賣土地彌補餐廳虧損？位於台中12期的「阿秋大肥鵝」旗艦店土地，近期悄悄地以每坪單價188萬元、總價16.2億元，賣給了在地建商－登陽建設，創下南12期商業區土地交易新高價！阿秋餐飲事業董事長廖豐民13日證實，土地確實賣掉了，部分款項將用來償還「阿秋大肥鵝」與「好運來洲際宴展中心」的貸款，以降低經營壓力。

旗下擁有「好運來洲際宴展中心」、「阿秋大肥鵝」、「阿秋小肥鴨」等品牌的阿秋餐飲事業，近兩年受到疫情影響，「阿秋大肥鵝」去年收掉台中太平賀緹店，目前僅存台中黎民店，與去年新創設的「阿秋小肥鴨」台中南區健康店。

廖豐民強調，「阿秋大肥鵝」旗艦店的土地面積867坪，其中700坪土地屬於家族所有；而「阿秋大肥鵝」餐廳去年2月遭受疫情衝擊、業績已經大受影響，如今還在休生養息之際，5月再度遭逢疫情衝擊、三級警戒禁止內用以來，目前業績掉了八成以上，只能靠外送與外賣苦撐，預估單月虧損約300萬元。

廖豐民說，「阿秋大肥鵝」台中旗艦店土地出售後，預計有半年時間準備搬家，目前積極尋找適合地點，至於租或買都不排除。

根據資料顯示，「阿秋大肥鵝」台中旗艦店土地，今年5月賣給登陽建設，商業區基地面積達867坪，每坪成交188萬元，總價達16.2億元。由於雙方簽訂保密條款，登陽建設低調表示還在規劃中；廖豐民說，土地已轉手，因簽保密條款且買方低調，交易細節不便透露。

早年從七期發跡的「阿秋大肥鵝」台中旗艦店，後來從七期搬遷到12期台灣大道與黎明路、青海南街口的自家土地，至今不過七年。如今土地被建商高價收購後，據悉，建商將提供餐廳拆遷補償金。

根據實價登錄顯示，南12期近台灣大道一帶土地，使用分區屬商二及商三，近兩年土地成交都有100萬元以上水準，最高來到130萬元，「阿秋大肥鵝」旗艦店地點最佳，土地單價一口氣拉到188萬元，創南12期商業區土地交易新高價！

疫情疑慮未歇，但不阻擾投資人進場備貨的腳步，位於台北市汀州路三段「福音大樓」房地標售案昨（13）日開標，底價25.8億元，換算每坪土地價格約324萬元；國美建設、濟盟建設共同以約39.29億元得標，換算每坪土地價格約493.1萬元，溢價率約52%擊退競爭者。

負責此標售案的CBRE世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，由於此案屬於市場罕見的極品物件，加上台北市中心土地稀缺，以及著眼未來重新開發價值，昨日開標有九組標單，數十億元級標案能有此熱況並不多見；從最終結果來看，雖然疫情疑慮未歇，但投資人對市場信心並未受阻，進場備貨腳步反更顯積極明快。

「福音大樓」房地案位處台北市正核心區域，此次標售標的除包含台北市罕見的796.75坪大面積土地外，尚包含地上建物福音大樓總面積約3,376坪，該基地使用分區為第三種住宅區，是吸引開發商及大型財團搶進的稀有土地。

住展雜誌研發長何世昌分析，該案基地方正、三面臨路，地上建物已達危老、都更的申請屋齡，因此全案擁有都更、危老改建效益；以該案原建築容積來看，若是走危老改建，光是時程加上規模獎勵可達1.4倍，都更最高更可拿到1.5倍容積，未來推案價就要看得標建商走的更新模式，不過可以確定的是，全案若規劃豪宅的話，每坪推案價勢必破100萬元。

近年台北市土地稀缺，且自2009年10月20日起，500坪以上的國有非公用土地不再辦理標售，因此市場上少有500坪以上的土地釋出。

財政部國產署於今年3月標售兩筆台大旁住宅地，皆吸引多組建商搶標，分別由新潤建設以24.22億元、綺華建設以13.6億元得標，推估未來房價更有機會挑戰每坪130萬元。

展望後市，根據CBRE世邦魏理仕統計，今年第2季商用不動產及土地總成交金額逾918億元，是歷史同期第三高紀錄，顯示台灣不動產投資市場交易仍然維持熱絡，即使在疫情升溫後，大多數交易案都如期進行，許多法人投資人對於不動產投資的態度積極看待。

國美建設及賈永婕夫婿的濟盟建設共同以39.29億、溢價52％標得汀州路福音大樓

台北市公館汀州路「福音大樓」13日以底價25.8億元公開標售，吸引9組人馬投標，結果由「豪宅建商」盧家的國美建設、和「防疫女神」賈永婕老公王兆杰的濟盟建設，以39.29億元成功得標，開出「微解封」第一天後，商用不動產市場的第一個紅盤。

北市稀有蛋黃區
疫情持續之際，但並未干擾建商搶進蛋黃區卡位的腳步，由世邦魏理仕獨家代理，位於台北市汀州路三段「福音大樓」房地標售案，土地面積796.75坪，建物面積3,376坪，13日正式開標，由國美建設、濟盟建設共同投標人以39.29億元的價格得標，換算每坪土地價格約493.1萬元，溢價率約52％。

國美建設為知名一線「豪宅建商」，「華爾道夫」、「敦南樞苑」都是經典代表作；至於濟盟建設，董事長則為德杰建設創辦人王明德的獨子王兆杰，也是「防疫女神」藝人賈永捷的老公，股本4億元，公司登記和德杰建設為同個地址。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，「福音大樓」標售案自5月公開時，便接獲不少投資人詢問，又以壽險公司、建商最為積極，領標組數多達36組，創下世邦魏理仕辦理不動產公開標售以來新高。

重新開發價值可期
朱幸兒表示，「福音大樓」一案為市場罕見的極品物件，加上台北市中心土地稀缺、未來重新開發價值可期，因此吸引9組標單投遞，數十億元級標案能有此盛況，可謂久違、精采。由標售成績觀察，雖然疫情疑慮未歇，但投資人對市場信心並未受阻。

「福音大樓」位於台北市汀州路三段，為地上六樓、地下二層、屋齡34年建物，兼具危老重建和都更題材；使用分區為住三，土地產權為財團法人台灣基督教協同會擁有，起造人為財團法人台灣省基督教馬里遜協會、財團法人基督教中華福音神學基金會、財團法人台灣基督教協同會等，目前進駐有馬里遜美國學校（台北伯大尼美國學校）及中華基督教長老會台北信友堂。

依國美建設和濟盟建設的決標價39.29億元、每坪達493.1萬元計，容積單價高達219萬元，未來若推出豪宅銷售，坪價將不容小覷。

展望後市，世邦魏理仕統計今年商用不動產和土地第二季總計成交918億元，刷新歷史同期第三高紀錄，顯示不動產市場持續熱絡，即使疫情升溫，多數交易案仍如期進行，許多法人投資人對於不動產市場仍積極卡位。

打破近半年低迷；兆豐銀、台銀6月各淨增逾百億元

房地合一稅7月上路引爆賣方「逃命潮」，買方趁機進場新屋入荷，使多家大型行庫的房貸業務6月幾乎全面爆大量，其中兆豐銀、台銀兩大行庫單月更出現房貸餘額淨增加逾百億的驚人數字。

包括兆豐、台銀、彰銀、彰銀、合庫、一銀等多家公股銀行6月新作房貸案量均較5月激增；自從央行執行選擇性管制措施以來，多家行庫房貸業務今年首季均成長有限，如今房地合一稅逃命潮打破近半年的沈寂，把行庫的房貸業務帶向高峰。

行庫主管分析，房地合一稅對五年內轉手的物件售屋利得課稅50％，因此很多賣方趕著「逃命」，願意降價求售、趕在6月賣房，很多想買屋的民眾也趕搭這股賣方逃命潮趕快買屋入手，因此多數行庫6月房貸都爆大量。

台銀6月房貸餘額就較5月淨增加100多億，兆豐銀更增加115億元。

台銀截至6月底房貸餘額較去年底增加480億元，增幅高達6.5％，6月底房貸餘額已破8千億元，其中公教人員的築巢優利貸，為台銀房貸務另一大動能，台銀董座呂桔誠在年初曾指今年的房貸業務目標將新承作2千億元，如今上半年台銀已超前執行，共已新承作1,100多億元的房貸業務。

兆豐銀上半年的房貸業務量則淨增438億元，較去年底大舉成長12.8％；根據兆豐銀內部最新統計，今年上半年共新作746億元房貸，雖然目前兆豐銀在全體國銀的房貸業務排名約為第十，但後起力道強勁，平均一個月撥款金額都在120~130億元。

根據中信房屋調查，疫情導致近五成的人收入短少，其中又以收入短少一成比例最高，受影響的還款支出則以信用貸款16％、房屋貸款10％最多，43％的民眾正背負貸款且感到壓力。

房仲業者指出，因為這波疫情造成的無薪假、收入短少，讓房貸族償貸壓力提高。

中信房屋針對民眾在疫情期間收入變化及影響的調查顯示，有49.6％民眾收入減少、3.6％收入增加，另有46.8％收入不受影響。疫情期間收入短少的人中，有31％短少一成、22％短少二成、20％短少三成，也有高達15％短少五成。

中信房屋研展室副理張漢超表示，部分企業商家疫情期間營收慘澹，有些勞工甚至面臨無薪假或失業，造成薪資收入短缺，直接影響消費性支出與消費性貸款，消費性貸款又以信用貸款及房屋貸款為主，當收入受到衝擊時，可能直接會影響到個人的還款能力。

以千萬房貸為例，若採年利率1.31％，並以20年貸款期間、無寬限期試算，平均每月至少要還款4.7萬元，對一般人而言，負擔已是相當沉重，如不幸生活又陷入困境，可能面臨房貸繳不出的窘境。專家建議，若民眾繳付貸款發生困難，應主動與承貸機構進行協商溝通，通常金融機構可提供展延寬限期、延長還款年限，或以原屋增貸的方式來減輕資金壓力。

台灣租屋黑市高達九成，其中不少是房東將整層住宅分割成的雅房、套房。學者張金鶚研究發現，雅房、分租套房等分割房間的每坪租金，比整層住家高出百分之六點五，形成全球罕見「住宅品質愈低、租金單價愈高」的怪象。

「出租整層住宅利潤較少，許多房東因此想辦法分割房間，創造最大利潤。」張金鶚說，分割房間單坪租金過高不合理，又涉及房東違建和逃稅，在當今房價過高、不少青年對買屋已不抱希望下，政府應徹底改善青年眼中比買屋更重要的「租屋」居住正義問題。

張金鶚與政大地政系助理教授江穎慧等人運用五九一租屋網資料，分析房屋分割及住宅品質差異對房租的影響，近來發表研究。結果顯示，以整體月租來說，整層住宅月租仍最高，獨立套房較分租套房高百分之十一，分租套房又較雅房高百分之廿五點九，差異主要是有無獨立衛浴、獨立出入口及門牌。但若計算每坪月租，會發現整層住家坪價比獨立套房少百分之二點四，比起雅房和分租套房更少百分之六點五。

四十八歲的張小姐五年前開始包租人生，將鄰近某大學的廿九坪住宅與頂樓加蓋隔成六房。她說，若沒有分割房間，由於頂樓只有局部加蓋，頂多只能租給一個家庭，很不划算，分割後可租給六個學生，總收入高許多。

卅二歲的王先生三年前結婚，和妻子在台北市一間八坪套房窩了兩年，月租一萬八千元，後來妻子懷孕，在同社區附近找到一層廿坪住宅，月租三萬，但他們搬離套房後，原房東馬上把房租漲到二萬二千，還很快就租出去了。

張金鶚說，非法分割不但造成居住品質不良，也使房客處於高風險，不少出租套房火災死傷慘重，就是因違規加蓋、分割，甚至僅用木板隔間。

張金鶚還憂心將導致租屋市場「蟻居化」。 政府應加強稽查違規使用或制定房屋分割標準，避免租屋市場整體品質持續下降。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，分割房間也可說受時代影響，現代青年不婚不生，主流房型變成一房、分租雅房。但分割房間租金也該反映居住品質。

呂秉怡說，租屋黑市必須透明化，市場才可能健全，租屋品質也才會跟著提升。

台灣房租價格連續一二二月上漲，內政部主計總處日前發布五月租金指數也再創新高。學者專家指出，房租飆高加上低薪與疫情影響，使得部分青年開始去搶原本是弱勢住的低端租屋，產生排擠效應，弱勢不得不去租更低端住處。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，租屋市場愈趨兩極化，年輕人租屋原本居於中端，好一點的還可到中高端，但隨著低薪和疫情造成的低就業率等，不少年輕人開始往中低端移動。

呂秉怡說，以台北市來說，屋況不好、房租相對便宜、地點偏老舊區域或離捷運較遠的低端租屋，雅房月租約五、六千元，分租套房一萬以下。過去這類低端租屋主要是弱勢住，近年不少青年為省房租，也來搶進，造成低端租屋供不應求，帶動房租上漲。低收入戶等弱勢住不起，只得去租更低端的房子，去年引起關注的「南港貨櫃屋」就是一例。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說，這些租屋問題都來自整體房價和經濟結構，過去年輕人還有買房夢，現在租屋已成常態，不再只是過渡期。

「租屋黑市不倒，租屋狀況不會好。」清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚說，政府一直無法掌握租屋資料，之前稱囤房稅會造成租屋價上漲，實情是對租屋資料都瞎子摸象，主計處公布的數據都是抽樣。

張金鶚認為，應修訂租賃住宅市場發展條例，規定租約也須實價登錄；並訂定罰則和吹哨者條款，提供檢舉獎金。另也應訂大赦條款，明訂一定時間前不罰，施行後就須照辦。

內政部地政司副司長林家正說，考量目前租賃市場仍以個人房東為主，且房東房客間租賃交易行為不易掌握，租金實價登錄是否可行還須審慎務實評估。現階段已規畫就仲介業成交申報的廿一萬件租金實價登錄案等統計分析，以提供更完整的租金資訊。

內政部六月底公布最新房價負擔能力指標，今年第一季全國房價所得比為九點一三倍，民眾想買房，平均須不吃不喝超過九年，若是北市更超過十五年。民眾黨立法院黨團昨提出三大居住政策主張，呼籲政府提高房屋持有成本、徹底納管租屋黑市、盡速召開居住正義國是會議，解決房市問題。

民眾黨立委蔡壁如說，聯合國公約早將居住視為最低生活保障權，荷蘭一百廿年前就通過住宅法，成為全世界社宅典範，但台灣直到二○一四年才有社會住宅概念，「許多年輕人到都市工作，被迫住在非常不人道的空間，政府應正視民眾居住權，而非當作選舉口號」。

蔡壁如說，蔡英文總統過去的競選政見「房市三支箭」至今也沒下落，民眾黨團版本的囤房稅將要求出租輕稅、囤房重稅，提高房屋持有成本。

蔡壁如也說，在高達八成房東未繳稅情況下，政府無法掌握租屋市場，住宅問題難以解決，應徹底納管租屋黑市；針對房價持續攀升、社宅進度緩慢，蔡政府也應召開居住正義國是會議，跨部會盤點問題、想解方。

立委張其祿說，政府幾乎沒有掌握租屋族數量、住宅品質等數據，也沒有主管機關研究發展業務，可說「租屋族完全被政府拋棄」。

民眾黨發言人蔡峻維說，民眾黨官網即日起推出「我們與房的距離？」房運占卜遊戲，呈現買房、租房會面臨的選擇及困難。

新北市都更二箭1.0「主幹道沿線都更」政策於7月3日申請截止，新北城鄉局昨（13）日表示，執行二年內共計受理81件申請案，其中68件符合申請資格，約有81公頃土地將進行翻轉更新，預期可創造2,714億都更價值，同時將可提供3.8萬坪的公益空間服務在地市民。

新北市城鄉局表示，所有案件當中，以三洋電機泰山貴和段工廠面積最大，更新土地面積約7公頃，新北市府後續不僅可以分為8,256坪公益空間服務；該工業用地也同時提送都市計畫變更，後續市府可分回更多土地。

新北都更三箭是市長侯友宜的競選政見，都更一箭是「以捷運帶動城市發展」、都更二箭為「主幹道沿線都更」，讓城市風貌改變，都更三箭則以防災角度，優先協助危老建築，行動治理解決問題。

新北市於2019年修正實施《都市計畫法新北市施行細則》第39條之2規定，全市境內主要幹道寬度達20公尺以上沿線之危險及老舊建築物、海砂屋及都市更新地區等建築於今年7月3日前申請都更二箭1.0，並捐贈老人活動、公共托老、公共托育及社會住宅等公益性設施者，得核准最高二成的基準容積加給獎勵。

新北市城鄉局長黃國峰表示，新北市都更二箭至截止總共受理81件申請案，其中68件符合申請資格，包含板橋22件、中和九件、永和八件、新店八件等，且申請熱區主要分布於板橋縣民大道、文化路、中山路以及三民路、中和景平路還有中正路、永和環河西路等主幹道沿線。

黃國峰表示，該政策將翻新約81公頃土地，預期可創造2,714億元都更價值，同時申請人將捐贈提供3.8萬坪的公益空間，包含公共托育中心、公共托老中心、公共化幼兒園、社會住宅等，相當於市府在免支出64億元建造成本下取得138億元價值之空間。

新北市府也推出2.0升級版，整合大面積都更與小面積危老基地，將臨路條件差的危老基地之建築容積，調派到臨主幹道的大面積基地，藉此新北市府無償取得小面積危老基地，並且將其變更為公設綠地。

今年都更宅標售受到疫情影響而暫緩，國產署官員表示，將隨疫情發展滾動式檢討，一旦指揮中心宣布解封，將會盡快推出今年第四批都更宅標售。據了解，買氣熱絡的文山區建案南方莊園，剩餘的36戶可望在解封後列標，將會是最受矚目的物件。

截至目前為止，國產署今年已推出三批都更宅標售，第一批共29戶，標脫15戶，標脫率逾五成；第二批標售42戶，共35戶標脫，標脫率83%更刷新紀錄；第三批則是在4月推出、5月開標，共推出20戶，則僅標脫六戶，可能是略受疫情干擾。

國產署手中尚未釋出的都更宅中，最受矚目的就是南方莊園，國產署共分回71戶，在今年第二批中先列標36戶，由於標售底價換算單坪平均約60餘萬元，價格在台北市而言相對親民，吸引不少自住客搶標，36戶賣到只剩一戶，成績亮眼。因此接下來今年第四批都更宅標售，南方莊園剩餘的36戶預料將是市場矚目焦點。

至於其他可能列標的建案，官員表示，中正區正隆天第剩餘的六戶也可能會列入此批標售。不過正隆天第在今年第二批、第三批都更宅標售均有列標，但由於屬1億元以上豪宅，較不受自住買盤青睞，已連續兩次都槓龜，此次若再推出能否標脫，還有待觀察。

其餘較受關注的建案中，大安區明日博豪宅還剩兩戶，買氣不錯的新店區友座臻美也還剩三戶，永和區勝開大地也還有一戶未標脫，國產署將陸續安排標售。

“三道紅線”的到來意味著中國房地產時代上半場徹底的終結，即便是像首創置業這種國企也需推陳出新、涅槃重生。

2021年6月25日，有市場消息傳出，首創置業（2868.hk）或將私有化。當天首創置業股價開盤迅速拉升，盤中漲幅一度沖至68%，最高達1.88港元/股。

兩周後，官方公告姍姍來遲，首創置業正式披露了相關消息，公司將向港交所申請自願撤銷H股的上市地位。要約人北京首創城市發展集團有限公司，提出以2.8港元/股將其私有化，註銷總額為 52.9億港元。


在複牌後，公司股價暫升45.93%，7月12日，首創的股價已經躍升至2.54港元，創近兩年來新高。

首創置業究竟緣何會走上私有化退市的道路？常年萎靡、H股交易量差只是其尋求私有化退市的誘因。主因還是由於近幾年銷售能力下降、業績下滑。

01 股價萎靡

首創置業自2003年上市至今日，股價長期在2元以內徘徊，而在今年4至5月期間一度跌入1元大關。此外，公司交易流動性也長期處於較低水準。

作為北京政府所屬的大型國有企業，首創置業的業務佈局包括住宅開發，奧特萊斯綜合體，城市綜合體，土地一級開發等核心業務。同時對於文創、高科技地產、長租公寓等賽道也有所佈局。

2020年3月，公司公佈的年度業績資料顯示，營業收入212.48億元；營業利潤18.19億元，同比下降49%；歸母淨利潤9.82億元，同比下降54%；毛利率23.66%，同比下降8.99%。

首創財務總監范書斌對此解釋道：“受到新冠疫情和部分城市調控的影響，公司二類開發專案銷售速度不及預期，高毛利一級開發專案也未能上市，同時奧萊業績也受到較大衝擊，多重不利因素影響下，公司業績同比有所下滑。”

與此同時，奧萊綜合體業務也向集團總部出售轉讓。

很顯然，把奧萊剝離港股上市公司主體，可以減少港股對於資本運作、資金融資方面的限制；而總部的出手相助，可以提升其融資信用擔保的資質，從而更好的支持奧萊在全國的健康發展。

盈利表現不及預期，首創置業長期以來的高杠杆同樣存有隱患：現金短債比為1.13，淨資產負債率為127%，剔除預售款後的淨資產負債率為71.3%。三道紅線中仍然踩中兩條。

其實首創系的資金問題在今年5月就已有所端倪。4月末，上海電氣(4.050, 0.01, 0.25%)（維權）通訊技術有限公司由於應收賬款發生逾期，向法院提起了訴訟，請求判令被告首創集團、首創貿易公司向其合計支付貨款11.93億元及違約金。

一石激起千層浪，首創集團的資金問題瞬間引發了社會各方廣泛地關注。

是什麼讓首創置業的資金壓力與日俱增？又是什麼讓其二級市場表現低迷以至退市？

02 戰略搖擺

縱觀首創置業的發展歷程，其戰略模式經過了三個階段的轉變，分別為離京、回京、再離京。

2002年公司在京起步，一年後於香港聯交所主機板上市。此後迅速進入成都、無錫等市場，實現了環渤海-中西部-長三角的區域佈局。

但是受到08年金融危機等多方面因素影響，大多數專案遭遇了去化慢的問題。

據統計，公司從拿地到開盤的平均時間間隔為 2.17 年，開盤3年後的累計銷售進度過慢，使得首創置業在土地一、二級開發後無法快速轉化出銷售業績，回籠現金流。


因此京外投資逐步減少，投資重點開始重新轉回京津冀地區。此時的首創集團也積極發揮了大股東的資源優勢，使得公司以低成本、低投入獲取城市核心地段優質土地資源。

隨著 “330 新政”等一系列利好政策的提出，公司在京津冀的銷售業績也創下新高。但過度依賴環京地區導致錯過了三、四線城市的開發，京津冀以外地區的銷售業績長年處於不溫不火的狀態，增速趨緩。

反觀此時加倉三四線城市的房企，以萬科、碧桂園、恆大、中梁控股等為代表，均實現了規模上的跨越式發展。

對於企業來說，在全國化進展不順的情況下，專注熟悉的地區無可厚非。但是輕率地放棄三四線城市，也等於放棄了擴大規模的大好機會。

隨著環京地區“317 新政”等限購政策的不斷升級，公司被迫再次離開京津冀，開啟了全國化的進程，而此時大本營京津冀地區的銷售也不斷回落，增速由2017年的16.23%降至2019 年的1.16%，增長接近於停滯。

03 領軍人物更迭

客觀的講，首創置業的戰略擺動，與其大股東首創集團的領軍人物更迭密切相關。近些年圍繞首創集團董事長的話題可謂是層出不窮。

作為與王石、任志強、潘石屹，馮侖等中國房地產黃金一代的領軍人物，在中國房地產行業最黃金的十多年時間裡，正是劉曉光將首創置業推上行業龍頭，公司也于2003年成功在港股上市。

劉曉光一度在京津冀地區瘋狂擴張拿地。以至現在，首創置業還能繼續啃劉曉光的“老本”，同行也戲稱其為“京城地主”。

根據2021披露的半年報顯示，公司一到六月實現銷售面積32萬平方米，而京津冀地區就達到了12.2萬平方米，


然而首創的日益強大卻無法掩蓋劉曉光人生的跌宕起伏。2006年6月，因涉嫌違規土地交易，劉曉光曾被帶走調查，隨後回歸重新主持工作，並擔任首創集團董事長直至2015年。2年後因病逝世，享年62歲。

劉曉光後，王灝曾短暫出任首創集團董事長一職。但王灝的首創之旅更像是基層歷練，僅半年之後便離開首創步入政界。

2016年9月，李愛慶出任首創集團董事長及黨委書記。空降首創前，李愛慶曾任北京市國有資產經營有限公司董事長。

李愛慶的空降讓首創置業近年來將更多將精力轉移到長三角、大灣區、武漢等南方城市，銷售規模也持續維持在800億元左右水準，但卻始終難以突破千億大關。

“首創置業作為國企會更多承擔社會責任，過去較多開發高檔住宅、未來會更多參與到保障房、長租房、集體房、安置房建設，以滿足剛需和內需。利用企業較低的土地成本，更多投入保障房建設。”李愛慶在接受採訪說。

在李愛慶的帶領下，首創集團逐漸完善了環保產業、基礎設施建設、金融服務業務等多元化的產業佈局。並有首創置業、首創博桑、北京首創股份、首創環境控股等多家上市公司。

2020年5月，李愛慶不再擔任首創集團董事長與黨委書記的職務，由原北辰實業(2.310, 0.00, 0.00%)董事長賀江川接任。然而，僅僅退休1年的李愛慶於今年7月6日因涉嫌違法違紀被帶走，正在接受紀律審查和監察調查。

04 結語

首創置業，作為“京派房企”的典型代表，歷經了劉曉光時代的如日中天，也品嘗過李愛慶時代的五味雜陳，現如今面臨退市私有化的無奈結局。

“去開發”已是大勢所趨，雖然長年估值過低導致融資困難，但作為國企，首創需要承擔更多的社會責任，躋身於更多的長週期業務。相反若是上市平臺，細小的戰略舉措就會影響公司的股價波動，影響公司的市場預期。

因此看，首創置業的退市行為不失為識時務之舉。

“三道紅線”的到來意味著中國房地產時代上半場徹底的終結，在融資通道愈發收窄的環境下，即便是像首創置業這種國企也需推陳出新、涅槃重生。

在私有化塵埃落定後，首創置業也將徹底改名首創發展，探索業務多元化的發展方向。

如十八裡店的首創繁星，建築面積達到40萬平方米，曾拿到中央財政專項資金2億元以上的補貼，成為北京市獲得最大專項資金支援的單個租賃房項目。再如北京文創園朗園，已經實現品牌擴張，逐漸佈局於杭州廈門等城市。

與此同時，退市回歸首創集團的大系統，對於其業務本身也充滿利好，畢竟AAA的信用評級大部分也源自于股東的擔保背書。相信在“三道紅線”指標持續改善後，首創的千億魔咒或將打破。

7月13日晚，綠地控股(5.440, 0.08, 1.49%)發佈2021年半年度業績快報，報告顯示綠地控股上半年營業總收入2829億元，同比增長34.74%；利潤總額158億元，同比增長3.29%；歸屬于上市公司股東的淨利潤82億元，同比增長2.67%；基本每股收益0.68元，加權平均淨資產收益率9.21%。

上半年，綠地主要經濟指標穩健增長的同時，降負債取得成效，上半年現金短債比超過1，提前實現一條紅線轉綠。

綠地控股董事長、總裁張玉良對《證券日報》記者表示：“上半年，在房地產調控不斷加碼、金融政策持續收緊的背景下，公司圍繞‘降負債、穩發展、促轉型、強管理’的主線，總體實現了‘一增一降三提升’的半年紅成績單，為完成全年目標任務奠定了重要基礎。”

綠地一條紅線提前轉綠

截至2月底，綠地“三年三步走”去杠杆計畫提前階段性達標，在穩健應對春節前後付款高峰的同時，順利實現現金短債比超過1，一條紅線提前“轉綠”達標，比原計劃整整提前一個多季度。

截至6月底，綠地有息負債總額較今年初再降347億元，自去年推進去杠杆計畫以來，累計較高點已下降超過1011億元；淨負債率較高點累計下降62個百分點，扣除預收賬款後的資產負債率也延續了持續回落態勢。

另一方面，上半年，綠地控股穩健按期足額償還境內外公開資本市場到期債務本息總計近200億元人民幣及約4.72億美元，並加大相關債券回購註銷力度，已回購美元債券共計約6000多萬美元。

張玉良稱，上半年綠地控股降負債取得階段性成果，現金短債比已提前達標轉綠，淨負債率也逐步回落，將儘快達標轉綠。此外，公司發展品質持續提升，房地產及基建兩大主業不斷轉變發展方式，品質效益不斷改善。發展動力持續提升。不斷推動體制機制改革，在相對困難的外部環境下仍然保持了較強的內在動力和活力。管理水準持續提升。重點專項行動全面推進，關鍵領域的管控得到進一步加強。

業績快報顯示，上半年綠地控股實現合同銷售金額1641億元，同比增加23%，銷售面積1294萬平方米，同比增加25%。回款達到1466億元，同比增長17%，回款率89%。

同時，綠地控股聚焦落實跟投機制、商辦前置去化、低成本高收益標準、項目現金流，轉變拿地方式，更加突出“現金流回正快”等高品質要求及撬動合作資源。上半年獲取項目34個，新增土地面積323萬平方米，計容建築面積699萬平方米。總土地款339億元，總貨值約1000億元。

房企多路徑降杠杆避“紅線”

三條紅線等組合拳政策出擊之下，不少踩踏三條紅線的房企開始停止或減少在招拍掛市場公開拿地，但同時在項目端和其他方向多路徑降杠杆，實現三道紅線轉綠。

“如果三條紅線全部都踩了，那麼按照規定接下來在招拍掛市場上獲取新增土地比較難了，但也不是完全沒辦法，一些財務杠杆較高的房企開始選擇合作拿地模式或者從二級市場收購並購土地，也有房企去偏遠的三四線城市獲取土地儲備”東亞前海證券分析師金文曦對《證券日報》記者分析，“面對財務上的高杠杆，一些房企也選擇分拆物管等細分平臺上市的方式，通過IPO募資解決財務杠杆壓力。”

事實上，今年上半年，多家房企分拆物業管理平臺赴港上市。截至6月30日，上半年共有23家物管服務企業向港交所遞表，通過上市聆訊的共有5家，分別為融信服務、中駿商管、越秀服務、陽光智博生活、長城物業。

作為國企的綠地，也考慮了分拆上市這條路。今年1月份，張玉良曾透露，在條件成熟的情況下，會考慮將大基建板塊分拆上市。同時，綠地也在積極和央企實現合作開發模式，並於7月初牽手保利地產(12.040, 0.02, 0.17%)簽約戰略合作。

“各家房企都有自己的策略來應對三條紅線，一般而言，只要房企把握好各個區域土地重倉程度和拿地時間節點，同時保證銷售規模和去化率，總有一套適合自身的方法實現三條紅線全部轉綠。”金文曦稱。

短短一個月時間，重慶本地的中小型房企財信發展已先後發佈兩則公告，擬拓展物業業務。7月12日，財信發展發佈公告稱，擬5.8億元收購財信智服100%股權。此前的6月11日，財信發展曾發佈公告表示，擬1.98億元收購安徽誠和物業100%股權。

財信發展連續收購物業標的，恰恰是房地產企業應對新環境調整業務重心的一個縮影。克而瑞地產研究中心的資料顯示，TOP30上市房企均在不同程度佈局物業管理市場。當前房地產市場已由增量時代邁入存量時代，日漸趨緊的政策環境在倒逼房企轉換發展思路，尋求新的盈利增長點。

“類似收購說明房企對物業管理市場的認可。目前來看，物業管理或物業經營領域確實是吸引房企或各類社會資本投資佈局的一大方向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示。

房地產調控政策密集出臺

房地產調控政策密集出臺、各線城市住房需求分化，是財信發展佈局物業管理的主要原因。公司在公告中稱，受多重因素影響，公司面臨新的挑戰，亟需找到發展突破口。

財信發展主營房地產開發與銷售業務，同時兼有環保業務，2020年實現簽約銷售額70.67億元。2021年一季度，公司實現營業收入5.01億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損2986.95萬元。

正是這樣一家銷售規模不及百億元的中小型房企，如今和其他房地產市場參與者一樣，在存量時代面臨政策環境趨緊的壓力。

自“三道紅線”和貸款集中度相關政策出臺後，房企融資、供需兩端持續收緊。據克而瑞地產研究中心不完全統計資料，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，創2018年以來最低水準。與此同時，房地產貸款增速也持續下降，監管資料顯示，截至2021年4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，2021年以來持續低於各項貸款增速。

在政策持續收緊下，中型房企的融資規模下降最為明顯。克而瑞地產研究中心資料顯示，TOP31-50的房企今年上半年融資規模同比減少53.50%至922億元；TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度最小，為23.48%。

業內人士認為，TOP31-50房企融資規模減少一半，主要是因為降杠杆的需要。這類企業在“踩線”後停止擴張，降負債、抓回款成了他們的唯一選擇。

“整個行業面臨‘三道紅線’的監管壓力。對中小房企來說，當前行業集中度逐漸提升，房企之間競爭加劇，留給其發展的空間越來越小。融資受到嚴格限制，擴張步伐也將被迫放緩。”諸葛找房分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

  房企競相佈局物管市場

面對趨緊的政策環境，邁入存量時代的房企亟需挖掘新的盈利增長點。

對於此次入局物業管理市場，財信發展在公告中指出，自2014年開始物管行業進入蓬勃發展階段，行業集中度持續提升，增值服務開始多樣化。另外，相關政策的出臺為物管行業的發展提供了利好支援。2021年3月份，“十四五”規劃發佈，養老、托育、家政等多經類業務、智慧社區、城市治理等熱點領域再次被提及，物管行業的發展方向日漸清晰。中國指數院預計，到2022年，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。

物管行業正在成為新的風口，房企紛紛加大佈局力度。據瞭解，龍頭上市房企均在不同程度佈局物業管理市場。自去年下半年以來，房企分拆物業板塊上市也拉開帷幕。統計資料顯示，2020年下半年，物業公司上市數量達到14家。其中，僅僅2020年四季度，就有11家物業公司上市。恆大物業、華潤萬象生活等物業巨頭選擇登陸港交所。

談及房企在物管行業的未來發展趨勢，嚴躍進對《證券日報》記者表示：“關鍵要看物管行業日後會形成什麼樣的新格局或新的競爭模式。目前來看，房地產企業需要一些新的投資和經營模式，否則經營壓力還是很大。從實際發展進程來看，房地產企業還需在互聯網和數位化等技術方面進行一些創新。”

整頓學區房炒作再添一城。日前，溫州下發檔稱，嚴禁炒作學區房、惡意哄抬房價。

據不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，重拳整治學區房亂象。

梳理發現，規範仲介銷售行為成多地整頓學區房炒作的共同做法。其中，北京我愛我家房地產經紀有限公司2名員工，針對西城區教改政策發佈煽動性資訊引發群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，被刑事拘留。同時，北京規範新建商品住房銷售行為，嚴禁炒作學區房。西安、合肥等地均規定，房地產經紀機構、房地產銷售服務人員不得以學區房、學位房等名義炒作房價，不得誘導社區業主參與哄抬房價。

此外，也有城市要求實行房產地址“學位限定”。太原提出，自登記入學之年起，同一套住宅6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位(符合國家生育政策的除外)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受中新經緯記者採訪時指出，這輪房價上漲，很大程度來自學區房。從調控角度來講，建議禁止學區房跟學校掛鉤，採取搖號入學方式，直接切斷學校和房子之間的聯繫。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也提出，對一些戶型過小房屋，後續應限制獲得學位等機會，防範此類房源炒作。

諸葛找房資料研究中心認為，未來可通過發佈社區住宅參考價格、推進教育資源均衡化逐步淡化學區房優勢等方式，進一步整治學區房。嚴躍進談到，近期上海等地推出的“名師下鄉”，就有助於促進教育資源均衡化。

經過各地的大力整頓，未來學區房將走向何方？

嚴躍進認為，未來學區房市場降溫可能性較大。今年結合二手房的指導價政策，預計後續會呈降溫趨勢，進而帶動價格下調。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池接受中新經緯記者採訪時指出，未來學區房是否降溫，取決於教育體制的改革情況，優質教育資源是否能夠均衡配置，並滿足社會需求。諸葛找房資料研究中心也表示，長期來看，未來學區房價格或將逐漸回歸理性階段。

二手房指導價不遠了？

“開會時，整個會場非常嚴肅，上海頭部幾家大仲介經紀機構負責人全部在場，包括鏈家、中原地產、Q房網、易居房友、太平洋房屋等。”7月9日上午，房管局召開了全市規範二手住房房源掛牌管理會議，一名參會業內人士向時代週報記者透露。

這場讓滬上仲介經紀機構倍感壓力的會議，旨在進一步規範二手住房價格。

會議上指出，為規範二手住房價格資訊發佈，將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發佈。

據時代週報記者瞭解，目前上海市房地產經紀行業協會已經通知11家頭部經紀機構，在接下來的一周內，對上海全市數十萬套存量二手房掛牌房源集中清網，價格虛高房源立即下架，不管是線下還是線上管道，都不能展示。

未來，資訊發佈企業在掛牌二手房資訊前，需要在平臺輸入掛牌價格，如果超出該房源所在社區的真實價格最高價，就會被判定為“不通過”。之後再次上架的房源以及新增掛牌房源，都必須通過真實價格核驗環節。

部分仲介已建立自查機制

7月9日下午，上海鏈家某門店經紀人許文（化名）向時代週報記者表示，他所在的門店已接到公司通知，要對房源價格進行核驗，但具體操作細則還沒公佈。

這不是上海市第一次發佈規範二手房市場交易的調控措施。

2020年11月，上海市房地產交易中心就出臺了《關於進一步規範存量房房源核驗及資訊發佈工作的通知》，要求房產仲介在掛牌存量房前，必須取得代表身份的核驗編號和二維碼，真正做到明碼售房。仲介機構掛售虛假房源、房價的，將被暫停網簽金鑰。

2021年3月3日，上海市房管局出臺《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》，重申二手房交易規範，嚴格房源核驗，未經核驗不得發佈房源掛牌資訊。並嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

3月9日，上海市房管局、市市場監管局、市城管執法局聯合通報6起違法違規典型案例，涉及多家房屋仲介機構擅自發佈房源、欺詐消費者、發佈房源資訊用詞不當等行為，已進行嚴肅查處。其中，上海雲房資料服務有限公司（Q房網）就因在提供租賃仲介服務過程中，在無權利人書面委託、未提供房屋權屬證書的情況下擅自對外發佈房源資訊而被查處 。

3月20日，上海鏈家App在一夜之間緊急下架2萬多套房源。鏈家稱，下架調整主要是根據相關部門規定，對線上房源核驗檢查，不符合要求或資料不夠完善的房源暫時性下架，並及時聯繫房東補交資料，儘快完成房屋核驗後再陸續上架。同時，通過自查將掛牌價明顯異常的房源下架，待調整後再對外展示。

“在3月的二手房交易規範發佈後，滬上比較大的仲介企業已經紛紛建立自查、巡查的機制。” 上海中原地產分析師盧文曦認為，未來仲介人員在二手房交易中將更主要是服務者的身份，需要不斷提升業務能力，對市場價格正確評估。此次政策將使得整個市場更加規範，對穩定二手房市場預期有所助益。

二手房指導價不遠了？

距離上次政策發佈僅過去四個月的時間，上海就對二手房源資訊核驗制度再次“打補丁”，這讓不少房東擔心，上海後續或會和深圳、寧波等城市一樣發佈二手房指導價。

也有一些房東心態平穩，表示如果掛牌價合理就不會受到影響。7月11日，房東沈立（化名）告訴時代週報記者，“我已經打電話詢問過對接的仲介了，因為我的房子掛牌價格處於同社區已成交的合理價格範圍內，所以不會受到太大的影響。”

7月9日，諸葛找房資料研究中心分析師梁楠向時代週報記者表示，“如果上海房價熱度仍居高，不排除會跟進二手房社區價格參考機制。政策調控的基調是房住不炒，房地產市場平穩發展，而價格作為衡量房地產市場平穩發展的指標之一，對掛牌價格的核驗對房地產市場有積極意義，預計後期會有更多城市跟進規範掛牌房源核驗及價格核驗。”

在梁楠看來，此次在核驗房源真實性基礎上增加價格資訊核驗，主要還是因為上海2021年二手房價格漲幅明顯。

據諸葛找房資料研究中心監測資料，2021年以來，上海市場價格連續6個月上漲，6月達到近3年最高水準，為64302元/平方米，月度價格最大漲幅為2.75%，上半年累計漲幅13.9%。

同日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時代週報記者表示，今年上半年上海撤銷了一些不合規的房源，主要是資訊不全、沒有建立二維碼標識的房源。而此次在原有基礎上，強調要進行價格核驗，說明上海二手房的管控更加趨於全面。

“雖然類似表述沒有明確提及具體房源，但從上海市場運行情況看，更多的是體現為一些學區房房源。預計後續會基於各個社區或板塊有相關的市場指導價，對於規範房東掛牌和仲介業務等有積極的作用，一些虛高房源項目，後續也有降價或降溫的可能。” 嚴躍進補充道。

當代置業(01107)公布,持有60%股權的廣原綠斥3.8億元(人民幣．下同)向兩名獨立第三方收購廣東惠州市一幅商住地皮.

該集團指,分別以2.5億元和1.3億元向禹州集團(01628)和1間公司收購地皮95%和5%股權,而該地皮位於該市水口鎮大和地段,土地面積約7.06萬平方米,而持有該地皮的公司在5月底資產淨值約1.74億元人民幣.該集團指收購提升在惠州物業市場組合.

上海財經大學應用統計研究中心最新發布的調查報告顯示,二季度上海市消費者信心指數為121.8點,環比上升0.9點,同比上升1.7點,反映了消費者對上海市經濟的滿意度穩步上升.

分項指數中,收入評價指數121.5點,環比上升1點,同比大幅提高了14.3點,說明相對於去年疫情剛剛穩定的階段,消費者對收入的滿意度快速提升;就業評價指數120點,是近一年的較高點位,顯示消費者認為就業形勢也在逐步恢復.

二季度消費者買房時機指數環比同比皆上漲,達到了84.1點,是調查以來的最高點,顯示在上海市一系列的調控政策下,消費者的購房意願逐漸增強;買車時機指數為96.5點,環比下降4.3點,同比下降14.4點,低於中性值100,體現了消費者謹慎購買的心理.

在預期方面,消費者收入預期指數為126.1點,相對一季度下降了2.9點,同比上漲4.6點;消費者買房時機預期指數87.3點,環比上漲8.7點,同比略升0.2點;買車時機預期指數為97.4點,較一季度下降了3.9點,同比下降22.6點,買車時機評價和預期指數同比均大幅下降,可能是與上海車牌的一照難求以及相關的限定政策有關.

晨星亞洲股票研究總監陳麗子表示,亞洲股票市場第二季的表現延續第一季的趨勢,認為疫情大流行的復甦前景未有改變,預期服務業將成最大受惠者.她指出,由於美國市場普遍較昂貴,目前的系統性風險相對較高,又提到內地經濟放緩符合該行預期.

高級股票分析員胡啟泰指,本港鄰近中國內地,對於中國企業而言,香港仍是一個有吸引力的上市地點.至於本港能否處理相關的大型股份來港上市,他認為所有企業都有自身的步伐,相信不會全部企業同時來港上市,而從本港市場日均成交量等數據去看,本港市場將能夠吸收這些內地企業.

對於本港經濟,他指,低息環境持續,而整體經濟環境改善對本港樓市帶來支持作用,從而亦利好金融行業,而零售業為本港經濟較具挑戰性的部分,雖然最壞的時期已經過去,但出入境限制仍是關鍵.倘若本港關口恢復正常,將有利本港經濟復甦.

胡啟泰預期,香港銀行將受益於利率正常化,但可能從2023年才浮現出成效,而中資銀行的估值仍然具有吸引力,加上人行降準政策亦利好行業,行業淨息差回升,資產質量見改善.

此外,高級股票分析員李卓煒指出,當前油價高企將導致石油供應恢復,預期布蘭特期油價格將在2023年第二季回落至60美元的中期預測水平.

人民銀行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘在發布會表示,根據最新數據,6月末人民幣房地產貸款餘額是50.8萬億元(人民幣．下同),同比增長9.5%,增速比上年末回落了2.2個百分點,比同期各項貸款增速低2.8個百分點.餘額比年初增加2.4萬億元,佔同期各項貸款增量18.9%,同比少增5699億元.

其中,房地產開發貸款餘額是12.4萬億元,同比增長2.8%,增速比上年末回落了3.3個百分點,比年初增加3433億元,佔各項貸款的增量是2.7%,同比少增4012億元.

6月末,個人住房貸款餘額是36.6萬億元,同比增長13%,增速比上年末回落1.6個百分點,比年初增加2.1萬億元,佔同期各項貸款增量的16.7%,同比少增1602億元.

人行近日決定7月15日下調金融機構存準率0.5個百分點,釋放長期資金約1萬億元人民幣.

上海中原地產市場分析師盧文曦指,降準不會改變樓市運行趨勢.對於調控政策不嚴厲城市來說,降準短期可能會有一定助推作用,但是對於調控政策已經比較嚴的城市,預計效果有限.

他表示,在降準前,房地產金融端已經築起「籬笆」,比如禁止經營貸等等.並且從政策的傾向來看,還是要把資金向實體經濟引導.對於房地產金融系統還有很多管控手段在.

此外,像北上廣深等一線城市還有類似杭州等強二線城市,當前樓市調控政策維持最嚴厲的程度,並且對於樓市新現象會及時跟進,不斷升級調控舉措,維護樓市平穩運行.

他強調,雖然這次是普降,市場上的資金較定向降準更多,但是金融系統還是要做好相應防範工作,比如新的貸款品種、貸款資金去向等,嚴防通過其他貸款通路最後流向房地產市場.

中原城市領先指數（CCL）上半年累升6.9%，僅較2019年的歷史高位低1.1%，摩根大通維持預測今年全年樓價上揚10%，摩通董事總經理及亞洲地區研究主管梁啟棠表示，CCL破頂的機會很大，而房屋供應愈來愈少，發展商對買地有很大興趣，相信下一輪賣地成交價將上漲；他看好擁有較多新盤的發展商能捕捉樓市升軌，也看好非地產業務對恢復通關概念較敏感的公司，首選新地（00016）、信置（00083）、長實（01113）。

梁啟棠指出，本地購買力強勁使樓市自低位回升，三大催化劑包括：2019年政府放寬1000萬元以下樓價首期按揭成數，吸引首置買家入市，基於新樓按揭成數已由兩年前約47%上升至約57%，可見市場大部分購買力有利用首期放寬，亦反映樓市屬用家主導；量寬之下，業主放租的回報正利差已由0.3%，擴大至1.1%，吸引投資者繼續買樓收租；供樓成本較租金便宜，令具有一定負擔能力的人轉租為買。

樓價居高不下，對於升勢有否完結的一日，梁啟棠說，樓價會否下滑要視乎香港是否仍奉行自由市場原則，熱錢流入下樓市供不應求，自然推升價格，除非禁止自由買賣才可實際遏抑樓價；各個自由市場大城市均有樓價不受控制的問題，政府或可利用財富轉移的形式，協助低收入人士滿足住屋需求。

政府加辣機會「一半半」

梁啟棠認為，樓市動力仍存在，若沒有政府干預，相信樓價可每年升10%；而就算政府收緊樓市措施，在實際利率未有回升下，只能影響到市場氣氛及令成交量短期下滑，實際令樓市降溫的作用不大；收緊按揭成數也無礙投資者繼續買樓收租，加上經濟正開始復甦，估計政府加辣的機會「一半一半」。

本港樓市的內地買家大減，梁啟棠坦言，這些買家對CCL的影響程度輕微，儘管通關受限，令內地買家佔總成交比重從逾10%降至不足8%，惟樓市成交量卻續升，當恢復通關令外來需求回溫時，或對樓市起一定刺激作用，可是內地客慣常集中掃入特定區域新盤，佔CCL成份屋苑的比重很低。談到移民潮，梁啟棠指未能掌握官方正式數據，難以估算有多少人因移民而放盤，然而客觀事實是，賣樓的業主比買家少。

本季新貨料8400伙 畢架．金峰月內標售

樓市持續向好，踏入第三季，中國海外（00688）九龍東啟德維港1號逾千伙大盤搶先開賣，多個全新盤亦部署推盤計劃。會德豐地產及信置（00083）牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙II（維港滙發展項目第2期）日前上載樓書，今日隨即開放示範單位，醞釀周內開價；遠東發展（00035）沙田畢架．金峰昨首度開放示範單位，將於月內推出單位標售，連同其他新盤陸續上陣，季內推售新盤涉及單位料多達8400伙。但有業界預期，本季大型新盤多屬大碼樓，發展商難以傾銷式推售，本季新盤成交將持平。

信置集團聯席董事田兆源表示，維港滙II提供525伙，日前上載樓書，項目位於三期項目的中央，不單可享維港海景，更擁泳池景，周內將開放示範單位及開價，首批料推出不少於105伙，最快月內首輪銷售。

黃光耀：首批定價高於前兩期

會德豐地產常務董事黃光耀指出，項目定價參考第1、3期造價，由於位置更佳，首批定價將較前兩期高。其中位於1座頂層天際複式戶，實用面積3029方呎，為三期項目中最大，售價及呎價將創維港滙整體新高。位於荔盈街6號及8號的維港滙II，單位實用面積由256至3029方呎，今日將開放示範單位，預計2023年5月底落成入伙。

畢架．金峰昨日開放1座8樓A室現樓3房連裝修示範單位予傳媒參觀，實用面積1334方呎，客廳外接47方呎露台，並附私人升降機大堂。遠東發展營業及市務總經理陳富強稱，示範單位今日起供預約參觀，稍後對外開放，月內標售首批分層單位，意向價參考九肚山一帶成交價，洋房則在取得滿意紙及完成裝修後才推出。

遠東發展地產總裁方文昌透露，集團預留約100億至150億元在本港投地，以吸納更多土地儲備。位於大埔公路沙田嶺段8388號的畢架．金峰已屆現樓，提供66伙，實用面積1018至3448方呎，全為3房或以上大宅，當中包括4座洋房，預計9月底入伙。

建灝地產亦部署推售屯門景秀里全新項目上嵐，今日開放示範單位，短期內開價；項目提供112伙，實用面積約265至290方呎，全為1房標準戶。

九龍城瓏碧待批售樓紙

除上述3盤外，全新項目將接連推售，當中不乏逾千伙大型樓盤，以中洲置業沙田火炭星凱．堤岸規模最大，提供1335伙，新地（00016）亦有兩個逾千伙大盤準備季內登場，連同已推售的維港1號，本季推售項目將多達26個，涉及單位約8400伙。

即使未能趕及第三季登場的新盤，也早在本季開展前期宣傳工作。碧桂園（02007）旗下九龍城賈炳達道138號項目宣布命名為瓏碧，提供190伙，涵蓋開放式至2房戶型；項目設有兩層會所，提供戶外泳池、空中花園及多用途宴會廳等。瓏碧正待批售樓紙，料第四季推售。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，近期疫情顯著緩和，樓價短期料破頂，加上通關在望，未來樓價將向上，發展商推盤更為惜售。雖然預期本季有多個大型樓盤推出，但多屬大碼樓，難以傾銷式銷售，預期本季整體交投持平。

近期新盤頻現破頂成交，新地（00016）沙田瓏珀山（瓏珀山發展項目第1期）昨日以雙破頂售出頂層特色戶，成交價4564.3萬元，呎價高見28652元；中國恆大（03333）旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣第1期首錄3房成交，成交價1119.1萬元創項目新高。

瓏珀山昨以招標形式售出Crown Tower 27樓頂層Penthouse B室特色戶，實用面積1593方呎，連1073方呎天台，成交價4564.3萬元售及呎價28652元均創項目新高。

恆大．珺瓏灣1119萬創紀錄

恆大．珺瓏灣第1期日前首度推出16個3房戶標售，成交紀錄顯示落實賣出4伙，其中2座16樓C室，實用面積796方呎，以1119.1萬元售出，呎價14059元，成交價創整個恆大．珺瓏灣（共兩期項目）新高，另外3伙成交價993.1萬至1111.1萬元，4伙共套現4219萬元。

信置（00083）旗下西貢現樓豪宅項目133 PORTOFINO，1座2樓A室昨日以2730萬元連1個車位售出，單位實用面積1239方呎，呎價22034元。

恆地（00012）元朗唐人新村現樓洋房尚悅．天城相隔逾1個月再錄成交，17號屋連1個車位昨日以2516.24萬元售出，洋房實用面積1772方呎，呎價1.42萬元。

會德豐地產旗下觀塘藍田站茜發道對出KOKO HILLS昨日進行新一輪銷售，連同招標單位共發售83伙，市場消息稱，項目即日賣出7伙。

整體市場氣氛好轉，高力國際發布《2021年第二季季度報告》指出，房地產市場正處於轉捩點，預計整體物業市場可在年底前觸底反彈，當中第二季中環及金鐘的甲級寫字樓屬近3年以來首次錄得淨吸納量，預期最快明年租金重拾升勢，將有1%至3%增幅。

高力：次季錄淨吸納3年首見

高力香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示，市場需求回升，核心商業區租賃活動增加，中環及金鐘的甲級寫字樓在第二季錄6.83萬方呎淨吸納量，為2018年第二季以來首次錄得正數。整體租金跌幅在第二季進一步收窄，整體租金和核心商業區租金分別按季下跌1.6%和1%，而第一季度的按季跌幅為2%和1.6%。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍指出，甲級寫字樓租金已經調整兩年時間，預計2021年底租賃需求會進一步改善，下半年租金調整幅度減慢，預料全年整體及核心商業區的租金下跌6%。由於近期以外資金融公司較為積極，作出升級搬遷決定，明年租金將有平穩1%至3%增幅。

商舖市場方面，高力香港商舖服務行政董事吳凱寧稱，零售租賃逐步走出谷底，預計一線街舖的租金下半年持平，全年累跌3%，相信在通關之前市場不會出現大幅回升。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料統計，今年上半年售出8702個一手單位，較去年上半年的6677伙急增約三成。以間隔比較，今年上半年兩房戶售出2635伙佔最多，卻是唯一一類單位銷量按年下跌，挫約7.3%。

至於一房單位方面升勢凌厲，由去年上半年僅978伙，大增約1.5倍，至今年同期的2440戶。劉嘉輝分析，今年上半年發展商推出的全新樓盤，一房戶佔約三成，較去年同期逾兩成為高，供應增加帶動銷量向上。

將軍澳本月二手表現維持量跌價升局面，本月暫錄得約164宗買賣成交，較上月同期減少約1成，至於區內二手屋苑平均樓價按月升約2至3%。

利嘉閣地產分行經理黃金欽表示，截至本月12日，將軍澳區本月暫約164宗成交，較上月同期182宗略低，上月成交量高主要受到白居二買家入市帶動，由於免地價的放盤數量銳減，令到今個月白居二入市個案相對放緩，而區內二手繼續呈現量跌價升局面，本月平均樓價按月上升約2至3%。

平均樓價升約2至3%

其中維景灣畔本月約21宗成交，屬交投量最暢旺的屋苑之一。新近屋苑第9座中高層D室，實用面積498平方呎，2房間隔，望澳南一帶屋苑及海景，屬優質放盤，剛以945萬元售出，實用呎價18,976元。代理指，同類單位今年未曾試過錄得逾900萬元成交，故今次已屬同類戶今年新高；買家為用家。

領峯3房990萬轉手

另外日出康城領峯今個月的交投亦十分暢旺，新近3座高層LD室，實用面積728平方呎，屬3房單位，成交價990萬元，實用面積13,599元，過往同類單位市價約940萬至950萬元，故今次亦屬理想價成交。業主收租多年，今次以交吉形式交易，買家為用家，因能夠承造高成數按揭，故決定入市自用。

代理指，市場仍憧憬下半年中港兩地有機會通關，擔心通關後樓價有機會進一步上升，相繼加快入市，而8月份將軍澳區亦有機會有全新盤推出市場，他預計本月下旬以及下月區內二手會維持暢旺。

受惠零售銷貨額上升，商舖租賃市場出現復甦迹象，租金靠穩。國際房地產顧問第一太平戴維斯發布2021年第二季零售租賃報告指出，在下跌18個月後，優質街舖及主要商場的租金終按季回升0.3%及1.2%，但能否徹底好轉則要視乎通關的進度。

核心區顯眼的吉舖和完約待租空間陸續獲得承租，而餐飲、雜貨相關店舖及運動休閒品牌等依賴本地需求的行業仍然是上半年租賃主要來源。雖然多個跨國品牌，尤其是時裝品牌已凍結今年擴充預算，但期間限定店及短期租約則在各行業愈趨普及，包括IKEA宜家家居在銅鑼灣寶榮大樓開設期間限定店，以及MotherofPearl在奕居開設期間限定珍珠奶茶店。

在下跌18個月後，優質街舖及主要商場的租金終於回穩，分別按季升0.3%及1.2%。受到強勁本地需求所帶動，非核心區商場第二季表現領先核心區商場，錄得3.7%租金升幅，後者租金則維持不變。

非核心區租金季升3.7%

雖然香港新冠肺炎的感染率遠低於其他全球金融樞紐，但在變種病毒威脅下，香港何時全面通關仍未可知，因此零售市場短期仍續依賴本地需求。

展望未來，據規劃署預測數字，直至2024年的未來3年，屯門、大埔及北區人口增長率最高，介乎10.6%至13.5%，而全港整體人口增長率則為3.4%。惟至2024年，元朗及屯門兩區人均可使用的購物中心面積僅為5.2及6.0方呎，低於沙田﹙8.5方呎﹚及荃灣﹙14.7方呎﹚等人口密集地區。因此該行認為上述地區將為零售商及購物中心發展商提供龐大機遇。

新盤接連推出，由碧桂園發展的馬頭角賈炳達道新盤瓏碧，提供190伙，最快於第4季開售。

碧桂園旗下賈炳達道項目，目前正式命名為瓏碧，碧桂園（香港）營銷總監林曉箐表示，項目提供190伙，戶型涵蓋開放式至2房戶，目前正待批預售，並將於第4季開售。而項目將於明年12月中落成。

林氏再指，該盤樓層高度約為3.4米，單位望九龍仔公園以及九龍寨城公園景觀，同時亦設有2層會所，提供戶外游泳池及空中花園等設施。

據同區代理指出，隨着港鐵屯馬線通車，不但令區內交通進一步提升，同區新盤亦受注目。

雖然該盤尚未獲批售樓紙，但近期已有不少準買家作查詢，始終區內一帶新盤供應量不多，再加上同區物業已有一定樓齡，而查詢的人士中，除同區用家、換樓客，也有部分為投資者，主要看中項目落成後的收租潛力，加上屯門線通車效應，區內樓盤前景看高一線。

市況向好下，物業成交量亦有所增加，據土地註冊處資料，由今年初起，截至本月12日，整體物業註冊量達53729宗，較去年同期升53.3%。

香港置業研究部董事王品弟表示，今年疫情漸趨緩和，加上疫苗陸續接種，市場憧憬經濟逐漸復甦，準買家入市意欲增加，整體樓市交投與去年同期相比有顯著增幅。

據土地註冊處資料顯示，本年初起，截至本月12日，整體物業註冊量達53729宗，較去年同期的35038宗，增加約53.3%。

當中一手私宅本年至今錄8945宗註冊，較去年同期的6757宗增加約32.4%。

二手住宅本年至今錄35235宗註冊，較去年同期的23591宗增加約49.4%，成為推升整體物業註冊量的主要動力之一。

至於非住宅（包括工商舖、純車位及其他）物業方面，本年至今錄9452宗註冊，更較去年同期的3978宗增加逾1.3倍，亦帶動整體物業交投造好。

另一方面，據土地註冊處資料，截至12日，本月整體物業註冊量暫錄3393宗，當中一手私樓暫錄730宗註冊，至於二手物業註冊量則為2187宗，而工商鋪註冊量暫錄220宗，而車位註冊量達236宗。

因柏傲莊III拆卸重建而捱沽的新世界發展（017），在鄭氏家族及公司連日並斥逾1.5億元護盤下，股價昨日終止跌回升。繼上周五（9日）斥逾1.1億元回購後，新世界發展昨日以每股37.05至37.35元買入100萬股，涉資3721萬元。此外，據聯交所權益披露顯示，新世界主席鄭家純胞弟鄭家成，於上周五增持新世界發展8萬股，買入價為37.5元，涉資300萬元。

由新世界及港鐵（066）合作發展的大圍站上蓋住宅項目柏傲莊III，因項目第一及第八座的牆身底座混凝土強度未達要求，同時為確保樓宇質量，主動決定把已興建的樓層拆卸重建。市場預計額外成本涉資約10至15億元。受消息影響，新世界股價於7月8至12日連跌三個交易日，累跌7.4%，市值蒸發逾75億元。直至昨日股價終於止跌回升，收報37.2元，升0.54%。

柏傲莊III共提供892伙，上月初展開首輪銷售，成為九七後新盤票王，至今售出846伙，套現逾127億元；項目承建商是新世界旗下協盛建築。新世界預計入伙日期需延遲約9個月，並向買家作出四大承諾，買家不論選擇繼續完成買賣合約，抑或即時取消交易，均可獲得租金補貼及利息補償。