「928檔期」房市黃金大檔即將登場，土地市場率先開出紅盤！華固建設23日大手筆砸下44.88億元，以每坪高達513萬元、溢價率近八成的價格，成功得標台北市南港捷運昆陽站附近875坪土地，改寫區域天價紀錄，坐上南港「新地王」寶座。華固總經理洪嘉昇表示，看好東區門戶前景，這塊地將開發為總銷逾100億元的頂級商辦大樓。

台北市土地開發總隊23日公開標售兩筆土地，其中，南港區玉成段二小段728地號土地，底價約25億元，共吸引五封標單，分別為三家上市建商、一位自然人及一家科技公司，結果華固以44.88億元，加價近八成，成功得標；另外文山區政大段四小段840地號土地，底價約1.6億元，不過最後乏人問津，以流標收場。

華固總經理洪嘉昇表示，看好台北東區門戶計畫，華固繼多年前曾在南港開發幾筆住宅大樓之後，此次得標的土地，位於昆陽街、市民大道口，將計畫開發為頂級辦公大樓，未來總銷規模至少100億元以上。

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳紘緒表示，華固此次出手競標，每坪均價達513萬元，已一舉超越連雲建設及展曜建設以每坪420萬元買下的南港車站前土地，躍升為南港的「新地王」；對照2017年潤泰新購入國產土地單價每坪218.7萬元，短短四年半，土地行情已狂飆135％。

吳紘緒分析，華固得標這塊地，四週都被大咖插旗，對面為國產集團未來總部大樓，西側729地號為潤泰創新購自國產的土地，潤泰新已攜手日本三菱打造鋼骨結構企業總部大樓；至於南側732地號，則為慧榮科技年初取得最優申請人資格的台鐵局都更案，周邊全是未來頂級企業總部大樓。

瑞普分析，當初慧榮科技回租租金底價，每坪月租就要1,800元，此次標售土地行情，等於宣告未來單坪租金將站上2,000元。

至於華固未來頂級辦公大樓的可能售價，吳紘緒估計，依得標單價513萬元區域天價推估，容積單價達134萬元，若加計都更獎勵、容積移轉等開發效益，未來推案每坪將站上110萬元。

瑞普認為，目前台北市頂級辦公室指標大樓每坪月租動輒高達4,000元，反觀南港未來A級辦公大樓無論在屋齡、建材、價格上，都頗具競爭力，可謂建商、壽險業兵家必爭之地。

搶在「928檔期」登場之前，央行23日宣布加碼打房三大措施。建商對此回應稱，此次政策再限縮第二戶貸款寬限期，是打錯對象，「打房打到庶民痛苦增加，實在是沒有道理！」

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明23日表示，通常民眾購買第二戶，是為了幫子女置產、或是換屋，並非在炒房；因此央行不准在貸款上有寬限期，實在欠缺合理性，對於收入有限的民眾，更是加重其還款負擔，甚至出現還貸的資金破口，央行應該要多體諒一般民眾的辛苦。

于俊明痛批，這種打房政策，打到庶民痛苦增加，實在是沒有道理！

興富發建設副總廖昭雄表示，央行應該是展現政府對房市的態度，不希望土地漲幅過大、更不希望房市有過熱的疑慮；不過進一步限縮購地貸款成數從65％降到60％，對於正有購地計畫的建商來說，要籌措多出來的5％購地自備款，目前應不是太大問題。

遠雄集團公共事務室副總楊舜欽表示，以目前台灣主要八個縣市房市來觀察，如果有過熱、則政府確有進一步調控房市的必要，不過現階段房市並無過熱的疑慮，因為房地合一2.0實施後，投資客都已退場，現階段客戶幾乎都有自住剛性需求；至於建商購地貸款成數再壓低到六成，可能對於財務較不足的小建商、地方型建商，衝擊最大。

普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，最新出爐的三大措施中，比較有感的是針對自然人於特定地區購置第二屋的寬限期限制，也是因為先前針對第三、四戶以上的購屋貸款成數、寬限期都已緊縮，但還是壓不下旺盛買氣，所以這次直接殺到第二屋，這代表房市投資、追價，在超低利率、資產價格大膨脹的環境下，已經漸成全民運動，央行有必要在未來升息、貨幣收水之前，預先增強授信風險的控管。

黃舒衛表示，至於央行搶在「928檔期」之前宣布新措施，預料將會讓部分投資買氣收斂；但對於剛需、首購族則完全沒有影響，因此，第四季房市價量還是會持續放大。

冠德 (2520-TW) 拿下新北市板橋區原址市長官邸的都市更新案，今 (23) 日由新北市政府財政局李泰興局長、冠德建設總經理洪錦欽正式簽約，將啟動公辦都更開發計畫，全區面積包括市長官邸及周邊土地整合約 1348 坪，預計 2024 年開工、2027 年完工。

「新北市板橋區府中段 472 地號周邊公私有土地都市更新案」位在府中商圈周邊，周邊有捷運府中站及交通核心樞紐之板橋車站，同時鄰近板橋國小及高中、板橋體育場等，生活機能佳且交通便利。

新北市副市長陳純敬表示，新北市政府積極推動都市更新，透過結合企業力量促進公有土地活化，充分發揮土地最適利用價值，不僅能提升使用效率，同時透過都市更新方式，不僅能將更新後的建物融入美學概念，翻轉且創造新穎城區風貌。

冠德總經理洪錦欽表示，都市的更新與進步，並非只是打掉舊有的建築，建造全新建築硬體空間，更應融合地區歷史文化、與在地商圈共榮共生，開創宜居的永續生態環境。

冠德規劃在改建過程中，將原本的公共建材再利用，並維護原有樹種，原官舍十六棵喬木採原地移植，搭配友善徒步空間的規劃，打造成為在地居民的休憩場所，並提供措施空間供幼兒園使用，直接保留地方與環境間深厚的歷史記憶和生活情感更與在地社區商圈串聯共生。

央行23日理監事會再度出手打炒房，六都及新竹縣市第2戶購屋貸款將不得有寬限期，調降購地貸款從6.5成降至6成，工業地抵押貸款從5.5成降至5成，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，此次除衝擊持有多戶的投資客外，也大幅增加中小型建商取地難度，並針對工業用地炒風產生作用，至於打炒房有沒有用？3位房產專家提出看法。

屋比房屋總經理葉國華表示，全台房市在QE量化寬鬆貨幣政策、低利率以及台商回流投資等利多因素下，近1、2年全台房市交易價量全面攀升，不少區域房價年漲幅超過1成以上，確實對不少購屋族造成相當大的壓力，這次央行理監事會針對房市交易量最大的六都及新竹縣市規定「自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期」，將有助於降低這些區域的投資炒作風氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，第2戶取消寬限期措施明顯針對投資客而來，希能降低槓桿操作的空間，也抑制短期買賣交易，讓市場回歸自住需求，不過連帶影響到換屋族短期內的資金操作，尤其原本預計先買再賣的換屋族，在同時兩邊都要繳房貸的情況之下，就會有較重的財務壓力，所以資金不足者，就必須改變策略，先賣再買。

對於央行降低購地貸款與工業地抵押貸款，張旭嵐指出，主要也是希望避免建商業者長期囤地、養地，期能加速開發進度；徐佳馨則說，預估短期內資本較小的建商與投資客將受到影響，但在低利環境下，大資本的投資者更有機會擇優進場，央行透過不斷收緊資金，長期來說也有助於市場緩步降溫。

葉國華認為，目前全台房價持續攀升，確實有泡沫化的跡象，雖然短期內這泡沫仍不會破裂，但對銀行來說，放貸風險將逐步攀升。這次央行開始調降購地貸款成數以及工業區閒置土地貸款成數，對房市降溫、降低囤地炒作與降低放貸風險是有幫助，不過，在目前資金仍持續往房市匯聚下，這次央行信用管制加碼的手段效益如何仍待評估，不排除央行在未來還會有更進一步的管控手段釋出。

據市調機構統計，今年截至 9 月 20 日為止，北台灣三都新建案釋出銷售的可售戶數急劇減少；其中台北市可售戶數累計為 4610 戶，新北市為 1 萬 5007 戶，桃園市則有 1 萬 1708 戶，分別年減 8.6%、31%、27.6%。市調機構認為，供給萎縮，成為近期新建案敢大膽開高價的原因之一。

住展研發長何世昌表示，市場需求面仍旺，但供給面受到「房地產政策」、「本土疫情爆發」、「營建成本持續飆漲」與「缺工」等關鍵因素影響而萎縮，導致新建案市場供需失衡。而新建案市場缺貨問題，恐怕要等到明年才有機會紓緩。

住展估，2021 年至年底為止，北台灣三都新建案可售戶數分別是台北市 6210 戶、新北市 2 萬 3659 戶、桃園市 1 萬 7986 戶，依序將比去年衰退 10%、21.6%、28.5%，供給量全面下滑。若與前一波多頭高峰 2013 年相比，只有台北市供給量增，新北、桃園也同樣縮量。

住展認為，全台房市景氣好，但北台灣三都供給量不增反減，可能與「房地產政策」、「本土疫情爆發」、「營建成本持續飆漲」與「缺工」等關鍵因素有關；其中，本土疫情爆發對市場衝擊已明顯下降，但後二者仍嚴重干擾建商正常推案，更直接導致部份建商手頭上土地找不到包商，未能開工、推案，眼睜睜看著有錢賺卻沒得賺，市場供給量因而受到限制。

住展統計 2021 年截至 9 月 20 日止，台北市以內湖、信義、士林等三區供給量減少情況最嚴重，年減幅從七成多到八成多不等，其中又以內湖缺貨最為嚴重。

何世昌分析，台北市內湖區今年新建案只釋出 53 戶，較去年同期大減 300 餘戶，年減幅高達約 85%。內湖受惠於內科強勁的購屋需求，近年來建案銷售快速，但新案開發速度卻遠遠跟不上，使住宅缺貨的情況急劇惡化，少數開賣的新建案奇貨可居，價格一路漲不停，更帶動中古大樓價格快速上揚。在此環境之下，未來內湖一般住宅案開價出現三位數，已經是可以預期的事了。

新北市今年前 9 個月供給量減幅前三大地區，分別為土城、樹林、新莊。今年可售戶數只有 523 戶，比去年同期驟減 2800 多戶，年減幅約 84％。土城近年推案多聚集在暫緩發展區，此處吸納來自板橋、捷運藍線等地購屋客；由於大多數建案銷售都開出紅盤，再加上供給走低，新案更是大膽開高價，開價 5 字頭建案正在變多當中。

桃園今年前 9 個月，減幅前三大區域依序為龜山、龍潭、桃園；其中，龜山只釋出 900 多戶，較去年同期銳減 3000 多戶，年減幅約 76%。龜山房市主戰場 A7 重劃區經過三年大爆量後，今年供給量縮有助於減緩線上建案銷售壓力，讓市場趨於健康發展，房價因此還能維持穩定上揚趨勢。

何世昌認為，雖然政府去年末以來積極抑制房市，但房價本身問題的核心在於「供需」；假如供給量不足，市場需求無法獲得滿足，而政府政策如「房地合一 2.0」還進一步造成供給量限縮，造成市場供不應求則房價易漲難跌，打房恐將事倍功半。而新建案市場缺貨問題，恐怕要等到明年才有機會紓緩。

等不及對多家大型銀行的專案金檢結果出爐，央行第三季理事會議就已提前祭出新三道選擇性信用管制措施來對房價「加壓」，對此金融業者指出，這顯示儘管業界認為有很多來自「供給面」的因素，包括建商的原物料、人工成本大漲至少三成，這些都是讓房價居高不下的原因，但央行仍然祭出新的選擇性信用管制措施，顯然希望在「需求面」能發揮對房價壓抑的作用，尤其更可因此顯見央行已擔憂通膨預期越來越濃厚的當下，勢必再推漲房價，因此更要提早出手再怎麼樣也要試圖降房價。

而對於這次央行所提出的新三大措施，金融業者的解讀如下：

1、央行的手開始從三戶伸向「二戶」房貸：

並非全面取消寬限期，而是對於台北市、新北市、桃園市、台中市、新竹市並外加竹北為主的新竹縣、台南市、高雄市等八大都會區的第二戶取消寬限期，示範、警告的意味濃厚，也有先試水溫的味道，倘若這房價漲最兇的八個都會區房價降得下來，那麼央行不會再祭出後續降成數的手段，否則的話，下一次理監事會議就是全面取消二戶寬限期，或是對這八大地區，進一步限縮二戶的成數。

而其中還有另一個金融業觀察到的重點，就是央行正在為明年的「升息」預作準備。金融業者分析，由於現在利率低，因此，大部分的房貸是用在「還本」，如今央行提前取消上述八大都會區的「二戶」房貸寬限期，就是要求這些購屋者「儘早還本不要再延後」，倘若越延後，未來央行升息的債會越積越高，同時口袋要更深，這些也顯示央行有感於通膨的壓力之下，房價一定會漲更多。

2、全面調降土建融貸款成數0.5成至6成：

全台灣多個地區的建商都抱怨，現在土地取得成本越來越高，尤其近來中台灣的建商更深感土地成本攀高之苦，顯然在搶地白熱化之下，土地交易也熾盛，因此央行直接調降土建融成數，就是要求建商若要買地，自備款要更多，這個政策下來，對於小中型建商的衝擊遠甚於大型建商，可能以後中小型建商買地更為不易。

3、工業區閒置土地貸款成數再降0.5成至5成，並且釐清「灰色地帶」：

所謂的灰色地帶，就是央行這次直接「標準作業化」，把限期開發時間直接明訂為一年，不再交由各銀行「自行評估」，而把閒置土地貸款成本再降0.5成，就是再緊縮地主「養地」空間。

實價登錄2.0自七月一日正式上路已三個半月，為終結不實申報，台北市政府地政局今（23）日表示，市府擬精進管理預售屋實價資訊，多位學者專家都主張，未來預售屋解約、換約的相關資訊，在實價登錄資訊中，應「全都露」。

地政局表示，日前地政局舉辦的「2021居住正義 2.0 系列論壇Ⅴ-預售屋資訊與交易安全之探討與展望」論壇，主要聚焦健全預售市場的下一步。

邀請中國土地改革協會名譽理事長卓輝華，擔任主主持人，與多位重量級產、官、學界代表共同與談。市長柯文哲 表示 ，要實踐居住正義，其中一個重點就是要健全房市，資訊透明和交易安全就是落實的關鍵。柯文哲表示，落實居住正義，打造宜居城市，一直都是北市施政的目標與願景。鑑於預售屋是當前推案市場主流，為進一步健全預售屋市場，保障消費者權益，北市府主動攜手中央一起為精進預售屋資訊與契約管理機制集思廣益，本次論壇與會人員的參與交流，各方意見都將成為市府擬定房市健全政策，落實居住正義的重要參考。

在預售屋實價資訊之查核與提供方面，地政局局長張治祥表示，在實價登錄 2.0 新制上路後，預售屋實價資訊已全面申報、即時登錄，然而在預售屋個案條件差異大，行情不易掌握，與現行解約、換約無須申報制度下，預售價格存有定錨哄抬空間，進而影響成屋市場，因此希望探討預售屋實價資訊之查核與提供。

王成機表示，新制已增訂查核權等機制，政府會落實查核，以遏止哄抬炒作，確保資訊正確。

鐘少佑表示，不動產估價師為市場行情掌握之專業者，政府部門與民間企業或個人應善用其專業。

王成機認為，預售屋揭露最怕價格失真，遭到定錨，因此只要累積一定數量，配合地價人員及估價師的把關，就會即時揭露。

楊宗憲對於資訊即時透明與避免價格定錨之平衡，建議預售屋異質特性形成之價格差異，可透過多戶實價案例收斂判斷，降低價格定錨效果，以提升實價資訊之正確性。

面對高房價、避免價格遭定錨哄抬情形，何世昌研發長從國外不動產租稅政策與價格市場變化之比較，提醒政府在實踐居住正義政策時，應回頭檢視施政有效性有關市場有高討論度的預售屋解約、換約管理，學者專家為維護實價資訊品質，一致認為，解約、換約資訊應全部公開。

楊宗憲更表示，實價資訊應提供建案多元資訊，包括申報件數及解約、換約之註記等資訊，供消費者觀察建案銷售及解換約情形，透過多元資訊的提供，協助市場判斷價格合理性。

卓輝華也認同，資訊透明為健全房市首要要件，北市府已透過多項查核機制確保價格正確性，而解約、換約相關資訊應透明公開，交由市場解讀，並提醒消費者應注意各項交易資訊，期望北市府持續落實資訊透明健全不動產交易市場。

銀行持續搶房貸，今年上半年不但利率創同期新低，貸款成數也創十年同期新高，其中年齡在30~39歲間的女性房貸條件傲視各年齡層男女，平均貸款成數7成51、平均貸款利率1.43%，房貸條件最優越。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，少子化及獨身主義影響，女性更重視經濟獨立，年輕女性購屋意願提高，尤其注重安全及社區管理，購置大樓社區比例較高，因而成為銀行影響貸款條件。

觀察歷年上半年度貸款條件，今年上半年女性平均貸款成數7成29、利率1.46%，男性平均貸款成數7成3、利率1.46%，無論男女今年上半年都創下十年來最佳的貸款條件，男性整體平均貸款成數優於女性。

若分別就各年齡層男女的貸款條件來看，50歲以前女性的貸款成數高於男性，房貸利率則男女相當，但50歲以上開始出現變化，男性貸款成數高於女性，房貸利率也較低，其中70歲以上的女性貸款成數不足六成，貸款利率1.6%也是所有年齡層男女中最高。

郎美囡分析，去年3月擔憂疫情影響經濟，央行大幅降息一碼，之後房市受資金熱潮帶動，交易量大增，房市熱潮延續到今年，銀行看好房市發展，搶食房貸業務，利率一路探低、貸款成數增加。

至於各年齡層的貸款條件，通常年紀約長，隱含的風險越高，因此貸款條件較不理想、利率也偏高，另一方面，大齡男女換屋居多，通常資金較為充裕，貸款成數需求也較低。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，除了房屋條件，貸款人收入、信用狀況、存款也是影響貸款成數及利率的主因，若本身財務狀況佳，或符合銀行優惠專案者，還是能有好的貸款條件，如果擔心成數不足的民眾，可多詢問幾間銀行，有機會能談到比較好的條件。

桃園市長鄭文燦2021年9月23日下午主持市政會議，聽取地政局「沙崙產業園區開發及產業用地標售進度」專題報告後表示，沙崙產業園區面積28.44公頃，產業用地17.01公頃，目前主體工程已完成近8成、污水處理廠工程近6成，全案工程預計2022年4月完工。本次標售土地總面積約12.75公頃，分為6個標售坵塊，標售底價每坪17萬元，標售對象為法人、商號、政府設立的事業機構等，並以倉儲、物流業為主，產業用地已於2021年9月10日公告標售，將於10月15日辦理開標作業，預計2022年4月進行產業用地點交，請地政局持續推動並加強宣傳，讓鄰近桃園國際機場及台北港的沙崙產業園區，發揮交通地理優勢，未來發展成為綠色智慧產業園區，加速投資效益。

鄭文燦指出，為避免工業用地閒置或土地炒作等弊端，沙崙產業園區制定「先租後售」制度，申請人須於土地點交次日起3年內完成建廠並取得使用執照，且廠房建蔽率需大於30％，完成使用後才能申請土地所有權移轉登記，並自所有權移轉登記次日起3年內，不得將土地之全部或一部移轉他人，否則市府得以標售坵塊價金底價無息買回，以確保工業用地的有效運用。

鄭文燦談到，桃園是台灣最大的物流產業基地，沙崙物流園區在地政局同仁努力下，於2019年8月完成全區100％土地協議價購，未以強制徵收方式辦理，同時規劃設置污水處理廠及住宅社區安置原住戶，對於三七五減租地上物的所有權人也提供優惠補償，細緻地完成此案在土地取得及地上物取得的補償措施。沙崙產業園區未來標售完成，將引進倉儲物流產業，開發後成效預計可創造1,000個工作機會，年產值達10億元，對桃園產業發展助益很大，本園區不僅可成為開發工業用地協議取得的典範，也是未來評估物流業在桃園需求程度的重要指標。

地政局長蔡金鐘表示，沙崙產業園區周圍交通網絡綿密，涵蓋台61線、台15線、台4線、國道2號以及桃園國際機場、台北港等交通要點，園區內並有25米道路可貫穿全區，交通條件優越，除可串聯鄰近工業區各產業聚落外，未來可與桃園航空城及桃園農業物流園區相互配合，擔任國際倉儲物流業分工的重要角色。

蔡局長並指出，為维護原住戶居住權利，沙崙產業園區開發後，不僅規劃住宅社區用地供原住戶優先安置，也訂定「沙崙產業園區社區用地配售作業原則」，緩解因開發造成的原住戶居住權衝擊。同時園區也加強綠能及智慧化管理，設置綠色光電與儲能設備，推動智慧化路燈及交通管理、智慧化空氣及水環境管理等監測系統，可望帶動桃園倉儲及物流業產業升級和發展。

台中捷運綠線沿線炙手可熱，集順生活科技公司看好台中軌道商機，2021年拿下南屯站土地開發案投資權；冠德建設也順利爭取成功，獲得四維國小站土地開發案投資權，兩案最優申請人2021年9月23日與市府完成簽約，預估投資金額合計逾40億元，前景可期。

交通局長葉昭甫指出，隨著台中捷運綠線通車營運，捷運藍線、捷運綠線延伸線、機場捷運(橘線)、大平霧捷運(紫線)等路網也緊鑼密鼓規劃中，未來軌道運輸將更活絡台中人流和物流，「人往四處走，貨向八方流」，促成更多跨境和跨區域的投資和商業活動，帶動整體經濟成長。

葉局長進一步指出，軌道經濟引領台中未來經濟發展已成為新趨勢，台中將逐步朝向大眾運輸導向型發展(TOD，Transit-oriented-development)的都市發展模式邁進，近幾年捷運綠線沿線成為房市熱區，捷運土地開發案在市場上更是炙手可熱，即可見一斑。

交通局指出，台中捷運綠線南屯站及四維國小站土地開發案於2020年底公告招商，等標期滿後分別於2021年6月25日及7月2日完成申請人評選，由集順生活科技股份有限公司獲選南屯站最優申請人，冠德建設股份有限公司獲選四維國小站最優申請人，兩案最優申請人2021年9月23日與市府完成簽約，預估投資金額合計逾40億元。

集順生活科技公司看好台中軌道商機，繼2020年砸下逾30億元投資文心崇德站及文心櫻花站土地開發案後，2021年再接再厲拿下南屯站投資權，預計投資金額23.5億元，規劃興建地下五層、地上二十七層的地標型建築物，總樓地板面積約11,070坪，共299戶住宅及3戶店鋪，總銷售金額初估約44億元。

冠德建設於2014年即投資興建台中捷運土地開發首案「文華高中站」，該站共構大樓已完工並完成權益分配，2021年再度爭取四維國小站投資權並順利勝出，預計興建地下五層、地上二十二層，總樓地板面積約7,719坪，共189戶辦公室及2戶店鋪，預計投資金額約17.1億元，總銷售金額約25.3億元。

交通局補充，隨著南屯站及四維國小站土地開發案後，位於7期台灣大道、文心路兩條主要幹道交叉口，台中捷運藍、綠線唯一轉乘車站，基地面積逾2,000坪的市政府站(G9-1)土地開發案，在各方期待下將重磅登場，容積率、建蔽率分別為650％及70％，地段條件具有絕對優勢，敬請隨時留意交通局官網最新公告訊息。

9月23日，綠地控股與科大訊飛簽約戰略合作，將充分發揮雙方在各自領域的優勢和特點，在養老、醫療、教育、金融、科技產業園、基礎設施、智慧辦公、商業等多個戰略性新興領域展開全面合作，優勢互補、強強聯合，共同推動人工智慧技術在相應核心領域的創造性轉化和創新性發展。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理華潤置地今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹華潤置地上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，華潤置地實現營收737.4億元，上年同期為448.7億元，其中非房地產收入占比為17.37%。

規模與盈利方面，2021年上半年華潤置地毛利率31.34%，淨利率21.14%；歸母淨利潤131.3億元，上年同期則為115.4億元。上半年的銷管費用率為6.7%，ROE為6.37%。總資產9215.7億元，貨幣資金948.5億元，歸屬股東權益為2087.1億元。

銷售情況

銷售方面，上半年華潤置地實現合約銷售額1648億元，上年同期為1108.2億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第8位；實現合約銷售面積963.4萬平米，上年同期則為632.1萬平米；銷售均價為17107元/平米，上年同期為17533元/平米。上半年合同負債2414億元，存貨周轉率為0.13。

土地儲備

土地儲備方面，上半年華潤置地拿地金額為915.2億元，上年同期則為588.8億元；拿地面積838萬平米，上年同期為495.1萬平米；拿地價格為10921元/平米，上年同期則為11893元/平米；銷售價格/拿地價格為1.57；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.56。新增土地總建築面積中華北、華東、華南、華西、華中大區分別占16.26%、18.23%、15.19%、15.73%、15.82%。總土地儲備貨值估算值為12142.4億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年華潤置地平均融資成本3.88%，總有息負債1944億元，短期借款占比為21.5%。機構評級方面，標普給予“BBB+”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Baa1”評級，展望“穩定”；惠譽給予“BBB+”評級，展望“穩定”。

淨負債率為37.4%，剔除預收款後資產負債率60.9%，現金短債比2.27。“三道紅線”全部合格，檔位元為黃綠檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理世茂集團今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹世茂集團上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，世茂集團實現營收734億元，上年同期為645.5億元，其中非房地產收入占比為9.37%。

規模與盈利方面，2021年上半年世茂集團毛利率28.63%，淨利率12.91%；歸母淨利潤62.8億元，上年同期則為52.7億元。上半年的銷管費用率為7.46%，ROE為7.03%。總資產6265.7億元，貨幣資金823.9億元，歸屬股東權益為906.2億元。

銷售情況

銷售方面，上半年世茂集團實現合約銷售額1528億元，上年同期為1104.8億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第11位；實現合約銷售面積861萬平米，上年同期則為629.8萬平米；銷售均價為17746元/平米，上年同期為17542元/平米。上半年合同負債1128.9億元，存貨周轉率為0.16。

土地儲備

土地儲備方面，上半年世茂集團拿地金額為200.6億元，上年同期則為647億元；拿地面積301.3萬平米，上年同期為1232萬平米；拿地價格為6659元/平米，上年同期則為5252元/平米；銷售價格/拿地價格為2.66；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.13。新增土儲中一二線及強三四線城市的占比約為95%。總土地儲備貨值為11800億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年世茂集團平均融資成本5.6%，總有息負債1645.1億元，短期借款占比為27.01%。機構評級方面，標普給予“BBB-”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Ba1”評級，展望“正面”；惠譽給予“BBB-”評級，展望“穩定”。

淨負債率為50.9%，剔除預收款後資產負債率68%，現金短債比1.19。“三道紅線”全部合格，檔位元為黃綠檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理金地集團(11.440, -0.03, -0.26%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹金地集團上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，金地集團實現營收342.7億元，上年同期為198.7億元，其中非房地產收入占比為14.2%。

規模與盈利方面，2021年上半年金地集團毛利率17.36%，淨利率8.5%；歸母淨利潤18.3億元，上年同期則為29.8億元。上半年的銷管費用率為9.93%，ROE為3.16%。總資產4422億元，貨幣資金597.9億元，歸屬股東權益為558.5億元。

銷售情況

銷售方面，上半年金地集團實現合約銷售額1628.3億元，上年同期為1016.3億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第10位；實現合約銷售面積753萬平米，上年同期則為484.9萬平米；銷售均價為21624元/平米，上年同期為20959元/平米。上半年合同負債1154.2億元，存貨周轉率為0.15。

土地儲備

土地儲備方面，上半年金地集團拿地金額為924億元；拿地面積1247萬平米，上年同期為649萬平米；拿地價格為7410元/平米；銷售價格/拿地價格為2.92；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.57。新增土地儲備中三四線城市占比約為 41%。總土地儲備貨值估算值為14550.9億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年金地集團平均融資成本4.65%，總有息負債1270.9億元，短期借款占比為31.39%。機構評級方面，標普給予“BB”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Ba2”評級，展望“穩定”；惠譽評級NR。

淨負債率為69.59%，剔除預收款後資產負債率69.44%，現金短債比1.19。“三道紅線”全部合格，檔位元為綠檔。

恆大集團的財務風暴成為市場關注要點，據外媒引述與大陸官方關係密切的消息來源指出，當局打算將恆大集團分為3個實體進行重組，後續將以國有企業為基礎，實質轉變成一家國企，可望在幾天內公佈相關計畫。同時23日恆大也公告當日到期的其中一筆公司債利息已透過場外方式協商解決，帶動在港股價一度暴漲逾30％。

在港股價 一度暴漲逾30％

此外，恆大集團主席許家印也在21日中秋節發出「致全體員工信」表示，一定能盡快走出至暗時刻，加快推進全面復工復產，實現「保交樓」的目標，向購房者、投資者、合作夥伴和金融機構交出一份負責任的答卷。

從傳出大陸官方將出手、許家印喊話、支付其中一筆到期債務利息帶動23日在港股價出現暴漲，漲幅一度超過30％，而後拉回仍大漲17.62％、收在每股2.67港元。

摩根士丹利 估能有效應對

據「亞洲市場」（Asia Markets）引述與大陸政府關係密切的消息來源指出，北京當局打算把恆大集團拆分為3個實體、進行重組，並實質轉為一家國企，有望在幾天內就會公佈相關計畫。

消息來源更透露，該計畫目的在於保護向恆大購屋的大陸民眾，例如上街抗議的人與投資恆大理財產品的投資人，更重要的是消除恆大一旦無力償債、對大陸整體經濟造成的廣泛效應。

摩根士丹利也預期，大陸有機制應對地產商債務違約與減低系統性風險，相信下周會公告協助有困難的發展商債務重組，並在未來數月推出寬鬆政策，如加快財政投放及降準。

債務利息 仍有兩筆未支付

在恆大的債務部分，23日到期需支付的兩筆境內、境外債券利息，恆大公告透過場外協商解決支付發行總額40億元人民幣的境內債券利息。

但據《中國基金報》報導，恆大23日還有一筆5年期美元債需支付約8300萬美元利息，若30天內無法兌付就會構成違約；29日則有一筆7年期美元債的4750萬美元利息。目前恆大尚未公佈對這兩筆利息的支付安排。

富力地產(02777)公布,於本周二(21日)在市場上回購合共本金額2500萬美元優先票據,回購後將予註銷.於註銷完成後,2023年到期票據及2022年到期票據尚未償還的本金額分別為5.87億美元及2.88億美元.

該公司認為,集團於回購部分票據後維持良好現金流動性,公司可能會視乎市況進一步回購優先票據.

2023年到期票據及2022年到期票據之票息分別是5.875%及9.125%.

宏安地產(01243)為收購黃竹坑停車位平台引入資金,持股攤薄至五成.

該公司全資附屬 Crystal Castle 向獨立第三方 Jumbo Holding 發行新股,相當於擴大股本50%,作價1美元.交易完成後Crystal Castle 由雙方各佔半數權益.宏安地產為項目墊付股東貸款約5848萬元,另需額外貸款6076萬元,而 Jumbo 需墊付股東貸款約1.19億元.

Crystal Castle 投標購入黃竹坑惠福道3號「珍寶閣」八層停車場平台,合共509個停車位.預期本月30日成為物業註冊擁有人.

宏安集團(01222)及宏安地產將於其綜合損益中確認交易虧損約33萬元.

Jumbo 為於英屬處女群島成立之有限合夥公司,由其普通合夥人 AGR X Asia Member GP, L﹒L﹒C 行事.

光榮控股(09998)公布,截至6月30日年度虧損約621萬元(坡元．下同),比去年度虧損1695萬元有所收窄,每股虧損0.78分,不派末期股息.

該集團指,收益約9050萬元,減少約29%,主因自阻斷措施期間結束後,公營及私營界別建築工程復工緩慢,而項目進度延誤及項目成本增加對收益貢獻產生不利影響.目前為止,已就所有公營界別項目取得延期及儘管加拿大國際學校項目建築工程於阻斷措施期間結束後啟動,但施工進度仍處於非常初期階段,且其後應客戶要求於去年10月9日至今年3月3日暫停施工.於6月30日,該集團手頭有6個建築項目,總合約價值約2.94億元.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

越秀地產(00123)公布,擁有95%權益的間接中國附屬廣州市城市建設開發計劃今年第三期公司債券發行規模為不超過15億元人民幣,用途為償還發行人到期公司債券或在不影響償還到期的公司債券前提下補充流動資金.發行人根據公司債券
支付本金和利息的責任由其最終控股股東廣州越秀集團股份擔保.

該集團指,第三期公司債券分為兩個品種,包括5年期公司債券,於第三年末,發行人可選擇調整債券票面利率,有權贖回債券及債券持有人有權向發行人回售債券,第二個品種為7年期公司債券,於第五年末,發行人可選擇調整債券票面利率、發行人有權贖回債券及債券持有人有權向發行人回售債券.發行人將開始推介第三期公司債券,並將於簿記建檔後釐定票面利率.

明源雲(00909)公布,留意到近期房地產業出現波動以及個別房地產開發商信貸風險加大.該集團為內地房地產開發商及地產生態鏈其他產業參與者提供產品和服務的公司,於6月底貿易應收款及合同資產合計約1.73億元人民幣,涉及超過1500家簽約客戶.其中,前五大簽約客戶的貿易應收款及合同資產合計約2150萬元人民幣,佔其截至6月底中期收入2.2%,而單一簽約客戶貿易應收款及合同資產合計最大金額不超過540萬元人民幣,佔中期收入0.6%.目前該集團未持有應收客戶之商業承兌匯票.

該集團指,貿易應收款及合同資產分布於大量客戶中,並無集中信貸風險.未來一旦發現客戶的貿易應收款及合同資產出現異常,會與相關客戶協商尋求解決方法,不排除通過財產保全、法律訴訟等途徑維護權益.有關貿易應收款及合同資產指未抵減撥備的客戶合同貿易應收款原值及合同資產原值.

該集團指,業務發展並不會因房地產業波動而遭受重大影響,運作一切正常,目前並不知悉任何可能對其商業前景產生重大不利影響的監管制度或者商業生態的改變.

星凱．堤岸1335單位接力 規模今年最大

新盤近日稍作歇息後，再有大型新盤伺機推出，南豐與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP10相隔逾7個月再度出擊，昨天發出新一張價單，涉及179伙，折實平均呎價17436元，較上一批調升6.1%，折實入場費953萬元。而由中洲置業發展的沙田火炭星凱．堤岸昨日終獲批售樓紙，部署短期內推售，項目提供1335伙，料為今年推售規模最大的新盤。上述兩盤短兵相接，一手市況再度急升溫，勢再掀新一輪搶客戰。

兩房樓王逾700呎冠康城

LP10年初首度開盤，並於1個月內沽出逾500單位，發展商昨日發出新一張5號價單，涉及179伙，實用面積634至1205方呎，涵蓋2房至4房間隔，最高折扣維持20.5%，折實平均呎價17436元，較1月尾發出的4號價單折實平均呎價16430元，調升6.1%。

南豐集團香港地產處執行董事許謙讓表示，項目樓花期大為縮短，加上同區樓價今年已升約7%，新價單調高6.1%屬合理，整批折實售價953萬至2256.4萬元，今日起收票，有機會於10月1日國慶假期推售。

許謙讓續稱，是次首度推出位於2B座B室實用面積711方呎及712方呎2房海景樓王單位，共有42伙，日出康城現存樓盤沒有此類大面積2房，相信售價為區內2房戶最高，目標客群為有意升級的買家。價單顯示，最貴的2房海景戶為2B座50樓B室，實用面積711方呎，折實售價高見1324.4萬元，挑戰區內一手2房戶新高，呎價18627元。

LP10共提供893伙，實用面積447至3906方呎，預計2022年7月底落成入伙，項目迄今累售533伙，佔整體約60%。

星凱．堤岸獲批售樓紙，發展商隨即開展銷售步伐。項目位於火炭站毗鄰，由4幢住宅大樓組成，提供1335伙，為今年推售規模最大型的新盤，基座設有10萬方呎商場。

恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指出，旗下鰂魚涌THE HOLBORN暫累售67伙，套現約4.9億元，平均呎價約2.98萬元，首輪銷售約有六成為用家，買家佔54%為40歲以下年輕客。

HOLBORN累售67戶 套4.9億

THE HOLBORN今日先到先得形式發售23伙，實用面積220至260方呎，折實售價約593.14萬至約819.02萬元，輕微加價0.5%至1%，稍後加推售價亦會微調；預計第四季部署開售西半山堅道73號項目，提供約180伙；大角咀利奧坊第4期年底或明年初推出，涉約600伙。

中原地產港島東、北角、銅鑼灣及灣仔區首席營業董事何偉強透露，即日起至本月30日，經該行購入THE HOLBORN單位並於入伙後出租，可獲得一年免費租賃管理服務，名額5個。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，該行獨家代理的元朗南屏匯銷情佳，個別單位呎價高見16183元，有望創元朗屏山一帶新高，項目標準1房戶已沽清，即日起為開放式單位買家推出置業優惠，名額3個。

股市下挫，熱錢流入藍籌屋苑，有投資者在周一（20日）港股大跌市時擲2060萬元掃入鴨脷洲海怡半島一伙單邊海景戶，呎價23843元，盡破屋苑標準分層戶造價及呎價紀錄。鰂魚涌太古城亦有收租客趁低吸納，以800萬元低撈屋苑2房戶放租，樓價平市價約5%。

香港置業發言人稱，海怡半島13A座高層H室3房戶，實用面積864方呎，向西南，屬屋苑罕有單邊海景戶，在港股周一大幅插水時以2060萬元易手，呎價23843元，樓價及呎價俱為屋苑標準分層戶新高。

新買家屬投資者，鍾情海怡半島，「3個月內睇咗6個海怡放盤，覺得屋苑呎價比鄰區（香港仔黃竹坑站上蓋港島南岸第2期）揚海明顯低水，有追落後空間」，故購入長線收租，按同類單位市值月租約3.8萬元計，回報約2.2厘。

原業主則為羅沙證券或相關人士，1996年底斥720萬元購入，賬面賺1340萬元或1.9倍。

投資者800萬低撈太古城

太古城重現不足千萬元成交，有投資者趁平入市作收租用途。中原地產分行經理李百達透露，廬山閣低層A室2房戶，實用面積475方呎，原業主早於2013年斥630萬元買入，剛僅以800萬元沽出，樓價低市價約5%外，亦創屋苑自今年5月初後的逾4個月新低，呎價16842元。

據悉，上址因外牆有滲水問題，加上原業主擔心後市，故本月10日起不足半個月累減250萬元或23.8%把單位沽出，惟造價仍較當年買入價高170萬元或27%。美聯物業市務經理（銷售）范浩軒指出，新買家屬長線投資者，日後擬作收租用途。

祥益地產高級客戶經理古文彬表示，屯門豫豐花園11座低層A室2房戶，實用面積362方呎，原業主由530萬元，減至485萬元沽出，呎價13398元，以2018年斥520萬元購入價計算，賬面蝕35萬元或6.7%。

屯門藍地一帶近年有多個公私營住宅發展計劃推展，區內閒置用地的業主亦加緊發掘手上用地的發展機會，現由遠東發展（00035）持有的屯門藍地一幅地皮，擬作住宅發展，提供約307個住宅單位，相關申請今天（24日）將交由城規會審議，規劃署原則上不反對，料有機會獲城規會批准。

前述地皮位於輕鐵藍地站旁邊，鄰近詠柏苑，屬於屯門藍地丈量約份第130約多個地段，總佔地約8.79萬方呎，現時劃為屬於「住宅（乙類）1」用途。該地皮原由「舖王」鄧成波家族持有，惟已經在今年中以約2.28億元售予遠東發展。

鄧成波家族早於2019年向城規會申請，把該用地改為「住宅（乙類）4」用途，以約2.5倍地積比率興建9幢8層（另設1層地庫停車場）分層住宅，提供307伙，總樓面面積約21.15萬方呎，平均每戶約689方呎，預計2024年落成。雖然該地皮已轉手，相關城規申請仍然繼續推展，將於今早交予審議。

長沙灣工廈擬重建新型項目

規劃署向城規會提交的文件指出，「住宅（乙類）1」用途的地積比率上限只有1倍，最多可建4層（另設1層停車場），雖然新用途「住宅（乙類）4」涉及的發展密度較高，但仍可以與區內環境相協調，能夠增加住宅單位供應以回應市場對房屋的殷切需求，故原則上不反對有關的申請。

另外，長沙灣廣大工廠大廈的業主，向城規會申請放寬該用地的地積比率兩成，至14.4倍，以重建該廈成1幢26層（另設1層地庫停車場）新型工廈，規劃署不予反對。該項目位於長沙灣道750號，佔地約5554方呎，擬建的樓宇總樓面面積約8萬方呎。

資深投資者「舖王」鄧成波家族再度沽貨，剛以1.8億元售出銅鑼灣禮頓道地舖，持貨約4年，賬面虧損3500萬元離場。

市場消息指出，銅鑼灣禮頓道33至35號第一商業大廈地下，建築面積約2800方呎，原以2.7億元放售，經議價後以1.8億元售出，呎價約6.43萬元。舖位現由銀行承租，剛達成續租協議，以現時租金每月約56萬元續租多3年，但提供8個月免租期，故實際平均月租只約43.6萬元，新買家可享2.9厘回報。

鄧成波家族於2017年中透過買賣公司形式購入上述舖位，有指當時作價約2.15億元，現沽出賬面勁蝕3500萬元，貶值16.3%。

佳寶8500萬售土瓜灣舖後租回

另一個近期頻沽貨的佳寶食品超級市場創辦人林曉毅，亦以8500萬元售出土瓜灣靠背壟道141至143號晨樂大廈地下A舖，建築面積約3000方呎，呎價約2.83萬元。舖位將由佳寶食品超級市場售後租回，月租27萬元，租金回報3.8厘。

土地註冊處資料顯示，林曉毅於2015年底斥資8180萬元購入，去年曾以1.1億元叫價放售，最終大幅降價22.7%出貨，持貨近6年，賬面獲利320萬元或3.9%。不過，由於當年購入舖位時須繳付雙倍印花稅，故扣除使費後，舖位料實際蝕超過540萬元。

本港商廈市道漸趨穩定，仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，8月整體寫字樓市場負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出樓面）持續下降至1.09萬方呎，整體市場租金按月微跌0.1%。

服務式辦公室需求增

仲量聯行香港租賃業務主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，市場上仍然有部分企業因疫情而縮減規模，但已逐漸有其他需求補充，包括要提升質素及服務式辦公室營運商擴充。

在租戶追求更靈活的租期及面積帶動下，服務式辦公室市場大增，如Compass Offices擴充旗下在銅鑼灣利園一期及上環無限極廣場內的商務中心；雷格斯（Regus）則在尖沙咀港威大廈第5座額外租用多一層建築面積約2.45萬方呎樓面。

截至8月底，中區空置率由7.4%升至7.7%，但市場對區內優質寫字樓的需求仍穩定，故租金趨穩。

近月工商舖買賣持續向好，而價格亦從低位回升，持貨多年的老牌業主，把握機會推售物業沽貨套現，物業出現大幅升值。

工商舖買賣仍暢旺，而從近期買賣中，不少屬持貨多年老牌業主沽貨，並以舖位市場為主。如佐敦白加士街37至39號地下A號舖位易手，物業面積約600平方呎，成交金額約4,490萬元，平均呎價約7.48萬元。原業主於1979年以約125萬元購入上述舖位，一直自用多年，至去年4月以7.5萬元租予包點店，新買家回報率約2厘。

業主持貨42年 沽白加士街自用舖

原業主持貨42年轉手，帳面獲利約4,365萬元，物業升值近35倍。事實上，同區早前亦曾出現老牌業主沽舖，甜品店義順牛奶沽出佐敦庇利金街63號自用舖位，涉資約3,200萬元，34年升值10倍。

另外，屯門鄉事會路40至50號地下舖位易手，物業面積約1,000平方呎，以約4,900萬元成交，呎價約4.9萬元。舖位由財務公司以每月約13萬元租用，回報率約3.2厘。原業主於1974年，以22萬元買入舖位，早前以約5,600萬元放售，現減價約13%沽貨。原業主持貨47年轉手，帳面獲利約4,878萬元，舖位大幅升值近222倍。

此外，早前太子界限街30號地下舖位易手，物業面積約1,200平方呎，以約2,780萬元成交。舖位由餃子店以每月4萬元租用，回報率約1.7厘。原業主早於1971年以31.8萬元購入舖位，持貨50年，轉手帳面獲利約2,748.2萬元離場，舖位大幅升值86倍。

永樂街商廈 45年升值293倍

除了商舖外，亦有老牌商廈轉手。其中上環永樂街57至59號全幢商廈，總樓面約10,917平方呎，以約2.8億易手，呎價約25,648元。原業主早於1976年以95萬元購入，持貨45年帳面獲利約2.79億，期間升值約294倍。

分析指，去年受疫情影響，整體商務活動減，工商舖價格大幅回調。今年本港疫情緩和，加上去年尾撤辣，帶動工商舖交投向好，價格亦回升。由於不少商舖、商廈均由老牌業主持有，他們見工商市道回勇，投資者四出尋找物業投資，此時把舖位或商廈放售，反應甚佳，故趁機沽貨套現。因物業早年購入，多年來已累積很大升幅，故個別業主亦不介意擴大議價空間，令成交個案增加。投資市況仍向好，料可打動老牌業主放售物業。

據利嘉閣（工商舖）數字，8月商舖買賣錄130宗，較7月的166宗，跌22%。

利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，根據土地註冊處最新資料顯示，2021年8月全港共錄130宗店舖買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前的實際市況﹚，較7月的166宗跌22%，為連續2個月回落，跌至近半年新低，反映店舖經早前一輪急速消化後，交投放緩。至於期內買賣登記金額相應大跌，按月挫46%，錄21.12億元，當中大額物業交投顯著減少。

按物業價格劃分，在7個價格組別當中，共有5個組別的登記量報跌，跌幅介乎20%至71%不等。當中以1億元或以上組別的登記量跌幅最大，由前月的7宗急降至上月的2宗，跌幅多達71%。至於1,000萬至2,000萬元以內及200萬元以下的兩個價格組別亦分別跌45%至17宗，及跌31%至24宗。至於，上月最矚目的大額登記為屯門鄉事會路112至140號雅都花園商場地下G16、G39及G40號舖，涉及登記金額達1.4億元。

屯門僅4交投 按月跌75%

以地區劃分，在該行觀察的13個分區當中，共有8個地區的登記量按月有所減少，當中以屯門區的跌幅最大，月內僅錄4宗登記，較前月的16宗急挫75%；而上環/中環/金鐘區及尖沙咀/佐敦區亦分別錄得43%及40%的跌幅。至於長沙灣/深水埗區就以17宗之數成為買賣最活躍的觀察區；而旺角/油麻地/大角咀區則以11宗登記排在次位，反映上述民生區店舖交投續受惠零售消費市道復甦的帶動。

鄭得明指出，雖然店舖買賣登記量已連跌兩月，但觀察近月零售消費市道表現維持不俗，相信店舖貨源及買家累積後，相關登記量可再度回升；觀乎9月份上半月，店舖登記量已有約90宗，料整月登記可達約145宗，即按月回升逾1成。依此推算，第三季店舖買賣登記料可錄約440宗登記，仍處相對旺勢，只要最後一季市道保持暢旺，料在消費券持續催谷下，第四季店舖表現可望維持穩中向好的格局。

近月工商舖買賣持續向好，而價格亦從低位回升，持貨多年的老牌業主，把握機會推售物業沽貨套現，物業出現大幅升值。

工商舖買賣仍暢旺，而從近期買賣中，不少屬持貨多年老牌業主沽貨，並以舖位市場為主。如佐敦白加士街37至39號地下A號舖位易手，物業面積約600平方呎，成交金額約4,490萬元，平均呎價約7.48萬元。原業主於1979年以約125萬元購入上述舖位，一直自用多年，至去年4月以7.5萬元租予包點店，新買家回報率約2厘。

業主持貨42年 沽白加士街自用舖

原業主持貨42年轉手，帳面獲利約4,365萬元，物業升值近35倍。事實上，同區早前亦曾出現老牌業主沽舖，甜品店義順牛奶沽出佐敦庇利金街63號自用舖位，涉資約3,200萬元，34年升值10倍。

另外，屯門鄉事會路40至50號地下舖位易手，物業面積約1,000平方呎，以約4,900萬元成交，呎價約4.9萬元。舖位由財務公司以每月約13萬元租用，回報率約3.2厘。原業主於1974年，以22萬元買入舖位，早前以約5,600萬元放售，現減價約13%沽貨。原業主持貨47年轉手，帳面獲利約4,878萬元，舖位大幅升值近222倍。

此外，早前太子界限街30號地下舖位易手，物業面積約1,200平方呎，以約2,780萬元成交。舖位由餃子店以每月4萬元租用，回報率約1.7厘。原業主早於1971年以31.8萬元購入舖位，持貨50年，轉手帳面獲利約2,748.2萬元離場，舖位大幅升值86倍。

永樂街商廈 45年升值293倍

除了商舖外，亦有老牌商廈轉手。其中上環永樂街57至59號全幢商廈，總樓面約10,917平方呎，以約2.8億易手，呎價約25,648元。原業主早於1976年以95萬元購入，持貨45年帳面獲利約2.79億，期間升值約294倍。

分析指，去年受疫情影響，整體商務活動減，工商舖價格大幅回調。今年本港疫情緩和，加上去年尾撤辣，帶動工商舖交投向好，價格亦回升。由於不少商舖、商廈均由老牌業主持有，他們見工商市道回勇，投資者四出尋找物業投資，此時把舖位或商廈放售，反應甚佳，故趁機沽貨套現。因物業早年購入，多年來已累積很大升幅，故個別業主亦不介意擴大議價空間，令成交個案增加。投資市況仍向好，料可打動老牌業主放售物業。

早前有研究就全港88區作分析，今年首8個月二手註冊量最多的首5區均落在新界，馬鞍山區榜上有名之餘，更為5區中樓價增幅最多的地區，平均實用呎價與去年底相比，升幅達14%，樓價持續上揚，交投亦受影響。

據美聯研究報告指，馬鞍山區今年首8個月二手住宅註冊量達1,682宗，按月升幅達46%，交投量僅次於荃灣、元朗及屯門，整體實用均價約16,339元，造價與去年相比，升幅達14%，大幅拋離其他新界地區。樓價攀升幅度明顯，與區內近年落成不少新貴住宅，帶動換樓潮所致，不止區內分支家庭客於區內置業，亦吸引外區買家入市。

9月上半月 私樓成交近半百

美聯首席聯席董事張栢華指，8月份馬鞍山區私樓成交回軟，最主要是上半年消化不少盤源，加上樓價亦有提升，令買家需時間消化，惟9月上半月，私樓成交已近半百，已超越上月同期水平。

馬鞍山區私樓分布可分作三大區，77區、市中心及港鐵烏溪沙站一帶；對上車客而言，市中心屋苑絕對是「就腳、方便、多選擇」，當中上車盤代表新港城、海栢花園及馬鞍山中心最為初次置業族群歡迎。其中，合共5期逾4,700餘伙的新港城，2房供應最充裕，入場費由600餘萬元起；而4期因位置最好，2房門檻相對較高，7月份4期J座極高層2房720萬元沽，實用呎價達2.1萬元，創下屋苑新高。同類單位年初造價不過是600萬至630萬元，但此等高價單位，離不開極高層、望海景、備裝修，對此「三高」不特別追捧的買家，市中心2房仍不乏600餘萬元選擇。

傾向環境清靜的買家，77區低密度的屋苑為不二之選，樓價較相宜者如曉峯灣畔680萬餘元已有交易。對大單位有需求的換樓客，嵐岸、天宇海約900萬餘元亦有選擇。對新樓齡情有獨鍾者，烏溪沙站新貴迎海系列屋苑，2房戶型多，景觀更多元，但因戶型較大，細單位入場預算亦需提升至800萬元以上。

隨着疫情緩和，本港經濟環境好轉，市場對車位的租賃需求增加，但由於部分屋苑車位供應緊張，而且購入後多作自用，令放租個案不多，連帶叫租價亦水漲船高，除港島區屋苑外，部分新發展區包括啟德、日出康城及荃灣西等屋苑，亦頻錄高價車位租務個案。

在疫情向好下，近期大屋苑車位紛錄高價租務，當中，鰂魚涌太古城9A期地下單號車位，於上月以6500元租出，創屋苑車位租金新高。中原副區域營業董事張光耀稱，現時屋苑約有30個車位放租，隨着早前有車位高價租出，部分業主稍提高叫租，增幅約3%，叫租由5200至6500元，其中，9B期地下雙號車位，叫租約5600元。

此外，港島另一大型屋苑鴨脷洲海怡半島，中原首席分區營業經理盧鏡豪稱，目前屋苑約有23個車位放租，叫租4500至5200元，當中位於2期的車位叫租較貴，普遍約5000至5200元，近日該期數亦錄得高價租務個案，為L2雙號車位，以5100元租出。

至於剛入伙不久的觀塘凱滙，目前可供承租的車位甚少，令車位叫租價高踞不下，市場消息指，有車位業主叫租達7500元，但尚未租出。利嘉閣市務經理梁錦機稱，由於3房大戶才有車位認購權，且購入多作自用，令市場可供出租的車位甚少，近日租出的車位月租介乎約5800至6000元，當中包括地下2樓雙號車位，以5800元租出，業主於今年以270萬購入，租金回報2.6厘。

除凱滙外，車位供應量亦不足的啟德區，同區屋苑亦頻錄高價租務個案，利嘉閣高級聯席董事徐永全稱，當中嘉匯及天寰目前各自僅有2至3個車位放租，普遍叫租由5500至6000元，而且往往一推出即被市場吸納。其中，嘉匯B單號車位於上月以6500元租出，至於龍譽新近車位租賃個案，包括B雙號車位，以6000元租出。

此外，車位供應亦緊張的將軍澳日出康城，中原分區營業經理伍錦基稱，LP6現有10個車位放租，叫租5100元起，最貴為B1雙號車位，叫租達6200元，而近期租務個案，則介乎月租5000至5500元，包括B1雙號車位，以5500元租出，業主於今年4月以200萬購入，租金回報達3.3厘。

港置分區董事劉浩勤稱，同區屋苑MALIBU大部分車位已租出，目前僅有約3個車位放租，包括L2單號車位，叫租約5500元，新近租賃個案為地下單號車位，以5500元租出。

至於為新晉屋苑集中地的荃灣西，區內屋苑亦紛錄高價車位租賃，中原分行經理黃志輝稱，目前區內一帶屋苑中，以海之戀租金最高，目前約有10個車位放租，叫租由6500至8000元，視乎位置，以及是否提供充電設施而定，其中，5樓雙號車位，附設充電設施，叫租達7000元。黃氏再指，每月平均約有2宗租務個案，包括3樓雙號車位，新近以6700元租出。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生稱，馬鞍山迎海現有約10個車位放租，叫租由5000元起，近期租出的高價車位，包括5期雙號車位，以5800元租出，據悉，業主於17年以135萬購入，租金回報約5.1厘。另外，4期單號車位，新近以5000元租出。

另外，中原副區域營業經理王勤學稱，元朗區屋苑的車位放租量不多，其中作為區內指標屋苑的YOHO Town，目前僅有1個車位放租，為地下單號車位，叫租達4000元。

除屋苑車位租金頻錄高價，連帶車位造價亦拾級而上，據本報統計，十大屋苑由年初起至8月，其車位售價全線上揚，升幅介乎2%至29%不等，當中以麗港城車位升勢最明顯，其次為映灣園。

十大屋苑車位造價級級上，由今年初起至8月，車位造價全線上揚，升幅為2%至29%，其中觀塘麗港城車位升幅最多，由今年1月售價約186萬，增升至9月的240萬，升幅高達29%，按月亦升9%。

中原分區營業經理洪金興指，由於藍田站附近有大型新盤，因此搶高區內車位需求；目前麗港城車位買家之中，自用買家佔高達七成。

除麗港城外，東涌映灣園升幅居次，其車位1月時造價128萬，上月造價增至150萬，累積升幅達17.2%，至於天水圍嘉湖山莊，其車位升幅則排名第三位，由1月造價120萬，8月已漲至137萬，累升達14.2%。

利嘉閣市務經理姚仲良表示，由於昇悅居及星匯居車位均由發展商持有，四小龍車位供應有限，若投資者或住戶想購買車位，唯有集中留意宇晴軒、泓景臺及碧海藍天。目前宇晴軒車位一般叫價約190萬，月租大約3900元，租金回報約2.5厘。而近期宇晴軒車位造價約175萬，相較今年1月的160萬，上升約9.4%。