疫情趨緩，遞延買盤出籠，激勵建商大舉推案。市調機構調查，疫情趨緩後，北台灣將有9個百億級建案推出，主要分布於雙北市、新竹縣，9案總銷金額逾1500億元。

根據《住展》雜誌調查，北台灣預計開賣的百億級建案，台北市4個最多，新北市3個次之，基隆市、新竹縣各1個。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，7月底防疫警戒降級後，遞延性買盤已陸續回籠，房市需求逐漸回復正常，建商推案力道大舉擴張，百億級超級指標大案傾巢而出，接下來到年底前，房市可望愈來愈熱。此外，9案中有3案目前僅是開發案的第一期，總銷金額就破百億元，明年後還會分批陸續推出多期。

朝向中、大坪數
何世昌指出，多數百億級建案朝向規劃中、大坪數，30坪以下比率降低許多，推測近年建商看好換屋族群需求提升，不但降低小宅比率，連低首付方案也快速消失中，從這幾個百億級建案來看，幾乎都沒有提供低首付的付款方式。

雖然9大百億級建案的案量龐大，但何世昌認為，5月本土疫情爆發後，營建業勞動力短缺問題惡化，有些建商即使買到土地，卻無法動工，今年整體房市供給量仍較去年減少，尚未浮現供給過剩的疑慮，多頭格局依然穩健。


北台9大百億推案 總銷1,500億
工商時報

疫情降級之際，總銷達百億元規模的大案，推案潮來勢洶洶，北台灣至少有九筆個案、合計總銷金額達1,500億元。最大特色是造鎮案變多了、小宅比例變少了，連低首付方案也快速消失中，顯示建商看好房市中長線前景。
住展雜誌26日最新調查指出，最近醞釀登場的百億大案，包括「敦仰」、「Diamond Towers鑽石塔」、「元利森活莊園」、「聯上澐朗」、「新光人壽重慶南路案」、「新美齊画世代」、「大同莊園Ⅲ」、「新橫濱」及「愛山林寶山案」。

住展雜誌研發長何世昌表示，7月底疫情降級後，遞延性買盤已陸續回籠，建商推案力道加大，百億大案傾巢而出，預期年底前房市將愈來愈熱，而這波百億級大案多集中於大台北，其中都更或危老案有4個，包括「敦仰」、「Diamond Towers鑽石塔」、「新美齊 画 畫世代」、「大同莊園Ⅲ」。

此外，「元利森活莊園」是北市極罕見的造鎮系列，規劃三、四房換屋產品，是「豪宅王」元利建設在台北市的相對親民之作，高品質建築是最大訴求。

「新光人壽重慶南路案」為新光人壽先建後售案。「聯上澐朗」則是新店央北重劃區最大規模開發案，也是聯上發史上最大量體建案。

「新橫濱」為基隆造鎮案，下半年先公開「上野」、「星野」兩區逾千戶，是唯一主打低首付的建案，號稱首付只需56萬元起。「愛山林寶山案」則跟上台積電寶山廠擴廠題材，為寶山第一筆造鎮案及開發規模最大的建案，可視為竹科效應的延伸版。

何世昌分析，今年造鎮變多，「元利森活莊園」、「新橫濱」與「愛山林寶山案」，及下半年推出的新案都只是開發系列案的第一期，明年後還會分批分期推出。由於量體十分龐大，銷售時間會較長，這顯示建商如果不看好景氣，不可能選在這個時間推案。

何世昌表示，從百億級大案的產品策略觀察，中大坪數為主流，反觀30坪以下房型，比重明顯降低，顯示建商看好換屋族群需求，小宅比例變少，低首付方案也快速消失，這些現象與今年整體房市趨勢吻合。

這波百億級大案案量龐大，但何世昌認為，營建業缺工問題在疫情之下明顯惡化，有些建商買到土地、也無法動工，今年整體房市供給量仍較去年減少，尚未浮現供給過剩的疑慮，房市多頭格局依然穩健。

台北市危老、都更夯，重建後作為商辦亦不在少數，目前有已建請照危老案中有七案未來將重建為辦公或廠辦，已請照都更案中有五案未來擬興建商辦，合計樓地板面積達8萬坪，老舊商用不動產透過危老及都更重生，已成為未來台北新商辦供給的主要管道之一。

據信義全球資產調查，台北市迄今511件危老核準案件中，就有26件屬於商用不動產，比例約占5％，其中七案已申請建照且規劃興建辦公或廠辦，面積最大為內湖的南陽現代汽車台北服務廠，基地1,436坪將興建廠辦大樓，此外不少銀行、保險業的舊有行舍或辦公大樓亦投入危老重建，如上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行等，推估未來將有近3萬坪樓地板面積可供企業自用或釋出於市場。

除了危老重建外，近二年多來投入都市更新、事業計劃將規劃興建商辦大樓、飯店共有15件，總土地面積1.6萬坪，其中已取得建照擬興建辦公大樓的有五件，包括利百代與潤泰創新的南港玉成段案、國壽松山區敦化段案、寶紘建設大安區通化段案等，預估未來將釋出約5萬坪樓地板面積。

信義全球資產總經理柯宏安表示，台北市商辦大樓普遍老舊，在苦無新商辦釋出且素地取得不易下，舊大樓申請危老、或採都更方式重建都成為開發新策略。

柯宏安表示，近年不少企業發展有成，也積極透過危老與都更方式進行大樓重建，打造全新辦公環境，也可藉新總部大樓升級重塑品牌形象，或是藉此活化與創造不動產價值。目前市場有不少商圈指標辦公大樓將進行重建，包含新光產險大樓、敦化大樓、中華票券金融大樓、蘇黎世保險大樓、國泰襄陽大樓等，預期危老都更熱度將持續。

疫情緩和後，房市推案潮將熱鬧滾滾。據住展雜誌統計，接下來北台灣即將開賣的百億級指標案高達9 個，包括松山「敦仰」、大安「Diamond Towers鑽石塔」、文山「元利森活莊園」、新店「聯上澐朗」板橋「新美齊画世代」、土城「大同莊園Ⅲ」、基隆中山「新橫濱」與竹縣「愛山林寶山案」，總案量超過1千5百億元。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年7月底防疫警戒降級之後，遞延性買盤已陸續回籠，房市需求逐漸回復正常，建商推案力道大舉擴張，百億級超級指標大案傾巢而出，接下來到年底前房市可望愈來愈熱。

住展調查，即將釋出的百億級指標案多集中於大台北，台北市有4 個、新北市則有3個百億案，且大部份是都更案，如「敦仰」、「Diamond Towers鑽石塔」、「新美齊画世代」、「大同莊園Ⅲ」。

住展指出，「元利森活莊園」、「新橫濱」與「愛山林寶山案」都只是開發系列案的第一期，明年後還會分批陸續推出多期。由於量體十分龐大、且會分成數期系列案推出，所以銷售時間會比較長，代表建商高度看好後續市場，如果建商不看好景氣，是不可能選在這個時間推案。

何世昌分析，從百億級建案規劃產品來看，大多數建案都規劃中、大坪數，30坪以下房型。

內政部今天表示，有不動產仲介業者反映，內政部規定實價登錄要求仲介業者必須全面申報仲介費用，影響業者執業，內政部表示，只有在交易總價內含仲介費、裝潢等費用時，才應一併申報註明該費用，一般交易習慣，仲介費用多是在交易總價另外計算收取，所以不用申報註明，業者毋須擔心。

內政部表示，民眾買賣房屋的交易總價，主要包括房屋土地及車位的價格，但實務上可能會有一些的特殊交易情形，例如會將裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內含」在總價之中。所以，內政部在8月25日將這些費用規定公告為「其他價格資訊項目」，在實價登錄申報時必須在備註欄註明其費用，以避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價情事，影響民眾對於市場價格行情的判斷。

內政部表示，對於部分仲介業者提出是否每案都要申報仲介費的疑問，內政部說明應依買賣契約內容來認定，若契約沒有特別約定交易總價包含該等費用，就不需要填載。

內政部表示，以一般買賣交易而言，並不會將仲介費用包含在契約交易總價內，而是另外向買賣雙方計算收取，在申報時就不用申報仲介費用；但如果契約有約定交易總價內含仲介費，就要一併申報註明，以免受罰。

科技大廠陸續進駐南科，園區就業人口逾8萬，據人力銀行調查，有59%上班族嚮往移居台南，其中包括39.6%已經居住於此及19.4%規劃移居，並以單身男性南奔意願最強烈。

1111人力銀行今天與台南市政府共同舉行「勤工樂活大台南調查」記者會，台南市長黃偉哲、1111人力銀行媒體中心總經理何啟聖、Garmin亞洲區總經理王正偉等出席。

1111人力銀行表示，台南2020年失業率為6都最低；且截至110年7月底，台南市公司登記家數4萬584家，與去年同期相比成長4.43%，而商業登記家數7萬2411家，同樣年增3.47%，顯示台南招商有成。

1111人力銀行調查顯示，有5成9上班族嚮往移居台南，其中包括39.6%已經居住於此、19.4%規畫移居，並以「單身男性」南奔意願最強烈；有意願移居台南者，有逾5成認為房貸、房租可負擔。

1111人力銀行媒體中心總經理何啟聖表示，台南科學園區是南部科技重鎮，主要為光電、積體電路、精密機械、生技及綠能等產業進駐，園區就業人口已逾8萬人，「逐工作而居」熱潮正在發酵，其中不乏收入穩定的百萬年薪工程師遷居於此買房自住。

1111人力銀行指出，近年受外移人口剛性需求加持，台南房市交易熱絡，從內政部公布今年首季6都房貸負擔率可發現，台南市為31.12%，遠低於台北市62.17%、新北市49.01%及台中市40.63%，更低於全國房貸負擔率36.54%。

且根據台南市府最新統計，公宅規劃已達2900戶，較原先目標增幅達45%，有效減輕年輕人購屋壓力，同時兼顧都市發展與居住正義。

台南市長黃偉哲表示，台南科技產業薪資水準與北部差距小、物價水準相較北部低，科技大廠的進駐，帶動市民平均薪資成長；如今在南科台南園區與沙崙智慧綠能科學城兩大引擎帶動下，產業聚落將更趨完整。

黃偉哲進一步指出，縣市合併升格起迄今，台南共增加3124件投資案，吸引1兆193億元投資額，創造1兆8295億元產值、增加12萬8923個就業機會，近期智慧穿戴大廠Garmin也在南科擴廠，且將於10月正式投產。

台灣縣市合併改制至今滿10年，根據內政部資料，台北市10年間淨遷出達9萬1479人；至於台南市近10年人口變化，淨遷入人數為6464人、不減反增。

觀察將登場的九大百億指標案發現，多數建案規劃朝中、大坪數發展，30坪以下房型比例減少，顯示建商看好換屋族需求上升，不僅減少小宅比重，更加大推出中大坪數產品。

九大指標案包括松山「敦仰」、大安「Diamond Towers鑽石塔」、文山「元利森活莊園」、中正「新光人壽重慶南路案」、新店「聯上澐朗」、板橋「新美齊画世代」、土城「大同莊園Ⅲ」、基隆「新橫濱」與竹縣「愛山林寶山案」，總案量達1,578億元。建案加大40~70坪中大坪數產品，像是「新光人壽重慶南路案」為先建後售案，規劃57~68坪中大坪數。新店「聯上澐朗」、北市「元利森活莊園」，同樣規劃三、四房型。

住展雜誌研發長何世昌分析，建商加大推出中大坪數產品可能基於三點考量，第一、2018年至今，換屋族購屋比重增加。第二、近年建商推案以較好銷售的小坪數產品為主，部分建商認為小宅市場有供給爆量疑慮。第三、小宅產品因營建成本較高，在利潤考量下，也是建商推案型態從小坪數轉向中大坪數產品的可能原因。

今年北市單價破兩百萬的交易頻傳，台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄資料，發現2019年上半年，「200萬元俱樂部」的豪宅交易有19筆；2020年上半年則有13筆；2021年上半年更出現多達22筆交易，比去年同期增加近1倍，凸顯高端客層財力雄厚。專家分析，不動產可抗通膨，資產持有5年以上也不難，因此富豪們仍積極「錢進不動產」，以買豪宅做為重要的財務規劃之一。

根據最新實價揭露，松山區最高單價豪宅「潤泰敦峰」，今年4月18樓戶，以總價2億1538萬元成交，該戶含車位總坪數約136.9坪，拆算車位後，單價約每坪202.3萬元，這是潤泰敦峰第12筆單價超過200萬元的交易，也讓「潤泰敦峰」穩居200萬元俱樂部。台灣房屋信義安和特許加盟店店東廖德欣表示，「潤泰敦峰」總戶數82戶，目前實價已經揭露21筆交易，其中有12筆交易站上200萬元，而社區近一年平均成交單價197.7萬元，最高單價為去年6月成交的1樓戶239.3萬元。該豪宅社區基地方正、鄰近微風廣場，且高樓層有景觀優勢，再加上建商的口碑不錯，是松山區富豪們的指名豪宅，因此站穩200萬元身價，目前該社區18樓以上的戶別，都有200萬元以上的單價水準。

進一步觀察今年200萬元俱樂部成員，單價最高的桂冠，由新科豪宅王「信義首席公館」奪下，最高單價270.6萬元；而今年最多筆200萬元成交紀錄的豪宅，則是大直的「西華富邦」，上半年已累積５筆，佔比將近四分之一。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，今年上半年躋身200萬元俱樂部的豪宅，包括了「松濤苑」、「信義聯勤」、「西華富邦」、「琢白」、「潤泰敦峰」，以及「冠德信義」等，其中許多筆豪宅交易，都不貸款以現金買下，顯示高資產族資金豐沛，並著眼將指標豪宅作為「收藏品」，不僅作為資產配置，也頗有高端俱樂部會員的概念，藉此與更多賢達人士「群聚」，為自己的身分地位和事業鍍金。

亂象一》建案都還沒正式開賣「付款明細表」瘋傳

日前傳出，在竹北房市的LINE社群，有匿名會員上傳分享位於竹北縣治三期重劃區內的某建案「付款明細表」，表內直接秀出該建案行情已經來到每坪57萬元，據了解，該案在近期全新完工，但尚未正式公開銷售，由於紙上交易沒有正式簽名蓋章，價格真偽難以判斷。

實際詢問該建案銷售中心，業者低調不做回應，也不願證實「付款明細表」的真假，留下外界模糊的空間。當地房產業者指出，大約1?2個月前，位在縣治三期同區域的另一個預售建案才傳出成交價落在48?50萬元，若該新成屋成交價格真是每坪57萬元，等於是價格直接飆破15％。

《住宅週報》社長陸敬民痛批，無論照片上傳的行為人是誰，是該建設公司、建商同業、房仲、投資客，甚至是一般民眾等，市場上突然出現這樣的舉動，只會造成一般消費者對行情價產生不必要的焦慮與恐慌，呼籲極少數不肖人士停止這種行為，不要以擾亂市場正常秩序的不正當手法來誤導消費者，若是試圖透過這種方式去測試風向、定錨開價都是絕對不被允許的！

亂象二》消費者得靠掮客帶路才能提早進場選戶

奇特的事情還不僅如此，由於竹北房市精華區所釋出的「貨源」，極為容易被特定人掌握，包括像是投資客、已購客、房仲等特地對象，加上當地的建商推案轉為低調，使得一般的消費者很難獲得最新的建案開賣資訊，真的想要買房子的人，只能透過「中人」或是仲介的介紹，才能比一般人提早進場選戶，但代價是必須支付一筆服務費給中間人。

「這是一個新竹竹北的特殊現象，因為在大家都想買房子的情況下，接待中心已經沒有辦法用一般的預約程序，讓想買到房子的人都能看屋。」當地人士指出，就怕日後被投資客賺了好幾手，不少消費者也要不惜代價，願意嘗試透過各種關係都要進去買房。

就連當地的代銷業者也曾透露，「業主（指建商）給的指令就是『不要急、慢慢賣』，因為賣太快，反而價格不好談。」

當地業者也直言，一般的消費者如果完全跟建商、代銷業者不熟，自己根本幾乎是沒有管道可以進場購屋，但並非所有的竹北建案都是如此，這種需要靠掮客帶路進場的情況，只會少數出現在精華區的特殊建案。

亂象三》預售屋換約加價再哄抬價格

儘管政府嚴防炒房歪風，嚴查預售屋轉紅單行為，但預售屋換約加價並無涉及不法，因此每當有重大稅制出現時就會有換約潮湧現。

舉例來說，今年7月房地合一新制上路之前，竹北就有許多透過社群媒體成立的換約平台以及論壇通路，紛紛釋出物件，甚至當時的換約加價甚至動輒100萬起跳。

所謂預售屋「換約」是指，在房屋所有權尚未移轉之前，原本的買方將契約轉讓給承接買方，未來房子蓋好建商就直接把產權登記給新的買方，但通常預售屋換約，原買方都會提出「加價」的要求。比如說，原本合約上是總價2500萬，若以加價100萬換約賣給承接人，代表承接人必須多準備100萬的自備款給原買方。

儘管預售屋換約在其他都會區也都有存在，但對以投資買盤為主的竹北地區來說，由於幅員本身不大，但是貨源就是稀少，每當有新的預售屋推出來就很容易被投資客鎖定，一般自住消費者的購屋管道落後，最後逼不得還是得花大錢，買下已經轉了好幾手的物件。

社群影響力明顯發酵，恐成為特定人士哄抬房價的操作管道

根據國泰地產指數最新季報顯示，截至今年第2季為止，新竹縣市的大樓可能成交價已經從第一季的每坪27.3萬元來到每坪31.7萬元，光是單季就上漲了16.12％。但長期觀察竹北房市的陸敬民直言，該數據為新竹縣市的平均房價，若只單看竹北精華區，漲幅更是呈現「跳漲」，並非是健康的漲幅。

竹北房市火熱主要是近年科技景氣好，伴隨著高鐵特區開發、大批投資客進場搶進，也讓周邊房價屢創新高，甚至區內的近期預售屋新案也傳出開價5、6字頭，在網路上開始討論起竹北房價超車新北的聲音。

陸敬民則觀察，自從LINE社群將成員限制提高至5000人後，確實讓消費者討論房市的管道產生很大的轉移，已經不再著重臉書、Mobile01、PPThome-sale等電腦板模式，變成是手機就能立即交流，也讓LINE社群的影響力明顯地發酵中。

再加上LINE的5000人社群又是採取匿名的方式，也容易成為有心人士的操作管道，直接在社群裡有意無意地釋放訊息，企圖擾亂市場正常秩序的不正當手法來誤導消費者。

陸敬民擔憂，往往只要有天價的訂購單被丟到社群時，就會造成一般消費者對行情價的焦慮與恐慌，這也就是為什麼竹北新案價格只要有任何的風吹草動，行情就會容易被操作。

只能提醒消費者，如同每個火熱的市場，都會也伴隨著各種奇特怪象，考驗著購屋者的理性智慧。

國內多區域房價太高，導至年輕族群買房不易，社會住宅有效與迫切興建相當重要，國家住都中心推動彰化「學士安居」及高雄「鳳翔安居」社會住宅新建統包工程、委託監造(含耐震)技術服務案，已公告上網招標至2021年9月22日止，希望工程品質優異的廠商投標，打造具安全居住的社宅。而彰化第一處社宅「學士安居」預計興建260戶，高雄「鳳翔安居」則預計打造440戶，共約700戶。

彰化縣彰化市「學士安居」牛稠子社宅基地於彰化市復興里，學士街及現有巷道竹和路200巷48弄所夾街廓，鄰近國立彰化師範大學進德校區、牛稠子工業區、工業職業學校及彰化藝術高中、八卦山風景區等，機能算不錯，基地總面積約5,015平方公尺（約1,517坪）。

國家住都中心表示，彰化市「學士安居」社宅預計2024年完工，將打造地上10層、地下2層樓的大樓，套房、2房及3房規劃都有，另外將規劃臨學士街基地退縮，留設綠化空間、搭配景觀庭園，提供住戶與鄰里休憩空間。

高雄市鳳山區「鳳翔安居」社宅則位於高雄市鳳山區誠智里，鳳翔一街及鳳翔街所夾街廓，近陸軍官校、杭州公園、鳳山共同市場等，與西北側捷運鳳山國中站距離600 公尺，機能便利。社宅基地除規劃設置托嬰中心、日照中心等社福設施服務外，也將設置店鋪提升地區生活機能。

國家住都中心指出，鳳山區「鳳翔安居」社宅預計2026年完工，將打造地上12到14層、地下2層樓住宅，規劃將興建440戶，計劃打造套房、二房、三房，房型比例估計6：3：1。

買房學問多，各種房型、格局、樓層皆有優缺點，近期有民眾怕吵想找頂樓房，考慮買下市區無電梯的舊公寓5樓，但又聽說頂樓較熱、易有漏水問題，因此請益網友「住舊公寓五樓真的不好嗎？」，意外掀起網友不同看法。

此文一出，有過來人指公寓5樓是市場上最差的物件。他認為未來想轉手，難度會越來越高，就算是自住仍有修不完的漏水問題，程度上的差別而已，且樓下鄰居不會掏錢修繕。不僅如此，夏天時熱爆，冷氣電費驚人，年輕爬5樓不覺得有什麼，現在爬個3樓都會喘，「實在看不出公寓頂樓有任何好處，除了比較便宜！以前還可以加蓋，現在是不可能了，只要被檢舉一定拆，能不買就盡量別買」。

但有人對上述言論不以為然，他表示，自住5樓除了買東西確實有點累之外，空間大、自由度高，完全不怕樓上會殺出小屁孩，且水管較不易堵塞，景觀、光照、隱私權都比較好，是其他樓層不可取代的。更有網友表示，只要取得合法變更就能加蓋，會被強拆的大多是蓋到根本不合法或是沒去申請的案例。

房產專家張欣民曾表示，若家中有老人的自住客通常不太買5樓公寓，但也不是無優勢，若有頂加會有吸引力，一來自用、二來出租，等於多增加一筆收入；另外，位於好地段、交通及生活機能都不錯的話，在市場上會有一定的加分效果。

根據統計，六都去年公寓價格皆全面上漲，漲幅以台南市最兇，增加21.5％，每坪均價為11.0萬，台中市次之，增12.6％，每坪均價為15.1萬；其他縣市部分，桃園市增6.2％、12.6萬/坪，高雄市增5.9％、11.0萬/坪，新北市增3.5％、21.8萬/坪，台北市增2.7％、53.7萬/坪。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，老公寓因政府都更、出租收益的有利條件之下，吸引不少投資族群出手，投報率為2.5％以上，不少學區、商圈、園區行情表現不錯。另外，自住客則喜歡老公寓使用空間大，不用擔心高公設比，若是周邊機能好、地段佳也會捨棄大樓去購買公寓。

8月26日晚間，中南建設發佈了半年報，公司實現營業收入384.82億元，同比增長29.60%：實現歸屬于上市公司股東的淨利潤17.48億元，同比下降14.72%。

上半年，公司房地產業務實現合同銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%；銷售面積790.1萬平方米，同比增長29.7%。平均銷售價格13793元/平方米，同比增長3.2%。

截至報告期末，公司全部開發專案505個，其中在建專案規劃建築面積合計約3193萬平方米，未開工專案規劃建築面積合計約1547萬平方米，可竣工資源總面積4740萬平方米，同比增加7.5%。其中一二線城市面積占比約33%，三四線城市面積占比約67%。

截至報告期末，公司有息負債（含期末應付利息）767.6億元，比2020年末減少31.5億元，有息負債與年度經營規模比值進一步在行業保持最低位置。

中南建設表示，下半年，公司房地產業務將堅持大眾主流住宅產品定位，深化健康住宅的核心理念，持續推進標準化，提升產品品質，在提高運營周轉效率基礎上，適度控制規模增速，努力實現合同銷售合理增長，確保預售資源竣工和收入確認。公司建築業務將繼續加快智慧建造、綠色施工轉型升級，抓住新的市場機遇，提升經營品質。公司將持續增加資產實力，優化資產負債表，提升信用評級，降低融資成本，儘快實現“三道紅線”全部綠檔。

如果不是房地產行業整體下行，一眾龍頭乃至中小房企業績頻繁讓市場大跌眼鏡，華潤置地這家長期處在行業第十名左右、利潤水準保持中上游的房企想必不會受到太多的關注。

在市場奉行高杠杆、高周轉之時，華潤置地的確不夠耀眼。哪怕它長期佈局一二線核心城市，商業板塊坐穩頭把交椅，利潤率表現不錯，如此的成績都不如“碧萬恆融”這樣的封號來得具有衝擊力。

不過現在，華潤置地這種業績穩健、風格審慎的房企，或許要迎來好時光了。華潤置地今年上半年交出了一張無可指摘的成績單，就連挑剔的投資者，能夠給出最尖銳的評價也僅是，“分紅不夠好”，或是“股價不夠吸引”。

分紅、股價，都不及企業活得好重要。在當前的市場背景下，只有精細管理、審慎投資才是逆週期生存之道，過去不激進、現在更不會冒進的華潤置地，展示出了它的發展韌勁。

從營業資料來看，華潤置地的增長在TOP10中算是較好水準。

今年上半年，華潤置地銷售額錄得較大幅度增長，實現簽約額約1648億元，較去年同期增長48.7%；簽約面積963萬平方米，較去年同期增長52.4%。

營業收入方面，華潤置地年中報顯示，今年上半年，華潤置地實現綜合營業額約737.4億元，按年增長63.8%；實現毛利約231.1億元，同比增長約53%，扣除投資物業評估增值後的核心股東應占淨利潤99.1億元，同比增長18.3%；計入投資物業評估增值後的股東應占淨利潤131.3億元，同比增長15.4%。

具體來看，華潤置地開發物業營業額為609.3億元，按年增長69.4%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為82.8億元，按年增長63.4%。總結算面積514萬平方米，2020年同期為293萬平方米，按年增長75.6%。

在營收利潤保持增長的同時，華潤置地的毛利率雖仍維持在較好水準，但總體上還是錄得下滑。年中報顯示，今年上半年，華潤置地綜合毛利率為31.3%，較去年同期的33.5%有所下降；其中，開發物業毛利率由2020年同期的31.1%下降為27.1%；投資物業（包括酒店經營）毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%。

業績會上，華潤置地管理層針對毛利率下降的原因回應稱，開發業務是因為2016-2018年拿了一些相對高地價的項目，集中在今明兩年結算所致。

華潤置地針對毛利率的提升也作出了相應的計畫。

華潤置地總裁李欣提到了兩個方面，“從公司的戰略角度來講，第一，通過多樣化的拿地管道在投資端能夠實現開發銷售型業務毛利率的提升。簡單地講，拿好的地、性價比高的地，來提升公司的毛利率；第二，通過加強生產運營精細化管理和體系建設，將在兩費的管控上，包括銷售費用和管理費用，在住宅的成本的管理上，在綜合體的成本的管理上，挖掘潛力。”

在業績穩健的同時，華潤置地的債務結構也保持良好。據貝殼研究院統計，截至2021年6月30日，華潤置地剔除預收款後的資產負債率為60.9%，淨負債率為37.4%，現金短債比為2.27。由此，華潤置地2021年中期指標全部達標，持續保持“零踩線”。

今年以來，行業發生的重要變化是，不少高杠杆房企持續出現資金鏈困難，而華潤置地這類行業的“優等生”，無疑是那些高杠杆房企眼中理想的“接盤俠”。

就在週四早間舉行的華潤萬象生活業績會上，李欣還被問到“華潤萬象生活是否會與某大物業洽談收購事項”。對於這一問題，李欣表示，“公司沒有得到正式的要約（邀請），但作為行業參與者會關注這個事情，關注這個事情並不代表會去買它的物業。”

這樣的收購機會，華潤置地面臨許多。但這不意味著，它會心甘情願地當“接盤俠”。在華潤置地的業績會上，李欣在回答21世紀經濟報導記者關於是否會與高杠杆房企洽談收購時表示，市場上確實出現了許多這樣的投資收並購機會，華潤置地也始終把多元化管道獲取土地當作非常重要的戰略舉措之一。

李欣指出，“華潤置地採取的策略是廣泛接觸、謹慎獲取，其原因在於華潤置地秉持量入為出的原則，保持定力，優中選優。”儘管收並購的機會很多，但每個收並購無論是專案端還是資產包端，或是公司端，都會有許多的問題或風險。華潤置地一直秉承的是充分識別風險，並且在並購過程中充分創造價值。今年目前接觸了幾十個潛在的收並購項目，但預計最終能夠獲取的可能是個位數。”

從土地儲備來看，華潤置地的確維持了一個較為優質的土地品質。今年上半年，華潤置地新獲取項目33個，新增權益土地儲備714萬平米。其中，一二線城市投資占比86%，並重點在杭州、南京、長沙、鄭州等城市獲取多個城市級TOD商業綜合體項目。

李欣在業績會上提到，“華潤置地在上半年獲取的土地品質是非常不錯的，表現在幾個方面：第一，宅占比占到85%；第二，在一二線城市占比在85%左右。我們可售型物業利潤率在11.5%左右，這個指標也能看出我們的拿地品質比較高。”

穩妥、安全，是華潤置地一直秉持的原則。在業績會上，李欣強調，“華潤置地是絕不會在收並購方面有冒進的動作，會穩中有拓。”這是一個信號，來自於行業龍頭對爆雷房企發出的信號——假若資產品質不好，沒有人會當冤大頭，永遠記住：賣的沒有買的精。

競爭加劇更能展現公司的品質及韌性，佳兆業用一張優秀的半年報證明了公司的發展潛力。

”在中央堅持“房住不炒、因城施策”，以及“三道紅線”和“兩集中”的深入推進下，房企公司近年來面臨著融資環境收緊，以及拿地競爭加劇的局面。

而正是在這種複雜多變的形勢下，房企公司的質地也得到了真正的考驗。

8月25日，深耕大灣區的房企公司佳兆業集團（01638.HK）發佈2021年中期業績，公司業績表現亮眼，營收利潤實現雙增長，合約銷售金額達全年目標的一半，“三道紅線”指標更是全部轉綠。

一、堅持精細化運營，營收利潤實現雙增長

上半年，在疫情得到了有效防控的大背景下，中國經濟實現強勁的復蘇，公司的業績也呈現不俗的增長動力，多項業績指標實現大幅增長。

2021年上半年，公司實現營業收入300.7億元，同比增長34.8%。歸母淨利潤為30.0億元，同比增長8.5%。

將公允價值變動計入損益表的部分調整出去的話，公司的核心淨利潤同比增長28.9%至39.3億元。

物業銷售是公司的核心業務，占總營收的比重為92.0%，這一比例與上年同期基本持平。

佳兆業堅持以利潤為導向，持續實施精細化管理，銷售費用率和管理費用率在上半年分別下降至4.8%和2.5%。

得益于成本管控的不斷完善，經營效率實現提升，公司淨利率在上半年達到10.2%。

二、合約銷售金額穩步攀升，上半年完成全年銷售目標49%

由於房地產行業交付週期較長，公司合約銷售成績能夠作為業績的領先指標。

上半年，公司累計實現合約銷售權益金額約638.5億元，同比增長77.2%。已售總建築面積380.6萬平方米，同比增長79.6%。合約銷售平均售價為每平方米16778元。

公司的年度銷售目標為1300億元，上半年已經完成了全年目標的49%，預計全年業績目標能夠順利完成。

聯席總裁兼執行董事李海鳴表示：“集團下半年預估可售貨值有1270億元。我們將加快推盤節奏，尤其是在深圳、廣州等核心城市有多個項目陸續入市，我們有充分的信心確保1300億元銷售目標順利完成。”


在上半年公司實現的合約銷售中，金額占比最大的分別是珠三角地區和長三角地區，占比分別達48.4%和22.6%。

這兩塊地區合計貢獻近70%的銷售額，也反映了公司在全國性佈局的同時，仍是將重心放在經濟發展較好的高附加值地區，確保業績的高品質增長。

另外，根據克而瑞聯合中國房地產測評中心發佈的《2021年1至6月中國房企銷售排行榜》統計，按照合約銷售權益金額計算，公司排名第23位，銷售排名持續攀升。

為了將銷售與科技相結合，公司成立了數位行銷事業部，在年輕人喜歡的平臺，諸如抖音、微信視頻等進行宣傳推廣，進一步拉近與用戶的距離。

同時，公司還推出“佳兆業京東房產旗艦店”，以及微信小程式“置業佳”，為客戶提供線上看房購房服務等。上半年，線上銷售交易額占總交易額20%，同比增長124%。

佳兆業始終將用戶的幸福生活以及高品質的居住環境放在首位，上半年公司有超過11個項目在室內、園林、商業建築、酒店建築等設計領域獲得包括柏林設計獎、紅點設計獎在內的15項國內外設計大獎。


三、三道紅線指標全部轉綠，資產結構持續改善

房地產行業的融資環境自去年開始呈現供需兩端收緊的態勢，“三道紅線”的頒佈不僅是為了防範地產行業出現金融風險，同樣也是為了幫助房企實現長期高品質的發展。

佳兆業主動迎合政策轉變，通過多元化融資管道積極改善資產結構，確保穩健、長期地發展。

在去年年底，佳兆業的剔除預收賬款後的資產負債率還略高於紅線指標，而截止今年上半年，公司的三項指標已經全部達標。

淨負債率降至93.7%，現金短債比提升至1.53，剔除預收賬款後的資產負債率降至69.9%，佳兆業已經實現指標集體轉綠。

其實，佳兆業從2017年就開始積極、主動進行債務管理，公司降負債的舉動也頗有成效，淨負債率和剔除預收賬款後的資產負債率實現了逐年降低。

截止2021年6月30日，公司綜合融資成本為8.7%，與2020年末保持一致，其中境內融資成本小幅改善。

境內融資方面，公司成功發行了包括尾款ABS、供應鏈ABS/ABN，長租公司債在內的標準化產品總計18.4億元，發行金額較上年同期增長186%。

境外融資方面，公司不僅實現了還款週期的拉長，還實現了債務結構的優化：發行總計23.8億美元的優先票據，償還18.9億美元的優先票據，並以HIBOR+210bps的成本獲得了14億港元的銀行貸款。

此外，公司還通過增發股票的形式，實現了資產結構的進一步改善。

4月份，公司以每7股增發1股的形式，募資25.9億港元，扣除各項開支後籌得的所得款項淨額為21.5億港元。

不管是債券的置換，還是股權融資的成功，都展示出了公司持續優化債務結構的決心。

在業績報告會上，公司CFO吳建新也表示未來公司將繼續主動控制有息負債規模、調節長短債結構，同時也會通過引入戰略投資者和加快銷售及回款等方式，實現公司債務結構的持續優化。

四、多元化補充優質土儲，當前儲備可供未來5年發展

樓市方面，中央繼續堅持推行“房住不炒、因城施策”，住宅供地“兩集中”持續發揮作用。

在大基調不變的情況下，佳兆業遵循審慎拿地的原則，通過招拍掛、城市更新等多元化管道補充優質土儲。同時，公司還堅持深耕大灣區、和其他一線及重點二線城市，為實現長期高品質增長奠定扎實的基礎。

截止2021年6月30日，公司在全國51個城市總計擁有233個房地產項目，土地儲備達3114萬平方米，按照2020年全年合約銷售面積616萬平方米估算，當前的土地儲備足夠應對公司未來5年的發展需要。

其中按照貨值計算，大灣區占比76%，一線城市占比54%，城市更新占比47%。佳兆業在核心城市群的儲備充足。

上半年，公司新增15個土地專案，應占計容建築面積約為246萬平方米，項目貨值約1031億元。

按照收購土地權益建築面積計算，大灣區新增土地占比63%，華西及長三角分別占18%及12%。


五、發揮經驗優勢，連續三年獲得城市更新領域TOP1

隨著“兩集中”的持續深入，以往以招拍掛為核心的拿地策略將會面臨巨大的挑戰，而城市更新則成為了新的優質土儲來源。

在2021年全國兩會上，城市更新首次被寫入政府工作報告中，國家十四五規劃明確實施城市更新行動。

大灣區對於城市更新早已熟悉，而上海、北京、廈門、濟南、徐州、福州、蘇州、天津、重慶等城市也紛紛加入到城市更新隊伍中。

佳兆業自成立以來，就一直在城市更新領域拓展業務，至今已經積累了22年的經驗，在該領域擁有領先同行的競爭優勢。

在由中指研究院、中國房地產TOP10研究組主辦的地產品牌價值研究成果發佈會中，佳兆業憑藉硬實力連續三年被評為中國房地產城市更新領域的TOP1。

從深圳起家，輻射全國，如今公司的城市更新專案已經佈局全國10多個核心城市及地區。


上半年，公司成功完成深圳、廣州、湛江的3個城市更新項目，轉化可售面積約112.5萬平方米，轉化可售貨值727億元，轉化貨值已超2020年全年的640億元。

按權益建築面積計算，2021年上半年城市更新貢獻的土儲占比達33%，同比增長9個百分點。


另外，公司預計下半年還將實現城市更新轉化面積155.2萬平方米，對應貨值約742.1億元。預計全年轉化貨值將同比增長約130.0%。

公司城市更新的轉化效率進一步提升，同時隨著集中供地政策在更多城市實施，招拍掛市場競爭加速，擁有城市更新優勢讓公司在補充優質土儲時底氣更足。

公司表示，未來1-2年內，還將實現轉化可售面積382.8萬平方米，可售貨值約1420億元，未來從城市更新中獲得的土地資源也頗為充足。

7月26日，佳兆業集團獲得深圳市龍崗區阪田街道五和樞紐片區重點更新單元前期服務商中標通知。此次中標，是公司在城市更新領域實力的體現。

公司董事局副主席、執行董事兼總裁麥帆也在中期報告會上表示，將把該專案當做片區利益統籌規劃專案來做，不僅要考慮交通樞紐和片區功能配套，還要把產業結構升級、民生服務需求等多方面要求囊括在內，希望建成佳兆業集團新的標杆作品。


六、帳面現金創歷史新高，短期沒有流動性風險

截止2021年6月30日，公司帳面上擁有貨幣資金、銀行存款及受限制現金合計487.4億元，創歷史新高。

利息覆蓋倍數下滑至4.6，但依舊處於安全區間範圍，短期沒有流動性風險。

公司宣派中期股息每股4港仙，同比增長33.3%，對應股息總額為2.8億港元，約合2.3億元人民幣。

結語

佳兆業的亮眼表現絕不是偶然，在拿地和銷售兩端的長期積累為公司奠定了穩定發展的基石。

一方面，在招拍掛拿地競爭加劇的背景下，公司發揮在城市更新領域的優勢，加快轉化效率，實現優質土地儲備的有效補充。

另一方面，公司堅持精細化運營，不斷縮短專案上市週期，同時還通過增強線上銷售管道，加速銷售回款來保證充足的流動性。

佳兆業的三道紅線指標實現全部轉綠，也意味著公司在面對複雜多變的環境時，擁有更大的騰挪空間。而擁有了健康的體魄，才能無懼寒冬、礪行致遠。

國浩集團(00053)公布,新加坡上市的國浩房地產截至6月30日止中期盈利約1.69億元(新加坡元．下同),升48%,派末期股息每股6分.

該集團指,收益約8.54億元,按年跌8.66%,毛利2.68億元,跌10%.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

龍光集團(03380)公布,截至6月30日止中期純利61.82億元(人民幣．下同),升0.4%,每股盈利1.1213元,派中期股息每股
49港仙.

該集團指,收入約351億元,升約13%,核心溢利55.8億元,升4.6%,權益合約銷售額為736.4億元,同比增長58.9%.該集團總土儲面積為8556萬平方米,主要位於粵港澳大灣區和長三角區域的一二線城市,現金及銀行存款餘額為人民幣420.6億元,淨負債率60.8%,資產負債比率69%,現金短債比1.85倍.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

德信中國(02019)公布,截至6月30日止中期純利按年跌約10%,至6.3億元(人民幣．下同),每股盈利0.23元,不派中期股息.

該集團指,收入約130億元,升1約69%,毛利約28.5億元,增加37.7%.期內銷售額為約430億元,4同比增長67.4%.銷售總建築面積約204萬平方米,同比增加68%,每平方米銷售均價約2.1萬元,同比降約0.38%.上半年取得27幅新增地皮,新增總建築面積約493萬平方米,且75%均位於一二線城市.截至6月30日,在全國27個城市共運營161個項目,期末總土儲約1993萬平方米.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

海口市住建局等三部門昨晚(25日)公布規定,明確初次申報預、現售的商品住房銷售價格備案時,申報價格原則上不超過之前一年內同地段、同類型項目網簽價格.開發企業不得在備案價格之外加價銷售商品住房,若存在違法違規行為,市場監管部門將依法依規從嚴查處.

據介紹,分期開發建設的商品住房項目,申報商品住房銷售價格備案時,兩次申報價格備案間隔未超過一年的,原則上按照不超過前期備案價格進行申報.預售轉現售、零星銷售尾盤的商品住房項目,備案時間不超過一年的,原則上不得上調備案價格.

同時,商品住房價格備案時,開發企業須出具《商品住宅銷售價格承諾書》,並在商品房銷售現場醒目位置公示.按照《商品住宅銷售價格承諾書》,開發企業不得在備案價格之外加價銷售商品住房或將委托裝修、購買車位、加入會員等作為購房前置條件捆綁銷售變相漲價.如開發企業存在上述違法違規行為,市場監管部門將依法依規從嚴查處.

廣州公共資源交易中心公告第二批集中出讓48宗住宅用地使用權,合計用地面積305公頃,建築面積879萬平方米,總起拍價1124億元人民幣,折合樓面單價平方米12791元人民幣.

與廣州第一次集中賣地相比,此次供地規則發生了以下變化:

1、本次掛牌地價最高溢價率不超15%,地價最高的海珠江泰路地塊更將溢價率限死在9%.

2、嚴禁房企使用「馬甲」, 即同一名申請人只能進行一次交易申請(含聯合申請).且要求房企競買宅地必須使用自有資金.

3、大部分土地最高限制樓面價,部分地塊甚至明顯低於此前成交的最高樓面價.

4、本次賣地主要採用「限地價+競自持+搖號」的拍賣方式.黃埔、南沙住宅地塊全部采用「競地價、限房價」模式,並添加出售給首次購房家庭的限制.

信置(00083)公布,截至今年6月底止年度,全年應佔基礎溢利上升126%至103.16億元,每股基礎盈利1.42元.

期內,未入帳的合約銷售總額逾135億元,當中約90億元將在2021╱2022財政年度入帳,土地儲備可供未來5年發展.集團於未來三年,投資物業組合應佔面積將擴大12%,即增加約150萬平方呎,以提供穩定的經常性收入.

展望未來,集團將有多個新項目推售.於本財政年度後,位於黃竹坑的港島南岸「揚海」已獲發預售樓花同意書.集團預期於2021╱2022年財政年度將有3個其他住宅項目獲發預售樓花同意書,這些項目為位於中環卑利街的內地段第9064號、元朗的錦上路站第一期物業發展項目及將軍澳的日出康城第十一期物業發展項目.

旭輝控股(00884)執行董事兼行政總裁林峰表示,目前集團在三道紅線政策中處於「黃檔」,有信心今年底全部進入「綠檔」,而上半年集團的合同銷售金融為1362億元(人民幣．下同),按年增69%,佔今年合約銷售目標約51%,可售貨值亦有2600億元,有信心完成銷售目標.

林峰指,內地的房地產行業體量大、韌性強,看好中國城市化,集團將保持審慎樂觀,在穩房價、穩地價、穩預期政策作用下,局部過熱的土地市場正在降溫.他又預期,房價增幅將會回落,並逐步平穩.去年的基數疫情下較低,令上半年房企銷售增幅大,但下半年銷售增幅會回落,不過,預計全年銷售將保持正增長,當中,一、二線城市市場表現較平穩,三四線城市市場表現則較弱.

*料行業毛利率將在今年末見底*

對於集團毛利率下降4.9個百分點至20.7%,林峰表示,毛利率下跌是行業大趨勢,特別在政府「限房價、限地價」的政策下,行業毛利率或會進一步下降,預期未來好的公司毛利率約為20%,其淨利率亦會在8至10%之間,他希望集團可以達到這個水平,甚至更好.

他續表示,行業的利潤率降低是一個行業發展的必然階段,因為行業的暴利時代已經過去,未來將逐步進入管理紅利、品牌紅利的時代,預期行業的毛利率將會在明年末見底.

至於集團多元化的業務有否分拆計劃,董事局主席林中表示,隨著旭輝永升服務上市,未來集團仍有7至8個「房地產+」的業務,它們一旦成熟,便會推動其上市,希望未來幾年可以推動兩至三個公司上市.

華潤置地（01109）公布截至6月底止中期業績，股東應佔溢利131.25億元（人民幣．下同），按年增長15.4%；扣除投資物業評估增值後的核心股東應佔溢利99.1億元，升18.3%。每股盈利1.84元，每股中期息0.173元，多派15.3%。綜合毛利率31.3%，下跌2.2個百分點；其中，開發物業毛利率由31.1%降至27.1%。該股公布業績後昨早股價高見28.25港元，升2.4%，午市倒跌，收報27.45港元，跌0.5%，成交4.76億港元。

期內，綜合營業額737.4億元，按年增63.8%；其中，開發物業營業額佔609.3億元，漲69.4%；投資物業（包括酒店經營）租金收入佔82.8億元，升幅為63.4%。上半年簽約額1648億元，上揚48.7%，完成全年銷售目標3150億元的52.3%；截至6月底，已銷售尚未結算簽約額2369.5億元，當中已鎖定於下半年結算的開發物業營業額1162.9億元。下半年可售貨源3540億元，住宅佔67%。

料地價下行 審慎吸土儲

截至6月底，華潤置地總土地儲備達7098萬方米，開發銷售型業務土儲佔5988萬方米；上半年新增土儲33幅，總地價915億元，權益貨值1467億元，其中多元化買地貨值佔40%，而住宅權益貨值佔比為85%。管理層表示，在穩地價政策下，預期下半年各地賣地價格可能呈下行趨勢，將繼續量入為出，確保合理回報及穩健財務結構。儘管收購機會增加，公司也採取多元化買地策略，但會維持謹慎，可能接觸數十間公司才落實個位數交易。

截至6月底，集團淨有息負債37.4%，下降8.5個百分點；手頭現金949億元，較去年底增加6%。

成立50周年 連特別息共派69仙

信和置業（00083）公布，截至6月底止全年度業績，股東應佔溢利96.46億元，按年飆4.71倍，為連跌兩年後再度回升；基礎溢利則為103.16億元，增長1.26倍。每股盈利1.33元；今年為信和集團在港成立50周年，信置除繼續派末期息每股41仙外，並因溢利有理想增長，再宣派特別息每股28仙，合共派69仙，計及中期息14仙，全年派83仙，按年增加51%。

中港星澳土儲夠5年用

上年度信置收入245.45億元，大增3.17倍；物業銷售總收入204.03億元，急漲7.6倍，收入主要來自出售成都信和．御龍山（售出40.9%）、黃竹坑深灣9號（沽清）及西九龍帝峯．皇殿（售出99.9%）的住宅單位及車位。預計2021/22財政年度可獲發預售樓花同意書的3個項目，包括中環卑利街內地段第9064號、元朗錦上路站第一期物業發展項目、將軍澳日出康城第11期物業發展項目。

公司指出，截至6月底，信置在中國內地、香港、新加坡及澳洲悉尼擁有土地儲備應佔樓面面積約2080萬方呎，土地儲備可供未來5年發展。

租賃業務方面，總租金收益36.65億元，下降9.8%，主要反映疫情帶來的影響，包括出租率下降5個百分點至89.8%、續租租金負增長及向部分租戶提供租金寬減。集團計劃未來3年把投資物業組合應佔面積擴大12%，即增加約150萬方呎，預計有助帶動經常性租金收入的增長。

信置宣布，德勤將在應屆公司股東周年大會結束時退任核數師，董事會提議委任畢馬威為新任核數師。

鷹君半年虧損大幅收窄

另外，鷹君（00041）上半年錄得虧損7.84億元，較去年同期虧損65.13億元明顯收窄；除稅後核心溢利5.35億元，大增逾5倍，主要受惠豪宅項目「朗濤」已交付75個單位的溢利入賬，維持派中期息每股33仙。

上半年鷹君收益35.69億元，上升31%，主要新增物業銷售收益9.58億元所帶動；酒店分部收益10.1億元，上揚3.1%；租金總收入減少21%至7640萬元。

鷹君表示，在整體營運環境艱辛的背景下，其持續尋找機會擴大其優質資產基礎，並於今年2月收購何文田站上蓋一個豪宅項目發展權（向高銀（00530）主席潘蘇通買入），按賣方2016年的初始成本收購該權利（潘蘇通原持有33.4%權益，再以60.02億元向高銀取得50.1%，以及向華融金控（00993）買入16.5%）。預期該項目2023年開售，2024年底竣工。

鷹君承擔何文田站項目所有成本，包括未付的土地溢價及已提取的貸款；從該項目獲得的回報包括發展溢利分成、項目管理和其他專業費用，以及財務費用（包括為項目投放所有資本的固定利息）。

首批折實呎價28200元 貴絕區內

發展商趁市旺加快推盤，恆地（00012）九龍東啟德THE HENLEY III（THE HENLEY發展項目第3期）昨日開價加入戰團，令港九新界均有焦點新盤推售，掀起新一輪混戰。THE HENLEY III首張價單推出81伙，折實平均呎價28200元，較今年4月底公布的第1期THE HENLEY I首批單位折實平均呎價，不足4個月調高6.6%，進一步推高啟德區的開價紀錄，貴絕同區新盤首批單位；若與第1期最後一張價單比較，則低約1.6%，仍屬貼市價推售，折實入場費625.38萬元。項目主打1房或以下細戶，以建築期付款計算，首批共有71.6%即58伙折實售價在1000萬元以內，可承造80%至90%高成數按揭。有業界指出，區內細單位供應短缺，項目將掀起搶購潮。

THE HENLEY III昨日首度開放示範單位供傳媒參觀及拍攝，隨即公布首張價單，涉及81伙，實用面積238至778方呎，涵蓋開放式至3房。發展商提供最高5%折扣，折實平均呎價28200元，與今年4月底首度推出的第1期THE HENLEY I首張價單折實平均呎價26448元，高出6.6%，貴絕同區新盤首批單位；惟THE HENLEY I其後提價加推，最後一張6號價單折實平均呎價已升至28668元，THE HENLEY III首批則較之低約1.6%，仍貼近現時區內造價。

58戶1000萬以下 可按高成數

首批售價最平單位為3B座9樓E室，實用面積238方呎，屬開放式單位，折實入場費625.38萬元，呎價26276元；售價最貴為同座32樓A室，實用面積778方呎，折實售價2499.54萬元，呎價32128元。項目主打1房或以下細戶，若以建築期付款方法計算，首張價單共有58伙折實售價在1000萬元以下，可承造最高80%至90%高成數按揭。

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目首批以「起步價」推出，第1期現時平均呎價已超逾第3期首批定價，加上項目景觀較第1期更優勝，定價已屬克制，有加價壓力。他說，示範單位今日起供公眾參觀及進行收票，項目最快周六（28日）加推新一張價單，售價有5%上升空間，最快下周進行首輪銷售。

業界指細單位缺貨勢惹搶購

位於沐泰街7號的THE HENLEY III提供404伙，實用面積229至778方呎，預計2022年4月底落成入伙。項目僅提供1個以3A座32樓C室為藍本的1房交樓標準示範單位供參觀，實用面積367方呎，特點是設有衣帽間，睡房有弧形大窗。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，THE HENLEY相隔4個月推出第3期，期間樓價已有一定升幅，首批定價與第1期相若，屬貼市價推售，有起動作用。他估計，區內細單位供應短缺，項目將掀起搶購潮。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，項目首批較第1期最後一張價單有輕微折讓，有一定吸引力，相信首批銷情理想，預計落成後呎租約55至60元，回報約2.5厘，可吸引不少投資客入市。

連鎖甜品店許留山今年中遭頒令清盤，多間分店已告結業，其中租用長達17年的旺角西洋菜南街分店，近日重新租出，但月租低見13.5萬元，較許留山2004年進駐時的月租，低8.5萬元或38.6%。

許留山原租用西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下6號舖，建築面積約820方呎，早於2004年10月已租用，當年月租22萬元，呎租約268元。許留山多年來一直續租，月租最高曾達40萬元，呎租升至約488元。

新約較十七年前低39%

據知，許留山的租約原在今年底才到期，不過該品牌在去年疫情爆發時已經間歇性營業，今年初開始更長期拉閘，分店被指欠租。在許留山遭頒令清盤後，該舖位亦正式提早被業主收回。

市場人士表示，舖位原以每月20萬元放租，在許留山正式撤出後，業主減價至18萬元，終獲一家台式飲品店承租，惟月租降至13.5萬元，呎租約165元。新租金較許留山承租時的最高峰大瀉66.3%，甚至較17年前許留山首度進駐時仍低8.5萬元或38.6%。

西洋菜南街近期亦錄得另一宗租賃成交，為67號地下，建築面積900方呎，原由威高國際（01173）旗下時裝品牌Wanko以每月38萬元承租，呎租422元。在租約期滿後，近期獲鐘錶店以15萬元租用，呎租跌至約167元，較舊租下跌60.5%。

資料顯示，舖位早在2017年初已由威高國際租用，月租高達57萬元，最初由旗下化妝品牌Colourmix經營，惟之後經營環境轉差，威高國際2019年初續租時已獲減租33.3%，豈料續租後不久遭逢社會事件及疫情連番打擊，由於目前已無旅客來港，但租約仍有一段時間才完結，去年換上時裝店Wanko繼續經營，轉攻非旅客市場，約滿後最終撤離。最新租金較威高國際2017年租用時大跌73.7%。

市場上不少一線屋苑樓價破頂，帶動二三線屋苑追落後。將軍澳慧安園呎價約一個月內兩度破頂，最新1座一個位處頂樓對下一層鳳凰樓層的2房單位，以675萬元易手，呎價高達19231元，為屋苑首度有單位呎價升穿1.9萬元，創出歷史新高。

香港置業分區董事劉浩勤表示，將軍澳區慧安園1座極高層E室，實用面積351方呎，2房間隔，單位望開揚山景，以675萬元沽出，呎價19231元。原業主2012年底以361萬元購入，賬面獲利314萬元，持貨9年升值87%。

慧安園4座高層D室，為實用面積354方呎2房戶，上月才以650萬元成交，呎價18362元創屋苑新高，至今相隔僅一個月，屋苑呎價突破1.9萬元，把紀錄推高4.7%。

劉浩勤解釋，現時附近主要屋苑如新都城的二手入場費叫價都超過700萬元，因此購買力轉投低水的二線屋苑。

金庸妻子7300萬沽禮頓山

美聯物業高級營業經理李志強稱，跑馬地比華利山K座中高層1室，實用面積1083方呎3房戶，以3500.1萬元沽出，呎價32319元，為屋苑分層單位呎價新高。原業主2009年2月以1130萬元購入，賬面獲利2370.1萬元，升值約2.1倍。

市場消息指出，由已故武俠小說名作家金庸（原名查良鏞）妻子林樂怡持有的跑馬地禮頓山3座低層A室，實用面積1461方呎4房單位，連一個車位以7300萬元售出，呎價49966元。林樂怡於2007年3月透過公司以2580萬元買入單位，賬面賺4720萬元離場，升值1.8倍。

私人住宅樓價破頂後，發展方向受關注。美聯集團（01200）主席黃建業表示，由於疫情和中美關係反覆，樓市未擺脫好淡爭持格局，維持全年樓價升幅13%的預測，但相信樓價破頂後受移民潮等因素影響，暫時不會爆升。美聯集團並宣布，黃建業女兒兼該集團副主席、董事總經理及執行董事黃靜怡，將調任聯席主席，待股東通過相關的特別決議案後生效。

維持今年升13%預測

黃建業指出，該行統計的「美聯樓價指數」於今年1月跌至低位後，指數一直回升，上半年樓價出現「U形反彈」，指數並於本月升破2019年創下的歷史高位176.88點，最新達177.27點，今年累積漲8.44%。他解釋，升勢主要是「三頭馬車」刺激置業需求引發，包括政府2019年放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）政策、疫情放緩令市場憧憬通關可吸引「新香港人」入市，以及股市波動引發「套股換樓」情況。

他認為，樓市仍受三大變數左右，包括中美關係未破冰甚至於近月爆發金融戰、中港短期內難通關，以及本港移民潮未止等，拖慢私人住宅樓價的升勢，估計未來樓價升幅將較第二季略為放緩。不過，他仍看好樓市前景，料2021年全年樓價漲13%，更大的升幅料待通關後才會出現。

黃建業特別強調，移民潮對樓市的影響未在今年上半年完全浮現，主要是購買力足以吸納市場上的「移民盤」，亦有部分港人「移民不移居」，保留港樓收租，限制了「移民盤」的數量。若移民潮持續甚至擴大，令本港流失人才，將影響本港未來發展和經濟復甦，屆時難免衝擊樓市。黃建業呼籲政府正視「移民潮」，建議重啟投資移民計劃，把「優秀人才入境計劃」每年配額由現時的2000人，增加至5000人。

中期扭虧賺1.76億 10載高

今年樓市明顯好轉，美聯集團的業績亦受刺激，昨天公布截至6月底止中期純利逾1.76億元，為近10年新高，去年同期則虧損約2435萬元；每股盈利24.57仙，不派中期息。期內收益約34.46億元，屬該集團上市以來中期業績新高。美聯集團透露，近年推行一系列策略性措施，包括優化銷售管理團隊等，令其在本港一二手市場的佔有率上升。

另外，美聯集團宣布，待股東通過修訂公司細則的特別決議案後，集團副主席黃靜怡將調任，並與其父黃建業共同出任美聯集團的聯席主席，黃靜怡屆時仍會繼續擔任執行董事和董事總經理。

該集團相關機構近日亦有高層變動，美聯工商舖（00459）日前便宣布委任黃建業孻仔黃耀銘為執行董事及執行委員會成員。

會德豐地產上月以41.85億元投得上水古洞第24區地皮，較市場估值上限約39.39億元高約6.2%，以其總樓面面積約49.24萬方呎計算，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約8499元。地政總署昨天公布全部12份標書的出價，當中有3份的出價高過市場估值上限，除中標財團外，次標出價也達40.53億元，僅較中標價低約3.2%，樓面呎價約8231元。


粉嶺地中標價高次標3%險勝
星島日報

古洞第24區住宅地皮於上月底批出，由會德豐地產以41.85億，每方呎樓面地價8499元奪得；地政總署昨公布其餘11份落選標價，出價介乎24.3億至40.53億，而中標價僅較次標高出約3%，屬險勝而回，另外，首三標出價亦高於市場估值上限。

地政總署昨以不具名方式公開落選標書出價，各路財團出價介乎24.3億至40.53億，每呎樓面地價約4935至8231元。從標價可見，首3份標書出價均高於8100多元，屬高於當時市場估值上限，可見發展商出價相當進取，是次會德豐地產的中標價，亦僅較次標高出3.3%，可謂險勝而回。

第三標的投標價為40.1198億，則比成交價低約4%。不過有4標出價均低於30億元，可見有財團以「執死雞」價入標投地，至於最低出價為24.3億，每呎樓面地價4935元，較中標價低出約41.9%。

上述古洞第24區住宅地皮，位於粉嶺公路以北方向，鄰近石仔嶺花園，地盤面積約8.2萬方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，以地積比率約6倍發展，可建總樓面約49.2萬方呎，當中私人住宅部分不得多於41.03萬方呎，另有商業樓面面積約8.2萬方呎。

地盤北面被劃作梯台式平台範圍，不得高於地面水平以上5米，層數不得高於一層，並須在地面指定位置，設通道以直接通往地盤北面擬議中的市鎮中心。此外，發展商亦須就發展項目提交污染評估、噪音影響、渠務影響以及污水收集系統影響的評估報告。

項目於7月底截標時共收到12份標書，除以41.85億奪地的會德豐地產外，其餘有入標的發展商，包括新地、長實、嘉華、遠東發展及大鴻輝等。

今年外資追捧本港物業，並集中工廈，美聯工商舖指，中外資金合共斥141億元購工廈。

美聯工商董事陳偉志指出，今年以來的全幢工廈買賣佔該板塊大手成交4成，相當於14宗，主因受惠於活化工廈2.0及標準金額補地價先導計劃。工廈物業同受中、外資金追捧，今年以來中、外資合共斥資141.36億元入市，屬歷來首見，買家又以機構投資者為主，今年以來暫錄約98.33億元，佔總買入金額56%，同屬歷來首見。

陳偉志預計，市場對數據中心、倉庫及物流中心的需求愈來愈大，相信下半年相關物業仍然會受到追捧，但由於外資於上半年已經大手入市，市場的合適貨源數目減少，預計外資下半年的入市佔比將逐漸下降，而普通分層工廈及本地買家將會主導市場。

今年錄兩全幢商廈成交

商廈方面，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，今年以來的寫字樓大手成交主要為分層成交，全幢買賣僅錄2宗，只佔7%，亦屬罕見現象，相信是市場憂慮環球經濟環境，令寫字樓表現疲弱，投資者表現審慎有關。資金來源方面，中資買家今年以來暫錄156.7億元，佔約12.7%，為近年的低水平，反映持續封關令中資入市比例大減。今年以來，寫字樓大手市場的買家以房地產企業為主導，今年暫買入120.36億元，佔總買入金額66%。

展望後市，他認為中資及本地買家將繼續主導市場，並以分層寫字樓的買賣為主，而由於寫字樓的未來供應主要集中於非核心區，因此核心區寫字樓的投資價值會比非核心區略優。此外，沙中綫會展站預料將在2022年啓用，相信將會令灣仔、灣仔北一帶寫字樓的投資前景再勝一籌。

麗新發展及資本策略地產持有元朗的工廈物業麗新元朗中心，早前向城規會申請重建住宅發展，涉及828伙，最新獲規劃署不反對，今天城規會將審議有關申請，料有機會通過。

上述項目元朗宏業東街21至35號，曾於去年5月獲城規會批准重建1幢樓高15層的商廈，其後發展商提交全新規劃方案，計畫將物業改作住宅發展，涉及828伙住宅單位。最新獲規劃署不反對上述申請，料今天城規會審議時有機會獲批。

據城規會文件顯示，上址現為商貿地帶用途，早前申請改劃「住宅（戊類）2」用途，地盤面積約7.8萬方呎，以地積比5.22倍發展，可建總樓面約40.85萬方呎；擬建2幢樓高24層分層住宅，涉及828伙；另有1幢為非住宅用途，涉及樓面1.7萬方呎。

另外，南豐持有的葵涌打磚坪街94至100號項目，早前向城規會申請放寬兩城地積比至11.4倍發展，計畫重建成樓高23層的新式工廈，可建總樓面約18.2萬方呎。

最新規劃署表示不反對上述申請，料今日城規會審議有機會通過。

資料顯示，上述地盤佔地約1.6萬方呎，申請放寬地積比率限制，由9.5倍增加兩成至11.4倍發展，擬議重建為1幢樓高23層的全新工廈，包括1層地庫停車場，可建總樓面約18.2萬方呎。

豪宅紛錄成交個案，美聯高級營業經理李志強表示，跑馬地比華利山K座高層1室，面積為1083方呎，為3房連套房及工人套房間隔，原先叫價約3600萬，議價後以3500.1萬成交，呎價為32319元，獲外區用家垂青，購入作換樓自用。原業主於09年2月以約1130萬購入，是次轉售帳面獲利約2370.1萬，升值約2.1倍。

中原副分區營業經理司徒嘉惠表示，何文田爵士花園5座高層B室，面積1056方呎，採3房連套房間隔，另設工人套房，原先叫價2180萬，議價後以2050萬成交，呎價19413元。據悉，新買家為專業人士，原業主則於97年以2045萬購入，帳面僅獲利5萬。

中原分區營業經理周偉航表示，大圍名城3期盛世2座高層SC室，面積958方呎，4房連套房及貯物房間隔，以1980萬易手，呎價20668元，原業主則於12年以1069萬購入，是次沽出單位帳面獲利約911萬離場，升值85.2%。

代理指，北角維多利中心頂層戶，面積1031方呎，3房間隔，望維港煙花海景，以2150萬易手，呎價20854元。原業主於96年7月以655萬購入單位，持貨25年，帳面獲利1495萬，單位升值2.28倍。

香港置業首席聯席董事陳荣添表示，尖沙嘴港景峯3座高層B室，面積791方呎，3房間隔，原先叫租3.9萬，減價3000元，以3.6萬租出，呎租45.5元，據悉，新租客為家庭客，業主於17年8月以約2188萬購入，租金回報近兩厘。