疫情攪局，上半年有不少百億級指標大案，已確定陸續延後推出，包括「Diamond Towers」、「名軒海樂地Ocean Holiday」、「元利森活莊園」、「新橫濱」、「新竹寶山美式別墅案」等，依據疫情當前建照、使照核發速度已受影響來觀察，最快將遞延至下半年陸續登場。

原本為正義國宅的指標都更案「Diamond Towers」，最近已接近完工，三圓建設預計8月將申請使照，雖然尚未確定代銷，但已訂出推出時間，目標訂在「928檔期」，可望躍居為台北東區最新地標；市場估計，總銷上看400億元，可望是今年台北市最具規模超級大案。

「名軒海樂地Ocean Holiday」為淡海近幾年少見的百億大案，由麗寶建設家族的名軒開發投資興建，總銷高達188億元，距淡海輕軌捷運V11站只有咫尺，採先建後售，規劃為1＋1至3＋1房，海灣輕軌俱樂部宅，原規劃5月潛銷，目前因疫情干擾，推出時間可能往後遞延，預計2024年5月完工。

元利建設插旗文山區國發院開發案，是台北市區罕見的百億級造鎮計劃，最近準備就第一期近3,000坪基地推出「元利森活莊園」，就在接待中心接近完工、可望正式推出之際，碰到疫情大爆發，目前全案可能8月公開，每坪開價平均站上8字頭，勢必為區域指標。

「新橫濱」則是潤隆建設的基隆造鎮大案，原名為「香格里拉」，後改採先建後售，並訂新案名為「新橫濱」，總銷高達186億元，其中第一期ABC三區總銷約143億元，今年完工會先推出，是基隆近幾年來罕見的超級大案。

愛山林今年規模最大的一筆自地自建自售案新竹寶山案，第一期總銷逾300億元，原本預計7月推出，不過因疫情關係，核發建照等行政程序已出現遞延，目前預計最快下半年將正式推出。

南台灣五大夜市各具特色的美食小吃，成為聚集人潮的利器，因為夜市形成的便利生活圈，也成為民眾購屋的驅動力，推動房價上漲，其中，三年來房價漲幅最大的首推台南武聖夜市、漲幅達27.68％，漲幅最少的是高雄瑞豐夜市、只有10.91％。

台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮表示，南台灣擁有多個知名夜市，例如台南在地人都琅琅上口的夜市口訣「大大武花大武花」，代表台南的大東夜市、花園夜市以及武聖夜市，而高雄最具知名度的莫過於六合夜市與瑞豐夜市，這些知名夜市擁有高度集客力，不僅帶動龐大的觀光消費力，周邊住宅與店面交易也同樣受惠，熱度只增不減。

李家妮指出，根據台灣房屋統計南台灣五大夜市周邊1公里內、十年以上中古屋房價近三年變化即可發現，五大夜市周邊房價，從2019年到2021年全都上漲，漲幅最低從10.91％起跳、最高則達27.68％。

她說，房價漲幅最多的是台南武聖夜市27.68％，其次為台南大東夜市、漲幅約24.6％，台南花園夜市則有19.61％的增幅，高雄六合夜市與瑞豐夜市則分別有13.67％及10.91％的上漲表現。

李家妮表示，夜市商圈周邊包括一般住宅、店面、套房租售等交易，熱度普遍相當高，但房價上揚仍取決於整體區域發展條件，例如商圈位處精華地段，擁有良好的交通與生活機能條件，勢必成為不少人的購屋首選，加上民眾對夜市宅接受度逐漸提高，房價也相對受惠。

台灣房屋民權加盟店東盧柏光分析，以漲幅最高的台南武聖夜市來看，武聖夜市位於台南市中西區，是台南歷史最悠久的夜市，鄰近夜市的主要幹道中華西路，能快速接往安南區的台南科技工業區，大量吸納就業人口移入。

疫情三級警戒狀況未除，加之時序又將進入農曆鬼月的房市淡季，如疫情延續到7月還未能解封回復正常生活，預期下半年房市起跑點可能直接跳到928檔期。房產業者雖對房市不看淡，推估將呈現「短緩長多」格局，但因疫情及政策打炒房，北台灣推案金額恐面臨1兆元保衛戰，全台2021年推案金額恐怕會跌破1.5兆元大關。

住展雜誌研發長何世昌表示，受疫情干擾，許多上半年預計推出的新案紛紛遞延，在遞延效應下，預期下半年推案量將會明顯激增，但去年底以來政策不斷打炒房，7月起房地合一和實價登錄兩個2.0版將同步上路，就目前建商推案布局來觀察，在打炒房政策下，推案意願已趨於保守謹慎，所以下半年雖然推案量會比上半年成長，但應不至於爆量。展望全年，何世昌認為，北台灣都會區推案金額恐將會下修，面臨1兆元保衛戰，估計加上中南部都會區，全台2021年推案金額恐怕會跌破1.5兆元大關。

愛山林建設總經理張境在表示，本土疫情爆發，在疫苗陸續施打後，估計8月應可望普及化，樂觀預期，房市在9月、10月，交易量可望逐步恢復正常。

就房價走勢來觀察，業界普遍不看淡，主要認為土地、缺工、營建三大成本同步攀升，勢必會反應在房價上，因此，打房政策和疫情撼動不了房價。

張境在指出，目前疫情衝擊房市，愛山林每周成交只有2億元，比平常每周成交20~30億元，只剩下十分之一不到，買氣大幅萎縮；但進場購屋的客戶幾乎都認為土地、缺工和營建成本只會持續推升房價，在疫情緩和後，房價不大可能下跌，只會持續上漲，因此危機入市，逆勢進場置產；預期疫情緩和後，房市下波報復性消費出現，房市成交放量之後，房價一定上漲，估計下半年房市呈「短緩長多」。

何世昌分析，疫情畢竟是短暫的，但政策才是長期影響因素，目前政策頻頻打房，對房市比較不友善，再加上缺工、原物料大漲，影響建商推出預售案的意願，賣一戶恐怕會賠一戶，這才是導致推案量縮小的主要原因。

業者說，今年「329檔期」受打炒房影響，已量縮三成，「520檔期」又碰到疫情大爆發而泡湯，上半年推案已經快要真空期，緊接著碰到農曆鬼月，今年房市起跑點可能直接跳到「928檔期」。

何世昌表示，有些業者確實這樣觀察，乾脆等「928檔期」再推出新案，不過疫情說變就變、市場也是說變就變，短期要觀察疫情發展，若7月可解除三級警戒，看屋人數高於預期，推案步調可望陸續恢復。

台北市危老案件最新統計已核准488件，今年有機會超過500件，由於危老條例今年5月11日起時程容積獎勵再減2%，北市危老再現搶掛潮，統計今年3月至5月11日止共有105件申請案，而北市參與危老改建的老舊建物型態相當多元，除了老舊透天、舊商辦、整批公寓、老舊飯店與戲院外，甚至還連寺廟都參與危老改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老在高房價與高地價的區域推動得如火如荼，尤其是所有權越單純，且土地面積越大的產品越為受惠，目前北市中已經有許多老舊建築參與改建，包括這一年多來受疫情重創的飯店業，從規模較大的上市飯店業到一般規模的飯店業者，都申請危老改建，另外還有許多老商辦大樓、甚至是戲院、市場、地上權、寺廟等，都順利核准危老改建計畫。

根據北市建管處的資料顯示，目前申請核准危老改建通過的有488件，飯店大樓改建的有國賓大飯店、神旺大飯店、昰美飯店、宣美飯店、六福客棧、台北馥敦飯店，舊辦公大樓則有上海商業儲蓄銀行、蘇黎世大樓與中山區數筆壽險大樓危老改建案，另外較著名的危老改建還有信義行政中心地上權、電影院的日新戲院、南門市場，甚至還有大同區的龍雲寺，都參與了這幾年的北市危老改建計畫。

北市統計至今年5月底，已受理申請重建計畫704件，申請量、核准量及核准率都高居全國之冠。危老條例於今年5月11日起時程容積獎勵再減2%，北市危老重建計畫也再現搶掛潮，統計今年3月至5月11日為止，共有105件申請案，北市危老重建案熱度不減。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，危老政策關門在即，也讓很多產權已經整合差不多的老舊建築把握機會申請，對於持有者來說，不僅能讓享受政府優惠，資產翻新，更能藉機重新規劃，發揮最大效益。

近幾年房價節節高漲，不少人看準投資房地產的獲利誘人，因此常想要跳入其中，賺取報酬。

但在資金有限下，許多人選擇從投資門檻較低的蛋黃區小套房開始。

然而戴德梁行董事總經理顏炳立表示，小套房「擁有容易、分手難」，若真的要投資不動產，還不如買4、5層樓的公寓，更容易有獲利機會。

顏炳立在最新發布的市場觀點中提到，在房地產市場裡，滿足自住需求後，多餘擁有的房地產，若不是投資，就是生活以外的玩具，像是豪宅、辦公室、店面、一般住宅、別墅、小套房、農舍、農地、山坡地、溫泉套房、海邊套房等，若非自用，都是投資或生活的一部分。

但是，「有錢任性、沒錢認命」，有錢的時候得已瀟灑買進，缺錢時會不計一切殺出，在利率低檔時有撐，擁有時間會長一些，但要是看不破、捨不得時，這些「玩具」就是使人從雲端墜落的殺手。

「五年前投資捷運旁小套房 五年後虧200萬出場」

顏炳立舉例，他的鄰居五年前投資買進台北市捷運旁的小套房，收益 2.5%，在五年後售出虧損200萬元出場。

另一個朋友五年前，以2億元買進陽明山別墅，現在開價4億元乏人問津，而10年前買的溫泉套房，因沒租沒用賣出，還可小賺出場。

還有企業家買農舍投資，光室內裝修成本就大於買進價格五倍，目前也僅能自用等機會出場，但投入的裝修資金已經回不去了。

有投資客買進桃園農地 套牢至今

另外，有投資客在市場高峰時買進桃園農地，但未來並不會市地重劃，所以現在仍在套牢、脫手困難。

10年前投資客掃入店面、豪宅、廠辦，現在處於必須降價才能出售，換到資金回來，這些案例猶如一場由熱鬧高峰墜落地面的血淚史。

顏炳立說，市場上有句名言，「沒有出售不了的房地產，只有割捨不了的價格」。

但這句話現在也派不上用場，因為買不動產需要長期持有的能力，投資更需要專業眼光及口袋要深、手腳要快，一旦地段不對、產品不對，即便被當成有錢人買的玩具，也得付出代價，若乏人問津就會換來悲慘結局。

投資小套房 需考慮投報率要高

至於有些人投資房地產，從門檻較低的蛋黃區小套房開始，顏炳立對此表示，小套房屬於過渡性的產品，是用「總價」掩蓋不合理「單價」的產品，若為自用，可以考慮；但若是投資，則要考慮投資報酬率要高。

一般而言，若在高檔買到的，都會是淪入套牢命運，因此若想從投資小套房獲利，一定要選在市場低迷時，靠租金收益來渡過盤整不漲的時間。

顏炳立說，但小套房畢竟不是終其一生都自用的產品，因此不建議投資，因為「擁有容易、分手難」，小套房的收益少、風險大，若是同樣的總價，不如投資附近 4、5層樓的公寓，較容易有獲利機會。

此波疫情來襲，政府拉高至三級管制因應，重創國內特定的內需產業，對於中小型的餐館經營更顯困難。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情的管制之下，許多餐廳的生意都大受影響，有些經營者希望透過增加外帶方式，多少增加點收入支付相關開銷，不過這段時間仍是相當辛苦，不僅餐飲業還有許多業種都深受影響，目前疫情管制對於店面市場的影響，仍屬於短期因素，不過一旦時間拉長，恐怕導致店面空置率增加，進而影響租金與售價。

據官方的2020年批發、零售及餐飲業經營實況調查報告顯示，餐飲業在經營上遭遇的困境，第一名是人事成本過高，比例達54.3%，第二名則是租金支出高，比例達53.1%，由於目前三級管制時間至6月28日，即使未來管制可能逐步放寬，但仍須要相當一段時間才能回歸到過去的正常生活，若是時間拉長則經營壓力更顯沉重。

不過即使許多店家生意受到影響，但仍可發現有些店面退租後，很快有新的店家補上，例如都會商圈中的美食巷弄，這類屬於民生基本類的內需型店面，市場需求就相對穩定，主因為當前外食需求穩定，即使疫情仍未退燒之下，仍看到有裝修中的新店家將投入營業。

此波疫情來襲，政府拉高至三級管制因應，重創國內特定的內需產業，統計國內上市櫃主要經營餐館類生意的公司，5月營收平均年減約3成，而在疫情發生之前的調查就顯示，餐飲業經營困境上，人事成本過高與租金支出高分別名列前兩大困境，疫情發酵店家暫停營業加上相關支出壓力，在全台高房價、高租金的情況之下，對中小型的餐館經營更顯困難。專家建議，未來店面仍舊必須維持相當程度的外帶與彈性內用空間，才能持續面對疫情後帶來的消費習慣改變。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情的管制之下，許多餐廳的生意都大受影響，有些經營者希望透過增加外帶方式，多少增加點收入支付相關開銷，不過這段時間仍是相當辛苦，不僅餐飲業還有許多業種都深受影響，目前疫情管制對於店面市場的影響，仍屬於短期因素，不過一旦時間拉長，恐怕導致店面空置率增加，進而影響租金與售價。

根據官方的2020年批發、零售及餐飲業經營實況調查報告顯示， 餐飲業在經營上遭遇的困境，第1名是人事成本過高，比例達54.3%，第２名則是租金支出高，比例達53.1%，由於目前三級管制時間至6月28日，即使未來管制可能逐步放寬，但仍須要相當一段時間才能回歸到過去的正常生活，若是時間拉長則經營壓力更顯沉重。

不過即使許多店家生意受到影響，但仍可發現有些店面退租後，很快有新的店家補上，例如都會商圈中的美食巷弄，這類屬於民生基本類的內需型店面，市場需求就相對穩定，主因為當前外食需求穩定，即使疫情仍未退燒之下，仍看到有裝修中的新店家將投入營業。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，疫情衝擊下，不少業者都期待房東降租共體時艱，實際觀察房東心態兩樣情，若房東年齡層較輕，也有其他的收入，在與時事接軌下，多願意在這2個月有8折的租金折扣，甚至也傳出對折的佛系優惠，相對之下年紀較大的房東，可能以租金為主要收入來源，多無意願調整租金，但後續面臨空置情勢也形成雙輸局面，不無承租方運氣問題。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨叮嚀，疫情對於實體店面衝擊甚鉅，根據歐美經驗，解封後也不容易回歸以前的狀況，店面仍舊必須維持相當程度的外帶與彈性內用空間，也會改變現行餐飲業的經營模式，才能持續面對疫情後帶來的消費習慣改變。

據市調機構統計5月全國預售、新成屋一手市場推案資料，數據顯示5月國內推案總銷金額1,266.2億元，較4月大減35.7%，顯示疫情爆發影響，建商推案腳步紛紛放緩，讓今年房市520檔期市況慘澹，由於6月依舊在疫情三級警戒，建商推案態度恐將持續保守因應。

據591新建案資料顯示，5月全國推案總銷金額1,266.2億元，較4月1,968.7億元大減35.7%；591新建案表示，以時間點區分，5月15日發布三級警戒前後來看，全國僅17個建案在三級警戒後進場，尤其疫情嚴峻的雙北市，總共只有兩個新案開賣；往南走桃園、新竹縣市與台中市則分別都有兩個建案進場，可看出5月多數新建案集中在三級警戒前推案，由於6月依舊在三級警戒之下，建商推案量恐不樂觀。

若以縣市來看，5月七大縣市中包括新北市、新竹縣市、台中市、台南市5月推案總銷都呈下滑趨勢，尤其疫情最嚴重的新北市，5月推案量僅剩131.5億元，不僅跌幅達82%、居七大縣市之最，推案量更創下今年以來最低紀錄。月減幅第二高是台中市，跌幅達76%，台南市與新竹縣市各別出現月衰退33.2%與27.9%情況。

不過反觀在疫情阻撓下，台北市、桃園市與高雄市5月推案量出現走揚情況，分別上漲78.4%、43%、85%；591新建案分析，三大都會區都因受惠區域內指標大案在疫情前就已進場，穩住5月推案量，其中台北市因總銷130億元的南港指標大案「擎天森林」開案，帶動5月總銷增加。

桃園則受惠百億大案「潤隆國家大院」進場，推升區域案量走高。高雄因左營指標案「鑫高鐵3」開賣，加上4月區域推案量基期較低、僅有90.2億元，在比較基期相對低且又有指標大案進場的情況下，讓高雄5月推案量月增幅居全國之冠。

甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在指出，受到疫情影響，初估5~8月這四個月的市況都不會太理想，基本上8月之前房市就是「度小月」市況。

財政部表示，今年成功出清不少雙北市精華區土地，統計前五月國有財產署代管處分無人繼承遺產，已有高達21.6億元繳庫，不只創下歷年同期新高，且光這五個月就已遠遠超過過去各年的表現。

今年上半年許多陳年案件結案，其中一位早年過世的黃姓大地主，在台北市文山區擁有30筆土地，但是卻負債累累，由於繼承人全數拋棄繼承後，相關債務歷經司法纏訟40餘年，直到今年2月所有官司完結，才終於獲得結案。

國產署表示，光是黃姓地主一個案件，歸入國庫的相關遺產價值就將近4.6億元，可說是近十年最大案。

財政部國有財產署預告，近期將進行今年度第二批地上權審議，預計7月5日將公告釋出15宗地上權標的，並於8月30日開標，六都全都有份，不少案件都是首次列標，雖然地上權權利金尚未定案，但會訂在市價的三成至七成左右，國產署歡迎廠商多加關注。

國產署已公告今年第一批國有地地上權，共20宗，權利金底價合計約38.5億元，將照原訂期程，於6月21日開標；國產署官員表示，緊接著第一波的熱度，6月22日將啟動二波地上權案件審議，本次預計列標地上權案件也不少，預計推出15宗地上權標的，且有兩宗位於商業區。

官員指出，本次列標地上權案遍布多個縣市，六都全都有份，台北市、新北市、桃園市各有一宗，台北市列標案件，更是位於精華地段的大安區。

台中市的部分，本次將大舉推出四宗地上權標的，官員指出，台中市不僅有一宗地上權為首次列標，另還有一宗位於干城重劃區。

台南市、高雄市則是各有兩宗，官員表示，特別是台南市東區平實營區列標的兩宗地上權，算是本次列標土地中的亮點，地段區位鄰近台南國賓影城、成功大學等，商機堪比台北市信義區土地。

官員指出，平實營區土地過去曾接獲業者反應面積過大，因此本次列標，預計將切為兩塊地上權標的。

新冠疫情升溫，房市陷入觀望，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰昨（18）日表示，全台以預售案為主力的建商紛紛暫時封盤或暫緩推案，新成屋及中古屋則是改線上帶看賞屋，預估下半年房市將呈現「價穩、量縮」格局。

房地合一、實價登錄2.0施行在即，賴正鎰說，政府接連祭出重拳打房政策，雖造成房市觀望，但目前看來並未出現所謂逃命潮或砍價拋售等殺盤現象，投資與置產族群都有做好長期持有或延後出售的打算。

賴正鎰指出，房地合一與實價登錄2.0對市場的影響，預計6月移轉交易數字將充分揭露，但目前市場降溫最大因素，其實是新冠肺炎疫情帶來的恐慌與觀望。

賴正鎰認為，只要疫情平緩下來、解除三級警戒，自住需求的剛需買盤就會很快回籠，因此建商多把第2季推案計畫延到第4季，甚至等到明年初再伺機而動。

以台中市為例，今年1至5月不動產交易轉移棟數計2萬797棟，較去年同期1萬6,471棟，年增率達26.3%，在這波疫情警戒期前，台中房市熱度居全台六都之冠。

財政部統計今年全國前四月房地合一稅的稅收總額合計50.9億元，光是六都就占了41.3億元。

近日，住房租賃保障工作再進一步，6月18日的國務院常務會議確定多項加快發展保障性租賃住房的政策，從增加保障性租賃住房供給，允許更多類型的土地、房屋改建為保障性租賃住房，降低住房租賃企業稅負等方面發力，緩解新市民青年人等群體住房困難。

專家認為，本次國常會政策針對大城市新進就業人群的租房需求，在增加保障性租賃住房的供給管道上有所突破，並開始重視租賃企業的經營壓力，通過減低稅負來增加企業信心，保證了保障性租賃住房的長遠發展。

“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”是今年政府工作報告明確的2021年的重點任務。今年以來，從中央到地方都為增加保障性租賃住房供給密集出臺政策措施。住房和城鄉建設部在5月12日、14日召開了40個城市發展保障性租賃住房工作座談會，提出要大力發展保障性租賃住房。

在地方層面，近日出臺的《關於支持浙江高品質發展建設共同富裕示範區的意見》以及《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中，都提到土地供應向租賃住房建設傾斜，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房等內容。

而本次國常會則對增加保障性租賃住房的供給工作有所細化。本次國常會確定，要落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，加強金融支持，增加租金低於市場水準的小戶型保障性租賃住房供給。對於人口淨流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，允許將閒置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。

中國房地產資料研究院院長陳晟告訴證券時報記者，強調增加租金低於市場水準的小戶型保障性租賃住房供給，實際上是迎合了我國大型城市中新市民、青年人等新進就業人群對房型的主要需求，進行針對性供給。在供給方法上，會議明確對土地供給端進行突破，確定用集體建設用地、企事業單位的自有用地，甚至允許一些過度閒置的商業辦公用房、廠房等進行改建，多管道保障了住房供給。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策將閒置商業辦公專案與保障性租賃住房進行對接，既讓閒置房源等獲得妥善處理，也再次盤活了此類資產，將去庫存回籠資金、增加保障性租賃住房房源等工作進行了結合。

此外，本次國常會的最大政策亮點，就是針對住房租賃企業的減稅政策。本次國常會確定，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率徵收房產稅。

嚴躍進對此指出，本次房產稅減征政策，通俗來說就是“公對公”的房屋託管或出租行為可以獲得較大房產稅減免。在此政策下，各類實體企業將會主動和租賃企業合作，把此類可租賃房源交出來，用於充當租賃住房尤其是保障性租賃住房的房源。

環業投資IP Global中國區首席經濟學家、中國資本聯盟副理事長柏文喜對記者表示，本次國常會降低租賃企業稅負，釋放了政策層面試圖降低租賃企業運行成本來鼓勵保障性租賃住房行業發展的意圖。不過，應看到此前“爆雷”過的長租公寓企業的經營壓力依然較大，後續在支援租賃企業發展的政策層面上，還可以通過財政補貼、金融支持以及人才政策等方面持續性和綜合性發力。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.070, -0.17, -3.24%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

中國海外發展的主體地產業務為中海地產，作為行業內的老大哥，在規模不落後的情況下總體保持著穩健的經營態勢。但ROE近兩年有所下滑，跌破15%一線，銷售淨利潤率也連續兩年下滑但仍高達25.5%，總資產周轉率企穩在0.24左右，處在統計房企的中上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，中海地產的財務更為穩健，整體的權益乘數小於3，即資產負債率僅在60%，2020年報顯示，中海地產的三道紅線均達標。

ROE連續兩年下滑 降至15%以下

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。中海地產過去幾年的平均ROE一路小幅下滑，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，但中海地產的平均ROE從17.89%降至16.35%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，中海地產的平均ROE降低至14.76%，其在所有統計的100家上市房企中位列第46位，處於中游水準。此外，在規模相當的房企中處於位置中游水準，低於融創、萬科、華潤，高於碧桂園，恆大。

淨利潤率同規模裡領先 融資成本優勢明顯

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

中海地產過去幾年的淨利潤率基本維持在25%左右，截止2020年，淨利潤率為25.5%，較2019年的26.02%略有回落，其在所有統計的100家上市房企中位列4位元，在規模相當的房企中處於位置處於領先水準，高於下圖中萬科、華潤、融創、保利等一眾穩健的龍頭房企。由此看來，中海地產在規模效應方面獲得的拿地成本、品牌效應以及融資成本優勢較為明顯。

權益比例始終在90%以上

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，中海地產近幾年的資料比較穩定在90%出頭的水準，這個比例列在統計百家房企的14位，位於上游水準，且穩定性是名列前茅的。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，中海地產再次位於領先水準，高於下萬科、華潤、融創、保利等一眾穩健的龍頭房企。

總資產周轉率有所下滑穩定在0.24

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，中海地產過去幾年有所下滑基本穩定在0.24的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列26位，再次高於萬科、保利、碧桂園、融創、華潤、恆大等，小於龍湖。

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，中海地產為2.6，小於3，即資產負債率僅在60%。在所有統計上市房企中，位列95位，明顯高於保利、中海、華潤，低於融創、碧桂園、恆大等，在全行業也是最低的存在。這基本是符合我們一貫的認知的。

綜上，中海地產擁有較為出色利潤率以及周轉率表現，但由於杠杆率低、權益比例也較高，因此整體平均ROE位列中游水準，體現出了其綜合盈利能力較強且財務穩健的一面。這其中，主要是由於中海地產在各個環節均比較穩定和均衡，沒有明顯的短板使得中海地產綜合競爭力較強。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.070, -0.17, -3.24%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

中國奧園1996年在廣州成立，已成為涵蓋地產、商業、科技、健康、文旅等板塊的綜合性企業集團。平均ROE近兩年接連上升至35%的高位，但與此同時銷售淨利潤率並沒有明顯的改善，多年在10%左右，總資產周轉率企穩在0.2左右，處在統計房企的中游水準。相對來說，奧園的財務更為激進，整體的權益乘數達到了18.33，2020年報顯示，奧園也踩1條紅線，剔除預收款項後的資產負債率78%。

ROE連續上升 站在35%高位

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。但奧園過去幾年的平均ROE連續抬升，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，奧園的平均ROE從10.27%升至21.87%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

而截止2020年，奧園的平均ROE繼續升至35.18%的高水準，其在所有統計的100家上市房企中位列第5位，處於上游水準。此外，在規模相當的房企中處於位於上游水準，低於剛上市的祥生控股，高於榮盛、美的、雅居樂、濱江集團(4.260, -0.03, -0.70%)等。

淨利潤率同規模裡中等 並未有明顯提升

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

奧園過去幾年的淨利潤率並沒有隨著ROE的變化而提升，截止2020年，淨利潤率為10.38%，近幾年一直在10%左右徘徊，其在所有統計的100家上市房企中位列46位元，在規模相當的房企中處於位置處於中游水準，低於雅居樂、中駿、濱江集團等，高於祥生、榮盛發展(5.740, -0.15, -2.55%)。由此看來，奧園集團的ROE提升並非是由於利潤率的緣故。

權益比例較高且較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，奧園近幾年的資料比較穩定在80%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的46位，位於中游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，奧園再次位於中庸水準，榮盛發展、祥生控股的歸母利潤占比更高，但建發、濱江等要低。

總資產周轉率穩定在0.2

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，奧園過去幾年基本穩定在0.2的水準，並沒有體現出了明顯的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列38位，低於祥生、雅居樂、新力等。

杠杆率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，2020年中國奧園為18.32，遠高於10。在所有統計上市房企中，位列5位，僅次於剛上市的祥生、中梁、三盛控股及背靠央企的中交地產(6.340, 0.01, 0.16%)。奧園的杠杆率上升較快，成為了公司ROE迅速爬升的關鍵原因。截止去年底，中國奧園的現金短債比1.3倍，剔除預收款項後的資產負債率78%，淨負債率82.7%，仍踩一道紅線。

綜上，得益於杠杆率的快速升高，奧園的平均ROE也水漲船高，並在2020年沖至行業上游，但公司的淨利潤率卻持續處於10%左右的中游水準。在未來房企杠杆率受到壓制的情況下，提升或甚至是保持淨利潤以及提高周轉率成為房企做大盈利能力的關鍵。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.070, -0.17, -3.24%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

正榮地產于福州創立於1998年，是一家全國性綜合投資控股集團，總部位於中國上海，但是一家不折不扣的閩系房企。公司的平均ROE近兩年有所下滑，2020年降至16.75%，銷售淨利潤率基本保持穩定在9%左右的水準，總資產周轉率近兩年有所下滑，2020年在0.18左右，處在統計房企的中下游水平，並沒有體現出明顯的管理優勢。相對來說，正榮地產的財務更為激進，整體的權益乘數大於10。2020年報顯示，正榮地產也踩1條紅線，扣除預收賬款的資產負債率76.57%。

ROE連續兩年下滑 回落至15%以下

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。正榮地產過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，正榮地產的平均ROE從16.76%升至19.54%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，正榮地產的平均ROE回落至14.74%，其在所有統計的100家上市房企中位列第47位，處於中游水準。此外，在規模相當的房企中處於位置中游水準，低於龍光集團、中梁控股，高於歐氏兄弟的融信集團和富力地產。

淨利潤率同規模裡中等 基本維持在9%左右

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

正榮地產過去幾年的淨利潤率儘管不高但相對穩定，截止2020年，淨利潤率為9.85%，其在所有統計的100家上市房企中位列52位元，在規模相當的房企中處於位置處於中下游水平，低於上市不久的中梁和盈利能力突出的龍光集團，甚至低於富力地產。相比之下歐氏宗地的正榮地產和融信中國的利潤率水準相近，且都不算高。

權益比例不高 下滑明顯

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，正榮地產近幾年的資料比持續下滑至70%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的61位，位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，正榮地產再次位於中庸水準，龍光、富力的權益比明顯更高，但融信中國和中梁控股的權益比要低。

總資產周轉率有所下滑行業中下游

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，正榮地產過去幾年基本穩定在0.2的水準，並未體現出了明顯的管理優勢。且在2020年進一步下滑至0.185，而在所有統計上市房企中，位列63位元，同規模房企中墊底。

杠杆率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，正榮地產為10.85，大於10。在所有統計上市房企中，位列27位，處於行業較高水準，但仍不及融信中國和中梁地產高。于2020年底，正榮地產的淨債務與權益比率為64.7%、現金對短期債務比率為2.2，正榮地產扣除預收賬款的資產負債率76.57%，仍踩中“三道紅線”的其中一道。

綜上，正榮地產的平均ROE位列中游，體現出了其綜合盈利能力較為一般，這其中，主要是由於正榮地產在淨利潤率方面表現並不算突出，加上周轉率和歸母利潤占比下滑，平均ROE出現了一定程度的下降。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.070, -0.17, -3.24%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

招商蛇口(10.880, -0.22, -1.98%)是招商局集團在國內重要的核心資產整合及業務協同平臺，確立了“前港-中區-後城”的開發模式，協同園區開發運營、社區開發運營、郵輪建設運營等三大業務。但平均ROE近兩年有所下滑，滑落至12.5%的水平線上，銷售淨利潤率也連續兩年下滑至15%以下，總資產周轉率企穩在0.17左右，處在統計房企的中下游水平，並無明顯的管理優勢。相對來說，招商蛇口的財務更為穩健，整體的權益乘數小於10，即資產負債率小於90%。2020年報顯示，招商蛇口也全部綠檔。

平均ROE連續兩年下滑 2020年僅有12.5%

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。招商蛇口過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，招商蛇口的平均ROE從18.6%升至21%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，招商蛇口的平均ROE降低至12.49%，其在所有統計的100家上市房企中位列第54位，處於中游水準。此外，在規模相當的房企中處於墊底位置，低於新城、世茂、華潤、龍湖等。

淨利潤率同規模裡中等 降至15%以下

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

招商蛇口過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率為13%，沖上20%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列31位元，在規模相當的房企中處於位置處於中下游水平，低於聚焦一二線的龍湖、華潤，僅高於聚焦在三四線的新城控股(43.480, -0.05, -0.11%)。由此看來，招商蛇口儘管有前海片區不少土儲，但整體項目的利潤率優勢並不明顯。

權益比例不高但較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，招商蛇口近幾年的資料比較穩定在70%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的63位，位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，招商蛇口再次位於中庸水準，融創、華潤、中海的權益比明顯更高，但世茂、龍湖的權益比要低，且下降的速度更快。

總資產周轉率下滑後穩定在0.17

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，招商蛇口過去幾年下滑後基本穩定在0.17的水準，並沒有體現出明顯的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列68位元，在同規模中墊底，低於融創、華潤、龍湖、新城等。

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，招商蛇口為6.9，小於10，即資產負債率小於90%。在所有統計上市房企中，位列53位，處於中游位置與世茂相當。年報顯示，2020年末，公司剔除預收賬款後的資產負債率58.84%，淨負債率28.81%，現金短債比1.23。按照“三道紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達標。

綜上，招商蛇口的平均ROE僅位列中游且呈現出快速下滑的態勢，體現出了其綜合盈利能力面臨壓力的一面，這其中，主要是由於招商蛇口在淨利潤率方面出現了明顯的滑坡，加上杠杆率和周轉率並不高，因此整體ROE就隨著淨利潤率的下滑而下滑。

實現粵港澳1小時生活經濟圈 配套完善

珠海貴為粵港澳大灣區的核心樞紐、唯一同時連接香港、澳門的城市，也有「宜居之城」的稱號。而自從港珠澳大橋落成後，加快形成無縫銜接、經濟高效、海陸空並進的交通體系，實現粵港澳1小時生活經濟圈，為珠海市發展迎來新機遇。

自從「粵港澳大灣區發展規劃綱要」正式發布，特別提出珠江口東、西兩岸協同發展。重磅政策落地，重大工程提速，資金湧入，不少知名企業相繼落戶珠海，從而推動房地產發展。

大灣區主要城市近數月以來已有不少調控樓市措施出台，房友圈（香港）行政總裁王依群表示，珠海於今年4月時市場亦曾有不少相關傳聞，但及至最近，仍未有重要的措施落實公布，目前只有銀行對買家的資金審查趨向嚴謹，物業按揭首期仍維持7成水平。

宜居城市 吸外地買家入市

而且珠海樓市前景向好，由於屬宜居城市，加上近年規劃配套日趨完善，故吸引內地其他城市的買家前來購置物業，除港、澳外，亦有大灣區其他城市，同時還有華東及東北地區人士，他們除作投資外，有些還會為冬天避寒之用。

珠海5月樓市較4月有所回落，一手成交量減少約2成，但較去年同期受疫情衝擊時回升近8成。至於整體樓價輕微下調1%至1.5%，幅度不大，而較去年同期則有6%的升幅，目前全市整體建築面積平均每平方米均價為2.5萬元（人民幣、下同），若包含橫琴計算，均價則為3.3萬元。

根據合富研究院統計數據顯示，5月珠海市商品房網簽共成交6,087宗，較4月的7,721宗下跌21%，較去年同期的3,485宗則大升75%；至於成交面積，全市共錄56.7萬平方米，按月亦跌14%。合富研究院指出，珠海5月時多家銀行房貸利率普遍上調，且貸款額有收緊迹象，部分銀行工作人員表示後續仍有可能繼續上調，由於買樓成本增加，對樓市成交也有一定的影響。

從成交資料來看，一手住宅仍主導樓市，5月交投約佔市場79%，上月共錄4,825宗，較4月的6,250宗減少23%；一手商舖及辦公物業則錄得升幅，5月分別有198宗及676宗買賣，按月分別上升42%及1%。至於其他類別則佔388宗。

斗門金灣住宅交投最多

從各區住宅成交來看，以位於西區的斗門及金灣交投最多，前者有以1,148宗居首位，佔一手住宅成交24%；次位為金灣，亦達1,053宗。至於第3位為主城區的唐家，錄得792宗成交。而高欄港以成交654宗位列第4名，繼而是南灣、橫琴，分別成交451宗及409宗。

至於後市，房友圈王依群指出，珠海樓價仍會持續上升，因為5月發展商向政府登記將售物業的價格（備案價）平均每平方米2.8萬元，此水平已高於同月的平均成交樓價水平，故預料日後正式推出市場時，價格會進一步上升。她續稱，若疫情未有惡化，預料至今年底，樓價會再有5%的升幅。但成交量能否有所突破，需視乎各地是否能於今年9月可通關。疫情纏繞逾年，事實上市場已累積不少購買力；至於未來若有限購政策，料不會影響港澳買家。

“現在這附近買二手房的少了，很多人轉去看新房。”近日，成都市高新區金融城板塊一位房產中介人員告訴《中國經營報》記者，二手房參考價發布後，這個板塊二手房的市場有明顯變化。

5月28日，成都市發布了二手房參考價，其中最高價格39300元/平方米。而後，成都市二手房交易成交價格受到直接影響，諸葛找房數據顯示，從發布二手房參考價當週開始，成都市二手房成交均價已經連續4個星期下跌，截至目前跌幅2%。

另一方面，成都市對參考價執行情況的監控十分嚴格，有二手房中介人員將房源以顯著超出參考價出售，很快就被處罰。高壓之下，房產中介平台上再難看到高價二手房源。

二手房價殺手鐧

5月28日，成都市發布了201個小區的二手房參考價格，其中高新區28個、天府新區8個、錦江區22個、青羊區22個、金牛區36個、武侯區34個、成華區51個。

貝殼網上可以看到成都市掛牌的二手房小區多達1.7萬餘個，雖然本次發布的小區數量只占到其中很小一部分，但目前發布的小區已經基本覆蓋“5+2”核心城區的熱點區域，如高新區的金融城板塊、錦江區的攀成鋼板塊、青羊區的內金沙板塊、金牛區的國賓板塊、武侯區的外雙楠板塊、成華區的建設路板塊、天府新區的麓湖和興隆湖板塊。

但成都市對二手房價的把控並非剛剛起步，早在今年3月22日，成都市就提出將建立二手房成交參考價格機制。5月14日，成都市房地產經濟協會發布進一步規範二手住房掛牌價格發布工作的通知。通知明確，下架虛高價格房源。各房地產經紀機構和房地產銷售服務人員不得受理及通過線上和線下渠道對外發布明顯高於成都市二手住房最高參考價格的掛牌價格。隨即，一夜之間貝殼網上所有小區均價消失，再次上線之後已經無法看到單價超過39300元/平方米的二手房源。

諸葛找房數據顯示，從發布二手房參考價的當週開始，成都市二手房成交均價連續下跌。從第20週的16979元/平方米下跌到了第24週的16632元/平方米，跌幅達2%。5月14日，貝殼網掛牌的成都二手房有125090套房源，但到6月15日已經只剩121541套，一個月間減少3500餘套。

記者近日走訪高新區、武侯區、青羊區多個房產中介門店發現，不同於以往的忙碌，如今中介門店多冷清安靜，甚至有的門店大門敞開無人值守。一位房產中介人士告訴記者，近期這里二手房交易已經少了很多，很多人轉去看新房。如果看二手房，對方表示可以登記購房需求，等待有合適房源出現後再聯繫。

此前成都市住建局表示，綜合分析該市二手住房買賣簽約價格、評估價格和房屋周邊新房掛牌價格，第一批形成了交易活躍度較高的部分樓盤的參考價格，後續將根據房地產市場變化情況適時調整、增加，並及時發布參考價格，原則上每半年更新一次。而其他樓盤二手住房參考價格也將在未來及時發布。

關於二手房參考價發布後的市場反饋，成都市住建局方面向記者表示，二手房機制發佈時間不長，現在還在關注市場的情況。

高價房源噩夢

二手房參考價格發布之後，成都市對此政策的執行也頗為嚴格。6月7日，成都高新區公園城市建設局發佈公告稱，廣州市寧駿物業管理有限公司成都分公司在銷售譽峰項目二手住宅時，掛牌價格超過該項目二手住宅37546元/平方米的參考價格，違反了中央、省、市“房住不炒”的房地產調控精神，經研究決定，對廣州市寧駿物業管理有限公司成都分公司予以全市通報批評，並取消網上簽約資格；暫停該公司成都市房地產銷售服務人員唐某某的資格。

事實上，此次二手房參考價政策直接命中的，便是成都市的高價二手房源。而上述處罰中涉及的譽峰小區，正處在成都市高價房源集中的金融城板塊。此前，該區域多個小區的二手房均價超過40000元/平方米，甚至達到50000元/平方米，而目前該區域小區限價最高為39300元/平方米。如此前中海九號公館、城南一號等幾個典型樓盤的掛牌價在50000元/平方米以上，本次參考價均在38000元/平方米左右，基本上“打了七八折”。

金融城板塊的房產中介戴磊（化名）告訴記者，高價房源在銷售系統上已經看不到了，想要買那些房子購房者只能找業主私下協商，實際售價往往會超過參考價格，而且不少業主會要求直接支付全款或者首付七成。“這附近房子的區位、交通、學區各方麵條件都比較好，業主一般心氣也會比較高。”不同於其他區域的二手房業主可能會急於賣掉房子後置換更優質的房子，這裡的房子已經非常優質，業主並不急於置換。

另一方面，銀行貸款會按照二手房參考價執行，導致可貸款部分減少。“比如一套房子房東一定要賣500萬元，但參考價算下來是400萬元，貸款就只能按照400萬元的七成來算，多出來的100萬元就要全部加到首付款裡面。”戴磊給記者解釋了首付款的變化。

但對於單價原本就不高的房源來說，參考價的影響似乎並不突出。武侯區的金輝楓尚參考價為16459元/平方米，該小區旁邊的房產中介掛牌系統中可以看到這個小區裡15000~18000元/平方米的房源。中介人員提醒，目前不是所有小區都發布了參考價，“沒有出台參考價的小區就可以貸款更多一些，所以要抓緊下手。”

政策組合拳

近期成都樓市的關注點遠不止於二手房參考價。事實上，二手房參考價只是其中一環。

在參考價發布之後，成都住房公積金管理中心發文稱，購買二手住房辦理公積金貸款的，住房價值按住建部門確認的網簽備案合同價款、房屋評估價以及住建部門公佈的成交參考價格三者中的最低值認定併計算可貸額度。

由於成交參考價普遍低於掛牌價，將成交參考價作為重要依據或者直接按照成交參考價進行公積金貸款，同樣會出現貸款減少、首付增加的情況。

除二手房政策外，成都新建商品房土拍市場也掀起了波瀾。

6月7日，成都首批集中土拍開啟，持續了一周的土拍最終以355億元收官，溢價率控制均在10%以內。該次土拍採取了“限房價、定品質、競地價”的方式，即在土地開出之時已經確定了銷售價格，而限定的價格遠遠低於此前成都新房市場的房價漲幅，開發商的利潤已經非常透明。

記者了解到，伴隨本次土拍，成都有更多的地塊提出了配建租賃住房的要求，如高新區中和街道觀東社區76.03畝地塊最終自持租賃住房面積比例達到了59%。

與此同時，成都市出台鼓勵建設租賃住房政策，其中，新建（商品房配建的無償移交租賃住房除外）、改建租賃住房按照建安成本、工程建設其他費、裝飾裝修費用總和的30%，按照最高不超過1500元/平方米標准進行獎補；商品房配建的無償移交租賃住房按1400元/平方米標准進行獎補。

中指研究院對此解釋稱，成都6月1日發布的租賃市場財政補貼辦法，能夠對最近一批次土拍中多宗地疊加“競自持租賃”的條件進行輔助，對新建租賃住房的開發企業有一定的支持作用，也能夠加速成都整體的租賃市場建設。

西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐表示，成都市出台二手房參考價在不同區域的影響也不同，熱點區域參考價是低於市場價的，但在非熱點區域實際上對交易價格就沒有太大的影響。這一輪限價土拍，也會在一定程度上減少土拍企業的數量，能夠給土地市場降溫。

6月18日，國務院常務會議召開，會議從增加低租金小戶型保障性租賃住房供給，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地、閒置和低效商辦、廠房等建設和改建保障性租賃住房，降低住房租賃企業稅負等3個方面確定加快發展保障性租賃住房政策。

今年政府工作報告中提出，要切實增加保障性租賃住房等供應，降低租賃住房稅費負擔。其後住建部先後召開6城保障性租賃住房工作座談會、40城發展保障性租賃住房工作座談會，多城市明確將大力發展保障性租賃住房列入重要議事日程。

在此基礎上，國常會確定加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民、青年人等群體住房困難。

增加供給，企業減負

為保障城鎮化進程中進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人基本住房需求，國常會提出，落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，加強金融支持，增加租金低於市場水平的小戶型保障性租賃住房供給；人口淨流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，允許將閒置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。

在發展保障性租賃住房過程中，要落實城市政府的主體責任。首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴21世紀經濟報導記者，保障性租賃住房的供給可以由政府直接建造供應，也可以由政府收購小戶型二手房。

利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，或者將其他閒置、低效的商辦、廠房等改建成保障性租賃住房，趙秀池認為這是成本較低有盈利的模式。

國常會還提出，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率徵收房產稅。

此前，據國家稅務總局發布的《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》，單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的徵收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

這意味著新的住房租賃企業增值稅徵收政策生效後，住房租賃企業向個人出租住房享有與個體工商戶出租住房同樣的稅收優惠。

一位財稅從業人士告訴21世紀經濟報導記者，前述增值稅減稅政策中的5%是法定的簡易徵收率（適用於不動產租賃），1.5%是優惠稅率。在現行政策下，住房租賃企業的計稅方法為租金（含稅）/（1+5%）*5%，由於增值稅是價外稅，10月1日後新的計稅公式為租金（含稅）/（1+5%）*1.5%。

以企業出租一間月租5000元的房源為例，現行政策下企業每月需繳納增值稅238.1元，降稅政策實施後，每月僅需繳納71.4元，增值稅負擔大大減少。

“這種政策優惠，對於增值稅來講，其實比直接降法定徵收率力度更大。 ”該財稅從業人士說，“由於增值稅也是流轉稅，在實操中出租方可以通過改變租金定價轉嫁稅負。”

在房產稅徵收方面，按目前政策，企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4％的稅率徵收房產稅，國常會將租賃住房房產稅優惠從向“個人”出租住房，擴大到向“個人+專業化規模化住房租賃企業”出租住房，稅收優惠範圍增加。

負責住房租賃市場分析的貝殼研究院高級分析師黃卉在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，減輕企業稅負，能夠提升企業參與住房租賃市場的積極性。

黃卉說，住房租賃行業盈利空間較窄，降稅可以緩解住房租賃企業的經營壓力，提高住房租賃企業的盈利空間。

黃卉指出，後續還可能會降低個人出租住房的稅負，盤活個人閒置住房資源，“通過此種方式激勵個人業主將閒置房屋投入到住房租賃市場中。”

支持政策逐步推進

在本次國常會之前，中央及相關部門多次明確發展保障性租賃住房。

去年年底召開的中央經濟工作會議即重點部署了推進保障性租賃住房建設相關工作，今年政府工作報告中提出，要通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房等供給，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

此後，住建部4月9日召開6城市保障性租賃住房工作座談會。住建部副部長倪虹在會上強調，人口流入多、房價較高的城市，要科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，落實年度建設計劃，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。

5月12日、14日，住建部分別在瀋陽和廣州召開40城市發展保障性租賃住房工作座談會。會議明確，堅持小戶型、低租金，重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房，包括利用農村集體建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。

5月20日，為推動擴大保障性租賃住房供給，規範中央預算內投資支持保障性租賃住房建設有關項目管理，提高資金使用效益，發改委印發《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》 （後簡稱暫行辦法），支持人口淨流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設。

《暫行辦法》中支持的保障性租賃住房以建築面積不超過70平方米小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，具體條件由城市人民政府確定。

在地方層面，多地支持保障性租賃住房發展。北京2021年計劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集租房、公租房各150公頃，較去年分別增加100公頃、70公頃，多主體、多渠道增加有效供應，擴大保障性租賃住房覆蓋面。

安徽明確保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房，今年將新籌集公租房2916套，對符合保障條件的環衛、公交等基本公共服務行業困難職工以及人才、退役軍人等群體實施精准保障；籌集政策性租賃住房不少於3萬套（間），實行低於市場租金的政府指導價，重點解決新市民、青年特別是從事基本公共服務人員等群體住房困難。

國常會在之前政策和行動基礎上，進一步確定了加快發展保障性租賃住房的政策。

黃卉表示，未來將通過政府引導、企業參與的方式發展保障性租賃住房，“本著'誰投資誰負責'的原則，政府提供金融、稅收優惠等政策支持，引導市場化力量積極參與租賃住房項目投資、建設和運營中。”

“該類項目成本和租金相對較低，能夠保障新市民、年輕人在城市中安居樂業。”黃卉說。

黃卉指出，之前政府主要通過公租房來保障困難群體的租住需求，財政和建設壓力較大，能夠提供的租賃房源有限，且審核標準較為嚴格，難以滿足城市快速增加的新市民、青年人的居住需求。政府支持，企業等社會多方參與，可以更高效地擴大租賃房源供給，緩解新市民、青年人面臨的小戶型、低租金房屋供給不足的矛盾。

趙秀池認為，政府後續可能還會進一步推出保障性租賃住房支持政策，“應該是針對多主體投資、多渠道供給，提供更多的土地、財稅、金融等政策支持。”

趙秀池指出，保障性租賃住房租金更低，只適用於符合保障性租賃住房准入條件的承租人，其中一部分新市民、青年人可能符合保障性租賃住房的條件，其餘大部分人應該通過市場化的方式租賃住房。

6月18日，備受期待的上海首批集中供地正式開拍，將於6月25日結束。

上海首批集中供地共將出讓56宗地塊，包含6宗“城中村”改造用地，14宗徵收安置房用地，8宗租賃住房用地，28宗含普通住房的用地。其中28宗涉宅地塊分佈於楊浦、閔行、嘉定、松江、奉賢、青浦、浦東、臨港、靜安、崇明、寶山、徐匯、普陀13個地區，總起始價約699.71億元。

據統計，本次集中土拍共吸引了40家房企參與。其中保利地產共參與競拍12宗地塊，碧桂園、金地、中建八局均參拍9宗，建發、大華各參拍8宗，招商蛇口參拍7宗。

當日共出讓了13宗地塊，截至晚上7點，13宗地塊全部成交，總成交金額達399.56億元。

其中，備受關注的靜安區靈石社區N070403單元打包地塊，經過一次性書面報價環節，被保利以總價105.13億元競得，樓面價51707元/平方米，溢價率8.39%。另外，楊浦定海社區地塊被楊浦城建拿下，溢價率9.21%；徐匯濱江地塊被复地溢價0.21%摘得。

值得注意的是，上海首批集中供地競拍採用了限價競價新規。即在房價地價聯動機制下，設定了地塊起始價格、中止價和最高報價。地塊最高報價一般限定為起始價的110%。競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”，即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。與原規則相比，新的競價規則將價高者得調整為限地價下的相對價高者得。

“總體來看，上海的集中供地是近期幾個城市中，對於地價控制最嚴的，同時還為未來建成的項目留出了合理的利潤空間，在穩定房價、地價的同時也會有利於保障未來上市項目品質。”

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，從首日上海拍出的13宗地塊來看，由於前期已經明確限定了溢價率上限，同時對於上市後也有明確的指導價，因此房地聯動的操作方式對於土地市場降溫有著直接作用，同時也有利於穩定後續市場預期，並引導市場健康發展。

進入6月，重點城市首場集中土拍高峰期已過，第二批集中拍地也悄然開啟。作為首個開啟第二場土拍的城市，廈門此次土拍熱度仍然不低。具體來看，廈門本次共出讓11宗地，雖然僅湖里P04地塊以上限價成交，但其餘地塊的溢價率也並不低，過半地塊的溢價率超過20%，平均溢價率為23.62%，土拍競爭依然比較激烈，但與第一次集中拍地平均溢價率29%相比仍出現了一定的下降。

在廈門“第二拍”之後，6月17和18日長春二輪集中土拍再度“遇冷”，超九成地塊底價成交，土拍總溢價率僅有0.4%，較首次集中土拍熱度再次下降，較2020年全年涉宅土地溢價率更是低了4.2個百分點，市場明顯“更冷”。

從近期各地出台的土地相關政策來看，為了穩定地價，多個熱點城市採取“限地價+搖號（一次性報價）”的方式進行土拍。與此同時，由於部分房企為了提高中標率，以多馬甲參拍圍獵地塊，導致土拍熱度居高不下，為了杜絕此現象，多個城市禁止馬甲參拍，南昌、東莞也於近期出台政策禁止馬甲拍地。

總體來看，集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式，都會對“控制地價、抑制溢價”有一定的幫助，在具體實施的過程中需要根據各城不同的情況進行調整。如長春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比，市場表現更“冷”，溢價率再度下行，“底價成交”和“流拍”成為高頻詞彙；即使是溢價成交的地塊，地價較上一次集中拍地也進一步下滑，房企拍地積極性再度下滑，雖然地價下滑十分契合政府實施“集中供地”的初衷，但是考慮到近兩年長春樓市進入低谷，去化週期已經超過20個月，庫存有加劇的風險。

01

廈門二輪土拍熱度持續

22城首批集中供地尚未全部結束，廈門第二輪集中拍地已接踵而至。2021年6月10日，廈門二次集中供地正式出讓，廈門第二輪供地中，共有8家房企競得11塊含宅地塊，成交總金額達344.05億元，平均溢價率為23.62 %，較上一輪集中供地29%的平均溢價率相比有所下降。

整體來看，兩輪供地結束後，廈門共成交16宗地，成交金額近534億元，成交建面達198萬平方米。其中第二輪土地供應量最大，從已公佈的集中供地計劃來看，二輪出讓11宗地在三個批次中最多且分佈最廣。第一、二輪廈門土拍共成交198萬平方米，接近2020年土地成交82%，與去年住宅銷售相比，占到85%。

成交來看，與首輪5宗地塊3幅觸頂成交相比，第二輪集中供地的11幅地塊中僅有1宗觸及最高限價（地塊均採取“限房價、限地價、競配建”方式拍賣）。

如此看來，在加大供應後，廈門第二輪集中拍地雖然熱度依舊，但與首輪拍地相比仍出現了一定的下降。

02

長春超九成地塊底價成交

繼廈門之後，長春於2021年6月17和18日也進行了第二輪集中供地，從供

應規模上來看，長春二輪土拍規模較一輪有所提升，不論是供應幅數還是供應建面較第一次均有顯著提升，尤其是供應建面，增幅高達44%。

在供應規模明顯上漲的情況下，長春二輪集中土拍熱度進一步下滑。據了解長春本次土拍供應68宗涉宅地，其中有8宗提前中止出讓，最終成交42宗住宅用地，18宗流拍，流拍率高達38%，流拍情況較首輪明顯加劇。

與首輪土拍一致，長春二次集中拍地競拍依然採取“限地價、競配建”競地模式。但事實上，第二輪集中拍賣成交的42宗涉宅地塊中，僅有3宗溢價成交，無一宗觸及最高限價，其中溢價率最高的位於汽車經濟開發區，被万科以12.32億元競得，溢價率為5.17%，樓板價為3660元/平方米。其餘39宗均為底價成交，比重超九成。從市場熱度來看，本場土拍總溢價率僅有0.4%，較首次集中土拍熱度再次下降。

值得注意的是，就長春目前的市場供求情況來看，這些土地未來入市仍將面臨一定的去化隱憂。CRIC數據顯示，2020年9月，長春“限價+限貸”政策出台之後，市場明顯降溫，9月之後月均成交量僅有62萬平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷售規模甚至不及疫情之前，成交均價也在持續下滑，商品住宅去化週期已經超過20個月，庫存有加劇的風險。

造成這一現象的原因除了疫情和調控加碼等因素，最主要的原因還是在於人口，長春處於人口外流比較嚴重的東北三省，人口的外流嚴重影響了購房需求基本面。近期公佈的“七普”人口數據顯示，2020年長春常住人口906.7萬人，較2010年增量僅有30萬人，這一數據在二線城市處於墊底位置（僅高於西寧和哈爾濱）；並且增長的這部分人群很大程度上來源於省內三四線城市，購買力相對疲軟，因此房地產市場表現不及人口大量流入的長三角和珠三角區域，流拍和底價成交成為常態也在意料之中。

在供地政策推出後，首輪集中供地中有不少城市出現了競拍高熱現象，廈門是其中的典型，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價格，進入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發、國貿&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/平方米之間，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。

此次廈門第二輪集中拍地雖然仍有一定的熱度，但與首輪拍地相比出現了一定的下降。長春更是再次受冷。

目前來看，有多個城進一步加強了房企拍地監管，多個城市禁止“馬甲”參拍，還有針對參拍企業主體“三條紅線”踩線情況等資格審查限制等措施。未來隨著各地因城施策，整個市場也會變得更加的規範。

中駿集團（01966）分拆出來的物管公司中駿商管（00606）今天起招股，計劃發售5億股，其中10%作公開發售，招股價每股3.7元至4.6元，集資最多23億元，每手1000股，入場費4646.35元，預計於下月2日掛牌。

引4基投 禁售期6個月

中駿商管引入4名基石投資者，包括安踏（02020）副主席兼執董丁世家的家族信託的控股公司和盛海外、恆安國際（01044）執董許清流、九牧王投資部主管林婉瑩及TX Capital，合共認購約5.43億元股份，相當於總集資額的23.6%至29.4%。各基石投資者設有6個月禁售期。

中駿商管董事長黃倫表示，中駿集團打造的「百城計劃」，預計到2025年開業及在建的世界城數量將超過100座，中駿商管將實現更穩健、更長遠的增長，中駿世界城正以長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中西部核心城巿，以及海西經濟區為重點發展目標，逐步鋪開全國化連鎖發展版圖。

今次集資淨額的約50%用於戰略收購及投資其他物管公司與服務提供商，約25%將用於投資科技，以及約10%用作擴展價值鏈上業務等。

中駿集團早前發表通告指出，為使股東可優先參與全球發售，合資格的中駿股東將獲邀申請優先發售中的中駿商管股份。合資格股東於6月15日每持有33股股份的完整倍數，可認購一股預留股份，預留股份分別佔國際發售及全球發售的11.1%及10%。

打破灝景灣保持24年紀錄

樓價尚待破頂，但新盤票王紀錄已搶先被打破。由新世界（00017）與港鐵（00066）合作的沙田大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III，周日（20日）壓軸一輪大型銷售，最終勁收逾3.05萬票，取代青衣灝景灣登上本港歷來收票最勁的新盤票王寶座。該盤昨日連招標開賣219伙，以價單發售的173伙銷情依舊火熱，即日賣出169伙，佔可售單位97.7%，連同項目過去兩輪銷售，短短逾半個月火速吸金逾122億元。

即日沽169伙 半月吸金逾122億

柏傲莊III延續同系柏傲莊I及柏傲莊II去年銷售強勁的勢頭，收票量拾級而上，本月5日首輪發售331伙時已勁收超過2.7萬票，登上九七後新票王寶座；其後次輪銷售截收票數更進一步跨越3萬票大關，錄得逾3.01萬票，惟仍以數百票之差與本港歷來新盤票王美譽擦身而過。直至過去周日最後一輪大型推售，終以累收逾3.05萬票的姿態圓夢，打破1997年由灝景灣以3.04萬票保持長達約24年的新盤票王紀錄。

柏傲莊III昨日壓軸銷售，大手豪客依然不絕，消息指出，項目截至昨日約8時共售出169伙，佔公開發售單位約97.7%，大手客佔19組，其中最豪氣一組豪擲5400.8萬元掃入2個3房及1個2房戶。與此同時，第三輪銷售中定價最貴的1A座52樓B室，昨日亦以2898.9萬元售出，售價更盡破整個柏傲莊項目紀錄，實用面積998方呎，呎價29037元則屬柏傲莊III新高。

新世界營業及市務總監黃浩賢指出，柏傲莊III至今累沽835伙，佔項目伙數約93.6%，而集團推出招標的46伙，第一批13個4房戶將於今日早上截標，他對招標單位銷情有信心，料呎價可逾3萬元。據了解，項目至今已吸金逾122億元，連同傲莊I及柏傲莊II更累沽2938伙，套現近360億元。

位於車公廟路18號的柏傲莊III提供892伙，實用面積285至1695方呎，預計2023年6月底落成入伙。

VAU Residence提價加推17戶

另一邊廂，萬科香港發展的何文田VAU Residence過去周六（19日）首輪發售亦錄得近沽清佳績，推售的55個單位，即日共54伙獲揀選，銷售率達98.2%，套現逾3.7億元。發展商徇眾要求當日即加推3號價單共17伙，實用面積209至388方呎，涉及開放式至2房間隔，折實平均呎價26526元，較上周二（15日）公布的2號單價折實均價25131元，調高5.6%，與若本月10日發出的首張價單折實均價24519元相比，則高8.2%，折實售價560.5萬至999.9萬元，當中以12樓E室開放式單位售價最低，實用面積209方呎，折實呎價26818元。

萬科香港執行董事周銘禧指出，撇除樓層景觀因素，新價單實際輕微加價2%，該批單位將於周三（23日）次輪發售。VAU Residence位於自由道11號，提供165伙，實用面積209至499方呎，預計2023年1月底落成入伙。

萬科香港同系深水埗The Campton昨日賣出4伙，成交價783.9萬至1047.3萬元，吸金共3731萬元。

SEA TO SKY兩日錄9成交

其他新盤急起直追，長實（01113）將軍澳日出康城SEA TO SKY兩日連沽共9伙，恆地（00012）大角咀利奧坊．曦岸兩天亦見7宗成交。連同其他27個新盤，一手市場過去周末兩日錄得296宗交投，較前周末兩天（12日至13日）約420宗，回落124宗或29.5%。

樓價指數破頂在即，新界西樓價指數率先衝上歷史第三高峰，區內資助房屋及私樓樓價被連環炒起，其中荃灣居屋王尚翠苑首度有未補地價單位呎價衝破1.4萬元關，高見14240元，短短兩周三度打破新界未補地價居屋呎價紀錄。東涌私樓藍天海岸呎價亦在不足一個月內兩度觸及區內標準分層戶巔峰。

兩周內三創新界居屋高峰

消息指出，尚翠苑B座翠河閣中層7室，實用面積441方呎，原則開放式間隔，雖然位處中層，仍可享開揚市景，並附裝修，原業主「另有地方（住），所以好少返嚟」，半年前把單位以688萬元放售，直至昨天減至未補地價628萬元，終獲區內新白居二買家承接，呎價14240元，極速打破上周二（15日）同屋苑以每方呎13946元創下的新界未補地價居屋呎價高位，若與該居屋本月7日以每方呎13796元締造的區內紀錄相比，更高出3.2%。原業主2015年以264.1萬元買入，賬面升值363.9萬元，獲利1.4倍。

據代理稱，現時尚翠苑未補地價盤源進一步由本月初約20個跌至僅6個，業主叫價普遍進取，其中3個意向呎價高逾1.4萬元，當中A座翠湖閣高層1室，實用面積439方呎，以628萬元放售，意向呎價更高達14305元。

藍天海岸分層呎造1.75萬

樓價勢如破竹，藍天海岸呎價再攀上高峰，代理透露，3座高層G室1房戶，實用面積388方呎，剛獲買家以680萬元承接，高見17526元，是次呎價與上月26日登上全區呎價最貴標準分層戶寶座的同屋苑5座高層F室睇齊。原業主2011年斥315萬元買入，賬面賺365萬元或1.2倍。

豪宅亦見高價，代理謂，跑馬地禮頓山8座中層B室3房戶，實用面積1240方呎，連車位以6148萬元沽出，呎價49581元，較三間發鈔銀行網上估價5414萬及5479萬元，高13.6%及12.2%。上述物業由永達高投資有限公司持有，公司董事包括新地（00016）前執行董事黃奕鑑等，於2007年以2088萬元買入，賺4060萬元或1.9倍。

不過，何文田瑧樺首錄蝕讓，市傳低層B2室1房戶，實用面積269方呎，原業主2019年5月以586.7萬元一手買入，不足3年以587萬元賣出，呎價21822元，賬面僅賺3000元，計及樓價10%辣稅及其他使費，實質損手約82萬元。

商舖租金大跌，令不少零售品牌得以在旺角重新覓得據點。服裝品牌堡獅龍（00592，Bossini）去年賣盤予內地李寧家族為首的財團後，曾表明有機會收縮業務規模，近日卻重新在旺角一線地段西洋菜南街開舖，據知以月租25萬元「短租」舖位一年，最新租金較舊租大跌79.2%。

堡獅龍最新承租西洋菜南街48至50號地下及閣樓，建築面積共3600方呎，月租僅約25萬元，呎租約69元。據了解，舖位自今年2月起丟空，原以每月50萬元放租，如今以叫租「半價」租出，主因是租期只有一年。

較LANEIGE舊約減價八成

上述舖位原由南韓化妝品店LANEIGE租用，在2016年取代另一化妝品店卓悅（00653）承租，當時月租達120萬元，呎租約333元。由於租金高昂，加上市道大幅轉差，LANEIGE在今年初約滿後結業。堡獅龍新近租用的月租，僅為LANEIGE當年月租的「兩折」。

堡獅龍之前在旺角主要街道擁有兩間街舖分店，包括在西洋菜南街6至12號中信大廈地下至3樓共4層的旗艦店，以及亞皆老街28至30號地下至1樓兩層舖位。不過，兩間分店俱在2019年中結業，令該品牌一度撤出旺角的街舖市場。

該集團去年7月完成賣盤，售予李寧家族控股的非凡中國（08032），其後一度傳出因經營環境持續嚴峻，或會相應大幅縮減香港及澳門的業務規模。由於過去一段時間核心旅遊區地舖租金大跌，加上疫情回穩，該品牌亦由收縮轉為開舖，重投旺角街舖市場「懷抱」。

另一連鎖時裝品牌佐丹奴（00709）今年初也撤出西洋菜南街14至24號榮華大樓地下I及J舖，建築面積共約1600方呎，本月亦以短租形式重開，月租僅約20萬元，呎租125元。

佐丹奴重新進駐同街舖位

佐丹奴在離場前每月租金達90萬元，現大幅減租77.8%重新進駐。

此外，其他服裝品牌亦看好旺角零售市道，位於亞皆老街24至26號東方大廈地下前舖（Front Portion），建築面積約1800方呎，去年11月獲服裝品牌Baleno以每月約23萬元短租半年，呎租128元。由於經營期間生意理想，上月由短租轉為長租，以每月60萬元簽約3年，呎租約333元，租金較短約回升1.6倍。

二手樓價逼近歷史高位，部分購買力轉至二三線物業，藍籌屋苑交投受壓。四大代理行統計的十大屋苑過去兩天（19日至20日）交投量普遍回落，尤其新界屋苑表現較曳。中原地產統計兩天有16宗成交，相比前周末（12日至13日）的20宗，減少20%，新界4個屋苑中，僅將軍澳新都城錄得3宗按周末持平，其餘3個屋苑回落50%及83.3%。該行亞太區副主席陳永傑稱，藍籌屋苑樓價已累積一定升幅，部分更突破歷史高位，拖慢買家入市步伐。

中原周末錄16宗減兩成

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，二手貨源減少，部分業主叫價硬淨，形成買賣雙方拉鋸。該行統計同期十大屋苑成交量，由前周末的19宗，回落至最新的17宗，下滑10.5%。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽相信，一手短期續成市場重點，但二手在向隅客回流下，交投有望價量齊升。該行數據顯示，過去兩日十大屋苑錄19宗成交，較前周末錄20宗，減少5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明預測，低息環境持續兼剛需強勁等支持下，樓價將持續向上，而港鐵屯馬線本月底全線通車，將為下半年樓市增添新動力。該行統計過去兩日十大屋苑有22宗交易，按周持平，以荔枝角美孚新邨表現最佳，由前周末錄2宗，大增1.5倍至5宗。

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料，該行選取的將軍澳區20個私人屋苑，今年截至6月17日共錄得1545宗二手註冊，較去年下半年的1169宗增加約32.2%，創近八年半新高。20個屋苑中，有17個屋苑報升，2個屋苑報跌，1個屋苑持平。

新都城以230宗註冊居榜首，較去年下半年的172宗增加約33.7%。

剛性需求下，買家入市步加快，刺激造價向上，鰂魚涌太古城一個放盤2年套3房以1,798萬元沽出，高銀行估價164萬元；周六、日10大屋苑交投量企穩雙位數，錄16宗成交。

放盤2年累減102萬 呎售2.4萬

太古城單日錄得2宗成交，其中燕宮閣高層D室，實用面積747平方呎，套3房間隔，單位放盤2年，原先叫價1,900萬元，現以理想價1,798萬元易手，累減102萬元，實用呎價24,070元，售價較銀行估價1,634萬高164萬元。

上車客積極入市，準買家遇到合適單位即極速落實決定。如鰂魚涌康怡花園一個2房放盤，準買家即睇即以862萬元購入，成交涉及N座低層2室，實用面積461平方呎，實用呎價18,698元。中原首席分區經理楊文傑表示，單位售價屬筍價，同類造價逾900萬元。

同時，將軍澳新都城2房放盤2天即沽。屋苑2期9座低層C室，實用面積363平方呎，原叫價720萬元放盤，現減價10萬元以710萬元沽出，實用呎價19,559元，呎價直逼2萬元。原業主於2010年以236萬元購入，持貨11年帳面獲利474萬元。

此外，土瓜灣農圃道18號低層A室，實用面積478平方呎，2房間隔，享西南何文田開揚景致，成交價980萬元，實用呎價20,502元。原業主已購入3房，售價高銀行估價1成。

10大屋苑表現回軟 2天16成交

過去兩天，10大屋苑交投量雖仍企於雙位數字，惟表現回軟，中原地產錄16宗成交，按周回落20%；美聯物業錄22宗，較前周相若；利嘉閣地產錄17宗，按周跌11%。香港置業2天錄19宗成交，較前周20宗微跌5%（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，短期內二手市場要視乎新盤推售情況，若未來一個星期未有大型焦點新盤開售，二手市場表現會較過去周末好轉。

據最新公布的中原大灣區5月指數為126.94，按月升0.73%，相關數據連升5個月。但由於各地加強樓市調控政策，料6月指數會有明顯跌幅。

深圳指數連創21月新高

最新報告指出，11個城市連同整體指數，僅錄得2個城市指數下跌，分別是澳門及東莞（154.29），跌幅為1.42%及3.91%。

至於10個錄得上升的指數，幅度由0.02%至3.39%不等。6個指數刷新歷史新高紀錄，包括大灣區指數、廣州（125.12）、深圳（158.17）、佛山（187.79）、珠海及江門（140）。其中深圳雖然有不少樓市調控措施出台，但指數連續21個月創新高。

疫情＋調控 料6月下跌

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，大灣區多個城市繼續推行樓市調控措施，供需兩邊同步減少，令大灣區中多個城市的樓價指數升幅明顯放緩。6月廣東省多區發現零星新冠肺炎個案，各城實施封城措施，加上樓市調控措施進一步加強，料6月大灣區指數將錄得明顯跌幅。

至於香港，根據中原城市領先指數CCL，今年首5個月香港二手樓價已錄得5%升幅，5月以至6月一手成交暢旺，帶動二手有價有市，相信於6月份香港二手樓價可突破歷史高位。

新盤交投穩定，一手市場於周末兩日錄近290宗成交，較上周的412宗，按周回落約三成。

由信和發展的馬鞍山Silversands昨錄買賣，據成交記錄冊資料顯示，5A座高層單位，昨日以1100萬售出，單位面積449方呎，連253方呎天台，2房間隔，呎價約24499元，創該項目同類呎價新高。

由路勁等發展的黃竹坑晉環昨連錄3成交，其中2A座低層B室，476方呎，以1542萬售，呎價約32395元；另同座低層B室，476方呎，以1487.6萬售出，呎價約31252元。萬科旗下何文田VAU Residence周六連沽54伙，系內長沙灣THE CAMPTON昨沽4伙，其中30樓K室，369方呎，1房間隔，以783.9萬成交，呎價約21244元。

恆基旺角利奧坊．曦岸昨沽3伙，其中1座中層J室，267方呎，以約677萬售，呎價約2.53萬。長實將軍澳日出康城SEA TO SKY昨日亦錄3宗成交。

恆基旗下啟德THE HENLEY昨售出3伙，其中項目Condominium6樓H室，面積216方呎，以627.26萬售出，呎價約29040元；另一成交為2座39樓H室，面積379方呎，以1057.53萬售出，呎價約27903元；2座32樓C室，面積550方呎，以1860.29萬成交，呎價約33823元。

拍賣場交投氣氛不俗，本周共有4場拍賣，合共承拍78項物業；其中環亞明日承拍38項，包括屯門新村陶苑低層單位，為銀主盤，630方呎，3房間隔，以288萬開拍，呎價約4571元。而黃開基於周三承拍17項物業，其中，荔枝角美孚新邨蘭秀道46號中層D室，562方呎，以620萬開拍，呎價約11032元。

忠誠同日拍賣18項物業，包括長沙灣東景大廈高層單位，為銀主盤，441方呎，連339方呎天台，以540萬開拍，呎價約12245元。另外，普縉亦於周三拍賣5項物業，其中上環恆樂大廈頂層單位，160方呎，連143方呎天台，以225萬開拍，呎價約14063元。