財政部國產署21日開標今年首批地上權，列標20宗共標脫10宗，標脫率仍有五成，顯見地上權案買氣不受疫情影響。其中，北市微風南京旁的松山敦化案吸引11家廠商投標，為地上權案投標史上第二多紀錄，最後由皇翔建設以8.54億元得標，溢價率高達61％。另值得一提的是，本次全聯在中南部搶地，針對台中樹子腳、高雄前鎮、高雄岡山、屏東市四案投標，標單數居冠，也順利拿下高雄前鎮與屏東兩案。

今年首批地上權標的主要為國防部營改基金釋出六都精華地，使用期間皆為70年。本次得標金額在1億以上大案共有7案，包括北部的北市松山敦化案、萬華區雙園案、大安區永康案，分別由皇翔建設、福容開發、美邦開發得標；中南部1億以上大案包括雲林虎尾案由麗源建設得標，高雄前鎮案、高雄岡山案、台南北區仁愛案則依序為全聯實業、光雄長安健康、寶贊開發得標。1至於億以下案件僅3案，包括台中市南區樹子腳案、屏東市案、南投縣仁愛鄉案，分別為厚榮實業、全聯實業、英和投資得標。

其中，南市北區仁愛案為1,250坪商業區，鄰近成功大學、台南車站，堪稱台南都心地上權案，吸引四家廠商搶標，溢價率約兩成，未來可做商辦、商旅或百貨公司。高雄前鎮憲德案為1,330坪商業區，鄰近捷運獅甲站，僅全聯投標並得標，溢價率不到1％，未來有望做大型旗艦店或物流中心。雲林虎尾案為9,850坪住宅區，靠近虎尾科大，離高鐵雲林站僅500公尺，同樣只有麗源建設投標，因此溢價率不到1％，未來可做地上權住宅出售。
國產署指出，今年第二批地上權案最多將列15宗標的，規劃時程為7月5日公告、8月30日開標，包括台南市平實營區兩案、台中市干城案等都心地上權。

國產署21日標售北市南京東路三段上232.3坪設定地上權土地，被視為疫情下的風向球，吸引多達11組投資人搶標，最終由皇翔建設以8.53億元、溢價率62％標下，單價每坪367萬則創下松山區權利金單價歷史新高，顯示建商對精華區土地資產需求殷切，為後疫情房市注入一劑強心針。

該筆土地位於南京東路三段角地，隔路正對微風南京，土地使用分區為敦化南北路特定專用區，容積率為400％，21日標售包括基泰、德林建設、新光人壽、華南金資產等多家建商及壽險金融業者搶標，皇翔建設則以高出底價3.25億元標下，據了解，皇翔建設傾向規劃為地上權住宅，此次得標則是自2012年標下士林官邸旁地上權後的第二個地上權案。
信義全球資產總經理柯宏安表示，皇翔得標換算每坪權利金單價367.4萬元，超越中國人壽在2013年標下台北學苑舊址地上權的349.8萬元、及富邦人壽2014年標下長春段土地地上權的239.8萬元，權利金單價在台北市地上權案排名第七，更創下松山區歷史新高，在目前嚴峻疫情氛圍下，顯示開發商及壽險公司對於精華地段、具開發規模、適合打造為住宅或商辦的土地，需求並未降溫。

台北市復興南京與敦北辦公商圈是企業搶進熱區，而近年區域內幾筆地上權個案，包含中壽取得台北學苑舊址、富邦人壽取得長春段土地、全球人壽取得國泰營區等，多規劃興建商辦大樓，目前商圈屋齡超過30年的B辦租金已出現每坪2,000元行情，鄰近的「台北金融中心大樓」更有每坪2,500~2,900元水準，中壽敦北總部所揭露租金甚至突破3,000元大關、挑戰3,500元水準。

此外，柯宏安指出，去年富邦取得本案對面的王朝酒店，顯見敦北、南京商圈土地供給釋出稀有，仍是開發商及金融壽險業者鎖定標的。

近期完成土地分配的高雄國泰重劃區儼然成為房市新熱區，從6月9日到21日短短12天共5筆土地招標、招商，不過，住宅用地和商業用地命運大不同，21日的一筆住宅用地每坪脫標價達162萬元，其餘3筆住宅土地成交價也逾120萬，唯獨台糖招商的地上權商用不動產開發案流標。

鳳山區國泰自辦市地重劃區重劃會21日委託富家通不動產仲介經紀公司標售3筆「商三」土地，分別是723.98坪、196.63坪及168.02坪，每坪底價分別是88.42萬、80.58萬及80.58萬元，3筆土地總底價約9.34億元。富家通因應疫情採取網路直播，3筆標售土地共有5封標單，競爭最激烈的是位於議會路與議會北路的「商三」土地，面積723.98坪，底價6.4億、換算每坪約88.42萬元，共有3個標封參與競標，結果由永達營造以11.7288億元得標，擊退欣雄天然氣及一位自然人，換算每坪得標價格約162萬元，溢價達83.21％。

位於議會北路、協利街口的168坪土地，則只有華友聯市地重劃公司投標，得標金額2.0169億，換算每坪約120萬，溢價約48.97％。另位於協利街、光華路口的196.63坪土地，則是展僑開發一家投標、得標，脫標總額約2.3599億，換算每坪約120萬元，溢價約48.93％。

在此之前，6月9日華友聯開發則是砸了14.56億元買進衛武營生活圈的國泰重劃區1079.14坪「商三」建地，換算每坪約135萬元，將規劃中大坪數住宅產品，粗估總銷逾60億元。統計國泰重劃區可供興建住宅的「商三」土地，12日之內成交4筆，不過台糖位於區內19287.72坪的「商二」地上權案，則在6月16日首次招商時慘遭滑鐵盧，業界表示，台糖地上權商用開發案面積龐大，只有大型機構吃得下，另每年地租達公告地價的10％，成為脫標的挑戰。

因疫情三級警戒，原訂明（6月23）日開標、身價近百億的台中七期惠國段2,895坪新四土地標售案21日臨時宣布延後開標，日期將另行宣布。此案位於七期市政北一路、惠來路口，為稀有的角地，據悉地主是老牌食品大廠味丹集團楊家及日太東龍建設的大股東，多年來都作為停車場使用；使用分區為新四，不得規劃住宅產品，只能作為商用不動產，由戴德梁行代理標售。

這筆標案，戴德梁行在招標須知公告時已表明不公開底價，僅限購買標單的投資人知悉，市場人士根據近年七期附近土地行情每坪最高350萬元估計，這塊地身價近百億；唯據悉楊家不希望外界對其有炒地皮的觀感，因此底價訂在80億上下，每坪底價約270萬元。依這塊地容積率650％估，每坪容積單價約41萬元。

戴德梁行資深董事賴一毅表示，台中市惠國段新四土地標售案原訂6月23日開標，因目前仍處三級警戒，保護投標人、委託業主及相關工作人員安全，避免群聚增加感染風險，因此決定延後開標。戴德梁行表示，本標案相關投標文件採申請制且無需付費，現階段已完成領取投標文件的投資人，都可於本案再次公告後直接換取新制的投標文件，將待疫情較緩和時，另行公告開標時間及相關作業。

據悉，此案目前領取標單組數已多達10多組，市場預期脫標機率不低。

開發國內新冠肺炎快篩試劑的僑外資醫療科技公司「泰博科技」，1月以約3.76億元，買下五股區五工一路上，屋齡30年的一層樓廠辦，340.19坪，該地使用分區為丁種建築用地，可做倉儲和試驗研究用，不排除是為擴廠做規劃。另外，2021年3月「定河資產管理」公司砸9.4億元，買下五工三路上，屋齡21年，整棟6層樓逾3500坪的廠辦，為2021年新北最高總價廠辦交易！該廠辦也是丁種建築用地，目前各層分租給其他公司使用。

此外，市場資金豐沛，僑外資買廠辦交易案頻頻，實價揭露，新北市2021年1月「木木子投資」公司，買下位於新北市三重區溪尾街，整棟7層樓廠房，屋齡33年，總價4.75億元，共1660.81坪，使用分區為乙種工業區土地。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年美中貿易和疫情因素台商陸續將重心轉移回台灣，也增加僑外資來台設廠數量，因此讓新北、桃園等地區，包括土城、林口、五股及三重區的廠辦需求增加，這類型廠辦產權單純、使用面積大、貨車進出方便，對於企業向外拓點需求，是不錯的不動產標的首選。

台灣房屋新莊頭前旗艦特許加盟店店東鄭文凱表示，新北產業園區也就是早期的五股工業區，已經發展20~30年之久，這次成交的兩筆五股整棟廠辦交易，位在五股和新莊的交界處，也離機場捷運A3站很近，旁邊就是國道一號，交通便利性高。

鄭文凱指出，隨著2020年全球疫情爆發，而台灣相對防疫措施做得好，因此陸續吸引僑外資公司來台投資，讓整棟廠辦及100~200坪的辦公大樓買氣增加，再加上新莊有不少新興重劃區開發，導致原本的舊工業地陸續被遷移至鄰近的樹林、三峽、鶯歌等地區，所以新莊和五股的工業廠辦越來越稀有，進一步推升2021年買氣。

張旭嵐指出，隨著後疫情時代導致消費習慣改變，電商、物流、網路、汽車等產業動能持續成長，雖然這幾筆廠辦屋齡都超過20年，但這類型的廠房，可做為倉儲廠房、倉庫、汽車修理等多元行業使用，租賃需求穩定，而許多僑外資公司資金豐沛，買下廠辦置產收租，除了讓資金有去處，也是看好國內廠辦需求，長期持有既保值，也有增值空間。

財政部國產署今年首批地上權案昨開標，列標20案共10案標脫，其中，位於台北微風南京旁的232坪精華區素地，吸引11家業者搶標，最終由皇翔建設以8.54億元搶下，溢價率高達61.55%。

溢價率達61.55%
這批地上權案推出20案，面積合計10.27公頃，權利金底價合計38.5億元，存續期間70年，地租年息3.5%，其中2.5%固定、1%隨地價調整；而昨日共標脫10案、標脫率5成，決標權利金總計30.5億元、整體溢價率約18%，且北中南地上權市場熱度平均，未受疫情影響。

11封標單搶標 創紀錄
其中，最受矚目的北市松山區敦化段二小段基地，位於微風南京店斜對面，緊鄰敦化國中、小巨蛋，面積約232坪，為營改基金土地，過去是舊憲兵司令部東區辦公室，權利金底價5.28億，吸引11封標單搶標，創下史上次多標單紀錄。

國產署表示，11封標單出價都不低，最終由皇翔建設以8.54億元得標、溢價率61.55%，而寶贊開發事業、新光人壽出價均逾7億元；華南金資產管理公司、永陞建設、聯合安豐公司出價也逾6億元。

中南部 全聯獵地積極
中南部則有7案標脫，尤其以全聯公司搶地最積極，鎖定中南部4案投標，最終搶下2案，包括以5.8億元標下高雄前鎮區憲德段基地、0.75億元標下屏東市勝興段基地，溢價率分別為0.5%、3.8%。

另，台中市南區樹仔腳段基地也吸引5封標單，最終由厚榮實業公司以0.93億元拿下、溢價率約31%；位於成功大學周邊的台南市北區仁愛段基地，也有4組人馬競標，由寶贊開發公司以3.59億元得標、溢價率約20%。

國產署表示，今年原訂推出2批地上權案，為加強活化國有資產，將增加第3批，第2批將於7月初公告，第3批預計9月公告。

雙子星開發案分為C1、D1兩塊基地，其中C1私地主近40位、占逾18%產權，成為整體開發案能否順利完成的關鍵，而私地主持分最多的是國民黨中投旗下的欣光華，持有逾500坪，以近期揭露土地單價推估，市值超過40億元。

被認定不當黨產 恐歸國有
黨產會強調，2016年已認定中投為國民黨附隨組織，名下股權須全部移轉國有，國民黨不服提告，雙方對簿公堂；未來若黨產會勝訴，因欣光華是中投100%持股子公司，所持有不動產須一併移轉國有。

C1基地面積約3956坪，近40位私地主持有逾725坪，欣光華持有505坪、占私地主持有面積近7成；若以去年3筆持分土地揭露單價推估，土地市值超過40億元。房地產業者指出，雙子星開發案推估開發量體逾16萬坪，相當於1.5座台北101大樓，當初投標時台北雙星承諾地主的最低分配比C1為63%、D1為50%，預測C1開發規模近6.2萬坪，推估地主可分回建物面積近4萬坪，超過7千坪是私地主分回，欣光華推估可分回近5千坪，若每坪以100萬元推估，可分回建物市值高達50億元。

黨產會發言人孫斌表示，黨產會查出，啟聖公司是以「以地易地」方式，與北市府補償換得C1土地505坪，後又將土地轉賣給另一家黨營事業光華公司，之後光華法人分割為欣光華，欣光華是中投100%持股子公司。

孫斌強調，中投股權已認定不當黨產，官司勝訴後可收歸國有；中投是控股公司，欣光華股份是中投所控制，當中投收歸國有後，欣光華股權也會一併收歸國有；而C1土地登記在欣光華名下，若中投股權收歸國有，C1土地所分回的雙子星樓層要開發或出租、出售，國家可用股東身分處理。

耗時13年、流標5次，第6次招標才順利簽約的雙子星開發案，在簽約後1年，C1基地接連出現3筆持分地移轉實價，每坪單價高達800萬元，相較2012年第5次招標時每坪僅255萬元，8年來地價暴漲逾兩倍。

C1、D1開發案小檔案

8年來地價暴漲逾2倍
雙子星開發案是2019年12月底，北市府與台北雙星（藍天宏匯團隊）完成簽約。根據內政部實價網，去年出現3筆持分地實價，6月揭露的兩筆持分地面積均約2.22坪，總價均為1823萬元，拆算每坪單價近820萬元；11月揭露持分地面積約7.5坪，總價5994萬元，拆算每坪近800萬元。

根據地籍資料，C1基地已設定預告登記，請求權人與管理機關均為北市府，且規定在未辦妥所有權移轉登記給北市府前不得移轉其他人；C1土地的所有權人除北市府外，還有台灣銀行等公地主，以及法人欣光華與福生資產管理，還有超過30位自然人私地主。其中，欣光華是國民黨黨營事業中投底下的法人，也是該基地最大的私地主，另30位自然人私地主合計持分土地面僅200多坪、占比僅約5%。

C1基地近4千坪 產權分散
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雙子星開發案C1、D1兩棟高樓被重慶北路隔開，其中坐落在D1街廓的土地面積較大，且產權均為國有，另一側C1基地不到4千坪，但產權分散，公、私地主近40人；北市府過去幾次徵求投資人進行聯合開發遇上不同問題，除了投資人資格、能力之外，最大不確定性就是取得C1街廓地主同意及後續分屋作業，也出現地主自組團隊投標。

分屋技術、管理問題不小
他表示，雙子星大樓自2005年宣告設計標得標，歷經10餘年才找到投資人簽約，原等著被徵收的聯合開發地主期待已久，也多半年齡漸長，除資產處分較為受限的國民黨黨產外，部分地主因持分地小，未來分屋技術及後續管理問題不小，就有獲利了結或節稅需求，投資人則更有強烈整合、買回動機。

雙子星都審中 拚年底拿建照

被視為台灣「國門」的台北雙子星開發案，雖已進入都審階段，但到5月仍處於第一階段的幹事會，尚未進入審議大會，兩年前簽約時預計最快今年第2季取得建照的希望已相當渺茫。不過，宏匯集團強調，還是力拚今年底取得建照。

宏匯集團事業發展處總經理崔梅蘭表示，過去幾次與私地主的協商，的確有提到私地主家族持分地買賣移轉的問題，除非已與北市府達成並簽訂權益分配協議，不會限制私地主買賣。

宏匯：未拿到建照 無法談分配
她說，現在整個開發案還處於都審階段，在未確定取得建照前，無法拍板整個開發案量體，因此不能進一步跟北市府或是私地主洽談權益分配；希望能夠在今年底順利取得建照，取得後就可跟北市府進行權益分配協商，權益分配拍板後，才能以北市府的權益分配版本跟私地主協商。

房產業者指出，因多數私地主持分地並不大，所分回的產權分散，甚至可能分不到最小單位，考驗宏匯集團的協調智慧。

若分回 商辦為優先項目
崔梅蘭表示，目前可確定的是私地主分配的產權會集中在某一個區塊，且以商辦為優先分回給私地主的項目；部分私地主也提議因分回坪數不足最小開發面積，希望能自行掏錢買足最小單位面積，但在未取得建照前，最小單位面積並無法敲定，因此尚未能有確切答案。

外資商仲業者最新調查顯示，縱有疫情影響，多數投資人在未來 1 年仍將持續投資台灣，樂觀看待投資金額及地產價格，最看好的標的為土地、廠辦、倉儲物流、辦公室等。

高力國際董事總經理劉學龍指出，台灣本土新冠疫情何時能控制，以及民生經濟活動何時重啟，是現在投資人最關心的事。其他可能影響台灣不動產投資的因素，最主要的兩個分別是政府是否會有其他抑制不動產市場的政策，以及數量寬鬆的貨幣政策何時退場。

劉學龍認為，疫情干擾下，除非有較大的通膨壓力，應不至於有其他更緊縮房地產市場的政策，央行 6 月 17 日也決議維持現有利率不變，因此短期內寬鬆貨幣及刺激內需政策應暫不會退場。他建議，賣方應趁此時檢視資產使用狀態，加速調整組合內容及投資方向；而買方則可積極出價，在價格或者商業條款上可能獲得更佳靈活度。

商仲高力國際台灣分公司最新完成的「2021 年投資人問卷調查」研究報告，報告顯示，多數投資人在未來 1 年將持續投資台灣且看法樂觀，在這群受訪者當中，有 85% 表示在未來 1 年內仍會意願投資台灣，持續評估具潛力物件，其中以壽險業及開發商最積極。至於投資額度的部分，有 3 分之 2 的受訪者評估接下來可能會加碼；而也有近 8 成的人仍穩健樂觀看待價格。

投資標的方面，土地、廠辦、倉儲物流、辦公室受投資人喜愛；資料中心及養生樂齡宅為新寵，其中土地仍是買家最感興趣的標的，而最具避險及穩定收益優勢的辦公室與廠辦也受青睞，雖然在 2 年內租金仍維持微漲態勢，不過在物件釋出稀少下，恐拉長交易時間。梁儀盈也表示，一場新冠疫情改變人類生活方式，宅經濟成世界潮流，線上消費成為民眾生活日常，正好迎來一波倉儲物流投資商機，成為投資人競逐產品類型之一。而各產品期望的區域，投資人普遍對台北市、新北市及桃園市興趣度高。

自去年就直接面臨衝擊的受實體零售及觀光旅館，除了國際商旅解封期限未知外，而本土疫情的蔓延也使國旅受到重挫，再加上宅經濟壓縮實體零售成長空間，因此這兩類不動產在投資興趣度居末位。

高力國際此一調查，受訪對象涵蓋機構投資法人、資產管理公司、飯店業、金融壽險業、製造業、開發商，以及個人投資者 / 家族企業等類別。

三級警戒後，實體看屋減少，不過線上看屋依舊熱絡。永慶房屋統計5月15日到6月15日，三級警戒期間雙北市各社區的網路點閱量，新店美河市奪冠，中山區大直美堤花園、板橋新巨蛋分別排二、三名。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，三級警戒期間熱門點閱前十名社區，大多是有較多戶外活空間，或是平價的社區，顯示在疫情的影響下，民眾不僅要求周邊自然環境，也希望購得較大空間，讓在家防疫也能舒適自在。

點閱量排名第一的美河市，陳金萍表示，美河市除了與捷運共構之外，鄰近河岸也是其特色，不僅擁有河岸景觀，鄰近的河濱公園更是疫情期間出門散心的好去處，目前社區平均單價每坪54.3萬元，近一年成交達90件，相當熱門。

點閱量排名第二的大直美堤花園，平均單價為每坪55.1萬元。陳金萍表示，大直美堤花園位於大直重劃區內，擁有大直商圈的生活機能，以及水岸休閒環境，搭配5字頭的親民房價，是北市CP值相當高的社區。

點閱量排名第三的新巨蛋，主要是豐富的生活機能，便捷的交通，吸引民眾目光，過去一年也有93間房子交易。

陳秋萍表示，十大熱門點閱社區中，單價最親民為新店「達觀鎮」，平均單價一字頭，每坪19.2萬元。此社區位於安坑地區，雖位置離市中心較遠，但周邊自然環境優美，總價多在千萬以內，加上安坑輕軌將通車，吸引適合預算有限的小資族購屋。

單價第二親民的社區為汐止區「瓏山林」，平均每坪23.2萬元。瓏山林社區一樣是位置離市中心較偏遠的大型社區，雖然是汐止門牌，但與內湖區僅有一橋之隔，生活圈屬東湖商圈，但是平均房價較東湖商圈親民許多，吸引預算有限的民眾。

華南城(01668)與萬達集團戰略合作簽約暨萬達商管集團及鄭州華南城第四代萬達廣場項目簽約盛典,在鄭州華南城招商中心隆重舉行.第四代萬達廣場項目正式落地鄭州華南城.

此次落地的鄭州華南城萬達廣場項目,是萬達第四代城市綜合體.項目總佔地83畝,總建築面積31.8萬平方米,總投資逾22億元人民幣.項目建成後將集「場景、科技、內容」三大創新亮點,「旅遊、文化、社交和生活」四大功能中心於一體的一站式複合型城市綜合體項目.

嘉凱城6月21日午間公告，控股股東廣州市凱隆置業有限公司（簡稱“廣州凱隆”）為解決與上市公司的同業競爭問題，擬協議轉讓上市公司控制權，並已與深圳市華建控股有限公司（簡稱“華建控股”）簽訂了《股份轉讓框架協議》，擬向華建控股轉讓29.9%的公司股份。嘉凱城股票自6月21日開市起停牌。截至目前，廣州凱隆持有約57.75%公司股份。

公開資料顯示，廣州凱隆是中國?大集團全資子公司，也是?大地產的控股股東。2016年，?大地產以協定方式收購嘉凱城52.78%股份，成為其控股股東。2017年5月，廣州凱隆收購?大地產持有的嘉凱城股份，成為公司控股股東。廣州凱隆承諾，將繼續遵守?大地產2016年6月15日出具的《避免同業競爭的承諾函》。此後，這一履行期限延長至2021年7月31日。

擬出售控制權

根據公告，截至目前，廣州凱隆共持有10.42億股嘉凱城公司股票，約占公司股份總數的57.75%。本次交易，廣州凱隆擬向華建控股轉讓其持有的5.39億股公司股票，約占公司股份總數的29.9%。交易完成後，廣州凱隆剩餘持有5.03億股公司股票，約占公司股份總數的27.85%，並將自願放棄以上股份表決權。

公告顯示，本次簽署的《股份轉讓框架協定》僅為交易雙方的初步意向性約定，前述交易事項如順利進行，將導致公司控制權發生變更。本次交易對手方華建控股主要從事股權投資業務，實際控制人為王忠明。本次交易相關事項尚需通過國家市場監督管理總局經營者集中審查。

回溯公告，2016年6月21日至2016年7月20日，廣州凱隆控股子公司?大地產通過要約收購的方式，收購嘉凱城52.78%股份並成為嘉凱城的控股股東。

2017年5月10日，嘉凱城公告，接到廣州凱隆通知，?大地產將持有的52.78%股份轉讓給其控股股東廣州凱隆的過戶登記手續已於2017年5月9日辦理完成。廣州凱隆成為公司控股股東。本次股份轉讓系在同一實際控制人控制的不同主體之間進行，不會導致公司實際控制人發生變化。

此後，廣州凱隆通過二級市場集中競價的方式，逐漸增持公司股份。截至目前，廣州凱隆持有約57.75%公司股份。

推進解決同業競爭

?大地產在收購之初承諾，協議轉讓股票過戶後3年之內，以屆時法律法規允許的方式解決與嘉凱城之間的同業競爭問題。

為繼續推進解決同業競爭問題，收購人廣州凱隆於2017年2月6日作出承諾，公司將繼續遵守?大地產已於2016年6月15日出具的《避免同業競爭的承諾函》，並在解決同業競爭及符合相關法律法規及規範性檔的前提下，推動嘉凱城培育、發展新的業務。

此後，公司2019年7月29日再次披露公告稱，廣州凱隆及實際控制人自取得上市公司控制權以來，始終積極履行收購股份時所作的各項承諾，但是受房地產宏觀調控的影響及相關法律法規或政策的制約，解決同業競爭相關工作在實際操作過程中遇到較大困難。廣州凱隆再次承諾自2019年8月1日起兩年之內，以屆時法律法規允許的各種方式解決與嘉凱城之間的同業競爭問題。

正商實業(00185)公布,其間接全資附屬公司河南佳居以代價3.9億元人民幣成功於新鄭市自然資源和規劃局提呈出售所舉辦之國有建設用地使用權公開拍賣會中投得一幅地塊位於中國河南省新鄭市土地編號為新鄭出(2021)-22號之土地使用權.集團將以內部資源撥付該收購事項及該地塊之發展.

該地塊位於中國河南省新鄭市龍湖鎮鄭新快速路西側、繞城高速輔道北側,總佔地面積約 51984.72平方米,許可容積率介乎於1.0至2.5之間.該地塊指定為住宅用途使用年限為70年.

專案資訊披露度有待提高

中國建築近年來二級市場股價走勢長期低迷，上週五（6月4日）中國建築收盤價4.83元，動態市盈率（TTM）為4.60倍，是滬深兩市市盈率最低的央企上市公司。筆者認為，中國建築持續多年在PPP項目巨額投入，收益預期不明，資訊披露欠透明，是中國建築股價走勢長期低迷的一個重要原因。

中國建築2020年年度報告披露，截至2020年末，公司在實施PPP項目合計387個，公司權益投資額6，261.5億元，進入運營期的PPP專案118個，公司權益投資額約1，588億元；在實施PPP項目與進入運營期項目權益投資額合計高達7849.5億元。

2020年末，中國建築帳面歸屬于母公司股東的淨資產金額為2766.74億元，其中，永續債100億元，扣除永續債後，歸屬于普通股股東的淨資產金額為2666.74億元；2020年末中國建築在實施項目與進入運營期PPP項目權益投資額合計7849.5億元，相當於其2020年末帳面歸屬于普通股股東淨資產的2.94倍。中國建築重金投入的PPP專案效益如何，對其估值或具有重大影響。

中國建築PPP專案歷年開展情況

中國建築PPP專案投資開始於2015年，2016年的年報首次披露了其PPP投資情況：

截至2016年底，公司累計獲取PPP投資項目135個，計畫權益投資額2，264億元，其中，2016年度內獲取PPP投資專案108個，計畫權益投資額1，870億元。由此可以推算，2016年之前中國建築獲取的PPP投資專案數為27個（135-108），計畫權益投資額為394億元（2294-1870）。

中國建築2017年年報披露，截至2017年底，公司累計獲取PPP投資項目316個，計畫權益投資額約4，996億元，其中，2017年獲取PPP投資項目181個，計畫權益投資額2，732億元。

2018年，按照國家對PPP業務規範發展的要求，中國建築開始清理整改存量PPP專案，控制PPP拓展規模。中國建築2017年和2018年的年報未披露其PPP專案的獲取資料。

2020年中國建築新中標PPP專案18個，權益投資額154億元，截至2020年末，中國建築在實施專案與進入運營期PPP專案數量合計505個、權益投資額合計7849.5億元，假設2020年所有中標專案均已納入實施專案，根據其2020年和2017年的年報資料，可以計算出，2018-2019年中國建築新增PPP專案數為171個、新增PPP項目權益投資額為2699.5億元。

可以看出，2016年和2017年是中國建築PPP專案快速發展期，2018年中國建築全面清理整改存量PPP專案、控制PPP拓展規模，2018年、2019年中國建築PPP專案增速回落，2020年中國建築新增PPP項目數量和投資額大幅下降。

中國建築PPP專案投資簡析

1.PPP專案兩類核算模式：金融資產模式和無形資產模式

PPP專案合同的授予方為地方政府，根據PPP專案現金流及風險收益特徵的不同，PPP專案的會計核算主要分為金融資產模式和無形資產模式兩類：

（1）合同規定基礎設施建成後的一定期間內，專案公司可以無條件地自合同授予方收取確定金額的貨幣資金或其他金融資產，或在專案公司提供經營服務的收費低於某一限定金額的情況下，合同授予方按照合同規定負責將有關差價補償給專案公司。由這類PPP項目建設而形成的資產按金融資產模式核算，2019年以前，在資產負債表上列報於“長期應收款”項下，2019年中國建築實施新收入準則後，該類專案尚處於建設期的資產列報于“合同資產”項下，PPP項目進入運營期後轉入“長期應收款”項下。

（2）合同規定專案公司在有關基礎設施建成後，從事經營的一定期間內有權利向獲取服務的物件收取費用，但收費金額不確定的，該權利不構成一項無條件收取現金的權利。由這類PPP項目建設而形成的資產按無形資產模式核算，在資產負債表上列報於“無形資產”項下。

2.PPP專案投資以金融資產模式為主

根據中國建築2020年財務報表及附注，金融資產模式下的PPP專案投資，已進入運營期的，列報於“長期應收款-PPP項目應收款”，2020年末帳面餘額902.55億元，報表附注未單獨披露PPP專案應收款的壞賬準備。合同資產項下的PPP投資，報表附注未單獨列示，具體金額不詳。

無形資產模式下的PPP專案投資，列報於“無形資產-特許經營權”，2020年末帳面餘額（原價）192.18億元，累計攤銷14.4億元，減值準備餘額9.53億元，減值準備與帳面原價的比例為4.96%，期末帳面價值168.26億元。

2020年末PPP項目應收款和無形資產模式下的PPP專案投資兩項帳面餘額合計為1094.73億元。由此可以大致計算出，兩類PPP項目投資中，長期應收款-PPP項目應收款占比為82.4%，由於建設期的PPP項目投資在合同資產項下核算，具體金額不詳，考慮到中國建築目前大部分PPP專案尚處於建設期，在“合同資產”項下核算，因此，金融資產模式下的投資在兩類投資中所占的實際比例在90%以上，中國建築PPP專案投資以金融資產模式為主。

由於金融資產模式下的PPP專案公司可以無條件地向地方政府（合同授予方）收取確定金額的貨幣資金或其他金融資產，相比較而言，該類項目回款的確定性更高，投資風險較低；從中國建築歷年財報披露的資料來看，金融資產模式下的PPP專案投資金額占比都在80%以上，如果作為合同授予方的地方政府不出現大規模的違約，那麼，中國建築PPP專案投資回款的確定性較高。

金融資產模式下的PPP專案投資在項目合同簽訂時，項目的預期未來現金流量及內含報酬率就已經確定，其風險主要是合同授予方地方政府違約而產生的壞賬風險。從融資成本來看，中國建築作為大型央企，近年來融資成本較低、且呈穩中趨降之勢：中國建築平均有息負債餘額（年初與年末有息負債餘額平均值）由2016年的3072億元增加至2020年的4818.5億元，平均融資成本（利息支出/平均有息負債餘額）由2016年的5.01%下降至2020年的4.86%。如果PPP項目的內含報酬率高於公司的融資成本，且壞賬風險可控，那麼，該類投資就能為公司提供穩定的收益。

3．大部分PPP專案投資尚未進入運營期，PPP專案對中國建築業績貢獻很小

根據企業對PPP專案公司是否擁有控制權、專案公司是否納入合併報表，PPP專案投資反映在合併報表上分為兩類：

PPP項目公司作為合營、聯營企業的，在合併報表上反映在“長期股權投資”項下；

PPP專案公司作為控股子公司、納入合併報表範圍的，在合併報表上反映在“長期應收款”“無形資產”和“合同資產”項下。

未納入合併報表的PPP專案投資在報表上列報於“長期股權投資”項下，中國建築會計報表附注中列示了部分聯營企業和合營企業的長期股權投資資料，但未標明哪些被投資企業屬於PPP項目投資。

中國建築2020年年報中稱：“目前進入運營期的項目主要集中在市政道路、綜合管廊、文體場館、保障性安居工程和生態環保類領域。其中，鄭州地鐵3號線順利通車並實現自主運營，進一步豐富了公司運營業務的業態。”根據被投資單位的名稱，大致可以判斷一些投資屬於PPP項目投資（詳見表5）。

表5列出了16家被投資公司的長期股權投資資料，這些公司都是2015年以後註冊成立的，部分公司是最近兩年新成立的公司；根據中國建築PPP專案的投資方向，表中的投資專案很可能屬於PPP專案投資。16家公司2020年初長期股權投資餘額合計129.56億元，當年追加投資38.08元，權益法下確認的投資收益合計3.56億元，年末長期股權投資餘額合計167.98億元，年末減值準備為0。

表5中所列資料顯示，大部分被投資公司2020年權益法下確認的投資收益為0，說明大部分投資專案尚未進入運營期；權益法下確認的投資收益合計數為3.56億元，與長期股權投資年末合計數167.98億元的比值為2.12%，說明雖然中國建築自2015年以來重金投入PPP專案，但截至2020年，PPP專案投資的收益對中國建築業績的貢獻依然很小。

中國建築應進一步提高PPP專案投資的資訊披露透明度

中國建築近年來二級市場股價走勢長期低迷，上週五（6月4日）中國建築收盤價4.89元，動態市盈率（TTM）為4.25倍，是滬深兩市市盈率最低的央企上市公司。筆者認為，中國建築持續多年在PPP項目巨額投入，收益預期不明，資訊披露欠透明，是中國建築股價走勢長期低迷的一個重要原因。

中國建築自2015年以來持續重金投入PPP專案，2020年末，中國建築在實施項目與進入運營期PPP項目權益投資額合計7849.5億元，相當於其2020年末帳面歸屬于普通股股東淨資產的2.94倍。這種高速擴張模式顯然是不可持續的，巨額PPP專案投資使中國建築現金流承壓，現金分紅占淨利潤的比例持續下降，2015年中國建築股利支付率為23.02%，2018年股利支付率下降至18.44%。近年來，中國建築PPP專案投資進入清理整頓期，2020年中國建築新增PPP項目數量和投資額大幅下降，中國建築現金分紅占淨利潤的比例有所回升，2020年股利支付率上升至20.05%，但仍顯著低於2015年的水準。

中國建築2015-2017年PPP專案投資高速增長後，近年來新增專案投資大幅下降，這是階段性的波動，還是長期趨勢？如果未來PPP項目投資維持低位，現金分紅占淨利潤的比例能否進一步提高？中國建築有必要制定PPP項目投資發展規劃，給投資者明確的預期。

根據PPP專案的風險收益特徵以及是否納入合併範圍，PPP項目投資在資產負債表上分別列報表于“合同資產”“長期應收款”“無形資產”“長期股權投資”等多個報表專案中，這些專案中究竟有多少金額屬於PPP專案投資，報表附注未作說明，投資者無從分析判斷中國建築在PPP項目中實際投資金額以及資產減值情況。中國建築有必要在財報中詳細披露相關資料，以使投資者能夠瞭解公司PPP專案實際投資情況。

截至2020年末，中國建築PPP項目權益投資額合計7849.5億元，已進入運營期PPP項目的實際投資金額、回款情況、投資收益率如何？是否符合預期？中國建築大部分PPP專案尚處於建設期，這些PPP專案的預算投資回收期如何？預期內含報酬率如何？能否覆蓋融資成本？考慮到中國建築PPP專案投資金額巨大，PPP專案的收益情況對中國建築業績具有重大影響，中國建築有必要向投資者披露相關資訊，給投資者清晰的指引。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.270, 0.20, 3.94%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

遠洋集團創立於1993年，主要股東為中國人壽(33.780, 0.36, 1.08%)保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司。但ROE近幾年處於僅有5%出頭的低水準，銷售淨利潤率也連續兩年下滑至10%以下，總資產周轉率企穩在0.2左右，處在統計房企的中上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，遠洋集團的財務更為穩健，整體的權益乘數小於5，即資產負債率小於75%。遠洋集團2020年剔除預收賬款後的資產負債率為69%，淨負債率55%，現金短債比1.5，為綠檔房企。

ROE連續下滑至5%出頭的低水準 同規模墊底

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。遠洋集團過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，遠洋集團的平均ROE從8.7%升至11%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，遠洋集團的平均ROE降低至5.5%，其在所有統計的100家上市房企中位列第76位，處於下游水準。此外，在規模相當的房企中處於墊底位置，低於祥生、時代中國、藍光發展(3.060, 0.06, 2.00%)及越秀地產。

淨利潤率連續下探

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

遠洋集團過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率僅為8.27%，沖上13%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列63位元，在規模相當的房企中也處於處於中下游水平，僅高於祥生和新力地產。

歸母利潤占比接連下滑至61.2%

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，遠洋集團近幾年的資料連續下滑至61.2%的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的83位，位於下游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，遠洋集團再次位於墊底水準，祥生、時代中國、藍光發展及越秀地產的歸母利潤占比均要高於遠洋。

總資產周轉率穩定在0.2

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，遠洋集團過去幾年基本穩定在0.2的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，2020年的平均總資產周轉率位列36位，高於時代中國、藍光發展及越秀地產等。

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，遠洋集團為5，即資產負債率小於75%。遠洋集團2020年剔除預收賬款後的資產負債率為69%，淨負債率55%，現金短債比1.5，為綠檔房企。

綜上，遠洋集團的平均ROE位列行業內及同規模內的下游水準，體現出了其綜合盈利能力較弱的一面，這其中，主要是由於遠洋集團在各個環節均無突出表現，利潤率僅有10%，歸母利潤占比持續下滑，杠杆率也不高。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.270, 0.20, 3.94%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

越秀地產成立於1983年，1992年於香港上市，是全國第一批成立的綜合性房地產開發企業之一。但近些年加權ROE一直沒有理想的表現，2020年為近年來最好但仍只有10.06%，銷售淨利潤率也多在10%左右徘徊，總資產周轉率企穩在0.18左右，處在統計房企的中下游水平，並未體現出明顯的管理優勢。相對來說，越秀地產的財務更為穩健，整體的權益乘數小於6，即資產負債率小於80%。2020年報顯示，越秀地產三道紅線均達標，為綠檔房企。

平均ROE近年優速改善仍只有10.06%

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。越秀地產過去幾年的平均ROE有所改善，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，越秀地產的平均ROE從5.11%升至8.24%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

不過截止2020年，越秀地產的平均ROE繼續提升但仍只有10.06%的較低水準，其在所有統計的100家上市房企中位列第62位，處於中下游水平。此外，在規模相當的房企中處於中下游水平，低藍光、新力、金輝控股等，高於遠洋集團。

淨利潤率同規模裡中等

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

越秀地產過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率為10.13%，僅沖上12%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列48位元，在規模相當的房企中處於位置處於中游水準，與上市不久的金輝控股相當，高於新力、遠洋集團、藍光地產等。由此看來，越秀地產憑藉著國資背景，穩健經營獲得中等利潤率水準。

權益比例較高但較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，越秀地產近幾年的資料比較穩定在90%左右的水準，這個比例列在統計百家房企的31位，位於中上游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，越秀地產位於較高水準，出去新力地產近兩年歸母利潤占比提升較快超過越秀集團外，其餘如金輝、遠洋、藍光等要低於越秀。越秀憑藉國資背景再融資層面壓力較小，因此對於權益比例並沒有太大的顧慮。

總資產周轉率穩定在0.18的較低水準

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，越秀地產過去幾年基本穩定在0.18的水準，並沒有體現出了明顯的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列62位元，通規模中僅高於藍光。

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，越秀地產為5.9，小於6，即資產負債率小於80%。在所有統計上市房企中，位列65位。2020年報顯示，越秀地產三道紅線均達標，為綠檔房企。

綜上，越秀地產的平均ROE位列中游，由於背靠國資，越秀地產不需要大體量的合作拿地，因此公司的杠杆率較低。但在周轉率和利潤率方面還是表現一般，拖累了整體的ROE表現，尤其是周轉率有待提高。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.270, 0.20, 3.94%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

陽光城(5.040, -0.02, -0.40%)脫胎于陽光控股，主營業務涵蓋地產開發、商業運營、物業服務、城市更新等。公司平均ROE近兩年穩中有升，達到18.18%的水準，銷售淨利潤率也基本穩定在6%-7%之間，總資產周轉率有所加快，2020年達到0.24的水準，處在統計房企的中上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，陽光城的財務更為激進，整體的權益乘數大於10，即資產負債率大於80%。2020年報顯示，陽光城也踩1條紅線，陽光城剔除預收款後的資產負債率為79.1%。

ROE連續提升 站在18%線上

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。陽光城過去幾年的平均ROE持續提升，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，陽光城的平均ROE從不足10%升至14%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

但截止2020年，陽光城的平均ROE繼續升至18%，其在所有統計的100家上市房企中位列第31位，處於上游水準。不過在規模相當的房企中處於中下游水平，低於中梁控股、中南建設(5.950, -0.09, -1.49%)和金科股份(5.580, -0.07, -1.24%)，高於低利潤率的綠城中國。

淨利潤率同規模墊底

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

陽光城過去幾年的淨利潤比較穩定，截止2020年，淨利潤率為6.67%，基本圍繞在6-7%左右波動，其在所有統計的100家上市房企中位列74位元，在規模相當的房企中處於墊底水準，低於金科股份、中南置地、中梁控股，甚至低於綠城中國。

歸母利潤占比較高但波動較大

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，陽光城近幾年的資料在70%-100%的範圍內波動，2020年歸母損益占比達到95%，但這個比例僅列在統計百家房企的25位，位於中上游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，陽光城2020年的歸母利潤占比位於前列，高於金科股份、中南置地、中梁控股，以及綠城中國，但整體的波動相對較大。

總資產周轉率提升至0.24

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，陽光城過去幾年有所提升至2020年的0.24的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列28位，高於中南置地、綠城等。

杠杆率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，陽光城為11.5，大於10，即資產負債率超過80%。在所有統計上市房企中，位列24位。2020年報顯示，陽光城也踩1條紅線，陽光城剔除預收款後的資產負債率為79.1%。

綜上，得益于近幾年以權益乘數為表徵的杠杆率的提升以及總資產周轉率的改善，陽光城的平均ROE持續提高，位列中上游，體現出了其綜合盈利能力較強的一面。不過值得注意的是，陽光城的利潤率水準仍然出在一個相對較低的水準，有待提高。

前不久七普資料公佈，全國各大城市的人均GDP也相應出爐，這次登上冠軍寶座的不再是深圳，而是無錫。

非一線、非直轄、非省會、非計畫單列市，無錫竟然能成為全國人均GDP最高的城市，很多人外地人都說“看不懂”。

去了蘇州和無錫考察，別的先不說，城市印象差異就很明顯了，和蘇州娟秀大氣相比，無錫則更加務實，城市行銷顯然做得不夠。

如果說蘇州是中國最強地級市，沒有之一，那無錫應該是中國最低調的城市。

但低調這事不見得是好事，就和謙虛一樣，適當謙虛博好感，過分謙虛反而是驕傲了。

一個城市有多大的價值，決定樓市的天花板在哪裡，所以要搞懂無錫樓市，先搞懂無錫的城市價值。

無錫到底多牛？

用官方的話說就是：用中國萬分之五的土地，生活了千分之五的人口，創造了中國1.2%的GDP。

這座7462135人的城市，有14家中國企業500強，26家中國製造業企業500強，18家中國服務業企業500強，26家中國民營企業500強，四項指標均位居江蘇第一。

看看上市公司數量：

截至2020年底，無錫擁有90家上市公司，總市值達1.2萬億元。千億級別的公司有3家，數量超過了南京、長沙、重慶、成都等熱門二線城市。

無錫產業比較牛逼的要提物聯網和積體電路，物聯網產業的產值全國第一，江蘇產值規模的一半都在無錫，積體電路產業規模全國第二，僅次於上海，江蘇的一半也都是在無錫。

富裕的無錫也是誕生過幾個大家耳熟能詳的企業，比如男人的衣櫃——海瀾之家，就誕生在無錫，還有被廣告頻繁洗腦的腦白金和黃金搭檔，也從無錫走出。

整個江蘇省的第一家LV專賣店、第一家Apple Store，也都選擇優先入駐無錫，而不是省會南京和經濟總量更強的蘇州，這足以說明問題：

無錫人消費力夠強，有錢。

怪不得人家是人均GDP最高的城市！

而且作為長三角幾何中心城市，無錫到蘇州17分鐘，無錫東到上海36分鐘；無錫宜興到南京36分鐘，無錫宜興到杭州32分鐘！一城之內到三地，都是半小時左右，交通優勢絕無僅有！

但交通便利是好事，有時候卻也是限制發展的桎梏。

既然去上海、杭州那麼便利，為什麼不去上海杭州搞錢？無錫的產業真的能吸引年輕人置業嗎？

所以這幾年，越來越多人對無錫打上宜居的標籤。

宜居本身是好事，但過於宜居對於吸引年輕人而言，不見得是好事。

無錫地理位置優勢明顯，雖然長三角城市實力都很強，但還是有梯隊，上海薪資水準最高，競爭雖大，但提供的就業崗位也更多。

這幾年杭州的互聯網經濟更是強勢崛起，以阿裡巴巴為代表，網紅直播生態開始盛行蔓延，多少網紅為求發展都舉家搬遷杭州。

蘇州最強地級市，通過搞活了一個蘇州園區，不僅提供城市新封面，搞出像樣的地標大褲衩，也搞起來一些產業，起碼it在蘇州也找得到工作了。

蘇州園區，隱約看到大褲衩

而無錫前幾年it可真不好找工作，也是這幾年提供的崗位稍微豐富起來，但和蘇州的園區相比仍有差距。

無錫天生是好命，可惜在高手如雲的長三角，要出圈也不容易。

現在長三角的各種政策基本也環繞在上海、杭州、蘇州，無錫很難撈到好處，真是不低調都不行，政策關注不到啊。

其次，無錫是個以工業起家的城市，這種產業不需要搞成片聚集的寫字樓，所以哪怕現在有點樣子的經開區其實還缺乏點那味兒。

無錫經開

一個城市還是需要像樣的建築名片的，但無錫的經開現在就是缺乏一張名片一樣的摩天大樓。

不要小看這個，對於外地人而言，高樓也是城市競爭力的一種體現。

這也是為什麼那麼多城市喜歡高樓、喜歡建城市地標的原因。

如果說無錫這一刻想要對標蘇州，那就還有一個問題：

無錫城市骨架鋪設太大，讓人模糊了重點。

蘇州發展時捨棄中心，以保護古建築園林為主，傾全力發展當時的郊區—蘇州園區，從1994年首期開發建設開始到現在已經20多年了，如今園區自然也成為蘇州房價天花板所在，房價7-8萬的都有，大有逼近一線城市態勢。

而無錫則還是以中心為主，然後到處發展新城，2015年10月撤銷崇安區、南長區、北塘區設立無錫市梁溪區，這是無錫的中心城區。

經開區也是2018年無錫市委市政府調整太湖新城管理體制、組建江蘇無錫經濟開發區。

和蘇州園區相比，不管是梁溪區也好，經開區太“年輕”了，連無錫太湖新城也是2007年才開始啟動全面建設的。

惠山新城和錫東新城雖然發展了不少年，但近幾年“城二代”也出來了，錫西新城、天一新城、洛社新城也都來湊熱鬧。

給人感覺無錫就是攤大餅式的發展，一個區域沒搞好，就想搞其他區域，結果可能哪都沒發展起來。

去售樓處聽銷售講解項目介紹，都還是圍繞距離梁溪區的商業配套有多近來介紹，距離?隆廣場多遠來介紹，顯然經開區還沒成為城市新中心。

但無錫要對標蘇州，房價天花板肯定在經開，經開普遍的價格也就3.5萬左右，而梁溪區也能找到逼近經開區房價的區域，經開區還沒挑戰傳統老中心的地位，也還沒拉開價差。

但價差還在，就說明空間和潛力還在。

就好比現在幾乎沒有任何一個蘇州人，還不認可園區的價值一樣，園區價值肯定是第一的，但園區房價也漲上去了，和其他片區也拉開價差了，這是一個比較成熟和正常的發展模式。

核心CBD和其他區域有2-3倍價差，這是一個城市發展成熟的標誌。

按照這個標準，無錫經開顯然還沒發展成熟，無錫的城市價值還等待時間塑造。

大家都在等，無錫什麼時候能突破4萬的天花板？

4月份集中土拍，招商和仁?在經開區拿下的地塊已經達到樓面限價19500元/㎡，加上配建租賃面積，入市就是4萬起，算是打破經開現有的房價天花板，但僅限經開。

由點帶面，核心區開始上漲，同樣會帶動其他片區的上漲。

現在其他“城一代”房價普遍在2萬+，貴一點的就是錫東新城，因為天一高中的拉高，房價去到2.8-2.9萬，價格稍微適中的惠山新城房價也在2.5萬左右。

“城二代”因為離核心區遠一點，現在價位普遍2萬以下，就天一新城因為地鐵+配套完善+距離梁溪區較近，房價去到2.2萬左右。

現在求無錫暴擊，還是梭哈經開區最好。

也別相信所謂的經開區外溢，現在無錫經開區還產生不了外溢能力。

發展成熟一點的惠山新城、錫東新城以及有地鐵通勤的天一新城，剛需可以按需考慮。

一旦經開房價上漲，等經開全面去到5萬的時候，這裡房價突破3-3.5萬還是可以的。

我去新吳區考察的時候看到很多集聚的園區，還有物聯網產業基地，但太科園周邊包括園區周邊目前沒有看到新房在售，如果太科園周邊有新房，也會是一個非常好的選擇。

回歸城市價值而言，我是看好無錫的。

我覺得未來經開區作為新中心，房價去到5萬還是可以期待的。

但至於這個時間不好說，期間還得結合政策來看。

不僅無錫，包括蘇州也是，從2019年開始調控打壓後，市場開始降溫回檔，目前無錫調控比較到位，整體市場比較健康。

無錫現在的錨就是蘇州，蘇州得起來，無錫才有飛躍的機會。

而省內、長三角其他城市的兄弟實力都很強，大家都在參與搶人，人口增量速度又已經放緩，未來搶人是越來越難。

有時候出生在尖子班，想要更進一步，難度係數很高。

另外，無錫還缺乏一個爆點，無法有重磅政策的刺激利好，現在只能靠無錫本地市場以及新無錫人接盤，但存量不缺房，增量人口又乏力，如果沒有政策刺激，想爆發式上漲有點難。

但樂觀心態要有的，畢竟一個無錫幹倒了多少省會城市，經濟實力和產業實力就擺在那，在全國想低調也低調不來。

總體而言，無錫不是一個適合短期暴擊清空出場的城市，而是一個值得長持的績優股。

在無錫買房，一定要耐得住寂寞，保持樂觀。

雅高控股(03313)公布,以6350萬元(人民幣．下同)出售持有上海住宅物業的公司全部股權及貸款,料虧損約580萬元.

該集團指,出售的物業樓面面積約446.52平方米,持作收租,今年首4個月純利逾6萬元,負債約25萬元.該集團指,出售非核心資產以產生流動資金,用作還債及一般營運資金.

嘉藝控股(01025)公布,以2300萬元出售2項物業予獨立第三方,料出售收益約397.2萬元.

該集團指,該等物業位於新界荃灣德士古道120號安泰國際中心2樓第3號工作室及毗鄰第3號平台,以及17樓第3號工作室,將用作非住宅用途的工作室單位.室內總建築面積約為4800平方呎,室外則約為3996平方呎,2樓第3號工作室及毗鄰第3號平台的現有租賃協議將於年底屆滿,而17樓第3號工作室的現有租賃協議則將於7月底屆滿.該集團指,由於該物業現正出租,故出售事項將不會對經營業務造成重大影響,出售事項的所得款項將用作一般營運資金.

開放式改一房 未補價355萬易手

樓價破頂在望，資助房屋及私樓齊齊彈起，其中黃大仙下邨更逾4年半以來重奪全港公屋王，有未補地價原則開放式改1房戶癲賣355萬元，呎價9221元貴絕全港未補地價公屋。荔枝角私樓美孚新邨亦瘋傳有凸海4房樓王以2500萬元易手，刷新屋苑入伙近53年的造價新指標。

綠表資助房一個月逾22宗破頂

新一期白居二買家頻以進取價掃貨，由上月26日錄得首宗新白居二成交至今，全港未補地價資助房屋已錄至少22宗被搶至破頂成交，繼天水圍及青衣等多個區域相繼誕下樓王外，最新連全港公屋王寶座亦改頭換面。

據金滙地產組別經理黃汶怡透露，該行促成黃大仙下邨2座龍豐樓高層6室成交，實用面積385方呎，原則開放式改1房戶，由一名新白居二買家斥未補地價355萬元購入，呎價9221元。原業主2011年以58.28萬元買入，賬面賺296.72萬元或5.1倍。

翻查資料顯示，上述黃大仙下邨單位呎價力壓2019年4月以每方呎9184元易手的鴨脷洲利東邨東昌樓高層12室，成為本港史上呎價最貴的未補地價公屋王。

至於黃大仙下邨對上一次登上全港呎價最貴未補地價公屋王寶座，已追溯至2016年11月，當年15座龍康樓中層1室以250萬元售出，以實用面積357方呎計，呎價高見7003元，惟紀錄保持僅4個多月，翌年3月正是被利東邨以每方呎7143元所打破，是次相隔逾4年半終打低「死敵」重奪全港未補地價公屋王稱號。

富誠地產分行經理潘祖兒透露，新白居二購買力釋放，黃大仙未補地價資助房屋交投量連月高企，本月至今已錄得約40宗，連同上月全月錄得50宗，不足兩個月更已消化近百個盤源。

美孚凸海戶傳2500萬新指標

另一邊廂，市場瘋傳美孚新邨誕新晉樓王，3期百老匯街62號高層B室，實用面積1370方呎，4房間隔，望海景及公園景，屬屋苑罕有樓王級數的凸海優質戶，放盤不足一星期減價100萬元或3.8%，即以2500萬元沽出，若成交屬實，樓價將盡破屋苑入伙近53年紀錄，呎價18248元。原業主於2008年斥資1180萬元買入，造價相對當年高1320萬元或1.1倍。

美孚新邨對上造價高達2420萬元，正是由前述新樓王樓上一個高2層B室於2018年5月創下，意味紀錄塵封逾3年終被推高80萬元或3.3%。

此外，清一色提供3房戶的大坑豪宅慧景園乘勢破頂，據消息稱，3座中層A室，實用面積1193方呎，屬屋苑面積最大戶型，原叫價3600萬，減至3590萬元連車位易手，樓價創屋苑新高外，呎價30092元更首度衝破3萬元大關。原業主2009年以1650萬元買入，賬面賺1940萬元，獲利1.2倍。慧景園位於春暉道7號，較為人熟悉的業主包括前藝人黎姿等。

不過，新入伙盤再錄蝕讓，利嘉閣地產分區董事黃永全說，元朗瑧頤低層A9室1房戶，實用面積330方呎，原業主已移民外地，今年4月授權家人賣樓，剛減價10萬元，以550萬元售出，呎價16667元，較2020年初一手購入價528.5萬元，升值21.5萬元，但扣除樓價10%辣稅及其他使費後，實蝕約54萬元。

美聯物業區域經理佘錦驊稱，該行近日促成西灣河逸濤灣1座中層C室租務成交，實用面積743方呎，月租31380元，呎租約42.2元。業主今年首季以約1738萬元購入該單位，回報約2.2厘。

美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報172.75點，連漲8周後首見回落，按周微跌0.29點或0.17%。

其中，新界區指數緊隨大市連升8周後跌0.28%，港島區亦下滑0.21%，僅九龍區指數按周微升0.02%。

荃灣尚翠苑2房 綠表呎價14240新高

白居二成近日樓市重要支柱，帶動未補地價公、居屋價量齊升。荃灣尚翠苑2房628萬元沽，呎價14,240元，創新界區未補地價呎價新高。白居二入市步伐急速，將軍澳本月錄338宗成交，居二佔24%。

新一批4,500名白居二合資格人士，近日積極入市，帶動未補地價公、居屋價量齊升。

多個屋苑造價明顯被推高，當中荃灣尚翠苑本月累錄20宗成交，尚翠苑本月累錄約20宗成交，較上月全月7宗急增1.9倍，且樓價屢見高位，B座中層7室，實用面積441平方呎，2房間隔，原叫價630萬元（未補地價），經買家議價後微減2萬元，以628萬元沽出，實用呎價14,240元，為新界區未補地價呎價新高。

尚翠苑暫20成交 增1.9倍

其次，大圍新居屋嘉順苑高層6室，實用面積445平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價600萬元放盤，放盤約1個月，即獲白居二客以585萬元（未補地價）承接，呎價13,146元，屬於沙田區綠表呎價最高。原業主於2018年6月以311萬元購入，持貨剛滿3年帳面獲利274萬元離場。

將軍澳富康2房反價 賣貴53萬

白居二入市明顯加快，將軍澳本月暫錄93宗公、居屋單位買賣，當中有82宗為未補地價單位。不少優質單位趁勢反價，例如富康花園4座高層E室，實用面積430平方呎，屬於2房間隔，原本上月底答應以388萬元出售，惟當準買家取得準購證後，業主臨時反價，最終以440.8萬元售出單位，較5月底賣貴52.8萬元，多賺14%。

其次，青衣區6月至今暫錄73宗買賣成交，其中23宗屬未補地價資助性房屋，當中青俊苑錄4宗，較5月全月1宗急增3倍，且帶動6月平均呎價按月急升9.1%至11,831元。青俊苑A座中層1室，實用面積436平方呎，2房間隔，以528萬元沽出，實用呎價12,110元。原業主於2015年7月以255.1萬元購入，持貨6年帳面獲利272.9萬元。

代理：新居屋受捧 連錄破頂價

世紀21物業將軍澳董事鄺志輝指出，今年新推出的白居二名額合資格人士入市意慾相當強，當中以樓齡較新的居屋較歡迎，因為按揭年期相對較長，故近期不少新居屋接連錄破頂價成交個案。

昨上載樓書 1房單位最細329呎

再有大型新盤短期推，啟德維港1號昨已上載樓書，預計本周內會公布首張價單。另外，高爾夫?御苑再獲一名本地投資者斥逾9,100萬掃貨，該名買家累積動用近4.2億元掃貨。

中國海外 （00688） 啟德承豐道維港1號，昨日上載樓書，單位合共1,059伙，單位間隔由1至4房不等，高座單位面積由329至1,520平方呎，項目另設有1座低座住宅單位，並命為迎海大宅，面積由1,781至1,793平方呎。

中國海外地產董事總經理游偉光表示，好大機會本周開放示範單位及開價，最快下月初開售。維港1號價錢參考同區項目。他指，維港1號三面環海，位處市中心，極具地理優勢。在市況方面，他相信本港樓市向好，會持續穩定發展。

美聯物業為配合項目銷售部署，特設全港代理首間維港1號專門店。美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，本月一手成交量可達2,100宗。屯馬綫全綫通車成為樓市「新引擎」，料全年樓價升約15%。

另外，?地 （00012） 新界北區高爾夫?御苑，再錄得投資者掃貨，涉及6個單位，涉資合共逾9,151萬元。單位實用面積由961至1,048平方呎，全屬3房開則，成交價1,409.3萬至1,601.6萬元，成交呎價14,665至16,067元。

投資者掃高爾夫?御苑6伙

?基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，上述單位由一位買家大手購入，看好新界西北及大灣區發展優勢，相信投資潛力優厚。

項目6月至今累售14個分層戶，套現逾2.1億元，全盤至今累售397伙，套現近48億元。該名居於中半山的投資者，早前已累積購入項目21個單位，連同最新購入的單位計算，累積購入27個單位，涉資近4.2億元。

此外，?隆地產 （00101） 跑馬地藍塘道23至39號昨以招標形式售出1伙，單位屬藍塘道39號B室，實用面積4,599平方呎，連1,325平方呎平台及398呎庭園，成交價3.398億元，創項目成交價新高，實用面積呎價73,886元。據條款顯示，買家可獲樓價4.25%印花稅現金回贈，買家選用270天成交期計劃，若提前在240日內成交，可額外多樓價2.85%現金回贈。

百利保 （00617） 及富豪酒店 （00078） 合作發展的沙田九肚麗坪路23號富豪．山峯，昨招標售出第5座3樓A室分層單位，屬4房兩套間隔，實用面積為1,623平方呎，成交價為3,246萬元，包括一個住宅車位，呎價為2萬元。百利保集團執行董事兼首席營運官范統表示，富豪．山峯5日內連錄3宗成交，上半年累計暫錄15宗成交，套現近8億元。

另外，柏傲莊III昨售出1伙4房戶，為8A座53樓D室，面積1,022平方呎，成交價2,691.7萬元，呎價26,338元。

投資市場氣氛轉好，近日市場連錄數宗全幢物業交投。事實上，全幢物業靈活度高，可作收租、增值或重建，故引來財團垂青。

整體工商舖投資市場明顯轉好，大手交投亦有所增加，而全幢物業成財團追捧對象。商廈方面，中環荷李活道C Wisdom Centre全幢商廈4.3億元易手。物業樓高26層，地下設舖位，地下至4樓每面積約1,200至1,300平方呎，而6至23樓每層面積約957平方呎，屬中環迷你商廈，一梯一伙設計。物業總樓面約23,889平方呎，現時出租率百分百，平均呎租約35元，每月租金收入逾80萬元。

據了解，早前業主以約4.8億元放售，終以約4.3億元易手，減價約1成，呎價約1.8萬元，回報率約2.2厘。新買家料為投資者，購入作收租。

上海街商住大廈 約1.83億易手

除了商廈外，全幢商住物業亦成收購對象。「舖王」鄧成波家族持有的油麻地上海街339至345號全幢，以約1.83億易手，物業1幢9層高商住大廈，地盤面積約2,443平方呎，地下設有4個商舖，總面積約2,040平方呎，1至8樓為住宅，合共提供32伙，總樓面約13,592平方呎，項目每月租金以入約59.1萬元。

據了解，業主早前曾放售物業，年初亦獲財團以逾2億元洽購，惟最終未達成協議，如今以1.83億元沽出。原業主於2016年以1.95億購入，持貨5年帳面蝕讓約1,120萬。

今年全幢工廈成熱門，近日再有成交個案。粉嶺安樂門街38號的有成行物流中心全幢，以2.17億元沽出，總樓面約46,278平方呎，平均呎價約4,689元。原業主為廣大食品有限公司，早於2001年以2,000萬元買入上址，持貨20年，是次轉手帳面獲利1.97億元，物業大幅升值近10倍。

有成行辦館有限公司早於1973年創立，主要業務涵蓋家居用品、生活必需品、酒精飲品及食品的出入口、零售、批發及分銷等。公司代理的產品包括日清食品旗下的合味道、出前一丁等杯麵及即食麵、紅圈牌罐頭等。

分析指，隨着第四波疫情完結，整體投資氣氛即轉好，工商舖租售價經過一輪調整後，漸吸引財團入市。全幢物業的優點是靈活度高，既可收租，亦可進行增值，日後轉售或進行拆售。此外，全幢工廈既可自用，亦可進行活化及重建。在市場憧憬下半年市況復甦下，全幢物業料續受捧，相信再有全幢大手成交出現。

近半年中區甲廈空置走勢漸見平穩，市場更錄得數宗矚目中環甲廈租賃個案。中原（工商舖）資料顯示，5月份中環區甲廈空置率約7.35%，按月微升。

據中原（工商舖）資料顯示，5月份中環區甲級商廈空置率錄得約7.35%，比4月輕微上升0.15個百分點；而中環區商廈空置率自今年1月起走勢趨穩，連續第7個月維持於7%水平，反映受疫情影響下，中環區商廈需求穩定，加上部分商廈租務安排更見靈活，業主提供較長免租期及裝修優惠，吸引不少企業進駐及續租，減低「去中環化」影響；加上部分金融及營銷相關行業及大型品牌企業等仍需要於中環營運據點，因而去中環化的影響相對輕微，亦支撑中環區商廈空置率及租金走勢趨穩定。

個別企業 趁租跌進駐

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，近期中環區屢傳出矚目寫字樓租賃個案，有國際企業選擇於此時重返中環，亦有部分租客搬遷升級辦公室都繼續選擇中環區，反映企業對中環寫字樓仍然看高一綫，肯定其質素配套及知名度。全球財經資訊及數據供應商標準普爾，於今年4月由九龍站環球貿易廣場ICC遷至中環交易廣場3座3樓及4樓全層作整合業務，涉及總面積約2.2萬平方呎。而中環亦錄得不少同區搬遷個案，包括中國人壽富蘭克林資產管理原租用中環長江集團中心，新近轉租同區交易廣場1座中高層全層，面積約1.3萬平方呎，市傳成交呎租約120元。

蔡氏續稱，中環區作為本港核心商業區中的核心，於區內設立辦公室甚有象徵品牌地位概念。惟早年區內寫字樓租金不斷上升，令部分企業租客把個別部門喬遷至他區以節省營運成本。近半年隨着業主在租務安排上更具彈性，「去中環化」趨勢有所放緩，中環甲廈空置情況已逐漸平穩，加上近月區內陸續錄得矚目租務成交，反映中環甲廈仍具一定支持度。隨着中環區商廈租金有所調整，更是個別企業進駐良機，相信隨着疫苗接種及通關事宜有新進展，料中環甲廈租賃會慢慢轉活躍，帶動空置率穩步走勢，甚至見回落。

利嘉閣分行經理陳漢白表示，薄扶林貝沙灣4期南灣9座中層A室，約1038方呎，3房套連工人房套間隔，外望海景，以2850萬沽出，呎價約27457元。據悉，原業主於2005年4月以1061.6萬購入，帳面獲利約1788.4萬，值約1.7倍。貝沙灣本月至今錄7宗成交，現約246個放售，入場價1200萬起。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，天后栢景臺1座中層H室，949方呎，3房連工人房間隔，獲區外換樓客以2768萬承接，呎價29168元，屬市價。據了解，原業主於2011年11月以1708萬購入投資，帳面獲利1060萬，升值62%。

世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢白沙灣立德台D段單號別墅，1481方呎，3房1套3廳間隔，以2400萬成交，呎價16205元。

據了解，原業主早於1999年1月以660萬購入，逾22年帳面獲利1740萬，升值2.6倍。

多個焦點盤備受追捧，用家及投資者紛加快入市步伐。星島地產網以「樓市交投不俗，本月一手成交量能否突破上月約2100宗水平?」為題進行民意調查。

是次共涉180名受訪者，當中有46人、即約26%受訪者認為，樓市自今年初以來回勇，加上疫情近期明顯好轉，憧憬下半年本港經濟表現向好，均為樓市釋出正面訊息，近期多個市場焦點盤亦大賣紅盤，故料本月一手成交量可突破上月2100宗水平。

另一方面，有34%的受訪者、即約61人持相反觀點，雖然樓市近期交投理想，惟多個新盤接力登場，近期整體承接力較上月稍為回軟，故料本月一手成交量未能突破上月2100宗水平；同時亦有32名人士、即17%的受訪者指出，影響樓市的因素錯中複雜，一時之間難以作出定論，所以本月一手成交量如何，需視乎疫情等因素，對該問題先抱觀望態度。另外，同樣有22%的受訪者、即共39人認為，整體樓市表現不俗，惟本月一手成交量如何，尚需時間觀察。

「白居二」推動天水圍居屋第二市場成交，中原副區域營業董事伍耀祖表示，區內天富苑O座中層7室，面積506方呎，2房間隔，於居二市場以428萬售，呎價約8459元。原業主於2001年1月以68.35萬一手買入，帳面獲利359.65萬，約20年間升值約5.3倍。區內天頌苑新近亦錄得K座中層8室成交，單位面積506方呎，2房間隔，以居二價425萬沽出，呎價8399元。