實價登錄2.0在7月上路後，預售屋陸續揭露價格，雙北市各行政區預售案已揭露最高單價，小宅建案撐起一片天！亮點個案方面，南港「德杰羽森」最高單價達每坪101萬元、板橋「達永冬慶」每坪82.9萬，就連外圍蛋殼區的三芝「日初不老莊園」也有最高每坪29.6萬的成交價。

觀察首波已揭露的預售案，雙北市各行政區最高價建案當中，台北市12個行政區中除大安區尚未有預售案揭露外，共有六區單價突破百萬。除了信義區超豪宅「信義首席公館」最高每坪270.1萬元外，中正區「寶舖CARE」最高每坪140.9萬元、松山區「陞遠學」每坪120.2萬元，均為小宅產品，即使過去認知房價較低的蛋白區，包括北投「璞真榮華」、文山「和邦羅斯芙」、萬華「榮耀西門」最高單價也都站上8字頭。

新北市則以新埔捷運站旁「達永冬慶」最高價達每坪82.9萬最高，已達到過去被認為新北首善之區的新板特區豪宅行情，新店「大坪林ONE」、三重「東村齊云」均有最高每坪近69萬元，中和「好站」、新莊「國美青玥」站上6字頭。
新北蛋白區如五股「樂洋洋」站上4字頭，被認為屬蛋殼區的鶯歌「站前美學」站上3字頭，即使較偏遠的三芝，銀髮養生宅「日初不老莊園」最高價亦逼近3字頭。

值得注意的是，大台北區域高價預售建案，多由小宅撐起一片天，今年以來創下各區高價的單戶交易中，約有一半交易面積（含車位）在30坪以下，七成在40坪（含車位）以下，多數均為一房或二房的小宅格局。

住展雜誌研發長何世昌表示，過去創當地高價建案多為豪宅產品，但近年來在自用剛性需求強勁下，具有地段或品牌優勢小宅產品更易創造價格；此外，房地合一稅自用住宅持有六年免稅額400萬元的規定，長期投資置產性質的買盤更轉向中低總價產品，也助長小宅交易漸趨熱絡。

建商搶當航海王、競逐台中海線地區（龍井、沙鹿、梧棲、清水）房市，預估928檔期至第四季至少有25個新案將進場，總銷金額逾340億元，不僅炒熱區域買氣，海線地區也成為928檔期台中最大的首購宅推案熱區，磁吸精銳、國聚等建商首度進軍海線區推案。 　

由於全球航運吃緊，在運量激增下，交通部未來五年將擴大建設國內七個國際商港，提升航港建設與港務業務。身為台灣第二大港口的台中港特區，在海運吞吐量激增下，創造人口就業紅利，帶動海線區域商圈發展；加上三井OUTLET商場、捷運藍線等重大建設挹注，助攻海線房市近幾年蓬勃發展。 　

其中，位於梧棲區的「遠雄幸福城」預售新案，基地面積廣達6,782坪，總戶數2,498戶，總銷高達158億元，也是海線地區金額最大的單一個案！由於土地、營造成本高漲，「遠雄之星」系列新案即將告別1字頭、朝2字頭房價邁進，但絲毫未降低消費者購屋意願，中秋連假預約客戶已經滿檔。 　

此外，精銳建設看好台中海線副都心未來的發展動能，引進超綠覆、低密度住宅規畫，將在沙鹿站特區推出預售案，基地面積1,378坪，坐擁整體街廓萬坪綠特區，享校園、公園第一排的地利優勢，均質三房格局，總銷18億元，將創海線有史以來最高綠覆規格地標大樓。 　

至於龍井區的「國聚之璟」大樓新案，位在東海街上的基地面積達1,924坪，規畫二、三房產品，總銷約20億元。由於龍井區去年同區域的住宅大樓案曾創下區域最高價，業界預估「國聚之璟」房價將上看4字頭，續創區域新高。 　

此外，今年將在沙鹿區、潭子區推出雙建案的久樘開發銷售總經理黃照旺指出，台商回流設廠磁吸科技人才移入，是台中房市人口紅利的最大利基，推升中科周邊的大雅、沙鹿、潭子、龍井等區域房價逐年上漲。久樘開發沙鹿新案坐落於沙鹿核心靜宜商圈的英才路上，與台灣大道、規畫中的捷運藍線僅步行距離，鄰近靜宜大學、北勢國中雙校區，結合自住置產與高收益價值，即將在第三季末推出，總銷約11億元。

鄉林（5531）今（16）日舉辦法說會，由財務長陳重元主持。他表示，鄉林未來兩岸積極購地、推案，規劃未來五年在中國大陸和台灣合計推出逾500億元的新案；其中，彰化員林大案預計明年登場。

今天鄉林舉辦線上法說會，簡報業績展望。

鄉林上半年合併財報顯示，由於營收獲利來源以銷售新成屋為主，因此稅後純損5.2億元，每股淨損0.53元。

陳重元表示，展望下半年，營收會集中在第四季衝高，「鄉林淳真」將於年底完工交屋，總銷16億元、共66戶，已全部完銷。

陳重元表示，今年鄉林業績主要會表現在下半年，由於受疫情影響，行政機關流程會較慢，鄉林新案的完工入帳時間也會比較慢。

在兩岸進度方面，陳重元表示，南京涵碧樓行館銷售七、八成，將會持續銷售。

青島涵碧樓方面，今年底前會衝刺Villa完銷。

至於成都四川項目「涵碧天下R6住宅區」，陳重元表示，目前正全力推進，與政府進行開案前準備和定價，當地開盤價每平方米普遍都在2萬人民幣以上，鄉林希望達到這個水準以上，預估第四季可順利開盤，總銷金額估計達300億元。

台灣今年業績展望方面，陳重元表示，「鄉林淳真」為完工交屋的重點，預計年底入帳，總銷約16億元，已全部完銷。

至於推案計畫，今年主要為新北市三重指標案「鄉林恆美」，上半年推出，已全部完銷，總銷25億元，預計2022年底完工交屋。

陳重元表示，2022年推案計畫方面，台北市會是重點，包括萬華都更案、吉林路都更案，明年將公開銷售，總銷暫估分別為43.35億元、25.6億元。

另外鄉林也首度揮軍彰化員林，預計明年第四季推出，暫估總銷約27.2億元。

這是鄉林首度進入彰化員林的第一筆新案，位於火車站旁蛋黃區，基地面積約為1500坪，預計推出238戶，規劃25至40坪，地上21樓的大樓產品，這是鄉林首度到台中以南推案，不少彰化人去年已經在打聽哪時候要開賣，期待鄉林的進駐。

中國大陸方面，2022年四川成都大案「涵碧天下R6住宅區」為下波銷售挹注的重點，總銷規模達300億元。

台北市長柯文哲近來因社會住宅興建，與內政部次長花敬群隔空開嗆，引發外界關注。由國家住都中心規畫之萬華華江社宅，戶數達330戶，今北市都市設計審議委員會進行第三度進行審議，委員要求調整植栽配置，修正後通過。該案完成核定程序後，1年內可申請建築執照興建。

國家住都中心於北市萬華區規畫華江社宅，共有A、B兩棟，總計330戶，位於環河南路二段，北側為華江國小，鄰近華江大橋、雙園河濱公園、大理國小、大理高中，與東北方捷運板南線龍山寺站台鐵萬華站皆距離約950公尺，基地面積約1900餘坪，為住都中心首次採取預鑄工法的社宅，經費約14億餘元。

都審會今第三度審查華江社宅案，委員質疑，有兩顆移植的樟樹很大，直徑40公分左右，又擠在一起，為什麼當初設計單位在行道樹沒用樟樹，而用水黃皮代替？另外，展開型的植栽「會打架」，不適合在人行道，還是應該以原生種的為主，植栽種類與樹型要考量到，也應注意樹木的重疊性，並考慮到停留空間。

另一名委員認為，目前規畫缺乏較大廣場，現在規畫都是分隔島，無法跟社宅裡面活動作結合，應讓出廣場開放空間，讓居民出來曬曬太陽，這不是社宅很好的景觀系統規畫。

住都中心代表回應，兩排樹依據都市計畫帶狀開放空間的要求，必須要有單排樹5至8米的列植，中間的樹在兩個基地串聯上面有阻擋會調整。有關樟樹兩棵重在一起，因為是孿生樹，兩者交錯再一起，若分開種植存活率有疑慮，因此找沒有地下室範圍的地方，做土丘做移植管理，多了一點樹種有一些顏色讓景觀很豐富，但若認為可以再簡化一點，再討論做調整。

都發局長、都審會主席黃一平最後裁示，該案修正通過，他認為基地形塑對周遭環境有助益，公益空間放大，對萬華地區有影響，後續廣場、樹木等應做好規畫。

近年來台灣房價居高不下讓許多想買房的民眾卻步，有網友因此陷入租屋與買房的抉擇，並好奇兩者間長年下來的差別，引起熱烈討論，有內行網友幫忙計算租屋或買房10年後的存款差異，沒想到卻出現買房會賺66萬、租屋反而負債30萬的狀況。

有網友在PTT論壇Home-Sale版上發文表示，目前在頭份一帶租房子月租1萬元，平時能在家下廚、養寵物等生活品質不錯，如果改買該區450萬的房子，每個月需要多付2,000至3,000元，但生活更有踏實感，兩相比較下，好奇應該咬牙買房還是繼續租屋？引起熱烈討論。

有內行網友特別發文回應原Po，並幫他試算買房與租房10年後的存款差異，假設原Po現在有90萬現金，租屋10年後退租，總共付掉120萬，等於倒貼30萬租屋。

若是將90萬現金當頭期款買房，10年後賣出，即使10年後房子都沒漲價一樣450萬賣掉，但扣掉10年每個月1.2萬的貸款（144萬）及剩餘貸款240萬，還能夠拿回來66萬，「一個你存款會剩66萬，另一個你根本變負債30萬，我覺得很好選。」

文章一出引起熱烈回應，不少人認為，買房的安定感是租屋無法比較的，「租屋：租金10000都是成本；買房：只有房貸利息每個月約4000，其他都是存錢，存在房子裡」、「買房安定感不能比，租房隨時擔心被趕出去，該買的還是要買」、「租房要擔心老了不給租，買房住到爽，這原因讓我咬牙買房」、「租房外部因素太多，認命背房貸。」

此外，有網友點出，台灣房價只會越來越貴，不趕快買房卡位，未來只會更買不起，「買房，房子可能漲價，租房什麼都沒有」、「其實買房有點類似投資AAA級債券啦」、「熱心計算給推，租屋就是比較自由，但買房的安定感難比較」、「現在不買，以後更買不起。」

受疫情衝擊，搭乘捷運人次雪崩式下跌，連帶北市士林夜市、西門町、永康街等一級商圈跟著冷清。根據統計，三大商圈主要捷運站點，包括劍潭、西門以及東門站等，今年六月出站人次均較去年同期大減八成以上。

根據台北市捷運站流量統計，今年六月，劍潭、西門與東門站出站人次依序為十二．八三萬、二十七．五九萬及十四．八九萬人次，較去年同期分別減少八十七％、八十八％及八十％；由此可看出區域內店家生意受到嚴重衝擊，在國際觀光客回籠之前，許多商圈都需要振興消費。

西門町店租腰斬 空置率仍高
根據實價資料，過去西門町店租最高單價每月每坪約兩萬元，有些徒步區熱門店租甚至超過兩萬元。不過，今年以來實價最高店租單價僅一萬元，還是不到十坪的微型店面，以西門町實價揭露的租金行情來看，今年這筆最高單價的租賃案僅排名西門町第十六高，租金修正趨勢明顯，整體西門町空置狀況仍相當嚴峻。

盼疫情回穩 國際旅客回籠
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，越依賴國際旅客的商圈，受影響程度越大，反而內需型商圈店面相對穩健，尤其白天有上班族、晚上有住戶、週末有觀光客的小商圈，生意還能維持穩定，雖然疫情重創部分商圈商機，但適時的租金修正若能吸引更多業種進駐，待疫情回穩後，還是能夠吸引消費回籠，但要回到往日榮景，關鍵還是國際旅客能否回到過去盛況。

據市調機構住展雜誌最新統計，截至9月15日止，今年雙北市危老推案量高達854億元，反觀都更案量約852億元，不僅危老推案量一舉超越去年全年表現，更與都更新推案量呈現「黃金交叉」，首度超車都更推案量。

住展雜誌研發長何世昌表示，危老重建需要100%所有權人同意，但因容積獎勵明確、程序簡便等優勢，已成為民間老屋重建捷徑。惟在建商瘋危老之下，已對原有都更案產生排擠效應，並侵蝕其版塊，認為未來都更新推案將逐漸式微。

據住展雜誌最新資料顯示，今年截至9月15日止，雙北市都更推案量僅約852億元，較去年同期1,413億元大減近四成，今年全年都更推案量已篤定比去年衰退；反觀危老推案量卻蓬勃成長，近期在「序東騰」、「敦仰」等指標案接力登場挹注之下，一舉將危老新推案量推升至854億元，不僅超越去年全年554億元，更與都更新推案量呈現「黃金交叉」、直接超車都更案。

何世昌分析，危老因容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制，且整合鄰地又能獲得容積獎勵等諸多優惠條件，吸引民間大舉投入，不僅案量逐年成長，而且只花五年就讓今年台北市12大行政區都有危老新案釋出，打趴推行逾20年的都更重建條例才達到遍地開花的成就。連林口新市鎮今年都出現首宗危老案「璞園．學」，也代表林口開發至今已逾30個年頭。

由於危老重建效率極快，甚至出現部分已整合完成的都更案，直接「嫁接」危老；他強調，由於雙北市老屋更新直接抄捷徑、「棄都更，走危老改建」，都更推案量能明顯遭受危老排擠，讓雙北市新推案來源逐漸往危老傾斜。

何世昌指出，即便台北市指標都更大案今年接續登場，將推升都更推案量能超過危老案，不過，因民間開發商與屋主普遍喜歡改建程序快又簡便的危老案，認為未來雙北市新建案案量來自都更的比重將遭到壓縮。

政府加速老屋重建 專家：當心市容破碎化

政府希望透過大開危老容積獎勵，加速老屋重建，不過台北市都市更新學會理事長蔡漢霖指出，危老政策不論基地大小通通給獎勵，但卻嚴重破壞都市計畫中總量管制的基本精神，且政策未搭配有遠見的整體都市計畫，即使危老重建後，等著市民的是破碎化的市容、更沒品質的重建環境。

蔡漢霖昨（16）日表示，這麼多年過去了，做為目前都市更新中主要經濟誘因的「容積獎勵辦法」，如今已被證明僅能讓少數市中心或原先土地使用強度不高的個案，提供能免費換回可行的環境，但政策卻加劇了貧富差距與社會不公，並嚴重的破壞了都市計畫中總量管制的基本精神，也欠缺一套完整、有遠見的都市計畫作為配套。

蔡漢霖強調，更重要的是，對於原先土地持份已不多的高層集合住宅，以及房價不夠高的地區這個策略根本無效，也難怪目前的都市更新案大多只能在台北市中心，以及新北市精華區的低矮建築中執行。

房屋移轉熱區出爐，依主計總處發布的最新國情統計通報顯示，今年前七月建築物所有權移轉登記28.4萬棟，年增10.5%，六都同步增加，總數合計21.7萬棟，年增9.8%，又以高雄市增加18.1%最多、台南市增加16%次之。

整體來說，房市雖然受到5月中旬爆發的本土疫情衝擊影響，但仍有所支撐。此外，房市呈現南熱北溫，其中又以台南、高雄的表現最為亮眼，就連疫情最嚴重時的6、7月，其建築物所有權移轉登記仍是呈現正成長，其中台南的增幅還超過二成。

至於今年1~7月移轉登記原因，買賣移轉登記19.8萬棟，占七成，較上年同期增16%，另繼承登記3.4萬棟及贈與登記2.7萬棟，則是分別年減1.8%及0.3%，三者合占逾九成，拍賣等其他登記2.5萬棟，增1.2%。

若按登記月份觀察，今年1~5月交易熱絡，移轉登記棟數20.7萬棟，年增17.6%，6~7月則受疫情影響略呈降溫，年減5.2%。

今年前七月全國移轉棟數案件有76%集中在六都，可見都會區房地產仍是置產及安家立業的首選。其中，高雄市及台南市過戶增幅超過一成，可能與今年以來科技產業可望陸續進駐南台灣的話題帶動，且疫情較緩有關。

國情統計通報資料顯示，今年1~5月六都移轉登記棟數15.9萬棟，占77%，較上年同期增17.5%，其中以新北市4.3萬棟最多，年增22.0%、台中市2.7萬棟次之，年增16.9%， 其餘四都增幅均逾一成；其他縣市亦增18.2%。值得一提的是，高雄市的增幅高達23.8%，居六都之冠，而其移轉登記棟數為2.4萬棟。

6~7月則受疫情影響，六都移轉登記棟數5.8萬棟，年減6.9%，其中新北市及桃園市皆為二位數減幅，台中市及台北市則是個位數減幅；高雄市、台南市因疫情較緩，維持正成長，其中高雄年增5.3%，台南的增幅達到驚人的24.9%。

對此，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，南二都在今年的房市交易有高科技投資、疫情較緩、房價基期低等三個共同點。

新北市最大的整體開發案「新泰塭仔圳市地重劃」從2020年8月4、5日發布實施，新北市經發局表示，目前重劃區約有六成的廠商已順利搬遷，這些遷出廠商考量員工交通便利性，多會搬遷至鄰近的新北市或租金較親民的桃園龜山、八德區等。

新北市地政局重劃科表示，塭仔圳重劃區兩區都已進入自動搬遷期，第一區自動搬遷期限到9月28日，至9月8日共點交1,569間建物，已點交面積達99.9公頃，目前搬遷戶數459戶；第二區幾天前剛發完第二批的救濟金跟補償費、自動搬遷期限至12月31日，期限過後就會全面進場施工。

新北市經發局指出，塭仔圳重劃區兩區合起來的未登記工廠大概有1,132家，至9月8日止，經發局已輔導約728家工廠順利搬遷，其中約有467家、約六成工廠留在新北市；外縣市方面，有261家工廠搬遷至桃園市龜山區、八德區。經發局分析，新北市合法廠辦月租金每坪800至1,000元，塭仔圳重劃區過去月租金僅一半，也使得廠家負擔很重，因而轉往外縣市尋覓較便宜的廠辦。新北市經發局觀察，還有一些工廠仍在尋覓適合的廠辦搬遷。

塭仔圳重劃 房價衝5字頭

新北市歷年來最大面積的重劃案─塭仔圳重劃區，目前建商多半在自辦重劃區部分推案，預估開發後將會是未來數年北部推案亮點地區。專家看好該區發展前景，以目前有兩大龍頭建商布局來看，推估配地之後兩年內單價上看5字頭。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，新莊三個知名重劃區裡，周邊的副都心、頭前重劃區每坪45萬至50萬元，因此塭仔圳重劃區未來有42萬元至45萬元的實力，雖然略高於新莊市區，但與兩大重劃區相比有價格優勢。目前區內新成屋成交價仍在40萬元以下，但未來新推案成交單價會落在45萬元以上，但在潤泰、華固（2548）等兩大建商積極部署下，未來配地後成交單價有望來到50萬元。

黃舒衛指出，新莊三大重劃區定位、占地面積都不同，頭前約50公頃、規劃為純住宅；副都心約100公頃，有行政、商業和娛樂等題材；塭仔圳幅員廣闊，面積接近400公頃，則會走區域換屋、景觀休閒的低密度住宅，雖然目前還有供工業使用，開發熟成時間較晚，但社區規劃條件不錯，未來有望吸引泰山、五股、新莊換屋族或台北市的首購族。

科達建築董事長賴建程分析，新北市府將塭仔圳列為重點發展區域，全區分為兩區，近期正力促廠房拆遷，第一區最快2025年完工，在塭仔圳內新泰重劃區、港泰重劃區因鄰近機捷A5站，交通串連三環三線、匯集國道，且鄰近宏匯廣場、新泰商圈、幸福佳瑪商圈、中平路商圈、新莊國民運動中心，吸引大型建商積極布局。

賴建程指出，近兩年港泰重劃區已吸引八大建商搶進，其中海悅、科達合資海研建築推出首案「新莊海悅花園」僅花四個月即完銷，成為重劃區近期的亮點，接著科達、新潤、華固、宏國、忠泰等知名建商加入戰局，基地大多達千坪，華固去年9月以總價9.9億元買下港泰自辦重劃區內約1,126坪土地，土地單價達88萬元，創下該自辦重劃區新高紀錄。

在建商布局下，下半年已有「鴻承知青」案推出，科達預計第4季推「新莊科達花園」，總銷25億元，新潤、華固等新案也蓄勢待發，今年塭仔圳自辦重劃區可望朝累計300億元推案高峰，房價更全面站穩4至5字頭以上，未來市地重劃配地完成，將掀起建商搶地潮，土地增值有望三倍以上漲幅。

備受矚目的928房市檔期登場。最新市調統計，台中928檔期總推案量將達700億元，較去年同期480億元大增45.8%。業界分析，主要受疫情警戒、實價登錄新法規上路影響，上半年不少推案紛紛延至下半年進場。

台中市不動產開發公會預估，扣除已取得建照的700億元案量，後續尚有258億元新案將在第4季出籠，合計約有958億元案量，其中海線、北屯及七期重劃區是三大推案熱區。

目前已知，海線的龍井、沙鹿、梧棲、清水，就有約25案、342億元的推案量，是第一大熱區；其次是北屯區，新推案有15案、總銷286億元。這兩大推案熱區房市戰況猛烈，高價紀錄一再突破，原屬高價的西、南屯反成為補漲區域。

其中，遠雄建設（5522）在梧棲推出總銷158億元「遠雄幸福城」，是928檔期最大案。其餘還包括七期由鉅建設「惟上」總銷120億元、大陸建設「豐蒔」42億元、單元二精銳建設「Sky One」50億元、北屯龍寶建設「愛臻邸」65億元等。

全球航運吃緊，交通部規劃未來五年投入382億元提升航港建設與港務業務。身為台灣第二大港口的台中港特區，在海運吞吐量激增下，將帶動區域商圈發展。

「遠雄幸福城」基地面積6,782坪，有2,498戶釋出，由於土地、營建成本高築，原以1字頭房價吸睛的遠雄之星系列案，也將告別1字頭，朝2字頭房價邁進。

「國聚之璟」總銷約20億元，位在東海街上的基地達1,924坪，規劃二、三房產品。去年同區域的住宅大樓案曾創下龍井最高價紀錄，外界推估，「國聚之璟」房價有可能站上4字頭。

將在沙鹿、潭子推案的久樘開發銷售總經理黃照旺說，台商回流設廠吸引科技人才移入，是房市人口紅利最大利基，也帶動中科周邊大雅、沙鹿、潭子、龍井等區房價上揚。

9月15日，國家統計局發佈的《8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月，46城新建商品住宅價格環比上漲，較7月份減少5個；二手房價格方面，僅27個城市價格上漲，房價持平城市增至9個，下跌城市高達34個，為今年以來最多。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀表示，8月份各地全面落實房地產長效機制，持續加強房地產市場調控，70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體延續回落態勢。

27城二手房價格上漲

二手住宅價格方面，4個一線城市漲幅環比回落0.2個百分點；二線城市環比漲幅持平；三線城市則連續兩個月下降。

《每日經濟新聞》記者注意到，8月僅27個城市二手房價格上漲，其中除海口漲幅為0.8%外，其餘城市漲幅均在0.5以下；房價持平城市增至9個，下跌城市高達34個，為今年以來最多。

此外，南充、昆明以0.6%跌幅領跌全國；石家莊、牡丹江環比跌幅0.5%緊隨其後。而此前領漲的徐州、金華等城市均掉頭下跌，牡丹江等東北部城市，則表現為持續下跌。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“8月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為0.0%，同比漲幅為2.9%。在連續16個月房價上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次為0，充分說明二手房持續上漲的行情結束。”

“從城市數量上來看，8月份二手房價下跌數量創下疫情以來最多，達34個。而今年3月份二手房最火爆時價格下跌城市僅9個。隨著當前銀行信貸政策的收緊、二手房參考價制度的推進、學區房的積極管控等，當前二手房下跌城市數量增加，房價泡沫正在剔除。”嚴躍進續稱。

深圳新房價格領漲全國

三季度開始，全國房地產市場明顯降溫，信貸政策持續收緊令市場交易量下滑，也使得價格指標明顯下降。

國家統計局資料顯示，8月份70城中有46城新建商品住宅價格環比上漲，較7月份減少5個；20城房價環比下跌，4城房價環比7月持平。

值得注意的是，深圳成為全國新房價格漲幅最多的城市，環比上漲1個百分點。北京、上海分別漲0.2%、漲0.4%。一線城市中環比下跌的城市是廣州，下跌0.1%。

另據CRIC資料，8月深圳普通住宅供應面積49.82萬平方米，同環比跌幅分別為44%、2.4%；成交面積達63.78萬平方米，同環比分別上升57.7%、129.3%。8月成交均價高達87496元/平方米，主要受高價盤集中網簽備案影響，同環比分別上漲68.7%、40.7%。

再以上海為例，中原地產資料顯示，8月上海新房成交量上有較7月所增加，達到90萬平方米，總體來看處於合理區間。一方面第三批集中供應房源已進入尾聲，但供應不足無法支撐銷售。另一方面，連續調控政策落地，市場需要時間消化。雖然8月房價指數環比還出現上漲，但是上漲動力進一步削弱，漲速沒有加快。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析指出：“近幾個月，廣州、深圳都出現過環比下跌的現象，雖然不連續，但從趨勢來看，短期做頭部的可能性非常高。北京和上海雖然沒有出現環比下跌的情況，但上漲動能在減弱。”

對於後市，嚴躍進認為，今年實際上購房政策談不上有多緊，近期要重點關注三四線城市的去庫存情況，這也是一個新的市場風險點。

新開工面積漲幅由正轉負

各城市房價維穩的同時，國家統計局同日發佈的《1~8月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，今年前8月全國商品房銷售金額119047億元，增長22.8%；銷售面積114193萬平方米，同比增速為15.9%。這兩項的增速均連續6個月下降。

同時，1~8月全國房地產開發投資額同比增速為10.9%。該指標增速持續下滑，並有進入個位數增速的趨勢。前8月企業到位資金同比增速為14.8%。

從土地購置情況來看，1~8月全國房企土地購置面積同比增速為~10.2%。

多位市場人士對投資轉冷表示擔憂，從當前房企的心態看，受制於銷售降溫及資金方面的壓力，在拿地方面確實有各類阻力和困境。

另外，8月份全國住宅新開工面積100765萬平方米，下降了1.7%。

“房地產開發投資資料的信息量比較大，從結構貢獻來講，核心主要由兩個主要部分（占比94%以上）：拿地投資和施工投資（包括新開工）。經過量化分析，可以得出新開工領先開發投資一個月，基於此可以判斷下個月房地產開發投資會繼續下行。”

同策研究院研究總監宋紅衛表示，住宅、商辦的新開工資料“由正轉負”，整個產業鏈資料下行及新開工資料的轉向意味著行業全面降溫。

9月16日，國際評級機構標普在一則報告中稱，因流動性耗盡，恆大集團、恆大地產和天基控股評級下調至“CC”，展望負面。

下調恆大集團評級的原因是恆大流動性看起來已經耗盡。據此，標普認為恆大無力償付的風險極高，最終可能會導致其債務重組，這也就意味著恆大幾乎肯定會出現違約情景。

報告稱，恆大集團流動性不足的局面正在大幅惡化。由於恆大不穩定的財務狀況，標普認為金融機構也越來越不願意對其到期貸款進行滾動或授予新專案貸款。

標普認為，恆大集團非常緊張的流動性體現在，兩家子公司未能履行9.34億元的擔保責任（由第三方面向零售投資者發行的理財產品）。而恆大集團和上述兩家子公司之間不存在擔保，標普認為子公司未能償付擔保債務並不直接構成恆大集團的違約。

然而在這一情形下，加上委任財務顧問以評估恆大流動性並探索緩解局面的解決方案，標普認為恆大集團的違約情景（可能包括債務重組）幾乎肯定會發生。

對於恆大來說，預售放緩會減少現金流入的主要來源。買方信心減弱以及恆大集團專案的施工暫停，可能導致合約銷售和可售資源持續下降。這將限制恆大當前現金流入的主要來源。恆大此前已在公告中表示，預計9月份的合約銷售預計將大幅下滑。

另外，標普還稱，恆大集團不斷減少的現金和其他償付途徑也表明流動性趨於枯竭。

對於不願意接受物業或商業票據作為付款的供應商來說，恆大需要償付現金，因此結算壓力仍較大。截至目前，恆大以物業支付的金額達252億元，是恆大集團7月和8月合約銷售的一部分。截至6月末，恆大非受限現金餘額也下降45%至868億元。

澎湃新聞在恆大集團（03333.HK）發佈的中期報告中看到，公司紀錄了公司為應對流動性進行的處置措施，截至8月27日，恆大用物業抵償欠款部分為251.7億元，此外還出售了五個地產專案股權，入帳92.7億元。

恆大集團無力償債的情形正在加劇。標普認為，恆大償還債務利息的能力已急劇惡化。

標普估算，恆大集團仍有大規模債務存量，每年需支付利息逾600億元。

目前恆大需要面對的是即將需要償付的美元債的半年度票息。9月23日需支付第一筆票息，9月底前另有一筆，且未來幾個月內還有幾筆。這些帶來額外挑戰，標普評估或將導致恆大集團不能償付該等票息。

另一家國際評級機構惠譽此前在一份報告中稱，未來幾個月恆大可能會拖欠票息。惠譽估計9月份這些利息的總額為1.29億美元，到2021年底總額為8.5億美元。

標普認為，恆大資產出售仍缺乏進展和可預測性。由於潛在買方面臨信用收緊的局面，其進行大規模收購的能力已弱化，因此恆大集團通過出售資產來籌集足夠現金的不確定性上升。儘管恆大已出售部分資產，包括出售股權和房地產專案，但淨籌資額不到150億元。並且籌資到的金額與公司到期債券和債務規模相比仍遠遠不夠，恆大集團需要進行更大幅度的資產出售，才能避免出現違約情景。

此外，未來12個月的負面展望反映恆大集團的流動性不足，導致出現可見的無力償付和違約情景。標普認為，大幅資產出售是恆大償付能力的關鍵，而出售規模和時間節點都面臨巨大壓力。

同日，恆大地產集團有限公司發佈《關於公司債券停牌的公告》，稱恆大地產目前所有存續的公司債券自2021年9月16日開市起停牌1個交易日，於2021年9月17日開市起複牌，複牌之日起上述債券交易方式發生調整。

是需求？還是泡沫？

儘管疫情仍未得到控制，但全球多國的房價仍在節節高升，“房奴”們的心都很累。不過，在疫情期間房價為何還能如此強勢？通過與在當地生活的民眾對話，我們不妨一起來“溯源”。

聽聽民眾的心聲

海外房價“漲聲”一片之下，不妨先聽聽各地民眾的心聲。

“真沒想到，房地產市場竟然受益於疫情。”在美國三藩市生活的華人張興（化名）今年年初終於在聖約瑟買到屬於自己的房子，回想起買房經歷，他還是印象深刻。“在買到現在這套房子之前，我已經看了十幾套房子，其中有6套房出了價，但基本每套房有10到20個投標是常態，最終的成交價都會比業主叫價高出10％以上，可以說買房是要靠搶的。”

“現在，我住的地方周圍也有掛盤的房源，價格比我當時買的價格高出5%至8%左右。”張興還說，“跟國內不一樣的是，這邊的房產仲介都是要提前預約才能諮詢。”

美國市場備受關注，熱度高自然不在話下。這時，住在新西蘭非熱門片區的民眾卻也體會到了樓市的“火熱”。市場資料顯示，新西蘭的房價達到了一個新的里程碑：全國平均房產價值首次達到100萬新西蘭元（約合450萬元人民幣）。

“如果說奧克蘭的房價上漲很正常，我住的這裡算很偏僻了，房價也在疫情期間上漲。”在新西蘭南地大區生活的華人小米（化名）打趣說，“奧克蘭在北邊，我們在南邊，打個有趣的比喻，那就是我們這相當於國內的鶴崗吧，號稱新西蘭的價格窪地也被抹平。”她向記者展示了一套當地房源的資料：面積為220平方米、占地約455平方米，這套房子在今年1月的成交價為47.5萬新西蘭元（約合218萬元人民幣），現在的掛牌中位價都已經漲到52.5萬新西蘭元，漲幅達到10.5%。“我對這房子印象深刻，正是因為當時業主要賣房子，我才被迫搬家。你還別說，這裡靠近大學，所以非常好出租，買房人也挺多。”

在香港從事房產仲介的邁克過去經常要“到處飛”，滿足客戶在各地的購房需求。他告訴記者，不管是澳大利亞悉尼和墨爾本，還是新加坡和首爾等城市，今年以來亞太地區多地房價正一路走高。以新加坡為例，房地產網站Property Guru資料顯示，今年1~7月新加坡中心區三至四居室的房產銷售價格中值已經接近250萬美元。韓國首爾也是亞太地區房價最高的城市之一，集住宅和商業於一體的辦公式公寓深受單身住戶歡迎，今年上半年的價格同比上漲8%。與此同時，大型房產的價格同比飆升31%。

房價為什麼漲？

貨幣寬鬆、供給和封鎖效應

加拿大蒙特利爾銀行分析師Porter表示，全球房價正以45年有記錄以來的最快速度上漲。亞洲最大房產科技公司居外IQI最新發佈的《2021年第二季度全球房價報告》顯示，在截至2021年第二季度的一年中，特別是在歐洲、亞太等地區的許多國家以及美國和加拿大，兩位元數幅度的房價上漲正成為常態，這一波樓市繁榮的規模是前所未有的，低利率、貨幣寬鬆以及許多國家的大規模政府刺激措施是主要原因。在迄今為止公佈住房統計資料的全球56個住房市場中，有43個市場的實際房價（即根據通貨膨脹調整的價格）有所上升。

不過，也不是所有國家的房價都在上漲，“日本、泰國和菲律賓的公寓價格就在下跌，這些地方過去也是一些投資客喜歡的投資標的。”邁克如是說，“以泰國的公寓為例，去年來自中國的客戶數量就少了近30%。”

疫情之下多國為抗擊疫情，採取了大量的寬鬆措施以提振經濟，隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇，通脹預期一路升高。當然，在本輪多國房價走高的背後，存在多重因素，但具體到各國國情，則有不同原因。例如，對於丹麥、瑞典等歐洲國家，房價上漲背後是負利率房貸和全球負利率債券的盛行，也在很大程度上刺激了購房需求。

在張興看來，強勁的需求，加上低利率環境，是美國一些地區房價上漲的“主因”，買房是為了抗通脹。現在，利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。更有海外觀察人士認為，與次貸危機不同，這一次美國房地產市場的基本面不是投機過剩，而是供給不足。

“我覺得房價上漲的根本原因還是供需，因為疫情以後大量海外新西蘭人回流，他們也比較有購買力，導致需求上漲；另一方面，疫情導致海外工人進不來，原材料也受到海運運力緊張的影響，新建房速度放緩，導致供給減少。”小米表示。

那麼，外國買家對當地房價的推動作用有多大？有市場人士認為，疫情之下多國都實施不同程度的“封鎖”，加上多國都已經採取針對外國人購房的限制措施，本輪房價上漲的“內因”動力強過“外因”。不過，隨著全球供應鏈面臨壓力，建築庫存出現萎縮，鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升，這也導致住房庫存中結構性供需失衡被放大。

“外國買家不是主力，這邊從2018年開始就對海外人士限購。所以，即使外國買家喜歡投資房產，手頭錢也多，但體量還是小，不足以推動這麼大的漲幅。”小米表示。

多國央行開始關注

居外IQI集團聯合創始人、董事會執行主席喬治•奇米爾預計，“到2022年第一季度，主要市場的房價將繼續增長。更多的財務和貨幣刺激，高經濟增長率（特別是在發達國家），以及疫情後增漲的創業意願將使大部分市場的房價面臨進一步上行壓力，同時這些地區的住房可負擔性問題也更加特突出。”

高房價似乎成為疫情給全球經濟帶來的一大“後遺症”——多國紛紛採取經濟刺激政策，持續攀升的房價已經引起多國決策層的關注。無獨有偶，在房價上漲明顯的韓國，已經開啟了加息之旅。

8月26日，韓國央行將基準利率上調25個基點至0.75％，這是3年來韓國央行首次加息。目前，韓國貨幣政策的重點已從支持經濟轉向遏制債務驅動的資產泡沫。韓國此次上調基準利率主要是因為消費需求上升、房地產市場過熱以及家庭負債飆升帶來的通脹壓力上升，加之出口反彈帶動了經濟強勁復蘇。此外，在零售支出強勁、失業率下滑以及房產價格飆升的幫助下，新西蘭經濟增長超預期，通脹率也隨之上升。市場普遍預計，10月新西蘭央行會議將採取8月未採取的措施，加息25個基點甚至50個基點。

在歐洲央行最近的戰略評估中，住房成本是公眾表達的最大擔憂之一。歐洲央行行長拉加德早在6月承認，“疫情防控期間房價與更廣泛的經濟發展之間的脫節，帶來了價格調整的風險”。美國財長耶倫也表示，她擔心“房價上漲將給首次購房者或收入較低的家庭帶來壓力”。

儘管房地產被賦予了抗通脹的資產屬性，但並不是所有國家或地區的房價上漲都能帶來投資回報。公開信息顯示，有海外媒體對全球100餘名地產市場觀察者的調查顯示，超過80%的受訪者認為全球房價漲勢可能已經見頂。國際清算銀行貨幣和經濟主管勞迪奧•博裡奧認為，短期內房價上漲對經濟是一件好事，但房價走高也可能會變成一種不可持續的繁榮，最終導致經濟復蘇逆轉。

不同于首輪集中供地的熱火朝天，從青島、福州、濟南等多個率先完成二輪土拍的城市競拍結果來看，嚴苛的規則下房企對土儲的熱情正在減退，蘇州也正面臨著類似的境況。

據蘇州自然資源規劃局7月底公佈的供地計畫，本次將集中推出23宗地塊，主要分佈于工業園區、高新區、吳中、相城和吳江五大區域，合計出讓土地面積138萬平方米，起拍價約313.18億元，保證金1511億元，定於9月16日-18日拍賣。

隨後，蘇地2021-WG-43號、WJ-J-2021-019號兩宗地塊“因規劃調整、安置房需求原因”終止出讓。在剩餘21幅地塊中，16幅為涉宅用地，4宗為安置房用地，1宗為商業用地。

9月16日，蘇州正式拉開二輪集中供地序幕，共成交7宗地塊，其中高新區3塊、相城區4塊，總出讓面積56.48萬㎡，總成交金額約177億。

根據競拍結果，6幅地塊為底價出讓，僅一宗地塊加價一輪後低溢價成交。

作為今日唯一溢價成交的地塊，純宅地滸墅關地塊自始便備受多家房企關注。該地塊位於高新區滸墅關312國道綠化地西、鴻福路北，出讓面積約9.17萬㎡，起拍價25.84億元，起拍樓面價1.28萬元/㎡，最高限價為1.45萬元/㎡。

在競拍過程中，中建智地加價一輪後以26.1億元競得，成交樓面價1.29萬元/㎡，溢價率1.01%。據瞭解，該地塊周邊在售新房有印瀾岸花園均價2.56萬元/㎡，南山保利雲熹花園均價2.7萬元/㎡。

同樣位於高新區的另2幅地塊，則被星河控股底價拍下，斥資2.91億元。其中，位於獅山橫塘街道文化路西、晉源路北的蘇地2021-WG-46號地塊，為一宗商住地，出讓面積4.83萬㎡，成交價18.61億元，樓面價1.67萬元/㎡。而另一塊，位於文化北路東、現狀道路北的蘇地2021-WG-47號地塊，為一宗純商業用地，出讓面積2.06萬㎡，最終成交金額1.24億元，樓面價4636元/㎡。

此外，相城區的4宗涉宅地塊也紛紛以底價成交。

具體來看，位於澄陽的蘇地2021-WG-41號、42號地塊，樓面價均為1.75萬元/㎡，為今日出讓地塊中最高，分別由蘇高新集團20.65億元、中鐵建55.81億元競得；純宅地黃橋地塊則被當代置業與相城城投聯合拿下，成交價38.59億元；位於陽澄湖度假區板塊的盛澤湖地塊，最終被龍湖集團收入囊中，成交價16.25億元，樓面價1.3萬元/㎡，其周邊已有九龍倉、魯能、路勁、旭輝等品牌房企佈局。

相較於首輪土拍的火熱，蘇州土拍市場“降溫”情緒顯著。在首輪供地中，蘇州三天內成功出讓32宗地塊，吸引了近百家房企參拍，其中28宗涉宅地最終攬金424億。

然而，這一熱度卻並未延續到3個月後的本次土拍中。截至本輪開拍前夕，所有地塊報名房企不足25家，除車坊和勝浦兩幅地塊報名超10家、滸墅關超5家外，其餘地塊均在2家及以下。

對此，諸葛找房資料研究中心在接受《國際金融報》記者採訪時表示，一方面是市場調控加碼疊加房企融資端監管趨嚴的作用，控地價、穩房價仍是調控核心；另一方面，蘇州在二輪集中供地中出現保證金比例上調、房企購地資金來源嚴查等措施，也在一定程度上提高了房企的參拍門檻和資金成本。

經過短暫的供應“斷檔期”後，“金九”期間，北京一批新房專案正在火速進場。北京商報記者梳理發現，9月剛剛過半，已有13個專案對外公示預售許可資訊，相較於過往幾個月份，開發商的推盤速度明顯加快。而在新、老項目集中加推之際，還有更多的項目相繼曝光案名、開放樣板間並同步啟動蓄客，意欲儘快加入“金九銀十”行銷及去化大戰。面對“金九銀十”這一傳統銷售旺季，顯然，佈局京城的一眾開發商們已經逐漸進入“搶收金九”的戰備狀態。

拿證提速

據北京商報記者梳理，9月截至16日，已有13個項目對外公示預售許可資訊，具體包括：悅錦雅苑（保利•錦上）、興辰佳苑（中建•京西印玥）、璟玥雅苑（北京建工•璟玥林汐）、苑璟嘉園（金融街武夷•融禦）、萬平家園（萬科城市之光•東望）、青年金色佳苑（金茂北京國際社區）、瓊華觀園（中建宸廬）、合雅金苑（合生•金茂東三金茂府）、景澤園等。從最新獲批預售的專案來看，涉及朝陽、豐台、房山、通州、順義、懷柔等多個區域。

北京商報記者梳理發現，今年6月共有11個新房項目獲得預售許可，7月及8月分別有8個、9個項目獲批預售。從新盤取證數量來看，9月以來，開發商的推盤速度已經明顯加快，不僅半月取證項目幾乎超過了過往幾個月的月度數值，單日拿證項目最高也達到了3個。

如，9月13日，北京市住建委網站公示了3個專案的預售許可資訊，分別為悅錦雅苑（保利•錦上）、興辰佳苑（中建•京西印玥）、璟玥雅苑（北京建工•璟玥林汐），3個項目共計批准入市1859套房源；稍早前，在9月7日，苑璟嘉園（金融街武夷•融禦）、萬平家園（萬科城市之光•東望）、青年金色佳苑（金茂北京國際社區）3個專案也獲批預售，合計批准入市1708套房源。

“9月以來，開發商確實明顯提速推盤。一方面，是因為今年5月首批集中供地的地塊陸續上市；另一方面，則是因為此前一些老項目也在陸續推出後期的一些貨量。” 合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者表示，進入傳統“金九銀十”行銷旺季，佈局京城、手有存貨的開發商開始籌謀起“金九”搶收。

據北京商報記者梳理，在9月獲批預售的新房項目中，新盤、老盤大概各占一半。今年“金九”期間，新、老在售項目均包含在內，預計全北京範圍內將有近20個項目同台“攬客”。

“搶收”的考量

“今年受集中供地影響，北京在土地供應方面存在一段時間的‘斷檔期’，期間產生了一個‘空窗’，由此也造成了新盤上市的 ‘空窗期’。進入‘金九’以來，不管是新盤剛剛啟動預售還是老盤加推，都是希望借助當前這段時間的視窗期，實現一個更好的去化表現。”郭毅直言，和往年一樣，開發商在“金九”期間快速推進專案入市，就是為了在“金九銀十”的開端衝刺更好的業績。

貝殼研究院高級分析師潘浩也指出，9月是北京常規的樓盤入市旺季，從目前的全國市場走勢看，整體將進入“高位回檔階段”，由於企業融資端持續承壓，在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐，面對傳統“金九銀十”的銷售節點，房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，將加大行銷及推盤力度。

越來越多的項目也開始進入“入市銷售倒計時”。北京商報記者梳理發現，自今年5月北京啟動首批次集中供地、出讓30宗地塊以來，已有24個專案先後曝光案名，不少專案也在“金九”前後流出戶型資料，並陸續開放售樓處。北京商報記者于9月15日獲悉，朝陽壹號、朝陽一墅等項目的售樓處及樣板間將在本月19日、20日正式開放。

保利發展控股北京公司副總經理文靈向北京商報記者介紹稱，今年“金九銀十”期間，保利北京將“組團”推出七大專案，具體包括和悅璞雲、熙悅雲上、和光瑞府、保利•錦上、和光悅府、和錦華宸、保利雲上。

在業內人士看來，伴隨著這部分專案相繼入市，今年北京加入“金九銀十”行銷大戰的項目陣容有望進一步擴大。

當下，開盤加推、大促去化，顯然已經成為開發商的銷售共識。尤其是在限制售價、配建公租房、配建國際人才社區、政府持有產權、高標準商品住宅建設方案等多重因素影響下，業內更是普遍認為，房企在京的利潤空間已被大為壓縮，對於佈局京城的開發商而言，把握好每一個銷售節點、做好銷售的提前排布都至關重要。據悉，北京首批集中供地呈現低溢價、“個性化”調控等特點，從成交溢價率來看，30宗宅地整體溢價率為6.4%，較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點。

值得關注的是，9月只是北京市場的第一個供應高峰，更多的房源供應還在後面。

據幸福裡研究院方面預測，接下來，首批集中供地的項目還有24個將在10月、11月陸續開盤。此外，10月中旬，北京第二批集中供地即將出讓，43宗地塊等待入市。在幸福裡研究院分析師路岩看來，新房的放量供應可以利好購房者，選擇性增多，且不排除項目有優惠釋放。但對於專案及開發商而言，供應量大的區域，必然會短兵相接。

信貸收緊或致“金九”成色不足

儘管1-8月北京新建住宅成交量創下了最近8年來的最高紀錄，達到了42724套，不過也有分析人士基於當前市場的下行態勢，對今年“金九”的成色並不看好。

“在房貸收緊、嚴堵‘假離婚’買房、二手房市場下行等因素疊加影響下，‘金九銀十’的成色大概率會不足。” 中原地產首席分析師張大偉如是說道。

張大偉向北京商報記者表示，房地產市場的核心是信貸，信貸收緊已經從華東、華南逐漸影響到華北，北京當下二手房放款週期也普遍開始在3個月以上。這種情況下，二手房交易放緩影響資金、購房資格，部分置換型購房客群的新房需求也在萎縮。加上第一輪集中供地的項目已開始井噴供應，當前市場已從上半年的“供不應求”轉變為“供大於求”。

路岩也指出，近幾年，樓市傳統 “金九銀十”節點的概念正在弱化，開發商集中供應、區域去化壓力加大之外，樓市整體調控也在趨緊，預計北京新房市場不會過度升溫。

“從整體市場來看，伴隨著北京首批供地專案陸續推向市場，後續應該能夠看到一些熱銷盤的出現，這或將帶動北京今年四季度的市場成交量出現 ‘翹尾’局面。但與此同時，基於區域供應的增加、競品項目的出現，預計北京市場的成交分化也將相對明顯。” 郭毅說道。

談及今年“金九”銷售層面開發商可能存在的壓力，郭毅認為，同一區域內的競品專案之間競爭或將加劇，這將反過來倒推市場、倒推開發商去更加精細地瞭解客戶需求，為購房者提供真正滿足全家庭生活需求的產品。

據悉，在北京首批供應的30宗土地中，朝陽區占到了10宗；根據北京第二批次的供地掛牌資訊，在擬出讓的43宗土地中，朝陽區也是供應數量最多的區域，掛牌土地數量為11宗，分別位於十八裡店、管莊、王四營和孫河鄉前葦溝。在郭毅看來，未來一段時間內，伴隨著更多新地塊的加快入市，朝陽區將成為購房者的一大熱門置業板塊。

“朝陽在最近五到八年左右的時間裡，其實供地量非常少，基本上就只有零星的個位數新盤入市。疊加首批供應土地及正在路上的第二批次掛牌地塊，朝陽區蟄伏已久的潛在‘賣舊買新’的改善升級需求，有望被進一步啟動。”郭毅說道。

上半年社會融資存量規模相較去年同期增長顯著，但同比增幅呈下降趨勢，銀行貸款與發行債券依舊是社會增量的主要推動力。

同時，海外市場與信託領域都呈現出不同程度的縮緊。此外，房企的供給缺乏價格彈性，下半年寬鬆的貨幣政策是否成功促進資金鏈運轉仍需市場檢驗。雖然目前房地產業融資環境趨緊，但財務健康的大型開發商其債券市場。在今年剩下的時間內仍將保持通暢。

不過，與2020年相比，2021年開發商平均融資成本有所上升。房企的資產規模在資本市場表現與財務表現方面成為主要變數因素，且內部分化明顯。

社會融資存量增長顯著，銀行貸款成主要增長力

根據中國人民銀行統計，截止2021年6月末社會融資規模存量為301.56萬億元，同比增長11.00%，剔除疫情低基數影響，2019-2021GAGR為12.76%；增速比2020年同期下降1.50%，自二月以來，存量同比增速呈緩慢下降狀態。

2021年1-6月社會融資規模增量相較2020年同期，呈縮緊狀態其中貢獻增量最大的是銀行貸款，其次是債權類融資和股權性質融資。

回歸房地產行業本身，去杠杆影響力日益增大，各類金融機構投向房地產行業的資金被嚴格審查，到位時間增加；房企的銀行開發貸、信託產品、資產管理計畫、債券發行以及股權融資等多種融資管道均受到不同程度影響。融資成本的上升，反映在資金傳導鏈上即是房企到位資金增幅呈現回落趨勢。

卡森國際(00496)公布,所持浙江省地皮被海寧尖山管理委員會收回,獲得1.8億元人民幣補償,料淨收益約1.54億元人民幣.

該集團指,被收回的土地包括位於浙江省海寧市尖山新區文昌路26號,總佔地面積約15萬平方米,正用作傢俱工廠.該集團指,有關廠房將搬遷以更為集中生產,預期土地收回將不會影響目前整體生產效率,同時長遠能降低成本,而土地收回所得款項及估計收益可提供額外現金流量及增強營運資金狀況.

國際信貸評級機構穆迪將融信中國(03301)的企業家族評級由「B1」下調至「B2」,高級無抵押評級亦由「B2」降至「B3」,評級展望為「穩定」.

穆迪表示,是次調低評級,反映該公司高昂的土地收購成本,預計公司未來12至18個月的盈利能力和關鍵信用指標,將保持在低於B1級中國房地產同業的水平.同時,鑑於內房市場經營環境艱難,融信又可能在未來12-18清償其未付地價和債務,故此預計該公司的流動性緩衝將會下降,但穆迪相信,融信在未來一段時間內將保持充足流動性,可以支持其「穩定」的評級前景.

國家統計局昨日公布8月全國70大中城市商品住宅銷售價格變動情況.交通銀行分析指出,數據顯示部分地區房價下行壓力增加,不論新房或二手房、環比或同比,都出現了漲幅回落或繼續下降的情況.樓市、地市成交總體低迷,房地產市場各項銷售指標全面告負,土地市場冷清.8月單月開發投資接近零增長(0.27%),同時開施工情況也表現不如預期,8月單月施工面積增量以及開工、竣工面積均連續第2個月下降.

展望后市,交銀預計今年樓市可能不會出現「金九銀十」的情況,前期嚴控政策累計效應將繼續發酵,房地產市場銷售持續疲軟．同時受融資監管趨嚴和盈利預期下降的擠壓,房企拿地意願和能力可能降低,或導致土拍熱度降溫.預計房地產投資和銷售可能轉為經濟增長的拖累項.

上海市住建委日前表示,將聯合平安上海建設協調小組辦公室、上海市公安局、市房屋管理局、市城管執法局等相關部門,開展為期3個月的「群租」治理專項行動,以期進一步整頓規範住房租賃市場秩序,加大對城市管理「群租」頑症的綜合治理力度,堅決守牢住宅小區出租房屋不發生安全風險的底線.

香港土地短缺問題已困擾多年，恆隆地產（00101）董事長陳啟宗在集團中期報告中批評，反對派政客是有關問題的根源，藉着妨礙政府發展新市鎮、修訂土地用途，令房價飆升，從而借機指摘政府無能。

土地問題歸咎反對派

他強調，這是政治而非經濟問題，相信在《港區國安法》及新選舉制度下，立法會肆無忌憚行為會受遏制，未來數年土地供應將會增加，地價和樓價皆有望回落，然而，鑑於需求旺盛，樓價不虞暴跌。

陳啟宗指出，《港區國安法》成功令香港回復和平，但經濟已受到不可挽回的損害，需要尋找新增長動力，短期內只能非常倚重金融服務業，因此香港必須盡最大努力，保持國際金融中心地位。

他提到，近期集團面對3大難題，包括新冠病毒、中美關係持續惡化、香港如何重建社會。至於下任特首誰屬，最遲應在明年春天揭曉，這是香港至關重要時刻，新任行政長官將為本港未來制定方向，影響超越其5年任期。

展望未來，陳啟宗又認為，往後10年最好的兩個投資地方是中國及美國，兩國均具有龐大的本地市場。

至於香港方面，受到中美關係緊張所影響，情況會比更大、更多元的內地經濟脆弱，一旦中國向美國採取反制裁措施，本港的金融市場和經濟或會面臨重創。

陳啟宗認為，香港經濟必須與內地進一步融合，未來必然在於大灣區，要抓緊機遇，同時須克服一些挑戰，包括共同語言及國民身份認同等。

政府多管齊下遏止資助房屋炒風，仍難阻資助房屋變搖錢樹，多個新晉居屋相繼錄得連辣招稅成交。其中2019年2月推售的九龍東啟德啟朗苑，即使額外印花稅（SSD）3年限期未屆滿，仍錄得首宗二手交易，有業主持貨僅2年多，即以未補地價370萬元沽貨，扣除辣稅仍賺85.42萬元。

房屋委員會（下稱房委會）上月共錄256宗未補地價資助房屋成交，較本月初公布的155宗，增加101宗或65.2%，本月則暫有35宗。當中，啟朗苑首錄二手交易，消息稱A座極低層4室原則開放式單位，實用面積380方呎，上月以未補地價370萬元易手，呎價9737元。

翻查土地註冊處紀錄，原業主2019年3月斥247.58萬元一手入市，翌月獲中銀香港（02388）批出相當於樓價逾88%的貸款即逾217.89萬元，意味當年僅以逾29.68萬元首期入市，短短近2年半離場賬面速賺122.42萬元或49.4%，即使扣除相當於樓價10%的SSD即37萬元，仍獲利85.42萬元。

據了解，啟朗苑目前仍有1個「辣招盤」放售，為同座同面積低層原則開放式改2房戶，業主同年3月斥261.02萬元一手購入，現連SSD以580萬元放售，叫價更較當年高318.98萬元或1.2倍。

啟朗苑屬「出售居者有其屋計劃單位2018」下推售的居屋，業主持貨首兩年只准由房委會提名的「白表居屋第二市場計劃」買家以原價接貨等，第三至五年則可在未補地價市場轉讓單位。

2019年4月中入伙的彩虹居屋彩興苑上月亦再添辣招盤交易，代理透露，B座彩薈閣低層9室原則開放式單位，實用面積372方呎，以未補地價515萬元成交，呎價13844元。原業主2017年9月以280.55萬元一手入市，若以入伙日期計的SSD限期尚未鬆綁，但賬面已升值234.45萬元或83.6%，扣除交易樓價10%的SSD即51.5萬元，也賺182.95萬元。

長發邨呎造8713 平新界公屋紀錄

另外，美聯物業高級分區營業經理黃淑賢說，青衣公屋長發邨1座敬發樓極高層20室，實用面積443方呎原則開放式，以未補地價386萬元賣出，呎價8713元追平新界未補地價公屋呎價紀錄。原業主2006年以22.8萬元買入，賬面賺363.2萬元或15.9倍。

政府近年陸續因應司法覆核的判決，檢討不同分區的高度限制。規劃署近月完成佐敦和油麻地一帶的高度限制檢討，建議放寬彌敦道至渡船街一帶多幅商業和住宅用地的高度限制，分別放寬10米至20米不等，將交由城規會今天（17日）討論。

根據規劃署向城規會提交的文件，署方建議修訂《油麻地分區計劃大綱圖》中佐敦道至登打士街一系列住宅和商業地的高限，改動範圍包括東面的彌敦道兩旁「商業」用途地皮、廟街等至渡船街的「住宅（甲類）」，以及文成街一帶的「住宅（甲類）2」用途。城規會2010年訂定高度限制時已考慮地形、地盤高度、地區特色和空氣流通評估等因素。

其中位於彌敦道兩旁的「商業」用地，原有高限為100米（主水平基準以上．下同），規劃署指出，經考慮「可持續發展建築設計指引」等因素，若商業用地以地積比率12倍發展，建築物的高度約96至108米，故建議把商業用地的高限放寬10米或10%，至110米。

九龍諾富特酒店重建可受惠

至於大部分「住宅（甲類）」和「住宅（甲類）2」用途地皮，原有高限由80米至100米不等，規劃署建議一併定為100米，讓其能夠以9倍地積比作商住模式發展，意味部分用地的高限獲放寬20米或25%；規劃署並建議把「住宅（甲類）2」用途取消，改劃為「住宅（甲類）」用途。

若前述高限落實放寬，部分區內重建項目有機會受惠，例如資本策略（00497）旗下佐敦彌敦道348號九龍諾富特酒店，原於今年2月獲城規會批准重建為1幢25層（另設3層地庫）的商住樓宇，提供285伙，建築物高度不多於100米，有機會受惠於新高限安排。

由莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉等人創辦的房地產基金麒豐資本，將推出首個項目拆售，為新蒲崗七寶街1號工廈重建項目，已正式命名為東傲，最快下月發售，入場費料低於800萬元。

東傲前身為美華工廠大廈，麒豐於2018年夥拍傅老榕家族旗下廣興置業集團合作購入後，重建成一幢24層高的新式工廈。麒豐資本創辦合夥人暨投資總監洪英偉表示，全幢可銷售樓面約28萬方呎，全層建築面積由1萬至1.5萬方呎，共提供193個工廈單位，建築面積由約700至2900方呎，預計明年下半年落成。

最快下月應市 或留一半樓面收租

洪英偉指出，東傲最快下月推售，入場費料低於800萬元，傾向讓大手或全層買家優先認購，大廈的命名權亦可供出售，料有七成買家為投資者；該項目總投資額逾23億元，若全數單位沽出，有望套現逾30億元。他補充，由於新蒲崗已有逾10年未有工廈新盤推出市場，加上鄰近啟德新發展區，集團有機會保留一半樓面作長線收租，近期已接獲區內廠家和共享工作空間查詢租賃事宜。

麒豐資本創辦合夥人暨行政總監郭浩泉稱，市場資金充裕，工廈市場租售價俱硬淨，市場亦錄得多宗全幢大手成交，但工廈分拆出售的項目卻甚少，故對銷情有信心。集團在觀塘區仍有兩個重建項目發展，包括鴻圖道32號將建商廈，鴻圖道33號則會發展新式工廈。

郭浩泉重申，該集團除對工商物業發展有興趣外，亦在市場尋找其他投資機會，如發展住宅項目，目標為面積4000至5000方呎的市區地盤。

MONTEREY頂層特色戶呎價3.6萬 直逼半山豪宅

將軍澳二手呎價高企，一手成交亦不為遜。將軍澳南臨海屋苑MONTEREY，頂層特色戶剛以6,018.8萬元易手，呎價3.6萬元，逼近半山豪宅呎價，帶動同區二手呎價兩萬元成新常態，日出康城LP6一房連環以逾2萬元呎價易手。

會德豐地產旗下將軍澳南MONTEREY，9A座頂層特色戶，實用面積1,670平方呎，另連104平方呎平台及1,498平方呎天台，以6,018.8萬元成交，實用呎價36,041元，呎價逼近半山豪宅價，惟尚未打破區內藍塘傲洋房創下最貴4.3萬元紀錄。

位置上，MONTEREY坐擁將軍澳南最臨海地段，加上為罕有特色戶，而且屋苑基座為區內新貴浦點DONKI，集各項優點於一身，令其身價大為提升。

二手呎價逾2萬 佔成交逾15%

除了一手呎價高企外，區內二手呎價亦動輒逾2萬元成交，2萬元呎盤按月佔比成交由年初不足1成，至本月佔逾1成半，而且不只限於樓齡新、配套新的屋苑身上。

從本月成交所見，即使老牌上車屋苑如坑口區新寶城，3座極高層B室，實用面積378平方呎，2房，望銀線綫一帶的優質戶，也以796萬元易手，實用呎價達21,058元，不止為同類單位呎價新高，同時為屋苑呎價新高。

至於剛剛擺脫3年SSD期限的日出康城LP6，日內連錄4宗1房成交。香港置業將軍澳分區董事劉浩勤指，LP6最新成交包括5座高層K室，實用面積307平方呎，1房間隔，擁露台，向北，享園景，以665萬元成交，實用呎價21,661元，為同類單位月內新高呎價，原業主於18年以553萬元買入，剛滿3年SSD期限，現沽貨帳面獲利112萬元，升幅2成。

同屋苑3座中層L室，實用面積312平方呎，同屬1房，成交價650萬元，實用呎價20,833元，單位於18年以562萬元購入，轉手帳面賺88萬元。由於LP6首批開售的單位近月陸續脫離SSD期限，促使放盤量大增，目前市場約有近140個賣盤，呎價叫逾2萬元者佔78%，入場費由650萬元起。

事實上，大批半新盤聚落的「澳南」，大部分屋苑呎價突破2萬元的關口，例如MALIBU 3A座高層D室，實用面積369平方呎，屬於1房間隔，早前以820萬元易手，實用呎價22,222元，1房單位樓價已超出9成按揭樓價上限。

陳永傑：康城樓價料跟隨升

同區THE PARKSIDE 3座高層E室，實用面積543平方呎，日前以1,088萬元易手，屬於屋苑2房造價新高。

面對將軍澳二手屋苑呎價達2萬元成常態，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，將軍澳區大可細分作3大區，將軍澳南、寶林及坑口、及康城區，前者因樓齡、配套及景觀等先天條件優勢，呎價屢現新高屬理所當然，而隨着區內的居屋呎價亦近1.5萬、1.6萬元水平，寶林、坑口甚至調景嶺一帶屋苑的造價被推高亦屬正常，所以預計下一波康城樓價亦跟隨上揚。

萬達輕資產商業地產管理業務擬來港上市，據外電報道指，萬達商管在上市前融資中，合共籌集60億美元（折合約468億港元），是中國今年最大規模的上市前融資之一。公司早前已經向中證監遞交境外上市申請。

據悉，是次融資由太盟投資集團（PAG）領投，PAG合共投資28億美元（折合約218億港元），包括19億美元的股權投資，以及9.33億元的銀團貸款。另外，碧桂園（02007）、騰訊（00700）、中信資本以及螞蟻集團均有參與此輪融資。

吉利旗下富豪 擬月底歐洲上市

據路透社報道指，吉利汽車（00175）的母企浙江吉利控股集團，計劃將旗下的另一品牌富豪汽車（Volvo Cars），於未來數周在歐洲進行上市，將會成為歐洲今年最大規模的IPO之一。

富豪汽車據報計劃於9月底，在斯德哥爾摩證券交易所上市，並尋求200億美元的估值（折合約1,560億港元），高盛及瑞典北歐斯安銀行（SEB）將會主導是次上市項目，有機會成為歐洲今年最大規模的IPO之一。

堃博醫療上限定價 每股18.7元

另外，據外電報道指，堃博醫療（新上市編號：02216）將以招股價區間上限18.7元定價，將集資16.7億元。該股將於9月24日掛牌，高盛及海通國際為聯席保薦人。

二手交投回落，惟細單位承接力依然強勁，其中長沙灣四小龍之一的昇悅居，優質2房戶以同類高價1,018萬元成交。

創同類高價為昇悅居8座極高層B室，實用面積522平方呎，2房間隔，望內園景，據悉單位兩個月前已放售，開價1,030萬元，議價後以1,018萬元易手，實用呎價19,502元。原業主於17年以760萬元購入，4年間帳面獲利258萬元。據區內代理指，昇悅居的2房平均造價介乎850萬至900餘萬元，但上述2房戶型甚少放盤，加上極高層、向南等優勢，故能以理想價錢易手。

青衣灝景灣2房 922萬易手

至於青衣灝景灣3期2房園景戶再突破「9字頭」成交，為9座高層G室，實用面積499平方呎，2房，以922萬元沽出，屬同類單位近期高價，實用呎價18,477元，而過去大部分灝景灣3期的內園2房單位，造價均於900萬元以下。

而悉數供應2房單位的沙田欣廷軒，新近錄得細2房以818萬元同類高價沽出。單位為3座高層A室，實用面積393平方呎，造價818萬元，為同類面積單位高價，實用呎價20,814元，原業主於06年以208萬元購入，持貨15年轉手帳面獲利610萬元，帳面所得的利潤等同於同區沙田第一城2房樓價。

中原（工商舖）資料顯示，8月5大核心消費區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角商舖空置情況走勢樂觀向好，其中以銅鑼灣表現最出色，最新空置率錄得約10.06%，按年大幅回落1.53個百分點。

根據中原（工商舖）統計，8月5大核心消費區商舖空置率整體走勢樂觀。港島區方面，以銅鑼灣表現最佳，8月份銅鑼灣商舖空置率錄得約10.06%，為5區中最低，按月數字維持不變，而對比去年同期則明顯遞減1.53個百分點，同時亦為各區中改善幅度最大。中環及灣仔商舖空置率走勢相對緩慢，按月錄得輕微跌幅，中環8月舖位空置率錄得約20.47%，比7月減少0.07個百分點。灣仔最新舖位空置率為14.77%，按月回落0.15個百分點。

旺季或提早出現

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，銅鑼灣為本港核心中的核心消費區，除了是旅客必到，亦是港人熱愛到訪的消遣之處，因此即使沒有遊客消費，銅鑼灣區零售及餐飲市道仍有一定支持力，加上個別舖位租金叫價顯著回落，因而獲更多準租客青睞，帶動對區內舖位租務需求穩定。

資料顯示，東角道24至26號地下6至8號舖連1樓，總面積約1,730平方呎，短租一段時間後，新近獲長租客進駐，成交月租約20萬元，新租客為零售商。該舖位處銅鑼灣地標廣場SOGO的後方，屬行人專用區地段舖位，比鄰港鐵站出口，位置優越，因此隨着市況慢慢復甦，舖位隨即錄得長租個案。

九龍區方面，尖沙咀區表現較為突出，該區8月商舖空置率錄得約15.51%，較7月輕微上升0.04個百分點，按對比去年8月則遞減0.97個百分點，反映該區租舖情況理想。而旺角區商舖空置情況都慢慢好轉，8月數字錄得約11.81%，按月下跌0.06個百分點，按年則遞減0.45個百分點。

黃氏分析，隨着今年消費市道更多利好因素如消費券及來港易等安排，加強零售及餐飲行業租舖信心，加上為迎接聖誕新年檔期，估計商舖租務旺季有機會提早出現，有利未來數月舖位租賃情況會持續暢旺，更有助改善商舖空置率，當中以核心消費區最為顯著。

儘管疫情放緩，本港對外通關仍未有時間表，租務市場缺少部分外地客；惟經濟情況好轉，失業率再錄下降，本港大手租客紛紛重新入市，推動豪宅物業租金、由年初至今普遍上升。本報追蹤16個指標豪宅屋苑年內的租金走勢，超過八成屋苑租金均錄得上升，其中以九龍站擎天半島升幅最多，升幅逾12%。

據統計，16個豪宅物業年內的租金走勢，顯示其中逾八成、即13個錄上升，升幅由1.69%至12.32%不等。其中，一眾九龍站豪宅物業升幅均名列前茅。擎天半島的平均呎租由年初約40.6元上升至近期的45.6元，升幅約12.32%；君臨天下的平均呎租則由1月的50元上升至8月近55元水平，升幅約10%；而凱旋門近期的平均呎租為56.9元，相較年初的52.4元，錄近8.6%的升幅。

港置高級聯席董事敖子龍表示，九龍站物業整體均受到租客歡迎，年內升幅約由8至12%不等。畢竟去年經濟情況未如理想，而且涉及移民潮等因素，區內物業租金收到打擊。今年經濟持續恢復，不少港人亦已決定去留，願意下決定租住豪宅單位，促成部分物業於5月至8月間較明顯的升幅。

何文田半山壹號租金年內錄得11.62%的升幅，平均呎租由1月的32.7元提高至近期的36.5元。中原分行經理黃嘉薇表示，項目屬於九龍塘名校網區域，吸引不少父母承租，由5月至9月屬租務成交的高峰期，另一個導致租金升幅較明顯的因素，為一些區內業主不希望單位空置過農曆新年，所以在1月時稍微調低叫租價。

利嘉閣分行經理梁志偉表示，大潭陽明山莊於1月的平均呎租約39.5元，近期升至43.1元，升幅約9.11%。屋苑坐擁完善配套及大型會所，一直以來都受到租客追捧。今年市場環境穩定向好，屋苑的租金亦跟隨大市步步上升。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，經濟逐步復甦，一眾租客的負擔能力得以改善，導致豪宅租金亦從去年的低位回升。雖然仍未正式通關，但中港之間的經濟活動慢慢恢復，一些中資機構再次派人來港，在年中成為帶動豪宅租金上升的動力。而九龍站有便利交通配套，離高鐵站不遠，自然更受該批租客歡迎。預期未來豪宅租金伴隨大市穩步上升，如果正式通關，升幅會變得更顯著。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽指，早前疫情令到市場需求下降，租客要求減租，導致整體租金下跌。近月經濟及疫情好轉，需求上升，不少租客紛下決定租樓，盤源減少令到租金上升。而相對周邊地區，香港經濟及疫情都相對穩定及復甦快，令到豪宅市場有一定需求。相對細價樓，豪宅單位在呎租上都有一定吸引力。

新盤魚貫應市，恆基旗下啟德THE HENLEY III公布新銷售安排，將於下周一進行次輪銷售，共推81伙，折實入場價逾615萬恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目共錄1208票，其中代理中介人佔24票，超購近14倍。

銷售安排顯示，是次將分4組揀樓，認購1伙指定500方呎以上單位、或認購2至4伙大手客可優先揀樓。該盤日前公布3號價單，共涉81伙，面積229至778方呎，維持最高5%樓價折扣，折實價615.98萬至2543.24萬，呎價25631至34059元，平均折實呎價28803元。

此外，由嘉里、信和及港鐵合作發展的黃竹坑港島南岸2期揚海，將於明日推售135伙，並於今日截收登記。市場消息指，項目獲大批向隅客入票。

桂洪集團紅磡曼翹，昨截收逾8000票，於明日推售全盤130伙，超購逾60倍。單位折實價331.8萬至908.2萬，折實呎價17281元至28016元。

此外，新世界及港鐵發展大圍站柏傲莊III，續錄2宗取消交易，其中1B座高層A室，765方呎，原於今年6月以1891.6萬沽出，呎價24727元。

該盤於8月連錄24宗終止交易個案，本月亦暫錄15宗，累積增至39宗。