還可省地價、房屋稅

去年全國將近9萬房東租金收入享12萬元的年度免稅額，其中北北桃就有4.6萬餘戶、占比逾5成。內政部營建署指出，只要將名下住宅租給獲得租金補貼的租客，便符合「公益房東」，除了每月1萬元免稅額外，地價稅、房屋稅都可適用自用稅率。

根據營建署統計，去年全國有8萬9887戶房東享有每月每戶1萬元免稅額優惠，較2019年多出2.8萬餘戶；適用房屋稅自用稅率1.2%的房東則有8萬2485戶，適用地價稅自用稅率千分之2有5萬3385戶，分別較2019年多出近1.2萬戶及1.3萬戶。

北北桃占比逾5成
各縣市中，公益房東主要分布在六都，以所得稅12萬減免額為例，新北市超過2萬戶，其次是台北市約1.3萬餘戶，第3則是桃園市1.3萬戶，第4至6名依序為高雄市1.25萬戶、台中市近1.2萬戶、台南市5526戶。

營建署指出，去年度六都公益房東房屋稅減免戶數約占全國87%、地價稅減免占76%、綜所稅減免則占85%。

中信房屋研展室副理張漢超表示，參與公益出租人，地價稅約可省下80%，房屋稅更只要原本的一半；加上綜所稅每月每戶1萬元免稅額，對房東而言算是相當優惠。此外，內政部今年加碼修正「住宅法」，將綜所稅免稅額從1萬元調高至1.5萬元，該修正案已三讀通過，預期今年會有更多包租公參與公益房東政策。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，未來若是出售能夠比照自用稅率，則參與的房東意願會更高。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則表示，北市公益出租人數反而不是最多，反映三個現象，首先，北市租金水準較高，較不符合租金補貼申請人的負擔能力；其次，各項租稅減免對北市房東缺乏誘因；第三，房東對於未來以自住房屋出售節稅的期待，加重租屋黑市問題。

預售屋實價登錄新制即將於7月施行，內政部昨天表示，預售屋資訊是由不動產開發業及代銷業申報，為方便申報，已開發「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」，只要使用工商憑證或自然人憑證，就可線上完成申報，免外出、減少接觸，而申報後資訊會在「不動產交易實價登錄服務網」揭露，方便民眾線上查詢。

內政部表示，實價登錄新制是健全不動產市場的重要措施，受到國人高度關注與期待，行政院已核定自今年7月1日施行，本次制度最大的變革，在於預售屋應於銷售前申報備查、成交後30天內即時申報交易資訊，且建築業者自行銷售案件也納入申報，讓預售屋成交資訊更為即時、完整。

內政部指出，為讓申報的業者能更熟悉新制規定與實務操作，已提供課程講義及操作說明等資料讓業者下載學習，另於6月7日辦理線上視訊教學，教學影片累計已有7千多人次觀看學習，並於昨天舉辦線上說明會，邀請開發業及代銷業兩公會全國聯合會秘書長等業者代表參與討論，線上並有700多人次參與直播，透過線上互動強化學習效果。

內政部表示，民眾或業者如欲瞭解新制規定或訓練課程等相關資訊，可至內政部地政司網站「實價登錄2.0專區」瀏覽查詢，或撥打內政部1996內政服務熱線洽詢。

房地合一2.0 7月上路及疫情衝擊，預料下半年房市將面臨雙重挑戰。惟台中七期土地與豪宅近期卻爆出亮點交易，不僅忠泰建設豪砸8.88億現金打包七期整排透天房地，另根據實價登錄最新揭露，七期指標豪宅「大陸丽格」27樓戶以0.86億現金成交，每坪單價72.1萬元，成為七期豪宅今年來最高單價。

根據實價登錄，「大陸丽格」今年至目前共揭露四筆交易，其中，27樓戶4月以總價8,600萬成交，該戶建坪123.2坪、含1個車位，拆算每坪單價72.1萬元。比對謄本資料發現，買家來自彰化縣大村鄉美港村羅姓自然人，推估應是台灣輪胎大王正新羅家以現金購入。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，大陸建設具備品牌知名度，又以「寶格」、「格」雙豪宅案帶動七期國際建築熱潮，去年落成的「大陸丽格」過去一年成交32戶穩居豪宅銷售王，全案由義大利國寶大師Antonio Citterio操刀設計，外觀以琥珀色蜂巢狀玻璃帷幕呈現，吸引布局國際的層峰企業主爭相置產。

同樣出自Antonio Citterio之手的「大陸寶格」，去年揭露18樓實品屋含裝潢，以每坪92萬高價成交，拿下去年成交單價之冠，名人住戶包括正新輪胎羅家、億豐粘家、盛香珍郭家、香吉士李家等企業家族。

實價登錄資料顯示，七期指標豪宅今年前四月共有12筆交易案，分別為「大陸格」四筆，最高成交單價72.1萬元；其次是「寶璽天睿」二筆，最高單價70.2萬元；「寶輝秋紅谷」二筆，最高單價59.1萬元；「龍寶謙臻邸」一筆，成交單價56萬元；「國泰層峰」三筆，最高單價53.1萬元。房仲業者指出，最新實登揭露到四月，當時本土疫情未爆發，預期上述12筆交易案，不少台商、企業主分散資金風險，搶在低利環境投入房地產，帶動近一年來七期豪宅表現價量持穩。

高雄兩大觀光夜市之一的瑞豐夜市，因應新冠疫情升級，自5月17日起自主停業，並於6月15日晚上宣布「重新營業」，成為疫情下的熱議話題。不過，房仲業者指出，瑞豐夜市具備高集客率，也帶動周遭中古屋房價從2019年每坪17.2萬上漲到今年的19.3萬，三年漲幅約12％，商圈價值相當可觀。

台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮表示，瑞豐夜市是高雄最大的夜市之一，周邊還有各類精品店面林立，成為北高雄最熱鬧的黃金商圈，且瑞豐夜市不僅是熱門觀光景點，周邊房市同樣擁有高人氣。

李家妮指出，根據台灣房屋統計，瑞豐夜市周邊住宅近三年來幾乎每年都有5％以上漲幅，從2019年每坪均價17.2萬、2020年18.1萬、2021再攀升至19.3萬，3年漲幅達12.21％。

台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智分析，瑞豐夜市周邊大樓、華廈住宅聚落密集，人口密度高，且鄰近就是漢神巨蛋與捷運巨蛋站，是北高雄商業群聚性相當高的精華商圈。

他指出，此區生活機能、交通便利俱佳，加上夜市加持，以周邊20年到30年中古大樓房價來說，1字頭就能入住精華商圈，因此成為許多首購、換屋客群的購屋熱區；加上學區擁有龍華國小、明華國中等明星學校，更受家庭客群青睞，讓此區房市表現亮眼。

李家妮表示，現在不少觀光夜市透過環境優化管理，讓夜市從嫌惡設施變成機能優勢，民眾對夜市宅的接受度也越來越高，加上近年房市回溫，這類商業機能性強，交通便利性高的夜市商圈住宅，漲幅也更加明顯。

據實價登錄揭露，去年11月新北市瑞芳區出現一筆總價上億元之房地交易；據悉，該交易物件有長照中心承租，全棟建坪約367.5坪、地坪約177.9坪，被兩位自然人斥資1億元買下，是瑞芳近三年多來首度登上億元的交易。

據實價登錄網資訊，近一年來有三筆含照護機構的交易，今年2月台南新營一筆復興路房地交易以總價9,000萬元成交，其中包含「蝴蝶康復之家」照護機構；今年4月高雄梓官區一筆4,500萬元交易案中，包含「安家護理之家」所租賃的房地；另外一筆交易是去年11月位於新北市瑞芳區的「頤瑞老人長照中心」，總交易金額1億元，是瑞芳自2017年10月以來首筆上億元房地交易。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，長照中心等照護機構普遍來說支付租金能力不錯，如去年北車商圈有開價逾2.75億元求售、由祥寶老人長照中心承租的透天房地，據悉，一年就做可收取近500萬元租金。

另外，板橋土城交界的四川路附近，最近也有廠辦開出逾2.3億元出售，並主打由長照中心長期承租，月租高達90萬元，年租金估破千萬元，以開價計算，年投報率逾4.5%，投報率不錯。

陳定中表示，以平均照顧人數40到50人計算，照護機構所需使用坪數動輒300坪起跳，加上對動線、設備、隔間、消防等有嚴謹要求，因此覓點不易，一旦找到適合落腳處，大多傾向長期經營；對投資人而言，有照護中心的長期收益，成為可穩定賺取租金的置產選擇；就算投資人日後不再擁有出租收益，也能將土地售給建商、獲利出場。

另外，陳定中分析，從今年含照護機構的交易中，如台南新營的「蝴蝶康復之家」、高雄梓官含「安家護理之家」等，兩大照護機構屋齡分別達25年、28年，因屋齡偏高，投資人出租幾年後，即符合危老重建的30年屋齡門檻，未來若循危老途徑重新開發利用，投資效益將進一步放大。

電信龍頭中華電信（2412）下光世代建設多年前買下青埔一塊建地，看好公共工程及國家建設到位，民間投資水族館、商城陸續完工，未來發展不可限量，今日公告，與遠雄建設（5522）簽訂合建分售契約，未來將合作在青埔推新建案。

光世代建設日前舉行招商說明會，將公開徵求合建開發廠商，吸引20多建商參加，且多為知名上市櫃建商。昨日光世代建設董事會通過，與遠雄建設簽訂合建分售契約，未來將合作推出合建案。

光世代建設在2012年以每坪55萬元，總價19.7億元，買下位於青埔的住宅用地，這是繼光世代過去推出的板橋光點、萬華萬囍之後另一個新建案，當時萬囍合作夥伴為潤泰，採取合建分售。

此次光世代建設與遠雄建設合作的新建案，位於桃園市大園區青山段427、428地號住宅區土地，占地面積3,596坪，光世代建設評估，開發基地面臨40米領航南路二段，為住宅區使用，綜觀區域內可供單一開發大面積土地稀少，更顯其開發價值，且該基地已取得建照，可同時進行開發與銷售。

而過去中華電信積極推動智慧住宅，也遠雄建設密切合作，推出光纖到府以及各種智慧服務的智慧住宅服務。

光世代表示，桃園市在經濟力指標、都市發展、交通建設、產業投資與人口成長率各方面，均在六都中表現亮眼，高鐵特區定為為「國際商務城」，擁有中央政策加持的「亞洲．矽谷」及桃園航空城兩項國家級產業計畫，具備良好交通網絡，國道、空港、高鐵與機捷四大交通樞紐。

此外，光世代指出，2020年民間企業投資的IKEA旗艦店、國泰置地廣場（Cozzy Hotel、新光影城、Xpark水生公園）、冠德A19購物中心等陸續完工營運，公部門加速辦理桃園會展中心、原住民文化產業園區等重大公共建設加持下，宣示「青埔特區做為智慧城市Demo Site，將搭配亞洲矽谷等各項計畫，將桃園打造成為一個真正的智慧城市的政策方向，對青埔特區未來發展將不可限量。

許多人認為房地產漲多跌少，投資準沒錯，戴德梁行董事總經理顏炳立發表最新市場觀點表示，只要是投資，都要有專業眼光，而且口袋要深，手腳要快，若地段不對、產品不對、價格不對，就會付出代價，淪落悲慘的結局。

他說，他有位鄰居就是這樣，5年前投資台北市捷運旁的小套房，收益2.5%，5年後出售，賠了200萬出場。

另有一位企業家買農舍投資，光是室內裝修的成本就大於買進時價的5倍，目前也僅能自用等機會出場，但投入的裝修資金已經回不去了。還有一位投資客在市場高峰時，買進桃園地區農地，未來不會市地重劃，目前仍套牢、脫手困難。

不只上述例子，顏炳立表示，10年前投資客掃入店面、豪宅、廠辦，現在很多都面臨必須降價才能換回資金，猶如㇐場由熱鬧高峰墜落地面的血淚史。

顏炳立說，房地產市場裡，滿足了自用的需求後，不是投資，就是生活以外的玩具。很多人有錢任性，瀟灑買進，但買不動產玩具得要有⾧期持有的能力，如果是投資，則得要有專業的眼光，並且口袋要深，手腳要快。

原因無他，花開再怎麼燦爛，也會有凋謝的時候，市場再怎麼樂觀，也有結束的時間。當市場反轉，往往會變成「沒錢認命」，利率低時有撐，擁有時間會⾧些，但看不破、捨不得，玩具就是使你從雲端墜落的殺手。

顏炳立表示，很多人都想參與房地產投資遊戲，因為獲利誘人，有能力的買土地，錢少的則買房子，其中蛋黃區的小套房，門檻低，尤其受人青睞。

但小套房是用總價掩蓋不合理單價的產品，也是過渡性的產品。若為自用，可以考慮；但不宜投資，如果真想投資，一宣要考慮低價，投報率要高。㇐般而言，高檔買到的皆是套牢的命運，投資小套房要獲利，㇐定要選在市場低迷時，靠收益來渡過盤整不漲的時間。

顏炳立認為，小套房畢竟並非屬於終其㇐生自用的產品，收益少、風險大，「擁有容易、分手難」。若是同樣的總價，不如投資附近4、5層樓的公寓，反較容易有獲利機會。

新冠肺炎疫情升溫衝擊營建產業，台中市政府都市發展局2020年公告，於2020年領得台中市建造、雜項執照，或執照至2020年1月22日仍為有效者自動延長建築期限2年，2021年6月11日再度公告於2021年領得建造、雜項執照者，建築期限展延2年，無須另行申請，紓解營建相關產業困境。

都發局長黃文彬表示，市府考量新冠肺炎對營建產業的衝擊，於2020年4月7日公告，於2020年間領得台中市建造、雜項執照，或執照至2020年1月22日仍為有效者，准其自動延長建築期限2年。

隨著疫情持續升溫，缺工缺料嚴重，市府擴大紓困措施，再次公告2021年領得的建、雜照，自動延長建築期限2年，希望緩解營建工地缺工、缺料問題，同時也讓業者有更充分的時間完成工程，避免因工程延宕衍生未能於法定建築期限內竣工及建照失效等問題。

都發局說明，市府依據建築法第53條授權，以及台中市建築管理自治條例第26條規定，公告2021年1月1日起至12月31日止，領得台中市建造執照或雜項執照，建築期限除得依建築法第53條規定，得申請展期1年，並以1次為限外，於建築法規定期限開工後，另准其自動延長建築期限2年，無須另行申請，但已適用2020年4月7日公告展延建築期限者，不適用2021年展延公告規定，期望能藉此紓緩疫情衝擊，協助業者度過難關。

新北市首案容移代金案件，基地位於三重碧華國中旁，申請人提出後雖然面臨國內疫情嚴峻，市府考量到申請人權利及行政效率，引入線上會議與無紙化雲端傳遞方式，經社團法人新北市不動產估價師公會以及新北市政府容積移轉折繳代金審議委員會雙重審查機制，在估價師配合及委員協助下於1個月內完成相關估價及兩階段審查作業，不僅拚防疫顧市政，更建立後續容移代金審查之良好模式。

新北市政府城鄉發展局局長黃國峰表示，新北市於2021年3月2日全面推動容積移轉捐地及代金雙軌制政策，其中容移代金除免去取得私有公保地之現地鑑界會勘等繁雜的行政作業，無須再辦理送出基地會勘。在透過數位遠距會議方式辦理，減少接觸有效防疫之同時，政府亦透過容移代金取得瓶頸道路、公園綠地等重點地區公保地，加速都市建設、提升環境品質，相較捐地模式其程序和時間更加簡化且快速。

在疫情嚴峻情形下，為確保防疫相關措施，容移代金審查過程中，所涉及專業估價師、公會、專家學者及相關單位之討論及審議事項，新北市政府城鄉發展局快速應變，以視訊會議等零接觸方式進行，會議的時點、空間反而更具彈性，除維持行政效率外亦能兼顧防疫措施。相較於傳統捐贈公保地之容積移轉申請案，因須現場會勘確認受贈土地現場是否有占用、改良物等事宜而無法直接以線上作業方式進行。容移代金可快速執行公會協檢、預繳機制及審查會等相關作業，兼顧估價品質及行政效率，落實簡政便民之市府政策。

新北市政府城鄉發展局開發管理科科長張記恩表示，目前從新北市實施容移代金至今申請案已有5案提出估價申請，並陸續辦理估價作業，其中第1案容移代金案件於同年5月掛件申請，於同年6月11日召開第1次新北市政府容積移轉折繳代金審議委員會，並於當日完成審查作業。為確保快速之申辦程序，後續容移代金申請審查將循此模式進行，市府在全力防疫同時，各項市政推動工作將彈性調整各種方式繼續進行，希望有意申請者或需洽詢者可洽市府聯繫窗口，在兼顧防疫與效率的目標下，將可提供完整且快速之協助。

台北市老字號優質社區民生社區長期為人津津樂道的優勢包括餐飲採購便利，交通四通八達，綠覆率高，慢活的居住風格，棋盤式的整齊街廓等，但觀察近一年走民生社區概念的區域高價交易，都不在核心的民生社區圓環周邊，座落相較外圍，像是「潤泰敦品」、「水人山」都位於民生社區外圍，成交價突破百萬，位於光復北路口的「敦煌」也成交超過8字頭。

另外，去年底交易在單價破百萬元的「水人山」，已來到河堤水門、長期被視作平價路段的塔悠路上；至於因藝人居住聲名大噪的「國美新美館」，去年中買賣的低樓層價碼來到總價8,500萬元、單價97.2萬元，社區位置亦已鄰近捷運南京三民站；而光復北路與民生東路交叉口的「敦煌」，去年3月以總價7250萬元、單價85.9萬元交易10樓樓中樓戶，雖相較還在民生社區的範圍內，卻也屬擦邊。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，民生社區多40年左右屋齡老宅，除了延壽國宅的指標都更案，沒有傳出其他都更危老消息，亦少空置土地開發，乃地利因素才讓平均單價維持6字頭，以當地居民為主要購置者，外來客容易認為性價比偏低，房價發展實有其限制性。

陳炳辰分析，雖然當地高價交易少，並不無惜售的可能性，但老屋、無捷運等因素也造成外來買盤活水不足，遂使在地核心區域房價有其天花板，反觀民生社區的外圍，如往南京東路五段方向具備捷運機能，往長庚醫院一帶則擁敦北林蔭大道、小巨蛋生活圈，更見房價的抗跌走漲，既沾光民生社區知名度，又擁其他更便利與舒適的居住機能，再以高價宅規劃更添身價，像是延壽街上都更新案預料也將來到此價碼，打造出民生社區概念宅的罕見高價。

此外，陳炳辰說明，民生社區房市買盤多以在地居民為主，且民生社區的隱形富豪多，包括｢華固名鑄」、「敦南藝術館」這些破億豪宅，均傳買方為民生社區住戶，甫曝光藝人砸2.4億元購置的「琢賦」，該藝人也居住在民生社區，而在地人知道在地的好與不足，再加碼購置可彌補當地不足性的鄰近高價新屋，成為買盤主力，排他特性也無外乎引來「天龍國中的天龍國」之莞爾說法。

不到一個月，安徽誠和物業再一次“易主”，這已是其第五次被轉手。

6月11日，財信地產發展集團股份有限公司（簡稱“財信發展(3.000, -0.13, -4.15%)”，000838.SZ）表示將以1.98億元收購安徽誠和物業服務有限公司（簡稱“安徽誠和物業”）100%股權。

其實，這一次，安徽誠和物業並不算真正的“易主”，仍歸屬于盧生舉的財信集團，只不過從物業板塊平價挪入地產中。這與當前地產拆分物業上市的行徑相左，而此舉也意味著，之前關於財信物業換殼上市的猜測落空。

4月26日剛剛註冊成立的重慶財信物業管理有限公司（簡稱“財信物業”）與財信發展均歸屬于重慶財信房地產開發有限公司（簡稱“財信地產”），源自渝商盧生舉的產業版圖。

在財信物業成立15天內，先後投資了三家物企，這也構成了其全部資產，安徽誠和物業便是其一。將安徽誠和物業收入囊中不過一個多月，又將其轉手給兄弟公司財信發展。

“以此為契機切入物業行業，同時還能改善上市公司的盈利狀況。”將安徽誠和物業裝入上市公司，盧生舉更多是借助物業來拯救財信發展的業績。

公告中提到，後續會持續投入，力爭打造成市場化的協力廠商物業生活服務商。物業儼然成了財信發展在地產之外的“救命稻草”。而業內人士透露，未來財信發展還會擬收購財信智服或財信物業的控股權。

物業多番騰挪

盧生舉此次騰挪物業資產，顯得有些急切。財信物業成立不到兩個月，接手安徽誠和物業也不過一個月，業務深融合可能還談不上，便轉入財信發展，最為直接的原因，就是保財信發展的業績。


5月7日，財信物業從另一買主手中購入安徽誠和物業100%股權。在財信物業之前，安徽誠和物業有過三輪買主，輾轉至財信發展之手，已經是第五輪買主。

由於安徽誠和物業全部股權轉讓給財信物管距這次交易時間較近，於是沿用了上一次的交易評估結果，平價轉讓。安徽誠和物業100%股權對應的評估值為20091.51萬元，經協商確定的收購價格為1.98億元。

雖然多次易主，但安徽誠和物業的發展規模還算可觀。截至今年3月底，其合約管理面積合計1568萬平方米，主營業務為物業服務管理和社區綜合服務。如今旗下有子公司1家（合肥寧巨物業管理有限公司），分公司18家，現有專案45個。

“本次交易後，上市公司將注入具備一定盈利能力的物業服務資產，改善上市公司的盈利狀況。”花費近2億元的價格購入物業資產，盧生舉自然要從中獲取利潤。


過去一年，安徽誠和物業的盈利水準有所提升，同期的經營現金流也提振不少。雖然去年的收入有所下滑，但利潤和淨利潤實現了不小的增長。2020年全年實現營業收入1.3億元，同比減少9.1%；而營業利潤和淨利潤分別為2215.7萬元、1675萬元，同比分別上漲了19.3%、20.2%。

此外，經營現金流流入3221.8萬元，擴充了資產總額與所有者權益。截至2020年底，安徽誠和物業的資產總額約為1.58億元，同比增長21.8%；同期的所有者權益增長57.7%至4576萬元。

地產經營遇阻

用物業“救急”地產，盧生舉並不是第一次。

2020年12月18日，財信地產將另一物業運營主體財信智慧服務的全部股權質押給上海凱匯建築設計有限公司，出質金額為2億元。截至目前，該股權出質尚處在“有效”狀態。

此次資產騰挪的“進”，與之前股權質押的“出”完全不同，但都將財信發展的業務情況搬到明面上。目前財信發展的主營業務為房地產專案和環保業務，截至去年底，分別收入59.55億元、7542億元，分別占總收入的98.4%、1.25%。

不過，加入物業後，資本似乎並不買帳。6月11日午間公佈收購消息後，其股價經過短時的激增便一直下落。

6月11日13：10，財信發展的股價直線拉升，來到近五日的峰值，報3.2元/股。股價的“崩塌”也很迅速，當天報收3.13元/股，較最高值跌去近2.2%。經過三天的休市，也未能讓其“冷靜”下來。截至6月15日11：30，股價3.03元，較上一交易日收盤跌去3.19%。


與此同時，財信發展近期公佈的財務狀況也不太理想。今年一季度的營收較往期有了較大增長，不過歸屬于上市公司股東的淨利潤卻出現下跌。同期的營業收入增長210.71%至5億元，而歸母淨利潤虧損2987萬元，同比負增長6.37%。

並且從2018年開始，財信發展的負債率一直維持在84%左右。2020年，其總負債更是創歷史新高，達152.62億元。

借殼上市潮

與分拆物業上市相比，將物業直接裝入上市軀殼，要來得更快些。不僅是財信發展，這已經成為不少中小房企心照不宣的事。

盧生舉先“換殼”，後又“借殼”，物業板塊也就變相進入了上市之列。

4月26日，盧生舉在將“重慶財信物業管理有限公司”更名為“財信智慧生活服務集團有限公司”後，再次成立財信物業，重拾“財信物業”的名字。

成立不過半月，盧生舉便填入了不少資產。5月7日，安徽誠和物業被納入財信物業，前後腳的時間，財信龍水湖物業和財信智慧生活服務相繼加入。

隨著財信智慧服務被放入財信物業的分支當中，不少人猜測，盧生舉推上資本市場的物企“殼子”或許已經變更，從財信智慧服務轉為財信物業。

不過讓人意想不到的，“換殼”不過一個多月，盧生舉便有了將財信物業旗下資產拆開的的打算。把原本為數不多的3家公司，轉出1家放入地產上市公司財信發展中。如果收購成功，其物業板塊也算是進入了資本市場。

“上市公司將以本次收購為契機切入物業行業，拓展物業管理業務，後續擬通過持續投入，力爭打造成為具有一定競爭力和影響力的市場化協力廠商物業生活服務商。”後期，盧生舉還將投入更多精力來經營。

比起分拆物業上市的“按部就班”，用財信發展的“舊瓶”裝上安徽誠和物業這一“新酒”的“借殼”上市做法則顯得更“省時”。


據不完全統計，目前已經借殼上市，或著有此打算的企業共有四家，分別是華髮物業服務、方圓房服集團、ST巴士和財信發展。

它們獲得物業資產的方式各有不同，或通過收購、或通過他人轉贈。注入物業概念的目的也有不同，有的是為推物業上市，有的則是為了“保殼”而將物業放入其中。

其中，華髮物業服務已經完成借殼、更名的一系列操作，正式宣告物業上市。而在其他企業中，物業還只是其中一項業務。

在未來增長空間越發狹窄的形勢下，如何找到第二曲線，或將成為房地產行業共同的新話題。

自今年2月末以來，集中供地新政在22個重點城市相繼落地。截至6月14日，除上海和武漢外，其餘20個城市已完成了首批集中土拍，累計攬金約8912億元。房企買地熱情猶存，但土地開發所能帶來的利潤空間卻已經不再豐厚。

此前，杭州首次集中供地後，濱江集團一番“努力做到1%-2%的淨利潤水準”的言論，揭開了房地產行業華麗外表下有些難堪的現實。近期集中供地的各城中，重慶、無錫、北京、廈門等城市的地價出現不同程度的上漲，而疊加未來銷售端限價，房企利潤率會繼續壓縮。

在這樣的背景下，盈利能力已處於下行通道的房企何時能迎來拐點？2020年的房企業績會上，大部分高管給出的回答是2021年或2022年，甚至有悲觀的判斷是，即便到了2024年，房地產開發的毛利率都很難迎來拐點。

陷入不賺錢怪圈

6月11日，成都為期5天的首輪集中供地結束，40宗含宅地塊全部成交，共計成交354.9億元，平均溢價率為7%。儘管溢價率不高，但土拍熱度並不低，有超七成地塊觸及最高限價。

在自持、限價等政策的影響下，克而瑞資料顯示，對比可售樓板價來看，除去人才公寓地塊，成都土拍的平均地房比接近0.7，而部分熱門地塊地房比則接近0.9。

利潤空間受到明顯擠壓的情況近期並不少見。

5月底進行寧波進行的集中供地，2天共計出讓29宗地塊，共19宗地塊封頂，進入競自持/配建階段，13宗刷新周邊成交樓面價，溢價率高達25%。據機構測算，寧波此次出讓的地塊中，有的房地差不足5000元/平方米。而某華東千億房企投拓人士則表示，寧波市場上，房地差在7000元左右時才是保本的狀態。

在廈門的兩輪集中供地中，建發先後拿下了兩宗位於島內的地塊。儘管位置優越，但據克而瑞測算，其中一宗地塊在剔除1.32萬平方米的配建後，樓面價高達6.78萬元/平方米，在7.18萬元/平方米的限價下，留下的房地差僅4000餘元/平方米。

克而瑞研報顯示，在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，出讓地塊的地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是再考慮競配建等因素之後，部分專案盈利都存在問題。

即便如此，不少房企在首輪拍地中展現出了極高的熱情，北京首輪土拍吸引到逾50家房企角逐，南京則有80余家房企報名，蘇州亦有超過60家參與。華安證券統計顯示，截至6月11日，融創、華潤、保利等房企的拿地總金額都超過200億元。

據中信建投測算，杭州、無錫、重慶等三城的各項目平均隱含毛利率分別為12.8%、17.4%、6.7%，長春、廣州、瀋陽、北京等四城的項目平均隱含毛利率在25%-28%之間。

“這印證了地產行業毛利率將由原先中樞25%左右，繼續向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下區間。”中信建投證券研報顯示。

在林峰看來，受此影響，行業的毛利率和淨利率會在2023-2024年出現進一步下調。“因為今年買的地到2023、2024年才會結轉，所以到時地產利潤會進一步降低。”

盈利指標持續下行

此輪集中供地的影響傳導到公司整體層面儘管尚需時日，但隨著上一輪高價地進入結算期、限價等因素的作用，行業利潤指標向下的態勢已經形成。

據億翰智庫資料顯示，2018-2020年間，其跟蹤的50家典型房企平均淨利潤率分別為14.55%、13.98%、11.6%，逐年走低，且下降幅度呈擴大的趨勢。

具體來看，2020年，50家典型房企中，淨利潤率10%及以上的房企共計28家，較2019年減少了10家，這也意味著有近五成房企淨利潤率在2020年降至了10%以內。同時，還有4家房企的淨利潤率在5%以下，較2019年增加了3家。

相應地，50家典型房企的平均毛利潤率水準也整體走低。截至2020年末，這一指標為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點，共47家企業毛利潤率出現下滑。

其中，31家房企毛利率集中在20%-30%之間，而2019年時，房企毛利潤率多集中在25%-35%之間，共有33家企業。

中信證券研究部則斷，2021年報表盈利能力可能會持續向下。

“從披露季報的重點企業資料看，2021年一季度的毛利率和淨利率的平均數及中位數都較2020年有所下降。”中信證券研究部表示，“結合絕大多數A股和內房企業指引，我們判斷2021年是企業報表盈利能力繼續下降的一年。”

何時會迎來拐點呢？“2020年是利潤率的低點、2021年或者2022年有望實現利潤率反彈”是房企管理層在業績會上較為普遍的觀點。

華潤置地表示，預計2022年毛利率水準會達到底部，最低或為25%，此後將觸底反彈。融信中國亦表示，2020年應該是其毛利率見底的過程，“明年開始逐步回升，至行業平均水準的狀態。”

不過，據億翰智庫測算，從50家典型房企2021年拿地的地貨比來看，超過70%的地塊地貨比在0.4以上，也就是說房企拿地的項目利潤空間普遍較低，因此未來利潤率回升依舊存在壓力。而林峰認為，反彈時間有可能在2025年。

規模觸頂

在盈利能力持續下探、拐點未知之時，整個地產行業的規模增長，似乎已觸及了天花板。

國家統計局資料顯示，2017年全國商品房銷售面積達到16.94億平方米，增長7.7%；此後，這一指標便基本穩定，2018-2020年間，分別為17.17億平方米、17.16億平方米、17.61億平方米，同比增幅分別為1.3%、-0.1%、2.6%。

在易居中國執行總裁丁祖昱看來，在銷售面積基本穩定在17億平方米左右總量的情況下，成交金額能從14萬億元增長17萬億元，一方面是房價上漲，另一方面成交結構由三四線為主轉變為一二線為主。

“未來大致預計成交面積很難有大幅度的突破，所以行業步入無增長時代。”丁祖昱預計。

綠城中國管理層也認為，房地產行業現在到了頂點，進入了相對穩定期，“穩定期持續一段時間以後，房地產整體的規模會逐漸降低，2021年市場應該是和2020年基本持平。”

隨著2020年“三道紅線”政策的出臺，房企通過資金驅動規模增長的方式將再難推進。丁祖昱預計，未來若沒有更多資金的加入，整個行業再繼續往上走的動能會被大大削弱。

事實上，近年來房地產行業的銷售規模增速已經呈現放緩的態勢。億翰智庫資料顯示，2018年-2020年間，其覆蓋的50家典型房企合約銷售額增速從逾30%一路走低至13%。

與之相對應，房企的結算規模也受到影響，50家典型房企營收增速也出現了放緩的跡象，分別為同比增長32.1%、25.36%、14.77%。

同期，伴隨著盈利能力的下挫，房企的利潤規模亦出現了快速下降。億翰智庫提供的資料顯示，50家典型房企的淨利潤規模增速分別為32.4%、17.98%、4.78%，下降趨勢更甚。

另據中信證券顯示，截至2020年末，其覆蓋的樣本企業的預收賬款是2020年營業收入的逾110%。儘管有大量已售未結資源可以保障房企未來業績的增長，但行業盈利能力進一步承壓，意味著決定了未來行業業績增速有限。

“整體而言，我們認為開發行業的整體盈利已經基本見頂，未來即使有增長，也不會十分明顯。”中信證券認為。

在未來增長空間越發狹窄的形勢下，如何找到第二曲線，或將成為房地產行業共同的新話題。

隨著畢業季來臨，北京租房市場回暖明顯，租客明顯增多，租金價格也開始上漲。市場機構分析，從目前資料來看，北京區域租金水準基本恢復至2019年同期水準，且尚未達到2019年平均租金最高點，未來整體預計會保持穩中小升的趨勢。

隨著畢業季來臨，北京租房市場回暖明顯，租客明顯增多，租金價格也開始上漲。市場機構分析，從目前資料來看，北京區域租金水準基本恢復至2019年同期水準，且尚未達到2019年平均租金最高點，未來整體預計會保持穩中小升的趨勢。

另外，隨著90後、00後先後步入社會，青年租房方式也開始有了更多的變化，合租成為主流的租賃方式，也有部分青年開始選擇獨居生活。

畢業季租金上漲

林東是一位即將畢業的大學生，他告訴記者，“我們6月20日之後就可以離校了，現在已經找好了工作，7月份去單位報導”，但在離校後擺在面前的第一件事就是租房，林東在單位附近看了一些房子，但價格有點超出預期。他說：“我當時看的是一個三居室，分別有三家入住，朝北的次臥也就十二三平米的空間，還要2500塊錢，房東一分錢不降。我距離入職還有大半個月的時間，後續再找找看吧，打算看看距離單位遠一些的，挨著地鐵的房子。”

同林東情況相似的畢業生還有很多，我愛我家資料顯示，2021年5月，我愛我家北京區域住房租賃交易量環比增長12.9%，同比下降5.3%，較2019年5月增長6.1%。5月交易量已明顯回升，已超過3月旺季月2.5%，創年內新高，畢業季所帶來的租賃小高峰來臨。

交易量上漲帶動了租金的上調。2021年5月我愛我家北京區域的整租交易中，每平米平均租金環比上漲1.8%，同比上漲6.7%，較2019年5月微漲1.5%；每套平均租金環比上漲2.2%，同比上漲5.9%，較2019年5月下跌1.7%。

一位豐台青塔片區的經紀人小劉告訴《華夏時報》記者，“最近看房的人多了起來，房租基本都漲了五百到八百，去年三室的價格現在只能租個兩室了。去年底兩室的租金大約在4700元左右，現在漲到了5300元、5400元，去年底三室的租金在5200元左右，現在三室的房租最低也要5800元了，有的還漲到了6300元左右。”

房租未來或穩中有升

2020年底，北京租房市場進入冰封期，這種情況在北京租房市場多年單邊上漲的情況下頗為罕見，但隨著疫情的緩解，經濟的復蘇，租房市場開始回暖，房租議價空間也在收窄。

一直住在房山良鄉大學城附近的李青（化名）告訴《華夏時報》記者，“我們的房子是2019年7月份租的兩居室，當時的價格是3600元，後來疫情來臨，市場價降了許多，當時國家也倡議房東降租金，我們當時跟房東商量減租，房東每個月減了300塊錢，後來疫情緩解之後，今年春天續租的時候，房東又把價格漲了回來，又成了3600元。現在平臺上這個社區的租金普遍在3800到4000元左右。”

供不應求是本輪北京市場房租上漲的最大動力。2021年5月我愛我家北京區域住房租賃新增房源量環比增長0.3%，同比下降37.3%；新增客源量環比增長4.1%，同比增長15.4%。5月北京區域新增房源量、新增客源量、帶看量較上月均有小幅提升，房客比持續收窄，供需矛盾加大，租金上行動力仍存。分析顯示，6月，大中專畢業生租賃需求將有所提升，預計北京區域住房租賃市場活躍度較5月將有增加，租賃市場持續升溫，市場交易量上行幅度加大。隨著市場的升溫，疊加5月新增市場需求量的加大，租金價格或持續平穩上升。不過，從目前資料來看，北京區域租金水準基本恢復至2019年同期水準，尚未達到2019年平均租金最高點，租金波動幅度保持在合理範圍內。預計短期內北京租金環比漲幅持續平穩，個別月份會有震盪性回檔，整體保持穩中小升的趨勢。

年輕租客占比提升

資料顯示，5月份北京區域租賃客群主要集中在35歲以下，占比達到72.2%，較上月增加0.9個百分點。受大中專生畢業期臨近影響，5月25歲以下租客占比，較上月明顯提升。

隨著90後、00後等新一代年輕人進入社會，新青年群體的居住需求和居住生態也發生著變化。貝殼研究院近日發佈的《2021年新青年居住消費報告》就研究了18至35周歲的新青年的居住樣本，報告顯示，租房仍是新青年的主流，約49.2%的受訪者目前正租房居住，無論男性還是女性，合租均是主流的租賃方式。

另外，隨著獨居時代加速到來，越來越多的新青年選擇獨居生活。在新青年受訪群體中，獨居的百分占比高達63.6%。從居住方式看，自有住房獨居的約54.4%，其次是整租獨居占比約27%，還有18.6%的受訪者因與陌生人合租零溝通，形成隱形獨居。

對接受長期租房的新青年來說，經濟、方便、便宜是主要考慮因素。為平衡工作與生活，部分新青年選擇在就業地點附近租房，為“花費千元房租享受百萬房屋的大部分公共服務”，部分新青年選擇在核心商圈租房。北京新青年群體房租收入比達到30以上，也就是說，新青年白領30%以上的月薪用來支付房租，當前北京一居室套均價格為4640元。

在去年兩番或真或假的私有化消息均無疾而終收場後，SOHO中國似乎又啟動了第三輪的試探。

SOHO中國最新發佈的公告顯示，公司股份已自2021年6月15日上午九時正起于香港聯合交易所有限公司短暫停止買賣，以待刊發有關內幕消息及根據《香港收購及合併守則》而作出的公告。

公告提及的“收購及合併”等字眼，不免讓人將其停牌與私有化做了關聯想像，更何況在停牌前的一周時間裡，SOHO中國股價大漲，和去年兩度傳出私有化時的市場反應尤其相像。

私有化猜想

觀點地產新媒體查看近期股價表現，SOHO中國股價在6月1日開始即連續出現小陽線走勢，到了6月4日開始，更是呈現大陽線持續拉升，停牌前一日（6月11日），股價單日漲幅達15.15%，收報3.8港元。

6月4日至11日，其股價在六個交易日內累計大漲55.1%。

對此，有長期持有SOHO中國股票的投資者尤為敏感，預言道：“潘石屹如果要賣，基本上會選擇用私有化方式，不可能逐棟賣樓。”

有投資者則表示，之前上上下下了幾回的私有化“過山車”可能要“進站了”。

一位投資者甚至明確說，SOHO中國的私有化雖然“一路上很多人質疑，很多人嘲笑”，但現在“終於到花開時分”。

只是對於停牌前的股價大漲，有不少投資者表示已有內幕消息洩露，而且對此深感不滿，在討論區抱怨道：“保密工作做得很差，每次都是在消息公佈前股價大漲或大跌。”

正是由於去年兩度消息落空，SOHO中國的股價也因此起起伏伏，有投資者就寄望，這次公告最好可以直接宣佈私有化，而不再只是宣佈在跟誰談私有化的“騙局”。

各種猜想角度不同，但同樣的都是對私有化確信不疑，因為這正正是投資者們希望出現的結果，而不是讓之前投入的資金“不產生價值”。

回顧之前幾次私有化消息，資本市場對於SOHO中國的估值似乎並不低，只是能否最終成行還要看最後的價格談判。

事實上，早在2019年專案出售傳言之後，就傳出潘石屹將私有化SOHO中國。2019年10月更有消息顯示，SOHO中國計畫至少出售其北京、上海9棟寫字樓中的8棟（包括SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3、上海的SOHO復興廣場、上海的古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO，以及北京的前門項目和麗澤SOHO），交易價格可能高達80億美元。彼時正向潛在買家商談，首批出售項目價值高達30億美元。

從資產標的看，SOHO中國傳聞出售的八個寫字樓項目均位於北京、上海位置較好地段，都是外資眼中的優質資產，而當時正在建設中的麗澤SOHO，不在出售範圍。

當時傳言，上述八個專案，SOHO中國將以分批打包的方式尋求出售，計畫所有交易在兩年內完成。

但對於這些喧囂的聲音，潘石屹一直回以否認的態度，直到傳出黑石將對其進行私有化的要約收購。

消息兩度落空

去年潘石屹首次實錘的私有化動態，最先來自2020年3月10日路透社消息，彼時報導指黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，交易價值達40億美元。

有分析認為，對於買家來說以80億美元買走SOHO中國的主要物業，不如以接近40億美元的價格直接把上市公司私有化來得更划算。

當時消息還指出，黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元（較當日股價高約一倍）。而且受消息影響，SOHO中國當日股價大漲近40%，最高價為4.17港元，創52周新高。

只是這一資本市場抱有極大期望的“潛在交易”，在發酵了五個月後，SOHO中國於8月13日宣佈相關交易的討論已終止，給出的原因是“迄今並未致使就潛在交易的條款達成共識”。

之後有知情人士消息透露，由於新冠肺炎疫情影響導致前景充滿不確定性，5月起黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談就已陷入停滯狀態。

去年終止與黑石的商討後，又過去了3個月，不知道是嘗到了私有化消息對於股價的“催升”作用，還是真有相關風聲，11月13日，又有報導指私募股權公司高瓴資本與SOHO中國進行了初步談判，擬將其私有化。

這次傳言的交易估值可能超過20億美元，因為與此同時，高瓴資本還在考慮承擔SOHO中國約180億元（27.2億美元）的債務，作為其杠杆收購的一部分。

消息傳出，SOHO中國股價再度大漲超過40%至3.22港元，創7月份以來新高，市值還一度達到167億港元。

這次回應很迅速，11月13日當天，高瓴資本表示，無意將SOHO中國私有化。隨後，SOHO中國股價漲幅迅速收窄，最終收報2.45港元，漲幅6.99%。

現在，私有化風聲再起，只是不知道這一次，其交易對手會是哪一家，而SOHO中國的業績仍有疫情影響的餘波。

據觀點地產新媒體此前報導，SOHO中國截至2020年12月31日止年度，實現營業收入約人民幣21.92億元，同比增長約19%；歸母淨利潤5.35億元，同比減少59.77%。同期，實現稅前利潤約人民幣16億元，受疫情影響同比下降約17%。

中國汽車新零售(00526)公布,以8400萬元(人民幣．下同)(約1.02億港元)出售兩幢物業予2名獨立第三者,料收益約1590萬元.

該集團指,以4900萬元(約5929萬港元)出售包含位於寧波市鄞州區中山東路301-305號之地塊的地盤,有關總地盤面積約為633.5平方米,連同豎立的商業綜合大樓,有關總樓面面積約3078平方米.該集團又以3500萬元(約4235萬港元)出售位於寧波市鄞州區中山東路301至305號地盤,有關總地盤面積約為554.5平方米,連同豎立於其上之商業綜合大樓,有關總樓面面積約為2694平方米.該集團指,兩物業用作用作租賃,由於前租戶因經營困難而終止租約,故物業現時空置,於3月底帳面淨值分約3790萬和3020萬元,該集團指,出售所得用於還債及一般營運資金,以改善財務狀況.

浦江中國(01417)公布,以4075.5萬元(人民幣．下同)潛在出售聯營企業上海新市北企業管理27.5%股權予在上海上市的上海市北高新股份(滬:600604),料收益約966.2萬元.

該集團指,所售公司主要業務為在上海及江蘇省高新技術產業開發園區內為辦公樓、綜合大樓及公共設施提供物業管理服務,去年度純利約1472萬元,資產淨值約3159萬元,僅為其聯營企業,貢獻純利約9%,故潛在出售不會對財務狀況造成重大影響,而套現所得用於一般營運資金.有關事項有待正式簽署文件等,若果落實將構成須予披露交易.(wh)

美銀證券發表報告指,持續看好香港地產股作為重開的受惠者,加上在通脹下,樓市資產向來表現良好,對板塊的偏好依次為住宅、零售及寫字樓,並上調對今年樓價預測,由之前預期的持平至升5%,上調到升5至10%,首選長實(01113)及新地(00016).

美銀認為,內地遊客復甦緩慢,而與中國放寬旅行限制將是漸進的,估計一開始會集中在商務客,相信內地遊客仍需要一段時間才可恢復正;此外,本港零售銷售復甦亦是意料之內,考慮到催化劑有限,將希慎(00014)評級降至「中性」目標價亦降至34元.而在一眾零售出租股中,更看好恆隆地產(00101),主要是看好在岸奢侈品零售銷售結構性增長趨勢正面,將持續,而投資者亦可能低估租戶升級後帶來的租金收入.

該行又指,受惠於電商、虛擬銀行和線上支付租戶的擴張需求,近期租賃查詢有所上升,但更多的租戶仍在考慮節省成本的舉措,故預期香港寫字樓租金在上半年挫近5%後,於年中將可回穩.不過,考慮到明年及2023年將有1800萬平方呎的新樓面供應,屆時寫字樓續租租金表現料會受壓.該行維持太古地產(01972)「中性」評級,同時予冠君產業信託(02778)「遜於大市」評級,主因未來幾年續租租金或錄負增長.

*編者按:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉.

中國住建部主管的《中國房地產報》日前刊登題為「炒房者是時候放棄幻想了」文章稱,某種意義上說,從打擊經營貸,到反洗錢,再到過橋貸限制,本輪樓市調控事實上已經進入深度博弈和攻堅落地的階段;可以預見樓市的活躍性短期會受到一定程度的抑制,房價增長必然會進入低速,震盪調整的周期.

銀保監主席郭樹清在陸家嘴論壇上稱,「那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富,正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣.」

文章稱「應該說,郭樹清的言論和思路代表著高層的看法.故而每次講話都透露或暗示著未來的某種風向.回看他每一次說話的背後,針對樓市的調控行動都在悄然落地呼應.」

文章指出,雖有強力調控和金融收緊,樓市隱憂依然存在.尤其是隨著樓市調控監管升級,各種資本力量和各種金融手段在樓市套利的亂象逐漸暴露出來.提升金融監管的力度,斬斷伸向房產交易的金融黑手,打擊加槓桿炒房者,就成為了調控深水區的必然走向.

*監管將牢牢卡住房產炒作的命脈和資金來源*


文章並稱,對房地產的金融監管從傳統的商業銀行增加到融資擔保公司,傳達了金融監管進一步升級的導向.「接下來,金融監管機構會牢牢卡住房產炒作的命脈和資金來源.」文章認為,結合當前房貸利率上升,嚴查經營貸,監管升級到類金融機構等調控行為,不難想象,接下來的樓市或持續下行.

中國房地產市場4月熱度依舊,當月70城房價同環比增幅均創下八個月新高,但另一方面,降溫跡象亦初現,新房和二手房上漲城市個數分別較前月持平和回落,一線城市二手房市場開始退燒,房地產新開工和銷售數據亦較前值明顯回落.

大發地產(06111)公布,於上周五(11日),於公開市場購入本金總額為6670萬美元的票據,佔原發行票據本金總額約22.23%.

該集團指,將根據票據的條款及其契約註銷回購票據.註銷回購票據後,未償還的票據本金總額為約2.13億美元,佔原發行票據本金總額的約71.1%.

中國新城鎮(01278)公布,控股股東國開國際向無錫市交通產業集團出售所持該集團29.17億股,佔約29.99%股權,每股轉讓股份價格為0.408元人民幣的等值港幣,交易價格為11.9億元人民幣.

該集團指,若交易完成,無錫市交通產業集團成為第一大股東,而國開國際成為第二大股東.無錫市交通產業集團受託經營、管理市級交通國有資產,進行國有資產的收益管理和經營,對市級交通集體資產進行托管經營,從事交通運輸及相關產業的投資、交通基礎設施建設的投資和資產經營管理、國內貿易、資產租賃、房地產開發和經營.

越秀地產（00123）分拆的物業管理業務越秀服務（06626）今天起招股，計劃發售3.697億股，其中10%作公開發售，招股價每股4.88元至6.52元，集資最多24.1億元，每手500股，入場費3292.85元，預計本月28日掛牌。

越秀服務將引入10名基石投資者，合共認購約7.77億元股份，當中包括新華資產管理、嘉信金融、金蝶（00268）旗下Crotona、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業、華科資本、尚慧企業（Goingup），以及索菲亞家居兩位管理層江淦鈞和柯建生。

楊受成旗下新傳企劃申IPO

越秀服務執董兼行政總裁吳煒表示，得到母公司越秀地產支持，公司每年竣工面積約500萬至600萬方米，料未來3年可為公司穩定貢獻約2000萬方米的管理面積，並物色高級商廈、舊城改造及TOD（地鐵＋物業）等機會，又指母公司的國企背景及合作資源是一大優勢，希望往後3至5年間，能躋身於行業第一梯隊。

另外，英皇集團主席楊受成旗下的數碼媒體新傳企劃昨天申請上市，初步招股文件顯示，公司主要經營9個媒體品牌，包括財經雜誌《經濟一週》，以及網上媒體「新假期」、「東方新地」及「新Monday」等。截至去年底，公司收入2.12億元，按年跌21%，盈利升53.8%至4116.8萬元，同時披露期內收到政府保就業補貼1595.9萬元。楊受成持有新傳企劃70%股權，執行董事兼行政總裁李一培持有20%股權，《經濟一週》董事總經理李蘭嬌則持10%股權。

楊受成於2008年把有關的媒體業務打包為新傳媒（00708）（現稱?大汽車）上市，接着於2014年11月向中國?大（03333）出售近75%股權，總代價9.5億元。3年後，楊受成向?大購回相關業務，總代價6300萬元。

遠東發展（00035）宣布，昨日訂立買賣協議，出售位於英國倫敦9-13 Aldgate High Street的酒店項目Dorsett City，總代價1.15億英鎊（約12.57億港元）。交易完成後，遠展估計錄得收益約5000萬英鎊（約5.47億港元）。而遠展的全資附屬公司DHI Hotel Management UK Ltd，將為該酒店提供管理服務。

收益5.5億 續物色變現

遠展表示，出售事項可以變現該酒店的價值，令收益得以變現及資本可循環投資，又可增加流動資金並減少資產負債淨額。而出售酒店所得款項淨額，會用作一般營運資金。集團對酒店業務的長期發展保持樂觀的態度，會持續於不同國家發展新酒店，還將繼續探索把其他酒店變現的機會，特別是在土地價格吸引、較易獲取的地區。

該公司董事總經理孔祥達形容，這次出售英國的酒店，是集團把酒店資產變現的成功例證，不但符合集團的策略，亦展示了遠展於全球經營酒店的能力。同時，此次交易突顯集團投資組合中隱藏巨大價值，期待探索回報率更具吸引力的新機遇。

中環民耀街新海濱3號矚目商業地王（下稱新海濱3號地）以「雙信封制」方式公開招標，周五（18日）截標。有「中環大地主」之稱的置地公司認為，該地王對中環未來發展有很正面的作用，可鞏固中環作為核心商業區的吸引力，集團「對中環區內任何發展均感興趣」。業界估計，項目可收到最少3至5份標書。

置地公司執行董事周明祖認為，新海濱3號地位於中環核心地段，「中環好少有呢啲地」，相信對中環未來發展有鼓舞作用，集團「對中環區內任何發展均感興趣」（Looking everything at Central）。

萊坊估計可收3至5標書

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，中環租金持續高企，加上空置率一向不高，發展商若重建商廈，將損失龐大租金收入，代價極為沉重，故吸引不到區內大業主進行大規模重建。由於新海濱3號地可作即時發展，而且極具規模，將吸引中環區內的持份者積極參與。他相信，項目料可收到3至5份標書，估計每方呎樓面地價約2.3萬至2.5萬元，市場估值約371億至約404億元，總投資最少逾600億元。新海濱3號地佔地約51.63萬方呎，最高可建商業樓面約161.46萬方呎，兼具寫字樓及零售用途。

公爵大廈首設靈活辦公空間

此外，置地公司把旗下中環公爵大廈的17樓及18樓兩層，改裝成集團首個靈活辦公空間Centricity Flex營運，總樓面面積約2.5萬方呎，提供約320張辦公桌、22張流動辦公桌，另有間隔辦公桌及會議室出租；除對外出租，亦會為置地旗下租戶提供服務。

置地公司商廈業務部董事及主管安德燊（Neil Anderson）透露，項目租約由3個月至3年，最少租用50張辦公桌或300方呎空間；有間隔的單人辦公桌則以時租形式出租，每小時50至100元。他透露，Centricity Flex其中一個主要租戶為一家國際金融機構，屬首次進駐中環。

周明祖稱，Centricity Flex由計劃至開幕歷時3年，期間市況高低起跌，而近期不少跨國企業有意重返中環，市場對優質商廈需求甚殷。

豪宅受追捧，造價屢創新高。大潭紅山半島松柏徑再有洋房呎價衝破4萬元，高見46133元，改寫全屋苑呎價紀錄。

消息透露，上述紅山半島松柏徑雙號洋房，實用面積3013方呎，原叫價1.46億元，新近減至1.39億元以公司股權轉讓形式易主，呎價46133元，呎價盡破紅山半島紀錄。原業主早於1992年8月透過公司名義斥1383萬元買入，持貨近29年賬面大幅升值逾1.25億元，獲利9.1倍。

滌濤山銀主盤新高呎價20307

大埔滌濤山亦罕錄破頂成交，有銀主盤登上屋苑樓王寶座。據消息指出，該屋苑一幢單號屋，實用面積2216方呎，連26方呎平台及3887方呎花園，銀主早前以4500萬元放售，新近一口價易手，呎價20307元，為該屋苑呎價新高。據土地註冊處資料，原業主2002年斥1418萬元一手入市，持貨期間有多次押借紀錄，最終淪為銀主盤沽出，售價對比當年升值3082萬元或2.2倍。

新一期白居二買家瘋搶樓王，過去不足10日（7日至15日）資助房屋市場錄得至少8宗破頂成交，其中荃灣居屋尚翠苑呎價更在9日內兩度被新白居二買家搶至破頂，最新有未補地價單位呎價高見13946元，盡破新界未補地價居屋紀錄。

美聯物業高級分區營業經理柯志東稱，尚翠苑C座翠庭閣高層8室原則開放式改2房戶，實用面積441方呎，剛由629萬減至未補地價615萬元沽出，呎價13946元，打破上周一（7日）同居屋以每方呎13796元創下的新界未補地價居屋呎價高位。

新買家屬區內新白居二中籤者，單計過去一周已睇過至少6個尚翠苑單位，最終被上址開揚景觀及靚裝吸引買入。原業主2015年以296.93萬元一手入市，賬面賺318.07萬元或1.1倍。柯志東說，自上月新白居二購買力湧現後，尚翠苑睇樓量大增，上月底高峰更試過單日逾20組客排隊參觀一個單位，令該居屋業主叫價隨即變得心雄，單是本月已有至少5個業主先後加價約5%。

事實上，新白居二買家近期頻頻打造樓王，包括青衣公屋長安邨、同區居屋青俊苑及天水圍居屋屏欣苑等，過去10日內均被搶至紀錄高價成交。

新白居二佔天水圍九成交易

另邊廂，資助房屋市道大旺，有業主趁勢獲利。中原地產副區域營業董事伍耀祖說，天水圍本月居屋成交急增至約60宗，較上月同期僅約15宗大增約3倍，其中佔九成交易由新白居二買家購入，包括屏欣苑A座屏愛閣極低層4室，實用面積447方呎原則開放式改1房戶，以未補地價446萬元獲承接，呎價9978元。

原業主2016年斥197.89萬元一手買入，但以該居屋入伙日2018年10月起計的額外印花稅（SSD）限期仍未屆滿，故須支付樓價10%辣稅即44.6萬元，惟離場仍賺203.51萬元或1倍。

受疫情影響，目前中環空置率高見約7.5%，而區內超甲廈，最新平均呎租約120元。

中環為傳統商業核心區，是國際金融機構設立總部首選地區，甲廈空置率長期偏低。不過，受環球疫情衝擊，跨國商務活動暫緩，令甲廈新需求下降，連續一年多中環甲廈錄負吸納量，空置率上升。據仲量聯行資料顯示，全港甲廈整體空置率為9.5%，而中環區則約7.5%，為逾十年新高。

超甲廈租金 高位回落2至3成

租務方面，去年需求疲弱，新租務個案較少，直至近兩個月，本地疫情明顯緩和，中環甲廈租務輕微回升，而超甲廈租金較高峰期下跌2至3成。如中國人壽富蘭克林資產管理租用交易廣場全中高層全層，面積約1.3萬平方呎，呎租約120元，機構原租用同區長江中心3樓，如今作出搬遷。另外，中環國金1期中層1萬平方呎樓面，原由外資機構租用，早前提出棄租，並由中資中金公司頂租，呎租120元，租金跌約3成。

業內人士預期，環球疫情緩和，惟商業活動需時回復，下半年核心區租務市場未完全復甦，加上空置樓面仍多，料年內中環甲廈租金仍輕微下跌。

早前由新世界 （00017） 牽頭財團奪得的黃竹坑站港島南岸第5期，現已完成補地價程序。

根據地政總署昨日公布的文件，項目3月完成逾64.37億元補地價作契約修訂，並作住宅（甲類）用途，涉及住宅可建樓面面積大約63.6萬平方呎，即每平方呎樓面補地價約10,119元。黃竹坑站港島南岸第5期於本年1月由新世界、帝國集團、資本策略 （00497） 及麗新 （00488） 投得。

另外，中洲控股位於大坑道4、4A、4B及4C號的項目，近日再入申請要求以地積比近5.7倍興建30層高住宅，提供61間豪宅，平均面積1,717平方呎。

受惠白居二買家取得購買證後趕入市，今個月天水圍居屋市況火熱，首半個月已錄得約60宗居屋成交，區內屋苑樓價按月更急升約5%。

中原地產副區域營業董事伍耀祖表示，今個月天水圍居屋市場相當火熱，由於白居二買家趕入市，今個月首半個月已錄約60宗居屋買賣，屬近年罕見。由於新一批白居二買家在上月取得購買證後，適逢近日一、二手市場都相當熾熱，令這批買家加快入市，造就價量齊升，區內居屋普遍按月錄得5%的樓價升幅。反觀私人屋苑市場就較為平穩，以指標屋苑嘉湖山莊為例，本月暫錄得約12宗買賣。

天盛苑3房 未補地價498萬售

部分買家更是在追價情況下入市，例如天盛苑K座高層8室，實用面積650平方呎，屬3房兩廳間隔，原業主最終反價3萬元，因買家心儀上述單位，而樓價仍然合乎預算之內，最終以498萬元（未補地價）售出，實用面積呎價7,662元。

另外天富苑A座低層2室，實用面積650平方呎，屬3房套房間隔，放盤兩個月，原先開價460萬元（未補地價），減價32萬元易手，成交價428萬元，實用面積呎價6,585元。買家亦是白居二買家，因見上址間隔四正實用，價錢亦合理，故迅速拍板承接。

私人屋苑方面，嘉湖山莊麗湖居10座低層F室，實用面積442平方呎，屬向南兩房單位，望內園景，獲用家以530萬元承接，實用呎價11,991元。

伍耀祖指，據過往經驗，通常白居二買家趕入市的情況，只會維持一個月，其後就會回復平靜，加上今次搶盤情況熾熱，盤源亦來不及補充，相信下月居屋交投會回落。

一二手樓市齊旺，樓價升勢持續，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，預期6月份指標屋苑樓價可望破頂。綜合該行研究部數據，5月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價持續上升，報15,422元，較4月的15,260元再升1.1%，連升五個月並創近22個月新高，相比疫情最低迷期(2020年二月)累升6.8%；至於今年首五個月呎價累升5.2%；若與2019年5月的歷史高位15,593元比較，則仍跌1.1%。

首五月呎價累漲5.2%

廖偉強指出，港樓市維持向好，踏入六月份後，大圍上蓋新盤第三期開售已連續兩輪即日沽清，與此同時，二手市場所受影響亦不大，雖然略有減慢，但尚算暢旺。根據目前市況觀測，預計6月份整月50指標屋苑交投量或稍回落約一成，至930宗左右；惟相信呎價可保持強勢，按月料續有1%至2%的升幅，即本月指標屋苑平均呎價大有機會實現破頂，再創歷史新高。

細看全港三區樓價，5月份繼續全線上升。當中，港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎價升2.8%，報19,232元，為升幅最大的地區。九龍區21個指標屋苑的平均實用呎價升0.8%，報16,656元。至於新界區21個指標屋苑平均實用呎價則報13,047元，僅升0.7%，落後大市。

中洲置業就港島大坑道4、4A、4B及4C號向城規會申請住宅發展，並將地積比率由5倍申請略為放寬至5.687倍，涉及61伙。

城規會文件顯示，該地盤面積1.84萬方呎，擬以地積比率5.687倍，計劃興建1幢30層高的住宅大廈，提供61伙、平均面積1,717方呎的大單位，總樓面面積約10.47萬方呎。申請人指，上述地段位於「住宅(乙類)」用途，地積比率為5倍，曾經檢視舊分區計劃大綱圖，發現在1978年分區大綱圖上的一部分「住宅(乙類)」用地被改為綠化地帶，此降低了地段的開發潛力，故申請放寬有關地積比率作發展。