近年房價大漲，住宅租金也跟漲，據業者統計，七都待租住宅租金開價，今年以來漲幅超過一成，租金開價全面創下歷史新高，比起近年漲勢強勁的房價，租金漲幅更大！業者分析，房價取得成本高、租屋需求強勁，帶動租金往上走揚，與房價同步創高。

根據屋比房屋統計近年七大都會區網路待租住宅租金開價單價走勢，租金開價均呈現「仰角加大」上攻的漲勢，五年來住宅租金開價漲幅約在20~34％，不過單單今年九個多月來，租金開價漲幅高達9~15％；其中，台北市平均開價達每坪1,756元，相當於一間10坪套房平均月租開價1.7萬元以上，若是30坪住宅平均月租5萬元以上，比起五年前租金高出約1萬元。
不僅租屋需求強的台北市租金高漲，近年房市熱絡的其他都會區租金上漲幅度更可觀，新北、桃園、新竹、台南等地，五年來租金漲幅均達三成以上。新北市自去年突破每坪千元大關後，目前租金開價達每坪1,125元，過去租金基期低的雙北以外都會，五年前每坪租金僅不到700元，如今全面站上每坪800元，高所得人口結構、房價飆漲的新竹，更已逼近每坪900元，成為雙北以外租金最高的都會區。

進一步比較五年來七都待售住宅屋主開價、與待租住宅房東開價的兩者走勢，待售住宅開價上漲13~30％，待租住宅開價上漲20~34％，七都租金漲幅均大幅房價漲幅；其中，雙北、桃、竹四都租金漲幅遠遠高出房價漲幅約5~15個百分點，台中、台南、高雄則是售租行情漲幅較為同步，租金約較房價漲幅高出約1~2個百分點，北台灣都會區在租屋需求強勁下，開價上調幅度比房價漲幅更高。

通膨壓力下，租金持續走高，加深了租屋族壓力，屋比房屋總經理葉國華表示，房價高漲使得購屋門檻提高，延長購屋準備期，使租屋需求持續強勁，加上全台城鄉差距拉大，資源集中都市，就學就業人口往都市移動，近年各地新興重劃區開發，不少鄰近學校、商圈、產業園區的新建房屋取得成本高，屋主提高租金招租，仍有相當需求。

台中房市今年推案爆量，因疫情影響，建照審核已經大塞車，加上營造成本高漲、難以估算房價，不少新案遞延進場！目前已知預計國慶光輝10月進場的指標新案，包括「由鉅惟上」、「精銳Sky One」、「陸府織森」及「惠宇上和」等品牌建商新作，在各個區域推案成焦點，總銷金額超過200億元。 　

根據台中市地政局最新統計資料顯示，台中今年前三季不動產移轉棟數達到35,148棟，已連續三年上漲，年增5.9％；另據民政局統計，台中總人口達281.6萬人，10年來人口成長超過30萬人，成為全台第二大城市。人口紅利帶動住宅剛性需求大增，房市蓬勃發展，房價水漲船高。 　

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，台中無論是就業機會、全國投資件數、投資金額皆穩冠六都，今年中科營業額更力拚兆元大關，整體投資力道強勁，不僅挹注大量人口紅利，更帶動不動產剛性需求不墜，近年更隨著交通路網漸完熟，朝向多核心發展，北屯、西屯、南屯等三大屯區各有亮點，房市價量齊揚。 　

其中，台中西屯區七期重劃區在外圍擠壓效應下，補漲態勢強勁，預計最快在10月登場的由鉅建設「惟上」，基地面積近1,500坪，規畫70、80、90坪標配型產品，總銷上看百億，目前市場詢問度高。 　

而南屯區單元二綠豪宅聚落新案「精銳Sky One」，是今年唯一萬坪公園第一排新案，基地面積1,558坪完整街廓，面對萬坪黎新公園，全案總銷約50億元，產品設定為50、60、120坪，每坪單價62至72萬元。 　

北屯區則以台中近年開發面積最大的14期重劃區最受關注，除了與74號快速道路相連，區內重大投資建設如台中巨蛋、漢神洲際娛樂商城等利多題材。 　

以生機建築在業界頗具盛名的陸府建設，新案量少質精，因而陸府開發腳步所到之處總有大批認同者追隨跟進，10月國慶連假進場的「陸府織森」預售新案，位在14期東側的「823公園仁美特區」，基地面積約1,400坪正對綠地公園第一排位置，產品規畫48坪與54坪，每坪開價55~60萬元，目前預約熱絡。 　

同樣擁有商場題材支撐的烏日高鐵特區，今年8月，在總投資額高達350億元的「超級娛樂購物城」成功標脫後，房市一路長紅，惠宇建設10月趁勢推出預售新案「惠宇上和」，基地面積2,600坪，產品規畫30-50坪2~4房，總戶數250戶，每坪均價約35萬元，總銷30億元，同樣預約熱絡。

凡走過必留下痕跡！依據遺產及贈與稅法第5條的規定，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，不在此限。

所以，正業地政士聯合事務所表示，二親等的不動產買賣為視同贈與，如果要免除課徵贈與稅，納稅義務人必須負舉證責任，否則，難逃贈與稅。親屬間不動產買賣，大約可以區分為自備款和銀行貸款兩部份，跟一般買賣不動產一樣，買方可以全額買現金，不需要辦理銀行貸款。也可以透過銀行貸款來支付買賣尾款價金。

要注意的是，買方的自備款必須是自有資金，或是非由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。如果是買方定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款……舉證上相對容易，最怕「天外飛來一筆」的存款，就很難讓國稅局信服了。

另外，如果需要辦理銀行貸款支付尾款，這時，買方的償債能力將是另外一種攻防。假設買方報所得稅，年收入36萬元，銀行房屋貸款一個月要繳納4萬元，也就是年繳48萬元，這時是否有償還能力，將是一個問號，可能被視為課徵贈與稅的對象。

實務上，二親等的不動產買賣，除了上述的贈與稅要課徵，還有契稅、土地增值稅的問題，有些客戶誤以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與，就不用繳納契稅及土地增值稅，實際上，除了繼承案件免納契稅、土地增值稅外，無論買賣或是贈與不動產、都需要繳納契稅、土地增值稅。所以要辦理二親等的不動產買賣之前，建議先一併概算相關稅費，避免掛一漏萬，省下贈與稅，繳納了一堆契稅及土地增值稅。

大多數購屋族買房子都需要貸款，在官方的全名叫作「購置住宅貸款」，民間簡稱房貸；大多數建商買土地、蓋房子也需要貸款，叫作「建築貸款」、或「建築融資」。

雖然建商蓋房子可以申請貸款，但因央行近年來出手管控房市，建融成數越來越低，建商須負擔的準備資金壓力加重。但安信建經表示，若是符合「危老重建」條件的建案，建融成數不僅較高、且銀行放款意願較高，業者其實可以把握危老重建商機大展拳腳！

根據我國中央銀行定義，所謂「建築貸款」指的是「對建築業、其他企業及從事建築投資之個人，因承做房屋興建投資所辦理之購地、興建房屋及週轉金貸款，但房屋興建屬自用部分，則不包含之。包含暫無興建計畫之購地貸款。」

白話的說，建築融資定義上就包括「土地融資貸款」（簡稱土融）與「營建融資貸款」（簡稱建融）。此外，建融通常會包含「營建週轉金」（簡稱週轉金），而建商向銀行申請建築融資時，通常是土建融與周轉金一併辦理。

2020年12月，央行出手抑制房市過熱，其中一項措施為「借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制，貸款人應檢具興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。」大意就是，土地融資最高成數只能貸到六成五（通常是銀行鑑估擔保品之淨值的六成五），但若建商未動工，則只能先撥款五成五，另外一成等到建築動工後才能撥款。

換句話說，建商若買地推案，至少需備妥三成五以上的準備金，資金負擔壓力比以往更重了。不僅如此，由於央行與金管會緊盯銀行不動產放款，部份銀行因不動產放款過多，恐違反《銀行法》第72條之2「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」規範，於是超過上述規定後，將開始緊縮建築融資，不太願意受理相關貸款申請。

然而，專家卻為建商點上一盞明燈。安信建經總經理張峰榮指出，金管會已發布《銀行法》第72條之2的排除條款，危老重建貸款不會被計入「住宅建築及企業建築放款」總額之內；也就是說，銀行即使大量承作危老重建融資，並不會違反《銀行法》第72條之2，使得銀行承作危老重建融資意願大增。

筆者進一步說明，由於國內房市景氣持續復甦，不動產產業相對受疫情影響程度較小，而危老重建又受到政府鼓勵推廣，銀行比較願意給予危老重建較高的融資成數，對建商而言是不可錯過的商機。但張峰榮也提醒，雖然銀行願意承作，但並不代表會「隨便借錢」，建商若想獲得較好的貸款成數與利率，可透過安信建經「建築融資代辦服務」，以獲取較有利的貸款條件和管道，才能搭上危老重建的順風車。

新北招商稱霸六都，去年成功引進19件、總計224億元投資，挹注公共建設，今年上半年簽約金額也超過70億元，再度蟬聯六都之冠。財政部促參司頒發「109年度民間參與公共建設招商卓越獎」，新北以「跨域協調」、「效率提升」與「傾聽民意」三大關鍵成功要素，奪下六都招商冠軍寶座，成功帶動在地經濟發展。

何怡明指出，新北招商之所以成功，除市府團隊長久以來對新北市境內土地利用的活化、產業結構的佈局，更重要的關鍵在於和各單位的協調、投資與行政效率的提升以及傾聽地方意見以完善招商目標，藉此打造良好的投資環境，也贏得企業投資的信心。

何怡明說，新北招商一條龍的名言，就是「把企業的事情當作自己的事情」，站在企業的角度思考，該投資是否對企業、對產業有實質幫助，來達到快速落地投資。就像「汐止長安段乙種工業區」及「林口媒體園區」招商案，都是透過市府先行辦理都市計畫變更，將機關用地變更為產業用地，減少企業繁瑣複雜的變更程序與風險，讓企業簽約後即可辦理建照取得相關審查作業，並藉由高行政效率，讓嘉里大榮和三井不動產於取得用地簽約後1年就取得建照並陸續開工，提升企業的投資效率，也加深投資的意願。

經發局表示，除考量企業服務，更重要的是傾聽在地的聲音，透過招商條件的制定，達成共識創造雙贏。例如「淡水沙崙園區暨停車場用地招商案」便依地方需求於招標規範訂定業者須規畫千坪戶外親水休憩場域、50坪以上水域安全警戒站與路外停車場設施。

經發局指出，南山人壽獲選得標後，以「淡水沙崙 文創Salon」為主要概念，投資27.75億元，規劃星空舞台、演藝廳，供藝文團體申請展演使用，以免費的親水設施，復刻沙崙海水浴場親水體驗，打造市民藝文親水融合新生活型態，另也提供255席公共停車場，此舉重啟淡水沙崙地區發展，也透過打造優質藝文展演空間，增加與市民的交流，達到城市行銷與增進當地消費商機目的。

經發局補充，在市府招商團隊努力下，每件成功的招商案克服了各種困難，市府團隊未來也將致力於打造更友善的投資環境，以帶動新北市的經濟繁榮及創造更多的就業機會。

疫情帶動「健康防疫宅」趨勢，透天產品交投夯，根據21世紀不動產統計，今年台北市以外各都透天厝交易最多的熱區分別為新北新店、桃園中壢、台中北屯、台南安南、高雄鳳山，其中又以桃園市中壢區達573件最多，北台灣蛋黃區房價高漲，不少買盤轉投向蛋白區的懷抱。

21世紀不動產指出，近年房市火熱，透天別墅也成為熱門交易標的，尤其受疫情影響，透天產品因為產權獨立自成一戶，不需要搭社區的電梯減少了跟人接觸的機會，透天享有自家庭院、大露台，使透天產品在健康及防疫需求下，更形熱門。

根據實價登錄統計顯示，今年前八月透天交易量，新北各行政區中僅新店區逾百件，不過桃園除了中壢達573件外，楊梅區、平鎮區也都有近500件，反應北台灣蛋黃區因房價高漲，蛋白區透天及別墅具有平價優勢，仍吸引首換及換屋買盤。

中台灣則以台中市北屯區交易量最高，前八月達473件，太平區466件次之，大里區則有近400件，透天別墅交易熱門區段圍繞在交通便利的台74線周邊為主，再搭配各大重劃區利多的帶動下，交易熱絡。

至於南台灣受惠於台積電的進駐，台南市安南區達553件，為六都中交易量僅次於桃園中壢的行政區。此外，台南的永康區，高雄的鳳山區、仁武區、楠梓區透天交易量也都達400件以上，房仲業者分析，南高二都因地理位置明顯遠離疫情熱區，加上過去房價基期相對北台灣及中台灣較低，帶動房市表現持續向上。

台灣現有土地不便宜，也造成創業初始要租或要買工廠用地都要考慮半天，一不小心受騙，連租個領有使用執照的廠房都還申請不到工廠登記證就真的冤枉，苗栗縣因近來發生多起企業主買到謄本上編訂為丁種建築用地卻無法建廠之糾紛案件，因此如何才能不上當安心創業，請細看本文所教述，包您不吃虧。

苗栗縣政府表示，首先應對自身所從事產業類別了解係被歸屬為何種程度(低、中、高)污染，以利挑選各式工業用地，中高污染產業可於都市計畫特種或甲種工業區內從事生產，低污染事業可於都市計畫內乙種工業區設置；至於都市計畫外之丁種建築用地，則適合設置低污染產業；另外如購置報編工業區內之土地，則要注意所從事事業是否符合該工業區得引進產業類別之規定，且於早期(90年以前)報編之都市計畫外工業區(含已編定未開發者)，土地謄本上登載為丁種建築用地者，更要確認土地是否為不可建廠之道路、綠地等公共設施或隔離綠帶。

至於租用現成廠房部分，要注意並確認使用執照上所登載的使用用途是廠房還是倉庫或辦公室，如建物有二次施工(即違建)時，還要注意二次施工部分是位於出入口(如位於出入口，該違建不拆除，即無法取得工廠登記)，且違建部分部分無法登記為工廠範圍，亦將衍生土地稅賦的問題，應特別注意。

工商發展處溫馨提醒，只要各企業主有任何土地、建築管理、建物使用、工廠登記之問題，歡迎於上班時間逕洽苗栗縣府工商發展處建管、使管、工商科與都計科等單位(電話分別為：037-559866、037-559852、037-559891或037-559908)，將有專人為您服務，讓您保障自身權益不吃虧！

全國新建待售餘屋連續四季減少，最新統計更不到七萬宅；新建待售餘屋的屋齡分布，以兩年內最多，近三．八四萬宅、占比逾五十五％，屋齡逾四年不到五年，近一．一九萬宅、占比約十七．一％，都還在等待有緣分的屋主。

2年內餘屋 竹市占比高達72％
新建待售餘屋是指屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。七大都會區（六都加新竹縣市）以屋齡兩年內待售餘屋占比最高，北市逾四十四％、新北市近五十八％、桃園市近六成、台中市逾六十二％、台南市逾六十二％、高雄市約四十八％，而新竹縣、市分別逾五十一％、七十二％。

新建待售餘屋數前十多的行政區，新北市有四個行政區入榜，分別是淡水、板橋、汐止及新莊，合計近八千宅；桃園市有中壢、桃園入榜，兩區合計逾四千一百宅；台中市有兩區、約三千四百宅；高雄市是左營入榜，有一四四○宅；新竹市有一五五○宅。

住展雜誌研發長何世昌分析，近年來房市買氣熱絡帶動新成屋需求，建商手上餘屋銷售平順，預期今年還會持續下降；雖然新建餘屋數量目前仍高，但數量太低也不好，若餘屋量太少，代表新成屋現貨供給緊縮，反而容易推動房價上漲，對房市發展也不是好事。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然新建餘屋數量連續四季減少，但屋齡四到五年的新建餘屋，因為案量分散，銷售無法集中，加上社區屋主有機會用更低價格銷售，反形成建商去化的障礙，是新建餘屋最尷尬的一群。

央行趕在房市928檔期之前，祭出第3波選擇性信用管制，但似乎無法拉住房市猶如脫韁野馬的發展；國內爛頭寸多，利率又下探歷史低點，專家直言，這波房價上漲之勢，恐怕要等資金環境轉為緊縮，才會休息。

9月23日，中央銀行考量疫情，取消理監事會後實體記者會，不過總裁楊金龍依舊西裝筆挺地在大會議室裡，向緊盯直播畫面的媒體說明理監事會重要決議；而楊金龍身後的投影片第一頁，斗大的字體便寫著「調整本行選擇性信用管制措施」。

央行第3波選擇性信用管制取消熱區自然人第2戶寬限期，並調降購地貸款成數；時隔1個禮拜，央行又召集36家銀行和信合社「喝咖啡」，會中明示銀行應「差別訂價」；在這之後，公股帶頭響應、民營銀行也陸續跟進，普遍將熱區第2戶房貸利率拉高至1.6%以上。

政府這串打房連環計，是否真能如廣大無殼蝸牛所期待，將房價壓至買得起的價位？戴德梁行董事總經理顏炳立直言，資金、利率、供給與需求為房價4大支柱，加上水泥、鋼筋、工資等成本全面上揚，給了建商漲價理由，房價不可能低價售出，若剛性買盤想要等到房價下跌，恐怕會「等到花兒都謝了」。

房地合一再進化 壓不下火熱市況
時間倒回10年前，房市同樣處在大多頭階段，台北市房價驚驚漲，精華地段豪宅更屢次挑戰單坪新台幣300萬元的「彭淮南防線」，引發社會譁然。

當時政府並未坐視不理，中央銀行陸續祭出4波選擇性信用管制，讓房市降溫；財政部則是拋出奢侈稅，而後更祭出房地合一稅，經過重重關卡，終在2015年三讀通過，2016年正式上路。

自此，房市交易量急凍，房價也緩步向下修正，進入盤整期。

回到現在，儘管去年底至今，各部會攜手端出健全房地產方案，央行推出3波選擇性信用管制，房地合一2.0、實價登錄2.0新制也在今年7月上路，政策工具盡出，房價上漲之勢仍未見停歇，不免讓人疑惑，難道房價真的打不下來了嗎？

台經院研究員劉佩真分析這波房價上漲的特點，她指出，疫情過後，全球處在資金極度寬鬆的環境，國內房貸利率也來到歷史新低水準，資金多、利率低是最根本因素；不光是台灣，歐美、中國、韓國同樣面臨疫情過後，房價顯著上漲的課題。

於此同時，太過寬鬆的貨幣政策引發通膨疑慮，而房地產具有保值題材，更成為投資人的上上之選。

劉佩真接著指出，國際原物料上漲，也讓營建成本增加，而疫情導致邊境管制、外籍勞工沒法進入台灣，加劇營建業缺工的情況。

諸多結構性因素交雜，劉佩真坦言，房價上漲有很多因素，不容易因為政策就讓房價下跌。

住商不動產企研室經理徐佳馨則說，上一波房價上漲能夠成功以政策抑制，關鍵在於房價漲到高點，市場對於後續發展開始抱有疑慮，政府又祭出前所未見的房地合一稅，對市場衝擊更大，甚至出現建商帶頭降價的罕見情景。

劉佩真補充，當時房地合一稅是稅制上的重大變革，現在只是加強版，補足先前沒改良到的部分，需要中長期慢慢發酵，導致成效和1.0相比沒有這麼顯著，「大家還沉浸於資金行情，以及利率上繼續享受低檔的氛圍」。

徐佳馨進一步指出，美中貿易戰之後，部分海外資金回流台灣，疫情又讓環境更為寬鬆、利率下探谷底，這波資金在股市賺到錢後，還是得繼續尋找投資標的，自然流向不動產。

觀察內政部住宅價格指數，上一波房市多頭由北部領漲，台北市住宅價格指數將全國平均水準狠甩後頭，不過這一波房價上漲，中南部明顯勢頭更勝。

「高價區套（利）不出來，就到低價區套」，徐佳馨直言，中南部低價區話題多，如台積電設廠等，使得資金大舉南下，且產生外溢效果，台中外溢到彰化、台南外溢到嘉義，高雄則外溢到屏東。

樂屋網調查也發現，9月預約看屋數較去年同期大增逾6成，探究背後原因，高雄市楠梓區、橋頭區是大熱區，尤以屋齡5年內的新屋較夯，評估是台積電進駐高雄市話題，帶動買方湧入，加上預售屋房價偏高，部分買方外溢到二手市場，使得當地新屋成新寵兒。

房價上漲何時到盡頭？資金緊縮是關鍵
「打房沒有特效藥」，徐佳馨直言，打房有3個核心，資訊透明、緊縮銀根、增加持有或移轉成本，這三者其實政府都有在做，緊縮銀根如央行選擇性信用管制、取消熱區自然人第2戶寬限期，資訊透明則有實價登錄，房地合一稅也可增加移轉成本。

既有政策持續推動，徐佳馨直言，想要再有顯著加乘效果比較難，只能個別做調整，而且房市政策影響太大，得先講求不傷身體、再講效果，後續或許會朝財政部個別查稅、銀行個別限縮貸款的方向前進。

「這波（房價上漲）後續就看利率，跟資金什麼時候緊縮」，劉佩真分析，美國預計年底開始縮減購債規模，明年量化寬鬆（QE）可望退場，聯準會有機會升息，台灣央行腳步通常會往後一些，因此後年是比較重要的觀察點。

在這之前，劉佩真認為，房市價量仍會維持小幅上漲的格局，政府政策則採滾動式調整，好比疊積木，當積木疊得太快、方向偏移，政府會出手扶正，又或是品質不佳的積木太多、投機比例升高，會把這些積木抽掉，讓市場回復到比較正常的交易結構。

新竹市社會住宅包租代管計畫兩期結束，但距營建署目標只達4成5，民代質疑執行力不彰。市府解釋，因房東對政策疑慮加上有租金上限，導致釋出物件少，實際媒合有9成，第三期近日開跑，中央已上調房東免稅額與租金，相信更能刺激房東房客參與。

營建署2年前推出包租代管計畫，透過稅賦減免，修繕補助等優惠鼓勵房東釋出手中空屋，交由合格廠商媒合房客承租，房東免管理還可準時收租，此計畫也能讓手頭不寬裕的房客享有租金優惠與保障，不用擔心遇到惡房東，動輒被驅趕，租屋更安心。

不過，包租代管計畫上路2年，營建署兩期補助新竹市祭出目標800戶，新竹市政府都市發展處統計，廠商最後共招到房東釋出404戶，成功媒合租屋364戶，距離營建署800戶目標不到一半。

時代力量市議員林彥甫說，新竹市包租代管執行狀況不佳，問題出在租金有上限，加上免稅額等誘因不足，房東也擔心之後被查稅而卻步，且整體宣傳力道不足，很多民眾不清楚包租代管計畫內容，市府應要努力加強。

再來包租代管計畫也有限制房客所得，家戶所得要在97萬多元以下，但以新竹市狀況來說，上班族4萬多元薪資不上不下，但養家壓力不亞於桃園市等直轄市，希望所得限制能比照桃園市拉高為131萬元，讓竹市年輕家庭也有機會透過包租代管租到房子。

都市發展處長許志瑞說，前兩期包租代管執行率不高，多個縣市皆然且都有向中央反映，尤其原本設定租金上限1萬8千元，不利北部縣市推展，因此第三期已經放寬到4萬多元，相信可有更多物件能夠媒合，另也將房東免稅額度從每月1萬拉高到1萬5千元，新竹市第三期包租代管與兆基、大管家2家廠商簽約，9月底已經正式上路。

許也說，房客所得限制經檢討略有放寬，規定房客家庭可支配年所得低於97萬元，且每人每月平均收入低於4萬6508元，未來會持續滾動檢討並向中央反映，營建署目標新竹市第三期450戶，希望能達標。

新竹市政府也目標強化包租代管計畫宣傳，都發處說，除了透過影片加強網路行銷，也規畫要走入大專院校或園區宣傳，因大學生、剛進園區工作的新鮮人等普遍收入還不高，會是合適加入包租代管的潛在對象。

保利發展(600048)10月11日晚間公告，2021年9月，公司實現簽約面積247.55萬平方米，同比減少28.75%；實現簽約金額360.18億元，同比減少28.42%。2021年1-9月，公司實現簽約面積2543.73萬平方米，同比增加4.08%；實現簽約金額4102.32億元，同比增加11.66%。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理美的置業今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹美的置業上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，美的置業實現營收330.4億元，上年同期為209.4億元，其中非房地產收入占比為1.69%。

規模與盈利方面，2021年上半年美的置業毛利率20.7%，淨利率9.09%；歸母淨利潤21.6億元，上年同期則為20.2億元。上半年的銷管費用率為9.2%，ROE為9.64%。總資產2898.2億元，貨幣資金320.6億元，歸屬股東權益為226.5億元。

銷售情況

銷售方面，上半年美的置業實現合約銷售額825.9億元，上年同期為482億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第26位；實現合約銷售面積686.6萬平米，上年同期則為437.9萬平米；銷售均價為12028元/平米，上年同期為11008元/平米。上半年合同負債1096億元，存貨周轉率為0.16。

土地儲備

土地儲備方面，根據克而瑞資料，上半年美的置業拿地金額為206.7億元，；拿地面積318萬平米，上年同期為399萬平米；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.25。根據克而瑞資料，美的置業總土儲貨值約為4439.9億元，權益土儲貨值為3107.9億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年美的置業平均融資成本4.92%，總有息負債571.2億元，短期借款占比為13.04%。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為58.2%，剔除預收款後資產負債率76.1%，現金短債比3.03。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不合格，檔位為黃檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理首開股份(5.320, 0.05, 0.95%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹首開股份上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，首開股份實現營收333.2億元，上年同期為180.3億元，其中非房地產收入占比為1.14%。

規模與盈利方面，2021年上半年首開股份毛利率16.96%，淨利率5.06%；歸母淨利潤8.5億元，上年同期則為12.8億元。上半年的銷管費用率為3.34%，ROE為2.77%。總資產3216億元，貨幣資金390.6億元，歸屬股東權益為323億元。

銷售情況

銷售方面，上半年首開股份實現合約銷售額662.6億元，上年同期為443.3億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第36位；實現合約銷售面積206.5萬平米，上年同期則為152.5萬平米；銷售均價為32095元/平米，上年同期為29076元/平米。上半年合同負債603.3億元，存貨周轉率為0.15。

土地儲備

土地儲備方面，根據克而瑞資料，上半年首開股份拿地金額為128億元；拿地面積81.5萬平米，上年同期為150.1萬平米；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.19。根據克而瑞資料，首開股份總土儲貨值約為3730.7億元，權益土儲貨值為2194.9億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年首開股份總有息負債1417.6億元，短期借款占比為16.96%。機構評級方面，標普評級NR；穆迪評級NR；惠譽給予“BBB”評級，展望“穩定”。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為162.1%，剔除預收款後資產負債率74.6%，現金短債比1.23。“三道紅線”中淨負債率、剔除預收款後資產負債率兩項不合格，檔位為橙檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理佳兆業今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹佳兆業上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，佳兆業實現營收300.7億元，上年同期為223億元，其中非房地產收入占比為7.98%。

規模與盈利方面，2021年上半年佳兆業毛利率30.86%，淨利率10.24%；歸母淨利潤30億元，上年同期則為27.7億元。上半年的銷管費用率為7.33%，ROE為8.68%。總資產3191.1億元，貨幣資金477.4億元，歸屬股東權益為368.8億元。

銷售情況

銷售方面，上半年佳兆業實現權益合約銷售額638.5億元，上年同期為360.3億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第27位；實現合約銷售面積380.6萬平米，上年同期則為211.9萬平米；銷售均價為16778元/平米，上年同期為17004元/平米。上半年合同負債515.5億元，存貨周轉率為0.22。

土地儲備

土地儲備方面，上半年佳兆業拿地金額為252.2億元，上年同期則為222.1億元；拿地面積246萬平米，上年同期為280萬平米；拿地價格為10250元/平米，上年同期則為7931元/平米；銷售價格/拿地價格為1.64；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.39。新增土地權益建築面積中，大灣區、華西、長三角地區分別占63%、18%、12%。根據克而瑞資料，佳兆業總土儲貨值約為4206.8億元，權益土儲貨值為2818.6億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年佳兆業總有息負債1237.8億元，短期借款占比為20.21%。機構評級方面，標普給予“B”評級，展望“穩定”；穆迪給予“B1”評級，展望“穩定”；惠譽給予“B”評級，展望“穩定”。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為93.7%，剔除預收款後資產負債率69.9%，現金短債比1.53。“三道紅線”全部達標，檔位元為綠檔。

國際商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）11日發佈的《2021年三季度中國商業地產市場表現》顯示，今年前三季度中國寫字樓、零售物業和倉儲物流租賃需求創新高，大宗物業交易金額同比上升34%至1878億元（人民幣，下同）接近2019年同期的歷史峰值。報告預計，中國商業地產已邁入新一輪的上升週期。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示，2021年三季度，中國商業地產租賃需求加速反彈。寫字樓、零售物業和倉儲物流的淨吸納量分別較去年同期大幅增長78%、151%和68%。更為重要的是，三大物業類型今年前三季度累計需求均已突破上一輪市場週期的同期高點。

謝晨認為，各種跡象表明，中國商業地產已經邁入新一輪的上升週期，週期性的需求增長和疫情後結構性趨勢演化的疊加正在共同開啟市場的投資視窗，而官方持續去杠杆的努力將使中國房地產市場走上更加平衡和可持續的長期發展道路。

世邦魏理仕資料顯示，作為投資市場熱度的一個重要指標，外資交易金額占比在今年一季度降至11%的階段性低點後連續反彈，三季度占比已回升至25%。與此同時，投資者持續關注和推進北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業投資交易機會，尤其是貼合產業升級方向的園區物業和優質辦公樓項目。

該機構預計，2021年全年的大宗物業投資金額有望超過2500億元，較去年增長20%以上。線上經濟、生物醫藥等行業的加速發展令產業地產成為全球房地產投資領域的最大熱點。

從租金來看，今年二季度，全球工業物流地產的平均租金回報率已降至3.96%，相比之下，中國一線城市的物業設施回報率水準處於5%左右，並仍高於辦公樓和零售物業50個-100個基點。

報告指出，今年前三季度，中國包括物流設施、商務園區、工業廠房、資料中心等在內的各類產業地產大宗交易總額超過340億元，創歷史新高。未來5年-10年將進入中國產業地產發展的黃金期。

恆大危機多月來不斷發酵，引發市場恐慌性拋售內房股，拖累內房業陷入一片低迷。但近期有資金緩緩流入，其中「北水」在中秋假後至國慶長假前突襲，趁低吸納股份，佔整體資金13%。有基金經理及分析員均表示，部分財務相對健康的內房企受池魚之殃，雖然行業前景仍然不明朗，但料最終倒下的公司只佔少數，內房股有一定吸納價值。

內房板塊近月在中國恆大（3333）債務違約危機憂慮下沽壓不斷，直至9月23日中秋假後當日出現逆轉，有傳國家制定了解困方案，刺激內房股低位急彈。經本報統計，自當天起至9月28日國慶長假期前共4個交易日，「北水」於大部分內房股錄得淨增持，這批增持股份價值至少達17.4億元，佔期間整體北水淨增倉位約13%。最受投資者垂青依次為華潤置地（1109）及中海外（688），吸納恆大的金額亦較大；相反淨減持較大額為龍湖（960）、碧桂園（2007）等股。

以立投資管理董事總經理林少陽表示，其基金持有少量內房股，主要是看中一些內房股只在風波受累，本身財務穩健，既符合「三條紅線」要求，也有能力發債，具有一定投資價值。他指出，在現時背景下揀選內房股的準則未必依賴數據，而是考慮個別企業的管理層能力，在過去掌握行業周期的賣樓紀律、控制風險等，「唔係硬數據可以反映得到。」他舉例指，民企的龍湖最近一次發債息率只有3厘多，較一些陷入危機的內房股再融資能力強；而華潤置地（1109）本身背靠國家，經營實力不錯；至於與恆大擴張模式類似的碧桂園（2007），早前旗下碧桂園服務（6098）有能力收購表現疲弱的同行資產，亦反映具一定韌性，如成功渡過今輪逆風將可吞併部分市場。

不過林少陽強調，有關投資只是小注博反彈，目前內房行業經營前景已出現明顯變化，普遍繁重債務勢令盈利能力受掣肘，而他本身對中央在國慶前後釋出利好訊號的預期亦落空，「成個邏輯係中央唔會由佢冧，蔓延到其他內房同政府財政，但依家政府力度仲係有限」，提醒投資者入市前應衡量其風險胃納。他估計隨著風波延續，將會有其他內房企面臨違約及清盤危機，但估計有問題企業只佔整體5%至10%。

不少內房公司處理「三條紅線」的減債工作逼在眉睫，分別要令剔除預收款後的資產負債率低於70%、淨負債率低於100%、以及現金短債比率應高於1倍，如全數達標則亮「綠燈」，觸及1及2項不達標分別亮「黃燈」及「橙燈」，全數不達標則見「紅燈」，本港多家市值較大的內房股在今年中期業績均已達綠燈。

彭博行業研究亞太區房地產行業資深分析師黃智亮亦表示，恆大事件已影響市民觀感，在買家入市意欲審慎下，也連累大多正常營運的內房企。他又稱，市場較關注內房公司能否經營下去，目前投資者對企業解決債務問題仍未樂觀，認為個別公司如在此時成功發債，又或動用資金回購低殘的債券，便可對外展示財政能力，挽回部分信心。

對於不少公司在三條紅線均達標，黃智亮就提出，發現有公司取巧處理帳目，例如用作支付建築供應商的「應付款項」，如果公司延遲找數，單看三條紅線的指標亦未必反映其實際債務情況。據彭博研究顯示，今年上半年內房企業的流動負債平均下降23%，但短期應付款項則上升14%，而短期應付款項升幅較高的公司多數未達到綠燈水平。

永泰生物-B(06978)公布,租用北京工業物業交易將被視為收購資產,物業使用權資產價值合共約7000萬元人民幣,即租賃付款總額現值.

該集團指,租賃物業位於北京經濟技術開發區興海路5號1棟的5層工廠等,可租賃總面積約1.72萬平方米及第六層部分區域可租賃總面積約1600平方米,為期5年,用於對核心產品EAL進行工程修改及生產,以及相關辦公用途.該集團指,為配合及籌備EAL商業化,擬租賃額外工廠及辦公空間,以提升EAL產能,滿足初期市場需求.此外,由於EAL是基於活體細胞生產,需在有限時間內送達,故計劃在主要城市包括北京距離人口稠密的地區不遠的地方建立生產中心.

弘陽地產(01996)公布,昨天於於公開市場進一步購回本金總額500萬元(美元．下同)的2019年10月票據,佔該票據初始發行本金總額約5%及於進一步購回前該票據未償還本金總額約5.15%.該集團將繼續監察市場狀況及財務結構,並可能於適當時候進一步購回優先票據.

該集團指,已於公開市場累計購回本金總額達800萬元的2019年10月票據,佔該票據初始發行本金總額約8%,將根據其條款及契約予以註銷.於註銷已進一步購回的票據後,2019年10月票據的未償還本金總額將為9200萬元.

築友智造科技(00726)公布,預製裝配式建築構件及產品的產量及產能利用率相較去年均已顯著增加.截至9月30日,預製裝配式建築構件及產品的產量達到27.24萬立方米,同比提升28.11%

該集團指,年內中標中城聯盟聯合採購帶來訂單增長,加上多個PC工廠投產,以及研發成果逐步落地,工廠數字化、自動化水平及構件標準化水平提升,推動產量增加.該集團執行董事郭衛強表示,預期內地預製裝配式建築產業的發展規模將持續迅猛增長.此外,該集團新增園林和裝飾業務正加速發展,與園林企業東珠生態成立合資公司,於9月底揭牌,將連同預製裝配式
建築構件及產品業務一起推動全產業鏈業務增長.

遠洋集團(03377)公布,連同合營公司及聯營公司在內,9月協議銷售額約162.7億元(人民幣．下同),按年升2%,銷售樓面面積約102.72萬平方米,每平方米銷售均價為約1.58萬元.

該集團指,今年首9個月累計銷售額約894.7億元,按年近18%,累計銷售樓面面積約500.57萬平方米,累計每平方米銷售均價約1.79萬元.

中國恆大（03333）引發的內房債務危機仍然影響市場投資氣氛。然而，券商大摩認為，內房違約風險及房地產市道疲弱等壞消息已大致反映在內房股價上，故把內房的評級由「與大市一致」上調至「吸引」。

內房債務危機方面，大摩相信監管機構及地方政府具經驗及有機制處理違約所帶來的系統性風險，並預期債務重組會在控股公司層面進行，項目公司及相關的地產項目在監管機構及地方政府的支持下，能繼續營運及推進。因此該行相信，內房債務危機所衍生的系統性風險在可控範圍之內。

房地產市道方面，大摩指出，過去3次內地樓市的下行周期出現在2011年、2014年及2018年，分別歷時9個月、15個月及10個月，始令房地產銷售由按年下跌轉回至按年增長。所以該行預期今年的房地產銷售依然疲弱，估計到明年第二季才出現初步復甦的跡象。

首選潤地龍湖融創

大摩又說，隨着內房估值低殘及政策鬆綁可能性提高，現時投資內房股的風險報酬（Risk-Reward）吸引。該行維持華潤置地（01109）、龍湖（00960），以及加入融創（01918），作為行業首選。

另外，內地財聯社報道，中國房地產業協會將於10月15日召集部分房企在京舉辦座談會。可能基於近期市場動盪，部分房企境況較困難，這次會議聽取房企意見及摸底。與會人員級別在公司的副總裁以上，預計該會議將具有風向標意義。

銷售首九個月趨升 預計全年表現持平
星島日報

中國房地產銷售旺季「金九銀十」今年不見蹤影，惟內房實際銷情並不差，以今年首9個月計，大多內房的銷售情況仍呈按年上升趨勢，其中更有房企的銷售金額按年升7成。有分析指，上月內房市場銷售快速下滑，主要因為按揭收緊，加上有買樓需求的市民持觀望態度，預計內房全年銷情按年持平。

踏入10月，多家內房公布其9月份銷售數據，惟大多表現失色。據觀點指數的研究顯示，今年9月份前100房企實現總銷售金額9547.6億元，按年減少近3成，而總銷售面積5791.6萬平方米，按年削減40.1%。其中融創中國（1918）9月份合同銷售金額466.5億元，較去年同期挫32.3%；合同銷售面積336.7萬平方米，較去年同期下滑31.4%。另中國金茂（817）9月份簽約銷售金額138億元，按年跌13.8%，簽約銷售建築面積60.2萬平方米，按年下降28.8%。

雖然近月內房市場遇冷，惟由於其上半年銷情旺盛，多家房企首三季的銷售數據仍按年錄得正增長，可見內房實際業績不差。觀點指數發布研究指出，年初至9月底止，前100房企實現總銷售金額按年增加13.8%，至逾10萬億元，而總銷售面積按年上升6.8%，至67775.7萬平方米。其中，融創中國及中國金茂的首9個月合同銷售金額，分別按年升21%及8.6%，至4618.2億元及1758億元。另外，綠城中國（3900）首9個月合同銷售金額較去年同期急增約76%，至約2005億；佳兆業（1638）的總合約銷售亦大增32.9%，至875.5億元。

星展銀行（香港）研究部中國房地產業分析主管王丹表示，上月內房市場銷售急劇轉冷，主要因為按揭收緊，加上中國恆大（3333）財困風波，導致有買樓需求的市民持觀望態度，憂慮地產商未能如期交樓。王丹預計，中國內房全年銷情按年持平，或會錄得輕微增長，因為內房上半年銷售情況良好，但料中國房企第四季的銷售量和金額有機會較去年同期減少2至3成。

先贖回35% 將獲8億股東貸款

內地房地產商資金緊絀危機持續發酵，繼中國恆大（03333）及花樣年（01777）未能如期償還美元債後，再有內房企業未能按時還款，惟各出其謀，試圖躲過債務違約的命運。當代置業（01107）昨天公布，尋求延遲償付一筆原定10月25日到期的2.5億美元、票息12.85厘的債券，並向投資者拋出方案，在原定到期日先贖回35%、即本金額8750萬美元的債券，以減少未償票據本金額，剩餘部分則延期3個月，至明年1月25日才償還，藉此避免任何潛在的償付違約。

集團同日宣布，公司主席兼控股股東張雷和總裁張鵬，有意向集團提供合共8億元人民幣的股東貸款，預期於未來2至3個月內完成。張雷稱，將視乎集團財務狀況適時考慮給予持續支持，以展現對集團業務發展堅定不移的信心。

受內房債務危機惡化衝擊，彭博中國高收益美元債券指數孳息率曾一度高見17.5%，為10年高位，多隻內房債券應聲急挫。

10．20前須九成持有人同意

在公布尋求延遲償付方案前，當代置業該筆美元債價格於上周五（8日）急插，每1美元面值買價近乎腰斬，降至約45美仙，昨天稍為反彈，曾回升至50.3美仙。當代置業股價昨逆市向下，跌2.1%，收報0.465元，創上市新低。

當代置業解釋，延長美元債到期日是為了改善流動性和現金流管理，避免有關票據項下任何潛在付款違約。投資者如果同意延遲償付，每持有1000美元面值的票據，可以獲得1美元同意費。該公司須在10月20日中歐時間下午5時前，獲得至少90%債券持有人的同意。

有交易員認為，以該債券價格目前僅處約50美仙水平而言，當代置業提出的方案尚算合理，債券持有人應會選擇延期，惟擔心由於通知期相當短，要取得90%債權人同意並不容易。據彭博統計，當代置業現時在市場上未償還美元債券總額約13.5億美元。

惠譽下調鑫苑置業至C級

另一家中國房地產商鑫苑置業，較早前也在新加坡交易所發公告，就即將於本周五（15日）到期、約2億美元債券進行要約交換，提供兩種選項，一是每1000美元本金金額，將獲得60美元現金，加上950美元本金、於2023年到期的新債券，票息14.2厘；另一方案是獲得10美元現金加上1000美元本金的新債券，同樣是票息14.2厘並於2023年到期。

國際評級機構惠譽日前發表報告，下調鑫苑置業的長期發行人違約評級，由「CCC」降至「C」，同時把其高級無抵押評級及存續債券評級也下調至「C」。惠譽提到，此前鑫苑置業宣布將本周五到期的2億美元高級票據進行要約交換，該交換的標準構成「困境債務交換」（distressed debt exchange）。如果公司提議的要約交換得到實施，其長期發行人違約評級將會進一步下調至有限違約（RD）。

仍然停牌的花樣年控股（01777）旗下花樣年集團（中國）宣布，調整該公司相關債券在上海證交所的交易方式，僅在固定收益證券綜合電子平台上採取報價、詢價和協議交易方式進行，並由中證登記結算提供逐筆金額結算。

轉固定收益平台遏恐慌

公告提到，中誠信國際調低花樣年集團（中國）主體及相關債項信用等級，並將其列入可能降級的觀察名單，花樣年集團（中國）主體和相關債券債項信用等級由AA+降至A，評級展望仍為「負面」。

路透引述市場人士解釋，交易所公司債一般會在評級低於AA後停止競價交易，此前恆大（03333）也是如此。而把交易轉入專業投資者為主的固定收益平台後，在一定程度上可抑制恐慌情緒擴散，降低市場波幅。

上周五，花樣年兩期境內公司債暴跌，其中2022年到期的「19花樣02」債價「腰斬」，暴瀉54.19%，並臨時停牌。至於今年12月到期的「18花樣年」，當天盤中亦一度跌逾兩成，隨即停牌。

花樣年集團（中國）公告稱，花樣年控股已委任華利安（中國）有限公司為其財務顧問，盛德律師事務所為其法律顧問，以評估集團的資本架構、集團的流動資金，探尋所有緩解當前流動資金問題的可行解決方案。花樣年集團（中國）、花樣年控股及/或關聯公司擬通過出售資產，以增強短期償債能力。

另外，花樣年控股昨日宣布，獨立非執董何敏及王沛詩已辭任，昨日起生效。兩人辭任後，董事會內僅包括一名獨立非執行董事，由於並無獨立非執行董事擁有適當專業資格，或具備適當會計或相關財務管理專長，未能符合上市規則的規定。該公司謂會盡最大努力，在切實可行情況下盡快物色合適人選以填補空缺。

提供1556伙 近3年最大規模新盤

今年推售的逾千伙大型新盤規模一個比一個大，由九建（00034）發展的將軍澳石角路1號昨日命名為海茵莊園，不但伙數達1556個、創一手盤近3年最多，項目最細單位實用面積只有約200方呎，料細絕將軍澳新盤，發展商預告最快月內開價。

新一份《施政報告》掃走樓市多項不明朗因素，發展商即啟動推盤大計。九建繼2018年10月推售油塘海傲灣後，相隔約3年再有新作。九建（市務及銷售部）高級銷售經理陳淑芳指出，集團部署下周上載海茵莊園樓書，示範單位籌備亦至尾聲，有望下周對外開放，預計月內開價，定價參考同區二手相近面積及類型的單位成交價。

九建預告最快月內開價

她指出，海茵莊園由2座樓高38層的住宅大廈組成，提供1556伙，涵蓋開放式至3房戶，實用面積約200方呎至逾800方呎，開放式及一房佔全盤伙數約90%，而3房單位全屬特色戶。

翻查資料，海茵莊園涉及伙數不但屬今年推出的逾千伙大盤中最多，亦創本港新盤規模近3年來最大，僅比2019年1月推售的中國海外（00688）大埔天鑽的1620伙，少64伙。

海茵莊園除伙數多，亦為日出康城一帶住宅首度提供開放式單位，實用面積最細僅約200方呎，料打破2017年3月會德豐地產MONTEREY（當時以實用面積最細僅239方呎）創下的區內新盤面積最細紀錄。

事實上，將軍澳近年的新盤面積「愈劏愈細」，如會德豐地產2016年5月推出SAVANNAH時，當時最細單位實用面積288方呎，已屬區內新盤新低，其後華懋集團海翩滙把最細紀錄再推至實用面積僅249方呎。

需求較弱 小型單位區內少見

香港置業分區董事劉浩勤指出，將軍澳樓市買家集中家庭及換樓客，對實用面積250方呎以下的細單位需求較細，故上述面積單位在該區較為少見。目前全區僅約6個二手放盤單位實用面積小於250方呎，私樓只佔一伙，正是前述提及當年面積一度細絕區內新盤的MONTEREY 3座極低層開放式戶，實用面積239方呎，連94方呎平台，業主叫價700萬元，意向呎價29289元。

其餘5個分別為3個居屋寶明苑單位及2個公屋景林邨單位，實用面積164方呎至213方呎，各以已補地價338萬至420萬元放售，意向呎價17920至20610元。叫價最進取屬景林邨6座景桃樓高層27室原則開放式單位，實用面積164方呎，業主以已補地價338萬元放售。

至於毗鄰海茵莊園的日出康城，現時只餘會德豐地產發展的MARINI及南豐旗下LP10尚有貨尾供應，前者尚餘一伙，後者則約有167伙待售，惟均沒有實用面積250方呎以下的單位供應。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，新一份《施政報告》沒有推出辣招措施，對樓市屬正面訊號，加上近期股市回穩，均有利發展商推盤，相信市場對各類新盤有需求，「絕對有足夠購買力吸納（新盤供應）」，估計最樂觀情況下，本月全月一手成交有望錄得約2500宗，創今年單月最多。

港島區豪宅物業備受市場垂青，東半山大坑道雅居全幢獲培新集團斥資約12.4億元收購，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達6.89萬元，較早前推出招標時的市值大幅高出約38%，將重建作長線收租用途。

根據土地註冊處資料，大坑道341號至343號雅居，上月13日以約12.4億元售出，新買家為TH PROPERTIES LIMITED，登記地址與培新集團總部相同。據了解，項目早前以招標形式放售，當時估值約9億元，最新成交價較之高出約38%。

雅居落成近60年，現為一幢5層高住宅物業，包括4層住宅及1層車庫，共提供8個住宅單位，單位實用面積約2024方呎至2077方呎。項目地盤面積約1.1萬方呎，可建總樓面約1.8萬方呎，以成交價計，樓面呎價約6.89萬元。

擬重建低密度豪宅 長線收租

項目原業主為已故老牌發展商潘新安旗下信義企業，資料顯示，該地皮於1955年12月以22萬元購入，其後自行興建成雅居，一直收租多年，未有拆售，最新成交價較66年前大幅高出5635倍。

培新集團總監吳美綺確認集團已購入雅居全幢，她指出，上址佔地逾1萬方呎，相當罕有，適合重建作低密度豪宅。由於現時項目的租金較市值為低，待租約完結後便會展開重建，初步擬以原有地積比，重建一幢提供6至8伙的低密度豪宅，只作長線收租，不會出售。

吳美綺重申，該地盤目前有高度限制，亦可補地價以增加可建樓面面積及高度，屆時可建總樓面有機會增至約2.3萬方呎，但集團未有最終定案。

培新集團近年主要集中海外物業投資，是次屬過去4年來首度在港斥資購入全幢物業。

吳美綺指出，因政府官地價錢甚高，故集團集中在私人市場覓地，優先考慮供應罕有的港島區豪宅地。

傳統暑假租賃旺季過後，今年9月租金走勢隨即回軟。中原地產最新公布，主要反映私人住宅租金走勢的中原城市租金指數（CRI）於9月報115.82，今年3月至8月連續6個月的升浪「斷纜」，按月轉跌0.25%；而9月的CRI相對6月錄得1.62%漲幅。中原地產預計，第四季租金升勢將減慢，料指數於高位窄幅爭持。

九龍盤源增 租金跌1.62%

根據中原地產的數據，4個分區的租金指數於9月「三升一跌」，新界東CRI按月勁飆1.07%，最新報138.83，創21個月新高，連漲7個月共9.39%；新界西CRI錄得0.98%升幅，最新報148.31，創24個月高位，連漲6個月共5.48%；港島區CRI亦按月增0.33%，至112.24。

不過，九龍區CRI則逆市急跌1.62%，9月報105.89。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇解釋，九龍區租盤供應增加，拖累該區租金回軟，結束連續6個月的升勢。

以過去3個月計，四區同錄得升幅，9月新界東租金較6月飆4.32%，同期新界西租金揚3.03%，九龍區租金漲0.28%，港島區租金錄約0.23%升幅。

四區按季同錄漲幅

CRI是根據中原集團新簽租約，選取133個中原城市指數成份屋苑，計算各個成份屋苑總租值的每月變化，經過加權計算後，每月公布前一個月的指數。各成份屋苑的實呎租金，是經過景觀、方向和層數等因素的調整，而非直接計算個別單位平均呎租的升跌。

私人住宅樓價近月破頂後略為回落。美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（11日）公布的指數報175.79點，按周降0.18%，連跌兩周共0.26%。

港島區逆市升1.7%

美聯數據顯示，最新一周跌勢由九龍區和新界區帶動，「美聯九龍樓價指數」最新報173.96點，按周跌0.71%，連降兩周共1.46%；「美聯新界樓價指數」按周錄得0.41%跌幅，報163.86點。港島區樓價逆市向上，「美聯港島樓價指數」最新錄得194.91點，連跌3周後首次回升，按周飆1.7%。

至於按美聯物業網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新報61.8點，按周微跌0.4點或0.6%，連跌5周共6.8點或9.9%。

減諮詢程序同步 有望10年內完成首地

北部都會區預計期要20至25年時間建成，將會從4方向「拆牆鬆綁」精簡程序。按照現有程序估算，能夠加快規劃3至4年，預計由規劃到獲得首幅土地時間，有望縮短至10年內。

按照現有新市鎮、填海的一般程序，須經過可行性研究，再經過規劃及工程研究（P&E）及公眾諮詢、環評以及多項法定規劃程序等，粗略估計最快仍然要12.5至16年時間，才能夠有首幅土地作發展，在16至20年時間才有首批單位入伙。

規劃時間 縮至9.5至12.5年

事實上，當局亦表明，加快北部都會區落實須改革行政機制及工作流程，包括修改《城市規劃條例》、《環境影響評估條例》、《收回土地條例》等多條法例，而發展局早前亦透露，改革將會從4方向着手，包括1)縮減法定程序時間、2)減省重複工序、3)同步進行不同程序，以及4)理順不合時宜或有爭議的安排。

參考政府構思的改革方向，例如現有3輪的公眾諮詢程序，有機會縮減至2輪，減省屬於概念階段的首階段諮詢，直接走進初步發展大綱圖諮詢（PODP）階段，而環評程序方面亦有機會修訂，未必需要長遠18至24個月個月的季節性生境評估，預計這方面能夠加快發展流程1.5年至2年。

至於當局亦希望在制定分區計劃大綱圖的流程，能夠跟新界收地，或者填海工程同步，亦能夠加快發展流程大約17個月。連同上述其他改革，粗略估計能夠加快3至3.5年時間，將規劃新市鎮或填海時間縮短至9.5年至12.5年。

團結基金認同精簡程序

除了新發展區計劃外，按照政府早前透露，亦有意縮短城規會流程，由現時修訂分區計劃大綱圖需要最長17個月，包括兩個月公眾諮詢、9個月流程以及行政長官最多延長6個月，希望縮減一半時間，除了大型項目受惠外，預計部分綠化地改劃，以至私人發展申請亦有望加快。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺認同精簡程序方向，估計可加快3至4年時間，特別是過往首階段公眾諮詢都是抽象概念性方向，公眾亦難於提出具體構思。他又建議，將標準補地價擴展至所有農地，相信亦能加快1年。

長春社公共事務經理吳希文則指，每個程序有其必要性，縮短城規會公眾諮詢時間將令市民表達意見渠道減少，而現時政府進行生態評估相當有彈性，除了濕地相關土地需要較長的季節性調查外，其餘不一定做6至12個月，認為政府精簡程序應從部門之間的協調着手。

施政報告提出的「北部都會區」發展，以及把工廈「標準金額」補地價先導計劃延伸至新界新發展區等措施，市場人士相信，「北部都會區」發展藍圖，由於有鐵路配合，將有利於合共持有約1億方呎新界農地儲備的各大發展商加快農地轉換的速度，不但可以釋放土地價值，亦可以加快增加私人住宅單位，令土地價值顯現。

四大地產商新界土儲1億呎

目前本港的主要發展商持有大量新界農地。綜合發展商年報及市場消息指，單計四大發展商（長實、新地、恆地及新世界）已合共持有逾1億方呎的農地儲備，當中以恆基地產持有最多，涉約4,460萬方呎，其次為新地，持有約3,100萬方呎。

施政報告亦指出，將會延伸工廈「標準金額」補地價先導計劃至新界新發展區「加強版傳統新巿鎮發展模式」下的原址換地申請，目標是明年首季推出，屆時會提供具體做法。據消息透露，該計劃會先考慮應用在古洞北?粉嶺北新發展區及洪水橋新發展區。

現時不少發展商已就旗下新界土地申請換地，預計延伸工廈「標準金額」補地價計劃至新界新發展區後，不少發展商的旗下項目可受惠。根據恆地最新年報顯示，集團於粉嶺北及古洞北新發展區內現有138萬方呎土地，其中粉嶺北有3幅土地，共涉約逾60萬方呎土地已向政府申請換地，預計可提供共約303萬方呎的住宅樓面面積及約44萬方呎的商場樓面面積。

新世界旗下位於上水烏鴉落陽石湖新村附近的地皮，已經於2016年就該地皮申請原址換地，地盤面積涉及逾35萬方呎；系內或有關公司上月底向城規會申請擬議將元朗牛潭尾丈量約份第105約多個地段連同政府土地，發展4幢樓高不多於35層的住宅物業，提供單位達1,980伙，單位平均面積約614方呎。長實、泛海及資本策略等發展商亦在新發展區內持有土地，並已陸續向城規會申請規劃許可作發展，最終預計亦可受惠。

中小地產商謀增新界地皮

政府積極增加土地供應，包括將建設5條全新的鐵路項目，未來將以「鐵路＋物業」形式發展，中洲置業營銷策劃總監楊聰永認為，現時於市區已難以令中小型發展商增加土地儲備，此舉將有利中小型發展商吸納土地儲備，繼續參與香港地產發展，亦可解決剛性房屋需求，令香港樓價平穩發展。

中原高級分區經理胡洛勇表示，西半山峰景大廈中層B室，991方呎，2房套間隔，以1620萬售出，呎價16347元。原業主於1967年以4萬元買入，持貨54年，帳面獲利1616萬，單位升值404倍。