疫情降級、商用不動產市場火力全開，台北市內湖最新完工落成的「華固智富中心」，18日開出大紅盤，三商美邦人壽以總價34億元，整棟「掃」走，換算每坪成交單價達61萬元，創下內湖石潭整棟辦公大樓成交的先例，也躋身2021年商用不動產第五高成交手筆。

疫情才降級，商用不動產市場蠢蠢欲動，華固建設最新完工的「華固智富中心」大樓18日順利成交，三商美邦人壽以總價34億元，整棟打包。這是繼新光人壽以92.89億元買下「中華開發大樓」、新光人壽56.4億元買下「萊恩廣場」、景碩科技44.85億元買下「勝華科技楊梅大幼獅廠」、國美建設和濟盟建設以39.29億元買下「福音大樓」之後，今年再度出現的最大手筆整棟大樓成交案例。

華固總經理洪嘉昇表示，「華固智富中心」位於內湖區石潭路56、58、60及62號，占地面積961.77坪，建物包括辦公室44戶、停車位132個，合計共6,016.58坪，交易總價達34億元，換算每坪成交價約61萬元，「這個價格，三商美邦人壽買很漂亮！」住宅已都每坪90幾萬以上。洪嘉昇表示，「華固智富中心」被三商美邦整棟收購，這是華固歷年來第六家壽險和金控購買整棟大樓。不過由於造價不低，華固此次出售整棟大樓，毛利率約20~25％，目前已辦理完產權總登，預計9月底~10月初可望交屋入帳。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近年受惠台商回流、擴廠，加上企業辦公室全面大升級，自用型買家進入辦公、廠辦市場相當熱絡，交易動能強勁，尤其今年以來成交單價屢創區域新高，商用不動產市場也屢開紅盤；以同樣也是18日拍板成交的「新生世界貿易大樓」來說，建新國際和子公司中科國際物流以4.85億元買下12樓約466坪辦公室，每坪單價更創下110萬元紀錄，都有明顯的漲幅。

丁玟甄表示，至於三商美邦砸下34億元買下「華固智富中心」整棟大樓，每坪單價也創區域新高，開出紅盤，更為商用不動產市場注入一針強心劑。

高雄陳家2.7億掃青埔整層商辦
高雄陳啟川家族以財團法人陳啟川先生文教基金會布局北部商辦，近一年砸下2.72億陸續買進青埔「布拉格站前之星」14樓整層共16戶、合計787坪商辦，其中今年7月以1.76億元買下該案514坪辦公室，為青埔近年最高總價的商辦交易。

高雄已故市長陳啟川家族過去以「南和興產」持有不少高雄市精華區土地，有「高雄土地公」之稱，據傳曾擁有高雄市精華區土地逾12萬坪，市值超過千億元，2014年高雄陳家絕大多數家族成員，將近六成股權、以約230~250億元出售給外資亞太置地APL，近年南和興產陸續處分精華地，成為不少建商開發的貨源。

不過陳啟川先生文教基金會與南和興產並無關係，其成立目的即為回饋社會、舉辦藝文體育活動、學術交流等，現任董事長為陳家三房陳田圃。

陳啟川先生文教基金會在北台灣大舉買商辦，繼去年底以5.59億購入台開重慶南路大樓地下室後，也以0.96億元買下桃園青埔青峰路一段的「布拉格站前之星」14樓五戶辦公室，今年7月再以1.76億元買下「布」案14樓另外的11戶辦公室，等於一年內大手筆在台北、桃園投入超過8億元大買商辦，顯示高雄買家看好桃園高鐵特區的發展。

台灣房屋高鐵領航直營店店長彭成貴表示，據實價登錄資料顯示，「布拉格站前之星」今年交易均價約在每坪40萬元上下，今年7月份兩筆高總價的商辦交易，換算單價大約36~39萬元，買家斥資億元現金購買，就是看中青埔有發展為樞紐中心的硬實力，所以搶先卡位高鐵蛋黃區商辦，作為資產配置的布局。

中石化位於高雄亞灣特區的二筆建地18日標售，底價每坪75萬元的「特貿六」2,744.77坪土地，由慶旺建設以每坪86.71萬元、總價23.8億元得標、溢價約15.6％，預計最快二到三年後推案，估未來每坪售價上看40萬元；隨著亞灣第一筆市場認證的價格出爐，在亞灣特區擁有總共超過13萬5963坪建地的多家企業地主，身價也將跟看漲。

中石化特貿六土地順利標出，中石化預計處分利益約5.8億元。另一筆憲德段土地，因為已規劃建造純住宅，土地連同案子一起標售，價格偏高，原本開價6.82億元，但結果並未脫標。

中石化表示，此次標售案取得的金額將用來充實公司營運資金；除標脫的一筆土地為公司帶來業外進補，更重要的是象徵高雄舊廠土地活化正式動起來，未來利益可期。此次標售後，中石化在亞灣區仍有近4.6萬坪土地，都是方正及完整大面積，有利未來整體開發規劃。

得標的慶旺建設執行總經理林玉琴表示，公司為了標得土地，已經模擬超過一個月，由於慶旺不久之前才標得台糖土地，因此18日標得的中石化「特貿六」建地，最快也要二到三年後才會推案，初估未來每坪售價上看40萬元，至於要整體開發或分批推案，還在研議中。

隨著中石化出售亞灣土地，等於市場認證亞灣第一筆市場價格。高雄商仲業者指出，亞灣特區的土地使用除了「特貿六」之外，其餘的「特貿」用地都必須「先商後住」，且有住宅容積最高20％的限制，本質上，不同的土地使用分區，在比較基礎上是不同的，因此，要在此時認定區內土地價格，尚難有定論。

但有業界表示，亞灣區內土地在「特貿六」的住宅用地有了市場價格之後，應該可以打折的模式，初判區內商用為主的土地價值，如果高雄市政府進行「高雄市多功能經貿園區（亞灣）第三次通盤檢討」之後，能夠順利提高住宅容積，地價就會再進一步拉升。

目前在高雄亞灣擁有最多重劃之後「肉地」的民營集團企業，以中石化的48,627坪排名第一，其次是台肥的31,037坪、台塑集團的16,970坪、統一集團的16,304坪（不包括夢時代購物中心）、東南水泥的16,129坪、國泰化工的5,021坪、以及大洋塑膠的1,875坪等。

高雄都發局表示，「高雄市多功能經貿園區（亞灣）第三次通盤檢討」，目前處於聽取外界意見階段。


中石化亞灣土地 慶旺得標 顏炳立：買到賺到！

戴德梁行主辦的高雄亞洲新灣區中石化特貿六土地標售案，今（18）日登場，標出精彩價格！戴德梁行董事總經理顏炳立表示，此次標售已順利標出，慶旺建設以23.8億元得標，可謂「買到賺到！」

戴德梁行表示，此次推廣本標案期間，潛在投資人詢問熱絡，各類型投資人包含金融保險業者、大型開發商等企業集團，都積極投入進行評估。

戴德梁行表示，因高雄亞洲新灣區可以比擬台北信義計畫區，加上擁有自然美麗海景先天條件更勝一籌，而且本案位處亞洲新灣區的最佳地理位置，土地面積約為2,744.77坪，為近期高雄市難得釋出之大面積所有權土地，亞洲新灣區中土地使用分區唯一可全棟規劃作為住宅產品或企業總部的完整土地。

戴德梁行表示，此次標案投標文件必須付費申購，約有20餘組投資人實際領標，投資人評估期間歷經後疫時期的報復性買盤，以及公有土地或國營事業土地高潮迭起的數場標售會。

本標售案標售底價為20.5858億元，今(8/18)經過主辦單位審慎完整的開標審查等必要作業，最後決標結果為慶旺建設(股)有限公司最高價勝出，得標金額為23.8億元，拆算土地每坪單價約為86.71萬元，溢價率高達15.6％。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，此得標金額符合市場交易行情水準，得標人同時為高雄的不動產交易市場挹注全新動能，健全房市未來發展。本案可規劃作為住宅產品，未來如與鄰地抵費地共同開發，勢必可以創造共享公園綠地的絕佳條件，形成豪宅名邸聚落的最佳居住氛圍，真的是「買到賺到！」

戴德梁行秉持專業堅持立場，建構公平、公正、公開的標售交易平台，舉辦的標售會場次即將堂堂邁入第300場，脫標總金額已逾2,000餘億元。

戴德梁行表示，2021年第三季已排程6場不動產標售會，土地市場不看淡。

高雄亞洲新灣區特貿六及商四土地，標售三筆標件，今（18）日以合計底價27.4億元，公開標售。包括標件一前鎮區經貿段五小段7地號及7-1地號的合併標，標售底價為20.5858億元，每坪土地標售底價為75萬元，土地面積分別為1,358.99坪及1,385.78坪，容積率300％，標售結果成功標脫。

至於標件二為前鎮區憲德段二小段3地號，標售底價為6.8240億元，為第四種商業區帶建照土地，土地面積為454.93坪，並已取得「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋」及「環狀輕軌增額容積」，實設容積率約724.45％。

國際大廠、半導體產業回流購地設廠，甚至進駐國內各大科學園區，替科學園區周邊創造龐大的就業機會、人口紅利及薪資水準的成長。

據內政部實價登錄資料，統計近三年1~6月全台主要科學園區周邊住宅交易價量，其中以台南科學園區漲幅最明顯20.8%，其次是新竹科學園區成長13.6%，及台中科學園區漲幅13.0%位居第三。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台南科學園區周邊房市近年的快速成長，主要受惠於台積電宣布於台南科學園區擴大設廠，吸引國際半導體大廠艾司摩爾(ASML)、GOOGLE及多間半導體中下游供應商進駐，創造了大量的就業機會。

市場看好大廠進駐後，地方經濟和就業機會表現，加上不動產價格相對中、北部便宜，因此吸引不少投資、至產族群搶進，房價呈現漲勢，近三年平均單價從2019年14.4萬元成長至今年17.4萬元，漲幅高達20.8%，居全台科學園區之冠。熱門交易則多落在距離南科較近，交通、生活機能較為成熟的新市中正商圈、南科車站、善化車站周邊。

新竹科學工業園區是台灣發展最早的科學園區，也是最知名的科技產業聚落，竹科新貴所得高且收入穩定，在購屋、置產剛性需求強勁下，周邊房市交易火熱，買盤穩健使房價持續走高，住宅單價從2019年24.2萬元成長至今年27.5萬元，三年房價漲幅達13.6%。購屋熱區多落在距離竹科最近的關埔重劃區，周邊生活機能成熟，除了有好市多、迪卡儂等連鎖量販進駐，提供日常採購需求，生活、交通機能及學區皆具的條件下，吸引許多竹科人就近置產。

而統計今年上半年全台五大科學園區周邊交易量，以北市內湖科學園區交易最為熱絡，以交易量383件奪冠。陳金萍指出，「內湖科技園區」是最靠近首都的科學園區，因其優越的地理位置、交通路網，讓不少科技產業、國際企業爭相搶進，除了有光寶科技、仁寶電腦等企業研發中心，近年AIT、台塑集團、萬海航運、星宇航空也紛紛插旗，帶來龐大的就業人口，為支撐周邊房市的重要關鍵。近年因周邊成交多筆「西華富邦」、「碧湖畔」及「長虹天璽」高單價的豪宅商品，更是推升區域房價來到65.7萬元。

房地合一稅2.0已經上路，安侯建業聯合會計師事務所昨（18）日指出，營利事業自地自建，或是參與合建分屋等模式，出售時稅率看似一樣，但差別會在「賠售」案件中，部分開發樣態，在稅務上其虧損可抵減其他營利所得，相對較為有利。

安侯建業會計師葉建郎表示，房地合一2.0的制度設計中，針對營利事業興建房屋完成後，第一次移轉房屋及其坐落基地的交易，有特別豁免，認定為提供不動產市場供給的生產性營業活動，因此相關所得額，不必分開計稅。

葉建郎表示，符合此項豁免要件的不動產交易案，虧損時便能與企業整體的所得互抵，不只限於抵減房地合一交易案。

舉例而言，葉建郎表示，企業以自有土地參與開發、擔任起造人，採「自地自建」方式交易；即便不是以自有土地開發，但是在合建分售、合建分成、合建分屋等樣態，甚至是都更、危老重建等案件中，擔任起造人，相關所得皆符合豁免資格，可與一般營利事業所得額併計。

但如果不是擔任起造人，稅負計算就不同了，葉建郎指出，如果企業只是拿著自有土地，找其他建商合建分屋、合建分售或合建分成，於土地開發後銷售房地，則會都會落入房地合一2.0的適用範圍，相關所得應採分開計稅。

不過，上述樣態雖然在房地合一2.0的設計中，但仍適用較優惠的20%稅率，惟合併計稅、分開計稅的適用不同，對企業而言，稅負計算就會有差。

舉例而言，假設A公司去年在房地交易之外，另有300萬元所得，但是卻有一筆房地交易賠售50萬元。若A公司為自地自建的起造人，當年度所得便能抵減50萬元，僅250萬元須課稅；但如果A公司僅是與人合建分售，未擔任起造人，當年度營利所得仍要依300萬元計稅。

青埔房市不只吸引雙北買方，高雄大戶也進場。實價揭露，財團法人陳啟川先生文教基金會今年7月，以現金1.76億分兩筆買下青埔「布拉格站前之星」14樓共11戶辦公室，扣除車位後，每坪單價約36萬到39萬元，為青埔地區近五年來，總價最高的商辦交易。
資料顯示，高雄陳家早在去年10月，就以總價9,600萬元購入14樓五戶辦公室。布拉格站前之星一層共16戶，等於陳家一年內以2.72億元現金「包層」掃貨，分批將「布拉格站前之星」14樓的16戶商辦統統吃下，合計總面積共787坪。

高雄已故市長陳啟川過去以「南和興產」持有不少高雄精華區土地，有「高雄土地公」之稱，而近年家族陸續賣出部分祖產，如今轉戰桃園，顯示高雄買家極為看好桃園高鐵特定區的發展。

台灣房屋表示，「布拉格站前之星」辦公室步行5~6分鐘，即可抵達高鐵桃園站，區位極佳，實價顯示，今年交易均價約在40萬元上下，今年7月兩筆交易單價36~39萬元，取得價格算是相對實惠。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，近年美中貿易戰加速企業回流，讓有國門之便的桃園，成為許多台商尋地、尋廠、尋辦的首選，商辦市場一年比一年暢旺，價格亦水漲船高。

不論租屋或買房，許多人都很在意屋內的採光，不過如果因為預算考量只能住到沒有對外窗的房子，相信有些人可能會打退堂鼓。就有一名網友發文問鄉民們是否能接受租屋處沒有對外窗？貼文一出，就有過來人建議千萬不要住，因為長期下來身心都會出問題。
原PO在PTT寫到自己想要買房子，但因為存款不足，因此想再存頭期款一段時間，目前暫時打算先租房子，但他發現房子好、採光佳、有對外窗、有陽台的通常比較貴，相對的沒有對外窗、房間較暗的則比較便宜，對此他好奇地想問「大家租房子可以接受沒有對外窗的套房嗎？還是覺得對外窗或陽台至少要有其中一個？」

絕大多數的網友都不能接受無窗戶的房間，「不能接受，喜歡自然光」、「沒對外窗，萬一遇到火警…」、「多花點錢去租有窗的，沒窗的不適合久住」、「沒對外窗一律不租，即便是對走廊開的那種超小窗戶也不行」、「沒窗感覺比坐牢還不如」、「大學四年租在沒對外窗的，衣服晾室內，不通風濕氣有夠重」、「完全無法，那你去住地下室還比較便宜」。

還有過來人透露住無對外窗所產生的問題，「真的要有窗戶，之前大一住沒窗的租屋處，都不知道外面白天黑夜，心情跟身體都會受影響」、「味道都小事，重點是在沒窗會影響心理狀態」、「日光對生理節律有重要意義，沒窗容易有身心問題」、「為了省錢租過一年，住在裡面沒有時間感，也不通風，最後有點憂鬱」、「認真回，可以沒陽台，但採光很重要，沒有陽光心理會生病」。

不過也有少數網友不在意，「如果真的便宜很多可考慮，但通常也沒」、「可以，反正我都用遮光簾遮起來」、「我完全可以，長年在用空氣清淨機，就算有窗也是關緊緊」、「超過十年只有走廊窗，無感」、「住家裡20幾年沒有對外窗…過得蠻好的」。

台灣房價居高不下，是購屋族心中長久以來的痛。然而新建案年年在蓋，老屋、舊屋價格卻少有跌價，有民眾觀察到這個現象認為「很不合理」，引起網友討論，直指「一關鍵」是老屋吃香、價格降不下來的原因。

原PO在批踢踢發文表示，台灣近幾年新大樓一直蓋，常是樓層高、戶數多的新建案，相比樓層低、戶數少的老公寓，能容納的住戶就更多，加上大家有換屋需求，想住新房，所以新房子漲價合理，「但老房子就應該要跌價吧」，然而現況是重劃區新房持續漲價，舊市區老公寓完全不會降價，「是不是很不合理？」

文章引起網友熱議，紛紛表示「老房時是新房八折，新房漲老房能不漲」、「閒置空房放著也不用繳多少錢，當然寧可放著也不要低價售出」、「老房子持有成本又不高」、「很多新房格局爛到極點，整體空間小，美其名給小家庭住，但真的是超貴蝸牛殼」、「新房子格局快媲美香港了，還要花一大筆錢買公設，付管理費」、「老房公設低啊，房屋稅又便宜，土地持分大新房的公設都超級高，40％以上都買到空氣」。

不少人則點出比起重劃區，舊市區的生活機能更佳，才是老房吃香的關鍵。「老房吃地點啊」、「舊房子地理位置好阿，房價終究是看地段的」、「很多老房子地段好、交通方便生活機能佳，沒理由跌吧」、「中古屋漲是看位置（地在漲）土地的，不是你地面上那建築物（它當然一直是折舊沒啥價值）的」。

永慶房屋統計上半年全台五大科學園區周邊交易量，內湖科學園區交易最熱絡，以383件最多；新竹科學園區交易量314件居次。房仲業者指出，近年內科近年因周邊成交多筆高單價豪宅如「西華富邦」、「碧湖畔」及「長虹天璽」，推升區域房價上揚至65.7萬元，較2019年同期漲幅達8.2%。

觀察五大科學園區周邊房市交易量，內科383件最多、竹科314件第二，中科248件第三，除科技聚落吸引人才湧入，就業機會、交通便捷度等，也是重要的人口拉力因素。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，內科是最靠近首都的科學園區，具備優越地理位置、交通路網，吸引不少科技產業、國際企業搶進，目前有光寶科技、仁寶電腦等企業研發中心，近年來美國在台協會（AIT）、台塑集團、萬海、星宇航空也進駐，帶來龐大的就業人口，成為支撐周邊房市的重要關鍵。

陳金萍說，內科周邊有捷運文湖線，距離堤頂大道及內湖交流道也近，聯外交通便利，未來會規畫民生汐止線及東環線，可望紓緩園區尖峰時刻的塞車問題，生活機能完善、交通網絡發達，周邊房市有望更熱絡。

房仲表示，近期內湖有許多指標性豪宅成交，如大直指標豪宅「西華富邦」、內湖指標豪宅「碧湖畔」，以及有多位名人居住的「長虹天璽」，推升內湖區房價每坪來到65.7萬元，較2019年的60.7萬元漲幅8.2%，且未來還有上漲空間。

全台房價繼續瘋狂上漲，台北市、新北市和新竹市尤其如此，都達到前所未見的高峰。在這種情況之下，所有尚未買房但有成家計畫的年輕族群，都面臨未來房價是否會繼續上漲的恐懼；前一陣子在高價時已經買房的年輕人，則成為高房貸支出、必須縮減其他家庭開銷的受害者。不論是哪一種，都面臨很大的痛苦。

根據信義房屋（中古屋）平均價格資料，台北市到今年第2季平均交易單價達1坪61萬多，創歷史新高；新北市則達到1坪近41萬，在第1季創下歷史新高；這還包含沒電梯的老公寓。預售屋及新成屋價格就更高了，事實上扣除虛坪後北市房價比美國紐約市還高。根據內政部不動產資訊平台的房價負擔能力統計資料，北市的房價相對於薪資要15.5年不吃不喝才買得起；新北市則要12.3年不吃不喝才買得起。

今年第2季國內情勢發生兩個重大變化，一是「3+11破口」導致台灣出現顯著疫情，確診及死亡驟增，政府發布3級警戒，許多營業場所被迫關閉，失去收入，放無薪價人數升高。二是政府推出房地合一稅2.0版，理論上在7月1日生效前會有一波法人出脫手上餘屋的「逃命潮」。但這兩件事都沒有對房價的趨勢發生撼動效果，房價繼續飆漲。

還沒有房子的年輕人怎麼辦？很多人想起2016年蔡英文競選時曾許諾要蓋20萬戶社會住宅；眼看進度嚴重落後，又改口說20萬當中包含12萬戶直接興建的社會住宅以及8萬戶包租代管。但根據最新的統計資料，在任期剩下不到3年的情況下，社會住宅包含興建中及已發包未開工的只有4.6萬戶，另外包租代管累計媒合2萬餘戶，可見距離承諾非常遙遠，幾乎注定跳票。

就算社會住宅都拿出來了，真能解決年輕人的居住問題嗎？有資格申請社會住宅的人，所得不能高於政府公告之基本生活費的固定倍數，且居住年限為3年，得延長1次，只有特殊條件的中低收入等弱勢戶才能延到12年。對於想要結婚成家的年輕族群而言，這是一個居住問題的解決方案嗎？如果住在社會住宅3到6年間房價繼續飆漲，那回過頭來該如何看待這過去的3-6年？

就業主力地區房價相對薪資偏高，是一個居住正義的人權問題。目前政府沒有任何有效解決方案，只能請各位年輕朋友好自為之。這波房價上升的因素，如同過去台灣乃至於全世界過去數十年來的情況皆然，就是利率降低。始作俑者是美國：新冠疫情的來臨，在美國造成經濟衰退，經過權責機構定義，期間只有2個月；為了這2個月的衰退，美國的中央銀行，把利率（重貼現率）降到0，且無限制的購買債券。美國利率偏低，台灣依樣畫葫蘆，這是今天房價問題的由來。

直到今天，美國央行依舊在債券市場每個月收購800億美元公債以及400億美元的房地產抵押債券；迫使利率絕對不能上升。美國房價也在飆漲。目前美國房價指數已經超過2007年房地產價格崩盤前的最高點的27%；近期《經濟學人》雜誌特別報導了美國無家可歸者；發現從疫情到現在，無家可歸，必須住在帳篷、汽車或戶外的美國人快速增加，而該雜誌說，除了疫情導致的經濟衰退以外，還有一個重要的因素就是房價飆高和租金上漲。

由於股價和房價的大幅上漲，疫情之後美國的貧富差距比以前更嚴重。台灣的貧富差距也在擴大當中，主計處最近公布去年前1/5所得最高家庭可支配所得，占最低1/5者的倍數，上升到6.15倍，是8年來的最高峰。但是大家不要忘記，美國的房價所得比，比台灣的高房價區低太多，他們即使房價上漲，百姓的負擔比率依舊遠低於台灣。我們的年輕族群拿台灣的薪水，面對比美國還貴的房價，未來真不知如何自處；主管機關能否拿出有效作法來救救他們？

自2021年5月中旬起，國內受新冠疫情以及各項房地新制影響，使得房產市場呈現觀望氣氛。近日疫情趨緩，21世紀不動產企劃研究室將從幾個面向來觀察Q4房市。

影響房市的黑天鵝有哪些？

未來最需要關注的黑天鵝仍屬新冠肺炎疫情了，疫情雖在台灣本土獲得優秀的控制，不過其他國家疫情也將連帶影響台灣製造業及貿易的供應鏈，疫情的影響仍需要持續觀望。再來就是美國通膨問題，隨著通貨膨脹漸趨嚴重，為抑制通貨膨脹美國聯準預估將會開始進行縮減資產負債表，市場過剩的資金就會被收回，接著就會進入升息階段，市場上的流動資金將會轉為保守及減少。

民眾信心大增 半年內是購屋好時間

根據中央大學台灣經濟發展研究中心日前公布的消費者信心指數中顯示，上升幅度最多的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」，七月份指數來到111.2，與六月份(94.25)相比呈現大幅成長狀態。而「購買房地產時機」指標部分，七月份調查結果為 115.1點，與六月份(113.05)的調查結果相較上升2.05點，顯示民眾對於購置房地產的信心大增。

受惠南科效應台南逆勢崛起 六都唯一正成長

觀察六都7月份買賣移轉棟數，可以看到六都之中唯有台南市的年增率呈現逆勢正成長，21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，科學園區及工業園區等重大建設的落成能帶來人潮，就業人潮帶來的剛性居住需求不容小覷，無論是租屋或者是自住購屋皆有其市場，尤其台積電等等大廠的工程師或是從業人員往往工時較長，通常選擇就近居住減少通勤時間來換取休息時間，21世紀不動產善化南科加盟店店長李大森表示，由於台南科學園區的開發建設，刺激鄰近的善化、新市與安定生活圈房市迅速成長，近年來有許多在南科就職的主管與工程師，紛紛至緊鄰南科園區的善化一帶購屋置產。

茂業商業8月18日晚發佈2021年半年報。上半年，公司實現營業收入22.14億元，同比增長37.92%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤3.17億元，同比增長31.3%。實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3億元，同比增長87.49%；基本每股收益0.18元。公司表示，去年上半年受疫情影響，今年上半年公司銷售回暖，導致營收、利潤整體上升。

深耕百貨零售行業

茂業商業作為西南地區最具影響力的百貨零售巨頭及“城市綜合體運營商”，旗下實體零售門店數量總共22家，公司主營以商業零售為主，並輔以部分物業租賃和酒店業務，經營業態包括百貨商場、購物中心、奧特萊斯及超市。

半年報顯示，報告期內，茂業商業持續深耕零售行業，堅持圍繞以經營流量提升商業價值為核心，以提升銷售額增加市場份額、以提升物業價值增加盈利能力為目標的方針，持續不斷地進行品牌及品類優化、內部調改和硬體升級。公司通過持續在門店經營、客戶管理、費用控制和人員培訓及管理方面貫徹和落實年初制定的相關策略，並加快門店商品規劃調整和商品規範化管理，進一步加強品牌戰略合作，持續引進地區首店、標杆品牌旗艦店，同時不斷提升商品力，優化門店形象、定位和經營效率。

通過多種經營舉措的實施，2021年上半年，作為公司主營業務的百貨零售業實現營業收入14.62億元，同比增長23.54%；毛利率高達52.39%，公司經營活動產生的現金流量淨額3.52億元，上年同期為-3.62億元，整體經營效果改善明顯。

堅定數位化方向

隨著數字經濟的發展，報告期內，茂業商業堅定數位化發展方向，以全管道行銷觸達更多客戶，利用社交、內容平臺的帶貨屬性進行高效行銷，並借助數位化平臺系統，以資料賦能品牌商，幫助品牌商進行運營資料的橫縱向比較，科學制定選品策略，實現精准行銷。

值得注意的是，茂業商業近期公告稱，擬投資4.26億元建設成都茂業時代廣場項目，目前已經完成項目相關規劃和報批報建工作，正開展工程建設施工。茂業商業表示，公司投資建設茂業時代廣場是為了積極推進和實施公司前期發展戰略規劃，同時有利於盤活公司存量資產，提高公司整體的資產運營效率，項目建成後，未來有望打造成區域核心商圈，從而全面提升公司整體盈利能力和可持續發展能力，助力公司積極向全國性百貨零售公司邁進。

越秀地產（00123.HK）8月18日晚發佈2021年半年報，上半年，公司實現營業收入約242.4億元，同比上升2.2%；權益持有人應占盈利約23.0億元，同比上升15.3%；核心淨利潤約21.0億元，同比上升5.6%。上半年，越秀地產成功分拆越秀服務於香港聯交所掛牌上市，獲多倍認購，上市及行使超額配股權後的所得款項淨額約19.6億港元。董事會建議宣派2021年中期股息每股0.326港元（相當於每股人民幣0.271元）。

公告顯示，上半年，越秀地產實現合同銷售（連同合營公司專案的合同銷售）金額約為473.8億元，同比上升26.1%；合同銷售均價約為每平方米26400元，同比上升6.9%，合同銷售額再創歷史新高。

值得一提的是，越秀地產TOD開發戰略深化推進，上半年，公司成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個TOD物業專案，新增TOD物業專案土地儲備21萬平方米。截至6月30日，公司共擁有6個TOD物業專案，佈局廣州黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備達到406萬平方米，約占公司大灣區土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。公司TOD物業專案也保持良好的銷售表現，上半年共實現合同銷售金額約76.0億元，同比上升50.7%。

土地儲備方面，上半年，公司以合理的價格分別于廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、北京、重慶和畢節新增23塊土地，總建築面積約為500萬平方米，約51%以非公開市場模式獲取，其中 TOD、“城市運營”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的4.2%、29.8%、6.6%。截至6月30日，公司在全國戰略佈局25個城市，總土地儲備約為2809萬平方米，其中粵港澳大灣區土地儲備占總土地儲備約54.6%。

財務狀況方面，截至6月30日，公司的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為400.0億元，較年初上升7.2%，資金流動性充足。剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為69.4%、49.8%和1.80倍，實現了“三道紅線”零踩線，全部指標維持“綠檔”水準。公司積極拓展多元融資管道和方式，優化債務年期組合和債務結構，融資成本持續降低。上半年，公司于境外成功發行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創公司境外發債的歷史新低。上半年，公司平均借貸成本同比下降26個基點至4.45%。公司繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級。

越秀地產董事長林昭遠表示，上半年，公司保持各項業務和經營業績的穩定增長，為“十四五”戰略規劃打下穩固扎實的發展基礎。未來，公司將繼續以高品質可持續穩健發展為目標，實現各項業務和經營業績的持續穩健發展及增長，不斷為股東創造價值。

8月18日，時代中國控股（01233.HK）發佈2021年半年報並舉行2021年中期業績發佈會。上半年，時代中國控股實現營收181.9億元，實現淨利潤19.2億元，公司多項核心指標穩中有升，杠杆水準穩步下降，城市更新業務穩居行業前列，區域佈局更加完善。

上半年，時代中國控股銷售規模穩步增長，盈利能力保持穩定，公司實現合同銷售額達453.8億元，同比增長39.3%；實現按權益合併收入181.9億元，同比增長21.8%，按權益合併毛利56.2億元，同比增長39.8%，淨利潤19.2億元，同比增長6.2%，核心淨利潤19.3億元，同比增長5.7%。

公司不斷降低杠杆水準，優化債務結構。截至6月30日，時代中國控股計息債較上年底降低66億元。一年內到期債務僅占計息債約20%，較上年底下降約9個百分點。同時，融資成本逐步下降，上半年時代中國平均融資成本約7.0%，較2020年全年下降0.3個百分點。

上半年，公司淨負債比率為68.7%，管控審慎穩健；剔除受監管資金的現金短債比達2.0，擁有良好的流動性；剔除預收賬款後的資產負債率為76.6%，較2020年年底下降2個百分點，不斷接近監管要求，抗風險能力持續增強。時代中國管理層表示，將進一步推動降杠杆，有信心於2022年底實現由“黃”轉“綠”的負債控制目標。

城市更新業務方面，截至6月30日，時代中國控股在國內7個城市，擁有約160個處於不同發展階段的城市更新項目，潛在總可售面積約5340萬平方米。

土地儲備方面，截至6月30日，時代中國控股一直堅持以企業發展戰略為導向，深耕粵港澳大灣區，並逐步增加長三角、長江中游、成渝城市群等高增長潛力區域的投資。公司已在16個城市或地區擁有土地儲備總建築面積約2166萬平方米，足夠支持今後三年的發展。目前，公司在大灣區的土儲（含清遠地區）占比近90%。同時，公司也逐步佈局其他都市圈，在成都、南京、杭州、武漢、長沙等城市均有土地儲備。

時代中國董事會主席岑釗雄在發佈會上表示，下半年，預計宏觀經濟總體將保持穩定，貨幣政策將保持合理充裕，財政政策更加強調精准有效。時代中國控股也將主動適應國家政策和方向，繼續堅持穩健而有品質的增長。

拿地金額面臨 “ 超標 ” 預警

為了避免出現債券違約，8月以來，綠城集團開啟了較為頻繁的系列發債動作。面對144億集中兌付債務壓頂，綠城集團只能“借新還舊”。

8月17日，綠城集團完成回售並註銷“18綠城09”的5億元公司債券，其回售資金兌付日為2021年9月6日。

在前一天，8月16日，綠城集團發行的10億元公司債，正是擬用於償還在2021年9月回售的“18綠城09”、“18綠城11”的本金部分。


其中，“18綠城09”公司債餘額為5億元，到期時間為2023年9月4日；“18綠城11”私募債餘額為10億元，其回售日為2021年9月21日，到期時間為2023年9月21日。

並且，上述兩隻債券餘額共為15億元，其擬用募集資金剛好為10億元。

144億集中兌付債務壓頂

據WIND資料顯示，綠城集團所有債券合計餘額約為395.38億元。其中，1年以內到期的債券共有9只，餘額為143.53億元，面臨短期集中兌付壓力較大。

截至2021年3月末，綠城集團資產總計為4357.35億元，負債合計為3582.86億元，其資產負債率為82.23%。

地產風雲界（微信公號：fydcj888）分析其債務結構發現，綠城集團主要以流動負債為主。其流動負債為2757.69億元，非流動負債約為825.16億元。由於其短債規模較大，因此面臨短期償債壓力。

8月10日，據上交所公司債券專案資訊平臺顯示，綠城集團2021年度應收賬款資產支援專項計畫專案狀態更新為“已受理”，其發行金額為17.82億元。

8月16日，中誠信就綠城集團2021年發行的10億元公司債維持了穩定評級，並判定其主體信用等級為AAA。

中誠信認為，綠城集團近年來拿地力度有所加大，土地儲備面積持續增加，對其未來銷售業績的提升提供了保障。截至2020年末，綠城集團項目儲備面積為4895.92萬平方米。

拿地金額“預警”

頻繁發債似乎違背了公司當初立下的“承諾”。綠城中國（3900.HK）曾表示，會逐步去掉房企靠發債謀發展的依賴。

之所以計畫減緩發債，是因為截至2020年末，綠城中國“踩中”一道紅線。

2020年年報顯示，綠城中國淨負債率和現金短債比分別為66%和2.0，符合監管要求，但剔除預收賬款的資產負債率為71%，“踩中”一道紅線。

綠城中國表示，接下來將通過提升銷售回款力度、拓寬拿地手段等方式控制公司的債務規模，計畫在2023年成為“綠檔”房企。

另外，年報資料顯示，2020年綠城中國實現營業收入657.83億元，同比增6.8%，但股東核心淨利潤從2019年的43.36億元下降到了2020年的39.93億元。

綠城中國董事會主席張亞東曾表示，綠城中國最大的短板就是投資和運營。為了應對這些難題，綠城中國一改往日的保守投資態勢，開始積極拿地。

8月5日，據綠城中國公告顯示，2021年1-7月，其累計實現總合同銷售額1945億元，同比增長約77%。7月單月綠城中國自投專案銷售金額約達146億元。

據中指研究院《2021年1-7月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，綠城中國拿地金額為744億元，行業排名第四。

此外，據中指研究院《2021年1-7中國房地產企業權益銷售業績TOP100》顯示，綠城中國前7月權益銷售額為788.2億元。

依據上述資料來看，綠城中國1-7月拿地銷售比約為94.39%，嚴重超出此前財聯社報導的“被納入‘三道紅線’試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%”的限制。

實際上，2020年，綠城中國就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，40%拿地金額占比上限限制了房企運用財務杠杆和高周轉來做大規模回轉空間，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

綠城的“混改”之路

綠城集團創始人宋衛平，在大學畢業後被分配到了舟山黨校做歷史老師。5年後，宋衛平去珠海做了一段時間的刊物編輯。1994年，宋衛平從珠海回到杭州開始投資房地產，先後借款300多萬元，同創始團隊一起，在1995年1月建立綠城。

1995年，宋衛平在杭州開發了丹桂花園、金桂花園、銀桂花園、丹桂公寓、月桂花園等專案，初步奠定了綠城在浙江的品牌房產地位。

2006年7月13日，綠城中國在香港聯交所順利掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主機板成功上市的房地產企業。


據2006年財報顯示，綠城中國實現營業收入約為64億元，同比增長152%。其中，來自物業銷售的收入占99%。

2007年，綠城中國銷售規模首次破百億，宋衛平便把2008年的目標定為200億元。

然而，猝不及防的金融危機加政府的宏觀調控，使綠城中國沒有完成2008年的預定目標，最後以151億元的銷售額收官。

2009年初，綠城中國遭遇“清算”危機。

當時，綠城中國計畫實行的一筆19.83億元的信託融資，其條約多項違背2006年綠城發行4億美元高息票據時的契約。在這種情況下，債券持有人可以要求綠城中國提前贖回債券。

截至2008年，綠城中國只擁有17.18億元的現金，但卻有161.18億元貸款。最終，綠城中國以債券總金額8.5折的價格回購了上述高息債券，成功走出困局。

2012年6月，綠城中國引入九龍倉集團作為戰略性股東。2014 年12 月，綠城中國與中交集團簽訂戰略合作協定，成為綠城第一大股東。

由此，擁有央企、港資、創始人團隊等多方股東的綠城中國，開始走上了中國房地產行業中極具代表性的“混改”企業發展之路。

2016年，綠城中國銷售金額突破千億。2018年，綠城中國現合同銷售1564億元，同比增長6.9%。但沒有完成1600億銷售目標，並且增幅也創下近三年最低。

2019年7月，當時62歲的創始人宋衛平正式辭任董事會聯席主席，退出管理層。同年，張亞東接任了綠城中國的董事會主席。

2020年，綠城中國實現合同銷售面積1385萬平方米，總合同銷售金額2892億元，同比增長43%，重回行業前十地位。

張亞東在2020年業績發佈會上表示，2021年，公司的合同銷售目標是3100億元以上，新增3000+億元土地貨值，成為有特長且全面發展的“優等生”。

8月16日，A股物業龍頭招商積餘(13.100, -0.21, -1.58%)發佈2021年半年報。2021年上半年招商積餘實現營業收入47.78億元，較上年同期增長23.56%；實現歸屬于上市公司股東扣非後淨利潤為2.24億元，較上年同期增長33.14%。

各項資料顯示，重組為物管公司一年半時間裡，招商積余的業績至今沒有太大亮點。33%的業績增幅低於大部分公司的業績預告，低迷的淨利率、緩慢增長的面積規模，這家央企物管龍頭的困境讓人不解。

市場期待被一再降低

2019年12月中航善達進行資產重組，置入了招商物業，從此公司主業變為中航物業+招商物業為主的物業管理公司。公司名稱也改為“招商積餘”，公司控股股東為招商蛇口(10.310, 0.09, 0.88%)，招商局集團為實際控制人。

此舉一度被市場看好。一是A股物管公司較少，標的享受資本市場溢價。二是中航物業+招商物業體量直逼龍頭，2020年營收達到了85.6億元，排上市物業股第5位。三是背靠招商蛇口，實力雄厚的“大腿”是影響物管公司長遠發展的因素之一。

重組之後，2020年公司營收淨利分別同比增長42%、51.5%，這是重整初步資料。2021年上半年，營收淨利分別同比增長23.56%、35.64%，橫向對比增速均有所放緩。而由於物業管理行業收入並無季節性波動，上下半年若無收並購，營收增長基本持平。從這個角度看，招商積餘2021年全年業績高增的可能性不大。

根據新浪財經不完全統計，上半年披露利潤增長超過100%的就有6家。即便是基數大的碧桂園服務，淨利潤增長超過50%。招商積余上半年業績表現在高增的物業股中仍然不算突出。

從業務結構來看，物業管理業務實現營收44.36億元，較上年同期增長23.68%，占公司營收的92.84%；資產管理業務實現營收2.7億元，較上年同期增長46.18%，占公司營收的5.66%；其他業務包括公司遺留的房地產開發業務實現營收7188萬元，占公司營收的1.50%。

基礎物管服務貢獻了大部分收入。另外我們注意到，有別於其他物業股招商積餘還有一部分資產管理業務。自持物業總資產達到了68.9億元，占總資產的比例為42.1%，主要是為酒店、商業、辦公等物業用來出租。2021年6月末已出租面積為57.20萬㎡，總體出租率為97%，基本恢復到疫情前的水準。但這部分收入只有2.7億元，測算下來投資性房地產收益率僅3.9%。

中報發佈後，公司股價17日-18日股價連續下跌，截至發稿跌幅為8.92%，跌幅有擴大趨勢。

“兩難”困境：住宅盈利難 非住宅增收難

半年報披露，招商積余上半年在管面積為2億平方米，較2020年末新增8.7百萬平方米，面積增長緩慢。2020年全年新增在管面積為38百萬平方米，僅與第二梯隊物管公司持平。2021年下半年面積增長壓力較大。

上半年住宅在管面積同比增長2.42%，至0.98億平方米。非住宅在管面積同比增長11.01%，至1億平方米。

雖然非住宅面積相對較多，但營收增長低於住宅項目，上半年二者營收同比增速分別為32.8%、17.7%。非住宅項目占基礎物管業務收入比重下降約3個百分點，至55.78%。由此可見，非住宅專案是招商積餘的重點佈局，但該類專案收入收費可能比住宅還低，成為公司收入增長緩慢的因素之一。

且過往資料顯示，第一梯隊物管公司新增面積大部分為兩位數，2021年無論是營收還是在管面積增長，招商積餘或將被同行遠遠超過。


此外，上半年招商積餘毛利率為10.58%，較上年同期的11.23%微降 0.65%。淨利率為4.39%，與上年同期的4%持平。這一利潤率幾乎排在物業股倒數位置，盈利能力低迷始終是圍繞在這家龍頭物管公司上頭的烏雲。

拆分具體業務可知，住宅項目毛利率不足10%，2021年上半年為6%。住宅項目盈利難，非住宅項目增收難，招商積餘的“兩難”境地，短期內解決難度大。綜上所述，在同行紛紛業績高增的襯托下，招商積餘這家物管龍頭顯得暗淡無光。


至於行業目前熱衷的跑馬圈地，招商積餘似乎更為被動。中報顯示賬上貨幣資金為15.58億元，理論上足夠支撐一系列的小型並購。但公司自重組以來，一是需要時間剝離地產業務，另一方面管理層整體風格偏保守，亦或是說業績增長驅動不足。

唯一一起可能的收並購來自兄弟公司中外運長航的推薦，收購港股物業公司創毅控股53.51%股份。但招商積餘認為收購條件不成熟，放棄了專案收購機會。外運長航則轉而代替收購了香港創毅控股，並表示，待條件成熟時，招商局集團將積極協調創毅控股股權轉讓予招商積餘。

跟隨物業板塊降溫，招商積餘股價從2020年7月最高點跌去約65%，股價腰斬。市盈率（TTM）為28倍，居53家物業股中位元，與當期規模極其不匹配。

8月18日早間，杭州市規劃和自然資源局發佈一則補充公告，7月30日發佈的《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》出讓的31宗住宅用地終止掛牌，並且將於8月31日前重新公告。

據悉，7月30日，杭州第二批涉宅地塊集中掛牌，共計31宗、總起拍價633.8億元。同時杭州正式宣佈，調整土拍競價規則，開展“競品質”試點，要求試點地塊實行先核驗後銷售模式，即現房銷售。

此次試點“現房銷售”，杭州每個行政區各派出一個代表地塊，共計10宗地。流程較為複雜：先提供建設方案、方案通過後開始競地價、競得後所建造的樓盤，通過驗收後才能進行現房銷售。

半個月前的8月5日，杭州限購升級，購房門檻再度提升。

落戶未滿5年則需連續繳納2年社保，非本地戶口需連續繳納4年社保，才能在限購範圍內購買1套，與此同時，搖號規則與社保掛鉤，購房意向登記家庭數量與公開銷售房源數的比例≥10：1時，進入社保年限排序。

新政之前，杭州新房市場已按下暫緩鍵，之後，新房市場迎來一波供應潮，新政首日至8月16日，共有40盤領出51張預售證，釋放房源11561套，創今年單周以來新高。

供應開閘的杭州，仍然充斥著焦慮與狂熱。狂熱的根源在於杭州一、二手價格倒掛，買到即賺到心理預期強烈，全民進入“盲搖”階段。

新房市場火熱的另一個主要原因在於，杭州已連續6個月供求比小於1，處於供不應求狀態，尤其核心區出現部分板塊斷供情況，新開盤專案基本會直接進入限售環節，低中簽率已成市場常態。

新房市場持續火熱的另一面，杭州二手房市場持續降溫，成交量已連續4個月下跌。

十天新增萬套房源

51張預售證，11561套房源集中入市，新政到位與否將迎來驗證。無論如何，這對新房市場出現斷供的杭州來說，猶如注入一劑興奮劑，市場情緒高漲。

這些房源中，不乏紅盤熱盤，比如亞運村“三兄弟”中華潤亞奧城、綠城•桂冠東方悉數進場，供應房源達到2787套，促使亞運村成為此次供應潮的“主戰場”。而杭州壹號院、萬科•前宸、丹楓四季、地鐵萬科天空之城等紅盤加推，供應近六千套房源，占本輪總供應量超五成。

“這一波搖號大概率是無房家庭和‘社保鉅子’的狂歡。”杭州一位業內人士這樣感歎，而在杭州各個購房群中，會否觸發社保排序，成為焦點話題。

隨著首批取證專案結束登記，8月17日，杭州首個觸發社保排序的項目溪上儷庭登記結果出爐，實際入圍的322戶中，有259戶以15年8個月頂格入圍，另外63戶僅少了1個月社保，並列入圍，熱度可見一斑。

而杭州市場在新政後出現微妙的分化。此前呼聲較高的亞運村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預售證遇冷，意外地沒有觸發社保排序。相鄰板塊的花曜裡也遭“滑鐵盧”，分流之下，96套房源僅登記了112組 ，中簽率高達85.71%。

回顧前7個月，杭州市場有兩個供應開閘的月份，1月杭州共釋放出105張預售證共20088套房源，彼時杭州進一步升級調控，搖號中簽率10%以下項目限售5年；4月，經歷了“法拍房”限購等新政，再次釋放1.3萬套房源。進入8月，隨著市場供應量的增加和供應結構的改變，“8.5”新政的調控力度及有效性也將得到驗證。

杭州打新市場持續火爆

自2020年二季度以來，杭州房地產市場明顯轉暖，成交持續高位運行。進入2021年，市場持續火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，成交套數達到38428套，創歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。

這背後，有兩大核心要素支撐。

一直以來，杭州樓市打新盛行，在一、二手價格倒掛，買到即賺到心理預期之下，杭州似乎已進入全民盲目搖號狀態，即便是在“1.27”新政（中簽率低於10%的房源實行限售5年）後，打新市場熱度依舊延續。據統計，2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。


在此輪供應開閘中，杭州壹號院便是一二手房倒掛的典型案例。根據其銷售公示方案，該專案可售房屋套數82套，均價4.81萬元/平方米，其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前，杭州壹號院在售二手房房源共29套，掛牌價均在11萬元/平方米以上，單價每平米價差在六萬元左右，以此計算，一套330平米的杭州壹號院一二手房最大差價將達到2000萬。

一位已成功登記杭州壹號院搖號的購房者直言，“我在鎮裡的銀行就遇到三個搖壹號院，預計參與搖號的人不少於1500人”。這其中，懷著“搖到即賺到”心理去碰運氣者不在少數。

此外，杭州人才引進政策相對寬鬆，人才淨流入率連續兩年保持全國第一，為樓市吸納了不少“房票”。

2019年4月，杭州大幅放寬落戶標準，專科及以上人才在杭州工作並繳納社保即可落戶，全年新引進35歲以下大學生達到21.2萬人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等，全年新引進35歲以下大學生進一步提升至43.6萬人，人才淨流入率繼續保持全國首位。


二手房成交量創近2年新低

一面是新房市場熱度延續，另一面二手房市場失去原有熱度，成交量自3月達到高點以來連續4個月下滑。

7月，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。成交量持續走低的同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價也有所回檔。

分區域來看，作為杭州二手住宅的成交主力，余杭區二手房7月成交量較3月份整整跌了約60%，這意味著部分剛需購房者開始選擇觀望。

受金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導致購房者購房成本加大，購房意願大幅度降低。

多位仲介門店銷售人員驗證了這一市場變化，7月二手房市場帶看量出現明顯下滑，不單購房者心態發生變化，房東的心理預期也發生了明顯的改變，主動降價的房源逐漸增多。

需求縮減之下，8月二手房市場仍然不容樂觀，從周成交資料來看，新政之下二手房8月第一周（8.2-8.8）杭州二手房環比跌19%，同比降幅擴大至54%。一方面，“8.5新政”出臺，導致樓市房票直接砍掉30%，三成購房者失去了買房資格，二手住宅市場將受到一定的衝擊。另一方面，由於新房市場供應開閘，其中不乏市場期待已久的紅盤，部分有買房資格的購房者將轉戰新房市場，後續成交規模大概率延續下行趨勢。

從目前市場情緒來看，短期內杭州樓市想要實現快速降溫，仍有些難度。

杭州新房市場整體出現供不應求的狀態，購房者“看漲”預期強烈，部分購房者在不分析專案優劣勢的情況下，進入盲搖階段，新房市場熱度難降。此輪加大供應之後分流作用顯著，後續爆冷盤或再出現，而低價盤則因需求原因及低總價門檻，仍受到追捧。

限價政策下，杭州市場仍然存在較大的一二手房價差，一系列打補丁式政策出臺之後，部分投機行為被遏制，但資產相對充裕的購房者依然有獲取房票可能，一旦“打新”潮難以遏制，後續或將出臺更多限制性政策，包括發佈二手房指導價、將臨安納入限購範圍等。

新鴻基公司(00086)公布,截至6月30日止中期純利26.93億元,升2.87倍,每股盈利1.362元,派中期股息每股12仙.

該集團指,收入約24.33億元,升1倍,透過損益帳按公平值列帳的財務資產及負債收益淨額大增逾22億元,至27.26億元,上半年收入近21億元,主要來自融資業務的利息收益19.67億元,除稅前溢利32.16億元,同比增加2.38倍,主因投資管理業務錄顯著收益.期內投資管理業務除稅前溢利為23.12億元,增加4.3倍,因所有資產類別均表現優異,融資業務亦有所改善,除稅前溢利增加51%.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

寶龍地產(01238)公布,截至6月30日止中期純利按年增長76%,至39億元(人民幣．下同),每股盈利94.3分,派中期股息每股18港仙.

該集團指,收入約207億元,升21%,租金收入及提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入約18.48億元,較去年同期上升約20.5%,核心盈利約25.49億元,上升約41.8%,銷售額約530.39億元,上升約68.2%,銷售面積約338萬平方米,增加約65.4%.於6月底土地儲備總建築面積約3780萬平方米.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

美聯工商舖(00459)公布,以2590萬元收購持有商舖的公司全部股權.

該集團指,所購公司持有主要資產為位於九龍通菜街1M,1N&1P-1T號華發大廈地下D號舖物業全部權益,建築面積約800平方呎.該物業現時根據一份租賃協議出租予獨立第三方,自去年5月2日起至明年5月1日止為期兩年,月租為4.8萬元,該租客可選擇續期,月租為5.48萬元.預期物業將於完成收購後繼續出租以賺取租金收入.

雅居樂（03383）中期業績向好，股東應佔溢利52.9億元（人民幣．下同），按年增長3.2%。每股盈利1.363元；維持派中期息每股50港仙。該公司負債水平進一步改善，已全面符合「三條紅線」規定，公布業績後午市股價回勇，高見9.33港元，升4.9%；收市報9.29港元，仍升4.5%。主席陳卓林強調，截至6月底，土地儲備為5295萬方米，平均每方米成本僅3700元，不論政策如何轉變，就算不再買地也足夠四五年發展。

維持「三條紅線」全達標

該集團淨負債率由去年底的61%大減至45.3%，現金兌短債比率由1.09倍增至1.18倍，維持滿足「三條紅線」規定，其資產負債比率已由71.9%降至68.4%，符合不得高於70%的要求；實際借貸利率降0.6個百分點至5.96厘；手頭現金增加12.4%至571.6億元。

副總裁潘智勇表示，滿足「三條紅線」後，將按投資級別信貸評級要求調整融資策略，公司銀行總授信額度1730億元當中仍有約870億元尚未使用；6月已獲聯合評級國際首次授予長期發行人「BBB-」評級，為公司首個投資級別評級，而穆迪及標普授予主體信用評級為「Ba2」及「BB」。

雅居樂上半年預售額753.3億元，按年上揚36.7%，達到銷售目標1500億元的50.2%；毛利率則急降6.3個百分點至28.1%。陳卓林認為，市場對政策因素已消化得差不多，樓價及地價亦平穩，不難達到銷售目標；潛在貨值超過1.5萬億元，不急於買地。

越秀地產溢利23億升15.3%

潘智勇稱，未打算上調銷售目標，而毛利率水平在目前環境下已經很優秀，優於行業水平，預料全年可維持28%至30%。

此外，越秀地產（00123）上半年多賺15.3%，股東應佔溢利23億元；每股盈利74.29分；派中期息32.6港仙，增14.4%；毛利率按年下降1.2個百分點至26.8%。截至6月底，資產負債率69.4%、淨負債49.8%、現金兌短債比率1.8倍，繼續符合「三條紅線」規定。

至於時代中國（01233）股東應佔溢利16.29億元，增長6%。每股盈利84分；維持不派中期息。

昔日亞洲分層樓王 海航買入後屢抵押

樓價破頂，有銀主乘勢委託代理標售重磅銀主貨。原由中資企業海航集團或相關人士持有、昔日曾登上亞洲樓王寶座的一個西半山天匯單位，終淪為銀主盤後，昨日推出標售，市場估值約4.5億元，勢創今年最大宗銀主盤放售個案。

複式4664呎享維港全海景

第一太平戴維斯公布，獲接管人委託標售天匯45樓（又稱68樓）A室複式戶，實用面積4664方呎，原為5套房現改為4套房間隔，連310方呎平台，單位享維港全海景並連全屋裝修出售，下月27日截標。

該行指出，上址屬天匯目前僅有特色複式戶放售，參考同級數項目近期呎價，如長實（01113）港島半山波老道超級豪宅現樓項目21 BORRETT ROAD第1期特色戶呎價達13.6萬元。

翻查土地註冊處及公司註冊處資料，上述天匯單位原由海航集團或相關人士於2015年透過公司名義斥資逾4.33億元購入，當年入市呎價92587元一度貴絕亞洲分層單位，惟海航集團或相關人士購入該單位後，曾將單位進行押借，包括2019年6月向晉安融資有限公司承借一筆金額高達1.8億元的貸款，單位去年3月被羅兵咸永道合夥人接管，為今次標售埋下伏筆。

有業界人士指出，銀主盤「個價一般（對比市價）要有折讓才夠吸引同有承接」，估計該單位市值約4.5億元，較當年買入價有約3.9%潛在升幅。

貴為昔日亞洲分層樓王的天匯，曾出現過不少矚目事件，如樓盤「跳層」引致政府要出手禁止日後一手樓「跳層」，而該盤亦曾出現大規模撻訂而引來造假疑雲等。

萬景峯皓畋皆錄銀主成交

事實上，海航集團2017年起傳出財困，集團其後多番出售本港物業，包括2018年將銅鑼灣Yoo Residence一籃子住宅物業以約2.6億元沽售，翌年亦以約5.5億元將山頂盧吉道27號屋地「甩手」，賬面更勁蝕1.6億元。

其他區域亦見銀主盤蹤影。消息指出，荃灣萬景峯6座低層F室2房戶，實用面積508方呎，2房間隔，本月初淪為銀主盤，由銀主渣打銀行（02888）放售，剛以1000萬元獲承接，呎價19685元，較市價低約2.6%。上址原業主早於2008年7月金融海嘯爆發前斥366.8萬元買入，雖然「捱過金融海嘯」，但入市約13年最後仍避不過要淪為銀主盤厄運並且被出售，售價相對當年升值633.2萬元（1.7倍）。

美聯物業高級營業經理鄭桂鈺說，何文田皓畋亦有銀主盤成交，10座低層C室2房戶，實用面積583方呎，今年6月淪為銀主盤，由銀主開價1250萬元放售，事隔逾兩個月剛以1200萬元易手，呎價20583元。原業主2017年斥1307.91萬元一手買入，沽售價相對當年貶值107.91萬元（8.3%）。

約100同類單位市場放售

世紀21集團拍賣部董事蔡漢陞指出，經濟及樓價齊齊重返正軌，帶挈近月銀主盤交投暢旺，單計該行今年6月及7月每月平均促成約20宗銀主盤成交，宗數為約一年最多，市場現滾存銀主盤數目約100個，估計疫情影響消退下，今年銀主盤滾存數目已見全年高位，年內有望逐步回落至約80個。

市況大旺，業主心雄成常態。荃灣愉景新城有業主逾一個月兩度加價共29萬元並以一口價815萬元沽出，造價高市價約3%。

美聯物業助理區域經理鍾家豪表示，愉景新城8座高層B室，實用面積470方呎，2房間隔，剛以815萬元售出，呎價17340元。

據了解，原業主今年7月初以786萬元放售，旋即有逾5組買家出價洽購，個別買家更接近到價，可是原業主仍然拒絕接納，並於同月中加價至795萬元，未幾又再度心雄於近日進一步提價至815萬元，即共加價29萬元（3.7%），剛仍以一口價沽出，售價相對市價高約3%，買家為上車客。

MALIBU呎造22027破頂

中原地產高級分區營業董事伍錦基指出，將軍澳日出康城5A期MALIBU的3A座中層D室1房戶，實用面積370方呎，望海景，放盤約半個月剛以815萬元售出，呎價22027元，為屋苑二手呎價新高。原業主2018年以595.6萬元一手購入，賬面升值219.4萬元（36.8%）。

美國服裝零售集團FOREVER 21原位於旺角百寶利商業中心地下至3樓的複式舖位分店，在該品牌結業近兩年後，相關樓層才相繼分拆獲長租客承租，其中由香港攀山專家鍾建民成立的專業登山用品店Chamonix（沙木尼），以月租約25萬元租用2樓全層，呎租僅約41元。

世邦魏理仕宣布協助Chamonix承租西洋菜南街1A至1K號百寶利商業中心2樓全層開設旗艦店，該品牌將店舖由原來奶路臣街喬遷至上址，計劃於今年9月正式開張。該2樓全層建築面積約6028方呎，消息指月租約25萬元，呎租約41元。

鍾建民：擴充最佳時機

Chamonix創辦人鍾建民表示，由於新冠肺炎疫情關係，愈來愈多年輕人喜歡郊外遠足和露營，並願意花錢投資專業行山裝備和露營用品，是公司擴充業務的最佳時機。

資料顯示，FOREVER 21原租用百寶利商業中心地下10及11號舖、1至3樓，建築面積共19217方呎，在2019年9月突提早近4年結業。該舖結業前月租高達264萬元，呎租約137元。

此舖去年「長期短租」予本地時裝品牌包浩斯（00483）（Bauhaus），今年業主將舖位進行翻新及改裝，並逐層分間出租。以是次Chamonix所承租的呎租計算，較對上的長約呎租下跌七成。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，今年6月中原城市租金回報率（CRI回報率）最新報2.35%，按月持平，若按季比較，第二季累計降約0.03個百分點，較首季0.08個百分點跌幅收窄。

二手樓價指數創新高後，購買力加速流入相對低水的二、三綫屋苑，高價成交個案蔓延至二綫及居屋市場，相信短期內二綫屋苑買賣將主導市場，直至二綫屋苑造價追貼一綫屋苑，購買力才會重回一綫屋苑，屆時有機會推動樓價進一步攀升。

10大屋苑半月70買賣 跌45%

隨着樓價不斷攀升，準買家入市的態度明顯審慎，一綫藍籌屋苑交投明顯放緩，以10大屋苑為例，8月份上半月僅錄得70宗買賣成交，按月同期大跌45%，但期內有9個屋苑平均呎價上升1.1%至12.9%不等，可見一綫屋苑樓價高企，準買家需要花更多時間去「計數」。

相反，造價相對低水的二綫屋苑交投量仍能維持，以利嘉閣地產統計的50大屋苑成交量為例，過去1星期成交量105宗創53周低位，但是期內交投最活躍的屋苑包括維景灣畔（9宗）、錦綉花園（6宗）均屬於二綫屋苑；其次，房委會本周初公布，7月份全月共錄369宗未補地價公、居屋成交，可見購買力不斷流入低水市場。

至於價格方面，在購買力加快流入二綫屋苑刺激下，近日市場連錄得多宗二綫屋苑造價破頂價成交個案，例如元朗好順意大廈A座高層6室，實用面積266平方呎，本月初以455萬元易手，呎價17,105元，可見高價成交價蔓延至二、三綫項目。

豪宅地皮罕有，消息指，莊士機構 （00367） 及嘉華國際 （00173） ，放售西半山寶珊道地盤，可重建約4.42萬平方呎，估值逾20億元。

可建樓面約4.4萬呎

市場人士指，代理行獲委託，放售西半山寶珊道項目。物業為寶珊道28至30號，地盤面積約1萬平方呎，可建樓面約4.42萬平方呎。寶珊道為傳統豪宅地段，私隱度高，故地盤可興建超級豪宅。市場人士估計物業市值逾20億元，每平方呎樓面地價逾4.5萬元。

據悉，項目莊士機構與嘉華國際持有，2009年合資以3.25億元購入。

翻查資料，同地段尚璟共有38個單位，有基金於兩年前向永隆銀行創辦人伍宜孫家族購入項目剩餘的25伙，其後再作轉售。據悉，早前已售出單位，平均成交呎價約5.9萬元。

港鐵屯馬線通車後進一步刺激土瓜灣區發展，市建局土瓜灣庇利街/榮光街百億重建項目將於下周一截標，將成各方財團逐鹿之地，消息指除區內有項目的發展商虎視眈眈外，亦有不少財團有意競投，勢將成為群雄爭奪目標。業界人士認為，環顧近期賣地表上的地皮均以高價批出，可見本港土地供不應求，料各大財團將以高價爭奪項目發展權。

市建局上月底邀請33家發展商入標競投，並於下周一（23日）截標，各大發展商已密密籌備入標工作，其中，除於區內有發展項目的新地及麗新等會研究入標外，而華懋及遠東發展亦指會研究入標，同時亦有不少財團均表示有意競投，並透露近期賣地表上的新界區地皮不斷被搶貴，擔心部分發展商以高價搶地，故考慮以合組財團形式競投，藉以增加「籌碼」。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興曾指出，該集團與市建局有不少發展項目，雙方合作發展經驗豐富，而且上述項目屬市區罕有新供應，該集團會研究入標競投。

麗新發展高級副總裁潘銳民說，目前集團正積極研究入標，他認為，近年市區靚地近年新供應罕有，而且上述項目位於市區優質地段，加上在港鐵屯馬線通車後帶動，進一步完善區內交通配套，對外交通更加便利。

他透露，日前元朗住宅地以高價批出，可見發展商對後市有信心，亦反映本港土地供不應求，加上近期亦有不少新盤以高價售出，對該項目均有刺激作用，不排除各發展商以進取價競投，中小型發展商則以合組財團競逐。

事實上，近年有不少發展商已於區內密密「插旗」，多個新盤亦相繼落成，如新地旗下Downtown 38、長實旗下VIVA、新世界發展的瑧尚及恆基發展的傲形等。同時亦有發展商積極拓展區內併購版圖，就周邊舊樓群展開收購，據恆基年報顯示，其併購範圍包括下鄉道及落山道之間的舊樓群，整個地盤面積約42506方呎，可建總樓面約37.44萬方呎。

土瓜灣庇利街/榮光街重量級重建項目，為近7年來市建局最大型項目，地盤面積約7.97萬方呎，可建總樓面約71.75萬方呎，包括約59.79萬方呎住宅、約11.95萬方呎商業樓面，預計提供1150個住宅，設限呎元素，面積最少300方呎，一半單位不少於480方呎。綜合消息指，上述項目估值約92至逾100億，每方呎樓面地價約1.3萬至1.5萬。

據招標條款顯示，日後賣樓收益逾148億後需要分紅，即每方呎售價達20628元以上便要分紅，達標後首2.5億，隨即需要分紅兩成，其後按比例增加至最多五成，同時亦以一口價、價高者得作勝負關鍵。商場部分首10年為市建局及中標財團共同持有，發展商分佔70%租金收益，市建局佔餘下30%，其後可互售予對方，或延長共持5年，15年後公開招標，以七比三作分紅。

元朗流業街低密度住宅地於日前開標，由發展商以每呎樓面地價9112元，高市場估值逾一成奪得，受地皮高價批出帶動下，同區洋房叫價隨即企硬，不少業主紛紛收窄議價空間，部分更打算於短期內提價放售。

元朗流業街地皮以高價批出，據區內代理指，由於地皮將發展為洋房，而且每呎樓面地價達9112元，貼近區內洋房造價水平，令部分業主叫價轉趨強硬，並收窄議價空間。

美聯首席高級營業經理廖煜榮指，受地皮高價批出帶動，元朗洋房業主叫價變得進取，部分議價空間更收窄至只有1%左右，準買家反應更為明顯，對加州花園、錦綉花園及葡萄園等洋房屋苑，問盤量增加約兩成，值得留意的是，當中港島客佔約四成，不少原本居住市區單位的準買家，亦有意選購新界區的低密度住宅，鍾情洋房的空間感，以及自然環境。

中原高級分行經理余家堂表示，業主得知元朗住宅地皮高價成交後，放盤態度更為企硬，整體議價空間大幅減少5%，部分甚至採零議價策略，有部分準買家為求購得心頭好，就算業主議幅收窄，亦有意選購，至於準買家中則以自用客為主，佔約8成。

余氏再指，當中作為區內指標洋房的錦綉花園，現時有75個放盤，叫價由1088萬至3500萬不等，呎價則介乎12077元至33816元。本月累錄12宗成交，上月同期只錄7宗，增加約七成，睇樓量亦按月上升約兩成，近六成為元朗本區客。

至於鄰近的加州花園，現時有28個放盤，叫價由1180萬至3500萬不等，呎價則介乎11449元至25529元。

除了區內低密度住宅受惠，同區部分分層單位的業主，亦有意趁勢加價放售，甚至出現高市價成交，中原副區域營業經理王勤學表示，元朗翹翠峰6座中層E室，面積822方呎，3房1套連工人套房間隔，原叫價1000萬，共減25萬，家庭客以975萬承接，呎價11861元，高市價1%。

他再指，雖然是次以洋房及低密度住宅最為受惠，但分層戶業主亦趁市況向好，加價作放售，其中，翹翠峰現時有逾50個放盤，平均叫價約12500元，放售單位以3房戶為主，叫價由588萬至1690萬，平均叫價約900萬。

至於位置上鄰近流業街地皮的映御，亦有業主趁勢加價，王氏再指，部分已即時加價約2%至5%，其中，2座低層N室，面積299方呎，原先叫價476萬，目前調高至498萬，升幅4.6%，至於2座低層M室，面積308方呎，叫價亦由開標前的490萬，現已加價至498萬，升幅1.6%。

映御現時有39個放盤，平均叫價約17800元 叫價由480萬至980萬不等。利嘉閣市務經理鄧啟林表示，上述兩個屋苑近來表現不俗，參觀客有所增加，翹翠峰的睇樓量近日上升約5%，而映御的睇樓量上升約7%。

市況向好，部分屋苑錄高價成交個案，中原高級分區營業董事伍錦基表示，將軍澳MALIBU第3A座中層D室，面積370方呎，1房間隔，議價後以815萬成交，呎價22027元，創屋苑分層戶呎價新高。

同區海天晉7A座低層特色戶，面積527方呎，連65方呎平台，2房間隔，今年3月開價1298萬，現以1160萬成交，呎價22011元，高市價約3%。

代理指，將軍澳新都城2期4座極高層A室，面積659方呎，屬3房間隔，望山景，吸引同區用家承接，成交價1080萬，呎價16388元。

美聯助理區域經理鍾家豪表示，荃灣愉景新城8座高層B室，面積470方呎，2房間隔，因有租客不設睇樓，近日反價至815萬沽出，呎價約17340元，高市價約3%，買家為同區自用客。

世紀21奇豐高級分行經理李嘉文表示，沙田第一城37座中層A室，面積284方呎，2房間隔，望內園景，成交價570萬，呎價20070元。

利嘉閣助理分區經理許喜龍透露，荃灣灣景花園3座中層D室，面積708方呎，3房1套間隔，以965萬沽出，呎價約13630元，屬市價成交，業主早於93年以333萬購入，持貨28年帳面獲利約632萬。

美聯助理聯席董事吳焯誠表示，大圍名城2期3座低層SD室，面積680方呎，3房1套間隔，原叫價約1250萬，外區家庭客議價後以1238萬承接，呎價約18206元，屬市價成交。

世紀21宇田高級客戶經理羅家威表示，大埔太湖花園9座低層C室，面積355方呎，2房間隔，原開價550萬，放盤4個月，獲用家以510萬承接，呎價14366元，屬市價成交。

祥益區域董事邱家邦表示，屯門居屋兆禧苑D座高層1室，面積351方呎，以445萬（自由市場價）購入作自住，呎價為12678元。

美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨六期蘭秀道19號中層A室，面積554方呎，「大2房」間隔，原叫價860萬，用家議價至830萬承接，呎價約14982元，高市價約3%。

香港置業首席聯席董事曾家輝表示，長沙灣泓景臺8座低層C室，面積707方呎，議價後以1278萬易手，呎價18076元，據了解，買家為首置客。

中原副分區營業經理李嘉儀表示，筲箕灣遠晴中層C室，面積276方呎，1房間隔，用家以630萬承接，呎價22826元，屬市價成交，買家因未能成功抽籤購入綠置居，目前轉購私樓。

中原副分區營業經理鄭俊輝表示，筲箕灣銀河廣場中層C室，面積382方呎，兩房間隔，以640萬易手，呎價16754元。據悉，買家為自用客。