財政部國產署光復南路現址改建案為我國中央政府首宗危老重建案，但招標兩次皆無人投標。國產署27日宣布釋出大利多，若完成財務評估，未來該案將綁定北市中山北路336坪商業用地、南港車站旁1,109坪商業用地等兩大地上權，廠商可打造大型商辦或百貨公司。

國產署在今年5月、7月兩度公告列標國產署光復南路現址改建案，以權利金底價0.58億元，綁定北市金山南路348坪國有地（住三用地，容積率225％）、中山北路336坪國有地（商三用地，容積率560％）等兩塊70年地上權案條件。

得標廠商除支付權利金底價以外，需依照「景美財訓所」模式，幫忙拆除國產署現址老舊大樓並興建兩棟新辦公大樓。合作廠商為國產署興建辦公廳舍經驗收合格後，可依設定地上權契約約定，辦理地上權及地上建物分戶移轉。

不過，民間企業普遍認為，營建市場缺工缺料已導致建築成本大幅增加，加上金山南路地上權案為住宅區，無法做商辦出租。原本有意願投標公司也發現中山北、金山南地上權案標的投報率評估不如預期，因此多採觀望態度，國產署光復南路現址改建案也在今年7月、9月兩度流標。

為提升企業投標誘因，國產署已委託商仲戴德梁行估算南港車站旁千坪地上權案市價，同時也研擬放寬招標條件。國產署副署長李政宗指出，初步規劃是以336坪中山北與1,109坪南港地上權土地綁定國產署現址改建案，但權利金底價也會適度提高，最快今年底將第三次公告列標。

南港站旁地上權土地位處三鐵共構（台鐵、高鐵、台北捷運）交通樞紐，加上附近流行音樂中心、國家生技園區陸續完工，堪稱南港新東區門戶，且有效串聯南軟、內科、汐科、信義等高消費力族群，國產署認為，若廠商可掌握商機打造百貨公司或大型商辦，投報率應該都不錯。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨則建議，國產署改建案施工條件可適度放寬，像興建、交屋時程可考慮提供得標業者更多彈性。

今年密集處分、活化資產達50億元的皇鼎建設（5533），加碼科技廠辦再下一城，27日正式插旗新莊新北產業園區，搶下台通（8011）和慶通公司擁有的2,420.92坪工業地合建案；皇鼎表示，擬爭取適用工業區立體化方案，開發逾萬坪的科技廠辦大樓。

皇鼎27日召開董事會，通過新北市新莊區之合建相關事宜，與台通光電、慶通公司進行合建分屋，合建分配比例為地主55％、建方45％。全案預計投入總成本約20.5億元，計畫未來興建廠辦大樓出售。

據悉，皇鼎最新簽下的這塊新莊新北產業園區土地，為台通和慶通所有，為活化資產並充實長期營運資金，今年初曾一度進行公開標售這塊新莊新工段土地、面積約1,846.25坪，不過未能成功標售。 如今皇鼎出線，雙方採合建分屋方式，合作開發，計畫興建地上11層樓、地下3層2棟廠辦大樓。

皇鼎副總曹羅方表示，這塊地經過地主積極整合、擴大後，基地規模已成為2,420.92坪，土地使用分區為工業區的丁種建築用地，容積率為300％、建蔽率為70％，且為經濟部編定之工業區，適用工業區立體化方案。

曹羅方表示，目前該土地仍由地主台通自用辦公室，部分棟別則出租予他人、還帶有租約在，因此現階段皇鼎與地主將在租約尚未屆滿之際，同步規劃、請照並申請工業區立體化方案。

皇鼎前八月營收已達24.05億元，年增21.33％；受惠上半年廠辦大樓和土地陸續出清，上半年獲利大躍進，EPS達1.08元，已賺贏2018、2019及2020全年，回收資金達50億元，在滿手現金之際，近兩個月以來已密集「獵」進新莊、土城共三筆土地。

瑞普萊坊27日公布最新調查顯示，今年第二季雖有本土疫情干擾，但土地市場仍炙手可熱，累計前三季全台成交金額已達2,302億元，為歷年次高；其中最大熱點在台中，尤其台中工業區地價，年飆一成最猛。

瑞普萊坊市場研究部27日公布最新統計指出，今年前三季全台成交量達2,302億元，雖比去年同期萎縮15％，但還是創下歷年第二大量紀錄。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，今年全台土地市場發燒，尤其以台中為最大熱點，成交540億元，遙遙領先排名第二的桃園465億元、第三的新北市331億元。

劉美華表示，台商回流、供應鏈重組，再加上超低利率、抗通膨買盤出籠，廠房、商辦、住宅的剛性自用、置產需求，帶動開發商及自用客大舉進軍土地市場。其中最熱門的台中，今年前三高總價「地王」，全數是市府公開標售所創下的紀錄。

包括由鉅建設以72億元標下水湳經貿園區文商區土地，為今年最大手筆；白天鵝建設聯手達麗建設，以44.2億元標下烏日高鐵站周邊商業區土地、排名第二；寶佳旗下大華建設，以38.96億元標得烏日高鐵站周邊商業區土地。

劉美華表示，這顯示台中空間發展結構，因為產業升級、交通建設而轉型，因此建商紛紛大手筆布局外圍新興區域的商用不動產，台中市政府的土地公開標售已成為投資指標。

劉美華指出，產業需求穩定，也帶動地價上漲，其中的大熱門台中工業區，由於需求穩定，發展時間最長、產業類型豐富，近十年來，實價登錄資訊顯示，土地價格已從每坪17.8萬上漲到33萬元，累計漲幅高達85.4％，平均每年漲9.5％。

至於上周央行再度針對閒置工業區土地，祭出抵押貸款管制，最高成數五成，是否會引導工業土地降溫？劉美華認為，製造業投產的自用需求殷切，通膨因素也加快投資決策，台灣工業地產面臨前所未有的爆炸性榮景，市場不但價格攀升、供不應求，且去化時間極短，預期在央行對閒置工業區土地進行抵押貸款管制之下，資產活化、處分的需求會持續升溫。

台中房市買氣夯，加上營建成本高漲，各大新興重劃區近兩年房價以二成幅度跳漲，外圍74號環道周圍新案已攻上3字頭、海線區如梧棲更已來到25萬元，帶動市區核心地段房價全面補漲！尤其是南屯區的七期南側，以及單元二重劃區，因低密度、高綠覆的優勢吸引品牌建商競逐，推升區域房價「坐5望6」！ 　

去年七期南側「雙橡園1617」豪宅新成屋以每坪均價55.2萬、躋身台中十大豪宅排行榜，更改寫南七期房價天花板。此外，「國泰The Park」案逼近完銷，預計10月將有實價揭露，預期將持續推升區域行情；而 國泰建設看好南七期房市，今年再購進大墩七街、大觀路口土地，距「國泰The park」僅一街之隔，最快明年第三季進場，推估每坪單價6字頭起跳。 　

觀察南七期預售屋實價登錄資料，鉅陞建設「南青山」系列近期已有近百組揭露，第一期「嵐青館」8樓站上51萬；今年7月底進場的第三期預售案每坪53至58萬元，第四期預計明年登場。另外南七期的「慶仁林境」新成屋案位於雙公園第一排，總戶數僅28戶，主打一層雙併88坪，總銷約15億元，每坪開價6字頭起，928檔期進場開賣。 　

此外，西屯區的北單元二重劃區近期不斷傳出高價成交案，如未公開即完銷的「雙橡園2279」預售案，9月初第一波預售實登揭露100筆交易，社區均價落在55.1萬元，有14筆交易衝破6字頭，其中31樓扣除車位後每坪達62.4萬元，寫下社區最高單價；而「陸府植森」今年也有兩筆18樓的交易，換算每坪單價為60.91萬元及58.48萬元。 　

另外，「寶輝City Park」新成屋9月21日有78戶實價登錄揭露，社區均價落在49.7萬元，最高價頂樓戶每坪56.7萬元，三年前預售價就有此好成績，行情與七期新市政中心並駕齊驅；近期還有總銷50億、正對萬坪公園首排的「精銳Sky One」即將進場，每坪單價6字頭起。

營建業「購地王」興富發27日再度出手搶地，砸下10.2億買下中市台灣大道的400坪土地，興富發表示，這塊地未來將連同集團已購進的二塊鄰地，合計共1,700坪基地整體開發，將朝小坪數首購宅規畫，估計總銷高達160億元。 　

興富發昨天公告，以10.2億買進中市西屯區惠民段9-2地號土地，面積400.46坪，換算每坪取得成本約254.7萬元。興富發建設副總廖昭雄表示，這塊地面臨台灣大道，原本為「柏青哥」，目前暫作停車場之用，原地主為某大建商股東；至於緊鄰的惠民段9地號約400.15坪、7地號約907.1坪也是興富發購入，合計三塊地面積達1,700坪。興富發表示，希望持續在七期打造年輕人買得起的自住產品，因此會朝二到三房產品規畫，估計總銷達160億元。 　

值得注意的是，這三塊地整體開發後面積已擴大為1,700坪，而惠民段7地號緊鄰土地也屬於集團擁有，為興富發集團總裁鄭欽天買下的1,266.7坪土地；至於惠民段9-2地號隔壁則是已完工落成的「百達富裔」，合計連續五塊土地統統被興富發集團打包，合計「掃」進台灣大道旁逾5,200坪土地。

房市「老來俏」，平均屋齡逾30年的公寓價格也創高。根據統計，7大都會區（包括新竹縣、市）今年第1季最新公寓買賣契約平均單價有4都創新高，其餘3都也是統計以來前3高。

根據內政部不動產資訊平台，第1季全國公寓平均單價每坪約30.41萬元，是2007年第3季統計以來第2高， 且近14年來公寓單價漲幅近54%，平均1年漲幅近4%。

7大都會區中，新北市、桃園市、台中市、台南市第1季公寓平均單價均創下統計以來新高；高雄市及新竹縣、市為統計以來第2高；台北市則是統計以來第3高，第1季公寓平均單價近55萬元，要在北市買一戶老公寓得付出近1600萬元總價，這在其他縣市已可買到3至4房的電梯大廈，新北市淡海新市鎮甚至可買到3房新屋。

截至今年第1季止，7大都會區老公寓，除了新竹市漲幅不到5成，其餘漲幅均5成起跳，台南市漲幅1.1倍最大，北市漲幅逾62%倒數第2。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，老公寓原本在中南部價格優勢不明顯，但隨整體房價走揚，老公寓CP值凸顯出來；北市老公寓因數量多且相對普遍，想在市中心買殼但預算又有限，只能挑選這類住家，有些公寓因土地持分大、含金量高，土地價值對房價形成強力支撐。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，在地價、營建成本節節升高情況下，各地都出現預售案喊出新高價現象，衍生效應最先是具替代效果的新成屋房價補漲，再來就是預算考量或房價較低的老舊公寓。

就算老公寓房價老來俏，但老公寓對於行動不便的老人有如「困籠」，尤其是3、40年以上的老舊公寓多數沒有電梯、沒有無障礙設施，「老人住老屋」的雙老問題更嚴重，以台北市為例，單獨一名老年人口居住宅數就逾7萬宅。

截至今年8月底，北市65歲以上老年人口數超過50萬人，占全市人口比重近2成，對照今年第2季「僅老年人口居住宅數」，北市高達9.18萬宅，其中單獨一名老年人口居住逾7萬宅，占老人居住宅數比重逾76%。

業者：可申請以房養老或轉賣

房地產業者指出，若老人獨居，又居住在無電梯老公寓裡頭，將形成「老宅困老人」現象，建議擁有老公寓產權的老人可透過「以房養老」或將老公寓趁高價時賣掉後，搬到北市以外有電梯的大廈居住。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市公寓屋主算是相對幸運的一群，雖然存在老人住老房問題，但名下不動產價值相對較高，可申請以房養老或轉手買新北市的電梯大樓；不過，大台北以外的公寓屋主，因產品價值相對較低且流通性也不好，即使想換可能也有心無力。

老人住宅要兼顧硬體設施

中信房屋研展室副理張漢超認為，老年人口居住環境除要兼顧硬體設施，也要從家庭、社會福利等軟體達到完整配套，且不能單從「錢」的角度設想，目前政府推出的「以房養老」，就是從老年人生活所需的費用去設想，但並未考量可能衍生的社會問題。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，老宅有安全性差、設備機能缺乏等兩大問題，即便老公寓身價看俏，但仍無法補足換屋上的財務限制；他建議，台灣保險滲透率世界第一，應可進一步在健康照護、財富規畫、社會安全網等方面提供更多元的服務及產品，讓社會資源的使用更具意義。

台中工業區發展時間最長、產業類型豐富，實價登錄揭露顯示，台中工業區近十年土地價格從1字頭飆漲至3字頭，平均每年上漲接近一成。業者分析，產業需求穩定，帶動地價上漲，因此吸引更多自用、置產買方進場，力求提早鎖住成本。

瑞普萊坊總經理劉美華以台中工業區為例，該區不動產投資需求穩定，根據實價登錄，近十年土地價格已從每坪17.8萬元漲至33萬元，十年來價格增幅高達85.4%，平均每年上漲9.5%。強盛需求加上節節高升的價格，就會吸引到許多自用、置產的買方加速進場，力求提早以低成本進場。

劉美華說，近期製造業投資置產的自用需求殷切，加上通膨逐漸發酵，使投資決策加速，台灣工業地產面臨榮景，不但價格攀升、供不應求，且去化時間極短。

受到新冠肺炎疫情影響，國內許多旅館經營不下去，內政部政務次長花敬群今表示，已經規畫旅館與政府合作，轉型為社會住宅，成為居住正義的第三條路，台北市長柯文哲表示，若是短期使用沒有問題，但若是中長期，「邏輯不通，我認為不可行」。

繼社會住宅、包租代管之後，花敬群透露，內政部正在準備「第三條路」，將現有私有房屋做為未來社宅標的，最快於10月公布相關政策規畫。

對此，柯文哲表示，疫情期間很多旅館因國內外旅客數驟減，導致營業額下降是事實，「但等到半年、一年解封後，旅客數回流，暫時把旅館當作社宅的情況就會出問題」，認為短期使用是可以，但還是要有中長期計畫。

柯文哲說，短期作法他沒意見，反正旅館空著也是空著，但中長期的話認為不可行，畢竟旅館就是設計做旅館用的，怎麼可以拿去當社會住宅，這邏輯不通。

新竹縣市合併的議題持續延燒，十年來大新竹地區的房價也蠢蠢欲動。因竹科的高薪就業人口帶動，2018年大新竹人口正式破百萬大關，房價一路看漲，尤以竹北市的房價漲幅最多，房價增至24萬元，十年來增幅47.4%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新竹縣市受惠於竹科園區的發展及帶動，薪資所得高。觀察2019年全台前十大富有的里，大新竹地區就包下前五名，以平均數來看，依序為東區關新里286萬元、竹北市中興里231.9萬元、竹北市鹿場里230.7萬元、竹北市東平里228.6萬元、寶山鄉三峰村227.5萬元。

根據內政部最新的買賣契約價格資料，新竹縣市今年房價站穩二字頭，新竹市21.6萬元，與十年前的16萬元相比，年增34.4%；新竹縣十年間從14.2萬元漲至20.8萬元，年增幅達46%，其中竹北市更從16.3萬元漲至24萬元，年增幅47.4%。

觀察大新竹地區人口變化，截至今年8月，新竹縣市人口總計102萬人，較十年前增加8.2%，不過光是竹北市，就從15.2萬人增至20.4萬人，增幅高達33.9%，從房價或人口的角度來看，竹北可謂是帶動新竹發展的領頭羊。

高薪就業人口支撐新竹縣市的房價穩定上揚，豪宅市場也屢創高價，2020年竹北的「若蒔山」以單價61.2萬元奪下新竹豪宅冠軍。

近期新竹房市也發展出高端的購屋模式，除了富太太們組團購屋，預售案也傳出漏夜排隊的現象，房市過熱價格過高，也促使購屋需求逐漸外溢，近年竹科工程師逐漸轉向價格較親民的金雅、牛埔、華興、水瀧等外圍重劃區。

台灣房屋竹北台大直營店經營主管劉維鈞分析，竹北離竹科不遠，又有縣一、縣二和縣三等重劃區，居住街道整齊寬敞，一直是科技新貴買房的熱門地區，竹北大遠百預計最快年底營運、首座影城也預計明年中開幕，生活機能越發完善。

學區部分，除了新建的嘉豐國小外，還有位於「國際AI智慧園區」內的勝利國中，吸引家長積極設籍卡位，如今竹北高鐵特區的新建案開價上看6字頭，新成屋單價則落在5字頭。而今年竹北住宅均價約每坪24萬元，主因竹北區域行情落差大。

9月27日，央行官網消息，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度（總第94次）例會於9月24日在北京召開。

與二季度例會內容相比，此次會議對一些表述進行了微調。對於房地產政策，新增“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”的表述，在貨幣政策方面新提出“加強與財政、產業、監管政策之間的協調，統籌金融支援實體經濟與防風險”。

用好3000億支小再貸款

關於貨幣政策的表述，與二季度相比進行了一些微調，比如新增“用好新增3000億元支小再貸款額度，支援增加小微企業和個體工商戶貸款”等。

會議表示，穩健的貨幣政策要靈活精准、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠杆率基本穩定。

會議還指出，進一步發揮好再貸款、再貼現和直達實體經濟貨幣政策工具等措施的牽引帶動作用，用好新增3000億元支小再貸款額度，支援增加小微企業和個體工商戶貸款，落實好普惠小微企業貸款延期還本付息政策和信用貸款支援計畫延期工作，綜合施策支援區域協調發展。

9月9日央行確認新增3000億元支小再貸款額度，並提出在今年剩餘4個月之內以優惠利率發放給符合條件的地方法人銀行，支援其增加小微企業和個體工商戶貸款。9月23日，人民銀行召開電視會議，落實3000億元支小再貸款政策，稱要發揮好新增3000億元支小再貸款額度的積極作用，儘快部署、從嚴審核、精准投放，引導地方法人金融機構積極主動對接小微企業融資需求，加快貸款投放進度，更好服務實體經濟。

中信證券(25.650, -0.39, -1.50%)研究所副所長明明認為，在3000億元再貸款在9月預計投放超50%的假設下，9月社融有望觸底反彈，站在全年的角度，新增3000億元人民幣再貸款預計將有效提高社融同比增速0.1個百分點。再貸款引導下投放的貸款利率低於同期同檔次小微企業貸款加權平均利率，中小微企業生產經營等恢復發展也將刺激其相關產業的生產融資需求。在信貸增速下滑的背景下，推動再貸款加速落地將增強信貸總量增長的穩定性。同時，加快再貸款落實也表明結構性寬信用加速推進，預計再貸款加速落地將增強信貸總量增長的穩定性，社融增速也將企穩。

另外，三季度會議特別強調，在靈活精准實施貨幣政策的基礎上，要加強與財政、產業、監管政策之間的協調，統籌金融支援實體經濟與防風險。

一位元商業銀行宏觀研究員對記者表示，之所以提出各部門政策協調，主要是目前國內經濟復蘇面臨多因素影響，較為複雜。面對複雜的全球經濟形勢，接下來貨幣政策仍是平衡好穩增長、防風險和促改革，穩健基調保持靈活適度，並與其他部門政策協調，形成合力，提升政策效果，政策工具選擇上更傾向於結構性政策，一方面提升政策精准質效；另一方面，有助於優化信貸結構，確保信貸總量平穩增長。

罕見提及房地產

值得注意的是，三季度例會首次提及房地產引發市場關注。

記者注意到，與以往例會內容有所不同，房地產金融在央行貨幣政策季度例會中被提及實屬罕見，這是“房地產”首次在央行貨幣政策委員會的例會中被提及。

三季度例會強調，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

稍早前（8月19日），人民銀行、銀保監會相關部門負責同志約談恆大集團高管。人民銀行、銀保監會指出，恆大集團作為房地產行業的頭部企業，必須認真落實中央關於房地產市場平穩健康發展的戰略部署，努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定；依法依規做好重大事項真實資訊披露，不傳播並及時澄清不實資訊。

此外，距離“三道紅線”政策落地剛滿一年。自去年8月三道紅線政策落地後，房地產行業降杠杆效果明顯。近一年時間以來，“三道紅線”政策效果顯現，超過三成房企成功降檔，淨負債率下降，現金短債比有所提升。但在房地產市場雙向收緊的背景下，部分龍頭房企和中小型房企現金流緊張，面臨較大的財務和經營壓力。

植信投資研究院研究員李曉晴認為，2021年以來，住房金融政策保持高壓態勢，地方政府將進一步規範購房行為，除了對消費貸、經營貸等違規入市資金加大查處力度外，重點整頓“首付貸”“低首付”等行為，導致商業銀行對房企授信週期有所拉長。下半年，在商品房銷售持續放緩的背景下，預計房企的營收增速將有所放緩；與此同時，受房地產貸款集中度、“三道紅線”政策的限制，房企融資也越發困難。這意味著房企將面臨收入和融資前景雙重偏緊的壓力。這對現金流本就緊張的部分龍頭和小型房企而言，其的短期債務和長期償債壓力將進一步加大，行業風險值得關注。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理中國奧園今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹中國奧園上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，中國奧園實現營收325.1億元，上年同期為282.4億元，其中非房地產收入占比為8.72%。

規模與盈利方面，2021年上半年中國奧園毛利率25.01%，淨利率8.74%；歸母淨利潤20.9億元，上年同期則為24.2億元。上半年的銷管費用率為8.18%，ROE為11.31%。總資產3161.6億元，貨幣資金683.2億元，歸屬股東權益為183.8億元。

銷售情況

銷售方面，上半年中國奧園實現合約銷售額675.8億元，上年同期為510.6億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第32位；實現合約銷售面積485.2萬平米，上年同期則為426.0萬平米；銷售均價為13400元/平米，上年同期為11970元/平米。上半年合同負債550億元，存貨周轉率為0.14。

土地儲備

土地儲備方面，上半年中國奧園權益拿地金額為42億元；權益拿地面積69.6萬平米，上年同期為695萬平米；拿地價格為6039元/平米；銷售價格/拿地價格為1.88；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.06。總土地儲備貨值為5939億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年中國奧園平均融資成本7%，總有息負債1113.1億元，短期借款占比為36.59%。機構評級方面，標普給予“B+”評級，展望“穩定”；穆迪給予“B1”評級，展望“穩定”；惠譽給予“BB”評級，展望“負面”。

淨負債率為80.70%，剔除預收款後資產負債率78.50%，現金短債比1.32。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不合格，檔位為黃檔。

綠地控股評級展望遭下調：營收倚重基建業務，境內發債能力受限後商票規模大增

繼境外信用評級機構接連下調建業地產、新力控股相關美元債評級後，近日，常年位列中國房企前五的綠地控股集團有限公司也被穆迪調整主體評級展望至“負面”。

21世紀資管研究院研究員 李覽青、宋為玄在房地產市場嚴監管環境下，下半年以來房企通過公開市場融資的能力承壓，也由此引發市場對部分房企的隱憂。

繼境外信用評級機構接連下調建業地產、新力控股相關美元債評級後，近日，常年位列中國房企前五的綠地控股集團有限公司（下稱“綠地集團”）也被穆迪調整主體評級展望至“負面”。

9月23日，穆迪確認維持綠地控股集團的“Ba1”企業家族評級、綠地香港的“Ba2”企業家族評級，以及綠地全球的“Ba2”高級無抵押票據評級，並將主體評級展望由“穩定”調整為“負面”。

對於此次調整，穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，穆迪預期在未來12-18個月內，中國房地產和建築市場的疲軟、在岸融資管道的緊縮和離岸債務資本市場的動盪，將削弱綠地集團的信用品質以及發行新債以滿足運營和再融資需求的能力。但另一方面，未來12-18個月內，穆迪認為綠地集團擁有充足的流動性以解決再融資需求，將保持基本穩定的地產銷售額，持續推進去杠杆化。

受今年部分房企流動性風險事件影響，近期綠地集團美元債異動頻繁，其中，9月14日，綠地控股2023年9月到期美元債創下3個月最大跌幅，6.75%債券每1美元跌1.8美分至80.1美分；此外，2024年3月到期的6.75%債券每1美元跌1.7美分至76.8美分；2023年4月到期的6.125%債券每1美元跌1.2美分至83.2美分。

在境內公開市場融資受限的情況下，綠地集團旗下上市公司綠地控股（SH.600606）轉向非標融資與發行商票。近兩年綠地控股還通過收並購發力基建業務，改善財務結構。

從2020年末“三道紅線”全踩，到今年一條紅線達標轉綠，對於負債超1.2萬億的綠地控股來說，如何壓降債務規模，達到監管要求，防範流動性風險，一直是投資者關心的問題。

“三道紅線”一條轉綠，綠地控股開啟“賣賣賣”模式

根據綠地控股2021年半年報顯示，公司總資產13996.84億元，同比增加19.51%；總負債12338.64億元，同比增加19.02%；資產負債率為88.15%，較年初的88.89%下降了0.74個百分點。中指研究院資料表明，截至2021年6月末，綠地控股“三道紅線”一條轉綠，現金短債比為1.05，達到監管指標，剔除預收賬款後的資產負債率為81.87%，淨負債率為115.24%。

綠地控股在財報中表示，淨負債率也在逐漸回落，預計在近期將達標轉綠。

為降負債、降杠杆的目的，綠地選擇“割肉自救”。從去年開始，綠地為了降低有息負債一直試圖通過出售資產來“減負”。

今年7月，綠地控股擬將全資子公司上海綠閔物業管理有限公司100%股權作價12.6億元轉讓給花樣年控股集團有限公司旗下指定主體，同時與花樣年控股進行未來五年的戰略合作。

出售物管業務回血資金並非先例。早在2017年，綠地就將全資子公司上海綠地物業服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂物業，股權轉讓對價為10億元。

除了出售物管公司外，“不掙錢”的酒店資產也被拿出來拍賣。

5月13日，綠地控股在2020年度業績會上表示，旗下有總價值超30億元的四家酒店正準備出售；6月25日，據金輝控股發佈公告稱，金輝控股的96%非全資附屬公司北京金輝(作為買方)與上海綠地酒旅集團(作為賣方)訂立股權轉讓協議。綠地將旗下上海九龍賓館有限公司100%的股權作價8.60億元出售給北京金輝。

不僅如此，綠地今年也明顯放緩了拿地力度。據中指研究院資料顯示，綠地今年上半年拿地金額為223億元，較2020年同期的372億元下降近150億元，降幅約40%，在房企拿地榜單中的排名也由第9名降至第23名，其“攻城略池”的速度明顯放慢。

此外，針對上半年房貸收緊、按揭短缺的政策環境，綠地控股狠抓銷售回款，實現合同銷售金額1641億元，同比增長23%，合同銷售面積1294萬平方米，同比增長25%，銷售回款1466億元，同比增長17%，回款率超過89%。

得益於降負債、抓回款、控拿地，目前綠地控股現金流大幅改善，截至2021年6月30日，上市公司經營活動產生的現金流量淨額為285.98億元，同比增加591.19%。

營收倚重基建業務，對資源整合能力提出更高要求

在房地產行業受到強監管的情況下，綠地控股選擇推進大基建板塊發展。

2020年8月，綠地控股公告表示以35.76億元取得廣西建工集團有限公司（下稱“廣西建工”）66%國資股權，實現戰略性控股。

2021年半年報中，綠地控股將廣西建工並表促使其基建業務大幅增長。

資料顯示，上半年廣西建工實現營業收入630.81億元，實現淨利潤8.8億元。此外，納入綠地控股合併報表中的建工集團還包括綠地大基建集團有限公司、貴州建工集團有限公司、江蘇省建築工程集團有限公司、西安建工集團有限公司等。

得益於基建業務的營收增長，2021年上半年綠地控股錄得營業收入2826.96億元，同比增加34.72%，但其錄得扣非淨利潤77.87億元，同比減少2.24%。目前綠地控股主營業務包括房地產及相關產業、建築及相關產業、商品銷售及相關產業與其他等。2021年上半年，建築及相關產業即基建業務貢獻營業收入1574.4億元，同比增加73.76%，占到總營收的比重達到55.7%。

然而，從毛利率來看，綠地控股的基建業務又陷入增收不增利的窘境。

資料顯示，2021年6月末，綠地控股建築及相關產業毛利率為5.06%，同比增加0.22%，但較房地產相關產業毛利率23.19%還相差甚遠。受此影響，2021年上半年綠地控股整體毛利率為11.86%，同比減少3.03%。

華泰證券在對綠地控股的中報點評中表示，綠地控股的基建業務在並表廣西建工以後快速增長，成為公司營收重要的增長極。歸母淨利潤增速低於營收，主要是因為低毛利率的基建業務收入占比提升導致整體毛利率的下降，而公司基建和綜合業務資金沉澱較大將導致資金鏈承壓。

9月17日，有投資者向綠地控股提問今後公司應如何提升基建板塊毛利率水準？綠地控股表示，公司基建板塊毛利率雖然較低，但淨資產回報率並不低，公司將通過調整業務結構、加強精細化管理、提升科技含量等措施，進一步提升基建產業毛利率。

中誠信國際也在相關債券跟蹤評級報告中表示，綠地控股目前承接的在建專案規模較大，或將給其帶來一定的資本支出壓力。同時考慮到公司建築施工板塊並購了規模較大、數量較多的建築施工公司，對其資源整合及內部管理水準亦提出更高挑戰。

境內市場融資管道受限，綠地控股大發商票

今年以來，房地產企業整體債券融資規模明顯下降。據貝殼研究院發佈的《房企融資月報》顯示，1-8月，房企境內外債券融資累計約6999億元，占2020年全年的58%，融資規模較2020年同期下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內外債券融資共發行62筆，發行規模折合人民幣約571億元，同比減少54.2%。

綠地控股也不例外。

綠地控股2021年半年報顯示，今年以來，綠地控股公司主體僅在1月發行合計2.6億元人民幣公司債，另外，綠地香港在6月發行一筆1.5億美元債券。並無其他公開市場發債融資。

與此同時，綠地控股今年以來的擔保規模與商票規模不斷攀升。

據綠地控股9月16日發佈公告顯示，2021年公司預計新增擔保金額不超過1463.28億。截至8月末，綠地控股及子公司擔保餘額為1626.12億元，占公司最近一期經審計歸屬於上市公司股東的淨資產的191.81%，其中公司及子公司之間擔保餘額為1501.29億元，占公司最近一期經審計歸屬於上市公司股東淨資產的177.09%。

而據相關半年報資料顯示，截至2021年6月末綠地控股擔保總額為1557.58億元，較去年同期的1318.56億元增加18.13%。其中，綠地控股直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保物件提供的債務擔保金額共計1326.45億元，占到全部擔保金額的85.16%，而去年這一資料高達92.16%。

值得關注的是，今年上半年綠地控股發行商票規模大幅增長，主要集中於房地產業。截至2021年6月末，綠地控股應付票據規模合計380.74億元，同比增長48.85%。對此，綠地控股在財報中表示系“銀行承兌匯票增加”所致。

然而，2021年上半年綠地控股新增的商業承兌匯票規模為91.01億元，遠高於新增的銀行承兌匯票規模33.95億元，其中房地產業新增的商票規模達到76.61億元，占上半年新增商票的比重達到84.18%。

業內人士稱，在房企通過公開市場發債融資能力下滑的情況下，發行商票成為房企降杠杆的普遍手段。

今年以來，在房企資金鏈緊張的情況下，多家房企陷入商票兌付逾期風波，媒體曾報導稱“三道紅線”試點房企商票資料未來可能被納入監控範圍，商票這一房企隱秘的資金池或將受到監管。

不過從目前來看，綠地短期債務壓力並不大。資料顯示，綠地集團當前存續的中資美元債總額約46.4億元，其中一年內到期的美元債規模為20.75億美元。截至2021年6月末上市公司貨幣資金規模共計1034.71億元，其中受限金額合計192.12億元，現金較為充裕。

9月24日，綠地控股以自有資金按期足額完成本息總計約5.8億美元境外美元債券兌付打款，該筆債券是由綠地控股境外全資子公司“綠地全球投資有限公司”發行的2.5億美元浮息債券，債券票面利率為3個月美元LIBOR+4.85%，到期日為2021年9月26日。

綠地控股表示，今年三季度，綠地控股有息負債總額預計將較6月底再降約300億元，年內完成淨負債率回歸綠檔。

“金九”的供應小高峰未過，北京又迎來一波新房放量供應。繼26日多個樓盤被放出預售許可預告後，9月27日晚間，北京市住建委網站對外公示6個新房專案的預售證資訊。在業內人士看來，今年5月北京的首批集中供地，直接導致了近期新項目紮堆入市的“盛況”。除此之外，正值傳統銷售旺季，新房的放量供應背後，也一定程度上反映出房企有意加快搶收“銀十”。


9月27日，北京新獲預售的新房專案

6項目集中取證

新增供應超2400套

根據北京市住建委網站最新披露資訊，此次獲批預售的6個項目，具體包括：和光瑞府（備案名：和瑞嘉苑）、中建宸廬（備案名：瓊華觀園）、和錦華宸（備案名：錦宸和苑）、國譽萬和城（備案名：澤譽嘉苑）、中駿金輝•未來雲城（備案名：雲瀾園）以及長安麓府（備案名：長安麓府家園）。

從新獲預售的6個樓盤分佈來看，3個位於順義、1個位於豐台、1個位於大興以及1個位於門頭溝。房源供應量方面，上述6個樓盤合計將為北京樓市貢獻2407套房源。

幸福裡研究院分析師路岩向北京商報記者表示，北京一日發放6個專案預售許可證，發放速度較比此前明顯加快，此舉或有兩個方面的考慮：一是加快市場供應，通過有效供應量給市場降溫；另一方面，房企儘快拿到項目預售許可證，加快開盤速度、加速回款，可以對10月中旬北京即將到來的第二輪集中拍地做準備。

合碩機構首席分析師郭毅補充指出，近期出現諸多專案集中取證，很大一部分原因還在於今年5月北京首批集中供地，造成了開發商推盤的節點集中在了九月底及十月初。 “集中拿地必然會帶來集中開盤。”

新、老樓盤齊入市

開發商現“去化焦慮”

從北京在售專案的性質來看，新、老樓盤齊入市，眼下已經成為北京樓市的一大顯著特徵。以9月27日最新獲批預售的6個項目為例，其中就有5個是純新盤；更有項目是年內第三次加推，如：順義馬坡板塊的“中建宸廬”項目。

據悉，早在今年6月27日及9月5日，中建宸廬專案已合計取得兩次預售證。9月27日，該項目共獲批4個樓棟共計113套房源，准許銷售面積12291.43平方米，包含住宅和地下倉儲；此次批准預售的4個樓棟包括：1-10#住宅樓（30套）、1-11#住宅樓（31套）、1-15#住宅樓（22套）以及1-6#住宅樓（30套）。

“6張專案預售許可證中，有5個是純新盤，一方面說明開發商為了緩解壓力，想拿證‘搶跑’；另一方面也是因為十一長假將至，新房供應通常都會在這之前出現一個小高峰。” 談及北京當前“新、老樓盤齊入市”的現狀，路岩如是分析道。

一邊是政府對樣板間和品質的嚴格把控，一邊是因為地價過高被攤薄的利潤，路岩表示，現階段北京開發商的壓力已然明顯增加。其指出，一方面，巨大的回款壓力導致開發商不得不搶速度。據幸福裡研究院統計資料，北京首批集中供地30個專案已經有26個樓盤入市並公佈了案名，共計供應21278套新房。

路岩還補充指出，開發商搶跑“銀十”背後，另一方面的壓力在於，市場的同質化競爭更激烈了。其表示，最近北京熱鬧一些的商場，基本都開上了樓盤“展銷會”，比如凱德商場有10個樓盤同時“練攤兒”，合生匯有6個。在路岩看來，新盤集中入市、集中取證、集中開盤，價格相當，產品又出現同質化，因此能否提前“搶到客”，對開發商來說非常關鍵。

項目集中入市或利好購房者

在郭毅看來，在“金九”末、“銀十”初這樣一個週期內，對於開發商而言，將遭遇新專案“撞期”入市銷售帶來的客戶分流，以及熱門板塊新盤項目去化壓力的加大。這是開發商所不願意看到的結果，但也是北京供地規則調整後必然會導致的一個結果。

“對於仍樂於積極參與北京市場土拍的房企來說，必須要接受這樣一個現實。佈局北京的一眾房企們接下來應該做的，就是在產品的提升上下功夫，以應對當前市場的檢驗。”郭毅如是分析道。

值得一提的是，多位業內人士均認同，“金九銀十”之際新房的放量供應，在對開發商去化形成一定去化壓力的同時，也將在一定程度上利好購房者。利好的一面體現在：購房者選擇性增多，以及不排除項目有優惠釋放。

諸葛找房資料研究中心分析師梁楠向北京商報記者表示，隨著“金九銀十”樓市旺季的到來，開發商由於年底償債壓力較大，抓銷售回款進行業績衝量，推盤量增加的同時，預計將加大促銷力度。

在近期的探盤中，也有新房專案的案場銷售告訴記者，儘管近年來“十一黃金周”的成交熱度有所下行，但項目方面還是極其重視這一傳統銷售節點。今年的十一假期，他所在的項目或將繼續採取特惠房源或者到訪有禮等形式吸引購房者，以爭取更多房源的簽約。

郭毅則在新地塊限價的基礎上補充指出，近期集中入市的專案在土地出讓之初大都經過了政府非常明確的限價，基於這樣的限價，這部分專案相比同區域的不限價樓盤，能夠使購房者享受到一定的優惠福利。

談及專案集中入市對購房者的另一層利好，郭毅表示，有利於購房者看房置業過程中充分“貨比三家”。“對於購房者來說，新房的供應多了，意味著購房者在同一區域的選擇面兒增加，不管是選擇空間尺度，還是精裝的豪宅的標準，都能對位自己的一個需求。”

據北京商報記者梳理，9月截至27日，已有近20個專案對外公示預售許可資訊，涉及朝陽、豐台、房山、通州、順義、懷柔、門頭溝等多個區域。從一眾專案所推的房源類別看，別墅、大平層、小高層、高層均有相應供應，可謂做到了剛需、剛改、改善等客群全面覆蓋，滿足購房者的多樣住房需求。

不只恆大集團捲起地產業風暴，另一家曾經是大陸百強房企的光耀集團也宣告「重整失敗」。9月26日「光耀集團管理人」發布公告，經本案債權人會議兩次表決，《光耀集團有限公司重整計畫（草案）》均未獲得通過，下一步管理人將在法院的指導以及全體債權人和購房者的配合下，依法推進破產清算工作。

此外，中國人民銀行（大陸央行）貨幣政策委員會2021年第三季例會於9月24日在北京召開，例會後的新聞稿，強調要維護房地產市場的健康發展，這是2009年第一季以來，房地產首次被提及。根據大陸央行網站，央行貨幣政策委員會第三季例會明確提出，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

另據《南方都市報》報導，光耀集團從破產之後，該集團董事長郭耀名則遠走香港至今，也讓光耀集團開發的荷蘭小城、光耀翡儷港等多起建案處於爛尾狀態。值得注意的是，去年東莞市第三人民法院更曾發出懸賞令尋找郭耀名，最高懸賞金高達160萬元（人民幣，下同）。

據大陸《每日經濟新聞》報導，惠州市中級人民法院依法裁定受理光耀集團有限公司破產重整，並指定深圳市金大安清算事務公司及廣東卓凡律師事務所聯合擔任管理人，負責光耀集團重整工作。

光耀集團2002年在廣東惠州成立，5年後成為惠城區銷售冠軍。2010年走出惠州，業務拓展至珠三角、長三角、環渤海區域。隨後總部遷入深圳，並於2011至2013年連續3年被評為大陸房地產百強企業，年銷售額一度逼近80億元。

但光耀集團的迅速擴張在2013年遇到問題，先被爆出曾向深圳某商業銀行申請貸款，但因有不履行法院判決的失信記錄而被拒絕；2014年進一步傳出資金鏈出現問題，總負債達百億元。同時同年兩次嘗試重組上市以失敗告終，並讓光耀損耗巨大，資金鏈開始緊繃。

直到2018年1月4日，惠州市中級人民法院公告表示，已於2017年12月11日正式受理光耀集團申請破產重組案，當下資產處於資不抵債狀態。據《東江時報》報導，截至2018年5月2日，包含涉及商品房預售、銷售合約糾紛等，有超過1100家債權人申報債權，總額逾212億元。

中國興業(00132)公布,與獨立第三方佛山市南海區獅山鎮公有資產管理辦公室最終控制的公司作為承租人訂融資租賃協議,以1.5億元(人民幣．下同)(約1.81億港元)收購租賃資產後租回給對方,租賃利息總額約2990萬元(約3603萬港元).

該集團指,租賃資產由位於廣東省佛山市南海區獅山鎮博愛調蓄湖(湖岸)之若干設施所組成,承租人將承擔與資產有關之任何維護、稅項及其他成本及徵費.該代價金額乃由融資租賃訂約方經公平磋商,並參考資產原值約1.69億元(約2.04億港元),及該等資產狀況後釐定.收購資產代價金額將透過該集團內部資源及╱或外部銀行融資撥付,為期5年.

中國中石控股(01191)公布,截至6月30日中期純利約5687萬元,去年度虧損約1272萬元,每股盈利1.32仙,不派中期股息.

該集團指,收益約193萬元,跌約93%,來自租金、管理及相關費用收入以及物業銷售,轉虧為盈因按公平值透過損益列帳金融資產公平值收益9033萬元,但財務成本升至3263萬元.該集團續開展放債、持牌及金融服務業務及基金投資業務,逐步開展特殊機會房地產及特殊機會債權業務,並將注重於在互聯網+教育、建築材料、礦業投資等尋找市場機會.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

越秀地產(00123)公布,擁有95.48%權益的附屬公司廣州越秀華城房地產開發收購兩幅相連商住土地共約102.91億元人民幣.

該集團指,通過公開掛牌方式分別以底價52.91億元人民幣及底價50億元人民幣成功競得廣州市番禺區新造鎮創新城暨南大學北側地皮一及地皮二,地皮一佔地面積分別約9.59萬平方米,總可建築面積約32.54萬平方米,其中計容建築面積約23萬平方米.地皮二佔地面積約9.11萬平方米,總可建築面積約32.97萬平方米, 其中計容建築面積約21.76萬平方米.所建居住房屋及商業物業均擬作出售用途.

該集團指,暨南大學北側地皮位於廣州市番禺區國際創新城片區,距離地鐵4號線新造站約600米,南接南大幹線,向東可連接新化高速,15分鐘通達琶洲核心商業區,約1.3公里外的金光東隧道預計明年6月開通,直接通達大學城.

金隅集團(02009)(滬:601992)公布,全資子公司北京金隅地產開發集團投得南京住宅地皮,成交總價為28.1億元人民幣.

該集團指,近日取得《國有建設用地使用權公開出讓成交確認書》,通過掛牌方式競得南京市江寧區秣陵街道漢侯路以北、玉麟路以西的國有建設用地使用權,總土地面積為約6.92萬平方米,地上計容建築面積約13.84萬平方米,土地用途為居住用地.目前,北京金隅地產開發集團擁有該項目100%權益.

人行貨幣政策委員會２４日召開第三季度例會，會議提出，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀槓桿率基本穩定；因近期多家大型房企出現債務風險，會議明確提出，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。在人行貨幣政策委員會季度例會的新聞稿中，「房地產」一詞是很長一段時間以來再次被提及。

＊金融對民企支持與民營對社會貢獻相適應＊

人行稱，當前全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨嚴峻複雜，國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡，要集中精力辦好自己的事，搞好跨周期政策設計，統籌做好今明兩年宏觀政策銜接。堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性。
　　
健全市場化利率形成和傳導機制，完善央行政策利率體系，優化存款利率監管，繼續釋放貸款市場報價利率改革潛力，推動實際貸款利率進一步降低。
　　
此外，要支持銀行補充資本，提高服務實體經濟和防範金融風險的能力。進一步發揮好再貸款、再貼現和直達實體經濟貨幣政策工具等措施的牽引帶動作用，用好新增３０００億元人民幣支小再貸款額度，支持增加小微企業和個體工商戶貸款，落實好普惠小微企業貸款延期還本付息政策和信用貸款支持計劃延期工作，綜合施策支持區域協調發展。引導金融機構增加製造業中長期貸款，努力做到金融對民營企業的支持與民營企業對經濟社會發展的貢獻相適應，有序推動碳
減排支持工具落地生效，以促進實現碳達峰、碳中和為目標完善綠色金融體系。
　　
還要深化匯率市場化改革，增強人民幣匯率彈性，引導企業和金融機構堅持「風險中性」理念，加強預期管理，把握好內部均衡和外部均衡的平衡，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

穆迪將花樣年控股（01777）的企業家族評級由B2調低至B3，將其高級無抵押債券評級由B3下調至Caa1，並檢討所有評級，可能進一步向下修正；評級展望為負面。

穆迪稱，把花樣年企業家族評級下調至B3，反映該公司的再融資風險上升，因為融資渠道減弱，而到期債務規模可觀；評級或會進一步下調，是鑑於經營和融資環境充滿挑戰，公司能否產生足夠的經營現金流，以償還未來12至18個月內到期的所有離岸債務，存在不確定性。

公司回應首8月銷售強勁

花樣年回應指出，隨着中國房地產調控力度不斷增強，近期房地產龍頭的債務危機事件持續發酵，加重了機構對後市的擔憂，全球資本市場波動加劇，中資美元債券市場遭受較大衝擊，房企在融資管道的掣肘明顯，多重不利因素導致穆迪近期趨於看空房地產行業，對房企的降級動作較為頻繁。

花樣年強調，集團今年首8個月強勁的銷售數據，說明集團業務開展情況良好，不俗的銷售能力亦將推動優質土儲的高效轉化，帶來穩定可靠的現金流，幫助集團面對外部環境壓力；截至今年6月底淨負債比率為74.8%，維持行業健康水準。

集團積極對債務進行針對化管理，5月至今已合共買入8380萬美元公司債，控股股東亦合計購買了2330萬美元公司債，將在未來對公司提供更有力的支持。

中國奧園（03883）昨晚公布，向該公司主席郭梓文及恆地（00012）聯席主席李家傑配售共2.7億股，配股價每股3.708元，較昨日收市價3.78元折讓1.9%，淨集資額9.98億元，將用於公司營運資金及一般企業用途。

另售股予大股東 共籌10億

該公司以每股3.708元向李家傑旗下的Successful Lotus配售1.08億股，預期所得款項總額約4億元，所得款項淨額3.99億元，主要用於營運資金及一般企業用途。該公司以同樣作價，向郭梓文旗下的Joy Pacific配售1.62億股，所得款項總額約6億元，所得淨額約5.99億元，主要用於營運資金及一般企業用途。

李家傑及郭梓文所認購的股份，將分別佔擴大已發行股份總數約3.64%及5.46%。

「軟硬」配套升級 鋪5G網添智能監測設施

全球經濟受新冠肺炎疫情影響而下滑，不少企業收縮規模，主要商業區商廈空置率大幅上升。不過，港島東商廈出租情況理想，主要商廈群鰂魚涌太古坊在逆市下出租率依然堅挺，高達98%。太古地產（01972）太古坊總經理李頌妍接受訪問時表示，撇除企業考慮租金因素之外，業主亦要透過提升物業的「硬件」和各項「軟件」配套，以滿足租戶需求，吸引不同的租戶由傳統商業區進駐。

疫情對整體商廈市況帶來負面衝擊，李頌妍指出，近月如中環的整體空置率便高達7.5%，銅鑼灣則有一成商廈空置。然而現時共有9幢商廈的太古坊，總樓面達600萬方呎，整體出租率依然達98%，其中樓面約100萬方呎的太古坊一座更百分百租出。

李頌妍解釋，在現時經濟環境下，租金成本對企業無疑是一個主要的考慮條件，但一個成熟的商業區，可為租戶提供理想的工作環境及配套，增加員工歸屬感及留住人才，提升生產力，才是真正吸引企業選擇落戶的重要因素之一。

二座料明年落成 設休憩園林

太古坊現時共有3萬人在區內上班，租戶雲集不少專業服務機構，如律師事務所、會計師樓及銀行等，不少更在過去一兩年內從中環核心商業區搬遷至該區。由於過去超過一年時間受到疫情拖累，李頌妍坦言，業主方面需要提高物業的「硬件」，協助租戶締造極佳的環境，如在大廈公眾範圍進行升級，增加防疫及消毒設施、智能監測系統，令員工放心工作；另整個太古坊鋪設5G網絡，提供優質的工作條件。

集團現正全速興建太古坊二座，預計在明年中落成後，為太古坊新增100萬方呎辦公樓面，私人銀行瑞士寶盛已率先租用9.2萬方呎，成為主要租戶，可見跨國企業對太古坊未來發展充滿信心。李頌妍透露，太古坊二座地下日後將有一個佔地約6.9萬方呎中央廣場，提供綠化休憩園林，希望員工在區內可欣賞園林與世界各地的藝術，助減輕工作壓力。

引入多類型餐飲 定期辦活動

除「硬件」以外，業主亦會在太古坊社區內提供一系列完善配套，包括聆聽租戶要求引入不同類型的餐飲選擇，以及為太古坊上班一族而度身訂造的不同租戶活動。太古地產於2014年推出以音樂、話劇及體育為主的PROJECT AFTER 6，除加強上班族的生產力外，同時構建一個愉快的社區。

雖然疫情仍揮之不去，今年PROJECT AFTER 6依舊順利舉行，邀請了本地歌手林奕匡等，為上班族提供專業指導，推出3首原創歌曲，盡展在工作以外的音樂才華。明年正籌備一個英式話劇，已開始接受報名。

李頌妍補充，集團訂下「2030可持續發展策略」五大策略，包括社區營造、以人為本、夥伴協作、環境效益及經濟效益，創造可持續發展的社區。

市場氣氛好轉，寫字樓需求再現，帶動租金上升。萊坊發布最新的《香港每月物業市場報告》，8月中環超甲級寫字樓租金按月回升3.7%，九龍區的寫字樓市場亦有明顯見底跡象。

報告指出，港島區甲級寫字樓的租賃市場氣氛好轉，尤其是中環核心商業區。區內兩幢超甲級寫字樓包括國際金融中心二期和友邦金融中心，8月分別錄得6%至8%的按月租金升幅，帶動區內整體超甲級寫字樓租金反彈3.7%，惟按年仍下跌8.5%。隨着寫字樓需求再現，中環甲級寫字樓錄得自2020年11月以來最低的空置率。

萊坊：下季寫字樓租金趨穩

九龍區寫字樓市場租賃活動也顯著反彈，大部分成交都集中在九龍東及尖沙咀，很多超甲級寫字樓的空置樓面已被填補。

萊坊發現，現時租戶普遍傾向重新檢討現有的承租辦公室計劃，反映出市場的信心增強，預計令今年第四季部分寫字樓的租金趨穩定，甚至略為上升。

土地審裁處收到今年第13宗強制拍賣申請，涉及灣仔交加街2至8號舊樓，有財團透過4家公司聯合提出申請，持有的業權共約81.25%；測量師對該地盤的估值約4.82億元。

餘兩住宅4地舖未收購

土地審裁處文件顯示，前述申請由萬福香港投資有限公司和京匯有限公司等4家公司一起提出，建議強拍的交加街2至8號舊樓，為1幢8層高的商住物業，設有2條共用樓梯，地面層共有4個地舖，以上則是住宅單位，提供28伙，不設升降機，於1961年落成，樓齡約60年。

該財團已經持有該項目26個住宅單位，相當於整個地盤的81.25%業權，尚餘2個住宅單位，以及全數4個地舖尚待購入。測量師估算，整個地盤的總估值約4.82億元，而單計4個地舖，涉及的估值共約1.87億元。

資料顯示，交加街2至8號的總佔地約4177方呎，規劃上屬於「住宅（甲類）」用途，高度限制為主水平基準以上110米，若該地盤日後以9倍地積比率重建，可建樓面面積約3.76萬方呎。

新界北規劃 邊境部分新發展區料擴大

政府將於《施政報告》交代新界北整全規劃，現時邊境部分新發展區有機會進一步擴大，而新界西北一帶后海灣千公頃的濕地緩衝區，預計亦會重新檢視生態價值，釋出部分土地放寬地積比作發展。有建議政府應全面檢視生態價值、定立行動計劃，容許發展商非原址進行濕地補償等。

隨着香港跟粵港澳大灣區、深圳前海的經濟往來進一步深化，現時政府在新界北部的4個新市鎮、新發展區規劃亦再次引起關注，今個月初特首林鄭月娥便曾經在立法會透露，《施政報告》將包括新界北發展的整全規劃，並會處理不處於新發展區內的私人或政府土地。

新界北5區 供逾26.8萬公私營屋

事實上，現時政府在新界北有5個規模較大的新發展區，合共涉及3,000公頃，提供至少26.8萬間公私營房屋供應，相當於6年的房屋供應量，但各發展區在展開規劃的時間相差距離，有需要因應最新政策進行重新檢視。

早前財政司司長陳茂波接受本報訪問亦提及，可以檢視部分舊的邊境口岸進行重新布局，騰出土地作產業發展，並調撥出洪水橋、古洞北/粉嶺北原有作產業發展的用地作房屋發展。智庫團結香港基金亦提出，擴充新田/落馬洲發展區範圍，跟重建後的落馬洲口岸一併發展。

除了新發展區重新布局外，現時新界西北部、深港邊境之間，正正是后海灣的逾1,700公頃的濕地保育區，以及由濕地保育區延伸約500米寬的濕地緩衝區。現時濕地緩衝區雖然有逾4成土地已劃作住宅發展或相關用途，或實際地積比率只有0.2倍至0.4倍。發展局局長黃偉綸早前亦指，將會參考檢視棕地模式，針對接近交通基建的濕地緩衝區用地，研究略為提高地積比率。

規劃師：應檢視后海灣生態價值

規劃師杜立基稱，當年劃出濕地保育區用意是希望加強生態價值，20多年來不少濕地欠缺管理，私人業主無誘因進行保育，而政府亦無擴大直接管理濕地面積。他認為，政府應該全面檢視后海灣濕地區的生態價值，定立出行動方案（Action plan），將一部分項目提升生態價值，納入直接管理，放寬一部分用地地積比率，增加誘因推動私人參與保育。

同時，成立由環團、生態學者、漁塘農民等持份者組成的委員會，負責監督及檢視行動方案落實情況。

現時城規會指引內要求濕地保育區及緩衝區內的發展，不能夠造成「零濕地淨損失」。杜立基認為這個原則無問題，應該重回當年的原意，亦即是「濕地價值」上的零損失而不是數量上損失，才能夠在提升生態價值的同時，撥出部分土地作發展。

杜立亦建議，可容許私人業主考慮不一定在原址作補償，例如透過提升保育「濕地保育區」用地，以補償「濕地緩衝區」範圍發展所帶來的損失。

市場觀望新房策出台，二手交投放緩，惟個別屋苑造價仍企穩，青衣灝景灣一個套3房累減106萬元以1,280萬元沽出；東涌映灣園套3房1,000萬元易手，可承造高成數按揭。

利嘉閣地產助理分區市務董事彭錦添表示，灝景灣8座高層H室，實用面積702平方呎，套3房間隔，內園景，單位於8月以1,386萬元放盤，現以1,280萬元沽出，累減106萬元，實用呎價18,234元。售價與銀行估價1,284萬元相若。原業主於2007年以390萬元購入，持貨14年帳面獲利890萬元，單位升值2.3倍。

市場遇到貼價盤亦能極速承接，市場人士指，映灣園5座中低層A室，實用面積940平方呎，套3房間隔，屬最大呎數，單位於本月初以1,050萬元放盤，現減價50萬元，現以1,000萬元易手，實用呎價10,638元，樓價1,000萬元可承造高成數按揭，備受用家垂青。原業主於2008年360萬元購入，持貨13年帳面獲利640萬元，單位升值1.8倍。

兆畦苑2房 呎價10384

另外，沙田第一城31座高層G室，實用面積327平方呎，2房間隔，以市價608萬元易手，實用呎價18,593元。原業主於2009年以145萬元購入，持貨12年帳面獲利463萬元。屋苑9月至今累錄21宗成交，交投有望追平8月全月25宗水平。

此外，居屋持續受捧，且造價理想，屯門兆畦苑本月交投暢旺，暫錄3宗成交，祥益地產營業董事胡志偉指，兆畦苑A座高層6室，實用面積443平方呎，2房間隔，以460萬元（已補地價）沽出，實用呎價10,384元，售價屬同類次高。原業主於2010年以95萬元購入，持貨11年帳面獲利365萬元，單位升值3.8倍。

其次，中原地產副分區營業經理陳鴻霆表示，馬鞍山錦泰苑A座高層4室，實用面積650平方呎，3房連套房間隔，開價760萬元，議價後以居二市場價739萬元易手，減價21萬元，實用呎價11,369元，屬近期高價成交。原業主於2010年以192.1萬元購入單位，持貨11年帳面獲利546.9萬元，單位升值約2.8倍。

股市回調，影響投資市場，利嘉閣工商舖統計指，工商舖8月買賣挫1成，跌破600宗。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，股市表現不濟，工商舖買賣登記隨之受壓，除單月跌10%外，料第三季按季登記量亦將少逾1成。根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2021年8月全港共錄得582宗工商舖物業買賣登記（數字主要反映2至4星期前市場實際狀況），較7月的646宗回落10%，雖連跌兩個月創半年最少，但仍處於接近600宗的相對高水平，反映工商舖市道未脫旺勢；至於月內買賣合約總值錄得119.74億元，按月微跌2%，月內不乏個別大額工廈登記。

按工商舖3個物業類別劃分，工廈按月登記量繼續跑出，續處逾300宗的相對高位徘徊。8月全月工廈錄得334宗登記，按月跌8%，佔整體工商舖成交達57.4%。當中買賣登記佔比最多的是介乎200萬至500萬元以內的細價工廈，期內錄得142宗登記，惟按月跌10%。另外，雖然8月份工廈買賣登記量錄得跌幅，惟月內不乏整幢轉手的大額登記，故刺激月內工廈買賣金額不跌反升74%，錄得近71.53億元。

經濟復甦持續 商廈交投保持

商廈買賣登記量表現平穩微升，連續6個月按月均錄逾百宗，反映經濟復甦勢頭持續，商廈買賣保持一定需求，8月份商廈買賣登記共錄118宗，按月微增1宗；當中尤以5,000萬至1億元以內組別升幅最顯著，按月大升2倍，由7月的只有3宗大增至上月的9宗。至於月內整體商廈買賣登記金額按月下跌36%，至只有27.09億元，主因是前月有一宗涉資24億元的大額全幢登記抽升基數所致。

至於店舖買賣登記量方面，經過之前數月交投量連番高企後，在貨源減少下出現回落，且連跌兩個月，但仍穩守在逾百宗之上。8月份店舖錄得130宗登記，按月減少22%，為工商舖中跌幅最大的類別；而跌幅主要集中高價店舖，如1億元或以上者按月大跌7成，故拖累月內買賣登記總額一同下跌，只錄21.12億元，按月挫46%。

黃應年指出，工商舖整體登記量在今年3至7月份已連續5個月企穩在逾600的高位，惟近月因應股市表現波動而略見調整，而且跌勢較多集中在中細價銀碼的類別，反映部分用家在財富縮水下表現較審慎；反之，實力投資者所受影響不大，故高價優質的全幢物業買賣仍然受捧。展望9月份，黃氏稱，由於股市依然震盪，料9月份工商舖買賣登記將續受壓再跌1成，下試至近520宗左右；至於第三季料可錄得1,748宗，將較次季的1,999宗按季回落12.6%。

二手交投持續，並錄低市價成交。香港置業首席聯席董事文愛玲表示，奧運站君滙港1座低層A室，屬銀主盤，面積約1371方呎，原則4房改3房間隔，議價後減價120萬，以約2880萬成交，呎價約21007元，低市價近1成。

利嘉閣聯席市務董事郭永峰表示，荔枝角美孚新邨5期蘭秀道14號低層單位，面積591方呎，原則2房，改為2房套間隔，以772萬沽出，呎價約13063元。

世紀21北山高級客戶經理梁淑儀表示，北角康澤花園B座中層04室，面積396方呎，2房間隔，獲區外換樓客以725萬承接，呎價18308元，屬市價水平。

中原高級資深分區營業經理溫明峯表示，馬灣珀麗灣27座高層C室成交，面積574方呎，2房間隔，業主因移民急於賣樓多次降價，累減52萬，獲外區上車客以698萬承接，呎價12160元，較市價低約5%。

中原副區域營業經理王勤學表示，元朗Grand YOHO第8座中層B室，面積415方呎，1房間隔，議價後以860萬成交，呎價20723元，樓價及呎價均創屋苑1房戶二手新高。

祥益區域董事袁思賢表示，屯門時代廣場E座高層3室，面積325方呎，區外客垂青以515萬購入，呎價為15846元。

豪宅亦紛錄成交，美聯首席高級營業經理廖煜榮稱，上水御林皇府肯辛頓徑雙號屋，面積4203方呎，成交價5350萬，呎價12729元。

另外，市場亦錄蝕讓個案。世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢銀星徑湖景別墅雙號屋，面積2139方呎，屬6房1套間隔，原叫價4450萬，減價130萬，終以4320萬成交。據了解，原業主於12年9月以4400萬購入上址，持貨9年帳面蝕80萬，貶值2%。

政府快將公布下季賣地計畫之際，市建局土瓜灣第二個以「小區模式」發展的鴻福街/銀漢街項目，於今天率先截收意向書；項目地盤面積約49310方呎，可建總樓面約443789方呎，預料可提供約750伙。綜合市場估值，上述項目估值約59.9億至62.1億，每方呎樓面地價約13500至14000元。

而規模較大的港鐵東涌牽引配電站物業發展項目，亦不約而同地於今天截收意向書。該項目地盤面積約15.5萬方呎，宅可建總樓面約93.96萬方呎，料可提供1400至1800個住宅單位。綜合市場估值，項目連同補地價估值約48.9億至63.9億，每方呎地價介乎約5200元至6800元。