宏璟建設（2527）昨（23）日除息1.4元，隨著大盤昨大漲、股價勁揚，終場收在26.3元持續邁向填息之路；宏璟表示，今年將有五大案挹注營運，其中高雄K25廠辦已順利處分並將在本（3）季入帳，今年營運不看淡。

宏璟建設上半年在「土城日月光」、新莊 「宏璟榮華」兩大主力個案挹注下，推升上半年稅後純益達4.14億元、年增4.2倍，每股稅後純益達1.58元；宏璟建設昨日除息、每股配發1.4元現金股利，盤中最高漲至26.8元，終場收在26.3元、上漲0.7元，持續朝填息邁進。

宏璟建設指出，「土城日月光」、新莊 「宏璟榮華」以及汐止「麗園」銷售已近尾聲，因此下半年來自住宅案的挹注，主要以延平南路「帝璟苑」貢獻為主，惟6月公司以23.62億元將旗下高雄K25廠辦處分予日月光半導體，確定在本季貢獻，單季營運可期。

據宏璟建設6月公告，高雄K25廠辦以總價23.62億元賣給半導體大廠日月光，平均每坪成交價為12.39萬元，全案總建物面積為19,056.13坪，處分利益為6.07億元，初估每股挹注約2.24元。

宏璟建設指出，今年 3 月央行持續打房政策，推出房地合一稅 2.0 版，並自今年 7 月起實施，短期內對投資客有負面影響，但市場上自住客的剛性需求仍強勁。

內政部23日指出，7月1日實價登錄後，已於8月21日首次揭露945筆新制成交案件資訊。新制上路後，預售屋成交訊息揭露時間將可縮短1到2年，讓揭露訊息更為即時，未來內政部每10天都會進行新一波揭露。

官員指出，過去預售屋成交資訊是由代銷業者申報，但每個案子可能代銷時間是1至2年，早期銷售的預售屋價格資訊，可能拖到2年後才申報。7月1日新制上路後，已經縮短為成交30日內申報。

由於預售屋要經過30天交易審閱期，再加上地政機關必須先行審核登錄資訊，因此預售屋成交實價登錄後大約40天內，交易資訊才會在實價登錄網站揭露。官員說，若成交價格較周邊行情過高或過低，或有其他異常情況，都不會進行揭露。

8月21日揭露的945筆預售屋成交案件，是今年7月1至10日間買賣簽約並完成申報，以及今年6月底前買賣簽約完成補申報的交易案件，主要位於新北市的575件、台南市的248件及桃園市的61件。其中，價錢最低的是高雄市林園區的295萬元，最高是新北市新店區的4,078萬元。

內政部將持續每隔10天揭露資訊，讓預售屋交易資訊更加豐富。官員呼籲，新制上路後給予交易案件緩衝期，但2020年12月底的預售屋成交案件，最遲應於2021年12月底前申報實價登錄，2021年1到6月的預售屋成交案件，最遲應於2021年9月底前申報。

全台八縣市家庭可支配所得突破百萬，其中，新竹縣市房價年漲幅均逾一成，而嘉義市平均房價每坪12.2萬最低，更是所得百萬縣市唯一不屬於七大都會區，成為購屋壓力最輕、最宜居的城市。

根據主計處日前公布平均每戶家庭可支配所得，家庭所得最高的為台北市142.2萬，其次為新竹縣、市均為129.4萬元，超過百萬的縣市包括除了台南以外的五個直轄市、新竹縣市外，較令人矚目的是嘉義市，以104.5萬元居全台第七。
以高所得縣市及當地房價觀察，過去被認為房價較低的大台北以外都會區，近年桃園、新竹縣、台中、高雄均已逼近2字頭大關，嘉義市平均房價僅每坪12.2萬元，為全台高所得縣市中房價最低的縣市。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，主要都會區的工作薪資水平及家戶所得高，非直轄市縣市中，新竹縣及新竹市受惠竹科帶動高所得，而嘉義市製造業、醫療院所多，加上消費較低，家戶可支配所得成為前段班。

若加計房價因素，嘉義市所得與全台各大都會區相去不遠，房價卻僅台北市不到二成水準，亦是中南部直轄市約六至七成的水準，成為全台家庭所得百萬的縣市中，購屋負擔最輕鬆的城市，房價過去一年下跌1.6％，也是高所得縣市房價唯一沒有明顯上漲的縣市。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，評估房價合理與否，除了房價與所得的關係外，地方就業狀況、重大建設亦影響房價期待值，近年資金外溢效應明顯，低價區房市動能強勁，六都之外不少區域因而備受矚目。

位於新北市中和區壽德公園平坦綠地及老樹繁盛的枝葉提供周圍居民休憩散步的環境，惟該處為大安圳東支流必經之排水路徑，考量整體中和區防災效能及原有公園綠地環境下，研議以營造公園方式在保有綠地及老樹下美化環境、增加共融式遊具及多功能綠地，重新詮釋公園樣貌並提升該區域防災能力。

午後瞬間豪大雨，中和區民享街及莒光路周邊路面積水，造成用路人危險性提高及周邊民眾生活不方便，這樣的情境反覆發生。為改善積淹水情形，新北市政府水利局經整體水路調查及評估後，併同中和區民享街及莒光路周邊積淹水情形與大安圳東支流土城區延平街及中和區壽德街之淹水潛勢一併探討，規劃於排水系統上游端，選定壽德公園新建滯洪池，以減輕淹水區承受之瞬時雨量衝擊。

壽德公園現況為綠地、喬木及休閒步道，大安圳東支流流經壽德公園後，分流至壽德街與莒光路下方雨水下水道，豪大雨時由於上游水量過大，往往造成壽德街與莒光路下方雨水下水道滿載，使得莒光路沿線及民享街一帶排水不及。新建滯洪池工程除降低周邊地區排水系統負擔，減低積淹水情形外，在主體功能為滯洪防災下保有原公園環境，重新布設休憩步道、新設體健設施及多功能綠地，平常保有公園休憩功能，當豪大雨達到超大豪雨等級，開始發揮公園滯洪的功能，且於大雨過後快速退水，恢復原有公園樣貌，可解決豪大雨影響及保護中和區明穗里、清穗里、自強里、德穗里、瑞穗里、民享里、民有里、冠穗里、壽德里與明德里共10里約3萬7,000人口，改善積淹水面積約85公頃。因此本案工程讓原有公園更多元且更綠化，並達到防災、休憩及環境美化的多功能目的。

本案於公園內施作並美化原有公園樣貌且不破壞該處生態，規劃階段於2020年3月30日會勘邀請里長一同出席討論，設計階段多次電話聯繫當地里長確認地方意見，依地方意見將原工程規劃位置由原公園空地處調整至公園樹木較多處，並調整整體滯洪池進出水路，以符合地方需求。本案工程於2021年6月23日開工前會勘、7月29日開工前地方說明會皆有邀請里長及當地里民參與並說明設計緣由與施作目的。

本案完工後將不減少壽德公園綠地並增加休憩與環境美化，已於2021年5月19日決標並於2021年6月18日開工，目前為施工前準備作業，本案2021年7月29日辦理第1次地方說明會，因受疫情影響，當地民眾出席不踴躍，預計8月底前辦理第2次地方說明會後進場施作。

建商搶地瘋推案，安信建經統計表示，國銀土建融餘額已來到2.621兆，預計年底前土建融餘額將飆破2.7兆元大關，締造歷史新紀錄。

安信建經表示，經濟、資金、通膨，是房市持續復甦的三大動力來源。雖然國內本土疫情爆發，對房地產市場造成干擾，但有這三大動力頂住，民眾購屋信心上揚，房市維持熱絡榮景。預料全台推案量將穩步走揚，土建融資金需求仍會明顯增加。

安信建經總經理張峰榮表示，自7月以來，安信建經代辦融資金額約增三到四成，多數建商的推案動機來自於剛性與置產需求穩定、遞延性推案、寬鬆貨幣及低利率資金行情，以及經濟成長帶動房市等因素。

另因近年國際原物料價格與工資高漲推升營造成本，建商對於土建融需求更甚以往，尤其中、小型建商的資金需求壓力較往年更大。

安信建經提醒開發商，由於營造成本持續攀升、且政策面可能隨著市場的熱度而進一步緊縮融資管制，業者若推案有資金需求，可盡早諮詢建經公司，了解「代辦建築融資」的條件及行情，以免因資金缺口而錯過下波房市復甦的熱潮。

展望下半年，安信建經認為整體經濟環境有利於房市復甦成長，利多面有經濟成長率坐五望六、低利、貨幣寬鬆、海外匯回資金逼近3千億元、外銷出口暢旺、景氣燈號續亮紅燈、民間購屋信心轉強等，市場榮景是可以期待。

房地合一稅 2.0 自 7 月上路已滿月餘，立法院財委會今 (23) 日前往財政部考察「打炒房措施執行成效」，根據財政部統計，7 月適用稅率 45%、35% 稅率的短期交易合計約 4 成，比重較今年上半年明顯提升。

從財政部公布的數據來看，今年上半年適用稅率 45% 與 35% 的短期交易，其中 45% 稅率交易案件比率約 11.97%，35% 稅率的比重則有 7.01%，合計兩者交易比重約 19%，不到 2 成。

而 7 月房地合一稅 2.0 實施後，適用 45% 稅率交易比重攀升至 23.49%，適用 35% 稅率比重也提高至 16.45%，兩者交易比重合計共 39.94%，將近 4 成。

財政部賦稅署署長許慈美指出，上半年每個月平均約有 6491 件的交易適用房地合一稅，到了 7 月適用房地和合一稅的交易案件已降至 3835 件，減幅約 4 成，顯示打擊短線炒房措施成效逐漸顯現。

不過仍有與會立委認為，房市交易仍有一定熱度，房價仍處於高檔階段，建議應進一步持續稅制改革，例如加強囤房稅並興建社會住宅等。

對於立委意見，財政部次長李慶華則說，房價問題無法單靠稅制解決，房地合一稅 2.0 已能抑制短期投機炒作；她並強調，目前稅制已有囤房稅機制，也積極督促地方政府應對多房持有者實施更高的稅差別率。

中央刻正如火如荼地興建社宅，於上週在雙北生活圈內推出「淡海安居」、「淡金安居」社宅新建統包招標，標榜鄰近淡海輕軌車站，交通及生活機能完善，預估1,500戶並將於2026年完工，帶給在雙北地區打拼的青年家庭優質且實惠的居住選項，亦期待為淡海地區注入活水，帶動在地經濟發展。

社宅搭配輕軌 帶動發展也降低交通負擔

內政部營建署積極推動淡海新市鎮發展，淡水區市民聯合服務中心於2015年啟用、淡海輕軌亦於2018年開始營運，並有大型商場進駐，再加上淡江大橋及淡海國小都預計於2024年完工，整體生活環境條件將更趨提升，內政部營建署表示，淡海地區一直為中央興建社宅的優質選項之一，並經營建署努力盤點及國家住都中心積極規劃下，於2021年首推兩社宅案，期將區域開發、交通聯結的成果整合社宅興建，帶給國人，尤其是雙北生活圈的青年家庭，能以優惠的價格取得交通便捷、機能完善的居住新選項。

如何讓雙北地區青年家庭在工作與生活找到健康的平衡點，是社宅政策推動的考量要素之一，淡海新市鎮恰好具有這條件，社宅著重照顧的族群在沒有輔導其經濟自立前，也難為當地零星閒置的較高價樓房之市場潛在消費者，考量新市鎮發展需要持續注入年輕活水，中央也期盼與地方持續協力強化該地區聯外交通網絡，讓國家住都中心所推的兩案，成為區域開發及社宅興建兩政策相搭互補的示範案例，也讓外來的家庭能對淡海地區有更深的社群認同與鏈結，共同加入經營淡海新聚落。

七月房地合一2.0及實價登錄2.0兩大新制上路，央行也持續實施不動產信用管制措施。央行昨公布，七月五大銀行新承作房貸金額較六月大減一六三點八四億元。從六都買賣移轉棟數及信義房價指數來看，全台交易量較去年七月大減二成五，其中大台北地區交易量年減了三成，但房價卻漲了一成多，呈現量縮價增的趨勢，打炒房打不了房價。
立法院財委會昨赴財政部考察「打炒房措施執行成效」，財政部統計，七月交易案件較上半年月平均減少約四成，其中短期交易案件明顯減少約兩成七，代表房地合一2.0確實發揮抑制投機炒房的效果。國稅局自去年底啟動三大查核專案，同步針對個人、企業不動產交易，及海外資金匯回是否違規投入房市展開查核，至今年七月底，共補徵八百多件，補稅三點四億元，將持續加強查緝。

財政部官員表示，房地合一2.0上路一個多月已看到交易量下跌，不過中間又適逢疫情攪局，還需要觀察更長一段時間，才能更精確分析政策綜效。對於立委提到囤房稅，財政部表示，現行房屋稅已有囤房機制，財政部會督促地方政府落實差別稅率並合理評定稅基，包括桃園市、宜蘭縣今年都已拍板將合理調整稅基。

央行官員分析，七月房市交易急凍主要受疫情三級警戒及新制上路換手潮提前實現的影響，預期八月疫情降級後，遞延的自住剛性需求會慢慢出現，但因進入民俗月恐會影響成交量，未來房市趨勢還要再觀察，在九月央行理監事會前全面檢視及評估不動產信用管制措施的成效。

從六都買賣移轉棟數來看，七月六都買賣移轉棟數月減百分之廿九點七、年減百分之廿五點四二；但根據信義中古屋房價資訊，大台北房價指數與去年同期相比成長了百分之十點七，房價一年來持續上漲。

「房價上漲有成本面因素，」央行官員表示，包括土地、建材等成本提高，還有缺工導致工資上漲，房價必然因成本面的影響而墊高，「成本維持高檔，房價就難以期待會下滑」。

房地合一2.0執行成果與預期是否有落差？財政部次長李慶華表示，實施前原預期有波逃亡潮，釋出房屋，讓價格穩定，不過遇到疫情，多少影響民眾看屋。她強調，房地合一2.0目的不是打房而是「打炒房」，針對短期交易課重稅以抑制炒作；房價問題並非租稅單一因素，包括營建工、料成本都在大幅上漲，也包含經濟發展因素，並非財政部單一政策就能抑制房價。

另外，實價登錄2.0新制上路後，「內政部不動產交易實價查詢服務網」上周首次揭露九四五筆新制成交案件資訊。內政部表示，新制上路後，不論建商自售或代銷業者銷售的預售屋，都須在買賣簽約後卅日內申報成交案件資訊，揭露時間較舊制大幅縮短一至兩年，更為即時透明，消費者在購買預售屋時，可多瀏覽查詢相關資訊。

以基地所在位置為板橋江翠北側重劃區的信義嘉和為例子，網站查詢結果，為每坪四十三點四萬元起；該案先前開價為五十多萬元。

東森房屋統計實價登錄資料指出，台中南區在鐵路高架化後，交通便利性提高，房價加速補漲，今年1至7月，10年內屋齡住宅大樓成交均價為每坪26萬元，相比去年同期22.9萬元，年漲幅達13.5%。

東森房屋興大學府加盟店店東王賜昌表示，台中南區在鐵路高架化前因鐵路、地下道切割，交通不便，跟相鄰的南屯區、西區相比，房價基期低，也因此在鐵道高架化之後，反彈補漲幅度大，目前區域房價仍持續往上。

王賜昌指出，目前南區主要熱區，包含中興大學、中山醫周邊與國圖館周邊，中興大學與中山醫周邊，剛性買盤強，租屋市場也熱絡，除了在地學生、護理師、醫生族群，因區域商圈發展成熟，也吸引不少上班族前往購屋，目前自住客還是主力買盤。

王賜昌說，看好後市，不少知名品牌建商進軍南區推案，開發商以國立公共資訊圖書館周邊為主，當地目前已有總太、惠宇建設進駐，預售價格直上3字頭，由於環境公園綠地多，周邊也並無工廠、八大行業進駐，未來可望成為南區新興高級住宅聚落。

王賜昌表示，南區因公共建設題材發酵，前往國光路、美村路、學府路的交通便利性提高，成為台中市補漲速度最快的一區，房地合一2.0上路後，預料房價會日益穩固，未來持續看好。

受新冠肺炎疫情嚴峻、房地合一2.0上路衝擊，中央銀行昨（23）日公布，7月五大銀行新增房貸減至503.34億元，為五個月新低，月減163.84億元；因房貸市場競爭激烈，房貸利率跌至1.349%，追平2020年5月的歷史新低紀錄，月減0.004個百分點。

央行資料顯示，五大銀行新增房貸金額衰退，雙北市房價仍持續且全面上漲。象徵中古屋行情的信義房價指數，7月台北市月增1.92%、年增9.96%，新北市月增1.01%、年增11.71%，大台北都會區合計月增1.53%、年增10.7%。

以年增率而言，台北市與新北市逾一年來房價持續上漲，並創下逾七年新高。

政府多管齊下打炒房，房價仍持續上漲，是否代表政策效果不彰？央行經研處副處長蔡惠美解釋，房價上漲，成本面因素很關鍵，土地成本、建材成本都增加，且市場缺工導致工資上漲，房價是反映成本面因素，不足以認定打炒房成效不彰。

蔡惠美強調，政府打炒房，主要是要抑制投機行為，但營建成本提高，很難期待房價下滑。

央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行，7月新增房貸大減163.84億元，對此，蔡惠美指出，5月中旬後疫情嚴峻，看房人數明顯較少，房市交易也受到衝擊，並反映在7月的貸款金額上。

蔡惠美表示，7月房地合一2.0正式上路前，房市在6月提前湧現換手潮，7月後新制上路，來不及釋出的投資客很可能暫緩交易，等個二年或五年後稅率較低再出售，進而導致房市交易減少、新增房貸出現較大幅度的下跌。

對於7月五大銀行新增房貸利率探底，蔡惠美說，房貸市場競爭比較激烈，不過從去年5月到現在，新增房貸利率介於1.349%到1.37%，差異不大，未來是否再走低，仍待觀察。

招商蛇口(001979)8月23日晚間披露半年度報告，公司2021年半年度實現營業收入為446.57億元，同比增長83.62%；歸母淨利潤42.51億元，同比增長365.32%。報告期內，公司房地產業務結轉規模同比大幅增長；以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，產生稅後收益14.58億元。

8月23日晚，保利物業發佈了半年報，公司實現營業收入51.53億元，同比增長43.1%；公司擁有人應占溢利4.91億元，同比增長22.8%。

半年報披露，截至報告期末，公司在管項目總面積4.28億平方米，在管項目總數1576個；合同管理項目總面積6.22億平方米，合同在管項目總數2178個。

保利物業稱，近期，《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》《關於推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》等一系列行業相關政策的出臺，積極引導物管行業健康、可持續發展。一方賣強調物管行業融入基層社會治理的核心定位，進一步提升行業運作的規範性和透明度，持續強化物業管理服務水準，加強物業服務監督管理力度；另一方面，鼓勵物業服務企業通過線上線下服務融合，積極延伸產業服務邊界，打造出社區多元生活服務體系，滿足多樣化多層次居住生活需求，為行業多元化發展提供機遇。

保利物業認為，在政策引領下，物管行業發展將更加凸顯長期主義格局，聚焦物業服務價值本源，加速規範化、品質化、市場化進程。作為央企物業管理的排頭兵，保利物業將保持高度的戰略定力，堅守服務初心，積極構築多元服務能力，打造大物業服務生態平臺。

8月24日消息，綠地控股(4.440, 0.05, 1.14%)發佈半年度報告。

公告顯示，公司半年度營業收入282,926,461,812.19元，同比增加34.74%，歸屬上市公司股東的淨利潤8,233,391,738.05元，同比增加2.67%。

一天跌去400億，發生了什麼？

恆大系股票再次引發關注。

8月23日，在香港恆生指數上漲1.05% 之下，恆大系股票出現普遍下跌情況。截至當天收盤，恆大汽車下跌超過26%，中國恆大下跌超過12%，恆大物業下跌超過9%，初步估算，市值蒸發超400億港元。

處於多事之秋的恆大，傳出計畫105億港元將香港總部大樓出售給越秀地產，對此，越秀地產回應稱，越秀地產上市公司層面不清楚有關交易。截至目前，恆大尚未有官方回應，按照商業慣例，若有相關交易則尚屬於保密階段，有實質性進展將會有對外公告。

此前，恆大集團將出售恆大汽車股權給小米集團，8月20日，恆大集團回應稱恆大汽車在戰略股東引進過程中，曾與小米集團有初步交流，但並沒有深入洽談推進。

恆大系普跌蒸發超百億

恆大系股票在8月23日出現普遍下跌情況，截至收盤，中國恆大報收4.31港元/股，下跌12.4%；恆大物業（06666.HK）報收5.47港元/股，下跌9.14%；恆大汽車（00708.HK）報收7.68港元/股，下跌26.86%。

以中國恆大、恆大物業和恆大汽車股票市值損失計算，總市值蒸發超400億港元，截至目前，中國恆大總市值571億港元、恆大汽車總市值750.3億港元、恆大物業總市值591.41億港元。

百億出售香港總部大樓？

8月23日，恆大系股票大跌之下，繼出售恆騰網路和盛京銀行股權後，恆大集團出售香港總部大樓的消息又甚囂塵上。

據港媒《星島日報》援引知情人士報導稱，國資控股的越秀地產計畫斥資約105億港元（約合人民幣87.5億元），洽購恆大香港總部“中國恆大中心”，雙方上週五就有關事宜達成共識，目前洽購接近尾聲，短期內將正式簽約。報導還指出，越秀與恆大洽談過程進展順利，恆大意向價雖然高達156億港元（約合人民幣130億元），但最終做出讓步。

對於上述消息，越秀地產相關人士回應稱越秀地產上市公司層面不清楚相關交易。截至目前，恆大方面尚未給出官方回應。

據瞭解，恆大方面此前已經公告正在出售不限於汽車和物業方面等資產，因此出售香港總部大樓亦在範圍之內，但是涉及相關交易在完成前均處於保密階段，若有實質性進展將會按要求進行公告。

資料顯示，恆大香港總部大樓前身是美國萬通大廈。2015年11月12日，恆大地產集團（中國恆大更名前）曾披露，以125億港元（約合人民幣104億元）從華人置業購入該樓，隨後，恆大將該廈改名為“中國恆大中心”，作為香港總部大樓。

彼時，恆大地產表示，該收購事項代價分六年支付，每年僅需支付少量資金。由於物業位於香港政治、商業、旅遊及交通的核心區域，未來具有巨大升值空間，且將極大的提升集團在香港及國際市場的企業形象，具有強大的集團品牌宣傳影響力。

2019年9月，在全國歡慶新中國成立70周年之際，恆大集團香港總部大樓巨幅LED屏曾打出“熱烈慶祝中華人民共和國成立70周年”的慶祝標語，中國恆大董事會主席許家印還曾專程赴香港實地檢查展示效果。

出售資產動作頻頻

實際上，在目前處理債務問題階段，恆大出售相關資產均在外界預期之內。

8月19日，央行和銀保監會約談恆大集團，並提及“努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定”。

8月20日淩晨，恆大回應稱，將全面落實約談要求，切實履行企業主體責任等，並以最大決心、最大力度保持公司經營穩定，化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定。

同時，恆大集團還回應了外界傳言的出售恆大汽車股權給小米集團的消息，恆大集團表示，恆大汽車在戰略股東引進過程中，曾與小米集團有過初步交流，並未深入洽談推進。

實際上，借殼深深房A終止後，加上房地產調控沒有鬆動跡象，監管“三道紅線”祭出，令中國恆大倍感寒意，屢屢陷入流動性的輿論風波中。

今年6月30日，恆大集團對外透露，目前公司淨負債率已降至100%以下，順利實現一條紅線變綠。截至6月末，恆大的有息負債已降至約5700億元，與去年最高峰時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

據瞭解，今年6月以來，恆大處置旗下資產步伐加速。

6月20日，中國恆大轉讓7.39億股恆騰網路股份，對應總價為44.33億港元；6月21日，轉讓嘉凱城29.9%股份，價款合計約27.62億元；8月1日，中國恆大再次出售恆騰網路股權，總價32.5億港元，持股比例降至26.55%；8月2日，恆大退出深圳高新投股東，7.08%股權轉讓予萬科旗下子公司等；8月17日，恆大以10億元轉讓盛京銀行1.9%股權給瀋陽市國資企業。

8月10日，中國恆大公告，該公司正在接觸幾家潛在獨立協力廠商投資者探討有關出售公司旗下部分資產，包括但不限於出售該公司上市附屬公司恆大汽車和恆大物業股權。

截至目前，中國恆大尚未確定或訂立任何具體計畫或正式協議，倘有該等計畫或最終協議得以落實，該公司將進一步公告通知市場。

一波激烈的“搶地”大戰後，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過進入8月份以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下“暫停鍵”。8月17日至19日，濟南、杭州和瀋陽三城先後宣佈第二批集中供地出讓“中止”或“延期”。而在此之前，宣佈第二批集中供地中止或延期的城市已達10餘個。

截至目前，深圳、杭州、青島發佈了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、廣州、重慶、瀋陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。

那麼，接下來的集中土拍將發生怎樣的變化？優化和調整後的土拍規則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響？

房企激情“搶地”之後

“（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。” 路勁地產集團行銷部副總經理甯曉峰此前曾表示。

據貝殼研究院統計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢占比均超過40%；北京占比最高，達56.32%。

多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“雙集中”供地新政之下，對於嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。於是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，並逐漸演變為集中“搶地”。

“現在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業的人才，都要咬著牙拿下來。” 一頭部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何，就取決於現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤並不豐厚甚至沒有利潤，但可以從其他地方找回來。

在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示，22城首批集中供地中，融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前10的房企，拿地總金額約3372.9億元，占22城總出讓金額的32%。

記者觀察發現，除少數高杠杆房企減緩拿地節奏外，部分“三道紅線”處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

22城首批集中供地房企拿地金額TOP10

以越秀地產為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產新增土地22塊，總建面560萬平方米。

“無論如何，上半年拿地都是出於增厚公司業績目的。”越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱，這主要是由於“雙集中”供地與上半年公司勾地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數額會較往年同期大一些。

不過，“拿地一時爽，事後難收場”卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金“搶地”，但面對高溢價率和相對刻苛的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示“努力做到1%-2%的淨利潤水準”。

在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來，“首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤。”

“拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對專案價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格‘跳脫’要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件。“寧曉峰提示道。

“不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現麵包價格甚至賣不過麵粉價的可能性。” 58安居客房產研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。

“聯合拿地”應對高地價風險

“雙集中”供地新政之下，土地都被誰拿走了？

據好地網統計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業中有5家是國企，排名前50的企業中有22家是國企。

中指研究院資料顯示，今年上半年，百強房企拿地總額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地資料來看，房企佈局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及後期的運營風險，“聯合拿地”成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底的首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現，大多數的高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向於前期聯合拿地，後期聯合開發也成為首選。

在廣州白雲區，正榮以20.9億元競得鐘落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯合新城控股共同開發；招商聯手弘陽以35.9億元競得白雲區石門街朝陽聯新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯合南國置業開發。

此外，金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯合景泰富業開發；融創以21.62億元競得增城區中新鎮新新公路西側號地塊，溢價率10.8%，成交樓面價10746元/平方米，將聯合金地商置開發。

不過在“三道紅線”及各地樓市調控不斷加碼之下，並非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地後的首例退地，也引起行業的普遍關注。

8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計畫與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨後的回應中，寶龍地產表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為准；祥生控股則稱，並未與宋都簽署過任何協定。

按照計畫，今年宋都的拿地金額為25億-35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經超過了全年計畫。由於合作開發又出現問題，因此宋都寧願虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也占到宋都2020年淨利潤（3.21億元）的15.58%。

集中土拍規則迎優化調整

“雙集中”供地新政的推出，旨在降低土地市場熱度。而中指院資料顯示，今年上半年全國土地市場呈現出“量縮價漲”的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地並未達到預期的“穩地價”目的。

事實上，自7月份以來，中央多次表態要堅持“房住不炒”，要求各地落實“穩房價、穩地價、穩預期”，並進一步加強了對地方政府的約談。深入調控的導向，也帶來了多地土地側調控的細化。

那麼，接下來的集中土拍會產生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響？



8月6日晚間，深圳宣佈中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣佈第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”；8月18日，杭州宣佈31宗住宅用地終止掛牌，這也是杭州第二次延期第二批集中供地時間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、瀋陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。

對於多城中止或延期第二批集中土拍，行業普遍認為“土拍規劃將面臨調整”。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，包括競拍企業需具有房地產開發資質，加強對房地產企業購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。



《每日經濟新聞》記者查詢發現，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則，基本與上述消息的內容相吻合。

如8月13日，福州宣佈第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人範圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。

8月10日，天津市規劃和自然資源局發佈補充公告，明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人。

“這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%-6%的利潤率。”中梁杭金衢的投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，現在一些企業已調整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地品質的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。

值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是“地價觸頂進行競租賃或配建”，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為“所有地塊均採取觸頂搖號”方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水準。



資料來源：貝殼研究院整理

“土地規則的調整對房企來說是把‘雙刃劍’，一方面在推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質的同時，對於房企開發的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產生市場風險。” 張波認為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標準來提升穩健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的“優勝略汰”也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則調整後，核心是嚴格控制溢價，並且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其餘城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯或將被改寫。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。”

土拍規則調整利好房企

第二批集中土拍規則的優化調整，對房企未來的城市佈局將會產生何種影響？

“一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠杆快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。”第一太平大衛斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析認為，開發商主流模式會立足已經進入的城市重點佈局，在已經進入的重點城市經營效率和市占率上下功夫，短期內佈局新的城市的計畫會減少。

時代中國董事會主席岑釗雄近日在中期業績會上表示，堅定大灣區深耕的策略，“除了大灣區以外，我們已進入包括長沙、成都、武漢、南京、杭州等經濟發達的5個城市，我們堅定就在這幾個地方投資，讓投資更加聚焦、更加簡單”。

“預計後續集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。”張波認為，長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。



資料來源：貝殼研究院整理

“當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資管道都可能納入管控。這樣一來，企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水準。” 某大型房企杭州區域負責人林光遊告訴《每日經濟新聞》記者。

某頭部房企浙江區域投拓負責人王洋向記者舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想“求人合作”也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變為“互相掐架”：一個告對方違反企業規則，一個告對方侵害名譽權。

對於房企拿了高價地後的利潤找補空間，一位不願具名的業內人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產品設計搭配儘量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規模，再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放鬆的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。



資料來源：貝殼研究院整理

“今年上半年企業拿地情況，與2016年和2017年企業搶地導致‘地王’頻出的時候頗為相似。” 明源地產研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此後兩三年開始顯現，導致一批房企要麼栽倒，要麼現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業，在大量囤地之後仍有擔憂。

艾振強認為，第二批集中土拍規則調整，對於避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業暴雷危機而影響整個產業鏈上下游，進而導致行業休克性調整的事件發生，同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略佈局。

中小房企或迎喘息機會

在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對於頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金做配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%-3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。

在更嚴格的土地和金融規則下，這樣“碾壓式”的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。

但隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或將迎來發展機會。

“建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。”億翰智庫總監于小雨向記者表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

“隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化，三四線城市也開始‘跟風’調整規則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。”毛呈飛表示。

比如在浙江金華這樣的三四線城市，一些中小房企仍然期待能恢復到以前那種拿到6%-8%利潤率的土拍環境，即使4%-6%的利潤空間也可以接受。

“回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。” 在林光遊看來，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。

實際上，集中供地之外，已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。

記者梳理發現，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。

資料來源：貝殼研究院整理

“集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。”在毛呈飛看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創下新低，或許也正在中小房企的機會。

上半年“雙集中”供地政策對各線城市的土地供應節奏都有著不同程度的影響。貝殼研究院統計顯示，22城之外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建築面積下降了兩成至三成。不過隨著“兩集中”供地逐步常態化，這部分城市下半年可能追趕節奏、加大土地供應。

據貝殼研究院統計，去年以來，排名21-50位的房企明顯加大了在三四線城市的投入，並且在三線及以下城市更傾向於拿10萬平方米以下的項目，“有利於看准一波行情，在一年左右完成開發，避免不可控風險的發生”。

記者手記丨土拍規則之變與中小房企的機會

在第二批集中土拍開始的前一個工作日深夜，深圳緊急發佈“中止”公告。此後，宣佈第二批集中土拍中止或延期的城市越來越多。

記者注意到，在這些城市中止或延期第二批集中土拍的公告中，“穩妥”是關鍵字。與此同時，不少城市在公告中也披露了土拍規則的調整內容，涉及下調地塊最高價和高溢價率、限制競買人範圍和資金來源，以及搖號規則等方面。

房企在熱點城市首批集中土拍中的瘋狂“搶地”場景，多少帶著一些“恐慌”的情緒。而房企激情拿地之後，卻是對未來市場的敬畏和思考：接下來該怎麼拿地？利潤攤薄之下後期如何開發？融資管控、樓市調控及土地新政之下如何“活下去”？

土拍規則優化調整，或重塑行業生態。頭部房企繼續靠實力拿地自不在話下，而對於中小房企及聯盟體而言，搖號規則變化是突降的幸運機會，這在公開土地市場上亦顯得彌足珍貴。

事實上，從部分城市已公佈的土拍規則調整內容看，其方向是引導土拍模式從“價高者得”向“趨向平均出價者得”的方向轉變，這也將有效避免房企一擁而上、盲目“搶地”的現象發生，而中小房企或將迎來發展機會。

鈞濠集團(00115)公布,預期截至6月30日止中期溢利約710萬元,去年同期虧損約1960萬元.

該集團指,預期表現好轉主因期內確認深圳房地產項目深圳棕科雲端項目之住宅單位銷售收益,而去年同期該項目並無產生銷售收益.

該集團預期於本月尾公布業績.

新天地產(00760)公布,預期截至6月30日止中期溢利不超過約8000萬元(人民幣．下同),去年同期虧損約1.62億元.

該集團指,轉盈為虧主因期內錄得分佔聯營公司溢利不超過約9000萬元,而去年同期分佔聯營公司虧損970萬元、就發展中物業計提減值虧損撥備較去年同期減值虧損撥備減少約1億元,以及期內錄得出售一間附屬公司一次性收益約3000萬元.

該集團預期於本月30日公布業績.

旭輝控股(00884)公布,與恆基地產(00012)組各佔50%股權合營企業,發展武漢項目,資本承擔金額9.5億元人民幣.

該集團指,有關項目佔地面積約4.49萬平方米,建築面積約13萬平方米,作住宅及商業用途.該集團指,合作以締結協同效應.

和泓服務(06093)公布,預期截至6月30日止中期綜合溢利及全面收益總額按年升逾1倍,至逾4340萬元人民幣.

該集團指,純利上升主因在管項目及總建築面積增加及新收購附屬公司帶來的財務影響.

該集團預期於本月公布業績.

中國上城(02330)公布,預期截至6月30日止中期虧損介乎500萬元(人民幣．下同)至1000萬元,去年同期純利162萬元.

該集團指,收益料降51%及業績預期減少主要由於首個茂名項目大部分已開發物業於過往年度出售,故物業銷售收益減少,及第二個茂名項目仍處於開發階段,期內並無錄得相關收益所致.

該集團預期於本月底前公布業績.

市區重建局近7年最大型項目、紅磡庇利街/榮光街重建計劃（下稱庇利街項目）昨日截標，僅收到6份標書，是自2014年12月以來接獲最少標書的一個市區重建項目。是次庇利街項目最少有9間發展商入標，主要為本地「大孖沙」，中資近乎缺席。業界表示，項目反應遜於預期，相信與規模較大、須中長線營運商場部分有關。

本地發展商為主 中資近缺席

庇利街項目今年6月下旬截收意向書，吸引36間發展商提交，市建局邀請其中33間發展商及財團入標。市建局董事會設立的招標遴選小組將評審各標書，並就批出項目發展協議向市建局董事會提交建議，由董事會作最終決定。據記者現場所見及綜合市場消息，長實（01113）、新地（00016）、恆地（00012）、嘉華國際（00173）獨資入標；信置（00083）夥拍嘉里（00683）及招商局置地（00978）合作競投，華懋則與會德豐地產合組財團。

嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇表示，庇利街項目屬較大型重建項目，鄰近港鐵土瓜灣站，加上市建局擬以小區發展模式拓展該區，具有發展潛力，故獨資入標，若投得地皮將發展中小型住宅單位。恆地地產發展部高級地產發展經理梁晶晶指出，集團對市區大型地皮感興趣。華懋集團行政總裁蔡宏興昨日出席一個活動時稱，項目是市區難得的大面積地盤，料重建後有利該區活化。

庇利街項目今次收到6份標書，是自從深水埗海壇街229A至229G號（現為傲凱）的蚊型地盤在2014年12月只收到2份標書後，近7年來接獲最少標書的一個重建項目。

庇利街項目佔地約7.97萬方呎，屬市建局透過小區模式推展紅磡和土瓜灣一帶重建項目中首個推出的地盤，可建樓面面積近71.75萬方呎，是繼市建局於2014年觀塘市中心第二及第三發展區（現為凱滙）後的最大規模項目。庇利街項目其中約59.79萬方呎為住宅樓面，料提供約1150伙；商業樓面近12萬方呎，並有約100個車位的公眾停車場。

涉資金龐大 須營運商場10年

市建局要求發展商就庇利街項目自行建議一口價入場費，住宅部分的賣樓收入若達到148億元，便要與市建局分紅，首2.5億元的比例為20%，其後按每2.5億元遞增；當收入達155.5億元以上，分紅一律為50%。市建局須與發展商共同持有零售商場部分10年，並視情況或再延長5年，租金等扣除成本後，發展商佔收益七成，市建局佔其餘三成。由於項目規模較大，市場估值約86.1億至129.14億元，每方呎樓面地價1.2萬至1.8萬元。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，庇利街收到的標書數目不算理想，乃因涉及資金太龐大。是次以本地大型發展商入標為主，他認為近期中資地產商在港賣樓成績一般，資金回籠慢，故調整投地策略，未必競投大型項目。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓說，庇利街項目入標反應稍遜預期，主因中標者須持有商場部分至少10年，期間不能出售，令部分發展商卻步。就內地監管機構連番出手嚴限內房買地和融資，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，內地房企在港的資金應不受監管，是次中資入標反應冷淡，料與項目投資額較大、市區地價偏昂貴有關。

首用小區模式統合發展8項目

市建局為提升市區重建效益，改變以興建單幢樓為主的策略，引入「小區發展」模式，於2016年起啟動位於紅磡和土瓜灣一帶的8個項目，以小社區形式發展，總佔地約30萬方呎，預計提供約4000個住宅單位。市建局初步計劃把所有項目分3至4期推出市場。

紅磡和土瓜灣小區的範圍南至庇利街，北達銀漢街，東面為崇安街，西端是馬頭圍道和土瓜灣道，共8個相連的重建項目，整合成一個總面積逾30.14萬方呎、以整體規劃發展的小社區。昨天截標的紅磡庇利街/榮光街項目（下稱庇利街項目），是8個項目中的頭炮。

市建局行政總監韋志成今年6月於網誌透露，庇利街項目推出招標，標誌小區發展模式正式從規劃設計，踏入落實階段。

設公眾地下停車場改善違泊

該區多個重建項目將在不同時間批出，各個項目之間透過「總體設計要求」所訂立的標準，發揮協同效應。

小區的總體設計要求包括加強區內外的連接性，以小街小舖為設計特色，擬定步行街兩旁的配置及設計；規劃各項目建築物的樓宇間距，提升通風效果；布局小區內不同的城市空間，提供聚腳點；應用更多智能化的樓宇與設施管理元素，並覆蓋5G網絡，構成「智慧社區」。

另外，現時土瓜灣一帶違泊情況嚴重，不時阻塞區內道路，市建局計劃透過小區發展，重新規劃該區的道路網絡，包括設置一個公眾地下停車場，把馬路兩旁的車位移至地底，路面空間用作設置綠化行人走廊；並會興建一個供鄰近項目共用的社區地下停車場，減少路面停車場的出入口，增設街舖，突顯小街小舖特色。

中海外（00688）上半年業績平穩，股東應佔溢利207.79億元（人民幣．下同），按年增長1.2%；扣除稅後投資物業公允值變動收益後，核心淨利潤192.3億元，上升10.9%。每股盈利1.9元；維持派中期息每股45港仙。期內，收入1078.79億元，增長21.7%。其中，物業發展佔1050.11億元，漲21.6%；物業投資佔22.69億元，彈18%；其他業務佔5.99億元。

該公司指出，截至6月底，資產負債率60.2%，淨借貸比率33.8%，未觸「三條紅線」中的任何一條，繼續保持在「綠檔」；加權平均融資成本3.6厘，繼續保持行業最低區間。銀行結餘及現金1174.3億元，加上未動用銀行授信額度530.6億元，可動用資金達1704.9億元。

內房洗牌 看好港樓市

集團上半年於內地14個城市新增20幅土地，買地金額513億元，新增總樓面面積489萬方米，涉1104.9億元貨值，下半年仍有充裕的財務空間獲取更多土地。

該公司指出，今年7月，在本港發展的「維港1號」共推售686伙住宅單位，至今已實現銷售504伙，銷售額57.8億港元，平均售價每方呎2.5萬港元，對香港樓市保持充分的信心並將繼續加大投資。

主席兼執行董事顏建國表示，近期內地樓市調控政策頻密，預計房地產金融將繼續收緊，下半年商品房銷售增速走低，全年銷售保持平穩增長；在行業洗牌的警報下，房企發展模式向穩健經營、精細化管理回歸，而這是中海外一貫保持的經營狀態；該公司將發揮資金充裕的優勢，抓住行業洗牌機遇，持續提升市場份額。

此外，奧園（03883）上周五公告中期業績，少賺13.6%，該股昨天收跌7.3%，報4.67港元，見逾兩年半新低。

奧園料明年「三條紅線」達標

奧園主席郭梓文強調，對公司發展前景充滿信心，不排除未來適當時候繼續增持股份。聯席總裁陳志斌稱，預計2022年底可全面滿足「三條紅線」規定，未來3年實現經營現金流為正數，達致降低負債、增厚淨資產，計劃每年減少有息負債至少5%，今年有息負債可按年縮10%至15%。

獨立屋面積最多495呎 或細絕全港

市場對私人住宅的要求日益提高，發展商紛在旗下全新項目中注入「新思維」，不時為市場帶來驚喜十足的「奇則」。長實（01113）去年5月投得全城關注的觀塘安達臣道對出「港人首次置業先導計劃」（下稱首置）地皮，相隔約一年於今年6月獲屋宇署批出建築圖則，當中包括4幢單層（另設1層地庫）的獨立洋房（Single family house），長實直言若有關洋房抽中作首置單位，「買家會非常高興」。另外，佳兆業（01638）等發展的九龍東啟德第4B區4號（下稱4B4）地皮，除興建分層住宅外，也包括1幢7層高（另設2層地庫）的獨立屋（Single family building）。

長實指買家抽中做屋主會很高興

屋宇署公布，6月批出18份建築圖則，包括5份住宅或商住項目的圖則，最矚目莫過於長實去年5月斥資49.51億元中標的安達臣道首置地盤，總樓面面積約108.88萬方呎。屋宇署的資料月報披露，該項目包括6幢24至32層高的分層住宅、1幢1層的會所及4幢獨立洋房，每幢建築物都設有1層地庫；較特別是4幢洋房俱為1層高，文件未有進一步披露整個項目的單位數目及單位面積等資料。

根據首置計劃的條款和地契要求，該項目所有單位的實用面積須介乎248至495方呎，開放式至兩房間隔，開放式單位佔20%，25%屬一房戶，餘下55%為兩房間隔。政府並會在落成後依照同樣比例抽選不少於1000伙作為「首置」單位，發展商須以市價八折向合資格買家售出有關單位。

長實方面確認，獲批圖則中顯示的4幢1層高的物業，實為獨立洋房，是首置項目抽籤計劃的一部分，直言「相信抽中購買獨立屋的買家會非常高興」。

若依照地契的要求，意味該首置項目有機會提供實用面積最多495方呎的洋房單位，料成為全港面積最細的洋房物業，更可望成為資助出售房屋項目中，首度有洋房物業供應。

佳兆業啟德項目包括7層獨立屋

至於同位於九龍東的啟德4B4地盤，自佳兆業入股後，亦獲批出新的建築圖則。該地皮原由高銀金融（00530）持有，去年5月獲屋宇署批准興建2幢6層獨立屋和5幢分層住宅（全部另設2層地庫）。佳兆業等今年3月確認入股該項目後，已在6月重新獲屋宇署批出建築圖則，分層住宅數目增至7幢，樓高6至24層（另設2層地庫）；獨立屋則減至1幢，惟樓層數目增至7層（另設2層地庫），總樓面面積約57.47萬方呎。

同月獲批的矚目圖則，尚包括尖沙咀西九文化區第31及34號地皮，准建2幢18層（另設2層地庫）的商業樓宇，當中最高的3層將互相連接。

對於安達臣道項目料設有實用面積不足500方呎的迷你洋房，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計，此4戶可能附設花園和私人天台等元素，此類設施在新冠肺炎疫情下備受買家歡迎，由於整個單位「每一部分都可以賣到錢」，為發展商帶來的收入將較一般住宅單位更多。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文形容，首置項目的洋房設計「幾得意」，料屬本港私人住宅項目首見，惟相信只屬個別情況；至於4B4地皮設有樓高逾7層的獨立屋，他認為市場上一般的特色戶「唔係個個鍾意」，此類樓層較多的獨立屋或為市場接受，日後亦具彈性研究改為逐層銷售。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」連升3周，最新報177.27點，突破2019年中歷史高位176.88點，創紀錄新高，按周升0.68%。指數破頂主要受九龍及新界樓價上升帶動，「美聯九龍樓價指數」最新報178.27點，按周升1.37%；「美聯新界樓價指數」最新報164.93點，按周升0.78%；惟「美聯港島樓價指數」最新報192.33點，按周跌0.8%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，今年6月有兩個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及1724伙，較5月的2218伙減少22.3%，上半年合計有4465伙動工，屬於2014年上半年只有3053伙動工以來7年同期低位。他指出，6月私人住宅落成量為1170伙，較5月的3679戶急挫68.2%；上半年累積有8961個單位落成，較去年同期的11371伙減少約21.2%。

銀行條款列明 日後呎價須高於15839

雅居樂 （03383） 陳卓林家族在去年以4.5億元投得的大埔滘地皮，今年初向創興銀行 （01111） 融資1.814億元，大約是地價的4成，在融資協議條款內列明實用呎價須高於15,839元。

該幅地皮位於大埔公路大埔滘段近樟樹灘路，附近是鹿茵山莊，在2020年10月獲雅居樂陳卓林家族成員、雅居樂副主席陳卓賢的次子以私人名義投得，地價4.51億元，每呎樓面地價約4,478元。

據土地註冊處資料顯示，地皮在今年初完成一份建築抵押及浮動抵押（BUILDING MORTGAGE INCORPORATING A FIRST FLOATING CHARGE），涉及向創興銀行合共融資1.814億元，當中1.804億元屬於地價貸款，相當於中標地價4.51億元的40%，另外100萬元則屬於建築成本貸款。

創興回覆沒資料可提供

比較特別的是，貸款協議內提及，項目車位以外的部分每平方呎計的實用呎價須不少於指定價錢（Approved Price），而該指定價錢則為15,839元。早前創興銀行回覆指，就本報查詢沒有資料可以提供。

參考同區新盤建灦地產由「租轉賣」拆售的洋房項目泓山，過去一年實用呎價約2萬元左右，最新一宗今年3月底售出的D號洋房，實用面積2,374方呎，實用呎價約18,113元。

可建50間約2000呎洋房

至於二手方面，據EPRC經濟地產庫資料顯示，鄰近樓齡23年的鹿茵山莊近期分層單位實用呎價則約1.2萬至1.4萬元左右。按照同區樓價，以近年樓價升勢，若果日後以協議所定的實用呎價1.58萬元推售，相信亦不算是過於進取。

地皮可建樓面10.07萬平方呎，屬於中小型地皮，地積比率1.5倍，可建樓面10.07萬平方呎，適合作低密度發展，如果作洋房發展，大約能夠提共約50間面積約2,000平方呎的單位。

核心區舖位租務成交近日有所增加，由於業主普遍降價，加上本地疫情相對穩定，租客亦趁租平重新考慮落戶，令交投稍轉好。

近一個月核心區舖位租務成交略增，包括尖沙咀、銅鑼灣等，均錄得新租戶承接個案。如尖沙咀栢麗購物大道地下9、10號舖及1樓，地舖面積1,411平方呎，連1,357平方呎一樓，合共2,768平方呎，以25萬元租出，呎租約90元。新租客為謝瑞麟珠寶，為期逾3年，資料顯示，該舖曾由謝瑞麟於2005年以月租98萬元租用、2008年加租至136萬元，續約至2013年，惟雙方未達成新租協議，謝瑞麟遷出，由恆生銀行以157.5萬元租用。如今以25萬元租回，租金較高峰期大跌84%。

二手名袋店 40萬租銅鑼灣舖

至於銅鑼灣區亦錄租務個案，銅鑼灣東角道金百利地下一舖位，面積約1,050平方呎，最近獲二手名袋店HANNAH租用，月租約40萬元，呎租約380元。金百利位置上正對崇光百貨，屬黃金零售地段。翻查資料，金百利舖位曾由首飾品牌Swarovski租用，於零售高峰期時，月租高見176萬元，至2018年續租，月租降至約100萬元，早前約滿遷出。按是次月租計，較對上租金平約6成，若與高峰期比較，跌幅更達77%。

早前尖沙咀彌敦道27至30號良士大廈地下及閣樓，獲二手名牌店BRAND OFF租用，月租料約30萬元。

旺角百寶利中心全層 呎租50

旺角區方面，西洋菜南街1號的百寶利商業中心2樓全層，總面積達5,000平方呎舖位租出，新租客為有35年歷史的登山用品零售品牌Chamonix，將由原來的旺角奶路臣街搬至上址，並計劃於今年9月正式開張。

市場人士指，是次月租約25萬元，呎租約50元，較高峰期跌逾5成。旺角百寶利商業中心多層舖，原由FOREVER 21租用，品牌遷出交吉一年多，其中3樓早前獲健身中心租用，月租料約25萬元。

分析指，去年疫情嚴峻，營商環境欠佳，核心區舖位租務甚少。租金經過一年大幅調整後，現跌至相對合理水平，而本地疫情仍穩定，市民消費信心高，吸引不少商戶重新考慮租舖，故第二季4大核心區包括旺角、中環等，舖位租務增。後市方面，預計整體租務平穩，惟旅客尚未重返，租金難以反彈。

買賣方面，核心區舖位交投平穩，中環最核心地段罕有錄逾億元買賣成交。

消息指，中環德輔道中113號遠東發展大廈地下，實用面積約1,161平方呎，以1.15億元成交，舖位由電訊店以每月22萬元租用，回報率約2.3厘，成為今年罕有中環核心地段地舖買賣。據了解，原業主於2003年6月，以1,700萬元購入舖位，持貨18年轉手，獲利約9,800萬元離場，升值5.7倍。

美聯2590萬購旺角舖

至於旺角區方面，美聯工商舖以2,590萬元購入旺角通菜街1M,1N&1P-1T號華發大廈地下D號舖，面積約800平方呎，現由餐廳以每月4.8萬租用，租期自2020年5月2日起至2022年5月1日，該行指預期物業將於完成收購後繼續出租。據悉，舖位原業主於2015年7月以2,690萬元購入，持貨6年轉手，蝕100萬離場。

本港疫情最近保持「清零」，本地消費已逐步回升，帶動舖位投資氣氛升溫，根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，7月份商舖註冊錄160宗（主要反映6月份市況），按年升92.8%。

註冊額約38億 按年升1.12倍

7月份商舖註冊宗數錄160宗，按年升92.8%，按月則跌15.3%，註冊金額約38.11億元，按月升28.6%，比去年同期上揚1.12倍，當中包括屯門天生樓地下共11個商舖及尖沙咀鐵路大廈地下B號舖位分別以3億元及2.068億元成交。

若按銀碼劃分，500萬元或以下及500萬以上至1,000萬元的商舖於7月份分別錄54宗及21宗，分別按月減少32.5%及8.7%。價值介乎1,000萬以上至2,000萬元及5,000萬以上至1億元的商舖分別錄30及7宗，按月分別跌28.6%及12.5%。7月份2,000萬以上至5,000萬元及逾億元的註冊登記則錄按月上升，分別錄41宗及7宗，按月分別上揚20.6%及2.5倍。

若按地區劃分，7月份各區註冊登記宗數全綫錄按月下跌，港島區錄35宗註冊，按月跌23.9%；九龍區錄71宗註冊，按月降19.3%；新界區錄53宗註冊，按月輕微減少3.6%。至於4核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀），7月份共錄23註冊登記，按月跌11.5%。而反映價格走勢的「美聯旺舖4核心區一綫街售價指數」7月份報169.5點，雖然按月微跌0.5%，但今年首7個月仍累升4.2%。

美聯旺舖董事梁國文表示，疫情維持穩定下，不少市民早已回復外出消費，加上防疫放寬讓食肆及部分表列處所受惠，零售及飲食業生意已轉好。部分投資者已看準時機再度入市，令舖位市場交投氣氛熾熱。近日，本港失業率持續下降，當中零售業及餐飲業的就業情況亦見明顯改善，加上政府近日開始發放電子消費券，相信有助進一步支持本港經濟，相信舖位市場前景將穩定向好。

樓市交投不俗，近期多個新盤部署出擊，市場勢掀新一輪搶客戰，惟新盤亦有機會搶佔部分二手市場客源。星島地產網以「多個新盤部署出擊，會否令二手交投受壓？」為提進行民意調查。

是次的民意調查當中，接受訪問的共涉186名受訪者，當中有71人、即約38%的受訪者認為，近期樓市交投不俗，新盤市場更為樓市「火車頭」，市場預期多個新盤正部署出擊，部分焦點盤更以貼市價推出，以力吸各路客源，故料二手交投有機會受壓。

另一方面，有27%的受訪者、即約51人持相反觀點，雖然一手市場交投理想，惟二手市場亦具捧場客，加上部分新盤向隅客亦會回流至二手市場覓盤，對交投具正面作用，故認為新盤未必會令二手交投受壓；同時亦有29名人士、即16%的受訪者指出，影響樓市的因素錯中複雜，一時之間難以作出定論，所以多個新盤部署出擊，會否令二手交投受壓，需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化，對該問題先抱觀望態度。

另外，同樣有19%的受訪者、即共35人認為，樓市整體交投氣氛不俗，後市去向如何及二手交投會否受壓，尚需時間觀察。