平均1天不到2組看房客

疫情3級警戒，民眾自主軟封城，看屋組數瞬間跌至谷底，比SARS、金融海嘯期間還要慘。市調機構統計，6月北台灣指標建案看屋組數每週平均僅8.8組，也就是說一天僅1組多，讓6月房市景氣燈號衰退至低迷藍燈，為近1年多來首見。

根據《住展》雜誌調查，北台灣新案六大觀測分數，除新成屋戶數、待售建案個數維持不變，預售屋推案量、議價率、看屋組數及成交組數等4項同步下滑。《住展》雜誌研發長何世昌表示，6月全國疫情3級警戒，民眾自主性軟封城，導致新建案市況急轉直下，看屋組數銳減。

北台新案4觀測分數下滑
6月追蹤指標建案每週平均看屋組數約8.8組，與5月每週平均27.5組相較，銳減至僅剩32%，甚至比2003年SARS、2008金融海嘯期間更少人看屋，創下統計以來新低。

竹市東區與竹北逆勢飆漲
何世昌指出，6月少數建案出現價格「微讓利」，但降幅連2%~3%都不到，僅是把總數的尾數、零頭去掉；但這段時間看屋民眾開出低於行情的「芭樂價」案例則變多。此外，竹北市跟新竹市東區新建案開價意外猛爆上漲，兩區部分新案開價每坪站上5字頭。

何世昌表示，6月北台灣新建案市況不佳的三大主因，首先當然與全國3級警戒有關；再者是民眾期待大降價的希望落空，不少建案銷售人員指出，近期出「芭樂價」的看屋民眾變多，因此短期內成交量衝不出來；最後是房產業者反應略慢，逾8成新案仍維持接待中心帶看銷售模式，並未改成線上看屋、視訊解說等遠端服務。

第4季房市可望倒吃甘蔗 解封後料有遞延性買盤
不過，中央疫情指揮中心已宣布微解封，遞延性買盤會逐步出籠，第4季房市有望倒吃甘蔗。

房市新制上路，加上疫情3級警戒，讓商用不動產、土地交易進入冷靜期。商仲業者指出，「微解封」後商用不動產可能出現5大趨勢，包括：先租後買、建商轉型資產公司、辦公室板塊東移、物流倉儲需求仍大、以及空間服務專業產業為新亮點，像是安養中心、共享辦公室、防疫旅館、雲端廚房與資訊中心等。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，受到疫情衝擊，以及房地合一2.0、實價登錄2.0等新制上路影響，商用不動產與土地交易市場6月進入冷靜期，尤其房市新制將改變中長期房地產投資趨勢。

先租後買趨勢 促建商轉型
她認為，目前產業對商辦需求仍旺盛，尤其科技業，但北市精華區辦公室貨源緊縮，以租代買、先租後買將成為趨勢；再者，部分建商開始轉型，逐步跨足商用、地上權案，預期會提高持有「只租不賣」長期收益房地產的比率，甚至逐步轉型為資產管理或是控股法人，尤其近幾年陸續出現部分建商轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更，甚至經營百貨商場等。

大台北辦公室市場東移
第3個趨勢則是大台北辦公室市場東移，根據瑞普萊坊統計，第2季台北市A級辦公室空置率為2.97%，在市中心租金漲、空置跌的情況下，帶動辦公室需求東移，以雙北市上半年商辦、廠辦交易案為例，總額近300億元，買進地點多集中在松山、內湖、南港、汐止等、占整體交易總額達85%。

新型態空間服務成亮點
第一太平戴維斯則認為，未來北市精華區辦公室缺貨潮有望緩解，根據統計，目前大內科有18個科技廠辦規劃興建及推案，建坪逾8萬坪，其中7個陸續在去年底與今年完工，釋出面積達4.82萬坪。

第4、5個趨勢分別為強化電商供應鏈布局、新型態空間服務將成為投資亮點，後者包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等。對於疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期固然面臨經營生計挑戰，但在全球逐漸解封、復甦後，預估最晚明年中以前就能回到常態。

疫情三級警戒讓房市拉警報，6月住展房市風向球亮出15個月以來第一顆藍色燈，且來客量、成交量雙雙跌破歷史紀錄；不過，儘管買氣停頓，業者還是堅守房價，頂多「微讓利」，樂觀估下半年解封、遞延性買盤出籠後，房市有機會倒吃甘蔗。

最新出爐的6月住展風向球，分數重挫到29.7分，已連續三個月下滑，並罕見亮出藍燈，中止連續15顆黃藍燈。根據統計，風向球六大指標中，新成屋戶數、待售建案數的分數持平；預售屋推案量、議價率、來客組數與成交組數等四項同步下滑。

住展雜誌研發長何世昌表示，由於6月全台進入三級警戒，導致房市急轉直下，尤以最受關注的來人組數銳減最劇烈，指標案每週平均只有8.8組，比前一月銳減18.7組，更創下住展風向球統計以來最低值，比2003年SARS、金融海嘯等前幾波低點還更低。另在成交組數方面，單週平均僅0.9組，換言之一個星期成交不到1戶，顯示市況之慘澹。

在本土疫情爆發下，多數建商暫緩推出新案，6月預售屋推案量不到3百億元，新釋出的成屋案則低於1百戶，但整體議價率微幅增加約0.5個百分點。何世昌分析，6月議價率增加部份是少數建案價格「微讓利」，但並未出現降價2％、3％的情況，而是「去尾數可以，芭樂價免談」；另一個原因則與降價無關，主要是不少建案開價普遍拉高，而成交價漲幅低於開價漲幅所致。也因此，6月議價率增加，無法與全面降價畫上等號。

何世昌指出，6月房市不佳的原因，第一是疫情所衝擊，民眾暫緩賞屋與購屋計畫；其次，買方期待大降價落空，不少建案表示近期出芭樂價的客戶變多，短期內成交量衝不出來；另外，業者反應略慢，超過八成新案仍維持銷售現場接待客戶模式，並未提供線上看屋、視訊帶看等遠距服務，難以滿足疫情時代下的變化。

不過，因疫情暫時緩和，且國人恐慌期已過，預料7月市況將回溫，多頭格局不變；若7月12日微解封後遞延性買盤順利出籠，預期房市可望倒吃甘蔗。

房仲統計房地合一稅1.0、2.0上路前半年交易狀況，2.0新制前移轉棟數達13.4萬棟，更勝1.0。業者指出，除了房市景氣佳，還有短期持有者上演逃命潮，若不是本土疫情影響房市買賣，上半年交易量能可能更大。

房地合一稅1.0在2016年1月1日上路，房地合一稅2.0則是在今年7月上路。住商機構統計稅制上路前半年交易狀況，房地合一1.0前半年六都買賣移轉棟數為11.8萬棟，房地合一2.0則達13.4萬棟，相較之下，2.0 上路前交易房屋移轉更暢旺。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，今年除了短期持有者拚輕稅外，還有資金寬鬆及低利挹注房市動能，若不是本土疫情在5月中旬爆發，上半年交易量能可能更大。其中，新北市衝破3萬棟，再次拿下六都舊制成交王；行政區則以桃園中壢表現最旺。

她認為，新北市與台北市政經關係緊密，但房價相對親民，且重劃區、新市鎮的購屋選擇多，不僅有自用買盤，投資置產的比例也高；桃園建設議題多、重劃區建案多，尤其新屋的比例高，市場供給物件具多元性，能滿足多元需求。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，房地合一2.0影響最大的族群，包括了預售屋、國內法人持有戶，以及持有1年以上、未逾5年的屋主。由於閉鎖期拉長，加上稅率大幅拉高，壓縮短期獲利，雖長期持有的置產投資，影響不大，但確實影響投資人的機會成本，在此結構下，房市購買主力會更趨向於自用買方，也讓投機者轉向其他類型標的。

透天、公寓各有所好，得依照個人或家庭需求來選擇適合的房子。近日有名住在新竹的網友表示，近期計畫買房，目前只有他和太太2人，以及4隻貓，未來有生小孩的規劃，「目前非常掙扎到底要選透天還是公寓？」而他也比較兩者的優缺點，引起網友熱烈討論。

該名人夫在臉書社團「買房知識家（A你的Q）」發文透露，目前手上有800萬的預算，可以選擇在新竹市中心買到三房公寓或郊區整棟透天。他表示如果買公寓，格局能買的是3房附1個車位，但裡有2台車，所以必須額外租車位或是花120萬買，不過優點是在老家附近，以後生孩子爸媽可以幫忙接送上下學。

另外，如果選擇郊區的透天，優點就是省去租或買車位的預算，房子坪數也大出很多，不過缺點就是離市中心較遠，開車要10分鐘，周邊生活機能較不好，只有1所小學而已，以後孩子也要自己接送。

貼文一出，有些人選擇透天，認為距離市區10分鐘不算太遠，以保值性來看也是透天勝出，「我會選擇透天，住市區你還要多花一筆租車位的費用」、「我會選擇郊區，10分鐘路程而已，小孩會長大頂多接送5年，讀國小以後需要的空間也會比較大」、「生一個小孩公寓的3房還ok，但生兩個就得換房了，建議還是買透天。」

不過，也有人認為，生活機能與孩子接送問題是關鍵，有長輩後援差很多，等孩子大一點再換房也不遲，「當然買市區，生活機能好，以後脫手也容易」、「建議買市區，小孩接送方便重要，後續小孩國中可以騎腳踏車再換房」、「公寓，有後援太重要了，臨時狀況很多」、「市區，生活機能好，保值，孩子學習資源多。」。

位於文山區木柵路一段的考試院生活圈，附近有世新大學及剛遷校於此區的永建國小，人文薈萃，文教氣息濃厚，與台北市少有的依山傍水環境，未來還有環狀捷運線加持，為區域房市增添亮麗遠景。專家指出，此區產品齊全，有捷運加持，房價目前已上漲15-20%，未來還有補漲空間，現在入手還不算晚。

永慶房屋考試院店店長李柏煊表示，考試圈生活圈地理範圍以木柵路一段為主要幹道，包含和興路、試院路、辛亥路六至七段及富山路，北側背坐仙跡岩，南向景美溪U字型沿著和興路環繞一圈而形成特別地形，本區早年的舊名又稱溝子口。早期政府將考試院遷至於此，因地利之便、房價親民，受到不少公教人員青睞，選擇在此落地生根。

本區生活機能方便，除了麥當勞，近期也有屈臣氏、全聯進駐，近期店面活絡。區內除了有仙跡岩，還有和興路旁的河濱公園，環境清幽；學區部分，除了附近的世新大學，加上近期遷校到此區的永建國小，面積比原本大5倍，標榜雙語教學，李柏煊透露，因學區關係，帶動人口成長，也不少人看中此區出租投報率佳，選擇在此置產。

此區可從辛亥路進入台北市，連接木柵路一段，可到達中正區跟大安區，車程約15-20分鐘，走木柵路四段有信義快速道路，可快速抵達信義區；若不想往市區，往新店或中永和也都僅一橋之隔。未來還有台灣山手線之稱的捷運環狀線，為文山區房市注入新的活水。

李柏煊說明，考試院生活圈約6500戶，產品項目齊全，由於未來有環狀線捷運站加持，捷運站出口位在木柵一段，附近房產已有上漲趨勢，如區域內的「極美山莊」，以往行情是每坪約55萬，因捷運帶動價格，近期成交價到每坪62萬。

而公寓型產品從原本每坪35萬，漲到40-50坪，電梯大樓也漲幅10%，達每坪55-65萬。雖然此區房價上漲，但還是比8、9字頭的景美、萬隆，更經濟實惠。

李柏煊透露，考試院周圍近期成交案件，主要以首購跟換屋族群為主，考量環境、學區、休閒環境、未來捷運等重大措施，比起台北市其他相同條件，入手價相對親民。上述的「極美山莊」為該區指標建案，有2至4房，行情約每坪62-66萬，主打大坪數的「發現之旅」，也是看屋熱門選項，適合退休養老族群。

拜竹南科學園區產業蓬勃發展，帶動竹南鎮人口成長，因房價親民、交通便捷及生活機能成熟等利多，該區成為近幾年的房市黑馬。專家指出，受惠台積電竹南設廠與國1五楊高架橋往南延伸兩大題材下，造就房市榮景的一帖活水，房價上漲幅度來到10%。

竹南鎮位在苗栗縣西北方，與新竹市僅一溪之隔，為新竹市的衛星城市。根據苗栗縣人口數統計，截至今年6月，苗北頭份與竹南鎮人口數分別10.4萬與8.7萬，先後超車苗栗市人口數8.7萬人。台慶不動產頭份中央文化加盟店店東張永達表示，隨著台積電投資擴廠計畫有譜，帶動人口需求增漲，房市交易的活絡，和鄰近的頭份成為苗栗人口正成長行政區。

張永達指出，竹南鎮5年內新中古屋約每坪18-19萬，尤以運動公園商業區預售屋第一排更是成交到每坪24萬，相較鄰近的新竹縣市生活圈，房價相對親民，近期成交主力以竹科新貴首購族占大宗，因交通及生活機能也不輸竹北，吸引換屋族群與新婚夫妻買房族往竹南置產。

至於熱賣路段，張永達說明，運動公園地段預售屋開賣不到一年已全數售罄，再來是寶佳造鎮的昌隆系列與竹南東站附近新建案。主力產品以大樓為主，3-4房為大宗。土地成交單價方面，竹南運動公園商業區今年4月成交價來到每坪42萬，至於低密度竹南大埔重劃區也從去年初的每坪15萬，飆升至今年的每坪20萬。

台慶不動產統計出竹南頭份置產熱區，分別是尚順廣場商圈，每坪近20萬；後庄住宅區新中古屋成交均價每坪17-20萬，舊屋則有每坪13-15萬行情；竹南運動公園區域的「上品院」與「維瓦第」每坪至少21萬；竹南車站的「閱沐森」每坪20-22萬；竹南東站的「品未來三」每坪19-20萬，預售屋「旺旺新城」與「悅捷市」每坪約18-20萬。

另外，竹南大埔新重劃區的，「坪上昇中」每坪約18-20萬，擄獲不少園區首購族青睞。若有預算考量，可選竹南海口區域新成屋，因為靠近海邊也相對便宜，「長安馥域」近期成交均價每坪約14-15萬。

彰化員林的184重劃區規劃至今已有多年時間，陸續有不少建商進駐推案，外地建商也挺多，而在彰南國民運動中心興建定案後，又吸引不少建商進來，趁勢當做房市話題之一，當地房價也上漲不少。房市專家指出，南彰化第一城鎮的員林，有「最多億萬富豪城鎮」的稱號，有錢人聚集下，也以在地族群為買盤主力。

員林184重劃區距離員林火車站僅約2公里多，要到員林市中心商圈很方便，購物、餐飲、看電影、醫療需求等都可滿足，重劃區周邊機能逐步提升，包括今（2021）年已啟用的彰南國民運動中心，以及餐飲品牌都有進駐；另外除了員林火車站，還包括台76快速道路可連接高速公路，整體機能性不錯。

在地房市業者說，184重劃區產品有不少透天別墅，以建商品牌、坪數、物件規格、區段…等而有價格上差異，從1千多萬至2千萬都有，當地許多民眾偏好透天產品；不過也有建商推出新大樓產品，成交價站上2字頭，土地成本上漲之下、房價也拉升，新大樓產品也受不少買家青睞。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，南彰化第一城鎮的員林，有「最多億萬富豪城鎮」的稱號，近年還多傳來自員林的隱形富豪砸下數億元置產台北與台中，印證員林不少人的財力確實相當雄厚。

陳炳辰表示，184重劃區因已不乏地方建設，如展演機構、地方法院、運動中心等，加上綠地豐富，也有學校預定地，都具備房市發展空間，新案大樓已有來到2字頭，也有一、兩千萬的透天產品，有錢人聚集下以在地族群為買盤主力。

此外，彰南國民運動中心是南彰化第一座運動中心，地點位在員林184重劃區、員林大道上，該建設讓許多當地民眾期待已久，包括綜合球場、室內溫水游泳池、體適能中心、羽球場、韻律教室…等，整體設施完善，縣政府也在戶外規劃公園，讓當地居民擁有更棒的運動空間與環境。

林口機場捷運跟新莊環狀線，房價都是3字頭該買哪？新北環狀線去年正式通車，位於新莊區幸福路、思源路口的「幸福站」，介於新莊舊市區、頭前重劃區、新莊副都心交會處，成為新莊區的交易熱區，目前區內仍能找到3字頭中古屋。

東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，統計實價登錄資料幸福站周邊直徑2.5公里的交易案，目前均價大約在38.1萬元，自2016年開始，每年都有2%至3%的穩健成長，四年共成長9.5%，可見該區並非火箭型的爆漲，以保值性來看相當穩固。

東森房屋新莊昌平中原加盟店店東黎聖忠表示，幸福站位在新莊思源路，原本就是發展多年，非常成熟的地區，這邊的福壽街商圈，更被稱為新莊「飲食一條街」，各類店家聚集，除傳統市場外，也有全聯福利中心、J-Mart加瑪百貨，距離宏匯廣場也相當近，原本的生活機能就非常強。

黎聖忠指出，環狀線幸福站的人流相當大，每天大約有7500人次以上進出，周邊人口原本就多，與一般重劃區不同的是，並不是通車之後人口才開始移入，周邊房價並非捷運開通後才起漲，從2016年開始就有均價34.8萬的水準。

以思源路做為分界來做區分，思源路以東多為新建案，目前普遍開價都已在5字頭，成交價則在每坪46至48萬元，部份面對公園的物件成交價甚至站上5字頭。至於想輕鬆入住「幸福站」，在思源路以西近福壽街商圈屬於較早期開發區域，屋齡較高，多為40年公寓產品，房價約每坪28至30萬元。

內政部公布去年度（109）各縣市核發住宅類建照成長率，嘉義市榮獲非6都縣市全國第3名。與前年（108）相比，上升幅度54.80%，建案量非常驚人，嘉市府分析原因，與湖子內區段徵收開發有密不可分的關係。

據內政部統計109年核發住宅類建照成長率，與108年比較，非6都縣市以嘉義市54.80%位居第3，苗栗縣增加66.69%最多、新竹縣56.45%次之；而6都增幅以台中市增加19.08%最多、桃園市13.84%次之、新北市13.14%居第3。

嘉市府根據104年至110年核發「住宅類建照」統計資料顯示，在104、105年戶數分別為431與590戶，到109年攀升到1617戶，創下新高點，而110年截至目前為止，共計923戶。主因為湖子內區段徵收開啟建設，帶動戶數增加，且目前持續成長中。

嘉義市長黃敏惠表示，投資湖子內確實已活絡土地交易市場，目前嘉義市新屋、預售建案多半集中在已開發完成的湖子內區段徵收區。而都市發展是城市進步最重要的關鍵，透過預先的規劃，加上未來願景與目標，將一一呈現城市新藍圖。因此，更透過「嘉義市區鐵路高架化計畫」縫合都市，並帶動地方發展新契機。展望「嘉義大車站發展計畫」，城市核心蛋黃區將吸引商業、文化、娛樂、觀光服務等活動，創造更多的投資就業機會。並強調，未來嘉義市將走向何種城市風貌與樣貌，現正處在都市發展的關鍵時刻。

都發處說明，嘉義市分為東區與西區，其中，西區目前房市交易最熱絡的區段當屬湖子內重劃區，此區極具潛力，連帶帶動嘉義市房產買氣。且交通便利，東接中埔鄉國道3號交流道，往南接水上鄉82線快速道路中和交流道，沿湖子內路往北即可到市中心，截至今年（110）5月底已通過509件建案，核發2160張建照。

地政處表示，湖子內重劃區總面積達187.52公頃，分為3期進行開發。徵收區域位於嘉義市南側，東起吳鳳南路，西至新民路民生社區，南至八掌溪河川區域，北臨興安國小。本市及外地建商更頻頻搶標購地，現階段區內建案林立，銷售情況熱絡。而截至今年（110）5月底，本區（興安小段、湖美小段、新民小段）私有土地交易數量已高達2234筆。

除了湖子內重劃區，民族國小西側精華地公辦都更已於6月18日正式公告招商投資，等標期至10月中，業界初步估算，標售價每坪約45到60萬元，招商範圍面積約1,359坪；而建國二村、復興新村及毗鄰土地，面積約9.29公頃，改以「市地重劃」方式開發，由市府建造停車場、公園等公共設施，再分6個單元標售引資，定位為新興商業區，打造嘉市信義區。

政策的威力正在顯現。

自三道紅線和貸款集中度政策出臺後，房企融資供需兩端持續收緊。

據克而瑞不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水準。與此同時，企業融資情況不容樂觀，僅有36%的房企融資規模有所增加，規模減少的房企中有約30%企業同比降幅超過50%。

融資規模大幅降低

在各種政策持續收緊下，房企融資規模大幅下降，房貸集中度管理成效初顯，銀行業房地產貸款同比增速創歷史新低。從政策調控的穩定性、連續性來看，下半年融資環境將維持收緊態勢。

一個值得關注的點是，中型房企融資規模下降最為明顯，直接攔腰一刀。

具體來看，四大規模梯隊房企融資量均同比下降。克而瑞資料顯示，TOP31~50的房企上半年同比減少53.50%至922億元，TOP11~30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%，降幅最小。

對此，一家TOP15房企的財務總告訴《每日經濟新聞》記者，房企融資規模下降主要有三個原因，一是去年末央行對商業銀行雙限（對公、按揭）造成今年貸款和按揭規模收縮，融資體量下降；二是地產風險事件頻發，有限資源更加集中頭部房企，國央企議價能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投債發行同比去年下降40%，市場流動性充裕，也造成資金成本下行。

上述財務負責人告訴記者，有息負債的下降會直接體現在融資規模上。

TOP30~50房企融資規模減少一半主要是因為降杠杆的需要，由於這類企業在踩線之後停止擴張，降負債抓回款就成了他們的唯一選擇。

整個行業面臨三道紅線的監管，排名靠前的房企面只要沒踩紅線，面對壓降有息負債的壓力不大，就不會對融資造成太多的影響。如果財務相對穩健，負債情況不會出現大規模下降。

相比之下，頭部存量比較多的，就不加杠杆了，把存貨做起來。

而排在TOP10~30的房企，有加杠杆空間的，可能會多拿一些地，而必須降杠杆的一些企業，今年拿地就會少一點，以此來控制負債規模。

在此背景下，房企會根據自身的資產負債表來調整策略。目前，房企普遍採取兩條經營策略，一個是以降杠杆為主，另一個是原先杠杆不高，在綠檔內的企業則借機沖一把規模，借勢擴張。

最典型的是招商蛇口(11.250, -0.21, -1.83%)，克而瑞資料顯示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增貨值1890億元，拿地金額同比增長近95%。

融資成本持續下降

克而瑞資料顯示，截至2021年6月，100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本達6.86%，下降0.97個百分點，境內債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個百分點。

上半年融資成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融資成本相對較低的龍頭企業發債量較多，其中境外融資成本下降1.66個百分點；同時TOP31~50房企中，遠洋、越秀髮行了數額較大的境外債，使得該梯隊房企境外融資成本下降0.73個百分點。

為何融資規模下降，房企融資成本反而降低了？上述財務負責人告訴記者，從資金角度來說，與銀行合作深入的房企，在有息負債控制的情況下，反而會導致融資成本降低，因為房企資金需求量並不大，原先可能有10%~20%左右的資金增量需求，但在三道紅線的管控之下，房企獲得增量資金的空間有限。

“假設今年A房企的有息負債規模是1000億元，在不增加規模的前提下，一分錢增量的開發貸都沒有，意味著房企需要開發貸的缺口很小，這就導致銀行要和頭部房企合作，就必須主動降利率，誰的利息少，就和誰家合作。”上述財務負責人表示。

從企業性質來看，6月民營企業的融資規模較5月相比變化不大，但國有企業的融資規模大幅回升，主要由地方國有企業債券發行增加所致。6月國企融資規模達452.4億元，較5月環比大幅上升123.1%，占本月總融資規模由5月59.6%上升到78.9%。同時，國企的比重進一步提升。地方國企方面，6月地方國企信用債融資規模上升至334.7億元，占總融資規模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企發行增加。

在6月的新聞通氣會上，銀保監會發言人表示，上半年以來，房地產融資已經呈現出“五個持續下降”的特點，房地產貸款增速、房地產貸款集中度、房地產信託規模、理財產品投向房地產非標資產的規模、通過特定目的載體投向房地產領域資金規模均出現持續下降的趨勢，資金過度流入房地產市場問題得到改善。

總體而言，監管層對房地產行業的融資依然保持警惕和收緊態度，對房企來說，加快銷售回款，改善企業內部經營管理，提高資金的使用效率，依然是接下來的核心主題。

7月7日，世茂股份（600823.SH）發佈未經審核資料，今年前6個月，公司實現銷售額166億元，同比增長77%；實現銷售簽約面積約78萬平方米，同比增長95%。

期內，公司房地產出租面積約172萬平方米，取得租賃收入約6.4億元，綜合出租率約為86%；公司房地產開工面積約108萬平方米，同比下降11%；竣工面積約86萬平方米，同比上升105%。

土地投資方面，6月，世茂股份未新增土地。此前的5個月，公司分別在5月和2月、1月各獲取一宗土地。

5月27日，世茂股份經過89輪競價，競得寧波市江北區商住地塊CC09-04-10a、CC09-05-04b地塊，總價為19.84億元，溢價率為28.5 %，該地塊容積率1.0-2.9，出讓面積67110平方米。公告顯示，世茂股份在該地塊的最終持股比例為51%。

2月，獲取的為位於湖南省長沙市芙蓉區、編號為【2020】長沙市129號地塊，土地面積為22662平方米，規劃為商住地塊，容積率為5，地價為8.46億元，權益占比為 51% 。

1月獲取的為位於浙江省杭州市江幹區、編號為JG0601-B/R/S2-15的地塊，土地面積為50977平方米，容積率為 3.0 ，規劃為商住地塊，地價為17.42，權益占比51%。

今年前6個月，世茂股份完成年度簽約目標的約44%。在世茂股份2020年年度業績溝通會上，世茂股份董事、總裁吳淩華表示，2021年公司將執行既定的380億元銷售目標，未來公司也會根據市場情況，適時調整目標，不會冒進。公司計畫租金+物管費收入達到14.9億元，實現同比30%的增長。

2020年8月，在世茂股份中期業績發佈會上，該公司提出制定了“600823”的五年發展戰略，計畫在未來5年，銷售簽約的年化增速達到40%，自持及經營管理收入實現年化30%的增長。

該公司董事、控股股東世茂集團總裁許世壇表示，公司“三道紅線”指標全部綠檔，公司的發展未來會有一些彈性，有信心完成全年40%的增長目標。未來幾年，公司的租金增幅約在30%以上。

世茂股份“三道紅線”指標全部達標。截至2020年底，公司剔除預收賬款之後的資產負債率為65.41%，有息負債率為20.22%，現金短債比約2.09倍。

對於“集中供地”政策，許世壇表示，現在的土地市場比較火，超出預期，一季度還是持續火熱。政策會壓低土地價格，但也考驗房企的資金能力，有利大開發商。

對於房貸集中度政策，世茂股份副總裁、首席財務官張傑表示，這對公司來說，不是特別壞的事情，資源更加集中；按揭方面，世茂集團是和銀行談整體按揭合作的，目前都不錯。

截至發稿，世茂股份每股報4.01元。

在這個炎熱的7月，西安市住建局送來一則略顯涼意的重磅消息。

7月8日，住建局官網發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》（以下簡稱：《通知》），這是西安房地產有史以來，第一次對於二手房進行價格限制。重點如下：

• 將以住宅社區為單位，綜合考量，形成住房成交參考價格；

• 不得用“學區房”“學位房”等名義炒房，更不允許誘導業主參與哄抬房價；

• 二手房交易各環節有關機構要依據成交參考價格，引導理性交易；

• 下架價格虛高的二手房房源。

巷評：這是將“房住不炒”貫徹到底的節奏，而且，西安樓市調控的重點，有偏向二手房市場的趨勢。

需要注意的是，“指導價”並不能在二手房網簽時作出強制規定，實際交易時，雙方仍需根據自願原則進行。那麼，新政對於二手房市場“降溫”作用如何？不妨先看看其他已經實施“二手房指導價”的城市，目前的樓市表現。

今年2月8日，深圳首先出臺對於二手房的限制令，以5月市場表現來看，深圳二手房成交量3027套，已經連續下滑3個月，同比下滑幅度超過60%。

5月28日，成都二手房指導價格出臺。而成都5月公佈二手房指導價，只公示了201個試點社區，最高不超過4萬，也沒和貸款評估價掛鉤。當月多數區域5月成交量較3月份直接減半。

可見，“二手房指導價”對於過熱市場的降溫頗有成效。

目前西安二手房市場情況是：5月份二手房價格環比上漲1.0%、同比上漲7.4%，價格環比漲幅位居全國第二；6月份二手房價格環比上漲0.65%，同比上漲9.72%。從房價走勢來看，西安二手房市場依舊火爆，且價格一路上揚。

這其實與西安新房供需失衡不無關係。安居客資料顯示，2021上半年，西安共登記127盤次，上線登記房源30372套房，供應量同比下降約20%。而2021年上半年西安樓市已出現了10次“萬人搖”。新房供不應求，刺激剛需更多關注二手房，二手房“價格虛高”風險也在不斷升高。

可以預見，西安此番出臺新政，對於穩定預期，緩解市場虛火過旺會有重要作用。當然，政策剛剛出臺，效果如何還得再觀望一陣子，看看後期具體實施的情況以及市場回饋。

菜鳥斥資2億，佈局西安物聯網

2016年，“菜鳥西安西北分撥中心”正式開倉；2018年菜鳥與西安簽約建設西北智慧物流中心；2020年，西安菜鳥驛站全面升級……

近日，菜鳥在西安又有新動作了！

7月5日，西安傳新物聯網技術有限公司成立，公開報導顯示，該公司由菜鳥仙鶴控股（香港）有限公司100%控股，註冊資本2億元，CEO萬霖任執行董事。經營範圍涵蓋物聯網技術研發服務、網路技術服務、非居住房地產租賃、物業管理等。

巷評：事實上，早在2018年菜鳥便宣佈全面啟動物流IoT(物聯網)戰略，2020年斥資15億元在杭州成立物聯網技術公司，今年5月又在海南落子。

從對物聯網技術的應用需求和發展速度來看，物流是物聯網落地最快的行業之一，而定位“全球化物流產業互聯網公司”的菜鳥，顯然加大了物聯網技術佈局。

數 讀A股上半年收官，陝西新增7位億萬富豪

隨著上半年A股市場的收官，A股市場的表現也一目了然：各主要指數雖然全線收紅，但分化卻較為明顯。其中，滬指累計上漲3.4%，在全球各主要指數中墊底；還好創業板和科創板比較給力，漲幅分別是17.22%、14.01%，且創業板站上2015年6月以來新高。

近年來，千億市值以上的各行業龍頭股格外受到投資者關注。Wind資料顯示，150只超千億市值的個股中，約6成上半年實現上漲。

最新上市公司市值500強的門檻是417億元，陝西一共有5家躋身其中：第30位的隆基股份（4809億元）、第142位的航發動力（1418億元）、第175位的陝西煤業（1185億元）、第294位的中航西飛（728億元）和第489位的國際醫學（428億元），其中，國際醫學是首次躋身市值500強的上市公司。

2021年上半年是一場中資企業上市的狂歡，半年首發數量316起，增幅79.5%，首發募資規模合計約4323.12億元，創下同期歷史新高。

以IPO企業總部計，廣東、江浙依然是IPO最為活躍的地區，西部省份中，四川首發10家為最多，其次是陝西，有3家公司上市，分別是5月18日上市的康拓醫療、6月9日上市的凱立新材，均登陸上交所科創板。此外，6月24日，天美生物在美股納斯達克上市，自2010年以來，終於再有陝企赴美IPO。

IPO數量大增為資本市場“批量造富”創造了條件。陝西也有多位上市公司實際控制人、個人股東，通過IPO躋身億萬富豪行列。按6月30日收盤時的持股市值計算，包括：康拓醫療的胡立人、朱海龍；凱立新材的張之翔、王鵬寶、文永忠、曾永康；天美生物的胡永衛等。

報告期內，A股一級市場融資也大幅增長。具體到陝西，共有10起股權融資（含首發上市、定向增發、發行可轉債），其中，其中，西部證券75億元增發融資，為陝西上市公司最高，並排在全國增發規模第7位元。

西安城市交通發展報告出爐：1.43億人次、3720列、7199公里、33.7%、全國第一……

這是西安市第3次發佈城市交通發展年度報告。資料顯示，受疫情影響，城市交通運輸尤其是客運交通受到較大衝擊，2020年西安對外年旅客運輸量1.43億人次，同比減少45.6%。對外年貨物運輸受影響相對較小，其中，航空年貨郵輸送量37.63萬噸，同比減少1.5%，但全國排名躍升一位至第10位。

同樣受疫情影響，中心城區日均出行量下半年驟降51%，但恢復至988萬人次，約為上年的82%。總體來看，年末城市交通基本恢復正常。

2020年銀西高鐵建成通車，西安站改擴建加速推進，西十高鐵獲批，中歐班列“長安號”開行3720列，同比增長74.4%，運送貨物總重281.1萬噸，同比增長56.0%，開行量、重箱率、貨運量均居全國第一。

而城區交通方面，地鐵三期規劃專案全部開工，軌道交通運營線路增至8條，線網總長度達到244.3公里，中心城區網站800米人口與崗位覆蓋率達到33.7%。

公交優先也取得初步成果，去年全年我市常規公交線路增加40條，達到395條，線路總長7199公里。公交專用道384.6公里，專用道線網設置率30.4%。常規公交高峰平均運送速度22.0km/h。

此外，據瞭解，為滿足市民與日俱增的早間和夜間公交出行需求，西安延長調整公交線路營運時間，目前西安公交集團末班發車時間24：00的線路已增加至57條，末班發車時間22：00以後的延點線路條數已達140條，西安夜間公交線路占全部公交線路比例位居全國第一。

放 榜地鐵客運強度：西安開啟“擁擠模式”，廣深地鐵全國最擠

45座城市、244條線路、7970公里、176億人次，這是截至2020年底中國城市軌道交通成績單。

以部分重點城市為例，去年日均客運量超過500萬人次的城市僅有3個，分別是上海（779萬）、廣州（660萬）和北京（627萬）。這3座城市常住人口與軌交里程均高居全國前列，客運量一騎絕塵。西安日均客運量248萬人次。

不過，客運量與擁擠程度並不完全一致。各大城市的軌交運營長度不一，對於客流的承載能力也不同。從客運強度（萬人次/日公里）來看，過去一年地鐵最擠的城市是廣（1.19）、深（1.13）、滬（1.07），西安緊隨其後，位列第4，以1.04萬人次/日公里，與其他三城一同開啟“擁擠模式”。其餘城市客運強度均＜1。

西安今年人口破千萬，地鐵的超高客流量，正與城市常住人口的基數相符，也從需求端的角度說明，這座國家中心城市對於發展更多軌道交通線路的迫切性。

6月國內千萬級機場起降架次排位，“西安咸陽”位列第3

7月5日，飛常准大資料發佈《中國民航市場簡報2021年6月》，資料顯示，6月我國境內機場保障客運航班起降664896架次，環比5月份下降15.34%，同比增長19.67%，但比2019年6月下降14.23%。

以千萬級機場為基準，西安咸陽機場起降架次26354，同比下降4.76%，位列全國第三。而成都雙流機場、上海浦東機場起降架次分別為28372、27657，佔據第一、第二位。

此外，根據航班管家6月份統計資料，西安咸陽出發航班量TOP3目的地機場依次為：上海虹橋機場，航班量552；北京大興機場，航班量507；烏魯木齊地窩堡機場航班量485。同在陝西的榆林榆陽機場，西安咸陽出發航班量406，排在第6位。

財 訊質疑：陝西美邦藥業衝刺IPO，3萬元的個體戶如何撐起千萬收入？

2020年11月20日，陝西美邦藥業集團股份有限公司（簡稱：美邦藥業）的主機板IPO申請已獲受理，保薦機構為光大證券。

7月6日，美邦藥業被質疑大客戶年報資金僅3萬，卻貢獻千萬收入。據每日經濟新聞報導，呈貢林茂農資經營部近3年一直是美邦藥業的前五大客戶之一。而呈貢林茂農資經營部工商登記的2019年年報資料顯示，該公司資金數額為3萬元，從業人數2人。2019年，美邦藥業對其的銷售金額達1066.87萬元。一家資金數額為3萬元的個體戶，如何撐起美邦藥業的千萬元收入？

“這個會被質疑，但光紙面上看，屬於不能證明，不能證偽。”資深投行人士王驥躍表示，公示的帳面資金是個體戶自己申報，不能作為權威證據使用。若要進一步證實，需要實地調查該經銷商的實際經營情況。

高鐵電氣轉板有望，已獲證監會科創板IPO註冊審批

“證監會發佈”7月6日發佈消息稱，近日，證監會按法定程式同意中鐵高鐵電氣裝備股份有限公司（以下簡稱：高鐵電氣）等4家企業科創板IPO註冊。4家企業及其承銷商將分別與上海證券交易所協商確定發行日程，並陸續刊登招股檔。

據瞭解，高鐵電氣曾在2018年10月在新三板掛牌，2020年10月由中國中鐵審議通過分拆至上交所科創板上市議案。作為中國中鐵的所屬子公司，目前其主要專注於電氣化鐵路接觸網產品、城市軌道交通供電設備及軌外產品的研發、設計、製造和銷售。

2018年-2020年，高鐵電氣營業收入分別為10.40億元、12.87億元和13.55億元，淨利潤分別為7688.09萬元、1.46億元和1.64億元。

話 題西安：北方城市的南國氣質

近日，“星球地理”推送的一張《省會城市經緯度與海拔概況》繪製圖，引發大量關注。其中“中部城市/南方城市西安”議論聲量頗高。

從圖中來看，西安在所有北方省會城市裡最靠南（北緯33.42度~34.45度），在所有西部省會城市裡最靠東（東經107.40度~109.49度），海拔也在西部省會城市僅高於重慶，以415米的數值介於高原與平原之間。故部分網友質疑“西部、乾旱、黃土高原”的標籤貼給西安並不合適。

事實上，西安被定為西部城市有著諸多因素的考量，而非簡單的經度資料。比如以行政區劃來看，陝西在西北五省帶頭作用明顯，省會西安作為全國第9個國家中心城市，在西北的“中心城市”地位也是不言而喻，以2020年GDP為例，西安10020.39億元，是西北地方首個跨入“萬億俱樂部”的城市，這個經濟總量超過了甘肅全省，遠超寧夏和青海之和。

至於“乾旱”“黃土高原”，確實是有待扭轉的城市印象。近兩年，西北地方“變暖變濕”現象一直受到廣泛關注，此前央媒曾有集中報導，具體到西安，無論按西安市還是陝西省統計口徑，城市降雨量已基本是北方最高值，西安氣候正在發生變化，市民的生活體驗已能證明，每逢雨季，城內就有“看海”的調侃。

與此同時，西安綠化面積逐年增加，2020年城市綠化率42.5%，位列當年城市綠化率排行榜第十，是西北唯一上榜城市。此外，緊鄰“綠肺”秦嶺，有著天然的綠水青山，而隨著秦嶺國家公園建設的逐步推進，西安也更多呈現出南國氣質。

深圳、東莞、成都後，西安也實施“二手房成交參考價”機制了。

7月8日，西安市住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》（簡稱《通知》），明確涉及二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據，引導二手住房理性交易，穩定市場預期。同時，要求房地產經紀機構、房地產銷售服務人員不得以“學區房”“學位房”等名義炒作房價，不得誘導社區業主參與哄抬房價。

引導二手住房理性交易

上述《通知》指出，西安市房產交易管理中心以住宅社區為單位，充分參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，經調查分析，形成二手住房成交參考價格，在西安市住房和城鄉建設局官方網站、微信公眾號等網路平臺發佈。

來源：西安市住建局官網

《通知》指出，房地產經紀機構、房地產網路資訊發佈平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。各區住建局、各開發區住建管理部門要對轄區房源掛牌情況開展全面檢查，對於不按規定執行的，抄報網信、市場監管等部門實施聯合懲戒。

中原地產統計資料顯示，今年以來，全國範圍內有20個城市發佈針對二手房的調控政策。其中，成都、東莞、深圳等城市發佈了二手房參考價政策，無錫、廣州、合肥、北京、上海等城市也針對二手房違規報價、哄抬物價等發佈了政策。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，對於一二線城市來說，二手房市場已經佔據了市場的主體地位，特別是一線城市，二手房市場佔據了市場成交量的80%以上，相比新建住宅的價格管控，二手房房價管控是過去的市場空白點，從深圳等城市開始，重啟定價管控，最近多個地區針對自媒體、仲介、二手房業主開啟一輪定向管控。

“從各地的調控政策內容看，二手房價格明顯上漲城市大部分集中在房地產炒作氛圍濃郁的區域，投資客聚集，二手房價格上漲迅速，價格管控的確有利於市場的穩定。”張大偉進一步指出，“從市場趨勢看，這一輪二手房價格管控是本輪房地產調控的新事物，預計全國一二線城市二手房價格管控將成為趨勢，更多的城市可能加碼二手房價格掛牌管控。從政策效果看，深圳等城市出現了二手房報價下調，預計在政策持續打補丁下，最近房價上漲將明顯放緩。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，西安二手房價格並沒有那麼火爆，但也針對二手房出臺了一系列調控政策。從整個長效機制角度講，二手房監管政策陸續到位，具有很好的示範效應。

參考價新政威力足

二手住房參考價對於二手房交易價格降溫明顯。分析人士指出，二手房參考價的核心是降低了房地產市場的杠杆率，提高了購房的首付資金，大大壓縮了炒作的空間，因此被看作是調控的“大殺器”。

2021年2月8日，深圳市住建局發佈消息，建立二手住房參考價格發佈機制，並發佈了全市3595個社區的指導價。

剛剛過去的6月，深圳二手房成交量跌破3000套，而去年同期為10594套，同比下降超7成。

價格方面，國家統計局資料顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下跌。

進入7月，房企紛紛公佈“年中考”成績單。雖然絕大多數上市房企上半年的銷售額都在增長，但股價卻依然“跌跌不休”。據樂居財經研究院統計，2021年上半年，170家上市房企總市值縮水約3400億元，跌幅約8.7%。其中118家市值下跌，占比69.4%。僅50家上漲，2家持平。

投資者重估地產股價值，是因為房子不好賣嗎？資料卻不是這樣，據貝殼研究院，今年上半年，全國重點50座城市的新房交易量創2016年以來同期最高。和2020年同期比，很多房企增長率都有三四成。

為何“多收了三五鬥”，而資本市場仍不看好？

對於投資者來說，投資的安全性是第一位的。誠然，房地產銷售仍在增長，但負債增長得更快，利潤下降得也快，而後兩者對於能否收回投資是具有決定意義的。上半年，市值跌幅超過三成的房企正是償債出問題的企業，如泰禾（-33.95%）、藍光（-36.29%）、華夏幸福（-59.47%）。也就是說，在資本市場上，投資者既看木桶的長板，也不允許上市公司有太明顯的短板。

對於投資者來說，規模已不重要，安全才最關鍵。因此，我們可以看到，長期徘徊在銷售榜第十名左右的龍湖（前5月銷售額約1118.3億元），其市值約為中國恆大（上半年銷售額3567.9億元）的兩倍。

龍湖被投資者看好，並不是因為有什麼長處，而是因為幾無短處。增速穩（多年銷售額增速10%左右，屬於中等生），負債率低（淨負債率僅46%），盈利穩（核心稅收利潤率14.7%），更重要的是現金流充裕（現金短債比超過4倍）。一個安全又能持續增長的企業，就是資本市場上備受青睞的企業。

毋庸諱言，地產股走低與行業進入低速增長，整體負債率偏高，利潤率下降有關。而若想規避這些不利因素，最好的辦法就是跨界出圈。而成功出圈的房企，也會得到資本的青睞。

同樣是前述房企市值榜，增幅最高的上市公司名為奧園美穀，增幅為189.47%，市值為171.86億元（6月30日）。奧園美谷是頭部房企中國奧園的子公司，後者是一家千億（銷售規模）房企，但其市值也僅一百多億元。奧園美穀的主要收入仍是房地產，但近期跨界聚焦醫美，於是股價一路飆升。

一個共識是，房地產開發或許已是夕陽產業，但與居住相關的細分行業卻正在成為朝陽產業。物業管理就是其中之一，其行業估值遠高於房地產銷售主業。最典型的例子就是碧桂園服務的市值一度超過其母公司碧桂園。除了物業，商業、租賃（包括長租公寓）、房產仲介、家裝等，都已成為房企佈置的新領域。以龍湖為例，已形成所謂的六大“主航道”。也就是說，其把相關細分行業視為與主業（住宅開發）同等重要的行業。這也是其市值節節高升的內在邏輯——房子的增量也許不多了，但存量卻越來越大，基於居住相關的服務和消費也會越來越多。

近期，二手房停貸、暫緩的消息頻出，主要出現在一些熱點二線城市。據了解，目前上述情況已在武漢、杭州、重慶等地開始出現。與此同時，不少城市房貸利率一路走高。對於上述現象原因，大多數銀行表示受房貸調控政策的影響。

房地產貸款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以來，已有半年時間。《證券日報》記者調查發現，經過持續整治，資金過度流入房地產市場的問題已得到初步扭轉。由於監管部門已開啟“房地產貸款集中度管理”，未來房地產貸款增速不會再高速增長，但仍面臨一些問題待解決。

中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明在接受《證券日報》記者採訪時表示，雖然房地產貸款增長速度得到了控制，但還應該關注其他貸款的資金用途和流向，防止個人經營性貸款、消費貸款等資金挪用於購房；除此以外，還要防止流動資金貸款、併購貸款、經營性物業貸款等資金挪用於房地產開發，從而削弱政策效果。

銀行逐步“消化”

房貸集中度管理政策

近期，多地多家銀行紛紛上調房貸利率。例如，廣州地區包括國有大行、股份制銀行在內的多家銀行再次上調房貸利率。熱點二線城市中，杭州、重慶、南京、武漢、鄭州等地的銀行房貸業務出現了收緊跡象，部分銀行暫停了二手房貸款業務，甚至有銀行暫停受理新房房貸業務。

今年二季度以來，多數城市房貸利率持續走高。據貝殼研究院近日發布的72城銀行房貸利率簡報，6月份信貸管控持續高壓，多城市房貸利率上調超過30BP。2021年6月份首套及二套房貸利率指數連續7個月上升，從6月份主流利率平均值來看，首套為5.52%，二套為5.76%，銀行簽約週期一般在46-50天之間波動。

6月份72城房貸平均放款週期為50天，較上月延長2天，其中，超六成城市放款週期延長。

不難發現，房貸額度緊張的城市正是一段時間以來成交火熱、房價上漲較快的城市。對於房貸緊張的原因，多位銀行業內人士稱，這是在今年以來實施的房地產貸款集中度管理制度下，金融機構主動調控的結果。

多項數據顯示，房地產金融調控的效果正在初步顯現。

當前，我國房地產融資呈現出“五個持續下降”特徵。截至今年4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，創8年新低；房地產貸款佔各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續7個月下降；投向房地產的理財產品規模同比下降36% ；房地產信託餘額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月份以來呈持續下降趨勢；銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降。

央行公佈的統計數據顯示，2021年5月份住戶中長期貸款新增4426億元，較4月下降10%。居民中長期貸款主要以購房按揭為主，這已經是居民部門中長期貸款新增額度連續兩個月下降。

房貸新政考驗

銀行資產調整能力

從目前執行的情況來看，房貸政策實施的效果初步顯現。但在執行過程中仍存在一些問題亟待解決。

“在銀行根據房地產貸款集中度管理整改的同時，有三方面潛在風險需要關注。”明明對《證券日報》記者表示，首先，從房地產貸款內部管理來看，落實監管要求過程中，應注意完善客戶集中度風險限額指標，壓降大額授信集中度風險；其次，注意調整授信政策，特別是在融資受限的背景下，房企信用風險抬頭，要加強對房地產企業實行嚴格的名單管控；再者，由於我國房地產貸款餘額較大，房地產類貸款規模下降及佔比增速回歸，商業銀行資產配置面臨重大調整，“資產荒”背景下欠配問題對銀行也將成為一項考驗。

銀行業內人士指出，房貸集中度管理規定，對銀行資產負債表的影響表現在各個方面。對銀行而言，房地產類貸款投放金額減少，將會倒逼其調整資產結構。

例如，6月25日，招行副行長王良在股東大會上表示，該行一季度房地產集中度和住房按揭集中度分別較去年下降0.59個百分點和0.67個百分點，小微貸款保持快速增長，信用卡貸款恢復性增長，彌補住房貸款少增的缺口。該行一季度淨息差2.58%，較去年同期下降3bp，展望全年，淨息差預計在去年基礎上會有所下降，主要是貸款資產端收益下降較為明顯，貸款定價下降明顯，高收益的房地產貸款受限制等原因所致。

“正常的住房剛需依然需要得到合理保障，因此需要對購房者的資金來源、購房資質等進行嚴格審核，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持等。”明明認為，房貸收緊背後的政策意圖在於打擊炒房行為，為樓市去槓桿，降低金融體系潛在系統性風險。“房住不炒”基調之下，額度控制不等於不放款。

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者採訪時表示，購房需求是相對於住房供給而言的，當前人口流入地區土地供應不足，導致房價上漲，監管為了控制房價上漲幅度，只得從需求端進行壓制。

過去數月，“房貸利率抬升”“放款速度慢”，成為了房地產行業的一個普遍現象。

貝殼研究院數據顯示，6月份，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；重點城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點已經不遠。

利率提高的同時，不少銀行也出現二手房貸業務排隊、放款週期延長的現象。雙重夾擊之下，購房者無疑是最能感受到市場冷暖變化的群體。在這樣的環境中，為了買到心儀的房子，要么等待，要么加價，購房者也在與市場博弈中找到平衡點。

放款審慎

廣州、深圳作為粵港澳大灣區的核心城市，在房貸的管控之上具有相當的代表性。2021年6月底，廣州多家大行被傳出房貸暫停的消息，雖然之後紛紛被澄清，但是目前房貸額度緊張是不爭的事實。此外，據21世紀經濟報導此前報導，廣州、深圳近期房貸利率都迎來了一輪上調，在放款節奏上，審批也更難、週期也更長。

這樣的環境下，對購房者而言，是一場漫長的“心理戰”。楊女士於今年年初在廣州增城購入了自己人生中的第一套房，3月底向銀行提交了一系列證明材料後，4月份就接到銀行審批通過的通知。但是在“審批難”的背景下，在一切手續都辦理妥當之後，她面對的卻是漫長的等待。

“房子是精裝修，本來是可以直接入住的，但是因為銀行貸款還沒下來，所​​以一直都交不了房，本來以為今年'五一'就可以住進自己的新房子，但是到現在都還沒有放款，現在能做的只有等。”楊女士告訴21世紀經濟報導記者。

這是一個較為普遍的現象。據貝殼研究院統計稱，6月72個重點城市平均放款週期延長至50天。

由於放款存在不確定性，一手房購房者同樣也不容易。為了能夠在回款上達到既定的節奏，許多開發商與購房者之間也達成了相應的協議，例如在規定時間內拿不到銀行放款可以拿回首付等條款。

在廣州從事地產運營工作的羅女士告訴21世紀經濟報導記者，“以前簽了合同是不能退首付的，即便能最後違約也要賠償開發商違約金。因為退還首付對開發商來說是一個成本很高的過程，一般是寧願不成交也不願意簽了合同之後再退款。但是現在在審批難的情況下，有的開發商為了提高成交率也會做出一些調整。”

為了保障雙方利益，開發商在簽合同之前，會更加嚴格地審查客戶的資質。“開發商在簽合同前會收集客戶資料，然後銀行做一個預審，預審過了再簽合同，這意味著開發商對客戶的資質審核也更加嚴格了。”羅女士指出。

需要注意的是，在這樣的行情之中，依賴房貸的客戶很可能在購房之上，受到一定的限制。為了能夠盡快回款，開發商會更青睞於首付比例更高的客戶，這對預算不足的購房者而言，也是需要考量的地方。

林先生於2021年5月與東莞的一個樓盤簽訂了意向認購書，他本打算只交三成首付款，但是因為他看中的樓盤銷售情況不錯，開發商更希望他能夠交出五成首付。“最後我爸爸我姐姐都給我湊了一些錢，才勉強夠首付，接下去真的得勒緊褲帶了。”

緩和“房貸荒”

從目前的局面來看，房貸利率維持高位，放款週期保持在較長的情況下，在未來的一段時間內依然還會繼續。

以廣州為例，目前廣州多家大行的房貸利率已經多次上調。例如，工商銀行就自6月25日起，廣州地區房貸利率調整為首套LPR+90BP至5.55%，二套為LPR+110BP至5.75%。這已經是廣州半年來的房貸利率的第4次上調。

除了工商銀行外，民生銀行、平安銀行、郵儲銀行也相繼上調了其在廣州地區的房貸利率。其中，民生銀行廣州分行於6月25日起首套、二套房貸利率同時上調15個BP，首套房貸利率由原來的5.35%上調至5.5%，二套房貸利率由原來的5.5%上調至5.65%。

這樣的局面，只有在整個市場趨於理性之後，才可能看到改變。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“房貸荒”是周期性的，調控緩和了，“房貸荒”就消解了。未來，“房貸荒”一定會緩和的，但“上限指標控制”不會緩和。未來，房貸額度管控、佔比管控將是常態化的，資金大規模湧入樓市的時代結束了，靠槓桿炒作樓市的時代也一去不復返。

從成交數據來看，目前廣州、深圳的市場已經逐漸降溫。據廣州中原研究發展部最新發布數據，2021年1—6月，廣州累計成交新房61063宗，環比去年下半年下跌10%。其中，6月新房成交僅7057套，為今年以來最低。

深圳的成交更冷。據深圳市房地產中介協會數據顯示，今年上半年，全市二手房網簽套數達30505套（含自助），同比下滑48%，而去年同期二手房網簽套數則為58662套（含自助）。

其間，深圳二手房網簽數量已出現五連跌，2~6月間二手房網簽（含自助）數量逐月下降，1月份為8971套，2月份直接降至5272套，3~6月份則分別為4869套、4396套、3781套以及3216套。

在這種背景下，開發商更應該在市場的變化中找到相應的節奏。

一名廣州的房企人士指出，受到政策影響，目前投資客出手比較謹慎，主要考慮的是資金的回籠速度和投入產出比；同時在“嚴查首付來源”背景下，剛需客資金不足問題難以解決，因此社會總體購房熱度有所下降。

李宇嘉續稱，熱點城市未來的成交量還會繼續下降，量跌價跌，至少會持續一段時間。對房地產企業來說，最重要的是要加快回款，因為銷售回款佔了開發商資金來源的一半，而且這個比例會越來越高。因此開發商必須不停地調整銷售策略，賣出更多的房子，這才是最好的融資手段。

中國國務院辦公廳日前印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)。7日，在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，中國住房和城鄉建設部副部長倪虹圍繞《意見》介紹有關情況，強調堅持房住不炒的定位，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

倪虹表示，隨著城鎮化進程加速和流動人口規模擴大，進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

倪虹指出，此次出台的《意見》，堅持問題導向，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難，制度設計上突出針對性、科學性、規範化和市場化。例如，針對新市民、青年人等群體特點，明確保障標準，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段、同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

住建部住房保障司司長曹金彪強調，《意見》主要有五方面意義：一是有利於促進以人為核心的新型城鎮化。二是有利於推動加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。三是有利於緩解住房租賃市場結構性供給不足。四是有利於培育和發展住房租賃企業。五是有利於促進房地產市場平穩健康發展。

據悉，《意見》首次在國家層面明確住房保障體系的頂層設計，今後國家住房保障體係以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。

2021年市城區(含茌平區)新建商品住房累計辦理預售許可證53件，批准預(銷)售面積108.32萬㎡，套數8003套。

從每月新增商品房源量來看，2月新增房源量最少，僅為278套，再則為1月，僅816套，其餘3-6月，獲證入市房源均超千套。其中6月新增房源最多，達3071套，批准預(銷)售面積為402475㎡，同時星光·理想城、碧桂園·星匯、湖語上院等多個純新盤開盤入市，為水城購房者提供更多選擇！

從市城區區域來看，各區獲證套數及獲批面積相差較大，其中，東昌府區總供應64.75萬方，4968套，成為上半年供應房源最多的區域，這意味著東昌府區區域內市場供應充足，且種類多樣，能滿足不同類型購房者的需求。其次是開發區，總供應面積18.69萬方，1226套；度假區供應面積13.06萬方，1055套；高新區供應面積11.42萬方，722套，茌平區獲證房源最少，僅0.4萬方，32套房源。

據統計，2021年上半年聊城市城區共計23個項目獲得預售證。在所獲得預售證的項目中，清風和廬以獲批面積139106㎡榮登榜首，獲批房源為976套；其次為開發區隆興泰和園，獲批面積達108306㎡，860套房源；第三為榮盛江山印，獲批面積103499㎡,812套房源；財信·水城印像以101192㎡，850套房源位列第四；度假區翰林天悅獲批100790㎡，803套房源位列第五，以上五家樓盤在2021上半年獲批面積均超過10萬㎡。

疫情過後，上海房地產大宗交易活躍度整體提升，機構買家面對頗有吸引力的樓價正回歸市場，力爭踩准樓市基本面復甦的節奏。

據國際知名的房地產諮詢服務顧問機構戴德梁行8日發布的“上半年度上海樓市報告”：​​期間共有38宗大宗房地產項目成交，計294億元人民幣(下同)，成交宗數、金額環比2020年下半年分別增加80%、19%。

今年上半年，上海房地產市場回暖並逐步提升活躍度。大宗交易市場代表性成交項目頻現，主要包括領展32億收購七寶万科廣場50%權益、中泰證券27.4億收購外灘中心A2&C2等。得益於國家對新基建的支持，數據中心及工業/物流項目成交增長明顯，凱德以36.6億收購了閔行數據中心更是創下上海數據中心項目成交總價新高。

投資型買家佔比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯；外資買家佔比38%，相較2020年增加約65%，彰顯市場對於上海高流動性和未來吸引力的看好。

有關資本化率方面，投資者出於對市場不確定性及租賃風險的考量，對於投資回報的要求相較2020年有所上升。考慮到近期投資者活躍程度提升，第三季度各類型物業的資本化率預計將保持穩定。

戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，韌性下的上海樓市在下半年或許存在如下機會：新基建背景下，發行房地產信託投資基金(REITs)成為項目的可行退出方式；預計可發行REITs的物流地產、數據中心、商務園區及長租公寓將額外受到追捧；以數字新媒體(TMT)企業為代表的新經濟自用買家將持續活躍；在日趨嚴格的拿地條件下，可散售住宅或公寓類快周轉項目將更具優勢，預計將出現較多的成交案例；三道紅線和融資收緊的雙重政策影響下，開發商與高負債業主將有更大機會與動力以市場預期價格出售其在一線城市持有的優質資產。

新盤票王沙田大圍站上蓋住宅項目柏傲莊III，突然爆出施工失誤，興建中的兩幢樓宇須拆卸重建。由新世界發展（00017）及港鐵（00066）合作發展的柏傲莊III，因發現牆身底座混凝土強度未達標，決定中途拆掉重新興建，預計需延遲約9個月入伙，買家可獲租金補貼及利息補償，連同重建的額外成本，預計涉資約15億元。問題具體成因尚待調查，坊間傳出主要是「落錯石屎」所致。

屋宇署調查 延後9個月交樓

受消息拖累，新世界股價急挫，昨天尾段低見38.05元，下滑4.8%，收市報38.4元，仍跌3.9%；同系新創建（00659）跌近2%。地產分析員認為，拆卸重建的處理方法極為罕見，相信不致影響購買需求，估計新世界不會減價賣樓，但公司商譽難免受損，倘能妥善處理，衝擊只屬短期。

屋宇署對事件表示高度關注，並已展開調查。港鐵則指出，已要求新世界提交詳細徹底的調查報告及作出跟進，確保相關樓宇符合已獲批設計的要求，並充分考慮受影響買家的利益。

柏傲莊III共設兩座提供892伙，上月初開賣至今售出846伙，套現逾127億元。項目承建商是新世界旗下協盛建築，於上周六（3日）滙報，第1座及第8座部分牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，新世界本周二（6日）向港鐵及屋宇署通報，最終決定把已興建的樓層拆卸重建，同時責成承建商徹查原因，並即時撤換相關工程監督團隊。

新世界就延期交樓向受影響人士致歉，又向846戶買家作出四大承諾，買家不論選擇繼續完成買賣合約，抑或即時取消交易，均可獲得租金補貼及利息補償；自2023年6月30日至成交日，以最優惠利率加2厘（即7%）計算，最多可獲延期交樓全期的利息補償。

賠償及重建成本料共15億

以樓價1500萬元的單位為例，採用即供付款計劃買家，連租金補貼及利息補償可獲115萬元，相當於樓價約7.7%；建築期付款計，則獲補償38萬元；如果買家決定取消交易，則有31萬元補償。在已售出的846個單位中，有317伙採用即供，按比例推算，發展商須補償約3.71億元予買家；另有414伙用建期付款，若連同採用420天付款計劃的115伙亦以建期計算，合共529戶須補償接近2億元，換言之，發展商須向買家繳付的總利息連租金補貼，推算合共約5.71億元。

瑞銀透露，新世界回覆該行指相關補償涉資約6億元，加上項目拆卸重建預計產生9億元額外成本，合計損失約15億元，若新世界要全數承擔，將於2024財政年度項目完工時在財務報表反映。今次事件後，新世界旗下機場SKYCITY航天城及啟德體育園項目或需重新檢測工程質素，有可能影響進度，均對該公司股價構成壓力。

買家：補償合理未擬取消交易

開售時連環即日沽清的大圍柏傲莊III，因牆身底座混凝土檢測未達要求，將拆卸重建，導致延遲交樓，買家可選擇完成買賣合約或即時取消交易，同樣可獲額外津貼及利息補償。各大代理指出，不少買家認為補償條款合理，預料大部分會繼續完成交易。發展商亦向代理承諾照付全數佣金。

柏傲莊III上月先後進行三輪銷售，每次都掀起搶購潮，不少「有幸」入市的買家，未有因為樓盤需要重建而打算放棄交易。

買家之一的美聯商業區域營業董事麥世強，上月以2342.4萬元購入1A座中層B室，實用面積998方呎的4房單位，並以即供方法付款，打算自住。他表示，得知樓盤須重建，暫未收到發展商提供的賠償詳情，「但自己計過可獲180萬元賠償」。由於本身有自置物業居住，故延遲交樓影響不大，且「對新世界200%有信心，所以會繼續成交」。

另一名買家李小姐於首輪推售時以逾900萬元購入一個兩房戶，她指延遲入伙當然有影響，但發展商有補償安排，金額亦屬合理，預計會如常交易。

中原地產、美聯物業、利嘉閣地產及香港置業四大代理行，已成立專責小組應對是次事件，協助及跟進受影響買家。

銀行拒絕承按機會低

另外，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明稱，據了解銀行取態正面，相信柏傲莊III買家被銀行拒絕承造按揭的機會不高，惟延後成交有可能涉及額外的租樓費用，令買家失預算。

銷監局則表示，將檢視所有受《條例》規管的一手住宅物業的銷售文件，如發現有虛假或具誤導性資料，會跟進調查。

消委會認為，即使發展商已經初步交代賠償安排，由於交樓延誤會對準業主構成不同程度的影響，促請發展商向受影響的準業主詳細講解賠償細節和重建計劃，特別是重建時間表，以及如何加強監控措施，確保重建後物業結構符合相關建築法例及安全標準等，讓準業主可衡量利弊，再作出繼續或取消交易的重要決定。


柏傲莊事件 券商：新世界最多損失10億
股價昨挫3.9% 短綫或下試38元
(經濟)

新世界（00017）大圍站上蓋物業項目柏傲莊III牆身底座混凝土未達設計要求，新世界決定拆卸柏傲莊III第1座及第8座重建，觸發股價曾跌逾4%，單日市值蒸發39.4億元。分析認為，柏傲莊事件料最多僅令新世界損失約10億元，但公司形象等無形資產損失更大。

交銀國際聯席董事（房地產研究主管）謝騏聰表示，柏傲莊事件對買家的賠償有限，預期賠償只會對新世界2022財年核心盈利產生中單位數影響，而新世界股價昨日跌幅，已反映有關因素。

券商：有質量監控 才可初期發現

謝騏聰指，柏傲莊III事件並不代表新世界對工程要求及質量監控有問題，反而是有質量監控，才在起樓初期發現事件，料新世界損失上限約10億元，實際可能只有約5億至6億元，但事件會導致新世界股價跟隨大市回落，料初試38元水平。

新世界股價昨低日見38.05元，跌4.7%，收報38.4元，跌3.9%，成交3億元。

新世界決定拆卸柏傲莊III兩幢大廈重建，銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武認為，涉事樓宇只興建約兩成面積，以樓價中位數1,500萬元及7厘利息補償計算，買家可獲賠約百萬元，預期約有70%至80%買家會繼續完成買賣合約，因市場對本港樓市前景普遍樂觀，而且柏傲莊開賣時銷情熾熱，更重要是拆掉重建後樓宇結構絕對安全。

未來發展留意 延期交樓損失

鄭懷武預計，新世界柏傲莊兩幢樓宇的重建成本加上對買家的賠償，涉及金額最多約10億元。他續稱，新世界今次果斷及迅速處理危機，是負責任的態度，料對股價只有短期影響，但公司形象肯定會受損。

招銀國際策略師蘇沛豐稱，新世界股價短綫料走弱，未來發展要留意延期交樓導致的損失，會否有保險賠償，但相信事件會影響市場對新世界企業管治的信心，繼而對估值有負面影響。

團結香港基金發表新一份土地房屋政策研究報告，提出推動新界大規模城鎮化，透過基建連接政府已規劃的新發展區，以及基金會額外建議的9個潛在發展區，分別形成「文化及科技走廊」、「現代物流與商業圈」、「樂活與休憩空間」3個主題區域。報告提出利用大灣區策略優勢，釋放新界發展潛力，鞏固香港國際樞紐地位，實現全民安居樂業的願景。

料可提供3000公頃

9個潛在發展區估算可提供超過3000公頃土地，包括對政府已規劃的4個新發展區進行擴充，形成洪水橋擴展區、錦田南擴展區、古洞北擴展區及新界北擴展區。

而另外5個新發展地點，涵蓋元朗東南、北環線走廊、古洞南和粉嶺南、錦田北、林村。

團結香港基金總裁鄭李錦芬稱，一般人慣以「中環視覺」看待新界，認為新界只是大都會的外圍，若把「中環視角」提升至「區域視野」，便會發現新界並非香港外圍，而是加強香港競爭力的腹地紐帶；完善規劃發展新界，有利香港融入大灣區發展及連接世界市場，促進國內國際雙循環。

籲擴明日大嶼填海規模

報告重申，未來30年香港需要至少9000公頃土地，但按政府目前規劃，最多只能夠提供約5000公頃土地，故建議把「明日大嶼」填海規模由1700公頃增至2200公頃，在建造長洲南人工島以重置葵青貨櫃碼頭之外，亦可透過大幅加快城鎮化步伐，大規模開發新界，多管齊下建立土地儲備。

基金會高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山表示，5000公頃土地僅可滿足未來30年約100萬伙單位供應，但若能提高至9000公頃，不但可令供應量增至120萬伙，且人均居住面積能提升至270方呎；除居住面積增加外，發揮土地潛力有利民生及經濟發展。

新盤氣氛暢旺，長實（01113）港島半山超級豪宅21 BORRETT ROAD第1期再添成交，項目一個4房標準戶，以呎價90026元售出，創項目標準戶呎價新高。另外，中國恆大（03333）旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣第1期首推3房戶標售，涉及16伙，成交價將挑戰項目紀錄。

21 BORRETT ROAD第1期昨日以招標方式售出的22樓7號室，實用面積2316方呎，為4房連雙套房間隔，單位連2個車位以約2.09億元售出，呎價90026元創項目標準戶新高，項目本月連沽2伙，套現3.9億元。

珺瓏灣首推3房 挑戰新高價

此外，已屆現樓的恆大．珺瓏灣第1期昨日發出新一份銷售安排，推出16個3房戶於下周一（12日）起至9月12日進行標售，單位實用面積790至798方呎，中層以上可擁屯門黃金海岸一帶海景，為項目首次推出3房戶發售，成交價勢創項目新高。

同區由萬科香港發展的現樓項目上源再錄大碼成交，項目8號洋房昨日連2個車位以4919.9萬元售出，洋房實用面積2734方呎，連718方呎花園及500方呎天台，呎價17995元。

另方面，中國海外（00688）旗下九龍東啟德維港1號周六（10日）進行次輪銷售共286伙，項目昨日截票，市場稱共收逾2800票，超購8.8倍，即平均近10人爭購1伙。位於承豐道21號的維港1號提供1059伙，實用面積329至1793方呎，預計2023年3月底落成入伙。

會德豐地產及信置（00083）牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙I（維港滙第1期）周日（11日）連招標共發售143伙，利嘉閣地產向買家提供2日1夜Staycation優惠，名額5個，總值2萬元。

資助房屋樓價升勢未停，居屋呎價再逼2萬元大關。據土地註冊處資料，香港仔雅濤閣2座中高層F室，實用面積422方呎，2房間隔，望海景，於上月下旬以已補地價825萬元售出，呎價19550元創港島居屋新高兼全港次高，僅次2018年7月由何文田冠熹苑以每方呎19905元保持長約3年的全港紀錄。

至於港島居屋對上呎價高位由筲箕灣東欣苑創下，呎價達18910元，即有關高位現被推高3.4%。

愉田苑752萬創紀錄

據知，上述雅濤閣單位原業主2001年以未補地價117.79萬元買入，並於2010年進行補地價，至早前開價880萬元放售，儘管累減55萬元或6.3%易手，未計補地價金額，賬面賺707.21萬元或6倍。

另外，消息指出，沙田居屋愉田苑F座愉悅閣高層2室，實用面積568方呎，原則3房戶，附企理裝修，向東南開揚市景，累減13萬元或1.7%，以已補地價752萬元易手，屬該居屋歷來最高售價紀錄，呎價13239元。原業主1995年以未補地價222萬元入市，未計補地價金額，賬面賺530萬元或2.4倍。

房屋委員會（下稱房委會）以市價六折發售的「出售居者有其屋計劃單位2020」（下稱居屋2020）自5月底起揀樓，截至昨天經過26個揀樓日後，累售2781個單位，佔整體7142伙的38.9%；而售價最貴「樓王」單位所在的鑽石山啟翔苑，昨天率先沽清整個屋苑全數940伙。

新居屋26天沽2781單位

昨天房委會邀請260名中籤者到位於樂富的房委會客務中心揀樓。房委會表示，全日有150人出席，共售出137伙，包括啟翔苑沽出全盤最後1伙，據成交紀錄冊顯示，為A座2樓11室，實用面積295方呎，售價231.41萬元，呎價約7844元。

啟翔苑是居屋2020中4個全新屋苑最快售罄的屋苑，餘下3個全新屋苑，當中以馬鞍山錦駿苑最受歡迎，累售1314伙，佔該盤總數2079伙的約63.2%；其次為火炭彩禾苑暫售283伙，銷情佔全盤806伙約35.1%；銷售速度最慢為粉嶺山麗苑，僅售出167伙，佔全盤總數3222伙不足5.2%。

截至昨天，居屋2020暫沽2781伙，當中1756伙由白表買家購入，綠表申請者則成功認購1025伙；房委會今天邀請約260位家庭申請者揀樓。

樓市熾熱，私人住宅樓價升幅驚人。利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據指出，今年上半年二手市場錄29071宗登記，創17個半年度新高；而平均每宗二手成交價為907.13萬元，首次突破900萬元大關，創1996年有紀錄以來新高。

上半年交投29071宗

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年上半年共錄29071宗二手私宅買賣登記，創17個半年度新高，較去年下半年多出7253宗或約33%；期內涉及金額2637.13億元，僅次於是1997年上半年的3065.54億元，相對去年下半年的1933.02億元則彈升約36%。

至於平均每宗二手成交價更首次衝破九百萬元關口，最新報907.13萬元，按半年再上揚約2.4%之餘，更創1996年有紀錄以來的25年新高。

據該行統計的9個樓價組別中，買賣登記量全面報升，幅度約8%至52%；當中表現最佳為樓價2001萬至5000萬元組別，由去年下半年的689宗，急漲至今年上半年共1044宗，增幅高達52%；至於樓價601萬至800萬元組別，共錄7755宗買賣登記，為9個樓價組別中最多。

陳海潮預計，新冠肺炎疫情穩定，加上經濟逐漸復甦，下半年住宅需求將維持在較高水平，惟上半年樓價已有一定程度升幅，或略為拖慢準買家入市步伐，而且下半年有不少大型新盤陸續推出，分薄二手市場客源。他預料，下半年二手買賣登記量較上半年減少約10%，至逾2.6萬宗水平。

天水圍居屋天盛苑其規模稱得上全港居屋之首，17座物業提供逾6,580個單位，集和諧式及康和式設計，以迎合不同買家需要，而屋苑最大的賣點為一橋之隔直達西鐵天水圍站，交通便利。

實用539呎 呎價叫8349元

以位置佳為最大賣點的天盛苑，除了靠近西鐵天水圍站外，屋苑配套甚完善，起居所需齊全，同時鄰近嘉湖山莊1期商場、輕鐵站等，盡享區內市中心便捷的生活配套。而屋苑規模偌大，相對放盤亦較為充裕，同時間集和諧式與康和式間隔可選。當中，A至D座屬和諧式，間隔相對多變，而E至H座、J至R座為康和式，備有梗房。但值得留意，屋苑樓齡介乎21至22年，買家若要承造9成樓按，相對年期會較樓齡20年以下的居屋為短，首期較緊張的買家需格外留意。

至於推介的居二放盤單位，為C座盛頤閣單位，而該座於2000年入伙，屬和諧式間隔，放售單位屬低層4室，實用面積539平方呎，現間作2房用，內籠間隔實用，現以居二價450萬元放售，實用呎價叫8,349元。

居二30放盤 C座高層505萬沽

中原副區域營業經理文家輝指，此類實用面積539平方呎的單位，屬大2房戶型（大部分業主將單位作2房之用），為同類間隔中較受熱捧，現時僅有3個放售，叫價約450萬元，所以現正放售的低層戶屬市價放售。

至於屋苑雖然有逾6,500個單位供應，但於居二市價放盤者為數只有30個盤源。參考市場近期成交，C座高層10室，實用面積597平方呎，為3房2廳間隔，居二市場以505萬元易手，實用呎價8,459元；而O座高層8室，為2房，實用面積506平方呎，居二價為470萬元，實用呎價9,289元。

近期整體甲廈租務略加快，集中在企業搬遷活動，而東九龍新式甲廈更成為市場焦點。

據萊坊每月租金走勢顯示，整體甲廈租金於5月跌勢明顯放緩，多區租金按月未有變化，而中環整體呎租約111.8元，按月無起跌，而港島區僅灣仔及港島東下跌，惟按月跌幅約0.1%及0.3%。整體來說，若與年初相比，租金下跌速度大幅放緩。

觀塘海濱匯 保險集團大手洽租

租務方面，5月整體租務集中在東九龍，以觀塘海濱道海濱匯為例，錄得大手洽租個案，如物業6樓全層，以及7樓部分樓面，面積合共達9萬平方呎，呎租約25元，較高峰呎租約33元，下跌逾2成。消息透露，洽租的企業為醫療保險集團保柏，該集團目前租用鰂魚涌太古坊柏克大廈，另集團亦於九龍灣宏天廣場租用樓面，是次大手洽租海濱匯樓面，可整合業務，但節省租金不算多，惟海濱匯屬全新海景甲廈，質素有所提升。

至於其他租務成交，包括9樓一單位，面積約2萬平方呎，獲英國超市Sainsbury's租用，屬同區搬遷兼縮減業務，另同層約3.6萬平方呎樓面，以每平方呎約26元租出，租客為新傳媒集團。據悉，該集團原使用觀塘鴻圖道82號新傳媒集團中心，物業由英皇持有。今年4月英皇以以5.08億元沽出物業，總樓面面積約8.95萬平方呎，呎價約5,676元，由外資黑石基金購入，並打算把物業轉作迷你倉業務，故新傳媒集團需尋找新辦公室。

除此之外，東九龍另一幢租務較旺為觀塘國際貿易中心，物業低層全層，面積約3.6萬平方呎，以每平方呎約30元租出。據悉，新租客為Farfetch網購平台，公司原租用黃竹坑物業，如今整合業務加上提升寫字樓級數，搬至觀塘區。

中資公司 頂手租國金1期樓面

核心區方面租務不多，個別外資早前棄租樓面，獲新租客承接，如中環國金1期中層1萬平方呎樓面，原由外資機構租用，早前提出棄租，並由中資中金公司頂租，呎租120元，租金跌約3成。

分析指，目前環球疫情未完全解決，尚未通關，甲廈新租務需求疲弱，令整體甲廈吸納情況未如理想。近期錄得租務成交，多屬機構搬遷。未來一兩個月本港與歐美通關似乎進展不多，相信新需求仍偏弱。

樓市交投不俗，惟豪宅市場仍錄明賺實蝕個案。據土地註冊處資料顯示，西半山明珠台C座中層單位，於上月中以4000萬連2車位成交，原業主於2015年8月以3830萬購入，持貨約6年帳面獲利170萬，惟扣除印花稅等開支，料實蝕約70萬離場。據代理指出，該單位1896方呎，4房間隔，呎價約21097元。

中原資深區域營業董事陳家鴻表示，北角柏傲山3座中低層D室，596方呎，2房間隔，以1860萬售出，呎價31208元。去年11月5座同類單位曾以1550萬沽出，是次成交價上升20%。扣除發展商優惠後，原業主於2014年10月以約1400萬買入，帳面獲利約460萬，升值約33%。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，錄得北角珊瑚閣A座低層05室，1173方呎，3房連工人房間隔，享海景，獲區外換樓客以約2400萬承接，呎價約20460元，屬市價。據了解，原業主早於1993年10月以480萬購入，帳面獲利1920萬，升值約4倍。

利嘉閣助理分區董事鄧惠源表示，西半山高雲臺高層H室，約802方呎，3房套間隔，擁全海景，以1938萬沽出，呎價約24165元。

美聯高級分區營業經理胡宗樂表示，北角海峯園高峯閣中層C室，約614方呎，以1195萬獲承接，呎價約19463元。

近期疫情緩和，市場氣氛向好，推動屋苑售價節節上升。本報追蹤20大屋苑，今年上半年的呎價走勢，數據顯示全數屋苑樓價均上揚，升幅介乎3.2%至11.4%，其中以映灣園升幅最高，成為上半年「升值王」，嘉湖山莊及碧堤半島緊隨其後，半年亦上升逾一成。

差估署早前公布數據，顯示今年5月樓價創近兩年新高，與2019年5月歷史高位只差約0.8%，首5個月累積升幅3.6%。本報統計20個指標屋苑上月平均呎價，全部屋苑均較1月有所上升，升幅介乎3.2%至11.4%，反映樓市已逐步走出疫情陰霾。

其中，東涌映灣園表現最突出，上月平均呎價12806元，比4月12558元上升近2%，較1月11493元累積升近11.4%。而天水圍嘉湖山莊，上月平均呎價11685元，比4月10954元上升逾6.7%，較1月10570元更高逾10.6%。

另外，深井碧堤半島，上月平均呎價14132元，比4月13610元上升逾3.8%，較1月的12832元，上升近10.1%。

至於作為港島區藍籌屋苑的鰂魚涌太古城，於一月時平均呎價19195元，上月已增至呎價20601元，上升約7.3%，至於九龍區方面，九龍灣德福花園於今年一月呎價13818元，上月呎價亦增至14501元，升幅約4.9%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，映灣園、嘉湖山莊因本身樓價較低，現時平均成交呎價仍不足13000元，所以升幅較為明顯，再加上屯馬線全面通車，推動不少沿線物業的樓價向上升，亦有助帶動整體樓市，預期映灣園近月的追落後現象，在往後一段時間仍然會持續。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示，近期疫情走勢穩定，加上疫苗接種率日漸增加，經濟進一步復甦之餘，失業率有所下降，造就樓價持續上升，有部分買家擔心遲買更貴，更有追價入市的情況。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱，近月樓價接連上升，主要為本港疫情回穩，而且低息環境持續，資金亦傾向流入較穩定的樓市，同時也有部分買家估計，疫情將接近尾聲階段，眼見年內中港兩地可望全面通關，在內地資金回流本港下，屆時樓價升幅更為顯著，提高入市難度，驅使不少買家加快決定，提早入市。他再指，住宅成交量增加，亦會促使業主叫價態度轉趨強硬，甚至不輕言減價，造成一個價量俱升的局面，而踏入下半年，相估樓價將仍然保持上升勢頭。