景文科大財金系副教授、房產專家張定煊在臉書指出，美國2021年8月消費者物價指數（CPI）年增5.3％，排除能源與物價指數年增4.0％，通膨陰影壟罩整個美國。至於台灣通膨疑慮，終於成為房市的最後引爆點，恐慌的置產族跟觀望的首購族衝入房市，台灣房市開始遍地開花。

張定煊指出，在美國的親朋好友都知道，他們感受到物價上漲率絕對超過這些公布的數字，台灣的CPI是2.63％，台灣民眾感受到的物價上漲壓力，也是高於這個數字。張定煊認為，CPI跟民眾感受脫節，跟它裡面所設定的權重還有調查方法都有關係，要怎麼計算有其理由，但是我們政府官員必須要了解它應用的侷限性，老是在那邊說只是季節性蔬菜漲了，只是油價漲了，蚵仔麵線沒有漲，「不知道是在安慰民眾還是欺騙自己，就會導致很嚴重的錯誤決策」。

張定煊表示，因為通膨問題讓許多剛性需求出籠，不過建商也不見得要高興得太早，之前的預售案，要是土地成本拿得很高，還不曉得得用多少營造成本才能完工，即使沒爛尾，用工程品質來節約成本，消費者就吃虧大了。

至於偏好先建後售的高雄房市，受到的衝擊偏小，真正自用首購族，咬著牙進場的，也要特別留意自身的財務狀況，自身的所得也是能夠隨著通膨調升，不然等到交屋時，萬一要面對3％以上的房貸利率，要估計一下自己是否承擔得起。

張定煊說明，金融海嘯前，台灣沒有通膨，房貸利率也是2.5％以上的水準，資金退場加上成本推升通膨的情況下，3％以上不算太離譜的估計。

美國這次通膨高升，主要也是透過印鈔大撒幣想要製造需求拉動的通膨來刺激經濟，只是沒料到全球疫情所導致的供應鏈斷鏈問題，老是想要透過貿易戰制裁大陸，北京當局索性把電閘拉起來，把高耗能高汙染低附加價值的產品線停掉，讓美國麻煩大了。

如今貨幣炸彈拆得不好可能變成停滯性通膨，貨幣工具就完全無法使用，美國聯準會老是說沒事，把貨幣氣球越吹越大，現在終於面臨吹爆的危機。

張定煊警告，氾濫的貨幣收得快，房市股市泡沫立刻崩潰，若收得慢則是遭到通膨摧毀經濟，現在完全是看老天保不保佑美國。話鋒一轉，指出台灣也是一樣，老是說房市的漲幅還好，現在房市羊群應開始成形，變得不太好了，他預估仍是說還好，這樣就不會有太大動作，一樣是看老天保不保佑台灣。

張定煊表示，若北京當局真的堅持走產業升級的道路，汰除高耗能高汙染產業低附加價值產業，過去提供大量廉價商品的世界工廠將一去不復返，其他新興市場的供電能力與勞動力恐怕難以填補這個缺口，會讓通膨持續困擾全球，台灣民眾必須做好輸入性通膨的準備。

仲量聯行12日公布2021年第三季商用不動產市場季報，董事總經理趙正義表示，A辦供給緊俏，下波新供給要等到2022~2023年，屆時成交量將會往上衝，預期2022年A辦每坪月租將挑戰3,000元的歷史最高點，這兩年每年漲幅有2~3％的空間。

仲量聯行副總劉建宇12日表示，台北市辦公市場今年第三季平均租金再度創下20年新高，每坪月租達2,847元，年漲幅1.3％；平均空置率僅2.4％，稍微比去年同期攀升0.3％，不過需求仍殷切、新增供給短缺，因此租金再改寫新高。其中以信義計畫區租金最高，每坪平均達3,435元，年漲幅0.7％，空置率0.9％。

劉建宇表示，今年釋出二棟辦公大樓，早在去年已全部被預租一空；2022年將會有「台北大巨蛋」、「玉山敦北」大樓完工，2023年也只有三棟可供釋出招租，包括「國泰松江」、「皇翔台汽北站」、「富邦A25」；其中「富邦A25」，早在2019年就開始預租，目前開價每坪達5,000元。

趙正義表示，現在沒有新完工的大樓可租、物件比較少，所以還沒完工的樓，就先被「指腹為婚」。據統計，目前台北市有將近一半A級辦公樓屋齡已達20年，以後一定會有換屋潮，這些都是潛在換屋需求；預期2022~2023年新供給釋出之際，成交量將會往上衝，2022年每坪月租將上看3,000元的歷史高點，這兩年預期每年都可望有2~3％的漲幅。另外，台北市另一個熱區，位於南港。 劉建宇表示，南港有些辦公樓的租金水準，已超越台北市部分A辦大樓。

趙正義表示，以南港台肥C2來說，今年底可以取得使照，可釋出約四、五千坪，在東區門戶計畫推動下前景看好；冠德建設9月也標下台電北儲都更案，當時共吸引八家投資人投標，全部是上市公司，競爭相當激烈；至於產品規劃，因為南港未來辦公價格不一定會比住宅還低，所以有四家都規劃辦公。據悉，目前冠德得標後，會有一半作住宅、一半作商辦。

台南安定地價飆 建商推住宅大樓卡位
台南建地價格飆速上漲，南台南新都心地價半年從52.8萬元漲至63萬元、漲幅19.32％，最接近南科台積電的台南安定區，地價飆更狠，從去年4月的每坪16萬元，漲到現在的28萬元，一年半飆漲75％，該區房價也衝破每坪20萬元，新案開價上看30萬元。

台南房市在安平區、安南區、南台南副都心、以及東區，因為房價持續高漲，建商搶進推出大樓建案，而向來屬於「大樓住宅沙漠」的安定區，首度有建商興建住宅大樓，台南安定區將不再清一色是華廈和透天產品。

第一個前進安定區推出大樓的興悅地產總經理李鴻岳表示，家族企業過去都是以興建企業廠辦為主，自己則有七年在美國紐約市興建飯店與商辦的資歷，此次，在台灣推出第一個住宅建築個案，便選擇台南市安定區，因為，這個建案基地距離科台積電A18廠，車程大約只有三分半鐘，距離樹谷園區只要二分鐘。

李鴻岳表示，台南安定區目前都以透天或華廈為主，興悅「HIGH LINE」建案將是第一個住宅大樓，規劃13層高，120戶的2房和3房產品，也是安定區迄今最高的建案。該案將採結構銷售，每坪開價尚未確定，但將接近30萬元，預定2024年底到2025年初完工交屋。

李鴻岳指出，由於建商看好安定區房市前景，該區目前地價每坪已從去年4月的16萬元，漲到28萬元，等於一年半的時間，飆漲75％。

在台南房市熱潮中，地價已現飆漲風，除了安定區，台南副都心（又稱南台南新都心）計劃區，達麗建設在去年4月以每坪53.5萬元，標下3,141坪建地之後，去年底，同區域的地價已漲至每坪近63萬元，半年漲17.76％。

中央銀行於9/23召開理監事會，會後有一個記者會發佈幾項重要的訊息，第一，央行的基本利率凍結維持1.125％，因為台灣有些企業發展很成功，但也因疫情關係，不少企業或個人受到影響，使得收入狀況不甚理想，央行體恤所有人民，在利息部分維持凍結不升息的局面。

但是，在房地產的部分，央行讀到了兩個數據，第一是對建商土融、建融的放款餘額，每月都在增加中，目前約有2兆7千億的土建融放款；第二，一般的房屋貸款，目前約有8兆6千多億，且每月以2百億左右的速度成長中，解讀出房地產的熱絡仍持續增溫，並沒有下降的趨勢。

這波第三次的選擇性信用管制，其中有三部分跟房地產界息息相關，第一是工業區的土地，如果沒有即時開發，對於工業區的融資將限縮，如已辦貸款而一年內尚未開發，將限期局部歸還，來抑制工業區土地的再上漲，這波台商資金回流，有局部的資金已進入工業區，土地已漲了30％，使得真正需要工業地蓋工廠的企業成本增加，所以，央行對工業區的土地實施選擇性信用管制。

第二，對於住宅、商業用地的土地融資借款，由原本成數7~8成，第二次信用管制只有65成，其中10％要保留到取得建照開工後，才可以撥款，而第三次的信用管制，土融不能超過6成，且其中10％需保留到取得建照開工後才可以撥款，使自有資金需提高到一倍，這對建商買地來擴大其規模限縮得更緊了，對建商開發、推案的時程也會拉長，有抑制搶購土地的現象。

第三，關於個人、自然人購屋時，第二戶房貸不得有寬限期且貸款成數不能超過六成，交屋後必須按月繳交本金與利息，這會讓投資客的資金有所限制，央行此舉卻有助於投資客減少1-2成。

此次，央行第三波的信用管制，對於房市過熱可降溫，第一，對工業區土地的炒作有所抑制，可壓抑工業區土地的再上漲；第二，住宅、商業區建商需要的土地，也因為土融成數降低，讓取地的速度和規模更加謹慎，建商未來推案的速度將全面放緩，第三，對投資客、自然人第二戶貸款取消寬限期，可壓抑投資客擴張自己的信用，把房子留給真正的自住客。

以上央行的措施，依穆老師來看，處理變通上愈來愈強且能擊中要害，讓房地產交易的秩序漸漸走向理性化，對房地產短期會壓抑，長期可建立較合理的房市環境。

少子化加上老年化趨勢，扶幼比和扶老比在2020年進入黃金交叉，扶老比例超越扶幼，三明治世代的壓力有增無減，扶幼比十年來減少了2.84個百分點，為17.53%，不過扶老比則增加了8.67個百分點，達23.37%，房仲業者觀察，青壯人口撫養壓力高居不下，衍生了房市「小宅蝸居族」、「長租樂天族」、「躺平繼承族」三種新生態族群。

根據國發會資料統計，十年前平均一個青壯人口需扶養0.147個老人，及0.204個小孩，隨著人口老化及出生率降低，現今平均一個青壯人口扶養0.234個老人，及0.175個小孩，等於每個青壯人口扶養的人數在十年間增加了0.06人，撫養壓力有增無減。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，現代醫療進步、壽命延長，以及家庭觀念改變，使扶老比持續提升，過去農業時代以大家庭為主，子女生養眾多，共同或輪流撫養長輩也較不吃力；但隨著小家庭觀念興起，許多家庭不生或只生一胎，雖然減輕了自己養育子女的壓力，卻也在無形中加重了未來子女照顧雙親的擔子。

張旭嵐表示，少子化及老年化的趨勢下，三明治世代的壓力有增無減，這也讓房市產生了三種新生態。第一種為「小宅蝸居族」，稍有能力買房或透過雙薪收入成家的家庭，因生活負擔和撫養壓力大，只好買間低總價小宅，並減少生育，藉以降低負擔，但也持續造成少子化趨勢。

第二種「長租樂天族」，部分年輕人無法靠爸媽，又無法獨立買房，乾脆說服自己「買不如租」，雖然沒有資產，但也不會有負債，及時行樂最快活；第三種則是「躺平繼承族」，習慣和父母同住的獨生子女，或因無力負擔房價而賴在家啃老者，因不想努力賺錢購屋，索性就仰賴父母庇蔭，早早躺平等繼承。

有「台北捷運網最後拼圖」之稱的台北環狀線東環進入環評階段，新北環狀線的南、北環段預計2022年第1季開工，將整合環狀線串聯銜接，成為「雙北雙環」。鄉林不動產研究室今（12）日指出，預期捷運沿線的房市，醞釀下波漲風。

鄉林不動產研究室今天表示，雙北環狀線未來完工通車後，可望提升捷運轉乘效率，更可解決南港內湖軟體科學園區塞車問題，景美與新店區更形同打通任督二脈，可望快速磁吸人口移居，眼尖的建商發現這塊新大陸，已經提前上演卡位戰。

鄉林指出，捷運環狀線南北環段由現行第一階段的營運路線，各向南、北方向延伸成完整環線圈，南端自大坪林站行經文山區至動物園站，與文湖線交會轉乘。

至於北端，則由新北產業園區站經由新莊、五股、蘆洲、三重、士林，進入中山區與文湖線劍南路站交會，串成三環六線路網的第一環；未來東環線起自文湖線「劍南路站」，終點與動物園站銜接，全長13.25公里，被視為內湖交通的唯一解方。

新北市政府日前針對「新北市三環六線正在實現」專題報告，統計自100年新北市升格後至109年底環狀線所在各里的人口變化情形，在環狀線14個捷運站中，位於新莊的「幸福站」，所在的頭前里，人口從100年底4,528人增至109年底的9,756人，人口增幅逾一倍。

鄉林不動產研究室指出，捷運經過的新市鎮磁吸大量移居人口，像桃園機場捷運經過的A9林口站所在的南勢里與湖南里，人口已超過2.7萬人，成為新北市超級大里。

未來環狀線的南北環線串連之後，可望再添利多題材，新店、景美區也可藉環狀線，縮短與板橋新莊、南港內湖的時空，擴大雙北經濟生活圈。南環段文山區景美、木柵政大商圈，還有起點的新店大坪林站周邊，可能會有一波跨區移民潮，目前文山區公所站周邊已有不少新建案推出，房價站上7字頭。

而北環段自五股區跨越三重、蘆洲，與台北士林區劍南路站銜接，吸引首購族目光，新北未來10年願景將以新店十四張到蘆南蘆北為南北端點的3條微笑曲線，加上板橋新板特區、新莊副都心與三重第二行政中心的3個軸心，推動整體開發。

其中，三重第二行政中心將在明年1月動工2026年完工，士林區和三重區兩端房市，今年初已經醞釀過一波補漲。

像是房價基期較低的三重區就成為自住族群首選，鄉林建設年初在三重區推出的「鄉林恆美」，短短三個月時間就完銷，印證了剛性需求依舊不減。

鄉林不動產研究室表示，雙北的南環段與東環段工程的啟動，讓新北市「三環六線」計畫又往前邁向一大步。尤其是南環段沿線北市文山區、新北新店區以及北環段士林區、三重、蘆洲區，因為原本就是家戶集中的區域，未來在雙北環狀捷運加持下，比價、補漲行情可期，成為建商爭相插旗的熱區。

彰化縣長王惠美11日宣布「振興經濟、彰化加碼」方案，其中，最大獎－頭獎是彰化伸港青年住宅一戶，價值上百萬元，縣府預計分三次抽出青年住宅，每次抽一戶、共有三戶，若中獎者不領房，也可領取等值現金。

另外，二獎是彰化在地產業「摩特動力」生產製造的電動機車1輛，市價逾5.89萬元，共計100輛，民眾上網登錄後，自10月15日起到明年6月30日止，在彰化消費滿200元以上，就有中獎的機會。

此外，該活動還有1.8萬個的現金紅包獎，有2萬元、1萬元、5,000元、2,000元及1,000元與500元等，民眾憑消費滿200元以上的發票、免用統一發票收據或台灣pay消費明細，只要在10月15日起到明年6月30日止，上網登錄，即可參加抽獎。此次活動分三次抽獎，分別在明年1月、4月及7月抽獎，希望透過舉辦抽獎活動，歡迎全國民眾來彰化消費、拚經濟。

王惠美指出，彰化在地產業、商圈與觀光工廠也很給力，彰化縣旅遊產業協會整合彰化縣的觀光工廠、休閒農場、在地商圈、餐飲業者、交通業者，及伴手禮業者等，加碼推出「彰化安心遊五倍券」，有三大主軸「商品買一送一」、「鹿港廟口商圈吃透透」及「遨遊彰化景點自由配」優惠活動。

一般認為住家大樓或隔壁有宮廟，對房價不利，但實價揭露，位於北市林森商圈的雲霄大廈，雖然大樓6樓有一間「狐仙堂」，不過近一年平均成交價一坪53萬元左右，和周邊相當，先前5樓戶轉手，屋主也有125萬元獲利。

另外隔壁的金蓬萊大樓，今年4月11樓戶交易，房價也從最早505萬，漲到625萬，再漲到708萬，累計漲幅約四成。

雲霄大廈位於北市中山區長春路、林森北路，為樓高12層住商混合大樓，屋齡已44年，大樓從一房到三房都有。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，這類大樓在林森商圈相當多，雲霄大廈和其他大樓不同的是，該大樓內有一間狐仙廟，並在大樓設有廣告招牌，相當搶眼。

陳炳辰表示，由於宮廟常有噪音，且出入複雜，一般人多視為嫌惡設施，住宅周邊若有宮廟，行情多會低於區域行情，在大樓社區內有這類設施，一般也認為對房價相當不利。

不過雲霄大廈雖有狐仙廟，但行情似未受到影響，觀察近年交易，成交價從先前四字頭，目前多來到五字頭，和周邊住商混合大樓相當，另外先前5樓交易，屋主以1,375萬元買入，以1,500萬元賣出，也有125萬元獲利。

陳炳辰表示，也許狐仙廟訴求招桃花招財運，可能不少人不介意，不過推測主要還是林森商圈氛圍特殊，套房物件相當熱租，這類社區目前的價碼推估，租金投報率都可來到3-4%，長期持有入手成本低，內部稍有裝潢，還能再增投報效益，因此買氣熱絡。

不過陳炳辰提醒，這類社區雖然價格相對便宜，但住戶複雜度高，社區屋齡又老舊，未必適合自住，投資也得注意，出於林森商圈入駐產業不算單純，租客亦然，出租物件恐衍伸風險，得有一定的相關經驗，富貴險中求也非人人可求。

「台北捷運網最後拼圖」台北環狀線東環進入環評階段，新北環狀線的南、北環段也預計明年第一季開工，鄉林不動產研究室今（12）日指出，未來雙北環狀線完工後，可解決內科、南軟園區塞車問題，景美與新店也打通任督二脈，可望快速磁吸人口移居，眼尖的建商發現這塊新大陸，已經提前上演卡位戰。

捷運環狀線南北環段由現行第一階段的營運路線，各向南、北方向延伸成完整環線圈。南端自大坪林站延至動物園站，與文湖線交會轉乘；北端則由新北產業園區站經由新莊、五股、蘆洲、三重、士林，進入中山區與文湖線劍南路站交會，串成三環六線路網的第一環。

東環線則起自文湖線「劍南路站」，終點與動物園站銜接，全長13.25公里，被視為內湖交通的唯一解方。

新北市政府日前針對「新北市三環六線正在實現」專題報告，統計自100年新北市升格後至109年底環狀線所在各里的人口變化情形，在環狀線14個捷運站中，位於新莊的「幸福站」，所在的頭前里，人口從100年底4,528人增至109年底的9,756人，人口增幅逾一倍。

鄉林不動產研究室指出，未來環狀線的南北環線串連之後，可望再添利多題材，新店、景美區也可藉環狀線，縮短與板橋新莊、南港內湖的時空，擴大雙北經濟生活圈。南環段文山區景美、木柵政大商圈，還有起點的新店大坪林站周邊，可能會有一波跨區移民潮，目前文山區公所站周邊已有不少新建案推出，房價站上7字頭。

北環段自五股區跨越三重、蘆洲，與台北士林區劍南路站銜接，吸引首購族目光，新北未來10年願景將以新店十四張到蘆南蘆北為南北端點的3條微笑曲線，加上板橋新板特區、新莊副都心與三重第二行政中心的3個軸心，推動整體開發。

其中，三重第二行政中心將在明年1月動工2026年完工，士林區和三重區兩端房市，今年初已經醞釀過一波補漲，像是房價基期較低的三重區就成為自住族群首選，如鄉林建設在三重區推出的「鄉林恆美」就在三個月內完銷。

鄉林不動產研究室表示，雙北的南環段與東環段工程的啟動，讓新北市三環六線計畫又往前邁向一大步。尤其是南環段沿線北市文山區、新北新店區以及北環段士林區、三重、蘆洲區，因為原本就是家戶集中的區域，未來在雙北環狀捷運加持下，比價、補漲行情可期，成為建商爭相插旗的熱區。

北部房價高，讓想買房的人只能往外縣市找尋，但房市逐漸升溫，就連南部的房價也不便宜，一名網友透露朋友夫妻倆都是公務人員，想在高雄買房子，沒想到卻被高雄的房價嚇到，讓他忍不住想問「雙公職在高雄買房會太硬嗎？」
原PO在PTT寫道有位朋友是公職身分，月薪有50K，最近準備要調回家鄉「高雄」，而朋友的太太同樣也在高雄擔任公職，但他不太清楚薪水多少。原PO說朋友夫妻倆考慮要在高雄置產，但隨便問都是1300萬、1400萬、1500萬等千萬元起跳，兩夫妻無奈地說「買下去，孩子都不用生了」，這也讓原PO好奇想知道大家會想買嗎？

貼文引起熱烈討論，「火車站附近的電梯大樓好像有不到1000萬的？你說的這個價位在高雄應該能買到不錯的吧？」、「1000多萬可以買透天了」、「我和女朋友雙國營，都不知道高雄能買在哪了」、「買不起不會買中古的喔？」、「如果高雄買不起，那真的超級魯」、「去高雄版問吧！上面這些都搞不清楚狀況的，高雄蛋黃區中古（20年）大樓都要1000萬，楠梓橋頭也炒作得很可怕」。

也有網友認為公職身分再加上選擇地點在南部，根本不需要考慮太多，「雙公職輕鬆買好嗎？整天說生活品質下降，買房不就是個提昇？」、「高雄房價比台北低很多了，感情穩定又決定久留高雄可以考慮吧？這樣都不能買房，應該90%的新婚夫妻都沒辦法買了」、「兩人負擔1200萬還透天，很划算了要惜福，這種價位在北部只能是一戶，而且還不大」。

寶佳少東林家宏團隊入主的大華建設（2530），今年跨出雙北市、首度進入桃園推案，華建總經理吳裕國今（12）日在「青埔二期」開工典禮上表示，桃園擁有國家級建設、重大交通建設，加上民間投資共同參與，讓區域發展快速成型，不僅帶動人口快速增加，也成為建商推案的一級戰場之一，目前華建在桃園規劃新案就有六筆，將在未來陸續釋出，其中新團隊首筆新案「大華首捷」將在11、12月登場，每坪推案價將在3字頭，總銷初估36億元以上。

吳裕國指出，新團隊進駐華建後，積極衝刺營運，由於目前營建業面臨缺工問題，華建將採邊建邊售模式因應，今年以來在桃園已有A7、A4等土地開工，加計今日總銷逾36億元「青溪二期 （青溪B）」已動工，總計有三筆新案如期開工。

吳裕國強調，「青溪二期 （青溪B）」該案規劃明年第4季推出，基地規模達1,653.63坪，全案共216戶，規劃2~4房，每坪推案價將在3字頭；面對營建成本的飆漲，他指出，建商推案除了改採邊建邊售方式外，實際上產業面臨缺工問題，還是希望政府可以引進移工來解決。

寶佳入主華建後推案動作積極，今年雖然還有沒入帳來源，不過，按照規劃推案時程來看，市場預估2022年入帳金額約20億元、2023年及2024年入帳金額皆達60億元左右，而2025年隨著近年推案量放大，入帳金額則有機會挑戰150億元。

深物業A(000011)10月12日晚間發佈業績預告，預計2021年前三季度歸母淨利7.74億元，同比增長302.26%。報告期內，公司房地產板塊持續強化節點目標和資源保障協同，實現在建專案的全面提速周轉。

房地產市場發展須“穩”字當頭，地方政府應因城施策，一城一策，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，是房地產長效機制的核心內容，也為未來房地產市場調控指明了方向。

“金九銀十”是房地產市場傳統銷售旺季，每年過了九十月份，這一年銷售就近尾聲。所以每年房地產開發企業都在這期間加大推盤力度，豐富促銷手段，以期沖高業績，加速回款，也好讓全年的資料更好看些。從今年九月份和“十一”長假各地市場情況來看，過去曾在“金九銀十”出現的搶房潮、日光碟等熱鬧場景難覓蹤影，樓市總體觀望情緒濃。

58安居客房產研究院資料顯示，其重點監測的63個城市中，有55個城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達47%。中國指數研究院的資料顯示，今年“十一”長假期間，其重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，二、三、四線城市市場降溫更為明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。一些三四線城市售樓處甚至出現鮮有購房者問津的情況。就連上半年火爆的北京熱點區域學區房市場，成交量也明顯下降，且出現價格鬆動。

從以上統計資料和市場情況看，房地產市場總體趨冷，一些過去高燒不退的城市和區域在退燒。原因在於密集的房地產調控措施持續發力，調控效果不斷顯現，市場逐步回歸理性。當前市場降溫比較重要的原因在於金融調控下銀行貸款收緊，一些城市房貸額度緊張，貸款週期拉長，購房者從銀行取得購房貸款需要排隊。此外，多地出臺二手房指導價，也對穩定二手房市場預期，避免違規資金進入市場炒作房價起到了積極作用。

同樣熱情不高的還有土地市場。房企“三道紅線”和房地產貸款集中度管理等金融調控政策疊加，企業降杠杆、降負債，經營趨穩。同時，當前一些房企資金相對不充裕，限價等調控措施攤薄利潤，加之對後市持觀望態度等因素導致拿地積極性受到影響，以致當前土地市場也開始降溫。正在進行的新一輪土地集中出讓，土地“流拍”、暫停出讓的情況時有發生。

當前，房地產市場分化仍十分明顯，調控“一城一策”的特點更加突出。一些城市仍在繼續完善房地產調控，出臺“打補丁”“堵漏洞”等措施，比如東莞近日出臺了二手房指導價。截至目前，已有超過十個城市出臺二手房指導價。也有城市出臺鼓勵支持性政策，如哈爾濱從緩解房企流動資金壓力和促進購房需求釋放等方面促進市場平穩，出臺了給相關購房者發放購房補貼等措施。

值得關注的是，政策微調不應過度解讀為調控放鬆。無論是抑制過熱還是促進需求釋放，目的均在穩定市場。總體而言，房地產調控不應也不會放鬆，其必要性早已不言而喻，當前調控成果來之不易，應進一步鞏固。

促進房地產市場平穩健康發展，仍應堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。同時，各地情況千差萬別，市場發展瞬息萬變，房地產調控措施和後期微調十分必要。房地產市場發展須“穩”字當頭，地方政府應因城施策，一城一策，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。

防範和化解房地產市場金融風險始終需要重視。當前，個別房企出現經營困難引發關注。房地產行業的體量大，產業鏈長，需避免個別房企的風險向其他產業擴散，警惕出現連鎖反應。要按照央行要求，切實“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。當務之急是採取措施避免因房企資金鏈問題而出現“爛尾樓”，不能讓購房者傾盡全力購買，交房卻遙遙無期。有關部門有必要高度關注房地產企業的經營狀況和經營風險，對房地產行業做好風險預警，加強引導，防患於未然。

房地產市場的長期平穩健康發展，歸根結底還需不斷完善基礎性制度和長效機制。人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，是房地產長效機制的核心內容，也為未來房地產市場調控指明了方向。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理建業地產今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹建業地產上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，建業地產實現營收203.6億元，上年同期為130.2億元，其中非房地產收入占比為4.61%。

規模與盈利方面，2021年上半年建業地產毛利率17.87%，淨利率5.04%；歸母淨利潤7.3億元，上年同期則為7.3億元。上半年的銷管費用率為7.67%，ROE為6.92%。總資產1613.3億元，貨幣資金164.8億元，歸屬股東權益為97億元。

銷售情況

銷售方面，上半年建業地產實現合約銷售額310.5億元，上年同期為300.2億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第62位；實現合約銷售面積405.2萬平米，上年同期則為368.7萬平米；銷售均價為7665元/平米，上年同期為8140元/平米。上半年合同負債613.3億元，存貨周轉率為0.18。

土地儲備

土地儲備方面，根據克而瑞資料，上半年建業地產拿地金額為97.1億元；拿地面積663.3萬平米，上年同期為365.5萬平米；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.31。根據克而瑞資料，建業地產總土儲貨值約為2843.1億元，權益土儲貨值為2064.7億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年建業地產平均融資成本7.6%，總有息負債282.9億元，短期借款占比為30.1%。機構評級方面，標普給予“B+”評級，展望“負面”；穆迪給予“Ba3”評級，展望“負面”；惠譽給予“BB-”評級，展望“穩定”。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為92.6%，剔除預收款後資產負債率87.2%，現金短債比1.93。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不達標，檔位為黃檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理時代中國今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹時代中國上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，時代中國實現營收136.4億元，上年同期為149.3億元，其中非房地產收入占比為19.3%。

規模與盈利方面，2021年上半年時代中國毛利率33.35%，淨利率14.1%；歸母淨利潤16.3億元，上年同期則為15.4億元。上半年的銷管費用率為9.37%，ROE為8.53%。總資產2114.6億元，貨幣資金268.3億元，歸屬股東權益為194.2億元。

銷售情況

銷售方面，上半年時代中國實現合約銷售額453.8億元，上年同期為325.7億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第49位；實現合約銷售面積234.9萬平米，上年同期則為234.2萬平米；銷售均價為19318元/平米，上年同期為13905元/平米。上半年合同負債365.8億元，存貨周轉率為0.1。

土地儲備

土地儲備方面，上半年時代中國拿地金額為109.1億元，上年同期則為42.6億元；拿地面積153.4萬平米，上年同期為54.8萬平米；拿地價格為7113元/平米，上年同期則為7788元/平米；銷售價格/拿地價格為2.72；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.24。總土地儲備面積中廣州、佛山、澳門地區占比分別為23.3%、15.9%、18.6%。根據克而瑞資料，時代中國總土儲貨值約為3168.7億元，權益土儲貨值為2028億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年時代中國平均融資成本7%，總有息負債557.5億元，短期借款占比為20.95%。機構評級方面，標普給予“BB-”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Ba3”評級，展望“穩定”；惠譽給予“BB-”評級，展望“穩定”。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為70.8%，剔除預收款後資產負債率76.6%，現金短債比2.5。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不合格，檔位為黃檔。

令市場擔心的事情還是發生了。10月11日，當代置業（01107.HK）在港交所發佈公告稱，公司尋求將2021年到期票息12.85% 優先票據到期日延長三個月。這相當於其無法按期償付，官宣違約！

地產債持續陰跌6天，中國地產美元債高收益MarkitIboxx指數也出現大幅下跌。尤其是自10月4日花樣年控股（01777.HK）到期日未支付2021年票據剩餘未償本金影響以來，多個中資地產美元債累計下跌幅度超過20%以上，主要地產企業一度出現股債雙跌局面。

值得注意的是，近一周，中資地產美元債中2021年到期的債券受到衝擊最大，其次是2022年到期債券，2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。其中花樣年控股的FTHDGR2021(花樣年21年到期債)跌幅累計超過40%，花樣年控股的多個債券年初至今的跌幅承包了前5位；當代置業MOLAND2021(當代置業21年到期債)跌幅甚至超過50%，這會是地產債黎明前的黑暗嗎？

危機一周

大型地產企業發行的債券紛紛出現實質性違約，投資者偏愛的中資地產美元債處在危機時刻。上周，地產美元債大跌迎來“危機的一周”。截至目前，房企債務違約已經超過100家，包括恆大、陽光100中國、藍光發展(1.990, -0.05, -2.45%)、協信遠創等多家房企。

恆大債券違約危機後，“大而不倒”的觀念受到極大挑戰。中資地產美元債存量占比較高的碧桂園、佳兆業（01638.HK）、融創2021到期的債券也被市場投資者高度警惕。地產債中當代置業、奧園、陽光城(4.230, 0.02, 0.48%)000671.SZ）、禹州（01628.HK）、建業發行的多個美元債等也未能逃脫下跌的命運，多個地產美元債面臨較大拋壓。

10月4日，花樣年控股自爆其於2021年10月4日到期的2.06億美元票據未能如期償付，花樣年美元債出現實質性違約。而自7月26日中資地產美元債創下發行以來最大單日跌幅後，10月4日遭遇的新一輪下跌使得部分房企不得不採用大手筆回購的動作應對市場暴跌，恢復市場信心。

為維持市場信用，多個房企著手回購美元債，10月5日以來，禹洲（01628.HK）、德信（02019.HK）、融信（03301.HK）、金輝控股（09993.HK）、弘陽（01996.HK）等企業披露美元債回購計畫，但是仍難逃下跌的命運。

其中禹洲回購動作最大，10月6日晚，禹洲集團官方公告表示，公司已於公開市場回購總額1000萬美元於2022年到期的有擔保優先票據。經資料統計，截至目前禹洲集團2021年已累計回購金額達4550萬美元境外優先票據，並且2021年所有到期的境內公司債、境外美元優先票據已悉數償付。

本輪地產暴跌引發的“瘟疫”般恐慌情緒，也使得地產債信任危機達到高點。據中國地產美元債高收益MarkitIboxx指數看，地產垃圾債（高風險高收益債券）跌幅已經超過30%，今年年初至今跌幅高達30.59％。作為參照資料，2009年歐債危機的IBOXX中國地產高收益美元指數的資料為36%，2008年美債危機的跌幅為58.89%。

記者統計發現，今年以來，一些受到流動性壓力和違約風險高的房企除了頻頻被降評級外，價格也出現大幅下跌。首創、碧桂園、遠洋、世貿、新城、萬達、雅樂居、龍光旭輝、中駿、合景泰富以及金輝等均已跌至80、90元檔；融創、奧元、弘陽、富力等已經跌至60-70元檔；綠地、榮盛、陽光城、建業、融信與華南城已經跌至40-50元檔；恆大、當代、新力、花樣年、泰禾、藍光以及華夏幸福(4.120, -0.21, -4.85%)等多個價格跌去2/3，降至20-30元檔。

興業銀行(19.340, -0.02, -0.10%)金融市場業務首席債券策略師、興銀理財研究總監徐寒飛向《華夏時報》記者表示：“受到龍頭地產商債務違約率上升、部分地產商延遲債券償付以及國慶日期間整體房地產市場趨冷三大因素影響，以民營中資地產公司為主的中資地產美元債出現了明顯下跌。”

多個最新地產到期債被降級

在上周地產美元債大跌甚至腰斬的背景下，即將到期的多個地產債的償付能力也備受質疑。以當代置業最新到期美元債MOLAND2021為例，其到期還剩不到一個月的時間，價格已跌去一半，目前維持在70元檔，據瞭解，其如約兌付投資者到期收益率高達2957%。但其10月25到期的2.5億美元票據卻被推遲償付，著實令市場擔憂。

10月9日，當代置業債券延續8日跌勢，其4只債券價格出現腰斬，MOLAND 11.8 02/26/22跌幅56.7%，MOLAND 11 11/13/22下跌51%，MOLAND 11.95 03/04/24下跌38%，MOLAND 9.8 04/11/23下跌26%，跌幅在臨期的房企債中遙遙領先。

當代置業公告顯示，徵求同意展期的目的是改善流動性和現金流管理，並避免任何潛在的償付違約。這些本金總額2.5億美元、約16.2億人民幣的票據將於10月25日到期。當代置業尋求將到期日延長至2022年1月25日，先贖回本金額8750萬美元以減少未償票據本金額，以及其他事項。同意徵求將於中歐時間10月20日下午5時到期。

接下來一周，有超過20個房企債即將到期或付息。“近期即將到期的地產債，預計出現部分企業延遲兌付的概率上升，尤其對於高負債率、弱現金流、外部融資能力差的民企地產商更是如此。”徐寒飛提醒道。

臨近到期的地產美元債中，將於10月18日到期的新力控股的SINHLD 9 1/2 10/18/21美元債券不確定性加劇。另外，海倫堡和鑫苑置業的評級也被下調。

9月28日，穆迪雖然維持了海倫堡 “B2”企業家族評級和“B3”高級無抵押評級，但是其評級展望由“穩定”調整為“負面”。穆迪認為海倫堡中國的流動性緩衝和信用指標將有所減弱，其持有的現金以及經營活動產生的現金流將足以覆蓋未來12-18個月內到期的債務和承諾的土地款項。

7月30日，標普將鑫苑置業的評級展望由“穩定”調整為“負面”，同時確認了對其“B-”長期發行人信用評級及其未償高級無抵押票據的“CCC ”長期發行評級。標普認為鑫苑置業在宣佈推遲公佈財務報表後，可能在信貸市場上變得更弱勢。不過其債務到期狀況並不集中，因此標普認為其有望逐一處理到期債務。

本輪中資美元地產債迎來極大考驗，借新還舊的發行計畫債券或難以度過此次危機。用大手筆回購或折價購買方式來挽救市場信心，維護企業信用或成為此輪度過危機的關鍵。

中國同輻(01763)公布,旗下一間於全國中小企業股份轉讓系統上市的附屬公司原子高科收購廣州中大中山醫科技開發100%股權.

該集團指,廣州中大中山醫科技開發持有廣州高科29.74%的房屋產權,並間接持有廣州高科部分股權,每年通過房屋租金、對外投資收益約360萬元人民幣,盈利能力比較穩定,財務狀況較好,不會對未來財務及經營產生不利影響.該集團指廣州高科的生產規模已不能滿足日益增長的市場需求,收購可為廣州高科後續研發、生產等工作開展提供場地基礎,有利於廣州高科未來發展.

南方錳業(01091)公布,斥共約2.77億元(人民幣．下同)(約3.32億港元)收購廣西工商物業,計劃物業將主要用作內地總部之用.

該集團指,斥約2.69億元(約3.22億港元)收購南寧市良慶區凱旋路15號南寧綠地中心7號樓部分商舖,面積約1053平方米,以及8號樓21至30層,面積約2.08萬平方米.部分連租約收購.此外,該集團以800萬元(約960萬港元)收購該物業50個地下停車位,而未來或進一步收購車位.

該集團指,物業位於廣西南寧市五象新區核心商圈,區域內多為國內外知名企業和各大金融機構.計劃物業剩餘部方用作出租用途.該集團指,收購提供具吸引力的物業投資機會,以實現資本增值、日後穩定租金收入並能提升企業形象.

綠城管理控股(09979)公布,第三季度新拓代建項目的合約總建築面積464萬平方米,較去年同期增長約91.4%,新拓代建項目代建費預估16.1億元人民幣,較去年同期增長約98.5%.

該集團指,今年首9個月,新拓代建項目的總建築面積1668萬平方米,較去年同期增長約36.3%,新拓代建項目代建費預估48.3億元人民幣,較去年同期增長約16.9%.

該集團指,內地房地產行業的形勢轉變體現產品力與服務力的重要性,專業開發服務需求將進一步凸顯,該集團的輕資產屬性、全國化的戰略布局,以及多元化的客戶結構擁有明顯發展優勢,並且表現出逆周期特徵.

華潤置地(01109)公布,9月實現總合同銷售金額約221億元(人民幣．下同),總合同銷售建築面積約113.4萬平方米,分別按年減少23.8%及2.7%.同期,權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約149.8億元及79.9萬平方米,分別按年減少13.3%及8.1%.

今年累計合同銷售金額約2301.6億元,總合同銷售建築面積約1312.9萬平方米,分?按年增長20.5%及33%.

此外,9月份投資物業實現租金收入約16.1億元,按年增長32.2%.2021年累計投資物業實現租金收入約132.4億元,按年增長52.8%.

龍湖集團(00960)公布,截至今年9月末累計實現合同銷售金額約2019.3億元(人民幣．下同),較去年同期的1863.4億元,按年增長8.4%;合同銷售面積1183萬平方米,按年升7.7%.

9月單月實現合同銷售金額202億元,較去年同期的300.4億元,按年跌32.8%;合同銷售面積126.1萬平方米,按年跌28.6%.

內房企業接連捲入債務違約危機，據內媒報道，花樣年中國與其全資子公司深圳市花樣年地產集團組織架構合併，並成立專門的債務與資產重組小組。花樣年控股（01777）回應傳媒時稱，有關架構合併屬實。公司早前透露，本應在本月4日付款的2.06億美元（約16.07億港元）優先票據未能如期支付。

花樣年表示，債務與資產重組小組會由花樣年執董柯卡生擔任組長，在董事會及公司管理層的領導下，統籌集團債務與資產重組工作，化解流動性風險；9月29日開始停牌的花樣年控股仍未復牌，停牌前報0.56元。

穆迪下調當代置業評級

同樣傳出現金流問題的當代置業（01107），被評級機構穆迪下調其企業家族評級，由B2降至Caa2，公司高級無抵押評級亦由B3調低至Caa3，展望由「穩定」降至「正在評估評級」。穆迪解釋，下調評級主要因為當代置業近日尋求債券持有人同意延遲支付於本月25日到期的2.5億美元票據，反映公司流動性急劇惡化。

至於負債纍纍的中國恆大（03333），3筆美元債券周一（11日）到期。外電引述恆大2022年到期票息9.5厘美元債券、2023年到期票息10厘美元債券的持有人稱，截至周一下午5時尚未收到利息。恆大自9月起已有5筆境外債券未如期付息；根據債券發行備忘錄，公司有30天寬限期，逾期將構成違約。

龍湖9月銷售額跌32.7%

內房業績方面，龍湖集團（00960）今年首9個月累計合同銷售金額2019.3億元（人民幣．下同），按年增8.3%；單計9月合同銷售金額202億元，按年跌32.7%。

華潤置地（01109）今年首9個月累計合同銷售金額2301.6億元，按年升20.5%；單計9月合同銷售金額221億元，按年挫23.8%。

另外，中國奧園（03883）公布，發行人於本月12日已按其尚未償還本金額15億元連同累計至到期日的利息，悉數贖回該境內債券。

碧桂園服務（06098）上月公布，將以不超過100億元人民幣向富力地產（02777）控股股東李思廉及張力等控制的富力物業，收購內地物業管理公司富良環球。相關準備工作順利開展，昨日就第二期代價作出13億元人民幣預付，以及就第三期代價支付安排簽訂補充協議。

根據補充協議的條款，碧桂園服務於昨日上午10時前預付第二期代價中13億元人民幣等值的港元給富力物業，富力物業將以旗下富良環球60%股權，以及富良環球持有的富力物業服務香港60%股權作抵押。在支付完畢及中國反壟斷機構出具同意收購事項的批覆文件之日起的一個營業日內，碧桂園服務將第二期代價中等值於17億元人民幣的港元支付至監管賬戶。

是次訂立補充協議由富力物業提出。碧桂園服務已支付第一期代價，第三期支付將待完成富良環球所有100%股權交割日後一個營業日內支付。碧桂園服務認為，訂立協議有助加快交易進度，同時不會承擔額外風險。

內地樓市低迷，令部分地方政府近期先後出台「限跌令」等措施穩定市場。成都市房地產業商會發布通知稱，隨着「房住不炒」調控和因城施策持續深入，當前房地產市場呈現較多新問題和新狀況，為深入了解企業實際營運情況及遇到的問題和困難，按上級領導要求，決定召開專題交流和意見收集會，邀請有關領導和專家聽取企業意見和建議。會議將於10月14日舉行。

成都市房地產業商會今年7月成立，會員企業包括碧桂園（02007）、美的置業、龍湖（00960）。

地方政府疑漸鬆調控

在房地產嚴厲調控下，內地樓市已步入寒冬，部分地方政府也開始出台穩市場政策。哈爾濱市日前發布意見稱，符合條件人士在購買首套房最高可獲10萬元人民幣置業補貼，還放寬了二手樓公積金貸款樓齡年限。哈爾濱此舉的托市穩樓價意味明顯，市場關注是否會有更多城市跟隨。

展望第四季度，克而瑞研究中心日前發布報告稱，地方政府調控放鬆序幕正在拉開，有三類城市的房地產調控措施有望獲得適度鬆綁，包括樓價下滑過快、庫存風險過高、土地流拍率高而財政對土地依賴度高的城市。

豪宅升值潛力驚人，香港貿易發展局（下稱貿發局）亦沽貨套現，上月中分別以9300萬元及9230萬元沽出兩個山頂僑福道環翠園單位，共套現約1.85億元，新買家包括新世界發展（00017）鄭氏家族成員鄭志謙及其妻子何慧中。

鄭裕彤孫兒夫婦接貨

土地註冊處資料顯示，環翠園A座中層2室，實用面積2311方呎，於上月16日連一個車位以9300萬元易手，呎價40242元，登記買家為已故新世界創辦人鄭裕彤的孫兒鄭志謙。至於同座低一層的2室，實用面積同為2311方呎，同日由鄭志謙妻子何慧中以9230萬元連一個車位購入，呎價約39939元。

據了解，貿發局於1970年以約62.16萬元購入環翠園3伙，平均每個單位作價約20.72萬元，如今沽售其中兩伙，成交總值約1.85億元。貿發局今年初亦曾以9600萬元售出東半山黃泥涌峽道怡園，連同上述環翠園單位，迄今已套現約2.81億元。

粉嶺名都495萬蝕讓

不過，新界上車屋苑卻現蝕讓成交。利嘉閣地產助理分區經理林偉明表示，粉嶺名都4座低層A室，實用面積約399方呎，2房間隔，原叫價505萬元，經議價後減價10萬元（約2%），以495萬元易手，呎價約12406元。

據了解，原業主於2018年6月以約520萬元購入上述單位作收租之用，由於有個人需要決定套現，持貨至今約3年，賬面蝕25萬元，貶值4.8%。

今年暑假租務旺季表現較去年理想，惟隨着旺季步入尾聲，私人住宅租金升勢明顯放緩。根據美聯物業追蹤全港100個著名中小型屋苑租務成交編訂的「租金走勢圖」，今年9月平均呎租（以實用面積經加權計算．下同）錄得35.54元，創去年1月錄得36.18元以來近20個月新高，按月微漲0.08%。

美聯指1.5萬元以下佔四成

根據美聯的數據，平均呎租於今年4月低見34.26元後，5月起連續5個月錄得升幅，累漲約3.74%。如以最新平均呎租35.54元與去年12月的34.39元比較，今年首9個月平均呎租累積有約3.34%漲幅。

美聯物業首席分析師劉嘉輝分析，本港經濟持續改善，失業率下跌，加上多家本地大專院校今年恢復實體授課，內地學生重臨，成為本地住宅租務市場的動力，刺激今年住宅租金上揚。

以月租銀碼比較，數據顯示月租逾1.5萬至2萬元的租務成交比例按年增長，今年首9個月比例為28.1%，較去年同期的26.2%增加1.9個百分點；月租1.5萬元或以下個案比例由去年首9個月的40.1%急降約1.5個百分點，至今年首三季的38.6%，但仍然主導市場。至於月租逾2萬元的個案，今年首9個月佔約33.3%。

香港置業研究部董事王品弟說，根據土地註冊處資料，今年9月錄得722宗造價逾1000萬元的二手住宅買賣註冊個案（主要反映約一個月前市況），較8月的931宗減少22.4%；惟今年首9個月合計共錄得8322宗，不但較去年全年的6630宗多25.5%，而且超越1997年創下的全年7935宗舊紀錄，膺1996年有紀錄以來新高。

以個別屋苑比較，鰂魚涌太古城今年錄得318宗造價逾1000萬元的二手住宅註冊個案，屬全港最多。

全港首個綠置居屋苑新蒲崗景泰苑約4年樓，目前一個2房以638萬元（未補地價）放盤，內籠裝修簇新，下一手可省回裝修費。

景泰苑由房委會於2015年發展，物業位於景福街118號，前身為房屋署新蒲崗工廠大廈第5及6座，現為單幢樓，住宅樓層由1至32樓，每層28伙，提供857單位，實用面積由192至494平方呎，由開放式至2房。

高層2房綠表588萬 創新高

物業屆滿3年期限後，市場錄得零星成交，然而造價甚理想。最新成交為高層19室，實用面積492平方呎，2房1廳，向南。單位原開價620萬元，累減32萬元，於9月初以588萬元（未補地價）易手，實用呎價11,951元，售價創新高價，較對上高價572萬元，還要高16萬元。

美聯物業東九龍啟德一號分行（2）首席高級營業經理黃家樂表示，目前景泰苑約18個放盤，佔整體屋苑約2%，未補地價叫價250萬至638萬元，最平為高層24室，實用面積194平方呎，叫價250萬元（未補地價），每平方呎叫價12,887元。

介紹單位為中層1室，實用面積485平方呎，2房間隔，居二叫價638萬元，平均每平方呎叫價13,155元。單位內籠簇新，廳區擺位具靈活性，兩房一大一細，洗衣機擺放於浴室內。

物業鄰近采頤花園，住客購物可步行至采頤商場，可解決基本生活所需。對外交通方便，步行至港鐵鑽石山站及啟德站約8至10分鐘。

戴德梁行：租務轉好 料全年租金僅跌4至6%

甲廈租務好轉，戴德梁行指，今年第三季錄得寫字樓正吸納量，為兩年以來首次，因租務改善，該行料全年租金跌約4至6%，較年初預期（跌8至13%）低，該行料明年中後期供應漸多，租金尚有壓力。

戴德梁行數據指，今年第三季首次錄得正32.77萬平方呎淨吸納量，是自2019年第三季以來首次。因租務增加，寫字樓待租率由第二季的14.4%，下降至第三季13.9%。該行指，寫字樓頂租總面積按季下跌12%，亦反映租務市場轉好。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，隨着香港多個地區的租賃活動增加，以及對商務中心和共用空間的需求不斷提升，帶動整體租金跌幅收窄，第三季跌約1.2%，而中環跌幅更較低於1%。他分析，由於疫情緩和，租務氣氛轉好，預期第四季再下調1至1.5%。

商舖租務增 核心區看升

他指，年初預計今年整體甲廈租金跌8至13%，如今跌幅望收窄至約4至6%，而中環跌幅料約6%，較預先預計的10至15%為低。至於待租率方面，他預計此待租率將維持至2021年底。不過，明年非核心地區將有275萬平方呎寫字樓新供應，預期推高待租率，故租金尚有少許調整壓力。對於施政報告提及發展北部都會區，蕭亮輝認為創科及金融業共同發展，整體商廈需求可望提高。

商舖市場方面，該行香港商舖部主管林應威指，商舖租務增加，令空置率降低，當中以旺角及中環表現較佳，空置率分別錄得10.9%及8.5%。他認為近期不少鐘錶品牌已部署趁租金低，重新落戶核心區，料相關租務於第四季上升。

焦點新盤落實出擊，沙田火炭星凱．堤岸昨第二度加推，涉134伙，續提供主打的1至3房戶型，平均折實呎價22223元。項目亦公布於周末一連兩日開展銷售，盡推現有3張價單共536伙，並於明日截收登記。市場消息指，截至昨日已收2.2萬票，超額逾40倍。

中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，旗下沙田火炭星凱．堤岸昨加推3號價單，提供134伙，即項目10%單位，扣除景觀樓層因素後，屬原價加推。3張價單共536伙、市值逾69億，折實平均呎價約20267元。同日上載銷售安排，於今個周末推售1至3號價單的全數單位。首輪銷售將分周六及周日兩天推售，主要因為牽涉龐大人流，考慮到衛生問題而做出安排。市場消息指，項目截至昨日收逾2.2萬票，錄超額逾40倍，將於明日截票。據銷售安排顯示，於周六先進行S、A1及A2組包括大手客等的銷售，共推1374伙；翌日為B組時段，共推162伙。

新價單涉及134伙，面積331至945方呎，繼續提供1至3房的多元戶型，涉及69伙1房、27伙2房，以及38伙3房單位。價單定價814.8萬至2749.5萬，呎價由19343至29949元，提供最高15%折扣優惠，折實價692.5萬至2749.5萬，呎價19343至29949元。折實平均呎價約22223元。

其中1座9樓G室，面積542方呎，折實售價891.1萬，折實呎價16441元，對比1號價單中，相同面積、低一層的1座8樓G室，折實售價888.1萬，折實呎價16386元，僅高約0.3%。至於3號價單中，第1座19樓F室，面積331方呎，折實售價692.5萬，折實呎價20921元，較1號價單中，面積相同、低一層的1座18樓F室，折實售價686.6萬，折實呎價20743元，僅高約0.9%。

根據銷售安排，周六首先讓S組買家，即集團員工、其近親或介紹買家選購單位。之後讓大手客的A1及A2組買家選購，A1組可購買2至4伙，A2組則可購買1至2伙，其中均需包含指定的2房半或3房戶型。而B組買家將安排於周日選樓，最多購入2伙。

項目位於沙田火炭坳背灣街1至11號，鄰近火炭鐵路站，共提供1335伙，面積由228至2001方呎，除主打的1至3房戶型，另外亦提供開放式戶型、4房戶型，以及不同特色戶，惟未有於首3張價單中推出。發展商曾表示，有機會於其後的次輪銷售推出開放式單位，而特色單位暫時傾向招標，採用惜售策略，有望能打破沙田區新高。

根據新價單，發展商續提供3種付款方法，成交期分別為120天、360天及建築期付款。預計關鍵日期為2023年3月31日，距今約有17個月。發展商日前表明，已有銀行確認承造項目樓花按揭，其他銀行亦正計畫為樓盤提供按揭服務。

近期整體樓市交投氣氛不俗，多個市場焦點盤連環推出，對市場具正面影響，星島地產網以「焦點新盤連環推，會否帶動市況升溫？」為題進行民意調查。

是次的民意調查當中，接受訪問的共152名受訪者，當中有72人、即約47%的受訪者認為，新一份《施政報告》出台後，令市場交投氣氛明朗化，加上多個市場焦點盤連環推出，市場反應均理想，連日來收票情況不俗，故料有力帶動整體市況進一步升溫。

另一方面，有26%的受訪者、即約39人持相反觀點，雖然市場近期交投氣氛不俗，惟本港樓價直逼歷史高位，加上政府當局有意增加土地供應，故對後市採觀望態度；同時亦有18名人士、即12%受訪者指出，影響樓市的因素錯綜複雜，一時之間難以作出定論，所以多個焦點盤推出，會否帶動樓市交投向好，須視乎外圍經濟因素會否進一步惡化，對問題先抱持觀望態度。另外，同樣有15%、即共23人認為，樓市整體氣氛已轉趨觀望，後市去向如何及二手叫價會否回軟，尚需時間觀察。