合作方股東投入淨額等表外有息負債納入監控，將更大範圍地監管影子銀行、明股實債、違規資金流入房地產等，有利於淨化行業金融環境。而房地產貸款集中度管理旨在降低房地產企業通過大規模舉債激進發展的風險，該政策短期內對房地產行業整體影響不大，但可能進一步造成信貸資源向優質企業集中，加大企業分化和行業集中度提升。

全力降低杠杆水準

“三道紅線”疊加“貸款集中度管理”，促使房企不得不轉變過往高杠杆式發展，強回款、控投資成為新的發展關鍵字。據時代週報記者獲悉，目前包括世茂在內的多家房企，已將 “三道紅線”指標內化為公司財務內部管理的指標。

“公司已經啟動減債計畫，全力降低杠杆水準，爭取儘快達標三道紅線。”今年業績會上，首創置業管理層指出，除了持續加強銷售回款的力度，盤活存量資產，公司還會堅持差異化拿地，減少招牌掛拿地的占比，同時新增的融資原則上用來償還存量的債務，債務規模只減不增。

根據克而瑞的資料，2020年末67家重點房企的總有息債規模為56890億元，同比增長了4.59%，增速較2019年下滑超過10個百分點。這也是自2018年實現斷崖式下跌後，房企總有息債增速再一次迎來較大幅度的下降。

從有息債的期限結構來看，2020年末67家房企的短期有息債18042億元，同比下降0.30%，近五年來首次出現同比下降的情況，此前短債的年同比增速均保持在20%左右的水準；同時，2020年末67家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）約為66.04%，同比大幅下降了12.5個百分點，下降幅度是近三年來新高。

另據同策研究院的資料，今年1季度40家典型房企融資總額為1917.93億元，同比2020年1季度大幅下滑19%。

克而瑞指出，總的來看，2021年，隨著房地產貸款集中度管理的落實以及土地出讓兩集中政策的推出，再加上三道紅線的降杠杆要求，房企對於融資的安排勢必會越發謹慎。大多數房企在2020年業績會上都表示將會繼續緊抓銷售回款，不斷提升運營效率，提高盈利水準，以加強自身造血能力；同時也會繼續優化融資結構，儘量降低融資成本。

5月31日，據彭博社消息，有超過20位元投資者對大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）的新一輪融資表示了興趣，該輪融資總額或接近200億（31億美元）。

一位接近萬達商管人士向經濟觀察網確認該消息“靠譜”，投資方主要是科技公司、主權基金、私募基金等。

該人士透露，200億元平均到20家投資者並不多，其中萬達商管計畫向部分領投人各募集20億元，其餘的一些投資者每人出資10億元或5億元。這一輪融資公司估值約2000億元。

今年3月，萬達商管撤回A股IPO申請，“對本公司從事輕資產商業運營、科技、資料、人員等相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市。”

2021年5月，全國房地產市場整體平穩，經歷了前4個月的銷售增長後，5月，29個重點監測城市商品住宅成交面積出現了環比微降，降幅3%，同比仍保持1%的增長。在這其中，受整體供應低迷影響，一線城市成交已連續兩個月出現回落。

從企業層面來看，2021年5月，百強房企單月業績規模環比增長8%，同比增速繼續放緩，較4月降低14.2個百分點。進入6月，受各大房企衝刺年中業績影響，屆時有望實現較大成交規模的增長。

與此同時，我們認為，未來各區域、城市市場的分化也將持續加劇，熱點城市成交規模或將持續保持高位運行，如杭州、重慶等，部分熱點城市，如合肥、徐州等在政策調控下已出現階段性降溫，但總體市場購買力仍在，因此不會出現明顯失速，而部分壓力城市依然較難擺脫成交下降通道，整體市場難言實質性好轉。

01

百強房企5月業績同比增長17.8%

2021年5月，百強房企單月銷售操盤金額11192.8億元，環比增長8%。同比來看，這一業績較4月單月業績增速降低14.2個百分點，為17.8%，同比增速進一步放緩。與2019年5月相比，單月業績增速也呈放緩的趨勢。

累計來看，受前4月銷售增長影響，2021年1-5月，TOP100房企整體操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期也出現了39.4%的增長，整體業績相對較好。

從不同口徑對比來看，2021年1-5月，TOP100房企操盤口徑業績增速相對較高，且與全口徑增速僅差0.9個百分點，其中規模房企的操盤能力相對更強。

與此同時，在各大房企近年來合作開發不斷增加的趨勢下，TOP100房企權益口徑的業績增速與全口徑與操盤口徑相比出現了較為明顯的落後，為46.8%。

在目前整體行業增速放緩、競爭加劇的背景下，各大企業在保持規模增長的同時，仍需關注增長質量。

02

百強房企各梯隊銷售門檻繼續提升

2021年1-5月，百強房企各梯隊銷售門檻繼續提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅，規模房企仍保持一定的規模優勢。

具體來看，前10強房企的操盤金額門檻為1​​080.5億元，較2019年同期增長58.7%，這也是各梯隊房企中與2019年同期相比增長最多的梯隊。

TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻較2019年同期也分別提升較高，皆高於40%水平，其中TOP30房企的同比提升較TOP20房企更高，為56.1%，僅次於TOP10房企。

由此看出前30強梯隊已逐步開始與30強之外的梯隊拉開一定距離。

03

超7成企業5月單月業績好於去年月均

從各梯隊房企的單月成交業績來看，2021年5月百強房企中有近4成企業單月業績環比降低，但單月業績同比增長的企業數量仍占到逾7成。其中，融創、保利、中海、招商、龍湖、世茂等房企表現突出，單月業績同環比增長顯著。與2020年相比，近半數企業5月單月銷售業績較去年月均增幅20%以上。

04

6月受年中業績影響，供求將顯著回升

從市場層面來看，2021年5月，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比微降3%，同比仍增長10%，較2019年同期也增長10%，這主要是受房地產市場供應明顯不濟影響。

具體來看，一線城市受制於供應低迷，成交持續回落，同、環比分別下降5%和20%，較2019年同期下降19%。其中，北京限競房仍是市場成交主力，去化表現則差異明顯，核心區位的限競房銷售火爆，偏遠地段的限競房去化依舊困難。上海供求皆不振，僅限於萬達鑽石灣、融信海納印像等部分熱銷盤集中網簽備案，隨著第二批次新建商品房將集中上市，下月成交有望明顯回升。受限價政策影響，廣州房管局嚴格的限價政策致房企供貨驟降，黃埔區、南沙區這類前期房價上漲較快的區域網簽流速明顯放緩。深圳部分高端盤去化速度有所放緩，遠郊高性價比剛需盤去化表現依舊出眾。

25個重點監測的二、三線城市成交環比下降2%，同比仍增長11%，較2019年同期增長14%。近4成二、三線城市成交環比回升，重慶、杭州成交顯著放量，並創年內新高。近6成二、三線城市成交仍好於去年同期，南京、武漢、重慶等同比漲幅皆超50%，廈門更是實現翻倍增長。而在政策加碼後，合肥、徐州市場似有降溫特徵，成交同比轉降。昆明、南寧、鄭州等市場形勢依舊低迷，成交同比跌幅都在40%左右。

進入6月，由於各大房企將全力衝刺年中業績，預計供貨力度將顯著回升，屆時成交有望實現較大比例增長。當然，各區域、各城市市場仍將持續分化，杭州、重慶這類熱點城市市場熱度難降，成交或將持續高位運行。

從目前來看，部分土拍市場持續火爆的城市，基於地價上漲推升房價上漲預期，樓市成交上行動力強勁。而部分熱點城市在政策調控後，目前已出現市場階段性降溫，成交或將適度回調但不會明顯失速。與此同時，鄭州、南寧這類壓力城市市場難言實質性好轉，成交較難擺脫下降通道。

未來各區域市場分化將明顯加劇，其中，長三角區域市場受供應不濟及部分城市政策加碼影響，成交或走緩；粵港澳大灣區市場熱度不減；中西部地區市場強、弱格局分化。

奧體掛牌價10萬元/㎡、江河匯掛牌價10萬元/㎡、未來科技城掛牌價6萬元/㎡……在當前的樓市中，熱門板塊二手房掛牌價高企的現象突出。那麼，這些高掛牌價的背後，又有怎樣的成交體量作為支撐呢？

錢報記者做了一番數據統計，單價超過6萬元/㎡以上的高價小區，成交都並不活躍，且就3月、4月相比較，這些小區在4月都有成交量上的明顯下滑。而無論是從3月還是4月的成交數據來看，成交量大的小區，均在價格上有優勢，一些“低窪”板塊，成交則十分活躍。

6萬元/㎡以上二手房成交量不高

高價小區4月成交量較3月下滑

記者分別統計了杭州各熱門板塊成交量較大的二手房小區，3月、4月的成交情況、均價以及當前的掛牌價。可以發現，就4月的成交數據來看，單價在6萬元/㎡以上的小區，成交都並不活躍。

二手房均價基本上在10萬元/㎡左右的板塊，如奧體、南星橋、江河匯，4月的小區二手房成交量均只有個位數。龍湖春江彼岸當前掛牌均價在80138元/㎡，4月成交量為7套；杭州壹號院掛牌均價117968元/㎡，4月成交量為2套；信達濱江壹品掛牌均價118738元/㎡，3月和4月成交均只有1套；同是南星橋板塊的望江府，掛牌均價在106571元/㎡，3月和4月也分別僅成交了1套。還有掛牌價在8-11萬元/㎡的江河匯板塊，4月熱門成交小區的成交量也只有一兩套。

均價在6-10萬元/㎡的板塊，如申花、未來科技城、橋西，4月小區成交量也基本都只有5套左右。養雲靜舍、融創宜和園、首開杭州金茂府，二手房掛牌均價都在9萬元/㎡，4月二手房成交量只有3套、0套和2套；橋西遠洋大河宸章、九龍倉碧璽、綠城運河宸園，掛牌均價在8萬元/㎡左右，4月簽約套數分別為2套、2套、1套。

3月杭州市區（不含臨安）二手房成交量共計11534套，4月成交量則降至10029套，這些單價在6萬元/㎡以上的小區成交量則有明顯縮水。

像奧體的杭州壹號院，3月簽約套數為9套，而4月則僅有2套；錢江世紀城的融創時代奧城，3月成交了13套，4月只有5套；龍湖天璞3月成交了9套，4月只有4套。

二手房經紀人表示，高價小區成交量的下滑，其中關鍵因素是小區本身價格過高，願意為之買單的購房者數量減少，加上4月二手房市場整體熱度不如3月，使得這些小區的成交量縮水更加明顯。

頂級名校學區房4月簽約同樣縮水

價格低窪板塊二手房成交依舊火熱

除了一些高價的二手房板塊進入4月成交量縮水明顯以外，同樣價格高昂的頂級名校學區房在4月也同樣迎來了簽約量的縮水。

如學軍小學紫金港校區的學區房耀江文鼎苑，掛牌均價在111155元/㎡，3月簽約了10套，4月只有1套；文三街小學的學區房郵電新村，掛牌均價108153元/㎡，3月成交量為3套，4月成交量為0；星洲小學的學區房星洲花園，3月成交了5套，4月僅有1套。

學區房經紀人認為，頂級的名校學區房成交量下滑的原因有兩個，一是學區房的置業高峰期已經過去，成交量會有自然的回落。另外，這些頂級名校學區房價格也已經十分高昂，不少家長已經將目光轉至第二梯隊價格相對來說較低的學區房。

儘管高價位的二手房小區成交量均有縮水，不過一些剛需板塊，價格相對低窪的小區，成交量則依舊火熱。

如去年以來一直成交活躍的閑林板塊，儘管不少小區簽約均價接近3萬元/㎡，較去年同期漲幅達20%左右，但成交量依舊很大。像閑林山水，4月簽約均價為27510元/㎡，4月成交了23套；竹海水韻4月簽約均價28130元/㎡，共成交了12套；綠城桃源小鎮4月均價29590元/㎡，共簽約了25套。

同樣成交熱門的三墩板塊，如都市陽光嘉苑，3月簽約均價30040元/㎡，4月均價30640元/㎡，成交量3月為32套，4月為24套，一直處於高位。

除了這些本身就熱門的板塊成交火熱以外，在板塊內受到高價小區的影響，一些價格相對偏低的小區成交量則有明顯增加。如在蔣村板塊，像融創河濱之城、万科西廬的掛牌價都達到了9萬元/㎡， 4月的成交量均只有三四套。而同板塊掛牌價在7萬元/㎡的綠城西溪誠園以及万科西溪蝶園，則4月的成交量相對較多，分別為10套和6套。

還有城東的筧橋板塊，融創玖樟台掛牌均價66121元/㎡，万科公園大道掛牌均價48371元/㎡，則價格相對較低的濱江金色黎明，成交量在板塊內則最高。金色黎明在4月共成交了35套，簽約均價40850元/㎡。

新政之下，廣州樓市成交如何？從數據統計已經可見分曉。

來自廣州市房地產中介協會的統計數據顯示，5月廣州二手住宅整體（中介促成+自行交易）網簽10524宗，環比下降34.33%；網簽面積99.17萬平方米，環比下降34.29%。

這是什麼概念？縱觀以往數據可見，5月廣州市二手住宅市場熱度已明顯下降，網簽宗數創下自2020年5月以來的第二低位（略高於今年的春節月）。

嚴查消費貸、經營貸、首付款來源、利率上浮等信貸收緊政策，以及“421”新政效應，被認為是導致成交量直降的最主要原因。受以上因素影響，黃埔區的知識城板塊、開創大道板塊以及南沙區的蕉門板塊和南沙灣板塊等降幅尤為明顯。

黃埔二手房成交量幾近腰斬

中心城區方面，受新政影響，業主放盤積極性不高，房源數量減少，黃埔區幾近腰斬，網簽面積環比下降45%；荔灣和越秀​​區環比下降幅度均在30%上下；海珠區和天河區環比下降幅度均超過27%；白雲區下降幅度也超過20%。

外圍區域方面，受人才購房政策收緊、房貸審批較為嚴格等因素的影響，南沙區首當其衝，網簽面積環比下降近三分之二；增城區亦受挫明顯，環比下降幅度逾50%；番禺和花都區下降幅度分別達到35%和23.5%。

二手房哪裡最活躍？竟然是海珠

數據顯示，中介促成成交的十大活躍板塊中，除沙河板塊網簽宗數增長約4%外，其餘板塊活躍度均有一定程度的下降。

其中海珠區佔據榜單一半的席位，成交收縮33%的東曉南板塊仍然第一；新港西、客村-赤崗、南洲和濱江東板塊依次排名第5-8位。

繼深圳之後，另一熱門城市成都也開始實施二手房成交參考價格發布機制，為當地樓市“降溫”。

5月28日，成都市住房和城鄉建設局官方微信公眾號“成都住建”發文稱，“為貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》有關規定，提高二手住房市場信息透明度，促進市場理性交易，確保我市房地產市場平穩健康發展，經成都市房地產市場平穩健康發展領導小組同意，建立二手住房成交參考價格發布機制。”

消息一出，立馬引起市場關注。目前在成都市工作的寧峻（化名）告訴《證券日報》記者，“這對我們有買房計劃的人群來說無疑是個好消息，有了二手房成交參考價，之前容易胡亂定價的行為將得到抑制，市場就會更加透明。”

5月29日，“成都住建”官微再次發文，公佈了首批201個小區二手房成交參考價格，其中最高參考價為39300元/平方米。5月29日晚上10點，《證券日報》記者在某找房平台搜索時發現，平台顯示的掛牌價普遍要比成都市公佈的二手房參考價高一些。以仁和金沙小區為例，平台頁面顯示該小區實際掛牌價均價為20211元/平方米，而成都市官方給出的參考價為19232元/平方米。對於掛牌價和官方參考價不一致，平台經紀人給出的答復是，“每套房子情況不一樣，業主的心理價位也不一樣。”

值得一提的是，當前成都市二手房成交參考價格發布機制正在落地，5月30日下午，記者再次在上述平台搜索時發現，多個小區二手房頁面顯示“暫無均價”，記者在線諮詢均價時，平台經紀人表示：“以住建局給出的參考價為準”。

中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長劉向東對《證券日報》記者表示，發布二手住房成交參考價格旨在讓市場回歸理性，既可以平抑市場預期，減少對價格的惡意炒作行為，也突出強調“房住不炒”的政策基準，能有效引導住房市場平穩發展和長效機制的建立。

“未來更多城市的二手房參考價格會成為審批貸款的依據，在控制房地產金融風險的同時，對於市場價格預期起到強引導作用。預計會對樓市產生深遠作用，尤其在控制房價上漲層面的作用力會更為直接。”58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者採訪時表示。

事實上，成都市並非第一個發布二手住房成交參考價格的城市。今年2月8日，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布了全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師在接受《證券日報》記者採訪時分析稱，這說明經過深圳“第一個吃螃蟹”後，已有新的城市開始效仿其模式，房地產調控措施正在不斷升級，這反映了從國家到地方對樓市調控的決心和力度，再想靠“炒房”謀取暴利已經不太可能。

劉向東表示，對住房特別是二手存量房的一系列價格調控政策，首先表現出“房住不炒”的堅定決心，引導市場漲價預期降溫，促使購房需求趨於平穩；二是調控手段多樣化；三是更加強調市場化機制調控，逐步建立長效機制，在保障居民合理住房需求的同時，對擾亂市場秩序的行為進行精準的糾偏與堵漏，切實引導合理購房需求逐步釋放，嚴查違規資金流入房地產。

“從今年上半年二手房的調控來看，政策的主要方向是穩定市場，嚴控房價，嚴懲亂象。”張波表示，深圳、成都都從二手房成交參考價格入手，為市場建立二手房價錨點，重點防範部分區域的二手房價非理性上漲。此外，其他各地也從影響二手房價的學區入手，從學區政策上推進教育均衡化，以打擊部分過度炒作教育資源的行為。

“預計後續一線城市和熱點二線都會跟進二手房成交參考價格這一政策，其具有穩定市場預期，促進市場健康發展的作用。”張波說。

劉向東建議，為進一步落實“房住不炒”的政策定位，要降低住房的金融屬性，提高其居住功能。

人口，關乎未來。

01

生育政策，再次邁出歷史性一步。

近日，重要會議指出，進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利於改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源禀賦優勢。

這標誌著，我國徹底從“限制生育”進入“鼓勵生育”的新階段。

這是生育政策40年來的最大變局。自1980年左右開始收緊生育以來，到2011年放開雙獨二孩、2013年放開單獨二孩、2016年放開全面二孩，再到此番放開三孩，人口政策隨著經濟社會形勢而變化。

數十年來，國人對待生育的思維發生了翻天覆地的變化。從最早的“人多力量大”到後來的“人口負擔論”，再到如今的“人口資源論”，生育理念已經徹底變了。

這背後，我國正面臨著極其嚴峻的生育形勢。

2020年，我國出生人口僅為1200萬人，相比創下近年來新低，相比放開全面二孩之初的1786萬人，減少了近600萬人。

根據專家說法，十四五時期（2021-2025年），我國出生人口很有可能跌破1000萬，屆時全國人口將首次出現負增長。

從生育率來看，2020年總和生育率僅為1.3%，不僅跌破了1.5%的生育警戒線，而且離2.1的世代正常更替水平越來越遠。

更關鍵的是，與人口少子化同時到來的是老齡化，這意味著勞動力紅利早已不復存在，養老負擔即將成為新的社會問題，人口結構面臨的危機更甚於人口總量。

所以，放開三孩乃至放開生育，都是大勢所趨，也是務實之舉。

02

有官方媒體曾經直言，生娃是家事也是國事。

放開三孩，解決了“能不能生”的問題，但“願不願生”、“敢不敢生”的問題更為關鍵。

不得不說的是，刺激生育比限制生育，難太多了。

限制生育，可以直接施行高壓政策，機關單位“一刀切”考核，外加社會撫養費等巨額罰款作為輔助，效果可謂立竿見影。

刺激生育，雖然可以鼓勵生，但無法強制生。

即便出台相關獎勵政策，恐怕效果也十分有限。畢竟，經濟發展不同於往日，生育觀念不同於過去，養兒防老的需要不同於以往，生育成本更是高不可攀，一點點獎勵，就能激起生育？

衛健委提供的數據顯示，目前，我國“90後”平均打算生育子女數僅為1.66個，比“80後”低10%。而人口監測數據顯示，有生育二孩及以上打算的婦女，僅不足半數實現了再生育。

這方面，日本可謂前車之鑑。

日本不僅沒有限制生育，反而鼓勵生育超過20年，結果人口仍舊連續11年負增長，總人口從最高點的1.27億銳減到如今的1.24億。

日本前首相安倍曾將這種情形稱之為“國難當頭”，可見形勢之嚴峻。

為此，日本出台了一系列政策，兒童補貼、保育設施、職場支援、稅收優惠……不一而足，然而收效甚微。

這是經濟規律使然，也是“低慾望社會”的常態。當年輕人都想著“躺平”時，生育意願自然難以提升。

與日本相比，我國的生育文化相對濃厚，這是利好所在。但是，房價、教育、醫療等成本的存在，對生育意願形成了顯而易見的抑制效應。

官方顯然看到了這一點。國家十四五規劃綱要明確提出：

減輕家庭生育、養育、教育負擔，釋放生育政策潛力。

這次會議進一步強調：

促進生育政策和相關經濟社會政策配合……要將婚嫁、生育、養育、教育一體考慮… …加強稅收、住房等支持政策。

所以，房地產、學區房、就業等問題，不動不行了。

03

放開三孩，對樓市有何影響？

眾所周知，人口是房價的最終支撐，而年輕人口則是房地產投資的中流砥柱。所以，放開三孩，對於房地產將會帶來一定利好。

然而，這一邏輯面臨兩大現實的製約。

其一，三孩政策可能不及預期。

如同幾年的二孩政策，只有短期提振效應，而無法形成長期激勵。人口仍會朝著下行的大趨勢而去，樓市恐怕短時間內仍將面臨少子化的基本面，這不是三孩政策所能扭轉的。

其二，要想鼓勵生育，遏制高房價就是必然之舉。

房價是影響生育意願最大的因素之一，高房價帶來的擠壓效應，讓生育變成了一件相當奢侈的事情。如果再考慮到多一個孩子就多一間獨立房間的需求，高房價的影響就更明顯。

所以，放開三孩，對於樓市的利好極其有限。相反，房地產必須直面樓市調控持續加碼的未來。

這一次，為的不只是防范金融風險，更重要的是生育。

04

人不夠了，已是社會共識。

這裡的“人不夠了”，說的不是人口總量太少，而是年輕人，尤其是勞動力人口不足，少子化與老齡化疊加而至，加劇了人口結構的緊張態勢。

搶人大戰越來越白熱化，就足以說明問題。

比人不夠了更嚴峻的是，大多數三四線城市，不得不直面人口持續流出的未來。

剛剛發布的第七次人口普查數據顯示，在主要省會及經濟強市裡，只有哈爾濱人口負增長，即便是東北的瀋陽、大連，過去10年人口增量也在百萬之上。（參閱《過去10年，各大城市人口增量排行》）

相反，在東北，除了瀋陽、大連、長春之外，其他30多個地市人口全部負增長。

中西部省份也是如此。除了省會人口比重大幅提升，絕大多數普通地級市人口都在減少。

不難想像，在東北等人口生育率墊底的地區，即使全面放開生育，恐怕對地方的利好也是有限的。且不說能不能解決生育意願的問題，人口外流的問題更不是生育政策所能扭轉的。

面向未來，人口格局之變，幾乎不會影響到超大特大城市，但收縮型城市，未來10年，將會面臨更為嚴峻的挑戰。

房屋委員會（下稱房委會）以市價六折發售的「出售居者有其屋計劃單位2020」（下稱居屋2020）昨天（5月31日）首天揀樓，房委會共邀請約110名幸運兒到場，共有94人或約85.5%出席，僅16人未有現身（甩底率約14.5%），全日共售出93伙，成功認購率高達84.5%。今期提供4個全新屋苑，以鑽石山啟翔苑單位最受歡迎，即日沽出68伙，售價最貴達488.86萬元的「樓王」單位，更在開售不足半小時內售出；而整批居屋中最平的粉嶺山麗苑低層戶亦已賣出。

認購率84.5% 16人甩底

房委會昨天邀請首批約110名幸運兒，細分4個時段在樂富房委會客務中心揀樓，首個時段在昨早9時起開始。本報記者於現場目測，至少約20人排隊輪候入場選購單位；場外則設有電視屏幕提供最新銷售情況，不時有市民圍觀「𥄫實」單位銷售進度，氣氛熱鬧。

據房委會安排，受房委會公屋清拆計劃影響的住戶，以及部分「家有長者優先選樓計劃」（下稱「家有長者計劃」）中籤者，率先於昨天揀樓。不少到場揀樓的中籤者傾向認購啟翔苑實用面積逾400方呎的大單位。「家有長者計劃」綠表買家趙先生說，早年曾多次抽居屋，惟未能抽中，今次終於成功中籤，斥資約461.66萬元購入鑽石山啟翔苑B座中層1室，實用面積494方呎；他認為價錢較預期貴，但子女屬意該單位，「貴都無辦法」，將來由子女負責供樓。

房委會昨晚公布，昨天共有94名中籤者到場揀樓，全日共售出93個單位，意味出席者98.9%購得單位，僅有1名中籤者未有入市。

昨天售出的93伙中，有52個屬白表成交，餘下41伙由綠表客承接。

已售出單位中，主要分布於4個全新屋苑，佔84伙，當中啟翔苑最受歡迎，即日沽出68伙，佔全日售出單位的73.1%，當中B座33樓8室最貴的樓王單位，實用面積502方呎，僅開始揀樓約半小時便已被揀選，售價488.86萬元，呎價約9738元，若買家以綠表身份入市，並承造95%按揭計算，首期約24.443萬元。

山麗苑最平戶獲承接

馬鞍山錦駿苑全日售出7伙；已屆現樓的火炭彩禾苑亦沽出5伙；今年11月底落成的粉嶺皇后山山麗苑則錄4宗成交。其中山麗苑B座1樓9室，實用面積279方呎，售價為116.69萬元，屬今期居屋售價最低的單位，亦於昨天售出，呎價4182元，綠表首期可低至約5.8萬元。

至於過往期數居屋的重售單位，全日也賣出9伙，長沙灣凱樂苑佔3個，同區凱德苑、馬鞍山錦暉苑及將軍澳雍明苑各售出2伙；不過火炭旭禾苑、葵涌尚文苑及東涌裕泰苑全日零成交。

房委會委員兼公屋聯會總幹事招國偉說，居屋2020首日揀樓情況理想，最主要原因是今期居屋地理位置不俗，相信位處市區的啟翔苑和已屬現樓的彩禾苑較受歡迎；加上近期樓價回暖，買家對樓市前景看法持正面態度，亦提高入市意欲。

招國偉估計，大單位銷情較佳，有機會沽清，由於一般公屋居民購買單位後須交回現居住的公屋單位，故更傾向購買實用面積較大的單位，以改善居住環境；由於白表買家亦具一定實力，而且居屋定價相對便宜，所以多數買家傾向認購大單位為主。

居屋2020去年接獲約23.6萬份申請，包括約20.3萬份白表申請及約3.3萬份綠表申請。房委會指出，今天將邀請約120位綠表及白表家庭申請者揀樓。今期新居屋包括4個全新屋苑共7047伙，以及95個過往期數居屋的撻訂重售戶，合計7142伙。

新界樓市大爆發，昨天增添至少5宗高價成交。青衣盈翠半島有海景樓王賣1580萬元，造價及呎價同刷新屋苑標準分層戶新指標；將軍澳廣場樓價高見1350萬元，屬屋苑造價單月兩度破頂。

中原地產高級區域營業經理陳輝麟謂，盈翠半島2座高層C室3房戶，實用面積756方呎，望海景，昨以1580萬元成交，呎價20899元，同屬屋苑標準分層戶造價及呎價新高。原業主曾叫價1680萬元，最終累減100萬元或6%易主，仍較1998年一手購入價469.4萬元，升值1110.6萬元或2.4倍。

將廣1350萬 月內兩破頂

將軍澳連環錄高價，香港置業分區董事劉浩勤說，將軍澳廣場8座高層B室3房戶，實用面積737方呎，獲買家斥1350萬元承接，撇除內部轉讓，將屋苑今年5月中創下的高位推上40萬元或3.1%，呎價18318元。原業主2005年斥418萬元入市，賬面獲利932萬元或2.2倍。

將軍澳同區慧安園呎價4月錄得連環破頂並一舉升穿1.8萬元後，紀錄在5月極速被追平。據悉，1座高層H室2房戶，實用面積354方呎，原業主2007年斥142萬元購入，剛減價10萬元，以640萬元易主，呎價18079元追平屋苑紀錄，是次造價並較當年購入價高498萬元或3.5倍。

美聯物業助理區域經理杜文輝說，天水圍栢慧豪園6座高層C室2房戶，實用面積493方呎，以672萬元易手，較樓上單位僅一個月賣貴19.2萬元或2.9%，呎價13631元；若對比原業主2010年購入價225萬元，則升值447萬元或2倍。

科技園主席傳7300萬售陽明山莊

市傳大潭陽明山莊10座低層63室4房戶，實用面積2308方呎，以7300萬元沽出，呎價31629元。上址由香港科技園公司董事會主席查毅超持有，2010年斥4300萬元購入，賬面賺3000萬元。

中原地產統計5月十大屋苑共錄391宗成交，與4月共390宗相若，為連續5個月企於300宗樓上，天水圍嘉湖山莊成為期內交投升幅王，由4月錄47宗，大增20宗或42.6%至67宗，創屋苑2019年10月錄得69宗以來逾一年半最多。東涌映灣園造價彈幅則稱霸，5月平均呎價錄12792元，對比4月全月錄12200元，大升4.9%。

新一期白居二購買力正式入閘，帶動整個資助房屋市場氣氛衝高。素有居屋王美譽的鰂魚涌康山花園再誕逾千萬元成交，有已補地價3房戶以1053萬元售出，躋身港島居屋第三貴。

代理指出，康山花園3座高層C室，實用面積592方呎，原則3房間隔，屬昔日港島最貴居屋王，最近象徵式減價7萬元或0.7%，以已補地價1053萬元易主，造價創港島居屋第三高，呎價17787元。根據土地註冊處資料，原業主2017年以已補地859萬元購入，當年入市價一度冠絕港島居屋兼創全港次高，持貨至今年5月中減價沽貨，賬面仍賺194萬元或22.6%。

「白居二」735萬購富榮花園

屯門資助房屋交投連日暢旺，祥益地產高級分行經理林英傑說，居屋兆麟苑今年5月連錄8宗成交，較4月增加3宗或60%，包括I座詠麟閣中層6室，實用面積401方呎，原則2房戶，有裝修及望海景，剛獲區內上車客斥已補地價491萬元承接，呎價12244元，刷新屋苑呎價紀錄。原業主1993年以未補地價61.12萬元一手買入，未計補地價，賬面賺429.88萬元或7倍。

旺角居屋富榮花園樓價跳升，世紀21家天下分行經理黎振傑表示，該居屋15座高層H室原則3房戶，實用面積592方呎，望內園景，剛獲新一期白居二買家以未補地價735萬元購入，呎價12416元，是次造價對比上周五（5月28日）以未補地價714萬元易手的14座高層A室同呎數內園景單位，短短4日賣貴2.9%。原業主1998年以227.05萬元一手買入，賬面升值507.95萬元或2.2倍。

不少發展商密密收購舊樓作重建發展，英皇國際（00163）併購的上環皇后大道西高陞大樓，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為2.59億元，對比2019年8月提出申請時測量師估值2.3959億元，高出約1941萬元或約8.1%。

英皇國際持92%業權

據土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍令的項目為位於上環皇后大道西78至80號、荷李活道265至267號的高陞大樓；英皇國際由申請強拍時擁有約81.08%業權，最新增持至91.89%，目前餘下3個單位未成功收購。

判詞亦提到，申請人曾委託結構工程師對該舊樓進行結構評估，認為該建築物已達設計壽命，加上維修情況欠佳，部分設施未能符合現代安全標準和法定要求，而且維修成本與重建成本不成比例，因此重建發展是合適做法。

高陞大樓毗鄰荷李活道公園，具重建價值；現址為樓齡約55年的商住物業，地下為商舖，樓上為住宅，地盤面積約2144方呎，預計可建總樓面約1.9萬方呎。

由於上述項目仍待統一所有業權後才能重建發展，資料顯示，英皇國際去年與慈善機構新家園協會合作，把上址發展為房屋共享計劃「共．融舍」，早前完成翻新修葺，共提供22個單位，每戶標準費用為每月5700元，每戶可容納最多兩個家庭或3個同性別同種族的單身人士共住及攤分費用。

另外，由已故資深投資者鄧成波家族持有大部分業權的尖沙咀加連威老道61號至73號舊樓，原定於去年7月30日以底價19.262億元舉行強制拍賣，不過因小業主向高等法院提出上訴而取消，昨天有關上訴卻被高等法院上訴庭駁回。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報171.37點，按周升0.38%，連漲6周共2.51%，較歷史高位僅低約3.12%。

至於依照該行網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI）報68.7點，按周漲0.3點或約0.4%，連升兩周共約0.6%。

樓價回升，加上政府放寬首置按揭保險，推高高成數按揭宗數，金管局最新4月份數據顯示，新批平均按揭額回升至489萬元，按月增加10萬元，創歷史新高，平均合約年期達27.4年。

按照金管局數據顯示，4月份新批出平均按揭貸款金額增加10萬至489萬元，創有紀錄以來新高，較去年同期的442萬元，按年上升10.6%，同時4月份的按揭比率為57.3%，按月下跌0.4%，不過如果相較政府在2019年9月、放寬首置按揭前的45.9%，仍然高出11.4個百分點。

4月平均按揭年期27.4年

4月份平均按揭年期為27.4年，即貸款合約期為329個月，較3月份數字歷史最長紀錄331個月縮減2個月。

至於新申請按揭宗數按月減少7.7%至16,568宗，已連續兩個月超過1.5萬宗相當活躍水平；4月份新批按揭金額亦減少7.7%至508億元，仍屬紀錄第三高水平，新批按揭宗數按月減少6.3%至10,374宗；4月份新取用按揭金額按月減少2.4%至295億元，宗數按月增加3.2%至6,287宗。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，近月樓市交投活躍，發展商推盤成績理想，二手回暖，預計未來按揭貸款宗數亦將反覆向上。

同時，4月份統計數字，H按選用比例按月增加1個百分點至96.7%，屬紀錄新高。中原按揭董事總經理王美鳳指出，H按跟P按息差拉闊至超過1厘，造就H按優勢增加，料H按維持現有高市場比例。

資料顯示，今年第一季錄得約1,304宗舖位租賃成交，總金額約1.35億元，比上季約1,442宗及1.38億元水平相若，至於按年比較則上升逾五成。踏入第二季，疫情進一步緩和，租務活動轉活，各核心區均錄舖位租務成交。

迪生創建300萬 租彌敦道舖

旺角區方面，近日錄得數宗商舖租務個案，更罕有出現數百萬月租成交個案。迪生創建指，與招商永隆銀行達成協議，租用旺角彌敦道636號銀行中心廣場地下01至03、06至19號舖及1樓17號舖，租期由2021年8月至2027年，為期6年，涉及租金約2.1626億元，月租涉及約300萬元。

涉及物業旺角銀行中心廣場，為區內核心零售地段，旁為港鐵站出口，人流暢旺。舖位面積約1.2萬平方呎，現時由周大福、屈臣氏等租用。是次新租務涉及月租約300萬元，按金額計為去年疫情爆發後，最大宗舖位租務成交。對上一宗較大手商租務，為中環興瑋大廈兩層，獲恆生銀行以每月120萬元租用。

迪生創建業務主要為時裝、手錶等，旗下品牌包括百貨Harvey Nichols、美容專門店BEAUTY AVENUE等，而集團位於旺角朗豪坊商場的BEAUTY AVENUE涉及逾萬平方呎，據悉租約即將屆滿。業界人士估計，不排除租用銀行中心舖作搬遷。

BALENO亞皆老街舖 月租60萬

另外，區內錄得時裝店租務，涉及旺角亞皆老街24至26號地下連閣樓，面積合共約2,556平方呎，由時裝連鎖店BALENO以每月60萬承租，平均呎租234元。該時裝店去年尾曾短租舖位，涉及約半年，如今轉為長租。翻查資料，舖位曾由蘋果牌牛仔服裝自用，兩年前遷出。

旺角吉舖數目多，個別舖位由短租店承接。旺角西洋菜南街14至24號榮地下，面積約1,600平方呎，獲佐丹奴以月約20萬元短租。該品牌早年曾租用物業，今年初完結遷出，如今以短租形式重返。據了解，品牌早年以90萬元租用舖位，新租金跌逾77%。

分析指，疫情緩和，消費氣氛轉好，令零售商感興趣開業，加上舖租較高峰期大跌，租務明顯上升。旺角區向來集合本地及旅客消費，旅客暫未重返，仍有本土客支持，令零售商趁租金下跌，重新租舖開業迎商機。

疫情緩和下，整體商務氣氛轉好，過往集合本地及旅客消費的旺角區，租務個案增加，更錄得疫後最大宗商舖租務。

核心區一綫地段租金仍下跌，相比之下，二綫地段涉及民生商戶舖位，個別更出現逆市加租情況。

中原（工商舖）商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示，灣仔軒尼詩道107號地下，面積約900平方呎，獲現租客米綫店以月租約12萬元續租，平均呎租約133元，並簽下三年租約。黃氏指，米綫店已租用該舖逾10年，近期續租前的月租約8萬元，即今次續租租金加幅約五成。

面積約900呎 12萬租

舖位距離港鐵灣仔站出口僅約數分鐘步程，對面為修頓球場，屬灣仔區人流暢旺的一綫地段，加上租客已承租該舖多年，選擇續租現時據點。

非核心區亦有民生商戶加租情況，中原（工商舖）商舖部分區營業董事黃泳珊表示，北角春秧街55至71號地下A4號舖部分，A4號舖面積約540平方呎，分租予3個租客，生果店租客以每月約4.7萬元承租該舖部分樓面，租期為期兩年。物業上手租客月租約4萬元，於4月中旬交吉遷出後，新租金升幅約17.5%。

近日樓市暢旺，一手成交火熱，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，4月全港新盤貨尾單位有9,636伙，按月新增308伙，主要是發展商開始推售新盤，並分階段發售，刺激貨尾量短暫上升。不過，新增的待售單位被迅速吸納，相信全港貨尾量會維持約10,000伙水平附近。

兩三房貨尾逾6100伙

以房型計，4月貨尾升幅主要來自開放式及一房，按月合共增加165伙，現時有1,934伙待售。當中九龍開放式及一房貨尾單位按月增167伙(現有貨尾833伙)，新界西同類貨尾單位增27伙(現有貨尾623伙)，而港島及新界東同類貨尾單位分別按月下跌19伙及10伙(現有貨尾分別為383伙及95伙)。其他房型類別計，全港兩房及三房貨尾單位現有6,132伙待售，按月增141伙；全港四房或以上貨尾單位有1,570伙待售，按月增2伙。

以面積計，4月貨尾升幅集中為A類（430方呎或以下）單位，按月升167伙，現有貨尾2,024伙。A類單位貨尾升幅集中來自九龍，佔158伙，現時九龍A類單位貨尾有899伙。其他面積類型方面，B類（431至752方呎）單位有2,664伙待售(按月增70伙)、C類（753至1,076方呎）單位有2,841伙待售(按月增41伙)及D、E類（1,076至1,721方呎、1,722方呎或以上）單位有2,107伙待售(按月增30伙)。

發展商積極收購市區舊樓重建。土地審裁處資料顯示，英皇國際旗下上環皇后大道西高陞大樓獲批出強拍令，底價2.59億元，較2019年8月提出申請時的測量師估值2.3959億元，高出約8.1%。

底價2.59億 可建1.9萬呎

高陞大樓位於皇后大道西78至80號及荷李活道265至267號，樓齡約55年，地下為商舖，樓上則為住宅，佔地約2,144方呎，預計可建總樓面約1.9萬方呎。該廈毗鄰荷李活道公園，鄰近西營盤站，英皇現持有項目約91.89%業權，僅餘下3伙單位未成功收購。

暫作共享計劃房屋出租

由於該項目仍待統一所有業權後才能重建發展，故英皇去年10月公布以象徵式1元租金把該廈22伙單位租予新家園協會，負責營運「共．融舍」房屋共享計劃，為期1年，以分租予有迫切住屋需要或正輪候公屋3年以上的基層人士，單位面積340至390方呎，標準費用為每月5,700元。英皇同時負責統籌翻新修葺工程，而集團旗下歐化贊助基本傢俬配置。