「高鐵國際城」住商大樓總戶數多達689戶，9月30日開工動土，清景麟董事長林聰麟宣布將捐贈1戶2房輕豪宅，做為嘉義縣政府振興五倍券消費活動的摸彩最大獎項，由縣長翁章梁代表受贈。

清景麟建築團隊捐贈的「高鐵國際城」2房小宅，面積共23.5坪，售價約500萬元，作為嘉義縣政府的振興五倍券加碼活動「抽大獎、送房子」加值方案；不僅如此，泰嘉開發董事長呂金發現場加碼10輛Gogoro電動機車作為抽獎獎項。

翁章梁指出，自行政院長蘇貞昌宣布嘉義科學園區設立於嘉義縣太保市台糖太保農場，周邊房地產掀起投資熱潮，清景麟與泰嘉開發距高鐵站僅350公尺處，應是全台距離高鐵站最近的建案。翁章梁強調，「投資嘉義正是時候！」嘉義縣正歷經產業轉型，嘉義科學園區的設置，將吸引具研發設計、資訊軟體及服務、軟硬整合及智慧應用等數位創新的科技產業等進駐，帶動當地住商服務需求，未來年輕人回嘉義將有更好的工作機會。

看準軌道商機，高雄清景麟建築團隊與泰嘉開發雙強聯手，揮軍北上嘉義高鐵站，推出總銷60億的「高鐵國際城」，也是該區域第二件大樓建案，每坪開價25到28萬元，比2015年率先出的「遠雄國寶」每坪13到17萬元，6年漲逾64％。

位於嘉義高鐵站生活圈的「高鐵國際城」9月30日動土，清景麟董事長林聰麟指出，「高鐵國際城」走路3分鐘就抵達嘉義高鐵站，又有嘉義科學園區開發利多，對在地的首購和首換族，具有相當大的吸引力。

林聰麟表示，「高鐵到那裡，發展就到那裡」，清景麟團隊與泰嘉開發合作，去年10月以每坪9.8萬元向台糖標得4963.38坪土地，這也是2家公司首度進軍嘉義。該案總銷約60億元，規劃2房和3房產品，介於23到38坪之間，每坪開價25到28萬元，如果以最大坪數加一個車位，總價約900到1,000萬元，預定2023年底到2024年初完工交屋。

林聰麟和泰嘉開發董事長呂金發透露，繼「高鐵國際城」之後，雙方在去年第二季以每坪12萬多在嘉義縣政府和故宮南院附近買進約5,100坪土地，預定明年初推出「世界城」，總銷可達65到70億元。

嘉義高鐵站生活圈第一個建案是遠雄集團推出的「遠雄國寶」，當初負責該案的遠雄房地產前行銷副總黃俊郎表示，2015年率先開賣的「遠雄國寶」每坪13到17萬元，等於嘉義高鐵站生活圈大樓房價，從2015到2021年間，6年上漲64.71％到71.43％，2房租金每月則介於2萬到2.5萬元。

瑞普萊坊市場研究部統計，第三季全台土地買氣大爆發，含地上權及準備拆除地上物重建的成交金額高達936億元，季增21％、年增10.7％，刷新歷年同季最高；其中有近75％都被建商掃走，出現罕見的「見標就搶」、「逢老就收」的追價熱度。

瑞普萊坊總經理劉美華30日表示，第三季疫情緩解，土地投資不但展現免疫力，還像「打了類固醇，不怕疫情，捲起獵地旋風！」全台土地成交量最高冠軍落在桃園、高達280億元；高雄以176億元排名第二；台中151億元排名第三，資金南下的趨勢明確。

在第三季商用不動產市場方面，單季成交量約295億元，季成長13.8％，年減51.6％。

總體觀察下半年市場的最大贏家是華固建設，不但8月以34億元處分內湖「華固智富中心」大樓，9月又以44.88億元得標南港昆陽站後側特商區土地，囊括二筆最高總價交易案，躍居為商用市場的雙料冠軍。

劉美華表示，近期買家積極購地、收購具活化價值的老樓，點燃土地的爆量交易，形成「見標就搶」、「逢老就收」兩大現象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，最近建商積極購地，可謂「生吃不夠、曬乾的更好！」擁有重建題材的老樓，炙手可熱。例如豐邑機構買下高雄三民家樂福、永信建設購入華園飯店六合館、鑫龍騰建設買下高雄左營知名的御花園KTV、登陽建設收購的台中西屯區阿秋大肥鵝黎明旗艦店，及國美建設、濟盟建設標下「福音大樓」。

黃舒衛表示，值得關注的是，投資金額可觀的捷運聯開案、公辦都更，以及公營事業合建案；其中政府標售土地就脫標達316億元，占整季總交易額34.61％。

央行祭出最新的不動產信用管制措施，壓低購地貸款額度到六成，對此，劉美華表示，央行在一年內已祭出三次信用管制措施，預期將可有效降低建商及銀行授信風險，也能加速個案的開發，無論對自住、自用需求或是市場價格都有正面助益。隨著產業擴大投資、通膨壓力的持續發酵、大陸生產環境變動的三大支撐下，剛性需求有增無減，將進一步刺激投資人對土地及商用不動產的投資意願；第三季已出現報復性反彈，預料第四季還會再開紅盤。


地上權住宅解套 前三季推三新案
一度被封為「房市地雷」、「票房毒藥」的地上權住宅，隨著房市景氣熱絡，今年起死回生，光是前三季就爆量推出三筆新案，打破七年最高紀錄；銀行願意貸款、坪數下修、買賣契約改採公證方式以降低未來訴訟風險、賣點強調租金收益，這四大轉變，是讓地上權住宅解套的關鍵。

住展雜誌30日統計指出，地上權住宅隨著銀行融資意願、低貸款成數、高貸款利率、及沉重的持有稅等問題陸續解套後，再度活躍，今年就有三筆地上權案推出，包括台北市中正區「大將豐」、大安區「基泰大安」和「虹耀今采」，合計總銷約18億元，創下大台北地區七年最大量紀錄，也是2013年統計以來單年次高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，多年推案「掛蛋」的地上權住宅案，今年強勢回歸，主要是因為房市景氣好，購屋需求強勁，且台北市房價已回漲至前波高點，慘套多年的地上權案已經解套；預期地上權住宅案還會持續增加。

何世昌表示，上波房市景氣高峰的2013年、2014年，地上權土地一度炙手可熱，財政部國產署趁勢公開標售多筆地上權土地，曾屢創決標高價；未料房市從高峰下滑，建商「現標現套」，在高持有稅、銀行貸款配套不足之際，很快淪為「票房毒藥」，部分地上權住宅案因此被擱置，2015~2020年僅僅兩案推出，甚至中間有四年「掛蛋」。

不過2021年卻逆勢大爆量，公開銷售的地上權宅已衝上三筆。何世昌分析，今年地上權住宅產品規劃與銷售訴求都有改變；首先，以往動輒70坪以上，被視為「毒藥中的毒藥」，現在大戶房型已消失，改走10~46坪的中小坪數房型。其次，賣點從原本的「買比租更划算」，改為訴求出租收益性與功能性，甚至可以較低房價卡位明星學區、蛋黃區。

第三，針對以往銀行貸款條件差的痛點，今年三筆地上權案，都標榜提供最高七成銀貸，與過去多以「公司貸」補足銀貸成數差額不同。第四，業者視先前地上權案引發消費爭議為殷鑑，已嘗試採買賣契約公證的方式，來降低未來的訴訟風險。

何世昌認為，今年地上權案銷售成績仍待觀察，接下來國產署將公開標售多筆地上權土地，而民眾買單與否、銷售率高低，勢必影響標售結果。

中央銀行總裁楊金龍赴立法院財委會業務報告，針對央行何時會第四度調整選擇性信用管制，楊金龍表示，「才剛做過調整，現在談還太早」，且觀察前二次調整後至今，金融穩定的執行成效良好，未來會持續滾動檢討後，再評估做調整。

央行從去年底至今已三次調整選擇性信用管制，立委指出，目前看來對抑制投機風氣有限，房價走勢還是往上，而且漲幅不低，建商看起來很樂觀，因此詢問央行是否考慮今年底或明年初再做第四次調整管制。

楊金龍回答，就央行目前掌握的資料，建商對房市確實偏樂觀，如果從房價來看，目前南部的漲幅比較大，「因為基期低，漲幅會比較高一些」；但在政府推出的整套建全房市措施，央行負責的部分是維護金融穩定，以及避免銀行過度集中房市放款。

他指出，央行去年12月及今年3月二度調整選擇性信用管制，「以金融穩定角度來看，調整後至今執行成效良好」。

對於房價還在漲的問題，楊金龍認為，一般應該要從供給面、需求面、制度面等三方面一起來才會有效，如囤房稅對房價就會有幫助。但選擇性信用管制的重點在金融穩定，「房價是另一個問題」。

尤其一年來陸續調整三次，並非壓不下炒房，主要考量金融穩定應該是循序漸進，「不應一次就大砍下去，而是逐步微調，不造成房市硬著陸，要軟著陸，一波一波地調整，絕非一波沒效，才又推一波」。

楊金龍強調，央行穩定市場目標是「讓房價持穩，不要暴漲暴跌」，基本上去年底調整管制以來時間還沒有很長，加上房地合一課稅2.0、實價登錄2.0都7月才上路，還要再觀察一段期間。

北市買房 要不吃不喝近16年
內政部30日發布今年第二季全國及六都房價負擔能力指標，台北市房貸負擔能力屬「過低」等級，新北市則為「偏低」。同時，台北市房價所得比是15.79倍，也就是要不吃不喝15.79年，才有能力在台北市買房子，其次是新北市的12.13倍。

值得注意的是，第二季全國住宅價格指數為112.42，與上季指數比較上升1.64％，全國及六都住宅價格指數上升趨緩，六都中以桃園市、台中市、台南市分別較上季上升2.25％、2.16％、2.14％，均逾2％，上升幅度較大，其餘雙北及高雄均在1％多，呈現趨緩。內政部表示，第二季因國內經濟大幅成長、低購屋利率且資金維持寬鬆，讓住宅價格指數持續上升。

此外第二季全國房貸負擔率為36.27％，季減0.27％，較2020年同季上升1.63％，幅度穩定，房價負擔能力維持「略低」。

第二季中位數房屋總價較上季上升0.65％，但中位數家戶可支配所得亦上升1.31％，加上五大銀行新承作平均購屋貸款利率，由1.362％微幅下降為1.353％，使房貸負擔率與房價所得比均較前一季略為下降。

六都房貸負擔率部分，第二季台北市房貸負擔率為63.11％，季升0.94％，為房價負擔能力「過低」等級。新北市房貸負擔率為48.48％，季降0.53％，為房價負擔能力「偏低」等級。

其他都房貸負擔率分別為桃園市30.29％、台中市39.46％、台南市31.64％及高雄市30.36％，均為房價負擔能力「略低」等級。就變動幅度而言，6都變動率約在1％左右，都較穩定。

第二季全國房價所得比為9.07倍，季降0.06，較2020年同季上升0.41，連續四個季度在9倍以上。先前最高時，是2017年第二季的9.46倍，2018年、2019年降為8倍左右。其中，台北市房價所得比仍是最高的城市，第二季達到15.79倍，新北市為12.13倍、台中市為9.87倍，是房價所得比較高的地區。

官員指出，房價所得比變動較為穩定，因為近年家戶可支配所得增加，且利率下降，致使變動幅度不大。

房市重回「買得起」價位？ 楊金龍:太難了

全台房價連番飆漲，政府多次祭出打炒房措施，然而效果仍不彰顯，台灣央行總裁楊金龍今（30日）赴立院進行報告，被問及政府打炒房的政策，是否能讓房價回到一般民眾都買得起的價格？楊金龍對此坦言，「這目標太難了」。

針對央行在短短一年內，三度祭出房市管制措施，是否為炒房的風氣難以壓制？楊金龍表示，央行信用管制並不會一次大砍，而是採逐步微調的方式，房地產不能硬著陸，而是要讓它軟著陸，也就是藉由一波一波的微調，讓房價趨穩，不是暴起暴落。

楊金龍補充，信用管制主要是為了金融穩定目標，希望資源不要過度集中房地產，而就金融穩定而言，央行的成效算是很不錯。

至於是否能讓房價回到一般民眾買得起的價位，楊金龍坦言，「這個目標太難了」，讓民眾買得起房，時至今日都無法達成，改善高房價必須從需求面、供給面、制度面等三個面向共同執行，才能有效抑制房價，只有政府積極推動社會住宅，才能幫助弱勢者都有房子住。

被抓到了！金管會30日公布，去年底到年初的不動產專案金檢，分別在房貸、購地貸款、餘屋貸款及工業區土地抵押貸款抓出銀行11種疏失態樣，疑助投資客炒房養地，已在今年5月發函金融機構要注意避免，而9月央行祭出強化信用管制，金管會亦將列入一般金檢的重點檢查項目。

金管會是在2020年12月15日到今年3月31日間，專案金檢10家銀行與三家票券公司，檢查局說檢查重點就是銀行有沒有協助投資客「炒房」，找到的11種缺失態樣。

首先在購屋貸款，即房貸部分有四種態樣，一是銀行對借款戶已持有多筆或短期間申辦多筆房貸者，沒有確實查證購屋用途合理性，即以購置自用住宅條件核貸；二是對於借款戶短期間內連續買進賣出房屋，未查證是否為投資客，也沒有研擬風險管控機制。

三是借戶財務能力欠佳，銀行短期間內仍核准對其辦理多筆購屋貸款，未確實評估借戶還本繳息能力；四是對於借戶提供非本人的外幣存單作為擔保，核貸金額有超過借戶所購置高價住宅金額6成，且以短期放款承作，貸款期間僅繳付利息，違反中央銀行對於高價住宅貸款規定。

在購地貸款部分有三種缺失態樣，一是未向借戶徵提明確興建動工期程，或借戶多次辦理續約展期，銀行也未有效督導借戶依約動工開發，導致貸放後數年仍未動工興建，金管會認為這就是銀行協助投資客「養地」。

二是對於同一土地短期間內交易價格大幅提高，或轉貸案件大幅增加貸款金額，銀行沒有確實評估借戶資金需求合理性及審慎辦理擔保品估價；三對於建築業者核給鉅額週轉金貸款，沒有釐清最終資金用途是否用在辦理住宅建築及企業建築使用。

在餘屋貸款方面也有二種缺失態樣，一是對於餘屋貸款承作條件沒有符合內部所訂規範者，未建立例外案件管理機制。二是對於餘屋去化率偏低或去化時程過長案件，沒有落實逐步收回貸款額度或調高利率的內部風險控管措施，一樣是有協助建商屯房的嫌疑。

至於工業區土地抵押貸款方面亦有二種缺失態樣，一是未向借戶徵提興建或開發計畫，或所徵提計畫內容未明確，仍核准貸款；二是對於借戶未依興建或開發計畫執行者，未依內部規範逐步收回貸款或調升利率，也是有協助養地的嫌疑。

一度被房地產市場視為「票房毒藥」的「地上權住宅」，拜房市景氣大好所賜，成功救援，「地上權住宅」重出江湖，今年推案潮捲土重來了！

據住展雜誌今（30）日最新公布的統計，2021年來大台北都會區，已推出3個地上權住宅案，數量為大台北地區單年次高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年地上權建案推案潮重現的主因，一來是房市景氣好，購屋需求強勁，二來是北市房價已回到多年前高點，部份地上權案慘遭套牢多年後，已經解套，先前高價標得的開發案，已有足夠的獲利空間，因此轉為積極推案，預期接下來地上權建案數量還會持續增加。

何世昌形容，「地上權住宅」雖然多年前，慘遭套牢，儼然住進套房，但近年房價上漲，瞬間上了天堂。

何世昌表示，2013年、2014年是前次多頭景氣最高峰，當時財政部國產署趁勢推出許多設定地上權案，引起各路建商瘋狂出高價競標，殊不知景氣很快地反轉下修，業者現標現套。

這段期間標脫的地上權案，因房價修正的緣故讓開發利潤縮水，於是多數開發案推案時間便往後延，地上權推案因而進入多年低迷期。

住展雜誌統計資料顯示，2015年以來地上權推案十分低迷，2015年~2020年的六年之間，僅有2個地上權案推出，且大部份年度都銷售「掛蛋」。

但因今年房市景氣持續復甦的激勵，睽違多年之後終於重新見到地上權建案推案潮，其中還不乏「住套房」多年的開發案。

今年來大台北地區共推出3個地上權住宅案，分別是中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」、「虹耀今采」。

雖然三筆地上權案總案量僅約18億元，量體並不算大，但若以建案數量來看，已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄，僅次於2014年的5個。

何世昌分析，地上權住宅案經過多年市場洗禮之後，產品規劃與銷售訴求都有些改變。首先，大坪數房型原本是「毒藥中的毒藥」，但現在中小坪數已成為唯一歸宿。

其次，建案銷售策略也產生改變，現在業者轉為訴求收益性與功能性，不再是以往主打的「買比租更划算」。

第三、解決貸款面的缺點，今年推出的3筆「地上權住宅」，皆提供最高七成銀貸方案，與過去多採取「公司貸」補足銀貸成數差額不同。

第四、業者汲取先前地上權案消費爭議經驗，部份地上權建案嘗試以買賣契約公證的方式，來降低未來的訴訟風險。

何世昌建議，地上權建案相對便宜的價格、比一般住宅更高的出租投報率的優勢明顯，但消費者最好仔細審閱契約內容與計算清楚持有成本，以免日後衍生消費糾紛。

內政部昨發布最新住宅價格指數，除台北市外，第二季全國及其餘五都住宅價格指數再創統計以來新高；近五年來全國上漲逾十一％，六都中以台南市漲幅最大、逾兩成。

近5年全國漲逾11％ 六都以南市漲22％最大
根據統計，以二○一六年全年為基期一○○，今年第二季全國指數一一二．四二、年漲近六．七％，六都中以台南市的一二二．二九最高、年漲近十一％。若比較近五年，二○一六年第二季全國指數為一○○．七六，五年後升至一一二．四二，漲幅近十一．六％，若以二○一六年第二季全國購屋平均總價一千萬元推算，到今年第二季得多負擔逾一一○萬元。

近五年來六都住宅價格指數以台北市漲幅最小、約六．五％，台南市漲幅最大、逾二十二％；瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，台南市有超低房價基期、產業投資、產品升級及外來買盤等四大支撐，已逐漸翻轉市場結構，因此漲幅最大。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近幾年房市呈現價量齊揚趨勢，先前都以雙北市領頭，這波反而因雙北市購屋門檻較高，房市相對溫吞，房價基期較低的區域，有題材發酵漲勢就相當猛烈。

清大榮譽講座教授張金鶚提醒，官版住宅指數飆漲並不意外，但已為房市健全發展埋隱憂；社宅解決不了高房價問題，內政部當務之急應是嚴查紅單炒作，尤其是建案神速完銷等虛假消息開罰；為何炒作衛生紙、油或口罩都開罰，唯獨炒作房價不會，這是相當奇怪的事。

內政部也發布最新房價負擔能力指標統計，第二季全國房價所得比九．○七倍，相較去年同期加重○．四一倍；房貸負擔率約三十六．二七％、較去年同期加重一．六三％；二十二縣市房價屬可合理負擔僅六個。

內政部昨（30）日公布最新房價負擔能力指標，全國房價所得比來到9.07倍，較上一季略微減輕；但台北市購屋痛苦指數（房價所得比）來到15.79倍，這意味在台北市必須不吃不喝將近16年，才能買下一棟房。

根據內政部昨日所發布的2021年第2季全國及六都房價負擔能力指標，全國房價所得比來到9.07倍，跟今年第1季相比，降低0.06，但是卻比去年第2季增加0.41。

觀察六都表現，房價所得比最誇張的區域仍落在雙北地區，特別是台北市，第2季房價所得比又攀升，來到15.79倍，相較於第1季表現，台北市的房價所得比，甚至增加了0.25，跟去年同期相比，更提升1.40。

至於新北市則是12.13倍，相較於第1季而言，減少0.12，但跟去年同期相比，仍增加0.62。

在雙北地區之後，六都房價所得比差距，依序為台中市9.87倍、台南市7.92倍、高雄市7.60倍、桃園市7.58倍，值得注意的是台中市，與今年第1季相比，房價所得比降低了0.29；然而與去年同期比較，六都房價所得比都是增加的趨勢。

內政部表示，今年第2季全國房貸負擔率為36.27％，與上季相比有略微減輕，變動幅度穩定，但房價負擔能力略低。

內政部指出，第2季房屋總價中位數，較上季上升0.65%，但家戶可支配所得中位數，則上升了1.31%，再加上新承做平均購屋貸款利率有微幅下降，因此讓房貸負擔率、房價所得比兩項指標，均較上季略為下降。

位於忠孝東路上的「聯合大於」、「大哲」擁有信義區門牌，地段卻又比信義區豪宅更加便利；過往的松山菸廠褪去鉛華、轉身一變成為文創園區，留下的綠意與舊建築化作詩意，帶動新的創意商業與文化氣息。

「大哲」為純住家、一巷住宅設計，大廳正面向忠孝東路4段559巷、避開忠孝東路的車潮，側邊向後面向松菸文創園區。出入動線可由忠孝東路，或車道的第二門廳，透過陳瑞憲的設計，2樓21米溫水泳池、健身房、交誼廳空間充滿金屬、原木、窗光的衝突與和諧，窗外枝綠仍是最大賣點，文化則是溫潤的配色。全案主力是8戶的百坪住宅，單層三電梯 ，每戶擁有獨立梯廳，後側則有動線分隔的貨梯可用。住宅視野南向眺望國父紀念館、北面大屯山系、陽明山。

璞園樸園 原廣司敦北靜巷侘寂美學
「璞園樸園」位於敦化北路靜巷中，鄰近松山機場、周邊多是屋齡40年以上的老公寓，原廣司在340坪的基地上，打造兩幢地上11層、地下3層的建築物。原廣司希望建築可以融入環境，採取黑、灰、白三個色系的石材，搭配清玻璃、金屬來反映自然環境的和諧共存，他說：「希望這棟建築能夠成為街廓美麗的起源。」

兩棟建築，A棟規畫63坪、雙併；Ｂ棟78坪、一層一戶。63坪規畫4房，回應當地的住宅需求。特別的是78坪產品，規畫4面採光，空間將客廳、餐廳位置分開，讓客廳變成接待區、餐廳成為起居室。璞園把牆心到牆心最寬7米3的採光面留給家人，雙面採光的客廳留給訪客，空間上可以各自獨立、又能互為緩衝，打造動靜皆宜的多功能居家空間，每房雙主臥、3套房、3.5衛浴設計。在一層一戶的設計中，梯廳成為第一進玄關、門戶前變成家中清消區，2進式的玄關更符合疫情當前的居住使用機能，這樣的尺度設計在台灣十分很少見。

富邦醴仁 零地主戶均值80坪輕豪宅
「富邦醴仁」位處泰安街、金山南路等官舍特區，享有仁愛路林蔭大道，距離博愛特區、大安森林公園不遠，還有中正紀念堂綠帶和兩廳院，整體生活機能成熟，更是知名豪宅聚落。

特別的是，「富邦醴仁」位於金山南路上、採取零店面、零地主戶規畫，建築地上19層、地下5層SC鋼骨大樓，並配置64組住友制震器，加強結構安全，邀請大陸工程負責營造背書，品質可見一斑。

基地三面臨路，戶戶採光佳，住家單層雙併搭配3部電梯，均為80坪產品，外觀請來日本建築大師高松伸操刀，戶戶室內樓高3米5，客廳面寬達9米，室內採毛坯交屋，可規畫4套衛浴，公設有交誼大廳、健身房、瑜珈教室，頂樓有宴會廳，並申請黃金級綠建築標章候選。

近年北市豪宅市場明顯顛覆過去慣性，豪宅市場遍地開花，坪數設定一改高大上風格，建商採取重環境、好合併的70至90坪設定，且對豪宅地段迷思逐漸降低，取消「毛胚交屋」、改採精緻裝修到位，專家分析，這樣的趨勢與少子化、資產風險分散與居住習慣有一定關係。

據住展雜誌統計，近10年來，台北市成交價達每坪200萬元以上的豪宅區塊，分別是大安森林公園第一排，仁愛路與和平東路一帶、信義計畫區、忠孝東路、市民大道、敦化北路沿線（含慶城街）、大直重劃區」、博愛路沿線、以及天母地區。

單一豪宅定錨價格
按房地產發展規律來說，豪宅區塊的形成往往經過長年的發展才能獲得市場共識。不過，近年來這個規律卻頻頻被打破。例如和平東路「和平大苑」、忠孝東路「聯合大於」、市民大道「潤泰敦峰」、博愛路「松濤苑」與天母地區「華固天鑄」，這5處原本都不是一線豪宅區的成員，而是靠單一豪宅案價格成功定錨所撐起來。加上今年敦化北路的「璞園樸園」、金山南路的「富邦醴仁」，在在顯示有錢人買豪宅的口味正在轉變，他們不再迷信傳統一線路段；建商品牌口碑與特殊、細膩的規畫設計，反而更能讓有錢人心甘情願埋單。

深究原因，除了因台北市中心土地難找，大基地開發相對較少，也就較難規畫出超級豪宅建案，再者，在台北市目前仍有豪宅稅問題，依據法規規定，總價在8,000萬以上含車位，被認定為高級住宅，在2001年7月之後完工的高級住宅，適用2014年7月起的新標準單價，按固定比率120％加價課徵房屋稅，也讓台北市豪宅有了總價天頂限制。

坪數縮小銷售加快
因此，不少新建案在規畫豪宅時，為讓單價維持高點，不得不讓坪數縮小，讓近年豪宅建案已少有百坪規畫，大多是60坪起跳，建商捨棄大坪數規畫，對消費者來說，可用較低總價享受豪宅等級規畫，也可免去被課徵豪宅稅問題，接受度自然提高，建商銷售速度加快，可說是雙贏局面。

9月30日，龍湖集團表示，公司通過收購“專精特新”企業，加速科技創新轉型。未來，公司將以線下場景的眼光繼續搜尋智慧技術方向，不斷推動自身產品與服務升級，並力爭為行業提供面向未來的解決方案。

公司擬收購大股東所持有的智慧科技、婦兒醫療資產組合，合計代價約21.6億元。其中，擬以10.8億元收購智慧科技公司百佑科技境內外主體；擬以10.8億元收購佑佑婦兒醫療業務境內外主體。

龍湖集團表示，上述兩個資產組合，均有“專精特新”的業務屬性。收購百佑科技有利於公司加速數位化能力的搭建，加大技術研發投入，加快技術轉型，更大程度激發各航道、各業務場景之間的協同效應，形成發展新合力；收購佑佑婦兒相關資產則有利於豐富公司已有醫養業務，開拓婦兒醫療市場，提供更加多元化的服務類型。

據瞭解，百佑科技為一家面向城市空間佈局的科技公司，擁有成熟的雲技術、大資料及智慧硬體等創新科技。百佑科技持有千丁智慧100%股權，後者為內地最早一批涉足智慧城市AIoT的“專精特新”企業，多年來與綠城等知名房企有著深度合作，截至2020年8月，僅智慧門禁通行總量便超過6億次，累計出貨量28萬台/套，在細分賽道中處於領先地位。

在龍湖集團看來，收購百佑科技有利於集團引入智慧硬體及SaaS服務綜合解決方案，加速集團數位化能力的搭建，助力降本提效。在國家政策支持下，有助於集團孵化出“專精特新”的業務板塊，協助集團不斷將人工智慧技術與智慧硬體在各航道業務場景中融合。千丁智慧的智慧化硬體應用于龍湖各航道業務的線下空間場所，在與龍湖現有的數位化平臺打通之後，將有利於家庭、社區、商業等多業態、多場景的數位化聯動與協同。

佑佑婦兒則是一家向兒童提供安全、便捷、高效、舒適的醫療服務和健康管理服務的高品質婦兒專科醫院，為中國兒童醫院排名前三的重慶醫科大學附屬兒童醫院的醫聯體醫院。

龍湖集團表示，收購佑佑婦兒有利於豐富集團已有的醫養業務，開拓婦兒醫療市場，並提供更多元化的服務類型。公司與重慶佑佑醫院將持續通過業務協同，實現雙向客戶引流與賦能，提升服務體驗及粘性，能優化重慶佑佑的運營表現。

業內人士指出，在產業互聯網的浪潮之下，科技創新正成為房地產企業轉型升級的重要抓手。無論是新市場環境對企業的更高要求，還是新基建對空間智慧化的強烈訴求，新的機遇與挑戰正推動當代房企嫁接更多人工智慧、物聯網等數位化手段。而隨著5G的普及，居民對於科技的感知更為直觀，從居住環境到服務的精細化和標準化，空間智慧化釋放巨大潛力。作為空間智慧化的重要一環，包括AI安防、線上醫療、智慧社區等城市空間AIoT設施設備的需求，在未來2-3年內將會呈現幾何級的增長。龍湖集團通過收購“專精特新”企業，可以加速科技創新轉型。此外，這也有助於龍湖繼續搜尋智慧技術方向，不斷推動自身產品與服務的升級。

地產主業方面，2021年前8月，龍湖集團累計實現合同銷售金額1817.3億元，合同銷售面積1056.9萬平方米。8月實現合同銷售200.8億元，合同銷售面積116.4萬平方米，整體較為穩健。商業方面，為了抓住“金九銀十”消費旺季，龍湖集團9月在南京、杭州、北京、蘇州、武漢等地開業了5個商業專案，開店明顯加速。

截至9月30日收盤，龍湖集團股價報35.9港元/股，漲1.99%，市值達2178億港元。

9月29日，越秀地產（0123.HK）旗下廣州環貿中心（簡稱“廣州ICC”）開業活動暨“數字廣州•智啟未來”2021廣州數字經濟發展論壇在廣州舉行。越秀地產董事長林昭遠表示，廣州ICC堅持“智慧+健康+社群”核心理念，通過“產業+商業”的融合革新，大力引入數字經濟、科技金融以及高端服務產業，樹立越秀商業新標杆，並通過自身高品質發展，提升廣州國際消費中心城市的輻射力和影響力。

據瞭解，越秀地產自2017年以來著力佈局商業數位化升級，升級內容包括內部管理多維數位化提升、利用多元業態優勢打造智慧商業空間，形成智慧化產品和服務的完整產業鏈等。全新推出的寫字樓3.0開篇之作廣州ICC中，智慧化、大資料已賦能至每一個辦公環節，實現了科技與辦公業態的融合。廣州ICC在越秀地產與阿裡雲戰略合作的基礎上，攜手中國聯通、中國電信、中國移動三大運營商，打造5G智慧示範專案。

目前，廣州ICC成功引入多家世界500強及行業龍頭企業，包括中國建築上海設計研究院、浦項國際、興業消費金融、華能新能源、韓華化工，以及渣打大灣區中心項目、赫伯羅特船務、奧雅納工程諮詢、信達資產、亞信科技等多家行業龍頭企業，47%客戶為入穗新設立企業。

林昭遠表示，38年來，越秀地產踐行“商住並舉”發展戰略，深耕粵港澳大灣區，佈局全國一線及活力核心城市，目前商業在管面積超220萬平方米，資產規模超600億元。未來，越秀地產將堅持高標準運營，不斷激發專案內生動力，實現項目健康發展，積極參與城市產業升級與消費升級。

9月30日，高力國際發佈的報告顯示，三季度北京甲級寫字樓市場淨吸納量為21.5萬平方米。若剔除自用面積，淨吸納量仍達17.1萬平方米。空置率降至16.7%，環比下降1.4個百分點。平均租金為344.9元/平方米•月，環比上漲0.1%。

高力國際華北區董事、總經理嚴區海介紹，CBD區域是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優質辦公空間的子市場，也是唯一被劃入自貿區範圍的甲級寫字樓市場。就前三個季度去化來看，CBD區域淨吸納量占北京市場總量的比例由一季度的23%提升至三季度末的69%。

高力國際預計，四季度北京甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米新增供應量入市。

高力國際研究部董事陸明預計，全年市場淨吸納量將創10年新高。“中長期來看，北交所的設立為全國創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，特別是‘十四五’規劃提到的‘專精特新’企業。隨著這些企業逐步做大做強，預計將帶來北京甲級寫字樓市場的新增需求。”

當恆大對如何還債焦頭爛額時，華夏幸福(4.010, 0.00, 0.00%)也同樣因債務壓頂而困擾。今年二月因債務問題“暴雷”後，華夏幸福持續處於輿論風口浪尖，公司業績與財務狀況也每況愈下。2192億債務如何清償成為疑問？

就在剛剛，華夏幸福發佈重要公告！

9月30日盤後，華夏幸福發佈《關於重大事項進展暨股票複牌的公告》，對該公司2192億元金融債務的清償方案及企業持續經營計畫進行公告，該公司股票將於2021年10月8日（星期五）開市起複牌。


根據公告，2192億元金融債務的清償方案具體分為7個部分，其中依靠出售資產將解決約1070億元，其餘債務通過展期，降息等方式解決。經過資產及業務重組後，華夏幸福將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務。

1、賣出資產回籠資金約750億元——對於變現能力強的資產，該公司將積極尋找資金實力強、協同效應好的潛在投資者予以出售，回籠資金主要用於償付金融債務。可出售資產預計能夠回籠資金約750億元。回籠資金中擬安排約570億元用於現金償付金融債務；剩餘部分用於落實住宅開發和交付責任，及恢復產業新城及其他業務板塊的正常運營，以保障經營債務及承接金融債務的清償。

2、出售資產帶走金融債務約500億元——出售項目公司的自身金融債務，隨項目公司股權出售一併帶走並轉出公司，展期、降息，由項目公司依據債務重組協議約定還本付息。出售專案公司通過債務置換方式，有條件承接相應的由公司統借統還的金融債務，置換後的債務展期、降息，具體置換方式由公司、可出售專案公司的收購方、相關金融債權人具體協商。

3、優先類金融債務展期或清償約352億元——

（1）應收賬款質押和實物資產抵押的金融債務展期留債，維持原財產擔保措施不變。展期期間利率下調。如若實物資產抵押相關擔保物被處置或出售的，所擔保債權可在擔保物處置或出售價款範圍內優先清償；應收賬款質押的，按年度分期按比例償還。

（2）與房地產開發建設等業務相關的開發貸，由相關金融機構維持開發貸餘額不變，利率下調，存量專案逐步銷售償還，新增專案逐步投放。

4、現金兌付約570億元金融債務，即出售資產回籠資金中約570億元用於兌付金融債務。

5、以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償，即以公司約220億元有穩定現金流的持有型物業等資產設立信託計畫，並以信託受益權份額償付相關金融債務。

6、剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償。展期屆滿後，根據企業後續經營情況，可協商直接清償或繼續展期。

對於欠息、罰息等事項，公開市場債券兌付及公開市場債券兌付的事項，華夏幸福表示，由於經營困難，該債務重組計畫項下的金融債務，已發生未支付的利息豁免或利隨本清，如選擇利隨本清，則利率下調；已發生未支付的罰息、違約金、複利及其他違約責任予以豁免。對於公司在境內外發行債券的清償，應根據監管部門的監管制度、債券發行及募集資金檔的相關要求，按照同債同權、公平公正的原則妥善予以安排。其中，對於境外債券，引導債券持有人委託境內代理人加入金融機構債權人委員會，並參與本次債務重組。

對公開市場債券兌付，一是按照上述第4-6條等方式清償的債務存在股權質押的，二是涉及可出售資產或專案公司的擔保措施、確因出售資產或上市公司監管要求需要解除擔保的申請債權人配合解除相應擔保措施。

值得注意的是，公告還，債務重組計畫目前尚未經公司董事會審議，具體內容後續尚需與金融機構債權人委員會進一步溝通，並可能根據溝通情況進行調整，在取得金融機構債權人委員會、公司董事會、股東大會等相關決策機構的同意後方能最終確定，債務重組計畫涉及相關事項尚存在不確定性。

9月30日，廣東省東莞市住房和城鄉建設局發佈《關於發佈商品住房價格地圖的通知》，各鎮街相應地段的新建商品住房價格水準（精裝修交付標準）。此外，10月15日起，東莞市將選取的部分新建商品住房專案作為試點，啟用購房意向登記系統。通過積分排序公證搖號銷售的新建商品住房，在取得不動產權證之日起5年內不得上市交易。

新建商品房精裝價格以前7個月網簽價格為依據

東莞市住建局表示，東莞全市商品住房價格地圖中標識價格代表各鎮街相應地段的新建商品住房價格水準（精裝修交付標準），具體以各園區、鎮街今年1-7月有代表性新建商品住房項目網簽價格或近兩年有代表性的住宅用地出讓項目申報價格為計算依據，其他地段價格由住建部門按土地分級、基礎設施現狀、二手住房價格等參數適當調整。

地圖中標識價格作為未來住宅用地限房價出讓的重要參考，將更好地穩定市場預期，也有利於房地產開發企業在土地競拍前核算經濟成本，減少金融風險。

根據東莞全市商品住房價格地圖，澎湃新聞看到，房價分為7個等級，園區、鎮街包含多個等級，每個等級的房價區間存在一定重疊。

顏色最深的Ⅰ級房價在38822元/平方米~46500元/平方米，如松山湖（生態園），華為終端總部位址就位於松山湖南部。

屬於Ⅱ 級房價的，寮步鎮房價約33494元/平方米，與松山湖相鄰的大朗鎮，部分被界定在35548元/平方米，鳳崗鎮屬於Ⅱ 級區域的房價約40835元/平方米。

屬於 Ⅲ級的有長安鎮部分區域，房價在42469元/平方米，虎門鎮部分區域的房價在33882元/平方米。

Ⅳ級別的區域中，屬於厚街鎮的約26637元/平方米；沙田鎮的V區域，房價約27442元/平方米，Ⅵ 的區域約25046元/平方米；東坑鎮的Ⅵ 區域，房價約22899元/平方米，樟木頭鎮則是23769元/平方米。

淺色最淺的Ⅶ級以東莞市周邊街鎮為主，麻湧鎮的部分約22270元/平方米，中堂鎮的部分約19867元/平方米，謝崗鎮的部分為19530元/平方米。

東莞市住建局表示，接下來將繼續做好新建商品住房價格監管工作，建立房價地圖常態化發佈機制，逐步建立住宅價格分區制度，促進房地產市場平穩健康發展。

搖號商品房產證滿5年方可上市

另一方面，東莞將啟用購房意向登記系統。2021年10月15日起取得預售許可證或現售備案證書的新建商品住房專案（以發證時間為准），統一通過購房意向登記系統辦理認購登記。2021年10月15日前，選取部分新建商品住房專案作為試點。

東莞市住建局表示，

符合條件的新建商品住房項目必須使用購房意向登記系統進行認購登記

，凡未在購房意向登記系統上成功登記的購房人，將無法參與新建商品住房認購、公證搖號選房和進行《商品房買賣合同》網簽備案。

開發企業應在取得預售許可證或現售備案證書後10日內啟動集中認購登記，否則系統將自動啟動登記程式。集中認購登記時間應不少於5日（含），開發企業可線上上申請適當延長集中認購登記時間，含延長時間在內不超過10日（含）。

1、集中認購登記截止後，通過系統初步審查的購房人（聯名購房的按1人計，下同）人數少於等於當期可售房源數的新建商品住房專案，開發企業可自行組織已辦理認購登記的購房人有序選房銷售。

2、集中認購登記截止後，通過系統初步審查的購房人人數大於當期可售房源數的，開發企業可要求購房人到開發企業委託的銀行辦理誠意金凍結手續，誠意金金額由開發企業自行設定，但最高不超過本批次擬銷售房源總價最低一套的20%。購房人應在集中意向登記時間截止後2日內辦理誠意金凍結手續，逾期視為放棄。成功凍結誠意金的購房人人數大於當期可售房源數且少於等於當期可售房源數3倍的新建商品住房專案，需實行公證搖號銷售，由開發企業委託公證機構進行公證。成功凍結誠意金的購房人獲得入圍搖號資格，開發企業須對入圍搖號的購房人名單進行公示，公示時間不少於1日（不含公示當天），並對公示期間購房人提出的異議做好解釋工作。成功誠意金凍結的人數少於等於當期可售房源數的項目，開發企業可自行組織已凍結誠意金的購房人有序選房銷售，處理方式同本條第一款規定。

3、集中認購登記截止後，

通過系統初步審查且成功凍結誠意金的購房人人數大於當期可售房源數3倍的新建商品住房專案，需通過積分排序確定入圍搖號購房人名單

。通過積分排序公證搖號銷售的新建商品住房在取得不動產權證之日起5年內不得上市交易。每個購房人獲得100分的基礎分，根據不同積分情形獲得加分，按積分高低排序，積分相同者不分先後。

集中認購登記截止後，通過初步審查的購房者每人獲得100分的基礎分，根據不同積分情形獲得加分，按積分高低排序，積分相同者不分先後。

東莞市住建局明確，房地產開發企業按照公佈的選房時間，在公證機構的監督下組織購房人按照公證搖號產生的選房順序選房。每個搖中的購房人（家庭）只能選購1套住房。

選房當天出現棄選以及在兩天無理由退定期限內提出有效退定申請而退出的房源，由開發企業在兩天無理由退定期限結束後2個工作日內，在公證機構監督下，依據公證搖號產生的選房順序按序遞補進行第二輪選房。第二輪公證選房結束後，對剩餘未選到房的購房人，開發企業在2日內解除誠意金凍結。搖號選房結果公佈後，搖中並已選房的購房人應在選房時間截止後2日內向開發企業提供相關證明材料，進行正式購房資格審查。購房資格審查結果以房地產交易管理部門出具的住房限購查詢證明為准。開發企業須對通過購房資格審查的購房人名單進行公示，公示時間不得少於1日（不含公示當天）。未在規定時間內提交證明材料、未通過購房資格審查的購房人，視為放棄交易，並退出所選房源。

因未取得銀行按揭貸款或者主動放棄等原因解除認購書退出的房源，仍需依據公證搖號產生的選房順序按序遞補，在公證機構監督下進行選房，直至所有房源售罄。如所有參與搖號的購房人均參與選房後仍有剩餘房源的，由開發商自行處理，但購房人仍需在購房意向登記系統上進行認購登記後方可交易。

國慶假期前的最後一天，北京樓市調控再出“大殺器”……

據北京日報報導，近日，北京市海澱區房地產經紀協會發佈行業內部自律倡議，號召仲介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為；同時，結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點社區，向仲介機構發佈了二手房交易指導參考價，供仲介機構參考。

看看深圳、廣州實行二手房交易指導參考價之後的樓市，不少今年年初高位接盤的投資客傻眼了。

29個熱門社區被“針對性”指導

頂級學區直接打八折

實際上，早在“靴子”落地之前，關於北京二手房指導價的消息已經開始傳播。

“海澱房協也發佈了部分熱點社區的二手房交易指導參考價，供仲介機構參考的名單，但並沒有對外官方公佈。”萬柳地區的一位元仲介對基金君表示。

根據此前，一份網傳名單顯示，海澱對29個重點社區均出臺了掛牌指導價，包括熱點社區蜂鳥家園、科育社區、黃莊社區等，其中多數社區指導價與實際價格變動不大，有的打了八折。

據某業內爆料，具體指導價會根據60平米以下的小戶型、60-90平米的中戶型，以及90平米及以上的大戶型，設置不同的指導價上限。因此，在這份名單中，每個社區都有三列價格檔。

此外，業內人還爆料稱：

1.超過掛牌指導價1%的房源，不得在外網展示；

2.不符合條件的新掛牌房子，整個行業不得接受登記委託，否則吊銷執照；

3.10月8日開始執行，從海澱29個社區開始試點，一定時間後其他區域也將會執行。

值得注意的是，上述表格中的蜂鳥家園，因為對口海澱頂級名校中關村三小，而且戶型小，單價高而被視為海澱區二手房的“天花板”。目前，蜂鳥家園在安居客的平均報價17.8萬元/平方米左右，按照上述指導價價格14.6萬元/平方米計算，相當於直接打了八折。

多校劃片

海澱頂級學位房

房價回到一年前

即使在教育資源相對充足且均衡的北京，不少中產、精英階層的父母們仍然迷戀“學位房”魅力。

作為全宇宙的頂級學區房中心，位於北京海澱萬柳的蜂鳥家園社區，此前因“百分百”對口“一流一類”的中關村三小，一直被視為海澱學區房的“晴雨錶”。

根據安居客的資料顯示，蜂鳥家園的房價去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節前後，該類房源單價跳漲至17萬元以上，並在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。近期已經回到了去年同期的水準。

60平米以上最慘

值得注意的是，根據上述海澱的二手房指導價，蜂鳥家園的房子在60平米以下的指導價格是17萬元，比目前17.8萬元的價格還要低。

而60平米以上的房子指導價格則直接降到14.6萬元，在目前的價格上直接打了接近8折，較今年的高位更是降了27%。

更有意思的是，剛剛過60平米臨界線的房子最慘。

以安居客上一套62平米的房子為例，目前總報價1100萬元，折合每平米17.6萬元。

如果按照上述二手房指導價格，這套房子的總價最高不能超過911萬元，一夜之間，較目前的價格降了近200萬元，相對於今年的高位更是降了337萬元。

而據第一財經報導，今年上半年，蜂鳥家園社區曾創下“半年套均漲幅約300萬元”，並一度“無房可售”，進入7月之後，社區掛售房源單價卻從高位回落，業主心態也出現鬆動：一套建築面積約62平方米的一居室，掛牌價820萬元，單價約13.5萬元/平方米，並最終以降價20萬元成交。

“這一輪跌幅大致與去年下半年以來的漲幅相當。從總體上來看，房價跌回一年前水準。”海澱萬柳片區房產經理人稱，以相同戶型的房源為例，去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節前後，該類房源單價跳漲至17萬元以上，並在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。

學位房”神話“破滅

今年上半年，西城區德勝學區的房子因為“7.31”新政（指的是2020年7月31日後，在德勝、月壇這兩個熱門學區新購房群體的子女只能選擇鄰近片區小學入學）之後暴跌，引發全國關注。

同樣的情況，今年也發生在了海澱。

7月初，在海澱區幼升小嚴格執行“以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式”，並明確“2019年1月1日後在海澱區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，通過電腦派位元的方式多校劃片入學”。

隨後，海澱中關村學區、海澱學區等熱門學區紛紛出現部分指望憑藉就近入學、上“牛小”的家庭子女被調劑到片區內其他學校的現象。

據第一財經報導，一名於2019年1月1日後購買蜂鳥家園社區的家長稱，其孩子今年入學，並未能通過就近入學，劃分至中關村三小，而是被調劑到周圍的萬泉河小學。“今年，我們學區有近50個意向是中關村三小的家庭，其子女被調劑到學區內的萬泉河小學和西頤小學，這是此前均未發生過的事情。中關村一小被調劑的學生數也類似。”

各地二手房調控效果顯著

雖然北京目前的二手房指導價還是猶抱琵琶半遮面的樣子，但是仍然在投資客心中驚起了不少漣漪。

反觀已經出臺了二手房指導價政策的深圳、上海和廣州。

2021年2月率先出臺二手房官方指導價的深圳，在發佈政策後，二手住宅市場被“速凍”，成交量一跌再跌。資料顯示，8月深圳二手住宅成交量為2043套，同比大跌超八成，創下了近10年新低。

7月19日，上海市房地產交易中心開始實施對新申請核驗房源增加掛牌價格資訊的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產資訊服務平臺企業不得對外發佈該房源資訊。

機構監測資料顯示，8月份上海共成交二手房1.8萬套，環比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大降幅，已跌至疫情前的月均成交水準。

8月31日，廣州住建局發佈消息，官宣建立二手住房交易參考價格發佈機制，並同步公佈全市96個社區樓盤的參考價。

參考價機制落地一個月來，按照廣州市房地產仲介協會監測的資料，參考價發佈當周（8月30日-9月5日），全市網簽宗數為1588宗，環比參考價發佈前一周下跌14.62%。

諸葛找房監測資料顯示，2021年第37周，廣州受二手住宅指導價機制出臺的影響，市場熱度回落，市場均價為34272元/平方米，環比下跌2.36%，位居全國百城跌幅首位；第38周，市場均價持續環比下降0.95%。

太古地產(01972)與陸家嘴集團宣布,共同發展的零售項目前灘太古里正式開幕.前灘太古里是太古地產繼北京三里屯太古里和成都遠洋太古里後,為上海浦東新區核心地段的前灘國際商務區,量身定制的上海首個「太古里」項目.

前灘太古里是總樓面面積約12萬平方米的街區式購物中心,採用開放式、里巷交錯的建築布局,零售樓層由地下一層至四層(北端局部為六層),提供約250個商舖、約1600個停車位.

太古地產行政總裁彭國邦表示,集團與陸家嘴集團打造前灘太古里,進一步拓展公司在上海的業務版圖,有信心項目將助力浦東建設聞名遐邇的消費商圈,進一步提升上海的國際影響力,建設成更高水平的國際消費中心城市.

政府早前批准新界社團聯會服務基金位於錦田及毗連政府土地的過渡性房屋項目,撥款約5.76億元,營運時間不少於5年,預計可提供約1020個單位,供2750人入住.

新社聯理事長、社會服務基金董事陳勇表示,整個項目共6幢4層高樓宇,工程分兩期進行,首期於明年中動工,2023年中入伙,第二期最遲2024年中入伙.

新社聯會長、立法會議員梁志祥指,輪候公屋最少3年、正住在不適切居所或低收入人士均可申請,其他市民就要符合申請公屋每月入息及資產淨值限額;租金上限不會超過現時公屋相應家庭類別入息限額的三成,已申請綜援的家庭,其租金將不多於綜援計劃租金津貼的最高金額.若有個別家庭經濟能力仍未能負擔,將為有關家庭經濟能力進行評估,將租金再作調整,最低至一千多元.

新世界發展(00017)旗下長沙灣荔枝角道888號甲級商廈再錄大手成交,獲一間金融機構斥資近12億元購入3層樓層自用,平均呎價約1.75萬元,創項目呎價新高.

剛售出的樓層位於項目高層,每層樓面面積介乎2.08萬至2.46萬方呎,總樓面面積近6.8萬方呎.

荔枝角道888號是一幢樓高28層的甲級商廈,自去年底開售,至今已累售近七成樓面,套現逾54億元,項目預計明年4月落成.

中央去年收緊內地房企融資,今年樓市進入新一輪密集調控期.樓市調控「穩」字當頭,租金水平近日亦見異動.根據中國房價行情網數據整理「8月租金單價TOP10城市租金情況」發現,在8月租金單價TOP10城市中,北京租金平均單價為112.5元(人民幣．下同)╱月╱平方米,是8月唯一一個租金單價超100元的城市,環比來看,北京租金單價下降1.6%.不止北京,除深圳和廈門外,TOP10城市8月租金單價均出現下調,其中杭州環比下降超5%.

根據貝殼研究院數據,全國重點40城住房租賃市場在7、8月達到年內市場熱度高峰,9月租賃市場降溫,全國重點40城住房租賃市場9月成交量環比減少超過20%.貝殼研究院預測,今年四季度全國租賃市場將進入傳統淡季,租金水平回落.

新力控股（02103）公布，鑑於集團近期面臨流動資金問題，將會延遲末期股息，日期會另行作出公告。該公司旗下若干附屬公司，未能就兩項境內融資於今年9月18日支付利息，合計共3874.21萬元人民幣。

附屬無力支付3874萬利息

該公司董事長及控股股東張園林所擁有的若干股份已作抵押，在公司停牌前，有1.49億股股份已被出售，以清償債權人的款項。出售後，張園林依然擁有已發行無產權負擔股份總數的76.73%，仍為控股股東，他確認目前無意出售剩餘股份，或為剩餘股份設立產權負擔。該股於9月20日下午3時38分停牌，並繼續停牌至另行通知。

另外，央視財經昨天報道，新力控股在江西的多個樓盤停工。其中新力城社區已經凋空近8個月，業主擔心會爛尾。

目前出問題的遠不止新力城一個社區，新力禧園、琥珀園、象湖灣等多個樓盤均出現認籌金不退款、施工停工、拖欠房產證等問題。

富力地產（02777）宣布，與主要股東李思廉及張力成立合營公司，合共出資最多212億元（人民幣．下同），以物色並共同投資項目開發及物業相關投資，李思廉與張力將認購合營公司49%權益，富力則佔51%，並按持股比例向合營公司注資，財務承擔分別104億元和108億元。

股價勁彈17%

富力股價昨飆17.3%，收報5.98港元。該公司認為，合營安排反映主要股東對集團發展前景的承擔與信心，合營安排完成後，主要股東的直接股權參與將被視為長期投資注資，集團的流動資金及財務結構將得到全面改善。

根據截至8月底的內部財務資料，富力的備考淨資產負債比率將降至103%，截至昨天，主要股東已提供約53.8億元財務支持，將用於結償合營安排項下主要股東的部分承擔。

另外，旭輝永升服務（01995）公布，旗下永升海南以5819.1萬元收購一間環衞服務提供商的51%股權；交易完成後，該公司將成為集團非全資附屬公司。目標公司初步估值為1.14億元，業務覆蓋中國超過10個省市，並擁有超過60個相關資質、證書及榮譽，包括國家一級清潔行業資質、國家一級垃圾分類運營資質，以及國家一級園林綠化服務資質等。

鄭志剛：大企有責任紓樓荒

新世界發展（00017）執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，本港樓市自住需求大，相信在低息環境下，明年樓市持續平穩向上，估計樓價升幅不多於8%。有傳中央官員要求本港地產商協助解決房屋供應短缺問題，鄭志剛稱，集團並無收到任何指示，地產建設商會亦已代表業界公開否認傳聞。他強調，作為大企業，有條件承擔更多責任，「幫手去紓緩香港房屋問題係應該」；會繼續留意香港、大灣區及內地整體有否合適地皮發展，會積極投地。

全年賺11.7億 增6.9%

新世界公布，截至6月底止2021財政年度全年業績，基本溢利69.78億元，按年增長5.9%；股東應佔溢利11.72億元，升6.9%。每股盈利0.46元；末期息由每股1.48元增至1.5元。香港未入賬的應佔物業合約銷售收入中，於2022及2023財政年度將分別有35.9億及248.15億元入賬；至於內地未入賬的物業合同銷售總收入，往後兩年將分別有124.83億及21.78億元人民幣入賬。

鄭志剛指出，期內香港應佔物業合同銷售金額424億元，超額完成原定的200億元目標；內地整體物業合同銷售202億元人民幣，也超標完成；估算未來兩個財政年度香港銷售額至少有100億元，內地銷售額維持200億元人民幣。

零售商業方面，鄭志剛透露，香港及內地的K11商場零售銷售額分別增57%及63%，預計2022財政年度銷售額可分別升逾20%及30%；未來1至4年中港兩地租金收入複合年增長料逾30%；目標2024財政年度超過一半利潤來自經常性收益。

期內出售約180億元非核心資產，另持有約80億至100億元資產，可於2022財政年度出售。截至6月底，可動用資金1186億元，其中現金和銀行存款約620億元，可動用銀行貸款約566億元；淨負債比率由41.6%降至35.6%。

土地共享已交政府審閱

本港房屋供應方面，鄭志剛明言，自2017年開始，集團已提出各種新方法解決房屋問題，如推出「新世代首置計劃」以超低首期7.5%，協助年輕人上樓；並於早前宣布捐地，與非牟利機構合作興建過渡性房屋等，目前已捐出4幅地皮，還有一些尚在洽談；日前更宣布成立房社企「Build for Good建好生活」，聯同專家研究嶄新房屋方案。

被問及新世界有否參與特區政府的「土地共享先導計劃」，鄭志剛坦言，已把計劃呈交政府作初步審閱。集團支持政府增建房屋，幫助基層上樓，作為發展商，集團願意積極參與公私營合作，加快起樓。

旗下新創建（00659）同期應佔經營溢利52.26億元，增長49%，其中81%來自道路、航空及保險等核心業務，其餘19%來自物流及設施管理等策略組合；股東應佔溢利11.47億元，急飆3.53倍。每股盈利0.29元；末期息由每股0.29元增至0.3元。

新創建行政總裁馬紹祥稱，富通保險積極跟進申請內地保險牌照，正準備相關文件，推算今年底或明年初提交申請，相信在大灣區有良好發展機會；他補充，集團系內均無任何恆大（03333）相關投資。

太古地產（01972）在內地第三個太古里項目上海浦東「前灘太古里」正式開業。前灘太古里物業營運總經理盧楚麟透露，目前項目出租率已逾85%，約三成為餐飲商戶，其他主要為零售、娛樂商戶。

出租逾85% 餐飲佔三成

前灘太古里由太古地產與陸家嘴集團合作開發，為總樓面面積約12萬平方米的街區式購物中心，是太古地產在內地的第六個項目，並擁有該項目50%權益。

太古地產零售業務董事韓置表示，上海對太古有特別意義，因其是集團150年前內地業務的發源地。上海在內地城市當中，消費屬性特別高，有很強的消費基礎和客戶群，看好當地市場。

他補充，太古地產的發展策略，是包括繼續在內地一線及新一線城市內，發掘以零售為主導的新機會，包括西安，但目前尚未落實，也不確定會以太古滙還是太古里形式進行開發。

前灘太古里位於上海浦東前灘國際商務區，提供約250個商舖、約1600個停車位。

一手市場9月有多個焦點盤推售，觸發搶客戰，並推高全月銷售量至約1720宗，較8月約1237宗，按月大增39%；9月的新盤銷售額升幅更可觀，全月銷售額逾242.43億元，按月升近1倍。總括第三季新盤共售出約4195伙，銷售額約534.65億元，較今年第二季分別減少12.7%及28.4%。

黃竹坑揚海套現109億稱王

新地（00016）天水圍濕地公園路1號Wetland Seasons Bay雖然不是在9月首度推售，但銷售期橫跨8月及9月，項目多輪銷售均取得沽清成績，單是9月便賣出518伙，成為銷售量最勁的新盤；項目僅約3周便沽出逾1100伙，為去年11月沙田大圍站上蓋物業發展項目第2期柏傲莊II後，近10個月銷售最快最多的新盤。另一焦點則落在嘉里建設（00683）、信置（00083）及港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站上蓋項目港島南岸第2期揚海身上，不單銷情理想，而且含金量更高，迄今售出454伙，套現逾109億元，成為9月吸金最勁的新盤。

恆地（00012）於9月兩盤齊發，推售九龍東啟德THE HENLEY III（THE HENLEY發展項目第3期）及鰂魚涌THE HOLBORN；加上多年未推盤的桂洪集團亦於9月推售紅磡曼翹，以及宏富遠東有限公司9月中突擊推售元朗南屏匯，5個全新項目連同Wetland Seasons Bay，六大新盤帶動9月一手成交急升至約1720宗，較8月約1237宗，按月增加39%，惟始終未能突破2000宗大關。銷售額方面，升幅更驚人，在含金量極高的揚海力撐下，全月銷售額逾242.43億元，較8月只有126.52億元，按月大升接近1倍，相當可觀。

9月有多個項目以內部轉讓形式轉售單位，其中會德豐地產何文田ONE HOMANTIN、將軍澳南MONTEREY等共4個項目，便涉及24伙；新地港島南區淺水灣道3號亦有6伙以內部形式轉售，此批單位均未計算在9月新盤銷售內。

第三季結束，總括新盤全季共賣出約4195伙，較第二季約4803伙，按季減少12.7%；銷售額逾534.65億元，較上季約747.12億元，減少28.4%。業界人士表示，10月有多個新盤部署推售，包括2個逾千伙大盤，相信銷量甚有機會打破今年5月逾2100宗的紀錄；今年首三季新盤累計售出近1.29萬伙，已達去年全年約1.44萬伙近九成。

雖然反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）繼續反覆，最新一周回落0.49%至189.61，但新界西樓價指數卻逆市爆升至179.23，再度創新高，並為近9周第四度破頂。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，在用家市主導下，新界西樓價領升，支持整體樓價持續高企。

港島區挫1.37% 九龍三連跌

CCL在8月初升至191.34破頂後表現反覆，近四周保持一周升一周跌的走勢，繼前一周創歷史次高後，最新一周報189.61，按周回落0.49%。

四大分區樓價指數僅新界西錄得升幅，最新報179.23創新高，按周漲1.69%，連升兩周共3.84%。

港島分區樓價指數報194.48，按周挫1.37%。九龍分區樓價指數為186.49，按周回軟0.37%，連挫3周共1.82%。新界東樓價指數報203.5，按周插2.15%，連跌2周共2.29%。

周四（9月30日）公布的CCL是根據9月20日至26日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算，當中有近八成交易是在9月6日至12日簽訂臨時買賣合約。

以正式買賣合約日期計，今年第三季CCL漲0.65%，大型屋苑樓價指數（CCL Mass）揚0.76%，CCL中小型單位樓價指數升0.79%，CCL大型單位樓價指數回軟跌0.1%；港島分區樓價指數升0.1%，九龍分區樓價指數漲0.28%，新界東樓價指數上揚0.59%，新界西樓價指數飆2.29%。

地產代理行業競爭激烈，逾五年前在本港急速冒起的過江龍Q房網，疑「水土不服」，昨日宣布為專注國內業務發展，本港市場將改以特許經營店模式運作，由前線員工自行組建公司繼續營運部分門店，設於銅鑼灣的香港總部及後勤支援服務則會在10月29日後停止運作，受影響員工料達530人。

530員工受影響 盼前線自組公司

Q房網指出，該公司會按香港勞工法例遣散受影響員工，隨後成立特別部門及委託會計師事務所，為前線員工及客戶處理一切未收回的佣金，並按相關協議發放佣金予相關前線員工及相關一手回贈予相關客戶。該公司同時提出希望改以特許經營店的方式營運，如未有前線員工自組公司經營的分行，會在10月15日前停止營運，曾委託Q房網放盤並交託鎖匙的業主，可前往相關門店取回委託放盤的鎖匙。

有Q房網市區分行工作的前線代理向本報透露，其分行已鐵定轉為特許經營店模式繼續運作，直言「分行同事早已轉晒做自僱人士，（所以）轉唔轉基本上無乜分別」。亦有分行員工表示昨日才得悉有關消息，公司從未商討有關變更經營模式事宜。

Q房網由梁文華於內地創辦，2015年開始進軍本港物業市場，當年聘請美聯物業住宅部前行政總裁陳坤興出任公司在港掌舵人，高峰期在港一度有50間分行，惟規模自2017年開始走下坡。據稱，連同總部，目前Q網房在港分行只餘9間，前線員工約500人，後勤員工則約30人。

10．28截標 大中型發展商勢爭奪

東涌一帶未來有大量新發展項目，部分已進入招標階段，其中可興建最多約1800伙的港鐵（00066）東涌牽引配電站物業發展項目（下稱配電站項目），於周二（9月28日）接獲35份意向書後，港鐵僅用兩天時間已在昨天啟動招標程序，10月28日截標。據了解，地政總署就該用地批出的補地價金額約47.65億元，每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）約5072元；業界人士指出，該項目規模龐大，料主要吸引大型和中型本地發展商爭奪。

港鐵昨天於港股收市後宣布，已邀請發展商和財團等提交東涌牽引配電站物業發展項目的標書，將於10月28日下午2時截標。該配電站項目佔地約15.66萬方呎，位於東涌文東路，毗鄰東涌北公園，坐落在港鐵東涌站和規劃中的東涌東站之間，附近有多個大型私人屋苑，例如映灣園和藍天海岸等，其可建樓面面積約93.96萬方呎，屬於去年10月批出的將軍澳日出康城第13期總樓面面積逾154萬方呎以來，近一年最大規模的港鐵物業發展項目。

一如其他港鐵物業發展項目，日後中標發展商須就前述配電站項目支付地政總署訂定的補地價金額、向港鐵繳付一筆過出價，日後也要和港鐵就售樓收益分紅。消息透露，地政總署就該用地定出的補地價金額約47.65億元，以總樓面面積約93.96萬方呎計算，樓面補價約5072元，補價水平較香港仔港島南岸的動輒逾1萬元為低，但較日出康城各期數的樓面補價均不足4000元，以及2018年批出的油塘通風樓項目樓面補價約4657元略高。

入標價分紅建議成考慮要素

另外，港鐵要求發展商於入標時自行向港鐵提出一口入標價，據悉，入標價的金額不得少於2.5億元，以此計算，補地價連同入標價的總金額勢超過50.15億元，折合每方呎約5338元；港鐵也要求入標財團自行向港鐵提出分紅建議，分紅比例下限為15%。此意味港鐵日後審批標書時，勢會考慮入標價和分紅建議兩項因素。

資料顯示，中標者須在現有的配電站及鐵路設施之上興建住宅項目，提供約1400至1800伙，根據以往港鐵提出的構思，發展商須興建多項社會福利設施等。該項目於9月28日收到35份意向書，獲得多家在東涌已有發展經驗的地產商參與，例如長實（01113）、新地（00016）和南豐發展等，中資財團則包括中國海外（00688）、萬科香港及佳兆業（01638）等。

參考現時區內大型屋苑如映灣園、東環及昇薈等近月的二手成交呎價，則介乎1.2萬至1.8萬元。

規模龐大 總投資料逾百億

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，政府釐定港鐵項目的補地價時，不會考慮鐵路等因素，故對比東涌區內住宅成交價，配電站項目的補地價金額屬合理，相信中標者日後可獲得合理利潤。不過，他相信，由於該項目的補地價、入場費連同建築費等計算的總投資額動輒超過100億元，主要吸引本港一線和二線的大型及中型發展商參與，近年積極投地的中資發展商，則因應內地情況，只會有個別發展商有興趣入標。

碧桂園服務（06098）一周兩度收購物管同業，包括富力地產（02777）大股東李思廉旗下富良環球和彩生活服務（01778）旗下鄰里樂控股。富瑞發表報告指，碧桂園服務最新收購反映公司執行能力高，而且在行業快速整合時有正確策略，看好收購可令2022、23年每股盈利增長加快3至5百分點，料中綫增長可維持跑贏同業。富瑞上調碧桂園服務目標價，由85.59元升至91.42元，維持買入評級，視為物管股首選。

一周兩購同業 加快盈利增速

富瑞指，碧桂園服務以33億元人民幣收購鄰里樂控股，估值為市盈率11倍，估值合理，而鄰里樂管理6,500萬平方米物業，當中4,100萬平方米為住宅、2,300萬平方米為商業項目，當中6成處於華南和華東地區，而且收購不涉及鄰里樂控股重資產業務。

碧桂園服務昨升近6%，收報61.5元，成交11.4億元。

富瑞相信，即使碧服收購富良環球後，仍有150億元人民幣現金結餘，足以利用自身資源支付最新收購。

富瑞指，鄰里樂營運表現雖然較弱，令續約和管理費收集率表現較低，但看好碧服能提高服務質素和品牌形象，而且鄰里樂和碧服在不同層級城市定位有協同效應，對鄰里樂盈利能力提升感樂觀。

隨收購完成，富瑞料碧桂園服務2022年底的管理面積可增至逾9億平方米，因而提升2022年、23年盈利預測目標。

領展（823）近年頻頻擴展海外版圖，市傳領展正洽購澳洲雪梨商業區三座購物中心各50%股權，作價約5.5億澳元（約30.81億港元）。受收購消息刺激，領展股價昨日曾逆市漲3.1%，高見67.3元，收報66.75元，仍升2.3%。有分析指，若消息屬實，或有助領展分散業務風險。

領展發言人不評論市場傳聞，但指出該公司的海外收購，著眼於發達市場的門戶城市，包括澳洲、日本、新加坡和英國。發言人指，這些市場相對穩定，流動性高，法規環境完善，因而雪梨亦是領展收購目標範圍之內。

據澳洲媒體《Australian Financial Review》報道，領展擬向新加坡主權基金GIC，購入澳洲雪梨商業區三座購物中心各50%股權，當中包括為當地著名景點之一的維多利亞女皇大廈（Queen Victoria Building，QVB）、Strand Arcade，以及The Galeries，作價約5.5億澳元。相關項目另一半業權持有人，則為澳洲上市的房託Vicinity Centres。報道指出，有關洽購項目，現正在進行盡職調查階段。

對於領展收購傳聞，第一上海首席策略師葉尚志表示，相信收購屬正面消息，長遠能令領展業務更多元化，並可以分散風險。至於iFast Global Markets副總裁溫鋼城則認為，過去領展不斷翻新商場以提升回報，但現時需要引入其他新元素，去提升業務表現，故近年領展較多收購新項目，把業務模式拓展至內地，以至海外市場。

他又指，領展過去已有收購海外商場，若消息屬實，短期對其股價亦未必有很大幫助，雖然該股昨日有一定升幅，但相信部分原因為第二期消費券即將推出所致。