實價登錄2.0上路2個多月，正在改變房市遊戲規則，邁向「不二價」時代。據調查，國泰建設最近首度在台北市推出不二價的預售案「國泰悠陽」，華固建設也破天荒將在新北市中和推出不二價新案「華固月光」，在現階段線上銷售中、或即將公開的新案中，至少逾10個新案都採取「不二價」銷售策略，價錢全都露，大幅縮短客戶決策時間。

早在20年前國泰建設在新竹推出「荷蘭村」時，即開業界先河採不二價銷售，後來在全台各地推案順應客戶買房要殺價的習慣還是從善如流，直到最近在南港推出「國泰悠陽」，首度在台北市中心實施不二價。另外，京懋建設2018年在桃園推案時，喊出「售價即底價」，率先實施不二價。

國建副總林清樑表示，因應實價登錄2.0實施，預售屋自簽約後30日內就必須登錄價格，開價和成交價很快透明化，因此「國泰悠陽」大膽採不二價方式，平價開價。

新聯陽實業副董事長林徹人表示，新聯陽落實不二價最成功代銷案是「國泰悠陽」，每坪9字頭以上，且幾乎完銷，上市公司成交價格完全透明，讓消費者更有信心；最近石牌捷運站旁新案「天母常玉」，試銷階段也採取不二價接受客戶預約，每坪開到近100萬元，客戶接受度也高。

另外，華固建設擬在中和即將公開的「華固月光」，首度採取不二價方式銷售。華固建設董事長鍾榮昌、總經理洪嘉昇表示，進入實價登錄2.0時代，實際成交價一覽無遺，客戶愈來愈難議價，建商開價也會貼近成交價，「不二價」時代已經來臨。

甲山林集團愛山林建設總經理張境在表示，現在集團自建案、代銷案都開始朝不二價銷售，最近「亞昕淳白」即為一例。由於實價登錄2.0時代來臨，業界開價儘量貼近成交價，因此坊間標榜不二價、類不二價、真心不二價的預售新案蔚為風潮。

創意家行銷專案經理朱建勳表示，創意家不二價銷售首案是台北市北投嘉興發建設的「奇岩綠境」，是建商第一筆不二價新案，總銷9億元，著眼主要客群多為在地居民，強調售價就是底價，讓客戶安心購買，並依據樓層高低、坪數座向等條件提供「不二價」價目表，並在付款表上寫明「此價格七日內有效」。嘉興發和創意家事前規劃將依銷售速度做「階段性調價」，「奇岩綠境」目前平均成交價落在60萬元左右，高性價比和明確的調價規劃，加速客戶出手，甫開案就熱銷六成。

朱建勳表示，大部分客人認為「不二價」的銷售方式，有增加購買信心，也能接受和相信；不過仍有三成客戶，會試圖議價，畢竟長年來的房市習俗，就怕沒殺價會買貴，直到代銷人員堅持售價就是底價後，才安心簽約。

高雄外圍地價直直漲，包括岡山、鳳山、橋頭、小港、左營、楠梓等六個行政區，近半年來地價均創下新高紀錄，未來的房價，除左營的高鐵生活圈直接漲破每坪45萬元外，其餘五區的房價，恐怕也都將直奔3字頭高點。

這波高雄外圍地價創高，起於皇苑建設在今年3月以每坪59.10萬元高價，標得高雄捷運紅線岡山站生活圈的1115.05坪建地，前一個紀錄保持者，則是隆大營建的每坪51.83萬元，同樣屬於87期重劃區的地價，刷新時間大約只有半年。

業界說，今年6月之後，「地價幾乎月月有區域高價出現」，漲速越來越快，6月9日華友聯才以每坪約135萬元，買進鳳山國泰重劃區1,079.14坪「商三」土地，永達營造就在6月21日以每坪161.88萬元，標購723.98坪土地，未來這裡的房價，每坪將上看35萬到40萬元，遠遠脫離目前的2字頭行情。

至於橋頭地價的創價者，則是達麗建設，在今年7月22日以每坪52.61萬元區域高價，買進1,805.59坪「商二」建地，隔周28日再拿下3,440坪「住四」土地。

達麗董事長謝志長指出，橋頭新市鎮介於橋頭科學園區和台積電規畫設廠的高雄煉油廠舊址，且是腹地最大的高雄重劃區，吸引達麗下重手搶地。

業界說，橋頭新市鎮近六年來，房價從原本每坪15萬到16萬元，漲到目前的25萬到29萬元，以地價的飆漲情況來看，未來每坪站上3字頭是可以預期的。

比較接近市區的左營區，特別是高鐵生活圈，原本的高價是福山段土地每坪155萬元，在2019年10月所創下的，不過今年9月8日已由鑫龍騰開發打破記錄，以每坪達200萬元買進「御花園KTV」舊址517.48坪「商四」土地。

大邁廣告副總經理許瀚員表示，左營高鐵生活圈目前大樓售價，每坪介於35萬到40萬元間，未來的新案開賣之後將直衝45萬元以上，房價跟著地價再創高。

原本每坪介於28萬到50萬元間的小港地價，也在今年8月17日，由清景麟建團隊以每坪65.42萬元，取得2,180.90坪「商三」土地，楠梓的創價則是9月15日的華雄建設，每坪64.21萬元標得839坪「商三」建地。

中台灣成為建商「搶地」新戰場。指標大型行庫日前訪查大台中地區建商，建商反映成本增加的部分除了建材及人工成本，最引起行庫注意的就是土地成本的增加，因為建商對大台中地區所剩不多的素地競爭激烈已愈來愈白熱化，行庫認為，土地成本恐因而反映到房屋售價。

據行庫引述建商的意見，由於大台中地區有開發價值的土地很多都已完成開發興建，使得完整的素地供給量愈來愈少；在此同時，許多非台中當地的建商看好中科商機，移師搶進大台中地區，更加劇「僧多粥少」效應，拉抬土地價格，使得建商因此付出更高的土地成本，這些自然就會反映在之後的房價。

據悉，中台灣、南台灣土地價格飆漲，也引起央行的重視。包括在日前央行已啟動的專案金檢中，除了了解土地交易後是否快速投入興建、還是「養地」外，尤其是工業區的閒置土地貸款，央行查的特別嚴格，不希望土地資源已極其有限，居然還有建商、地主還想從「養地」撈到好處。

行庫主管認為，現在養地在央行查緝下空間愈來愈小，但即使建商未養地，但以高價取得的土地，「成本還是會反映在未來的房價」，即之後房價可能沒有空間再降。

行庫主管分析，大台中地區受惠中部科學園區及傳統產業聚落群聚效應，周遭房市出現一定的剛性支撐，加上近年來包括台中捷運通車等重大交通建設陸續完成，因此建商對於大台中地區的興趣更高。

大型行庫主管分析，大台中地區日益白熱化的「搶地」問題，最主要是先前七期重劃區為首的各大重劃區開發，現在已陸續啟動並興建，「要找到方正的素地已非常不容易」，但台中受惠於產業聚落效應而帶動的榮景，又引發建商仍積極尋找切入的機會，因此才造成土地成本因為激烈競爭、愈墊愈高。

北市蓋社宅進入深水區，近日因為台北長柯文哲希望社會住宅政策「停看聽」，重新思考發展方向的議題，引起中央與地方論戰。不過依據北市住宅基金規劃，2022年要持續維持北市34處社宅營運與建設，並且新增松信和東湖兩處社會住宅興建案，中秋連假期間，北市府仍在舉辦社宅說明會，沒有要暫緩停蓋社會住宅。

中秋連假前，柯文哲出席居住正義2.0系列論壇，並發表台北市政府目前住宅政策的談話。柯文哲當天表示：「居住正義還是台北市重要政策，還是要蓋公宅，能不能更有效蓋法？」

目前台北市已經蓋了18,000戶社宅，柯文哲要求市府「稍停一下、稍想一下」，從這18,000戶社宅的設計到營運，到底犯過什麼錯誤，過去6年時間一路猛蓋，「It’s time to stop and think，停看聽，一路蓋下去怕會債留子孫，要看怎麼做比較恰當。」

柯文哲的談話，被部分媒體解讀是，台北市要「暫緩」蓋社宅，引起柯文哲要挑戰蔡政府核心政策的疑慮，內政部立刻回應，對柯文哲談話內容表示「很遺憾」，若是北市不蓋社宅，基地可交由國家住都接手興辦。內政部的回應又讓柯文哲不滿，民進黨市議員也藉此議題猛攻柯文哲。

但是，還原柯文哲當天談話內容，北市府並沒有要停辦社宅，相反地，中秋連假期間，仍要按照議會要求，舉辦東湖社會住宅說明會，要頂住周邊居民對居住品質和交通規劃的質疑，繼續蓋社宅。

市府官員指出，其實北市要不要蓋社宅？規劃都白紙黑字寫在111年度住宅基金預算案中，已經送往台北市議會審議。

依據住宅基金預算規劃，目前台北市有34處社會住宅正在繼續營運或興辦當中，2022年還要執行松信和東湖兩處社會住宅興建案。

市府官員表示，先前能夠快速使用的素地已經用得差不多了，現在是往深水區開發，都是比較難以執行或需要重建的大型社區，每個案子都很複雜，市政府依照議會要求跟地方開說明會，無論中央或地方要推動社宅都要面臨很多困難。

官員認為，柯文哲要求停看聽的意思，是希望除了市政府自己努力外，可以尋求更多合作，透過民間力量協助和精進SOP，來讓社宅政策更有效率。例如，目前對社宅有營運經驗的，除了國家住都中心和地方政府外，唯獨新北市有民營業者有經驗，因此如何推廣，讓更多民間力量來提升營運效率，也是需要北市府去傳承的。

國內自5月中開始受到新冠疫情突襲，本土確診病例數激增，全國防疫警戒升至三級，衝擊各行各業，房市也深受打擊，5、6月看屋人潮大減，房市交易量瞬間急凍。不過，在民眾積極配合防疫下，疫情逐步趨於緩和，房市信心慢慢回升，購屋需求陸續出籠。根據中央銀行公布7月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額統計，房貸餘額達8.452兆元，續創歷史新高，顯示房市需求增溫，民眾仍持續進場買房。

全球各國自去年實施貨幣寬鬆、大量QE來挽救因疫情而孱弱的經濟，造成市場資金氾濫加上超低利率環境，熱錢流入股市與房市已是進行式，同時也造成國內房市行情居高不下，讓不少民眾憂心房市泡沫化的危機，不知這樣的泡沫何時會破？筆者認為，大家或許不用過度擔心，國內房市的確因資金湧入而出現泡沫的可能，但這樣的泡沫要破恐怕也沒那麼容易。

為什麼這樣說呢？首先，全球資金滿溢、超低利率水準的狀況下，資金只得四處尋找報酬率更好的停泊處，流入房市也是可預見的現象。雖有資金過度集中之虞，不過，台灣經濟基本面相對穩健，加上台商回台設廠、擴廠，帶動周邊衛星工廠、供應鏈，增加就業人口，創造購屋需求，對房市帶來支撐力道。

第二，政府早已發現資金過度集中房地產，出手管控，避免房市過熱，於去年底端出房地產健全方案，超前部署，誓言「打炒房」，甚至火速通過實價登錄2.0與房地合一2.0，撲滅房市炒風，讓不良的業者不再有可以對房價上下其手的空間，房市泡沫化風險不大。此外，超低利率環境持續讓民眾購屋負擔還在能承受範圍內，房貸違約而導致法拍的狀況相當少，房價要崩跌或是房市崩盤機率小，泡沫風險可能性低。

第三，台灣傳統的「有土斯有財」觀念難撼動，而且始終如一。主計總處近期分別公布最新調查顯示，2020 年全台「住宅自有率」數據，依《人口及住宅普查》內容顯示，全國住宅自有率為 78.6%，十年間都相當穩定，沒有明顯波動，顯示台灣人還是偏好房子用買的而不是租的，即使房價走高，還是會咬牙努力存錢買房，畢竟房租有去無回，但買了自己的房子後，就算房價下跌，還是有一定保值效果。根據永慶房產趨勢調查報告也指出，國人將房地產視為投資置產首選，優於定存、黃金、外幣、股票、基金及債市，使得購屋也成為長期投資的選項。

綜上所述，筆者認為，因當前市場資金充沛，利率仍是歷史低檔，加上民眾「有土斯有財」的觀念根深蒂固，剛性需求穩定，都將持續支撐房市動能，另一方面，政府打炒房政策讓過熱的房市交易降溫，也讓房價不會漲到失控，預期國內房市還是能朝穩定、健康的方向發展。

由於農地買賣並不在房地合一稅的課徵範圍，吸引不少投資人進場投資，不過，一位李先生卻因不懂「農地農用」的取得眉角，原本獲利300萬元，事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅，還要面對20%房地合一稅，因一個動作反而賠本。

在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示，有一位李先生聽說投資農地買賣，若他日出售時，只要取得「農地農用證明」，就可以申請不課徵土地增值稅，加上農地交易，並非房地合一稅課稅範圍。

因此李先生在106年以1500萬元買入農地一筆，但在持有期間卻將農地闢建為停車場使用；有一位王先生看中該停車場可使用收益，表明要以1,800萬元購買他的農地，雙方並於110年5月完成簽約。

李先生原本興高采烈，以為可以大賺300萬元，卻沒想到，因為他將農地鋪上水泥做停車場使用，不符農地農用資格，導致事後遭稅務局核課土地增值稅250萬元。

蔡岳臻表示，很多農田荒廢任由雜草叢生，或種非經濟性作物，甚或是違規蓋廟宇等情形，都無法請領到農用證明。此外，李先生指出，他持有該土地僅4年之久，土增稅怎麼會如此高？直覺認為是稅捐單位「算錯了」。

稅務機關土增稅承辦人員則解釋，由於李先生無法取得「農用證明」，因此無法申請不課徵土地增值稅，而他出售土地的土增稅，要從「前次」申報公告現值時間，計算到110年5月移轉出售時間，而非自己所持有4年期間的土地漲價總額。

蔡岳臻指出，李先生於106年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此都能依《土地稅法》第39條之2第1項規定，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」但因為李先生無法取得農用證明，所以必須加計前手地主持有時間的土地漲價總額，因次才會被核課250萬元的土增稅。

另外，由於李先生未能取得「農用證明」，農地買賣視同一般土地，獲利300萬部分就屬於「房地合一稅」課徵範圍，而其在110年5月出售，屬於「房地合一稅1.0」核課期間，持有4年未滿5年，尚須繳納300萬元的20%房地合一稅共60萬元，即便申報支出折抵稅金，表面看起來不至賠錢，但李先生沒想到的是，竟然還須再繳納農地違規使用的罰款，即違反「區域計畫法」，可連續開罰6~30萬元，瞬間由大賺變慘賠、賠了夫人又折兵，可說是得不償失。

蔡岳臻提醒想投資農地的人，一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。

也就是說，農地有違規使用之情事，於下次再移轉土地時，縱使取得農業用地作農業使用證明書，亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅，而這時候，之前不課徵期間所累積的土地增值稅，將連同一併核算計入，不可不注意。另外，買賣不動產不要完全聽信仲介片面之詞，最好也諮詢熟識的地政士，做好良好的稅務規劃，避免當冤大頭。

內政部日前發布新建餘屋（待售）住宅概況，去年第四季建築物使用執照核發2.9萬宅，為近年來新高，但全國新建餘屋住宅數量連續4年減少，去年第4季減至6.9萬宅，為2016年來第3季新低。六都方面，新北市、台中市、桃園市最多；非六都則是新竹縣、彰化縣、苗栗縣最多。

內政部以地籍資料、房屋稅籍資料與台電用電資料，將屋齡五年內、仍維持第一次登記、且有銷售可能性的住宅，視為新建餘屋(待售)住宅。

分析歷年數量趨勢，自2014年第1季起，新建餘屋宅數開始逐年增加，2018年第2季達到相對高點8萬宅，2018年第3季至2019年第4季，則維持約7.5萬宅至7.8萬宅；但去年出現逐季減少趨勢，由第1季7.8萬宅，減至第4季少於7萬宅。

內政部分析，新北市因推案量大，宅數持續高於其他5直轄市；台北市自2019年呈現緩步減少趨勢，且宅數低於其他5都；桃園市自2017年第2季也緩步減少；台中市長期呈現緩增趨勢，至去年第4季增至近1萬；台南近2年增加同樣趨緩，維持5千宅左右；高雄市至去年第4季降至約8千宅。

據統計，六都各行政區新建餘屋（待售）住宅數量超過500宅的行政區，包括新北市的淡水、板橋、汐止、新莊、土城、中和、林口、新店、三重；台北市的中正區、中山區；桃園市的中壢、桃園、楊梅、龜山、八德、平鎮、龍潭。

台中市的南屯、北屯、西屯、大里、豐原；台南市的永康、善化、安南；高雄市的左營、三民、楠梓、鳳山、鼓山。

缺工、料惡化，但市場對新屋需求卻逆勢成長，內政部數據顯示，今年前七月建造核發量近十萬戶，年增逾一成，但開工量僅7萬戶，使照核發量更少、僅5.6萬戶，業界解讀，股市震盪、資金轉向，市場有望再度迎「股轉房」效應，而供給減少，新屋房市呈現「價升量穩」格局，今明兩年房市景氣看旺。

業界專家指出，台股指數在8月中下旬跌破萬七大關，前期獲利的鋼鐵人、航海王資金轉出股市，已有一波「由股轉房」效應，近期因大陸?大事件，導致全球股市暴跌，台股應有一波資金撤出潮，在低利、游資加持下，有望再迎「股轉房」，高資產族群的資產動向續受關注。

吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮解析，股票與房市具有連動關係、而非絕對關係，前期股市賺錢的民眾，手中有閒錢的民眾就可能會轉至房地產置產，像是目前開工量大於使照量，代表現況需求強勁、銷售力好，因此建商就會積極買地、蓋樓，供給就會增加。

由於近年台灣房價居高不下，讓許多人購買房子時會選擇申辦貸款，有網友擔心自己曾申請勞工10萬紓困貸款的資歷會影響申請房貸的成數與資格，因此上網詢問網友們該如何處理，意外釣出一位金融業務分析，他列出4點關鍵坦言，辦紓困貸款很容易被認為收入不穩定，對部分銀行來說，真的不愛這種客戶。

有名網友在買房知識家（A你的Q）社團上發文詢問，紓困貸款對房貸的影響有多大，引起網友們熱烈討論。有不少人認為，其實影響不大，「本人已經核過囉，覺得沒影響」、「主要看負債比，影響通常不會太大」、「我去年有辦過，沒影響」、「我沒影響，還貸到8成5」、「從身邊人的經驗來說，基本上沒啥影響。」

儘管如此，有銀行業務現身說法，並列出4點關鍵認為，部分銀行真的不愛曾申請紓困貸款的客戶申請房貸，「首先，會申請紓困貸款，代表收入變少；紓困雖然是中期擔保放款，但還是有占個人負債比，也有占到額度；基本上房貸是擔保品抵押，都不會貸到100%；很多銀行是真的不愛有紓困貸款的客戶，所以銀行要慎選。」

此外，有網友提醒，即使決定房貸能否過關的原因很多，但申辦紓困貸款多少會影響印象分數，還是要謹慎為上，「多少會扣分，站在銀行角度，當然選沒辦過紓困的」、「之前問過銀行說會降0.5成~1成」、「看銀行要不要刁你而已，百大企業、上市公司就沒差」、「主觀分數很重，謹慎一點比較好」、「可能會影響成貸比率」、「每個人狀況不同，建議你直接問銀行業者比較準確。」

建商信心回穩，因疫情而延後的推案一舉出籠，全台928檔期推案量直逼6,000億元，前陣子受疫情影響較大的北北桃三都均明顯量增，台北市案量倍增至千億，過去房市熱的新竹、台南推案量則腰斬。591預估，在928檔期爆量演出下，全台全年推案量可望站穩兆元大關。

根據591市調顯示，今年全台928檔期推案量約5,721億元，較去年同期增5％，創五年同期新高，一掃疫情陰霾，全台共有56個總銷30億元以上的建案推出，其中12個建案總銷金額逾百億元，重量級大案在928檔期齊發，近年少見。

包括元利、亞昕、新美齊、大同集團旗下的尚志資產、江陵、名軒、森原等建商在雙北市都有推出百億級個案，威均機構在桃園青埔推出「威均青塘園」、「威均帝璽」二個百億級大案，遠雄、由鉅在台中，興富發集團的齊裕營造在高雄，亦分別推出百億案，大案競相推出，炒熱檔期房市。

不過，928檔期推案爆量，明顯集中在北台灣，北北桃三都推案量均破千億元，台北市推案以中、大坪數產品為主，又以大同區最為熱門，包括亞昕、三豐、士開、中工等建商合計推出七個指標案，推升台北市檔期總推案量達1,029億元，較去年同期倍增。

新北市在遞延性剛性買盤加持，推案量逾1,700億元，如板橋區周邊、新店央北、淡海新市鎮、土城暫緩等地，都有逾百億案量釋出；桃園在青埔特區宏普、亞昕、威均等建商搶進下，就有500億案量公開銷售，桃園市合計有千億案量推出。

591新建案指出，隨著防疫措施逐漸鬆綁，疫情相對嚴峻的北台灣，建商信心回穩，趁勢大舉推案，帶動推案量飆高，新北、桃園推案量均較去年同期增加約一成，第四季後市看旺，預估全年全台推案量有機會站穩1兆元大關。

不過台南因去年同期推案基期高，近期又適逢豪雨、營建成本上漲，新竹則因建商及投資客爭議頻傳，成政府打炒房重點地區，建商態度保守，導致928檔期量縮。


預售屋新制聯合稽查 違規率達64％
在928銷售檔期前，內政部16日首度聯合19個縣市政府，發動預售屋新制聯合稽查，在稽查的56個預售屋建案中，有36個建案違規，比例達到64％，將由各縣市政府進行裁處。

預售屋新制於7月1日上路，其中最大的改變是預售屋交易納管，必須進行實價登錄，同時禁止紅單（購屋預約單）交易，這是新制上路後第一次進行全國稽查。

內政部17日表示，有48個建案使用紅單，其中1個建案使用的紅單有違反規定情形，將按其違規紅單戶數每戶處罰15至100萬元。官員指出，聯合稽查時在現場調查紅單使用狀況，建商賣屋時，紅單不得載入約定或保留事項，也不能有不利消費者的條款，消費者購入後不能再轉售，查到後就會直接開罰。

在宣導多時之後，稽查結果發現，有一個建案沒有符合新制，未向地方政府報備查即進行銷售，將予處罰3至15萬元。

新制中也規定，買賣契約必須符合定型化契約應記載與不得記載事項規定，有12個建案違反這項規定，包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款低於房價總價5％，及未提供履約擔保證明文件影本等，將按其契約違規戶數每戶處罰6至30萬元。

違規數量較多的，是20個建案銷售中心或樣品屋未取得合法建築使用文件，將依建築法等規定，要求業者限期改善或裁罰。

內政部提醒，預售屋交易期間長，容易受市場因素影響，購買時應多瞭解相關建案資訊，審慎評估合理市場行情及自身負擔能力，切勿受廣告或現場銷售熱潮的誤導，同時籲請業者於推案銷售前應先了解相關規範並務必遵守，以免受罰。

碧桂園服務9月20日晚間公告，間接全資附屬公司碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協定，擬以不超過100億元人民幣收購富力物業全資子公司富良環球。同時，間接收購富良環球所持的各目標公司100%股權。

富力地產同時發佈公告，執行董事李思廉及大股東張力將為富力地產連同其附屬公司提供約80億港元的股東資金，預計于未來一至兩個月內完成。

提高規模經濟效應

公告顯示，截至2021年6月30日，富良環球未經審核之綜合淨資產價值約為4.28億元。富力物業於“2021中國物業服務百強企業”中排名第11位。截至2020年12月31日，富力物業管理的552個專案位於中國26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建築面積為69.4百萬平方米。其中，住宅物業的在管建築面積為58.1百萬平方米，商業物業的在管建築面積為11.2百萬平方米。

完成收購事項後，碧桂園服務及其附屬公司將持有富良環球100%股權，並間接持有各目標公司100%股權。

富力物業承諾，富良環球2021年經審計扣非歸母淨利潤不低於5億元，截至2021年12月31日在管面積不低於0.86億平方米，總合約面積不低於1.27億平方米。

富力物業此前披露的招股書顯示，2020年，公司營業收入為25.97億元，除稅後利潤為2.4億元。

收購事項代價將由碧桂園物業香港以現金分兩階段（共四期）進行支付。第一階段涉及70億元，分為三期支付：第一期20億元、第二期30億元、第三期20億元。第二階段指第四期30億元。訂約雙方已於9月17日在監管銀行開設監管帳戶，且碧桂園物業香港已存入第一期代價。

碧桂園服務指出，收購事項將補充集團的業務，為集團加強特定區域（主要集中在一線、新一線及二線城市）的優勢，並進一步擴大集團業務的規模和覆蓋範圍，提高公司區域規模經濟效應，同時促進商業物業管理業務的發展。該收購事項將增強集團的市場影響及競爭力，有助於集團的長期穩定發展，穩固行業龍頭地位。

富力地產將獲股東財務支持

同日，富力地產發佈公告稱，執行董事李思廉及大股東張力（簡稱“主要股東”）與富力地產連同其附屬公司溝通，將為富力地產連同其附屬公司提供約80億港元的股東資金，預計于未來一至兩個月內完成。

資料顯示，李思廉、張力為富力物業股權穿透後的主要大股東。

根據公告，主要股東提供財務支援後，按現有可供使用現金，預期將有足夠資金應付於短期內到期的債務。收到股東資金、預留利息以及其他財務費用後，基於現行市價、可節省利息及到期情況，富力地產連同其附屬公司會考慮回購長年期票據。

富力地產公告顯示，截至上半年，集團擁有約351億元人民幣的投資物業資產及帳面值約332億元人民幣的酒店資產。酒店資產的市場價值約460億元。

記者9月18日于遠洋集團獲悉，遠洋集團以6.38億元成功競得大連市旅順口區大旅（2021）—6、7號地塊，總占地面積19.53萬平方米，計容建築面積20.77萬平方米。

遠洋集團於2006年進駐大連，已成功打造多個剛需及高端改善類產品，備受當地使用者認可。遠洋集團將秉持"建築•健康"產品理念，為區域再添住宅標杆，持續助力大連人居建設。

環渤海區域是遠洋集團的基本盤之一，積攢了深厚的品牌影響力和客戶群。遠洋集團將進一步夯實基本功，持續提高產品與服務核心競爭優勢，加大對重點深耕區域優質高效地塊的補倉力度，實現有品質的、可持續的規模增長。

“金九”不“金”，秋意涼涼。在“金九”樓市中秋小長假之戰中，百強房企使出渾身解數搞行銷，重新啟用管道帶客、特價房促銷、砸金蛋、送家電等模式，結果可謂是在“偏熱”中刹車，直接“入秋”。

據居理買房網AI大資料研究院資料顯示，今年中秋小長假，北京等全國26個重點城市成交量同比有不同程度下降。不過區域、城市分化較大，也有杭州等少數城市同比實現上漲。

另據中原地產研究中心統計資料顯示，今年中秋假期，大部分城市樓市降溫退燒，整體市場進入下行通道。以北京為例，中秋小長假前兩天，新建商品房住宅網簽234套，二手房住宅161套；而對比來看，今年端午小長假前兩天，新建住宅網簽351，二手房住宅227套。相隔三個多月時間，新建住宅成交量下降33%，二手房住宅下降29%。

“二手房房貸放款太難了，一般都超過3個月，大家都在排隊，排多久不知道，很多銀行的額度可能要等明年了。”一位仲介機構資深經理向《證券日報》記者表示，這已經影響到新房市場，因為在存量交易占比較高的城市中，賣一套二手房再買一套新房的連環單普遍較多，二手房不出，新房難進，交易只能暫時擱置。

降溫退燒成主旋律

在中原地產首席分析師張大偉看來，網簽資料有滯後性，中秋小長假的網簽量不能代表當下市場的真實表現，但市場確實降溫退燒了。

不止北京，全國重點城市進入8月份後，銷售熱度明顯大不如前。一個“降”字，幾乎波及了從新房、二手房、土地市場到房企融資的各個埠，反映出調控政策對樓市的全面影響。據貝殼研究院監測資料顯示，8月份，全國有66個城市新房市場成交量環比持續下滑。

“疫情、嚴查經營貸、二手房停貸、第二輪集中供地延期後出現流拍，這都對新房市場造成衝擊。與今年的市場峰值相比，7月份，有些樓盤成交量腰斬，8月份甚至下降了70%。”一位地產操盤手告訴《證券日報》記者，在北京市場，個別樓盤出現了每平方米降價5000元-6000元出售的情況，這對市場上的競品造成極大壓力。

“在居理買房網平臺上，百強房企部分樓盤單價下降區間在幾百元到幾千元不等。”居理買房網CEO王鵬向《證券日報》記者表示，房企急於換量的原因有以下幾個方面：一是二次土拍在即，開發商需要有比較充足的現金流來應對；二是大部分開發商“三道紅線”指標控制的效果不佳，需要現金流緩解；三是不想把全部賭注都放在四季度去和大部隊搶佔市場。

“通常來講，每年的雙節是開發商搶回款的關鍵節點，因為大部分房企全年60%（部分為70%左右）的銷售任務都要在下半年完成，因此，大的節點就顯得尤為重要。9月份、10月份的假期較多，看房、成交都會比較集中，因此被稱為‘金九銀十’。”王鵬表示，但在“房住不炒”的大趨勢下，未來房地產市場會趨於平穩，客戶也會越來越理性。

事實上，按照一般的銷售節奏，“金九銀十”銷售旺季的背後邏輯是，開發商一季度買地的專案在這兩個月可集中入市，供應量集中大增之下，交易量自然水漲船高。

近幾年，開發商為了加快周轉速度，當年買地當年入市當年轉化為銷售額，已經是成熟流程。但今年22城集中供地歷時3個月時間，於6月份收官，這打亂了房企慣常的新增供貨節奏。

“北京首輪集中供地成交的土地，預計9月底才開始逐漸入市，10月份達到頂峰。屆時，市場上將有29個項目總計約2萬套住宅待售，成交量或有變化。”張大偉向《證券日報》記者表示，但從基本面來看，今年前8個月，房地產調控420次，房價上漲城市數量連續5個月下調，疊加信貸收緊等因素，逐漸影響房價。比如，二手房放款難已經全面抑制市場活躍，特別是一線、二線城市當下放款週期已經超過3個月，成交量不斷減少，樓市已經明顯進入下行通道。

管道費上漲 房企搶客忙

“針對雙節，房企在行銷方面主要通過推出特價房、房源加推、砸金蛋、送家電等打折促銷活動實現快速銷售和去化，與此同時恢復了對管道的使用，並提高了管道費用的點位。”王鵬如是稱。

另據上述地產操盤手向《證券日報》記者透露，在北京東南部某個樓盤，開發商缺錢，為了搶奪市場上有購買能力的客源，給仲介帶客的管道費點位高達10%，這是極為少見的現象，可見其對現金流的渴望程度和銷售壓力之大。

“每年下半年的管道費用都會不同程度的上升，通常在12月份達到頂峰。”王鵬向《證券日報》記者透露，不同城市的費用情況不同，大部分會控制在1.5%-3%，但是部分特殊城市的一些專案也會達到5%-10%。

不得不說，搶客源是目前開發商行銷埠的第一要務。不管當下付出多少代價，有現金回流才有其他。

鑒於金融機構對房企資金鏈的敏感程度，以及融資端受阻等多重壓力，通過自身管道生血是“傷害值”相對較小的有效手段。不過，從當下市場回饋來看，不及預期或是大概率事件。

對此，張大偉直言，預計今年“金九銀十”將是多年以來最冷清的一年，多家房企資金鏈壓力大，不排除後續出現明顯降價的可能，樓市已經進入了下行通道。

一定實現“保交樓”重大目標

恆大集團正值多事之秋，債務危機愈漸向信任危機演變。股價屢次遭遇重挫之後，恆大以全員信及股票期權等方式向內外傳遞信心。

許家印全員信表決心

9月21日中秋節，恆大集團董事局主席許家印致信全體員工，感謝員工的辛苦付出並致敬員工家屬。許家印在信中稱，堅信恆大一定能儘快走出至暗時刻，一定能加快推進全面復工複產，一定能實現“保交樓”的重大目標，向購房者、投資者、合作夥伴和金融機構交出一份敢擔當、負責任的答卷。

同日，恆大汽車（00708.HK）公佈期權方案，將向公司科研技術員工等授出3.24億股期權，相當於公司當前已發行股本的3.31%，行權價為3.9港元。期權計畫將分四期行使，最早一期開始於2022年3月20日。

期權授予對象向科研人員傾斜。根據公告，周承炎、郭建文、謝武三名董事分別獲授30萬股期權，另有約3180名雇員共獲授3.23億股期權。公司稱任何屬於集團副總裁級別或以上的非科研技術人員將不獲授予任何股權。

值得注意的是，恆大汽車未有量產車型，且仍在虧損。今年上半年，恆大汽車整體虧損48.22億元，同比擴大96.25%，在收購核心技術和研發費用方面累計達到了271億元。

恆大汽車在半年報中提醒，恆馳汽車量產正進入最後衝刺階段，但集團仍然面臨現金流的挑戰。假如在短期內缺乏進一步資金投入，新能源汽車量產時間表有可能需要推遲。

此外，為應對恆大集團整體流動性危機，恆大汽車股權也被作為出售對象擺上貨架，恆大集團稱正在積極與投資者接觸，不過目前出售事宜暫無實質性進展。

恆大系股票在中秋節期間遭遇重挫。9月20日，中國恆大一度跌超17%，當日收跌10.24%；恆大汽車跌2.68%，恆大物業（6666.HK）跌超11%。9月21日，恆大系股價略有企穩，中國恆大報收每股2.27港元，跌0.44%；恆大汽車報收每股2.9港元，與開盤價持平；恆大物業報收每股4.2港元，漲2.94%。

恆大財富啟動實物資產兌付

恆大財富兌付危機如何收場備受市場關注，但相關傳聞也魚龍混雜，引發頻繁闢謠。

此前一張題為“關於恆大互聯網金融服務（深圳）有限公司涉嫌非法吸收公眾存款案的情況通報”的圖片廣泛傳播，9月20日，深圳市公安局福田分局發佈情況通報稱，經該局與深圳市市場監督管理局核實，該圖片內容不實，屬偽造資訊，該局已經立案開展調查。

深圳警方同時通報，此前網傳的《關於恆大金服週期補償事項通知》亦為虛假資訊，警方已經將涉嫌借此實施詐騙的5人予以抓獲。

9月19日晚間，恆大集團也發佈公告稱，網路流傳《關於召開全國恆大財富投資人大會通知》系偽造，並非集團旗下恆大金融官方發佈。

節前，恆大財富實物資產兌付工作已經啟動。恆大財富9月18日發佈公告稱，根據9月13日恆大集團制定的《恆大財富投資產品兌付方案》，實物資產兌付工作已啟動。投資者若有實物資產兌付需求，可以聯繫投資顧問或攜帶身份證、投資合同到各地接待地點諮詢辦理。恆大財富在方案中公佈了27個省級行政區的實物資產兌付專項工作辦公地址。

根據此前公佈的兌付方案，恆大財富將提供現金分期兌付、實物資產兌付、沖抵購房尾款兌付三種方案。投資者可以在三種方案中選擇其一，或者組合任意兩種及三種方案兌付。

實物資產包括住宅、公寓、商鋪和車位，三者分別按照當期售價基礎打7.2折、5.4折和4.8折。若資產折後價格低於所在地政府備案價，按當地政府要求的備案價操作。恆大將在每月下旬辦理實物資產兌付工作，採取集中登記、線上集中選房的方式。

此前有部分恆大高管提前兌付理財產品引發投資者不滿。9月18日，恆大集團對此也做出了回應，集團要求6名管理人員提前贖回的所有款項必須限期返回，並給予嚴厲懲處。

根據公告，截至2021年5月1日，時任恆大集團總部、各產業集團總裁助理以上高管及地產集團各省公司董事長、總經理，以及時任恆大財富副總經理以上管理人員，共計44人持有恆大財富58筆投資產品；5月1日-9月7日期間，上述範圍管理人員中，有8人的9筆投資產品到期正常兌付，有9人新認購13筆投資產品，有6人提前贖回12筆投資產品；截至9月8日，有39人仍持有恆大財富50筆投資產品。

許家印曾在9月10日的專題會議上承諾，恆大財富的投資者“一分錢不能少”，強調不允許任何人搞特殊化，同時表示目前公司遇到了前所未有的巨大困難，但公司的基本面沒有改變

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理新城控股(32.650, 0.30, 0.93%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹新城控股上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，新城控股實現營收791.1億元，上年同期為377.4億元，其中非房地產收入占比為6.12%。

規模與盈利方面，2021年上半年新城控股毛利率19.61%，淨利率6.06%；歸母淨利潤43.1億元，上年同期則為32億元。上半年的銷管費用率為6.37%，ROE為8.24%。總資產5714億元，貨幣資金551.5億元，歸屬股東權益為507億元。

銷售情況

銷售方面，上半年新城控股實現合約銷售額1176.6億元，上年同期為975.2億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第16位；實現合約銷售面積1087萬平米，上年同期則為877.5萬平米；銷售均價為10825元/平米，上年同期為11113元/平米。上半年合同負債1975.1億元，存貨周轉率為0.23。

土地儲備

土地儲備方面，上半年新城控股拿地金額為626.4億元，上年同期則為547.1億元；拿地面積1831.6萬平米，上年同期為1907.8萬平米；拿地價格為3420元/平米，上年同期則為2868元/平米；銷售價格/拿地價格為3.17；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.53。一、二線城市土地約占總土地儲備的 37.75%。總土地儲備貨值估算值為16237.6億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年新城控股平均融資成本6.6%，總有息負債1063.5億元，短期借款占比為23.83%。機構評級方面，標普給予“BB+”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Ba1”評級，展望“穩定”；惠譽給予“BB+”評級，展望“穩定”。

淨負債率為60.48%，剔除預收款後資產負債率75.45%，現金短債比1.44。“三道紅線”指標中剔除預收款後資產負債率一項未達標，檔位為黃檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理龍湖集團今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹龍湖集團上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，龍湖集團實現營收606.2億元，上年同期為511.4億元，其中非房地產收入占比為14.48%。

規模與盈利方面，2021年上半年龍湖集團毛利率27.68%，淨利率16.71%；歸母淨利潤74.2億元，上年同期則為63.4億元。上半年的銷管費用率為11.58%，ROE為6.81%。總資產8734.5億元，貨幣資金994.7億元，歸屬股東權益為1097億元。

銷售情況

銷售方面，上半年龍湖集團實現合約銷售額1426.3億元，上年同期為1111億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第12位；實現合約銷售面積826萬平米，上年同期則為654.6萬平米；銷售均價為17272元/平米，上年同期為16973元/平米。上半年合同負債2408.8億元，存貨周轉率為0.11。

土地儲備

土地儲備方面，上半年龍湖集團權益拿地金額為389.1億元，上年同期則為477.4億元；權益拿地面積723萬平米，上年同期為743萬平米；拿地價格為5382元/平米，上年同期則為6425元/平米；銷售價格/拿地價格為3.21；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.27。西部地區、華中地區、長三角地區、環渤海地區及華南地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建築面積的34.9%、22.9%、18.3%、13.8%及10.1%。總土地儲備貨值估算值為13328.8億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年龍湖集團平均融資成本4.21%，總有息負債1739.8億元，短期借款占比為10.43%。機構評級方面，標普給予“BBB”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Baa2”評級，展望“穩定”；惠譽給予“BBB”評級，展望“正面”。

淨負債率為46%，剔除預收款後資產負債率68.3%，現金短債比3.91。“三道紅線”全部達標，檔位元為綠檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理中海地產今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹中海地產上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，中海地產實現營收1078.8億元，上年同期為886.3億元，其中非房地產收入占比為2.66%。

規模與盈利方面，2021年上半年中海地產毛利率28.54%，淨利率20.36%；歸母淨利潤207.8億元，上年同期則為205.3億元。上半年的銷管費用率為3.28%，ROE為6.47%。總資產8583.4億元，貨幣資金1174.3億元，歸屬股東權益為3280.5億元。

銷售情況

銷售方面，上半年中海地產實現合約銷售額2072.1億元，上年同期為1720.1億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第6位；實現合約銷售面積1050萬平米，上年同期則為954萬平米；銷售均價為19734元/平米，上年同期為18030元/平米。上半年合同負債1267.9億元，存貨周轉率為0.17。

土地儲備

土地儲備方面，上半年中海地產拿地金額為513億元，上年同期則為555.1億元；拿地面積489.4萬平米，上年同期為582萬平米；拿地價格為10482元/平米，上年同期則為9538元/平米；銷售價格/拿地價格為1.88；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.25。總土地儲備貨值估算值為11722.2億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年中海地產平均融資成本3.6%，總有息負債2284.5億元，短期借款占比為14.09%。機構評級方面，標普給予“BBB+”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Baa1”評級，展望“穩定”；惠譽給予“A-”評級，展望“穩定”。

淨負債率為33.8%，剔除預收款後資產負債率53.4%，現金短債比2.6。“三道紅線”全部達標，檔位元為綠檔。

說明：

（1） 指標統計所用資料均來自中國指數研究院、克而瑞、wind資料、公告、公開資料等。

（2） 上市房企經營資料統計為2021年半年數值，部分指標為測算資料，新浪財經依據公開資料、相應會計準則進行公式計算。

（3）總土儲貨值估算公式：土儲貨值=土儲面積*報告期銷售均價

9月21日，中原地產研究中心統計資料顯示，今年的中秋小長假，全國樓市大部分城市都在降溫退燒，整體市場逐漸進入下行通道，“金九銀十”市場難言樂觀。

中原地產研究中心資料顯示，中秋小長假前兩天，北京新建商品房住宅網簽分別為95套和139套，較端午小長假前兩日分別減少90套和27套；中秋小長假前兩日二手房住宅分別成交118套和43套，較端午小長假分別減少56套和38套。

另外，監測資料顯示，深圳中秋小長假前兩日新建住宅分別網簽87套和92套，總量與端午小長假基本持平；廣州中秋小長假第一天新建住宅網簽為369套，較端午小長假略有增長。

中原地產首席分析師張大偉指出，在經歷了井噴的房地產調控後，全國樓市從8月開始出現了同比環比的明顯下調，特別是7-8月部分城市又出現疫情，打擊了很多城市的市場成交量，同時網簽成交量相對滯後市場。

國家統計局公佈的8月份資料顯示，隨著前期出臺的調控政策不斷發酵、信貸持續收緊，疊加市場進入淡季，市場熱度進一步回落。8月新房、二手房上漲城市數量持續減少，並降至年內最低水準。從全國70個大中城市房價資料看，8月份新建商品住宅上漲城市數量為46個，較7月份減少5城；二手房價格上漲城市數量為27個，較7月份再減少14個，二手房價格下跌的城市數量為34個，這也意味著近半數城市的二手房價格顯示下降。

按照中原地產研究中心的資料，二手房上漲城市跌至27個是2015年4月來連續77個月（除了2020年2月疫情特殊原因之外）的最低點。樓市已經明顯進入了下行通道。

“第二輪集中土地供應成交降溫，流標數量增加也影響了部分購房者的信心。此外，二手房市場放款難，已經全面抑制市場活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當下貸款週期已經超過3個月，年內放款難的情況持續下，市場成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經是多年最低點。”張大偉表示。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，8月各類城市均已確定性進入降溫通道，雖有部分城市的房價依然保持一定上漲，但總體的上漲力度已經趨緩，“金九銀十”同比大降溫，成色不足將是大概率趨勢。

日前傳出北京要求香港地產商解決房屋問題後，親建制港媒再披露，中共總書記習近平早於2018年，在港澳工作協調小組內部會議上就明確說：「香港商界影響中央治港政策的日子已一去不復返」。而商界就是指地產商。特首林鄭月娥昨雖不評論相關報導，但她也表明，感受到近年香港地產商較願意配合政策。

反壟斷行為 促解決房屋短缺

香港01引述消息報導，北京對香港地產商早有微言，特別是2019年反送中期間，各大地產商初期保持沉默，直至中共官媒批評，才陸續發聲支持「止暴制亂」。同年9月，中共中央機關報《人民日報》發表題為《解決住房問題，香港不能再等了！》文章，提及地產商應對香港年輕人負責。

另有消息指出，香港地產商的一個首富級家族，早前邀請國安公署要員到其家族大宅「家宴」，富豪安排家族所有重要成員都出席宴會，在宴席中闡明家族於反送中期間的一些言論，並非「同情黑暴」，希望不要誤會，而在宴會後，富豪還表示大為放心等。

路透前日報導北京要求香港地產商幫助解決房屋短缺，表明市場「遊戲規則已經改變」，不再容忍「壟斷行為」。引起市場震盪。五大地產股市值20日單日合共蒸發約837億港元。在重挫後，昨日則普遍反彈，恆生地產指數漲2.97％。

業界聞風而動 參與土地共享

香港01報導稱，習近平曾表明「商界左右中央治港政策的日子不復存在」，當中「商界」就是指地產商，北京並非否定地產商，不讓它賺錢，而是在賺取合理回報同時也要具備社會責任，協助解決房屋問題。目前有地產商已「聞風而動」，近月積極參與「土地共享先導計畫」。然而僅此舉動恐怕難令北京滿意。

林鄭月娥昨回應，不評論亦無法證實相關報導。但她可以明確說，北京關心香港民生議題，希望修改選舉制度後港府可提升管治效能。而近年親身體會，地產發展商較願意配合港府政策。包括透過土地共享政策，發展公營房屋，亦有一半過渡性房屋用地都是由地產商無償借出，希望未來公私合作有更大成效。

深化改革開放 確保港澳繁榮

此外，主管港澳的中共政治局常委、副總理韓正近日先後在珠海、深圳調研，提到要「推動前海深港現代服務業合作區加快發展」等。


廣州中山大學粵港澳發展研究院首席專家陳廣漢分析，中央高規格布局設粵港澳大灣區傳遞出三個重要訊號：一、中央堅定支持港澳保持長期繁榮穩定；二、堅持繼續深化改革開放；三、推動中國經濟創新驅動和高質量發展。作為「粵港澳大灣區建設領導小組組長」。

外電報道指,中央要求本港地產商配合解決本地土地問題,不容許壟斷.對於是否有個別地產商曾與中央官員會面,地產建設商會執委會主席梁志堅表示並不清楚,但稱商會周五(24日)將舉行例行會議,議程包括討論有關事件.

梁志堅接受電台查詢時表示,中央關心香港房屋供應問題,本地地產商一直有與特區政府商討如何增加供應.他指,「明日大嶼」計劃遠水不能救近火,希望政府增加賣地及加快審批農地程序,希望多管齊下,解決土地問題.

被問及會否擔心中央出手調控樓市,梁志堅認為不能擔心,又指中央最關注的是有人囤地,但商會會員已作澄清,數間大型發展商亦有捐出農地,以增加短期供應.他續稱,一旦沒有樓賣,除了影響地產界外,逾百個行業亦會遭受影響.

料國資參與重組 降準對沖流動性

中國恆大（03333）債務危機持續，明日（23日）有兩筆債券到期付息，市場對償付能力不寄厚望，更擔心?大一旦倒閉，按其業務規模，可能令風險溢出到金融系統，造成中國版「雷曼事件」。不過，四間大行昨日同時發表報告，指內銀對房地產貸款風險有限，更重要的是，大行均預期中國政府會以包括把?大拆骨出售套現等方式來「拆彈」，故預期恆大不會變成中國版雷曼。

周內兩筆到期債息恐違約

彭博引述消息人士透露，截至昨晚，?大至少未向兩家主要貸款銀行支付周一（20日）到期的利息，由於中國住建部早前已通知銀行?大將無法按時付息，故銀行未感意外。目前尚未清楚銀行會否正式宣告?大違約，知情人士稱，有銀行正等待?大提出貸款延期計劃，再決定下一步。

市場把?大與雷曼相提並論，源於對?大償債能力的懷疑，彭博數據顯示，?大周內有兩筆債券到期付息，需付金額分別為8353萬美元（約6.5億港元）和2.32億元人民幣（約2.7億港元），評級機構標準普爾認為，目前?大流動性緊張，本周隨時無力付債息，很可能違約，相信中央不會直接出手打救，只會以釋放流動性等方式，支持其他內房企業發展。

銀行貸款多屬按揭 風險可控

對於?大債務危機，綜合四間券商花旗、巴克萊、瑞銀及大和的意見，不排除?大有機會倒閉，相信中央為免爆發系統性風險，會以委派國企入股、推動債務重組和分拆?大資產出售等方式作出干預。花旗估計，監管部門會指導銀行及投資者，給予?大更長時間支付債息和還貸款，並要求?大出售資產套現，同時進行債務重組，以新債償舊債方式再向投資者尋求財務支持，舊債則要有一定的折讓（haircut），令?大相關的投資損失由整個金融系統分擔。

至於銀行業的資產風險，各大行稱，房地產相關貸款佔銀行業總比例約41%，當中大部分為按揭，發展商貸款比例較低且有抵押品，風險在可控範圍。單計?大貸款，巴克萊指出，其未償還貸款總額約為2270億元人民幣，相比銀行業總貸款額達30萬億元人民幣的規模，即使監管機構不干預而讓其變成壞賬，亦不會對銀行業造成系統性風險，故評定?大倒閉的潛在風險和雷曼事件「毫不相似（not even close）」。

由於?大債務纏身，內銀對內房放貸意願更為審慎，變相令行業更難融資，花旗估計，人民銀行未來會以降準及公開市場操作等方式，增加市場流動性，同時推動新增貸款和社會融資，間接令內房企更易取得營運資金。

所謂「雷曼事件」，為2008年美國投資銀行雷曼兄弟（Lehman Brothes）倒閉前，把複雜的金融產品打包出售，機構投資者如銀行買入後，再分銷予散戶，產品涉及大量槓桿，後來雷曼兄弟資不抵債，因政府不願打救而被迫宣布破產，各銀行不接受雷曼產品故無法套現，銀行間為保留資金而拒放貸，造成信貸緊縮（credit crunch），緊張氣氛蔓延全球引發金融海嘯。

許家印：定能走出至暗時刻

外界對?大前景看法負面，主席許家印於中秋致函?大員工，感謝員工的辛苦付出，並堅信?大一定能盡快走出「至暗時刻」，加快推進全面復工復產，實現「保交樓」目標。

惠理集團聯席主席兼聯席首席投資總監謝清海稱，中央政府有充裕金融儲備、資源及行政權力，讓有關事件在可控情況下處理。?大集團事件所衍生的是個別企業的問題，事件為社會引起的不安穩狀況將會是政府關注要點，特別是那些正在開發中的項目，或將被國企或地方政府轄下部門接管。他強調，內地的制度依然穩健，整體及經濟發展穩固，縱使內地的監管風險將會持續帶來不確定性，長期而言，對中國巿場仍充滿信心。

?大靠理財產品填補資金缺口

?大（03333）債務問題引發全國各地有投資者請願。英國《金融時報》引述?大管理層指出，買下?大理財產品的人背景廣泛，包括員工、供應商及旗下物業的業主，所籌得的款項被用於填補集團資金缺口，以及用於償還予其他理財產品投資者。有管理層承認，這類理財產品對一般散戶而言風險太高，不應向他們發售，如投資者最後無法取回款項，相信會導致很多經手人因財務詐騙被捕。

售予員工業主 8萬散戶損手

報道提到，買入?大理財產品損手的散戶達8萬名，涉及未清償款項達400億元（人民幣．下同），目前尚未清楚這些債務是否屬於?大的表內債務。該報道翻查部分理財產品的合約及滙款資料，發現資金流進湖北一些小企業，例如「湖北鋼盾物資」。不具名的?大管理層透露，這間只是空殼公司，理財產品的收益實際用於為母公司填補不同的資金缺口，並無具體資料可檢視資金真正轉移到哪?。該管理層續稱，有部分理財產品的收益用於償還更早發售的理財產品，由於產品銷情下滑，令這業務模式難以持續。有?大金融顧問曾向傳媒明言，相關理財產品是「供應鏈金融」的一類。

另一方面，路透亦引述?大旗下?大財富一名銷售經理表示，過去5年，有逾8萬人買下?大的理財產品，集資超過1000億元，當中有400億元投資為未清償。

中國政府近年致力去槓桿，加強限制房企融資，一些債務龐大的房企轉為向員工、客戶及供應商尋求新資金，向他們出售商業票據、信託及理財產品。報道引述銷售經理及已買下產品的?大員工說，集團於2019年向散戶出售理財產品，當時正值P2P網貸行業被規管整頓之後。

報道亦指出，?大財富為吸引散戶入場，曾在去年聖誕推廣中標榜，每人買下逾300萬元理財產品，可獲得Dyson空氣清新機及Gucci手袋等禮品。相關宣傳單張稱，產品為固定入息類，適合尋求穩定回報的保守投資者。

高盛恐經濟增長少4.1百分點

高盛發表報告指出，投資者開始擔心若中國?大（03333）無序違約，引發的連鎖效應，將為內地經濟增長帶來巨大下行風險。該行對?大事件及房地產市場提出三種假設，估計在最壞情況下，明年內地經濟增速將減慢4.1個百分點。

根據高盛的基準假設，?大相關風險不會對金融系統和其他同業產生顯著的溢出效應，房地產市場去槓桿過程保持相對溫和，2022年的土地成交和新開工面積按年下降15%，商品房銷售額和售價跌5%，竣工面積增加10%，隨着股市拋售和信用利差擴大，融資環境溫和收緊。在這情況下，預計房地產行業拖低內地經濟增長1.4個百分點。

第二種屬更差的假設，金融市場信貸收緊狀況類似2014年下半年，房地產業的放緩更明顯，總體對內地經濟增長的負面影響擴大至2.5個百分點。

在最差假設之下，預計信貸收緊程度與2017年11月至2018年6月相若，土地成交和新開工面積按年減少30%，商品房銷售額、售價及竣工面積均按年降10%，內地經濟增速遭拖低4.1個百分點。不過，高盛提到，上述三種假設及對經濟影響的結論，並未考慮貨幣和財政政策潛在放寬的可能。

美銀調低未來3年預測

美銀證券下調內地未來3年的經濟增長預測，把今年國內生產總值（GDP）按年增速由8.3%下調至8%，2022年預測由6.2%降至5.3%，2023年由6%調低至5.8%。此外，星展集團策略師發表報告稱，若人民銀行在未來幾周調低存款準備金率50個基點，或有助於同業併購?大的項目。

內房債務危機擴大，新力控股（02103）周一遭大舉拋售，股價暴挫87%至停牌後，被評級機構標準普爾把其評級由「B」調低至「CCC+」，列入負面觀察名單。標普解釋，因新力控股未能就一項明確的還款計劃進行交流。

滙款還境外債無進展

標普稱，新力控股原準備向境外滙款，償還今年10月18日到期的一筆2.46億美元（約19.2億港元）優先票據，截至今年6月30日，公司賬面上不受限制的現金餘額超過140億元人民幣，但還款一事迄今尚無任何進展，滙款時間亦不確定。

另一內房花樣年（01777）周一發公告指出，有媒體報道稱公司未有全額償還已到期離岸優先票據，該公司澄清經營情況良好，營運資金充裕，不存在任何流動性問題，該股昨反彈近4%。花樣年早前被三大評級機構先後降級，其中惠譽把其長期發行人違約評級從「B+」下調至「B」，展望維持負面，反映上半年資金回籠較預期慢，以及受市場環境影響，2022年到期債券再融資的不確定性增加。

內房富力地產（02777）兩名主要股東李思廉及張力持有的富力物業服務，把核心物業管理資產富良環球售予碧桂園服務（06098）後，路透旗下IFR引述知情人士稱，富力物業服務來港上市計劃取消。

碧服收購獲大行睇好

早前市場消息稱，富力物業服務於4月向港交所遞交上市申請，計劃集資5億至7億美元（約39億至54.6億港元）。日前碧桂園服務宣布以不超過100億元人民幣，向李思廉及張力等控制的富力物業，收購旗下物管公司富良環球。

另外，富力地產公布獲股東提供80億元貸款後，昨日股價顯著反彈12.1%，收報4.81元；碧桂園服務亦上揚6.2%，收報47.9元。大行看好碧桂園服務是次收購，瑞銀指出，該公司在收購後除了住宅物業管理業務外，亦會有寫字樓管理業務，維持目標價95.9元，評級「買入」。

滙豐發表報告表示，碧桂園服務收購富良環球項目，作價是今年市盈率14倍，屬合理水平，可令收入更多元化，維持其目標價91元及「買入」評級。

頂層連平台2500萬易手 高估價一成

股市近日大幅波動，無損「磚頭」的吸引力。十大傳統二手藍籌屋苑（下稱十大屋苑）本月暫錄得6宗特色戶成交，其中鴨脷洲海怡半島一個頂層連平台特色單位以2500萬元易手，呎價25278元，不但創下屋苑歷史次高，造價亦較銀行網上估價高10.2%，成為同期唯一造價大幅高於銀行網上估價的特色戶成交。

綜合市場消息指出，十大屋苑9月暫有約115宗成交，特色戶買賣佔6宗，4宗來自港島區。最新一宗為海怡半島8座頂層4房戶，實用面積989方呎，連313方呎平台，原業主開價2800萬元，最終於周一（20日）減至2500萬元成交，呎價25278元，僅次2016年11月17座頂層連452呎天台戶以每方呎25658元創下的屋苑呎價紀錄。

原業主持貨30年賺7.4倍

根據滙豐、恆生（00011）及渣打的網上估價系統，上述海怡半島特色戶目前估價同為2269萬元，反映售價高估價231萬元或10.2%。翻查同期十大屋苑其餘5宗特色戶成交，只有本月9日以1978萬元易手的鰂魚涌太古城北海閣頂層連643方呎天台戶的造價高於上述三間銀行網上估價，較該三間銀行估價均為1913萬元，高65萬元或3.4%，意味前述海怡半島特色戶屬期內唯一遠超估價達雙位數的特色戶買賣。

代理直言，海怡半島特色戶盤源一向極為緊絀，「唔到高價都無可能打動到業主沽貨，基本咩市（況）都一樣」，目前全屋苑尚餘約5個特色單位放盤，叫價最貴為10座頂層3房戶，實用面積1111方呎，連385方呎平台，業主「癲嗌」4200萬元，意向呎價37804元，無論樓價或呎價同樣挑戰十大屋苑新高。

至於是次賣出的海怡半島特色戶，原業主過去多年持有單位自住，直至近年搬往外區，才把單位轉為收租，目前單位雖有租客，但可交吉出售，以原業主1991年9月一手購入價298.54萬元計，單位樓價約30年升值2201.46萬元或7.4倍。

翠豐臺3房戶905萬破頂

此外，荃灣翠豐臺3房戶樓價再創新高，美聯物業助理區域經理鍾家豪表示，1座高層E室，實用面積533方呎，減價5萬元或0.5%，以905萬元易手，造價為屋苑同類3房戶歷來最貴，呎價16979元。原業主2018年以746.8萬元購入，賬面賺158.2萬元或21.2%。

消息透露，由富豪酒店（00078）執行董事兼首席營運官楊碧瑤持有的跑馬地鳳輝臺蔚雲閣高層C室3房戶，實用面積794方呎，以2096萬元售出，呎價26398元，造價相比2016年買入價1388萬元，高708萬元或51%。

另邊廂，馬鞍山海典灣有業主急需套現換樓，因而低市價沽貨，美聯物業高級分區營業經理陳少鴻指出，6座高層B室，實用面積490方呎，屬望山景的2房戶，開價835萬元，最後減至812萬元方獲一對情侶承接，造價較市價低28萬元或3.3%，呎價16571元。原業主2010年以314萬元入市，離場賬面仍賺498萬元，獲利1.6倍。

天水圍車位造價再創新高，據土地註冊處資料，慧景軒一個地下單號車位於上月24日以193.8萬元成交，力壓2018年10月以190萬元易手的同屋苑地下一個單號車位，再創天水圍車位售價新高。原業主2016年以105萬元購入，賬面賺88.8萬元或84.6%。

罕見有蓋 5年升值85%

據代理透露，上述車位屬慧景軒少數有蓋車位，因此造價相對較高。

慧景軒目前車位放盤僅餘約8個，有蓋車位只佔約兩個，當中有蓋車位入場費為160萬元，露天車位售價則由130萬元起。

至於慧景軒有蓋車位現時市值月租約3300元，買家租金回報約兩厘。

此外，據土地註冊處資料，荃灣皇璧3樓一個單號車位，同月25日以120萬元易手，該車位原由能著有限公司持有，公司董事為詩琳美容創辦人兼集團主席謝欣玲及相關人士，早於2012年斥70萬元購入，賬面獲利50萬元或71.4%，若以該屋苑車位月租約3000元計，新買家享3厘租金回報。

相反，市區卻有車位業主損手，北角柏蔚山2樓一個雙號車位，同月以320萬元沽出，對比原業主2019年1月一手購入價400萬元，貶值80萬元或20%。目前該屋苑車位月租約7800元，買家租金回報達2.9厘。

利嘉閣（工商舖）地產─商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，雖然股市回調，但市面零售消費市道仍理想，本月上半月店舖登記量已有約90宗，全月料達約145宗，按月回升逾一成；他估計第三季店舖買賣登記約為440宗。

共涉1167萬呎樓面 工業商業各佔半

活化工廈政策2.0推出接近3年，城規會合共接獲58宗放寬地積比率的重建申請，其中52宗獲批准，相較活化工廈1.0時期6年只有14宗申請獲批，數目大增2.7倍，涉及多達1,167萬平方呎樓面，一半屬於新式工廈。

政府由2018年10月起推動新一輪的活化工廈政策，重點放在鼓勵工廈重建，包括容許重建可獲得額外2成樓面。

較上一輪政策增2.7倍

據發展局文件指，截至今年8月底，城規會共收到58宗工廈重建申請，並批准了其中52宗申請，與2010至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目，今次短短3年時間，已經多出2.7倍。

獲批准的52宗申請，合共提供約1,167萬平方呎樓面，即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面，反映參與重建的項目規模不算太大，當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面，其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。

觀塘14申請 葵涌9宗

如果以地區劃分，以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區，特別是觀塘區佔了14宗，佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一，另外葵涌區亦有9宗申請。

由於部分重建計劃涉及補地價，地政總署已經批准4宗補地價申請，包括3宗以「標準金額」完成的補地價個案，其餘有16宗正在處理。

相對同期地政總署只接獲7宗全幢改裝的申請個案，包括3宗已取得規劃許可，其餘4宗則毋須規劃許可，而城規會則批准6宗整幢改裝申請，情況反映今輪活化工廈政策，市場明顯較為傾向重建，多於參與全幢改裝。

受惠於九龍東計劃，該區正轉型為香港第二個核心商業區，而在標準補地價計劃推動下，工廈重建的步伐有所加快，最新觀塘區有3座工廈申請補地價，為該區新增約30萬平方呎商業樓面。

3廈增30萬呎商業樓面

近年觀塘道以北一帶正轉型為住宅區，而南面的用地則打造為工商貿易區；鑑於該處的工廈較舊，而且受惠於標準補地價計劃，財團或發展商積極籌備工廈重建。據地政總署上周公布，8月份連續錄得3宗經活化工廈政策2.0進行的工廈重建項目，共涉補地價約10億元。上述3宗「工轉商」補地價，包括偉業街132號、鴻圖道32號及大業街4號，每宗補地價約2.1億至4.9億元，每平方呎樓面補地價約3,200至3,716元。

鴻圖道32號擬建甲廈

其中，麒豐基金旗下的鴻圖道32號，原為榮興利工業大廈，現以約4.9億元完成補地價，並計劃重建為30多層高的甲級商廈，總樓面約14.1萬平方呎，每呎補地價約3,447元。項目附近有多座工廈，並較近港鐵牛頭角站，位置便利。據麒豐基金創辦人兼投資總監洪英偉表示，該項目料為首宗以標準地價方式完成的補地價個案，並引述當局指，合計約1年多時間已完成補地價，相較傳統洽商補地價時間快捷。

另外，由冠華鏡廠持有位於偉業街132號的冠美中心，以逾2.07億元完成補地價。原業主早前已向城規會申請，以地積比率14.4倍，重建1幢29層高的商廈，所涉的可建樓面約6.48萬平方呎。至於浸會醫院持有的大業街4號項目，則以逾3.21億元完成補地價。日前院方計劃在上址重建1幢32層高的項目，作診所及醫療中心用途。

事實上，觀塘行動區規劃年初有新進展，故料觀塘道以南，而且近海濱的用地日後亦會陸續改劃作商業發展，提高該區的物業價值。城規會當時宣布修訂觀塘（南部）分區計劃大綱核准圖，計劃改劃開源道及偉業街交界處數幅土地的用途，並將其中將一幅位處觀塘碼頭廣場寵物公園及比鄰巴士總站的用地，由「政府、機構或社區（1）、「休憩用地」及顯示為「道路」的地帶，改劃為「商業（2）」地帶，建議用作混合商業發展，包括辦公室、商店、服務行業及/或食肆用途。

上述用地總樓面約932,701平方呎，現為觀塘碼頭廣場寵物公園及巴士總站，該用地位面向觀塘渡輪碼頭，鄰近ONE HARBOUR SQUARE、宏利金融中心、海濱工業大廈等，距離港鐵觀塘站約15分鐘步程。

隨着股票市場受挫，近期樓市氣氛亦受打擊，被不明朗因素籠罩下，多個指標屋苑預約睇樓量及問盤量，均較過去周末下跌約5%，加上部分業主叫價較強硬，並收窄議價空間，令買賣呈拉鋸。

雖然今日為公眾假期，但由於近期市場氣氛，受股市波動影響，綜合代理行指，問盤及睇樓量較過去周末跌5%。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，二手樓價於近月一直處於高位爭持的局面，睇樓量亦同樣靠穩，而且傳中央要求本港地產商協助解決房屋問題，消息進一步拖慢二手成交。不少買家等待施政報告，期望能將本港住宅供應前景明朗化，之後再構思入市策略，所以短期內料繼續觀望，對睇樓量造成打擊。業主方面亦有相若的考量，導致叫價企硬，同樣拖累二手成交和睇樓量。

布氏認為，由於利好因素依然存在，故看好樓市中長線發展，理解本港住屋需求緊張，歡迎任何增加土地供應的計畫。然而，本港仍受疫情困擾，經濟未完全復甦，增加供應需「井然有序」，不要操之過急。

利嘉閣總裁廖偉強表示，今天為公眾假期，惟屬於周中的假期，普遍較難吸引買家睇樓。而且不管一手還是二手市場，樓市暫時缺乏焦點，導致買家出外覓盤的意欲稍微下降。

美聯營業經理陳振明表示，雖然天水圍嘉湖山莊近日睇樓量逐漸回升，惟今天假期的睇樓量對比周末仍減少約兩成。但屋苑開始出現缺盤的現象，業主議價幅度亦不大，令睇樓量回升的速度受到壓抑。

中原首席分區營業經理盧鏡豪指出，鴨脷洲海怡半島近期的睇樓量已屬於低水平，於中秋兩日的睇樓量對比過去周末再下跌逾兩成。不少業主看到數站之隔的黃竹坑站新盤銷情向好，叫價轉趨強硬。

香港置業分區董事陳渝東就表示，荔枝角美孚新邨今天的預約睇樓量稍低於過去周末，買家普遍未能消化目前樓價偏高的情況。

中原分行經理李百達表示，鰂魚涌太古城今日假期的睇樓量與平日相若，對比周末就稍有下跌。近日股市下跌，但一眾業主沒有相對地做出大幅的減價，未能吸引買家出來睇樓。

豪宅市場頻錄成交之餘，亦錄得大額租賃個案，美聯助理營業董事姜玉清表示，薄扶林貝沙灣6期8A座高層A室，面積為1763方呎，為4房連雙套房及士多房間隔，望海景，原先叫租10.5萬，議價後以9.3萬租出，呎租52.8元。該單位屬屋苑內少有的大單位放租盤，而且質素佳及空間寬敞實用，故獲租客垂青。