竹科園區支撐的新竹房市，成為近年全台房價漲勢最強勁的都會區，以首購產品為主流的房市熱潮中，豪宅產品供給相對稀有，房價也向上攀升，今年新竹「十大豪宅」單價全數站上4字頭，其中，半畝塘建設的「若山2若合山」、「若山3若蒔山」分別以最高每坪57.7萬、55.5萬，分居新竹最高單價豪宅第一、二名。

過去幾年新竹豪宅除了極少數個案外，4字頭房價長年為天花板，經過一年多來房價狂漲，不少優質社區房價越過4字頭大關，十筆高總價豪宅社區也站上4字頭；其中，「若合山」20樓戶今年4月以總價7,800萬元交易，單價高達每坪57.7萬元，創下該社區新高，也是今年新竹最高單價的豪宅交易。

除了「若山」系列外，「國泰Twin Park」、以及新竹市的「磐龍壹號樓」也有逼近每坪50萬元的高價交易。竹北頭前溪河岸首排的「名發天琚」、「大觀自若」，高鐵特區的「太子中央公園」、「中悅一品花園」，台科大重劃區的「中悅帝苑」，竹科園區旁的「華固天湖」等最高成交價，均衝上每坪40萬以上。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，新竹地區總價4,000萬元的高總價交易，多集中竹北高鐵特區及水岸第一排，地段上擁有近高鐵站、大型綠地公園或水岸景觀的條件，擁有絕佳區位優勢；此外，當地具口碑建商品牌、高規格且完善的社區管理，亦為成為十大豪宅的必備條件。

新竹住宅週報社長陸敬民表示，新竹房市向來以首購產品為主，十多年來隨著竹科及半導產體產業的發展，竹科新貴迅速累積財富，過去基層或中階主管，如今躍升為高總價住宅的購買主力，近一年多來新竹首購市場房價漲勢強勁，新案過去平均每坪約25萬元，如今已普遍逾每坪35萬元，近年新案少見80坪以上規劃，大坪數、高總價供給稀缺下，更帶動高端產品價格上漲、去化加速。

今年五月疫情升溫後，全國進入三級警戒，民眾也配合防疫措施降低活動，使消費經濟規模大幅縮水，但唯獨購買房地產的信心不減反增！

今(2021)年下半年房市將重演去年熱況嗎？根據住展雜誌調查，北台灣九二八檔期約有近2,700億元推案量登場，而「591房屋交易」更指全台有高達6,000億的案量齊出籠，另台灣房屋集團和中央大學台經中心合作調查的「購買房地產時機」指數顯示，民眾對房市後勢看法，竟然連十二個月「樂觀」。

今年五月疫情升溫後，全國進入三級警戒，民眾也配合防疫措施降低活動，使消費經濟規模大幅縮水，但唯獨購買房地產的信心不減反增！

台灣房屋集團發布其和中央大學台經中心合作調查的「購買房地產時機」指數顯示，今年七、八月為「樂觀」的115.1點，與去年五月最「艱疫」時的87.75點相比，增加高達27.35點，且六都住宅房價漲幅，最少還有1.5％，最高年增近7％，說明民眾對房市的信心「疫立不搖」。

九二八推案爆驚天巨量
再來看房市推案熱度，住展雜誌以「爆出驚天巨量」做醒目標題，研發長何世昌表示，今年九二八檔推案爆量，主要是受到五月本土疫情爆發，使得推案普遍順延至九月以後開賣所致。

其次，去年同檔期前因政府頻頻放話打炒房，讓建商趨於保守觀望，以至於去年九二八檔期未如預期爆量、基期相對不算高的情況下，更凸顯今年成長幅度暴增。

何世昌指出，根據住展雜誌統計，今年北台灣房市九二八檔新成屋、預售屋推案預估量約為2,690億元，較去年同期大增逾千億元，年增幅高達約64.5％，可能會創下史上同期最大量(表一)。

591房屋交易新聞組長畢務潔則指出，九二八檔期被視為下半年房市風向球，而根據591新建案統計，在北台灣的強勢逆襲，帶動全台推案量達5,721億元，直逼6,000億大關，不但較去年同期激增二九二億元，更創近五年來同期最高，且隨著業者信心回穩，不僅第四季後勢看旺，全年推案量更有望站穩兆元大關。

何世昌表示，九二八檔期中，雙北市當領頭羊，新北市推案量近千億元，包括板橋、新店、新莊與淡水四個行政區案量均破百億元以上。

除新店央北重劃區以二至四房為大宗外，新北市其他行政區新案則大多規劃二到三房，顯示業者主要仍搶攻自住剛性需求，尤其是首購族群。

二宅產品大缺貨
但寸土寸金的台北市，推案量有847億元，主要以中、大坪數的案量占比較高，但三十坪以下的小宅建案數與可售戶數明顯增多，何世昌指出，可能與建商發現低總價小宅供不應求，尤其二房型出現嚴重缺貨現象，因而在九二八檔期中，二房可售戶數反而增加。

畢務潔則表示，台北市推案比去年多，主要是熱錢湧進，使得蛋黃區中、大坪數產品看俏有關，加上自三級警戒解除後，房市交易甦醒。

根據資料顯示，台北市有近五十個新案推出，總銷規模30億元以上的案子更高達16個，當中又屬大同區一手包辦七指標案最搶眼，包括「亞昕華威」、「雲極」等都更造鎮案均是全新推出，替當地後續買氣挹注動能。

何世昌指出，從北台灣推案量暴增也可發現，不少大咖建商如元利、大陸建、國泰、潤泰、宏普、長虹、冠德⋯等一線品牌建商推案傾巢而出。

而代銷業者更是各路人馬全到齊，如海悅「敦仰」、甲桂林「鐫萃」、創意家「全坤X101」、甲山林「新橫濱」、新聯陽「國泰悠陽」、傳真「宏國大道城Ｂ區」、信義「名毅吾山」⋯等代銷皆有指標大案開賣，市場將會非常熱鬧(表二)。

至於基隆地區則出現一案撐天下的特殊情況，由興富發、潤隆及白天鵝集團攜手造鎮的「新橫濱」，共有「星野區」、「上野區」及「青野區」三區開賣，將案量推升至一八八億元，是基隆近年罕見的大案。

建照、使照塞車 銷售隱憂
不過，雖然預推案很多，但現在北台灣各縣市普遍出現建照、使照大塞車的窘況，不少建案遲遲等不到執照下來，何世昌指出，這將成為九二八檔推案能否順利釋出銷售、案量如期爆發的關鍵因素。

畢務潔指出，受疫情影響，許多建商推案一延再延，幸好疫情逐漸可控，隨著防疫措施逐漸鬆綁，業者趁勢大舉推案，因而帶動北台灣的推案量飆高。

反觀中南部，除台南因去年同期推案基期高，近期又適逢豪雨、營建成本上漲，整體呈現量縮外，台中、高雄熱度不減，案量與往年差距不大。

台中及台南 蛋白區較熱
今年九二八檔期，相較北台灣強勢反彈，中南部推案略顯遜色，但仍有不少亮點區域，如位於台中海線的梧棲，由於房價親民，近年迅速躍升為購屋熱區。

畢務潔指出，台中蛋黃區近年飽和，建商開始將目光移往土地取得成本較低的蛋白區，包括沙鹿、龍井及梧棲等地，部分低總價的首購型產品，甚至有建案出現1至2組來客就成交一戶的少見現象。

尤其指標案如遠雄建設在梧棲區推出的「遠雄幸福成」，全案總銷高達130億元，社區規劃約2.400多戶，戶型從二至四房都有，頗受周邊購屋族關注，但隨著市區高房價與台中港重劃區的補漲效應，當地一字頭價格已逐漸絕跡，站穩二字頭。

另精銳建設首次跨足梧棲的「文明街案」，隨著當地買氣加溫，該案未來開價有機會衝上三字頭(表三)。

至於南部二都，台南因前兩年邁向推案高峰期，加上目前缺工缺料嚴重，建商因而暫緩推案，轉向去化手中成屋，但在建設議題帶動下，台南房價仍強，特別是燙金門牌的東區，目前新案開價多坐三望四。

平實營區的推案更是締造當地房價新猷，一舉突破四字頭；目前區內新案銷售均邁向尾聲，唯一新案為「世界．巨星」，每坪開價約四十五至五十五萬元，社區規劃為三至四房，隨著疫情趨穩，來人量已回溫至每周約十五組。

同時在善化、新市等外圍蛋白區，受南科效應加乘，大量就業人口也帶來剛性買盤，刺激當地房價成長，目前新案價格已直逼3字頭。

畢務潔另指出，高雄市雖然相較去年量減6.8％，但整體案量仍守住600億元大關，維持往年水準，目前熱區集中於左營、楠梓等地。

高雄靠興富發挹注近三百億
而本次亮點，當屬興富發建設一口氣推出3場預售造鎮案，挹注高雄近290億元案量。

其中「美術館一號院」，總銷175億元為3案最高，地段亦相當優異，坐落美術館第一排，社區規劃Ａ、Ｂ兩棟共769戶，且主打五星級飯店公設，住宅除規劃中、大坪數豪宅，鎖定層峰客群，亦擁有美術館周邊少見的小宅產品，藉此瞄準首購、換屋族，若依目前開價每坪45至65萬元估計，該案有機會成為北高雄身價最貴的小宅。

此外，左營、楠梓等區也是熱區，尤其是左營區，九二八檔期一口氣有「鉑愛悅」、「芳崗Ｑ時代」、「樂嵩豐」及開遠建設在「左屏段」的新案推出，累積案量逾百億，佔全高雄比例近二成多。

此外，近期又傳出台積電將在高雄煉油廠舊址設廠，消息一出，周邊楠梓、左營房市登時沸騰，也為當地買氣再添薪柴。

曾有科技業到高雄左營高鐵站附近買房子，當地仲介業者直接說，再不買，未來會漲更多，暗示台積電一來，高雄房地產一定沸騰。

人口紅利成新興區域買盤的主力
鄉林不動產研究室認為，近來大量人口往交通便捷的外圍新興重劃區的蛋白區遷移，絲毫不受政府打房與疫情干擾，顯見人口紅利成為新興區域房市剛性需求買盤的支撐主力。

從內政部統計各縣市人口遷徙數據顯示，去年六都人口包括臺北市、台南市及高雄市都是遷出大於遷入的負成長，而新北、桃園及台中三大都會則是受惠於建設多、重劃區多加上房價基期較低選擇多，磁吸購屋人口移居，捷運沿線及重劃區、大型商場周邊最受青睞。

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，新北市今年前八個月不動產交易累計達42,587棟，較去年同期增加9.2%，後疫期房市明顯已回歸基本面，尤其具備人口紅利的區域買盤，更是受到強力支撐。他預料928檔期推案與銷售大增，加上年底進入交屋旺季，房市交易會更旺。

賴正鎰認為，新冠肺炎疫情與政策打炒房，原本被視為是今年影響房市的兩大隻黑天鵝，但從現況來看，房市反而因為營建工資及原料漲幅高，大家很擔心房價愈來愈貴而趕緊出手，而擔心通貨膨脹的高資產族也重新作資產配置。

通膨及缺工缺料 房市難降溫
此外，助漲全台九二八推案量大增的情況，也與房地產抗通膨有關，以及缺工缺料，及南北標案出現搶標的熱度，都讓建商有恃無恐，消費者期望疫情讓房價修正的希望恐落空。

何世昌指出，後解封時代，房市會回復常軌中，但近一年來因為疫情等影響，直接或間接造成營造業缺工、缺料問題，部分業者被迫調整經營節奏。

不過，今年農曆民俗月初，呈現往年難得一見的「淡季不淡」市況，使得即將開跑的年度九二八檔期，以及第四季，更可望迎來指標新案帶頭拉抬聲勢的市況，一掃先前疫情籠罩的陰霾。

何世昌表示，後疫情以降的這波價格漲勢，可說是缺工缺料題材發酵造成，但價漲真正因素，恐怕還是低利及資金。低利誘發更多的購屋需求，成為買盤穩定的重要支撐。

除了利率及資金因素外，還有另一項重大因素，那就是供給量可能縮減。攤開九二八檔期及第四季，預定推出的新案十分可觀，且不缺指標案；然官方稍早統計卻顯示，住宅建照核發數持續改寫歷史新高的同時，下半年實際開工數卻出現衰減。

比對住展雜誌歷史資料也發現，今年上半年新建案推案量較去年同期驟減近二成，量縮除了缺工缺料問題造成外，政府打房政策也是很重要的關鍵。

但「房地合一2.0」已於七月一日上路，未來可能影響房市的重大利空，可能就是央行調控手段，何世昌說，除非經濟面出現重大轉折，影響買方進場能力及意願，否則房市端供不應求、價格居高，將是往後數年的市場常態。

而房市在大家普遍期待價格修正，讓剛性需要的首購族可進場買房，但愈等房價愈不見下來的情況，也與各地的標案熱有關。

桃園標地出現三冠王
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，桃園市地政局於今年9月14日舉辦今年第一次區段徵收土地標售，共49標60筆，總底價約117億元，標的分布在機場捷運A10山鼻站、A20興南站及高鐵桃園站等三地(表四)。

三區標脫總金額高達超過218億元，整體溢價率近三成，其中A10山鼻站轟出全壘打佳績，而青埔特區及A20興和特區的商業區土地，也攜手突破百萬單價，整體反應相當熱烈！

江怡慧表示，3區搶地情況相當熱絡，不論在單價、溢價率或是搶標情況都令人驚豔，其中以中壢青芝段146地號，共吸引了17組人馬搶標，脫標結果，成為這次標售的人氣、單價及溢價率三冠王。

她說，近年桃園房市一直是焦點所在，其中又以青埔地區房市人氣最高，因青埔挾機場捷運、高鐵共構與鄰近中壢市區等便捷交通優勢，加上近年市府挹注大量公共建設，引進休閒娛樂、商業活動等產業進駐，生活機能逐漸豐沛，也帶動區內新建案林立，人口亦陸續增加。

此外，去年因「護國神山」台積電到南科投資上億元帶動，南科周邊的房市雞犬升天，連偏鄉的善化新建案都開到「三字頭」，當地人搖頭興嘆「這房價那買得下去？」但向來房價往上漲，都來自外地客搶進所帶動。

而由於有南科的例子在前，近期高雄更傳出台積電要前往投資，使得建商順勢炒作題材，也讓建商勇於出現搶標。

台灣房屋指出，高雄市地政局於9月15日進行今年第三季土地標售，共釋出20標24筆土地，總底價約15億元，共吸引96封標單競標，不過因標售現場臨時宣布第3標因故暫停標售，因此扣除該標號的1封投標後，實際共為95封標單，如此盛況已創下縣市合併以來的歷史最高標封數！

最後，共有18標土地順利脫標，脫標率達九成，整體溢價率為41.17％，市庫總進帳約21億元。

高雄標地 聞「積」起舞
江怡慧指出，原本熱度就高的高雄房市，受台積電擬設廠高雄議題不斷發酵，投資人跟著聞「積」起舞，在利多當道下，包括楠梓地區周邊的土地，都再度漲聲響起，部分地主暫時有封盤惜售的現象，投資人唯恐一地難求，遂把握此次標售機會，積極追價搶地卡位。

台灣房屋集團並彙整高雄市地政局開發區土地標售紀錄，本季亦有多筆同樣超越同區段的歷史最高單價，除了楠梓援中段，其他包括鳳山保成段、小港孔鳳段等，均已改寫區段紀錄(表五)。

台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮說，高雄知名建商隆大一出手就不同凡響，一口氣包下小港孔鳳段包括91、92地號及93、94地號，合計撒下約4.7億元購入逾2,000坪土地，等於四面臨路的完整街廓全讓隆大吃下，堪稱此次標售的大贏家。

看準房市火熱，台中七期、水湳及烏日區近期將有四塊重量級、大面積精華地陸續公開招標，總底價上看300億元！其中以七期「惠國段」近2,900坪土地、水湳「文商段」近3,000坪土地受矚目，若順利脫標，有機會挑戰七期與水湳地價新高紀錄。

七期「惠國段」182、185、186地號面積近2,900坪「新四」土地，容積率高達650％，是台中市開發強度最高的地目，且七期全區僅有兩個街廓使用分區為「新四」，物以稀貴，每次土地釋出屢創地王。例如「惠國段」90地號、88地號，就被興富發以每坪323萬、350萬打包購入，成七期前後任地王。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，預計10月6日開標的「惠國段」土地，是七期碩果僅存大面積「新四」土地，且該區段已發展出完善的商業聚落，對有意投入商用不動產的企業頗具魅力，加上台中早前幾次土地標售，溢價率驚人。據此推估，該筆標售案以逾320萬元標脫的機會不小，不排除改寫七期350萬元的地王紀錄。

在四塊重量級標地案中，總面積近3,000坪的水湳經貿園區「文商段」12、13地號土地，堪稱重中之重。台灣房屋中城十四期特許加盟店長王嘉鋒表示，水湳「文商段」標的法定容積率達500％，是經貿園區土地利用強度最高、用途最廣的地目，先前使用分區同樣為文商二的土地，4月標出每坪280萬元的新高價，榮登「水湳新地王」。

水湳「文商段」土地三面臨路、面中央公園，還包含容積移轉，可興建高度超過150公尺的地標建築。原訂6月公開標售，因疫情延後招標，原標售底價113.5億元，換算每坪底價高達380萬元，超越七期當前地王的350萬元，且台中尚未出現單筆總價破百億的土地交易。因此，該筆標的一旦順利標出，勢必刷新紀錄，撼動七期長期以來的霸主地位。此外，2021年土地交易屢創佳績的烏日高鐵特區，原預計興建「ATT購物商城」的1.53萬坪土地將公開標售。


台中七期高容積素地 10月招標
台中七期土地標售案，近期除了惠國段的「新四」土地外，還有位於市政北二路與河南路三段的「惠民段141地號」逾5,000坪「新八」土地，即將啟動地上權開發招商案。該地是七期新市政專用區中，現存規模最大的高容積素地，最快10月底公開招標，土地權利金上看50億元。

業者表示，目前七期土地行情每坪約300萬元，位於市政北一路及惠來路口的惠國段「新四」土地，容積率650％，目前公開標售中，底價每坪260萬元；反觀本案基地容積率600％，每坪市價上看250萬元。

依國有非公用土地設定地上權作業要點規定，權利金底價以土地市價之三成至七成計算；目前權利金底價以土地市價五成計算，是投資者認為較合理的期待價格。近期，台中東區干城重劃區設定地上權土地標脫，權利金底價約是土地市價的四成，據此推估，「惠民段141地號」土地權利金上看50億元。

七期「惠民段141地號」土地的主辦單位為行政院農委會農田水利署台中管理處，今年8月通過查估小組初審，目前由農田水利署審查中，將由龍楹工程顧問及群龍策略土地開發團隊進行後續招商事宜，最快10月底公開招商。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，「惠民段141地號」地上權招標案，過去雖曾流標收場，但隨台中商用市場轉熱，今年烏日區、東區等地上權招標都高奏凱歌。

全台房市火熱，不僅新成屋大受歡迎，就連尚未完成建造的預售屋，買氣也十分驚人，有女網友近期購入一間台南3房的預售屋，工程款也繳一半了，但突然接到代銷打來的電話，稱有親友也想買一間，然該案已經完銷，希望能夠割愛，並願意為此多付120萬，但她還是拿不定主意；許多網友看了直勸，「這種好聽話一聽就有鬼」、「感覺代銷有抽，你丟到591搞不好賺更多」。

近年來重劃區建案陸續完工，許多購屋族都會去物色自己滿意的物件，無論是新成屋或是預售屋的買氣都非常熱絡，1名女網友在社群平台PTT的home-sale板發文，她台南九分子重劃區購入一間3房的預售屋，該建案已經銷售一空，且工程款也繳了一半。

然而，前幾天原PO突然接到代銷小姐的電話，稱「自己有親戚想買在那，因為XXX跟原PO住同樓層」，且也開出不錯的條件，除了原PO已繳的工程款外，還會再額外支付120萬；儘管條件優渥，但原PO還是躊躇不決，故而詢問網友意見。

貼文曝光後，底下網友意見不一，部分網友認為要看自身判斷該區域的前景，「問你自己啊」、「看你要見好就收，還是賭未來再噴上去」、「看這個120萬有沒有更好的物件可以投資？」、「看你呀，你覺得還會漲就不賣，若覺得見好就收可以」。

但大多網友則勸原PO考慮清楚，「想坑你，現在隨便都賺個兩三百萬」、「別賣，擺越久賺越多」、「感覺代銷有抽，你丟到591搞不好賺更多」、「代表你買對地方 別被誘惑」、「這種好聽話一聽就有鬼」、「代銷主動準沒好事」、「路人打來就賣 代銷不就表示他發現賣的太便宜了」、「賣了絕對後悔」。

央行再度出重手打房，針對六都與新竹縣市等八大熱區取消第2戶房貸寬限期，外界認為「有警示作用」，但是效果不大，房產專家Sway則表示，「找乾淨人頭來綁」，照樣有寬限期，一個家庭通常有老爸老媽、先生太太、兒子女兒，這樣共6戶而且是第1戶，央行只管第2戶，就換人頭登記，他還痛批央行有管跟沒管一樣。

央行加碼打炒房，祭出八縣市特定地區貸款第二戶不得有寬限期，Sway在臉書發文表示，只要投資客買單，建商照樣賣房根本沒影響，投資客在交屋前脫手，給不給寬限期都沒差。

Sway認為，真要管就「家戶綁定第二戶限貸」，或是通殺全面取消，否則軟弱無用。他說，一個家庭通常有老爸老媽、先生太太、兒子女兒，這樣共6戶都可以是第1戶，央行只管第2戶，那就換人登記，找乾淨人頭來綁，照樣有寬限期，痛批央行有管跟沒管一樣，根本在騙小孩。

中國時報報導，中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明表示，民眾購買第2戶常是為幫子女置產、換置新屋，或因異地工作而購屋，這都不是在炒房，央行不准在貸款上有寬限期，實在欠缺合理性。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨也指出，近年房市火熱，炒風從蛋黃轉往蛋白的狀況愈發嚴重，也讓央行決定再次出手，本次政策除衝擊多戶持有的投資客外，也大幅增加中小型建商取地難度，預估短期內資本較小的建商與投資客將受到影響。

商用不動產市場走出疫情陰霾，信義全球資產統計，今年第三季商用不動產上市櫃公司交易金額達404億元，季增40％，前三季累計已衝破千億元大關；土地市場交易金額為334億元，出現短暫買盤遞延，但建商在重點區域購地並未停手。

信義全球資產總經理柯宏安表示，雖然國際經濟與疫情仍有變數，不過產業資金水位高，仍是第四季商用不動產市場重要立基。

他指出，未來商用不動產有三大趨勢，一為疫情下宅經濟持續旺盛，電商與物流業積極布局物流配送系統，持續購地興建物流中心；二為企業總部舊換新需求高，全新整棟廠辦更受青睞，帶動建商購地興建廠辦、商辦比例提高；第三，因應即時生產需求且考量供應鏈群聚，企業會在既有基地周邊擴大購買整併可立即使用的廠房。

信義全球資產統計顯示，第三季商用不動產交易，以工業地產類231億元、占57％最高，又以新北土城工業區、桃園中壢工業區最熱門，家登精密、皇鼎建設、中探針等企業在土城就有三件交易，而高來、日月光、晟銘電等企業在中壢工業區亦有交易。

廠辦產品交易總計98億元、占24％，在各類產品中居次，規模最大為三商美邦人壽以34億元買下今年才取得使照的華固智富中心大樓整棟，顯然購買整棟廠辦已成為近年企業擴編新選項，也牽動建商購地布局轉向。

至於土地市場交易，第三季交易金額為334億元，較第二季減少約二成，以台中及桃園均達百億元以上最為熱門，最大交易為遠雄建設以38.8億元買下台中市西屯區土地，桃園土地交易則以機場捷運沿線為主，包含青埔高鐵特定區、機場捷運A7、A10、A20站，最大宗土地交易為宏普建設以26.3億元買下桃園高鐵特定區近1,800坪土地。

　在土銀帶頭承作地上權分戶貸款之後，購屋者可用所有權住宅市價70％左右的價格購屋，例如已漲至每坪40萬元以上的高雄農16特區，地上權案一坪20多萬元就可入住，比郊區所有權住宅便宜；已是南台灣地上權住宅推案大戶的上揚國際建築團隊董事長林聰麟表示，未來將大舉投入地上權住宅市場。

　上揚國際建築團隊包括剛完銷以及即將進場的南台灣地上權住宅，總銷超過140億元，已躍居南台灣地上權住宅大戶；率先成功開啟南台灣地上權住宅成功銷售的永信建設居第二大；剛標下二筆地上權基地的城揚建設集團緊追在後。

　林聰麟指出，房價高漲，台南平實營區大樓每坪售價已逾40萬元，如果民眾有機會買到每坪30萬元的產品，一定是個福音，這也是清景麟建築團隊攜手三地開發，標下台南平實營區3,994.63坪地上權土地的主因。該案預定明年329檔期推案，共600戶住宅，總銷達70億元，售價大約只有市價的70％。

　林聰麟表示，現在地上權住宅存續期間都達70年，而一般住宅建築最高使用年限50年到60年，年輕人或首購族可較便宜價格，取得可說是永久居住的房子，對買方或賣方大家都好。

　他說，一旦公股行庫加入地上權分戶住宅貸款行列，未來，地上權住宅貸款將如所有權住宅貸款一樣正常化，清景麟建築團隊將大舉進軍地上權房市。

　首度進軍地上權住宅市場的城揚建設集團，去年底以旗下北京建設名義，分別標下鳳山「福誠段」1,964.47坪建地及高雄覺民路2,207.06坪建地，兩案總銷約85億元，預定今年底或明年初預售，2024年完工交屋。

　城揚首席副總陳靜儀指出，地上權住宅貸款未來普及化後，相信其它建商和城揚想法一樣，積極物色適當區域土地，推出更便宜住宅。

據近一年實價登錄網資料顯示，西門、東湖、景美等三大商圈，成為台北市三大熱門住宅交易捷運商圈；其中西門商圈因長期發展備受看好，加上區域房價相對親民，拿下熱門捷運商圈排名第一。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，過去一年在疫情的影響下，國內外旅遊的觀光客減少，以往依靠觀光客為主的商圈受到衝擊較大，反而是在地商圈人流相對穩定，不輸給知名商圈。

據實價登錄網近一年資料顯示，台北市熱門捷運商圈交易中，鄰近西門町商圈的「西門站」，周邊住宅交易以225件的交易量奪冠，區域周邊平均每坪成交均價57.1萬元。陳金萍指出，疫情的影響下，以觀光客為主的西門町商圈受到不小的衝擊，但仍有日本知名品牌進駐商圈，甚至還有遠百寶慶店重建等利多消息，讓不少民眾認為疫情僅是短暫的波動而已，持續看好西門町商圈長期的發展。

陳金萍分析，由於西門町商圈周邊相當多屋齡較高的大樓及華廈，每坪成交均價大多僅需4、5字頭就可以購得，房價在北市中相對親民。不過，他指出，由於西門商圈近期有不少都更物件陸續開賣，但新大樓房價相對較高，對新屋有興趣的民眾，建議準備較高的購屋預算。

台北市熱門捷運商圈交易量排名第二的是鄰近東湖商圈的「東湖站」，交易量207件，周邊住宅平均每坪成交價49萬元。陳金萍表示，東湖商圈是位於內湖區的在地商圈，在地民眾依賴性相當高，北市今年首筆「億元店面」便是坐落於此。

她指出，東湖商圈由於距離台北市中心較遠，房價也比較親民，加上周邊擁有內科就業機會，以及成熟商圈支撐下，剛性需求相當強勁，使周邊住宅交易量排行第二。

交易量排名第三的是鄰近景美商圈的「景美站」，交易量179件，目前周邊住宅平均每坪成交價55.1萬元。陳金萍表示，景美商圈是位在文山區的在地商圈，除了成熟的商圈外，學區方面有額滿學校常見名單的景興國中、景興國小，再加上優質且便利的生活環境，以及每坪5字頭的房價，相對鄰近的中正區來說，價格親民許多，頗受小資族的青睞。

陳金萍說，捷運商圈周邊住宅雖然生活機能相對豐富，但道路通常比較壅塞，環境也較為吵雜，若是喜歡寧靜生活的民眾，要審慎考慮，或是挑選與商圈有一段距離的物件，既能享受到商圈帶來的生活機能，也可以不受到商圈的環境影響。

陳金萍表示，本土疫情從5月中旬開始爆發至今，每日確診數量終於在近期逐漸減少，指揮中心也在7月13日後開放部分場域「微解封」，使民眾生活逐漸回歸正軌，並讓在疫情中受創的商圈能夠獲得喘息的機會，接下來捷運商圈周邊房屋交易有望持續穩步走向復甦。

捷運以便捷的交通縮短距離，相關車站沿線成買房重要參考點，近年北高雄大量人潮進駐，凸顯南高雄捷運宅優勢，京城逸文苑距文化中心捷運站走路只要7分鐘，獲購屋者青睞。

資深建商說，高雄房價一漲再漲，市中心房價持續墊高到每坪30萬元以上，凸顯捷運末端房價相對較低的優勢，尤其在捷運助陣下，到市中心的便利性大大提高，很多年輕人因此往外圍跑，但是目前小港、五甲、楠梓、橋頭房價也被炒作得很高，市況相當混亂。

基本上捷運周邊住宅房價既抗跌又保值，高雄捷運在南高雄的部分串連許多商圈，包括文化中心、中央公園、三多商圈、勞工公園等，南高雄是港都原始發展的核心，相關商圈與社區多處於成熟狀態，像是高雄地王就位在三多商圈，配合公園綠地、百貨賣場以及明星學區加持，對建商有高度助益。

京城建設表示，南高雄文化中心生活圈文教氣息濃厚，生活機能便利，周邊可開發土地愈來愈少，新成屋較少，逸文苑是指標建案，規劃地上29樓、地下六樓，坪數51~93坪，吸引不少人進場。

台中市審計處指出，中市109年度總決算，歲出歲入相抵還剩約5億，是台中市升格以來首見有剩餘款。不過，審計處也提到調公告地價降約20%，去年地價稅比前年少16.7億元，公告地價占一般交易降到10.86%，只比金門與澎湖縣高。

審計處對台中市的財政部分，指10年來首見歲出歲入決算首見剩餘，肯定開源節流、財政努力已見成效。

不過，針對市府調降地價稅，且降幅達20%恐「侵蝕地方稅基」，審計處統計，去年的地價稅收比前年少16億7789萬元，對市府財政影響頗大。

調降後公告地價，僅占一般交易價格的10.86%，只比金門與澎湖低，且遠低於全國平均值19.79%。另部分行政區地價區段規定的公告地價占各地的一般交易價格，差異懸殊。

例如清水區，最高值與最低值差29%、梧棲差27%；或一般正常交易價格上升，但公告地價卻調降，出現諸多不合理的現象。

地政局指出，公告地價是參考當年公告土地現值、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力，蒐集不動產價格變動，考量市庫財政穩健，諸多因素，提供台中市地價及標準地價評議委員訂定。

記者26日從遠洋集團（3377.HK）獲悉，9月26日，遠洋集團以5.66億元競得廣州市增城區石新公路南側地塊，占地面積15843平方米，地上規劃建築面積為53866平方米。

廣州作為粵港澳大灣區的核心城市之一，是遠洋集團在華南區域開發業務佈局的重要支撐點。16年來，遠洋集團依託深圳、廣州、中山三大支點，全面佈局大灣區，至今已開發40餘個專案，涵蓋住宅、寫字樓、商業、養老公寓等多種業態。

在“南移西拓”戰略的高效推進下，遠洋集團將通過招拍掛、收並購、舊城改造等多種管道擴充土地儲備，充分發揮與提升華南區域的關鍵引擎作用；並積極結合區域特點，以“建築•健康”作為產品內核，為客戶提供優質的產品和健康生活方式。

西安老牌本土開發商天地源(3.250, 0.01, 0.31%)傳遞出明顯的擴張信號。

天地源近期發佈的半年報顯示，上半年公司實現合同銷售金額54.93億元，同比增長65.74%；實現權益合同銷售金額41.67億元，同比增長44.52%。中指研究院日前發佈的《2021年1-8月西安房地產企業銷售業績TOP10》顯示，天地源銷售金額位列第5，排在其前面的是融創、中海、保利和碧桂園。

拿地方面，2021上半年，天地源通過參與土地招拍掛，獲取了廣州番禺和咸陽啟點兩個項目，同時天地源上海區域公司與其他房地產企業合作開發鎮江京口和丁卯、蘇州渭塘和盛澤4宗土地。天地源表示，推進土地預儲備，努力夯實公司未來發展的基礎。

銷售規模滯後

作為一家上市18年的房企，天地源的銷售規模一直滯後。2019年和2020年，天地源合同銷售金額分別為78億元和109.41億元。

天地源為何“起了個大早，趕了個晚集”？對此，有業內人士在接受中國網財經記者採訪時談到了兩方面原因。

一是“全國化不利”，與多家本土房企深耕大本營後再謀求全國擴張不同，天地源一開始就已經“睜眼看世界”。2005年，天地源提出“1+3”跨區域發展戰略，即以西安為中心的西部市場、以深圳為中心的珠三角市場、以上海為中心的長三角市場以及以津京為中心的環渤海市場的“品”字形區域佈局，但此後多年未有大的進展，直到2018年才開始進駐重慶、鄭州等熱門的二三線城市。二是大本營遭蠶食，2015年以來，西安樓市向好，但隨著碧桂園、萬科等全國性品牌的下沉，資金基礎、行銷策略等稍顯遜色的天地源市場份額遭到了一定擠壓，曾一度跌出西安房企銷售TOP10。

今年上半年，隨著規模的增長，天地源的營業收入和淨利潤分別為27.99億元和2.69億元，同比漲幅達192.17%和318.11%；但房地產業務的毛利率與上年同期相比則下降了近12個百分點，為18.69%。資料顯示，2018-2020年，天地源房地產業毛利率分別為22.85%、25.74%和21.34%。

經營性現金流降239.3%

此外，由於項目合作款及土地款支出增加，上半年天地源經營活動產生的現金流量淨額大幅下滑至-9.16億元，與上年同期相比下滑239.3% 。

而在負債方面，截至2021年6月30日，天地源的負債總額為322.65億元，與2020年底的297.23億元相比增長了約8%；資產負債率為87.76%，上年年底這個數字為87.54%。記者注意到，天地源的資產負債率自2014年以來均在80%以上，今年上半年則為上市以來的最高水準。

值得一提的是，今年上半年，天地源17.5億元規模的定增終止。不過，公司6月發行了第一期定向債務融資工具，募集資金約5億元；其下屬的西安天地源軟體新城房地產開發有限公司也於近期宣佈與西部信託合作，由西部信託設立“西部信託•豐盈系列 U08集合資金信託計畫”，募集資金不超過5億元，融資成本為8.99%，所募資金用於“雲水天境”專案二標段的開發建設。

儘管自身負債高企，但天地源仍有較多的對外擔保和財務資助。公告顯示，截至9月21日，天地源累計對外擔保金額為106.7億元，占公司最近一期經審計淨資產的比例為272.80%；其中公司累計對控股子公司提供的擔保金額為101.7億元，占公司最近一期經審計淨資產的比例為260.03%。

中國網財經記者注意到，在天地源提供擔保的子公司中，不乏財務狀況不佳的企業。以上文提到的西安天地源軟體新城房地產開發有限公司為例，該公司目前未產生收入，2020年和2021年上半年分別虧損了589.85萬元和565.67萬元。

合規仍有待完善

同時，天地源的合規性還有待完善，產品力也有待提高。今年6月，西安市住建設局發佈的通知顯示，天地源旗下的陝西東方加德建設開發有限公司，因在銷售“天地源•萬熙天地”項目房屋時，存在未列印預售資金交存單就收取定金、首付款等購房款的行為被約談，並採取了記分及暫停網簽銷售的處理措施。

2020年6月，西安天地源丹軒坊曾因擅自預售兩個未取得許可證的商品房合計被罰款1462萬元，創下西安樓盤史上的最高罰款金額。有房地產評論員告訴中國網財經記者：“無證預售折射出天地源為回籠資金而提前推盤的心思，背後主要還是資金緊張等問題。”

產品方面，在人民網(13.870, -0.01, -0.07%)地方領導留言板上，有關天地源旗下專案的投訴不在少數。西安曲江香都•香都東岸D區有業主投訴稱，因開發商裝的燃氣熱水器上水閥堵頭破裂漏水導致全屋地板、傢俱家電受損嚴重；西安萬熙天地的一業主則稱臥室漏雨，交房一年半還沒修好；天津天地源疊景苑專案則有業主投訴，交房僅三個月電梯頻繁出現問題，多位業主曾被困，懷疑電梯存在嚴重品質問題。

針對上訴投訴，記者致電致函天地源試圖核實，但截至發稿未得到回復，中國網財經記者將保持關注。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理雅居樂集團今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹雅居樂集團上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，雅居樂集團實現營收385.9億元，上年同期為335.3億元，其中非房地產收入占比為16.83%。

規模與盈利方面，2021年上半年雅居樂集團毛利率28.11%，淨利率16.77%；歸母淨利潤52.9億元，上年同期則為51.3億元。上半年的銷管費用率為8.22%，ROE為7.98%。總資產3303.9億元，貨幣資金571.6億元，歸屬股東權益為680.8億元。

銷售情況

銷售方面，上半年雅居樂集團實現合約銷售額753.3億元，上年同期為551億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第28位；實現合約銷售面積484.8萬平米，上年同期則為404.9萬平米；銷售均價為15539元/平米，上年同期為13608元/平米。上半年合同負債423.3億元，存貨周轉率為0.28。

土地儲備

土地儲備方面，上半年雅居樂集團拿地金額為216.4億元，上年同期則為139億元；拿地面積304.3萬平米，上年同期為375萬平米；拿地價格為7109元/平米，上年同期則為3718元/平米；銷售價格/拿地價格為2.19；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.29。總土儲中大灣區、長三角地區面積占比為26.2%、13.1%。總土地儲備貨值為8227.9億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年雅居樂集團平均融資成本5.96%，總有息負債979億元，短期借款占比為40.33%。機構評級方面，標普給予“BB”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Ba2”評級，展望“穩定”。

淨負債率為45.3%，剔除預收款後資產負債率68.8%，現金短債比1.45。“三道紅線”全部合格，檔位元為綠檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理陽光城(4.290, -0.08, -1.83%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹陽光城上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，陽光城實現營收299.3億元，上年同期為241.2億元，其中非房地產收入占比為8.74%。

規模與盈利方面，2021年上半年陽光城毛利率18.17%，淨利率7.55%；歸母淨利潤19.9億元，上年同期則為17億元。上半年的銷管費用率為7.16%，ROE為6.87%。總資產3582億元，貨幣資金403.7億元，歸屬股東權益為680.8億元。

銷售情況

銷售方面，上半年陽光城實現合約銷售額1013.1億元，上年同期為900.1億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第19位；實現合約銷售面積627.6萬平米，上年同期則為726.9萬平米；銷售均價為16142元/平米，上年同期為12383元/平米。上半年合同負債825.9億元，存貨周轉率為0.13。

土地儲備

土地儲備方面，上半年陽光城拿地金額為206.6億元，上年同期則為549.2億元；拿地面積429.2萬平米，上年同期為827.5萬平米；拿地價格為4813元/平米，上年同期則為6637元/平米；銷售價格/拿地價格為3.35；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.2。總土儲中大福建、長三角、珠三角、京津冀、內地土地儲備占比分別為10.28%、13.92%、15.51%、4.80%、55.49%。總土地儲備貨值為18428億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年陽光城平均融資成本7.48%，總有息負債953.2億元，短期借款占比為25.6%。機構評級方面，標普評級WD；穆迪給予“B1”評級，展望“穩定”；惠譽給予“B+”評級，展望“穩定”。

淨負債率為93.8%，剔除預收款後資產負債率78.8%，現金短債比1.03。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不合格，檔位為黃檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理旭輝集團今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹旭輝集團上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，旭輝集團實現營收363.7億元，上年同期為230.2億元，其中非房地產收入占比為6.09%。

規模與盈利方面，2021年上半年旭輝集團毛利率20.69%，淨利率14.75%；歸母淨利潤36億元，上年同期則為33.7億元。上半年的銷管費用率為7.99%，ROE為9.81%。總資產4399.9億元，貨幣資金524.1億元，歸屬股東權益為373.7億元。

銷售情況

銷售方面，上半年旭輝集團實現合約銷售額1361.5億元，上年同期為807.3億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第14位；實現合約銷售面積797.3萬平米，上年同期則為489.6萬平米；銷售均價為17100元/平米，上年同期為16500元/平米。上半年合同負債935.5億元，存貨周轉率為0.18。

土地儲備

土地儲備方面，上半年旭輝集團拿地金額為539億元，上年同期則為360.4億元；拿地面積770萬平米，上年同期為460萬平米；拿地價格為6982元/平米，上年同期則為7758元/平米；銷售價格/拿地價格為2.45；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.4。總土地儲備貨值為9986.4億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年旭輝集團平均融資成本5.1%，總有息負債1107.5億元，短期借款占比為7.38%。機構評級方面，標普給予“BB”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Ba2”評級，展望“穩定”；惠譽給予“BB”評級，展望“穩定”。

淨負債率為60.4%，剔除預收款後資產負債率101.9%，現金短債比2.68。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不合格，檔位為黃檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理中南建設(4.500, -0.09, -1.96%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹中南建設上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，中南建設實現營收384.8億元，上年同期為296.9億元，其中非房地產收入占比為28.85%。

規模與盈利方面，2021年上半年中南建設毛利率16.31%，淨利率5.27%；歸母淨利潤17.5億元，上年同期則為20.5億元。上半年的銷管費用率為6.72%，ROE為5.99%。總資產3730億元，貨幣資金269.7億元，歸屬股東權益為284.8億元。

銷售情況

銷售方面，上半年中南建設實現合約銷售額1089.8億元，上年同期為813.9億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第17位；實現合約銷售面積790.1萬平米，上年同期則為609.1萬平米；銷售均價為13793元/平米，上年同期為13362元/平米。上半年合同負債1288.2億元，存貨周轉率為0.17。

土地儲備

土地儲備方面，上半年中南建設拿地金額為289.5億元，上年同期則為302.9億元；拿地面積699.9萬平米，上年同期為688.5萬平米；拿地價格為4136.5元/平米，上年同期則為4400元/平米；銷售價格/拿地價格為3.33；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.27。新增拿地金額在一線、二線和三線城市占比分別為6.53%、24.77%、68.7%。

財務狀況

財務狀況方面，上半年中南建設總有息負債767.6億元，短期借款占比為27.23%。機構評級方面，標普給予“B+”評級，展望“穩定”；穆迪給予“B1”評級，展望“穩定”；惠譽評級NR。

淨負債率為95.27%，剔除預收款後資產負債率77.42%，現金短債比1.03。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不合格，檔位為黃檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理招商蛇口(12.270, -0.09, -0.73%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹招商蛇口上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，招商蛇口實現營收446.6億元，上年同期為243.2億元，其中非房地產收入占比為0.17%。

規模與盈利方面，2021年上半年招商蛇口毛利率25.8%，淨利率13.05%；歸母淨利潤42.5億元，上年同期則為9.1億元。上半年的銷管費用率為4.85%，ROE為4.43%。總資產8297億元，貨幣資金841.6億元，歸屬股東權益為1073億元。

銷售情況

銷售方面，上半年招商蛇口實現合約銷售額1769.8億元，上年同期為1107.1億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第7位；實現合約銷售面積770.2萬平米，上年同期則為497.3萬平米；銷售均價為22977元/平米，上年同期為22263元/平米。上半年合同負債1720億元，存貨周轉率為0.08。

土地儲備

土地儲備方面，上半年招商蛇口拿地金額為1218 億元，上年同期則為635億元；拿地面積883.6萬平米，上年同期為660.1萬平米；拿地價格為13785元/平米，上年同期則為9620元/平米；銷售價格/拿地價格為1.67；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.69。新增土儲一二線城市投資比例超過60%。

財務狀況

財務狀況方面，上半年招商蛇口平均融資成本4.6%，總有息負債1650.8億元，短期借款占比為26.25%。

淨負債率為34.74%，剔除預收款後資產負債率60.26%，現金短債比1.35。“三道紅線”全部合格，檔位元為綠檔。

9月24日，深圳新房市場迎來了一場久違的打新熱。

寶安宏發璽玥、寶安前海濱城花園、光明星河天地、大運頤安都會中央4個樓盤均在昨日選房，共推出了1907套住宅，幾乎全售罄。4個項目僅寶安前海濱城花園剩下2套房源未選，為170平方米、194平方米的4房。

其中，寶安宏發璽玥推出514套住宅，總價約734萬元/套，共1289批客戶完成登記；光明星河天地推出937套住宅，總價約434萬元/套，共登記1955批客戶；寶安前海濱城花園，價格區間8.1萬-10.2萬元/平方米，推出約81套，登記約146批；頤安都會中央，共推375套住宅，總價約474萬元/套起，共登記953批客戶。

這些樓盤在當日開盤便幾近售罄，不僅引發不少“打新”人群的圍觀，同時也讓人驚歎深圳購房族強大的掃盤實力。

對於為何深圳多個專案會選擇在9月底集中入市，一位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，這或許跟深圳的推盤政策有關，留給開發商的時間並不多了。根據深圳住建局披露的資料，第三季度將有36個項目入市，但7、8月入市的樓盤並不多，所以開發商在9月快結束前選擇集中入市也是可以理解的。

熱盤一二手房價格倒掛依舊嚴重

在這些賣得火熱的樓盤中，不乏一些“忠實粉絲”，他們認為這些樓盤物超所值。

“宏發璽玥以前的名字叫璽鑰華府，前陣子才改名，但就這配套跟學位，我覺得改成啥名字都有人搶”，一位元參與宏發璽玥打新的購房者告訴記者。

記者注意到，璽玥華府專案臨近5號線洪浪北站，位於寶安中心最黃金地段新湖路東側，深圳八大名校之一的寶安中學距離該項目1.6公里。

一位元從業7年的資深仲介告訴記者，雖說現在有些熱門樓盤看起來很火，但相比去年整體熱度下降很多了，比如去年熱門樓盤的中簽率（住宅套數/登記客戶數）都達到了1:10，但今年連1:3都不到。

一位排名100多號，選擇了156平方米戶型的購房者告訴記者：“旁邊在售的二手房單價都賣到10多萬元了，相當於買入每平方米就有四五萬元差價。”

一位選了該樓盤最小建面95平方米戶型的周姓業主也坦言：“主要是短時間湊不出買156平方米的大戶型資金，總價接近1400萬元，我買現在戶型的錢還是家人幫湊起來的。”

該業主粗略算了一筆賬，其95平方米戶型的3成首付款為253萬元，按30年貸款週期計算，每個月至少需要還款3.8萬元以上，這個數字對普通工薪家庭來說，還是有點壓力的。

協力廠商仲介平臺資訊顯示，位於巨集發璽玥周邊的興安樓二手房報價為14.38萬元/平方米，華聯•城市全景的二手房報價為11.85萬元/平方米，而宏發璽玥的銷售均價為8.87萬元/平方米。

類似的例子在寶安前海濱城花園上也有體現，該項目的價格區間在8.1萬-10.2萬元/平方米，但同屬於該片區，於2015年12月建成的宏發前城二手房售價約13.69萬元/平方米。

一邊“日光”，一邊“認籌慘澹”

不過這種開盤即“日光”並非普遍現象。

相較於這些熱門樓盤，更多樓盤仍面臨著認籌和去化不理想的現狀。

如坪山的怡瑞達雲秀府96批購房者選290套房、中海萬錦熙岸華庭32批購房者選264套房、龍華的鵬瑞頤景府開盤去化28.5%，以及寶安的滿京華雲著雅庭開盤去化也只有32%。

有網友感歎，深圳的新房市場又出現了最熟悉的味道：一邊“日光”，一邊“認籌慘澹”。

這種“悲喜交加”的局面不僅在開發商身上體現，在購房者身上也表現得淋漓盡致，一邊有購房者因為買到了高價差的房源，另一邊還有不少購房者因當初買到高價房源而懊悔不已。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年以來深圳出現了部分樓盤購房者要求退房的現象。今年8月，中海匯德里業主認為開發商建設標準“貨不對板”，提出退房要求；9月18日，《龍華金茂府集體退房請願書》廣為流傳。

值得注意的是，當時這兩個樓盤在深圳都非常火，甚至也出現了典型的“一二手房價格倒掛”。如中海匯德里當時開盤時銷售均價為7.5萬元/平方米，而當時周邊二手社區鴻榮源尚峻的均價在8.4萬元/平方米，中海錦城均價在10.8萬元/平方米。

知名財經評論員劉曉博認為，深圳此前發佈二手房成交指導價主要是為了穩定市場預期，有利於引導熱門樓盤的價格向合理價格成交。不過目前深圳供應量稀缺的問題依然存在，購房者及仲介機構循著官方指導價交易，深圳樓市極可能進入“臺階式走勢”。

上海中考改革新政落地半年後，上海學區房炒作之風被止住。伴隨著一系列政策的落地，學區房量價正從高位不斷回落。

8月份，上海又加碼了樓市調控政策，針對二手房貸款出臺了“三價就低”政策，效果立竿見影。8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而曾經領漲二手房的學區房，如今火熱不再。

“我見證了樓市的起起伏伏，這一次的形勢和以往不太一樣。”從業已有8年的房屋經紀人李茂（化名）在接受採訪時如是說道。

在李茂看來，“房住不炒”大背景下，針對樓市的調控政策持續且密集的出臺，這一輪降溫的週期將變得更長。

多數學區房價格回落，有房源掛牌價下調近300萬元

“確實降了。”9月23日，澎湃新聞就目前上海學區房價格向滬上多位元經紀人詢問情況，得到了這樣的回答。

“我所在的片區，帶有優質學校的房源價格回落了差不多20%。”尹松（化名）是太平洋房屋濰坊板塊一門店業務主管，其門店管理的房源基本都帶有優質的教育資源，對口的學校是位於上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師範。這幾所都是浦東公辦小學中一梯隊、二梯隊的優質學校。

但是，尹松說，“受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，這一類房源價格有所回落。”以一套兩房47平方米的房源為例，尹松指出，去年12月底至今年1月初，這一面積房源成交總價在600萬元出頭，目前在售價格約480萬元，回落約20%。

“現在的售價基本和去年的價格差不多了，去年10月有一個客戶的成交價格為450萬。”尹松說。

在浦東，梅園板塊也是眾多家長選擇優質教育資源的一大選項。

據瞭解，梅園二、三、四街坊對口的學校是上海一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“雙學區”；梅園五、六街坊對口的學校是市示範園冰廠田幼稚園、一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“三學區”。正是由於對口的學區資源優勢明顯，引來眾多重視教育資源的購房者入手。

不過，從價格上來看，梅園板塊的學區房價格也正從高位回檔。

澎湃新聞從諸葛找房APP平臺上看到，以梅園三街坊一套50平方米左右的房源為例，該房源6月24日上架時報價為730萬元，9月16日，該房源報價修改為650萬元，價格下調80萬元。

下調報價的情況並非個例。梅園三街坊一套46平方米左右的房源，在今年3月12日上架時的報價為850萬元，隨後在3月、5月、8月經過多次降價後，目前最低報價680萬元。另一套48平方米的房源面臨同樣的境況，該房源上架時報價835萬元，隨後經過6次降價後，目前該房源最低報價625萬元，價格下調幅度均超百萬元。


梅園五街坊的“三學區”也難逃價格回落的命運。諸葛找房資料顯示，一套57平方米左右的房源在今年5月4日掛牌時報價1050萬元，隨後經過3次降價後，目前報價810萬元。另一套同樣面積的房源在今年3月21日掛牌價格為980萬元，經過5次改價後，目前報價815萬元。而另一套51平方米的房源顯示，今年3月12日掛牌價達1020萬元，經過5次降價後，目前報價725萬元，較最高掛牌價減少近300萬元。


梅園板塊一經紀人向澎湃新聞表示，“掛1000萬是正常的，在高峰期的時候，當時賣的好，沒什麼房源了，價格就亂掛了。”不過，據該經紀人稱，梅園五街坊51平左右的房源在2020年年初的價格約600萬左右，至今年年初的最高成交價格約為880萬上下，隨後價格開始有所回落。


另按照諸葛找房公佈的資料，梅園五街坊于去年9月份的掛牌價格約122984元/平方米；今年4月掛牌價格達到最高點170925元/平方米；8月份掛牌價格又回落至136138元/平方米。

在尹松看來，“這部分房源前期漲了很多，價格回檔屬正常樓市波動。”據其介紹，帶有優質教育資源的房源在去年下半年迎來大漲，在10月、11月左右進入加速上漲期，並在今年年初沖至最高點，有部分房源漲幅達30%。今年3月份，中考教改政策出臺致使部分房源價格波動，雖未現大面積價格下調但成交量已開始回落。隨後，在一系列政策落地後，學區房價格開始出現下行。

據一些經紀人介紹，目前，大部分房源都出現了價格回落的情況，也有部分不急售的房東未變動價格或暫時撤回房源。“我們也遇到過房東不願降價撤回後，過了幾個月又降價掛牌的情況。”

買家觀望情緒濃，投資客逐漸退場

然而，價格的回檔並未引來眾多買家下定，反而更加助長了買家觀望的情緒。

“價格下來了，但最終買房的人卻很少。很多買家因為各項政策落地後，都開始觀望，不著急出手了。”鏈家地產濰坊板塊一經紀人說道。

以上海浦東濰坊板塊一門店為例，據該門店經紀人介紹，其所在的門店由於主攻周邊二手學區房，今年3月以來開單數量明顯減少，不少經紀人陸續離職。“我們門店有兩個小組，一共16人左右，最近幾個月每月基本上會離職2人，算下來離職率得有10%。”

究其原因，主要就是“不開單”。“仲介是銷售行業，還是要以業績為主的，如果不開單，工資就以底薪為主。”上述門店經紀人說道。據其介紹，該門店在樓市高峰時期每月可成交房源量近30單，基本上出一套賣一套，而最近幾個月，一個月成交3單都較為困難。

澎湃新聞走訪濰坊板塊仲介門店時看到，有仲介門店店內僅留有一兩個經紀人，其餘經紀人均外出在各社區駐守，通過拿看板等形式拓客。


前述太平洋房屋濰坊板塊業務主管尹松在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）採訪時表示，“我們主營業務以二手房為主，但是受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，房源價格有所回落，銷售量也直線下降。有的房源帶看近30組才能成交一套。”

上述所說的“教改政策”是指，今年3月16日，上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，根據新政，全市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區所有初中學校，這也意味著頂級公辦初中和普通的“菜中”站在了同一起跑線——名額分配面前。也就是說，在普通的“菜中”只要成績名列前茅就有機會上好高中。

到了今年8月6日，為降低杠杆率，抑制掛盤價格虛高，上海各銀行審核貸款金額又以參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價——以“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

而細數上海樓市政策，遠不止這些。據澎湃新聞不完全統計，今年以來，上海共出臺10余項樓市新政促進房地產市場平穩健康發展。


在經紀人眼中，一系列政策落地目標明確，“政府的目的很明確，就是要控房價，之前那一波漲得太多了，要控一控房價。”

另一方面，由於房價下行，投資客比例不斷減少，澎湃新聞從仲介處瞭解到，目前購房客戶中大多為自住需求，想買房用於投資的已經不多見了。

銀行貸款評估金額僅為網簽價的50%

除了不斷落地的政策改變著購房者的預期，資金缺口亦阻止了部分購房者的腳步。

中國銀行一位個貸經理向澎湃新聞表示，目前，銀行的放貸週期較長，通常需要5至6個月。週期放長之外，銀行的放貸額度也不斷縮水。

“目前銀行的審批貸款額度基本上都要打上五至八折。我們也遇到了因為貸款額度降低導致無法成功購房的案例。”鏈家地產一經紀人說道。

該經紀人稱，“一系列操作主要是通過限制貸款額度來減緩成交量，成交量下來後，價格上漲的速度就會放緩，甚至下降。但對於首套購房者來說，降低了貸款額度的同時，意味著增加了首付的金額。對首套購房者來說，目前首付比例接近50%。”

購房人因為貸款額度降低導致的違約糾紛也隨之而來。

今年9月9日，上海市房地產經紀行業協會發佈的《“三價就低”房貸新政下避免交易糾紛的幾點提示》中提到了這樣的情況：某消費者于8月7日簽訂房屋交易合同，此後申請房貸時，銀行最終審批的貸款額度從預估的545萬元降低為268萬元。277萬元的巨大資金缺口使其無力繼續履行合同，損失定金的同時更可能面臨巨額的違約金。故以居間方未告知房貸新政致其蒙受巨額經濟損失為由發起投訴。

“這一情況在‘三價就低’原則落地一周後就開始顯露。合同簽好，網簽好，貸款環節出現了問題。”鏈家地產一經紀人說。

為盡可能避免此類糾紛的發生，上海市房地產經紀行業協會提示稱，對於購房人而言，應全面詳盡瞭解最新的各項購房及相關金融政策，對自身購房資格、資金備付能力等關鍵要素有了充分把握再出手，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網簽價的50%這一現狀要有充分準備。盡可能與業主協商在交易合同中加入“因貸款受限導致無法繼續履約，雙方可以和平解約而無需承擔違約金”的補充條款。

對於置換型業主來說，建議不要選擇同步交易，以避免萬一買入方因貸款等原因無法繼續履約，進而影響自身購入交易的房款支付，造成連環違約。儘量待賣房資金確定到賬後再啟動買房交易。

對於居間方而言，協會提示到，簽約前應充分告知交易雙方最新的房產及金融相關政策，提醒買受方確認好自身購房資格及資金能力，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網簽價的50%這一情況要明確告知購房人。最好是以書面形式並要求交易雙方簽字確認。一旦發生相關糾紛應積極協調，最大限度讓雙方降低經濟損失。

上海樓市的下行只是房地產市場的一個縮影。按照國家統計局公佈的資料，今年8月份，隨著前期出臺的調控政策不斷發酵、信貸持續收緊，8月全國新房和二手房上漲的城市數量不斷減少，並降至年內最低。

有業內人士表示，樓市將在一段時間裡低位運行，此前積累的泡沫逐漸被擠掉，“當買房者為了自住而不從投資角度考慮，市場才迎來真正健康”。

沒有買房的剛需迎來了幸福時光。

過去一段時間，深圳新房供應可謂迎來了罕見的井噴行情。粗略統計顯示，9月份以來，深圳最新上架的新房供應量高達6000套以上，而過去幾年時間，深圳新房每年的成交量也才4萬套水平。更值得注意的是，

對於沒有買房的剛需來說，可謂迎來了幸福時光。而對於去年底今年初高位接盤二手房的購房者來說，內心可謂五味雜陳。按照上述3萬每平的價差計算，短短不到一年時間，高位接盤8萬/平的購房者，賬面上可以說是3成首付已經虧沒了。

220萬首付變相虧沒了

9月份深圳哪個區域新房最火爆？位於深圳光明區的兩個樓盤，均可以稱得上是網紅盤，分別是金地峰境瑞府二期和星河天地公館，均價都在5萬出頭，銷售都實現了日光。公開信息顯示，上述兩個樓盤都是位於光明中心區，區位優勢明顯。

可以說，打新打中了上述兩個樓盤的購房者，心裡可謂樂開了花。不過，看到了這兩個樓盤價格，去年底今年初買入區域位置差不多的二手房購房者，心里肯定不爽。據悉，光明區的標杆盤，龍光玖龍台和光明大第，在成交參考價公佈前，二手房掛牌價在7-8.6萬之間，而且都有不少成交記錄。2020年9月，光明大第就有一套建面約89平的房子以718萬成交，單價約8.1萬/平。再比如，龍光玖龍台今年1月份，1套89.27平的三房，成交價為740萬元。

上述幾個樓盤基本上是在2-3公里範圍內，且學區也差不多，彼此可替代性較強。金地、星河兩個新盤的三房，普遍價格在470萬至500萬之間。以此粗略計算，不考慮交易成本等情況，年初買二手房的購房者，已經變相虧損270萬至240萬，220萬左右的首付已經虧沒了。

有人可能質疑說，金地和星河的新房面臨買不到的問題。首先，上述兩個盤要求積分已經不高，且中籤率普遍在50%左右，買到的概率已經不低了。其次，同區域的另一個新盤，光明金茂府，還有較多新房在售。在不考慮投資因素、樓盤大小等因素的情況下，年初買二手房的購房者，如果現在出手買金茂府新房，依然可以省下數百萬。

當然，對於二手房購買者來說，聊以安慰的是，沒有成交就沒有傷害。據了解，目前中心區的標杆盤，挂盤均價在8.8-9萬之間，還維持著新政前的價格。個別房源比如一套低樓層91㎡的三房，報價從770萬降到760萬，降幅只有10萬。

還有新房價格跌回5年前

對比可以發現，同樣以龍光玖龍台為例，加上裝修費在內，其2017年一期備案均價大致為4.9萬元/平，2018年二期備案均價大致為5.05萬元/平，2019年三期備案均價大致在5.3萬/平。

更加誇張的還是深圳龍崗區坂田的新盤華僑城荷塘里。據悉，該樓盤備案均價為5.9萬/平，最低價格更是到了5萬出頭，而該價格已經回到了5年前。早在2015年，與荷塘里一路之隔的德潤榮君府開盤，備案均價4.72萬元/平，88平小三房最高備案價逼近6萬/平。

明年新房價格或將進一步下探
不僅如此，未來幾年時間裡，新房的價格，都有較大可能維持在當前局面，甚至可能進一步下探。

8月29日，深圳市重新發布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃。據悉，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等，通過價格引導進一步穩定市場購房預期。

具體來說，在商品房最高售價方面，前海桂灣片區T201-157宗地限售價格最高，降幅也最大，原來商品住房毛坯銷售均價為9.9萬元/平方米，現調整為9.2萬元/平方米，降幅為7000元/平方米；其次為龍華民治街道的A811-0344和A817-0614宗地，最高售價分別從8.5萬元/平方米、7.57萬元/平方米調整為7.82萬元/平方米和6.98萬元/平方米，降幅分別為6800元/平方米和5900元/平方米。

有市場人士分析稱，新房限價進一步下探，釋放出政府房住不炒的決心。試想，一年后買前海只要9.2萬元/平方米，你現在還會買近期將入市的10.8萬元/平方米新盤嗎？

前面說的高位購買二手房有風險，買新房風險也同樣存在。比如去年龍華某新房備案價為8.54萬-9.47萬元/平方米精裝，此次位置差不多的龍華民治新地塊最新限價僅6.98萬元/平方米，除去裝修，足足下調了2萬元/平方米。再比如今年售價5萬的光明新房，位置相近的光明鳳凰街道新地塊，限價不到4.5萬/平。

粵海置地（00124）昨天公布，投得廣州市白雲區白雲新城地塊的土地使用權，現金代價為101.87億元人民幣（約122.79億港元），將以粵海置地集團的內部資源及借貸撥付。

擬建大型綜合項目

該地皮位於廣州市白雲區白雲新城核心區，由3幅土地組成，總佔地面積約11.65萬方米，計容總樓面面積約50.6萬方米。粵海置地擬於該地塊開發由住宅大廈、寫字樓和商舖等組成的大型綜合物業項目，並已成立一間項目公司持有及在目標地塊上開發該項目。

該公司表示，在地塊上投資及建設上述項目有利於實現其堅持主力在大灣區的區域發展策略，是抓住大灣區建設機遇、布局大灣區核心區域的重要步驟。

新盤周末兩天（25日至26日）交投回落，只錄30宗成交，為今年2月中新春長假錄14宗以來最少的周末，與前周末兩日（18日至19日）相比大跌288宗或90.6%。不過，超級豪宅搶鏡，南豐及豐資源發展的港島南區深水灣徑8號以4.5億元招標售出一個4房戶，單計買家須支付樓價三成的辣稅達1.35億元，已貴過本月中信置（00083）與中電集團沽出的何文田St. George's Mansions一個超級豪宅單位。

深水灣徑8號辣稅1.35億

上述深水灣徑8號2座16樓C室，實用面積4214方呎，過去周六（25日）以4.5億元售出，呎價逾10.67萬元創南區分層戶呎價新高。

據稱，買家以公司名義入市，須支付樓價三成辣稅達1.35億元，涉及稅項為今年第二大。本月15日，St. George's Mansions以1.17億元售出1座17樓A室；換言之，前述深水灣徑8號單位買家所支付的辣稅，已高於St. George's Mansions單位的造價。

南豐將軍澳日出康城LP10在上周四（23日）加推新一批179伙，過去周五（24日）起展開新一輪收票，市場消息指出，項目暫時收逾320票，相較新價單的伙數略為超額。

另外，新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽III過去兩日連沽5伙，吸金共5575.92萬元，當中6座53樓E室，實用面積381方呎，以1075.12萬元售出，呎價28218元。

十大屋苑交投氣氛轉弱，沙田第一城有向街單位減至998萬元方獲承接，屬今年屋苑大3房戶造價首度失守千萬元關。

四大代理行統計過去周末兩日（25日至26日）十大屋苑交易量，包括利嘉閣地產、中原地產及香港置業均跌至只有8宗，利嘉閣地產統計的宗數更屬該行今年2月新春假期以來首度跌穿雙位數，較前周末兩日（18日至19日）減少3宗或27.2%；同期中原地產及香港置業則按周各少2宗或20%；只有美聯物業力保不失，按周維持10宗。

美聯物業首席助理聯席董事黃錦瀚透露，沙田第一城6座低層D室3房戶，實用面積853方呎，上月仍開價1050萬元，惟過去周六降至998萬元易手，呎價僅11700元。

黃錦瀚形容，上址樓層極低，加上向街，「基本上好似瞓馬路邊，唔平走唔到」，是次造價較市價略低約4%；原業主2011年斥500萬元購入，單位仍升值498萬元或99.6%。

據資料，撇除內部轉讓，上址為屋苑大3房戶去年12月以來首度跌穿千萬元關。

荃灣中心470萬蝕讓

美聯物業統計十大屋苑中的荃灣中心錄得蝕讓成交，美聯物業市務經理（銷售）李廣順說，15座昆明樓低層D室原則1房改2房戶，實用面積329方呎，昨由外區客斥470萬元購入，呎價14286元。原業主欲套現換入市區樓，願減價配合，最終降至低於2018年7月買入價489萬元，以470萬元沽出，離場賬面虧損19萬元或3.9%，為屋苑相隔4個月再錄蝕讓交易。

自新冠肺炎疫情爆發至今已逾一年，日用品等消費需求大升，刺激超級市場繼續拓展業務。美聯工商舖資料研究部指出，民生區頻錄超級市場租務成交個案，當中不乏加租逾一成個案。

綜合美聯工商舖資料研究部、美聯旺舖及市場資訊，大埔安泰路1號大埔廣場地下舖位獲超市承租，月租約31萬元，舊租客是連鎖茶餐廳，新租金上升約12.7%。另外，傳統民生區亦繼續錄得承租個案，土瓜灣下鄉道地舖，月租約9萬元，新租金較前身藥房上升約12.5%。

美聯旺舖營業董事梁國文表示，由於超級市場需要大量空間用作倉存，因此傾向承租逾千方呎以上的大面積舖位。現時市場上大面積的吉舖為數不多，因此若相關行業現有門店經營情況理想，多傾向續租為主。

面對疫情反覆及經濟放緩，光大永年（03699）董事長劉嘉接受專訪時表示，內地寫字樓市場未完全恢復，高檔寫字樓最為受壓，反而加大了中檔寫字樓的競爭力，為公司帶來機遇，短期目標希望在談收購項目可在今年落地。

劉嘉表示，過去內地大舉興建甲級寫字樓，由於投入成本多，回報率較低，故不敢輕易下調租金下調，成為其最大困難。以成都為例，甲級寫字樓的租金為每平方米80至90元人民幣，公司為中檔寫字樓，每平方米租金約50元人民幣，存一定差距。

另一方面，各行業面對調整，他稱，「可能部分行業以前是擴充，現時變成了收縮，目前是不穩定的時期」，因此，留意到部分企業由高檔寫字樓的搬去到中檔寫字樓。

中檔寫字樓租金廉 具競爭力

光大永年現時的物業組合包括三棟商業樓宇，截至6月底止，物業平均租用率約84%。劉嘉提到，旗下物業主要租客為金融機構及政府機關，70%的基數是穩定，另外30%則是浮動，而近期有更多公共服務機構進駐。

問及會否趁機加快注入新資產，劉嘉表示，現時為好機會，留意到有企業因資金壓力而放售物業，若項目具備穩定租客群及現金流，會考慮洽購。現時在談項目有3至4個，包括收併購及提供物管服務。

他又指，買資產不是風險投資，不可過於進取，要認真研究，目標項目回報率達8%至9%，與市場平均一致，但暫未有拓展至四川及雲南地區以外的計劃。

光大永年首次派發中期息1.03仙，劉嘉指，在現時不穩定環境下，希望此舉令投資者對公司的未來有憧憬，而保持資產安全及增長為公司首先的工作。

增地積比 重置公私營比例 基建先行

土地供應將是新一份施政報告的重點，而去年中接受申請的土地共享先導計劃錄3宗申請，涉公私營單位逾1.78萬伙；雖然有發展商表明仍有項目申請中，但較4大發展商持有逾億平方呎農地土儲仍屬少數。

業界建議，可從增加地積比率、重新調配公私營發展比例、基建先行3方面增加誘因，促進公私合營並加快供應。

不少龍頭發展商擁大量新界土地，單計四大發展商，合共持有逾1億平方呎農地。為了釋放部分私人土地的發展潛力，2018年《施政報告》提出土地共享先導計劃，當中最少7成住用樓面需作公營房屋/「首置」發展，以增加短中期公私營房屋供應。

計劃去年5月正式接受申請，暫接獲3宗申請，包括南豐位於大埔露輝路及汀角路的用地、恆地 （00012） 及會德豐地產遞交一幅近大埔林村土地，及新地 （00016） 元朗蠔洲路用地，總樓面合共975萬平方呎，提供17,852伙。相對發展商持有農地，仍屬少數。

會地1至2項目申請待批 須協調

會德豐地產常務董事黃光耀表示，過往發展商有很多農地在手，惟規劃時需要滿足很多技術要求，尤其是配套、基建，例如新界部分地區未有食水、電力、排污設施等。如由農地轉換為住宅，會產生交通負荷；而共享計劃中政府會承擔基建，可加快推動項目發展。

香港地產建設商會執委會主席及會德豐地產主席梁志堅亦表示，會德豐地產現有1至2個項目正在申請中，惟牽涉基建，需要與政府多番溝通，仍等候批出。他直言，由於部分牽涉的規模大，而且預備過程中亦遇到困難，因而需要不斷與政府協調。

他建議，政府可以考慮提高農地的地積比率，及協助加快該區基建發展，「目前共享計劃中的私營房屋部分地積較公營部分低，希望可以提高」。

對於近日有指中央官員要求本地發展商協助解決房屋問題，梁志堅坦言，土地共享計劃釋出的土地只能夠解決部分問題，政府才是「大地主」，即使個別發展商有農地在手，亦需要「瓣瓣掂先郁得」。「以早前夥拍恆地的申請為例，需5至6年才能完成所有程序」。

另外，持有最多新界土地的恆地表示，對於會否再撥出旗下農地參與計劃，需視乎用地的技術及商業方面的可行性，並需平衡股東利益。集團會先集中處理與會德豐一同遞交的大埔項目。

而新地發言人指，雖然集團暫未計劃就土地共享再遞交申請，惟未來會主力處理元朗近東成里項目、過渡性房屋項目「同心村」，及捐出元朗站旁地塊以作跨代共融綜合服務大樓。自2017年起集團已將約940萬呎農地轉為900萬呎的住宅用地，並將會供應約1.5萬伙。

團結基金籲 拆牆鬆綁縮短時間

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺稱，由於土地共享計劃較新，流程複雜，所以發展商需要時間去尋覓規模較大及可作合適設計的農地。問及如何提升計劃誘因，他認為，把現有的公私營發展比例調整，是最簡單直接的方法。同時，政府可採取「基建先行」的方式着手提升用地基建。此外，他建議政府需要「縮短時間」配合，例如城規會或地政總署可考慮「拆牆鬆綁」。

上半財年，政府一共只推出4幅住宅官地招標，涉及1,180伙，數量可謂極少。其中3幅官地來自新界區，受惠上半年大灣區及前海概念，全部地價都超出市場預期，高過市場預期上限6%至15%不等，古洞地的每呎樓面地價甚至超過了9,000元水平，直逼啟德新發展區。至於「一鐵一局」項目中，上半財年暫時共售出兩幅，每呎樓面地價僅1萬多元水平，顯然見到發展商對新界區地價的出價較市區地更進取。

古洞地價近萬元逼啟德水平

今年多幅新界地的地價表現都非常亮眼，地價「起飛」自今年4月批出的古洞第25區用地（ 屬上財年推出官地 ），由新地以86.14億元高價投得，成為政府賣地記錄中最貴新界地，每呎樓面地價逾7,100元，較當時市場上限估價更高約42.8%。大型地產商高價搶地，配合國家之後一浪接一浪的大灣區、前海、跨境理財通等消息，新界邊境大開發概念成形，新界地皮變得炙手可熱，人人爭相插旗，市場亦將新界地價的估值大幅上調。

今年4月踏入本財年的賣地計劃，兩個財季推出4幅住宅地，其中3幅位處新界，分布於粉嶺及元朗，地價同樣非常標青，每呎樓面地價介乎8,499元至9,208元，高市場預期上限6.2%至15.1%，完全洗刷了市場對新界地價的低價形象，甚至已逼近部分啟德地價的水平，相當誇張。

反觀市區土地的地價表現則中規中矩，土地來源主要屬市建局地盤，財年上半年共推出3幅，撇除屬首置盤的土瓜灣春田街項目，另外兩幅分別來自大角咀及土瓜灣，每呎樓面地價介乎10,308元至11,414元，比新界區地價高出不多。

測量師：市區地價或追落後

近日有消息透露，下月的《施政報告》或會宣布新界北連接深圳前海的新鐵路，配合大灣區及前海概念，新界區的發展潛力續為市場看重。不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今年以來新界區地價升得非常快，連元朗地每呎樓面地價都超過9,000元水平，相信往後地價走勢會減慢，反而市區地價落後，最近市建局土瓜灣土庇利街/榮光街項目由恆地投得，每呎樓面地價僅約1.1萬多元水平，預測市區地價會出現追落後情況。

中原CCL指數重回190點的歷史次高水平，剛過去的周六日（25 及26日）雖欠大型新盤上市，也難擋多區成交破紀錄。「深水灣徑8號」成交呎價錄逾10.6萬元，創港島南分層呎價之紀錄；屏山南屏匯一開放式單位成交呎價16,182元，為屏山呎價次高水平。

市場消息指，港島南豪宅項目「深水灣徑8號」一單位實用面積為4,214平方呎，售價約為4.5億元，呎價106,787元不連車位，創下項目呎價新高，更為南區分層成交呎價之冠。項目暫時共售出18個單位，一共套現約49.87億元。

另外，美聯高級區域營業董事林振華透露，獨家代理的南屏匯其中之南屏匯大廈3樓E室，面積276平方呎，成交價446.65萬元，呎價16,182元創屏山呎價次高紀錄。項目至今累售23伙，佔分層單位六成，兩房連天台特色戶沽清。

匯璽III連售3伙

市場多個新盤整裝待發，沙田星凱·堤岸及上水尚宜都將公布價單，加上周六日市場欠焦點，周六單日新盤成交16伙，周六日新盤成交共售23伙，其中南昌站匯璽III連售3伙，成交額介乎963.4萬元至1,444.68萬元。西營盤15 Western Street 售出一實用面積307平方呎的單位，成交價為999.8萬元，呎價為32,567元。

一手交投暢旺，新盤市場本月累錄約1693宗成交，按月上升約36%，並創過去3個月以來新高，於各大發展商中，新地售出563伙佔最多，賣樓數目居榜首，主要來自旗下天水圍WETLAND SEASONS BAY，於月內累沽521伙；緊隨其後的黃竹坑揚海，亦售457伙，撐起大市。

據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，9月至今一手市場共錄約1693宗，較8月的1238宗，按月上升約36%，亦為自6月錄1871宗成交後，過去3個月以來新高。此外，於各大發展商中，以新地於期間沽出563伙最多，主要來自WETLAND SEASONS BAY，期間共售521伙，佔發展商總數近93%。

嘉里於本月亦售出458伙，賣樓數目居次席，主要來自該集團與信和及港鐵合作發展的黃竹坑港島南岸揚海，該項目近期銷情相當不俗，銷情頻錄報捷，於月內售出約457伙；恆基則緊隨其後，於本月售出257伙，當中以啟德THE HENLEY III售出101伙最多。

另一邊廂，由桂洪集團發展的紅磡曼翹，早前推出130伙發售，即日沽出128伙，客源以年輕上車客為主導。

美聯住宅部行政總裁布少明指出，隨多個焦點盤於月內銷情報捷，帶動市場購買力穩步釋放，用家及投資者紛積極入市，造就市場交投氣氛向好，展望下月市況，布氏指出，沙田火炭星凱．堤岸將登場，勢力吸各路客源，對市場具支持作用，加上低息及剛需等利好因素支持，樓市於短期內仍值得看俏。

另一方面，新盤市場過去兩日僅錄約27宗成交，較上周的320宗按周回落約91%，昨日最新成交包括由新地發展的元朗PARK YOHO Napoli第20座中層A室，價單定價2502.9萬，呎價約21319元。

由信和等觀塘凱滙昨日連環2宗成交，其中，2座高層F室，594方呎，以約1466.72萬售出，呎價約27744元。

恆基旗下鴨脷洲逸南9樓B室，面積186方呎，以470.282萬售出，呎價約25284元。由華業控股發展的屯門帝灣居亦錄成交，市場消息指出，該盤低層C室，887方呎，以約1220.6萬售出，呎價約13761元。資料顯示，該盤低層C室，原於去年6月以1208.5萬售出，惟買家取消交易，至今再錄成交。

永泰旗下同區OMA by the Sea亦錄承接，消息指，該盤1座低層C2室，面積619方呎，以846.6萬售出，呎價約13677元。

為加快住宅供應，不少大型項目紛紛上馬，當中「一鐵一局」孭重飛；市建局土瓜灣第二個以「小區模式」發展的鴻福街/銀漢街項目，市場估值約62.1億；而港鐵東涌牽引配電站物業發展項目，市場估值約63.9億；兩個項目將於明日截收意向書，勢吸引各大中財團爭奪。

政府銳意增加土地供應，市建局亦配合步伐，繼本月初批出土瓜灣庇利街項目後，隨即推出同區鴻福街/銀漢街發展項目，並於明日收意向書。該項目位於土瓜灣鴻福街1至51號（單數）及銀漢街2至42A號（雙數），地盤面積約49310方呎，可建總樓面約443789方呎，預料可提供約750伙。

業內人士指出，自屯馬線通車後，市建局加快土瓜灣的大規模重建項目，料日後該區將搖身一變成鐵路沿線社區。綜合市場估值，上述項目估值約59.9億至62.1億，每方呎樓面地價約13500至14000元，料將收約30份意向書，最終有十多家發展商會參與競投。

此外，港鐵東涌牽引配電站物業發展項目，亦於明天截收意向書。業內人士指，連地價市場估值約48.9億至63.9億，由於項目位於毗鄰鐵路站，勢吸引多家財團入標競投。

隨港鐵東涌線延線於2023年動工，該項目靠近該線的東涌東站。資料顯示，項目坐落於東涌市地段第50號地段，位於東涌文東路及毗鄰東涌北公園，鄰近區內指標屋苑映灣園；上述項目地盤面積約15.5萬方呎，屬住宅用途，以地積比率6倍計，住宅可建總樓面約93.96萬方呎，可提供1400至1800個住宅單位。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預計，東涌東屬新發展區，將來有新鐵路站連接，惟仍需要時間成型；預料該項目主打中小型單位，最終正式入標料約8至10份標書。綜合市場估值，項目連同補地價估值約48.9億至63.9億，每方呎地價介乎約5200元至6800元。