「潤泰松濤苑」睽違二年多再傳交易，根據最新實價登錄顯示，二樓戶別今年4月以總價4.7億元、每坪單價250萬元出售，成為今年以來豪宅市場最高單價交易；該建案由於建商惜售，總戶數20戶、八年來也僅出售九戶，堪稱豪宅市場中最惜售、價格最均質的豪宅社區。

據實價登錄顯示，「松濤苑」自完工八年以來，共有九戶交易實價記錄，最低總價4.2億元起跳，最低單價均站穩每坪250萬元以上，最高單價出現在2015年6樓戶交易，每坪約270.6萬。潤泰總裁尹衍樑2013年也以8.75億，每坪260萬元買下自家豪宅頂樓戶，成為該案的第一個客戶，也為該社區價格行情定錨。

此次出售的二樓戶別，買主為黃姓自然人以現金、無貸款方式購入，也是目前該社區的歷年最低單價，比起2016年同樓層鄰戶每坪268.5萬元，五年來房價修正幅度近7％。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，近年因海外資金回流，不動產是相對穩健的資金投放標的，不少高價豪宅陸續傳出交易，「松濤苑」各戶總價均在4億元以上，目標客戶少，加上建商心態惜售、對於價格堅持，同時，豪宅也是政府控管房市的主要目標之一，都是超豪宅的去化速度緩慢的因素。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「松濤苑」再次出現交易，幾乎等於以平均每年約一戶的速度銷售，該社區單價及總價均為台北豪宅頂級水準，有實力接手的買家不多，隨著近年市場資金豐沛，仍吸引認同區域環境的買家指名購買。

北市中正區的知名豪宅包括「力麒麒御」、「頂禾園」、「元大一品苑」等，「力麒麒御」社區成交均價約落在每坪92萬元、「頂禾園」則成交每坪190萬元、「元大一品苑」每坪150萬元左右，而「松濤苑」全數交易都站穩每坪250萬元，是少數價格高檔、且均質的超豪宅社區。

國內武漢肺炎疫情嚴峻，已有許多民眾反映繳不出租金，擔心被房東趕走，民團巢運和多名跨黨派立委昨召開記者會，呼籲政府正視疫情下租屋族的困境，將租屋協助納入紓困方案。

爭取納入紓困4.0
巢運指出，疫情下導致減班、停班、乃至失業，連帶出現大量「繳不出租金」導致無處可居的問題，巢運與跨黨派立委江永昌、吳玉琴、吳怡玎、邱顯智、張其祿、蔡壁如昨天舉行線上記者會，呼籲政府將租屋協助納入紓困四．○方案。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，因疫情薪資縮減的租屋族政府應提供租金補貼。至於補貼方式，呂秉怡建議，針對社宅租戶補助五十％應付房租，補助金額直接撥予地方政府、國家住都中心；包租代管租戶則補助五十％應付房租，直接撥予房東；領取租金補貼者，補貼額度加碼五十％，直接撥予受補助者；非屬以上三類但符合前述補助對象資格者，提出租屋相關證明，比照中央既有租金補貼標準給予緊急租金補貼，建議實施期限以三個月為週期並視疫情滾動檢討。

民進黨立委江永昌表示，政府應該儘快盤點法令，疫情期間房東不得解約並提出相關措施；德國去年設定四月到六月，房客繳不出房租的時候房東不能解約，並導入緩繳租金機制，避免承租人因疫情衝擊繳不出租金而被驅離。民進黨立委吳玉琴也指出，弱勢者的居住正義，在疫情衝擊下是重要議題，疫情期間要禁止房東驅離房客、凍漲租金。

時代力量立委邱顯智表示，我國民法規定，欠繳兩個月房租出租人可把房客趕走，但疫情嚴重應該調整權利義務關係，法務部應儘快處理民法相關部分。

民眾黨立委張其祿指出，中央政府應就公有設施於紓困期間研議延租、減租和免租措施；失業者和繳不出房租者要列入社宅優先承租對象。

疫情嚴峻，國產署辦理都更宅、地上權標售步調略受干擾，都更宅由於牽涉看屋，三級警戒解除前將暫緩公告標售；至於地上權，已公告的今年首批案件目前依原定期程於6月21日開標，但關鍵仍得看疫情發展，萬一疫情無法結束，恐波及原訂今年三批的地上權標售計劃。
據了解，今年第二批地上權暫定依原計畫在7月底標售，近期各區分署已盤點標的，初步預計仍會有十多宗標的列標，其中去年曾流標的台中干城重劃區、台南平實營區基地都可望再推出標的，不過最終仍須經地上權審議小組拍板。

據悉，第二批地上權標的將聚焦在中南部，國產署在干城重劃區、平實營區都分別有多塊基地，去年國產署推出的干城重劃區一案，面積達2,000坪，台南平實營區也曾釋出4,000坪土地，雖雙雙流標，但看好當地發展，國產署預計在今年第二批釋出當地其他基地標售，試試市場水溫。

不過官員強調，實際釋出標的仍要經地上權審議小組決定，目前疫情當前，地上權審議小組預計會透過視訊會議方式舉行，並視疫情發展檢討。

至於外界關注南港區有一塊上千坪鄰近瓶蓋工廠基地，官員表示，最快要等到今年9月第三批地上權標售才會釋出，確定不會列在第二批。

根據國產署年初規劃，今年看好地上權市場發展，共將推出三批地上權標售。今年4月首批地上權已公告，北中南合計推出20宗標的，是史上單一批次列標最多案的一次，總計權利金底價38.5億元，將於6月21日開標，時程暫不受疫情影響。其中以台北市松山區一宗位於微風南京旁的「燙金地」、高雄市前鎮區一塊千坪商業區土地等兩大案最「吸睛」，權利金底價都超過5億元。

第二批預計7月底公告、9月開標；第三批規劃於9月公告、11月開標。不過疫情發展對於推案步調產生變數，仍要持續觀察。

台中市長盧秀燕今在防疫會議指出，各行各業在疫情期間發生經營困難，市府發起「房東挺房客」運動，希望房東減租共體時艱。市府「以身作則」為社會住宅減租金兩成，另市府各局處也會檢討相關租金，提出優惠。

市長盧秀燕說，其他縣市也有為社會住宅降租金，針對確診者或居家隔離者，台中市推出的社宅減租則是全體住戶一體適用，租金一律降兩成，因社宅住戶的經濟多較困難。如果第一年新住戶，市府原本租金就打五折，再減兩成就是打四折，會很有感。第二年原本打六折，減兩成就是打四八折，以此類推。

盧秀燕表示，市府還有其他局處會採跟進降租，近日檢討後提出具體作法，她重申，希望房東挺房客，共體時艱，以免房客發生經濟困難時，繳不出租金。

不過市長臉書留言對「房東挺房客」運動看法不一，有人說「市府考量面面俱到」「生意做不下去，租金也收不到」但也有民眾留言「有房貸的房東怎麼減租？」「銀行要先降息吧」「市府要不要先降房屋稅？」

房地合一稅2.0新制即將在7月上路，引發房市在5月出現出售逃命波，六都買賣移轉棟數在5月全數上揚，以月增率來看，六都有3.5~20.7%不等的成長、以高雄市增加20.7%最高。


以年增率來看，則有22.4~56.7%的上漲、又以新北市年增56.7%最多。總計六都5月交易量達24,754棟，月增9.9%、年增43.8%，創近八年同期新高。

業界認為，房地合一稅2.0將於7月1日上路，不少投資客趕在生效日前賣房，但由於疫情告急可能干擾房市交易，拋售潮是否將持續，而推升6月的買賣移轉棟數，有待觀察。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不動產交易需經簽約、報稅、完稅到過戶等過程，中間約需一個月時間，因此5月建物買賣移轉棟數大致反映4月房市交易狀況，看得出4月買氣熱絡，5月移轉量還能維持高檔水準。

曾敬德指出，5月中起，疫情指揮中心祭三級管制措施，有大半個月看屋人數衰退，成交自然減少，認為6月移轉量將恐將衰退。

據六都地政局最新資料顯示，5月房市交易量不論較4月或去年同期持續攀升，若與上月比較，高雄移轉量4,490棟、月增20.7%最多，其次是台南的2,517棟、月增17.5%，台中交易量4,303棟、月成長11.4%，台北市量能也有2,999棟、月增10.6%，桃園市和新北市各達3,896棟、6,549棟，月成長各為3.7%、3.5%。

若以年成長率來看，新北市年增56.7%最高，其次為台南50.2%、高雄48%，台北、台中也有逾四成增長；六都5月交易量達24,754棟，月增9.9%、43.8%，創近八年同期新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，由於四月國內景氣暢旺，市場反應樂觀，加上房地合一稅2.0新制腳步逼近，讓不少欲適用舊稅制的屋主加快售屋腳步，推升交易量衝高。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，疫情衝擊，在全台民眾自主隔離的狀況下，房市買氣雪崩，等於提前宣布房地合一2.0的衝刺期結束。雖然目前疫情有所舒緩，但在降為二級之前，房市交易狀況並不樂觀。

中信房屋總經理張世宗指出，現階段房市雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件，惟國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內7月開始實施房地合一稅2.0，認為疫情和新制上路後的市況仍左右下半年房地產市場。

買房要注意許多細節，免得買到不合心意的房子，近日就有1名女網友透露，買房後發現大樓距離垃圾集中處太遠，且車位在其他棟的地下室，如果碰上下雨天，行動非常不便，讓她十分懊惱，因此發文提醒想買房的網友留意此狀況。

這名女網友上月31日在臉書社團「買房知識家（A你的Q）」分享買房時忽略的細節，她表示近日準備搬入新房子時，才發現自己居住的大樓距離垃圾集中處最遠，走路到中庭，再到垃圾集中處大約要10分鐘，且中庭走廊沒有可以遮雨的地方，若遇到下雨天就會非常麻煩。

原PO還表示，住戶的車位通常都在同棟大樓的地下室，但前屋主買的車位卻在別棟大樓的地下室，因此她無法直接從住家搭乘電梯到停車場，反而要繞過中庭到別棟大樓再搭乘電梯才能到達停車場，讓她無奈表示若碰上下雨天，行動會非常不便。

貼文曝光後，網友紛紛留言表示「非常實用的分享」「倒垃圾跟停車問題真的是重點」，還有過來人分享自身經驗，表示「垃圾處理越遠越好，但車位一定要在自家樓下」「一定要實際看完所有設施，連頂樓都要上去看，不要聽仲介用說的」「如果住戶在自家門口擺放鞋子、鞋櫃，停車位又堆放私人物品，而社區管委會卻不管的話，就算房子再怎麼喜歡，我也會略過。」

疫情肆虐民眾居家防疫救國，想買房的人暫時只能線上看屋，且很多人因疫情影響收入減少，因此看房前可要先確定自備現金存款夠不夠，根據「591實價登錄」以及聯徵中心資料，七都買房自備款都須破百萬元以上等級，北市更是要高達5百萬元，甚至等同於台南房子的成交總價，十分驚人。

「591實價登錄」統計近一年的各大都會區電梯、華廈成交總價中位數，再對比聯徵中心的平均貸款成數，計算出七都各縣市自備款金額，資料顯示全台買房都需百萬以上的自備金額，其中自備款最多的不意外就是台北市，想在台北買房總價中位數破2千萬，因此光自備款就需要5百多萬元，同樣的金額都可以直接無貸款在台南買房，南北差距有夠大，591房屋交易網新聞組組長畢務潔指出，北市地段精華房價居高不下，又加上近年來都更議題讓老屋交易熱絡，帶動整體房市發展。

新北市房價總價中位數也有破千萬水準，自備款則需約250萬元，但與北市相比，總價硬是少了千萬，怪不得不少北客被房價擠壓到新北市，不過近年在新北數個大型開發重劃區提供土地存量，讓推案熱絡，2020年環狀線正式通車後，串接新店、中和、板橋、新莊，四大重要行政區，建設題材向來房市的強心針，新北房價緊追台北市。

北台灣最低總價落在桃園，七百萬元有找，自備款落在150萬元內，畢務潔指出，雖然說桃園境內有如藝文特區、青埔重劃區等高價區，但更不乏觀音、新屋等親民區塊，中古屋還有300~400萬元總價，拉低總價平均，新竹縣市則是總價都有約8百萬的水準，自備款落在160萬左右，竹科購屋客群高收入成為竹北或東區的房價支撐力道，2020年竹北更出現4字頭新建案，依舊銷售亮眼，可見竹科客群口袋之深。

同樣也近期房市火熱的台中，總價中位數落在7百萬，自備款須155萬元，交易量還是集中在三大屯區，近期台中捷運終於通車，對於房市提供許多話題，其中7百萬的總價可以在北屯買下屋齡10年以上的3房產品，也是適合首購小家庭入手的區域。

南台灣部分，資料顯示台南總價500萬元，是七都最低總價，自備款約1百萬就能買房，畢務潔分析，這樣的總價就能買下歸仁、仁德、安南等區較親民區段的中古屋，但在三井開發案、台積電設廠的利多下，台南房市看似引來一波漲潮。高雄買房自備款則須要130萬左右，北高雄近期同樣有許多重大的發展議題，其中楠梓、仁武因受科學園區發展利多，再加上市區高房價推擠，交易狀況熱絡。

新北市中和地政事務所統計中、永和地區2018年至2020實價登錄資料，顯示約3成房地成交案例集中於捷運中和新蘆線站點周邊，其中南勢角站生活圈因房價相對實惠，加上生活圈機能完整，吸引購屋者進駐，已然成為中和最大交易熱區。

該所統計捷運中和新蘆線中、永和地區各站點，經分析各捷運站房屋建坪單價從高至低依序是頂溪站、永安市場站、景安站、南勢角站，但交易量卻呈現反比，有單價越便宜、移轉量也越多的情形。同時對比買賣移轉交易總價，頂溪站和永安市場站以總價1,000萬至1,500萬居多，相較南勢角站移轉總價在1,000萬以下佔比逾4成，價格仍是一般民眾購屋的主要考量因素。

中和地政事務所陳素霞主任表示南勢角生活圈女性購屋者超過半數以上，年齡層則是30至50歲之青壯年為主力客層；最受市場歡迎的建物類型為中古大樓，房屋大小介於25坪至35坪。可見女性及青壯年人口仍是市場購屋主力，故在安全考量下設有管理室的電梯大樓更受女性購屋者青睞，而中小坪數的物件可減輕年輕購屋者之房貸負擔。

陳素霞進一步表示，以南勢角捷運站為生活圈中心，從景平路以南涵蓋了興南路、復興路、景新街一帶，除興南夜市座落其中，也近充滿南洋風情有「緬甸街」號稱的華新街，周圍交通便捷，生活機能完整，吸引眾多購屋者目光。南勢角站生活圈的中古公寓及大樓每坪均價分別為34萬、44萬，因房價較親民受購屋者青睞，此外近年受惠於危老改建熱潮，新建案多集中於南山路一帶，每坪約在42~49萬元，而工專路一帶的新成屋房價相對便宜，每坪約34~41萬元，頗受購屋者歡迎。更多不動產成交實際資訊，歡迎大家至「新北不動產愛連網」查詢。

全台房市從2020年下半年一路火熱至2021年5月，隨著疫情爆發瞬間熄火，首當其衝的新北市蘆洲區、台北市萬華區等區域房市可說是瞬間凍結，多數店家直接店休，整體帶看量僅剩不到3成，許多屋主封盤不賣、社區無法帶看，民眾也不敢出門看屋，房市交易呈現停滯狀態，根據全國不動產企研室訪查，專家認為這波疫情至少影響房市3個月，成交量首當其衝，但房價目前尚未明顯下修，商圈店面則恐撐不過這波疫情，租金行情有機會下降5~10％。

此波疫情開端，因蘆洲區獅子會長討論度最高，也讓當時蘆洲房市最先受到波及，全國不動產蘆洲中正店店長林上凱表示，從2020年6月開始，蘆洲房市開始明顯熱絡，然而自2021年5月疫情襲來，新聞媒體不斷出現「蘆洲獅子王」，在地民眾開始恐慌，整體帶看量瞬間下滑，平均剩下3成，最慘時期曾僅剩1成，不過確實還是有一批「精打細算」想出手撿便宜的客群，仍有零星成交量。預估此波疫情帶來的衝擊，至少要等到7~8月後才能緩慢復甦，由於蘆洲地區購屋買盤以自住客為主，有大量穩定的購屋需求，因此屆時可能出現遞延的報復性買盤，對房市後市依舊樂觀。

至於蘆洲商圈店面空置率部分，全國不動產蘆洲中正店店長林上凱表示，雖然2020年房市全面回溫，但在國人購買習慣改變之下，店面市場仍未明顯增溫，蘆洲商圈本就還有3成空置率，現在疫情爆發之下空置率已來到4成，店面租金行情約下跌5~10％，分析蘆洲捷運站、舊商圈等行情，20~30坪店面月租金約6~8萬元，接下來有機會降到5~7萬元，有不少民眾已打好未來低接承租的如意算盤。

除了最先衝擊的蘆洲房市，現在疫情最嚴峻的萬華地區，房市更明顯凍結。全國不動產萬華店店長黃坤洋表示，原先5月15日是重點帶看的假日，當天預約7~8組客戶看屋，結果上午只帶看1組客戶，剩下因賣方不給看、買方不敢看等原因皆全數取消，查覺到疫情嚴峻的當下便立即決定全部開始店休，預期至少休至6月14日，屆時才能再看情況是否能重新開市。

全國不動產萬華店店長黃坤洋指出，現在萬華地區所有房仲業幾乎都已暫停營業，以每間店的加盟金、店租金以及行政人員薪資來看，一間店一個月至少要燒掉12~15萬元跑不掉，對於在地房仲業者確實衝擊不小，預估此波疫情將至少影響萬華房市3個月。至於萬華是否會迎來「仲介倒店潮」？前幾年房市反轉時已倒閉多間投資客經營的仲介業者，能存活下來的都是專注本業的實力店家，因此應不會出現所謂的「仲介倒店潮」。

關於房價、租金行情波動，全國不動產萬華店店長黃坤洋分析，目前尚未有明顯議價空間，因為多數賣方直接表示「先封盤不賣」，民眾能趁機撿便宜的機率不高，但商圈店面租金則有很大機會能下降，因除了知名連鎖品牌，實體商鋪不好經營，現在萬華商圈內店面幾乎全數歇業，若疫情再拖2~3個月，商圈恐將出現店面倒店潮，舉萬大路整排店面為例，原先店租金有5萬元行情，目前4萬元也仍空置，由於房東資本雄厚，預計等1~2年空置期後，因受不了長時間等待，租金將開始明顯走降。

國內房價漲的兇，許多民眾薪資跟不上房價，因此不少人捨棄購屋先租屋，而挑選便利的居住處、合宜的租金就很重要了；新北市汐止地政事務所最新統計2018~2020年實價登錄租賃案件，也分析汐止的租屋熱區與各建物類型租金行情，其中汐科、汐止火車站周邊是租屋熱區，套房平均月租金最低1萬3千多元。

其實汐止因整體便利性好與宜居條件，都讓移入人口增加；新北市政府民政局統計，到去（2020）年底全市人口數達403萬954人，其中汐止區人口增加數排全市第三，去年總人口數增加2,418人。

新北市汐止地政事務所黃美娟主任表示，汐止的租賃案件使用類型包含住宅用、工業用與商業用，又以住宅用1344件、占74％為主，最受承租人青睞的建物為住宅大樓；其次為工業用（352件，占18％），建物以廠辦占租賃件數最大宗，廠辦租賃熱，因近年台商回流投資、需求增加，加上汐止和鄰近台北市相比具有租金優勢，吸引企業進駐。

至於汐止區住宅租賃熱門區域，主要集中在汐科及汐止火車站周邊，因交通便利、生活機能好而吸引租屋族；經統計，火車站出口半徑500公尺內住宅平均月租金，套房13,035~14,101元、公寓2至3房16,441~18,616元；華廈與住宅大樓2至3房為19,956~21,458元、4房則為31,429元，若含車位一併承租時，華廈及住宅大樓2至3房提高到24,529~25,245元、4房為34,200元。

比較汐科與汐止火車站兩站租金，汐科火車站略高於汐止火車站，因汐科車站位置緊鄰廠辦區域，有上班族租屋需求支撐且附近屋齡普遍比汐止車站新，讓租金行情比較高。

當地房市業者指出，汐止包括國道1號、3號、環東大道等聯外道路發達，對於民眾具吸引力，而新台五路的遠雄廣場商圈、科學園區的就業機會，以及汐止整體的商圈、市集發展均衡，都具備宜居的條件；另外汐東捷運（民汐線東湖-汐止區公所路段）題材也很受當地民眾期待。

中南建設(000961)6月2日晚間公告，公司5月份合同銷售金額201.5億元，比上年同期增長8.8%；銷售面積148.8萬平方米，比上年同期增長5.5%。公司2021年1-5月份累計合同銷售金額886.7億元，比上年同期增長59.3%；累計銷售面積644.0萬平方米，比上年同期增長54.2%。

“現在哪兒還有什麼開發商？現在我們的角色應該說是代建方，沒有錢賺的。”在廣州、深圳首輪集中供地後，21世紀經濟報導記者與一家龍頭房企投資部的人士張麗交流時，他如此解釋他所在的房企顆粒無收的緣故。

房地產行業回歸普通行業，這是萬科董事會主席郁亮早就警示過的事實。然而，結局來得如此之快，許多房企甚至都來不及做好應對。

在杭州首輪集中供地後，本土龍頭濱江集團(4.750, 0.01, 0.21%)董事長戚金興對投資者的一則回復將殘酷的現實擺上了檯面。他指出，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水準。

大約不到2%的淨利潤，這是過去難以想像的。儘管利潤微薄甚至虧損，但首輪集中供地中，杭州、重慶以及廣州等城市的土地溢價率依然處於較高水準，也有不少中小房企成為拿地的“黑馬”，例如，在北京風光一時的深圳房企卓越，以及在杭州所向披靡的融信。

沒利潤也要搶地，這是一個進退維谷的局面，也與行業的發展邏輯相悖。然而，“穩地價”“穩房價”和“穩預期”的基調沒有改變，開發商們沒有理由繼續蒙眼狂奔。在這個逐漸回歸理性的行業，更沒有哪家企業可以逆趨勢而行。

生死競速

許多龍頭房企，在集中供地之前並不會知道，資金充裕並不是拿地的充要條件。2021年3月，在集中供地政策出來之後，都信心滿滿。

那時候鬱亮說，今年土地集中供應，要求企業資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對集中土地供應會遇到很大的壓力；中海行政總裁張智超也說，中海地產有資金優勢，面臨更多的機會。

“我們想拿一個項目，集團能夠調配一兩百億的資金，能跟我們這樣的就沒有多少。”在一次與21世紀經濟報導記者交流的過程中，一名TOP10房企的人士陳成指出。

但如今集中供地賽程過半，結局也逐漸明朗。萬科、中海、華潤等，都不算是大贏家。在四座一線城市北京、廣州以及深圳，它們的身影幾乎看不到；熱點的二線城市杭州、重慶，它們也收穫寥寥。

這些志得意滿財大氣粗、在集中供地開始前被視為種子選手的房企，終於不得不面對在首輪集中供地中失落的事實。這樣的情況，不僅它們自身沒有做好準備，也多少出乎行業的意料。

陳成指出：“很多地一拿基本都是虧的，我是不能夠理解那些搶紅了眼的。我們資金成本這麼低，都算不過來，它們怎麼賺錢？”

陳成所在的房企，具有資金優勢，思考的是如何在保持適當規模的背景下賺取合理回報，但對於土地儲備告急的中小房企來說，這是生存或者消失的選擇題，他們實在沒有太多選擇權，只能搶、只能幹。

“集中供地加劇了行業的焦慮。拿錯地可能會死，不拿地一定會死。為了爭取生存的機會，寧願犧牲部分利潤也會放手一博。”林凡告訴21世紀經濟報導記者。他是一家TOP50長三角區域的投資部人士，他如此解釋中小房企搶地的理由。

他並不否認，這樣的情況存在風險，但是中小房企別無他法。“風險確實是存在的。在一些比較保守的公司，以市場上的土地成交價代入測算得到的很可能就是虧損的結果，這就迫使了房企只能壓縮成本。但是，激烈競爭和拿地訴求的雙重作用下，房企也只能承擔風險來尋找機會。”林凡續稱。

理性回歸？

房企對集中供地政策的判斷中，“穩地價”是掌舵者們普遍達成的共識。

世茂集團總裁許世壇就曾公開表示，政策有利於穩定地價，讓土地市場回歸理性，進而實現穩房價；正榮的管理層也表示，相信集中供地政策會使每個城市的土地價格回歸理性、房企也可以有一定利潤空間。

從首次集中供地目前的結果來看，地價暫時還沒有見頂。從溢價率表現來看，重慶因未設置地價上限，整體溢價率最高，共計成交41宗地，平均溢價率達43%；其次是深圳，6宗地塊成交的平均溢價率31%；廈門5宗地塊平均溢價率29%；杭州平均溢價率則是25%。

在土地價格水漲的同時，利潤空間也被進一步壓縮。據中信建投(32.650, -0.67, -2.01%)測算，近期集中供地的各城市中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州各項目平均隱含毛利率12.8%，無錫為17.4%，重慶僅有6.7%。

但是，“沒有利潤也要搶地”這樣與正常發展邏輯相悖的情形，或許也並不會持續太久。集中供地是一場馬拉松賽跑，在這場競速之中，這個行業的黑馬也會越來越更難出頭。

“第一輪中小房企是很恐慌的，他們不搶，那整個公司就轉不起來了，因為沒有地那就沒故事可講。到了第二第三輪，它們在第一輪子彈就打光了，我們的優勢應該就出來了。”張麗分析稱。

陳成也稱，他們依然會堅持投資紀律：“回報率不達標的一定不會拿，三道紅線後中小房企搞錢很難，而且這第一批地到時候都集中開盤，這個特別考驗操盤能力的。如果回款不好，他們資金壓力會比較大，我們還是有機會的。”

但是，在短期之內，集中供地的競爭烈度或許並不會被降低。林凡就說：“從目前來看，首輪集中供地的贏家依然是少數，各家房企的投資條線業績壓力都不小，而且顆粒無收的房企肯定不願意就此甘休，所以我覺得接下去還是會面臨激烈的競爭。”

[ 近期，深圳市地方金融監管局對轄內9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行集體監管約談。 ]

幾乎在同一天內，為防止資金違規流入樓市，廣州和深圳兩地的小貸、融資擔保等類金融機構，被納入監管視野之內。

6月2日，深圳發佈消息稱，為防止經營性信貸資金違規流入房地產領域，近期，深圳市地方金融監管局對轄內9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行集體監管約談。

就在同一天，第一財經獲悉，廣州市地方金融監管局也在近期下發通知，要求小貸公司不得開展過橋貸、贖樓貸業務。

布網查融資、小貸資金違規流入樓市

在6月2日中午發佈的消息中，深圳市地方金融監管局稱，各融資擔保公司應對照各項監管要求，全面排查經營用途貸款擔保業務，重點自查涉及房地產“貸款擔保”或“委託貸款”相關業務，一旦發現違規情形，應提前結清相關業務，並向市地方金融監管局報告。如發現有公司員工違規參與，或合謀提供虛假資料套取信貸資金的情況，以及其他可疑線索，應從嚴處理，並及時向市地方金融監管局報告。

深圳市地方金融監管局還稱，融資擔保公司應在符合國家和本市房地產調控政策的前提下，審慎開展“贖樓擔保”業務及涉房地產“委託貸款”業務。深圳市地方金融監管局將繼續秉持嚴監管、防風險的監管思路，結合現場檢查、非現場監測等措施，嚴厲打擊房地產市場違規融資行為。

公開資料顯示，截至2020年底，深圳共有98家法人融資擔保公司，註冊資本總計487.79億元，2020年融資擔保公司擔保業務在保餘額2289.62億元，其中融資性擔保業務在保餘額1570.42億元，非融資性擔保業務在保餘額719.20億元。行業平均資產負債率14.58%，融資性擔保代償率為0.87%。

此次監管行動已經是深圳地方金融監管部門一個月內第二次就類金融機構涉房地產業務下發通知。此前的5月11日，深圳市地方金融局下發通知，要求各小貸公司自查對特定人員的放貸行為，同時對放貸資金違規進入房地產的行為再次進行全面自查。

就在6月2日當天，第一財經獲悉，廣州市地方金融監管局也在近期發佈通知，要求小額貸款公司不得開展過橋貸、贖樓貸業務。

通知稱，近期，廣東銀保監局在核查銀行個人經營貸、消費貸違規流入樓市工作中，發現個別小貸公司基於銀行出具的經營貸同貸書等檔向其客戶發放貸款，供其客戶資金周轉、提前使用未來經營貸資金，但其客戶將上述資金用於償還住房按揭貸款，再利用經營貸資金償還小貸公司貸款，實現用經營貸替換住房按揭貸款的真實目的。小貸公司的上述業務雖然基於銀行經營貸發放貸款，但因貸後管理把關不嚴客觀上造成銀行機構住房按揭貸款額度虛增，助推銀行信貸資金違規流入房地產市場。

廣州市地方金融監管局通知要求，各小貸公司全面停止上述“過橋貸”“贖樓貸”業務，不得直接或變相發放住房按揭貸款。如有存量業務及時報告，並要求小貸公司儘快壓降、結清，上述業務清理情況將作為 2021年度小貸公司監管評級的重要內容。

此外，廣州市地方金融監管局要求，小貸公司在貸前管理環節，應認真核實客戶貸款真實意圖，不得向具有將信貸資金流入樓市、償還住房按揭貸款意圖的客戶發放貸款；在貸款合同中，應明確約定貸款用途、客戶不得挪用信貸資金、不得將信貸資金流入樓市等事項，並明確對違約客戶採取要求提前還款、列入客戶黑名單、支付罰金等違約處置措施；做好貸後管理，通過約談、走訪等措施瞭解客戶真實用款情況，對違約客戶做到及早發現、及時處理。

贖樓貸成本低於經營貸

今年年初以來，隨著房地產調控、房貸審核標準收緊，利用經營貸炒房，也遭到各地監管圍堵。一些炒房客轉而將目標轉向小貸公司、融資擔保公司等類金融機構。

業內人士告訴第一財經，顧名思義，贖樓擔保、過橋貸等業務，本來是用於短期資金周轉，或者通過申請新的貸款，償還未結清房貸。但實際上，有些炒房客卻利用這種方式，獲得資金用於炒房、承接原有房貸，資金最終流入房地產市場。還有一些無抵押的擔保經營貸，可能直接流入了房地產市場。

在一些團隊化炒房模式裡，小貸公司還處於關鍵環節，如深圳的“深房理”炒房事件就是如此。融資擔保公司的贖樓擔保、過橋貸等業務，可能也存在類似情況。

知情人士告訴第一財經，個別小貸公司與深房理合作頗為密切。對於需要貸款的會員，深房理會以評估資信的名義，將會員帶到一些大的小貸公司，進行貸款資質審核，而後介紹給與其合作的小貸公司貸款。

不過，廣東小貸協會常務副秘書長徐北認為，違規流入樓市的資金中，小貸的資金、典當的資金占極小部分，約談擔保公司最直接的影響是降低交易頻率，加大了炒客的成本。

徐北還認為，融資擔保不是資金端，在資金違規進入房地產過程中扮演的角色並不是決定性的，只是一個輔助性的牌照，很多時候都只是加快放款的速度或放大貸款金額，約談最直接的影響是降低交易頻率和交易速度。審慎開展“贖樓擔保”業務及涉房地產“委託貸款”業務的說法，更多的可能是一種嚴監管姿態。

贖樓擔保、過橋擔保等業務，是一些融資擔保公司的主營業務。儘管監管已經約談，但第一財經瞭解到，一些擔保公司此類業務仍在正常開展。

深圳某融資擔保公司人員告訴第一財經，該公司目前擔保的銀行贖樓性質貸款，年化利率只有4%略高，而且期限靈活，也可以通過擔保的方式申請經營貸，銀行放款後用經營貸還清剩餘房貸。

該工作人員稱，贖樓、貸款可以交給該公司同時進行，先由該公司在銀行申請貸款，等貸款獲得銀行審核通過後，再由該公司墊付未結清房貸。銀行正式放款後，再歸還該公司墊款。

但該人員也強調，申請經營貸的用途必須真實，使用貸款的公司實際經營、資金流水等條件，必須滿足現有監管要求。

我國房地產市場歷經多年的發展，住房已經實現總體供需平衡，甚至出現了局部過剩。對於非熱點的三四線城市和縣城，房地產開發切不可脫離地方產業發展和人口實際再盲目上馬。

樓市正在經歷“冰火兩重天”。當眾多城市房價上漲，旨在抑制房價過快上漲的調控政策“補丁”一個接一個的時候，個別三四線城市和縣城的樓市卻成交低迷，價格下降，乏人問津。

你是否也收到過海景房廣告宣傳頁？在濱海小城，買上一處海景房，可以度假，又能讓投資保值增值，很多人動了心，很多人也因此虧了錢。以海景房為噱頭，一些濱海小城大肆進行房地產開發，由於供給過剩，房價明顯下滑，當地房地產業陷入十分尷尬的境地，很多曾來投資的人後悔不迭。

不只是一些濱海小城，一些旅遊資源豐富的城市，通過養老、度假等概念吸引人們置業。實際上，這些濱海或旅遊小城的基礎設施並不完善，很多連高鐵都沒通，房地產專案所在區域交通不發達，配套設施不完善，生活不便利，僅在旺季熱鬧一陣，一到淡季則是處處蕭條，難以形成長久的人氣和吸引力，市場萎靡也就不足為奇了。

還有個別三四線城市和縣城，以高鐵開通為由頭過度開發房地產，炒作房價。這些三四線城市和縣城缺少產業支撐，經濟發展後勁不足，盲目進行房地產開發的結果是供給過剩，進而出現房價下跌。

隨著一二線熱點城市房價高企，投資成本提高，風險加大，加之很多熱點城市實施房地產調控限購政策，外地人不具備購房資格。於是，投資客將目標轉向了濱海城市、旅遊城市以及有高鐵等利好消息的三四線城市或縣城。然而，投資房產不是穩賺不賠的買賣，購房有風險，投資須謹慎。

還有一類城市更值得關注和警惕。一些非熱點的三四線城市和縣城，隨著前些年棚改退潮，需求已經明顯不足，但是土地和新建商品住宅的供應量還在不斷增加。

貝殼研究院的資料顯示，2020年全年，統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中、東北、廣東以及雲貴桂地區。2020年國家統計局監測的35個三線城市中，有13個城市二手住宅價格下跌。

當前，一些三四線城市和縣城出現商品房供給過剩，折射的仍然是一些城市對房地產過度依賴的現狀。經濟發展難以找到其他突破口，而土地出讓能給地方財政帶來好收益，對地方經濟的拉動能夠起到立竿見影的效果，這使得地方政府不肯擺脫對房地產的過度依賴。

事實上，過度依賴房地產的老路是走不通的。如果任由供給過剩的狀況加劇，最終結果可能是泡沫不斷累積，大量住房無人購買，給地方財政造成負擔，甚至引發金融風險。

未來，支撐房地產市場發展的重要因素是城市的產業、人口基礎和居住品質。我國房地產市場歷經多年發展，住房已經實現了總體供需平衡，甚至出現了局部過剩。針對非熱點的三四線城市和縣城，房地產開發切不可脫離一地產業發展和人口實際再盲目上馬，而應科學規劃，精細研判，避免過剩，力促供需平衡。

不過，局部的過剩和經營慘澹，不代表這些商品房就沒有機會發展，隨著人口老齡化加劇和人們對居住品質要求的提升，養老地產和旅遊地產等恰恰是有廣闊前景的，關鍵是不能脫離實際過度開發。未來的市場，越是細分領域，越是高品質，越有可能贏得更多機會。

重慶樓市情緒被點燃，從一個月前的土拍開始。

因土拍高熱、樓市升溫，“山城”重慶的網紅氣質又濃重了些。

在剛過去的一周，重慶新開盤四個項目，推出體量4.38萬平方米，成交4.32萬平方米，面積去化率達99%。房地產資訊服務商克而瑞表示，在土拍行情火爆的西區和北區，上周集中加推的均為高熱度項目，創下今年周度集中開盤去化率新高。

在重慶地產行業工作多年，張榮對此深有感觸。“相較年初，現在市場確實有所上行。”他說，自四月份土拍以來，市場情緒受到明顯刺激，很多新盤房源緊缺、取消優惠政策，二手房業主漲價預期上行。“現在買房的人多，開發商不愁客戶。”

作為我國中西部地區唯一的直轄市，重慶曾在2015年吸引大量投資客湧入，市場步入上行通道，直到2018年才有所放緩。進入2020年，在成渝經濟圈上升為國家戰略等利好下，重慶土地市場及地產投資悄然回溫，進而帶動樓市變化。

不過，因市場環境有所躁動，關於重慶將加碼調控的聲音不絕於耳。“應該還是會出政策，引導市場適度降溫。”一位元規模房企重慶公司總經理表示。

土拍熱潮後的市場

重慶樓市情緒被點燃，從一個月前的土拍開始。

4月29日晚，重慶首次集中供地落下帷幕，中心城區46宗地最終收金635億元，占去年重慶賣地金額的近六成。更讓市場啞然的是，此次土拍溢價率普超50%，最高溢價率達129.98%。多宗地樓面價折合近1.5萬元/平方米。

當晚，受土拍熱度影響，有臨近出讓地塊的樓盤已經緊急“封盤”。“因為拍地的原因，渝北區有的樓盤都暫時停售了，主要針對一些較好的樓層。”當地一位置業顧問對第一財經表示。五一小長假期間，重慶一些熱門板塊同樣人頭攢動。

因市場熱度高漲，有網友調侃：“五一出去玩了四五天，回來後發現買不起了。”真實的重慶樓市到底如何？購房者所言縱有自嘲成分，但也折射出市場情緒的微妙變化。

據克而瑞統計資料，上周（5.24-30）重慶新開盤四個項目，分別為東原大發印未來、春和錦陰、綠地重慶城際空間站、華僑城雲溪都會，各推出72套、32套、136套、182套房源，去化率分別為94%、100%、98%、100%，建面均價都在萬元以上。

此外還有旭輝金科空港、東原江山印月、綠地聽江左岸等20個項目加推，共推出1626套，成交1121套，認購率69%。其中，去化率最高的為東原江山印月項目，達到100%，建面均價最高的為金輝彩湖雲璟項目，約18557元/平方米。

從總成交看，上周重慶共成交79.20萬平方米，環比上漲30.84%，建面均價13269元/平方米，環比上漲0.89%。“市場需求旺盛，持續供不應求，加上月底衝刺，房企集中備案，成家量處近期高峰，價格穩中有升。”克而瑞如此評論稱。

當地一位元房企負責人告訴記者，重慶最近市場存量的去化速度確實較快，因為這次拍地溢價率比較高，給市場和購房者傳遞出了信心；此外重慶限價比較嚴格，如果用目前的低價去反推，現在一些樓盤的售價還是有非常大的價值空間。

談及日前的土拍大戰時，該房企人士仍記憶猶新，並稱“後悔沒多拿兩塊地”。

不僅新房市場情緒升溫、樓盤取消購房優惠，重慶二手房業主也蠢蠢欲動，漲價甚至停售觀望心態上行。貝殼平臺資料顯示，5月以來，重慶二手房掛牌量下降，4月30日二手房掛牌量約16.1萬套，截至6月1日平臺內二手房約12.76萬套。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，土拍對重慶市場有刺激作用，但土拍之前，重慶市場已經有炒作苗頭。其中很重要的原因是，重慶購房政策比較寬鬆，除此之外，重慶房價相對其它一些城市比較便宜，性價比比較高。

一位熟悉重慶樓市的地產從業者也稱，重慶房價之所以較低，一方面因為它是山地類型，沒有內環之說，各區域都有發展重心；第二地域面積廣，新盤供應多，會對二手市場形成制衡；第三重慶本地收入一般，難以支撐更大的存量市場。

調控加碼預期強烈

拋卻此輪土拍影響，重慶樓市早在今年3月就有升溫趨勢。

克而瑞資料顯示，2016年底開始，重慶樓市駛入上升週期，市場成交量快速攀升，2018年重慶中心城區成交達到高峰，成交量超2838.33萬平方米。2019年市場回檔，成交量同比下跌，2020年疊加疫情影響，全年成交不足2000萬平方米。

但是，自今年三月份以來，隨著樓市從疫情衝擊中走出，加上成都等地陸續出臺調控政策，部分需求外溢，重慶市場預期逐漸轉向，一定程度上刺激了成交。

據克而瑞重慶機構資料，3月份，重慶主城區商品房成交2.34萬套，成交面積249.98萬平方米，環比增長94%，同比增長91%；供應面積193.97萬平方米，環比增長220%，同比增長113%，日均賣房756套。

從房價漲幅也可見一斑。國家統計局資料顯示，進入3月份，重慶新房價格漲幅擴大，當月新房價格環比上漲0.9%，漲幅全國第4；4月漲幅1.4%，漲幅全國第1。二手房方面，三四月重慶環比分別上漲0.8%和1.3%，漲幅排名第11位和第2位。

作為我國中西部地區唯一的直轄市，重慶區位優勢突出，是成渝城市群的組成成員之一，但房價一直較為穩定，因此這輪行情也被視為進入價值補漲的通道。

從人口基數看，據第七次人口普查資料，截至2020年11月1日0時，重慶市人口總數為32054159人，排名全國第19位，占全國比重為2.27%，較2010年的全國比重上漲0.12%。作為全國四大直轄市之一，重慶人口數量一直居於高位。

對“短期看金融，中期看土地，長期看人口”的房地產市場來說，人口基數與結構變化對樓市具有重要意義。

“持續的人口流入，必然將新增人口對應到住房需求上，重慶房地產紅利依然存在。”克而瑞稱，按照重慶市人居住房面積36.5平方米計算，十年間重慶新增住房需求1171.7億平方米，每年有上千萬方的新增住房需求，未來仍能較為穩定地支撐住房消化。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此輪樓市行情從深圳上海開始，蔓延到廣州北京，進而到非熱點二線城市等，就連北京、長沙等嚴調控的城市都出現上漲，因此重慶市場上漲並不奇怪，實則受貨幣政策等因素影響。

李宇嘉表示，重慶已經穩定了兩三年，但這輪上漲不會持續太長時間，主要因利率收緊、額度控制，隨後土拍政策或許也會調整。“重慶土拍規則很特殊，不限價，下一輪土地出讓也許會有所調整，比如競配建等要求，市場會逐步回歸正常。”

值得注意的是，新近消息顯示，近期重慶三峽銀行、興業、浦發的部分支行暫停辦理二手房房貸業務，建設銀行5月26日再度上調房貸利率，首套房約5.65%、二套房約5.85%。大部分銀行未停貸，但房貸額度緊張，放款週期延長或暫停放款。

多位元當地仲介表示，重慶部分銀行對二手房放款確實有所收緊，主要是近兩個月交易量太大，不過並非普遍現象，只要購房者征信沒有問題，一般都可以放款。利率方面，與近期深圳、杭州、蘇州等地一致，重慶也有上調房貸款利率的趨勢。

而越秀地產的股價，是股東們年年反映的“心結”。

出於疫情防控的考慮，6月1日，越秀地產2021年周年股東大會採用了現場+視頻連線的方式召開。

與幾年前人頭攢動的景象對比，今年的股東大會現場出於安全考慮，整個場地疏離擺放了20餘個座位。香港現場交由獨立非執行董事余立發主持，董事長、執行董事林昭遠，副董事長、執行董事及總經理林峰等則通過視訊為股東們答疑。

按照流程，餘立發首先介紹股東大會的投票表決規則，並一一宣讀各個議案的內容，由現場股東和議。

前面的環節進行得很順利，直到“建議股份合併”這項動議提出，一名資深股東還是按捺不住心中的疑問。因為在他看來，這影響到了手中股票的價值。而越秀地產的股價，是股東們年年反映的“心結”。

事實上，越秀地產管理層也為此操了不少心，在銷售規模連年增長，2020年逼近千億達到958億元的今天。或許，經過股份合併、物業股份拆等舉措，這一僵局可以被打破。

股份5合1

據觀點地產新媒體瞭解，越秀地產此次的股份合併方案為，按每五(5)股已發行現有股份合併為一(1)股合併股份的基準實施股份合併，並透過撇除任何因股份合併而另外將予產生的零碎合併股份，將公司已發行股本中的合併股份數目向下湊整至最接近整數。

與此同時，待股份合併生效後，董事會進一步建議將於聯交所買賣的每手買賣單位由2000股現有股份更改為1000股合併股份。

“我做越秀地產股東很久了，公司上市以來的股價，很辛苦才回升到了現在的水準，如果5合1之後，對小股東來說，會有碎股出現，希望公司可以重新考慮這個問題。”與會股東甚至認為，公司提出這項股份合併議案是否是對中小股東或者公司本身有不滿。

面對股東的詰問，越秀地產董事長、執行董事林昭遠首先強調“每股派息沒有變化”。“5股合併為1股，同時每手交易由2000股改為1000股，這對股東來說，每股派息等應該都沒什麼變化。”

觀點地產新媒體查閱公告瞭解，越秀地產根據現有股份於公告日期（4月19日）的收市價每股1.89港元（相當於合併股份的理論收市價每股9.45港元）計算，現有股份的現有每手買賣單位價值為3780港元；假設股份合併生效，每手買賣單位2000股合併股份的價值將為18900港元；及假設更改每手買賣單位亦已生效，每手買賣單位1000股合併股份的估計巿場價值將為9450港元。

對此，越秀地產明確表示：“更改每手買賣單位將不會導致股東的相對權利出現任何變動。”

而至於為何要做出股份合併的考慮，林昭遠也一一解答：“為什麼會做這樣的安排呢？有兩個原因。一是希望通過這樣的變化，引入比較高質素的股東，調整股東結構；二是由1手2000股改為1000股，交易量會比原來有增加。”

越秀地產表示，股份合併將對股份的買賣價格作出相應的向上調整，及增加每手買賣單位的交易價值，從而使合併股份的投資對更廣泛的機構及專業投資者而言更具吸引力，以從長遠方面優化股東基礎及增加股份價值。

對一間公司作出投資決策時，機構及專業投資者通常會考慮股價表現的穩定性，以及該公司與同業公司的比較，包括每股股價及每手買賣單位的價值。

因此，越秀地產認為，合併股份的買賣價格向上調整，將使合併股份的投資對更廣泛的機構及專業投資者而言更具吸引力，這預計也會提升公司的公司形象。

無論如何，此次股份合併對越秀地產的股票而言都是一次不小的動作。

物業股份拆

事實上，越秀地產近期備受關注的無疑是分拆物業公司——越秀服務進行IPO。

據5月25日招股書披露，截至2020年12月末，越秀服務總在管面積為3265萬平方米，在管物業數量為215個。

目前，越秀服務IPO已通過港交所聆訊。最新消息，該公司在5月25日開始預路演，IPO預計約集資2億至2.5億美元。

關於公司的業務分拆，似乎並不只是管理層考慮的問題，與會的股東們也可以為此出謀劃策。

這次股東大會上，一名股東代表回憶：“上一次越秀地產開股東會有8號風球，我是唯一入場的股東。當日我向你們提出，說希望你們分拆物管股（上市），想不到這一次開會，這個事情已經變成事實，我覺得你們做事情很有效率，我印象很深刻。”

但與此同時，對於越秀服務分拆的股份分配方式，他顯然不是太滿意：“我當時提出分拆物管股，是想說股東持有多少股（越秀地產）就可以免費分配下來，而沒想到只是優先選購。”

“因為物管股本身是越秀地產資產的一部分，公司分拆了物管股出來後，越秀地產的資產少了，其實也導致每股淨值降低，也可能因此影響了每一股在市場的價值，這樣說中小股東是有損失的。”他坦誠對管理層表達了自己的看法。

不過分拆物業並非現在才出現，近兩年來的分拆例子不勝枚舉，越秀地產只是這股潮流裡的其中之一。

為此，副董事長、執行董事及總經理林峰回應表示：“為什麼會對股東採取優先選購的方式？實際上我們都是參照大部分分拆物業上市的同行的做法，基本都沒有對股份有分派的。”

他進一步補充解釋，其實董事會是充分考慮了越秀地產股東的利益，包括未來上市的越秀服務的經營發展的要求，包括分析了上市之後股價的表現，綜合了方方面面的因素之後，我們按照市場的規則做出了這樣的一個決定。

“這個決定也可以看出市場的表現，也是為越秀地產的股東和越秀服務的股東爭取最大的利益。”或者說，部分股東可以只考慮自己的切身利益，公司管理層卻要考慮更多維度的長遠發展。

不過這名股東對越秀地產的發展的確極為上心，他還留意到目前已有兩家內房股份拆了代建業務上市，一家是綠城中國分拆的綠城管理，一家是建業地產分拆的中原建業，他認為代建業務將會是一個新的分拆潮流。

“我認為這將會是一個新的分拆潮流，不知道越秀地產現在有沒有在做這個生意，如果有涉及的話，以後是否也可能這樣進行分拆？”他再次建言越秀地產考慮業務分拆事宜。

林昭遠回應，越秀地產也開拓了和政府在公共物業上的“配建”，他認為在內容形式上，“配建”可能比“代建”更加豐富。

“代建是政府給你一筆錢，你就給政府將專案建好；而我們和政府的配建，是政府給我一塊地，我給他建一座物業，這個內容會更加豐富。尤其是我們的地位置比較‘靚仔’，會通過公開市場正式拍賣回來，關於這些情況我們會繼續研究，豐富我們的業態。”

不過他透露，“配建”只是一小部分，近幾年來，其實越秀地產最主要的工作，一直是在探索增加土地儲備的管道，以重建它的多元化。

周三 (2 日) 陸媒報導指出，中國人行公布反洗錢法修訂草案，計劃將房地產開發商納入反洗錢調查範圍。同時中國銀保監會也對中國房市祭出重拳，將針對新增房貸金額漲幅較高的中國金融機構進行管理。

為打壓中國房價漲幅太高，中國主管機關再度出手調控房市發展，壓抑熱錢流入房地產市場的氣燄。中國人行指出反洗錢修訂草案主要在預防和遏制洗錢、恐怖主義融資及相關違法犯罪活動。

人行稱根據反洗錢法草案對特定非金融機構的定義，包括提供房屋銷售、經紀服務的房地產開發企業或者房地產仲介機構。另一方面從事貴金屬現貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商也將納入管理。

中國銀保監會則表示在積極進行房市調控之下，截至 4 月底，中國銀行業房地產貸款年增 10.5%，漲幅創 8 年來新低，2021 年以來房地產貸款成長幅度持續低於其它各項貸款漲幅。

中國銀保監會指出房地產信託餘額和投入房地產的非標資產、理財產品規模也持續下降，其中投入房地產的理財產品的規模年減 36%，近一年來持續保持下降趨勢。

同時，中國銀行業透過特殊目的實體投入房地產領域資金規模也持續下降，相關業務規模年減 26%，已連續 15 個月下滑。各項數據顯示資金過度流入房地產市場問題已有初步改善，房地產金融化、泡沫化趨勢取得遏制。

不過中國銀保監會仍加強管控資金流入房市，將對新增房貸成長幅度較高的銀行進行管理。對自行檢查不力被主管機關查證、故意隱瞞問題或發現問題未及時處理的銀行、仲介機構，將依法從嚴懲處。並對確認挪用經營貸款的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送徵信系統，提高挪用貸款的違規成本。

6月2日，連拍三天的蘇州首輪集中供地落下帷幕。三天32幅土地共計賣出434億元，其中華僑城、恆力各拿地3幅，万科、复地、中梁，以及蘇州本土房企吳中濱湖新城發展各拿地2幅。

這批地塊整體溢價率最高14.97%，最高樓面價28352元/平方米，最高總價57.8億。值得一提的是，蘇州集中供地以央企、國企、本土房企為拿地主力，但也不乏民企出手，中梁就在第三天以近10億元拿下吳江區兩幅宅地。

民企在這一輪集中供地中不敢輕易拿地，更不敢進入新市場，只盯著可以深耕的城市或區域。6月2日土拍結束之後，中梁一名內部人士對21世紀經濟報導記者表示，“不拿地沒飯吃”，房企對土地的飢渴可見一斑。

儘管吸引了近百家房企，加上馬甲公司有100多家公司參拍，但相比此前的杭州、南京、寧波等眾多城市，蘇州把土地溢價率、地價都“穩”住了。各地政府通過限地價、搖號等方式穩地價，但在房企年初補貨等因素作用下，首批多個城市土拍仍維持較高熱度；央企、國企及地方龍頭房企成為各地土拍市場的最大贏家。

上海中原市場分析師盧文曦分析認為，供地大方向已經很明確：控地價之後還要控未來的房價。目前出讓的地塊來看，基本都可以把項目利潤提前算出來，這個對開發商是一個比較大的考驗。有可能以後做開髮變成一件很雞肋的事情。因為房企拿地做開發利潤只有3%左右，但不拿地對今年或者明年的公司規模有影響；另外如果不拿地，公司土儲和項目公司生存等問題都會出現。

房企拿地分化

通過梳理前幾次集中供地的信息可見，万科、保利、招商、華潤等央企、國企背景的頭部房企成為瀋陽土拍贏家；央企中鐵置業在長春拿地11幅，越秀地產在廣州拿地7幅，首開北京拿地4幅；龍湖、融創在重慶首次集中供地中分別新增土儲130.4萬平平方米、121.9萬平方米，位居重慶前兩位；濱江、宋都等杭州本土房企各在杭州拿地5幅。

大房企拿地集中度趨高。據統計，過去三年，行業TOP20房企在22個集中供地的城市中，拿地比例達到26%。從全國20強房企在22個城市拿地佈局來看，2018-2020年万科在22城中拿地建面達4673萬平方米，絕對值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88 %;龍湖在22城拿地佔其全國拿地比例達64.7%，為20強房企中最高。

整體來看，20強房企2018-2020年在22城合計拿地建面4.2億平，佔其全國拿地建面的33.7%，佔22城土地成交的25.8%。

平安證券一份研報指出，由於集中供地政策出台，一季度房企拿地不多，短期內房企存在補貨動力。但對於房企來說，一個利好是，前4月銷售額增長較高，為房企拿地提供了充分的資金支持，同時首批拿地若周轉較快年內或能入市，為全年貢獻銷售業績。這些因素導致首批多數城市土拍仍呈現較高熱度。

平安證券預判，第二、第三批次集中供地或有所降溫，首先隨著融資端收緊逐步顯現，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次第二、第三批次地塊大概率無法實現年內銷售；同時考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除後續各地持續完善土拍政策為地市降溫。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，土拍規則其實主要針對限價規則，各地通過限價熔斷、配建項目、增大自持、改變競拍資金付款方式等，對地價給予了約束，抑制了房企高價拿地的衝動。從這個角度看，這也需要此類企業積極關注規則，真正在規則中完成拿地的計劃。

遊戲規則改變

2月底“22個重點城市集中供地新政”發布之後，房企為了在新政前盡可能增加優質土儲，特別是現金流較緊張的中小房企，拍地熱情高漲，導致土拍熱度進一步升溫。2月土地市場熱度再度上漲：地價、溢價率均進一步走高，流拍率也回落至10%以下。也有大量中型房企在等待第二、第三批集中供地的機會，一家近千億銷售規模房企營銷總對記者表示，市場不會一直上行，企業現在也不追求規模，因此土儲更追求穩健，因此不妨試試等待下半年的拿地窗口期。

城市分化與房企的分化，讓各地政府在土拍規則調整更為嚴謹，此前，南京首次集中供地之後，就約談房企，評估裝修、人工等指導意見。從幾個已經完成首輪集中供地的城市來看，土拍遊戲規則大致分為幾類：第一類是控總價，就是溢價率直接封頂；第二類就是在封頂之後，通過搖號、報配建、共有產權房、自持比例等來決定由哪家房企來獲得地塊。

盧文曦認為，土地出讓整體向上的格局沒有因為集中供地發生改變。比如寧波這樣的強三線城市都非常熱，表面上看地價是控制住了，但買房的人趨之若鶩。房企對土地的渴望、市場長期看多的心態，其實沒有任何的改變；城市格局的分化以及城市內部的分化也不可避免。比如蘇州此次也有零溢價成交的地塊，這對今後的集中供地也是一個啟發：遊戲規則可以隨機調整。

與此同時，非重點城市的宅地供應量明顯增加，優質地塊也出現了明顯提升，部分城市涉宅地塊溢價率已接近或超過100%；南通各區、縣地價均已經進入了萬元時代。

接下來，在供地“兩集中”政策背景下，預計重點城市土拍熱度將有所回落，溢價率指標將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強、拿地機會減少的情況下，對於那些稀缺的優質地塊而言，反而會獲得更高的市場關注度，導致重點城市不同地塊間的冷熱分化進一步加劇。

另一方面，在“兩集中”試點推進的情況下，必然使得不少企業的拿地重心進一步向其他“次熱點”城市轉移，如蘇州等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來更多新的變數。

接下來6月3日，合肥、鄭州兩地同時開始首輪集中供地，市場關注哪些房企會選擇這兩個過去一年房地產市場同樣火熱的二線城市。盧文曦指出，一城一策，更深層次的解讀也可以是不排除熱點城市的土地市場每一塊土地出讓都有針對性方案。尤其是針對一些熱點區域的地塊，比如上海內環或者中環以內有一個針對性的限制性的條件，價格寧願控一下也要抬高准入門檻。所以不排除今後會出現這一個趨勢：土拍門檻抬高之後，少數優質企業參與，控制總價的同時，也可以保證樓盤的品質。

在一系列調控組合拳作用下，此前“高燒”的深圳樓市已顯現出降溫趨勢。機構統計顯示，今年5月，深圳新房住宅成交2677套，環比下滑近24%，成交量降至近一年最低；二手住宅過戶3027套，環比下降近38%。

業內人士認為，目前深圳樓市處於相對低迷狀態，市場仍在觀望，預計調控效果將從5、6月向第三季度延伸。

今年5月，深圳新房住宅成交量降至近一年最低，二手住宅過戶量也下滑近四成。

新房住宅成交量降至近一年最低

不管是新房市場還是二手房市場，深圳樓市在密集的調控和嚴厲的監管之下，正在悄然發生變化。

從新房市場實時情況來看，來自深圳中原研究中心的統計數據顯示，今年5月，深圳共有10個住宅項目獲批，6個住宅項目開盤，其中有3個“日光盤”，整體開盤去化超過八成。雖然新房市場成交熱度仍然較高，但也在逐漸趨於理性。5月末，4個開啟誠意登記的樓盤中，最終的客戶入圍比例小於預定的入圍比例，即入圍人數小於3倍可售房源數。

成交量方面，深圳中原研究中心統計顯示，5月份，深圳新房住宅成交2677套，環比下滑23.6%；成交面積為26.5萬平方米，環比下滑24.9%。新房住宅成交量降至近一年最低值。

從深圳各區域成交情況來看，5月份，僅龍華、羅湖、鹽田、大鵬四個區新房住宅成交面積出現上升，其餘六個區成交面積下滑。其中，龍華區成交量環比增長37.3%，主要為4月入市的鴻榮源壹成中心花園集中網簽；羅湖區增長23.7%，主要為縉山府大量網簽。而福田區、寶安區下滑均較為明顯，成交面積分別環比下滑81.8%和61.6%。

此外，各區域新房網簽量方面，據樂有家研究中心數據顯示，龍崗區一手住宅網簽698套，排名全市第一，全市佔比約26%，雖持續領跑全市，但環比下滑了10 %。龍華區、羅湖區以及鹽田區網簽量依舊穩中有升，而西部地區的寶安及南山區下滑較多，分別環比下滑64%、31%，福田區更是僅網簽了2套，環比下滑78%。

二手住宅過戶量環比下滑近四成

而在二手市場方面，“28”新政（即要求定期發布全市住宅小區二手住房成交參考價格）出台以及信貸收緊對樓市影響較大，深圳二手房市場隨之降溫。

5月份，由於市場依然處於政策消化期，二手住宅成交持續下探。來自樂有家研究中心數據顯示，5月深圳二手住宅市場網簽3781套，環比減少約14.0%，同比下降約65.7%；過戶3027套，環比減少約37.9%，同比下降約64.6%。

從各區來看，二手房過戶量普降，都未能超過千套。過戶量最高的為龍崗區，過戶810套，環比下跌37%；寶安區過戶567套，環比下跌41%。此外，羅湖、南山分別過戶559套、487套，環比分別下跌40%、39%。

成交均價方面，樂有家研究中心數據顯示，最近半年，深圳二手住宅成交均價自“28”新政出台後，環比一改以往上漲態勢，轉而顯現出下跌狀態，3月份下滑幅度最大， 4月份有小幅反彈，5月份漲幅下調。同時，價格同比也出現了較大變化，從1月份37%的同比漲幅下調至5月份的19.9%，下滑了近20個百分點。

而在掛牌價方面，據樂有家門店數據監控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價環比繼續保持穩定，雖然部分片區二手住宅掛牌價呈上浮趨勢，但基本處於合理的漲跌幅度。其中，兩個月內出現價格變動的房源為8276套，佔比19%；價格變動的房源中，有42%房源為下調報價。

此外，據樂有家門店數據監控顯示，5月份，深圳二手房市場在新增房源、新增求購、帶看量等方面均有小幅下滑。

深圳樓市調控效果或向第三季度延伸

那麼，如何來看待當前深圳樓市的整體表現？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均創下階段性新低，其中二手房成交量不足4000套，主要原因在於，二手房指導價對市場交易起到明顯降溫效應，另外，貸款額度的管控、房貸利率的上升，也拉長了整個交易節奏，對深圳樓市影響較大。

談及接下來市場走勢，李宇嘉表示，若金融環境持續收緊，延續目前嚴控額度、提高利率，以及多部門“圍堵”經營貸違規流入房地產市場等多項舉措，預計深圳樓市成交量還將繼續回落。

深圳中原研究中心分析認為，近期新房住宅供應逐漸回升，預計後期新房市場過戶套數會出現回升。而二手房市場方面，由於二手市場的主流置業者依然是貸款置業者，對於大部分貸款客戶而言，二手住宅首付增加的資金短期內難以解決，加上近期一手住宅供應回升會擠壓二手住宅市場需求，因此預計近期二手住宅市場將持續低迷。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁指出，鑑於今年以來深圳樓市處於持續嚴格的調控背景下，進入5月，深圳樓市仍然保持這一節奏，比較大的兩個政策表現在於，各大銀行提高了房貸利率，“打新”的規則也進一步收緊，從而導致樓市成交上，無論新房、二手房都出現了成交量繼續下滑的趨勢。

“目前深圳樓市仍處於相對低迷的狀態，市場仍然在觀望，供需博弈仍在推進，局部地區也出現了二手房價格下調的情況。目前來看，今年上半年樓市基本上在往這一方向推進，調控目標基本實現。預計調控政策的效果會從5、6月向3季度延伸。”宋丁稱。

中指研究院深圳分院研究總監童曉玲則指出，展望未來，深圳將繼續堅定中央關於“三穩”的調控目標，堅持“房住不炒”定位，後期調控環境依然偏緊，在多項政策的共同作用下，預計未來深圳房價將更趨平穩。

上海中原地產最新公布的數據顯示，5月上海新建商品住宅成交面積61.5萬平方米，環比減少19.8%，已經連續2個月走低。

從成交產品來看，5月中高端產品成交比較多，受此影響，當月新房成交均價升至每平方米5.76萬元人民幣，環比上漲14.6%，這一價格也是今年的第二高點。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，雖然第二批集中入市的項目有47個，比第一批多14個。但是入市時間基本是在5月中下旬才開始拿到預售證。時間節奏偏晚造成5月供應不多，只有37.8萬平方米，環比減少57.8%。

盧文曦指，雖然市場成交量連跌2個月，但市場情緒還在高位。因為第一批33個認籌的項目中有三分之一觸發積分制，第二批預計還會有相當的樓盤會觸發積分制。同時還有一些積分特別高的樓盤出現，不利於情緒降溫。5月末的時候，樓市調控繼續加碼，對於購房資格的認證進一步提升，目的也是「堵漏洞」。目前上海第三批集中入市房源已經亮相，預計6月的供應會有起色。隨著供應增加，6月成交出現反彈是大概率事件。

中金公司每呎120元頂租 平舊約33%

在新冠肺炎疫情下，不少企業改變工作模式，減少租用寫字樓樓面，從而節省租金開支。澳洲投資銀行麥格理原租用中環超甲級商廈國際金融中心一期（下稱國金一期）4層共8萬方呎樓面，去年初提早退租1.6萬方呎樓面後，新近再退租多1萬方呎樓面，先後撤出共2.6萬方呎樓面，逾一年內縮減32.5%租用面積。最新退租的18樓1萬方呎樓面，已由中資的中金公司頂租，呎租120元，較麥格理承租的租金下跌33.3%。

僅餘5.4萬呎 較首次入駐縮55%

據了解，麥格理自2008年起租用國金一期18樓至23樓共6層，總租用面積約12萬方呎，作為香港區總部。經多年續約及減租樓面後，在2019年續租時只餘下18、20、22及23樓共4層，租用面積共約8萬方呎，呎租約180元，涉及月租約1440萬元，租期至2022年9月底。

不過，其後本港受社會事件及新冠肺炎疫情的連番打擊，經濟環境急轉直下，不少跨國企業收縮規模以節省開支。麥格理去年4月率先提早逾兩年退租20樓3室至15室共13個單位，租用面積共1.6萬方呎，令該層只餘下約4000方呎繼續租用。據悉，該1.6萬方呎提早退租單位，已由共享工作空間承接。

雖然麥格理去年已減租樓面，但縮減規模的步伐持續，最新再進一步減租18樓5室至14室共10個單位，涉及租用面積共1萬方呎，只繼續租用該層一半樓面。連同去年4月退租的20樓在內，麥格理在過去超過一年時間內，共減少租用2.6萬方呎樓面，佔2019年續租總面積約32.5%。現時只餘下5.4萬方呎樓面繼續租用，較2008年首度租用國金一期的樓面，大幅削減55%規模。

市場人士表示，麥格理早在去年底推出18樓的樓面招頂租，至近期因應市況好轉，獲得中資中金公司洽租，終以每呎120元頂租相關樓面，月租約120萬元，呎租較麥格理兩年前續租時的180元低33.3%。資料顯示，中金公司在國金一期早已承租兩層半樓面，但依然在同一大廈內尋求位置作擴充。

私銀寶盛港總部遷太古坊二座

反之，外資以縮減規模、節省支出為主，瑞士私人銀行寶盛集團（Julius Baer Group Ltd）早前亦決定，把香港總部由國金一期遷到明年落成的鰂魚涌甲級商廈太古坊二座。該行現時租用國金一期37樓至39樓共3層，租用面積共4.8萬方呎；另在同區交易廣場二期承租兩層，面積共2.5萬方呎，日後將一併整合中環兩個辦公室至非核心區商廈，料可減少租金開支最少逾六成。

樓市暢旺，全新盤排隊登場，已有多年未有推盤的協成行，部署推售何文田勝利道5號單幢式重建項目，昨日命名為芳菲，提供71伙，主打1房及2房，最快月內推售。

主打1至2房 擬月內發售

協成行發展董事總經理方文雄表示，芳菲提供71伙，標準單位包括1房及2房間隔，實用面積286至481方呎，另有4個特色戶。由於近期樓市交投旺，剛性需求大，對未來樓市樂觀，料年底前樓價可上升5%至7%。該公司總經理方添輝指出，項目將於月內推售，定價參考同區及九龍區同類單位，預計明年9月底落成入伙。集團同系筲箕灣項目，地盤約7600方呎，提供6萬多方呎樓面，最快明年底推售。

OMA OMA提價6.8%加推22戶

永泰地產（00369）屯門掃管笏路108號現樓項目OMA OMA昨日加推8號價單，涉22伙，以最高22%折扣計算，折實平均呎價14586元，較2019年11月發出的7號價單調高6.8%。項目近日新增10宗撻大訂個案，以成交價總額6565.5萬元計算，發展商殺訂15%涉額共984.825萬元。項目昨日更新價單，調高貨尾及部分撻訂戶售價，加幅7%至17%。

永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖透露，是次推出部分中高層單位，可享青山灣一帶海景，單位呎價相應調升5%至7%，新價單連更新售價的單位共涉37伙，包括1房至3房，折實平均呎價14678元，折實售價564.5萬至1174.2萬元，當中31伙折實售價低於1000萬元，並於周日（6日）發售共32個單位。項目總計466伙，實用面積254至1659方呎。

新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III成為今年新票王，入票繼續爆升，市場消息稱截至昨晚7時累積入票接近2萬張，以周六（5日）進行首輪銷售331伙計，超購59.4倍，今日下午3時截票。新世界營業及市務總監黃浩賢說，項目入票理想，總入票有機會接近去年錄得逾2.27萬票的最高紀錄，入票佔60%為第1及2期之向隅客，整體70%來自新界區，以用家及家庭客為主。

資深投資者「舖王」鄧成波上月辭世後，其家族成員密密沽貨套現，最新以2.068億元售出尖沙咀鐵路大廈地舖，新買家為佳明集團（01271），上述地舖連同毗鄰的商舖（現為青衣明翹匯售樓處），佳明集團全數擁有鐵路大廈地下商舖業權。

全擁鐵路大廈地舖業權

佳明集團昨天發公告指出，斥資2.068億元購入漆咸道南39號鐵路大廈地下B號商舖，建築面積約6700方呎，呎價約30866元；該舖位現時以每月約70萬元租出，租期至明年9月中旬。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳認為成交價錢合理，目前該物業有穩定租金回報，長遠可配合集團全力開拓物業發展市場的大方向，是次統一商舖業權，將大大提升其投資價值及長遠發展機會。

現時該公司已全數持有鐵路大廈地下連地庫及1樓商舖共約3.05萬方呎。

運輸及房屋局資料顯示，2016年至2020年房屋委員會（下稱房委會）及香港房屋協會共錄得11907宗未補地價資助房屋成交，其中7693伙由綠表客購買，4214伙由白居二買家承接。如果單以房委會相關成交計算，白居二買家平均入市價由2016年的300萬元，反覆升至2020年的410萬元，漲幅約36.7%。

另外，運房局公布2013至2019年推出4輪白居二計劃的申請和入市情況，其中設有3000個名額的「白居二2019」，僅1192名中籤者入市，比率僅39.7%，宗數和比率都是4輪中最低。

運輸及房屋局局長陳帆回應立法會議員質詢時指出，房委會將繼續密切留意市場反應和其他持份者的意見，考慮是否需要再增加白居二的每年配額。

商廈空置率偏高，租金持續向下。數據顯示，中環整體甲廈租金按月仍跌約1.1%，過去一年租金跌約14%。

較去年跌約14.1%

據萊坊每月商廈租金統計顯示，中環整體甲廈呎租報111.8元，按月跌約1.1%，較去年跌約14.1%，而區內超甲廈呎租為131.3元。

中環租金跌幅略為收窄，而上月甲廈租金跌幅，主要來自邊綫地區，如銅鑼灣最新呎租為60.5元，按月跌3.1%，而鰂魚涌租金亦較上月跌約2.3%，兩區跌幅較核心區為高。

近期市場錄得租務不算多，中區租務主要來自搬遷活動，包括中國人壽富蘭克林資產管理租用交易廣場全中高層全層，面積約1.3萬平方呎，呎租約120元，機構原租用同區長江中心3樓，如今作出搬遷。此外，同區亦錄律師樓租用約克大廈3層，亦屬同區搬遷。

外資預租太古坊二座 港島最大

本年港島區最大宗租務成交於港島東錄得，私人銀行瑞士寶盛，預租明年落成的太古坊二座多層，涉約9.2萬平方呎樓面，平均呎租約65元。機構現租用中環國金1期等樓面，搬遷料可節省大筆租金。

萊坊指出，疫情下機構「去中環化」大勢持續，以節省租金支出，該行預計港島東有新商廈落成，吸引中環租客遷至，料該區租金水平及空置率相對穩定。

本地疫情受控，摩根士丹利指，過去6個月希慎（00014）股價明顯跑輸九龍倉置業（01997）約30個百分點。

隨本地零售銷情改善，希慎亦奪得加路連山道商業地，加上估值吸引，因此希慎有條件「追落後」，調升希慎評級至「增持」，目標價升16%至36元。

大摩以四大原因看好希慎前景，首先，希慎夥華懋奪得加路連山道地皮，可以減低希慎在銅鑼灣現有資產的壓力，而且希慎去年已發永續債集資105億元，投得地皮可令資金更有效運用。

租戶銷售增 跑贏港整體市場

其次，希慎首季租戶銷售大增三成，跑贏本港整體市場，即使目前租戶銷售仍較高峰少兩至三成，今年租金優惠也會較去年少五成，因此希慎的市盈率應跟隨本港零售銷售增長。

大摩預期，希慎今年股息率約4.8厘，高於九置的3.6厘，更重要是，希慎派息往績一向穩定，過去兩年亦未有減派息，即使負債比率較高，目前的七成派息比率仍可維持。

連同加路連山道商業項目，希慎的利園組合的關聯度更強，而且利園組合未來會連接港鐵出口，中綫增加希慎商場及寫字樓的吸引力。大摩調升希慎2021至2023年每股盈利預測6%至9%。

環球疫情緩和，惟商業活動需時恢復，機構仍以收縮業務為主，需求未見反彈，加上供應漸多，空置率高企料維持一段時間。

第4波疫情近尾聲，市民接種疫苗加快，本地疫情受控，商業活動陸續重啟，包括市民重新外出消費，帶動零售市場。至於寫字樓租務市場，始終關鍵是環球局勢。歐美接種疫苗加快下，疫情大幅改善，陸續放寬防疫措施，商業活動慢慢恢復。

4月甲廈空置9.5% 升0.1百分點

本港甲廈新租務需求，多來自外資跨國機構租樓面，疫情期間環球封關，令甲廈活動大減，商廈連續多季錄得負吸納情況。目前環球疫情改善，惟跨國企業重新擴充海外業務，仍要待各國通關，現時似乎尚有一段距離。

據仲量聯行最新數字顯示，4月底整體甲廈空置率為9.5%，按月升0.1個百分點，而中環甲廈空置率為7.5%，按月升0.2個百分點，而尖沙咀及東九龍，仍維持雙位數。從而可見，甲廈租務活動仍疲弱，最近錄得租務，多來自機構搬遷，包括中環同區搬遷，或遷出中環以節省租金，卻極少擴充個案，故整體甲廈吸納情況未有明顯改善。

下半年展望上，目前為止環球仍有不少地區疫情仍頗嚴峻，環球商務活動仍難以短時間回復疫情前，相信新需求難以大幅反彈，令本港甲廈商廈高空置情況仍持續。值得留意，明年將為甲廈高峰期，多達300萬平方呎樓面推出，並分布在核心區中環、非核心區港島東，新興商業區啟德，供應大幅增加，機構更多選擇作搬遷，令租金進一步受壓，而空置率料短期也難回調。

環球平均樓價按年漲7.3% 5年最多

萊坊剛公布2021年第一季《全球樓價指數》，追蹤和比較全球56個市場一般住宅表現。報告指截至今年3月，全球平均樓價按年上升7.3%，是2006年以來，首季樓價增長速度最快。惟本港樓價則按年錄約2.1%增長，排名第46位。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒解釋，本港樓價再次錄得按年升幅，主要因為疫情逐漸受控及經濟表現反彈。

此外，近日住宅成交宗數亦反映市場購買力強勁，買家希望在樓價大幅反彈前上車或入市。然而，失業率仍然高企，對一般住宅樓價存在隱憂，假若本地不出現第5波疫情爆發，預料香港一般住宅樓價有望升3%。

相關報告主要追蹤和比較全球56個市場的一般住宅表現，主要以升跌幅作排名，香港樓價指數按年升2.1%，按季度計亦僅升1.2%，自2020年第一季後首次錄得按年升幅。而以亞洲區樓價表現計，新加坡樓價升幅表現最佳，按年升6.1%，排名27，比香港高19名。

13地區樓價 錄雙位數升幅

至於其他城市，報告指出，全球有13個國家或地區的住宅樓價錄得雙位數的升幅。當中，土耳其樓價錄得最強增長，按年上升32%，並位列第一名；新西蘭跟隨其後，樓價上漲22.1%；盧森堡及斯洛伐克分別錄得按年上升16.6%和15.5%。而美國錄得自2005年12月以來的最強勁的樓價升幅，上升13.2%。

市場憂慮愈來愈多人因移民出售物業，會對樓價構成壓力，惟根據仲量聯行最新公布的《香港住宅銷售市場綜述》，按1980及1990年代出現的上一浪移民潮期間的樓價走勢推測，香港近期新一浪移民潮對正上升的樓價影響輕微。

根據積金局資料顯示，2020年第三季因永久離開香港而申請提早提取強積金的個案達到8,100宗，較2019年平均每季7,600宗高。有關數據為反映移民數字的主要指標之一。對於市場憂慮愈來愈多人因移民決定出售物業，對樓價造成壓力，近期至1997年前的市場觀察結果，均否定了這推測。

根據英國廣播公司引述香港政府數據顯示，1985至1997年間，約有57.6萬名香港居民移民外地。期間，根據差餉物業估價署資料，中小型住宅樓價（甲類、乙類及丙類住宅）上升超過750%，平均每年上升19.6%，而同期的平均每年正常的經濟增長率為14.2%，反映住宅樓價受移民潮的影響甚微。

近2年住宅資本值窄幅上落

盡管過去兩年香港經濟受到全球新冠疫情及社會事件影響，中小型住宅樓價仍然企穩。仲量聯行住宅指數顯示，2019年中小型住宅資本值上升0.2%後，2020年僅下跌1.6%，同年本地生產總值下跌6.1%，失業率上升至7.2%。

仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，雖然移民潮看似對住宅樓價不利，惟其帶來的負面影響輕微，並不足以扭轉現時住宅供求嚴重失衡的困境，故預計在移民潮中住宅樓價仍可企穩。

仲量聯行香港項目策劃及顧問部資深董事李遠峰指，政府針對樓市的辣招令置業成本顯著上升，結果導致住宅交投量下跌，但是樓價依然上揚。現時住屋需求仍然強勁，加上全球推行量化寬鬆措施亦令利息低企，惟住宅供應緊絀，因此，移民潮出現令移居人士放售持有的物業，會導致二手市場的交投增加，這種交投量高的二手市場將更能有效反映市場的潛在動力。

加推22伙呎價1.45萬 入場費815萬

樓市氣氛向好，部分發展商乘勢加價重推餘貨。永泰地產旗下屯門掃管笏OMA OMA昨日上載全新價單及更新原有價單，除提價加推22伙外，另更新原有價單15伙售價，部分單位比約2年前首推時加價17%。上述37伙包括一房至三房戶，折實價564.5萬至1,174.2萬元，平均折實呎價14,678元，當中31伙折實價低於1,000萬元。該盤亦落實於周日(6月6日)發售其中32伙。

據OMA OMA昨日加推22伙價單顯示，單位面積589至750方呎，扣除最高折扣22%，折實價815.8萬至1,174.2萬元，平均折實呎價14,587元。發展商亦更新15伙價單，加價幅度由6%至17%。當中第2B座15樓F室，面積351方呎，2019年7月首度推出時，若以120天現金付款計劃，折實價為482.2萬元，而單位最新價單定價為723.6萬元，若以最高22%折扣計，即供折實價564.4萬元，即加價17%，而單位最新折實呎價為16,080元。

鍾志霖:中高層享海景

永泰地產發展公司執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，OMA OMA臨近現樓，現場單位景觀非常開揚。是次推出單位大部分均坐擁翠綠的內園景觀，中高層更享有青山灣一帶優美海景，質素十分優越，因而相應上調單位呎價平均約5%至7%。該盤將於周日(6月6日)發售32伙，以登記抽籤形式發售。

另一邊廂，會德豐地產旗下屯門掃管笏NAPA透過招標售出C20獨立洋房，成交價3,023.616萬元，呎價14,880元。該洋房為三房兩套連天台及花園，面積2,032方呎，另有627方呎天台及526方呎花園。據悉買家喜歡附近環境，及欣賞屋苑和單位設計，因此購入單位自住。項目累售415伙，包括 381個分層單位及34間獨立花園洋房，套現逾37.1億元。

上源特色戶連創新高

萬科香港旗下屯門上源昨亦售出1個特色花園三房連工作間單位，為3A座地下A室，面積1,032平方呎，連350平方呎花園，成交價1,885.6萬元，呎價18,271元，成交金額及平均呎價均創同類單位新高。同系長沙灣The Campton亦錄得1宗一房單位成交，成交單位為23樓K單位，面積369方呎，成交價766.4萬元，呎價20,770元。

柏傲莊III收票逼近2萬

至於新世界夥港鐵合作大圍站柏傲莊III收票反應持續火熱，市場消息指，截至昨晚7時累收近2萬票，以本周六發售331伙計，超額登記逾59倍。新世界營業及市務總監黃浩賢表示， 認購反應理想，料票數有機會接近第1期的最高紀錄22,763票。入票人士的客源分布，約60%入票客人為去年曾於柏傲莊第1、2期入票，因此能於代理分店或家中網上入票，不用親身到現場認證。區域方面，約70%來自新界區、20%來自九龍區、其餘為港島區。入票人士以用家及家庭客為主，鍾情三、四房單位。