土地買氣雖然還是熱，但因今年供給較少，前3季土地交易還不到2000億元，而過去從未出現單季土地交易破1千億元的紀錄，因此，商仲業者預期今年將終結連3年土地交易破3000億元的紀錄。

根據戴德梁行統計，今年截至第3季止，全國土地交易金額累積1966億元，超越過去10年每年平均1910億元；但相較2019年3140億元、2020年3049億元，仍有一段差距。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，統計10多年來，從未出現過單季破千億元的土地交易紀錄，預期今年全年土地交易總額應達不到3千億元。

第3季土地交易以商業地買氣最盛，前10大土地交易紀錄中，有9筆都是商業地。至於北市商圈租賃狀態，戴德梁行協理薛惠珍指出，店面租賃持續低迷中，尤其西門商圈空置率高達22.1%、等於每5間店面便有1間空置，忠孝商圈達15.1%、等於每10間店面便有1.5間空置。

對於有房產業者喊出房市進入主升段，戴德梁行董事總經理顏炳立不這麼認為，他指出，目前買氣好、房價上漲的，屬於剛性需求住宅，反觀豪宅、蛋白區大坪數住宅則不見得能回到2016年的高點，甚至可能還處於烈士階段。

對於近期中央銀行祭出的打炒房措施，顏炳立指出，央行總裁很進入狀況，最近的抑制措施都滿精準，稍微掐一下，但也不至於讓房地產窒息，更不像某些理事長每次遇到打房就喊「核彈級」或者會把房市打垮等；因此，政府抑制房市措施從「黑天鵝」變身為「小鴨」，對自住民眾影響不大。

2019、2020年連續兩年全國買賣移轉棟數已突破30萬棟，預期今年有機會突破34萬棟。顏炳立指出，根據過去經驗，30萬棟以內都屬於剛性需求、自住買氣撐盤，超過30萬棟到35萬棟，除自住買盤外，還有一些中長期投資買家，像是抗通膨、買房收租等類型，占整體買賣移轉棟數逾1成。

顏炳立認為，目前房市熱度的確看到「雞在飛」，但並未看到「狗跟著跳」。他表示，當蛋白區價格要挑戰蛋黃區時，便會發生問題，畢竟以地段、產品與可及性三大觀察指標來看，蛋白區房價若直接單挑蛋黃區，民眾勢必回到蛋黃區買進，因此蛋白區便會出現問題。

根據戴德梁行統計今年第3季十大土地交易，桃園有五筆大型交易案成為市場矚目焦點，其中的四筆土地更在同一天標出，顯示建商看好桃園未來開發前景，插旗獵地的情況愈演愈烈。

觀察第3季的十大土地交易，以商業區占領絕大版面，除華固建設以44.8億元標得南港玉成段土地，桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山和青溪段等商業土地也在十大土地中奪得四席，而以往甚少被關注的機捷A20興和特區商業區土地以總價25.3億元，創該區新紀錄。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達說明，第3季土地交易金額為775億元，為水準之上、優於平均，而其中公有地標售的311億元中桃園就占280億元。

達麗建設（6177）昨（5）日公告處分華盛頓州土地，達麗建設指出，該地將以4,200萬美元、約新台幣11.7億元賣給LPC West Inc.，處分利益初估1,640萬美元、約新台幣4.56億元。

達麗建設目前在美國西雅圖擁有四大案，其中三筆為住宅、一筆為商辦案，包括已完工、總銷44.25億元「Koda Fifth Avenue達麗第五大道」，以及接下來將推出的總銷59億元「222 5th Ave N太空塔」（商辦案）。至於計畫2022、2023年推出的住宅案為「500 S Jackson富士松村」、「310 E Pike派克市場」，兩大案總銷分別是84億元、14億元。

據悉，達麗建設昨日處分為「222 5th Ave N太空塔」（商辦案）土地，因此該案在處分後，在美國還有兩筆可推新案；達麗建設（6177）昨（5）日公告處分華盛頓州土地，該地面積為24,820平方英尺（約697.44坪），將以4,200萬美元、約新台幣11.7億元賣給LPC West Inc.，處分利益初估1,640萬美元、約新台幣4.56億元，初估每股挹注約1.17元。

代銷業龍頭海悅（2348）昨（5）日公告9月合併營收4.06億元、年增16.9%。海悅表示，受惠房市遞延買氣明顯回籠，雖受疫情與股本膨脹因素影響，但在布局全台帶動代銷規模經濟的乘數效應放大，且轉投資收益穩健挹注下，今年營運表現仍樂觀可期。

海悅9月合併營收重返4億元，第3季合併營收10.9億元、年增2.7%，累計前三季合併營收34.2億元、年增48.4%，銷售表現亮眼，主因北中南等重磅建案銷售接連告捷，且隨著本土疫情趨穩，賞屋來客量回升，新推案簽約數亦明顯增加，加上該公司代銷建案全台布局有成，規模經濟效益持續放大所推升。

海悅表示，疫情趨緩雖是房市利多，然營造工程物價漲勢驚人，房價下修不易，後續銷售狀況仍需觀察，在央行打炒房不打房的原則下，房市買氣仍以首購首換的剛性需求為主，海悅目前在手接案量充沛，未含目前已銷售個案，合計全台總銷金額逾千億元。

新北今年第二季新成屋住宅指數創下歷史新高，包括林口、三峽北大特區、淡海新市鎮、新莊副都心及頭前重劃區等新開發區房價都呈上漲走勢。房地產專家認為，台北房價過高，許多人外移到生活機能大幅成長的新北置產，才讓新成屋價格創新高，尤其林口接連有百貨商場、企業進駐，加上機捷通車，漲幅最大，淡海新市鎮則要注意交通、氣候等因素。
新北市第二季新成屋住宅價格指數較第一季成長1.65%，與去年同期相比成長高達5.87%，達到107.62，是實價登錄上線後最高的一季，也就是說，新北的新成屋價格已達歷史新高。

熱門地區的新屋指數與去年相比都有明顯漲幅，林口、三峽北大特區、淡海新市鎮與去年相比分別成長9.23%、5.45%、6.51%，新莊副都心、頭前重劃區也成長3.55%。板橋、三重、蘆洲、中和、永和、土城與新北捷運三重新莊線、三重蘆洲線、板南線（土城段）新成屋價格都在今年第二季達到歷史高峰。

屋比總監陳傑鳴分析，台北與新北房價差距約1倍，加上新北捷運路網、建設越來越完整，近年許多民眾選擇至新北購屋。目前幾個新興重劃區都很熱門，像是成長幅度最多的林口，目前新成屋均價約30萬元。

陳傑鳴說，三峽北大特區生活機能完整，街廓整齊，未來還有捷運三鶯線題材，而且新屋相對少，價格穩定成長，新屋均價約在27萬。

淡海新市鎮可說是各大重劃區價格最低者，許多年輕市民不希望經濟負擔太重，選擇至此購屋，不過要注意氣候、交通位置、空屋多等因素，均價在25萬以下。

陳傑鳴說，台灣在第二季碰上疫情爆發，但建商沒有降價拋售，加上營建成本逐步提高，第三季看屋人數也恢復至疫前數字，後續只要沒有出現房貸、法拍問題，房價應會穩定成長。

土地市場上演「噴量秀」，專家分析，主要關鍵是精華區土地稀缺，「難保今天主幹道旁的地價，幾個月後就是巷內的地價！」因此建商莫不卯足全力，有地就買。估計今年全台土地交易金額將輕鬆突破2,800億元大關，若營建成本持續上漲，在成本推動、需求拉動下，房價可能會再攀高。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達5日表示，房市自2019年回溫，土地市場也上演搶地秀，統計顯示，最近十個季度，全台土地平均單季成交量為738億元，2021年第三季則已爆量達775億元、超越均線。今年累計前三季已成交1,966億元，估計第四季有可能會超過300億元，累計全年至少2,800億元大關。

楊長達直言，其實建商有地就收，主要是土地稀缺，包括台北市北士科園區、台中七期，近年都出現追價現象，儼然「今天主幹道的價格、幾個月後就成為巷內的地價！」以北士科來說，承德路旁土地每坪行情成本大概在155萬元，但這兩年，155萬元已經變成巷子裡面的價格，因此建商加大力道搶地。

楊長達表示，下半年以來，桃園土地市場最熱門，8、9月桃園市政府兩度大規模公開標售公有土地，使得桃園躍居為土地的最大秀場，合計公私有土地成交金額達283億元，傲視其他五都。

戴德梁行表示，下半年排名十大土地交易案，以商業區佔領絕大版面。其中，華固以44.88億元標得南港玉成段近875坪特商一土地，躍居為台北市最大手筆；桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地，也同步躋身十大交易案，囊括四席。

戴德梁行分析，近年營建成本持續增加，主要是因為全球疫情仍未獲得控制，營建過程之環境衝擊與全球環保潮流的衝突，在不久的將來，更需透過購買碳權予以平衡，因此未來營建成本，已不易再回跌，在土地行情居高不下之際，終將驅動房價上漲。

楊長達也分析，建商紛紛透過都市更新、開放空間及容積移轉等方式，把容積翻倍，如此才能壓低土地單位成本，取得合理利潤。

以華固得標的南港土地來說，基準容積率為382％，「福音大樓」土地基準容積率更只有225％，但二者都因具有都更條件，且可藉由容積移轉將基準容積翻倍，分別把容積單價降至70萬元、110萬元，以現階段南港區90~100萬、中正區110~120萬元的售價估計，就可獲得合理的開發利潤。

「印尼紡織大王」宋良浩的愛孫、家族第三代接班人，虹光國際開發公司董事長宋大江，操盤昔日台北市永康街知名地標餐廳「高記」，打掉重練，今（5）日開工動土，將改建為豪宅大樓「永康壹號」，全案創下百日完銷的亮眼紀錄，預計2024年完工落成。 宋大江挾著宋良浩雄厚的資金，近幾年積極在全台灣「獵樓」、搶地，其在台灣的主要事業虹光國際開發公司，擁有的永康街地標「高記」餐廳大樓，已進行危老重建，並於今年「329檔期」推出銷售「永康壹號」，由創意家行銷團隊負責代銷。

創意家行銷表示，坐擁學區、捷運、綠地、商業機能發達及名人加持的黃金地段規格，個案甫一推出旋即熱銷，今（5日）舉辦開工動土典禮，預計2024年完工。

虹光國際開發董事長宋大江表示，「永康壹號」坐擁市中心黃金地段，在全球熱錢充斥，銀行利率偏低的帶動下，最具節稅、保值之效的房地產仍為主流標的。

創意家表示，在虹光集團永續深耕台灣的企圖下，結合包含森城建設、洪明坤建築師、築內國際、中國建經的專業團隊評估商圈條件與特性後，將原有4層樓高的建築物，改建為樓高11層樓的住商複合式大樓，並與創意家代銷合作於今年「329檔期」正式公開銷售。

其中1~6樓商用店面，將由虹光繼續持有招租，7樓以上居住產品，則於推案後的三個月業已售罄。

創意家表示，「永康壹號」基地位於永康商圈地標俗稱高記大樓的原址，由虹光集團在2010年向高記購入房地，並採售後回租的方式由高記持續營業至去年八月。由於該建築物自1969年取得使照，屋齡已逾51年，在高記撤出後，由虹光申請危老重建取得核可。

宋大江今天在動土典禮表示，「永康壹號」是繼「荷里居」、「中山．雋」、「虹光LIVE大直商業大樓」之後，虹光深耕房地產十年的第四個開發案。

負責規劃該案的洪明坤建築師提到，「永康壹號」設計上的難度與挑戰，在受限基地規模且屬商業區加上危老容積獎勵的運用，另外在區域特性上，永康街生活圈本身即涵融商業與人文兩種看似衝突卻和平共存之特性，如何在規劃時針對商業與住宅空間兩者的進出動線順利地轉換與銜接，並達到業主最終目標希望用簡單卻有特色的建築美學融入永康街的原有風貌，卻能帶來嶄新生活型態的變化。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，目前全球游資豐沛，台灣資金太多，兆豐、一銀率先調漲第二戶房貸利率到1.5％以上，這個動作宣示性意義濃厚，不希望太多游資進入房市；不過，現階段僅調高0.1~0.2％，真的很無感，但如果接下來公股行庫一家家陸續踩煞車、聯合調高第二戶房貸利率，就等於宣示便宜的資金到此為止，預期將讓第四季原本是傳統旺季的房市，出現降溫的疑慮。

創意家行銷團隊副總柯仲武表示，其實房貸利率只要在2％以下，都屬於低利環境，對於擁有資產的第二戶以上購屋客戶，不論買預售屋或中古屋、新成屋，微幅調升0.1~0.2％的房貸利率，影響應該不大、也多能負擔得起。

柯仲武表示，公營行庫陸續宣示調高第二戶房貸利率，再加上9月底央行才祭出第三波房地產信用管制措施，取消全台八縣市自然人第二戶房貸的寬限期，這些動作在在都顯示，政府隨時緊盯房市，不容許房市不當炒作，政策上在第四季隨時有可能再加碼調控房市，這對房市發展反而更健康。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，央行希望銀行針對不同授信風險給予差別利率，過去換屋、非自用與首購利率就會有所差異，但這幾年資金較為寬鬆，現在也是恢復到比較正常的狀況，對於首購、先賣後買者，並沒有影響。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，如以20年1,000萬房貸，利率1.3％和1.5％相比，每月約差915元，對第一間房子貸款未還完的換屋者來說，壓力不小，也讓許多換屋族可能會降低預算，或是等待買房更好時機。加上央行態度明確，未來可能會有不少行庫隨之跟進，換屋族下手前得先想好財務規劃，免得壓力過大。

星展集團資深經濟學家馬鐵英今（5）日指出，台灣房價收入比正在惡化，台灣央行對房價管制應該會有進一步措施，目前台灣央行採用選擇性信用管制或宏觀審慎措施，但台灣房價收入比已經飆高，高於國際多座城市。

高房價之外，台灣存在許多結構性問題。馬鐵英指出，長期來看，高房價、年輕人失業、薪資停滯等結構性問題並未因去年以來的GDP高成長而改善。伴隨結婚與出生人數降至新低，台灣人口今年開始陷入負成長，也為長期經濟成長增添變數。

至於台灣央行升息時間點，馬鐵英認為，假設就業市場復甦完整，台灣經濟復甦，各國經濟復甦完全等，台灣央行預期明年下半年展開升息，最快第二季就可見到台灣央行升息。

今年新興國家央行都在升息，迎戰美國聯準會（Fed）縮減購債。但台灣央行遲遲沒有動作，馬鐵英說，台灣央行目前不具備貨幣政策正常化條件，在五項條件中，還差一項條件未達到，就是失業率。

第一，台灣產出缺口已經轉正；第二，CPI已經連續五個月處於2％水平；第三，信義房屋價格指數連續兩季成長一成；第四，銀行房貸連續5個月成長一成；第五，失業率仍在4.1％，高於疫情前3.7％水平，主因為疫情造成服務業等行業沒落，相關失業率增加，目前復甦並不均衡。

由於台灣本地疫情緩解，民間消費從第三季開始呈現Nike型反彈。考慮到疫苗覆蓋率不足以及傾向清零的防疫政策，消費復甦前景仍有變數。製造業與服務業之間復甦的不均衡以及勞動力市場復甦的不完整，仍是台灣近期面臨的主要問題。

財政部鎖定囤房房東出手查稅，賦稅署長許慈美昨（5）日宣布，即日起至明年3月將展開專案查核，針對全台1,734位擁有十戶以上非自住住家用房屋者，國稅局將全數發出輔導函，後續若發現有出租卻漏報所得，將要求補稅並處罰。

這是財政部首度針對囤房大戶的租金所得展開專案查稅。

許慈美說明，這項專案為「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」，是配合立法院財政委員會決議，國民黨立委賴士葆、曾銘宗在今年上半年會期臨時提案，要求國稅局清查囤房大戶的房屋使用情形。
許慈美表示，針對這1,734人，國稅局將逐一發出「輔導函」要求說明房屋使用狀況，接下來若查獲有異常情形，例如查核金流顯示每月固定有房租匯入卻未申報所得，則將會發出「調查函」。

若有出租情形，過去卻未如實申報租金所得，可在國稅局發出調查函前，自動補報補繳所漏稅款，就可免罰；但若在調查函發出後被查到，將面臨補稅加罰。

依據現行稅捐稽徵法規定，未在規定期間內報稅，核課期為七年，只要查到在核課期內的違章案件，國稅局可補稅及處罰，最高可處所漏稅額三倍。

據悉，財政部日前已將這些囤房大戶分配給五區國稅局，其中北區國稅局轄區幅員最廣，因此分配到的囤房大戶最多；其次則為中區國稅局，近年中部重劃區、科學園區發展，房市火熱，也成為查核重點；第三名則是台北國稅局。

財政部因應打炒房政策，去年底就已祭出針對個人、營利事業以及境外資金匯回專法自由運用資金等三大專案查核計畫，如今再加碼囤房大戶專案查稅，等於有四大專案同步進行。

過去這種「C2C」的房東，被視為地下經濟的一環，財政部表示，近期外界屢次反映個人房東漏稅情形，加上立法院要求加強對多屋族查核，因此祭出專案查核計畫。

財政部表示，房東可考慮將名下房屋加入社會住宅包租代管，租賃所得的必要費用率，可從43%提高到60%，更可享有每屋每月1.5萬元的租金免稅額，等於幾乎接近免稅。

據報導，部分地區銀行房貸利率出現下調跡象，放款速度也有所提升。克而瑞地產資料顯示，今年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上升23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個基點。雖然全國房貸利率仍呈現上升態勢，但是在局部地區，銀行和市場博弈的反轉信號在出現。據無憂找房平臺調研統計，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。

樓市新變化對大宗商品影響幾何？

方正中期建材高級研究員魏朝明表示，去年下半年以來，全球主要經濟體為應對疫情衝擊採取的寬鬆貨幣政策助長了全球範圍內的樓市過熱現象。與疫情防控有利態勢相適應，國內宏觀經濟政策與貨幣政策在托底經濟的同時始終保持審慎。

儘管如此，今年一二季度在珠三角、長三角等地亦出現了局部的樓市過熱景象。為抑制房地產投機性需求，國內的房地產調控政策隨之收緊，房貸額度全面告罄，利率全面走高。9月下旬部分城市首套利率達到或超過7%，二套利率最高達7.5%。在強力調控之下，房地產市場投機性資金全面退潮。統計局資料顯示，7-8月商品房銷售面積持續兩位數負增長。高頻資料顯示，9月份房地產市場弱勢延續。房地產領域需求預期走弱後，黑色建材板塊各品種一改上半年強勢上漲態勢，先後經歷不同程度的調整。

貸款額度緊張及首套利率飆升抬升了進入房地產市場的門檻，難免誤傷剛需。最新變化顯示，穩定市場預期與維護住房消費者合法權益被著重強調。四季度房地產市場情緒有望快速企穩，房地產領域不會出現系統性風險。因此，黑色建材類如玻璃等大宗商品四季度的行情值得期待。

溫馨提示：新棉搶收利多盤面，棉花期價有望突破20000元大關！市場瞬息萬變，投資需謹慎，操作策略僅供參考。

大陸又有一家百強地產商陷入流動性困境，其發行的美元債出現違約。總部位於深圳的花樣年控股4日晚間公告，該公司本應在10月4日付款的2.056億美元票據未能如期支付，這也是大陸房地產行業陷入困境和流動性問題的最新跡象。

1個月收3次降評通知

據界面新聞報導，對於面臨的債務問題，花樣年表示，在地方政府、金融機構、財務顧問等多方支持下，已經成立應急小組，正在制定風險化解方案。花樣年強調，這是階段性流動性緊張，目前運營秩序正常，各項工作均在有序展開中。

近1個月內，花樣年3次收到國際評級機構的降級，標普、惠譽、穆迪先後下調其評級展望。標普統計，花樣年有約7.62億美元債今年到期，還有約人民幣17億元境內債券將在11月和12月到期或可回售，以及人民幣35億元信託貸款在1年內到期。

第一財經援引匯生國際融資總裁黃立沖分析稱，一般來說，這算是進入2021票據違約預警期，會有1個月的償還寬限期，尚不屬於全面正式違約。也就是11月4日以後，花樣年票據違約可能會觸動所有的美元債。

6成民企開發商恐倒閉

日前2021博鰲房地產論壇上，花樣年董事局主席兼執行長潘軍表示，如果明年6月政策環境沒有改善，銷售仍然延續這種頹勢，60％的民企開發商或面臨倒閉。

花樣年自曝美元債違約已經影響到了債市信心，中資美元高收益債（垃圾債券）5日紛紛大跌，包括佳兆業、時代中國、當代置業、新城發展、雅居樂等公司美元債跌勢都不輕。

立委促查台人投資曝險

針對大陸地產業欠債現象，民進黨立委郭國文5日表示，金管會應盡速盤點國人在中國地產垃圾債的投資曝險，優先清查具官方性質的基富通平台及好享退基金，並改善風險收益等級分類。

郭國文說，金管會9月15日曾表示，金融業對恆大集團曝險部位不高，銀行授信不到5億，境內外投信基金總和17.13億。但金管會揭露的是市值已縮水後的數字，這些基金當年買進恆大的曝險金額恐怕至少是3倍以上。

就在近期，希爾頓酒店集團（下稱“希爾頓”）宣佈，將以希爾頓花園酒店為起點，正式在中國市場開啟特許經營模式，目前希爾頓剛剛完成了上海陸家嘴項目、北京潘家園項目、成都寬窄巷子專案等22家全新版希爾頓花園酒店的合作簽約。與此同時，華住則對旗下的花間堂進行了系列新品牌發佈，也將大力拓展新項目。而錦江系、首旅如家等也都通過不同的方式進行版圖擴張。

值得注意的是，此前的新酒店專案發展大多集中在高端或經濟型“兩頭”，隨著“兩頭”市場的競爭越來越激烈，於是相對而言頗具市場空間的中端酒店崛起。而經過一段時間的佈局和測試後，業者們開始使用各類方式來拓展麾下中端酒店市場的份額。

根據筆者觀察並與業內人士交流後瞭解到，酒店的業主與品牌方的合作主要有幾大模式：一是業主方自行管理，這對業主方有很高的專業酒店管理能力要求；二是委託管理，即把酒店委託給他人全權管理，這是不少高端酒店的主流管理模式；三是特許經營，即業主方購買品牌使用許可，具體業務則自己管理。第一種模式大多存在于高端酒店領域，在中端酒店的拓展合作中，後兩種模式佔據主導。

那麼對於如今猶如雨後春筍般冒出來的各個中端酒店品牌而言，委託管理與特許經營哪個更好呢？

筆者認為，這需要根據業主不同的情況而定。從業主角度而言，其考慮合作夥伴時有幾個維度，包括品牌、合作成本、資源支持、自由度和投資回報等。有些業主會偏向于希爾頓這類外資品牌，來提升酒店的定位或客源層級，有些則沒有太大講究；投資回報是所有業主都一定會考慮的，就目前市場情況來看，中端酒店的投資回報期大多在4~6年；成本方面，中端酒店每間客房的投入從10多萬到20多萬不等，客房規模至少100間以上。此外，根據不同品牌的要求，則管理費用和分成比例有所不同。

除卻上述幾個因素，那麼影響業主方做出合作選擇的當屬資源支持和自由度了。委託管理模式下，業主方基本屬於純投資，業主方做到所有者與經營者分離，追求效益最大化，但其與品牌價值掛鉤度較小，品牌方則輕資產運營，小本萬利，但無法享受資產增值。特許經營模式則是保證了業主加盟的獨立性，即品牌方對業主進行培訓，但具體的管理操作和人員組成均由業主方完成，即業主方需要具備一定的酒店管理基礎和人員招募能力。

相對而言，委託管理對業主方而言，自由度不大，基本全部由品牌方運作，而特許經營的業主方則具有較強的參與感和自由度。由於基於特許經營模式，業主擁有極大的自主權，因此，酒店品牌大多以低星品牌進行特許經營的嘗試。而隨著如今酒店市場逐漸成熟，酒店管理人才的大量湧現，使得特許經營模式有了“良好的土壤”，讓更多酒店開始嘗試該模式，尤其是一些此前在中國市場不開放特許經營的外資酒店品牌也開始試水，比如希爾頓選擇在希爾頓花園酒店品牌上推出特許經營模式。

而在資源支援方面，兩種模式都會給業主方提供一定的培訓和軟體支援，包括客源輸送等，委託管理是品牌方全權運維，因此更多資源是直接掌握在品牌方手中。而特許經營則是“授之以漁”，需要業主方自己可以完成運維和管理，從收益管理到人員管理，業主需對酒店整體經營負全責，並確保酒店物業符合運營規範，通過品牌規範考察測評等，以保證酒店運營效益業績良好。管理公司能夠為業主提供部分酒店集團系統性支援服務，包括品牌標準服務培訓、酒店預訂系統支援等，這裡有一個資源對接和學習共用的過程。

未來在酒店輕資產的趨勢下，特許經營模式將逐步走向更高端品牌，是整個酒店業的發展方向之一。隨著中國酒店業的迅速增長，各大酒店集團謀求實現快速擴張，而特許經營模式是輕資產轉型和迅速發展的有效手段之一。

與委託管理由酒店品牌公司進行酒店管理不同，特許經營模式下酒店業主直接進行管理，他們需要考慮諸多因素，從酒店資產方向的長遠規劃，到收益、人員管理事宜等，要求業主對酒店設施及管理有著成熟深入的瞭解，因此也在一定程度上加大了業主管理壓力。同時，也給到酒店品牌一定的壓力，需要給到業主更多支援以保證品牌的良性發展。

委託管理則是業主方單純投資，不需要太高酒店專業管理能力，是缺乏酒店管理基礎的業主方較為合適的合作方式，但業主和品牌雙方必須在理念方面達成一致，因為業主方並沒有太高的具體事務參與感，很難在日常管理中與品牌方進行磨合，因此要避免在合作方之間產生重大分歧，並減少矛盾糾紛，提高合作雙方的一致性。

卓航控股(01865)公布,向獨立第三方上海赫日投資發行本金額4500萬元(人民幣．下同)債券.

該集團指,債券為期4年,債券年利率為4.3%,並認為發行債券是籌集資金合適機會,且不會對現有股東股權造成任何攤薄影響,擬將發行債券所得款項主要用於發展及升級卓航﹒點點科創城及用作一般營運資金.該集團指,上海赫日投資主要從事投資金融及資本市場,將繼續尋求與其合適的發展或投資機會.

*簽訂建築和設計合約*

另外,該集團指,就建造卓航﹒點點科創城方面,附屬公司卓航中山與建築承包商中山市磊鑫土石方工程項目基礎設施訂立建築合約,代價為1800萬元(約2174.4萬港元),提供「三通一平」,即通水、通電、通路以及土地平整.卓航中山並與建築設計師中山市第二建築設計院就建造設計訂立建築設計合約,代價為1050萬元(約1268萬港元),為總建築面積約70萬平方米提供建築設計.該集團以外部融資及╱或內部資源支付.

建發國際集團(01908)公布,連同合營公司及聯營公司在內,今年9個月歸屬股東權益的累計銷售金額約1015.29億元人民幣,歸屬累計銷售面積約517.51萬平方米,同比分別增約1.49和1.4倍.

大唐集團控股(02117)公布,9月銷售金額約28.4億元(人民幣．下同),比8月按年跌約45.69%,銷售面積約30.1萬平方米,每平方米平均銷售價格約9435元.

該集團指,今年首9個月累計銷售金額約369.5億元,累計銷售面積約為360.9萬平方米,每平方米平均銷售價格約1.02萬元.

高陞集團控股(01283)公布,間接全資附屬捷達機電工程最近透過招標成功獲授兩個項目,估計合約總金額約2.2億元.

該集團指,獲授啟德擬建住宅發展項目的供暖、通風及空調服務設計、供應、安裝、測試及調試合約,以及獲授九龍啟德另一擬建住宅發展項目的機械通風及空調服務設計、供應、安裝、測試及調試合約.

根據聯交所資料顯示,恆隆集團(00010)副董事長陳文博於上周二及上周四(28日及30日)繼續分別以每股平均價17.748元及18.1439元,增持公司共9萬股,涉資162.1萬元,最新持股量增至39.27%.

另外,身兼恆隆地產(00101)副董事長的陳文博亦於上周二及上周四按每股17.5708元及17.7912元,增持恆隆地產共100萬股,涉資1768.1萬元,持股量增至58.91%.

雅居樂集團(03383)公布,今年9月的預售金額合計為101.3億元(人民幣．下同),按年減少16.35%,對應建築面積為73.1萬平方米;平均價為每平方米13851元.

截至今年9月30日止九個月,預售金額合計為1021.8億元,按年增加13.82%,對應建築面積為667.7萬平方米;平均價為每平方米15303元.

世茂集團(00813)宣布,今年9月合約銷售額約為225.8億元(人民幣．下同),按年跌29.9%,合約銷售面積為128.4萬平方米,
按年跌30.5%,平均銷售價格為每平方米17596元.

截至今年9月底止九個月,集團累計合約銷售總額約為2215億元,按年升10%,累計合約銷售總面積為1249萬平方米,按年升9%,平均銷售價格為每平方米17735元.

中洲置業在港首個住宅項目沙田火炭星凱．堤岸，於新一份《施政報告》公布前夕開價，首張價單推出268伙，發展商提供最高15%折扣，折實平均呎價18888元，較同區由新世界（00017）與港鐵（00066）合作的大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III今年5月公布的首批折實呎價低約5.6%；與區內二手市場焦點樓盤現時平均呎價相若，屬貼市價推售，折實入場費617.4萬元。

較柏傲莊III首批低5.6%

有業界人士表示，項目首批與同區新盤現時造價有折讓，加上位置鄰近港鐵火炭站，有機會重演柏傲莊III首輪收票時的旺勢。

星凱．堤岸是今年以來推售規模最大的新盤，首張價單268伙，實用面積介乎331至945方呎，間隔涵蓋1房至3房，計算最高15%折扣後，折實平均呎價18888元。

無論在規模、地點及配套上，星凱．堤岸均與柏傲莊擁相若優勢，首批定價較柏傲莊III首批折實平均呎價19999元，低5.6%；與柏傲莊III最後一張價單折實平均呎價24858元，更大幅低約24%；相較去年10月首度推出的柏傲莊第1期柏傲莊I首批折實平均呎價18921元，亦輕微低約0.17%，可見發展商在定價上相當審慎。

項目毗鄰的火炭御龍山，樓齡13年，現時二手平均呎價約17790元。至於沙田區其他焦點屋苑如第一城、大圍溱岸8號等平均呎價約1.81萬至2萬元，星凱．堤岸首批較之相距不遠，屬貼市價推售。

最平一房戶617萬入場

在星凱．堤岸首張價單中，最平單位為1座6樓F室，一房間隔，實用面積331方呎，折實入場費617.4萬元，呎價18653元。

中洲置業行政總裁陳志興說，由星凱．堤岸前往大灣區的深圳及港島的金鐘同樣方便，故形容以「深鐘興奮價」登場，期望打響集團在本港住宅項目的頭炮，相信短期有機會加推，有一定提價空間。

發展商又稱，推盤未考慮《施政報告》因素，陳志興表示，作為發展商，會支持有利樓市平穩發展的方案，項目開價後將馬上把推售資料交予相關銀行，很快會公布按揭計劃；該公司營銷策劃總監楊聰永提到，項目首批定價較沙田區新盤有5%至8%折讓，最快下周進行首輪銷售，收票時間有待公布。位於㘭背灣街1號的星凱．堤岸提供1335伙，實用面積228至2001方呎，預計2023年3月底落成入伙。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，項目開價較大圍新盤有約15%折讓，相信未來有3%至5%加幅，市場亦可接受，料獲上車客歡迎，有機會重演大圍新盤收票旺勢。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，項目價位極具吸引力，除用家外，也吸引投資者入市，料投資者佔整體約四成，預期落成後呎租約45元，回報逾2.7厘。

多個新盤趕在《施政報告》公布後出擊，勢掀大混戰，暫有8個項目安排於周五至周日（8日至10日）公開發售或招標，涉及405伙，當中由南豐發展的將軍澳日出康城LP10最矚目，昨日突然加入戰團，於周六以價單形式連招標開賣183伙，將對撼盡推全盤30伙、由大鴻輝興業發展的上水尚宜。

康城LP10加推提價7.5%

LP10昨日加推6號價單共101伙，涵蓋2房至4房戶，實用面積447至1526方呎，折實平均呎價18751元，較上月23日公布的5號價單折實平均呎價17436元，高7.5%，折實售價823.2萬至2879.6萬元。發展商同步落實銷售安排，周六新舊價單發售共158伙，另推出25伙招標。位於康城路1號的LP10，提供893伙，實用面積447至3906呎，預計2022年7月底入伙。

上水尚宜全盤30個單位亦於周六進行銷售，發展商預留最多3伙供內部優先認購，餘下單位緊接公開發售。大鴻輝集團執行董事曹展康指出，該盤截至昨日傍晚近6時共收約650票，超額約20.7倍，投資者與用家各佔一半，有信心項目可即日沽清。位於上水新樂街38號的尚宜已屆現樓，提供開放式及一房戶，實用面積138至259方呎，折實售價242.88萬至512.42萬元，折實平均呎價18454元。

此外，長實（01113）沙田九肚名日．九肚山，將打頭陣於周五連招標銷售55伙，其中19伙以價單形式推售。至於會德豐地產系內兩盤同於周日出擊，藍田站KOKO HILLS發展項目2期KOKO RESERVE標售28伙，該項目1期KOKO HILLS則以價單形式發售85伙，並標售15伙，兩盤共發售128伙。會德豐地產總經理（市務）陳惠慈稱，KOKO RESERVE展銷廳對外開放約一周，累錄逾3000參觀人次。

上述5盤連同恆地（00012）大角咀利奧坊．凱岸、資本策略（00497）牽頭的渣甸山皇第及新世界（00017）西貢清水灣傲瀧共發售9伙，故周五至周日將開賣及招標的一手單位達405伙。

新力控股（02103）日前公布，未能就兩項境內融資於上月18日支付利息合共3874.2萬元人民幣，其他融資安排有可能出現技術違約，目前正在確認出現技術違約或有關債權人會對其採取行動的其他融資安排總額，股份繼續停牌；評級機構標準普爾及惠譽昨天雙雙調低其評級。

交叉違約風險增

標普把新力評級由「CCC+」下調至「CC」，認為新力面臨嚴重流動性問題，償債能力幾乎耗盡，該公司將於本月18日到期的美元債券有機會違約。標普指出，未能付息或令新力信用狀況惡化，其他債權人可能要求提前償還貸款，並增加交叉違約風險；由於現時缺乏具體計劃及時間不足，董事長張園林出售資產或提供資金支持以償債的可能性極低。

惠譽亦下調新力長期發行人違約評級，由「CCC」降至「C」，同時把其高級無抵押評級由「CCC-」削至「C」。惠譽表示，新力部分附屬已逾期償付境內債券利息，並已有境外債權人採取法律行動，而該公司目前的流動性受壓，且有高違約風險。

中國山東高速金融（00412）日前披露認購佳兆業（01638）本金總額最多1.2億美元（約9.36億港元）的票據，佳兆業以旗下佳兆業美好（02168）的控股權作抵押品。

山高金融持佳兆業美好67%

據昨天港交所（00388）披露權益資料顯示，山高金融申報於上周四（9月30日）持有佳兆業美好1.035億股保證權益，相當於佳兆業美好67.18%股權。佳兆業不作回應。

根據山高金融的公告，於上周四向佳兆業認購本金總額最多1.2億美元的票據，將按票據未償還本金總額的單利率每年11.5厘計息，並於同日訂立抵押協議，由佳兆業抵押佳兆業美好1.035億股。

按佳兆業美好上周四收市價21.65元計，推算抵押股份的市值約22.41億元。

佳兆業昨天以全日低位1.96元收市，挫10.5%，成交額4707萬元；佳兆業美好低見21.3元，收報22.05元，跌4.1%，市值34億元。山高金融股價則上升1%，報0.5元。

吸納量連續八季負數 歷來最漫長

近期新冠肺炎疫情緩和，經濟明顯復甦，工商舖市場多個範疇已開始回暖，唯獨甲級寫字樓市場受遲遲未能通關影響而需求疲弱，導致吸納量持續低迷。世邦魏理仕指出，2021年第三季甲級寫字樓錄得約11.93萬方呎負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出樓面），連續八季現負數，打破本港甲級寫字樓市場下行周期的史上最長紀錄；整體甲級寫字樓總空置面積達900萬方呎，創歷史新高。該行預計，在未來12個月，整體寫字樓租金仍有5%下跌空間。

世邦魏理仕料年內跌租5%

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，今年第三季的甲級寫字樓出租情況明顯改善，租賃量達130萬方呎，與第二季基本持平。但由於期間的租賃活動以搬遷和整合辦公室為主，新增和擴張需求有限，導致連續第八個季度錄得負吸納量（約11.93萬方呎），為歷來最長下跌周期。

翻查資料，在2001年第四季至2003年第二季期間，本港甲級寫字樓曾連續七個季度錄得負吸納量。陳錦平指出，今年甲級寫字樓市場租賃勢頭其實已持續改善，2020年第二季曾錄得81.35萬方呎負吸納量的歷史新高，到今年第三季雖繼續出現負吸納量，但涉及樓面已是過去八季中最少。

今年第三季度整體甲級寫字樓空置率再按季上升0.2個百分點，至11%，令整體空置樓面達900萬方呎的紀錄。當中港島東空置率躍升至8.5%，創近16年新高；中環及金鐘區的空置率為7.3%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務─辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩稱，今年第三季甲級寫字樓租金下降幅度收窄，整體租金挫0.9%，年初至今累跌6.2%。中環及金鐘區今年第三季租金微減0.5%，今年首三季累積下降5.8%。她補充，由於目前尚未恢復通關，租賃需求只是「塘水滾塘魚」，不少國內或海外企業仍無法租用本港寫字樓，因此一旦通關，租賃需求料會增加。

陳錦平預期，未來12個月甲級寫字樓租金仍有下調壓力，相信有最多5%以內的跌幅。展望2023年，市場將有300萬方呎新增寫字樓供應，屆時租金亦難望有增長。

街舖租金穩 餐飲行業需求大

商舖市場方面，世邦魏理仕香港顧問及交易服務─商舖資深董事溫運強說，零售業正在緩慢復甦，今年第三季租賃需求大部分來自餐飲行業，惟核心區街舖空置率繼續上升，當中旺角空置率增幅最大，按季躍升2.9個百分點，至18.9%。

今年第三季街舖租金穩定，主要零售區只有尖沙咀按季下調1%，銅鑼灣及旺角平穩，中環更微升1.6%。年初至今，中環、銅鑼灣及旺角的街舖租金俱錄得增長，幅度由0.7%至3.2%；尖沙咀則表現平穩。溫運強預期，未來12個月商舖租金預料有5%至10%升幅。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷透露，第三季的大手投資物業成交總值198億元，當中工業物業佔76億元。由於工業資產備受追捧，年初至今的成交總值已達198億元，超過2019年和2020年工廈交易的總和。

市區地皮有價，發展商亦透過私人市場增加土儲。麗新發展（00488）斥資3.28億元，向老牌地產商裕泰興家族成員購入何文田窩打老道116號全部業權，將於補地價後重建成一幢提供約80個單位的住宅項目。

根據土地註冊處資料，窩打老道116號地盤上月由麗新發展以3.28億元購入。項目現時為4座於1956年落成的低密度住宅，地盤佔地約9200方呎，目前總樓面約1.5萬方呎。

物業原業主為裕泰興已故創辦人羅肇唐的長子羅守泓等，於2011至2014年間併購上址，作價共2.06億元，現沽出賬面獲利1.22億元，升值59.2%。

補價後重建80伙住宅

麗新發展高級副總裁潘銳民表示，上述地盤在補地價後，可以地積比5倍重建，估計可建總樓面約4.6萬方呎，將提供80個1至2房單位。他指出，現時賣地市場競爭激烈，須在私人市場物色適合的項目發展。

另一方面，上環皇后大道中323號全幢，地下及閣樓為商舖，連5層寫字樓，總建築面積約4200方呎，新近以7000萬元易手，呎價約1.67萬元。據了解，原業主於2004年以1080萬元入市，持貨17年，賬面獲利5920萬元離場，物業升值約5.5倍。

新一份《施政報告》公布前夕，二手交投淡靜，個別業主劈價或蝕讓求售，其中北角寶馬山花園有3房單位放售不足一個月勁減至1728萬元沽出，造價低市價約一成。紅磡何文田山畔有業主大幅損手逾214.48萬元沽貨，蝕幅更創屋苑歷來第三大。

中原地產資深區域營業董事陳家鴻稱，寶馬山花園有業主選擇在新一份《施政報告》出爐前先行沽售獲利，為1座中層C室，實用面積830方呎，3房間隔，上月放售，不足一個月即減至1728萬元交吉售出，呎價20819元，造價較開價2050萬元勁減322萬元或15.7%之餘，亦平市價約一成。原業主2004年以528萬元買入，賬面仍賺1200萬元或2.3倍。

何文田山畔貶值13% 蝕幅第三大

陳家鴻直言，由於市場觀望氣氛濃厚，北角本月首5日僅錄得3宗成交，與上月同期比較大減7宗或七成，買賣兩閒下，該區逐漸有業主下調叫價，其中3個減幅更達5%至10%。

另邊廂，何文田山畔有業主蝕讓突圍，美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，該屋苑1座極低層3房戶，實用面積735方呎，連40方呎平台，剛以1420萬元賣出，呎價19320元。上址原業主2015年7月斥逾1634.48萬元一手購入，離場賬面損手逾214.48萬元或13.1%，為屋苑歷來第三大蝕幅。

元朗峻巒一周內兩度錄得損手交易，中原地產分行經理蔡堅武透露，峻巒2A期PARK YOHO Genova 18B座高層A室，實用面積824方呎，3房間隔，新近以1130萬元沽出，呎價13714元，是次造價非但低市價70萬元或5.8%，原業主2018年1月斥1140.74萬元一手購入，造價較當年低10.74萬元或貶值0.9%；買家屬同區換樓客，鍾情屋苑環境舒適及看好該區前景，故購入作新居。

發展商看好新一份施政報告將大力發展新界北區，加快購入新界地皮發展，其中恆地 （00012） 剛以逾4,533萬元，購入元朗南發展區內的多幅棕地，呎價約872元。

呎價872 地盤面積5.2萬呎

土地註冊處資料顯示，位於丈量約份第119約地段第371號B分段、第372號B分段、丈量約份第119約地段第1533號A分段等多幅棕地，近日以約4,533.5萬元成交。新買家為佳敏國際有限公司，公司董事包括黎永堅及關乃雄，兩人均為恆地的相關人士。

上述棕地位於元朗南發展區內，涉及地盤面積約5.2萬平方呎，當中部分靠近欖堤東路，並組成一幅呈長條形的土地，並一小部分則較偏遠。以上述農地的總面積約5.2萬平方呎計，是次成交呎價約872元。而翻查分區計劃大綱圖，大部分的農地現規劃為「未決定用途」，日後有機會可以改劃為住宅發展。事實上，恆地於本年上半年，已經購入約28萬平方呎新界土地。截至6月底，集團持有4,460萬平方呎的新界土儲，屬本港持有最多新界土地的發展商。

豪宅租金走勢參差，第一太平戴維斯報告指，今年第三季港島區豪宅租金上升1%，而九龍及新界區豪宅租金分別微跌0.1%及0.8%，單身行政人員屬於今季市場主要需求。

第一太平戴維斯最新發表的2021年第三季香港住宅租賃市場報告指出，豪宅租賃市場表現不一，當中港島南區升幅最大，按季升1.4%，其次是跑馬地/渣甸山及薄扶林，分別升1.2%及0.9%。

一太：單身行政人員成需求主力

至於九龍及新界區幾乎所有分區市場的租金錄得下跌，當中愉景灣租金則跌幅最大，錄得2.2%跌幅，其次則為新界區整體及尖沙咀/紅磡，分別按季跌0.8%及0.5%。

港島豪宅市場供應非常有限，尤其是月租70,000元及位於中半山的單位，而薄扶林的供應亦仍然緊絀。更多單身人士及年輕夫婦尋找公寓，其中堅尼地城憑藉當地的新樓及多樣化的酒吧及餐廳選擇而受到眾多租客青睞。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民指，新界區的租金走勢持續疲弱，新抵港家庭數量減少；而第一太平戴維斯資深董事及香港住宅服務部主管金蔓莉則指，年輕的單身行政人員或沒有小孩的夫婦成為了本季的需求主力。

據土地註冊處資料，上月整體物業註冊量涉7400宗，較8月的7875宗，按月跌6%，並創今年1月以來，約8個月的新低。至於上月住宅註冊量為5844宗，較8月的5546宗，按月增加5.4%。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，9月份一手註冊錄1917宗，較8月的696宗，上升1.8倍，反映8月期間多個大型新盤開售，刺激一手交投重返近2000宗水平。

至於9月份二手註冊錄3591宗，按月跌18%，為去年8月錄得3031宗後，約13個月以來新低，第三季錄13106宗，按季下跌17.8%，同時為20年第四季錄得10910宗後，約3個季度新低。

美聯首席分析師劉嘉輝指，近期二手交投放緩料拖累本月註冊量進一步下跌，甚至有機會跌至6000宗的水平。

中原分行經理蔡堅武指，元朗Park YOHO Genova第18B座高層A室，面積823方呎，以1130萬沽，呎價13730元，較市價低約5%。原業主於18年以1140.74萬一手購入，帳面蝕約10萬。

中原資深區域營業董事陳家鴻稱，北角寶馬山花園1座中層C室，面積830方呎，以1728萬成交，呎價20819元。據悉，較市價低約10%。