加油站常被民眾列為「嫌惡設施」之一，不過，加油站通常位處交通要道或精華區段，隨著台中市區的素地越來越少，加油站用地已成為台中建商獵地的重點目標之一，近幾年頻頻傳出加油站土地易手案。

例如台中市北區的「豐穀璞實」建案，就是加油站改建住宅，並大受自住客青睞的案例。近年來，包括碧根建設取得西區五權西路上、原「台灣優力」加油站用地；萬群地產購入西屯區台灣大道上的加油站用地；另南區忠明南路與南屯路口的「仁山加油站」最近也已圍起來整地中。

其中，在地30年老牌建商碧根建設最新購入的「台灣優力」加油站土地，總面積約445坪，位於五權西路近忠明南路，旁邊與對面皆圍繞著金融機構，距離國美館特區不遠，預計推出地下5層、地上23層樓的住宅大樓，產品規劃28-40坪，總戶數105戶，總銷金額約28億元。

不只碧根購入加油站用地，中台灣不動產代銷龍頭萬群地產，也買進七期新光三越、大遠百雙百貨龍頭對面的數百坪加油站用地，不過由於土地不夠完整，萬群地產正在整合周邊土地，未來再伺機推案。

值得一提的是，建商除直接買下加油站土地外，也不排斥在加油站周邊推新案，碧根建設在西區台灣大道與忠明南路口推出樓高21層的「碧根21號」住宅大樓，鎖定區域換屋族，產品規劃47-62坪，每坪開價40-45萬元；基地隔著小巷弄就是中油加油站，預計今年下半年完工交屋，據悉銷售成績不俗。

此外，豐邑機構旗下浩瀚開發投資興建、位於台中高鐵特區的「浩瀚豐世紀」案，建案直接包圍著「台亞加油站」興建，卻無礙新案的銷售。該案產品規劃25-38坪2-3房格局，總戶數502戶（含2戶店面），每坪開價25-28萬元，推出以來頗受區域首購族的青睞。豐邑機構總經理邱崇表示，「浩瀚豐世紀」基地前方雖有加油站，但因面積廣達2,525坪，當初設計建築退縮，再以高大喬木打造森林式植栽，即使是低樓層戶別，看出去也只會是綠植栽而非加油站。

國內游資豐沛，第三季底到第四季，應會有更多買盤出籠

仲量聯行董事總經理趙正義7日表示，最近很多投資人關切，下半年疫情較緩後會不會有報復性消費？很多人形容現在市場像在「住院」，不過目前微解封在即，相信不動產市場會有一波「出院行情」。

仲量聯行7日舉辦2021年第二季商用不動產市場季報線上直播說明會，趙正義表示，現在不動產市場最受關切的話題，就是微解封的後疫情時期，會不會有報復性消費？其實在三級警戒階段，預售工地幾乎都暫停，商用不動產也未能開放讓投資人進入內部評估，有人形容疫情期間不動產市場像在「住院」，不過相信疫後買氣一定會反彈，甚至出現一波「出院行情」，擁有長期穩定收益性的商用不動產，可望是買盤避險的首選。

不過，趙正義表示，正如阿里巴巴集團創辦人馬雲所說的，「今天很殘酷，明天更殘酷，後天很美好，但是絕大部分人，都死在明天晚上！」這波疫情重創許多行業，明明知道後天會很好，但千萬不要死在明天晚上、而看不到後天的美好。

趙正義說，目前可以觀察到的是，零售店面、小吃、飯店旅館、觀光、餐飲等內需行業，面臨重創、急待紓困，比較危險；至於建商，應該會撐過明天晚上。

趙正義分析，目前國內游資相當豐沛，光是十大金融壽險業者，可投資不動產金額就高達6.6兆元，目前已投資1.23兆元，占比僅20％不到；下波物色標的，較青睞擁有長期穩定收益的不動產為主，預期第三季底到第四季，應會有更多買盤出籠，因為最近已看到大家物色標的的熱度，有增無減，投資人正思考，疫情後的產業布局。

趙正義表示，上半年累計商用不動產成交逾556億元，預估疫情緩和後，下半年成交量可望放大，全年會上看到1,200億元；不過，飯店旅館還是被視為較謹慎評估的標的。

疫情重創房市第二季新案市場，推案動能熄火，進入「中場休息」，根據591新建案市調，七大都會區新推個案數、總銷、戶數均大幅降低，各都會區的平均看屋來人組數除了新竹微幅成長外，幾乎大減了27~59％，不過房價則是「鐵板一塊」，仍較上季上漲2％。

根據591新建案市調顯示，第二季全台共有343個新案推出，總銷3,536億元，總戶數2.04萬戶，推案規模約較第一季減少二成，尤其平均每個建案每周看屋僅9.4組，比起第一季減少了43％，在5月中旬疫情爆發後，看屋來人組數急凍。

591新建案指出，整體供需並未失守，只因疫情衝擊暫緩業者、民眾進場腳步，若下半年疫情趨緩，隨著防疫警戒鬆綁，國內生活回歸正常，市場有望在928檔期或是第四季迎來曙光。

不過在七都房價走勢上，台北市開價站上每坪117萬元、新北市逼近5字頭，新竹、台中站上3字頭，預估成交價較上季還上漲2％。591新建案認為，在低利率及資金潮，以及缺工與原物料上漲等因素下，房價仍有一定的支撐力道。

在全台新案市場一片急凍中，新竹、台南部分指標，表現格外亮眼。

擁有科技業買盤支撐的新竹房市，去年在政府出手干預下，市場態度轉趨低調，但整體市況並未降溫，在雙北、桃園、台中、台南、高雄等都會區看屋來人組數普遍大幅衰退下，新竹仍逆勢成長2％，每案平均每周來人達13.3組，竹北高鐵、縣治重劃等地買氣仍維持一定熱度，高鐵特區東側坤山建設所推出「坤山央央」開價逾每坪60萬元，相較新案普遍落在3、4字頭，成為本季推案的指標。

此外，台南近年在台積電設廠「老鷹帶小雞」加持下，產業及房市紛紛起飛，不僅推案量323億元、季增23％為七都最高，平均推案開價、成交價也較上季成長一成以上。

據市調機構591新建案統計今年第2季新進場建案，全國新推案數、戶數均較首季下滑約二成，顯示受疫情影響，新建案市場熄火，但房價仍較第1季上漲2%，在低利率、資金潮及缺工與原物料上漲等因素下，即使建商推案暫時熄火，房價仍有支撐力。

591新建案統計，第2季全國新建案達343個、戶數20,413戶，均較上季減少21%，單季總銷金額3,536.09億元、季減5%，各大案場平均來人數較前一季大減43%，顯示在打炒房政策加上疫情衝擊，建商推案動作開始踩煞車。

建商指出，5月預售、新建案房市因疫情衝擊，業者推案、民眾看屋均呈暫緩狀態，若下半年疫情趨緩，國內生活逐步回歸正常，新屋市場有望在928檔期或第4季迎來曙光。

建商推案量縮，但未影響價格，第2季全國新建案每坪開價、成交價都較首季微漲2%，顯示低利、游資旺盛，以及營建業缺工、原物料上漲問題未解，房價仍呈微漲走勢。

觀察今年第2季六都及新竹縣市房市表現，以新竹縣市表現最佳，單季新建案39個，僅季減7%，戶數1,797戶是季增14%，各大案場平均來人數季增2%，相較北北桃衰退逾四成、台中和高雄來人數大減六成，表現最佳。

591新建案指出，新竹房市有科技業買盤支撐，雖然去年有政府打炒房抑制，市場態度轉趨低調，但實際上市況並未降溫，其中竹北高鐵、縣治重劃區內等地，買氣維持一定熱度。尤其位於高鐵特區東側、坤山建設推出「坤山央央」，每坪開價飆破60萬元，而當地新案普遍還在3、4字頭。

此波疫情首當其衝的台北市，第2季推案表現超乎預期，整體新建案個案數30個，僅季減3%，為六都最低，也優於新竹縣市，總銷金額達660億元、季增18%，主因有信義區「玥隱信義」、南港區「擎天森林」等百億元大案加持。

台南房市在台積電擴廠效應下，第2季總銷金額達323.06億元、季增23%，但新推個案數61個、季減34%，惟區域房價仍上揚、季增13%，每坪成交價估達22.04萬元，房價漲幅居七大縣市之冠。

據實價揭露最新資料，位於台北市南京東路三段、基地面積僅29.34坪的老舊透天厝，以2.1億元成交，換算每坪土地單價達715.7萬元，買方為開發商；房產專家表示，該案為高容積的商三土地，且周邊又有大塊空地，顯示北市危老改建熱度依舊，持續吸引建商資金投入卡位。

該案位於台北市南京東路三段10號，為一棟四層樓透天厝，外牆招牌是足體養生館，一旁還有一棟透天厝是經營火鍋店。該交易在去年11月以總價2.1億元成交，並備註標示土增稅10.2萬元由買方負擔；據悉，買方為建商阿曼開發。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，透天厝基地面積雖僅29.34坪，換算每坪單價達715.7萬元，不過建物所持有土地屬於高容積的第三種商業用地，加上該案後側有一些老舊建物與一大塊空地可整合開發，改建效益極大。

據實價登錄揭露，台北市松山區豪宅「潤泰敦峰」今年3月出現21樓兩戶交易，據悉，買家是可成（2474）董事長洪水樹、以凱怡投資名義、斥資約3.9億元現金無貸款購入，每坪成交價各達207萬、210萬元。

針對洪水樹購置豪宅，可成發言系統昨（7）日指出，此為董事長個人理財行為，公司無法評論。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，在低利、資金氾濫環境，高資產族群買方對手中現金進行資產配置規劃，指標性豪宅在兼具自住、保值性下，成為資金出口之一。

據實價登錄網資料顯示，「潤泰敦峰」今年3月出現21樓兩戶交易，以總價約3.9億元，且無貸款、現金購入，每坪成交價分別為207萬、210萬元；據悉，該交易買方是機殼大廠可成董座洪水樹旗下投資公司凱怡投資。

信義區「冠德遠見」5月11樓有兩戶交易，以總價1.22億、1.24億元成交，換算每坪成交價為155.9萬元，買家是「山林商務」、「森凱商務」兩家法人公司，而且都是無貸款購入。

根據內政部實價登錄資料統計，今年前 4 月台北市總價 4000 萬元以上及新北市總價 2000 萬元以上中高總價住宅交易量，相較過去兩年同期表現，雙北市中高總價產品交易量都有 25-30% 的成長，交易熱度來看，內湖及新店分踞今年來雙北市中高價住宅交易第一熱區。

統計顯示，台北市此次入榜的前三名都是過去傳統的熱門交易行政區，不過過去多排在第三位的內湖區，以 99 件的成交量異軍突起排名第一；而排行二、三名的則是台北市蛋黃區的大安區及中山區，分別有 77 件及 69 件的成交量。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，內湖屬於台北市蛋白區，中高總價住宅大多座落於捷運文湖線沿線，其中西湖公園、碧湖公園及大湖公園周遭是主要的豪宅聚落，環境悠閒清靜受到高資產族群的青睞，除了內湖科學園區內的董事長、高階主管外，也因為許多電視台設立於內湖區而有不少知名的影視藝人選擇在此置產。

交易量排名第二的大安區是台北市傳統交易熱區，陳金萍表示，大安區是全台豪宅密度最高的行政區，包括擁有綠地景觀的大安森林公園及林蔭大道仁愛路、敦化南路都有不少指標性豪宅，吸引不少政商名流入主。觀察今年 1-4 月成交資料，即使缺少指標性豪宅的成交帶動，且成交物件的屋齡也普遍偏高，但仍有 77 件交易熱度，平均單價也突破百萬大關，顯見北市燙金門牌價值不減。

此次統計中，新北市的中高總價住宅熱門交易行政區中，新店區以 157 件奪冠；第二名的新莊區也有 151 件的交易量。陳金萍指出，新北市新店區的中高總價住宅大致可分為兩類，一類是位於新店市區的住宅大樓，大多位於捷運七張站、新店區公所站及小碧潭站周遭，如今年成交量較多的「寶徠花園」、「玉上園」以及「美河市」等社區；另一類則是郊區的透天別墅，如較為知名的「大台北華城」及「青山鎮」等，這類的郊區別墅除了康橋明星學區外，也以環境優美、無敵景觀視野為特色，在這次新冠疫情中成為不少高資產客戶的關注焦點。

新北市第二名的新莊區交易多集中在副都心重劃區及頭前重劃區中；另外，捷運新莊站周遭的社區「永鼎帝京」有多筆成交實例，帶動周遭交易增溫。陳金萍表示，新莊副都心與頭前重劃區都具備整齊的街道及舒適的建築棟距優勢，以及建築物屋齡相仿、建築外觀和諧一致，打造舒適的居住環境。而區域機能上，不僅有捷運桃園機場線及環狀線開通，大型百貨「宏匯廣場」及國際飯店「凱悅嘉軒」相繼進駐也將帶動區域發展，深受換屋、置產族群的青睞。

華園（2702）公告，以總價27億元賣出位於高雄市前金區1521坪土地，及5100餘坪建物，預計可認列19億元處分利益。

華園是全台第一家民營國際觀光飯店，公司指出，去年三月開始，新冠肺炎疫情在美國快速擴散，造成該公司在加州的五家旅館的住房率和房價大受影響，並持續反映在營運表現上。繼去年全年虧損2.7億元，每股稅後純損2.45元後，今年首季進一步虧損0.4億元，每股稅後純損0.36元。

在此同時，因應內政部對30年以上老舊建築物祭出結構補強措施，該公司剛完成高雄六合本館的兩棟各有五、六十年屋齡的建築物補強評估，初估前後兩棟建物各須花費五、六千萬元和上億元工程款，勢必造成財報壓力加重。

如今本館建築物和土地完成脫售後，可降低負債來改善財務結構，同時充實長期營運資金。

華園六合路本館是全台第一家民營的國際觀光飯店，由泰國華僑陳植佩和兄長陳植津在1958年返台設立，現由第2代接班人陳海尼接手經營，在SARS期間，進軍美國市場布局。

商仲業者指出，今年第2季台北市商辦空置率寫21年來新低紀錄，不過受到本土疫情影響，短期租賃需求確實轉為觀望態度；觀察他國表現，疫情對商用不動產衝擊有限，對台灣市場仍具信心。

仲量聯行發布統計，今年第2季台北市辦公租賃市場表現平穩，淨出租量來到6141坪，空置率減少0.4%，來到1.9%，續為21年來新低紀錄；租金維持平穩，月平均租金為每坪新台幣2828元，新簽訂需求多來自於科技業者。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，今年上半年房市表現十分穩健，除了商辦市場空置率持續創新低外，商用不動產及土地交易額也分別寫上半年新高紀錄及歷史第3高紀錄，顯見市場熱度依舊。

他說，本土疫情5月底一度升溫，也讓市場表現曖昧不明，許多投資人轉為較保守或是觀望態度。短期內仍未觀察到租戶或是房東因疫情對租約有太大的變動，後續仍須密切觀察市場動態。

趙正義說，仲量聯行對台灣市場仍具信心，以其他國家商辦市場來看，多數城市的A辦需求維持穩定，年空置率上升僅有3％至5%，租金年跌幅也都維持在10個百分點內，顯見疫情對於市場影響仍有限。

他認為，經濟表現維持亮眼，台灣游資仍十分豐沛，收益率穩定的不動產仍將受青睞，此外，外銷訂單熱絡，業者擴產設廠需求提升，也會讓工業不動產成長。

實價揭露，大直水岸第一排「代官山」 7樓戶轉手，豪宅投資大咖「博信國際投資」2017年危機入市，以總價約1.35億、每坪約171萬買下，比之前9樓每坪232萬成交行情，大砍26%，今年6月轉手，雖未回到高點行情，仍有870萬元獲利。

博信國際投資最新脫手價格為1億4458萬元，扣除車位後，每坪182.9萬元，持有4年增值約6%。

代官山位於大直明水路，位於大直水岸第一排，樓高14層， 共25戶，屋齡約14年。

實價資料，代官山最早一筆成交資料，買家為知名政論主持人鄭弘儀，他在2014年3月房市高點時，以總價1.9億買下9樓戶，扣除車位後，每坪達232萬元，一舉擠進北市豪宅200萬俱樂部。

但之後，北市豪宅市況急轉直下，連續三年沒有成交。相隔三年，在台北市買入多戶豪宅的博信國際投資，出手以1.35億元，每坪約171萬低價買下代官山7樓，和鄭弘儀買價一坪相差高達51萬元。

博信投資稍後相隔一個月又加碼買了13樓，總價1.63億，每坪拉高到210萬元。不過，後來代官山12樓、9樓出售，單價都在180多萬，未再站回200萬。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，「代官山」此次7樓戶轉手，單價182萬，和12樓戶，9樓戶相比，相差不大，但樓層較低，賣價可說相當不錯，由於先前入手價格低，因此轉手能有獲利。不過，該投資公司另外以210萬入手的13樓戶，目前來看可能仍套在高點。

郎美囡表示，目前北市豪宅買氣確有回升，但高資產族追價意願不強，豪宅價格呈緩升趨勢，先前買在低點仍可獲利，但追到最高價的，現在如果要賣，仍多得賠售。

招商蛇口(11.460, -0.19, -1.63%)三道紅線全部符合監管要求，但公司不斷攀升的少數股東權益並未有相應的損益匹配、其他應付款中金融機構頻頻現身，永續債又直接增加公司所有者權益…公司有息負債或許並沒有這麼簡單。

一邊是不斷高漲的銷售額，一邊是跌入穀底的股價，看似滿足三道紅線要求的招商蛇口（001979.SZ）真的沒有負債方面的擔憂嗎？

上市房企在二級市場的表現普遍不佳，招商蛇口尤為明顯。公司股價已經跌入歷史穀底，而2020年招商蛇口銷售規模躋身行業前十，2021年上半年排名更進一步。

在銷售快速增長的同時，招商蛇口並沒有犧牲負債的穩定性，三道紅線全部居於綠檔。不過，公司短債占比近40%，長債又以1-2年為主，兩者合計占比近六成，招商蛇口的債務壓力或許並不輕鬆。這僅僅是公司披露的顯性融資，在公司經營性資金往來中，金融機構頻頻現身，這是否涉嫌用經營性負債代替有息負債？少數股東回報率長期低於招商蛇口的收益率，公司每年收購的少數股東權益中又有金融機構現身……

負債無近憂有遠慮

根據克而瑞披露的資料，2021年上半年，招商蛇口實現簽約收入1769.7億元，行業排名從2020年的第10名繼續提升至第7名。根據業績預告，招商蛇口預計2021年上半年淨利潤約37億-47億元，同比增長305.04%-414.51%。

招商蛇口銷售的不斷增長並沒有依賴杠杆的擴大。2020年年末，公司剔除預收賬款後的資產負債率58.84%，淨負債率28.81%，現金短債比為1.23，全部滿足三道紅線的最低要求。2020年年末，招商蛇口融資餘額為1604.44億元，較上一年同比漲幅為14.8%，恰好滿足了監管的要求，這是巧合還是刻意為之，市場不得而知。

在招商蛇口超過1600億元的融資額中，一年以內的借款為600.48億元，占比為37.53%；1-2年餘額為327.15億元，兩者合計近千億元，占比接近六成。對於房地產開發商而言，融資期限越長越好。期限短的融資只是房企融資構成的補充，不應該成為房企融資的主要部分。由於房企的項目開發多在一年以上甚至數年，如果短貸長用，後果可想而知。

從招商蛇口的融資結構來看，公司一年以內的短期融資占比近四成，顯然不低；合計約千億元即近六成的借貸是一年以內和1-2年的貸款，在嚴控房企有息負債增幅下，招商蛇口的銷售回款若出現問題，風險將急劇增加。

招商蛇口是在2015年年底完成整體上市的，2016年和2017年，公司實現簽約銷售739.34億元和1127.79億元，同期公司銷售商品、提供勞務收到的現金分別為簽約銷售金額的86.22%和71.88%。由於簽約銷售是全口徑，部分聯營合營專案並未納入合併範圍，此時這一比值尚可理解在合理範圍內。但之後，招商蛇口的這一比例開始迅速下降。2018-2020年，招商蛇口簽約銷售1705.84億元、2204.74億元和2776.08億元，銷售商品、提供勞務收到的現金分別為簽約銷售金額的59.38%、57.12%和63.96%，基本保持在60%左右，降幅明顯。

在年報中，招商蛇口並沒有披露公司簽約銷售的權益占比。克而瑞的資料顯示，2018-2020年，公司的權益銷售占比均約為70%左右，與之前兩年相比並沒有明顯下降，那麼公司銷售現金流入占比不高或許是公司當前面臨的問題之一了。

有息負債增長受到監管的嚴格控制，銷售現金流入占比不高，除了借貸和專案銷售回款之外，招商蛇口是否還有其他籌資方式呢？

少數股東慷誰之慨？

2019年，招商蛇口實現歸屬母公司股東的淨利潤超過160億元，整體上市以來歸母淨利潤每一年都在增長。由於計提減值和投資收益減少，公司2020年的歸母淨利潤首次減少至122.53億元。

與歸母淨利潤基本保持增長相比，少數股東損益就沒有這樣的穩定性了。2020年，招商蛇口少數股東損益為46.6億元，而2018年已經達到42.21億元。在2018年前後，即2017年和2019年，招商蛇口的少數股東損益分別為27.89億元和28.24億元，在整體上市的首年2015年招商蛇口少數股東損益就已經接近32億元。

與少數股東損益的巨幅波動相比，招商蛇口少數股東權益始終保持增長勢頭。2017-2018年年末，公司少數股東權益分別為244.15億元和329.54億元，2019年和2020年年末分別為1325.25億元和1519.87億元。

2019年，招商蛇口少數股東權益大幅增長，是因為公司通過重組將深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（下稱“前海蛇口投資”）納入合併範圍，公司持有其50%股份。前海蛇口投資主要開發的是前海地塊，在招商蛇口的主要盈利公司中還沒有這家合資公司的身影，因此這會導致少數股東權益盈利回報率的部分“失真”。2019年，招商蛇口的少數股東權益增長了近千億元，顯然主要是由收購所致。即使將這千億元新增全部計入前海蛇口投資並予以扣除後，2019年和2020年招商蛇口的少數股東權益也都超過了300億元和500億元。

2019年前三年，招商蛇口少數股東收益率在12%左右，2019年和2020年則不到10%。與之相比，2016-2019年招商蛇口的淨資產收益率多數在17%左右，僅有2020年略低，也超過了12%，少數股東的收益率遠不如公司。

一般來說，少數股東的收益率與母公司不應懸殊，比如萬科等公司的少數股東收益率就與母公司相差無幾。如果少數股東的收益率遠低於母公司股東的淨資產收益率，這說明少數股東吃了虧，反之則是占了便宜。

少數股東一向是明股實債的溫床。如果少數股東獲得的利潤長期無法匹配其投入，這就需要投資者注意了。一般地產專案從拿地到利潤結轉需要三年左右的時間，因此從利潤表上看歸屬少數股東的利潤是有時間差的。即使考慮到時間錯配因素，少數股東損益和回報率仍然遠遠不及招商蛇口。

如果少數股東權益主體多為基金、資管、信託等，那麼意味著存在表外負債的概率較高。僅以2020年為例，招商蛇口成立的多家公司中，投資35.51億元成立的上海招弘商務諮詢有限公司持股76%，華潤信託持有剩餘24%；12.2億元成立的無錫瑞商房地產開發有限公司持有76%，剩餘24%由招商證券(18.440, 0.06, 0.33%)所有。在已成立的公司中，比如2019年招商蛇口出資12.63億元成立青島招商銘華置業有限公司，目前其49%的股份由深圳市創峰企業管理有限公司持有，該公司背後是赫赫有名的平安。

截至2020年年末，招商蛇口納入合併範圍的控股子公司合計為574家，僅2020年新增合併的子公司就有80家。普通投資者顯然無法瞭解到，近600家公司的合作方中究竟有多少是房企、有多少是金融資本。

房企粉飾債務的通行做法是通過少數股東將債務股權化。房企通過向關聯方等對象借款，用經營性負債代替金融負債，從而降低其有息負債規模，是更為隱蔽的方式。

有息負債變身經營性負債？

監管提出的三道紅線是對房企有息負債增長進行監測。因此，如果將有息負債無息化就可以逃避監管。2021年以來鬧得沸沸揚揚的房企應付票據風波，實質就是通過佔用上下游資源來實現融資。除了應付票據外，應付帳款、其他應付款等都可以實現將有息負債無息化，房企的其他應付款主要包括應付關聯方、非關聯方款項，以及押金、保證金等。

房企可以通過向關聯方借款的方式來用經營性負債代替金融負債，從而降低其有息負債規模，這部分負債通常以其他應付款中關聯企業往來款的形式體現，但企業需要實際承擔融資成本。

所以，其他應付款等往來規模、往來主體物件等就需要格外注意。如果往來款項規模較大、存在對母公司大量的資金佔用以及與金融類企業存在關聯資金往來，代表著表外負債存在的可能性較大。

2017年年末，招商蛇口的其他應付款為463.96億元，2018-2020年分別為690.52億元、736.86億元和896.38億元。2021年一季度末，招商蛇口的其他應付款增長至976.51億元。

招商蛇口的其他應付款以合作公司往來和關聯公司往來為主。

以2020年為例，公司其他應付款中與合作公司往來金額為511.04億元，關聯公司往來金額為148.13億元，兩者合計近660億元，招商蛇口並沒有披露其他應付款的主要欠款對象，僅公佈賬齡超過一年的重要其他應付款。對於這些一年以上的其他應付款，招商蛇口表示主要是“項目前期墊款，隨項目回款逐步償還”。

在披露一年以上其他應付款中，深圳聯新投資管理有限公司（下稱“聯新投資”）是老面孔了。招商蛇口對聯新投資的其他應付款看似並不多，金額為5.81億元。不過2019年年末，招商蛇口對聯新投資的其他應付款為22.82億元，高居第二。其實早在2018年年報中，聯新投資就已經出現在招商蛇口其他應付款的名單中了，金額為6.46億元。這就是說，聯新投資已經連續三年出現在招商蛇口一年以上其他應付款物件中了。

聯新投資與招商蛇口早有合作。招商蛇口旗下的蘇州仁安置業有限公司、上海招商寶欣置業有限公司和蘇州招商瑞盈房地產有限公司，主要合作方都是聯新投資。聯新投資屬於前述提到的平安系，招商蛇口長期佔用合作方的資金，且合作方是金融機構，這是否是用經營性負債代替金融負債呢？

在招商蛇口其他應付款對象中，聯新投資並非金融資本出現的個案。2020年年報中，招商蛇口對嘉興鼎斐投資合夥企業（有限合夥）其他應付款為11.05億元，是僅有的三家超過10億元的其他應付款物件之一。2019年年末，招商蛇口對該私募的其他應付款為10.87億元，規模同樣不菲。工商資料顯示，這家有限合夥企業的對外投資僅有一家公司-招商蛇口控股51%的廈門市臻園房地產有限公司。招商蛇口對這家私募的其他應付款同樣是“項目前期墊款”，該私募顯然是不會無償為項目公司提供借款的，“隨項目回款逐步償還”時招商蛇口是否需要額外付出利息，公司沒有明言。

除了這兩家公司外，還有諸如資管公司等出現在招商蛇口一年以上其他應付款物件名單中。項目合作方長期墊款，且合作方又是金融機構。市場不禁疑惑，墊款只是普通的資金往來還是實質上的借貸？

在招商蛇口其他應付款構成中，保理款是增長最快的一項，2018年年末只有6.03億元，2019年和2020年年末快速增長至51.76億元和118.53億元，三年時間規模增長了約20倍。

2019年和2020年年報中招商蛇口沒有介紹保理款是什麼，不過2018年有介紹，即銀行向招商地產推薦的指定供應商提供最高限額的保理融資，供應商以其持有的對招商蛇口的應收賬款轉讓或質押給銀行進行融資，公司按期與銀行進行結算。這不難解釋，保理實際上就是融資，銀行是資金提供方，供應商獲得融資額，最終招商蛇口需要向銀行履行還款義務，招商蛇口與銀行之間因融資形成債權債務關係。

通過其他應付款等方式，房企將有息負債變身為經營性負債，從而實現債務的無息化處理。表面上看，房企符合了監管的三道紅線最低要求，甚至負債端表現優異，但真實的負債卻是另外一回事兒。

增加股東權益是降低三道紅線最重要的手段之一，股東權益的增加除了公司盈利增長和引入少數股東等途徑外，永續債更是有立竿見影的效果。

信託扛鼎永續債

永續債是融資監管趨緊時房企的最愛，企業發行永續債可以在穩定有息負債規模的同時融得資金、增加股東權益，降低財務杠杆。

在三道紅線考核中，淨負債率和扣除預收款後的資產負債率計算中，前者分母就是所有者權益，後者分母是由權益和負債組成的總資產。因此，增加公司權益可以迅速降低三道紅線中的兩個指標，可謂一舉兩得。

一家公司淨資產的增長主要依靠利潤的累積以及投入的增加，自身積累顯然不是捷徑，外部投資增加但利潤始終不見增長往往被市場詬病為明股實債。永續債則不一樣，永續債不僅可以名正言順地增加公司權益，且可以迅速降低企業杠杆水準。永續債本質上是債務，卻計入所有者權益中，因此房企通過永續債融資，可以在不增加負債的情況下獲得資金，實現隱性負債從而優化債務結構。

在A股上市房企中，招商蛇口是永續債規模最大的一家，2020年年末為204.74億元，2018年和2019年年末分別為70億元和190億元，即公司永續債接連增長，而且在2019年是呈現跳漲之勢。即使涵蓋在港股上市的內房股，招商蛇口永續債也能躋身前二，與第一名206.18億元的永續債規模基本沒有明顯差別。

雖然計入權益中，永續債還是有利息的。公司2018年發行兩筆永續票據，一筆為7億元利率5.27%，另一筆13億元利率4.8%，當年招商蛇口的綜合資金成本為 4.85%，永續債的資金成本並不便宜。

公開市場發售的永續債並不是招商蛇口永續債構成的主力軍，信託融資才是。2020年年報顯示，2019年5月招商蛇口從華潤信託獲得40億元永續債貸款，同一年9月至12月，公司又與陸家嘴(13.760, -0.08, -0.58%)信託得到74.28億元永續款。

2020年12月，百瑞信託和中原信託分別向招商蛇口提供了15.45億元和5.01億元投資本金，全部為永續債。通過這幾家信託公司，招商蛇口共計獲得了134.74億元的永續債，占到了公司永續債的65%以上。

眾所周知，信託融資本就是高成本資金，從信託獲得的永續債成本也不會得到特殊照顧。在通過永續債降低杠杆時，招商蛇口又付出了多少“額外”的利息呢？

《證券市場週刊》記者嘗試聯繫招商蛇口，但所發郵件被自動退回。

江蘇南通的土拍似乎正朝著另一個方向走去。

2021年7月7日，南通成功出讓了位於海門市的7宗商住地塊，成交總價57億元。其中，6宗地塊均以底價成交，剩餘一宗溢價地塊亦僅有0.19%的溢價率。

據觀點地產新媒體瞭解，本次競得企業包括中天鋼鐵、海潤城發、三江置業、師山置業，以及海鴻投資與新城的聯合體。

南通中銘置業有限公司（母公司為中天鋼鐵）以1.63億元底價拿下海門港新區發展大道南、港西大道東側地塊，樓面地價1546元/平方米。

南通瑞城置業有限公司（母公司為江蘇海潤城市發展集團）底價4.2億摘得臨江新區臨江大道南、莫愁湖路東側地塊，樓面地價2537.86元/平方米。

南通上駿商業運營有限公司（三江置業旗下公司）底價摘下長江路西、紅海路北側地塊以及長江路西、紅海路南側地塊，合計成交價22.04億元。

江蘇師山置業有限公司（海鴻投資旗下公司）以7.66億元底價獲得宏偉路西、北海路北側地塊，樓面地價8910元/平方米。

上海新城萬嘉房地產有限公司&江蘇華夏紡谷實業發展有限公司（新城&海鴻投資）聯合拿下了家紡城板塊的兩宗地，合計成交價21.45億元。

據悉，新城此次聯合的海鴻投資前身為海門市保障房建設投資集團有限公司，負責統籌海門區保障房專案建設，隸屬于當地國資。

自集中供地面世以來，杭州、廈門、武漢等城市土拍時熱火朝天的景象，與政策出臺時所期望的“穩地價、穩房價、穩預期”顯然有所不同。

雖然南通並不屬於首批22城集中供地中的重點城市，但其憑藉優越的地理位置仍然是市場關注的焦點。

6月份，南通集中推出了29塊涉宅用地，並預計於7月7日至7月13日間集中出讓，首日推向市場的便是上述提到的海門市7宗地，且均為雙限地塊。

一位業內人士表示，今天只是南通集中拍地的首日，出讓地塊也不是主城區的核心地塊，參與競拍的頭部房企較少，僅有新城拿下了兩宗地塊。同時地塊均為雙限地，房企的利潤空間基本被鎖定，這種土拍情況是政策與房企都樂於見到的。

其也表示，隨著主城區崇州區地塊在明日入市競買，房企們的爭奪熱情或許會比今日要熱情不少。

值得注意的是，今日出讓的7宗地塊均為商住地塊，均有不同體量的商業自持要求，對房企的商業運營及資金能力提出了一定的考驗。

以上述新城&海鴻投資聯合拿下的兩宗地塊為例，分別為三星鎮紡都大道北、秀竹路東側地塊，是當天土拍中唯一溢價的土地，出讓面積61933平方米，容積率1.8，房屋最高備案均價（毛坯）：18700元/平方米。地塊須配建不少於2000平方米的商業（全部自持），需集中佈置，不得設計沿街式店面。

另一宗為三星鎮紡都大道北、震蒙大道東側地塊，容積率2.0，出讓面積，63905平方米，房屋最高備案均價（毛坯）：18700元/平方米。須配建不少於5000平方米的商業（全部自持），需集中佈置，不得設計沿街滿鋪式店面。

據悉，兩宗地塊雖然同在一個版塊，卻並不相鄰，兩者相距近1千米，均須集中佈置商業部分，而非傳統多數見到的沿街滿鋪式店面。

新城、商業、集中佈置，這幾個詞不免讓人聯想到新城的吾悅廣場。

雖然建設標的並非吾悅廣場，但新城憑藉過去在商住地塊聯合開發中的經驗，讓其在面臨越來越多的自持地塊時有能力消化。

事實上，新城在集中供地中的拿地十分謹慎，天津、福州、南京、武漢等少數城市所收穫，在算帳時，新城的投資部門把盈利比規模看得重要。

王曉松對於新城在集中供地中的表現談到：“新城所獲取的專案目標一定是有利可圖，才會考慮去拿地。”

不可否認的是，2020年毛利率表現也給了新城不小的壓力，去年公司房地產開發銷售分部的毛利率僅21.74%，營業成本增加了94.22%，接近翻倍。

王曉松稱，毛利率下降最大的一個原因是新城在16、17、18年這三年規模擴張過程中，戰略性進入一些城市，相對來說更加激進。

2021年，新城將區域公司合併，成立滬蘇大區，整合統籌長三角資源，由原來的四級管控變為三級管控，強勢地區權責加大，南通作為新城紮根要深耕的重點城市，公司自然不會放過低價補倉的機會。

穩字當頭的新城逐漸摘掉了身上“黑馬”的標籤，平衡是公司最重要的砝碼，住宅與商業間的平衡，利潤與規模間的平衡，財務與投資間的平衡。

鏖戰半年，幾家歡喜幾家愁。喜者高興於又多收了三五鬥，愁者焦慮于到處籌錢仍不得救。這一時悲喜，或不是生死局，但2021年的年中總結，每個地產人都交得不太容易。

投拓人年初的目標是拿兩塊“靚地”賺點換車錢，結果“兩集中”供地一來，看不完的地，寫不完的報告，做不完的測算，還要出去談合作，最終發現自己熬夜技能突飛猛進；原本較為按部就班的財務人，年初目標是升職加薪，結果“三道紅線”目標一來，天天忙著催客戶回款和被人催款，公司發文經理級以上崗位需研究生學歷，內卷到最後學會了“躺平就好”；行銷人的心態則有點微妙，年初目標是完成KPI，不要被炒魷魚，萬萬沒想到局部市場很火，預估要賣一兩年的項目半年就清盤了，轉頭公司就說行銷費用要砍到2%，還有年底集中推盤，壓力不是一點點……

種種跡象表明，地產這門生意已經進入拐點時刻，現在選擇往哪裡走或許能決定未來10年的發展路徑。以往其他行業都說，做地產，投機多、戰術多、戰略少，靠高負債滾規模，缺乏長期主義視角。直到錢袋子紮緊，多地一年只賣三次地，房企們才意識到，以“規模為王”是不是還能決定未來行業座次表？

公開資料顯示，上半年，百強房企操盤銷售額6.1萬億元，權益銷售額5萬億元。但房企們都沒有多開心，反而更加焦慮。現實擺在眼前，跌出TOP30的千億元量級房企在增加。過去融創中國靠數百億元鯨吞萬達挺進四強，看似大魚吃大魚“很香”。但今年華夏幸福債務違約4個多月，仍在尋求接盤俠。藍光發展陷入流動性危機，市場傳言萬科要收購，卻至今沒有真動作。即使想上位的欲望再強烈，標杆房企也沒有再匆匆下場吞大魚。

畢竟，世茂集團與福晟集團“千億世紀大合作”不到一年就陷入羅生門，而第一個喊出“活下去”的行業風向標萬科，中止了泰禾集團收購案。筆者相信，理性之余，房企掌舵人也在思考賣房這種“一錘子買賣”還能做多久，17萬億元的市場，地產10強本身已經是3000億元到8000億元規模，行業集中度約30%，未來10年佔有率或許會達到40%-50%。但大規模開發終究有天花板，是時候回頭看看，為何銷售規模與市值已經形成巨大剪刀差？8000億元規模對應的卻是不到2000億港元的市值？

站在新舊行業規則交替之際，頭部實力房企或許該考慮用開發主業巨大的現金流量去培育第二增長曲線，當下正是好時機。轉型和創新，需在企業陽光燦爛時進行。如同龍湖集團在規模蒸蒸日上時主動降速，加重商業、物業、長租公寓等運營性資產投入，如今運營性收入已達150億元量級。

一句話，房企座次表排位賽需換換“套路”了，規模不再應該是唯一“定律”，以規模論英雄的時代漸行漸遠。利潤與規模，效益與責任，創新與產品品質，短期經營目標與長期目標，如何排序和平衡？房企是該考慮長期主義下的戰略選擇了，如若不然，後房地產時代，頭部陣營中將不會有你。

樓市，始終牽動人心，尤其在一套房動輒數百上千萬的一線城市，房價的每一點波動，背後都牽扯著某個家庭或個體的悲喜人生。

林芳，來自廣州典型的中產家庭，丈夫為世界500強企業高管，年收入百萬加，但過去一年，她在炒房投資上的收入，把丈夫的一年的收益遠遠甩在身後，因為她在2019年年底以300多萬買入的天河區一套商品房，一年之後已經接近翻倍，浮盈超300萬。

房價上漲，如硬幣的兩面，有人歡喜，便有人傷感，張磊就是那個自覺踏空樓市的一員。她計畫在2019年置換掉深圳的一套商品房，但賣掉了唯一一套住房之後，就遭遇了深圳房價的連番上漲，房價如同海鮮價，買房計畫只能跟著價格變動不斷調整，直至價格漲到讓她高攀不起……

從2020年中算起的一年時間內，北上廣深四大一線城市的房地產市場，均在不同的時間段裡走出了一波“牛市”。所幸這一上漲週期已在房貸收緊、調控升級的多重措施下走向結束，開啟了一場自我糾偏之路。

截至6月末的資料顯示，深圳、上海、北京、廣州的一二手房成交量都已呈現沖高回落之勢，房價上漲勢頭得到階段性遏制，樓市預期和心態悄然轉向，市場重歸平穩。

深圳：二手跌至冰點市場仍會磨底

7月1日，深圳市住建局公佈，6月全市新房住宅成交2866套，環比增加7%，同比減少14%；深圳二手住宅成交2575套，環比減少15%，同比減少76%。

過去十年，深圳二手房5000-8000套的月成交量是主流，市場也傾向於將5000套定義為“深圳樓市枯榮底線”。另據貝殼研究院的統計資料顯示，過去十年，低於3000套以下成交出現次數有12個月，大多是由於春節無法過戶等外部因素所致。

如今，深圳六月二手住宅成交量錄得2575套，可謂降到“冰點”，屬於近年少有局面。

回看上半年深圳二手住宅整體成交表現，3月創下6789套的半年度成交高點之後，便處節節下滑之勢。上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比跌35.4%，與去年月均萬套的火熱行情相去萬里。

深圳二手住宅價格自2019年6月之後已經連漲了23個月，月均環比上漲1%，5月是首次出現價格下調。而在今年1月70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環比漲幅位列榜首。

多位元房產交易從業人士言及上半年深圳樓市行情，都向第一財經記者表達了類似於“行情低迷”、“市場半休克”等看法。近段時間，房產仲介店鋪轉租止損、房產仲介熬不住轉行、上半年顆粒無收等事情也變得稀鬆平常了起來。

根據深房中協可查詢的歷史資料顯示，截至4月1日，深圳持牌仲介48144人。按照上半年成交了28442套二手住宅粗略測算，即便每套均由不同的房產仲介成交，也有2萬名左右持牌仲介今年以來還沒開過單。

市場低迷之際，部分二手房價格開始鬆動，業主報價小幅下調現象也開始顯現。

深圳中原研究中心跟蹤的6月二手住宅價格變動資料顯示，從樣本房源的漲跌區間來看，房源漲跌幅房都在10%之內，房源下跌的幅度在10%之內。有48樣本房源價格上漲，52樣本房源價格下跌。

另據深圳中原研究中心監測資料顯示，5月2日至6月19日，二手房周報價跌幅超5%的片區集中于福田、南山、羅湖、龍華、寶安五個區。這些區域均屬於2020年房價漲幅較高的區域。

市場人士更樂意將目前價格鬆動理解為，前期價格虛高、資產泡沫較多區域在當前市場環境下的理性回檔。

“去年樓市行情火熱，報價虛高的房源不少，投機炒作風盛，部分房產的未來價值被過早兌現。政策輪番收緊，這批泡沫大的房源價格會自然向價值軸不斷靠攏，交易量也會有回落。”深圳一家房企人士指出，目前的價格回檔也不過是調控政策給市場糾偏的產物，並不足以說明市場進入買方市場。

由於深圳樓市以二手房為主體，它直接關係著市場的流動性，也間接關聯著新房的購買熱情。上半年深圳打新盤“秒搶”、“日光”等現象漸趨少見，取而代之的是，新盤的開盤日去化不理想的案例逐步增多。同時，深入人心的“打新”盤買到即賺到的理念正在經受市場更理性冷靜的審視。

5月末，4個誠意登記的樓盤最終的客戶入圍比例小於預定的入圍比例，這種趨勢在6月開始更為常見。以不少深圳“打新”族翹首以盼的萬科都會四季專案為例，開盤日線上選房，棄選率約四成。

“打新”熱度下降，一手房成交量出現明顯下降趨勢，1月成交達8356套，4、5、6月直線下行至月成交不到3000套。

過去一年，率先強勁領漲全國的深圳樓市也歷經一波密集的政策調控。從2020年“7•15”房產調控新政，到打新規則改變、嚴查首付來源、經營貸違規入市以及2021年的“2•8”新政等，系列調控使得深圳新房、二手房成交持續承壓，也給深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

尤其深圳市住房和建設局今年2月8日在國內率先提出，建立二手房成交價格參考機制，並發佈3595個社區參考價格。此舉被視為從金融端給投資和投機需求強勁的深圳樓市，進行了釜底抽薪式的資金嚴管控。

“現在還難言買方市場到來，起碼得看到成交量築底的明確信號。即使成交量築底，底部徘徊買賣力量博弈預計也會持續一段時間。”接受第一財經採訪的一位房地產從業人士認為，買賣的博弈並非幾周時間可以完成，很可能是數月甚至更長的時間週期。

上海：積分購房下市場步入平穩期

2020年3月，剛留學回國不久的冉卓在上海成功落戶，從當年7、8月份將買房提上日程至今，已經斷斷續續看了一年二手房。

對於預算約莫400萬元的冉卓來說，距市中心近且能臨近黃浦江的浦東世博板塊是她當時著重考察的區域。“從落戶到重點關注的幾個月裡，世博板塊均價基本保持在5.9萬元，漲幅並不明顯。”這讓冉卓帶著一種較為平和的心態，在多種因素中綜合衡量。

時間進入2020年11月，二手房市場熱度顯現，單月成交超3萬套。感受到這點的冉卓有些著急，在12月份看中了一套總價380萬元、50多平方米的二手房，想讓父母參謀意見。

不過，市場的火熱已超出冉卓的預期。“週一去看房，再去問能否元旦帶我爸看房時，我得知這套房週二已經簽約了。”2020年12月，上海二手房成交套數約為3.9萬套，環比增長20.3%，同比增長96.2%，成交量創多年來新高。很快，冉卓明顯感受了“無房可選”，“要麼是房東不賣，要麼就是搶購一空”。

資料顯示，在購房者感受到市場漸火的2021年1月，上海二手住宅市場成交量再創新高，成交套數達到4.46萬套，成交均價約4.36萬元/平方米。此舉也立即引來調控監管措施的加碼。

上海於2021年1月出臺“滬十條”等調控政策；2月，新房搖號積分制通過試點推行；3月，上海以集中批量供應方式一口氣推出33個新盤。

多重壓力下的二手房市場很快迎來降溫。上海鏈家研究院的監控資料顯示，4月份上海市共成交二手房2.4萬套，環比下降39%；成交金額768億元，環比下降40%。“4月份調控政策的影響下，整體基數較低，5月份有些許回升，但並非成交量出現回暖。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示。

四五月份，感覺市場比較穩了，成交雖然下降，價格上漲也不像之前，但其實比較堅挺，”一位關注了較長時間樓市的購房者向第一財經表示，除非是全款或首付比例非常高，或房東急售才能成交，才有議價空間，整體來看二手房波動的空間不大。

儘管房價在一輪上漲後到達高位，但沒有繼續上漲的事實，至少讓購房者的心態變得相對從容。冉卓表示，市場相對穩定後，目前不會急於“上車”。

上海中原地產提供的資料顯示，進入二季度後，市場情緒有所企穩，成交量穩定在2.5萬套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，達到2.8萬套。

“二手房相對來說算穩定了，6月份的成交量基本上是在比較合理穩定的交易區間了。”上海中原地產分析師盧文曦表示，“一天一個價的情況不再，二季度就穩定下來了，沒有亂開價、跳價的情況了。”

降溫的痕跡在一手市場上也開始逐步顯現。自從上海引入積分制購房新規以來，市場規則已然發生根本性轉變。儘管熱門盤入圍的積分在不斷刷出新高，但低積分入圍盤也在逐漸增多。

以7月中旬將進行年內第三次開盤的金地峯範為例，5月份開盤時推出326套房源，彼時入圍分數為51.9分；而最新一次共推出503套房源，入圍分數已降至43.4分。

盧文曦認為，現在積分不高的購房者會避開熱盤，選擇適合自己的項目，提高搖中的可能性。未來除了十分熱的盤可能積分會達到70多分以上外，大部分入圍積分應該分佈在50-60分，呈正態分佈。

購房理性程度會慢慢提高，市場情緒更加穩定。整體而言，今年上半年上海新房價格亦同比有所降低。上海鏈家研究院資料顯示，2021年上半年，上海累計成交金額3100億，成交套數49726套，套均總價623萬元/套，同比下降10%，成交均價55430元/平，同比下降3%。

“上半年通過調節供應結構，增加外環外的供應量，使得全市整體成交價格維持在低位，成交均價同比下降3%，考慮到去年下半年成交結構同樣出現外移，成交均價會下降，同比降幅可能會出現收窄。”楊雨蕾提出，從供應價格來看，只要是一年內加推的專案基本都沒有漲價，而且從第一批土地集中供應的房地聯動價來看，未來新房的價格也被鎖定。

廣州：限價下的脆弱平衡

2020年末，接過深圳樓市上漲接力棒的廣州，經歷了過去三年來最波瀾壯闊的一波上漲，局部區域房價直接走出翻倍行情，直到2021年4月，行情在金融收緊、調控加碼之下出現了轉向的端倪。

去年底就開始四處看房的張苑，也跟隨者樓市的波動，經歷了一場從焦慮到平和的轉變。

作為想要通過買房抵禦通脹的典型投資型客戶，張苑在看房半年後始終沒能成功入市，原因在於她看中的項目因為遲遲無法獲得預售證。

“3月份就已經將150萬存入開發商指定的銀行帳戶，都快四個月了，一直沒有開盤的消息。”據瞭解，張苑所指的項目位於老黃埔，這個在去年開盤後就備受客戶追捧的專案，短短半年時間，房價從最初的4萬出頭，一路漲到逼近6萬。據透露，張苑希望購買的是第三期產品，據稱開發商想要賣到6萬以上，但因為這個目標價格太高而遲遲無法通過預售備案。

自從4月以來，關於廣州對一手商品房限價的消息便不脛而走，雖然始終未得到官方確認，但市場上，較高的備案價無法獲批的案例不在少數。尤其在過去一輪房價漲幅較大的天河、黃埔、南沙等區域，不少新盤吹風價很高，但開盤銷售的時間節點卻一推再推。

6月末，萬科、時代等開發商的專案逐步開盤推售，銷售價格卻遠低於早前的吹風價。以時代位於黃埔的一個專案為例，該盤最初吹風價高達4.2萬以上，但最終卻選擇了以3.77萬/平方米的一口價開售，且不分樓層朝向，全部一口價。

“開發商在跟主管部門博弈，想要獲取更高的備案銷售價格，但總有一些企業先熬不住接受限價。”廣州一家房企銷售口負責人透露，很多樓盤在觀望，將推貨週期延遲到7月之後，主要希望相應的限價政策能在下半年適當鬆動。

值得關注的是，很多樓盤選擇精裝改毛坯，來對沖限價監管。第一財經記者瞭解到，位於海珠區的一個准新盤，原本計畫以8萬的價格對外銷售，但近期拿出毛坯房，以6萬價格對部分客戶銷售。

業內人士預測，廣州極有可能參考杭州、上海等城市，對一手房採取長期限價銷售，以控制房價的無序上漲。據悉，在廣州今年第二批集中供地時，部分地塊將開始約定銷售價格以及銷售物件的細節，新盤將向無房剛需優先傾斜。

新盤限價的預期之下，市場上買賣雙方的心態正發生微妙變化。前文提到的張苑表示，目前不急於入市了，打算到下半年再從容地選擇一下，找個更合適的樓盤和價格才入手，“反正新房不會大漲了，不需要那麼著急進去接盤。”

二手市場上，觀望氛圍更趨濃烈，尤其隨著房貸利率的提升、二手房貸款額度收緊等因素疊加之下，二手房的流通速度已漸趨下降。

資料顯示，6月廣州一手住宅網簽成交8552套，同比減少896套，下降9.48%，與5月相比下降12.75%。其中增城區共成交2772套，是成交量最多的區域；而成交套數最少的則是越秀區只成交了32套。

二手住宅方面，據廣州市房地產仲介協會統計的資料顯示，6月廣州二手住宅共網簽7794宗，環比下降更是超過一手住宅，達到25.94%。

6月的廣州樓市，在一定程度上是受到疫情重現所拖累的。如果把時間週期拉長至上半年，一手房成交下滑的趨勢仍然成立。資料顯示，廣州一手住宅成交量在2020年12月創出17243套的歷史新高後逐月走低(剔除含春節假期的2月)，尤其二季度一些新政出臺後，4月成交量退守萬套關口、5月跌破萬套，6月更是跌至8500套左右。

對於廣州樓市的走勢，一位上市房企高管告訴第一財經記者：“因為限價讓很多開發商選擇觀望，4-6月推貨量不多，一手房成交量下降顯著，但開發商很難一直採取觀望姿態，要麼放棄價格堅守，要麼繼續等待，時間長了，總會做出選擇。”

北京：成交沖高回落再陷膠著

一直以來“不溫不火”的北京樓市，今年上半年走出獨立行情，新房網簽創下8年來的高點，二手房成交同樣高位運行。然而，沒等市場回過神，一系列“利空”消息，直接讓脆弱的市場降了溫。

7月4日下午，北京市西城區小學多校劃片入學意向填報工作結束，德勝、月壇、金融街片區部分家長發現，原本計畫中的“牛小”落了空，甚至學區內所有學校均無多校劃片計畫，只能填報相鄰學區學校。

該消息不僅讓家長大跌眼鏡，也對學區房市場情緒產生震動。第一財經記者發現，在西城區熱門學區，已出現多例房源降價現象，一次性降價幅度從30萬到80萬不等，業主的市場信心受到打擊，議價空間還可再談。

7月6日，北京市西城區房管局方面再稱，為確保西城區教改政策平穩執行，區房管局組織轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，會議直指防範學區房炒作問題。

據悉，會議介紹了西城區教改政策，並再次強調了嚴禁炒作學區房的工作要求，要求各機構加強房源發佈管理，不得以學區房為賣點發佈房源；規範業務承接管理，不接受價格明顯高於市場價格的委託。

超預期的政策實施力度、優質學區突遭“黑天鵝事件”，激起今年北京市場上最大的波瀾。

從實際情況看，一些原本打算置業西城的家長，已選擇留在朝陽或海澱、不再置換；也有家長認為，西城區畢竟是教育高地，現在多校劃片的政策打亂了原本的購房計畫，但未來大方向還是在此，現在處於觀望狀態。

無論如何，今年來被學區房提振的北京市場，終要因學區房引發一波調整。

業內認為，如果房源與優質學區不再有明確掛鉤，短時間對過去極優質的頂尖學區，會形成價值下拉，曾經西城的價格窪地則可能會拉升。不過，當下市場上觀望及博弈情緒濃厚，政策對房價的影響還需後續觀察。

即便沒有這些變數，北京樓市也已在一波上漲後趨於放緩。

中原地產資料顯示，2021年上半年，北京新建住宅網簽成交突破3萬套，達到了30811套，同比上漲79%，這一資料是2014年來的連續8年同期最高點；成交金額達到了2029億元，同比上漲超過100%。

二手房方面，6月份二手房住宅成交18849套，與上月基本持平。整體看，2021年上半年，北京二手房成交住宅套數達到11萬套，這是2016年下半年來的最高點，走出了持續4年的低迷狀態。

值得注意的是，上半年北京樓市沸點在3月份，當月二手房成交超2.2萬套，創下2017年“317”調控升級後新高。然而，二季度一系列房地產調控政策加碼後，市場溫度被抑制，北京樓市逐漸開始沖高回落。

從房價表現也可見一斑。國家統計局資料顯示，北京5月二手房銷售價格環比上漲1.1%，漲幅較4月回落0.1個百分點。分區域看，五環外價格戰依然明顯，不論是新房還是二手房，亦莊、順義、房山等市場尤其艱難。

中原地產認為，當下新房市場純新樓盤入市節奏放緩，出現供應斷檔，而二手房價上漲後，部分業主惜售情緒加重，買賣雙方處於膠著狀態。因外部環境導致的預期回落，及內部市場出現的供應不暢影響，預計下半年北京樓市整體成交規模較上半年有所回落。

“北京市場屬於全國一二線城市最穩定的樓市，購房杠杆難度最大，這種情況下，市場不太可能出現高溫。”上述機構稱。北京從2020年四季度開啟的這輪樓市上漲，主要是從學區房開始，隨著相關政策落地，北京樓市將逐漸平穩。

三成首付也能搶網紅盤，二手業主豪降百萬元

據廣州中原研究發展部最新發佈資料，2021年1—6月，廣州累計成交新房61063宗，環比去年下半年下跌10%。其中，6月新房成交僅7057套，為今年以來最低。

“就案場的表現來看，5月沒有明顯降溫。但6月因為疫情原因，專案按照政府要求關閉，銷售方面有比較大的影響。”7月6日，位於廣州荔灣區某專案行銷部負責人告訴時代週報記者，整個6月，行銷團隊都在研究線上帶看，但對成交輔助效果不佳。

除了受新冠肺炎疫情影響之外，貫穿今年上半年的“貸款難”問題，加上新政輪番出臺，備案價、預售證審批趨嚴等組合拳落地，致使廣州樓市終現拐點。

據廣州中原研究發展部最新發佈資料，2021年1—6月，廣州累計成交新房61063宗，環比去年下半年下跌10%。其中，6月新房成交僅7057套，為今年以來最低。

“6月成交下降這麼多並不全是疫情的原因。人才購房門檻提高、房貸收緊、新房限價等系列調控手段的影響正在顯現，疫情對廣州樓市調控只是起了‘放大鏡’的作用。”7月6日，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代週報記者。

針對後市，番禺某專案策劃部負責人告訴時代週報記者，接下來的7月仍不容樂觀，調控組合拳成效正在顯現，對部分客戶心態產生一定影響。

“銀行查首付款來源影響很大”

今年以來，一個個調控大招，使得廣州新房市場逐漸呈現降溫跡象。

1月份，廣州多家銀行個人按揭貸款被“雙管控”的消息不脛而走，引起購房者強烈關注。“廣州新政出臺的大背景，是之前央行、銀保監會發佈了通知，對各個銀行房地產貸款進行限額管控。”大源按揭公司總經理鄭大源曾告訴時代週報記者，進行額度控制的最終目的是為防止樓市過熱。

進入2月，廣州各大銀行開始排查2020年初至今違規流入樓市的各類貸款。如裝修貸等，如查到有違規使用情況，要收回已經發放的貸款。

3月，廣州多家銀行開始進一步嚴查首付款來源。根據市內多家按揭貸款仲介接到的通知，購房“首付”必須為家庭自有資金，對於經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的，嚴禁准入。

“銀行查首付款給新房銷售市場帶來的影響較大，因為客戶需要解決錢的來源問題。”上述荔灣專案行銷部負責人告訴時代週報記者，一旦客戶交易時間被拉長，對於專案來說，回款的壓力就會越來越大。

“目前首付款查的確實非常嚴格，可行的辦法就是讓客戶存足半年，這樣一來，首付款、流水就都解決了。”一家按揭貸款業內人士告訴時代週報記者。

4月，調控大錘再次落下。4月2日傍晚，廣州發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，從供地、房價、人才房等6個維度進行“精准調控”。4月21日，廣州規定9區增值稅征免年限“2變5”，人才購房資格從嚴。

“五一假期之後，新備案價制度推行，疊加廣州疫情影響，使得6月成交創年內新低。”根據中原研究發展部的資料，4月廣州新房成交達10768套，5月降至10220套，6月再次降至7057套。

“年初市場上行的時候，很多專案還挑客，會優先通知一次性付款的客戶選房。但隨著市場逐漸降溫，部分專案不得不降低姿態，去爭取那些三成首付的客戶。”肖文曉告訴時代週報記者，從近三個月的成交走勢，能夠明顯看出廣州新房市場正在從賣方市場走向買方市場。

“像番禺某網紅盤，在最火的時候，連全款都要搖號。5月加推的一棟樓，6萬元/平方米左右的均價，開盤10分鐘就搶光了。”負責番禺片區新房市場的一位元仲介告訴時代週報記者，現在該盤準備月中推新貨，三成首付也有搶到的機會，一方面是因為價格經歷幾次提價已到高位，全款壓力不小，另一方面也當下市場降溫有關係。

但買房市場也在發生變化。上述按揭貸款業內人士告訴時代週報記者，樓市上行期，大家會想方設法解決購房資格，但目前嚴格的調控政策，已經影響到了購房者的買房信心。

荔灣二手成交量環比下降超50%

新房市場逐漸降溫，二手住宅交易同樣受到影響。

根據廣州市房地產仲介協會統計的資料顯示，6月廣州市二手住宅整體（仲介促成+自行交易）網簽宗數和網簽面積分別為7794宗和75.76萬平方米，環比分別下降25.94%和23.61%，同比分別下降37.65%和35.49%。

“疫情對廣州中心城區的二手房交易影響較大。其中荔灣區6月成交量環比下降幅度超過50%；鄰近的越秀區、海珠區環比下降幅度均超過三分之一；天河區、白雲區環比降幅亦達到20%以上。”廣州市房地產仲介協會指出，除了疫情衝擊之外，今年以來，廣州兩度出臺新政調控樓市，房貸、備案價制度、預售證等形成“組合拳”，共同為樓市降溫不少。

市場再現降溫信號，也讓部分業主的心態發生改變。7月5日，時代週報記者通過“貝殼找房”查詢天河區珠江新城、越秀區東風東等板塊的二手房報價發現，今年以來，上述板塊內的多套房源掛牌價開始陸續下調。其中，在廣州上一輪漲價週期中領漲、位於珠江新城中區的保利心語花園，目前在售20餘套房源，有4套掛牌價陸續下調，最高降價達120萬元，最低降價達50萬元。

就連公認為廣州教育強點的越秀東風東板塊，其二手房報價亦開始鬆動。該板塊的標杆樓盤東風廣場，目前在售16套房源，有5套掛牌價陸續下調，降價幅度在16萬元到52萬元之間。另據貝殼資料顯示，該樓盤6月參考均價為106728元/平方米，環比上月下降7.88%。

此外，珠江新城多個區域的成交均價亦有一定下滑。貝殼資料顯示，6月25日—7月1日，珠江新城中的成交均價為66269元/平方米，比上周下跌54.2%；珠江新城西成交均價為69589元/平方米，比上周下跌18.7%；珠江新城東成交均價為135948元/平方米，比上周下跌6.6%。

華僑城(03366)公布,斥約1﹒43億元收購德盈控股新股及舊股,佔擴大後股本約9.5%.

該集團指,德盈集團主要從事角色授權業務,包括自創的B﹒Duck家族角色跨渠道創作、設計、許可、品牌管理及營銷,以及電子商務等,按該公司在聯交所網站刊發的申請招股章程,去年度盈利約5455萬元,於去年底總資產約1.89億元.該集團對德盈控股的競爭力及發展前景持樂觀態度,預期投資將拓寬其盈利渠道.

旭輝控股(00884)公布,與恆基地產(00012)組各佔50%的項目公司發展溫江項目,該集團指,資本承擔料約14.06億元人民幣.

該集團指,該項目涉兩幅地皮,包括位於四川省成都市溫江區柳城街道萬盛社區8、10、11組,佔地面積約2﹒89萬平方米,規劃建築面積約11.58萬平方米,作商業用途,第二幅位於該區天府街道前進社區1、11組、學府社區5組、柳城街道萬盛社區10、11組,佔地面積約15.92萬平方米,規劃建築面積約39.79萬平方米,作商住用途.該集團指,策略為與知名房地產開發商合作開發特定項目,以達至協同效應及分散其財務風險,對方為其可靠及長期戰略夥伴.

美聯工商舖(00459)公布,斥2480萬元收購商舖作投資.

該集團指,所購物業為九龍海壇街192號地下,建築面積約1000平方呎.物業將根據一份租賃協議出租予獨立第三方,自10月28日至明年10月27日,為期1年,月租為3.5萬元,預期物業將於完成收購後出租以賺取租金.該集團指,收購符合策略,並擴展現有物業投資業務,提供額外及穩定的租金收入.收購得以進一步拓闊收入來源以及可享有物業潛在資本增值.

綠城中國(03900)公布,自投項目6月銷售金額約313億元(人民幣．下同),按年增約31.5%,銷售面積約114萬平方米,售9176套.

該集團指,首6個月銷售金額約1369億元,同比增約1.07倍,銷售面積約485萬平方米,歸屬該集團權益金額約713億元,而於5月底累計已簽認購協議而未轉銷售合同的金額約46億元,歸屬該集團權益額約22億元.

另外,該集團指,代建項目於首6個月銷售金額約348億元,銷售面積約239萬平方米.

中國海外發展(00688)公布,中國海外系列公司今年6月的合約物業銷售金額約517.92億元(人民幣．下同),按年跌10%;而相應的已售樓面面積約為281.99萬平方米,按年跌13.8%.

今年首6個月,累計合約物業銷售金額約2072.07億元,按年增加20.5%,相應的累計已售樓面面積約1049.56萬平方米,按年升10%.另外,截至今年6月底,集團錄得已認購物業銷售約177.27億元,預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售.

發展商預早部署推出市區新盤，地政總署6月共錄得3宗全新的預售樓花同意書申請，提供838伙，按月急增約2.2倍。其中兩宗屬於會德豐地產觀塘藍田站茜發道對出KOKO HILLS第3A期及第3B期，共涉836伙，當中第3B期的樓花期更長至約40個月。今年上半年地政總署合共接獲13宗全新的預售申請，涉及6511伙，較去年首6個月的12763伙，急減約49%。

地政總署最新數據顯示，KOKO HILLS第3A期提供392戶，預計2024年9月入伙，樓花期約39個月；設有444伙的第3B期料2024年10月入伙，樓花期約40個月。會德豐地產回應，前述兩宗申請共涉及836個單位，將依照該集團的推盤步伐，計劃2022年推出市場。

此外，雅居樂（03383）副主席陳卓賢兒子陳思銘或有關人士持有的大嶼山長沙一個豪宅項目，僅提供兩伙，亦於6月申請預售，預計今年10月入伙。

維港1號上嵐獲批

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行房地產數據及研究中心綜合地政總署資料顯示，今年首6個月共有6511個單位提出全新的預售申請，較去年同期大減約49%，惟較去年下半年僅5281伙，半年間則增加約23.3%。

另外，地政總署6月批出兩宗預售申請，包括正在銷售的九龍東啟德維港1號，提供1059伙；以及已命名為上嵐的建灝地產屯門景秀里2號新盤，提供112伙。

兩宗申請共1171個單位，較5月的892伙回升31.3%。今年上半年合共5318伙獲批預售，較去年上半年的4654伙增加約14.3%。截至6月底，待批的預售申請共有23宗，涉及12639伙，按月減少2.6%，連降兩個月共7.1%。

中環乙級商廈香港中華廠商聯合會大廈錄近兩年首宗買賣，一個中層全層單位以7700萬元易手，呎價約2.4萬元，較高位下跌近兩成。

市場消息指出，干諾道中64至66號香港中華廠商聯合會大廈19樓全層，建築面積約3200方呎，以7700萬元成交，呎價約24063元。單位連律師事務所租約易手，月租約11.9萬元，租金回報約1.85厘。

原業主為EARLYBIRD ASSETS LIMITED，公司董事包括高級女裝內衣生產商高華集團首席執行官劉敏姿等，單位於1995年10月以2290萬元購入，持貨約26年，賬面獲利5410萬元，升值2.4倍。

該廈對上一宗成交於2019年5月錄得，面積相同的24樓全層以9600萬元成交，呎價高達30000元，即逾兩年呎價下挫19.8%。

?和陳聖澤1.1億買深水埗物業

此外，資深投資者「舖王」鄧成波家族早前以1.1億元售出的深水埗南昌街165至167號物業，土地註冊處資料顯示，新買家為WINFIELD LIMITED，公司董事為?和集團（00513）創辦人陳聖澤。

上月463買賣8年高 富榮呎價叫1.86萬逼私樓

白居二效應帶動下，未補地價居屋造價屢創高位，業主見市況好轉加入放盤行列，令綠表居屋放盤量按年激增2倍，叫價更見進取，青衣綠悠雅苑3房放盤價近千萬元；大角咀富榮花園呎價達1.86萬元，直逼私樓。

房委會資料顯示，6月共錄得463宗未補地價單位買賣，創2013年9月（493宗）後近8年高位，當中不乏高價成交個案，可見近一批白居二帶動下，綠表居屋市場價量齊升。即時刺激小業主趁高位沽貨。

天水圍供應最多 共199放盤

而中原地產網頁資料顯示，截至6月底全港有3,323個二手居屋單位放盤，當中有1,968個是未補地價單位，較去年6月的645個急升205%。當中以天水圍區供應最多，共有199個未補地價居屋放盤，其次為馬鞍山共有189個，將軍澳區則有158個。而以屋苑計，天水圍天麗苑佔60個，天頌苑則有57個。

至於放盤價方面，由於有見近期多個居屋屋苑造價創新高，小業主亦十分心紅，叫價甚為進取。以樓價計，叫價最貴為青衣綠悠雅苑3座高層F室，實用面積696平方呎，屬於3房連主人套房間隔，業主叫價980萬元放盤。

資料顯示，綠悠雅苑當年以7折發售，粗略計算，上述單位補地價後叫價達1,400萬，而同座F室至今僅錄1宗轉讓個案，2019年以860萬元成交。另外市場叫價第二貴單位為筲箕灣東旭苑D座中層2室，實用面積650平方呎，叫價958萬元。

若以放盤呎價計，大角咀富榮花園3座高層K室，實用面積431平方呎，屬於2房間隔，業主叫價800萬元放盤，呎價18,561元，直逼同區私樓價格水平。

值得留意的是，除了未補地價居屋單位業主心紅外，已補地價的居屋業主放盤叫價更加進取，例如鰂魚涌康山花園8座高層B室，實用面積592平方呎，業主叫價1,250萬，呎價高達21,115元，媲美太古城呎價。

私樓價漲 白居二加快入市

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，近月私樓價樓指數直逼歷史高位，個別籃籌屋苑造價甚至率先突破高位，資金一定流向相對低水的未補地價居屋市場，因此新一批白居二客入市速度相對快。而沽出綠表居屋單位的業主十居八九會換購新單位居住，因此綠表居屋單位放盤量急增，有助刺激換樓鏈轉活，長遠而言有助樓市健康發展。

祥益地產執行董事謝澤銘指出，個別居屋屋苑過去1個月累積逾5%升幅，追貼私樓價格，預期未來數月白居二入市步伐稍為放緩，但價格會跟隨大市上升。

二手續現高價，屯門瓏門2房以968萬元沽出，4周5度破頂；另外，沙田帝堡城一周5成交，並錄串燒成交，有業主以836.8萬元沽出2房後，再以1,232.8萬購入屋苑3戶。

屯馬綫全綫開通後，帶旺屯門二手成交，美聯物業助理聯席董事陳世豪表示，瓏門6月2房成交價4度破頂，至928萬元，近日再創新高，高層2房以968萬元易手，較上月高位升逾4%，為4周5度破頂。屋苑7座高層A室，實用面積510平方呎，原叫價990萬元，議價後以968萬元易手，實用呎價18,980元。原業主持貨7年帳面獲利471.3萬元。

沙田帝堡城一周5成交

剛性需求下，帝堡城一周錄5宗成交，其中2宗屬串燒成交。富堡城物業董事廖志財表示，1座低層E室，實用面積547平方呎，2房間隔，單位於6月以858萬元放盤，現以836.8萬元沽出，實用呎價15,298元，售價屬低層戶理想價。業主沽出單位後即以1,232.8萬元購入帝堡城5座高層G室，實用面積863平方呎，套3房間隔，為罕有落地玻璃特色戶，實用呎價14,285元。單位放盤3個月，原叫價1,250萬元，現減價17.2萬元。

市況好吸引財團放盤，第一太平戴維斯表示，獲理想集團委託，放售九龍塘豪宅地盤及觀塘工廈地盤，市值約6.5億元。

其中九龍塘喇沙利道48A及50號屋地，48A號地盤面積約3,996平方呎，50號地盤面積約5,507平方呎，可建約17,000呎平方呎之大宅，連一層地下車房，物業市值約4.4億元。另一項物業為觀塘大業街25號高良工業大廈88.89%業權，物業地盤面積約4,165平方呎，可重建成近6萬平方呎樓面，市值約2.1億元。

疫情緩和下，工商舖市況明顯轉活，買家入市步伐加快之餘，業主亦樂於放售優質單位，如屬觀塘區知名臨海甲廈萬兆豐中心，中高層海景單位，現以每平方呎約1.4萬元放售，準買家更可獲配售一個車位，叫價約210萬元。

準買家可獲配售車位

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事陳權威指，放售為觀塘海濱道133號萬兆豐中心中高層C室，面積約2,475平方呎，現以意向價約3,465萬元放售，平均呎價約14,000元，物業現由業主自用，將以交吉形式出售。單位樓層高，享有全海景觀，並連同寫字樓裝修出售，買家可節省時間及部份裝修支出，可即買即用，屬近期市場上極受用家歡迎的單位類型。參考單位現時市值呎租介乎25至28元，新買家若將單位出租，回報亦甚為穩定。另外，準買家亦可同時洽購萬兆豐中心一個車位，售價約210萬元，不僅可作自用，亦同考將其出租及作中長綫投資，甚具彈性。

臨海甲廈 市場追捧

僅10年樓齡的萬兆豐中心，屬區內臨海新貴商廈，物業坐落於觀塘海濱道上，而近年區內優質商廈亦集中於海濱道一帶，足見其位置上甚為超越。而項目周邊交通配套成熟，鄰近港鐵牛頭角站及觀塘碼頭，交通便利。

陳氏續指，萬兆豐中心為觀塘區內知名臨海甲廈，大廈每層海景單位僅有6個，為A至F室，其中，A及F室為大單位，面積約3,000餘平方呎起，而B至E室為中小戶型，面積約2,000餘平方呎。而據資料顯示，萬兆豐中心向來為用家追捧，該廈最近獲社福機構購入作自用，為大廈低層F室，面積約4,065平方呎，以約4,065萬元成交，平均呎價約1萬元；而與是次放售單位相若的成交，可參考中層C室，面積約2,475平方呎，去年10月以每平方呎約12,727元易手，相比之下，現正放售的單位位處更高層，景觀亦更為開揚，而且連裝修出售，加上可配售車位，競爭力大為提升。

陳氏預計，放售的單位各方面質素優勝，加上現時工商舖物業入市成本降低，自置物業可免卻加租及租務條款等煩惱，料用家會積極物色心儀單位，而坐擁海景優勢的萬兆中心可望洽購反應理想。

受惠於疫情緩和經濟逐漸回復正軌，市場憧憬香港與內地有望逐步通關，今年上半年港島區逾5,000萬元一二手樓成交量均見大升。美聯物業港島區董事李頌賢預計，下半年山頂南區豪宅樓價有望升逾10%。美聯物業高級營運董事方富義表示，下半年港島區有多個新盤部署推售，市場焦點仍為港鐵黃竹坑站港島南岸住宅項目，預計可以帶動港島區整體樓市持續上升。

港島逾億元豪宅成交量飆升

李頌賢指出，「銀紙眨值、資產保值」下，豪宅市道十分活躍，今年上半年港島區（包括愉景灣) 逾5,000萬元一手私樓買賣註冊量為51宗，較去年下半年的20宗上升1.55倍，並創自2018年下半年後新高，同期二手住宅註冊量更創下有記錄以來新高，數目為141宗。其中山頂南區於今年上半年成交錄106宗，較去年下半年的76宗上升39.5%；成交額則由去年下半年的256.25億元回落至211.45億元，減少約17.5%，主要因為去年下半年來自文輝道2號地王成交價達120億元而扯高。

上半年港島區逾億元的一手私樓註冊錄約30宗，宗數已超越去年全年約26宗水平，更較去年下半年大升逾倍，以及是自2017年下半年後新高。與此同時，今年上半年美聯樓價指數上升6.67%，以港島區升幅最大，達8.23%。

政府銳意發展新界東北，古洞北新發展區成為市場「新寵」，繼區內首幅地皮、與及粉嶺住宅地相繼以天價成交，樓面呎價接連破頂下，將於本月底截標的古洞第24區地，頓成市場焦點，多家發展商均表態具興趣及研究入標。業內人士指，將吸引各路大中小型財團群起競逐，部分更將以高價爭奪，故將估值調高達兩成，市值約34億至39億，每方呎約7000至8000元。

在覓地困難下，政府為求增加供應，近年大力拓展新界東北，而古洞北將成為新市鎮，無論基建以及交通配套均日漸改善，包括興建港鐵北環線古洞站，而區內的24區用地，接近未來古洞站，更成市場焦點。

會德豐地產主席梁志堅稱，集團對地皮感興趣，目前正研究入標金額及發展方式，由於地皮鄰近未來落成的古洞站，位置不俗、交通方便，看好粉嶺及古洞區發展潛力，預計6至7年後區內配套將會成形。

資本策略執行董事方文彬表示，集團一向鍾情北區地皮，是次亦會積極考慮入標，欣賞其位置鄰近古洞站，未來與落馬洲僅一站之隔，深圳亦只一河之隔，區內商業配套陸續落成，將對區內樓價起正面作用，地皮適合興建2至3房為主單位，提供予小家庭，而集田團年前開始發展的區內項目，亦料於第3季推出。

佳明營業及市務總監顏景鳳表示，古洞24區地皮剪裁方正，同時鄰近規劃中的港鐵北環線古洞站，具可塑性及發展潛力，相信發展商會參考毗鄰之25區地皮成交價作指標，該集團亦會積極研究再決定是否入標。

該地地盤面積約82064方呎，地積比率約6倍，可建約49.2萬方呎，市場估計每方呎約7000至8000元，地皮估值34億至39億。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，地皮接近未來鐵路站，但位置上較古洞25區地皮遠，惟仍屬區內「龍頭」地，地價估算在25區地皮開標後調升25%，粉嶺粉錦公路地開標後再升15%，料樓面呎價約7000至7300元，估值34億至36億，預期有約10個發展商入標。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，是次地皮與古洞25區地皮毗鄰，位置均屬優質，亦有商業元素，古洞25區地皮呎價逾7000元，上次粉嶺住宅地呎價達9000元，原來估計樓面呎價約6500元，已因市況調升至8000元，將來落成後呎價需15000至18000元。

萊坊執行董事林浩文表示，是次地皮規模不太大，可以吸引各類型發展商，部分會以合組財團形式入標，料有逾10個發展商入標。

自古洞區內首幅地皮批出後已調高估值約兩成，預料樓面地價約7000元，估值約34億，未來落成400至600方呎單位為主，這地皮的成交價對古洞往後的地價有參考作用。

區內地價八年飆78%

隨着中港經濟加快融合，新界東北區發展勢在必行，先知先覺的發展商，已紛紛進駐前景優厚的當區，令地皮成交價級級跳升，區內粉嶺1幅住宅地，於13年以每方呎5160元成交，比對上月同區地皮呎價彈升至逾9200元，升幅78%。

資料顯示，上月底開標的粉嶺公路與青山公路─古洞段交界住宅地，由永泰以26.168億投得，樓面呎價約9208元，同區一幅可建逾55.5萬方呎地皮，由?基於13年11月以28.88億奪得（現發展為高爾夫．御苑），當時樓面呎價5160元，地價8年間升值78%。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱，古洞北初期配套未能配合，隨中港財團及政府發展，可見地皮價值日漸上升。有業內人士指，地皮發展潛力不俗，料以大型屋苑形式興建，主攻上車客源。

至於2015年4月由資本策略以3.022億投得的上水蓮塘尾粉錦公路低密度住宅地，樓面呎價更達9127元。資本策略執行董事方文彬表示，項目已屆現樓，包括6幢洋房，面積5000至7000方呎，均連6000方呎花園及泳池，開價將參考此類物業的成交價及最近新界北區的地皮成交價。

樓市轉旺，帶動車位造價亦穩步上升，中原副區域營業董事伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊景湖居1個單號車位，新近以141.5萬沽出，原業主於1996年12月以43.8萬買入，逾24年間帳面獲利97.7萬、升值約2.2倍。該屋苑車位造價自今年初起一直穩升，1月份最平113萬，6月錄約14宗車位成交，最平130萬。

多家內房股陸續公布上半年及六月售樓數據，受集中供地政策持續影響，房企供給樓盤數量有所減少，房屋需求亦受到銀行貸款額度吃緊所拖累，整體銷售受到負面影響下滑，不及預期，但上半年累計銷售數據仍明顯上升。

中國海外發展（688）宣布，公司6月合約物業銷售金額約517.92億元（人民幣，下同），按年下跌10%，已售樓面面積約為282萬平方米。2021年1至6月公司累計合約物業銷售金額約人民幣2072.07億元，按年增加20.5%。

中國海外宏洋（081）表示公司6月份實現合約銷售額115.05億元，及合約銷售面積為86.08萬平方米，分別按年增加8.7%及下跌6.6%。而2021上半年，累計合約銷售額為432.87億元，及合約銷售面積318.55萬平方米，分別按年增加55.3%及31.6%。

正榮地產（6158）表示6月合約銷售金額為人民幣130.89億元，按年下跌13.4%，合約銷售建築面積為78.94萬平方米。上半年累計合約銷售額為822.99億元，合約銷售面積497.74萬平方米，增長46.98%及36.19%。