根據內政部不動產資訊平台資訊，去年第3季住宅買賣契約平均總價為1154.70萬元、每坪約27.03萬元，連續3季走揚，已貼近2019年第4季的歷史高點；相較最早統計的2007年第3季總價711.8萬元、每坪16.42萬元，均上漲逾6成。

六都中，去年第3季台北市住宅契約平均總價2181.4萬元、每坪約60.9萬元，平均總價創2007年第3季統計以來新高，每坪均價則是2015年第4季以來新高。此外，新北市總價與單價分別為1274.4萬元及33.57萬元，桃園市963萬元及20.96萬元，台中市1135.3萬元及22.2萬元，台南市887.2萬元及16.82萬元，高雄市總價946.70萬元、每坪19.09萬元，五都去年第3季總價與單價均創統計以來新高。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，近10多年來民眾花更多錢買房子，但因成交單價持續走揚，買到的房屋坪數恐怕越來越小。而2018年房價啟動反彈行情，主因土地與營造等成本高漲，對低單價區挹注效果最明顯，但對北市推升效果相對有限，這也是北市房價未超過前高的原因之一。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情讓房市瞬間當機，對房市有明顯降溫效果，去年疫情回穩後買盤就快速回籠，這次仍得觀察疫情狀況，若疫情能夠越早受控，市場恢復的速度就越快，拖越久對於市場越不利。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，2016年第4季購屋總價982萬元落底，半年漲破千萬大關，從此一去不回頭，短短4年漲了17.6%。他指出，去年第4季央行重新祭出限貸令，從第3戶住宅進行管制，主因去年第3季房價年增率高的都不是過去熱區，例如漲幅第一的是彰化縣年漲13.5%，第二名是桃園12.3%，第三名到五名又回到非五都的雲林11.3%、新竹縣10.1%、屏東10.0%，全部漲在低基期區，頗有1字頭房價區追漲的態勢。

台北延平北路二段歷史建物、曾與寶慶路遠東百貨與中華路第一百貨齊名的原「大千百貨」，日前部分建物轉手交易，據實價登錄顯示，琅河投資以1.17億元買下其中一棟透天，而擁有悠久歷史的透天厝翻修，也成為建商眼中的頗具吸引力的投資標的。

這棟建築擁有近百年歷史，日治時代原是總督府專賣局的煙草倉庫平房，1928年改建為「亞細亞大旅社」，戰後停業並荒廢；1970年改為大千百貨對外營業，當時還引進台北市第一座電扶梯設施，並邀請歌仔戲名伶楊麗花站台，開幕之初引發轟動，不過隨著西區沒落，大千百貨在90年代歇業。2006年被認定為歷史建築，改建時須保留立面和騎樓，以保留大稻埕當年樣貌。

此次轉手交易的為大千百貨五棟透天的其中一棟，前手屋主為皇鼎建設，在2010年買下並負責維護，於2019年重新修建；實價登錄顯示，具建商背景的琅河投資今年2月以1.17億元買下，建物面積257.17坪，土地面積75.63坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這棟建築為光復初期五坎式的大型街廓建築，為簡潔的現代主義形式，且保留日治延平北路典型的立面形式，因具歷史意義，被列為台北市文化局列管保留的歷史建築。實際上在迪化街、大稻埕一帶，有許多西式洋房透天、日治時代街屋風貌，被列為歷史建築，只能在保留原貌精神下翻修，不可拆除、重建，但可以透過買賣「古蹟土地容積移轉」，移轉至其他可建築土地的建物使用，因此吸引建商購入。

此外因迪化街是著名南北貨商圈，該透天未來若出租做商辦、店面或工作室使用，不管銷售南北雜貨、咖啡廳、文創店等行業經營，都頗符合商圈特色，若整棟出租20~30萬元，即可滿足投資報酬率2~3％的水準。

疫情緊張，三級警戒再度延長至6月28日，愈來愈多購屋民眾認為房市可能反轉，房價可能下修。中信房屋認為，交易量若長期低迷，房價確有下修機會，不過想趁勢進場，要做好功課，而且不是人人都可以危機入市。

中信房屋研展室副理張漢超表示，現階段疫情嚴重，各行各業均受影響，不動產業不像一般民生消費，有必要性、固定性的消費力支撐，因此受到的衝擊可能比其他產業嚴重。

不過以SARS、奢侈稅、實價登錄、房地合一等經驗來看，大環境負面影響僅是一時，不動產業韌性十足，往往一段時間就會回彈。

因此，利用房市轉弱時，低檔入市，確實可行，不過必須把握時機、得先做好功課，選定目標觀察，機會來時，就立刻出手。

但有三種人不適合此時投機進場撿便宜，分別是初入職場社會新鮮人，自營接案收入不穩定者、工作因疫情而有調職或異動者。

張漢超表示，初入職場的社會新鮮人，資金有限，自備款可能要用借的，或是找父母幫忙，如果父母贊助，還勉強可以，但如果用借的，即使是便宜貨，一間房子仍要數百萬元，每月貸款加還款，壓力會相當大。

自營接案收入不穩定者不宜進場買房，也是同樣的道理。由於且自營工作者無一定雇主，收入不穩定，若疫情導致接案量變少，不只貸款還不出來，生計也受影響，如需動用到房貸融資時，也需要提出有力的財務證明。

張漢超指出，不動產交易金額巨大，負擔能力與金流規劃相當重要，因此若是工作因疫情而有調職或異動者，由於後續工作仍存有變數，收入也有不穩定的可能性，因此也不宜此時以投機心態買房。

新北市鳳鳴重劃區位處邊陲，先前話題熱度過後，不再有人關注。不過，實價顯示，此重劃區環境不錯，吸引自住，先前買入的民眾，現在不少轉手獲利上百萬元。

根據全球居不動產情報室統計，今年以來，包括「鳳鳴首席芳鄰」、「雙捷A+」、「八方喜樂」、「景程禾雅」都有屋主轉手獲利，其中位於重劃區中心的「八方喜樂」，今年3月8樓戶交易，屋主持有兩年，獲利123萬元，成交單價29.6萬元也創社區新高。

「景程禾雅」今年3月7樓戶成交，總價破千萬元，賣方也獲利102萬元，單價24.8萬元也是社區高水準表現。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，鳳鳴重劃區位於新北市鶯歌區，但已近桃園，先前因捷運三鶯線和台鐵增設新站題材帶動，加上新屋房價二字頭，一度為房市熱門話題，但因離市區較遠，且重畫面積不大，一陣熱度後，近年少人關注。

陳炳辰表示，其實這處重劃區雖然距離市區較遠，但有大湳交流道可連結國道，未來有捷運三鶯線、台鐵鳳鳴站，區域也有國中、國小，生活採買則可往鄰近鶯桃路商圈，自住還不錯，加上房價相對便宜，近年吸引不少民眾前往購屋。

陳炳辰表示，當地三、四十坪物件可壓在總價千萬元以內，如屋齡21年的鳳鳴首席芳鄰，今年三月5樓戶的30.1坪物件，成交單價每坪20.4萬元雖來到社區新高，但總價仍僅615萬元。

另鄰近商圈、綠地、學區的「雙捷A+」，屋齡僅一年，4樓戶的43.6坪物件，今年初以880萬元交易，亦是總價千萬元以內就能輕鬆置產，前一手屋主因預售購入價格低，轉手賺了138萬元。

陳炳辰分析，鳳鳴重劃區雖近桃園市，仍屬新北市門牌，區域新屋房價，不論和新北、桃園重劃區都算親民，不少鶯歌人熟悉在地生活，本來住習慣的透天產品，換到當地改住新大樓，推升區域房價上揚。

金管會今表示，發現兆豐銀新店分行有一名行員，有人頭戶房貸案件，4年半期間有28戶疑似人頭戶，核貸金額約3.5億，遭金管會重罰千萬元。

銀行局副局長黃光熙表示，發現兆豐銀前石姓行員，在2015年7月至2019年12月間，為配合代書所引介的房貸案能於該行順利承做，沒有查證授信戶資料或放寬審查評估標準簽報案件等情形，並有協助非授信戶的第三人代為存入案關授信戶帳戶繳交貸款，共計有28戶房貸案件有疑似人頭戶貸款的表徵或缺失，違法行為時間約4年6個月。

全國商總主席賴正鎰7日指出，營建業受到疫情影響已經「送急診」，呼籲房地合一2.0、實價登錄2.0等打炒房新制，應延後一年實施。不過財政部、內政部對此回應，仍按原定7月1日上路。

今年7月1日即將上路的房地合一2.0新制是延長短期交易時間，持有兩年內出售要課45%稅率，逾兩年、未逾五年適用35%稅率，並將營利事業交易房地、預售屋及特定股權交易，都納入房地合一機制；實價登錄2.0則有門牌地號完整揭露、預售屋須申報、賦予機關查核權、禁止紅單轉售、預售屋契約納管等五大變革。

財政部賦稅署長許慈美受訪時表示，房地合一2.0施行日期是明訂在《所得稅法》修法條文裡，若要變動，必須送立法院再修法才有可能，然而現在疫情嚴峻，現階段要送立法院修法難度高，因此新制仍會如期在7月1日上路。

內政部次長花敬群表示，內部曾評估過，實價登錄2.0是讓交易資訊更透明，與疫情衝擊的關聯性並不是很高，行政院已核定自7月1日實施，目前仍會如期上路。

不過花敬群表示，對於登錄方式的簡化、或加強教育訓練等方面，內政部會持續加強並輔導業者，未來上路後也會積極協助業者改善，不會過度苛責。

此外賴正鎰也建議內政部，應全國統一將建照有效期展延至少一年，對此花敬群回應，多數地方政府都已有相關措施，例如桃園市是自動延長三年，新北市、台北市都是展延兩年，他已請營建署彙整各地方政府狀況，若未提供展延者，中央會請地方評估。

對於賴正鎰建議應加速訂定「因疫停工及延後交屋補償辦法」，預防更多的交屋違約糾紛，花敬群回應，謝謝建議，若有相關需求，營建署會儘快討論、共同協助解決。

少子化會不會讓房價下跌? 市場看法不一，21世紀不動產董事長王福漲表示，房地產市場「短期看金融，長期看人口」。人口減少，對房地產、國家經濟發展都是一大殺傷力，不過，由於人口減少帶來勞動力減少，加上各項原物料喊漲，短期房價仍可能持續高漲。

國內少子化問題嚴重，根據內政部統計，今年前四月出生人數共47,181人，年減11.4%；死亡人數則共61,902人，年增0.8%。死亡人數較出生多出14,721人，連續四個月「生不如死」。

另外，美國CIA預測2021年全球出生率，台灣也以1.07人，排名全球最後一名。

不少人認為台灣人不想生，主要是房價太高，房子、孩子只能二選一，養了孩子就買不起房子了。也認為，人口愈來愈少，房子沒人買，未來房價一定會下跌。

對此，王福漲表示，房地產業需要人口支撐，人口紅利更是影響房市活絡與否的重要因素，生育率持續下降帶來的少子化及老年化，對於國家經濟發展是一大殺傷力，無論是企業健全發展，還是科技創新，都有可能因此使競爭力下降，對房市長期發展也不利。

但是房地產市場短期看金融，隨著勞動力減少及各項原物料喊漲的情況下，房價不見得會下跌，且反而還有可能持續高漲。

他表示，建案也會隨著以人口結構的改變來做變化。

例如，以前多半是大家庭、三代同堂的狀況，建案會推出大坪數的房子，近年隨著少子化漸漸嚴重，建案也逐漸變成主推小家庭、單身貴族喜愛的小坪數為主，隨著人口結構從以往的大家庭改變到現在小家庭，導致的每戶人口下降也是未來戶數增加的動能。

21世紀不動產企畫研究室表示，當台灣正處在生育率世界最低的此刻，如果想要置產，應想清楚購屋用途究竟是什麼。

如果是想當包租公、包租婆出租獲利，有三個方向，第一，想租給學生，建議挑選學生人數充足的大學城入手，這樣才不會遇上大學停止招生，導致房子缺乏租客的窘況。

第二，有大量工作需求的區域也會是租屋熱點，如重大建設周邊及經貿園區、工業區、或是能創造大量就業機會的各種產業園區等。

第三， 重大交通建設的周遭，由於交通方便，也會有不少人選擇在捷運旁、火車站、高鐵旁租屋通勤。

如果自住則是要考量自身需求，沒有標準答案，同等價位在蛋黃區可能只能購入坪數不大的中古屋，但是卻能在蛋白區，或是郊區購得較大空間的新成屋，不過有生子計畫的夫婦則要考察周邊托育設施是否充足，或是雙方的父母居住在附近能成為托育後援。

高雄鐵路地下化後的左營園道，在2021年農曆年前開放至今，獲得市民眾多好評，園區內的島式月台、舊鐵道意象區域、雙城廣場及古道，除了提供駐留休憩的景點，亦保留了鐵路的文化資產及歷史記憶。水利局表示，左營園道將於2021年6月底完成，目前正加緊施作中。房地產業者認為，左營園道綠化了區域的環境，增加了居住親近綠憩的氛圍，對於鄰近區域房地產有加分作用。

日治時期所建置的島式月台，具有以鐵軌搭接而成的鐵製棚架，迄今已逾百年歷史。因原位置牴觸新莊一路開通，水利局決定以遷移復舊方式進行保留，施工團隊將棚架移置目前位置，月台則保留了日治時期的咾咕石牆及部分黃色砂質面層，重新修繕整建供民眾休憩。在島式月台旁，將原本鐵道重新鋪設在綠地中，並利用部分月台之咾咕石基座改造成特色座椅，形塑舊鐵道意象。雙城古道為清朝鳳山縣舊城與新城之間往來之道路，由東門路至此被鐵路所截斷，水利局利用簡樸石板步道呈現過去古道遺址，重溫先人開墾台灣的篳路藍縷。在古道旁的雙城廣場，利用地形與坡道形成眺望平台，並設置了光廊及休憩座椅，未來可做為大型活動的場域。

水利局表示，左營園道將於2021年6月底完成，目前正加緊施作中。未來各景點間將有步道及自行車道串連，且均有設置解說導覽牌，民眾來此時不妨停下腳步，細細體驗左營園道的歷史記憶。

隨著台灣房價所得比、物價持續飆升，薪資所得卻沒有成長下，讓年輕人越來越不敢生孩子，導致生育率持續創低且人口呈現負成長狀況，美國中央情報局(CIA)最新公布的2021年全球出生率預測報告中，台灣出生率全球最低，民眾離「五子登科」的夢想越來越遙遠，所謂五子登科代表著過去對於人生目標的定義在於要擁有妻子(婚姻)、孩子、車子、銀子(存款)、房子，然而這個過去在華人思想中根深蒂固的觀念也逐漸式微，有民眾表示早已只能「房子、孩子二選一了，養得起孩子就買不起房子了！」21世紀不動產劃研究室整理出出生率會如何影響房市，及少子化下該有怎樣的置產思維。

房市與出生率之間的關係

21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示，「房地產市場短期看金融，長期看人口。」表示房地產業需要有購買的人口支撐，人口紅利更是影響房市活絡與否的重要因素，此外，建案也會隨著以人口結構的改變來做變化。例如，以前多半是大家庭、三代同堂的狀況，建案多半會推出大坪數的房子，不過近年隨著少子化漸漸嚴重，建案也逐漸變成主推小家庭、單身貴族喜愛的小坪數為主，不過隨著人口結構從以往的大家庭改變到現在小家庭，導致的每戶人口下降也是未來戶數增加的動能。然而生育率持續下降帶來的少子化及老年化對於國家經濟發展是一大殺傷力，無論是企業健全發展，還是科技創新，都有可能因此使競爭力下降，但房價卻會隨著勞動力減少及各項原物料喊漲的情況下，不見得會下跌，且反而還有可能持續高漲。

少子化下的置產思維看用途

當台灣正處在生育率世界最低的此刻，如果想要置產的話到底要怎麼選擇呢？關鍵就在於你的用途究竟是什麼，如果是想當包租公、包租婆出租獲利，21世紀不動產企劃研究室推薦以下三個方向，第一，想要租給學生的話，建議可挑選學生人數充足的大學城入手，這樣才不會遇上大學停止招生，導致房子缺乏租客的窘況。第二，有大量工作需求的區域的周邊也會是租屋熱點，重大建設周邊及經貿園區、工業區、或是能創造大量就業機會的各種產業園區等。第三，交通建設的周遭，由於交通方便，也會有不少人選擇在捷運旁、火車站、高鐵旁租屋通勤。

如果是自住則是要考量自身需求，沒有標準答案，同等價位在蛋黃區可能只能購入坪數不大的中古屋，但是交通方便，卻能在蛋白區或是郊區購得較大空間的新成屋，不過有生子計畫的夫婦則要考察周邊托育設施是否充足，或是雙方的父母居住在附近能成為托育後援。

台中市西區的住宅大樓「師院美術」，鄰近在地知名戶數多且複雜度高的「大地球廣場」，而「大地球廣場」因為租客多、房價低帶來的高投報率，讓轉手具備獲利空間；「師院美術」也有物件價格走漲情勢，去（2020）年底交易的頂樓戶，轉手兩次都讓賣方獲利，價碼從單坪17.6萬元來到27.7萬元，創社區新高，漲幅高達57.4％，可說是「隱形黃金屋」。

就如同台北市林森商圈常見的爭議社區，位於台中市中區與西區的交界處的「大地球廣場」，是戶數多達千戶以上的住商混合大樓，周邊出入份子不算單純，有較多特殊行業的工作者，不過與它相鄰的「師院美術」社區依舊增值性高。

實價登錄資訊顯示，「師院美術」13樓頂樓戶，從2013年4月之後歷經兩次轉手，首次交易讓賣方持有兩年後就獲利240萬元，總價從780萬元突破千萬元來到1020萬元；去年11月第二次交易，多了一個車位後來到1228萬元，即使扣除約50萬元多購置的一個車位，賣方也在持有超過五年後有158萬元的價差空間，以單價計算該物件從17.6萬元升至27.7萬元，來到社區最高價碼，身價增幅達57.4％。另外2019年成交的10樓戶也讓賣方小賺23萬元，顯示抗跌性。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，「師院美術」社區屋齡已有17年，目前單價行情都在2字頭，高樓層可來到25萬元左右，過去入手單價偏低，如今都有獲利空間，雖與「大地球廣場」屬同一生活圈，但還是有綠地公園、忠孝國小與台中女中的學區風格，目前社區正銷售物件價位都破千萬元，增值性不錯。

陳炳辰指出，較具爭議的生活圈並不見得造成區域房市利空，除了有獨特的租屋客群，低總價位能有絕佳的投報率，進而轉手獲利連連，若生活圈內有其他加分機能，像是採買便利、交通四通八達、綠地空間等，都有助房價發展空間；像台北市較複雜的林森商圈，還有不少單價8、9字頭的高價宅，都未因外界眼光而身價遭貶。

6月8日，遠洋集團（3377.HK）發佈2021年前5月未經審核的營運資料顯示，2021年1-5月，遠洋集團實現協議銷售額約408.3億元人民幣，同比上升29%；協議銷售面積約224.4萬平方米，同比上升35%。

5月單月，遠洋集團實現協議銷售額約102.9億元人民幣，同比上升25%，協議銷售面積約57.4萬平方米。

持續精耕細作的遠洋集團，憑藉貫徹“建築•健康”核心理念的出色產品力，在多個城市實現良好的銷售業績。此外，遠洋集團還準確把握投資節奏高效補倉，先後在廈門、天津、溫州落子，縱深推進“南移西拓”“城市深耕”戰略，持續聚焦開發主業。

[ 上市近三十年，綠景控股經歷二度易主、四次轉型無疾而終。最新的收購三河雅力資訊技術有限公司51.00%的股權，進軍IDC業務，已於5月完成過戶，這也令投資者對數度轉型擱淺的綠景控股再燃一絲希冀。留給綠景控股改善業務經營情況只有一年時間，對於IDC這一新業務，既承載著綠景控股未來的成長性，也肩負著扭轉業績頹勢的使命。 ]

當許多物業管理企業爭相上市的時候，一家靠物業收入勉強維持的地產企業，陷入了保“殼”的困局之中。

日前，深交所對綠景控股（000502.SZ）發佈問詢函，涉及公司業務經營情況、物業管理服務業務、前五大供應商採購集中度較高、逾期股權轉讓款等，直指公司可持續經營狀況。

由於綠景控股2020年度經審計後的淨利潤-1845.15萬元（扣除非經常性損益前後孰低）為負值且營業收入1474.01萬元低於1億元，綠景控股股票自2021年5月6日開市起實施“退市風險警示”，股票簡稱由“綠景控股”變更為“*ST綠景(5.280, 0.03, 0.57%)”，公司股票交易日漲跌幅限制為5%，公司股票代碼不變。

上市近三十年，綠景控股經歷二度易主、四次轉型無疾而終。最新的收購三河雅力信息技術有限公司（下稱“三河雅力”）51.00%的股權，進軍IDC業務（互聯網資料中心Internet Data Center），已於5月完成過戶，這也令投資者對數度轉型擱淺的綠景控股再燃一絲希冀。留給綠景控股改善業務經營情況只有一年時間，對於IDC這一新業務，既承載著綠景控股未來的成長性，也肩負著扭轉業績頹勢的使命。

財務指標連年下滑引問詢

已經沒有了房地產存貨可賣的綠景控股，經營績效連連下滑。

該公司2020年年報顯示，綠景控股2020年度營業收入為1474.01萬元，歸屬于母公司所有者淨利潤為-1845.15萬元。

立信會計事務所對綠景控股2020年度財報出具了帶持續經營重大不確定性的無保留意見。

4月28日，綠景控股公告稱，由於公司2020年度經審計後的淨利潤（扣除非經常性損益前後孰低）為負值且營業收入低於1億元，公司股票自5月6日開市起實施“退市風險警示”，股票簡稱變更為“*ST綠景”。

《深圳證券交易所股票上市規則（2020年修訂）》顯示，扣除非經常性損益前/後淨利潤為負且營業收入低於1億元，將被ST，連續兩年觸及財務類指標即終止上市。

回看綠景控股歷史財務資料，公司自2017年至今，歸屬于上市公司股東的淨利潤分別錄得-8326.08萬元、7744.15萬元、-903.11萬元、-1845.15萬元；營業收入分別錄得2206.13萬元、1741.43萬元、1631.87萬元、1474.01萬元。

其中，2018年，綠景控股得以扭虧主要依靠處置多家子公司股權，獲得投資收益，但當年的經營活動產生的現金流量淨額等多個核心財務指標仍錄得負值。

對此，深交所要求綠景控股結合業務經營情況、未來發展規劃，說明公司已採取及擬採取的改善持續經營能力的舉措及實施進展，並充分提示相關退市風險。

截至2020年末，綠景控股房地產存貨中的住宅已經基本銷售完畢，僅剩餘車位及少量商鋪，公司目前無土地儲備，亦無正在開發及待開房地產專案。目前，綠景控股收入依託物業管理，它2020年物業管理收入錄得1431.01萬元，占營業收入的97.08%。

簡言之，目前綠景控股房地產業務處於清理庫存階段，主要收入來源依賴物業管理業務，並且其轉型業務未貢獻營收。

深交所要求綠景控股，分類說明公司提供物業管理服務的具體內容，是否存在向協力廠商採購服務的情形，並結合業務模式、合同約定等，說明公司收入確認具體原則、確認時點及判斷依據，是否符合新收入準則的相關規定，是否與行業慣例保持一致。

綠景控股物業管理服務的毛利率5.75%也受到深交所關注。深交所要求綠景控股結合同行業可比公司和可比業務的毛利率及變動趨勢，分析報告期內公司毛利率所處水準、變動原因及合理性。

整體來看，深交所對於綠景控股關於業務經營的問詢，緊扣企業的持續發展。另外，物業管理服務是綠景控股唯一收入來源，但其毛利率遠低於行業，從而加劇了對其持續經營能力的擔憂。綠景控股可持續經營能力也是諸多投資者疑慮的焦點所在。

持續轉型難擋頹勢

綠景控股前身是海南新能源股份有限公司，最初從事新型燃料與爐具業務，於1992年11月在深交所上市，是國內最早的一批房地產上市公司之一。

自2002年開始，綠景控股歷經兩次易主。第一次易主始於2002年8月，原控股股東海南潤達實業有限公司向廣州恆大實業集團有限公司（下稱“廣州恆大”）轉讓持有的上市公司股份。同時，關聯單位廣州市恆大房地產開發有限公司將合法持有的花都綠景90%的權益性資產置入，公司主營業務變為房地產項目的開發和經營，股票簡稱改名為“恆大地產”。花都綠景公司所開發的廣州市花都區“金碧禦水山莊”項目將成為公司的主要收入來源，業績2003年度改善顯著。

2006年，綠景控股二度易主。廣州恆大將所持全部股份轉讓給主營房地產開發的廣州市天譽房地產開發有限公司。

此後十餘年，也是綠景控股持續轉型的過程。

早在2011年，綠景控股擬逐步退出房地產市場。同年，綠景控股購入海航集團旗下酒店管理類資產，將其置入上市公司，試圖由住宅類房產開發向經營高端酒店和寫字樓等轉型。但受地產調控的影響，重組材料久處於上報階段，並未為證監會接收，而宣告終止。

2014年，綠景控股公告稱，公司擬以非公開發行股票所募集資金投資柬埔寨年產400萬噸生物質能源原料木薯種植及加工產業化項目。停牌近半年，因被收購標的國有股東不同意放棄優先購買權而終止。

2015年，綠景控股開始籌畫主業轉型醫療領域，公司發佈非公開發行方案，計畫募資100.54億元，投入到北京兒童醫院集團兒童腫瘤醫院等多個項目的建設。由於相關政策、資本市場環境等各種因素發生了較大變化，綠景控股2017年終止了非公開發行股票工作。

2020年2月，綠景控股擬收購佳一教育100%股權，進軍教育行業。當年9月，該重組事項未能獲得上市公司2020年第一次臨時股東大會審議通過，由此終止。

轉型並沒有改善其經營情況，業績持續下滑，綠景控股借助處置資產回血。2018年，公司出售了北京明安100%股權等醫療項目，實現業績的好轉。2021年4月，綠景控股出售南寧明安 30%的股權，剝離醫療服務相關業務。

最新的一次轉型發生於2021年3月，綠景控股擬以支付現金的方式購買三河雅力51.00%的股權，股權轉讓價格7650.00萬元。5月25日，本次重大資產重組的相關標的資產已完成過戶。

從綠景控股十餘年的發展軌跡來看，公司經歷二度易主、四次轉型無疾而終。1992年成立，2010年剝離房地產業務，踏空房地產業黃金時代的同時，轉型之路也不順暢。

截至目前，綠景控股目前公司總資產2.32億元，占比最大的是8314.12萬元的長期股權投資；其次是5897.40萬元的貨幣資金、2602.99萬元的存貨。公司手握七家參控股公司，已經面臨無資產可賣的境地。

6月7日，銀城國際控股有限公司（簡稱“銀城國際”）發佈2021年5月未經審核的經營資料。公告顯示，今年5月，銀城國際連同其合營企業及聯營公司的總合約銷售額約為27.29億元，環比減少了24.68%。

5月平均合約售價約為14205元/平米，而今年前5個月的平均合約售價則約為19900元/平米，甚至參考2020年的20125元/平米的銷售均價，銀城國際在較大的降杠杆壓力之下，有明顯降價促回款的動作。但面對利潤率已降至2020年的3.61%，銀城國際降價後是否已經不得不面臨盈虧困境呢？

今年來銷售均價持續下滑高達50%

整體來看，今年前5個月，銀城國際連同其合營企業及聯營公司的總合約銷售額約為127.39億元，已完成全年300億目標的42.46%。但這樣的成績是在銷售均價持續下滑的情況下實現的，前五個月合約總建築面積約為64.01萬平方米，折合均價為19900元/平米。

從1月份的28633元/平米，到5月份的14205元/平米，銷售均價降幅高達50%。此外，參考2020年的20125元/平米的銷售均價，銀城國際今年來的降價動作也是明顯的，與此同時，今年的百城房價水準是在緩慢上升的，從2020年5月份的15280元/平米，漲至16006元/平米。

銀城的發展策略是堅持“立足南京，深耕長三角，輻射都市圈”，佈局在大中型城市，但今年5月份的銷售均價竟然低於全國百城銷售均價。

踩3道紅線狠抓回款

年報資料顯示，截止到2020年12月底，銀城國際的總有息負債是143.7億，其中短期負債是55.4億，長期負債是88.3億，在資金來源方面，銀行貸款是97.2億元，占67%。其他金融機構類類似信託是24.3億，占16.9%。美元票據22.2億，占15.4%。

銀城國際的融資來源主要是銀行，通過抵押的方式從銀行融資的成本相對較低，2020年的整體融資成本為7.7%。

但相較於35.18億元的現金及等價物（含受限制現金），短期有息負債達到55.4億元，現金短債比小於1。此外，淨負債率仍然高達151%，而剔除預付款後的資產負債率84.2%，三條紅線均踩線。近日成都出臺規定，紅檔企業在拿地方面受到較大限制，三道紅線的作用正在逐漸發揮威力。

因此，在不少房企在2020年就已經實現降檔的情況下，銀城國際在2021年的降檔緊迫感明顯加強，同為紅檔房企的恆大近期流出不少違約、流動性緊張的傳聞。

此外值得注意的是，銀城國際3月份發行1.65億美元利率11.8%，2022年到期的票據。考慮到發售價為票據本金的98.911%，銀城國際此次1年期的美元債融資成本達到了12.889%的水準。融資成本高企的1年期美元債，儘管可以緩解短期流動性壓力，但是無疑將拉高公司的整體融資成本。

緩解公司的債務壓力，本質還是內生造血能力。

降價加速銷售回款 利潤率面臨極大考驗

年報顯示，2020年銀城國際共獲取17幅地塊，新增總建築面積約216萬平方米，新增貨值超過人民幣331.48億元，預計銷售均價為15346元/平米。而截至去年末，銀城國際的總土儲為599萬平方米，主要位於南京、杭州、無錫等長三角區域核心城市的核心地塊。其中公司應占權益土儲478萬平方米，總可售貨值555億元，可見預計銷售均價僅為1萬元出頭。

而據公司在業績發佈會上透露，當前的土儲平均拿地成本為7052元/平方米。土地成本和預計的銷售均價之間的空間狹小，在扣除建設及安裝成本、管理費用、融資成本、銷售費用等，真正能盈利多少，抑或是虧損？存在較大不確定性。

事實上，銀城國際近幾年的盈利能也確實在趨勢性走壞。2020年毛利率10.8%，同比下降5.5個百分點，淨利率3.6%，同比下降0.4個百分點。從2015年年以來下滑趨勢更明顯。


內生造血能力差，使得銀城國際不得不持續以來體外融資來支撐規模上的抱負。籌資活動過去6年均為淨流入狀態，且規模連續增加，從2015年籌資流入3.92億元到2020年的56.57億元。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制沒再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，包括銀城國際在內的中小房企試圖通過規模上的爆發趕上行業集中度提升的末班車，在未來的存量市場中佔據一席之地。但行業內卷加重，房企利潤率趨勢性下滑明顯，原本就利潤微薄且無明顯規模效應及成本優勢的銀城國際，真能通過盈利不樂觀的規模實現逆襲嗎？

涉嫌炒房、非法集資......針對線民舉報的“深房理”存在違法違規的炒房行為，有了後續進展。

6月8日，澎湃新聞從深圳市房地產仲介協會官網獲悉，該協會近日發佈了一份《關於黃雪絨等29名從業人員被列入“行業黑名單”的通報》。

通報顯示，為切實維護深圳市房地產市場秩序和金融管理秩序，針對已查實直接參與違規炒房、協助套取經營性貸款、偽造購房資格等違法違規行為的首批從業人員，根據《深圳市房地產仲介行業黑名單暨企業風險警示人員名單實施辦法》，經深圳市房地產仲介協會自律專業委員會2021年第二次會議審議通過，將黃雪絨等29人列入“行業黑名單”，同時抄送至相關征信機構。

此外，上述29人自被列入行業黑名單之日起，各會員單位不得聘用。

接近深圳市房地產仲介協會的知情人士告訴澎湃新聞，上述29名從業人員均與深房理有關，這是主管單位查實後給到的一份名單，“此次公佈的人員名單只是在行業協會上先處理這一批人員，後續住建局還會有其他對外公佈的處理結果。”

不過，深圳市房地產仲介協會方面否認該通報與深房理有直接關聯，並回應稱，這次發佈的29名從業人員的通報是對部分人員在從業過程中不規範行為作的黑名單處理，深房理事件需要等住建局出處罰結果之後，以主管部門的最終通報結果為准。

但從此次被列入行業黑名單的人員中不難找出關聯性。據媒體報導，星級服務牌號J117480李明君、J196888李鵬，正是參與深房理相關業務的成員。此前深房理事件核心人物李雪峰在接受採訪時亦承認李鵬、李明君與其屬於親屬關係。

“深房理”是誰？微博大V“深房理”在微博上認證為“房產專家”，其標榜自己為深圳資深房產投資人，而深房理背後，是一個叫李雪峰的人物，即深房理資訊技術（深圳）有限公司創始人。微博帳號顯示，深房理擁有146萬粉絲量，粉絲群“V+會員”費用目前已經提到3980元/年。

按照天眼查資料，深房理資訊技術（深圳）有限公司成立於2019年5月，此前由李雪峰100%出資，後於2020年8月24日變更為李鵬，李雪峰退出公司法定代表人，李鵬身兼公司法定代表人、執行董事、總經理。

今年4月，一個名為“深房理裝修隊003”的帳號在其新浪微博陸續曝光“深房理團夥騙取經營貸用於炒房的相關線索”，其中更是曝出102份炒房材料，包含大量“尋靠譜股東”“急招代持”等合夥資訊。

此前，《南方日報》曾報導，以“深房理”為代表的自媒體，通過鼓吹“深圳房價永遠漲”，兜售“以貸養貸”的技巧，引導外地客通過落戶、代持、假結婚等方式獲得購房名額，並採取拼借首付，辦理“經營貸”、消費類貸款等到深圳炒房。

隨後，深圳市住房和建設局等七部門於4月8日發佈關於“深房理”舉報事項進行調查處理的通告，並對“深房理”涉嫌違法違規線索開展聯合調查，包括教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格的行為，以合資入股、眾籌等名義，向不特定物件募集資金用於購房並承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為、提供“一條龍”服務教唆協助借款人騙取信貸資金違規用於購房的問題等行為進行查處。

受“三道紅線”融資新規及業務佈局過於集中導致周轉不暢等因素影響，今年房企整體融資規模萎縮，藍光發展、華夏幸福等千億元量級房企已經出現債務違約現象，大宗並購案時有發生，房地產行業整合加速。

貝殼研究院資料顯示，今年前5個月，房企海外融資規模折合人民幣約1511億元，同比下降約29%（較2019年下降約47.4%），為2018年以來最低點。不僅是海外融資，5月份境內融資同樣表現出規模較小的特徵。

“一方面，受一季度內房企債務違約事件影響，海外資本市場信心減弱，發債規模萎縮；另一方面，受海外疫情控制的影響，海外債市活躍度較低。”諸葛找房資料研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，此外，隨著“三道紅線”等融資政策趨緊，房企整體融資規模也逐漸緊縮，一定程度上也使得海外融資規模下降。

“一般來說，海外融資占非銀融資20%左右，是房企穩定且重要的融資管道之一。”中指研究院企業研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，在融資政策趨緊，房企資金鏈持續偏緊的環境下，部分高杠杆及銷售業績不佳的房企現金流可能出現問題，若疊加融資性現金流緊縮，未來房企債務違約現象可能增加。

海外融資總額緊縮

貝殼研究院資料顯示，自2011年起至今，多數年份中海外融資規模占比都很高，房企常年對於海外融資的依賴短期內無法替代。

但2021年以來，房企海外融資呈現高開低走的趨勢。據中指研究院監測，2021年1月份，房企海外債發行總額達796.5億元，是上年12月份的4.58倍，開局勢頭良好。但3月份、4月份發行額均不足150億元，5月份雖有回升，但仍處於今年以來的偏低位置。

“今年以來部分房企償債能力出現問題，境外資金對海外債的投資更為謹慎。”劉水表示。

“海外融資仍是房企融資的主要管道。”陳霄表示。

“從週期來看，通常5月份-6月份房企整體融資規模相對偏低，這是由於還債週期決定的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示。

匯兌損失侵蝕利潤

值得關注的是，房地產行業整體海外融資規模的下降，卻沒有造成近期融資成本的上升，這多少與人民幣匯率變動有關。

根據貝殼研究院統計，今年前5個月，房企海外債平均融資成本為6.58%，較2020年5月份復蘇後的海外融資成本（6.33%）微升，但房企之間的借債成本差異進一步擴大。規模實力和信用較好的房企付出更加低廉的融資成本。

“一方面由於今年以來境外貨幣環境較為寬鬆；另一方面海外綠色債券融資占比的上升也一定程度上拉低了融資成本。綠色債券作為順應綠色金融的融資管道，受政策支持力度較大、市場認可度較高，其融資成本相對偏低。”劉水表示，當人民幣匯率升值時，海外融資成本下降。今年以來，人民幣匯率有升有貶，雙向浮動，在合理均衡水準上保持了基本穩定，所以房企海外融資造成的匯兌損失壓力變化也比較小。

不過，在陳霄看來，隨著人民幣匯率變動，疊加部分房企財務狀況不容樂觀，海外融資造成的匯兌損失壓力對房企仍有一定挑戰。

“房企海外融資的匯兌損失問題不可忽視，尤其是在當前行業利潤率下行的趨勢中，匯兌風險將有可能直接影響房企當年的收益和利潤水準。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，根據某頭部房企2020年財報中顯示，其從2020年二季度開始人民幣兌外幣匯率持續升值，導致2020年產生匯兌虧損約人民幣6.6億元。

潘浩認為，當前，房企在加強財務管理和風險管理的過程中，已開始通過降低外幣債務比例以及採用交叉貨幣掉期的方式，適時鎖定匯率及利率風險來規避海外債的匯兌風險。

匯兌損失壓力可大可小，但對實力優秀房企來說，一般都會讓其在財務報表中處在合理可控範圍內，中小房企可能應對能力相對不足。但擺在所有房企面前更重要的是，對現金流的管理能力高低幾乎決定生死。對具有開發週期長特性的房地產行業來說，融資現金流尤為重要。

債務違約壓力增大

“‘三道紅線’之下，即使一線未踩的綠檔企業，其有息債務增速最高也僅為15%。因此對於有息債務增速偏高的企業來說，融資規模的下降會帶來運營資金的緊張。”劉水向《證券日報》記者表示，銷售回款固然為重要的資金回籠管道，但預售監管帳戶的存在防止了資金被挪作他用，房企不得隨意支配預售金。

在劉水看來，融資性現金流作為房企運營資金的重要補充，一旦不及時，一方面對拿地造成阻礙，特別是在當前“集中供地”的背景下，短時間資金需求壓力較大，若不能及時備好“子彈”，無法及時補充土地庫存，則會給企業未來持續發展帶來阻礙；另一方面就是給企業帶來償債壓力，觸發債務違約。

“融資性現金流下降或將是行業未來的長期發展趨勢，這將為高負債，低現金流動性以及自身‘造血’能力較弱的房企帶來更多壓力。”潘浩表示，一方面，房地產行業馬太效應加劇，中小型房企的生存壓力驟升；另一方面，近年出現個別大型高負債房企“暴雷”現象。由此，不同梯隊的房企均需要警惕自身的債務風險，在監管升級和市場規範化的進程中，不排除後續仍有個別房企發生實質性債務違約的可能性。

“負債率高、盈利狀況不佳的企業受影響較大，周轉率低、銷售回款不能及時進入非受限帳戶的房企，資金流動性不足，壓力較大。”陳霄表示，一方面可能會造成部分企業日常運營艱難，債務違約概率高，房企之間收並購現象增加；另一方面，龍頭房企優勢愈加突出，行業分化加劇。

隨著上海、杭州、南京等地樓市強調控，不少房企把下沉三四線城市作為佈局長三角地區的策略。今年以來，浙江紹興就成為房企拿地的熱門之地，多宗地塊拍出區域新高，紹興市房價也隨之持續走高。

為了抑制過熱的樓市，6月3日，紹興再度發佈調控政策，這也是紹興近三個月內第三次出手給樓市“降溫”，此次發佈的《關於進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）中明確了區域限購、提高限售年限、完善房價地價聯動機制，並且在全國首次提出“網格控價法”。

精細化管控

完善房價地價聯動機制

網格化管理是我國基層社會的治理方式，依託統一的城市管理以及數位化平臺，將城市管理轄區按照一定的標準劃分為單元網格。紹興市創新性地提出將網格化管理應用到商品住房價格管控上。根據《通知》，紹興市區（越城區、柯橋區、上虞區）商品住房價格實行網格化管控。各區根據區域實際，科學劃分網格，合理設定網格控價。網格劃分及控價原則上每年調整一次。

易居克而瑞部門副總經理繆萌向《證券日報》記者表示：“網格化管控是精細化管理的手段措施，較之以前的管理手段提升了很大一個層級。說明主管部門能夠從市場實際出發，實事求是地對各區域商品住宅的價格進行分類管理，而非‘一價天下通’。並且每年調整一次，既能照顧到市場的實際發展，也為後期的價格管控留有餘地。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，相較於按照街道劃分，網格劃分對住房價格的管控更為合理，“街道是行政管理基層的一級組織，按街道劃分是從管理地域邊界出發；而網格劃分使得每一個網格有它自己的特徵，新房和周邊二手房房價可參考性高，更利於價格的制定和管控，也能合理保障開發商的利益。”

據悉，在實施“網格控價法”的基礎上，紹興還進一步完善房價地價聯動機制。在既有住宅用地“限地價、競配建”的出讓方式基礎上，以地塊所屬網格控價為依據，合理設定住宅用地出讓最高限價。住宅用地出讓增設高品質要求，將建設高品質要求等約定納入出讓公告。

紹興市住建局表示，通過提前設定住宅用地出讓最高限價，遏制區域地價、房價大幅上漲，引導房地產企業理性拿地。同時，增設“定品質”要求，通過明確外立面、綠化、裝修標準等要素，提升住房品質。

中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅告訴《證券日報》記者：“房地產網格化管理將對每一網格實施動態、全方位管理，它是一種數位元化管理模式。核心是使管理更精確，更具動態性、針對性、全面性、高效性。”

“紹興調控首次使用資料化管理，好工具、好方法會用、真用才會顯現效果。”朱曉紅表示。

三四線城市調控加碼

促樓市“降溫”

根據《通知》， 市區範圍內實行限購，紹興市戶籍居民限購3套（拆遷安置房除外），非本市戶籍居民限購1套；而房屋限售時間提高至3年（以交易合同網簽時間為准）。

值得注意的是，這已經是今年以來紹興第三次出手加碼調控，背後是亟需“降溫”的紹興樓市。據安居客APP顯示，截至6月6日，紹興6月份二手房掛牌均價為18586元/平方米，環比上漲0.21%，同比上漲14.62%。

在前兩輪調控政策的威力下，根據中指研究院日前發佈的5月中國百城新建住宅價格及環比漲跌幅資料，紹興5月份新房房價環比上漲0.64%，較4月份0.97%的環比漲幅收窄了0.33個百分點。

“杭州房價過高，而周邊的紹興、湖州等地房產價值窪地明顯。”有地產行業人士向記者表示：“便利的交通和各地良好的產業基礎使得杭州人口與買房需求出現一定外溢。”記者瞭解到，目前紹興至杭州的高鐵時長不超過20分鐘，最短的僅12分鐘，而湖州、嘉興、義烏等地往返杭州的高鐵基本在30分鐘左右。

“從全國經濟發展角度來看，長三角地區在今後若干年依然是國內經濟的主要貢獻區域。良好的經濟態勢，使得該區域的人口導入近年來不論數量還是品質都較為樂觀。所以如果單純從市場層面看，房價還有相當的想像空間。”繆萌向《證券日報》記者表示。

李宇嘉向《證券日報》記者分析稱：“長三角的三四線城市甚至縣城都開啟了漲價模式，主要原因有幾個方面：首先，上海、杭州、南京強調控，使得樓市熱度不斷向長三角其他城市蔓延；其次，居民的消費觀發生了很大的變化，房屋保值增值、投資理財，避免貨幣貶值的想法深入人心；此外，出於對長三角經濟發展前景的看好，外地炒房客不斷湧入。未來，外地人士到長三角投資的趨勢還有可能進一步加劇。”

事實上，今年以來，浙江多地紛紛開啟了樓市調控，以穩住房價上漲的趨勢。據記者統計，目前浙江共有杭州、寧波、嘉興、湖州和紹興出臺了住房限購與限售的相關政策，台州與義烏等地則已經出臺了住房限售的相關政策。5月10日，浙江寧波發佈了9個熱點學區範圍內、112個社區的二手住房交易參考價格，這也是中央提出“防止以學區房名義炒作房價”之後，首個制定二手房交易參考價格的城市。

“近兩年，在連續升級調控政策的背景下，一二線城市的房價逐漸趨於穩定。同樣，在政策‘組合拳’下，三四線城市房價上漲的勢頭也有望得到有效遏制。”前述地產人士表示。

6月2日，上海市宣佈成立全國落地規模最大的城市更新基金，總規模約800億元人民幣。

6月3日，上海自貿概念股迎來“高光時刻”，26只概念股中25只上漲。其中龍頭股份、界龍實業、上海物貿等11只個股漲停，陸家嘴、浦東金橋、張江高科、光明地產、上海臨港、外高橋等均屬房地產開發行業。

市場普遍認為，上海本地股逆市活躍與城市更新利好刺激有關。6月2日，上海市宣佈成立全國落地規模最大的城市更新基金，總規模約800億元人民幣，其將定向用於投資舊區改造和城市更新項目，促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。同時，上海地產集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資簽署戰略合作協定。

2021年以來，城市更新再迎頂層設計的支持並不斷深化。“城市更新將成為十四五期間各地城市發展的重要內容，通過城市更新，將實現了存量資產的改造和城市面貌的改善。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，而一些大型房企以及險資的參與，對城市更新更具積極導向。

行業新格局下 城市更新利潤優勢愈顯

“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水準。”5月，濱江集團舉行2020年度業績說明會上，當被投資者問及最近杭州集中推地中所能獲取的淨利潤，董事長戚金興如是回復。

此言一出，業內一片譁然。事實上，經過29年的深耕，與杭州其他房地產企業相比，濱江集團的利潤已處於上游水準。而在此之前，“暴利”曾是外界對開發商的刻板印象，但如今，隨著樓市調控政策的深入，一方面22城集中供地壓縮了部分房企的投資空間，另一方面三道紅線監管調控，資金壓力不減，通過公開市場招拍掛取得項目盈利難已成為普遍現象，房地產進入微利時代已成行業共識。

單一的招拍掛拿地方式難以滿足盈利需求的情況下，拓展多元化拿地管道、提升多元化拿地能力成為平滑利潤率的一大出口。其中，城市更新與城市提升換擋的發展方向趨同，且成本低、利潤高。

“通過城市更新拿到的項目，成本可控制、未來溢價空間也相對較大。”花樣年董事會主席潘軍曾以深圳為例，對比招拍掛與城市更新獲取土地資源的優勢。他指出，深圳的土拍競爭激烈，土地拍下來地價頂線就是盈虧平衡點，基本無利潤可言。相較于正常拍地的3%-5%，城市更新項目超過兩位數的淨利潤率無疑是很大的空間。

基於此，發展至今，通過城市更新獲取土地儲備的房企已不在少數。克而瑞資料顯示，目前80%的百強上市房企有過城市更新改造的經歷，並且已有51%的企業達到超百萬平方米的規模，房企進入城市更新領域正成為常態。

“上海城市更新基金的成立為房企帶來了新的機會，”嚴躍進表示，上海城市更新基金總規模達800億元，規模之大充分體現了上海在城市更新方面的資金實力和改造動力。克爾瑞研究院則表示，整個上海“十四五”期間拆除重建面積可達280萬平，十分可觀，此期間將成上海城市更新最後的視窗期，主要參與者以本土國企、大型央企，以及一些具備優良城市更新經驗的民企為主。

資本入場 提供資金籌措新思路

然而不可忽視的是，一直以來，城市更新的痛點也很明顯。

業內人士表示，由於專案體量通常較大，需要處理的關係亦較為複雜，城市更新開發週期長，對資金要求高。因此，盤活舊改項目完成城市升級改造，本質上是以重資產模式運行，需要的是產業規劃、招商、運營和投資等多種資源整合能力，其中尤為重要的是金融能力。

從當前的實際情況看，城市更新項目的資本金需求在總投資的20%~25%左右，這就意味著50億的城市更新專案需要準備10億元以上的資本金，存在諸多不確定性。與此同時，一個城市更新項目完成一級開發平均週期為5年－8年時間，就一般舊改項目而言，通常從投入第一筆現金到回籠所需週期需要五年左右，每個舊改專案還各存差異。

因此，因舊改獲得長期持續高回報率的房企有之，因舊改對現金流造成極大衝擊，甚至不得不通過轉讓其他專案等方式苦苦支撐的房企亦有之。譬如，“城市更新第一股”佳兆業城市更新項目對應未來可售建面達1.08億平方米，時代中國、中國奧園等房企也在2020年轉化建面超百萬方，城市更新已成為其獲取土儲的重要管道。而雲南城投、濱江集團等房企的部分舊改專案卻迫於種種原因不得不流產轉賣。

在此背景下，為擴大舊改資金來源，多方出臺政策加大財政資金、專項債、政策性銀行等支持，並通過鼓勵居民出資、PPP等形式吸引社會資金。去年7月中旬，國開行和建行與5省9市簽署協定，計畫提供4360億元貸款、支持市場力量參與舊改；7月底，中央財政向各省追加下達城鎮保障性安居工程補助資金用於舊改；此外，還有多地地方政府發行舊改專項債。

而本次上海成立城市更新基金的辦法，則對為後續有意進行城市更新的地區提供了籌措資本金的新思路。據嚴躍進分析，城市更新週期比較長，與險資的資金運作相匹配，吻合此類長線投資專案，他表示，城市更新基金便於城市更新獲得比較穩定的資金來源，或將成為老舊社區、老舊城區等改造的重要依託。

此外，值得注意的是，積極推動政企之間合作也是上海城市更新基金的一大亮點。上海城市更新參與者眾，但其中國企開發商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地產等本土國企。譬如，上海地產在2019年參與了全年舊城改造量的四成以上，其2020年成立的上海市城市更新中心則參與全市舊改總量的60%以上。

而由於城市更新專案體量較大，對資金要求高並且需要處理的關係較為複雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰壓力較大。因此，招商蛇口、中交集團、萬科集團等與上海地產集團簽署戰略合作協定更有利於優勢互補、抱團取暖。嚴躍進表示，作為上海本地城市運營和土地運營的最大企業，上海地產集團本身就執行了政府城市更新的相關政策思路，與其他企業合作將有助於更好落實上海政府的城市更新精神。如此支持下，上海城市更新的價值兌現期或將加速到來。

廣州二手房貸款最長期限延長了！

6月8日，廣州住房公積金管理中心引發新版《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》（下稱“新《實施辦法》”），新政進一步支持了人才引進，增加了不予貸款情形，並延長了二手房貸款最長期限。

專家指出，廣州新版公積金貸款政策既增加了便利程度，保障了剛需和合理購房需求，也做了防風險工作。預計類似廣州的修訂工作後續各地都會增加，促進公積金貸款政策和住房市場改革政策進行有機掛鉤。

廣州發布新版住房公積金個人購房貸款

廣州住房公積金管理中心指出，近年來國家、省、市出台了一系列有關住房公積金貸款政策，原《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》（以下簡稱“原《實施辦法》”）的部分規定已不適應新形勢和新要求。為防範貸款風險，提高我市住房公積金公共服務水平，同時便於繳存職工全面掌握和了解我市住房公積金貸款政策，我中心立足“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，結合有關單位和公眾意見，對現行住房公積金貸款主要規定進行整合和修訂，形成新《實施辦法》。

新《實施辦法》與廣州現行住房公積金貸款政策相比，有四點主要變化：

1.支持人才引進，在符合廣州市人才購房政策前提下，增加持人才綠卡副證或區人才綠卡的繳存職工申請住房公積金貸款的，享有本市戶籍繳存職工待遇。

2.增加對轉業軍人優先提供住房公積金貸款的規定。

3.增加不予貸款情形，防範貸款風險。包括：房屋用途為別墅、房屋為獨立成棟住宅、僅購買住房部分產權份額（共有產權住房除外）。

4.二手房貸款最長期限參照其他公積金中心和商業銀行規定，由20年調整至30年，樓齡加貸款年限由不超過40年調整至50年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴券商中國記者，公積金貸款政策實際上是兩條線，第一是增加便利程度，盡量保障剛需和合理的購房需求。此次廣州也提到了對相關人才繳存公積金和使用公積金的相關待遇，有助於保障購房者的權益。第二是限制部分貸款，既是為了防範流動性風險，也是為了打擊各類炒房需求。從實際過程看，一些別墅等項目的公積金貸款確實不應該發放，本身違背了公積金的導向。

注意：公積金可貸額度要符合四項要求

新《實施辦法》明確，個人住房公積金可貸額度應同時符合下列要求：

（一）不高於公積金繳存賬戶餘額×8 + 月繳存額×到退休年齡月數。

（二）不高於我市住房公積金貸款最高額度。該最高額度由市住房公積金管理委員會根據我市社會經濟發展情況確定後發布執行。

（三）不高於購房總價款×（1－最低首付比例）。所購住房為一手房的，購房總價款以房屋買賣網簽合同價款為準；所購住房為存量房（二手房）的，共有產權住房的購房總價款以房屋買賣合同約定的總價款為準，其它住房的購房總價款以房屋買賣網簽合同價款與房屋核查（評估）價中的較低者為準。

（四）根據貸款額度計算得出的每月住房公積金貸款還貸額不超過申請人家庭收入的50%。繳存職工收入按以下標準認定：住房公積金繳存基數未達本市當時繳存基數上限的，其個人收入以繳存基數為準；繳存基數達上限的，其個人收入以其繳存基數和工資兩者之間的較高值為準，工資以繳存職工在公積金中心登記的數額為準。

深圳啟動《住房公積金貸款管理規定》修訂準備工作

值得注意的是，廣州發布新版《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》後，深圳市也在當天釋放出將啟動《住房公積金貸款管理規定》修訂準備工作的消息。

據悉，《深圳市住房公積金貸款管理規定》將於2022年9月到期，現啟動修訂準備工作。深圳市住房公積金管理中心就《優化和完善〈深圳市住房公積金貸款管理規定〉的研究》課題項目，採用公開招標的方式實施採購。將結合深圳市房地產市場特點、經濟發展水平及住房貸款需求等情況，對深圳市住房公積金貸款制度實施情況進行綜合分析；結合國家住房公積金制度改革方向，為構建更符合深圳實際的住房公積金貸款制度體系提出具體優化方案和完善路徑。

住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽曾發文指出，要改革完善住房公積金制度。擴大繳存範圍，覆蓋新市民群體。優化使用政策，為發展租賃住房和城鎮老舊小區改造提供資金支持。進一步加強住房公積金管理信息化建設，提高監管服務水平。

嚴躍進對記者表示，類似廣州、深圳的修訂工作後續預計各地都會增加，各地會結合房地產市場的實際情況，真正形成公積金貸款的更好發展，能夠促進公積金貸款政策和住房市場改革政策進行有機掛鉤。

觀點地產網6月8日，成都首輪集中供地繼續進行，第二天共出讓9宗地，包含天府新區5宗地、高新區4宗地，合計出讓面積約494畝，計容建築面積約75萬平方米。

作為近年來成都最炙手可熱的兩大新區，天府新區和高新區地塊無疑是這場為期五天集中供地的重頭戲。

天府新區出讓的5宗地塊中，除鹿溪智谷片區63.11畝宗地之外，包攬了天府新區出讓地塊起始樓面價TOP5的4席。

其中，正興街道10.54畝宗地更是以14900元/平方米起始樓面價，打破了此前10871元/平方米的紀錄，成為了天府新區“新高”。

面對可預見的激烈競爭，眾房企也做足了準備。有市場消息稱，不止一家房企的相關人員在首日競拍結束後，連夜向集團爭取更高的授權價。

最高自持比例59%

不同於前一日的慎重，成都集中供地第二日顯得更加激烈。

從成交結果來看，9宗地全部成功出讓，無一流拍，總成交金額達到91.24億。雖然受到最高限價制約，第二日競拍中地塊總價和溢價率顯得併不高。

但是與首日最高自持30%不同的是，第二日9宗地塊中有5宗地塊自持租賃住房面積比例超過30%。

最讓人意外的便是高新南區76畝地塊，59%自持比例刷新了成都樓市記錄，即使在全國宅地範圍中也頗為罕見。

資料顯示，該地塊最終由四川遠達集團旗下鼎際集團以13500元/平方米樓面地價競得，總成交價17.11億元。

此外，成都天投集團以樓面地價12600元/平方米奪得天府新區科學城西片區86畝宗地，總成交價為18.17億元，溢價率9.6%，競自持租賃住房面積比例則達到37% 。

成都興城人居地產投資集團以最高限價12800元/平方米樓面地價摘得天府新區科學城西片區59畝宗地，總成交價為12.62億元，溢價率9.4%，競自持租賃住房面積比例36%。

龍光集團以最高限價10400元/平方米樓面地價拿下天府新區鹿溪智谷片區63.11畝宗地，總成交價10.93億元，溢價率9.5%，之後競自持租賃住房面積比例達到45 %；隨後，龍光又以最高限價11700元/平方米樓面價再下一城，拿下天府新區鹿溪智谷片區38.44畝宗地，溢價率9.3%，競自持租賃住房面積比例36 %。

中駿集團則以5700元/平方米樓面成交價競得高新西區98畝地塊，自持租賃住房面積比例達到30%；總成交價5.59億元。

對此，有分析人士表示：“大部份地塊從純粹開發來看，幾乎都無法盈利。再加上成都對自持的約束極為嚴格，除了整體轉讓和抵押，幾乎無法套取現金流。如果真的進入租賃市場，如此巨大的成本差，將來要怎樣才能覆蓋？”

除了高自持，這些地塊還有各自的要求。據悉，天府新區5宗地均有配建學校的要求，且全部要求成品房銷售，裝修價格不得高於3000元/平方米；而高新區則有2宗是人才公寓用地，另外1宗用地和高新西區地塊，則有前置的30%自持租賃住房面積要​​求，且都要求成品房銷售。

龍光重倉興隆湖

據不完全統計，成都集中供地第二日一共約有36家企業報名參與競拍，其中不乏龍湖、保利、金茂、旭輝等頭部房企。

不過，同前一日那樣，第二日拍賣的競得者大多是本地房企。但如果說誰是最大贏家，那無疑是龍光。

6月8日的土拍中，最受關注的便是天府新區鹿溪智谷片區63.11畝宗地，該地塊是成都雙集中拍賣目前為止參拍房企最多的宗地，包含保利、大發、大悅城、華潤、建發、金茂、龍光、龍湖、卓越、人居、融信、万科、香港置地、招商、中海、中交、金融街在內近30家房企報名。

據觀點地產新媒體了解，該地塊開拍後僅10輪舉牌就達到了最高限價10400元/平方米。最終經歷40多輪競價，龍光戰勝成都興城人居地產投資集團，以高達45%的自持租賃住房比例拿下該地塊。

隨後，龍光又以最高限價11700元/平方米樓面地價競得天府新區鹿溪智谷片區38.44畝宗地，溢價率9.3%，競自持租賃住房面積比例達到36%；兩宗地總成交價18.43億，成為當天拿地最多的房企。

資料顯示，鹿溪智谷片區63.11畝宗地和鹿溪智谷片區38.44畝宗地為連襟地塊，位於興隆湖板塊內住宅匯聚度最高的區域，同時也是天府新區近兩年來主要供地區域。

此前2020年4月15日，龍光曾以最高限價9685元/平方米在鹿溪智谷片區拿下一宗佔地99畝地塊，配建並無償移交住房面積比例16%，成交總價12.79億元，溢價率50%。

據了解，該地塊項目案名為“龍光·天瀛”，已於2021年1月底開盤，項目最新入市均價約24000-27000元/平方米。

有市場人士指出，雖然龍光進入成都已有近10年時間，但是目前項目並不多，如今在興隆湖高自持連拿兩地，很大程度是意圖繼續打造高品質標杆項目，進一步提升公司在成都的戰略地位。

“至於賺不到賺得到錢，可能不是企業最關心的。”

“慾望滿足的瞬間，即是償還時刻。”這句話用在過去盲目迅猛跑馬圈地的房企身上，頗有警示意味。近日，千億元級房企藍光發展深陷債務違約風波，與此前的泰禾集團以及華夏幸福這兩家千億元級房企如出一轍。

靠債務驅動發展的房地產行業，“冰凍三尺”非一日之寒。過去這麼多年，從某頭部房企一年收入2億元到動輒一個月賣上數百億元銷售額，最主要是靠高融資、高負債、高槓桿來推動。在這其中，融資性現金流一直扮演著非常重要的角色。

據公開數據顯示，2021年房企到期債券規模預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關。

且不說境內債務利息支出較高，大型房企掌舵人每天早上醒來，頭上頂的都是幾億元的利息支出賬單，境外債務還有人民幣匯率變動帶來的匯兌損失。即便是頭部房企，每年匯兌損失都是數億元量級的，這對毛利率水平持續下行的房地產行業來說，是進一步侵蝕利潤空間，亦影響大小股東的分紅收益。

“今年融資性現金流的總額已經比去年下降。”6月5日，陽光城集團執行副總裁吳建斌在一次內部授課中表示，所以改變企業最核心的就是經營性現金流，多賣樓，處置低效資產，包括酒店、商業、工業等。

這句話的背後，意味著不管是打折賣房，還是處置資產，包括引入戰投，都是房企強化現金流的標準動作。換言之，融資性現金流受阻，為避免債務違約造成企業無法運轉或破產，房企不得不在“生存大考”下進行自救。當然，這是實力較弱房企要面臨的問題，但對那些尚無需擔憂生存的房企來說，這無疑是警示，比如不能再一味追求規模而錯失“降本增效”尋求高質量發展的路徑與機會。

或許，把負債降到合理水平仍需一些時間，但擺在很多房企當下的經營邏輯是，需要走出過往高負債驅動發展的“舒適區”，需要改變經營理念，創新商業模式。“三道紅線”管錢、“兩集中”控地之下，房企要習慣於邁向賺小錢但要健康發展的階段。

總而言之，在新舊行業規則交替之際，規模不再為王，現金流和利潤才是王道。房企需多賣樓、少借債，踏踏實實向製造業學習，從過去由融資來推動，變成經營推動。放下售樓小姐過去等著買房人上門搶房的“傲嬌”，要通過勞動掙加工製造和服務的錢，從現在起，房地產行業已邁入向管理要紅利的時代。

房屋委員會（下稱房委會）以市價六折發售的「出售居者有其屋計劃單位2020」（下稱居屋2020）經過7個揀樓日，累計售出771伙，佔居屋2020總單位數目7142伙約10.8%，其中全新屋苑鑽石山啟翔苑銷情熾熱，僅7天已火速沽出逾半數單位，全盤940戶累計售出537伙或約57.1%。

昨天房委會共邀請約160名中籤者揀樓，全日有131人出席，售出127伙，再創揀樓以來單日售出伙數新高。居屋2020提供4個全新屋苑，其中鄰近港鐵鑽石山站的啟翔苑，是4個屋苑中唯一市區盤，房委會數據顯示，該盤昨天售出74伙，累積有537伙獲認購，僅餘403個單位可揀選。

參考啟翔苑的成交紀錄冊等資訊，該盤提供約468個實用面積489方呎或以上的大單位，至今已售出451伙，相當於全盤銷情537伙約84%，只餘約17個位於1樓和2樓的極低層大單位可供認購。

凱德苑8重售單位賣清

至於其餘3個全新屋苑，馬鞍山錦駿苑售出38伙，粉嶺山麗苑沽7戶，火炭彩禾苑則有4個單位獲選購。同日有4個重售單位獲揀選，其中長沙灣凱德苑售出兩戶，該盤8個重售單位已告沽清；另外兩伙來自將軍澳雍明苑。

房委會指出，截至昨天，居屋2020累售771伙，其中480伙或約62.3%由白表客購入，綠表買家則佔291伙；房委會今天將邀請約170名幸運兒選樓。

樓市氣氛暢旺，連帶資助房屋樓價屢創新高；荃灣居屋尚翠苑一個高層單位，以未補地價705萬元成交，為屋苑造價新高之餘，呎價高見13796元，更創新界區未補地價居屋呎價紀錄；而東涌映灣園一個2房戶則以785萬元易主，造價創該屋苑同類戶新高。

中原地產高級資深區域營業董事程尚傑表示，尚翠苑A座（翠湖閣）高層6室，實用面積511方呎，原則開放式間隔，以未補地價叫價730萬元放售，新近議價後減25萬元或約3.4%，以705萬元獲「白居二」上車客承接，造價創該屋苑新高外，呎價高見13796元，為新界區居屋未補地價呎價新高紀錄。原業主2017年6月以325.72萬元一手購入，持貨約4年轉手，賬面獲利379.28萬元，期內單位升值約1.2倍。

資料顯示，新界未補地價居屋對上呎價最貴為13401元，於今年3月由該屋苑A座（翠湖閣）中層6室創下，有關紀錄保持不足3個月即被前述樓王取代，並將呎價舊紀錄再推高395元或約2.9%。

映灣園兩房17年獲利4.2倍

私宅樓價亦飆升，市場消息指出，映灣園7座高層C室，實用面積550方呎2房戶，新近議價後以785萬元易主，成交價創該屋苑同類戶新高紀錄，呎價約14273元；原業主早於2004年1月以約149.7萬元一手購入，持貨約17年轉手，賬面獲利約635.3萬元，期內單位升值約4.2倍。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗YOHO Town7座高層H室，實用面積422方呎，2房間隔，新近以750萬元成交，造價創該屋苑同類單位新高，呎價約17773元。原業主於2011年5月以300萬元購入單位，持貨約10年，賬面獲利約450萬元或約1.5倍。

標準流浪會長賣羅便臣道31號

另外，不少城中名人趁旺市沽貨離場，西半山羅便臣道31號高層B室，實用面積1749方呎，4房戶，上月底以5400萬元售出，呎價約30875元；據土地註冊處資料顯示，原業主以「合力投資發展有限公司」名義持有，其董事為莫耀強及余佩貞，與港超聯球隊標準流浪會長莫耀強夫婦姓名相同，於2008年3月以4578.5萬元購入，持貨13年賬面獲利821.5萬元或約17.9%。

本港新冠肺炎疫情日趨穩定及疫苗接種計劃的推行，樓市氣氛暢旺，樓價上揚。戴德梁行預期，今年整體樓價漲約10%，有望在第三季升穿2019年的歷史高位，豪宅市場更跑贏大市，料全年彈升約10%至15%。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指出，本港疫情受控，預期下半年與內地通關，屆時內地買家將重新入市，料今年下半年整體樓價有5%升幅，全年則漲約10%；而豪宅更可望看高一線，估計下半年有5%至10%上升空間，全年漲幅更達10%至15%。

今年第二季住宅交投暢旺，戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩說，本季首兩個月（即4月和5月）整體物業買賣登記約18590宗，預料全季達28090宗，按季上升約20%；住宅交投料佔當中約21709宗，按季亦增加約20%，估計上半年住宅交投量約39840宗，是自2012年後的9年新高紀錄。

戴德梁行香港估價及顧問服務部董事黎劍明稱，該行統計個別屋苑造價反彈甚急，如鰂魚涌太古城首季樓價按季飆5.7%，沙田第一城按季升5.4%；豪宅屋苑薄扶林貝沙灣樓價按季彈9.3%。

近年不少發展商密密併購舊樓作重建發展，由英皇國際（00163）或有關人士併購的筲箕灣仲齊大廈，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為1.95億元，對比2019年8月申請時約1.76億元，高出約1900萬元或10.8%。

土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍令的項目位於南安街67、69、69A及71號，根據判詞指出，英皇國際最新持有不少於約90.63%業權，目前僅餘下一個住宅單位及該廈的天台物業未能成功收購。

仲齊大廈現為一幢樓齡約57年的商住物業，地下為商舖，樓上為住宅單位。地盤面積約3000方呎，若以地積比9.5倍作重建發展，可建總樓面約2.85萬方呎。

資料顯示，英皇國際等已成功收購毗鄰的南安街73至77號舊樓，預計將會整合發展。發展商早前曾指出，南安街67至77號舊樓將合併發展，地盤面積約5980方呎，計劃興建一幢約25至26層高商住物業，提供約168個住宅單位。

荃灣尚翠苑3房705萬新高 屯門單日4成交

新一批白居二出籠，刺激居屋升溫，過去10天錄100宗成交，個別屋苑造價即時被推高，荃灣尚翠苑有3房705萬元（未補地價）沽，售價和呎價創荃灣居屋新高；天水圍天頌苑2房有3組買家排隊睇樓，白居二見狀即睇即買。

本報綜合市場數據，新界西北本月居屋交投急增，其中天水圍和屯門佔50宗，另外將軍澳亦有20多宗，佔區內整體交投約25%。沙田區以愉翠苑最旺，6月暫錄約10宗。

屯門龍門居旺場 3房呎價8074

荃灣新貴居屋尚翠苑6月暫錄11宗成交，樓價543萬至705萬，大部分買家為新一批白居二合資格人士，其中10宗屬400餘平方呎2房單位。中原地產高級資深區域營業董事程尚傑表示，尚翠苑A座高層6室，實用面積511平方呎，屬於3房間隔，原本叫價730萬元，議價後以705萬元售出，呎價13,796元，售價和呎價均創屋苑新高，呎價更是新界區綠表居屋新高紀錄。

屯門單日錄4宗白居二成交，龍門居佔3宗，售價330萬至478萬元，祥益地產高級區域經理黃慶德表示，其中9座高層D室，實用面積592呎，3房兩廳，以478萬，實用呎價8,074元。

青衣區居二市場交投增加，今月至今約5宗白居二成交，美聯物業首席高級營業經理李貫甡指，有白居二買家以370萬元購入公屋長安邨安泊樓高層10室，實用面積443平方呎，2房間隔，單位今年4月以420萬元放盤，減50萬元易手，實用呎價8,352元，屬屋苑呎價新高紀錄。

天頌苑2房3客睇樓 白居二搶盤

另外，天水圍一周逾30宗居屋成交，其中天頌苑有2房吸引3組買家排隊睇樓，白居二買家見狀即睇拍板落訂，屋苑F座高層3室，實用面積506平方呎，2房間隔，外望內街景，作價402萬元，實用呎價7,945元，該白居二加快決定好明顯怕遲買會更貴。

對於白居二加速入市，祥益地產總裁汪敦敬表示，為釋放更多居屋單位，建議港府放寬擔保期由25年至35年，間接推動換樓鏈；否則部分舊居屋屋苑因過擔保期25年，吸引力下降。

另外，中原集團創辦人兼主席施永青出席活動時，被問及「白居二」會否出現「接火棒」的情況。他認為若在投資者角度計，現時白居二單位不算精明，因為買家無考慮補地價問題，未來轉讓會否「蝕本」就取決於轉手時間。

豪宅交投暢旺，九龍站君臨天下一個園景單位，剛減價200萬以3,800萬元售出。

市場消息指出，君臨天下1座高層F室，屬3房連士多房間隔，實用面積1,068平方呎，原業主原先開價4,000萬元，新近減價200萬以3,800萬元售出，實用面積呎價35,581元。原業主於2009年以2,073萬元購入單位，持貨12年，帳面獲利1,727萬元，賺幅約83%。

天璽星鑽璽 高層2250萬易手

另外，西九龍天璽星鑽璽高層B室，實用面積636平方呎，剛以2,250萬元售出，實用面積呎價35,377元。

物業於2009年以1,058萬元購入，持貨12年，帳面升值1,192萬元，賺幅逾1.1倍。

九龍塘及何文田交投氣氛亦理想，畢架山一號1座低層D室，實用面積1,081平方呎，新近以2,850萬元沽出，實用面積呎價26,364元。原業主在2009年斥1,128萬元購入物業，持貨至今帳面賺1,722萬元，賺幅約1.5倍。

持貨10年升值1.5倍 觀塘工廈6200萬售

近期頻頻沽舖的鄧成波家族繼續減磅套現，消息指，家族剛以約1.05億沽鰂魚涌銀行舖位，持貨10年升值1.5倍。另外，集團亦同時沽出觀塘工廈，涉資6,200萬元。

市場消息指，鰂魚涌英皇道1065號C舖，面積約3,325平方呎，以約1.05億元成交，呎價約3.1萬元。該舖位處民生區兼屬大樓面，物業由銀行租用，月租約30萬元，新買家享約3.4厘租金回報。

過去1周連沽10舖 套約10億

據悉，舖王鄧成波於10年前，以約4,200萬元購入，持貨10年轉手，如今家族帳面賺約6,300萬元離場，升值約1.5倍。事實上，該家族於過去一星期，連環沽出近10個舖位，分布於銅鑼灣、九龍城等，連同其他物業，至少套現約10億元。其中近期較大手為以2.1億元沽出怡和街舖位。

該家族全綫沽貨，包括工廈單位，據土地註冊處資料顯示，觀塘福昌大廈低層全層，早前以6,200萬易手，買家公司董事為伯恩光學總裁楊建等。據了解，單位面積約10,640平方呎，呎價約5,827元。波叔早於09年以3,000萬元購入，持貨12年帳面獲利3,200萬，升值約1倍。

近日整體買賣氣氛向好，商廈方面，消息指，觀塘寧晉中心高層C室，面積約1,333平方呎，以約1,500萬元易手，呎價約1.12萬元。

自政府放寬首置按揭保險門檻後，申請宗數大增，5月份新批按揭保險貸款金額達326.9億元，按月升5.4%，再刷新高紀錄。

涉5774宗 按月增4%

中原按揭董事總經理王美鳳表示，2021年5月份新批按揭保險貸款金額達326.9億元，較4月份回升5.4%，再刷新高紀錄；期內新批按保宗數為5,774宗，按月增加4%，為歷年次高紀錄。

5月份新取用按保宗數為2,062宗，按月升4.6%，創自去年7月以後新高紀錄，再突破2,000宗水平，新取用按保金額112億，為有紀錄以來第二高位。

王美鳳指出，高成數按保貸款量增加，除了因為市場上買家對於高成數按揭的需求持續外，亦基於今年樓市持續暢旺，亦同步推動按保貸款量上升。

另外，據經絡按揭轉介研究部及按揭證券公司資料顯示，今年首5月新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得2.6萬宗及1,441.18億元，較去年同期分別升57.6%及65.5%，均創該行有紀錄以來同期新高。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，在「林鄭plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）帶動下，使更多上車族及換樓客以高成數按揭入市，料未來新取用按保宗數及金額有望破頂再創新高。

樓價下季料突破新高 籲政府多撥地增地積

近月本港樓市暢旺，地產業界人士和機構都一致預期，樓市將在今年第三季超過2019年6月的高峰。中原集團創辦人兼主席施永青年初定出15%的樓價增長預測。他在昨日出席活動時表示，預料今年很大機會達至預測，第三季將會突破新高。同時強調， 香港人均生產總值屬於世界前列，「無樓住」的問題不應該發生，指政府應利用更多辦法增加住宅供應。

施永青表示，自己並沒有水晶球，年初之所以定出15%的雙位數升幅預測，原因是當時希望向市場釋出今年樓市會好轉的訊號，藉此讓市場變得樂觀。雖未能肯定今年樓價全年升幅能如預測般，但估計很大機會達到，而且現在中原CCL距離歷史高位只有3%，料第三季將會突破新高，之後會「向上衝一浸」，樓市今年會跳出「停滯不前」的區域。

個別未補價居屋售價過高

支撐樓價的整體因素離不開宏觀經濟表現。施永青指，內地在商品外循環及資金外循環方面一直保持增長，加上本港進出口貿易仍然活躍，故認為樓價仍有力靠穩。對於白居二近期屢現高價成交，他稱，知道不少買家「呢一刻急要住」，而且市場上選擇少，入市並無考慮日後轉售有沒有利潤，但認同個別未補地價居屋及公屋售價過高。

建議倍增市區重建地積

施永青又指，香港人均生產總值都屬於世界前列，甚至高於英國，不應該連住的地方也沒有，這種情況只有其他國家的貧民窟才會發生。對於樓價高的問題，政府有一定的責任去解決，目前香港只有7%的土地用作居住，如果拿多一倍出來，港人就可以住大一倍，政府也有很多辦法可以做，例如為市區重建項目增加一倍地積比，就可以即時增加大量供應。

戴行稱新盤熱賣證購買力強

戴德梁行昨日發表第二季住宅市場展望及回顧也指，本港下半年住宅樓價升5%，第三季有望重上2019年6月的高峰，料全年有一成升幅。豪宅市場下半年將再上漲5%至10%。

該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，住宅新供應緊張是一個利好樓市的因素，不過更主要是由於經濟增長好過預期、疫情受控及失業率進一步下降。他預料，第二季整體物業買賣成交量按年可上升37%至逾2.8萬宗，住宅物業成交按季增超過20%至2.17萬宗，帶動上半年交投量預料達3.98萬宗，創9年新高。他指，一手新盤大賣，售價比二手市場高三至四成，證明市場購買力良好，亦會令二手樓業主提高租金。

廖偉強：豪宅交投加快

利嘉閣地產總裁廖偉強亦表示，本港新冠肺炎疫情好轉，疫苗接種帶動經濟復甦及失業率回落，樓價自年初起即穩步上升。數據顯示，截至4月中小型住宅平均實用呎價累升4.2%，預計整個上半年將升約7.5%，樓價足以破頂；而租金走勢則較為緩慢，上半年最終料升約1.5%。至於豪宅次季以來交投有所加快，料上半年升幅可達6.5%；而豪宅租金則較受壓，上半年恐微跌0.8%。

廖偉強看好下半年樓價及租金走勢，中小型住宅樓價料升逾5%以上，即全年累升達13%；租金下半年再升3%，全年料漲約4.5%。在通關概念及更多向上流動的換樓客入市支撐下，豪宅料更受追捧，樓價升幅或擴大至8%，全年累升約15%；不過豪宅租金下半年料只有1%至2%的升幅，全年只屬平穩或微升。

一手交投持續，月內仍有多個新盤籌備推售，星島地產網以「近期新盤交投不俗，會否帶動二手交投同步升溫？」為題進行民意調查。

是次共涉173名受訪者，當中有74人、即約43%認為，新盤推出有助提升整體入市意欲，惟推出單位供不應求，部分新盤向隅客隨即轉往同區大型二手屋苑覓盤，促使部分購買力回流二手市場。且本港市民對住屋仍有剛性需求，新盤的推出會有助帶動二手交投同步升溫。

另一方面，有51人、即約29%受訪者持相反意見，近期新盤頻推，市場目光聚焦一手，若發展商定價貼市，便有機會吸引二手客轉投新盤，凍結區內二手交投，所以新盤銷情向好未必能提升二手交投量。

此外，亦有21名受訪者、即佔約12%認為，影響二手交投的因素錯綜複雜，新盤市況只屬其中之一，尤見市況向好，有不少業主都收窄議價空間，甚至主動向買家反價，新盤能否有效帶動二手交投量上升實在難以估計。